導語：如何才能寫好一篇建設工程勞務施工合同，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

建設工程施工勞務分包合同范本【1】依據(中國人民共和國合同法)、(中國人民共和國建筑法)及其它有關法律 法規 遵循平等 自愿 公平和誠信的原則 鑒于 (以下間稱甲方)與工程承包人已經簽訂施工總承包合同或專業分包合同(以下簡稱乙方),雙方就勞務分包事項協商達成一致,訂立本合同，以資雙方共同遵守。

1 勞務分包工作對象及提供勞務內容

工程名稱:

工程地點:

分包項目:主體工程 (木工 鋼筋 混凝土 砌筑 架子安全維護措施 五項工作)

2 分包工作期限

開始工作日期: 年 月 日

結束工作日期: 年 月 日

總日歷工作天數為: 天

3 勞務報酬:

支付方式:

4 質量標準

工程質量按(建筑安裝工程施工及驗收規范)和(建筑安裝工程質量標準)實施.

5 標準規范

本合同適用標準規范如下:

(黑龍江建筑工程質量驗收標準db23)

(黑龍江建筑工程施工技術操作規程)

6 圖紙

甲方應在勞務分包工作開工3天前,向勞務乙方提供圖紙一套.

7 項目經理

甲方委派的擔任駐工地的項目經理為

乙方委派的擔任駐工地的工長為

8 工程甲方義務

(1)組建本工程項目管理班子,組織實施施工管理的各項工作,對工程的工期和質量負責.

(2)在施工現場應提前做到場地平整無施工障礙物

(3)水準點和坐標控制點應以書面的形式向乙方技術員提供準確的位置并加以保護

(4) 工人宿舍，水、電、小型器具及安全勞動保護用品，應按乙方提供的數量要求為標準

(5)按時提供圖紙、供應材料、機戒設備、周轉材料、安全設施、必須保證施工所需.

(6)按合同規定按時向乙方支付勞動報酬

(7)負責與監理設計及有關部門聯系，協調現場工作關系.

9 工程乙方義務

(1) 按照設計圖紙施工 按有關技術要求及施工組織設計精心組織施工 確保達到質量要求

(2) 投入足夠的人力 物力 保證工期

(3) 加強安全教育 認真執行安全技術規范 遵守安全制度 落實安全措施 確保安全施工

(4) 接受有關部門的管理 監督和檢查 與現場其他單位協調配合 照顧全局

(5) 作好工程部分的成品保護 由于自己責任發生的破損 由自行承擔

(6) 特殊的工作人員要持證上崗

(7) 乙方須服從甲方管理及工程師的指令.

10 雙方約定的其他形式 :

(1)臨時用工 項目內用工 不記勞動報酬

(2)在施工中如發生對遠工作量加大的變更 須向乙方支付增加的費用

11 合同終止

雙方履行完合同全部義務,勞務報酬價款支付完畢,本合同終止.

本合同一式兩份 雙方各持一份 簽字后生效

甲方

乙方

年 月 日

建設工程施工勞務分包合同范本【2】依照《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國建筑法》及其它有關法律、行政法規，遵循平等、自愿、公平和誠實信用的原則，鑒于_________（以下簡稱為“發包人”）與工程承包人已經簽訂施工總承包合同或專業承（分）包合同（以下稱為“總（分）包合同“），雙方就勞務分包事項協商達成一致，訂立本合同。

1．勞務分包人資質情況

資質證書號碼：_________

發證機關：_________

資質專業及等級：_________

復審時間及有效期：_________

2．勞務分包工作對象及提供勞務內容

工程名稱：_________

工程地點：_________

分包范圍：_________

提供分包勞務內容：_________

3．分包工作期限

開始工作日期：_________

結束工作日期：_________

總日歷工作天數：_________

4．質量標準

工程質量：按總（分）包合同有關質量的約定、國家現行的《建筑施工及驗收規范》和《建筑安裝工程質量評定標準》，本工作必須達到質量評定等級。

5．合同文件及解釋順序

組成本合同的文件及優先解釋順序如下：

（1）本合同；

（2）本合同附件；

（3）本工程施工總承包合同；

（4）本工程施工專業（分）包合同。

6．標準規范

除本工程總（分）包合同另有約定外，本合同適用標準規范如下：_________。

7．總（分）包合同

7．1 工程承包人應提供總（分）包合同（有關承包工程的價格細節除外），供勞務分包人查閱。當勞務分包人要求時，工程承包人應向勞務分包人提供一份總包合同或專業分包合同（有關承包工程的價格細節除外）的副本或復印件。

7．2 勞務分包人應全面了解總（分）包合同的各項規定（有關承包工程的價格細節除外）。

8．圖紙

8．1 工程承包人應在勞務分包工作開工天前，向勞務分包人提供圖紙套，以及與本合同工作有關的標準圖套。

9．項目經理

9．1 工程承包人委派的擔任駐工地履行本合同的項目經理為_________，職務：_________，職稱：_________。

9．2 勞務分包人委派的擔任駐工地履行本合同的項目經理為_________，職務：_________，職務：_________。

10．工程承包人義務

10．1 組建與工程相適應的項目經理班子，全面履行總（分）包合同，組織實施施工管理的各項工作，對工程的工期和質量向發包人負責；

10．2 除非本合同另有約定，工程承包人完成勞務分包人施工前期的下列工作并承擔相應費用：

（1）在______年______月_____日前向勞務分包人交付具備本合同項下勞務作業開工條件的施工場地，具備開工條件的施工場地交付要求為：_________；

（2）在_____年_____月______日前完成水、電、熱、電訊等施工管線和施工道路，并滿足完成本合同勞務作業所需的能源供應、通訊及施工道路暢通的時間和質量要求；

（3）在______年_____月______日前完成向勞務分包人提供相應的工程地質和地下管網線路資料；

（4）在______年_____月______日前完成辦理下列工作手續（包括各種證件、批件、規費，但涉及勞務分包人自身的手續除外）：_________；

（5）在______年______月______日前向勞務分包人提供相應的水準點與坐標控制點位置，其交驗要求與保護責任為：_________；

（6）在年月日前向勞務分包人提下列生產、生活臨時設施：_________，其交驗要求與保護責任為：_________。

10．3 負責編制施工組織設計，統一制定各項管理目標，組織編制年、季、月施工計劃、物質需用量計劃表，實施對工程質量、工期、安全生產、文明施工，計量析測、實驗化驗的控制、監督、檢查和驗收；

10．4 負責工程測量定位、沉降觀測、技術交底，組織圖紙會審，統一安排技術檔案資料的收集整理交工驗收；

10．5 統籌安排、協調解決非勞務分包人獨立使用的生產、生活臨時設施、工作用水、用電及施工場地；

10．6 按時提供圖紙，及時交付應供材料、設備，所提供的施工機械設備、周轉材料、安全設施保證施工需要；

10．7 按本合同約定，向勞務分包人支付勞動報酬；

10．8 負責與發包人、監理、設計及有關部門聯系，協調現場工作關系。

11．勞務分包人義務

11．1 對本合同勞務分包范圍內的工程質量向工程承包人負責，組織具有相應資格證書的熟練工人投入工作；未經工程承包人授權或允許，不得擅自與發包人及有關部門建立工作聯系；自覺遵守法律法規及有關規章制度；

11．2 勞務分包人根據施工組織設計總進度計劃的要求，每月底前天提交下月施工計劃，有階段工期要求的提交階段施工計劃，必要時按工程承包人要求提交旬、周施工計劃，以及與完成上述階段、時段施工計劃相應的勞動力安排計劃，經工程承包人批準后嚴格實施；

11．3 嚴格按照設計圖紙、施工驗收規范、有關技術要求及施工組織設計精心組織施工，確保工程質量達到約定的標準；科學安排作業計劃，投入足夠的人力，物力，保證工期；加強安全教育，認真執行安全技術規范，嚴格遵守安全制度，落實安全措施，確保施工安全；加強現場管理，嚴格執行建設主管部門及環保、消防、環衛等有關部門對施工現場的管理規定，做到文明施工；承擔由于自身責任造成的質量修改、返工、工期拖延、安全事故、現場臟亂造成的損失及各種罰款；

11．4 自覺接受工程承包人及有關部門的管理、監督和檢查；接受工程承包人隨時檢查其設備、材料保管、使用情況，及其操作人員的有效證件、持證上崗情況；與現場其他單位協調配合，照顧全局；

11．5 按工程承包人統一規劃堆放材料、機具，按工程承包人標準化工地要求設置標牌，搞好生活區的管理，做好自身責任區的治安保衛工作；

11．6 按時提交報表、完整的原始技術經濟資料，配合工程承包人辦理交工驗收；

11．7 做好施工現場地周圍建筑物、構筑物和地下管線和已完工程部分的成品保護工作，因勞務分包人責任發生損壞，勞務分包人自行承擔由此引起的一切經濟損失及各種罰款；

11．8 妥善保管、合理使用工程承包人提供或租賃給勞務分包人使用的機具、周轉資料及其他設施；

11．9 勞務分包人須服從工程承包人轉發的發包人及工程師的指令；

11．10 除非本合同另有約定，勞務分包人應對其作業內容的實施、完工負責，勞務分包人應承擔并履行總（分）包合同約定的、與勞務作業有關的所有義務及工作程序。

12．安全施工與檢查

12．1 勞務分包人應遵守工程建設安全生產有關管理規定，嚴格按安全標準進行施工，并隨時接受行業安全檢查人員依法實施的監督檢查，采取必要的安全防護措施，消除事故隱患。由于勞務分包人安全措施不力造成事故的責任和因此而發生的費用，由勞務分包人承擔。

12．2 工程承包人應對其在施工場地的工作人員進行安全教育，并對他們的安全負責。工程承包人不得要求勞務分包人違反安全管理的規定進行施工。因工程承包人原因導致的安全事故，由工程承包人承擔相應責任及發生的費用。

13．安全防護

13．1 勞務分包人在動力設備、輸電線路、地下管道、密封防震車間、易燃易爆地段以及臨街交通要道附近施工時，施工開始前應向工程承包人提出安全防護措施，經工程承包人認可后實施，防護措施費用由工程承包人承擔。

13．2 實施爆破作業，在放射、毒害性環境中工作（含儲存、運輸、使用）及使用毒害性、腐蝕性物品施工時，勞務分包人應在施工前10天以書面形式通知工程承包人，并提出相應的安全防護措施，經工程承包人認可后實施，由工程承包人承擔安全保護措施費用。

13．3 勞務分包人在施工現場內使用的安全保護用品（如安全帽、安全帶及其他保護用品），由勞務分包人提供使用計劃，經工程承包人批準后，由工程承包人負責供應。

14．事故處理

14．1 發生重大傷亡及其他安全事故，勞務分包人應按有關規定立即上報有關部門并報告工程承包人，同時按國家有關法律、行政法規對事故處理。

14．2 勞務分包人和工程承包人對事故責任有爭議時，應按相關規定處理。

15．保險

15．1 勞務分包人施工開始前，工程承包人應獲得發包人為施工場地內的自有人員及第三人人員生命財產辦理的保險，且不需勞務分包人支付保險費用。

15．2 運至施工場地用于勞務施工的材料和待安裝設備，由工程承包人辦理或獲得保險，且不需勞務分包人支付保險費用。

15．4 勞務分包人必須為從事危險作業的職工辦理意外傷害必須，并為施工場地內自有人員生命財產和施工機械設備辦理保險，支付保險費用。勞務分包人自行投保的范圍（內容）為：_________。

15．5 保險事故發生時，勞務分包人和工程承包人有責任采取必要的措施，防止或減少損失。

16．材料、設備供應

16．1 勞務分包人應在接到圖紙后_________天內，向工程承包人提交材料、設備、構配件供應計劃（具體表式見附件一）；經確認后，工程承包人應按供應計劃要求的質量、品種、規格、型號、數量和供應時間等組織貨源并及時交付；需要勞務分包人運輸、卸車的，勞務分包人必須及時進行，費用另行約定。如質量、品種、規格、型號不符合要求，勞務分包人應在驗收時提出，工程承包人負責處理。

16．2 勞務分包人應妥善保管、合理使用工程承包人供應的材料、設備。因保管不善發生丟失、損壞，勞務分包人應賠償，并承擔因此造成的工期延誤等發生的一切經濟損失。

16．3 工程承包人委托勞務分包人采購下列低值易耗性材料（列明名稱、規格、數量、質量或其他要求）：_________。

16．4 工程承包人委托勞務分包人采購低值易耗性材料的費用，由勞務分包人憑采購憑證，另加％的管理費向工程承包人報銷。

17．勞務報酬

17．1 本工程的勞務報酬采用下列任何一種方式計算：

（1）固定勞務報酬（含管理費）；

（2）約定不同工種勞務的計時單價（含管理費），按確認的工時計算；

（2）約定不同工作成果的計件單價（含管理費），按確認的工程量。

17．2 本工程的勞務報酬，除本合同17．6固定的情況外，均為一次包死，不再調整。

17．3 采用第（1）種方式計價的，勞務報酬共計_________元。

17．4 采用第（2）種方式計價的，不同工種勞務的計時單價分別為：_________，單價為_________元；_________，單價為_________元；_________，單價為_________元。

17．5 采用第（3）種方式計價的，不同工作成果的計價單價分別為：_________，單價為_________元；_________，單價為_________元。

17．6 下列情況下，固定勞務報酬或單價可以調整：

（1）以本合同約定價格為基準，市場人工價格的變化幅度超過_________％，按變化前后價格的差額予以調整；

（2）后續法律及政策變化，導致勞務價格變化的，按變化前后價格的差額予以調整；

（3）雙方約定的其他情形：_________。

18．工時及工程量的確認

18．1 采用固定勞務報酬方式的，事故過程中不計算工時和工程量。

18．2 采用按確定的工時計算勞務報酬的，由勞務分包人每日將提供勞務人數報工程承包人，由工程承包人確認。

18．3 采用按確認的工程量計算勞務報酬的，由勞務分包人按每月（或、旬、日）將完成的工程量報過程承包人，由工程承包人確認。對勞務分包人未經工程承包人認可，超出設計圖紙范圍和勞務分包人原因造成返工的工程量，工程承包人不予計量。

19．勞務報酬的中間支付

19．1 采用固定勞務報酬方式支付勞務報酬的，勞務分包人與工程承包人約定按下列方法支付：

（1）合同生效即支付預付款_________元；

（2）中間支付：_________。

19．2 采用計時單價或計件單價方式支付勞務報酬的，勞務分包人與工程承包人雙方約定支付方法為_________。

19．3 本合同確定調整的勞務報酬、工程變更調整的勞務報酬及其他條款中約定的追加勞務報酬，應與上述勞務報酬同期調整支付。

20．施工機具、周轉材料供應

20．1 工程承包人提供給勞務分包人勞務作業使用的機具、設備，性能應滿足施工的要求，及時運入場地，安裝調試完畢，運行良好后交付勞務分包人使用。周轉材料、低值易耗材料（由工程承包人依據本合同委托勞務分包人采購的除外）應按時運入現場交付勞務分包人，保證施工需要。如需要勞務分包人運輸、卸車、安拆調試時，費用另行約定。

20．2 工程承包人應提供施工使用的機具、設備一覽表見附件二。

20．3 程承包人應提供的周轉材料、低值易耗材料一覽表見附件三。

21．施工變更

21．1 施工中如發生對原工作內容進行變更，工程承包人項目經理應提前7天以書面形式向勞務分包人發出變更通知，并提供變更的相應圖紙和說明。勞務分包人按照工程承包人（項目經理）發出的變更通知及有關要求，進行下列需要的變更：

（1）更改工程有關部分的標高、基線、位置和尺寸；

（2）增減合同約定的工程量；

（3）改變有關的施工時間和順序；

（4）其他有關工程變更需要的附加工作。

21．2 因變更導致勞務報酬的增加及造成的勞務分包人損失，由工程承包人承擔，延誤的工期相應順延；因變更減少工程量，勞務報酬應相應減少，工期相應調整。

21．3 施工中勞務分包人不得對原工程設計進行變更。因勞務分包人擅自變更設計發生的費用和由此導致工程承包人的直接損失，由勞務分包人承擔，延誤的工期不予順延。

21．4 因勞務分包人自身原因導致的工程變更，勞務分包人無權要求追加勞務報酬。

22．施工驗收

22．1 勞務分包人應確保所完成施工的質量，應符合本合同約定的質量標準。勞務分包人施工完畢，應向工程承包人提交完工報告，通知工程承包人驗收；工程承包人應當在收到勞務分包人的上述報告后7天內對勞務分包人施工成果進行驗收，驗收合格或者工程承包人在上述期限內未租織驗收的，視為勞務分包人已經完成了本合同約定工作。但工程承包人與發包人間的隱蔽工程驗收結果或工程竣工驗收結果表明勞務分包人施工質量不合格時，勞務分包人應負責無償修復，不延長工期，并承擔由此導致的工程承包人的相關損失。

22．2 全部工程竣工（包括勞務分包人完成工作在內）一經發包人驗收合格，勞務分包人對其發包的勞務作業的施工質量不再承擔責任，在質量保修期內的質量保修責任由工程承包人承擔。

23．施工配合

23．1 勞務分包人應配合工程承包人對其工作進行的初步驗收，以及工程承包人按發包人或建設行政主管部門要求進行的涉及勞務分包人工作內容、施工場地的檢查、隱蔽工程驗收及工程竣工驗收；工程承包人或施工場地內第三方的工作必須勞務分包人配合時，勞務分包人應按工程承包人的指令予以配合。除上述初步驗收、隱蔽工程驗收及工程竣工驗收之外，勞務分包人因提供上述配合而發生的工期損失和費用由工程承包人承擔。

23．2 勞務分包人按約定完成勞務作業，必須由工程承包人或施工場地內的第三方進行配合時，工程承包人應配合勞務分包人工作或確保勞務分包人獲得該第三方的配合，且工程承包人應承擔因此而發生的費用。

24．勞務報酬最終支付

24．1 全部工作完成，經工程承包人認可后14天內，勞務分包人向工程承包人遞交完整的結算資料，，雙方按照本合同約定的計價方式，進行勞務報酬的最終支付。

24．2 工程承包人收到勞務分包人遞交的結算資料后14天內進行核實，給予確認或者提出修改意見。工程承包人確認結算資料后14天內向勞務分包人支付勞務報酬尾款。

24．3 勞務分包人和工程承包人對勞務報酬結算價款發生爭議時，按本合同關于爭議的約定處理。

25．違約責任

25．1 當發生下列情況之一時，工程承包人應承擔違約責任：

（1）工程承包人違反本合同第19條、第24條的約定，不按時向勞務分包人支付勞務報酬；

（2）工程承包人不履行或不按約定履行合同義務的其他情況。

25．2 工程承包人不按約定核實勞務分包人完成的工程量或不按約定支付勞務報酬或勞務報酬尾款時，應按勞務分包人同期向銀行貸款利率向勞務分包人支付拖欠勞務報酬的利息，并按拖欠金額向勞務分包人支付每日_________‰的違約金。

25．3 工程承包人不履行或不按約定履行合同的其他義務時，應向勞務分包人支付違約金_________元，工程承包人尚應賠償因其違約給勞務分包人造成的經濟損失，順延延誤的勞務分包人工作時間。

25．4 當發生下列情況之一時，勞務分包人應承擔違約責任：

（1）勞務分包人因自身原因延期交工的，每延誤一日，應向工程承包人支付_________元的違約金；

（2）勞務分包人施工質量不符合本合同約定的質量標準，但能夠達到國家規定的最低標準時，勞務分包人應向工程承包人支付_________違約金；

（3）勞務分包人不履行或不按約定履行合同的其他義務時，應向工程承包人支付違約金_________元，勞務分包人尚應賠償因其違約給工程承包人造成的經濟損失，延誤的勞務分包人工作時間不予順延。

25．5 一方違約后，另一方要求違約方繼續履行合同時，違約方承擔上述違約責任后仍應繼續履行合同。

26．索賠

26．1 工程承包人根據總（分）包合同向發包人遞交索賠意向通知或其它資料時，勞務分包人應予以積極配合，保持并出示相應資料，以便工程承包人能遵守總（分）包合同。

26．2 在勞務作業實施過程中，如勞務分包人遇到不利外部條件等根據總（分）包合同可以索賠的情形出現，則工程承包人應該采取一切合理步驟，向發包人主張追加付款或延長工期。當索賠成功后，工程承包人應該將索賠所得的相應部分轉交給勞務分包人。

26．3 當本合同一方向另一方提出索賠時，應有正當的索賠理由，并有索賠事件發生時有效的相應證據。

26．4 工程承包人未按約定履行自己的各項義務或發生錯誤，以及應由工程承包人承擔責任的其他情況，造成工作時間延誤和（或）勞務分包人不能及時得到合同報酬及勞務分包人的其他經濟損失，勞務分包人可按下列程序以書面形式向工程承包人索賠：

（1）索賠事件發生后21天內，向工程承包人項目經理發出索賠意向通知；

（2）發出索賠意向通知后21天內，向工程承包人項目經理提出延長工作時間和（或）補償經濟損失報告及有關資料；

（3）工程承包人項目經理在勞務分包人送交的索賠報告和有關資料后，于21天內給予答復，或要求勞務分包人進一步補充索賠理由和證據；

（4）工程承包人項目經理在收到勞務分包人送交的索賠報告和有關資料后21天內未給予答復或未對勞務分包人作進一步要求，視為該項索賠已經認可；

（5）當該項索賠事件持續進行時，勞務分包人應當階段性地向工程承包人發出索賠意向，在索賠事件終了后21天內，向工程承包人項目經理送交索賠的有關資料和最終索賠報告。索賠答復程序與（3）、（4）規定相同。

26．5 勞務分包人未按約定履行自己的各項義務或發生錯誤，給工程承包人造成經濟損失，工程承包人可按上述程序和時限以書面形式向勞務分包人索賠。

27．爭議

27．1 工程承包人和勞務分包人在履行合同時發生爭議，可以自行和解或要求有關主管部門調解，任何一方不愿和解、調解或和解、調解不成的，雙方約定采用下列第_________種方式解決爭議：

（1）向_________仲裁委員會申請仲裁；

（2）向人民法院起訴。

27．2 發生爭議后，除非出現下列情況，雙方都應繼續履行合同，保持工作連續，保護已完工作成果：

（1）單方違約導致合同確已無法履行，雙方協議終止合同；

（2）調解要求停止合同工作，且為雙方接受；

（3）仲裁機構要求停止合同工作；

（4）法院要求停止合同工作。

28．禁止轉包或再分包

28．1 勞務分包人不得將本合同項下的勞務作業轉包或再分包給他人。否則，勞務分包人將依法承擔責任。

29．不可抗力

29．1 本合同中不可抗力的定義與總包合同中的定義相同。

29．2 不可抗力事件發生后，勞務分包人應立即通知工程承包人項目經理，并在力所能及的條件下迅速采取措施，盡力減少損失，工程承包人應協助勞務分包人采取措施。工程承包人項目經理認為勞務分包人應當暫停工作，勞務分包人應暫停工作。不可抗力事件結束后48小時內勞務分包人向工程承包人項目經理通報受害情況和損失情況，及預計清理和修復的費用。不可抗力事件持續發生，勞務分包人應每隔7天向工程承包人項目經理通報一次受害情況。不可抗力結束后14天內，勞務分包人應向工程承包人項目經理提交清理和修復費用的正式報告和有關資料。

29．3 因不可抗力事件導致的費用和延誤的工作時間由雙方按以下辦法分別承擔：

（1）工程本身的損害、因工程損害導致第三人人員傷亡和財產損失以及運至施工場地用于勞務作業的材料和待安裝的設備的損害由工程承包人承擔；

（2）工程承包人和勞務分包人的人員傷亡由其所在單位負責，并承擔相應費用；

（3）勞務分包人自有機械設備損壞及停工損失，由勞務分包人自行承擔；

（4）工程承包人提供給勞務分包人使用的機械設備損壞，由工程承包人承擔，但停工損失由勞務分包人自行承擔；

（5）停工期間，勞務分包人應工程承包人項目經理要求留在施工場地的必要的管理人員及保衛人員的費用由工程承包人承擔；

（6）工程所需清理、修理費用，由工程承包人承擔；

（7）延誤的工作時間相應順延。

29．4 因合同一方遲延履行合同后發生不可抗力的，不能免除遲延履行方的相應責任。

30．文物和地下障礙物

30．1 在勞務作業中發現古墓、古建筑遺址等文物和化石或其他有考古、地質研究價值的物品時，勞務分包人應立即保護好現場并于4小時內以書面形式通知工程承包人項目經理，工程承包人項目經理應于收到書面通知后24小時內報告當地文物管理部門，工程承包人和分包人按文物管理部門的要求采取妥善保護措施。工程承包人承擔由此發生的費用，順延合同工作時間。如勞務分包人發現后隱瞞不報或哄搶文物，致使文物遭受破壞，責任者依法承擔相應責任。

30．2 勞務作業中發現影響工作的地下障礙物時，勞務分包人應于8小時內以書面形式通知工程承包人項目經理，同時提出處置方案，工程承包人項目經理收到處置方案后24小時內予以認可或提出修改方案，工程承包人承擔由此發生的費用，順延合同工作時間。所發現的地下障礙物有歸屬單位時，工程承包人應報請有關部門協同處置。

31．合同解除

31．1 如果工程承包人不按照本合同的約定支付勞務報酬，勞務分包人可以停止工作。停止工作超過28天，工程承包人仍不支付勞務報酬，勞務分包人可以發出通知解除合同。

31．2 如在勞務分包人沒有完全履行本合同義務之前，總包合同或專業分包合同終止，工程承包人應通知勞務分包人終止本合同。勞務分包人接到通知后盡快撤離現場，工程承包人應支付勞務分包人已完工程的勞務報酬，并賠償因此而遭受的損失。

31．3 如因不可抗力致使本合同無法履行，或因一方違約或應發包人原因造成工程停建或緩建，致使合同無法履行的，工程承包人和勞務分包人可以解除合同。

31．4 合同解除后，勞務分包人應妥善做好已完工程和剩余材料、設備的保護和移交工作，按工程承包人要求撤出施工場地。工程承包人應為勞務分包人撤出提供必要條件，支付以上所發生的費用，并按合同約定支付已完工作勞務報酬。有過錯的一方應當賠償因合同解除給對方造成的損失。合同解除后，不影響雙方在合同中約定的結算和清理條款的效力。

32．合同終止

32．1 雙方履行完合同義務，勞務報酬價款支付完畢，勞務分包人向工程承包人交付勞務作業成果，并經工程承包人驗收合格后，本合同即告終止。

33．合同份數

33．1 本合同正本兩份，具有同等效力，由工程承包人和勞務分包人各一份；本合同副本_________份，工程承包人執_________份，勞務分包人執_________份。

34．合同生效

本合同雙方約定簽字蓋章并送備案后生效。

35．補充條款

附件一：工程承包人供應材料、設備、構配件計劃

附件二：工程承包人提供施工機具、設備一覽表

附件三：工程承包人提供周轉、低值易耗材料一覽表

工程承包人（公章）：_________ 工程勞務分包人（公章）：_________

法定代表人（簽字）：_________ 法定代表人（簽字）：_________

篇2

關鍵詞：建設工程施工合同; 合同法律效力; 無效合同

中圖分類號：TU723.1 文獻標識碼：A 文章編號：

引言：

為了規范建筑市場, 我國于1997 年先后出臺了《中華人民共合國建筑法》( 以下簡稱建筑法) 、《中華人民共合國招標投標法》 ( 以下簡稱招標投標法) 、《中華人民共合國合同法》 ( 以下簡稱合同法) 。這三部法律對我國建設參與主體的行為產生了深遠的影響。經過20 年的發展。我國建設工程領域中出現大量諸如建設工程黑白合同、墊資問題、拖欠農民工工資問題、投標問題、違法轉包、資質掛靠等一系列新問題。建設市場比較混亂。因建設工程施工合同糾紛案件最終導致合同無效或合同無法履行下去, 并由此引發建設工程合同糾紛案件不斷增加, 給當事人帶來巨大的經濟損失。因此, 簽訂一份合法有效的建設工程施工合同對當事人來說就顯得尤為重要。

建設工程施工合同的的概念

所謂合同, 即是雙方的合意。《合同法》第二條本法所稱合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議。建設工程施工合同屬于承攬合同。由于合同履行過程中的特殊性, 我國對建設工程施工合同作了強制規定。《建筑法》第十五條規定建筑工程的發包單位與承包單位應當依法訂立書面合同, 明確雙方的權利和義務。因此,《合同法》 將建設工程施工合同作為十五類合同之一。《合同法》第二百六十九條規定建設工程合同是承包人進行工程建設, 發包人支付價款的合同。建設工程合同包括工程勘察、設計、施工合同。并且在第二百八十七條規定本章沒有規定的, 適用承攬合同的有關規定。

合同法律效力

合同生效是指合同對雙方當事人的法律約束力的開始 。合同成立后, 必須具備相應的法律條件才能生效。合同生效應當具備下列條件:

1. 當事人具備相應的民事權利能力和民事行為能力。即合同當事人具備獨立表達自己意思和理解自己行為性質及后果的能力。

2. 意思表示真實。如建設施工合同, 承包商為了能承包工程, 在簽訂合同過程中隱瞞真實情況, 弄虛作假訂立的合同, 這樣的合同, 就是欠缺生效的合同, 給合同履行過程中埋下隱患。

3. 不違反法律或者社會公共利益。這點是合同生效的重要條件,實際是對合同目的, 合同內容的限制。已經成立的合同在當事人之間產生了法律約束力。無效合同, 是指雖已成立, 但因欠缺法定生效要件, 國家不承認其效力, 不給予法律保護的合同。無效的合同意味著大量權利的喪失。比如: 工程款的喪失、索賠權利的喪失、損害賠償喪失等。5建筑法6對無效合同作了明文規定,《建筑法》第五十二條有下列情形之一的, 合同無效:

① 一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同, 損害國家利益;

② 惡意串通, 損害國家、集體或者第三人利益;

③以合法形式掩蓋非法目的;

④損害社會公共利益;

⑤違反法律、行政法規的強制性規定。

從《合同法》看, 我國將無效合同限定在違反法律和行政法規的強制規定以及損害國家利益和社會公共利益的范圍內, 三部法律沒有對建設施工合同無效作更詳細的規定。施工企業承接施工任務主要途徑是投標, 在低價評標模式下, 施工企業只能選擇低價投標, 又因我國投資主體單一, 造成建筑市場是一個買方市場, 在中標情況下, 為了不得罪業主,施工企業與業主就同標簽訂二個合同, 也就是備案是一個合同, 私下一個小合同, 形成黑白合同。有些施工企業在經營管理中, 為了利潤, 采用 拉 工程, 先將合同承包下來, 施工過程中業體不給錢就停工的半拉子工程, 三角債, 拖欠農民工工資問題越來越嚴重。又因法律體制問題, 造成司法審判這類案件中尺度不一。為了解決這類問題, 2 004 年9 月29日, 最高人民法院審判委員會第1327 次會議通過了《 關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》 ( 以下簡稱施工合同司法解釋) , 自2 005 年1 月1 日實施。《施工合同司法解釋》①第一條建設工程施工合同具有下列情形之一的, 應當根據合同法第五十二條第( 五) 項的規定, 認定無效: ②承包人未取得建筑施工企業資質或者超越資質等級的;③沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業名義的; ④建設工程必須進行招標而未招標或者中標無效的。第二條建設工程施工合同無效, 但建設工程經竣工驗收合格, 承包人請求參照合同約定支付工程價款的, 應予支持。第三條建設工程施工合同無效, 且建設工程經竣工驗收不合格的, 按照以下情形分別處理: ⑤修復后的建設工程經竣工驗收合格, 發包人請求承包人承擔修復費用的, 應予支持; ⑥ 修復后的建設工程經竣工驗收不合格, 承包人請求支付工程價款的, 不予支持。因建設工程不合格造成的損失, 發包人有過錯的, 也應承擔相應的民事責任。第四條承包人非法轉包、違法分包建設工程或者沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業名義與他人簽訂建設工程施工合同的行為無效。人民法院可以根據民法通則第一百三十四條規定, 收繳當事人已經取得的非法所得。第五條承包人超越資質等級許可的業務范圍簽訂建設工程施工合同, 在建設工程竣工前取得相應資質等級, 當事人請求按照無效合同處理的, 不予支持。

根據《施工合同司法解釋》第七條規定, 具備勞務作業法定資質的承包人與總承包人、分包人簽訂的勞務分包合同, 當事人以轉包建設工程違反法律法規為由請求確認無效的, 不予支持。在這種情況下, 勞務分包合同不屬于非法轉包或違法分包, 不會導致勞務作業分包合同的無效。

幾點建議

司法解釋從2 005 年1 月1 日實施以來, 已經兩年零十個月了, 積累下來的施工合同糾紛涌向法院。合同當事人選擇訴訟方式解決建設工程施工合同成為一種趨勢。對于施工企業, 為了有效保護自己的合法權益, 應作好下列準備:

1.加強合同管理意識。這就要求施工企業配備專業的合同管理人員, 注重合同管理人員的理論與實踐學習, 施工行為堅持以合同為依據,增強合同法律意識, 認真總結經驗, 熟練掌握合同駕馭能力, 嚴禁簽訂黑白合同。

2. 嚴肅對待施工企業資質問題。《施工合同司法解釋》對施工企業資質有詳細的規定。突出表現在對實際施工人的資質要求方面: 承包人未取得建筑施工企業資質或者超越資質等級的; 沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業名義的合同,《 施工合同司法解釋》為無效合同, 承包的工程款、索賠權利將會喪失。

3. 施工合同履行過程中的證據準備問題, 簡單的說就是各種簽證、會議紀要、工作聯系單等。由于我國的〉《建筑法》 、《招標投標法》、《合同法》對建設工程施工合同效力的規定比較原則, 人民法院在審理建設工程施工合同糾紛案件時, 在認定建設工程施工合同的效力上認識不統一。所以在《 施工合同司法解釋》作了詳細規定。《施工合同司法解釋》按嚴格責任原則確定責任主體及責任承擔。這就要求施工企業在加強合同管理時, 將各種簽證、會議紀要、工作聯系單的管理工作作為合同管理的重中之重。

參考文獻：

篇3

【關鍵詞】實際施工人；定義；建設工程施工合同

《最高人民法院建設工程施工合同司法解釋》（以下簡稱《解釋》）中，在第1條、第4條、25條、26條提到了實際施工人的概念，卻并未對其進行解釋在《解釋》25條寫明“因建設工程質量發生爭議的，發包人可以以總承包人、分包人和實際施工人為共同被告提訟”。總承包人與分包人和實際施工人用頓號和“和”字分開，說明實際施工人與前兩者是并列概念。為了探尋實際施工人的定義，有必要對前兩者含義進行探究。

總承包人目前沒有相應法律概念規定，根據《建筑法》有關承包人條文，結合《解釋》26條到29條，可將總承包人定義為：與發包人簽訂書面合同具有相應工程項目勘察、設計、采購、施工試運行等主體資格的承包單位。

所謂分包，是指工程建設施工合同的承包人將其承包施工任務的一部分發包給另一施工單位承包。顯然，分包人出現在建設工程施工鏈條的第三環甚至以后。在《合同法》和《建筑法》中，沒有對工程分包進行分類，但是在《房屋建筑和市政基礎設置工程施工分包管理辦法》和《建筑業企業資質管理規定》的有關規定，建筑業企業資質分為施工總承包，專業承包和勞務分包三個序列。即法律允許的施工分包包括專業承包和勞務分包。

該司法解釋首次提出實際施工人的概念，但對該概念的含義和指代對象未進行說明。在公布該司法解釋、進行答記者問時，最高人民法院副院長對實際施工人進行了簡單的舉例說明：與發包人訂立建設工程施工合同的承包人將該建設工程轉包或者違法分包給第三人，該第三人就是實際施工人。

在《最高人民法院建設工程施工合同司法解釋理解與適用》（下面簡稱《理解與適用》）一書中，對實際施工人定義為“無效合同的承包人，如轉承包人，違法分包合同的承包人、沒有資質借用有資質的建筑施工企業的名義與他人簽訂建筑工程施工合同的承包人”，這是目前對實際施工人最權威的定義。對于定義，筆者有幾點疑義。

第一，從立法背景看，建筑行業吸引了大量農民工就業，但是由于建筑工程分包、轉包行為頻頻發生，辛苦錢往往得不到適時回報，故《解釋》第26條主要是為了保護農民的合法權益作出的規定。可實踐中出現這種情況如何解答，若總承包人乙與發包人甲簽訂的總承包合同因為某個無效事由歸于無效，按照《理解與適用》一書，總承包人乙此時也是無效合同的承包人，即實際施工人，根據《理解與適用》第25條，總承包人與實際施工人是兩個不重合的概念，此處出現重合，說明定義不太適當。

第二，從法律解釋看，《理解與適用》從體系解釋的方法得出了“實際施工人”的定義，定義后半部分以列舉方式為實際施工人的定義舉例，但是建設工程是一個較專業性的領域，如果單從體系解釋而不顧履行建筑的專業技術定義未免會喪失全面。

第三，從程序上看，實際施工人的定義是無效合同的承包人，在法院審理中會出現一個邏輯怪圈，即實際施工人的案件一般是因為質量、價款問題訴至法院的，法院在經歷開庭調查后才會發現合同無效，而實際施工人的定義就是“無效合同的承包人”，“無效的”作為定語修飾承包人，有未審先定之嫌。

介于此，筆者提出實際施工人的定義：對工程進行施工建設、庭審后合同無效的確認至少是工程中出現第二份承包合同的承包人。關于此定義，作者做幾點說明。

其一，實際施工人需有事實上的履行行為，所以一個工程有數個實際施工人。如果沒有任何人力、物力上的付出，僅僅是如例子所舉將工程轉包或分包給他人，其那么乙不該享有《解釋》26條第二款之權益，而只應賦予丙以《解釋》26條第二款之權利。

其二，實際施工人并非指農民工，而是指與農民工有雇傭關系的組織者或者組織單位。最高人民法院原副院長在《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》答記者問時明確回答，最高人民法院的立法本意是保護農民工的利益，僅為間接的保護。由此可知，農民工并不是實際施工人，解釋并沒有直接賦予農民工訴權，而是通過由實際施工人訴發包人間接保護與實際施工人有雇傭、承攬關系的農民工的利益。第25條中規定發包人在質量發生爭議時可以訴實際施工人。發包人與農民工不存在建筑工程施工合同的關系，農民工履行施工行為是基于雇傭關系，發包人僅與組織農民工施工的個人或者單位具有建工合同關系。故實際施工人不包含農民工。

第三，關于定義中“經庭審確認至少是第二份承包合同無效的合同承包人”指下面幾種承包人：轉承包人、違法分包合同的承包人、違反《合同法》52條以及《解釋》第1條的承包人。筆者用至少是第二份承包合同加以限定，是因為《解釋》25條將實際施工人與總承包人、分包人并列，那么其地位一定處于建筑工程施工鏈中的第三環及以后，即之前有第一份承包合同，而實際施工人參與的應至少是第二份承包合同。

參考文獻：

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[2]最高人民法院建設工程施工合同司法解釋理解與適用[M]，人民法院出版社，2004，218

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[4]江平承攬合同建設工程合同與運輸合同實務操作指南[M].北京：中國人民公安出版社，2000

[5]董建中，高玲.建筑行業掛靠糾紛審理中存在的問題及解決對策.法律適用，2007，6：85

[6]王建衛.對建筑企業掛靠現象的思考.建筑，2007，22：35，36

篇4

關鍵詞：工程施工分包資質管理

建筑工程施工分包包括勞務分包和專業分包, 勞務分包是指承包人以計件或者計時（零工）的方式，把工程的勞務發包給有資質的勞務承包人，由工程承包人支付勞務報酬，也就是通常所說的包清工；而專業分包指有專業施工能力、有資質的企業來施工分部分項工程，其不僅包含了工程的勞務、通常也包括了施工材料、設備等內容。

取得勞務資質的企業勞務承包既可以從總包企業承接，也可以從專業承包企業承接；而取的專業資質的企業工程承包既可以從總包企業承接，也可以從建設單位承接（也就是所謂的指定分包）。

那么，勞務分包與專業分包有什么區別呢？其差別主要表現在四個方面：

1、資質不同。專業承包企業資質共60種，比如地基與基礎工程、土石方工程專業、建筑防水工程、橋梁工程等，而且大部分的專業承包企業資質分為一、二、三級，有些分為一級、二級（比如橋梁工程）或者二級、三級（比如預應力工程），公路交通工程專業分為5個分項而不分等級；勞務分包企業資質共13種，像木工作業、鋼筋作業、混凝土作業等，每種勞務作業均有相應的資質等級、作業范圍，其中木工作業、砌筑作業、鋼筋作業、腳手架搭設作業、模板作業、焊接作業六類分為一級、二級，其他七類因作業過于簡單不分等級。專業、勞務資質的具體約定見2001年7月1日起施行《建筑業企業資質等級標準》。

2、標的不同。勞務分包的客體是勞務，一般都是以計價的形式，也就是勞務分包單價來計算分包費用；而專業分包的客體是非主體結構的分部分項工程，以專業工程分包單價形式計算工程款。

3、限制不同。專業分包需要得到建設方的同意和認可，這在《建筑法》第29條有明確規定，如果違反此項要求就是屬于非法分包，而勞務分包就不同，不需要得到建設方的同意。

4、承擔責任的范圍不同：專業工程分包中總包單位要對分包單位進行管理，總分包雙方對分包工程的質量缺陷向建設方承擔連帶責任；勞務分包之下分包人可自行進行管理，并且只對總包/專業分包人負責，對建設方不直接承擔責任。

勞務承包，最開始是涌現了好多“包工頭”，從二00五年七月一日起，三年的時間在全國建立基本規范的建筑勞務分包制度，農民工基本被勞務企業或其他用工企業直接吸納，“包工頭”承攬分包業務基本被禁止，同時建設部決定從二00五年七月一日起，施工總承包和專業承包特級、一級企業進行勞務作業分包，必須使用有相應資質的企業，這也成為建筑勞務公司開始大量涌現的基本原因。分包出現后，就出現了轉包和違法分包。

所謂的轉包，是指承包單位承包建設工程后，不履行合同約定的責任和義務，將其承包的全部建設工程轉給他人或者將其承包的全部建設工程肢解以后以分包的名義分別轉給其他單位承包的行為。而違法分包的概念在《建設工程質量管理條例》第78條進行了解釋：

（一）總承包單位將建設工程分包給不具備相應資質條件的單位的；

（二）建設工程總承包合同中未有約定，又未經建設單位認可，承包單位將其承包的部分建設工程交由其他單位完成的；

（三）施工總承包單位將建設工程主體結構的施工分包給其他單位的；

（四）分包單位將其承包的建設工程再分包的。

《建筑法》第二十八條就是禁止轉包、分包的條款，而轉包或者違法分包的后果，在《建設工程質量管理條例》（2000年）第62條對勘察、設計、施工、監理單位都做了約定，對施工單位規定如下：“對施工單位處工程合同價款0.5%以上1%以下的罰款；可以責令停業整頓，降低資質等級；情節嚴重的，吊銷資質證書。

《建筑業企業資質管理規定》（2001年）第37條“將承包的工程轉包或者違法分包的，責令改正，沒收違法所得，處工程合同價款0.5%以上1%以下的罰款；可以責令停業整頓，降低資質等級；情節嚴重的，吊銷資質證書”，現在最新的是第159號建設部長令，其已經取消了。

資質管理工程實踐中，還有一個最為常見的現象，就是資質的掛靠，法律明文規定其行為屬于違法，《建筑法》第二十六條就明文規定：“禁止建筑施工企業以任何形式允許其他單位或者個人使用本企業的資質證書、營業執照，以本企業的名義承攬工程”。

首先，借用資質所簽訂的合同明確約定為無效合同，這在《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋【2004】14號文）中有明確的規定。

其次，掛靠的違法結果，法律也做了十分明確的規定，簡述如下：

1、對掛靠人的處罰： “承包人非法轉包、違法分包建設工程或者沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業名義與他人簽訂建設工程施工合同的行為無效，人民法院可以根據民法通則第134條規定，收繳當事人已經取得的非法所得”。具體見《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋【2004】14號文）第四條。

2、被掛靠企業的處罰：《建設工程質量管理條例》第61條違反本條例規定，“勘察、設計、施工、工程監理單位允許其他單位或者個人以本單位名義承攬工程的，責令改正，沒收違法所得，對勘察、設計單位和工程監理單位處合同約定的勘察費、設計費和監理酬金1倍以上2倍以下的罰款；對施工單位處工程合同價款百分之二以上百分之四以下的罰款；可以責令停業整頓，降低資質等級；情節嚴重的，吊銷資質證書”。而且掛靠也對被掛靠單位資質升級、增項有影響，在《建筑業企業資質管理規定》第21條有相應的規定。

掛靠的背后其實就是關系、權力的尋租和成本的考慮，從法院公布的工程案件來看，資質掛靠有權力的尋租在其中，建設方或者總包商的某些決策者明知道如此，為了個人利益或者因為某些關系的原因，以資質掛靠的合法形式來進行不合法的行為。另外一方面是處于成本的考慮，節約支出，這不僅僅指合同的某一方，雙方都有此考量，總包/建設方為了降低分包費用，分包商為了節約建筑勞務公司成立及運營的費用，掛靠是最簡單、最直接的方式，掛靠一個資質，以管理費的名義上繳一些費用，就可以進場開始了，而辦理一個資質，所承接的工程范圍有限，理所當然的利潤也就有限，難以維持公司的發展或者有時候連生存都維持不了，這樣借用高一級的資質就可以承接利潤相對更豐厚項目，也就可以更快的發展，根據具體工程情況來選擇掛靠合適資質的單位，是個很簡單、實用的選擇。以至于某些分包承接人只是掛靠，在沒有發展起來之前都不會去注冊一個公司。

工程實踐中，對于分包商掛靠情況，建設方或者總承包商總是會了解，只是時間早晚和主動、被動的問題，處理的原則就是有利化，不出現毀滅性的事情則維持合同的正常履行，如果出現了不承認知道掛靠，以一個受害者的身份去進行處理，就像很常見的掛靠單位中途退場，在實踐中很少有為此上法庭打官司的，因為能掛靠的不是靠關系就是靠賴，而且一上法庭，三方都有錯，都要接受處罰，這樣的局面也決定了利益沖突下的利益共同性，而是相互之間磋商。

篇5

關鍵詞: 建設工程施工合同/承攬合同/區別

2008年10月，日照仲裁委員會受理了一起合同糾紛案件，案情大致是：申請人某鋼廠委托被申請人某起重機制造公司制造一個懸梁起重機，包括起重機的制作和安裝。合同約定竣工日期為2007年5月1日，每延誤一天，需支付合同價款萬分之5的延期違約金；合同履行中發生的一切糾紛，由合同履行地的仲裁委員會解決等。合同簽訂后，申請人按約支付工程款，被申請人未能按期交工，直到2007年9月14日才將起重機調試合格后交付申請人使用。工程交付后，由于雙方當事人對工期延誤違約金的計算發生爭議，申請人向日照仲裁委員會（起重機的安裝地）申請仲裁：要求裁決被申請人支付工程延期違約金40余萬元。被申請人則以“雙方當事人簽訂的合同實質內容是被申請人按照申請人的要求完成一個起重機的制作，而起重機的制作是在被申請人所在地進行的，因此該合同是承攬合同，被申請人住所地才是合同履行地”為由，提出管轄權異議，認為該仲裁委員會沒有管轄權。

根據最高人民法院現行的法律規定，建設工程施工合同糾紛以施工行為地為合同履行地，而承攬合同糾紛通常以加工行為地為合同履行地。因此，界定該合同的性質，決定了該仲裁委員會對該案是否享有管轄權。對此，該仲裁委員會內部有兩種不同的觀點，由此引起筆者的注意，特撰此小文。

《合同法》第251條規定：“承攬合同是承攬人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人給付報酬的合同。”第269條規定：“建設工程合同是承包人進行工程建設，發包人支付價款的合同。”建設工程合同，實際上是承攬合同的一種特殊類型。因此，《合同法》第287條規定：“法律對建設工程合同沒有特別規定的，適用法律對承攬合同的有關規定。”根據《合同法》的規定，建設工程合同包括工程勘察合同、工程設計合同和工程施工合同。由于工程勘察合同和工程設計合同與承攬合同較易區分，因此本文重點闡述工程施工合同與承攬合同的區別。現實中，建設工程施工合同又可分為土木建筑工程合同、裝飾裝修工程合同和安裝工程合同三類。

建設工程施工合同與承攬合同都具有以下相同的法律屬性：

1、均以完成一定的工作并交付工作成果為標的。在承攬合同中，承攬人必須按照定作人的要求，完成一定的工作，但定作人的目的不是工作過程，而是工作成果。建設工程施工合同中，承包人也必須按照發包人的要求，或根據發包人提供的圖紙資料，完成一項工程，發包人的目的，也不是工作過程，而是按期得到一項完整的、合格的工程。

2、合同的標的物具有特定性。承攬合同是為了滿足定作人的特殊要求而訂立的，因而定作人對標的物質量、數量、規格、形狀等的要求使承攬標的物特定化，使它同市場上的物品有所區別，以滿足定作人的特殊需要，這是與買賣合同的最大區別之處。建設工程施工合同，同樣也是根據發包人提供的與眾不同的圖紙，為滿足發包人建設一項與其他建筑物不一樣的建筑物訂立的。

3、承攬人或施工人的工作均具有獨立性。兩類合同中，承攬人和承包人都是以自己的設備、技術、勞力等完成工作任務，不受合同對方的指揮，獨立完成合同約定的質量、期限等責任，在工作成果和工程交付前，對標的物的滅失或工作條件惡化風險所造成的損失承擔責任。

4、均具有一定的人身性質。承攬人或承包人一般必須以自己的設備、技術、勞力完成工作或工程，并承擔風險，不得擅自將承攬的工作或工程交給第三人完成，且對完成工作、工程過程中遭受的意外風險負責。

5、均是雙務、有償合同。承攬合同中，承攬人負有完成工作并支付工作成果的義務，而定作人則負有支付報酬的義務，兩者的義務是相互的、對流的、有償的。建設工程施工合同中，承包人負有按期保質完成工程并交付工程的義務，發包人負有支付工程款的義務，兩者的義務也是相互、有償的。

對以上建設工程施工合同與承攬合同的共同法律屬性，大家的意見是一致的，但對兩類合同的不同之處，可謂“仁者見仁、智者見智”，從網上搜到的以下兩個案例，也反映出兩種不同的觀點。

1、上海市浦東新區人民法院（以下簡稱浦東法院）2000年在審理上海東方上市企業博覽中心有限公司（以下簡稱上海東方公司）破產案時（見上海市浦東新區人民法院網），就債權人上海市建筑設計研究所有限公司（以下簡稱建筑研究所）申請優先受償工程欠款一案，依據《建設工程質量管理辦法》認定：建設工程合同的標的是特指基本建設工程，如果是為完成不能構成基本建設的一般工程的建設項目而訂立的合同，不屬于建設工程合同，而屬于承攬合同的范疇，因此破產申請人與債權人簽訂的合同應屬于建設裝潢工程施工合同，而非《合同法》286條所指的建設工程合同。浦東法院最終以建設裝潢工程施工合同不是建設工程施工合同、而是承攬合同為由，裁決債權人不得按照《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》的規定行使工程價款優先受償權。

2、乙方為甲方承建一塊大型戶外顯示屏，一審法院從合同名稱入手，認為該合同屬于建設工程施工合同。而二審法院采納了被告的上訴意見認為：當事人雙方標明為“定制人”、“承攬人”，合同標的為可拆分物，主要依賴承攬人之技術特點進行施工，最終之安裝僅是制作過程之延續，并最終認定該案為“承攬合同糾紛”。

筆者認為，建設工程施工合同和承攬合同的最大不同之處，主要體現在以下三個方面：

1、合同標的物的區別。建設工程施工合同完成的工作構成不動產，即合同標的物是不動產物，包括民法意義上的完全不動產物和大部分類不動產物，而承攬合同完成的工作則不構成不動產的，即標的物一般是指動產。

國務院制定的《建設工程質量管理條例》第2條第2款規定：“本條例所稱建設工程，是指土木工程、建筑工程、線路管道和設備安裝工程及裝修工程。”《建設工程安全生產管理條例》第2條第2款規定：“本條例所稱建設工程，是指土木工程、建筑工程、線路管道和設備安裝工程及裝修工程。”《建筑業企業資質管理規定》第2條第2款規定：“本規定所稱建筑業企業，是指從事土木工程、建筑工程、線路管道設備安裝工程、裝修工程的新建、擴建、改建等活動的企業。”從上述規定可以看出：建設工程包括土木建筑工程、安裝工程和裝修工程三類工程，三類工程的共同點就是：工程施工完成后，均構成了不動產物，包括完全不動產物和類不動產物。

（1）完全不動產物是指在物理上固定在土地上、不能隨便移動的構筑物。不動產物一般是指比較大而復雜、建設工程的要求比較高的土木建筑物和基礎建設項目，如辦公樓、廠房、碼頭、公路等，但也包括投資額小、工程技術要求比較簡單的建設項目，如民宅、垃圾站、傳達室等。

不動產物的建設，通常要涉及對土地利用的強制性規范的限制，當事人不得違反規定自行約定。例如，發包人擬投資建設一座廠房，必須經過有關部門的審批，辦理土地使用、占用手續，符合有關規劃要求，辦理開工許可證等。國家建設主管部門制定的工程類別及等級中，把工程類別分為房屋建筑工程、冶煉工程、礦山工程、化工石油工程、水利水電工程、電力工程、林業及生態工程、鐵路工程、公路工程、港口與航道工程、航天航空工程、通信工程、市政公用工程和機電安裝工程十四類，從中可以看到，上述工程的共同點是，工程完成后均成為了完全不動產物。因此，凡是為施工完全不動產物而簽訂的合同，均是建設工程施工合同。

那么在不動產物上的施工行為，是否是建設工程施工合同的內容呢？筆者認為：在不動產物上的施工行為，如果行為的后果添附在不動產物上，并最終形成了與不動產物一體的、不可分割、不可拆分的部分，由此簽訂的合同，筆者認為也應當定為建設工程施工合同，而不能認定為承攬合同。例如室內裝修活動。該類工程雖然可能技術要求比較低、投資較小，但裝修行為的后果，通常成為了不動產物上不可分割的部分，因此也是建設工程施工合同的內容，而不是承攬合同的內容。

實踐中對建設工程施工合同的標的物有個誤區，即有人認為：建設工程合同的標的限于比較大而復雜的土木建筑等工程，建設工程的要求較高，因此為完成一般建設項目而訂立的合同不屬于建設工程合同，而應屬于承攬合同，如為個人建造住房與建筑隊訂立的合同就是承攬合同，而不是建設施工工程合同。筆者對此持不同看法：個人建造的住房，也構成不動產；個人住房雖然工程較小、難度比較小，建設要求不高，但也是房屋建筑，《建筑法》中已將建筑活動范圍明確界定為“各類房屋建筑及其附屬設施的建造”。應當包括個人住房在內的各類建筑。另外，個人建造住房，同樣需要取得有關部門的許可，施工中同樣具有一定的危險性，同樣需要具有一定資質的人員進行施工，因此，為完成一般建設項目而簽訂的合同也應當定為建設工程施工合同。

（2）部分類不動產物，包括鐵塔、管道、室外超大型顯示屏、平面及立體廣告牌以及或簡單拆除之鋼板車間等。有人認為：室外超大型顯示屏、平面及立體廣告牌以及或簡單拆除之鋼板車間等屬于類不動產物，不構成民法意義上的不動產物，歸屬于可拆分物，因此，該類合同主要是依據加工方的技術而簽訂，應當認定為加工承攬合同，方符合立法之精神。筆者認為：施工上述類不動產物時，不能孤立的只從物的分類來分析，還要結合下面第2個不同之處，即對合同主體的要求來分析。

2、合同主體的區別。建設工程施工合同的承包人為特殊主體，法律對承包人有特殊要求，即承包人必須是經國家認可的具有一定建設資質的法人。而一般承攬合同在法律沒有明確規定的情況下，合同雙方為一般主體。

（1）《建設工程安全生產管理條例》第3條規定：“建設工程安全生產管理，堅持安全第一、預防為主的方針”；《建筑業企業資質管理規定》第1條規定：“為了加強對建筑活動的監督管理，維護公共利益和建筑市場秩序，保證建設工程質量安全，根據《建筑法》、《行政許可法》、《建設工程質量管理條例》、《建設工程安全生產管理條例》等法律、行政法規，制定本規定”。由于建設工程施工過程一般較長，施工中需要一定的技術，過程存在一定的危險性，建設工程體現國家利益和社會公共利益、事關人民群眾生命財產安全，因此需要由有技術、有能力的隊伍來建設，另外建設工程的質量的好壞，可能會涉及到社會公眾的人身安全和財產利益，國家對施工單位實行資質管理是十分必要的。因此，為了加強建設工程安全生產監督管理，保障人民群眾生命和財產安全，國家對建筑業企業實行資質管理，以加強對建筑市場的管理。

（2）《建筑法》第26條規定：“承包建筑工程的單位應當持有依法取得的資質證書，并在其資質等級許可的業務范圍內承攬工程。禁止建筑施工企業超越本企業資質等級許可的業務范圍或者以任何形式用其他建筑施工企業的名義承攬工程。禁止建筑施工企業以任何形式允許其他單位或者個人使用本企業的資質證書、營業執照，以本企業的名義承攬工程。”第29條規定：“建筑工程總承包單位可以將承包工程中的部分工程發包給具有相應資質條件的分包單位；……禁止總承包單位將工程分包給不具有相應資質條件的單位”；《招標投標法》第26條規定：“投標人應當具備承擔招標項目的能力；國家有關規定對投標人資格條件或者招標文件對投標人資格條件有規定的，投標人應當具備規定的資格條件”；《建筑業企業資質管理規定》第2條規定：“在中華人民共和國境內申請建筑業企業資質，實施對建筑業企業資質監督管理，適用本規定”；第3條規定：“建筑業企業應當按照其擁有的注冊資本、專業技術人員、技術裝備和已完成的建筑工程業績等條件申請資質，經審查合格，取得建筑業企業資質證書后，方可在資質許可的范圍內從事建筑施工活動”。此外法律對建筑從業技術人員也有相應的條件限制。以上都是法律法規的強制性規定，違反上述規定的建設工程施工合同依法無效。

由此可見，建設工程合同對承包人不但有要求，而且對承包人的要求是十分嚴格的。企業承攬工程，必須依法取得相應等級的資質證書，并在資質等級許可的范圍內承攬工程。反過來講，凡是需要取得建筑業資質證書才能施工的項目，都是工程的范疇，圍繞工程簽訂的合同都是建設工程施工合同。

（3）建設部會同鐵道部、交通部、水利部、信息產業部、民航總局等有關部門組織制定的《建筑業企業資質等級標準》將企業資質分為施工總承包企業資質、專業承包企業資質和專業承包企業資質三大部分。其中施工總承包企業資質包括房屋建筑工程、公路工程、鐵路工程、港口與航道工程、水利水電工程、電力工程、礦山工程、冶煉工程、化工石油工程、市政公用工程、通信工程和機電安裝工程等12個專業資質。專業承包資質包括地基與基礎工程、土石方工程、建筑裝修裝飾工程等60個專業資質；勞務分包工程包括木工作業、砌筑等13各專業資質。從上述資質分類看，國家對從事上述工程的企業，包括施工總承包、專業分包和勞務分包，均實行資質管理，企業均需辦理相應的資質證書，否則，不能承攬工程，也不能承擔工程施工任務。建設工程施工合同中的承包人，必須具備相應的施工資質，才能承攬工程，否則，雙方當事人簽訂的建設工程施工合同會因為承包人沒有施工資質而無效。因此也可以說：凡是必須具備上述資質才能施工的項目，就是建設工程，為此簽訂的合同，就是建設工程施工合同。

現實中，當事人對建設工程施工合同中的安裝工程合同和承攬合同最容易混淆。從國家對建設工程施工合同承包人的特殊要求可以看出：安裝工程合同與承攬合同的最明顯的區別就在于國家對合同中的承包人有無資質的要求。如果無資質的要求，就是承攬合同；反之就是建設工程施工合同中的安裝工程合同。

還要注意的一個問題就是：有的建設工程施工合同的承包人沒有資質或超越資質訂立的合同，只能認定合同為無效合同，而不能因為承包人沒有資質就認定合同是承攬合同。

3、結算方式的區別。通常情況下，建設工程施工合同簽訂時，合同價款是不確定的、暫定的，需要雙方當事人根據合同履行情況，通過專門的工程造價咨詢單位，依據國家或地方編制的結算定額，計算出合同的最終價款。而承攬合同往往在簽訂合同時就約定了明確的價款或價款的計算方式，雙方當事人根據合同的約定，不需要通過專門的審計機關結算就能輕易計算出合同的最終價款。

建設工程施工合同需要進行工程結算才能確定最終價款。所謂工程結算是指承包人在工程實施過程中，依據承包合同中關于付款條款的規定和已經完成的工程量，并按照規定的程序向建設單位收取工程價款的一項經濟活動。工程結算關系到建設單位和施工單位的直接經濟利益，它是建設單位控制建設投資的最終環節和關鍵環節，同時也是施工單位實現經營收益的最終環節和關鍵環節。國家為此出臺了一系列關于工程結算的規定：如《建設工程價款結算暫行辦法》第2條規定：“凡在中華人民共和國境內的建設工程價款結算活動，均適用本辦法。”《建筑工程施工發包與承包計價管理辦法》第2條規定：“在中華人民共和國境內的建筑工程施工發包與承包計價管理，適用本辦法。”為了統一工程造價的結算標準，國家建設部和各地建設行政主管部門，還制定了《全國統一建筑工程基礎定額》《全國統一安裝工程預算定額》《全國統一裝飾工程定額》《全國統一建筑消耗量定額》等計價依據。另外，國家對工程造價咨詢單位和人員也進行資質管理。

由于建設工程的結算比較復雜，而建設單位一般沒有專門的工程造價咨詢人員，所以建設單位一般要委托有資質的工程造價咨詢單位審核承包人編制的結算書。審核結果經雙方當事人認可后，才具有效力。通常情況下，如果依據約定不能直接計算出最終價款的合同，是建設工程施工合同，反之就是承攬合同。

以上三個方面，就是建設工程施工合同和承攬合同的最大不同之處。一般情況下，只要對照上述三個方面，就能很容易的區別兩種合同。現在再看前文提到的兩個案例。第1個案例中，（1）浦東法院既然認定債權人建筑研究所與上海東方公司之間簽訂的合同是建設裝潢工程施工合同，又否定建設裝潢工程施工合同不是建設工程施工合同，顯然是前后矛盾；（2）國務院制定的《建設工程質量管理條例》和《建設工程安全生產管理條例》，以及建設部《建筑業企業資質管理規定》均明確規定建設工程包括裝修工程，而浦東法院引用失效的《建設工程質量管理辦法》認定“建設工程合同的標的是特指基本建設工程，如果是為完成不能構成基本建設的一般工程的建設項目而訂立的合同，不屬于建設工程合同”，顯然與現行的法律法規相沖突；（3）根據現行的法律法規要求，從事裝修（包括裝潢）工程的企業必須具備相應資質，也說明裝修工程就是建設工程的一個分類。由此看出，浦東法院的認定和裁判是值得商榷的。

第2個案例中，乙方為甲方承建戶外顯示屏的合同，既包括了制作顯示屏的內容，也包括了安裝顯示屏的內容。戶外顯示屏的制作，可能對制作主體并無特殊的要求，但是戶外顯示屏的安裝，不是任何單位都可以施工的，也需要有相應資質的企業來進行，但二審法院忽視了這個關鍵，由此作出的裁判也值得商榷。對此，其實最高人民法院早于2003年3月26日《關于山東省青島東方鐵塔集團有限公司與河南省延津縣廣播電視局建設工程施工合同糾紛一案指定管轄的通知》中，就作出了相應的規定。該《通知》中的案例與上述案件案情基本一致，但最高人民法院的意見是：發射塔大部分零部件的加工行為是為履行施工合同而做的部分準備工作，因此雙方所簽合同不是承攬合同，應為建設工程施工合同糾紛，案件應由工程所在地人民法院管轄。

筆者認為，最高人民法院的意見無疑是正確的，但卻沒有從根本上指出區別兩種合同的辦法，導致下級法院在審理該類案件時仍無明確的依據，不能不說是個遺憾。

建設工程施工合同和承攬合同除了從上述三個最明顯的不同之處外，還可以從以下幾個方面區分：

1、合同形式上的差異。承攬合同既可以是書面的也可以是口頭形式，而且在定作人為自然人時多采用口頭形式。而建設工程施工合同屬要式合同，應當以書面方式訂立。這是國家對基本建設進行監督管理的需要，也是由建設工程合同履行的特點決定的。《合同法》第270條明確規定：“建設工程合同應當采用書面形式。”但法律對承攬合同并無規定。

2、訂立合同方式上的差異。一般承攬合同在訂立時經合同雙方協商達成一致即可成立。而根據《建筑法》和《招標投標法》的規定，建設工程施工合同的訂立一般應當經過招標投標程序，還應接受有關行政監督部門依法對招標投標活動的監督。《建筑法》第19條規定“建筑工程依法實行招標發包”；《合同法》第273條規定：“國家重大建設工程合同，應當按照國家規定的程序和國家批準的投資計劃、可行性研究報告等文件訂立”；《招標投標法》第3條規定：“在中華人民共和國境內進行下列工程建設項目包括項目的勘察、設計、施工、監理以及與工程建設有關的重要設備、材料等的采購，必須進行招標：……”；第7條規定：“招標投標活動及其當事人應當接受依法實施的監督。有關行政監督部門依法對招標投標活動實施監督”。因此，無論是訂立合同的前提，還是訂立合同的方式，建設工程合同都比一般承攬合同嚴格許多。從意思自治方面來說，建設工程合同所受的限制比一般承攬合同要多得多，很多合同條款都由國家法律和法規，甚至規章都規定好了的。建設部、國家工商總局制定的《建設工程施工合同》和《建筑裝飾工程施工合同》示范文本，就是根據《建筑法》等法律法規規定，并結合我國建設工程實際以及相關國際慣例制定，現在已廣泛應用到建筑工程領域。

3、合同內容上的差異。建設工程施工合同的內容比承攬合同的內容范圍更窄，專業性更強。前者是進行工程建設，從狹義上講只包括土木建筑工程、安裝工程和裝飾裝修工程三類合同，但無論是土木建筑工程、安裝工程，還是裝飾裝修工程，均需交由有相關資質的單位進行。而后者是加工、定作、修理、復制、測試、檢驗，其外延更為廣闊。承攬合同中，國家對承攬人的資質并無強制性的要求。

4、監理制度的差異。在合同的履行過程中，建設工程施工根據《建筑法》第30條規定，“國家推行建筑工程監理制度”的規定強制推行監理制度，而承攬合同不強制性推行監理制度。

5、標的物的質量標準要求的差異。承攬合同的雙方可以自行約定標的物質量，但作為建設工程施工合同來說，標的物的質量必須符合國家有關建設工程標準的要求。如《建筑法》第58、59、60、61條規定：建筑施工單位對工程的施工質量負責；建筑物在合理使用壽命內，必須確保地基基礎工程和主體結構的質量；建筑工程竣工時，屋頂、墻面不得有滲漏、開裂等質量缺陷；對已發現的質量缺陷，建筑施工企業應當修復；建筑工程經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格，不得交付使用等等。

6、標的物保修的差異。承攬合同法律沒有明確規定保修問題，由合同雙方自行約定是否保修，以及保修期限，而國家對建設工程保修，包括保修范圍和保修年限，都有明確的規定。如《建筑法》第62條規定的建筑工程的保修范圍應當包括地基基礎工程、主體結構工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統工程等項目。國務院《建設工程質量管理條例》第40條規定：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年等。

7、一方違約時的救濟方式不同。在承攬合同中，定作人解除合同后，承攬只能要求定作人賠償損失，而不能要求繼續履行；而在建設工程合同中，除特定情形外，一方違約時，對方當事人都可以要求其繼續履行。

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二、工程建設單位應成立工程管理部門或落實工程專職負責人，對工程建設項目進行全過程跟蹤管理。

三、從事建設活動的工程勘察單位、設計單位、施工單位、監理單位和其他中介服務單位，應憑本單位資質證書承接相應建設工程，禁止無資質承接工程、超越資質證書允許范圍承接工程，市外單位應按規定到市建設局進行備案；從事建設活動各單位的專業技術人員，應在相應的執業資格證書許可的范圍內從事相應工作。

四、建設單位在與工程勘察單位、設計單位、施工單位和監理單位發生業務關系前，應加強審核其資質是否與工程的內容及規模相符合；對于非單位法人代表簽訂工程建設相關合同的，應審核合同簽訂人是否持有法人代表授權委托書。

五、建設工程設計文件應符合我鎮總體規劃和控制性詳細規劃要求，并報市規劃局辦理建設工程規劃許可證，然后報市施工圖審查中心辦理施工圖設計文件審查合格書,以及報送消防部門辦理同意該工程消防設計的審核意見或通過消防設計備案。

六、使用財政性資金投資且投資額在100萬元以上的建設工程，必須到市建設工程交易中心進行公開招投標；使用財政性資金但投資額在100萬元以下、50萬以上的建設工程，可以到市建設工程交易中心進行公開招投標,也可以由鎮財政性資金建設工程招投標領導小組組織招投標；使用財政性資金但投資額在50萬元以下的除使用以上招投標方式外，也可以采用競爭性談判、詢價等方式發包。

對于非使用財政性資金投資的建設工程，建設單位可以到市建設工程交易中心進行公開招投標，也可以采用競爭性談判、詢價等方式進行直接發包。

七、對建設過程中簽訂的勘察、設計、施工、監理等合同，應采用各專業對應的合同示范文本，對于建設工程施工合同，在示范文本的基礎上，還應根據建工〔〕3號文件要求，增加解決拖欠農民工工資事項的合同條款并簽訂《建設工程農民工工資支付承諾書》。

八、建設工程開工前，建設單位還應辦理建設工程質量監督、安全監督手續，并辦理建設工程施工許可證，然后到鎮建設管理服務所進行工程登記，登記時應該提交以下文件：

1、立項備案（批復）；

2、國有（集體）土地使用證；

3、建設工程規劃許可證（副本）；

4、施工圖設計文件審查合格書；

5、中標通知書或批準直接發包通知書；

6、施工單位營業執照（副本）、資質證書（副本）；

7、施工單位安全生產許可證；

8、外地施工單位信用管理手冊；

9、項目經理資質證書和項目經理的建筑施工企業項目負責人安全生產考核合格證；

10、建設工程施工合同（包括專業施工合同和勞務合同），合同中必須增加有關解決拖欠農民工工資事項的合同條款及《建設工程農民工工資支付承諾書》；

11、建設工程項目勘察、設計、監理合同及相應備案書；

12、建設工程質量監督通知書；

13、建設工程安全監督申請備案表；

14、建筑工程消防設計審核意見書（備案受理憑證）；

15、建設工程項目開工審批傳遞單；

16、建設工程施工許可證（副本）；

17、法律、行政法規規定的其他文件。

建設單位在登記以上文件時應提供原件及復印件各一份，鎮建設管理服務所核對復印件、原件無誤后把復印件留底。

九、鎮建設管理服務所應積極做好工程登記，并與鎮國土分局、城管中隊共同做好工程巡查工作，對巡查中發現未登記或未辦理相關手續的建設工程應上報市規劃局、建設局；鎮國土分局、城管中隊對巡查中發現違反本部門規定或未辦理本部門相關手續的建設工程應立即處理或上報上級主管部門。

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北京市建設工程造價管理暫行規定完整版全文第一章　總 則

第一條 為規范我市建設工程計價行為，合理確定和有效控制工程造價，保證工程質量和安全，維護社會和諧穩定，促進建筑行業的健康發展，根據《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國招標投標法》、《中華人民共和國價格法》、《中華人民共和國合同法》等有關法律法規，結合本市實際情況，制定本規定。

第二條 本規定所稱的建設工程造價，是指建設工程從立項到竣工驗收交付使用所需的全部費用，包括建筑安裝工程費、設備及工器具購置費、工程建設其他費用、預備費、建設期貸款利息、國家規定應當計入工程造價的其他費用。

本規定所稱的建設工程計價，是指依照建設工程不同階段的相關資料及有關規定、設計圖紙、計價依據、方法、程序計算建設工程造價的活動。

第三條 在本市行政區域內從事房屋建筑和市政基礎設施建設的工程造價編制、確定、控制及監督管理活動，適用本規定。

第四條 建設工程計價應當遵循合法、公平、科學、誠信的原則。

第五條 北京市住房和城鄉建設委員會(以下簡稱市住房城鄉建設委)負責其職責范圍內的建設工程造價的監督管理工作，具體工作委托市建設工程造價管理機構負責。

第二章　工程計價依據的制定

第六條 建設工程計價依據包括：

(一)投資估算指標;

(二)概算指標、概算定額;

(三)工程量清單計價規范、預算定額、單位估價表、勞動定額;

(四)費用定額;

(五)工期定額;

(六)工程建設的人工、材料、設備、施工機械臺班價格;

(七)國家和本市制定頒發的其他計價依據。

第七條 本市建設工程計價依據分為統一計價依據和一次性補充計價依據。

統一計價依據由市住房城鄉建設委根據國家的統一標準，結合本市實際情況組織編制，并施行。

一次性補充計價依據由發包人組織編制并審核后，報市住房城鄉建設委備案。

第八條 建設工程造價實行動態管理，市建設工程造價管理機構負責人工、材料、設備、施工機械臺班的市場價格信息、調整系數、技術經濟指標、典型工程造價分析、造價指數，引導調控建筑市場主體合理計價定價。

第三章 工程造價的編制與管理

第九條 建設工程計價活動包括：編制投資估算、設計概算、施工圖預算、工程量清單、招標控制價或工程標底、投標報價，確定工程合同價，進行工程計量與價款支付，調整工程價款，工程索賠，處理工程造價糾紛，進行工程結算、竣工決算等。

第十條 建設工程造價應當由具備編制能力的單位或委托具有相應資質的造價咨詢企業編制。

復核和審查工程造價成果文件的人員應當為注冊造價工程師。

工程造價的編制、審核單位和注冊造價工程師、造價員對其編制和審核的工程造價成果文件承擔相應的法律責任。

造價咨詢企業應按照規定向住房和城鄉建設部與市住房城鄉建設委報送統計報表與經營業績等相關資料。

第十一條 造價員應當在本人承擔編制的工程造價業務文件上簽字并加蓋專用章;注冊造價工程師應當在本人負責編制、復核和審查的工程造價成果文件上簽字并加蓋執業印章，并由執行該造價成果文件任務的造價咨詢企業或有編制能力單位的法定代表人簽字，并加蓋單位公章和造價咨詢企業執業印章。

第十二條 建設工程造價應當根據工程不同階段的方案資料、設計圖紙、計價依據、計價辦法及有關規定進行編制。

(一)工程量清單應當根據招標文件、設計圖紙、工程量清單計價規范及有關規定編制。

(二)招標控制價應當根據招標文件、設計圖紙、工程量清單計價規范、預算定額、工程造價信息、費用定額、計價辦法及相關資料編制。

(三)投標報價應當根據招標文件、設計圖紙、工程量清單計價規范、施工組織設計、計價辦法、本企業定額或參照市住房城鄉建設委的預算定額、市場價格及相關資料編制。

(四)施工圖預算應當根據施工圖紙、計價辦法、預算定額、工程造價信息、費用定額及相關資料編制。

(五)建設工程竣工結算，應當以在市或區(縣)住房城鄉建設委備案的施工合同為依據，以發承包雙方簽訂的合同價為基礎，結合合同約定的價款調整范圍內容及調整辦法進行編制。

第十三條 建筑市場各方主體依據本市統一計價依據和計價辦法進行工程計價所使用的計價軟件，應當符合市住房城鄉建設委制訂的標準格式要求。

第十四條 總承包服務費應當依據招標人在招標文件中列出的分包專業工程內容，按照招標人提出的協調、配合與服務要求和施工現場管理需要，在本市現行規定的幅度費率范圍內由投標人自主確定。

工程竣工結算時，總承包服務費應當按照分包專業工程結算造價(不含設備費)及原投標費率進行調整。

第十五條 編制招標控制價或工程標底、投標報價時，安全文明施工費應按照本市現行費率標準計算，并單獨列出，不得作為競爭性費用。

第十六條 規費是指依據政府及有關部門規定必須交納的費用，應按照國家和本市的有關規定計算，并足額上繳，不得作為競爭性費用。

規費包括：住房公積金、基本醫療保險基金、基本養老保險費、失業保險基金、工傷保險基金、殘疾人就業保障金、生育保險等。

在編制招標控制價或工程標底時，規費應按照現行有關規定計算;在編制投標報價時，規費應根據規定結合本企業上一年度繳費情況確定。

農民工工傷保險應按照現行規定計算，并在招標控制價或工程標底、投標報價中單獨列出，開工前由發包人一次性撥付給總承包人，總承包人應按照有關規定辦理農民工工傷保險。

第十七條 全部使用國有資金投資和國有資金投資為主的建設工程，必須采用工程量清單計價，并編制招標控制價。

一項工程只設置一個招標控制價或工程標底。招標人不得故意壓低招標控制價或工程標底。

招標控制價應當在招標時公布，公布的內容包括：單位工程的分部分項工程、措施項目、其他項目、規費、稅金的合價。投標人對于招標控制價未按照《建設工程工程量清單計價規范》規定編制的，應在開標前五天向市或區(縣)住房城鄉建設委投訴。

招標人應當將招標文件和招標控制價及其電子版一份報送市或區(縣)住房城鄉建設委。

第十八條 投標報價的總價低于招標控制價的總價(均不包括不可競爭費用)：其中建筑和裝飾工程低于6%，市政和軌道交通工程低于8%，或評標委員會認為投標報價組成明顯不合理的，該投標人應就其報價的合理性做出詳細說明，評標委員會對該報價應進行詳細分析及質詢。對高于招標控制價的報價，或過低報價又不能說明其合理性的，招標人有權拒絕其參與該工程的投標，以避免因低價中標后可能帶來的重大履約風險。

第四章 工程價款的確定與結算

第十九條 工程發承包雙方應當根據擬建工程的規模、工期要求、圖紙設計深度及有關規定，正確選擇合同價方式。施工合同工期在一年以內，并已經通過施工圖設計文件審查的工程，可采用總價合同方式，其他工程應當采用單價合同方式。

發承包雙方應當依照招標文件、中標人的投標文件和中標通知書訂立施工合同，并于訂立之日起7天之內到市或區(縣)住房城鄉建設委備案，雙方不得另行簽訂背離備案合同實質性內容的合同、協議或補充協議。

第二十條 發承包雙方應當按照國家和本市的規定，在施工合同中明確約定工程預付款和進度款的支付標準、支付方式及時限、抵扣方式。

第二十一條 施工合同應明確約定安全文明施工費的總費用，以及該費用的支付時間、使用要求、調整方式等，合同對預(支)付計劃未作約定或約定不明確的，安全文明施工費的預(支)付按以下方式辦理：合同工期在一年以內的，該項費用的預付應不低于其總額的50%，合同工期在一年以上(含一年)，該項費用的預付應不低于其總額的30%，其余費用應當按照施工進度支付。

承包人應在財務管理中單獨列出安全文明施工費，并專款專用。

第二十二條 發承包雙方應當在施工合同中明確約定主要材料、人工及機械價格變化的風險范圍及幅度，以及超出約定風險范圍及幅度的調整辦法。價格風險幅度應在3%至6%區間內考慮。

第二十三條 發承包雙方應嚴格執行本市的工期定額，當發包人要求的工期小于定額工期的，應按照本市的有關規定計算壓縮工期增加費和搶工措施費。但壓縮工期的天數超過定額工期30%的，視為發包人任意壓縮合理工期，按照《建設工程質量管理條例》的有關規定進行處理。

第二十四條 承包人應當按照合同約定期限，向發包人提交已完工程量報告，發包人應自接到工程計量報告的14天之內核實完畢。

第二十五條 承包人根據雙方確定的工程計量結果，向發包人提出支付工程進度款申請，發包人應自接到申請之日起的14天之內，按照合同約定向承包人支付工程進度款和扣回工程預付款，若發包人未按照合同約定支付工程進度款，應當與承包人協商簽訂延期支付協議，并辦理具有強制執行效力的公證文書，未簽訂延期支付協議的，承包人可按照銀行同期貸款利率計算延期付款利息，發包人應當承擔相應的違約責任。

第二十六條 施工合同履行過程中發生的工程變更及合同約定允許調整的內容涉及工程價款調整的，發、承包人應如實記錄并即時簽字確認，以發、承包人的法定代表人或其授權人員簽字確認的書面資料為依據調整工程價款，與工程進度款同期支付。

第二十七條 因分部分項工程量清單漏項或非承包人原因的工程變更，引起措施項目發生變化，造成施工組織設計或施工方案變更，原措施費中已有的措施項目，按原措施費的組價方法調整;原措施費中沒有的措施項目，由承包人提出適當的措施費變更，經發包人確認后調整。

第二十八條 承包人應當按照合同約定期限向發包人提交竣工結算文件，合同沒有約定的，其期限為工程竣工驗收合格之日起的28天內。

發包人收到承包人提交的竣工結算文件時，應當書面簽收。

完整的竣工結算文件包括：竣工結算報告書、施工合同、補充協議、招標文件、投標報價、中標通知書、設計施工圖、竣工圖、圖紙會審紀要、施工組織設計、洽商變更、涉及工程價款的簽證資料等。

第二十九條 發包人對單項工程的竣工結算原則上只審核一次，不得以審計為由進行重復審核及拖延工程價款支付。單項工程審核時限應當在合同中約定，若合同沒有約定或約定不明確的，執行《建設工程價款結算暫行辦法》的相關規定。

建設項目竣工總結算審核應當在最后一個單項工程竣工結算審核確認后的28天之內完成。

政府投資工程的竣工決算審計按照國家有關法律法規的規定執行。

第三十條 工程竣工結算文件經發承包雙方簽字蓋章，即應當作為支付工程竣工結算價款及辦理竣工決算的依據。除法律法規和國家另有規定外，任何單位都不得對經發承包雙方簽字蓋章生效的工程竣工結算再進行審核。

第三十一條 國有資金投資和國有資金投資為主的建設工程，發包人應當在辦完竣工結算后的28天之內，將竣工結算報告書及電子版一份報市建設工程造價管理機構備案。

第三十二條 對已經辦完竣工結算的工程，發包人應當按照合同的約定期限支付全部竣工結算價款。若合同沒約定或約定不明確的，其支付期限為辦完竣工結算之日起的28天之內。

第三十三條 發承包雙方發生的經濟糾紛可先行協商;若雙方協商不成，可委托調解;當事人也可以按照合同的約定直接申請仲裁或向人民法院提起訴訟。

第三十四條 工程竣工驗收合格后，發承包雙方應當簽訂工程質量保修書，按照工程結算價(不含設備費)及有關規定協商預留質量保證金的比例并在保修書中約定，發包人可按照保修書的約定分次結算并返還質量保證金，當承包人履行完工程缺陷責任期內的保修義務，并辦理了缺陷責任期終止手續，發包人應當于14天之內向承包人返還剩余的質量保證金。發包人不得拖欠和克扣質量保證金。

第三十五條 勞務作業發包人在取得工程進度款和竣工結算價款中，應當優先支付勞務分包價款，勞務作業承包人在取得勞務分包價款后，應當優先支付農民工工資。

第五章 監督管理

第三十六條 市住房城鄉建設委依據現行法律、法規、規章、規范性文件、標準、規范、計價辦法的有關規定，監督檢查建筑市場主體的工程造價計價行為。

第三十七條 造價監督檢查采取定期抽查和集中檢查，專項檢查和綜合檢查相結合等方式，對同一工程項目的發包人、承包人、造價咨詢企業分別進行檢查。

被檢查單位和個人應當給予配合，并按照要求提供相關證照和資料，對檢查涉及的有關問題做出說明和解釋。

第三十八條 工程造價監督檢查內容主要包括：

(一)咨詢企業資質證書、咨詢合同;

(二)發包人、承包人、咨詢企業的造價專業人員資格證書;

(三)工程造價計價行為情況;

1.《建設工程工程量清單計價規范》強制性條款的執行情況;

2.現行計價依據、計價辦法的執行情況;

3.招標控制價或工程標底的各項取費費率的執行情況;

4.工程建設的主要材料、人工及機械等風險范圍及幅度的約定情況;

5.安全文明施工費相關規定的執行情況;

6.規費相關規定的執行情況;

7.壓縮工期增加費和搶工措施費的計取情況;

8.工程預付款、進度款、質量保證金標準的約定情況;

9.工程量、工程款的計算、申報、審核、支付是否違反合同的約定和有關規定;

(四)其他應當檢查的內容。

第三十九條 發包人、承包人有下列行為之一的，視情節輕重，進行約談，責令改正，依法進行處罰處理，作為不良行為在市建筑市場公開信息平臺上公示。

(一)委托無相應資質單位或相應資格人員編制、審核工程造價成果文件的;

(二)未按照現行法律、法規、規章、規范性文件、計價辦法的有關規定計價的;

(三)未按照規定計算壓縮工期增加費和搶工措施費的;或壓縮的工期天數超過定額工期30%的;

(四)違反《建設工程工程量清單計價規范》強制性條款規定，故意壓低招標控制價或工程標底的;

(五)工程建設的人工、材料、設備、機械等價格未按照市場價格調整的，或施工合同未約定價格風險范圍及幅度的;

(六)未按照規定計算、使用、管理安全文明施工費的;或未按照規定計算和上繳規費與農民工工傷保險的;

(七)未按照本規定即時簽字確認涉及調整工程價款的變更洽商的;

(八)未按照本規定調整措施費的;

(九)未按照合同約定和有關規定辦理工程價款結算、支付的;

(十)未按照本規定及合同的約定返還剩余質量保證金的;

(十一)勞務作業發、承包人違反本規定第三十五條規定的;

(十二)未按照本規定辦理招標控制價、竣工結算報告書備案的;

(十三)使用的工程計價軟件違反本規定第十三條規定的;

(十四)未按照造價咨詢合同約定支付造價咨詢費用的;

(十五)發包人或承包人不配合監督檢查的;

(十六)其他違反相關規定行為的。

第四十條 造價咨詢企業有下列行為之一的，視情節輕重，進行約談，責令改正，依法進行處罰處理，依照有關規定給予記分及積分處理。

(一)未按照現行法律、法規、規章、規范性文件、計價辦法的有關規定計價的;

(二)承接工程造價編制、審核任務的咨詢企業資質及人員資格不符合本規定第十條相應規定的;

(三)未按照有關規定報送統計報表與經營業績等相關資料的;

(四)因造價咨詢企業原因未按照造價咨詢合同約定期限完成造價咨詢業務的;

(五)使用的工程計價軟件違反本規定第十三條規定的;

(六)在協助解決工程造價糾紛的鑒證咨詢業務中接受當事人請托的;

(七)其他違反相關規定行為的。

第四十一條 注冊造價工程師、造價員有下列行為之一的，視情節輕重，進行約談，責令改正，依法進行處罰處理，依照有關規定給予記分及積分處理。

(一)未按照現行法律、法規、規章、規范性文件、計價辦法的有關規定計價的;

(二)違反本規定第十條相應規定的;

(三)在造價咨詢活動中有欺詐、偽造、作假行為的;

(四)散布謠言詆毀同行并造成一定影響;或采取不正當手段損害、侵犯同行權益的;

(五)泄漏從業單位技術和商業秘密，對從業單位造成一定影響的;

(六)其他違反相關規定行為的。

第四十二條 國家機關工作人員在建設工程造價活動的監督管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，根據情節輕重，依照現行法律法規的有關規定給予相應處理。

第六章　附則

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關鍵詞：合同管理建筑施工問題對策

一、引言

建筑施工合同在建筑施工中發揮著重要的作用，它是締約雙方明確法律關系和一切權利及責任關系的基礎，是業主和承包商在實施合同中的一切活動的主要依據。有效的合同管理是促進參與工程建設各方全面履行合同約定的責任與義務、確保建設目標順利完成的重要手段。

二、建筑施工合同管理的范圍

建筑合同管理的業務面很廣。每項業務不僅有規定的程序和方法，而且又存在著不可分割的聯系。建設工程施工合同管理的業務范圍包括：圖紙和規范、進度控制、材料、工程施工設備、施工質量控制、施工條件、現場會議、安全檢查、合同變更和索賠、工程風險的合理分擔、工程驗收、勞務和分包合同的管理、仲裁和糾紛的協調處理、檔案資料管理等。但建筑施工合同管理是有重點的，只有突出重點，才能做好管理工作。下面主要就建筑施工合同的管理重點作些簡單的闡述：

工程進度的控制工程進度涉及到業主和承包商的利益，進度計劃是工程進度控制的依據，也是管理工作的重要組成部分，科學合理的工程進度計劃是保證施工工期的前提條件。工程進度的控制主要是審查承包商所制定的施工組織計劃的合理性和可行性，并對計劃的執行情況進行追蹤檢查以及監督和促進其采取行之有效的補救措施。

工程質量的控制工程質量是工程建設的核心，也是管理的核心工作。做好質量管理和控制應采取以下措施：明確職責、實行分級管理。在質量管理方面建立行之有效的管理體系，做到承包商自檢、監理檢查和現場監督員抽查三者的有機結合，形成一個上下貫通，內外連成一體的管理網；把好質量管理關，加強監理，嚴格按規范施工。在日常檢查管理中，現場監理員要做到嚴格按質量標準辦事，做到單項工程準備工作不足不批準開工，未經批準的施工圖紙不得使用，未經設計人員同意不得變更工程設計，未經檢驗或經檢驗不合格的材料不準使用，未經試驗或證明不可行的施工方案不準采用，上道工序未經檢驗合格不得進行下道工序，未經質量檢驗認可的工程不可計量等。

工程付款控制工程付款控制是合同管理中的一項重要內容，是行之有效的手段，是各項工作按合同規定程序進行的保證。通過進度撥付工程款對工程投資隨時加以控制。

三、目前在建筑施工合同管理中存在的問題

工程建設的復雜性決定施工合同管理的艱巨性。目前我國建設市場發展尚不完善，建設交易行為尚不規范，使施工合同管理中存在諸多問題，主要表現為：

合同雙方法律意識淡薄少數合同有失公正，合同文件存在合同雙方權利、義務不對稱等現象。從目前實施的建設施工合同文本看，施工合同中絕大多數條款是對發包方制定的，其中大多強調了承包方的義務，對業主的制約條款偏少，特別是對業主違約、賠償等方面的約定不具體，也缺少行之有效的處罰辦法。建筑市場的過度競爭，不平等合同條件等問題，也給索賠工作造成了許多干擾因素，再加上承包商自我保護意識差、索賠意識淡薄，導致合同索賠難以進行，受損害者往往是承包商。

不重視合同管理體系和制度建設一些建設項目不重視合同管理體系的建設。合同歸口管理、分級管理和授權管理機制不健全，誰都可以簽合同，合同管理程序不明確，或有制度不執行，該履行的手續不履行，缺少必要的審查和評估步驟。缺乏對合同管理的有效監督和控制。

專業人才缺乏建設合同涉及內容多，專業面廣，合同管理人員需要有一定的專業技術知識、法律知識和造價管理知識。很多建設項目管理機構中，沒有專業技術人員管理合同，或合同管理人員缺少培訓，將合同管理簡單地視為一種事務性工作。甚至有的合同是由領導直接敲定或由一般辦公人員辦理合同。一旦發生合同糾紛，缺少必要的法律支援。

四、完善建設工程施工合同管理的主要措施

加強對承包商的資質管理通過嚴把建筑承包商資質管理關，從總量上控制建筑施工隊伍的規模，解決目前建筑市場上供求失衡與過度競爭問題，從根本上杜絕惡意競爭、變相壓價的不良行為。同時，各級建設行政主管部門要加強對承包商參與市場行為的監督管理，對承包商的違法行為要嚴肅處理，維護正常的建設市場環境，確保建筑市場的規范、健康發展。

推行合同管理人員持證上崗制度加強建設項目合同管理隊伍建設，加強合同管理人才的培養，實行合同管理人員持證上崗制度，亦是提高建設項目合同管理效果的重要舉措。推行在建設工程施工合同管理過程中設置注冊施工合同管理工程師崗位，負責合同管理職責。

加強工程招投標管理建立與工程量清單相配套的工程管理制度、合同管理標準。國家已經出臺了招投標法，并全力推行工程量清單報價體制。在招標形式和方法上兼顧業主和承包商的雙方利益，使招標過程更加嚴格、完善，以便達到招標的最佳效果。

加大合同管理力度，保證施工合同全面履約為保證施工合同全面履行，建設行政管理部門應把施工合同管理工作列為整頓規范市場工作的重要內容。要在嚴把審查關的基礎上，加大合同履約管理力度。對資金不到位的項目不予辦理工程報建手續，不得組織招投標，建設行政主管部門不予辦理施工許可；堅決取締墊資、帶資施工現象，努力凈化建筑市場，進一步維護承包商的合法利益。

篇9

一、受托管理型

（一）定義

是指酒店的建設開發由酒店所有權人完成后,酒店所有權人委托酒店管理方植入其酒店品牌管理，包括酒店的裝修、經營以及管理，一般涉及兩大階段，第一個階段是酒店開業前的技術咨詢，第二階段則是酒店開業后的經營管理,酒店所有權人在第一階段支付咨詢費，第二階段一般支付管理費，管理費一般包括基本管理費和效益管理費。

（二）特點分析

1、酒店所有權人和酒店管理方之間的法律關系為委托關系;

2、酒店所有權人享有酒店的所有權、收益權和經營監督權，一般僅關注酒店的

經營業績，不輕易干涉酒店管理方的管理經營,需要按階段或者按年度支付酒店管理方費用；

3、酒店管理方按階段或者年度收取費用，酒店管理方享有酒店的經營管理權，

財務上會受到酒店所有權人的一定監控；酒店管理方按照自身的品牌管理理念、酒店管理系統、品牌標準對酒店進行全權管理,對于酒店管理人員、財務人員、服務人員有權進行

推薦、委派或者培訓。酒店的無形資產包括酒店的商標、管理模式以及酒店系統的所有權均歸酒店管理方所有。

（三）各階段分析

1、第一階段酒店開業前的技術咨詢

酒店開業前的技術咨詢，酒店所有權人與管理方一般簽訂技術咨詢服務合同。技術咨詢服務的內容，包括但不限于酒店項目的市場、財務及設計的可行性報告、酒店的各設計階段、建造施工階段、精裝修階段的技術支持服務。

技術咨詢的合同內容一般是按照不同的服務階段的服務內容進行羅列式約定，條款方面重點關注的是各階段服務的事項、收費的方式及進度、知識產權的

歸屬、責任的區分，由于本質上屬于委托管理合同,因而有期限的約定,一般是以簽訂合同支付合同相應的價款，如第一筆進度款之后開始自酒店裝修竣工驗收為止。

2、第二階段酒店開業后的經營管理

酒店開業后,管理方正式對酒店進行運營管理，酒店所有權人與管理方一般簽訂酒店經營的全權委托合同，全權委托合同的內容，包括但不限于對于酒店所有權人和管理方的權利義務約定、酒店范圍的確定、管理費收取的計算、勞動人事的管理、酒店資產的管理和更新改造、財務預算、服務商標的歸屬等。

（四）涉及可能簽署的合同類型

該經營模式由于酒店的土建方面已由酒店所有權人完成，所以,簽署的合同主要是涉及從管理方介入酒店的裝修以及品牌的植入等方面的類型,主要有：

1、酒店技術咨詢與顧問服務合同;

2、招標合同；

3、造價咨詢合同；

4、監理合同；

5、裝修總包合同；

6、裝修分包合同;

7、樣板房施工合同；

8、機電供貨合同;

9、弱電供貨合同；

10、弱電施工合同;

11、后勤區域裝修合同；

12、燈光設計合同；

13、其他合同。

二、自我經營型

自我經營型可分為兩種，一種是酒店管理方關聯的企業包括同屬一個集團的地產開發公司或者其下屬的地產開發子公司投資開發完酒店項目后,由酒店管理

方進行前期的技術咨詢以及后期的全權委托管理；這種實際上類似于受托管理型；另一種則是酒店管理方本身具有房

地產開發資質,由酒店管理方自行開發并自行管理。下面分析后一種情形的酒店經營模式。

（一）、涉及的各階段分析

該模式可以分為幾個階段,即土地前期開發階段、施工建設階段（土建及裝修階段)以及酒店項目運營階段,各階段涉及的法律服務如下：

A．土地前期開發期間法律服務

在此階段提供的法律服務主要有:

1、就土地使用權或在建工程或實物抵押融資等的法律可行性出具法律意見書；

2、協助辦理建設工程建設項目規劃、立項審批及其他各種政府批準手續;

3、協助擬定建設工程項目開發方案;

4、參與起草和完善聯建、參建或合資合作合同文件,選擇合適的投資形式和保險方式,進行建設項目轉讓和產權交易,起草、審核建設工程項目轉讓、收購合同；

5、對投資方的企業資信情況進行調查;

6、對融資過程所涉及的公司決議文件、會議記錄文件等起草、修訂、監督提供法律服務。

B.施工建設期間法律服務

在該階段提供的法律服務包括但不限于以下內容：

1、參與編制勘探、設計、施工、監理等的招標文件,對其合法性進行審查,提供招標文件的法律咨詢；

2、對建設工程項目招標投標程序、及各種招投標文件的合法性進行審查，為評標、決標提供法律意見;

3、代為起草或審查建設工程勘探、設計、施工、監理、設備安裝、設備、材料采購、代建項目管理合同、建設工程施工合同的總承包、專業分包，勞務分包的合同等合同文本和相關補充文件,審查相關單位的專業資質，參與或合同談判;

4、協助工程施工中建立規范的操作程序和議事規程；

5、為酒店管理方的項目管理人員進行法律實務培訓，完善項目治理結構,幫助建立健全項目管理制度和統計工程檔案資料管理制度；

6、起草、審查工程造價合同，協助處理因工程造價引起的爭議;協調工程建設各方因工程結算而產生的爭議并提出處理意見；對爭議價款的工程造價審核、鑒定以及訴訟、仲裁工作；

7、圍繞工程項目,協助酒店管理方建立和完善工程質量監督制度;協調處理因工程質量問題而產生的爭議，參與工程質量事故的調查和分析，為事故處理提出法律意見。協助酒店管理方與政府工程質量監督部門建立聯系;開展工程質量的評定、鑒定及訴訟、仲裁工作；

8、參與文明與安全施工管理,協助建立各方安全生產責任制度,參與安全事故的分析與處理;

9、協助酒店管理方對工程竣工的驗收工作,對驗收工作提出法律意見；

10、參與、協助工程結算工作，協助委托人協調工程結算糾紛;

11、因項目緩建、停建，逾期交工，設計變更、工程質量、安全生產、工程索賠等發生糾紛的協調處理;

12、協助辦理建設工程施工合同的主體糾紛、招投標糾紛、工程款糾紛、工程質量糾紛、分包及轉包糾紛、造價審計糾紛、相鄰糾紛而引發的仲裁及各類訴訟法律服務；

13、參與建設工程中召開的各方的工作會議,及時了解工程建設中出現的各種問題,有效及時的提出解決方案;

14、其他。

C.酒店運營階段

該階段涉及的法律服務，主要是酒店的勞動人事管理制度、合同管理制度、法律培訓制度、涉訴風險防控制度、訴訟管理制度的建立以及完善等。

（二）、涉及合同類型

該模式下,酒店管理方的身份具有雙重性,即酒店所有權人與酒店管理方，該模式下涉及的合同由于包括酒店的土建部

分，因此涉及的合同類型較受托管理型稍微多了一些，主要有：

1、工程招標合同；

2、工程施工總包合同;

3、工程施工分包合同;

4、工程施工監理合同；

5、工程施工造價咨詢合同;

6、工程施工勞務分包合同；

7、裝修工程招標合同；

8、裝修工程造價咨詢合同；

9、裝修工程總包合同;

10、裝修工程分包合同;

11、樣板房施工合同;

12、機電供貨合同；

13、弱電供貨合同；

14、弱電施工合同；

15、后勤區域裝修合同；

16、燈光設計合同;

17、其他。

三、租賃經營型

(一)、定義

租賃經營型是指酒店已建成,酒店所有權人將該酒店租賃給管理方由管理方進行自我經營,管理方按照合同約定支付給酒店所有權人租金的模式,其具體還可以細分為單純的租賃經營模式、產權租賃經營模式以及合作租賃經營模式。

(二）、特點分析

1、酒店所有權人與管理方之間的法律關系是租賃法律關系，其約定主要適用法律、法規有關租賃的相關規定;

2、酒店所有權人獲得的收益是租金,且租金有可能遞增;而管理方擁有完全的自主權,財務上不受酒店所有權人的監控,但如果是合作租賃模式的，則有關酒店前期

財務投入方面尚會受到酒店所有權人的監控；

3、酒店有可能因為租賃后發生重新裝修，這期間的成本投入可能要高于受托管理型以及自我經營性的模式；

（三）、涉及的合同類型

由于該模式下,通常是土建部分已經完成,涉及較多的是酒店的二次裝修，因為合同類型基本跟受托經營性較為相似,大體如下：

1、租賃合同;

2、裝修工程招標合同;

3、裝修工程造價咨詢合同；

4、裝修工程總包合同;

5、裝修工程分包合同；

6、樣板房施工合同;

7、機電供貨合同;

8、弱電供貨合同;

9、弱電施工合同;

10、后勤區域裝修合同；

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[關鍵詞]合同糾偏；建立管控流程；約定糾偏條款；建立三方合同、四方協調機制

在建設工程市場經濟條件下，經濟合同是維系建設市場各參建方利益的工程法律系文件，以合同管理為核心是項目管理中的顯著特征之一。合同的各項條款均是在假設條件下擬定的。因大部分建設工程的復雜性，使得執行期長、可變因素多，導致合同一直處于波動狀態。造成工期、造價變化，也必然引起合同雙方對原有施工合同條件下的合同風險及經濟利益重新分配。

在合同的執行期間，出現了建安合同的執行偏差，對工程參建方中的業主、承包商、監理、造價咨詢方各自有立場。對業主來說，需要建立一套完善的索賠管理，保證工程糾偏。對承包商來說，合同執行過程中的偏差提供了索賠的機會。對于監理人來說，要考慮的是如何當好監理調解人，對造價咨詢人考慮合同實施過程的完備性，如何為造價終審做好控制。作為合同的主要管理者，要力圖說服合同當事人雙方共同接受的利益平衡點，只有通過一套完整的索賠洽商和解決合同爭端的執行流程，才能做到合同風險和利益的合理再分配，使合同得以順利實施。再完備的合同，沒有一套合同糾偏管控的驅動，就不能在合同執行時達到原定目標。

一、合同糾偏管控流程

如何在合同的起草簽約、執行、結算等各合同管理的環節中，形成一整套合同糾偏的管控流程，筆者認為，在合同簽訂時擬定好合同狀態，當發生合同執行偏差時，發生造價變化、工期變化時分析產生偏差的原因，A變更事項B環境影響C當事人違約D合同文本缺陷E不可抗力F其他原因。根據偏差產生的原因，對需要進行索賠的偏差事項，啟動糾偏索賠程序。若成功索賠則不進入下游程序，如未達成一致，糾偏啟動爭端解決程序，經過雙方調查，協調好糾偏后執行。如仍未成功，啟動仲裁解決程序。按照上升式逐級解決偏差，這一流程的管控主要在業主方。通過糾偏管控流程，糾正工期和造價的偏差，保障建設工程沿著既定目標和方向發展。

二、熟悉掌握不同合同版本體系中關于合同偏差出現時的約定條款。

施工合同作為工程的精髓，應盡可能的采用示范文本。示范文本中對合同的偏離產生的索賠有具體的時限和程序要求。目前有建設工程施工合同、建設工程專業分包合同及建設工程施工勞務分包合同范本。業主工程師、監理、咨詢造價師及施工方作為合同管理的主要管理者，對合同中產生的偏差約定條款進行對比分析，找出其解決問題的共性和個性，積累多角度的合同管理知識。在國際通用的FIDIC條款中對工程糾偏有很詳細的闡述。分為非持續性事件索賠程序、持續性事件索賠程序及爭端評判委員會（DBA）爭端解決程序，約定解決最長時限是112天、170天、168天。在持續性事件中比非持續性事件多出58天，其中30天是提交月度索賠報告，28天提交最終索賠報告，兩種事件的其余處理程序完全一致。爭端評判委員會是由合同中的一方遞交書面報告至委員會，委員會在84天內答復，28天內均可提出不滿通知書。合同任一方提出不滿56天內仍未解決，則啟動仲裁程序。分別按程序逐級進入。

我國的工程示范條款對糾偏索賠解決是最長84天。一般以28天為限，逐級進入或認可。在使用非示范文本時，要對合同發生偏差時的處理條款予以明確，否則當合同發生偏差事項時，嚴重的將會影響合同的整個執行進程。合同管理者要關注合同版本的變化，及時對相應程序進行更新升級。通過格式化可對管理者起到作業指南的作用。合同參與各方按此標準動作要領操作，可使管理工作高效有序。

三、建立“三方合同、四方協調機制”，系統協調合同履行中的偏差事項。

我們現行的一般做法，是通過施工合同、監理合同及造價咨詢合同，對施工的全過程進行管理。為確保施工合同最大限度地按合同簽訂時所擬定的合同狀態下進行施工，一般都要另外委托專職的監理公司對合同實施狀態進行全過程動態監管，從造價咨詢的角度對工程的投資進行全過程的控制，通過監理造價雙管齊下，對施工合同進行全方位立體監控。當三方合同體系下出現合同偏差，四方（業主方、施工方、監理方、造價方）必然會有一番爭議，以求得合同利益及合同風險的再次分配。坦率的說，在合同執行過程中，合同各方都不想鬧到仲裁、訴訟的地步，那么如何處理好施工合同、監理合同、造價咨詢合同之間的“三角關系”，只有建立“三方合同下的四方協調機制”對合同偏差下的事項進行系統協調，才能促進合同糾偏在友好協調層次下解決，以保證工程的順利實施。

總之，在施工過程中，面對常發生的偏差現象，合同管理者應根據合同文本中相關條款按發生偏差時約定的條款，掌握合同當事人應處理的時效執行起點、時效限值、合同操作行動要領；只要合同參與各方嚴格在各自的合同條件所授權的范圍內，標準作業，規范操作，以合同糾偏管控流程為驅動程序，在三方合同、四方協調機制的運行下，一定能通過友好協商，妥善解決在合同執行期出現的各種合同偏差事件，合理平衡合同參與各方的經濟利益，合理分攤各自的合同風險，以形成建安的健康長足發展。

參考文獻