導語：如何才能寫好一篇房產優化整合方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：采空區、墩臺式支撐法、可行性論證

某焦化電聯產資源綜合利用建設工程擬建規模為年產鑄造型焦96萬噸及化、電聯產工程。

建設工程的廠房磚混結構采取條形基礎，鋼架結構采用獨立基礎，焦爐等大型建筑采用鋼筋混凝土構架式基礎，各擬建（構）筑物基礎埋深2.5~7m，基底平均壓力60~250KPa。

1.工程地質體特征

按其工程地質性質，廠區內巖土體可分為如下五種工程地質體。

（1）土體

主要為廠區地表第四系中更新統松散土體，成份為粉質粘土、粉土、細砂。厚度一般為4.50～60.00m，平均厚度為26.43m。

（2）強風化巖體

屬侏羅系直羅組地層，主要分布于土體之下，新鮮基巖之上。風化帶厚度一般在基巖頂面以下9～12m，平均厚度約10m。風化巖體質量指標RQD一般僅有50.5～53％。其飽和抗壓強度一般8.6MPa，順層抗剪強度0.9～1.2MPa，垂直抗剪強度3.1～11.30MPa。

（3）軟硬互層巖體

屬侏羅系延安組地層，巖性主要為泥巖、砂質泥巖、薄層粉砂巖、砂巖，是煤系地層的主要巖組。為典型的層狀結構，產狀近水平。巖石遇水易發生泥化、崩解、碎裂。水穩定性泥巖較差、砂巖較好。該組巖石軟化系數一般小于0.7，飽和抗壓強度一般17.4～72MPa之間。

（4）堅硬砂巖體

屬侏羅系延安組地層，巖性主要為細中粒砂巖，以泥質膠結為主，少量為鈣質膠結。它們多為煤層間接頂、底板。軟化系數一般0.67～0.81，在難、易軟化臨界值左右，飽和抗壓強度一般大于32.8MPa。

（5）煤巖

主采煤層，層狀結構，其飽和抗壓強度為6.6～38.2MPa，平均17.9MPa，順層抗剪強度1.2～2.7MPa，垂直抗剪強度3.1MPa。

2.采空區基本特征

擬建廠區位于煤礦采空區正上方，局部位于未開采的煤礦之上。煤礦目前正在開采之中，采空區體積約500000m3。

該煤礦屬于低瓦斯煤礦，煤層近水平，賦存穩定，開采條件極其優越。煤層埋深80－196m，平均埋深100m，厚度3.2-3.8m。頂底板巖石為軟硬兼互層巖體。

該煤礦硐口位于溝谷中，采用水平巷道機械運輸，房柱式開采。煤礦的運輸主巷道從場地東南角呈東南－西北穿過。巷道寬3~3.5m，高3~4m，巷道維護較好。采房規格不一，以采四留四――采七留八為主，目前正在開采區采用采七留八方法開采。采空區保安煤柱大小不一，主要斷面為4×4m~8×8m。

該煤礦采空區的面積較大，分布不規則,但由于該煤礦采用房柱式開采，井下保安煤柱維護較好，所以采空區目前基本穩定。

3.采空區穩定性評價

3.1 特殊地質條件、地質環境具有誘發采空區發生塌陷變的可能性

根據巖土工程勘察報告和地質災害評估報告，此處無大斷層及構造破碎帶，不存在古滑坡體等不良地質體。但隨著保安煤柱和采空區頂板巖體的風化和浸水軟化，發生采空區塌陷的可能性較大，將直接危及地表工廠的安全。

3.2 煤柱的穩定性評價

對于房柱開采的煤礦采空區，煤柱的穩定性是保證其采空區穩定的主要決定因素；煤柱的穩定性主要取決于煤柱應力和煤柱強度，當煤柱應力超過煤柱強度時，煤柱將會失穩破壞。可用安全系數來評判煤柱的穩定性，安全系數一般應在1.5~2.0之間。

煤柱支撐的總荷載可按下式計算：

式中：p為煤柱支撐的總荷載；

、 分別為煤柱的長和寬；

、 分別為煤柱兩側采出的長和寬；

為覆巖平均重力密度；

H為覆巖厚度；

煤柱強度：準確的測定煤柱的強度是很困難的，最好的方法是進行現場測試。在無法進行現場測試時，一般情況下采用煤柱計算公式計算，如歐伯特－德沃/王（Oert-Dvall/Wang）公式、荷蘭德（Holland）公式等，通常多采用歐伯特－德沃/王（Oert-Dvall/Wang）公式。

歐伯特－德沃/王（Oert-Dvall/Wang）公式：式中：為煤柱強度；

現場臨界立方體煤柱單軸抗壓強度；

W，h分別為煤柱的寬度和高度；

經過計算可得，最不利狀態下煤柱的穩定在0.93～1.16之間，煤柱的穩定系數未達到1.5～2.0，即場地未達到穩定狀態，需要對采空區進行處理。

4.治理方案比選

采空區的治理方案主要可選用的治理方案有墩臺式支撐、注漿充填、煤矸石或礦渣充填三種方案。三種方案優缺點分析如下。

4.1墩臺式支撐法

（1）墩臺式支撐法治理原理：在采空區內砌筑漿砌石墩臺，對采空區頂板提供直接支撐，由漿砌石墩臺、保安煤柱、采空區頂板共同承受上部巖土體和擬建工程的荷載。

（2）優點：

①漿砌石墩臺強度高，直接作用于頂板，治理效果最好，采空區塌陷得到徹底根治。治理后地表不存在基礎沉降或僅有極小的沉降量，可以滿足擬建工程對基礎沉降量的嚴格要求。

②施工工藝簡單，方便施工，便于操作。

③治理成本低，經濟效益高。

（2）缺點：

①漿砌石施工，以人工作業為主，施工速度較慢。

②僅適用于采空區未塌陷，或局部塌落的礦井。

4.2注漿法

（1）注漿法治理原理：采用全充填壓力注漿法。采用鉆機造孔，將細粒充填材料與水的混合料漿液用注漿泵在壓力作用下注入地下，使之在采空區固結為結石體，用以支撐上覆巖層。常用充填材料有：細石混凝土；水泥砂漿；水泥、粉煤灰；水泥、粘土，等等。

（2）優點：

①施工采用機械化作業，施工進度快。

②充填材料可因地制宜選取，靈活多樣。

③地表作業，施工安全方便。

（2）缺點：

①存在一定的沉降量，僅適用于對基礎沉降量要求不嚴的一般建（構）筑物和場地。

②治理成本高，經濟效益低。

③各種充填材料具有一定的適用特點，應用受其應用特點和效果限制。細石混凝土適應面較廣；砂漿適用于已經塌陷和較小的采空區；水泥、粉煤灰適用于一般建（構）筑物和場地；水泥、粘土適用于的裂縫封堵和一般的地下空穴。

4.3固體充填法

（1）固體充填支撐法治理原理：因地制宜選用固體渣料，采用機械運輸采空區充填，利用其自重和機械壓實。充填體直接支撐頂板，承擔煤柱和頂板的剩余應力，以控制頂板和覆巖變形和塌陷，以保證采空區上方場地及建筑物的安全。

（2）優點：

①成本最低，經濟效益高。

②充填材料為廢棄物，治理采空區同時對周邊環境得到有效整治，經濟環保。

（3）缺點：

①充填體上部的壓實施工困難，壓實度控制難度較大。

②治理效果較差，有一定的沉降量，適用于上部建筑物對基礎沉降要求寬松的工程。

4.4方案比選

治理方案直接工程費經濟分析對照表

通過上述三方面的對比，墩臺支撐治理方案最佳。通過治理可滿足擬建工廠對基礎和沉降量的要求，也能保證礦山的正常生產，同時，治理費用也最為經濟。也達到了治理工程“安全可靠”“便于施工”“經濟合理”的目的。

5.結論

通過對采空區多種治理方案優缺點和治理費用的比選，認為墩臺式支撐治理方案，安全可靠、方便施工、經濟合理，是本治理工程的最佳方案。

參考文獻

[1] 趙樹德 廖紅建 王秀麗 土力學 高等教育出版社 2001

[2] 楊位光 地基及基礎 中國建筑工業出版社 1998

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[4] 劉科偉.李夕兵.宮鳳強.劉希靈.王衛華 基于CALS及Surpac-FLAC3D耦合技術的復雜空區穩定性分析 [期刊論文] -巖石力學與工程學報2008(9)

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關鍵詞：土建施工；現場管理；優化策略；現狀

一、前言

建筑施工過程中，土建施工的現場管理至關重要，它影響了建筑工程的質量水平，它還與企業的經濟效益、公眾形象緊密相關。建筑公司的經營管理水平是否優良在施工現場管理中直接體現，因此建筑公司要加大對施工現場的管理，增強企業的綜合實力，利于建筑企業在建筑領域中取得競爭優勢。

二、土建施工現場管理目前存在的問題

1、施工過程中產生的質量問題

施工量巨大的土建施工工程，其現場管理也極其復雜，但施工的質量問題仍然是施工工程最重要的部分。高質量的施工工程，確保了施工管理、施工安全的優化，同時有效維護周圍環境。施工材料需要嚴格遵循協商的規定，確保高規格的施工材料和質量，保障建筑材料的數量，尋找有信譽的材料供應商。同時，整理好施工材料并將材料分類歸置，有利于提高施工現場的工作效率。土建施工過程中，現場的施工專業人員，需要嚴格按照設計圖紙的設計要求，嚴把施工質量關，確保施工的精準度。在現今的土建施工過程中，存在很多的施工質量問題，建筑鋼筋材料、混泥土、水泥的質量未達標，施工材料歸置不當，施工數據要求不嚴謹，施工人員工作態度不專業，施工材料供貨商不守信用等等問題，降低了現場管理的水平。

2、施工安全問題

土建施工的過程，施工單位和房產公司更加注重工程所需投資的成本和工程效率，而忽略了施工工程中所出現的安全問題。施工安全包括了施工的工作人員自身的生命安全和財產安全，而建筑公司為了節約成本出現偷工減料，極大程度的增加了土建施工現場的危險，最嚴重的情況是安全隱患造成施工安全事故，足見安全問題的重要性。施工現場需要做好安全措施，避免危險事件的發生。

3、施工過程中造成的污染

土建施工過程中，會運用到多種建筑材料，而有些建筑材料所含的化學成分，會對周圍環境產生污染。施工所產生的煙塵、建筑垃圾，建筑設備在施工的過程中產生的大分貝音量，造成的噪音污染，對周圍的居民造成了生活不便。施工材料的分類與保存也非常重要，如若處理不當會影響環境。

三、優化土建施工現場管理目標

優化土建施工現場管理，必須要嚴格規定土建施工現場的管理部分，才能夠保障現場管理的有效性和高水準。土建施工現場管理的優化可以通過建筑材料的運輸流通管理、施工方案管理、施工作業管理等多方面進行有效優化整合。通過優化土建施工現場管理，達到以下幾點管理目標：

（1）減少施工現場的建筑材料浪費現象，合理的進行現場施工作業，保障施工建筑的高質量，提高建筑企業了施工單位的經濟效益。

（2）優化配置施工現場的人力資源管理，通過培訓和積攢經驗，提高施工人員以及建筑設計的相關工作人員的思想文化素質和施工作業能力。

（3）協調現場施工人員的作業能力，綜合現場情況，控制施工的經濟投入，用最小的投資爭取最大的收益。

（4）加強建筑施工的基礎工作，協調好施工現場各部門的配合，標準化施工現場的管理，做到文明施工作業，確保施工現場的安全。

四、優化土建施工現場管理的策略

1、注重施工人員的安全以及專業技能

現場施工作業的工作人員，他們的專業技能和安全意識都有待提高。施工人員需要了解施工現場的規章制度和條例規范，具備有良好的專業技能、責任感以及管理能力，才能有效地進行的現場施工作業。

2、科學的編制施工方案

有效的施工方案為建筑施工過程提供清晰的建筑設計思路，才能夠進行正確的施工指導和管理。詳細的施工方案需要仔細的編制，詳細的方案包括了建筑施工所需的建筑材料、特殊的建筑技能、施工工期的長短、工程安排以及施工過程采用的主要技術等等。施工前，各部門的相關工作人員一起編制相應的施工方案，根據建筑工程的實際情況，制定最優的施工方案，確定施工設計和施工作業方，確保方案的有效實施。

3、完善建筑單位、企業的管理機構

土建施工現場管理是繁雜、瑣碎、系統的工作，它涉及的范圍包括了建筑工程的質量問題、施工安全問題、部門工作人員的分工問題、方案的編輯問題、施工方案的實施問題以及建筑材料的選擇與數量問題等等，需要一個完善且有組織性的管理機構進行有序管理，足見完善建筑單位、企業的管理機構的重要性和迫切性。建筑單位、企業需要制定相應的管理方案，明確各部門工作人員的工作內容，編制詳盡的分工合作方案，確保土建施工現場管理的有效實施。

4、加強土建施工現場安全管理

很多的土建施工現場出現了很多的安全問題，安全隱患不容忽視，為確保施工作業人員的人身安全，施工單位以及企業需要認真做好安全措施。進入現場施工的工作人員需要具備相應的安全技能，減少技術操作失誤。建筑施工單位和企業需要完善安全管理，工程中出現的安全隱患，需要進行及時的整改，以增強工作人員人身安全的保障。

五、結束語

土建施工現場管理是一項繁雜的工作，但它是土建施工的核心部分。高水平的管理機制，是土建現場施工作業的保障。但目前土建施工現場出現了較多的問題，施工單位和企業針對這些問題采取相應措施，完善好施工單位和企業的管理機構，編制有效的施工方案，明確好各個單位的工作內容，有序地落實施工工程，從而提高建筑企業的經濟效益。

參考文獻

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一、整合檔案資源，完善檔案接收長效機制

我區下設許多鄉鎮、村級檔案室，部分區直單位也設立了單獨的檔案室。從各類檔案室依法接收檔案進館是豐富館藏的主渠道，尤其是豐富民生檔案館藏的主來源。例如婚姻檔案、城建檔案、房產檔案等和老百姓息息相關的民生檔案，應該通過專業力量科學優化整合到國家綜合檔案館來，建立一個類別齊全，可以提供老百姓一站式查詢的檔案館。與民生相關的檔案都能在檔案館中查到，這就給我區群眾提供了一個快捷有效的服務。民生檔案涉及老百姓生活的各個方面，我們必須通過積極指導建立健全民生檔案管理的制度，調整檔案收集范圍，確保民生檔案齊全完整。同時，我們需要完善檔案接收的長效機制，首先必須加強對各單位檔案工作的監督指導，從源頭上抓好檔案資源建設，制定并及時更新檔案的接收計劃，有效構建檔案接收工作的長效機制。為保證檔案及時進館，對有些無力自行整理的單位，檔案局將進行技術指導，協助其完成檔案整理任務。各單位不僅要將應移交的文書檔案及時移交檔案館，而且將需要保存的照片、錄音磁帶等實物檔案也應一并移交，由檔案館對這些實物檔案進行整理并數字化，便于查閱和利用。

二、開展村級建檔，促進新農村建設

目前，新農村建設工作正全面開展，三農問題越來越多的出現在人民視線中。檔案工作作為新農村建設的重要組成部分，在服務三農的方面發揮著重要作用。在我區檔案部門中，社區和各行政村的檔案工作相對薄弱，村級檔案管理還存在著許多不完善的地方，不利于檔案信息的開發和利用，目前村級建檔存在的著幾個問題：一是相當一部分村級領導檔案意識淡薄，沒有重視檔案工作，致使檔案工作在人員、設備、經費等方面得不到落實和保證。二是檔案人員業務素質偏低，所立的案卷質量較差，沒有將檔案綜合歸類，只是簡單的用盒子裝一下。但是我們必須增強服務意識，提升服務質量，讓檔案工作貼近農村，貼近社區，貼近基層。我們要大力開展村級建檔工作，制定了村級和社區建檔工作實施方案，對村級和社區建檔工作進行了具體安排部署，積極指導和幫助村級建檔工作。另外，還需加強對村級、社區檔案員的培訓，提高其業務水平，又推動村級、社區的建檔工作。

三、指導工業園區建檔，搭起為企業服務的橋梁

近幾年來，我區工業園區蓬勃發展，規模不斷擴大，基礎設施不斷完善，進區企業不斷增加。為了完整保存工業園區發展歷史，建立和規范工業園區檔案工作，充分發揮檔案資源在園區建設和管理中的作用，我們要開展工業園區建檔工作。工業園區建檔不僅可以方便園區管委會自身的管理工作，還可以給予各企業極大的便利。在園區檔案規范化過程中，同時還可指導企業如何建立和完善自身企業檔案工作，使之規范化和系統化，為企業和機關之間搭建起服務的橋梁，讓雙方都從檔案規范管理中得到便利。

四、進一步完善婚姻、社保、醫保和低保等民生檔案，提高服務質量。

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在這個互聯網創業極速爆發，幾乎所有相關創業者都在迫不及待開疆擴地、搶占山頭的時代，這群年輕的屋牛人卻按部就班的慢步前行。而另一方面，經歷過2014年醞釀后的互聯網家裝進入融資潮，風投、互聯網企業、傳統裝修公司紛紛入局，據不完全統計，目前國內的互聯網家裝平臺多達200家，僅2015年上半年獲得融資的就有22家之多。

隨著玩家越來越多，互聯網家裝市場的競爭亦愈來愈激烈，而在這樣的關口，屋牛卻仍選擇做一只慢行的“耕牛”。作為投資方的紅杉資本卻也不急不躁的讓這只“慢牛”緩醫發展，在慢的背后，屋牛聯合創始人兼CEO錢晟磊的思考和邏輯到底是什么？

生于綠城

也許你不熟悉屋牛，但你對綠城肯定不陌生。

屋牛電子商務有限公司成立于2014年，是網筑集團全資子公司，而網筑集團的前身為綠城集團的全資子公司綠城電商。2015年年初，紅杉資本領投的6000萬美元促使綠城電商裂變為網筑集團。

據了解，網筑集團下轄三個于公司，分e是定位在家裝服務的屋牛電商、給開發商提供建材等供應鏈服務的綠城電商和做供應鏈金融管理服務的仟金頂。

“屋牛是網筑集團下面的一塊業務，因為我們那時候已經有這個設想，即將來網筑集團下面會有B2B的業務，會有B2C的業務。B2B就是綠城電商，給房產開發商提供整套建材供應鏈管理服務這樣的業務。B2C就是家裝眼務平臺屋牛。”紅杉資本合伙人劉星告訴記者。

據錢晟磊透露，目前綠城只是網筑集團的小股東，三位創始人（錢晟磊、宓建棟、賴偉央）掌握著網筑集團的控股權。

值得注意的是，盡管已經從綠城獨立出來，但屋牛與綠城依然關系緊密。

網筑集團的三個合伙人均來自于早前的綠城電商，彼時綠城集團的掌舵者宋衛平找到同鄉宓建棟，兩人在深夜商討對電商的種種設想。此后，綠城電商成立，定位在B2B領域，以集中采購平臺的身份來取代層級眾多的經銷商，同時把交易過程透明化。在這個時期，錢晟磊和出身綠城供應鏈系統的賴偉央都加入綠城電商擔任要職。

綠城電商成立的第一年，八成以上的營收來自綠城集團。而綠城電商裂變成的網筑集團目前的重要客戶之一仍然是綠城集團，且其提供的供應鏈服務也是綠城血統。

在談及屋牛進軍家裝領域供應鏈服務時，錢晟磊告訴記者，“建材供應鏈不是一朝一夕能夠達成的，而這條供應鏈是經過綠城集團千錘百煉做了五年之后，形成的一個高品質的供應鏈。我們屋牛在網筑集團算一個小弟，有前面打下比較好的基礎能夠拿來用，這是非常重要的優勢。”

“實際上這是一個供應鏈非常長，深度非常深，對施工的落地性要求非常高的行業。今天綠城集團的伙伴一直在說，怎么把這十幾年來綠城精裝修經驗運用到家裝行業中去，這不是簡簡單單一個文檔和精裝修標準能夠落實實施的。”

屋牛模式

目前，屋牛的目標客戶定位是講究生活品質的中高瑞客戶群體，主要是c端客戶。

“屋牛電商并非一家家裝公司，而是一個連接客戶與家裝產業鏈各方合作伙伴的平臺。我們致力于優化整個行業利益結構，從而形成多方共贏的優質生態圈。”錢晟磊告訴記者。

據了解，目前，屋牛把整個家裝眼務的過程分成了四大模塊，即客戶入口、服務實施、供應鏈和后期維護。“我們打造客戶入口重構了家裝的消費場景，提供全屋的解決方案，實現了自助化、規范化、透明化的報價，消除了業內的潛規。”錢晟磊介紹道。業主可以通過屋牛的平臺，一站式的完成設計、材料選型和報價清單的輸出。

“我們的選擇是要做一個家裝服務平臺，我們要讓更多的家裝公司成為我們的客戶，或者說我們把它看成合作伙伴，我們要讓他們去服務業主。為什么要這樣做，因為用時髦的話說，你可以理解為眾包，你可以理解為把眼務工作眾包給這些家裝公司。”紅杉資本合伙人劉星告訴記者。

“這是一個值得關注的領域，很多創業者都感覺到用戶的痛點和存在的問題，所以需要去解決。這么多創業公司，屋牛有屋牛的想法和理念。我希望它成為中國千家萬戶一個航母級的新品牌。如果硬要比較網筑的模式，會和誰比較，我說只能扣阿里。但是我們能不能做到，我們不希望現在過多渲染這些東西，最后是不是能夠被市場所接受，在市場當中勝出，我覺得還是圍繞錢說的，你是不是為用戶創造價值，是不是真的提高效率，你說的透明化，獨具匠心，是不是真能得以體現。如果真做到

在服務實施階段，錢晟磊告訴記者：“屋牛并不是一家家裝公司，而是協同我們的家裝公司一起來完成最后的落地服務。”屋牛給合作伙伴提供嚴格的設計施工標準、培訓認證、過程管控，同時客戶可以通過在移動端的“裝修樂”移動應用實現在線視頻監控，施工進程查詢，工程節點的驗收等等相關服務。

“我們對家裝公司是有一定的選擇，“牛匠堂”是我們教研合一的一個部門，我們所做的研發一直把工序做相應優化，工序優化之后家裝效率就能提升，同樣的時間，單位產值就會增加。第二，家裝公司花費最大的一筆費用就是拓客，現在通過屋牛的平臺幫它找到了客源，因為我們屋牛有更大的客戶入口，有更大的流量。通過客戶的獲取，另外通過流量幫助他們把效率做相應的提升。同時，由于家裝公司使用了我們全屋產品，我們有工斗系統，原來他做一套方案要兩天四天，現在28分鐘就可以解決，實際亡大大減少了他和客戶的溝通成本。”

在供應鏈板塊，屋牛借助于網筑集團的供應鏈支撐體系，整合了綠城集團精裝集采的成果。同時配合屋牛自建的倉儲物流體系，以控制整個供應鏈系統的及時印可靠。

這一模式獲得了資本方的認可。了，沒有理由不成功。”

慢動作

2015年被稱為是互聯網家裝元年，眾多“互聯網家裝”企業借著互聯網+的東風而生。在市場規模漸起的當下，許多銜著資本金鑰匙的企業聲勢浩蕩，而這時的屋牛卻并沒有陜速的跑馬圈地占領市場。

區別于其他互聯網家裝企業在全國范圍內的急速擴張，目前屋牛電商專注于杭州和江浙市場的業務開拓，這不僅因為其品牌基因中的浙商背景，更重要的是，錢晟磊認為只有通過區域深耕，以杭州為中心，輻射周邊，實現由點及面的市場拓展，才能實現屋牛品質，而不是將品牌失信和品質失控淪為急速擴張下所謂試錯的代價。畢竟，互聯網家裝無論再怎么通過互聯網技術去革新傳統家裝行業，其冗長復雜的產業鏈始終是行業立足之本，只有靜下心來慢工出細活，將品質和服務提升上去，才能夯實互聯網家裝行業發展的基礎，才能去談復制和試錯。

“屋牛更像一頭慢牛，我們需要慢慢把服務做深，從而在業界樹立良好的口碑。因為我們不認為這個行業一定是有先發陜速跑的優勢，它不像團購，因為它的服務很重。當你前面的客戶遇到口碑問題的時候，這種打擊是毀滅性的。”錢晟磊告訴記者，“如果跑得太陜，如果我們內功不夠扎實的話，相當于埋下N多個地雷。這些爆出來的時候，并不是說靠媒體朋友們洗洗白，這是做不到的。因為互聯網口碑傳播，已經沒有辦法做到這些東西了。”

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一、指導思想

以科學發展觀為統領，按照《*縣開展第二批深入學習實踐科學發展觀活動實施方案》(武學組〔2009〕4號)和《關于認真做好第二批深入學習實踐科學發展觀活動整改落實階段的有關工作的通知》(武學辦〔2009〕17號)的文件要求，緊密結合我局實際，對梳理出的影響和制約*地稅事業科學發展的突出問題以及群眾反映強烈的重點問題進行全面分析和歸類，深刻剖析問題產生的根源，逐條制定整改措施。對具備條件解決的問題立即著手解決，對暫不具備條件解決的問題，積極創造條件，明確時限，分步實施，有效解決，確保深入學習實踐科學發展觀活動取得成效。

二、需要整改落實的問題

通過廣泛征求意見，開展調研、召開座談會等多種形式的活動，我們對照有關要求，查找和梳理了工作中存在的不符合、不適應科學發展的突出問題，主要集中在五個方面：

(一)受宏觀經濟和政策性減收因素影響，今年地稅系統面臨的收入形勢較為嚴峻，沒有達到時間過半，任務過半的預期目標。

(二)在嚴格執法與優化納稅服務的關系上，還不能做到準確把握和處理，還需進一步強化執法監督，規范稅收執法，完善納稅服務，推進依法治稅。

(三)在圍繞地方經濟社會發展，積極貫徹落實好相關稅收政策，實現“科學化、精細化管理”方面還存在差距。

(四)在堅持以人為本，進一步加強干部隊伍建設方面離科學發展的要求還有差距。一是存在服務基層，服務納稅人意識淡薄，業務水平不高，作風不實的問題;二是存在干部職務晉升難，向外交流渠道不暢，成長渠道較窄的問題。

(五)在規范內部行政管理，提高公信力、執行力方面還有待改進，在重大決策，評先評優及涉及干部、群眾切身利益方面，應多聽取廣大職工的意見、建議，力求公正、客觀、民主。

三、整改落實目標

通過整改，切實解決影響和制約科學發展的突出問題、影響社會和諧穩定的突出問題、黨性黨風黨紀方面群眾反映強烈的突出問題，群眾反映強烈、涉及群眾切身利益方面的問題，解決好阻礙地稅發展的問題;鞏固和擴大我局學習實踐科學發展觀取得的成果，進一步提高我局實踐科學發展觀的能力，使全局思想更加解放，作風更加務實，制度更加完善，措施更加得力;自覺運用發展的理念、創新的思維，增強工作的主動性、針對性、前瞻性和科學性，開創*地稅事業新局面。實現五個方面的目標：

一是努力完成各項稅費收入任務，確保收入隨著經濟發展穩定較快增長，充分發揮稅收籌集財政資金、調節經濟和調節分配的職能作用，經濟服務地方經濟發展。

二是推進依法治稅，提高稅收科學化、精細化、專業化管理水平，努力構建和諧的稅收征納關系。

三是加快信息化建設，走科技強稅之路，減輕納稅人負擔，降低稅收成本。

四是干部隊伍建設，全面提升地稅系統的行政效能。

五是大力推行稅收執法責任制和行政問責、陽光政府“八項制度”，深入開展“六好”創建活動，全面加強基層建設，實現基層與機關的統籌協調發展。

四、整改措施、責任及時限

(一)受宏觀經濟和政策性減收因素影響，今年地稅系統面臨的收入形勢較為嚴峻，沒有達到時間過半，任務過半的預期目標，需要進一步加強組織收入，加強稅收收入預測和分析。

整改措施：

認真執行稅費分析工作制度，每個月召開一次收入預測分析會，加強稅費源管理和稅費收入預測，增強組織收入工作的主動性和預見性。

責任領導：*局長

涉及部門：計會股、規費股、征管股、五個分局

具體責任人：*、*、*、*、*、*、*、*

落實時限：2009年12月31日

2.加強稅費征管力度。重點抓好建筑業、銷售不動產、交通運輸業稅收征管，抓好納稅評估和納稅等級評定工作，不斷強化對各個稅(費)種的征管，防止稅款流失，大力清繳欠稅(費)。

責任領導：*副局長、趙明副局長

涉及部門：征管股、規費股、五個分局

具體責任人：*、*、*、*、*、*、*

落實時限：2009年12月31日

3.大力整頓和規范地方稅收秩序。繼續深入開展行業性稅收專項檢查和區域性稅收專項整治，強化部門協作配合，繼續開展打擊制、售、用假發票和非法代開發票專項整治行動，認真做好案件協查工作。抓好稅收違法舉報案件的登記、受理、查處、轉辦、反饋和獎勵工作，維護社會協稅、護稅機制。

責任領導：*局長

涉及部門：稽查局

具體責任人：李文輝

落實時限：2009年12月31日

(二)在嚴格執法與優化納稅服務的關系上，還不能做到準確把握和處理，執法隨意性不同程度存在，還需進一步強化執法監督，規范稅收執法，完善納稅服務，推進依法治稅。

整改措施：

1.深入推行稅收執法責任制，在職責明確、標準統一、考核全面的基礎上，進一步加強過錯追究，總結執法檢查的實踐經驗，規范檢查的組織、范圍、程序，強化檢查效果。

責任領導：趙明副局長

涉及部門：法規股

具體責任人：*

落實時限：長期

2.進一步優化完善納稅服務管理制度和辦法，不斷創新服務方式，積極探索多元化納稅申報和繳款方式。切實為納稅人提供快捷、文明、高效的服務，進一步提高納稅服務水平。精簡和規范系統內部各項工作和考核程序，進一步減輕基層負擔。

責任領導：趙明副局長

涉及部門：征管股、五個分局

具體責任人：*、*、*、*、*、*

落實時限：長期

(三)在圍繞地方經濟社會發展，貫徹落實好相關稅收政策，及時深入開展稅收宣傳，充分發揮稅收調節作用方面還存在差距。

整改措施：

1.認真貫徹落實新的營業稅暫行條例及我省調整營業稅起征點的稅收政策，促進全縣服務業發展。堅決貫徹落實省委、省政府出臺的穩定房地產市場、創業帶動就業、中小企業發展等稅收政策，促進全縣經濟平穩較快發展。牢固樹立不及時落實稅收優惠政策也是收過頭稅的觀念，認真落實好近年來出臺的西部大開發、新農村建設、節能減排、保護生態環境、下崗再就業等稅收優惠政策。

責任領導：*副局長

涉及部門：稅政股、五個分局

具體責任人：楊利學、*、*、*、*、*

落實時限：長期

2.按照貼近稅收中心工作、貼近社會熱點、貼近納稅人的原則，創新稅收宣傳方式，借助廣播、電視、報刊等社會媒體，依托《云南地稅》內部刊物，結合政府信息公開工作，*地稅網頁、政務信息查詢系統、96128熱線等宣傳媒介，以稅收法律法規和政策宣傳為重點，加強社會主義稅收取之于民、用之于民的宣傳、讓納稅人充分了解稅收法規，熟悉辦稅程序，明確納稅義務，實現依法征稅和誠信納稅的良性互動，推進建立和諧稅收征納關系。

責任領導：*副局長、趙明副局長

涉及部門：稅政股、征管股、辦公室、五個分局

具體責任人：楊利學、*、*、*、*、*、*、*

落實時限：長期

(四)在堅持以人為本，進一步加強干部隊伍建設方面離科學發展的要求還有差距。一是存在服務基層，服務納稅人意識淡薄，業務水平不高，作風不實的問題;二是存在干部職務晉升難，向外交流渠道不暢，成長渠道較窄的問題。

整改措施：

1.對照《公務員法》、《黨政領導干部選拔任用工作條例》及其配套法規，以健全干部選拔任用、考核評價、管理監督和激勵保障機制為著力點，完善干部人事工作制度和全面加強干部隊伍建設的有關政策措施。積極爭取縣委、人大、政府、政協的支持，加強與各部門之間的溝通協調，擴大地稅系統內外干部交流渠道;加大對優秀年輕干部的教育培養力度，積極推薦更多符合條件的干部參與各級黨委組織的領導干部公開選拔，大力向地方黨委、政府輸送地稅干部。

責任領導：*局長

涉及部門：人教股

具體責任人：龍雨

落實時限：長期

2.在繼續強化對稅收執法權和行政管理權監督的基礎上，加強對領導干部作風狀況的監督，加強對民主生活會、述職述廉、誡勉談話等制度執行情況的監督和檢查，認真解決干部隊伍在思想作風、學風、工作作風、領導作風、生活作風等方面存在的突出問題。認真總結民主評議政風行風建設的綜合性措施和辦法，保證作風建設的長期性、規范性和實效性。

責任領導：*紀檢組長

涉及部門：監察室

具體責任人：*

落實時限：長期

(五)在規范內部行政管理，提高公信力、執行力方面還有待改進，單位銷售的房產未及時辦理相關過戶手續，久拖未結。在重大決策，評先評優方面，應多聽取廣大職工的意見、建議，力求公正、客觀、民主。

整改措施：

1.規范機關政務工作，提高行政管理效能。進一步加強機關各部門工作的整合協調，統籌安排，加大工作督查督辦力度，建立健全各項規章制度，凡屬制定重大的特別是涉及干部職工或納稅人切身利益的措施和制度時，要廣泛聽取群眾意見。

責任領導：趙明副局長

涉及部門：辦公室、法規股、監察室

具體責任人：*、*、*

落實時限：長期

2.由*局長親自牽頭，出面協調國土資源局和城建局等相關單位，盡快辦理已出售房產的相關過戶手續的。

責任領導：*副局長

涉及股室：辦公室

具體責任人：*

落實時限：2009年12月31日

五、切實加強組織領導，強化整改落實階段的各項保障措施

整改落實階段工作要求高，任務重，干部關心，群眾關注。我們要進一步精心組織，加大力度，確保整改落實階段各項工作取得實效。

第一，要切實加強組織領導。縣局學習實踐活動領導小組和辦公室要加強工作的聯系協調和督促落實，嚴格把關，促進整改落實工作有序推進。全體干部要全力以赴，形成層層負責的有力組織體系，確保整改落實的工作取得新成效。

篇6

【關鍵詞】 礦區服務; 財務管理; 收支平衡; 保本運行

礦區服務業務因油而生、因油而興。從艱苦創業階段到蓬勃發展時期,直至目前深化改革進程中,礦區服務系統作為“后勤部”,發揮了基礎保障作用。中國石油天然氣集團公司從2005年開始進行基地后勤業務的專項核算,2006年在部分單位進行礦區服務系統改革試點,并取得成功。為適應建設綜合性國際能源公司的需要,加快建立具有中國石油特色的礦區服務新型管理體制和運行機制,切實提高礦區服務業務保障企業生產、服務職工生活、維護礦區穩定的能力,2007年在集團公司范圍內全面實施礦區服務系統改革,將礦區服務業務作為重要的板塊進行統一集中和專業化管理。正是借此改革契機,大慶油田礦區服務事業部于2007年9月正式揭牌成立。

一、大慶礦區服務系統基本情況

礦區涵蓋大慶地區14個職工生活基地,住宅小區133個,職工住宅4 751棟,總人口約60萬。行業跨及物業與公用事業、社會公益性事業、離退休管理及醫療衛生三大板塊,業務范圍涉及物業服務、民用水、電、暖、道路養護、文化體育服務,托幼服務、公共交通、社區社保、離退休管理及醫療服務等多項業務。

二、礦區服務系統財務管理的特點

礦區服務系統改革本著“三分開”原則(即分開運行、分開核算、分開考核),其中分開核算是構建礦區服務新型管理體制的重要內容之一,可以真實反映礦區業務板塊信息,有利于集團公司科學決策、統籌部署;可以明晰責任,確保礦區投入足額到位;可以清晰反映其他業務板塊經營情況,進一步提高專業化管理水平。

礦區服務系統明確了收支平衡、保本運行的原則,對礦區服務業務的會計核算、預算管理、資金管理和運行費用分擔等作出了具體規定。

(一)會計核算實現集中核算

礦區服務系統所屬單位全部納入一套賬管理,從礦區計劃財務部到各集團和專業公司的每一個核算單元都作為一個獨立的責任中心存在于一套核算系統中。

為保證會計一級集中核算后財務信息口徑的一致性,規范信息系統的標準設置,提高系統運行效率,基于中油財務管理信息系統(簡稱FMIS7.0),根據會計一級集中核算業務流程和各單位經營管理的需要,制訂了會計一級集中核算標準化方案,形成了標準化手冊,建立標準化體系,實現報表、會計科目以及各項輔助核算的統一規范管理,在滿足礦區服務系統財務管理及信息披露要求的同時,會計信息傳遞速度較快,透明度較高。

針對礦區系統內部本部及下屬各分、子公司間存在的上級撥款、利潤及折舊上交、內部產品(勞務)互供等交易類型,增加“匯總抵銷”、“合并抵銷”責任中心,專門用于處理發生的各種內部交易事項,實現賬內抵銷,避免內部交易造成的收入、成本虛增及內部材料、資產相互調撥造成報表數據不實,并減少了報表編制過程中抵銷工作量,保證各會計實體賬表的一致性。

同時礦區所屬各單位在嚴格執行統一制定的標準化方案的同時,在允許的范圍內,可以根據各單位自身財務管理的需要建立個性化的輔助核算,使礦區業務核算在具備規范性同時,更具靈活性和操作性。

(二)預算管理方面引入分擔基數機制

礦區服務系統承擔著部分企業辦社會的職能,提供的各項服務達不到自給自足,虧損部分需要集團公司與各駐礦單位共同分擔。因此在預算管理方面引入分擔基數的機制,即礦區服務系統發生的成本減去社會化收入的剩余部分,由集團公司及駐礦單位按照受益人數進行分攤,確定各承擔的分擔基數,礦區服務系統收取各單位的分擔基數后,達到收支平衡,保本運行。集團公司在審定礦區服務系統年度預算時,在上一年批復分擔基數的基礎上,僅考慮工資上漲及固定資產折舊的增加,其他生產要素價格上漲因素由礦區服務系統自行消化。礦區服務系統根據現有標準成本及管理現狀,將預算層層分解落實,與所屬單位簽訂經營考核責任狀,對預算執行情況進行嚴格考核。

(三)資金管理方面實現資金收支兩條線

為保證礦區服務系統資金安全,提高資金運行效率,對資金實行收支兩條線模式的集中管理。嚴格通過收入和支出賬戶分別辦理資金收入和支出業務。其中:事業部設立收入總賬戶為零存款賬戶,每日營業終了,各礦區所屬單位的收入分賬戶資金全部上劃到事業部收入總賬戶,收入總賬戶上劃集團公司礦區服務總賬戶;事業部設立的支出總賬戶為限額透支賬戶,實行零余額、支付限額控制,日間透支、日終清算的管理辦法。各礦區所屬單位在協辦行設立支出分賬戶,由各單位管理,用于辦理本單位非委托付款項目資金支出業務。該賬戶按預算撥款模式管理,各單位預先上報資金用款計劃,事業部根據資金計劃按周撥付資金。事業部對各單位支出分賬戶每周五資金余額實行限額管理,各單位支出分賬戶余額限額最高不超過10萬元。支出分賬戶余額超過規定限額時,承辦銀行將超限額部分上劃至事業部收入總賬戶。通過這些舉措,有效控制了資金風險。

三、礦區服務系統財務運行中存在的問題

(一)定價偏低、社會化收入不到位

物業及供暖行業關聯交易價格是在1999年根據當時的物價水平制定的,并在2000年開始執行。這些年來隨著生產要素價格上漲、職工工資水平提高、服務標準不斷提高,成本壓力日益增加,但是服務價格一直未做調整,虧損嚴重。

由于礦區服務涉及的區域點多面廣,服務對象結構復雜,給收費工作帶來很大的難度,居民水電氣暖費用等社會化收入的收費率較低,有的只有60%。

(二)成本壓力日益加大

因為礦區服務系統承擔著部分社會公益及維護社會穩定的職能,不能完全追求經濟效益。在提高服務質量的同時,對成本控制提出了較高要求,但受各種因素影響,礦區服務成本降低空間小。以物業集團采暖成本構成為例:

大慶地區地處高寒地帶,年供熱期長達6個月。小區布局服從地下石油開采的需要,樓區分散且難形成規模,供熱半徑大,熱損增加。部分小區規模小,大馬拉小車,單位固定成本高;偏遠地區空室率高,收支不配比;供暖管線長,末端達標供暖熱耗大,要使末端達到政府規定的最低標準18度,初始段需達到24、25度。經測算,室溫每提升1度,僅燃料成本就增加近2 000萬元。

人工成本也在逐年提高。物業服務存在一定程度的冗員,另外由于承擔穩定責任,每年都按照上級部門要求新安置有償解除勞動合同人員再就業,增加了大量人工成本。職工工資水平逐年上漲,相應附加費也隨之水漲船高。

原材料及動力價格上漲幅度較大。近年來,煤炭、渣油等燃料價格持續上漲,2007年下半年起水價格由3.95元/噸漲到5.65元/噸,僅采暖一項年耗水量達到1 300萬噸左右,成本上升2 210萬元;電價格由0.4892元/千瓦時漲到0.5673元/千瓦時,按年耗15 000萬千瓦時計算,成本增加1 185萬元。

(三)礦區單位對存在的困難普遍認識不足

一是降低成本的途徑和方法比較單一。二是部分單位對成本管理的各個環節不夠重視。事前沒有明確的成本目標,各項標準及定額修改不及時;事中存在管理粗放;事后對于成本與預算的差異,沒有做出更深入的分析。三是部分單位在成本管理方面主動性和創新性還不夠。等靠要的思想比較嚴重,對工作缺乏整體的統一規劃,發展信心也不足,存在著得過且過的思想。

(四)預算編制依據不充分

在預算編制過程中,主要還是依據上年的決算情況,零基預算應用不夠深入,預算編制的科學性有待于進一步加強。

(五)會計核算不完善

對于同一業務,由于會計人員對會計政策及核算辦法的理解判斷不同,處理的方法也不盡相同。礦區服務系統非整建制單位財務人員更換比較頻繁,相應業務銜接不是很順暢。

(六)資金運轉效率不高

主要是為駐礦單位提供后勤保障服務,收入多為關聯交易,結算不及時,資金流入集中,周轉不暢。對于各單位特殊情況下的計劃外用款只能通過上報緊急用款申請表層層上報審批,在時間上存在一定滯后性,給生產及管理帶來不便。對于因付款方延誤出現的款項未及時劃走等情況,極易出現銀行賬戶超限款項被上收,造成支票空頭等情況,且再次申請時還需重新上報資金計劃,加大了工作量。

四、改進措施

(一)加強會計政策研究,規范會計核算

加強對會計準則的學習,在制定會計政策時,要做出詳細的解釋。出現新業務時,盡快確定核算辦法,統一會計處理。對現有的會計政策和核算辦法進行細化,制定會計核算手冊,詳細規范每一類業務的處理方法,明確核算時使用的會計科目,確保會計信息口徑一致。充分發揮集中核算的監督優勢,定期或不定期對賬務系統進行查詢,及時掌握會計信息處理情況,將核算差異或疑義反饋給核算單位,做好信息溝通,確保信息對稱。

(二)完善收費計量設施,提高社會化收入

在礦區服務系統大力推廣應用遠程抄表技術,實施水電氣遠程抄表集中監控技術改造項目。加大社會化收費工作力度,通過采取各種手段,進一步提高收費率,做到應收盡收。同時還要積極研究如何利用現有資源,擴大延伸服務,增加社會化收入。

(三)建立標準成本管理體系,提升預算管理水平

標準成本是經過詳細調查分析和技術測定而制定的,用以評價實際成本和衡量工作效率的一種目標成本,建立標準成本管理制度對企業提高經營管理水平有著重要意義。基于礦區服務系統業務類型復雜多樣的特點,需要在多個領域建立標準成本體系。如物業服務及供暖服務行業,原有成本消耗定額,但是在改革過程中部分業務進行了整合,定額消耗也發生了變化。因此,需要在原有基礎上,結合業務整合后的管理現狀及技術水平的提升,對成本定額進行修訂,使之保持先進性。在醫療服務行業,建立以臨床路徑為基礎的標準成本體系,針對患者住院治療的全過程制定成本定額,形成患者從住院到出院的一個閉環系統的標準成本。在客運服務行業,按照營運車輛類型建立以營運里程為計量單位的標準成本體系。在離退休服務行業,以離退休人員為計量單位,建立標準成本體系。在管理性質單位,建立管理性支出開支標準,進而形成一套涉及各個行業的礦區服務標準成本體系,為預算編制提供充分依據。

(四)提高資金運營效率

執行關聯交易封閉結算,在中油財務公司開立封閉結算專用賬戶,指定專人負責關聯交易封閉結算簽認工作及資料傳遞等事項,確保關聯交易資金及時結算。加強資金計劃管理,做好資金計劃與財務預算銜接,結合礦區服務生產經營實際科學編制資金計劃,提高計劃執行符合率。建立健全資金內控管理制度。加大銀行賬戶與貨幣資金管理力度,強化表外資金及網上銀行監管。

(五)合理安排基本建設投資,加強企業節能降耗措施

針對大量基礎設施需完善但投資有限的問題,應本著因地制宜、量力而行的原則安排投資,對于涉及安全環保、節能減排的項目要盡力籌措資金。大力推廣供熱系統的平衡節能技術、燃煤鍋爐中的分層給煤技術、鍋爐動力系統的變頻技術等,進一步優化礦區能源供應,實現節約用能,減少能源浪費,在增收節支、成本控制上有新突破。

(六)開展成本分析,加大成本控制力度

開展全面深入的成本分析,在不斷提高服務標準、保本運行的前提下,科學劃分可控成本與不可控成本,努力把無效或低效成本消除在成本產生的源頭,花大力氣從研究控制可控成本著手,對礦區運行成本實施科學、有效的管理措施。

(七)合理進行納稅籌劃

篇7

內容摘要：本文以甘肅蘭州為例，探討了交通發展中的土地利用策略和軌道建設對房地產開發的影響，指出軌道交通既適宜蘭州的特殊地形，又符合城市的總體規劃；既方便于居民的出行，更有利于城市空間結構的調整，實現多中心城市布局和可持續發展目標，同時也是解決蘭州城市交通問題切實可行的有效途徑。

關鍵詞：軌道交通 房地產開發 影響 布局

蘭州市建設軌道交通的可行性分析

蘭州市快速軌道交通建設項目已正式啟動，計劃分三期實施，從2009年起進入前期準備階段。軌道交通是一項龐大的系統工程，準備用四年時間完成第一條線路開工前的科研報告、編制及上報審批工作，于2011年正式興建。

按照國家審批城市快速軌道交通建設項目的條件，當地方財政一般預算收入在100億元以上，國民生產總值達到1000億元以上，城區人口在300萬人以上，規劃線路的客流規模達到單向高峰小時3萬人以上，即可發展地鐵交通。同樣的幾個硬指標，分別達到60億元以上、600億元以上、150萬人以上和1萬人，即可發展輕軌交通。

蘭州市2007年GDP為730億元，城區人口約330萬，其中非農業人口約190萬，據有關部門預計測算，2010年蘭州市的國民生產總值約1000億元，地方財政一般性預算收入達到53億元，這就具備了建設軌道交通的前提條件。

蘭州市規劃市區40多公里，南北寬2-18公里，地面交通十分緊張，在市區蜂腰路段，每天有超過20萬人次的總出行量和16萬人次的公交出行量通過。而城市道路容量的限制，使得單純通過增加公共汽車數量或常規公交線路來解決城市客運交通問題的難度越來越大，在一些重點交通地段，現有常規公交已達到承載極限。

蘭州是狹長的帶狀城市，主運量集中在東西方向，一旦在東西走向的主干道上布設一條軌道線，可連接市區大部分公交樞紐和客流集散中心，服務客流多、營運效率高，可以從根本上改變東西線交通擁堵問題。因此，蘭州要想適應城市建設和發展的步伐，盡快啟動軌道交通建設，不僅可行，而且必要。

軌道交通是一項規模空前的基礎設施建設項目，需要投入巨額資金，蘭州市準備通過設立股份公司、發行建設債券、儲備沿線土地置換貸款、征收軌道交通建設基金、招商引資等多種渠道和方式運作平衡資金，解決建設投資問題。

軌道交通是城市現代化的大運量快速有軌客運交通系統工程，是城市交通作用最大的直達客運體系骨干。目前，世界各城市的軌道交通包括地下隧道、地面、高架線路等不同結構方式，一般在市區為地下隧道，在郊區則采用地面或高架方式，隨著城市的發展，地面線路也可能逐步轉入地下。根據蘭州河谷帶狀的特殊自然地形地貌特征以及城市大孔性土質容易塌方、地下水位高的現狀，結合主要客流集散區的路網流量預測分析，多構想幾種虛設的輕軌線，進行方案比選，通過定性分析提出幾個預選方案，形成蘭州的快速軌道建網思路，合理科學地規劃好蘭州市軌道交通系統，待條件允許時分階段實施。

軌道交通和房地產開發的必然聯系

軌道交通修建與土地資源綜合開發有機的結合，這是實現城市公共交通運營商業化的關鍵，也是城市交通建設籌資的有效途徑。城市路網與土地資源利用始終是緊密相關的，因此要以軌道交通建設為契機，統一規劃、整合開發，建立公共交通導向的城市土地利用形態，經營好城市土地資產，為城市交通籌集建設資金，促進公交建設與運營的主體多元化與運作商業化，實現社會、經濟、環境的協同發展。

一直以來，大多數家庭都習慣于“就近原則”安排自己的工作與生活，活動范圍往往固定在以居住點為圓心，車程為半徑的特定圈子內，或多或少限定了人們的生活方式。隨著軌道交通的投入運營，人們的消費以及置業理念將逐步改變，人們的生活半徑將會持續擴大，居住空間也將得到相應延伸。長期以來形成的市中心的擁擠環境，始終影響和困擾著居民的生活，軌道交通建成之后，人們為了提高生活質量，開始考慮選擇空氣、環境更好，更適于居住的近郊地方。軌道交通的誕生不僅僅是一場交通革命，是解決城市交通擁堵的治本之路，是城市可持續發展的必然需要，更是對改善城市結構、完善城市功能、提升城市知名度不可或缺的戰略因素。

城市交通的發展是房地產行業發展最有利的支持，對房地產項目價值增長的作用是顯而易見的。從目前大部分城市和國家城市軌道建設的效果來看，四通發達的城市軌道交通，帶動了整個城市經濟的發展，尤其是房地產開發，可以講軌道鋪設到哪里，房地產開發必定緊隨其后，快速衍生發展。

房地產項目的熱銷跟輕軌的關系不是完全的，但是其存在卻是絕對的有利因素，城市經濟的發展與快速、便捷的交通網絡是密不可分的。隨著軌道的修建，可以預測蘭州的房地產市場定將加快形成新的格局，并隨著軌道布線向外延伸，尤其是軌道站點的土地通過聯合開發重構，必然會促使周圍商圈和文化娛樂設施建設，促進地鐵物業的快速配套完善，形成城市新的房地產開發熱度區域，提高城市土地的綜合利用效率，實現城市功能布局的進一步均衡發展。

軌道建設引發的城市空間結構調整和多中心模式

城市空間發展模式主要有點軸開發、梯度轉移和網絡開發等模式。實踐證明點軸開發模式能使經濟集聚效果得到更加充分的發揮，實現地區之間、板塊之間的專業分工與協作，形成有機聯系的地域經濟網絡，提高社會整體經濟效益，在點軸開發的基礎上，形成從節點到整體的綜合開發體系，建立多層次、多目標、多功能的增長開發系統。而軌道交通的開通投入運行正是實現由“點”連“軸”及“面”，聯“點”成“帶” 結“網”不可缺少的主要環節，是實現點、軸、面最佳連接和空間結構優化，促進城市綜合經濟形成和發展的因素。

目前中國絕大多數城市始終遵循單中心的發展方向，城市空間結構相對比較集中，由于城市中心區功能過度聚集，導致市區環境污染、交通擁擠、住房緊張等問題日益嚴重，交通狀況和生態環境惡化，交通等市政建設跟不上城市擴張的速度，郊區的混亂和污染與日俱增。如果城市功能仍維持高度集中，城市中心區域超負荷狀況越來越成為城市健康有序發展的障礙。

蘭州城市總體規劃中明確提出了實施“東擴西進、南升北拓”戰略，跳出峽谷局限，按照市區行政分區分級設置城市公共活動中心，建設蘭州城市副中心，構建未來城市發展新空間的設想。新一輪規劃明確提出了拓展城市發展空間，構建以城市中心，非城市中心相結合，形成既獨立，又有分工的多元互動的多中心發展體系。新的規劃體系中，各中心板塊有著向縱深發展明確的定位和產業配套，板塊內住宅、商務、商業等其它配套設施，為板塊類經濟發展奠定基礎。下一步如能結合軌道站點的選址和公共交通、出租車等運行方式連網，以及樞紐站點停車系統等因素的合理配置，必將通過輕軌交通促使東西城區連接呼應，徹底改變交通擁堵的現狀，提升城市綜合服務功能，加速城市化進程。

按照長遠的規劃發展要求，房地產開發逐漸向周邊和近郊擴展，近幾年隨著新城區的建設和居住環境的改善，安寧地區黃河兩岸區域的住宅逐漸放量，住宅品質定位也日趨高端。但由于目前相關配套設施的欠缺和交通問題，很大程度上制約了其發展。從蘭州軌道規劃線路分析，首先受益的主要是城四區，隨著快速軌道建設的開工，交通不便的問題將迎刃而解。同時，西站板塊、黃河南北兩岸沿線以及安寧新城板塊也因交通問題的解決將成為新的居住熱點區域，會再現新一輪的房地產開發。

城郊的項目雖然位置稍偏但套型和環境完善，再加上輕軌作為配套交通部分，產品將會有很大的吸引力。遠郊的居住環境更親近于自然，同類品質的住宅，郊區價格相對要低，性價比更高。輕軌的建成，將大大縮小與市區的空間和時間差距，吸引購房人群的置業意向，將成為大多數購房者首選目標，隨著目標客戶群體的范圍擴大，鄰近輕軌的郊區住宅將會得到更多市民的青睞。

輕軌建設加速改變房地產開發格局

軌道建設引發的城市空間結構調整是顯而易見的，同時也對房地產的拓展提供了相當的空間及諸多的有利因素。房地產的不動產特性，決定其買賣不同于其他產品，具有十分明顯的區域性。因此，房地產市場的變化，主要受所在城市區域內部相關因素的制約，這是長期以來人們習慣的對房地產市場的考量方式和思維定勢。當軌道建設項目正式啟動后，市民隨著交通出行的便利，必將調轉思維角度，重新審視未來房地產的發展變化，進一步調整自己的居住理念，這一切都將促使房地產開發格局加速改變。

輕軌具有容量大、安全方便、快捷準時的特點，當其建成投入運營之后，城區之間的聯系必將更加快捷方便，也更為頻繁緊密。構建這樣的快速交通，對于房地產來說，無疑是拆去了城市的區域樊籬，未來房地產客戶的外延將會相當廣泛，也對房產開發的理念是一次全面解構和重塑觀念的深刻嬗變。在區域經濟合作的共同理想中，在城市群落加速融合的過程中，房地產的地域性將逐步消減，房地產再不是以城市中心為營地的狹小區域概念，跨區域、遠郊化的房地產開發新模式將越來越成為現實。

當房地產打破城市區域界限的時候，人們的土地標準和價值觀隨之改變，今天不被看好的城市邊遠地塊，日后很有可能成為黃金寶地。目前蘭州的土地級差標準主要依據離城市中心區的距離和城市配套設施來區分，在城市交通尚不發達的今天，這種劃分標準是可以理解的。然而，當城市快速軌道建成的時候，發達的市內交通網一旦與快速軌道對接，人們的時空概念就會發生根本的變化，到時蘭州的土地劃分標準一定是以交通和景觀兩大因素構成。

目前地段還是大多數人投資置業的首要法則，但地段本身的概念卻在不斷刷新。業內認為，由于軌道交通便捷、可達性高，隨著軌道交通的開通，中心區的概念逐漸被打破，地段概念將大大淡化。現在，除了價格外，普通購房者置業最關注的無非是這樣幾點：交通是否便捷，配套是否完善，環境是否優美，生活設施是否齊全。隨著出行方式的改變，沿河地帶和新區板塊區域，由于完善、配套的規劃和優美的人居環境，越來越受到置業者的重視，此類地區樓市必將成為城市新的開發熱點，進入快速發展階段。

輕軌建設加速改變房地產開發格局，也對房地產開發帶來新的機遇。在新一輪的開發建設中要客觀、合理資源優化配置，注意避免急功近利，既要充分利用輕軌交通的優勢，更要發揮市郊項目的環境優勢，合理增加園林綠化設計，注重產品品質和項目整體規劃，才能挖掘交通優勢的價值，發揮其最大效益。

綜上，隨著區域之間的資源整合交流越來越頻繁，區域分工的趨勢日益凸顯，單級中心的生產模式、商務模式已經不能適應新時代城市經濟發展的要求。軌道交通的形成不僅促使城市結構調整，同時將引發多中心模式，加速改變房地產開發格局。目前城市經濟秩序正在謀求區域內資源最優化整合，以充分合理的調配分享城市社會資源，實現更高效的經濟發展。軌道建設必將密切區域間的聯系，帶動沿線的土地開發，增加城市土地的有效供給，實現以土地開發培育客運客源，以密集人流發展多元化經營，形成集公共交通樞紐、住宅、商業、餐飲和娛樂為一體的繁華街區，通過主業帶動其他兼業，實現全方位發展的新的經濟增長點，實現高效率的經濟結構轉型。

參考文獻：

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3.曹國華，張露.軌道交通與城市空間有序增長相關研究.城市軌道交通研究，2003（1）

4.張鴻雁.城市形象與城市文化資本論[M].東南大學出版社，2006

篇8

[關鍵詞]社區綜合服務 集成平臺 網格化管理 流程再造

[分類號]TP311.52

社區網格化綜合服務集成平臺是在現有社區大格局不變的基礎上，結合目前街道、社區管理工作、社區服務工作等實際情況，將不同街道、社區、住戶按照地域屬性劃分若干個單元網格，使其數字化，形成多維信息平臺。整個平臺分為內部平臺和外部平臺，內部平臺為街道、社區協同辦公和事物網格化管理系統，主要由街道事務管理系統、社區事務管理系統、辦公自動化系統三個子系統集成；外部平臺是由社區綜合服務網站集群平臺構成，每個子系統又細分成功能更細小的子系統，各子系統都以網格化的方式整合社區資源，提升社區服務，最終實現社區管理科學化、數字化、精細化和長效化。

1　社區服務信息化平臺的設計思路和目標

1.1　實現社區網格化管理和精細化服務

社區網格化管理實質是管理者將滿足服務對象的需求作為具體的任務，建立統一的調度管理機制，借助跨部門的管理規則和業務流程，運用現代信息技術的支撐，構筑資源共享與工作協同的運作模式，使管理者突破傳統方式和手段的局限，實現流程順暢，提高綜合管理和服務的效能。把網格運用到社區建設中，它被賦予了多重新的含義：①實現全覆蓋。在街道、居委會等大格局不變的基礎上，統一劃分網格單元，明確管理對象，界定管理幅度，對社區實現屬地化為特征的全方位覆蓋。②強化整合力。把各類資源在網格單元內進行有效整合，優化配置，實現資源最大限度的節約。③數字化管理。由各單元構成網格，結構清晰，功能相近，信息搜集及時，便于實行信息化基礎上的數字管理，體現管理成本優勢和長效管理優勢。④快捷反應機制。網格本身具有相互連接、彼此聯動的特點，從而為資源的縱向、橫向移動創造有利條件，便于調控力量的有效、集中投放，容易做出快速反應的處置。因此。社區網格化管理可以作為表達和概括新一輪社區發展本質特點的核心概念和主導理念。

社區網格化綜合服務集成平臺基本做法是，把按照街道－社區－小區－樓棟－住戶的形式劃分成若干網格。以網格為單位進行社會管理和服務，將每一網格中所有居民的住房、就業、計生、優撫救助、黨建、醫療、教育等信息資料輸入計算機管理系統，實行信息化管理。通過網格內管理服務，達到全街道居民社會管理和服務的100％覆蓋，如每戶、每個角落、流動人口等。系統涵蓋街道和社區事務管理的全部內容，實現了街道、社區、轄區單位日常辦公的全面信息化管理。街道和社區工作人員共用系統，按照工作分工不同，分配不同的權限。居民通過該平臺進行相關業務辦理的申請，街道和社區工作人員負責進行審核并辦理，街道領導亦可隨時掌握和監督街道和社區的各項工作，真正實現“一站式”服務，實現社區工作從無序化轉為規范化、從粗放化轉為精細化、從被動化變為主動化。

1.2 支持“一站式”協同服務流程再造

針對目前的工作實際，結合信息化建沒的需求，管理平臺的建設過程中需要對街道、社區工作業務流程進行優化、再造等操作，規范辦事程序、簡化辦事流程，使之能適應信息化建設的需求，特別是涉及多機構處理的事情，更要進行相關的業務流程重組，讓所有的工作在一個管理平臺內處理完成，讓居民真正體會到“一站式”服務的便捷、高效、快速。在進行管理平臺的設計開發當中，各級領導、工作人員、開發人員、社區居民都應參與進來，要“解放思想、實事求是”的開發管理平臺，對需要進行流程重組、該改造的地方一律進行重組、改造，絕不能因為工作人員暫時性的不適應和不方便而沿用原有的工作流程，從而簡單的把工作模式照搬到計算機網絡上來處理。

社區綜合服務網站平臺的有效運行必須依靠健全的后臺支持系統，即實體服務網絡，其中，街道辦事處及其各個職能分中心是這個網絡中不可或缺的成員。社區服務信息系統與街道辦事處及其各職能分中心的關系如圖1所示：

1.3 開通在線服務，提升社區服務水平

管理平臺實行的是24小時在線管理。管理平臺下的每一個子系統都是7 x24小時運行，社區居民、工作人員可以隨時登錄平臺進行相應的商務、辦公等管理服務處理，社區可以通過平臺開展在線答疑、社區論壇、生活資汛、呼叫服務中心等在線的服務。當出現需要救助的情況時，居民可以在網上救助信息，同時可以通過電活向呼叫服務中心求助，一旦救助信息，管理平臺通過計算、分析、網格化定位，可以立即查明救助信息發出點并在整個社區網站公布顯示，讓救援者立即趕赴現場，也提示救助信息發出點附近居民進行救助，讓社區工作人員、社區居民都參與到社區服務工作中來，從而提高社區服務能力和服務質量。

1.4 數據分散采集、集中存放，平臺比對、授權共享

管理平臺采取數據分散采集、集中存放。平臺比對、授權共享。目前，街道、社區的管理工作基本是各部門各自為政，大多數部門工作仍然停留在手動化，個別部門的工作實現了計算機化、資料數據的電子化，但是各單位所采用軟件五花八門，信息系統缺乏或根本無法互連互通，信息資源難以開發利用，數據錄入等工作不斷機械地重復。該管理平臺通過整合集隊伍、劃分責任網格、整合采集表、利用共享平臺進行數據比對、授權共享，打破丫信息產生、使用、分析的條塊分割，明確了采集、共享、使用、分析的層級責任，通過整合采集，讓政務服務變被動為主動，在數據共享的基礎上完成內部協調，實現了統一服務。

1.5 統一數據規范及信息技術標準與準則

管理平臺在進行信息化建設和數據采集時，采用國際、國家、行業等地方通常的標準及規范。主要體現在建設過程當中所遇到的數據采集規范、代碼規范、數據元規范、數據格式規范、數據交換規范、系統接入規范等。通過這些規范化的處理，社區信息化建沒遵守了相關的信息技術標準與準則，規范了社區工作的業務處理。

1.6 科學部署、配置簡便、操作便捷

社區網格化管理綜合服務平臺是統一規劃、統一設計、統一建設，實現社區綜合服務的數據交換與共享。整個平臺對數據和應用進行集中化地部署。各級用戶通過已有的計算機網絡和計算機來訪問社區管理平臺，各社區無須配置服務器和應用系統。社區管理乎臺按照統一標準進行建設，集中維護，基于B／S方式進行管理，客戶端沒有特殊要求，無須安裝額外的客戶端軟件。

2　街道／社區服務信息化綜合平臺架構

2.1　信息化平臺軟件架構體系

管理平臺是在互聯網上構建一個統一的網絡信息平臺，在平臺上存儲、處理組織辦公的相關信息；采用.Net和Web技術，基于組件模型和關系型數據庫構建，通過Internet公網VPN技術和撥號訪問方式，實現各地的信息接人和處理，通過標準數據接口技術與其他系統互聯，通過工作流管理系統實現數據整合及信息的交換與交流。平臺分為瀏覽器、Web服務器、App應用服務器，數據庫四層架構。瀏覽器部署在客戶端，通過Internet同服務器交互，其余三層部署在服務器上，其中Web服務器負責接收瀏覽器提交的Http請求。

管理平臺軟件體系架構分為四個子系統，即街道事務管理子系統、社區事務管理子系統、辦公自動化子系統和社區綜合服務網站子系統。其中街道事務管理子系統、社區事務管理子系統、辦公自動化子系統為街道／社區工作人員進行辦公、業務處理等相關事務處理的系統，屬于“對內”系統；社區綜合服務網站子系統主要為社區居民以及外界人員服務，如街道／社區信息、社區BBS、社區商務等，屬于“對外”系統。整個平臺分為五個層次，即基礎數據層、業務數據層、基礎軟件層、應用軟件層，用戶層，各層之間嚴格遵守“高內聚、低耦合”原則，同時嚴格按照街道現行辦(所)、社區的劃分和職責，設立了黨政工作子系統、計生工作子系統、綜治工作子系統、經濟工作子系統、社區事務子系統等15個子系統。各子系統之間互聯互通，數據共享。平臺軟件架構體系見圖2。

2.2 信息化平臺物理架構體系

管理乎臺物理架構體系中所有網絡硬件設備集中配置在信息中心機房內，以千兆以太網交換機為骨干設備，中心通過和交換機連接的路由器以及撥號服務器經數據交換網和公共電話網同其他網絡互連，整個網絡呈星型拓撲結構。各個街道辦事處、社區及區政府各科局的局域網通過光纖專線接人至區信息中心，居民和社區單位則通過撥號方式接人區信息中心網絡，各辦事處之間通過劃分VLAN的方式進行隔離。

3 街道／社區服務信息化綜合平臺開發原則及功能設計

3.1 街道、社區服務信息化綜合平臺開發原則　3.1.1 基本原則 管理平臺在設計上應按照國家關于構建和諧社會的要求，以省、市、區政府關于社區建設和社區管理信息化的總體要求為指導，以理順社區關系、推動文明祥和的新型社區構建為目標，以社區服務和社區工作組織體系建設為保障，以構建社區管理協同工作信息化平臺為手段，提高社區管理和社區服務的總體水平。同時應充分考慮到長遠發展的需求，在實施上應根據實際需要及投資金額，分期配置、分期實施、逐步擴展，保證系統的完整性和用戶的投資，平臺設計應遵循的原則有：①實用性、易用性原則；②高可靠性、高安全性原則；③成熟和先進性原則；④規范性原則；⑤開放性原則；⑥可擴充和擴展化原則；⑦最優響應時間原則；⑧經濟性原則。

3.1.2 內容設計原則 在進行管理平臺內容設計時，應突出“以人為本、資源共享、管理創新”的理念，通過歸納、梳理與基層社區日常管理相關的辦公事務，將涉及基層社會治安、社區勞動保障、文化建設、環境保護、衛生防疫、社區組織、社區財務、社區黨建等日常事務10余大類多個基礎數據項建庫分類存儲，實現社區日常管理系統化、網絡化、自動化，減輕基層社區工作人員的重復工作量和勞動強度，同時能夠根據權限設置調用公安、民政、計生、環保、教育、房產等部門的社區業務管理信息，定期生成固定報表和統計分析報表，形成實時、在線、共享的新、準、實的數據信息，供各級領導統計分析和決策使用。

3.1.3 安全設計原則 街道、社區信息化綜合管理平臺是內外系統的綜合集成，其中內部系統設計到電子政務部分，與上級的各條塊行政管理部門相連同，而外部系統是完全對外開放，因此內外系統集成時的安全性就顯得尤為重要。

從計算機安全學的觀點分層進行分析，計算機網絡的安全包括以下幾個方面：①物理層的安全，即主機及路由器等網絡硬件設備物理上的安全；②網絡結構的安全，即整個網絡不應該由于局部的故障而導致癱瘓；③網絡操作系統的安全；④網絡應用，包括信息傳輸的安全，具體包括網絡的物理安全問題、網絡結構安全、操作系統的安全、應用層安全、信息源安全及用戶安全等。

3.2 街道／社區服務信息化綜合平臺服務容及功能設計

社區網格化綜合服務集成平臺是運用信息資源規劃(Information Resource Planning，IRP)原理實現社區信息資源共享，實現社區政務、服務、管理、商務等信息系統的協同，及社區居民“一站式”服務。具體通過職能域界定、業務梳理、構建用戶視圖、建立系統功能模型和系統體系結構模型等來實現社區黨政工作系統、計生工作系統、綜治工作系統、經濟工作系統、社區事務系統、綜合服務網站集群及社區商務系統等10余個系統之間信息資源及系統集成。

由于街道／社區工作類別多、范圍廣、內容繁瑣等特點，在綜合平臺的內容及功能設計中，盡量涵蓋街道、社區服務的內容，利用全域U／C矩陣方法劃分子系統。服務內容包含居民家庭、社區民政、社區訓，生、社區服務、社區經濟、社區文化、社區環境、社區治安、社區黨工團建設、駐社區單位、民間團體、社區辦公自動化、內務管理、社區電子地圖等街道社區工作的方方面面。綜合服務網站集群系統的服務內容主要包含有電子商務、在線服務及呼叫中心、社區交流、生活資訊、志愿者服務等在線服務內容。

全域系統體系結構模型(全域U／C矩陣)是整個規劃范圍內所有子系統和主題數據庫之間的關系；子系統體系結構模型(子系統U／C矩陣)是子系統內所有功能程序模塊與基本表之間的關系。將系統功能模型與數據模型結合起來，通過構造U／C矩陣，來明確整個系統及其各子系統之間的關系，并明確劃分出各子系統邊界”，如表1所示：

在平臺設計當中，首先以街道一社區一小區一樓棟一住戶形式分層分級劃分為若：卜個獨立的網格，并形成社區電子地圖。通過電子地圖上的每一個網格實現對街道轄設的各社區、社區樓棟、樓棟住戶統一管理，建立統一的樹形目錄菜單管理，各級有嚴格的歸屬管理，如住戶歸屬樓棟，樓棟歸屬社區，社區歸屬街道，將社區內的每一件物、每一個人都納入管理范疇，真正實現網格化管理和精細化服務。如對每個人住房、計生、醫療、教育等動態信息進行精細化管理，能有效支持社區老年人、殘疾人和呼叫中心等精細化服務。街道一社區一小區一住戶網格劃分如圖4所示：

平臺中的樓棟網格劃分后界面見圖5。整個信息化平臺具有數據采集功能、數據交換功能、服務功能、分層分級權限控制管理功能、瀏覽查詢功能、統計分析

功能及后臺管理等基本功能。各級用戶只要填寫相應的賬號、密碼及管理權限就可以快速地登錄管理平臺，無需安裝額外的軟件和設備，社區工作者能夠應用自如：①數據采集功能，使社區及時、準確采集、錄入、更新、上傳社區基礎信息，使社區日常管理、相關報表、申報業務等工作實現計算機處理和網絡辦公；②數據交換功能，為政府相關部門之間、部門與社區、社區之間架起信息傳輸的橋梁，能夠滿足所有部門的工作需求；③服務功能，以市或區為單位建立數據庫，對數據進行集中分析處理，為政府相關部門和社區提供基礎信息的統計、分析等服務，為各部門提供詳實可靠的決策依據；④平臺設計實現內部應用的分層分級權限控制管理，由社區到各街道到居委會居民小組逐級派發權限，上級部門可以看到所有下級部門采集的社區管理信息，下級用戶只能查看修改自己登記的社區信息，居委會為主要的信息采集點，由街道通過區鎮中心對這些采集點進行統一的權限管理。街道辦可以看到整個轄區內所有上報的社區管理信息。

管理平臺數據采集方便、簡潔、準確、快速，為管理平臺的良好運行提供了基礎條件。整個數據采集分為現場采集和網絡采集，其中以網絡采集為主。現場采集，即社區人員(網格管理員)定期到社區、居民當中進行實地的調查、記錄或與居民面對面交談并填寫相應的信息資料；網絡采集，即由街道按照上級部門的要求制定相應的規范表格于管理平臺，居民再登錄該管理平臺自主地填寫個人、家庭基本信息以及需采集的相關信息并提交至社區居委會，然后由社區居委會進行審核再提交至街道一級的信息化主管部門””。

街道、社區服務信息化綜合平成后，街道、社區服務是以高效、快捷的網絡服務提供，特別是街道、社區的事務服務，如準生證、婚育證、獨生子女證等事務的辦理由社區居民通過網絡提交申請，社區工作人員直接在網絡辦理核實、審批、發放等，由原來的“單據流”變成“信息流”，從而提高街道、社區的服務質量。同樣，街道、社區的辦事效率得到了提高，工作人員擺脫了先前沒日沒夜地、重復地數據采集、錄入，只需在系統初始化時完成一次基礎數據資料的采集、錄入即可，基礎數據庫創建完成后，街道、社區的業務管理系統所需要的數據都從基礎數據庫中調用并形成相應的業務數據庫，從而達到數據高度共享。信息采集主要是人工采集和網絡采集，數據更新則由相應的業務管理系統和數據庫管理系統完成。平臺的數據信息采集

社區綜合服務網站平臺(或稱社區門戶網站、社區網站群)詳細調研社區及社區居民需求，貼近居民實際生活需要，周密策劃社區網站建設需求分析和技術方案，統一規劃、統一設計、統一建設，避免了重復投資。克服了社區人才短缺的瓶頸，建設一個以省(市)社區門戶網主站為核心，每個社區子網站為一個相對獨立的子站，形成一個內容既相互獨立，又相互滲透的網站群。社區子網站與社區子網站之間互動交流，信息共享。社區集群網將網上社區與現實社區完全重合，圍繞社區政務服務、社區物業管理服務、社區電子商務服務、社區生活服務、社區志愿者服務等方面建立一個社區居民與居民之間、居民與商家之間、社區與社區之間的溝通、交流平臺。如社區政務公共服務，提供戶籍遷入、計劃生育、綜合治理、社區黨建、社區就業、社區保障、社區救助、社區商業、社區衛生、社區文教、社區安全、社區環境綜合等服務。利用社區門戶網平臺，社區居民可通過網絡平臺隨時與社區工作人員交流互動，傳達民情民意，并對社區工作人員的工作態度、工作效率、工作能力等在網上進行公開點評，讓居民、居民性的社區組織以主體姿態，以自助、自治的方式組織起來，參與社區管理，參與社區矛盾的解決，關懷弱勢群體，培養社區歸屬感。

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關鍵詞：旅游房地產；商業銀行；戰略管理

中圖分類號：F832.41 文獻標識碼：A 文章編號:1003－9031(2011)01－0038－05DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2011.01.09

一、構建海南省旅游房地產特色銀行的可行性分析

（一）構建海南省旅游房地產特色銀行的理論基礎

構建旅游房地產特色銀行屬于商業銀行戰略管理的范疇。商業銀行戰略管理是商業銀行關于自身在未來不確定性環境中為實現既定總體發展目標而進行的一系列決策和活動[1]。具體地說，就是商業銀行對經濟發展趨勢進行預測，規劃銀行經營目標，構建相應的內部體系，對各類金融業務和產品等進行優化排序和資源配置，并不斷調整和修正，以達到預期目標[2]。商業銀行戰略管理是根據銀行經營環境變化制定戰略、實施戰略，并根據結果評價和反饋來調整、制定戰略的動態過程。構建旅游房地產特色銀行的經營戰略，就是基于商業銀行戰略管理理論，在海南國際旅游島建設的大背景下，通過對海南省銀行業自身經營和發展所面臨的戰略環境進行分析、評價，并預測這些環境的未來發展趨勢的基礎上形成的。

（二）構建海南省旅游房地產特色銀行的環境分析

海南省構建旅游房地產特色銀行具有堅實的產業環境基礎，主要表現在以下幾個方面。

1.海南省具有發展旅游房地產的資源稟賦。海南省擁有全國唯一的熱帶海岸帶，海岸線長達1528公里，其中具備旅游房地產開發條件的海岸線約占50%～60%，被稱為“國寶級”的海岸線。海南省具有目前國內最佳的綜合生態環境、人居環境。據近4年海南省環境狀況監測表明，海南省的環境質量特別是環境空氣質量持續保持全國一流水平，負離子含量超出世界衛生組織規定的空氣清新標準的幾十倍。

2.海南省具有發展旅游房地產的政策優勢。自2000年以來，海南省已先后編制實施了《海南省城鎮體系規劃》、《海南省土地利用總體規劃》、《海南省旅游總體規劃》、《海南省城鄉經濟社會發展一體化總體規劃》等政策法規，并抓緊編制《海南省旅游房地產發展總體規劃》。在這一系列省域重要規劃中，均突出島嶼空間特色，為推進房地產業整體發展創造了有利條件。特別是2010年相繼的《關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》、《海南國際旅游島建設發展規劃綱要》等重大文件，不僅將海南國際旅游島建設正式上升為國家戰略，更把房地產業定位為海南國際旅游島的支柱產業之一，提出了要保持海南省房地產業平穩健康發展，積極引導和發展與旅游業相適應的房地產業，為海南省發展旅游房地產業提供了堅實的政策保障。

3.海南省具有發展旅游房地產的產業基礎。自2004年以來，海南省不斷加快旅游“硬件”發展，目前已擁有星級酒店238家，A級以上景區30個，旅行社數量已由158家發展到196家，導游人數達到了9800人①。擴建了海口市美蘭機場和三亞市鳳凰機場兩個國際機場，開通國內、國際定期航線156條和多條包機航線，投資建設東環快速鐵路，建成31個萬噸級深水碼頭，逐步構建起方便快捷的立體交通網絡。同時，與旅游房地產配套的醫療衛生、文化教育、商業餐飲、休閑娛樂等公共服務配套設施建設也不斷加快。旅游公共基礎設施的完善刺激了旅游產業加快發展，2004―2009年，海南省每年接待游客人數年均增長9.91%，其中外國游客數量年均增長31.81%；旅游總收入年均增長13.78%，其中外匯收入年均增長36.60%。2010年僅上半年已累計接待過夜游客1323.62萬人次，其中累計接待港澳臺及外國旅游者34.25萬人次；全省旅游收入累計實現138.91億元①。

4.海南省具有發展旅游房地產的廣闊前景。一是投資增速加快。2005―2009年，海南省房地產開發投資復合增長率達41.98%。2010年1―6月，海南省完成房地產開發投資205.33億元，同比增長78.9%，高出全國增長水平40.8個百分點，其中80%直接用于旅游房地產及相關項目的投資。二是銷售需求持續旺盛。2005―2009年，海南省商品住房銷售面積年均增長22.43％。2010年1―6月，海南省商品房銷售面積482.28萬平方米，同比增長121.7%。三是發展前景看好。據海南省房地產協會的統計數據顯示，自2003年以來，海南度假型居住地產銷售以年均33.53%的幅度快速增長，并預計在未來一段時間內繼續保持較高的增速。在酒店方面，據《海南省旅游總體規劃》預測，到2020年海南省旅游住宿酒店客房需求量約為11.1～13.2萬間。也就是說，在未來12年時間內，海南省需要新建旅游住宿酒店客房大約7～9萬間，據此估計，海南省平均每年需興建40～50家酒店。根據有關數據分析，到2020年海南省每年預計接待境內外高爾夫游客約625～650萬人次。而目前海南省只有26家高爾夫球場，按照業內標準，一個18洞球場每年的接待極限是9.24萬人次，遠遠不能滿足不斷增長的境內外市場需求。因此，到2020年海南需要擁有70家高爾夫球場，這與海南省住房和城鄉建設廳所作的“未來15年內全省新增30～40個高爾夫球場”的預測大體一致②。

二、構建海南省旅游房地產特色銀行的總體思路

旅游地產特色銀行是指以旅游房地產業務為主要經營特色，擁有分工明確、層次互補的專業化營銷體系，以及符合特色經營需要的人力資源管理、績效管理、資源配置、風險控制等配套機制，具備較強的專業化服務能力和市場競爭能力，能夠形成旅游房地產業務經營規模效應和集合效應的商業銀行。大力發展旅游房地產信貸業務，構建旅游房地產特色銀行，是立足于海南省資源環境特點和經濟發展趨勢所做的思考，符合海南省銀行業建設現代化商業銀行的戰略需要。

首先，商業銀行從戰略管理的角度構建旅游房地產特色經營體系要有明確的戰略定位。根據本文的構想，其戰略定位應該是以海南省旅游資源為依托，以國際旅游島建設為契機，以實現資產、負債、中間業務全面協調、可持續發展為目標，建立和完善營銷體系，強化市場營銷，實施客戶分類管理，提高銀行市場競爭力，構建旅游地產特色銀行。

其次，要從區域發展、客戶選擇、產品策略方面明確旅游房地產特色經營體系的市場定位。在區域發展上，采取點、線、面相結合，以點帶線、以線帶面的方式，實現城區和縣域的協調發展。即以海口市和三亞市為龍頭，帶動瓊海市、文昌市、陵水縣等東部縣域的發展，并根據市場發展趨勢，向澄邁縣、保亭縣、瓊中縣等中西部縣域延伸，進而覆蓋全省具備旅游資源的區域。在客戶選擇上，按照“大中選強，小中擇優”的原則，充實和優化以全國百強、境內外上市公司等大型房地產開發企業及其直接或間接控股的子公司為主體，以具有一定開發經驗和資金實力的優質成長型房地產開發企業為補充的客戶結構。同時，根據海南省行政區劃省直管市縣的特點，通過客戶名單制管理和動態調整機制，加快建立省、市（縣）二級優質客戶群。在產品發展策略上，房地產開發貸款重點支持以旅游、休閑資源為賣點的優質住宅、高端酒店、大型商業綜合體、生態社區、高爾夫球場、游艇碼頭等項目；經營性物業抵押貸款鎖定由品牌管理公司經營的高檔酒店、大型商業綜合體、高端旅游項目；個人住房貸款重點支持黨政機關、事業單位員工和高收入優勢行業員工，私營企業主等資信狀況較為理想的客戶。同時要建立產品聯動機制，發揮旅游房地產信貸業務的輻射效應，實現從資產業務單一營銷向資產業務、負債業務、中間業務綜合營銷和多產品組合營銷的轉變。

三、構建旅游房地產特色銀行的策略選擇

（一）組織體系發展策略

在省分行一級組建房地產金融服務中心。房地產金融服務中心下設住房金融部、商用物業部、旅游地產部和綜合服務部。住房金融部主要司職住宅及以住宅為主的生態社區等項目的營銷及管理；商用物業部主要司職酒店、商場、寫字樓等商用型項目的營銷及管理；旅游地產部主要司職旅游項目、高爾夫球場、游艇碼頭及旅游配套基礎設施建設項目的營銷及管理；綜合服務部主要為房地產開發企業投資銀行等綜合性金融服務，以及負責服務中心的綜合管理工作。

在經營行層面，根據各分支行的房地產信貸規模、管理水平、人員素質和區域資源等因素，按照單點支行的組織模式，打造以旅游房地產類貸款為主要信貸資產，以房地產開發、經營性物業抵押和個人住房貸款為拳頭產品，擁有分工明確的營銷團隊和一定數量的房貸客戶群體，具備較強的專業化服務能力和市場競爭能力，能夠形成經營規模效應和集合效應的旅游房地產信貸專業營銷行。專業營銷行下轄一個營業部，組織負責業務清算和基礎運營。專業營銷行是建立旅游房地產信貸專業化營銷體系的重要支撐，也是構建旅游房地產特色銀行的基礎單元。打造專業營銷行，應注重市場化運作，在城區，重點考察業務規模、管理水平是否與專業化要求相適應；在縣域，注重結合區域資源和人員素質進行統籌考量，使之成為推動旅游房地產信貸業務發展的有力結點。同時，將其他經營行按所轄區域劃分為城區經營行和縣域經營行，在資源分配、經營考核方面根據區域特征給予差異化管理。

在基礎網點層面，重點推進網點經營轉型，根據網點服務功能細分為精品型、理財型、標準型、自助型四種網點類型，實行分類管理、分類建設，并按“先精品型、再理財型、后標準型”的順序配置相關資源，積極推進網點從業務處理中心、交易中心向營銷中心、利潤中心轉變。加強網點客戶經理建設，按比例分別加強精品型、理財型個人信貸客戶經理配備，提升網點個人住房金融服務功能（見圖1）。

（二）資源配置策略

資源配置效率的高低直接決定了商業銀行的競爭實力和經營效益。因此，要以“效率優先、兼顧公平、有效激勵、戰略引導”的資源配置原則，構建服務于特色經營的集約高效的資源配置機制。

在財務資源配置方面，應堅持“價值創造決定費用使用”的原則，在保證正常經營的前提下，使費用資源向旅游房地產金融類產品傾斜，提高費用的投入產出比，推動旅游房地產金融產品盈利能力的提高。要適應經營轉型的需要，科學規劃財務資源分配，積極探索發展費用與經營效益的最佳結合，提高費用管理的靈活性，對合理的剛性費用要盡可能配置到位，不留缺口；對彈性費用的配置要與經營行資源配置預期效果、經營業績掛鉤，提高資源配置效果。在確保業務和利潤計劃實現的前提下，改變工資與非工資費用彼此割裂、相互不可調劑的政策，允許各經營行節約的非工資費用以一定比例轉化為工資。

在固定資產配置方面，關鍵在于突出配置重點，優化配置結構，提高投資效率。改進固定資產管理系統和營業費用核算與分析系統，加強對成本動因的分析與研究，改數量基礎（如面積、人數、平均余額等）為多元基礎（如數量動因、作業動因）來分攤間接成本，為成本管理提供更貼近實際、更加準確的數據服務。

（三）人力資源管理策略

按照短期激勵與長期激勵相結合、精神激勵與物質激勵相結合、有效激勵與嚴格約束相結合的原則，統一搭建起適應旅游房地產特色經營需要的集合崗位分類分級體系、薪酬體系、績效管理體系于一體的人力資源管理體系[3]。

1.建立以分類分級為基礎的崗位管理體系。在銀行房地產業務條線內推廣崗位分類分級管理體系，按照營銷、管理、操作三大序列設置房地產業務崗位。同時，按照分類分級管理的優化薪酬分配體系，將員工薪酬分為基本工資、崗位工資和績效工資三個部分。其中，基本工資是工資構成中的固定部分，工資額度因人而異，與員工個人的行政職務或技術職務、工齡等掛鉤，體現歷史貢獻和保障職能；崗位工資反映崗位價值總體水平，按照等比的原則進行分配，即同一類別任何兩個相鄰等級崗位的崗位工資之比是一致的；績效工資是工資構成中“活”的部分，與員工個人績效和部門績效緊密掛鉤，根據考核結果分配。崗位工資和績效工資構成崗位目標總收入，相同的崗位等級、完成崗位目標績效，其崗位目標總收入相同。不同等級和類別的崗位，其崗位工資和目標績效工資的結構不同。

2.建立基于能力和業績的績效管理體系。績效管理是現代企業戰略管理的重要組成部分，建立科學、有效的績效評價體系是績效管理研究的重要任務。設計一套科學的、符合經營環境特征并滿足商業銀行發展需要的績效評價體系，是提高商業銀行核心競爭力，實現可持續發展的關鍵[4]。構建旅游房地產特色銀行，應在房地產業務條線內推廣基于平衡計分卡理念的績效考核體系，根據平衡記分卡的財務、客戶、內部流程、學習能力四個維度，把主要經營目標、內部運作效率、風險控制等考核指標分解到各崗位，并根據績效考核結果分配績效工資。在考核層面上，部門基于平衡記分卡考核，員工考核則來自于部門的平衡記分卡指標分解和個人能力360度評價。

3.做好各模塊之間的配套工作。人力資源管理體系中，崗位體系是基礎，績效體系是核心，配套機制是保障，為讓各模塊之間相互促進，發揮合力，可重點把握幾個配套模式：一是在崗位晉升通道搭建完成后，配套崗位后續管理辦法，將員工崗位晉升與績效考核有效掛鉤，真正發揮業績的引導和激勵作用；二是在績效結果的運用上，要配套運用于勞動合同管理、培訓和職業生涯規劃等方面，通過績效考核讓員工了解自身的長處和不足，明確前進的方向，著眼于績效的持續提升；三是配套靈活、操作性強的崗位薪點調整機制，增強薪點的激勵作用。

（四）風險管理策略

就商業銀行而言，風險管理的實質就是內部控制管理。根據現代商業銀行內部控制管理理論，商業銀行內部控制是商業銀行的一種自律行為，是商業銀行董事會、高級管理層和各級管理人員為完成既定的工作目標和防范風險，對內部組織及其工作人員從事業務活動進行風險控制、制度管理和相互制約的方法、措施和程序的總稱[5]。旅游房地產特色銀行風險管理體系主要包括風險管理組織架構、風險管理工具和風險管理措施，其核心是風險管理組織架構設計。

在商業銀行省級分行內部設立風險管理部，主管全轄風險與內部控制管理工作。具體負責經營中的信用風險、市場風險、操作風險的識別和評價；風險管理工作的運用及指導；組織和監督各業務條線建立與健全分管業務、分管系統的風險管理制度及評價標準；檢查各單位對各自業務和管理系統進行風險控制的情況；組織檢查全行綜合性風險制度執行情況等。同時，在所轄分支行內設立獨立的風險經理崗位。風險經理實行派駐制，由省分行風險管理部直接領導，負責對所在經營行的風險控制和管理情況進行監督，定期對經營行風險情況進行綜合評價，向所在行提供風險咨詢和建議，及時發現業務經營中的風險漏洞并采取補救措施。

旅游房地產特色銀行風險管理組織系統還應承擔的職能有：負責全行房地產金融業務營銷和管理的風險控制；負責全行房地產金融業務的資產質量、經營效益的監測和風險控制；負責全行房地產金融業務發展戰略和經營策略的風險評價；負責全行房地產金融有關業務標準、管理辦法和操作規程的風險控制；負責全行房地產金融業務操作風險監測和檢查等。

此外，應根據旅游房地產業務的風險特征，研究制定旅游房地產信貸業務操作細則、評估要點等，提高業務風險控制能力。推廣風險管理工具應用，把風險控制機制嵌入旅游房地產業務條線中，確保風險識別、評價和管理的全程化、智能化和精細化。加強資產減值測試管理，科學做好房地產資產風險分類，有效提高風險抵補能力和風險覆蓋水平。完善現場與非現場監督相結合的授信執行管理模式，推廣分層用信審核機制，建立已批信貸業務回訪和后評價制度，提高授信用信作業的制度化、規范化、流程化管理水平。加強項目資金的監管，全期監測項目開發進度和用款需求，按照“受托支付”、“實貸實付”原則，科學控制放款節奏。執行抵押品動態監測管理，建立行業風險壓力測試制度，全面加強房地產信貸資產的風險排查，并建立有效的風險退出機制，切實把控貸款風險。

四、構建旅游房地產特色銀行的配套機制

（一）業務流程優化機制

業務流程是指商業銀行金融產品生產過程、操作過程的全部線路和環節，即產品從開始接受操作直到最后完工所經歷的全部業務手續，包括業務流程所涉及到的全部人工工藝、計算機操作工藝、管理工藝、監護工藝過程。構建旅游房地產特色銀行，可從以下幾個方面對業務流程進行優化。

1.實行集中作業。優化整合房地產信貸運作流程，推行評級、授信、調查、評估等集中作業和一次性方案審批，提高業務運作效率。

2.推行雙線運作。對優質客戶、重點項目推行前后臺平行作業的方式，后臺部門全程跟蹤項目的調查評議，提前介入審查環節，提高營銷工作效能。

3.建立重點業務優先辦理制度。對重點項目和優良客戶的信貸業務，由省分行直接發起業務受理與調查，縮短決策鏈條，并優先調查、優先審查、優先審議、及時批復，增強對重點領域的市場競爭力。

4.建立業務限時辦結制度。根據旅游房地產金融服務需求特性，對業務辦理時限和質量要求進行梳理和界定，制定統一的業務辦理規范準則。并建立業務辦理效能考核機制，將業務辦理效能納入綜合績效考核辦法中，與績效工資掛鉤，加強對業務操作的規范性和時效性管理。

（二）營銷協調和信息交互機制

強化營銷協調和信息交互機制，能夠有效提高營銷效能、增強營銷合力，重點是建立和完善一個服務系統、兩個制度、兩個信息庫。

1.完善房地產客戶服務體系。結合房地產業務發展要求，加強信息平臺、網絡渠道等的開發、建設和利用，使所有現實和潛在客戶及其業務需求均納入“網”中，加強信息情報的調查、研究，理財信息的交流、咨詢。推廣房地產客戶管理系統，完善客戶信息采集功能，推進客戶分層服務。優化以客戶為中心的業務操作處理流程，完善全天候、全方位、多品種的面對面、互聯網、電話等多樣化渠道和一站式服務模式，為高端的房貸個人客戶提供綠色通道服務，以滿足客戶在快節奏環境下對便利性的要求。

2.建立專業營銷行行長聯席會議制度和市場營銷協調會議制度。專業營銷行行長聯席會議定期召開，無特定議題，主要作用是溝通信息、互通有無，對旅游房地產項目進行統籌分配、分工營銷，避免單兵作戰和內部競爭，通過有效協作增強營銷合力。聯席會議可視實際情況擴大至省分行前臺部門和其他經營行。市場營銷協調會議由房地產金融服務中心發起和組織，不定期召開，有特定議題，與議題相關職能部門和經營行參加，重點解決房地產業務市場營銷工作中的問題和爭端，并為客戶綜合服務提供全面的政策支持。

3.建立項目儲備庫和房地產價格信息庫。建立項目儲備機制，將尚不具備運作條件的項目、分期滾動開發的項目、存量客戶的擬建項目納入儲備庫，進行動態管理，增強業務發展后勁。建立房地產價格信息的記錄機制，定期收集轄內各區域的房產均價、各業態均價、代表項目價格等信息，為貸款調查、項目評估提供充分的歷史數據，以提高信貸決策的準確性。

（三）業務激勵機制

旅游房地產業務營銷以正向激勵為主，實行“五個傾斜”，即資源向業務拓展部門傾斜、向存量客戶維護傾斜、向增量業務營銷傾斜、向創利業務和產品傾斜、向貢獻突出的個人傾斜，使工資分配和費用分配與價值創造和經營轉型緊密掛鉤。對旅游房地產業務制定單項考核指標，納入綜合績效考核評價機制，實施加分獎勵；對新拓展的優質客戶和重大項目，根據客戶部門、信貸部門、產品部門、科技部門所承擔的工作量及貢獻度，給予相應的績效工資激勵；對專業營銷團隊，進行模擬利潤考核，考核結果與績效工資掛鉤，模擬利潤達規定標準的，進行現金獎勵。

參考文獻：

[1]葛兆強.戰略管理與中國商業銀行發展[J].金融論壇,2002（11）.

[2]弗雷德?R?大衛.戰略管理[M].北京：清華大學出版社，2008.

[3]加里?德斯勒.人力資源管理[M].北京：中國人民大學出版社，2005.

[4]樓翔.商業銀行高效績效評價體系與平衡記分卡運用分析[J].金融會計，2009（7）.

[5]葉永剛，顧京圃.中國商業銀行內部控制體系研究、設計與實施――金融工程在中國商業銀行風險管理中的應用[M].北京：中國金融出版社，2003.

①數據來源：筆者根據海南省旅游局公布的有關數據整理得出。