導語：如何才能寫好一篇商品房買賣合同示本，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

1、本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，買受人應當仔細閱讀本合同內容，對合同條款及專業用詞理解不一致的，可向當地房地產開發主管部門咨詢。

2、本合同所稱商品房是指由房地產開發企業開發建設并出售的房屋。

3、為體現合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內容進行修改、增補或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內容。

4、本合同文本中涉及到的選擇、填寫內容以手寫項為優先。

5、對合同文本【】中選擇內容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內容，雙方應當協商確定。【】中選擇內容，以劃√方式選定；對于實際情況未發生或買賣雙方不作約定時，應在空格部位打X，以示刪除。

6、在簽訂合同前，出賣人應當向買受人出示應當由出賣人提供的有關證書、證明文件。

7、本合同條款由中華人民共和國建設部和國家工商行政管理局負責解釋。

商品房買賣合同（合同編號：）

合同雙方當事人：

出賣人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

注冊地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

營業執照注冊號：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

企業資質證書號：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯系電話：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

委托人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯系電話：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

委托機構：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

注冊地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

營業執照注冊號：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯系電話：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

買受人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

【本人】【法定代表人】姓名：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿國籍＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

【身份證】【護照】【營業執照注冊號】【】＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯系電話：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

【委托人】【】姓名：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿國籍：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿電話：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，買受人和出賣人在平等、自愿、協商一致的基礎上就買賣商品房達成如下協議：

第一條 項目建設依據

出賣人以＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿方式取得位于＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿、編號為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿的地塊的土地使用權。【土地使用權出讓合同號】【土地使用權劃撥批準文件號】【劃撥土地使用權轉讓批準文件號】為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

該地塊土地面積為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，規劃用途為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，土地使用年限自＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿日至＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿＿日。

出賣人經批準，在上述地塊上建設商品房，【現定名】【暫定名】＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。建設工程規劃許可證號為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，施工許可證號為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第二條 商品房銷售依據

買受人購買的商品房為【現房】【預售商品房】。預售商品房批準機關為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，商品房預售許可證號為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第三條 買受人所購商品房的基本情況

買受人購買的商品房（以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準）為本合同第一條規定的項目中的：

第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿【幢】【座】＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿【單元】【層】＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿號房。

該商品房的用途為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，屬＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿結構，層高為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，建筑層數地上＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿層，地下＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿層。

該商品房陽臺是【封閉式】【非封閉式】。

該商品房【合同約定】【產權登記】建筑面積共＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米，其中，套內建筑面積＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米（有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明見附件二）。

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第四條 計價方式與價款

出賣人與買受人約定按下述第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿種方式計算該商品房價款：

1．按建筑面積計算，該商品房單價為（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿幣）每平方米＿＿＿＿＿＿元，總金額（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿幣）＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿萬＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿元整。

2．按套內建筑面積計算，該商品房單價為（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿幣）每平方米＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元，

總金額（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿幣）＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿萬＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿元整。

3．按套（單元）計算，該商品房總價款為（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿幣）＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿萬＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿＿元整。

4．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第五條 面積確認及面積差異處理

根據當事人選擇的計價方式，本條規定以【建筑面積】【套內建筑面積】（本條款中均簡稱面積）為依據進行面積確認及面積差異處理。

當事人選擇按套計價的，不適用本條約定。

合同約定面積與產權登記面積有差異的，以產權登記面積為準。

商品房交付后，產權登記面積與合同約定面積發生差異，雙方同意按第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿種方式進行處理：

1．雙方自行約定：

（1）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（3）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（4）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

2．雙方同意按以下原則處理：

（1）面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）的，據實結算房價款；

（2）面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權退房。

買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內將買受人已付款退還給買受人，并按＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿利率付給利息。

買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由出賣人承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同登記面積時，面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

產權登記面積－合同約定面積

面積誤差比＝─────────────X100％

合同約定面積

因設計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應當簽署補充協議。

第六條 付款方式及期限

買受人按下列第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿種方式按期付款：

1．一次性付款＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

2．分期付款＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

3．其他方式＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第七條 買受人逾期付款的違約責任

買受人如未按本合同規定的時間付款，按下列第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿種方式處理：

1．按逾期時間，分別處理（不作累加）

（1）逾期在＿＿＿＿＿日之內，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之＿＿＿＿＿的違約金，合同繼續履行；

（2）逾期超過＿＿＿＿＿日后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應付款的＿＿＿＿＿％向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續履行合同的，經出賣人同意，合同繼續履行，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之＿＿＿＿＿（該比率應不小于第（1）項中的比率）的違約金。

本條中的逾期應付款指依照本合同第六條規定的到期應付款與該期實際已付款的差額；采取分期付款的，按相應的分期應付款與該期的實際已付款的差額確定。

2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第八條 交付期限

出賣人應當在＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將具備下列第＿＿＿＿＿種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：

1．該商品房經驗收合格。

2．該商品房經綜合驗收合格。

3．該商品房經分期綜合驗收合格。

4．該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。

5．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

但如遇下列特殊原因，除雙方協商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據實予以延期：

1．遭遇不可抗力，且出賣人在發生之日起＿＿＿＿＿日內告知買受人的；

2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

＿＿＿＿＿＿； 3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第九條 出賣人逾期交房的違約責任

除本合同第八條規定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第＿＿＿＿＿＿種方式處理：

1．按逾期時間，分別處理（不作累加）

（1）逾期不超過＿＿＿＿＿日，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之＿＿＿＿＿的違約金，合同繼續履行；

（2）逾期超過＿＿＿＿＿日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起＿＿＿＿天內退還全部已付款，并按買受人累計已付款的＿＿＿＿＿％向買受人支付違約金。買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之＿＿＿＿＿＿（該比率應不小于第（1）項中的比率）的違約金。

2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十條 規劃、設計變更的約定

經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致下列影響到買受人所購商品房質量或使用功能的，出賣人應當在有關部門批準同意之日起10日內，書面通知買受人：

（1）該商品房結構形式、戶型、空間尺寸、朝向；

（2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（3）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（4）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（5）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（6）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（7）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受變更。出賣人未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房。

買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起＿＿＿＿＿天內將買受人已付款退還給買受人，并按＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿利率付給利息。買受人不退房的，應當與出賣人另行簽訂補充協議。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十一條 交接

商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。

由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十二條 出賣人保證銷售的商品房沒有產權糾紛和債權債務糾紛因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產權登記或發生債權債務糾紛的，由出賣人承擔全部責任。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十三條 出賣人關于裝飾、設備標準承諾的違約責任

出賣人交付使用的商品房的裝飾、設備標準應符合雙方約定（附件三）的標準。達不到約定標準的，買受人有權要求出賣人按照下述第＿＿＿＿＿＿種方式處理：

1．出賣人賠償雙倍的裝飾、設備差價。

2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十四條 出賣人關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾

出賣人承諾與該商品房正常使用直接關聯的下列基礎設施、公共配套建筑按以下日期達到使用條件：

1．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

4．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

5．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

如果在規定日期內未達到使用條件，雙方同意按以下方式處理：

1．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十五條 關于產權登記的約定

出賣人應當在商品房交付使用后＿＿＿＿＿＿日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，雙方同意按下列第＿＿＿＿＿＿項處理：

1．買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起＿＿＿＿＿＿日內將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的＿＿＿＿＿＿％賠償買受人損失。

2．買受人不退房，出賣人按已付房價款的＿＿＿＿＿＿％向買受人支付違約金。

3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十六條保修責任

買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質量保證書》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質量保證書》承諾的內容承擔相應的保修責任。

買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應當以合同附件的形式詳細約定保修范圍、保修期限和保修責任等內容。

在商品房保修范圍和保修期限內發生質量問題，出賣人應當履行保修義務。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔責任，但可協助維修，維修費用由購買人承擔。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十七條 雙方可以

就下列事項約定： 1．該商品房所在樓宇的屋面使用權＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

2．該商品房所在樓宇的外墻面使用權＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

3．該商品房所在樓宇的命名權＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

4．該商品房所在小區的命名權＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

5．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

6．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十八條 買受人的房屋僅作＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿使用，買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結構、承重結構和用途。除本合同及其附件另有規定者外，買受人在使用期間有權與其他權利人共同享用與該商品房有關聯的公共部位和設施，并按占地和公共部位與公用房屋分攤面積承擔義務。

出賣人不得擅自改變與該商品房有關聯的公共部位和設施的使用性質。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十九條 本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決；協商不成的，按下述第＿＿＿＿＿＿種方式解決：1．提交＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿仲裁委員會仲裁。

2．依法向人民法院。

第二十條 本合同未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協議（附件四）。

第二十一條 合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

第二十二條 本合同連同附件共＿＿＿＿＿＿頁，一式＿＿＿＿＿＿份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：

出賣人＿＿＿＿＿＿份，買受人＿＿＿＿＿＿份，＿＿＿＿＿＿份，＿＿＿＿＿＿份。

第二十三條 本合同自雙方簽訂之日起生效。

第二十四條 商品房預售的，自本合同生效之日起30天內，由出賣人向＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿申請登記備案。

出賣人（簽章）：買受人（簽章）：

【法定代表人】：【法定代表人】：

【委托人】：【委托人】：

（簽章）（簽章）

＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿＿日

＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿＿ 月＿＿＿＿＿＿日

簽于 簽于

（商品房買賣合同內容由建設部提供）

附件一：房屋平面圖

附件二：公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明

附件三：裝飾、設備標準

1．外墻：

2．內墻：

3．頂棚：

4．地面：

5．門窗：

6．廚房：

7．衛生間：

8．陽臺：

9．電梯：

篇2

法定代表人：_________________________________ 聯系電話：___________________________________

注冊地址：___________________________________ 郵政編碼：___________________________________

營業執照號碼：_______________________________ 開戶行：_____________________________________

帳號：_______________________________________

委托人（房地產經紀機構）_______________

法定代表人：_________________________________ 聯系電話：___________________________________

注冊地址：___________________________________ 郵政編碼：___________________________________

營業執照號碼：_______________________________ 房地產經紀機構資格證書編號：_________________

開戶行：_____________________________________ 帳號：_______________________________________

買受人（以下簡稱乙方）_____________________

國籍/法定代表人：____________________________ 身份證（護照）/營業執照號碼：________________

地址：_______________________________________ 郵政編碼：___________________________________

聯系電話：___________________________________ 委托人：________________________________

國籍/法定代表人：____________________________ 身份證（護照）/營業執照號碼：________________

地址：_______________________________________

郵政編碼：___________________________________ 聯系電話：___________________________________

根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《天津市商品房管理條例》、《天津市房屋權屬登記條例》等有關法律、法規的規定，甲乙雙方遵循平等、自愿、公平、誠實信用、守法的原則，經協商一致，達成如下條款：

第一條 商品房情況

該商品房銷售許可證號：____________________________

商品房座落：_______區、縣_______路、道、街______________.設計用途_______，建筑結構_______，建筑層數為_______層。建筑面積

_______平方米，其中：套內建筑面積_______平方米，公共部位分攤建筑面積_______平方米。

商品房平面圖見附件一，商品房抵押、租賃等情況見附件二。

商品房土地來源為：_______.以出讓方式取得土地使用權的，土地使用年限為_______年，自_______年_______月_____日至______年_______月_______日止。

第二條 商品房價款

商品房銷售按建筑面積計算，每平方米價格為_______元（幣種：_______ ），價款為___________________元（幣種：_______），計_____________________（大寫）

第三條 商品房交付及交付日期

商品房竣工，經驗收合格后，方可交付；未經驗收或驗收不合格的，不得交付。

甲方于_______年_______月_______日前，將符合上述條件的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按下列第____種方式處理：

1. 變更合同。

2. 解除合同。

3. _____________________

第四條 乙方付款形式及付款時間

雙方約定，乙方按下列第_______種形式付款：

1. 一次性付款。

2.分期付款。

3.其他方式。

第五條 甲方逾期交付商品房的處理

除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三條約定日期交付商品房，逾期在_______日內的，乙方有權向甲方追究已付款利息，利息自合同約定甲方應交付商品房之日次日起至實際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計算。

如超過上述約定期限的，乙方有權按照下列第_______種約定，追究甲方違約責任：

1.合同繼續履行。甲方應支付乙方已付款利息，利息自合同約定甲方應交付商品房之日次日起至實際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計算。此外，甲方還應每日按商品房價款的_______‰。向乙方支付違約金。

解除合同。甲方應退還乙方已付款、支付已付款利息，利息自

2.同約定甲方應交付商品房之日次日起至甲方退還乙方已付款之日止，按銀行同期貸款利率計算。此外，甲方還應每日按商品房價款的_______‰。向乙方支付違約金。乙方的實際損失超過甲方支付的違約金時，甲方還應承擔賠償責任。

3._________________________________________________

第六條 乙方逾期付款的處理

乙方如未按本合同第四條規定的時間付款，逾期在_______日內的，甲方有權追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同約定乙方應付款之日次日起至實際付款之日止，按銀行同期貸款利率計算。

如超過

上述約定期限的，甲方有權按照下列第_______種約定，追究乙方違約責任：

1.合同繼續履行。乙方應支付逾期付款及其利息，利息自合同約定的應付款之日次日起至實際付款之日止，按銀行同期貸款利率計算。此外，乙方還應每日按商品房價款的_______ ‰。向甲方支付違約金。

2.解除合同。乙方應每日按商品房價款的_______‰。向甲方支付違約金。

3._________________________________________________

第七條 商品房建筑面積與銷售建筑面積差異的處理

商品房建筑面積以房屋所有權證記載面積為法定依據。商品房建筑面積與甲方銷售建筑面積差異不超過±3%（包括±3%）的，每平方米價格保持不變，商品房價款按商品房建筑面積與銷售建筑面積的差異多退少補。面積差異超過±3%的，雙方約定如下：

第八條 商品房質量及保修責任

甲方交付的商品房的質量和設備等應符合國家有關規定和甲方的承諾（見附件三），未達到國家規定標準和承諾的，甲方應承擔責任。

在乙方正常使用情況下，甲方應按照《天津市商品住宅質量保證書》的規定履行保修責任。因乙方擅自拆改造成損壞的，甲方不承擔責任。

第九條 商品房配套設施運行的約定

下列配套設施運行日期約定如下：

1.上水：_______________________________________________________________

2.下水：_______________________________________________________________

3.供電：______________________________________________________________

4.燃氣：（氣源種類）_________________________________________________

5.暖氣：_______________________________________________________________

6._______________________________________________________________

上述配套設施未按約定日期運行的，甲方應在_______日內采取補救措施，并賠償乙方損失；超過上述約定期限的，甲方應賠償損失，并且每項還應按商品房價款的_______%向乙方支付違約金。

第十條 商品房設計變更的約定

甲方未征得乙方同意，不得擅自變更商品房的房屋設計和環境布局（見附件四）確需變更的，甲方應自設計變更方案確定之日起 日內與乙方協商。

乙方同意變更的，雙方訂立補充合同。

乙方不同意變更，或甲方擅自變更的，乙方有權解除合同。解除合同的，甲方應退還乙方已付款、支付已付款的利息，利息自乙方付款之日次日起至甲方退還乙方已付款之日止，按銀行同期貸款利率計算。此外，甲方還應按商品房價款的_______%向乙方支付違約金。

第十一條 商品房交接

商品房交付時，甲方應書面通知乙方辦理商品房交接手續，提供《天津市商品住宅質量保證書》和《天津市商品住宅使用說明書》，交接房屋鑰匙。

第十二條 商品房權屬登記

雙方約定，在下列第_______種期限內，辦結房屋權屬登記：

1.自初始登記完畢之日起_______日。

2.訂立本合同時，房屋尚未建成的，自房屋交付使用之日起90日；訂立合同時，房屋已竣工的，自合同訂立之日起90日。

3._________________________________________________

由于甲方的原因，未能在上述期限內辦結房屋權屬登記的，按下列第_______種約定處理：

1.合同繼續履行。甲方應按商品房價款的_______%向乙方支付違約金。

2.解除合同。甲方應退還乙方已付款、支付已付款利息，利息自乙方付款之日次日起至甲方退還乙方已付款之日止，按銀行同期貸款利率計算。此外，甲方還應按商品房價款的_______%向乙方支付違約金。

3.______________________________________________________________________

第十三條 前期物業管理

甲方已向乙方明示已經備案的《天津市前期物業管理服務合同》及《業主公約》，乙方對該合同及公約相關內容予以書面確認，并承諾遵守。

第十四條 權屬糾紛和債權債務糾紛的約定

甲方保證在交付商品房時，無權屬糾紛和債權債務糾紛。如存在權屬糾紛和債權債務糾紛，由甲方承擔全部責任。

第十五條 爭議處理

本合同發生爭議，甲乙雙方應協商解決。協商不成時，按下列第_______種方式處理：

1.向______________仲裁委員會申請仲裁；

2.向人民法院提訟。

第十六條 合同附件

本合同未盡事宜，甲乙雙方另行訂立補充合同（見附件五）

附件一至附件五均為本合同不可分割的部分，具有同等效力。

第十七條 合同份數

本合同連同附件共_______頁，一式五份，甲、乙雙方各執一份，備案機關存留一份，其他二份備用，具有同等效力。

第十八條 合同生效

本合同自甲乙雙方簽字或蓋章之日起生效。當事人另有約定的，從其約定。

甲方：_____________________ 乙方：____________________

_______年_______月_______日 _______年_______月______日

委托人：______________ 委托人：______________

篇3

甲方（銷售方）：______________ 法定代表人：______________

地址：________________________ 電話：____________________

乙方（認購方）：______________ 身份證號碼：______________

地址：________________________ 電話：____________________

為了保護商品房交易雙方的合法權益，經雙方協商，就乙方認購甲方的商品房一事達成如下協議：

一、認購房屋基本情況

1．乙方預定甲方建設開發的______項目，位于______區______路______號院______號樓______單元______層______號（戶）房屋，戶型為 ____________ .該房屋暫測建筑面積______平方米（該認購協議書所簽建筑面積最終以產權登記部門實測面積為準）。

2．房屋建筑面積每平方米/人民幣______萬______ 仟______佰______拾______元（￥____________元/平方米），總房款人民幣______佰______拾______萬______仟______佰______拾______元（￥____________元）。

3．認購方共有人：

____________ 身份證號碼：____________ 電話：____________

____________ 身份證號碼：____________ 電話：____________

____________ 身份證號碼：____________ 電話：____________

____________ 身份證號碼：____________ 電話：____________

____________ 身份證號碼：____________ 電話：____________

二、認購有效期

甲方承諾為乙方所預定房屋的保留期限自該認購書簽定日起15日（含15日）止。

三、認購訂金

本協議簽訂時，乙方向甲方支付訂金人民幣______佰______拾______萬______仟______佰______拾______元（￥______元）。乙方須在上述房屋保留期限內，攜本協議到甲方售樓處，與甲方協商簽定《商品房買賣合同》有關事宜。上述訂金____________在甲、乙雙方簽定《商品房買賣合同》時，由甲方退還或抵作該房屋的購房價款。

四、付款方式

乙方同意選擇下列第______種付款方式，在與甲方簽定《商品房買賣合同》后向甲方支付購房價款。

1．一次性付款

2．分期付款

3．按揭付款

五、證明文件

甲方應向乙方出示下列證件及其相關材料。

1．企業法人營業執照 證號：__________________

2．房地產開發企業資質證書 證號：__________________

3．國有土地使用權證書 證號：__________________

4．建設工程規劃許可證（包括附圖） 證號：__________________

5．房屋預（銷）售許可證 證號：__________________

六、甲方承諾

1．如果甲方提供虛假材料，此協議無效，甲方除退還訂金外還應承擔相應的法律責任。

2．自本協議簽訂后，為乙方保留該房屋15日止，不得與第三方簽訂該房屋《商品房認購協議書》或《商品房買賣合同》；并承諾在乙方攜本協議與甲方簽訂《商品房買賣合同》時，甲方將完全履行本協議中約定的房屋位置、面積、價款、戶型等條款。如甲方違反上述約定，需向乙方雙倍返還訂金，同時本協議自動失效。

3．乙方需要變更商品房認購協議內容的，經雙方協商一致后，甲方應予配合。

七、乙方承諾

1．本協議簽訂后，在上述約定的時間內到甲方指定的地點與甲方簽訂《商品房買賣合同》，并承諾在甲方簽訂《商品房買賣合同》時，乙方將完全遵循本協議中約定的買受人、房屋位置、面積、價款、戶型等條款。

2．如買受人不能履行本協議書確定的義務，視為乙方自行放棄該房屋的保留權，甲方有權終止本協議的履行，同時乙方已交付的訂金不予返還。

3．甲方需變更商品房認購協議內容的，經雙方協商一致后，乙方應予配合。

八、其它補充協議

1．______________________________________________________

2．______________________________________________________

3．______________________________________________________

4．______________________________________________________

5．______________________________________________________

九、雙方應保證其聯系方式真實可靠。

十、本協議一式兩份，甲乙雙方各執一份，具有同等法律效力，自甲乙雙方簽字之日起生效。

甲方（簽章）：____________ 乙方（簽章）：_________

篇4

【案情】20xx年4月16日，原告趙某與被告某房地產開發公司簽訂了三份《商品房購買合同》，合同約定某房地產開發公司將其開發的位于某市商業廣場b07xx號、b07xx號、b07xx號房屋分別以xx5.7萬元、92.8萬元、207.9萬元(三套合計436.4萬元)的價格賣給原告，原告一次性付清總價款。某房地產開發公司應于20xx年xx月31日前將該房屋交付給原告使用，且由某房地產開發公司為原告代辦房屋所有權證。原告與某房地產開發公司的合同中第十三條第六項約定，合同簽訂起30天內，由某房地產開發公司負責辦理備案登記。20xx年3月25日，原告將三套房款總計436.4萬元支付給了某房地產開發公司。同年xx月4日，原告向某房地產開發公司繳納了上述三套房屋的配套費、維修基金、產權登記的契稅等18.8萬元。同年xx月1日，某房地產開發公司將該房屋交付給了原告使用。之后，原告對上述房屋進行了裝修并使用至今。

20xx年4月，原告在向某房地產開發公司了解辦理該房屋產權證的進展時，才得知某房地產開發公司與第二被告徐某于20xx年xx月xx日簽訂了《商品房買賣合同》，某房地產開發公司將上述三套房屋分別以85.3萬元、58萬元、xx3.3萬元(合計276.6萬元)的價格再次賣與徐某，并進行了登記備案。另，某房地產開發公司又將商業廣場早已賣給其他人的另外十幾套房屋在同一天賣給了第二被告徐某，并進行了登記備案。為此，原告向法院起訴，請求確認被告某房地產開發公司與被告徐某簽訂的《商品房買賣合同》無效，原告趙某與被告某房地產開發公司簽訂的《商品房購買合同》有效。

【分歧】第一種觀點認為，本案第二份簽訂的商品房買賣合同有效，主要是后簽訂的合同經過政府不動產登記機構的備案登記，具有準物權的效力。同時，在沒有按照物權法規定開展預告登記的城市，備案登記作為商品房預售階段的唯一登記，應認定為準物權登記，具有排他性。因此，應當認定經過備案登記的第二份合同有效，駁回原告訴訟請求。

第二種觀點認為，備案登記屬于行政管理，該登記不具有準物權的效力，應按照締約目的，來判斷是否存在欺詐，是否有損他人合法權益，之后按公平合理等原則確認合同的效力。鑒于本案原告先訂立合同，支付的價款明顯高于第二份合同，并實際占有使用該房屋，故應判決確認原告與房地產公司簽訂的合同有效，而第二份合同無效。

【評析】筆者同意第二種意見。商品房買賣合同審理中涉及物權、債權以及二者交叉的問題，適用法律較為復雜，有的購房者在購房時花去畢生的積蓄，甚至還要貸款，故而爭議較大。

正確處理該類案件，涉及到對商品房買賣合同備案登記法律性質的正確認定。我國物權法第二十條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。”可見，物權法對不動產買賣設立了預告登記，一經登記就具有了準物權效力。針對該條規定，從全國行政機關執行的情況來看，只有部分城市取消商品房買賣合同備案登記，直接進行預售登記(即預告登記)，不少城市要先進行備案登記，再進行預售登記，有的城市甚至沒有開展預售登記。備案登記所依據的是城市房地產管理法，申請的主體是開發商;而物權法沒有規定備案登記。根據物權法定的原則，備案登記不具有準物權的效力，應當認定其為行政管理的范圍。故本案應根據合同法來確認合同的效力。

本案的審理帶來一個思考，即在沒有辦理預告登記的地方如何保護購房者合法權益?筆者認為，首先，應正確認定備案登記的法律性質;其次，注重審查當事人的締約目的，綜合當事人是否存在惡意以及占有使用房屋的現狀，然后根據公平合理等原則謹慎處理;最后，各地房屋管理部門應貫徹落實好我國物權法及關于不動產登記的登記管理制度，盡快開展預告(售)登記，對逾期不登記的予以處罰、警示等，以規范房地產市場的管理，減少類似糾紛的發生。

二、借貸關系中簽訂房屋買賣合同并備案登記屬于非典型擔保

【裁判要旨】在當事人一方主張系房屋買賣關系、另一方主張系借貸關系，且雙方證據均有缺陷的情況下，應結合雙方當事人提交的證據，探究合同簽訂時雙方當事人的真實意思，判斷法律關系的性質。在借貸關系成立的前提下，簽訂商品房買賣合同并辦理備案登記的行為，足以構成一種非典型擔保。

【案情】XX年6月27日，楊偉鵬與嘉美公司簽訂商品房買賣合同，約定楊偉鵬向嘉美公司購買商鋪53間，價款340萬元。買受人應于當日交納全部房款，出賣人應于XX年8月30日前將商鋪驗收合格交付使用，并在交付使用后360日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。買受人不得擅自改變商鋪的建筑主體結構、承重結構和用途。簽訂合同當日，楊偉鵬向嘉美公司支付了340萬元，嘉美公司向楊偉鵬開具了銷售不動產統一發票，但發票原件由嘉美公司持有。簽訂合同第二日，雙方對案涉商鋪進行了備案登記，并由房產管理局出具了商品房備案證明。

20xx年4月9日，楊偉鵬以嘉美公司為被告向廣西壯族自治區來賓市中級人民法院提起訴訟，請求判令：1.確認商品房買賣合同有效;2.嘉美公司交付案涉商鋪，并支付違約金372300元(計算到XX年9月1日);3.嘉美公司承擔本案訴訟費用。

二審法院另查明：楊偉鵬支付的340萬元，系依嘉美公司指示匯入嚴欣等5名嘉美公司債權人的賬戶。XX年6月28日至xx月28日，嘉美公司分9次向楊偉鵬匯款總計61.1萬元。

最高人民法院再審查明：XX年2月至5月，嘉美公司分別與嚴欣等5人簽訂三份借款合同，借款金額共計340萬元，利率2.3%，并就案涉商鋪以銷售方式辦理了備案登記。嘉美公司與楊偉鵬簽訂合同當日將嚴欣等5人的備案登記撤銷，并于次日將楊偉鵬作為購房者登記備案。嘉美公司已于XX年1月8日將銷售不動產統一發票原件在稅務機關繳銷。

【審判】廣西壯族自治區來賓市中級人民法院經審理認為，商品房買賣合同、銷售不動產統一發票以及商品房備案證明均系直接證據，足以證明雙方之間系商品房買賣關系。嘉美公司雖辯稱系借貸關系，商品房買賣合同系對借貸的擔保，但未能提供借款合同這一直接證據，商品房買賣合同的內容及辦理商品房備案登記手續，亦不具有擔保的意思，故此辯稱欠缺事實和法律依據。鑒于雙方之間系商品房買賣關系，商品房買賣合同合法有效，楊偉鵬要求嘉美公司依約交付案涉53間商鋪的訴訟請求，應予支持。因楊偉鵬未提供證據證明曾向嘉美公司主張過權利，且其地址不明致嘉美公司無法送達交房通知書，故對其要求嘉美公司給付違約金的訴訟請求，不予支持。

廣西壯族自治區來賓市中級人民法院經審判委員會討論決定，作出(20xx)來民一初字第6號民事判決書：一、楊偉鵬與嘉美公司簽訂的商品房買賣合同有效;二、嘉美公司應于本判決生效之日起xx日內，將案涉53間商鋪交付給楊偉鵬;三、駁回楊偉鵬的其他訴訟請求。

嘉美公司不服一審判決，向廣西壯族自治區高級人民法院提起上訴。

廣西壯族自治區高級人民法院經審理認為，商品房買賣合同合法有效，該合同與商品房備案證明、楊偉鵬支付約定價款以及嘉美公司開具的發票等證據形成了完整證據鏈，證明雙方之間存在房產交易行為，并已完成約定對價的給付，故對楊偉鵬要求嘉美公司交付商鋪的訴訟請求，予以支持。嘉美公司雖抗辯稱雙方的真實意思是借貸，楊偉鵬已收取相應利息，并提供作廢銷售不動產統一發票、嘉美公司向楊偉鵬賬戶匯入60多萬元的憑證等予以證明，但缺失借款合同這一直接證據。在楊偉鵬不予認可的情況下，對借款數額、期限、利率等借貸關系的基礎事實無從查實。嘉美公司九筆匯款性質亦不明，無法確認系借款利息，故對嘉美公司主張的借款事實無法認定。

廣西壯族自治區高級人民法院經審判委員會討論決定，作出(20xx)桂民一終字第18號民事判決書：駁回上訴，維持原判。

嘉美公司不服二審判決，依據民事訴訟法第二百條第(二)項、第(五)項、第(六)項的規定向最高人民法院申請再審。

最高人民法院再審審理認為，嘉美公司與嚴欣等5人的在先交易表明，嘉美公司正是因不愿以340萬元出售案涉商鋪，才向楊偉鵬借款，采借新債還舊債的方式達到保住商鋪所有權的目的,故可認定嘉美公司的真實意思是向楊偉鵬借款而非出售商鋪。楊偉鵬將340萬元直接打給嚴欣等5人，且以該5人出具的《關于申請撤銷商品房備案登記的報告》作為辦理備案登記手續的必備文件等事實可推知，其應知曉嘉美公司的真實意思。且其提交的僅是發票復印件，尚不能認定商品房買賣關系。其亦始終未說明收取嘉美公司61.1萬元的原因和性質，考慮到民間借貸支付利息的一般做法，綜合全案事實，在其未能證明雙方存在其他經濟往來的情況下，認定該61.1萬元系借款利息更具可信度。綜上，雙方之間成立借貸關系，簽訂商品房買賣合同并辦理商品房備案登記的行為，則系一種非典型擔保。楊偉鵬作為債權人，請求直接取得商鋪所有權的主張，違反了禁止流質原則，不予支持。

最高人民法院作出(20xx)民提字第xx5號民事判決書：一、撤銷一審和二審判決;二、駁回楊偉鵬的訴訟請求。

詳細內容見《人民司法·案例》20xx年第16期

三、城中村改造中房屋買賣合同應當注意的問題案情簡介：

位于某市的某住宅小區，緊鄰某中學新校址。該項目按照城中村改造政策開發，由所在地村委會委托某房地產開發公司開發并公開銷售，因此與買房人簽訂的是《房屋買賣合同》。

合同主要內容如下：

第四條 付款方式及期限 ……2、分期付款：(1)乙方簽訂購房合同時支付所購房屋總金額的50%，即人民幣 元(含定金);(2)房屋主體封頂時乙方接甲方付款通知后5日內支付所購房屋總金額的45%，即人民幣 元;(3)剩余5%，即人民幣 元，在甲方所建房屋竣工驗收后，甲乙雙方交接房屋交付鑰匙前，購房者一次性付清。

第五條 如乙方所購房屋在交接時已確定為商品房性質，則乙方必須在付清購房余款的同時一次性付清土地出讓金和相關費用等應付款，方可辦理簽署房屋交接單，如乙方不支付土地出讓金和相關費用，甲方有權向乙方追究違約責任。在乙方付清本合同第四條和第十二條規定的應付款之日起柒天內，雙方進行驗收、簽署房屋交接單和交接鑰匙，所購房屋為住宅的，甲方提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》……

第九條 房屋產權辦理乙方交清購房約定款項，辦理房屋交接手續后，在居民委員會城中村改造時由甲方辦理乙方購買的房屋產權及相關手續，甲方為乙方辦理相關證件時交納的費用，按某市房地局有關規定執行，費用由乙方負責。如今后小區變更為商品房性質時，另外交納的土地出讓金和辦理個人產權證所需的費用由購房者承擔。如因乙方購房者未按規定交清相關費用和未及時提供辦理權屬登記的相關資料，導致乙方不能取得房屋產權證書的，甲方不承擔責任。甲方承諾自交房之日起兩年內為乙方辦理房屋產權證(大紅本)。辦理房屋產權證時，乙方應交納土地出讓金700元/㎡以內，如到期未能辦理，乙方要求退房的，甲方退還乙方已付房款，并自違約之日起按中國人民銀行同期存款活期利率支付利息。

根據上述《房屋買賣合同》的主要條款，業主應當按期交付各期房款，且在封頂時付至95%，交房前付清余款5%。如果在交房時所購買的此城中村改造房屋已經確定為商品房性質，則業主在付清購房款余款的同時要一次性付清土地出讓金和相關費用等應付款。如乙方不支付土地出讓金和相關費用，甲方可追究乙方的違約責任。糾紛產生于20xx年5月交房期間，開發公司要求業主在付清剩余房款同時必須先預付350元/平米的土地出讓金，如果不同意預付土地出讓金，則不收余款，也不交付鑰匙。部分業主由于即將到該中學上高中，按照開發公司的要求交了余款及土地出讓金，拿到了鑰匙。但大多數業主卻認為現在開發公司不能出示商業國有出讓土地使用權證，也不能出示已經是商品房用地的任何證明文件，因此，只愿意付清余款，就要拿鑰匙。上百名業主與開發公司因此發生了糾紛。

20xx年7月22日，幾十名業主與開發公司開始了第一次正式對話，業主代表聘請我所律師向開發公司遞交了律師函，與開發公司聘請的律師，就《房屋買賣合同》中的有關問題進行了多次探討，為解決該起糾紛草擬并簽訂了《補充協議》。根據雙方認可的《補充合同》，業主交納尾款后，即可拿到鑰匙;前期已交出讓金的業主，如不愿意享受開發公司將要推出的優惠待遇，也給予退還已交出讓金。

該起業主與開發公司的糾紛在第一次正式談判后的第80天得到了圓滿解決。

律師點評：

城中村改造房屋買賣合同的效力問題——并非全部無效，多數是有效合同。

篇5

第一條、為了規范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》，制定本辦法。第二條、商品房銷售及商品房銷售管理應當遵守本辦法。

第三條、商品房銷售包括商品房現售和商品房預售。

本辦法所稱商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。

本辦法所稱商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

第四條、房地產開發企業可以自行銷售商品房，也可以委托房地產中介服務機構銷售商品房。

第五條、國務院建設行政主管部門負責全國商品房的銷售管理工作。

省、自治區人民政府建設行政主管部門負責本行政區域內商品房的銷售管理工作。

直轄市、市、縣人民政府建設行政主管部門、房地產行政主管部門（以下統稱房地產開發主管部門）按照職責分工，負責本行政區域內商品房的銷售管理工作。

第二章、銷售條件

第六條、商品房預售實行預售許可制度。商品房預售條件及商品房預售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產開發經營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規定執行。

第七條、商品房現售，應當符合以下條件：

（一）現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；

（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；

（三）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（四）已通過竣工驗收；

（五）拆遷安置已經落實；

（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；

（七）物業管理方案已經落實。

第八條、房地產開發企業應當在商品房現售前將房地產開發項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明文件報送房地產開發主管部門備案。

第九條、房地產開發企業銷售設有抵押權的商品房，其抵押權的處理按照《中華人民共和國擔保法》、《城市房地產抵押管理辦法》的有關規定執行。

第十條、房地產開發企業不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。

第十一條、房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。

房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

第十二條、商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。

第十三條、商品房銷售時，房地產開發企業選聘了物業管理企業的，買受人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產開發企業選聘的物業管理企業訂立有關物業管理的協議。

第三章、廣告與合同

第十四條、房地產開發企業、房地產中介服務機構商品房銷售宣傳廣告，應當執行《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告暫行規定》等有關規定，廣告內容必須真實、合法、科學、準確。

第十五條、房地產開發企業、房地產中介服務機構的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。

第十六條、商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。

商品房買賣合同應當明確以下主要內容：

（一）當事人名稱或者姓名和住所；

（二）商品房基本狀況；

（三）商品房的銷售方式；

（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；

（五）交付使用條件及日期；

（六）裝飾、設備標準承諾；

（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；

（八）公共配套建筑的產權歸屬；

（九）面積差異的處理方式；

（十）辦理產權登記有關事宜；

（十一）解決爭議的方法；

（十二）違約責任；

（十三）雙方約定的其他事項。

第十七條、商品房銷售價格由當事人協商議定，國家另有規定的除外。

第十八條、商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。

商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。

按套（單元）計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。

第十九條、按套（單元）計價的現售房屋，當事人對現售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。

按套（單元）計價的預售房屋，房地產開發企業應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差范圍內，維持總價款不變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發企業重新約定總價款。買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。

第二十條、按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。

合同未作約定的，按以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）的，據實結算房價款；

（二）面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）部分的房價款由房地產開發企業返還買受人；絕對值超出3％部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。

產權登記面積－合同約定面積

面積誤差比＝————————————－×100％

同約定面積

因本辦法第二十四條規定的規劃設計變更造成面積差異，當事人不解除合同的，應當簽署補充協議。

第二十一條、按建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有建筑面積，并約定建筑面積不變而套內建筑面積發生誤差以及建筑面積與套內建筑面積均發生誤差時的處理方式。

第二十二條、不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。

符合商品房銷售條件的，房地產開發企業在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當向買受人返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定。

第二十三條、房地產開發企業應當在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預售商品房的，還必須明示《城市商品房預售管理辦法》。

第二十四條、房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。

經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。

買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。

第四章、銷售

第二十五條、房地產開發企業委托中介服務機構銷售商品房的，受托機構應當是依法設立并取得工商營業執照的房地產中介服務機構。

房地產開發企業應當與受托房地產中介服務機構訂立書面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。

第二十六條、受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。

第二十七條、受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當如實向買受人介紹所銷售商品房的有關情況。

受托房地產中介服務機構不得銷售不符合銷售條件的商品房。

第二十八條、受托房地產中介服務機構在銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。

第二十九條、商品房銷售人員應當經過專業培訓，方可從事商品房銷售業務。

第五章、交付

第三十條、房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任。

因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產開發企業應當及時告知買受人。

第三十一條、房地產開發企業銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。

第三十二條、銷售商品住宅時，房地產開發企業應當根據《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》（以下簡稱《規定》），向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。

第三十三條、房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。

商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期；存續期少于《規定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規定》中確定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期。

在保修期限內發生的屬于保修范圍的質量問題，房地產開發企業應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產開發企業不承擔責任。

第三十四條、房地產開發企業應當在商品房交付使用前按項目委托具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產行政主管部門審核后用于房屋權屬登記。

房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。

房地產開發企業應當協助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。

第三十五條、商品房交付使用后，買受人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房；給買受人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。

第六章、法律責任

第三十六條、未取得營業執照，擅自銷售商品房的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門依照《城市房地產開發經營管理條例》的規定處罰。

第三十七條、未取得房地產開發企業資質證書，擅自銷售商品房的，責令停止銷售活動，處5萬元以上10萬元以下的罰款。

第三十八條、違反法律、法規規定，擅自預售商品房的，責令停止違法行為，沒收違法所得；收取預付款的，可以并處已收取的預付款1％以下的罰款。

第三十九條、在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人的，處以警告，責令限期改正，并處2萬元以上3萬元以下罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十條、房地產開發企業將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照《建設工程質量管理條例》的規定處罰。

第四十一條、房地產開發企業未按規定將測繪成果或者需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房地產行政主管部門的，處以警告，責令限期改正，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。

第四十二條、房地產開發企業在銷售商品房中有下列行為之一的，處以警告，責令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款。

（一）未按照規定的現售條件現售商品房的；

（二）未按照規定在商品房現售前將房地產開發項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明文件報送房地產開發主管部門備案的；

（三）返本銷售或者變相返本銷售商品房的；

（四）采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的；

（五）分割拆零銷售商品住宅的；

（六）不符合商品房銷售條件，向買受人收取預訂款性質費用的；

（七）未按照規定向買受人明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同示范文本》、《城市商品房預售管理辦法》的；

（八）委托沒有資格的機構銷售商品房的。

第四十三條、房地產中介服務機構銷售不符合銷售條件的商品房的，處以警告，責令停止銷售，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。

第四十四條、國家機關工作人員在商品房銷售管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七章、附則

第四十五條、本辦法所稱返本銷售，是指房地產開發企業以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。

本辦法所稱售后包租，是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。

本辦法所稱分割拆零銷售，是指房地產開發企業以將成套的商品住宅分割為數部分分別出售給買受人的方式銷售商品住宅的行為。

本辦法所稱產權登記面積，是指房地產行政主管部門確認登記的房屋面積。

第四十六條、省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門可以根據本辦法制定實施細則。

篇6

    一、商品房先租后售是指房地產開發經營企業投資建造的商品房在竣工交付，并按規定辦理初始登記、取得《房地產權證》后，采取先出租給承租人使用，而后根據合同約定再出售給該承租人的一種促銷行為。外銷商品房先租后售應嚴格按照本辦法辦理。

    二、房地產開發經營企業實施外銷商品房先租后售應具備以下條件：

    1.已經初始登記并取得房地產權證書；

    2.已與物業管理企業訂立物業管理服務合同并已實施管理；

    三、房地產開發經營企業實施外銷商品房先租后售，在出租時應先與承租人簽訂房屋租賃合同。該租賃合同除應具備《城市房屋租賃管理辦法》規定的條款內容外，還應明確雙方當事人租后出售該房屋的有關權利、義務。其中必須包括：租后出售該房屋的時限；該房屋出租時的售價與實際出售時的售價計算；出租人解除承租人租后購房權利的條件；違約責任等內容。

    房地產開發經營企業可參照《上海市房屋租賃合同》規范文本并按上款規定自行擬訂房屋租賃合同，并在使用前交由市房地局委托的上海市公證處審定。

    四、租賃合同簽訂后的15天內，房地產開發經營企業應按規定向房屋所在地區、縣房地產交易中心（或房地產交易管理所）辦理房屋租賃登記、取得《房屋租賃證》。房屋所在地區、縣房地產交易中心（或房地產交易管理所）在應當核發《房屋租賃證》的5日內書面通知市房地產交易中心。

    五、租賃合同經登記后，在合同約定的有效期限內，該出租房屋需設定抵押權的，房地產開發經營企業應當將先租后售的事實明示抵押權人。

    六、在租賃期間，未經承租人書面同意放棄租后購房權利的，房地產開發經營企業不得將該房屋另行出售給他人。

    在租賃期間，承租人征得房地產開發經營企業的書面同意，可以將該租賃房屋的一部分或全部轉租給他人。但承租人未與房地產開發經營企業簽訂外銷商品房買賣合同，并辦理變更登記、取得房地產權證書前，不得將該房屋轉售給他人。

    七、在租賃期間，承租人根據租賃合同約定購買其承租的外銷商品房，必須在租賃合同屆滿前2個月與房地產開發經營公司參照市房地局制定的示范文本簽訂外銷商品房買賣合同，并在合同或合同的補充條款中載明出售前承租人租賃的時間、已繳付的租金。該房屋出租時的售價和實際出售時的價格計算等內容。

    八、買賣合同簽訂并按規定在市公證處辦理公證后的十五日內雙方當事人應按規定向市房地產交易中心辦理過戶申請和價格申報。辦理過戶申請和價格申報時，除應提交《上海市房地產轉讓辦法》、《上海市房地產登記條例》規定的文件外，還應提交原已登記的租賃合同、《房屋租賃證》和承租人已交付的租金發票、房地產開發經營企業出租該房屋的納稅憑證等文件副本或影印件。

    九、經市房地產交易中心辦理過戶審核和變更登記，承租人取得房地產權證后，租賃合同即自行終止。房地產開發經營企業應在原租賃合同終止之日起的15日內，向原受理登記的房屋所在地區、縣房地產交易管理部門辦理注銷租賃登記。

    十、外銷商品房先租后售，房地產開發經營企業應按滬地稅地（1997）27號“關于進一步搞好房地產租賃市場的稅收處理的通知”第三條的規定繳納有關租、售稅款。

    十一、租賃期間，雙方當事人根據《城市房屋租賃管理辦法》第十二條或第二十四條規定，解除或終止租賃合同的，則租賃合同中約定的有關租后出售該房屋的權利、義務也隨之解除或終止。

篇7

關鍵詞：三通費 住宅相關法規

一、貴陽市住宅"三通費"基本狀況

住宅買賣交易，其標的額本身不小、屬于居民的重大開支項目，而"三通費"的收取雖然只屬于買房中的一個小插曲，但是由于其收取的正當和合理性導致目前在貴陽市的樓盤中存在爭議，并且由于其本身數額并不低，因此在貴陽的樓盤銷售中仍然會引起不小的矛盾。目前在我市，多數樓盤在"收樓須知"的應繳費用中均會列出所謂的"三通費"一項。據了解，目前我市各個樓盤收取的"三通費"在5000元左右上下浮動。

在調查中，許多業主對于"三通費"的收取都存在疑問和不悅。例如，張先生花50多萬元購買了位于南明區某大型住宅小區的一套商品房，在收房時開發商要求繳納共計5000多元的"三通費"。由于參加工作時間不長，購房首付就幾乎花盡了張先生所有的積蓄，原本以為付了首付，就可以坐等收房，而這筆數額不小的"三通費"卻令他措手不及。不過，雖然認為這筆錢應該包含在房價之中，而不應該由購房者來"埋單"，但是由于找不到相關的文件依據，又急于收房入住，張先生只能無奈地向開發商交納了"三通費"。類似張先生的問題在實際住宅銷售的情況中是非常常見的。

筆者在我市一些律師事務所了解到，2009年初以來，"三通費"糾紛在我市住宅買賣糾紛中的比例正呈大幅上升趨勢，成為繼逾期交房、逾期辦理產權證之后的第三大熱點。部分律師事務所甚至表示，此類糾紛已占到商品房買賣糾紛50%的比例。

二、貴陽市住宅"三通費"法律法規研究

居民住宅就其權屬性質來界定，一般分為商品房、經濟適用房、廉租房、公租房等。公租房、廉租房具有政府規定的交房標準，明確規定三通必須包含在交房條件當中，業主無需額外繳納此兩類住宅的三通費用。但是，對于商品房和經濟適用房來說，此類房屋的三通費用的收取則存在爭議，因此下面筆者著重分析這兩類房屋的"三通費"收取問題。

1、首先對于貴陽市經濟適用房進行分析，根據《貴陽市經濟適用住房管理暫行規定》（筑府發2007〕96號），在經濟適用住房開發建設中，房屋主體部分的土建（含樁基）工程費、水暖電氣安裝工程費及附屬設施、設備工程費計入開發成本，房開商不能向業主重復收取。

但是，《貴陽市經濟適用住房管理暫行規定》文件是從2008年1月28日才開始生效的，也就是說，經適房的房開商是否能收取"三通費"應當具體問題具體分析，具體要看審批房價的時間。據了解，2008年1月28日之前由市物價局審批的經濟適用房就沒有把"三通費"納入房價，開發商向購房人另行收取"三通費"是合理的。但是，2008年1月28日之后，根據市政府(2007)96號文《貴陽市經濟適用住房管理暫行規定》，貴陽市物價局制定的經濟適用住房價格已含水表、煤氣安裝工程費，建設單位將不能在價外收取。

2、目前商品房交易在貴陽市房地產市場中占主要份額，因此有關"三通費"的爭議主要發生在商品房買賣上。商品房與經濟適用房不同，商品房的價格屬市場行為，是由房開公司自主定價，因此商品房房價中包含了哪些內容以及成本，物價部門無法明確。也就帶來了相關種種法律問題和矛盾。

"三通費"中關于水表"一戶一表"的安裝，2005年我省就已出臺了《貴州省城鎮供水"一戶一表"實施意見》該意見明確規定：新建住宅室內給水工程所需經費和水表購置費納入工程項目總概算，由住宅建設單位承擔。因此，購房者可以根據文件拒絕繳納關于水表"一戶一表"的安裝費用，但是由于目前尚無文件對于商品房煤氣和用電的開通費用作出規定，因而如果商品房買賣合同規定有相關費用，則買受人仍需繳納此費用。

三、針對貴陽市住宅"三通費"問題的相關建議

1、購房者簽訂合同時要細心

目前貴陽相關法律機構對于"三通費"是否繳納的裁決依據，通常是以《商品買賣合同》為準，如果《合同》約定"'三通費'由開發商代收"，則購房者在收房時需向開發商繳納該筆費用，反之如果未作約定，則購房者有權拒絕向開發商繳納該筆費用。

而目前絕大多數開發商在《商品房買賣合同》中都為自己埋下了"伏筆"。不少購房者坦言，都是到了收房階段開發商要求繳納"三通費"時才會正視這個問題，之前即使是在簽訂購房合同時，此類問題也常常被忽略，而這正為"三通費"糾紛埋下了隱患。在簽訂合同時，購房人最好就三通費用的收取問題就進行明確約定。隨著買方市場的逐漸形成，尤其是在當前受金融危機的影響，房開商也非常愿意坐下來和購房者商量合同條款，也就是說，業主已經有了更多的話語權和話語空間，這就為明析合同條款，防止被蒙提供了可能。

2、政府通過制定法規對"三通費"進行規范

造成"三通"費用收費混亂局面還與另外兩個原因有關：一是、業主對專業知識的欠缺；二是，相關的政策法規不統一。由于我們不可能要求每一個業主都象專業律師一樣天天來研究房地產法律法規，所以，造成這種混亂局面的根本原因還是在于政策法規的不統一。如果政府能通過一部統一的法規，來明確房開商在交房過程中的收費項目，并對違規收費設定相應的行政處罰措施，那么"三通費"這個問題就能得很好地解決。

3、針對購房者加強相關知識的宣傳

現在許多開發商不以誠信為本，利用業主對"三通費"知識的欠缺，采取"蒙"的方式，欺詐收費。針對這種行為我的建議是，通過法律宣傳、知識講座等手段，使業主明白房價中包括了哪些收費項目，或者履行一個先行告知義務，告知業主在辦理交房手續時還要交納些什么費用。并且普及《商品房買賣合同》中的漏洞，避免風險。另外應當使購買者了解到由于開發商收取此類費用名義上均為代收形式，購房者有權要求開發商出示相關部門出具的代收費文本依據，否則同樣有權拒繳費。

參考文獻:

[1]商品房買賣合同糾紛有關法律問題研究，張翔 ，2007，《學術研究》

[2]如何簽訂商品房買賣合同，瞿凱俊，華律網，2007年6月3日

篇8

   商品房買賣合同模板1

   出讓方：(以下簡稱甲方)：

   買受方：(以下簡稱乙方)：

   甲、乙兩邊在平等、自愿、協商一致的基礎上，就甲方房產出讓于乙方事宜，締結本合同。

   第一條：甲方房子坐落于 ，建筑面為平方米，其中實際建筑面積為 平方米，公共部分及公用分攤面積為 平方米，該房子土地運用期限為 年(自年 月 日起至 年 月 日止)。

   第二條：甲方贊同以 元/建筑平方米將房產轉讓于乙方，乙方認可現有建筑面積，當測繪面積與現有建筑面積有差錯時，甲乙兩邊不再追查，轉讓金包定總額為 元。

   第三條：因該房產系 單位分房，現甲方尚未獲得房子產權，經兩邊協商，乙方于 年 月 日付出甲方 元作為該房子運用權轉讓金，待房子產權斷定并經房產部分準于上市后，本運用權轉讓金即轉為房子的生意價款。

   第四條：乙方交給甲方房子運用權轉讓金的一起甲方應騰房并將該房交于乙方運用，如甲方單位提出異議由甲方和諧解決。

   第五條：本房子現有水、電、暖氣、煤氣、閉路電視隸屬設備，如甲方單位收取費用，該費用由甲方承當，其他設備費用由乙方承當。

   第六條：乙方贊同甲方單位選擇的物業單位進行處理，甲方按本來際運用時間承當有關物業處理費用，房子交給乙方運用后費用由乙方承當。

   第七條：甲方房產在有權上市銷售后，在乙方催告處理權屬改變登記 日內，應持房產證與土地運用權證及其他有關證實與乙方共同處理有關權屬改變登記。各自費用由甲乙兩邊分別承當。

   第八條：在權屬未改變曾經，甲方不得再行就該房產進行生意、典當等處置行動。

   第九條：本協議收效后，除不可抗力外，甲方應依照約好將房子交給乙方運用并確保甲方運用，房子補葺等疑問如需甲方單位處理乙方應予幫忙。

   第十條：如甲方未依照約好交給房產于乙方運用，甲方除返還乙方付出的運用權轉讓金并付出運用權轉讓金的利息(依照日萬分之四的利率自付出轉讓金之日起核算)。

   如乙方在運用房產至處理房權改變手續前，甲方提出回收房子運用權，甲方要付出乙方的運用權轉讓金、利息(核算方法同上)及房子的增值價值外，還要承當乙方添加的隸屬設備及房子裝修費用(不折舊)。

   第十一條：本協議一式兩份，甲乙兩邊各執一份，本協議自兩邊簽字承認后收效。

   甲方：

   乙方：

       商品房買賣合同模板2    賣方（以下簡稱甲方）：_________

   買方（以下簡稱乙方）：_________

   甲方按照《_________市實施＜中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例＞辦法》的規定，通過_________方式，取得_________市_________區（縣）_________地塊的土地使用權，土地面積為_________平方米，土地使用年限_________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止，國有土地使用證號為_________。甲方在上述地塊上建設的_________，現已具備規定的預售條件，經_________市房地產管理局批準，準予上市預售，_________市商品房銷售許可證號為_________。

   乙方自愿購買甲方的_________房屋，甲方已于_________年_________月_________日收到乙方預購房屋的定金_________元。雙方經友好協商，就上述房屋的預售預購事項，訂立本契約。

   第一條 _________房屋，房屋用途_________，建筑面積為_________平方米（含共有共用面積，房屋狀況詳見附件），土地使用面積_________平方米（含共有共用面積），土地使用期限自房屋產權過戶之日起至_________年_________月_________日止。

   上述面積為甲方暫測面積，房屋竣工后以房地產管理部門實測面積為準。

   第二條 雙方同意上述房屋售價為每建筑平方米人民幣_________元，價款合計為（大寫）__________________元整（小寫：_________元）。房屋竣工后，第一條載明的暫測面積與實測面積誤差在_________％以內的，不再結算；誤差超過_________％的，超過部分按房屋售價進行結算。

   付款方式見附件二，乙方按期將購房價款匯入甲方指定銀行。乙方已支付的定金_________元，在乙方最后一次付款時轉為購房價款。

   第三條 甲方須于_________年_________月_________日前，將房屋交付乙方。除不可抗力外，甲主未按期將房屋交給乙方的，乙方有權向甲方追索違約金。違約金自房屋應交付之日第二天起至實際交付日止參照中國人民銀行固定資產貸款利率計算。逾期超過_________日（遇法定節假日順延）甲方未交付房屋的，乙方有權終止本契約。契約終止自乙方書面通知送達甲方之日起生效。甲方除在契約的終止后30日內向乙方雙倍返還定金外，并須將乙方已付的房價款及利息全部退還給乙方。利息參照中國人民銀行固定資產貸款利率計算。

   第四條 乙方逾期付款，甲方有權向乙方追索違約金。違約金自本契約約定付款之日起至實際付款之日止參照中國人民銀行固定資產貸款利率計算。逾期超過_________日（遇法定節假日順延）乙方未付款的，甲方有權終止本契約。契約終止自甲方書面通知送達乙方之日起生效。乙方已交納的定金甲方不予返還。

   第五條 甲方交付房屋時，應提交建筑工程質量監督部門出具的《工程質量竣工核驗證書》。

   甲方交付的房屋經建筑工程質量監督部門核驗不合格的，乙方有權終止本契約，甲方應在契約終止后30日內向乙方雙倍返還定金，并將乙方已付的房價款和利息全部退還乙方（利利息計算同第五條）。甲方交付房屋的裝修、設備未達到本契約附件一規定的裝修、設備標準的，甲方同意按未達到部門的雙倍差價向乙方補償。

   第六條 甲方同意按《建設工程質量管理辦法》的有關規定，自房屋交付之日起對乙方購置的房屋進行保修。

   第七條 乙方同意其購置的房屋由甲方或甲方認可的管理公司代管。

   第八條 本契約由雙方簽字，在辦理房屋預售預購登記后生效。預售、預購登記于本契約簽訂之日起30日內，由雙方共同到_________局交易管理部門辦理。

   第九條 本契約生效后至房屋交用前，乙方不得轉讓所預購的房屋，如有特殊原因需轉讓，須報_________市房地產管理局批準。

   第十條 雙方同意房屋交付后30日內共同到預售登記的管理部門辦理房屋買賣立契手續，并按有關規定申領房地產權屬證件。

   第十一條 辦理上述手續時發生的稅費，由雙方依照有關規定繳納。

   第十二條 本契約在履行中發生爭議，雙方應協商解決。協商不能解決的，任何一方均可向房地產所在地人民法院提起訴訟。

   第十三條 本契約未盡事項，在不違反本契約的前提下，雙方可簽訂補充協議。

   本契約的附件和雙方簽訂的補充協議為本契約不可分割的組成部分，具有同等的法律效力。

   第十四條 本契約本一式兩份，甲乙雙方各執一份，副本_________份，交房地產管理部門_________份。

   甲方（蓋章）：_________ 乙方（蓋章）：_________

   法定代表人（簽字）：_________ 人（簽字）：_________

   地址：_________ 地址：_________

   聯系電話：_________ 聯系電話：_________

   郵政編碼：_________ 身份證號碼：_________

   _________年____月____日 _________年____月____日

   簽訂地點：_________ 簽訂地點：_________

   預售登記機關（蓋章）：_________

   經辦人（簽字）：_________

   _________年____月____日

   附件

   一、房產平面圖及裝修、設備標準（略）。

   二、付款方式（略）。

       商品房買賣合同模板3    出賣人（以下簡稱甲方）_____________________

   法定代表人：_________________________________ 聯系電話：___________________________________

   注冊地址：___________________________________ 郵政編碼：___________________________________

   營業執照號碼：_______________________________ 開戶行：_____________________________________

   帳號：_______________________________________

   委托人（房地產經紀機構）_______________

   法定代表人：_________________________________ 聯系電話：___________________________________

   注冊地址：___________________________________ 郵政編碼：___________________________________

   營業執照號碼：_______________________________ 房地產經紀機構資格證書編號：_________________

   開戶行：_____________________________________ 帳號：_______________________________________

   買受人（以下簡稱乙方）_____________________

   國籍/法定代表人：____________________________ 身份證（護照）/營業執照號碼：________________

   地址：_______________________________________ 郵政編碼：___________________________________

   聯系電話：___________________________________ 委托人：________________________________

   國籍/法定代表人：____________________________ 身份證（護照）/營業執照號碼：________________

   地址：_______________________________________

   郵政編碼：___________________________________ 聯系電話：___________________________________

根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《天津市商品房管理條例》、《天津市房屋權屬登記條例》等有關法律、法規的規定，甲乙雙方遵循平等、自愿、公平、誠實信用、守法的原則，經協商一致，達成如下條款：

   第一條 商品房情況

   該商品房銷售許可證號：____________________________

   商品房座落：_______區、縣_______路、道、街______________.設計用途_______，建筑結構_______，建筑層數為_______層。建筑面積

   _______平方米，其中：套內建筑面積_______平方米，公共部位分攤建筑面積_______平方米。

   商品房平面圖見附件一，商品房抵押、租賃等情況見附件二。

   商品房土地來源為：_______.以出讓方式取得土地使用權的，土地使用年限為_______年，自_______年_______月_____日至______年_______月_______日止。

   第二條 商品房價款

   商品房銷售按建筑面積計算，每平方米價格為_______元（幣種：_______ ），價款為___________________元（幣種：_______），計_____________________（大寫）

   第三條 商品房交付及交付日期

   商品房竣工，經驗收合格后，方可交付；未經驗收或驗收不合格的，不得交付。

   甲方于_______年_______月_______日前，將符合上述條件的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按下列第____種方式處理：

   1. 變更合同。

   2. 解除合同。

   3. _____________________

   第四條 乙方付款形式及付款時間

   雙方約定，乙方按下列第_______種形式付款：

   1. 一次性付款。

   2.分期付款。

   3.其他方式。

   第五條 甲方逾期交付商品房的處理

   除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三條約定日期交付商品房，逾期在_______日內的，乙方有權向甲方追究已付款利息，利息自合同約定甲方應交付商品房之日次日起至實際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計算。

   如超過上述約定期限的，乙方有權按照下列第_______種約定，追究甲方違約責任：

   1.合同繼續履行。甲方應支付乙方已付款利息，利息自合同約定甲方應交付商品房之日次日起至實際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計算。此外，甲方還應每日按商品房價款的_______‰。向乙方支付違約金。

   解除合同。甲方應退還乙方已付款、支付已付款利息，利息自

   2.同約定甲方應交付商品房之日次日起至甲方退還乙方已付款之日止，按銀行同期貸款利率計算。此外，甲方還應每日按商品房價款的_______‰。向乙方支付違約金。乙方的實際損失超過甲方支付的違約金時，甲方還應承擔賠償責任。

   3._________________________________________________

   第六條 乙方逾期付款的處理

   乙方如未按本合同第四條規定的時間付款，逾期在_______日內的，甲方有權追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同約定乙方應付款之日次日起至實際付款之日止，按銀行同期貸款利率計算。

   如超過上述約定期限的，甲方有權按照下列第_______種約定，追究乙方違約責任：

   1.合同繼續履行。乙方應支付逾期付款及其利息，利息自合同約定的應付款之日次日起至實際付款之日止，按銀行同期貸款利率計算。此外，乙方還應每日按商品房價款的_______ ‰。向甲方支付違約金。

   2.解除合同。乙方應每日按商品房價款的_______‰。向甲方支付違約金。

   3._________________________________________________

   第七條 商品房建筑面積與銷售建筑面積差異的處理

   商品房建筑面積以房屋所有權證記載面積為法定依據。商品房建筑面積與甲方銷售建筑面積差異不超過±3%（包括±3%）的，每平方米價格保持不變，商品房價款按商品房建筑面積與銷售建筑面積的差異多退少補。面積差異超過±3%的，雙方約定如下：

   第八條 商品房質量及保修責任

   甲方交付的商品房的質量和設備等應符合國家有關規定和甲方的承諾（見附件三），未達到國家規定標準和承諾的，甲方應承擔責任。

   在乙方正常使用情況下，甲方應按照《天津市商品住宅質量保證書》的規定履行保修責任。因乙方擅自拆改造成損壞的，甲方不承擔責任。

   第九條 商品房配套設施運行的約定

   下列配套設施運行日期約定如下：

   1.上水：_______________________________________________________________

   2.下水：_______________________________________________________________

   3.供電：______________________________________________________________

   4.燃氣：（氣源種類）_________________________________________________

   5.暖氣：_______________________________________________________________

   6._______________________________________________________________

   上述配套設施未按約定日期運行的，甲方應在_______日內采取補救措施，并賠償乙方損失；超過上述約定期限的，甲方應賠償損失，并且每項還應按商品房價款的_______%向乙方支付違約金。

   第十條 商品房設計變更的約定

   甲方未征得乙方同意，不得擅自變更商品房的房屋設計和環境布局（見附件四）確需變更的，甲方應自設計變更方案確定之日起 日內與乙方協商。

   乙方同意變更的，雙方訂立補充合同。

   乙方不同意變更，或甲方擅自變更的，乙方有權解除合同。解除合同的，甲方應退還乙方已付款、支付已付款的利息，利息自乙方付款之日次日起至甲方退還乙方已付款之日止，按銀行同期貸款利率計算。此外，甲方還應按商品房價款的_______%向乙方支付違約金。

   第十一條 商品房交接

   商品房交付時，甲方應書面通知乙方辦理商品房交接手續，提供《天津市商品住宅質量保證書》和《天津市商品住宅使用說明書》，交接房屋鑰匙。

   第十二條 商品房權屬登記

   雙方約定，在下列第_______種期限內，辦結房屋權屬登記：

   1.自初始登記完畢之日起_______日。

   2.訂立本合同時，房屋尚未建成的，自房屋交付使用之日起90日；訂立合同時，房屋已竣工的，自合同訂立之日起90日。

   3._________________________________________________

   由于甲方的原因，未能在上述期限內辦結房屋權屬登記的，按下列第_______種約定處理：

   1.合同繼續履行。甲方應按商品房價款的_______%向乙方支付違約金。

   2.解除合同。甲方應退還乙方已付款、支付已付款利息，利息自乙方付款之日次日起至甲方退還乙方已付款之日止，按銀行同期貸款利率計算。此外，甲方還應按商品房價款的_______%向乙方支付違約金。

   3.______________________________________________________________________

   第十三條 前期物業管理

   甲方已向乙方明示已經備案的《天津市前期物業管理服務合同》及《業主公約》，乙方對該合同及公約相關內容予以書面確認，并承諾遵守。

   第十四條 權屬糾紛和債權債務糾紛的約定

   甲方保證在交付商品房時，無權屬糾紛和債權債務糾紛。如存在權屬糾紛和債權債務糾紛，由甲方承擔全部責任。

   第十五條 爭議處理

   本合同發生爭議，甲乙雙方應協商解決。協商不成時，按下列第_______種方式處理：

   1.向______________仲裁委員會申請仲裁；

   2.向人民法院提起訴訟。

   第十六條 合同附件

   本合同未盡事宜，甲乙雙方另行訂立補充合同（見附件五）

   附件一至附件五均為本合同不可分割的部分，具有同等效力。

   第十七條 合同份數

   本合同連同附件共_______頁，一式五份，甲、乙雙方各執一份，備案機關存留一份，其他二份備用，具有同等效力。

   第十八條 合同生效

   本合同自甲乙雙方簽字或蓋章之日起生效。當事人另有約定的，從其約定。

   甲方：_____________________ 乙方：____________________

   _______年_______月_______日 _______年_______月______日

   委托人：______________ 委托人：______________

   _______年_______月_______日 _______年_______月______日

       商品房買賣合同模板4    甲方(賣方)：

   乙方(買方)：

   甲、乙雙方就房屋買賣事項，經協商一致，達成以下合同條款：

   一、甲方自愿將坐落在濟南市 區 路 小區 號樓 單元 室(建筑面積 平方米，儲藏室 平方米，產權證號 )房地產出賣給乙方，并將與所出賣該房產的相關的土地使用權同時出賣給乙方(附房產證復印件及該房產位置圖)

   二、雙方議定上述房地產及附屬建筑物總價款為人民幣大寫 ;即人民幣小寫 。

   三、乙方在簽訂本合同時，支付定金 ，即小寫 。

   四、乙方支付定金之日起 個月內，向甲方支付首付款(定金從中扣除)，首付款之外的款項通過銀行住房按揭方式交付(有關期限和程序按照所在按揭銀行規定辦理)。

   五、甲方保證該房產合法、權屬清楚、有合法的土地使用權(已交納土地出讓金)，

   六、辦理房產證手續所產生的有關稅費由 方承擔。

   七、乙方支付首付款后，甲方即積極配合乙方辦理有關房產過戶手續，待房產過戶到乙方名下之時，乙方應向甲方付清全部房款余額。

   八、甲方應在 前將該房產交付乙方;屆時該房產應無任何擔保、抵押、房產瑕疵，無人租住、使用;無欠賬，如電話費、水電費、物業管理費、取暖費、入網費、有線電視費等。

   九、本合同簽訂后，如一方違反本合同條款，該方應向對方支付 元的違約金;一方如不能按規定交付房產或按規定支付房款，每逾期一日，應向對方支付五十元罰金，逾期30日視為毀約;如因政府及銀行規定，本合同涉及房產手續客觀上不能辦理過戶或銀行不能辦理按揭導致合同解除，不適用本條款。

   十、交付該房產，甲方不得損壞該房產的結構、地面和墻壁及不適移動的物件，并將抽風機一臺(型號： )，空調兩臺(型號： )，熱水器(型號： )，浴霸(型號： )，飲水機(型號： )，音響兩臺(型號： )，涼衣架，房內燈具，前后門窗窗簾、電腦桌一張，櫥衛設施，等讓與乙方(含在房屋價值內)。

   十一、本協議一式兩份，具有同等法律效力，自雙方簽字之日生效。

   十二、附加條 款：

   甲方(賣方)： (印) 身份證號：

   住址： 電話：

   年 月 日

   乙方(買方)： (印)身份證號：

   住址： 電話：

   年 月 日

       商品房買賣合同模板5    甲方(出售方)：

   乙方(購買方)：

   根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其它相關法律、法規之規定，買賣雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上就房屋買賣達成如下協議：

   一、標的物

   1、甲方所擁有的坐落于湖北省武漢市新洲區邾城街齊安大道老水產局宿舍樓二單元6樓B座，建筑面積為88平方米，其現用途為自住。

   2、甲方已于20xx年4月28日取得上述房屋的原購房合同。

   3、甲方自愿將上述房屋所有權及房屋使用權轉讓給乙方，乙方自愿購買該房屋，甲方保證上述房屋所有權及房屋使用權無產權糾紛和無債權糾紛，否則，由甲方承擔一切法律責任。

   二、房屋價款

   買賣雙方同意按套計價，該房屋總價款為人民幣壹拾貳萬捌仟元整。

   三、付款方式

   買賣雙方同意按下述方式支付房款：一次性付款，乙方于辦理該房屋付款之日一次性付清全部購房款。

   四、房屋交付

   甲方應于簽訂房屋合同之日起7日內將合同約定房屋交付乙方，

   房屋內設備、設施及裝飾按口頭協商執行。

   五、甲乙雙方權利與義務

   1、在辦理產權過戶手續時，乙方按國家規定各自承擔有關稅費。甲方承擔原房屋過戶稅費。

   2、甲方已裝修費用已計入房屋總價，隨房屋轉讓給乙方，雙方不得再另行結算。房屋交付前發生的物業管理費、水電費、煤氣費、電話費、網絡費及有線電視信號費用由甲方承擔。房屋交付后發生的物業管理費、水電費、煤氣費、電話費、網絡費及有線電視信號費用由乙方承擔。

   3、甲方應按合同約定期日將合同約定房屋交付乙方。甲方未按約定日期交付房屋的，自本合同約定的交付期滿第二天起實際交付之日止，甲方按日向乙方支付已付購房款萬分之三的違約金。

   甲方逾期交房達10日，乙方有權解除合同，并可要求甲方支付已付購房款3%的違約金;乙方愿繼續履行合同的，自本合同約定的交付期滿第二天起至實際交付之日止，甲方按日向乙方支付已付購房款萬分之三的違約金。

   4、甲乙雙方自簽訂本合同之日起30日內向房屋交易部門提出交易申請。

   5、乙方交付房產全款后，而甲方不能交房時，則甲方應立即退回已付房產全款，并向乙方支付總房款的5%的賠償金。

   六、因訂立本合同和履行本合同產生的爭議，包括合同效力，違約糾紛由雙方協商解決，協商不成的，按以下幾種方式解決：

   1、向新洲區仲裁委員會提交仲裁;

   2、向房屋所在地法院起訴。

   七、本合同未盡事宜，雙方可協商簽訂補充協議。補充協議及附件，為本合同不可分割的組成部分，具有相同效力。

   八、本合同于20xx年4月7日在武漢市新洲區心連心中介所簽訂。

   九、本合同自雙方簽字蓋章之日起生效。

   十、本合同一式三份，甲乙雙方各執一份，公證處備案一份，中介公司備案一份，各份具有相同效力。

   甲方姓名：

   住址：

   身份證號：

   聯系電話：

   乙方姓名：

   住址：

   身份證號：

篇9

主題詞；商品房認購書，預約款，定金

引言

隨著我國房地產市場的迅猛發展，商品房糾紛也逐年增多。由于法律的完善滯后于經濟發展，導致了司法適用中的困難。例如，很多開發商在和準買受人簽訂購房合同前，與其（以下稱為準買受人）簽訂一份商品房認購書（實踐中使用的名稱不一，例如稱為預訂書、確認書等），要求準買受人交納定金，準買受人將在將來某個時間和開發商簽訂購房合同。這種商品房認購書在法律上沒有明確的規定，但在實踐中卻廣泛存在。最高人民法院最近出臺的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱商品房解釋）中對商品房認購書做出了一些規定，但由于其中僅有兩個條文涉及這個問題，內容簡略，故仍有進一步探討的必要。

一、商品房認購書的意義及性質

（一）商品房認購書的意義

商品房認購書，是開發商與準買受人之間確認準買受人在將來可確定時間與開發商洽談購房合同的約定。通過商品房認購書，確定買賣雙方有洽談購房合同的義務。

商品房認購書的通常內容是，準買受人向開發商交納一定金額的預約款，享有在將來某個時間購買開發商某處房屋的權利。準買受人如果不在約定時間與開發商洽談購房合同，開發商有權解除商品房認購書，將預訂的房屋轉售他人。有的商品房認購書還約定，開發商有權扣留準買受人所交納的預約款作為違約金。很多商品房認購書內容比較簡單，但一般都會寫明認購的房號，約定的購房單價等。也有的商品房認購書內容很詳細，基本涵蓋了法律規定的購房合同的主要內容。

（二）商品房認購書的法律性質

商品房認購書的內容，是約定雙方有義務在一定期限內洽談購房合同，這種意思表示是明確的，具備合同法規定的合同成立的要件，因此商品房認購書本身就是一種合同。從法律性質上分析，商品房認購書是一種預約合同。根據民法理論，預約是約定將來訂立一定內容合同的合同。將來應訂立的合同稱為本約。史尚寬先生認為，預約生效后，發生將來訂立一定合同的債務，原則上應當適用關于債權合同的一般原則。根據預約產生的債權，與普通債權有同等的法律效力。即預約義務人如不訂立本約，預約權利人可以請求其履行。史先生的觀點是針對一般意義上的預約合同而言的，這些性質是否能完全適用于商品房認購書呢？下文會逐一加以分析。

在實踐中，很多商品房認購書約定的是準買受人應當在約定的將來時間與開發商簽訂購房合同，但是，商品房認購書是一種雙務合同而不是單務合同。商品房認購書簽訂后，只要準買受人按時支付了預約款，開發商就有義務保留目標房，并按照商品房認購書約定的義務與準買受人洽談。但是必須看到，購房合同的內容是很復雜的，商品房認購書通常并不具備購房合同的全部主要內容。雖然雙方在商品房認購書中約定的是將來訂約而不是將來洽談，但是，雙方仍然保留著就商品房認購書未約定的內容進一步商談的權利。因此，無論是開發商還是準買受人，均不能根據商品房認購書強制要求對方與自己簽訂購房合同。也就是說，商品房認購書約定的是雙方在約定的將來時間洽談的義務，只要雙方到期前來洽談，并對認購書約定的條款都同意作為購房合同的條款，并且沒有惡意不簽訂購房合同的行為，就已經正確地履行了商品房認購書約定的義務。在一般預約，預約義務人如不訂立本約，預約權利人可以請求其履行。而一般情況下，商品房認購書卻不具備這樣的效力。這就是商品房認購書與普通預約合同的區別。

二、商品房認購書與購房合同

（一）商品房認購書是不是購房合同的從合同

商品房認購書約定的是一種行為義務，并不依賴于將來可能洽談的購房合同的效力。將來雙方不洽談購房合同，也不會導致商品房認購書的無效，不影響雙方應當履行的善意洽談義務的存在，所以它是一種獨立的合同，而不是購房合同的從合同。

有種觀點認為，商品房認購書約定了定金條款，也就是一種定金合同，是一種設立擔保的行為。商品房認購書應當視為擔保購房合同履行的從合同。筆者認為，首先，定金條款并不是商品房認購書的必要條款。雖然實踐中商品房認購書大都約定了準買受人應當交付預約款，但預約款的性質仍需進一步研究，并不一定就是定金。其次，即使商品房認購書約定的確實是定金條款，但沒有定金條款也不會影響商品房認購書的成立和生效。應當明確的是，定金是為了擔保債務的履行而成立，但是這種債務并不是購房合同的債務，而是雙方去洽談購房合同這樣一種債務。因此， 定金并非購房合同之擔保，而是商品房認購書約定的洽談義務的擔保。商品房認購書不是訂立購房合同的定金擔保。

（二）具備商品房買賣合同的主要內容的商品房認購書是不是購房合同

如果商品房認購書的內容具備了商品房買賣的主要內容，商品房認購書具有什么樣的法律效力呢？有種觀點認為，在商品房認購書具備購房合同主要內容的前提下，如果開發商收受了購房款的，應當把商品房認購書認定為購房協議。這種觀點得到了司法解釋的支持。商品房解釋第5條規定“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的購房合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為購房合同。”司法解釋的觀點表明，雖然《商品房銷售管理辦法》規定商品房銷售應當訂立書面購房合同，但書面購房合同并非買賣關系的生效條件。如果具備了主要內容，并且買房人收受了購房款，就應當將商品房認購書視為購房合同。

筆者認為，這種觀點有值得商榷之處。商品房認購書的目的在于確定雙方去洽談購房合同的義務，購房合同則是對購房行為的直接確認。其意思表示根本不同。意思表示不同的合同當然不是一種合同。商品房認購書所約定的內容是雙方應當去洽談購房合同，并不是對雙方簽訂購房合同的直接確認，因此它不是購房合同本身。不能因商品房認購書中對將來洽談的本合同主要條款包括價款、付款方式、房屋面積、結構等都有明確約定而視為將來簽訂購房合同是對其的細化、補充或變更。商品房解釋第5條的正確含義是，因為購房合同的主要內容可以通過商品房認購書的內容來確定，開發商又接受了準買受人付款的實際履行行為，因此不必拘泥于應當簽訂書面購房合同的規定，就可以認定買賣關系有效。商品房認購書的主要內容可以確定為應當發生而未發生的購房合同的主要內容。本條解釋實際上包含了一個意思，商品房認購書的約定是一種有效的合同義務，合同雙方完全可以以商品房認購書為依據要求對方履行商品房認購書約定的義務。當商品房認購書具備了購房合同的主要內容時，它也就構成了史尚寬先生闡述的普通的預約，具備了強制執行的效力。

（三）具備哪些條款的商品房認購書可以視為普通預約

商品房認購書具備了哪些條款可以視為普通預約，從而具有強制執行的效力？

從商品房解釋第五條規定來看，顯然認為應當以《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的購房合同的主要內容為準。筆者以為這個標準不妥。因為商品房銷售管理辦法第十六條規定的購房合同主要內容多達十三項，如果按照這一標準，幾乎沒有一份商品房認購書能夠具備申請強制執行的條件，這樣做顯然不利于保護認購書守約方的利益。

筆者認為，商品房解釋第五條規定商品房認購書應當具備購房合同的主要內容，是對認購預約成立的條件認識不清所致，也忽略了合同法規定的合同成立要件。依合同法原理，無論什么種類的合同，只要其能夠依法成立，就是有效的，并不一定具備這種合同所有的主要內容。誠然，商品房買賣合同特別是預售合同，的確在確認雙方買賣意向之外，還有許多內容需要明確，這是商品房買賣合同不同于一般買賣合同的特殊之處。但是，鑒于商品房認購書的目的在于通過洽談進行房屋買賣交易，只要商品房認購書的內同具備了購房合同成立的標準，就應該可以強制出售。至于商品房認購書沒有約定的購房合同的內容可以通過合同漏洞補充的方法確定。根據這一標準，我們來考察第十六條規定的購房合同的主要內容中哪些是購房合同成立所必要的。

當事人名稱或者姓名和住所這一條款顯然是購房合同成立所必要的。關于第二條商品房基本狀況，筆者認為，約定了房號就可以了。至于房屋的坐落、面積等事項，可以通過開發商的審批手續、圖紙等確定。關于第三條商品房的銷售方式，筆者認為，本條并非必要。理由是在沒有特殊約定的情況下，銷售方式可以推定。關于第四條商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間，筆者認為，價款是購房合同的必要條款，由于目前商品房市場并未形成充分的競爭，難以確定市場價格，因此，價格約定是必要條件。當然，只要通過約定可以確定價格就可以了，至于付款方式和付款時間，完全可以通過交易習慣來確定。值得注意的是，由于商品房的面積有多種計算標準，例如套內建筑面積和建筑面積之間區別就很大，直接影響著房屋總價的確定和單價的高低，因此筆者認為，面積計算方式應為必要條款。

關于第五條交付使用條件及日期，筆者認為，對于交付使用條件，相關法律和法規有比較明確的規定，包括強行性規定和任意性規定，可以起到漏洞補充的作用，因此并非必要。關于交付日期的問題，筆者認為，如果是現房出售，沒有約定交付日期的，可以通過合同法的催告制度解決；如果是預售，可以合理確定交付期限；關于第六條裝飾、設備標準承諾，筆者認為，如果開發商的宣傳材料中含有裝飾、設備的內容，一般可以視為購房合同的內容；即使沒有這方面的規定，也可以通過開發商的設計確定；如果開發商的設計中也沒有此方面的內容，可以認定開發商至少應當符合國家和行業的最低標準。因此，裝飾、設備標準不是購房合同的必要條款。關于第七條供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任，筆者認為，關于配套設施，各地政府往往對開發商都有比較明確的要求，因此本條并非必要條件。關于第八條公共配套建筑的產權歸屬，筆者認為，公共配套建筑的產權歸屬，既可以通過其他買房人與開發商的約定來判斷，也可以通過公共配套建筑是否列入了開發商的建筑成本和公攤面積來確定，不是購房合同的必要條款。關于第九條面積差異的處理方式和第十條辦理產權登記有關事宜，商品房解釋中做出了如何處理的明確規定，并非必要條款。

關于第十一條解決爭議的方法，筆者認為，司法裁判是法定的解決方式，雙方沒有約定不影響糾紛的解決，更不影響合同的成立，并非必要條款。關于第十二條違約責任，筆者認為，根據商品房買賣合同的示范文本，逾期交房和逾期付款都有大致確定的違約金計算方法，可以折衷裁定；商品房解釋中關于開發商的重大違約事項處理，也有很多明確的規定，賦予了買房者保護自己權利的充足方法，因此，違約責任不是必要條款。

綜上所述，只要商品房認購書確定了房號和價格確定方法，并可以據此確定面積等事項，或者能夠確定房屋總價款，那么就已經具備了購房合同的必要條件。但是應當注意的是，只有在開發商拒絕履行洽談簽約義務時，準買受人才有權請求法院強制開發商將房屋出售給自己。如果開發商履行了洽談義務，雙方無法就商品房銷售管理辦法第十六條規定的購房合同的主要內容達成一致，那么，準買受人仍然無權提出強制購買的請求。這種標準，保證了商品房認購書強制雙方洽談的義務，同時又不會干涉雙方的簽約自由。筆者認為是比較合理的。

三、商品房認購書的成立和生效

（一）商品房認購書的成立

商品房認購書應當具備哪些必要條款才能成立？有一種觀點認為，商品房認購書只有達到以下條件后才是有效的：第一，約定特定商品房不得再向第三人出售；第二，按照商品房認購書約定的主要條款簽訂購房合同；第三，在約定的期限內洽談并訂立買賣合同。

筆者認為，商品房認購書并非購房合同的從合同，其成立和生效不依賴于購房合同的成立和生效。合同條款無論繁簡，其成立要件應以法律能憑其條款予以確認和保護為準。只要合同內容確定、可能、合法、公平，并且當事人就此達成了合意，合同債權就可以有效成立。反之，合同債權就不能有效成立。因此，商品房認購書只要是表明了雙方在將來時間洽談購房合同的協議，就足以構成獨立的合同。就可以推定開發商已經默示承諾保留該房至約定的時點不另行出售，因此雙方無需就該房不得再向第三人出售做出特約；也能夠推定要按照商品房認購書約定的內容洽談購房合同，同樣無需特約。

商品房認購書簽訂后，雙方都有權要求對方按照商品房認購書約定的內容洽談購房合同。如果將來雙方經協商達成與商品房認購書內容不一致的購房合同，也并不會影響商品房認購書和購房合同的效力。

商品房認購書是否必須約定房號和單價？筆者認為，約定房號和單價并非確定認購的意思確定的必要條件。即使沒有約定認購的房號和單價，認購的意思也是確定的。當然，這樣的商品房認購書對開發商不能形成足夠的義務。這樣的商品房認購書如果約定了準買受人應當交付預約款，不簽訂購房合同預約款不退的規定顯然是不具有法律效力的。

（二）商品房認購書的生效

在實踐中，很多開發商為籌集建房資金，在未取得商品房預售許可證前就開始進行認購，并與客戶洽談商品房認購書。這樣的商品房認購書是否有效？一種觀點認為，內部商品房認購書是無效的合同。其理由是，根據《城市房地產管理法》第四十四條規定， 商品房預售應當符合預售條件。根據商品房解釋第二條規定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

筆者認為，商品房認購書并非購房合同，不能把買賣合同的生效條件誤認為是商品房認購書的生效要件，不應要求簽訂商品房認購書時就符合商品房預售條件。無論雙方是否在取得預售許可后再簽訂正式購房合同，或者在起訴之前取得預售許可證與否，均不應影響商品房認購書的效力。如果只是簽訂內部商品房認購書，并不實際支付購房款，不會因沒有取得預售許可證導致預約無效。

在實踐中，內部認購的目的通常是為了籌集資金。開發商在取得土地使用證和建設用地許可證后，就向資金擁有人發出較低價格的認購，認購人實際支付部分房款，在開發商以較高價格正式開盤后，開發商再利用購房人交付的購房款支付按照開盤價計算的房款，認購人取得認購價和開盤價之間的差價。筆者認為，這是一種規避法定商品房銷售條件的行為，是無效的。但應當澄清的是，這種認購實際上并不是預約性質，而是非法買賣的性質，應當稱為內部銷售為妥。這種合同的無效并不是認購預約的無效，而是非法買賣的無效。

四、預約款

（一）預約款是否就是定金

商品房認購書中最核心的條款，除了約定了雙方的訂約義務以外，就是關于預約款的約定。那么，預約款的法律性質是什么呢？預約款是否就是定金？

筆者認為，預約款并不一定就是定金。擔保法解釋第118條規定，如果沒有約定定金字樣，如果想認定款項的性質為定金，必須通過約定的內容來體現。如果雙方對于預約款的性質沒有做出明確的約定，則不能當然推定預約款就是定金。也就是說，如果商品房認購書沒有約定預約款的性質就是定金，也沒有約定準買受人不在約定的將來時間洽談時預約款不退，開發商是沒有權利扣留預約款的。

（二）約定了預約款不退條款的預約款是否就是定金

大家知道，定金合同的內容包括兩個方面，一個方面是給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；另一個方面是收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。這兩個方面共同構成了定金作為債權擔保的效力。如果商品房認購書約定了準買受人不來洽談時無權要求返還預約款，就應當推定出賣人默示承諾不履行洽談義務時雙倍返還預約款，此時應認定其性質為定金。因為商品房認購書是雙務合同，在準買受人在負有洽談義務的同時，開發商也負有洽談義務。如果不在法律上做出這種推定，開發商違約拒絕洽談購房合同時，就無需與準買受人拒絕洽談時失去同樣數量的金額，這種條款是不公平的。

（三）預約款能否作為開發商保留房屋的對價

有種意見認為，商品房認購書約定了開發商的單方扣款權時，可以把預約款視為開發商保留在此期間內的對價，所以不存在不公平的問題。開發商洽談商品房認購書后，產生了不再向第三人出售該房屋的義務，也產生了按照商品房認購書約定的條件簽定購房合同的義務。也就是說，開發商為此會影響其盡快出售房屋的目的。因此，如果準買受人無故不來洽談，無論商品房認購書是否約定開發商此時是否有權扣收預約款，開發商都有權扣收預約款，以作補償。至于如果因為開發商的違約行為，導致準買受人受有損害，準買受人完全可以要求開發商另行賠償。定金作用是擔保債權的履行，既不以發生損害為前提，也不以損害賠償為目的。因此，此時無需將預約款視為定金。

筆者不同意這種觀點。我國實踐中的預約款并不具有對價的性質。對價，是英美合同法上的理論。在英美合同法上，存有這樣一種土地購買合同。準買受人向土地出賣人繳納一小筆款項，土地出賣人允諾在將來以確定的價格將土地出賣給準買受人。在這個合同下，準買受人享有訂約的權利，出賣人允諾將該土地出賣給準買受人。這樣的允諾是可以強制執行的。如果出賣人不履行允諾，法律可以要求其強制出賣。

這種情況看起來似乎與預約款性質相似，其實不然。首先，英國的土地保留對價支付后，就已經歸土地出賣人所有了，不存在退還的問題，因此說它具有對價的性質。而準買受人從未明示這筆錢從此就歸開發商所有，也就不具備對價的性質。

其次，因為土地出賣合同的內容比較簡單，所以在支付土地保留金時，土地合同的內容已經確定了。所以土地保留對價有著類似于史尚寬先生所言的預約的性質。如果土地出賣人不履行出賣土地的承諾，準買受人是有權請求法院強制土地出賣人履行買賣合同的。也就是說，這樣的約定，可以視為一種類似于附期限的買賣合同了。而在大多數情況下，簽訂商品房認購書也不具備購房合同的主要內容，是不能強制履行的。

至于無需雙倍返還，可以另行索賠的觀點，筆者認為，這種觀點是不恰當的。因為商品房認購書保證的主要是洽談購房合同的可得利益，準買受人雖然享有要求損害賠償的權利，但通常難以舉證其受到的損失。特別是由于正式購房合同還沒有簽訂，其支付預約款期待的可得利益難以得到保障，而僅能追究開發商的締約過失責任。而定金卻具有擔保債權履行的作用，主張雙倍返還無需主合同的成立，是比較公平也比較容易實現的。

因此，商品房認購書中的預約款不是一種對價，而是一種擔保。如果沒有約定預約款不退條款，可以視為類同于酒席訂金。

（四作為定金的預約款

如果商品房認購書約定或可以認定預約款的性質是購房定金，那么，預約款是什么類型的定金？

筆者認為，在商品房認購書不具備購房合同主要內容的一般情況下，作為定金的預約款是違約定金。如果在商品房認購書具備了購房合同的主要內容，作為定金的預約款是立約定金。如果約定了解約權，具有解約定金的性質。

《擔保法司法解釋》第115條規定，“當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。”本條解釋認為預約款是作為訂立主合同的擔保，顯然認為購房定金是立約定金。

筆者不同意這種觀點。根據民法理論，立約定金的法律效力的發生與主合同是否發生法律效力沒有關系。立約定金的生效是獨立的，在主合同之前就成立。這顯然不符合預約款的特點。前文已述，作為定金的預約款并不是擔保購房合同的訂立的，而是擔保雙方履行洽談義務的，只要雙方履行了洽談義務，即使最終沒有達成購房合同，也不能適用定金罰則。該條解釋也承認，只有在拒絕訂立主合同時，才能適用定金罰則。而拒絕訂立主合同的前提是主合同的內容已經確定。因此，在商品房認購書不具備購房合同主要內容的一般情況下，作為定金的預約款是違約定金。

如果在商品房認購書具備了購房合同的主要內容，作為定金的預約款的性質應該是立約定金。此時，雙方的義務已經不是洽談訂約，而是訂約，作為定金的預約款所擔保的就是雙方的訂約，相對于購房合同來說就是立約定金。但應當注意的是，相對于商品房認購書來說，它仍然是違約定金。

還有一種意見認為，購房定金具有解約定金的性質。也就是說，準買受人有權以放棄預約款為代價解除認購，開發商也有權以雙倍返還預約款為代價解除認購，雙方除此之外無需對解約行為在承擔其他責任。

筆者認為，預約款并非解約定金。解約定金是訂約人為保留解除權交付的定金。各國關于解約定金的規定各不相同。在羅馬法，定金除當事人另有訂定外，沒有解除權保留之效力。德民336條2項規定，如無其他規定，定金不視為解約金。法國和日本民法規定了解約定金，解約定金為定金之通常性質。也就是說，只有法律做出了明確規定的情況下，解約權才能視為定金的通常性質。我國的法律沒有這樣的規定。我國《擔保法司法解釋》第117條規定：“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的約定以喪失定金為代價而解除主合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價而解除主合同。對解除主合同后責任的處理，適用《中華人民共和國合同法》的規定。”也就是說，合同必須對這種解約權做出明確的約定，否則解約權不是定金的通常性質。

如果商品房認購書中明確約定，交付預約款的一方可以按照合同的約定以喪失預約款為代價而解除主合同，收受預約款的一方可以雙倍返還定金為代價而解除主合同，這種約定是有效的。此時，如果當事人以承擔定金損失為代價要求解除合同的，對該合同不能強制實際履行。此時，應允許合同解除，并裁判當事人以承擔定金處罰代替履行合同。

五、違反商品房認購書義務的法律責任

經過了前文的討論，就可以確定違反商品房認購書義務的違約責任了。

首先，有定金條款的適用前文關于定金的討論。

篇10

房地產項目合同范文一協議簽訂日: 年 月 日

協議簽訂地：

委托人(以下簡稱“甲方”)：

地址：

法人代表：

營業執照號：

人(以下簡稱“乙方”)：

地址：

法人代表：

營業執照號：

第一條 總則

1.1序言

一個成功的房地產項目，應該具有專業的策劃、銷售和物業管理等綜合因素(含商業的租售管理)。為整合 項目資源，促進項目成功運作，實現經濟效益和社會效益的雙贏，雙方在平等、自愿的基礎上，經友好協商，根據《中華人民共和國合法》及有關規定，就甲方全權委托乙方營銷該項目的有關事項，在互惠互利的基礎上達成以下合作協議，并承諾共同遵守。

1.2甲方聲明并保證

甲方茲聲明并保證：甲方正式委托乙方為該項目的獨家營銷商。甲方具備完善的項目開發資格，并為本項目的成功給予乙方全力的支持。

1.3乙方聲明并保證

乙方茲聲明并保證，乙方接受甲方委托，在本合同有效期內及甲方授權范圍內提供專業化運營服務，并以全部的經營努力和誠意履行本協議。

1.4 定義

本協議中部分術語的意義，明確闡述如下：

1.4.1【項目營銷】系甲方將該項目委托給乙方，乙方提供該地產項目定位(含業態規劃等)、營銷策劃、物業銷售、商業租賃管理建議等一系列服務。各個環節相互連貫，缺一不可，并在每一環節中以提高整個項目的價值為主要目的，強調提升項目開發價值的手段和空間。

1.4.2【正式開盤日】系指甲方具備以下條件下的項目開盤日期：

已辦妥該項目《商品房預售許可證》;該項目售樓接待中心、樣板房已能正式啟用;已具備甲、乙雙方共同約定的其它正式開盤的條件;在完成本條款所述準備工作后，以第一個報紙廣告日或甲、乙雙方共同約定的其他時間為正式開盤日。

1.4.3【銷售保底價格】系指雙方根據開發投資分析及市場情況，分階段確定的項目銷售保底價格。分段確定的銷售保底價格必須確保項目總體銷售額實現。在銷售過程中，乙方可根據各階段的具體推廣和銷售情況提議實際銷售價格及階段性漲幅，執行前應報甲方確認，乙方在非特殊情況下不得低于保底價格銷售。經雙方確認銷售價格文件作為本合同的附件，對雙方具備合同約束力。 該項目的階段性銷售保底價格計劃必須與此價格條件下該項目的相應開發實施標準及《商品房使用說明書》同時生效，雙方以簽署有關備忘錄的形式對此進行明確。

1.4.5【 項目的宣傳推廣費用】系指：報紙、電視、廣播等媒介廣告的制作及 展銷會促銷活動

(活動中用于獎勵或優惠的費用除外)的組織、建筑渲染制作、導示系統設置及工地氣氛營造、路牌廣告等。宣傳推廣費用應控制在項目預計總銷售的2%以內(視市場實際情況可由乙方提出宣傳推廣預算的增減方案，并經甲方確認后執行)。合同執行過程中，甲方有權審定和確定廣告商，并負責審定和支付宣傳推廣費用。

1.4.6【交房】系每期房屋經過竣工驗收，開發商按照銷售合同的約定將房屋交付業主的日期。

14.7【月】系指公歷月;“季”系指起始日期后三(3)個月為第一季，以此類推。

1.4.8【年】系指起始日期后十二(12)個月為第一年，以此類推。

1.4.9【傭金】系指按本合同所列的條款和條件由甲方支付給乙方的費用、報酬。

1.4.10本協議所用貨幣名稱為“人民幣”。

第二條 合作項目

2.1項目概況

項目名稱：

發展商名稱：

地理位置：

項目性質：

建筑結構：

其中本合同給定銷售建筑面積(套內)約 平方米。

2.2合作標的(委托事務)

2.2.1項目前期營銷策劃;

2.2.2項目銷售。具體以房管部門實測的產權面積為準。

2.3合作期限

合作時間自本合同簽訂之日起至乙方完成約定銷售目標任務的 %時截止。如因甲方的工程進度延誤和項目的各種證照辦理時間延誤，以及甲方對乙方提出的在合同范圍規定內的營銷計劃不按時和按量批準等非乙方原因造成的延誤，影響乙方銷售工作按期完成的，銷售期限順延。

2.4合作內容及目標

根據甲乙雙方平等協商，甲方將下述內容委托乙方：

2.4.1營銷策劃板塊

自本合同簽定之日起 個工作日內完成該項目的營銷策劃報告(項目定位、營銷策劃、物業銷售、商業租賃管理建議等)。

2.4.2銷售板塊

2.4.2.1本物業銷售均價(按面積計算)暫定為每平方米(大寫：人民幣，執行均價參照開盤前同質樓盤的市場均價確定;單套(鋪)執行單價由乙方根據銷售均價和單套(鋪)特點靈活定價;價格方案經甲方確認后執行。

2.4.2.2在雙方約定時間內，按照約定的相應標準銷售項目可售面積的為完成合同約定的銷售任務。(總銷售金額、銷售價格體系以具體進度計劃指標在策劃方案中明確，并需經雙方確認執行，并可在具體合作過程中根據市場情況協商調整)

第三條 合作方式及內容

甲方指定乙方為該項目獨家營銷商，并授權乙方為甲方提供如下服務：

3.1項目前期策劃工作

由乙方圍繞項目進行詳細的市場調查并完成以下報告：

項目定位報告

營銷策劃報告(含銷售進度計劃)

住宅銷售

3.2項目銷售工作 商業租售管理建議

在本合同所規定的條件之下，甲乙雙方就項目設計整改意見達成一致且營銷方案正式通后，乙 方全權負責該項目銷售工作。

負責成立項目銷售小組，對銷售人員進行專業培訓。

依照已定的每期推廣銷售計劃執行銷售任務。

提供項目定價方案，包括優惠辦法、付款方式等。

設計項目銷售資料，如銷售說明書、海報、戶外廣告牌、電視廣告片、模型等，費用由甲方承

擔。

籌備展銷會及公開發售活動，費用由甲方承擔。

展銷會期間指導布置會場及派駐業務員在售樓部負責接待訪客及銷售工作。

負責管理售樓部，長期派駐營銷隊伍在售樓部銷售工作，派駐團隊不低于 人(含銷售主管)，

銷售團隊的所有費用由乙方承擔。

代表甲方與買家簽訂(認購書)，協助甲方收取購房訂金。

協助甲方與買家辦理簽約手續并向甲方交付訂金。

協助甲方辦理按揭手續。

第四條 合作費用及結算

甲方應向乙方支付的營銷費用包括：

4.1項目前期費用

銷售與招商前期費用共計 萬(人民幣： 萬圓整)。該費用在乙方完成以下項目時支付： 項目定位報告

營銷策劃報告(含銷售進度計劃)

4.2銷售傭金

4.2.1銷售傭金計提

計提比例為乙方范圍內簽訂正式購房合同的房款總金額的 %(本條所指房款依照《商品房買賣合同》及《商品房買賣合同》之補充協議規定收取的購房款)。

4.2.1.1《商品房買賣合同》由乙方所委派的銷售人員簽訂，甲方負責《商品房買賣合同》的復核，并由甲方代表加蓋甲方合同專用章后方可生效。

4.2.1.2本合同約定標準計提相應傭金。

4.2.2關于涉及退房的傭金處理

4.2.2.1如因甲方原因(如工程質量、工期、手續等)造成退房的《商品房買賣合同》，乙方仍以本合同約定的有關方式及比率計提相應銷售傭金。

4.2.2.2如因客戶原因(如沒有能力繼續支付房款等)造成退房的《商品房買賣合同》，應按規定收取客戶違約金或不退定金，此違約金或不退的定金，甲、乙雙方各享有50%，乙方不再提取該筆買賣合同之銷售傭金。

4.2.2.3如因乙方原因(如未按銷售政策亂承諾等)造成退房的《商品房買賣合同》，則乙方應退還該合同已提取傭金：如因退房給甲方造成重大損失，乙方向甲方支付該筆《商品房買賣合同》實際收到房款的2%的違約金。

4.2.2.4如因第三方原因(如國家相關政策、銀行貸款審批等因素)造成退房的《商品房買賣合同》，則乙方不再提取退房的銷售傭金，但涉及退房的《商品房買賣合同》約定的銷售成果應視為乙方的銷售業績。

4.2.3關于涉及購房優惠的傭金處理

甲方如給予了購房戶銷售政策之外的優惠，其有關該合同的銷售傭金扔按合同銷售價格計提。

4.3關于溢價銷售獎勵

4.3.1甲乙雙方在提交營銷策劃報告之時共同確定項目銷售底價(該底價根據戶型、樓層等因素具體確定)。對通過乙方合理的策劃和運營，打造出該項目良好的商業前景及氛圍，導致該項目住宅(商鋪)售價升值，超出雙方確定的住宅(商鋪)銷售底價部分，乙方則提取超額部分的 %作為銷售獎勵。此筆費用按每套范圍分別計提，與銷售傭金同步進行結算，并于結算日五日內支付。

4.3.2乙方在對甲方物業進行溢價銷售時，不能超過當期價格的最高限價，該價格由雙方根據市場狀況予以調整。

4.3.3乙方銷售低于底價的房屋，如經甲方同意降價，則按底價結算傭金;如未經甲方同意降價，則乙方承擔甲方降價損失的 %。

4.4關于銷售進度

4.4.1根據雙方確認的工程進度計劃，暫定三個主要考核節點，甲方有權根據雙方確定的銷售進度計劃對乙方銷售業績進行月度監督。

第一個節點：自合同簽訂之日起 個月內，完成總銷售面積 %的任務(總銷售面積按可售部分面積計算);

第二個節點：自合同簽訂之日起 個月內，完成總銷售面積 %的任務(總銷售面積按可售部分面積計算);

第三個節點：自合同簽訂之日起 個月內，完成總銷售面積 %的任務(總銷售面積按可售部分面積計算)。

4.4.2銷售進度考核中，遇到春節則銷售期限順延一個月;其他非乙方原因造成銷售工作不能正常進行，銷售期限也相應順延。

4.5關于傭金的確認及結算

4.5.1銷售傭金每月計提一次。每月理傭金和溢價銷售獎勵，節假日順延。其中當月銷售傭金的計提標準按已簽定的《商品房買賣合同》所約定的總房款的 %提取;溢價銷售獎勵全額結算。

4.5.2如乙方完成甲方委托的全部事項時(即乙方在本合同約定的時間、任務量、銷售均價均按時完成)，剩余 %的傭金在乙方完成本協議4.4約定的節點考核后，甲方按4.5.3款約定的方式一次性支付乙方。

4.5.3乙方每月號前將上月的“傭金結算確認書”交付甲方。甲方應在收到“傭金結算確認書”的2個工作日內在“傭金結算確認書”上簽署意見并交付乙方，并于簽署意見后3日內與乙方結算相應的傭金和溢價銷售獎勵。如甲方在收到“傭金結算確認書”的2個工作日后沒有在“傭金結算確認書”上簽署意見或本合同約定的其他形式的書面意見回復乙方，視為甲方同意乙方的“傭金結算確認書”。

第五條 甲方的權利和義務

5.1權利

5.1.1對乙方相關工作進度和質量進行監督，提出要求。

5.1.2有權隨時了解乙方開展工作的狀況和進度，提出要求。

5.1.3對違反協議或對乙方單方有利的事項，有權拒絕執行。

5.1.4可對協議提出書面修改意見，供雙方協商以完善雙方的合作。

5.2義務

5.2.1

5.2.2在本協議生效后3個工作日內，向乙方提供真實的，合法的該宗土地使用權屬文件及項目的有關批準文件(復印件加蓋證明其真實性的甲方公章)。在雙方合作過程中，根據辦理情況，及時向乙方提供與該項目有關的各項合法手續及文件(復印件加蓋證明其真實性的甲方公章)，并為有關手續或文件的辦理，以及對該項目開發過程和進度的影響負完全責任。

注：甲方保證所提供的上述資料真實、合法有效。若業主的物業實際情況與甲方提供的材料不符合或因開發手續產權問題等原因出現的任何糾紛，均由甲方承擔責任并負責處理。

5.2.3乙方提出的有關營銷方案及其他需要甲方確認或回復的書面材料，甲方收到后以高效率的工作方式回復。除雙方有明確約定的情況以外，其回復時限不能超過3個工作日，如超出3個工作日而未回復，視為甲方同意。

5.2.4負責在該項目正式開盤以前，辦妥本項目銷售所必需的相關批準文件和手續，并落實為客戶辦理相關的銀行按揭購宜及商品房備案手續。

5.2.5按雙方已確定的營銷方案高效率地組織工程實施，保證進度、保證工期，保證該項目按國家規定和《商品房買賣合同》所約定期限按時交房，保證項目的工程質量符合房屋《商品房買賣合同》約定

的質量標準(該質量標準應不低于國家規定的合格或合格以上標準)，保證按《商品房買賣合同》所約定的時間為購房者辦理房屋產權證，以維護甲、乙雙方的共同信譽及利益。

5.2.6甲方提供現有銷售大廳及辦公設備供乙方使用。負責銷售中心的建設與裝修及布置，提供完整的房屋銷售場所、樣板意境區、項目模型、售樓資料、環境包裝。辦公設備：電話3部，電腦2臺(配套包月不定時網絡設備);復印機、打印機各1臺;以上所有設備、設施的耗材費、使用費用及辦公區內的水、電等辦公費用由甲方承擔。

5.2.7負責《商品房買賣合同》用印及購房者預交的購房定金、房款等費用的收取。

5.2.8

5.2.9負責銷售接待中心的保安工作及保安人員費用。

5.2.10積極配合乙方的工作，為營銷工作提供相關資料;盡一切力量配合乙方，使項目策劃、銷售、得以順利進行。

5.2.11按國家法規政策要求，及時落實物業管理方案。

5.2.12在委托期內，遇向客戶交房，甲方及甲方所指定的物業管理公司應積極按《商品房買賣合同》的約定，履行為客戶交房義務，以免對乙方的銷售工作構成影響。

5.2.13就本合同所委托事項，向乙方出具書面的授權委托書。

5.2.14按本協議約定的時間、方式、比例向乙方支付策劃、銷售傭金和溢價銷售獎勵。

5.2.15根據客戶合理要求，經甲方同意所作出的必須變更而產生的費用，由甲方承擔。

5.2.16甲方對乙方的商業秘密負有完全的保密責任，其保密期限為永久。乙方的商業秘密是指：甲方知曉、且乙方未正式公開的有關乙方的重要信息。

5.2.17甲方對其因違反本協議的約定所產生的一切費用、索賠、要求行為、責任和法律程序負責。

第六條 乙方的權利與義務

6.1權利

6.1.1按本協議有關約定向甲方收取前期費用、銷售傭金及本協議所約定的銷售溢價部分獎勵金額的提取。

6.1.2乙方可以根據實際情況要求甲方提供相關資料的配合。

6.2義務

6.2.1按照甲方的需要，負責制定該樓盤策劃、銷售方案;建立強有力的團隊，實施銷售等工作。在營銷工作中，乙方均以重慶市大澤置業有限公司名義進行推廣。

6.2.2執行經甲方確認的廣告宣傳計劃，按計劃統一安排使用宣傳推廣費用。

6.2.3

6.2.4乙方須按照甲方的業務要求忠實地在委托權限內辦理委托事務，不得擅自變更甲方的業務要求，不得超出甲方委托的權限范圍開展工作。

6.2.5乙方提供的所有銷售人員須經培訓后方可上崗。

6.2.6銷售工作

6.2.6.1在協議期內，乙方應指派效益。并負擔其工資、獎金、福利等。

6.2.6.2制訂開盤計劃，并于計劃規定的時間開始執行。

6.2.6.3統一管理雙方在銷售現場的工作人員，并負責維持現場秩序，使之符合樓盤形象。

6.2.6.4負擔現場銷售接待中心的電話、飲用水費用。

6.2.6.5負責收取購房戶購房所需的一切資料，負責收取購房戶應交以及為其辦理所有權證所需的全部資料，協助催收購房戶應交的房款及有關各項費用。

6.2.7其他

6.2.7.2本協議簽定后，乙方應按月向甲方提供《工作總結、計劃》、《銷售月報表》。

6.2.7.3乙方應盡全力完成住宅(商鋪)銷售，提出系統的銷售策略建議，并對銷售人員進行相關的培訓。

6.2.7.4未經甲方同意，乙方不得將本協議之任何權利、義務或責任予以轉讓或轉移給未經甲方書面指定的第三方。

6.2.8根據甲方的要求或認為有必要時，及時向甲方報告委托事務的處理及進展情況、存在的問題和可能的結果。本合同終止時，書面向甲方報告委托事務和結果。

6.2.9乙方及乙方的工作人員對甲方的商業秘密負有完全的保密責任。其保密期限為永久。甲方的商業秘密是指：乙方知曉、且甲方未正式公開的有關甲方的重要信息。

6.3.0乙方對其因違反本協議約定所產生的一切費用、索賠、要求行為、責任和法律程序負責。

第七條 雙方的聲明和保證

除雙方在本協議內所作的其他聲明和保證外，每一方向另一方聲名如下：

7.1享有充分的權利和授權簽署、履行本協議項下的義務，并已為此取得了所有必需的政府和公司批準。

7.2本協議構成合法、有效的義務，且該義務對雙方均具有強制約束力。

7.3 甲方須保證該項目的合法性、真實性及工程實施的優良品質、否則，由甲方為此承擔相應責任。

7.4乙方保證對所房屋以合法的標準程序進行銷售，誠實經營，絕不搞坑蒙拐騙，不做任何損壞甲方企業形象的事，否則為此承擔相應的責任。

第八條 違約責任和協議終止

8.1違約責任

8.1.1甲、乙雙方均保證，如因單方違反本協議中各項規定而造成不良后果，除違約方承擔相應責任外，還應負責賠償因此給守約方造成的經濟損失。

8.1.2若甲方不按本協議約定支付該項目的應付乙方的銷售傭金，每逾期一日，甲方向乙方承擔應付款項萬分之5滯納金，逾期10天未支付時，乙方有權單方面終止本協議。如甲方要繼續履行合同，乙方同意甲方要求，則合同繼續履行，但甲方需向乙方支付應付款項百分之十的違約金。若乙方連續二個節點未完成甲方委托的任務，則甲方有權單方終止雙方協議范圍內合作關系。

8.1.3如無甲方授權，乙方任何人員不得收取購房預訂金、定金、房款及違約金款項。若乙方擅自收取上述款項，應由乙方向甲方退還(交納)所有收取的款項，并承擔實際收取的上述款項的百分之十的違約金。

8.1.4本合同簽訂后，如無本合同約定的單方終止合同的情形出現，任何一方均無權單方終止合同，否則應當給另一方支付違約金人民幣： 萬元整(大寫： 萬元整)。

8.1.5若因甲方開發資質在申辦過程所導致該合同不能履行，則按該合同8.1.4款承擔相應違約責任。(甲方也可通過其他方式履行該合同義務同樣有效)。

8.2協議終止的權利

8.2.1倘若發生以以任何事件，任何一方均可終止本協議：

另一方由于不可抗力無法履行其義務長達六(6)個月。

由于國家的法律、行政法規致使本協議的執行已在任何實質方面失去實際的商業可行性。

本協議合作期限約定責任結束。

8.2.2倘若發生以下任何事件，任何一方均可單方終止本協議。

8.2.2.1甲方有權在發生下列情況之一終止協議，因此而造成的損失由乙方賠償

乙方不按協議規定履行其職責或義務，并且當乙方收到甲方要求其限期履行職責的書面通知后

三十(30)天內，仍不改正的情況下。

8.2.2.2乙方有權在發生下列情況之一終止協議，因此而造成的損失由甲方賠償

依本協議約定甲方不按期提供相關資料，并且在乙方發出缺陷清單后三十(30)日內，仍未補齊。

甲方不執行本協議第四條規定，拖延支付相關費用達20日。

乙方向甲方遞交營銷方案及重要工作函件7日內未得到答復。

8.2.2.3甲方有權在發生下列情況之一時終止協議，因此而造成的損失由乙方賠償。

依本協議約定乙方連續兩個節點均未完成任務。

乙方在本合同履行過程中，向客戶亂承諾，導致客戶投訴，經甲方指正后仍不予糾正，累計達

三次，乙方除應承擔相應的經濟賠償外，甲方可終止本合同。

乙方在本合同履行過程中，由于自身責任(包括亂承諾)導致訴訟糾紛，由乙方完成承擔所有的訴訟費用及敗訴的責任。由此給甲方造成名譽的損失也由乙方全部承擔。

8.3協議期限屆滿

倘若甲方與乙方協議期限屆滿后繼續委托他方，則乙方在同等條件下享有優先續約權，相關協議另行協商制定。

8.4協議的終止

在本協議到期時，雙方若同意終止本協議，雙方應通力協作妥善處理終止協議后的有關事宜，并按本協議第8.5條結清與本協議有關的法律經濟等事宜。本協議一旦終止，雙方的合作關系即告結束，甲乙雙方不再互相承擔任何經濟及法律責任，但甲方未按本協議的規定向乙方支付應付費用的除外。

8.5協議終止時的手續

8.5.1按照本協議規定提前終止協議，不論出于何種原因，均不妨礙協議雙方對已履行部分應承擔的權利和義務。

8.5.2當協議屆滿或終止時，按下述條款辦理：

8.5.2.1乙方應立即將持有與甲方業務有關的票據、備忘錄、記錄稿件、客戶資料或其他文件交還給甲方。

8.5.2.2按照本協議規定，甲方應于終止本協議之日起五日內將傭金(按第四條規定應支付尚未付清部分的費用)支付給乙方。

8.6協議的變更

雙方同意可簽訂變更或補充協議，其條款與本協議具有同等法律效力。

第九條 附則

9.1甲、乙雙方向對方發出的函件、方案等文本應具備以下的形式為有效

9.1.1每頁蓋有有關公章或合同章的文本(原件)。

9.1.2通過甲、乙雙方指定的傳真機發出的每頁蓋有有關公章或合同章的傳真文本。

9.1.3通過甲、乙雙方各自授權的項目負責人簽收、簽發或簽署意見的文本、方案、函件、圖件等文本(原件)。(甲方授權 )，(乙方授權 )

9.2甲乙雙方來往的函件、方案等文本的以下方式為有效交付

9.2.1通過甲、乙雙方各自指定的代表簽收的函件、方案等文本(甲方指定為簽收代表;乙方指定 為簽收代表)。

9.2.2通過甲、乙雙方指定的傳真機發出、接收的函件、方案等文本。(甲方指定的傳真號

為 ;乙方指定的傳真號為： )。

9.2.3甲、乙雙方任何方的上述代表、傳真機號發生變化，應在變化前的三個工作日前通知另一方。

9.3“全程營銷商”名義。

9.4 甲方同意乙方可自行根據需要將本合同中乙方的部份事項(僅限市調、廣告、方案)委托給第三方專業公司。

9.5本協議未盡事宜由雙方另行協商解決。

9.6本合同在履行過程中如發生爭議，雙方友好協商解決不成的，向合同簽訂地仲裁機構申請仲裁。

9.7本協議一式四份，雙方簽字蓋章生效后各執兩份。

委托方：

法定代表人(簽字)：

甲方律師：

經辦人：

地址：

聯系電話：

開戶行：

帳號：

年 月 日 方： 法定代表人(簽字)： 乙方律師： 經辦人： 地址： 聯系電話： 開戶行： 帳號： 年 月 日

房地產項目合同范文二甲方： (以下簡稱甲方) 辦公地址： 郵編：

乙方： (以下簡稱乙方) 辦公地址： 郵編：

為適應房地產市場發展的需要，經過雙方友好協商及遵循平等互利的原則，甲方同意委托乙方以出售方式營銷策劃本項目，并就下列條款達成協議：

鑒于甲方系《 》(暫定名)項目(以下稱本項目)的合法開發建設單位，本項目位于 區 路 號，總建筑面積約 平方米。其中委托可售建筑面積 平方米，共計 套。除非另有特別約定，本合同所有面積和技術指標最終以實測面積為準。

第一條：乙方責任

(一)、乙方全面負責銷售房屋的行銷企劃和銷售策略的制定和執行。乙方策劃設計的廣告、海報和樓書等對外的內容必須事先征得甲方的同意，后由甲方負責發包制作。

(二)、乙方自行承擔本公司銷售人員的薪資福利。

(三)、乙方負責預售合同的按時簽訂和貸款合同的抄寫工作，負責收齊客戶貸款所需全部資料送達甲方。

(四)、乙方不得超越甲方的授權向購房者作出任何承諾。在銷售期間，嚴格按照市房地局網上銷售規定，不得違規銷售，乙方不得做出任何有損甲方形象的行為，如由此而產生的經濟責任和法律責任均由乙方承擔。

(五)、乙方應本著誠實信用原則，對購房人的知情權和其他合法權益應依法維護，不得侵犯。

(六)、乙方應具備銷售合法資質，并提供銷售合法資質的相關文字資料于甲方備案，乙方向甲方保證不會發生因乙方的原因導致不能銷售的情況。

第二條：甲方責任

(一)、甲方保證對委托出售之房地產有出售之權利，且產權清楚，并依約配合交房，否則，由此給買方所造成的損失，概由甲方負責賠償，并承擔一切法律責任。

(二)、甲方承諾有權委托乙方銷售策劃本項目，否則由此產生的法律后果由甲方承擔，并賠償乙方經濟損失。

(三)、為促進銷售，買方需辦理購屋貸款時，甲方需配合辦理。

(四)、在委托期間內未經乙方同意，甲方不得將委托部分銷售權部分或全部轉讓給任何第三方。

(五)、甲方委托價格，當作為商業秘密，不得對外泄露。

(六)、甲方委派現場收款人員及檔案管理人員壹名。

(七)、本項目之廣告費由甲方支出，包括售樓中心廣告布置、樓書、DM等一切銷售道具之費用，費用預計為總銷售額之。

(八)、甲方免費提供經裝修房屋予乙方做售樓接待場地，并承擔銷售現場的各預算費用包括網上銷售設備、寬帶費用、水電費、電話費及其他辦公費用。

第三條：委托價格

(一)、委托產權價格均價人民幣 元/㎡。

(二)、一房一價單價表由乙方制定，但需保證上述均價，一房一價表經雙方蓋章確認，作雙方結算溢價之依據(實際房源成交價格對應一房一價表，超出部分稱為溢價)。

(三)、未經甲方同意，乙方銷售價格不得低于上述約定。

第四條：委托期限和開盤

(一)、銷售期限

本項目銷售期限于網上開通并以甲方書面通知可簽預售合同之日起至取得入住許可證 個月止。合同期滿后經雙方同意可以延長合同期限。

(二)、開盤條件

銷售物業的正式開盤有待于下列條件的同時成熟：

(a) 甲方已取得銷售物業的預售許可證。

(b) 售樓處已按雙方確認的標準完成了裝修布置。

(c) 樣板房已裝修并配置全部家具。

(d) 雙方已經確定全部房源的銷售價格。

(三)、銷售指標

每期房源開盤銷售期限內乙方應合計成功銷售可售建筑面積的 %以上。

第五條：建材設備及工程建設進度

甲方同意本項目在銷售中向客戶承諾的建材設備、裝修標準及工程建設進度(見附件)。

第六條：樓款之收取

甲方負責銷售物業的房款收取。乙方不能以甲方的名義向購房者收取任何錢款。甲方在銷售現場設專人負責收取房款，開具收據或發票，乙方協助辦理上述事項。乙方已與購房者草簽的買賣合同，須經甲方專職人員審核批準后蓋章，開具購房發票。甲方應在開盤前與銀行簽訂按揭合作合同，按揭貸款應解入甲方在按揭銀行開設的專戶(以下簡稱按揭帳戶)。

第七條：傭金計算方式

(一)、甲、乙雙方商定，傭金結算底價為本合同第三條約定以補充協議為準，按成交價之 %支付傭金，作為乙方廣告企劃費及營銷傭金;超底價部分 ： 分成，即甲方 %，乙方 %。

(二)、若因甲方原因造成底價以下成交---乙方成功接待客戶，并已書面約定成交價，通過關系甲方給客戶折扣，并致低于底價成交，甲方應按底價考核，并按成交價 %支付傭金，無溢價分成。

(三)、甲方客戶低于一房一價底價成交的，按成交金額之 %給付乙方傭金。

(四)、客戶定房后又退房的，所收違約金雙方各50%分成。

(五)、客戶如在本合同有效期內預交定金，雖預(出)售合同于本合同有效期后簽訂，按 %支付傭金。

第八條：傭金支付方式

(一)、客戶簽定預(出)售合同，且首期款到位、客戶貸款資料初審通過后即可結算傭金，傭金每月結算一次(每次按 %結算，其余銷售指標完成一次付清)，每月三日前，乙方即送交甲方上月傭金請款明細，甲方應在五日內核準并結清上月傭金，每延誤一日按萬分之三每日支付滯納金。

(二)、傭金款之支付應以人民幣為準(外幣以國家當日牌價算)。

第九條：經甲方與客戶簽定預(出)售合同后，雙方以所定之合同內容相互負責，與乙方無涉。

第十條：通知與聯絡

甲乙雙方確定的聯絡地址為：甲方地址： 甲方郵編： 乙方地址： 乙方郵編：

上述地址為雙方約定的送達地址，如地址發生變更的應及時通知對方，否則原聯系地址仍視為有效的送達地址。任何一方郵寄函件的，發出后第五日視為送

達。

第十一條：違約責任

如乙方不能在規定期限內完成銷售指標，甲方有權單方面終止本協議，并扣除未付傭金及溢價(即總額之 %)。

第十二條：不可抗力

(一)、當上海市或本項目現場發生非雙方責任而導致的人力不可抗因素，使合同無法繼續履行，本合同即行終止，雙方互不承擔因此而造成的損失。

(二)、當不可抗力事件發生后，雙方應即時協商善后事宜，并采取措施使雙方的損失不再擴大。否則，擴大的損失應由責任方承擔。

第十三條：爭議

如果雙方之間發生了關于合同或因之而引起的任何類別的爭端，經雙方反復協商仍無法達成友好解決時，可直接向本合同所約定辦公地所在人民法院提出起訴。

第十四條：變更

(一)、本合同未盡事宜，雙方可另訂立補充合同;當本合同有關條款須修改時，雙方亦可另行簽訂變更合同。

(二)、補充合同、變更合同與本合同具有同等法律效力;除變更合同所更改的部分外，本合同其余條款仍然有效。

第十五條：附則

(一)、本合同簽字蓋章后生效。

(二)、本合同附件是本合同的不可分割的部分，與本合同具有同等的法律效力。

(三)、本合同一式貳份，甲乙雙方各執壹份，每份具有同等的法律效力。

本合同自簽定日起生效，非經雙方書面同意，任何一方不得擅自更改或解除本合同;本合同有效期內，如有增減條款，均應經雙方書面同意后始生效。 (以下無正文)

甲方： 乙方：

代表： 代表：

簽約日期： 年 月 日

房地產項目合同范文三甲方：

乙方：

甲、乙雙方本著平等互利、友好協商的原則，就甲方委托乙方負責甲方開發的位于******的*****項目(以下簡稱本項目)的獨家策劃工作，特訂立以下合同條款： 第一部分 委托策劃工作方式

甲方委托乙方負責本項目前期策劃、營銷策劃、廣告策劃、銷售等工作。 第二部分 委托策劃工作期限

委托期限由本合同簽訂之日起至本項目交付使用后三個月止。

第三部分 委托策劃工作范圍

甲方委托乙方策劃之部分為本合同約定的全部商鋪、住宅等可銷售物業，可銷售面積約為40000平方米。

第四部分 甲方的責任與權利

一、甲方向乙方提供本項目所有相關證明文件及策劃過程中所需的資料，并確保一切資料的及時性、有效性、合法性和準確性。

二、甲方負責本項目策劃過程中營銷推廣所需費用，其中包括但不僅是所列部分：

(一)各種廣告推廣、銷售道具、建筑景觀及戶型效果圖及有關銷售資料的制作、派發及等費用。

(二)各類公關活動所需的展示場地(包括售樓部、展示會等)及有關設備的租用、布置、水電費、電話費等費用，以及視項目需要赴外地進行營銷活動所需的費用。

(三)廣告制作費：本項目的廣告制作由甲方直接與制作公司簽署合同，由甲方直接向制作方付款。

(四)廣告費：本項目的廣告由甲方與媒體單位直接簽署合同，由甲方直接向方付款。

三、全案廣告推廣費用控制在本項目可銷售總額的1%左右，分期投入。詳細廣告計劃及費用由乙方分階段提交，在征得甲方確認后執行。

四、甲方負責收取定金、購房款，負責合同的登記備案、銀行按揭審批手續及辦理產權。

五、甲方應按時向乙方支付本合同約定的策劃費。

六、甲方有權對乙方的策劃活動進行全程監控，對策劃案享有獨家使用權。

七、若乙方違約或不能按時完成本項目的策劃工作，甲方有權按約終止合同。

第五部分 乙方的責任與權利

乙方按項目實際進展進行相關的策劃工作，其中包括但不僅是所列部分或視項目 實際情況進行增減：

一、前期策劃

(一)市場調研

1、**縣房地產市場現狀分析。

2、**縣主要路段商業狀況。

3、消費型商業業態分析。

4、現有商城營運現狀分析。

5、典型業態經營現狀分析。

6、住宅市場情況。

7、潛在客戶市場調查分析。

(二)項目定位

1、項目所在地塊的優劣勢、機會點與威脅點分析。

2、項目產品定位。

3、項目概念定位

4、目標客戶市場定位

5、項目定價范圍建議

(三)產品優化建議

1、參與項目總平規劃討論。

2、參與建筑風格方案討論及建議。

3、參與戶型平面方案討論及建議。

4、參與配套設施方案討論及建議。

二、營銷策劃

(一)項目營銷總體策略;

(二)項目階段性營銷計劃;

(三)入市時機選擇;

(四)銷售分期控制;

(五)價格定位及策略;

三、廣告策劃

(一)項目推廣口號

(二)項目賣點整合包裝

(三)整體廣告計劃

(四)廣告預算及媒體組合

(五)項目形象策劃

1、項目基本形象設計：

(1)標志

(2)標準字

(3)標準色彩

(4)標準組合

2、項目標志形象應用設計：

(1)內部應用：名片、信封、信簽、識別卡、文件袋、賀卡、水杯、手提袋;

(2)銷售中心：裝修建議及展板設計;

(3)戶外應用：工地圍墻、引導旗、車體、廣告牌等

(六)傳播工具的創意與設計：

1、樓書創作(創意、文案、設計)

2、折頁及海報創作(創意、文案、設計)

3、報廣創作(創意、文案、設計)

4、廣播、電視稿文案等

四、銷售

(一)建立銷售隊伍，依合同授權范圍內執行銷售行為

(二)銷售文件及管理文件的制訂

(三)銷售道具使用

(四)銷售人員培訓

(五)制訂銷控計劃

(六)銷售執行的內部協調程序

(七)客戶資源庫的建立

(八)售后服務機制建立

(九)定期報送各項統計報表

五、乙方針對本項目成立項目組，并實行項目經理負責制。項目各階段策劃、計劃、文案、創意由乙方本部負責，項目經理主持本項目具體運作和計劃實施。項目組人員構成：項目經理(兼現場經理)壹名、策劃壹名、文案壹名、平面設計壹名、現場主管壹名、文檔管理專員壹名、置業顧問數名。除策劃、文案、平面設計外，其他人員長駐項目所在地，并根據項目需要，適時不定期另行派遣人員到**協助工作。乙方自行負責項目組的辦公費用及其人員工資等各項開支。

六、乙方應向甲方提供每月的銷售情況統計分析。

七、乙方獨家享有本項目的“****”策劃的署名權。

八、乙方有權按本合同約定如期向甲方收取策劃費。

第六部分 本項目正式開盤銷售的基本條件

甲方取得本項目的預售許可證及相關法律文件，且整體銷售準備工作已完成。 第七部分策劃收費標準及支付方式

一、策劃收費標準

甲方同意乙方按本項目商鋪、住宅等可銷售總額的百分之二(2%)收取策劃費。成交金額以客戶簽訂的《商品房買賣合同》上的金額為準。除物業管理用房外，其它任何形式的銷售成交都列入計算策劃費的金額。

二、策劃費計算及提取方式

(一)在本合同簽訂后，甲方同意在每月30日先按人民幣10000元/月的標準預付給乙方，直至本項目開盤正式銷售當月止，期間所產生的預付款從乙方第一期所提取的策劃費中扣除。

(二)本項目正式開盤銷售后，乙方策劃費按月結算。在購房者與甲方簽訂《商品房買賣合同》并支付定金，即視為乙方銷售成功，并計入銷售目標考核業績。在甲方收到購房者支付的首期購房款(不低于合同總額的30%)時，即可進行策劃費的結算，其結算金額按《商品房買賣合同》總價金額進行計算。

(三)乙方總體銷售目標是本項目可銷售面積(不含二層商鋪)的90%以上，策劃費的提取比例與銷售業績掛鉤：

1、乙方銷售目標表(按可售面積計算，不含二層商鋪)：

階 段 時 間 銷售目標

第一階段 項目開盤后45天內 可售面積的30%

第二階段 項目結構封頂30天內 可售面積的50%

第三階段 項目交付使用后90天內 可售面積的90%

2、 乙方策劃費的提取比例：

階 段 完成的銷售面積比例 提取比例

第一階段 可售面積的50%前 已結算策劃傭金的60%

第二階段 可售面積的51-89% 已結算策劃傭金的90%

第三階段 可售面積的90%以上 已結算策劃傭金的100%

(四)二層商業部分不列入銷售目標考核，甲方按實際銷售合同金額的2%向乙方支付策劃費。

(五)策劃費付款時間：策劃費每月結算一次。在每月的30日，雙方結算當月的款項，在次月的5日前雙方予以確認，在確認結算單后5日內，甲方向乙方支付應付策劃費。

(六)若已交定金的客戶違約，其定金由甲方沒收，甲方應將沒收總額的50%作為乙方該次的策劃費(同時不重復計算該次成交的按2%提取的策劃傭金)。

三、溢價款(不含二層部分)的結算、分成比例、提取時間的約定

(一)甲方根據乙方提供的定價策略所制定的各期銷售底價表，經甲、乙雙方確認后未經對方同意不得更改，并作為計算溢價款的依據。

(二)本項目之成交金額須在雙方確認的銷售底價以上。若因特殊情況，甲方認可以低于底價出售，可視為底價銷售，統計溢價部分時的銷售金額以底價計算。

(三)本項目實際成交總額超出雙方確認的以銷售底價表計算的總額部分(合同期滿或終止時未售部分的單元以底價表金額視為實際成交金額)視為溢價。

(四)本項目之溢價部分，甲、乙雙方按8：2比例分配。

(五)溢價款的結算及支付時間：在本合同期滿或終止的五個工作日內，雙方進行溢價款的結算，在結算后的五個工作日內甲方將乙方應得溢價款一次性支付給乙方。

第八部分 雙方工作原則

一、甲、乙雙方已確認的策劃計劃，在執行過程中任何一方在未征得對方的許可下不 得變更，否則產生的責任由變更方負責。若需修改已確認的文件，需事先征得對方同意，并以書面形式確認。

二、甲方指定項目負責人為 ，乙方指定項目負責人為 。甲、乙雙方指令性文件均需項目負責人簽字，雙方負責人對遞交的文件負責。雙方項目負責人若有更改，需以書面形式通知對方。

三、乙方分階段向甲方提交 “項目工作計劃”，“項目工作計劃”將確定每一階段的執行項目計劃。甲方在規定的時間內對乙方提交之“項目工作計劃”進行核準確認，并由本項目負責人簽字后送交乙方。乙方依據甲方負責人簽署的“項目工作計劃” 開展工作。

四、在委托期限內，甲、乙雙方收到對方提供的意見及文件時，應在要求期限內就對方意見做出答復。若因對方未能在規定日期內提交書面答復，致使本項目工作產生延誤，并造成實際損失，由責任方承擔相應責任。

五、甲、乙雙方對本項目的策劃方案均負有對外保密責任。

第九部分 違約責任及合同終止

一、雙方按本合同約定享受權利與承擔義務，任何一方違約均要承擔違約責任。

二、若甲方未按規定的建筑標準、質量及交房日期將房屋交付使用，由此引起的法律責任由甲方自行承擔，與乙方無關。

三、如因甲方與、制作單位產生糾紛而導致媒體及廣告工具制作不能按計劃完成，乙方不承擔違約責任。

四、甲方在本合同期限內，不得委托其它公司或個人從事本項目的策劃活動。

五、若因甲方原因導致乙方策劃工作無法進行或完成，甲方應一次性支付人民幣壹拾萬元給乙方作為補償金。若因乙方違約而導致本合同提前終止，乙方也一次性支付人民幣壹拾萬元給甲方作為補償金。

六、甲方應如期按本合同規定的方式及時間付款，若甲方延期支付策劃費用超過10個工作日，甲方應按應付款額的每日萬分之五的違約金支付給乙方。

七、在策劃期間，若乙方連續兩期未能完成預定的銷售目標，甲方有權終止合同。

八、由于乙方在策劃過程中因自身原因引起外界糾紛概由乙方負責。

九、合同期限內，乙方享有獨占、排它的本項目廣告媒體上的策劃署名權。非經甲、乙雙方許可，其它任何個人或單位不得冠以“策劃”等有關或同類字樣。

十、委托期的延續或終止在委托期限完結前14天內決定。

第十部分 其他事宜

一、在條件成熟時，本項目的總平圖、建材設備及配套設施表、工程進度表、銷售底價表由雙方加蓋公章，作為本合同的附件。

二、爭議的解決方式

本合同發生糾紛時，應由雙方協商解決。若協商不成時，任何一方均可向合同標的物所在地法院提請訴訟解決。

三、本合同正文共6頁，壹式肆份，雙方各執貳份。其他未盡事宜另行協商，雙方可簽訂補充協議，補充協議與本合同具備同等法律效力。

甲方： 乙方：

代表人簽章： 代表人簽章：

簽約日期： 簽約日期：通訊地址：