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篇1

關鍵詞:高校物業管理企業;高校后勤;企業經營;經營理念;服務意識

中圖分類號:F293

文獻標識碼:A

文章編號:1009-2374(2009)19-0106-02

隨著高校后勤社會化改革的不斷深入,高校物業管理企業化也得到了快速發展,但當前大多數高校的物業管理還是以行政管理為主,沒有實行真正意義上的現代化企業管理,存在經營觀念落后、物業管理思路和模式不清晰、管理手段單一等諸多問題。上述問題的存在導致高校物業管理企業面臨發展的尷尬和困境,因此,研究并探討發展對策已成為多數高校物業管理企業的迫切需要。

一、高校物業管理企業存在的若干問題

(一)經營觀念落后,服務意識淡薄

高校物業管理企業在長期計劃經濟體制下脫胎而來,物業管理基礎差、“老人”多,在事業單位特有的用人機制下,這些“老人”往往占據領導或管理層位置,經營觀念落后;有的高校物業管理企業對自身定位不清,在處理與服務對象之間的關系時,仍以管理型企業甚至是高校的一個行政管理部門的身份存在;在角色定位上,管理層不情愿把自己放在一個服務者的角度去經營一個企業,而往往是融服務者與管理者于一身,服務意識淡薄。

(二)技術掌握不專業,管理隊伍學歷低

多數高校的物業管理隊伍是本校組建,部分領導及主要的管理人員是從其它管理部門轉過來的,既缺乏相應的專業培訓,又存在年齡偏大、物業管理知識欠缺等問題;企業的運轉資金主要來源于行政撥款,幾乎無經營利潤可言,使得高校物業管理企業難以靠有競爭力的待遇吸引人才、留住人才,企業普遍存在管理隊伍學歷低、專業性不強等問題,在員工隊伍專業化方面與社會上正規的物業管理企業相比有一定差距。

(三)規范化管理欠缺,服務質量提升慢

高校物業管理企業的經營一般得到學校的保護,在校內市場避免了與社會上物業企業的競爭,優化了高校物業管理企業的生存環境,這在一定程度上弱化了員工的競爭意識,造成對管理的規范化和服務質量的提升關注不足,規章制度不健全或流于形式,管理手段單一,人情化管理重于制度化管理。

(四)員工隊伍建設緩慢,企業缺乏競爭力

員工是企業生存發展之本,是企業的核心競爭力。多數高校物業管理企業的工作僅著眼于維持日常教學科研工作的運轉,而對員工隊伍建設重視不足,對員工的潛力挖掘不夠,缺少必要的選用、競爭、激勵等機制,使得員工工作積極性不高,缺乏自我能力提升意識,企業在“人才”戰略上不具備競爭力。

(五)缺乏創新,企業發展動力不足

高校物業管理企業在缺乏市場競爭的校內環境下搞經營,部分干部員工頭腦中還存在貪圖安穩的思想,排斥創新,排斥管理模式的改變與新服務項目的嘗試,企業內部缺乏創新文化與機制,造成企業成長止步不前,發展動力不足。

二、高校物業管理企業發展的應對措施

(一)轉變經營觀念,增強服務意識

1.高校物業管理企業的領導,應該從具體的日常事務中走出來,把更多的精力投入到企業發展的戰略決策上來,投入到企業的市場定位、企業文化建設、員工隊伍建設上來,把自身定位成為一個企業發展的規劃者和領路人,而不是高校的一名管理干部,因此,需要企業的領導者要時刻思考工作中的得與失,思考工作中的改革與創新,思考自己如何帶領員工走一條健康的發展之路。

2.強化員工的服務意識,員工應樹立 “師生第一,服務至上”的理念,各項工作的定位要以師生為中心,以服務為導向,以滿意為目的,把師生對物業服務的滿意度,作為衡量物業服務質量的最高標準。在轉變觀念和服務意識的提升上,企業可以開展形式多樣的樹典型活動,如樹立全心全意為師生服務的“星級員工”、評選服務質量示范樓、創建校園環境保潔示范區等,做到點上開花面上結果,全面提升物業工作的服務質量。

3.以“師生滿意”作為企業的服務宗旨,不斷激發員工實現師生最大滿意度的積極性和創造性。企業可以通過滿意度測評來了解師生對物業服務水平的認可程度,在進行滿意度測評時,要做到科學、可操作性強,這樣測評出的結果才真正具有指導作用。滿意度測評需定時開展,測評結果要和員工的績效考核掛鉤,這樣,物業服務就不會脫離師生,服務質量也會始終圍繞師生的需求來提升。

(二)建立專業化的管理隊伍

1.物業管理隊伍的專業化必須以人才的專業化為根本,要實現人才的專業化,途徑有兩種:一方面對員工進行有針對性的培訓:對普通員工要進行服務流程、服務標準和服務技巧的培訓;對技術類員工要進行操作規程、禮儀服務的培訓;對管理人員要進行物業管理法規、政策和技能的培訓,通過選派管理人員參加物業管理培訓班,取得物業管理從業證書,以保證有一個專業的管理隊伍。另一方面要重視招聘引進,引進人才的同時,也能帶來新的管理經驗和管理模式,專業技術得到快速充實,從而建立一只專業的物業管理隊伍。

2.高校物業管理企業處于高校這個特定的環境,受其濃厚的文化底蘊影響,企業需要與師生在服務觀念上達到有機統一,在服務意識與服務對象的需求意識上要完成對接,所有這些都需要具備一定文化素質的員工來完成,企業要充分利用好學校良好的育人環境,創造機制鼓勵員工自我學習,以提高員工隊伍的綜合素質。可以通過設置學歷補助、資助優秀人員參加物業管理專業學歷教育等方式激勵員工提高文化水平。

(三)實現規范化管理和服務

1.加快物業管理制度化建設,是實現規范化管理的前提條件。企業需加強員工手冊、工作流程、崗位職責、工作標準的制定和實施,讓每一個員工明確崗位職責、工作流程、服務要求和考核標準;牢記服務用語和服務禁語。有了完善的規章制度,物業管理工作開展才能有章可循,考核有據可依。

2.工作標準落實表格化,是企業規范化管理實施的途徑。企業在進行制度化建設的同時,更要注重制度的落實情況。把工作標準轉化為表格,是落實制度的重要途徑,表格具備簡潔、明了、易操作的特點,易把制度化的內容轉化為可實際操作的工具。企業可以通過《服務質量檢查表》的形式,把工作標準轉化為檢查項目,其既可以作為一線員工進行工作自查的簡便工具,也可以作為管理人員實施質量監控的有效載體。

3.要動態掌握師生的需求變化,能夠根據師生的需求持續改進服務規范,取得優質的服務、良好的信譽和規范的行為。要主動接受學校相關部門和全校師生監督,以確保管理和服務質量。服務問卷調查和服務對象回訪是動態掌握師生需求的良好方式,這兩項工作需定期開展,這樣持續改進服務規范才會有據可依,改進工作才會做到實處。

4.強化監督和考核。在做到標準先行的情況下,監督和考核是貫徹實施標準的必要環節,企業只有通過全面質量管理,嚴格貫徹實施標準,才能保證標準不是空談,標準也只有在質量監督中才能得到提高。企業可以成立服務質量監控部,在組織機構設置上體現對服務質量的重視;在管理職能上,通過對服務質量的監督、考核和信息反饋,構筑服務質量的閉環管理體系。

(四)建設有競爭力的員工隊伍

1.企業領導要轉變用人觀念,采取多種靈活的用人機制,為員工發展提供職位平臺。可以設置一級、二級、三級經理管理梯隊,通過內部選拔(不論事業編職工和非事業編職工都有機會)方式培養各級管理人員,制定相應政策,并給予相應待遇,通過這種途徑可在一定程度上解決人才梯隊斷層問題。

2.管理權下放,充分調動各管理層的工作積極性。可以在企業內部實施分塊管理,每個部門涵蓋企業的一種或幾種服務職能。設立主持日常工作的經理,全面負責本部門的日常管理,這樣在企業內部,又能形成幾個小的管理核心;下放給部門經理更多的權力,同時讓其承擔更多的責任與風險,以鍛煉部門經理的能力,激發其進取精神,通過這種途徑可以充分挖掘企業中層管理隊伍的創造潛力。

3.把管理重心下移,實行以樓宇為單位的樓長負責制。樓長可以采取從一線員工中選撥的方式,以調動員工的積極性和創造性;設置樓長管理和服務目標,強化樓長在本樓范圍內的工作分配權和服務質量考核權,以充分發揮樓長在企業管理中的參與性和互動性;針對樓長普遍存在的技術熟練而管理經驗和領導能力不足等問題,經理要充分發揮自身的幫帶作用。我校物業管理中心針對樓長采取的“多角度考評法”,在幫助樓長提高管理能力方面效果顯著:即以員工對樓長的期望作為考評依據,以樓長根據管理和服務目標進行的自我評價作為考評依據,以經理對樓長全面的工作分析作為考評依據,三方角度結合,幫助樓長分析管理環境、分析自身不足,以帶動樓長個人能力的提升。

(五)創新工作思路,謀求企業長遠發展

1.創新經營理念。一個優秀的物業管理者,要始終把自己的追求置于創新之中,不斷發現新的市場需求、開發新的消費者、創造新的服務項目。高校物業企業管理者要把物業管理視作一個企業的經營行為,在經營校園市場的同時,要積極發展校外市場,沒有社會市場,企業就沒有發展潛力。要開發校外市場,企業必須在人力、財力和物力上有所準備,在人力上,要有健全的組織結構和成熟的人才梯隊;在財力上,要有專項的經費開支與投入;在物力上要有一定的設備和工具等。

2.創新品牌理念。要充分認識到品牌效應所給企業帶來的超額利潤,高校物業管理企業應結合實際需要,大膽實踐、積極探索。通過科學嚴謹地管理,創造文明、整潔、安全、舒適的校園環境,逐步塑造高校物業管理品牌。品牌塑造成功后,企業要學會經營品牌,利用品牌去擴展校外物業服務市場,提高業務市場份額。

3.創新用人和激勵機制。利用高校的優勢向社會上招聘高素質的管理人才,引進現代企業用人機制,在企業內部實施“按需設崗、競爭上崗”的用人制度,實施“以勞定薪、以貢獻定獎”的分配制度;針對企業內部人員構成比較復雜情況(從用工性質上看有事業編制工、招聘大學生、外聘骨干、臨時工等各類人員;從人員級別上又可以劃分為:中層管理人員、基層管理人員和普通員工),必須制定多種多樣的激勵機制,保證員工的積極性和創造性經久不衰,這也是高校物業管理企業未來生存和發展的關鍵。

參考文獻

[1]陳吉明.高校物業管理企業規范化問題思考[J].浙江樹人大學學報,2007,(3).

[2]杜偉.物業管理需進行經營理念創新[J].改革探索,2001,(4).

篇2

【關鍵詞】 財務管理 經濟效益 資產管理

全球經濟危機給中國經濟發展帶來了不同程度的影響，中國企業面對外貿市場的嚴重萎縮和國內市場的慘烈競爭，給很多企業造成一定程度上經濟危機。各國經濟界大多把問題歸結到經濟泡沫、過度消費、監管不嚴以及金融衍生產品泛濫等外部因素，但從企業內部的角度來看，完善經營管理機制、提高自身防范風險的能力才是應對外部危機的根本保證。大的經濟環境是很多企業賴以生存和發展的必要條件。很多企業只追求銷量和市場份額，而忽視企業財務管理風險，缺乏完善的財務管理機制，企業的管理方式和組織結構不能適應市場經濟形勢的變化，加上財務管理人員技術水平有限，使企業財務監管職能未能充分發揮，相應的財務管理效益未能顯現，從而使企業資金周轉困難，未能和企業快速發展相匹配，因此健全和完善財務管理，實現資金靈活應用，提高資金利用率，實現企業效益最大化，是企業可持續發展的保障。

1. 加強企業財務管理的重要性

隨著現代企業經濟體制的快速發展，財務管理功能日益顯得重要，財務管理掌握著企業經營資金的運作，對企業未來決策起著重要的作用，隨著市場資源的流動性進一步加強，對企業資金有效利用要求越來越高，財務管理在企業經營過程中顯得極為重要，主要存在以下幾個方面深遠意義：

1.1加強企業財務管理，有利于企業資產管理

企業的生產、經營、進、銷、調、存每一環節都離不開財務的反映和調控，企業的經濟核算、財務監督，更是企業經濟活動的有效制約和檢查。、財務管理是一切管理活動的共同基礎，它在企業管理中的中心地位是一種客觀要求。企業的正常運作必須有一定的資產做基礎，對外推銷產品或提供服務時，必須有相應的資金流動，一定程度上還需要增加其固定資產，企業往往為了資產流動性順暢，往往需要籌措大量的資金，其中一部分資金來自企業自身經營財務支出，令一部分需要外部融資，融資渠道一般通過銀行貸款，需要企業根據企業未來規劃發展做出正確的籌資方案，主要是解決企業所需資金，并掌握資金來源在總資金所占的比例，確定企業資本結構，做好籌資風險分析，加強企業資金管理，完善防范措施，確保企業資金利用，防止企業資產流失。

1.2加強財務管理，有利于企業規避投資風險

財務管理是組織資金運作，企業投資等有關方面財務關系的一項經濟管理工作。它是一種價值管理，滲透和貫穿于企業一切經濟活動之中。企業的資金籌集、投資和分配，一切涉及資金的業務活動都屬于財務管理的范圍。對于創造價值而言，投資決策是最重要的決策。籌資的目的是投資，投資決定了籌資的規模和時間。投資決定了購置的資產類別，不同的生產經營活動需要不同的資產，因此投資決定了日常經營活動的特點和方式。投資決策決定著企業的前景，因此，只有加強財務管理制定出科學合理的投資方案和評價方案并使之具有可行性才能夠很好地規避投資風險，使企業免遭不必要的損失。

1.3加強財務管理，有利于企業提高企業資金利用率

隨著社會主義市場經濟體制的逐步完善，財會工作在企業管理中越來越占有重要的地位。現代企業要想可持續發展，生產發展和財務管理兩手都要抓，既要向生產要效益，又要向管理要效益，管理也是生產力。財務管理與經濟效益密切相關，企業的最終目的以最小的消耗取得最大的經濟和社會效益，加強企業財務管理能夠促進企業節約挖潛、控制費用、降低消耗；通過對企業資金合理利用，提高資金的使用效果，防止資金的浪費；通過企業優化庫存結構，減少存貨積壓，做到經濟庫存；通過價格的拉動，可以增加企業的收入；通過對國有資產的管理可以促使企業合理有效地使用國有資產，并且做到國有資產的保值、增值。因此充分發揮財務管理的龍頭作用，就能更加有效地提高經濟效益。

2. 加強企業財務管理提高企業效益的措施

2.1 加強資產管理，提高企業資產利用率

隨著市場經濟多元化發展，受諸多因素的影響，加上企業監管制度和管理機制不健全，資產管理存在很大程度上的缺陷，主要表現在企業資產管理不夠規范，帳外資產數量很大，帳帳不符，帳實不符的問題普遍存在；另外企業存在嚴重的資產閑置，造成大量的資產浪費，并且還要求財政撥款，構建資產，給財政資金帶來一定的壓力，同時造成國有資產利用率低。許多企業在對外投資過程中，沒有嚴格的執行方案，產權不清，責任不明，造成大量的資產損失，國有財產長期無償使用，資產流失嚴重，國家權益受到侵害。因此加強資產管理，維護資產管理的安全，合理有效配置資產，有利于促進企業經濟效益，因此必須嚴格遵守企業現金管理制度，做到大錢小錢都要有計劃地使用，收支基本平衡。加強應收賬款的周轉，合理控制好存貨，提高企業資產利用率，避免資產積壓，造成大量資金浪費，加強資產管理，很大程度上能提高企業現金流控制，實現企業財富最大化。

2.2以資金管理為中心，提高資金使用率

企業生產經營過程離不開資金做后盾，如若資金管理分散，將難以協調，造成財務風險系數加大，因此應將資金集中進行管理，有利于企業降低財務風險發生的可能。資金管理的特點是，融資成本低，現金存量少，資源配置合理，負債適度，應高度重視資金的時間價值，加快資金的周轉，向資金管理要效益。方式可以以資金結算中心進行集中管理，有效控制企業多頭賬戶，統一調度企業的資金，當企業資金充足時，結算中心可以存儲部分資金以作他用，當企業資金周轉困難時，結算中心可支出部分資金緩解企業危機。資金集中管理凸顯企業資金利用效率，有效降低資金占用，減少貸款利息支出，加快資金周轉速度，大大提高了資金利用率，同時在滿足企業正常生產的情況下，繼續開拓融資渠道，實現籌融資多品種化，合理調整公司的貸款規模和貸款機構，在減少公司資金成本的同時，積極開展金融衍生業務，為企業尋求新的利潤增長點。實施資金集中管理，可發揮企業資金最大價值，有利于提示企業經濟效益。

2.3進行企業全面預算，確保企業利潤

為了發揮企業財務管理中資金管理核心功能，企業應進行全面預算，實施全面預算管理是提高企業整體管理水平的重要手段，預算管理的核心對企業未來的規劃發展合理安排，對企業內部各部門的各種資源進行分配、考核、控制。嚴格控制企業產品生產之前以及生產過程之中的資金流動，嚴格執行預算的要求，以使企業按照既定目標行事，保證資金有序的流動，使企業有限的資金發揮最大的價值，從而有效實現企業發展戰略。根據全員預算的利潤指標，編制全面預算。成本預算、采購預算、期間費用預算等，反復策劃、調整、組合， 尋求實現目標利潤的最佳預算方案。年度預算編制后，根據企業生產實際狀況，對存在問題及經濟活動進行分析，對于薄弱環節可分解為月度預算，有利于采取對策，把握企業利潤，及時改進企業資金使用存在的問題，避免負面連鎖反應，消除對企業經濟效益產生的負面影響。全面的預算管理有利于提高企業的經濟效益。

結束語：

企業經濟效益離不開的財務管理，財務管理貫穿于企業經營的整個環節，因此加強企業資產管理，提高資金利用率，并進行全面預算，充分發揮財務管理作用，可有效提高企業經濟效益。

參考文獻：

[1] 史玉梅；加強財務管理，提高經濟效益[J]；商業經濟；2008年08期.

[2] 鄒云珍；加強企業財務管理 提高經濟效益[J]；現代經濟信息；2009年12期.

篇3

高校物業管理工作包含校園綠化、水電設施、后勤維修等方面，這些工作的實施要求物業管理工作者需有較強的技術性，并具備一定的專業技術知識，目前絕大多數高校都設有物業管理專業部門，都建立了相應的專業隊伍，如保潔、綠化、綜合服務、維修和保安等，初步形成了專業化的隊伍，但高校物業管理在管理隊伍專業化方面依然存在著一些問題，其體現在技術人員較少，且缺乏一定的專業技能和專業知識，同時也缺乏專業知識和系統的培訓，這都突顯出高校物業管理隊伍專業化水平較低，專業技術水平亟待提高。

一方面由于高校是實施教育的主要場所，聚集著眾多的學生和教職工，占地面積大，活動場所多，這就在一定程度上增加了高校的物業使用率和物業管理的工作量，并對各種設施的維護難度有所加大，因而需要投入的人力、物力也隨之增加；另一方面由于高校自身的特點，對校園的環境、物業管理的服務要求較高，高校不僅是思想文化交流的場所，也是休閑娛樂、開展各種文體活動的重要場所，這就要求物業管理部門必須創建高品質的校園環境，為高校全體人員提供全方位、高質量、綜合性的優質服務。然而高校物業管理資金一般來源于學校行政撥款，導致經費短缺的現象時常發生，影響了高校物業管理的發展。

與社會化物業管理相比，高校物業管理因高校的性質不同而具有其特殊性。高校作為教育教學的主要場所，是培養人、教育人的事業單位，其管理對象是整個校園的事務，而社會化物業管理的主要對象是居民的居住場所。針對高校物業管理存在的特殊性，結合高校物業管理的改革實際，對高校物業管理的發展提出了以下改進策略。

隨著高校物業管理改革及社會化物業管理改革的不斷深入，舊的管理觀念已滿足不了現代物業管理發展的需求。在高校物業管理中，其工作涉及到高校和廣大師生的切身利益，由于其物業管理思想觀念的陳舊，直接影響到高校物業管理的發展和高校全體人員的利益。這就要求其思想觀念亟需得到轉變，首先是物業管理人員觀念要轉變，注重維護高校全體人員的切身利益，堅持“服務第一、用戶至上”的管理觀念；其次是高校職工觀念要轉變，對高校物業管理需有新的認識，不能用以往無償得到學校后勤保障的舊觀念來對待現代物業管理。

在高校物業管理中，應注重對高學歷、有經驗人才的引進，在對管理人員的招聘中需經嚴格審核，選拔綜合素質較高的人才，用以充實其物業管理隊伍，對于現有的物業管理人員需加強培養，經常開展文化、技能等方面培訓課程，用以進一步增強管理人員的文化知識、技能水平等方面的綜合素質，在提高管理人員素質過程中，需注重良好工作、培訓氛圍的營造，正確引導管理人員主動學習、主動提高服務質量，實現管理隊伍整體水平的提高。

篇4

關鍵詞 高校；住宅；物業管理

目前，高校為了營造文化氛圍，建設高校教師集中居住區。為此，就要建立物業管理公司，但常常出現這樣或那樣的問題，比如說，業主埋怨收費貴但物業服務又不到位；而物業則埋怨物業收費難。實際上，業主反映的問題并不歸物業管理等等，這些問題表面上看是業主與物業管理公司之間的矛盾，但深層次研究就會發現，這些問題其實涉及到各個環節。所以，應該不斷更新觀念，提高對現代化物業管理的認識，建設適應高校自身特點的物業管理公司。

一、物業管理與傳統的房產管理相比所具有的優點

物業管理是指物業管理企業受物業所有人的委托，依據物業管理委托合同向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。它與傳統的房產管理模式有本質不同，主要體現在三個方面：一是傳統的房產管理是政府行為、行政行為，而物業管理則是企業行為、經營行為。二是傳統的房產管理是集產權管理與服務管理于一身的產權自我管理，物業管理是產權管理與行政管理分開，為產權提供有償服務的專業化管理。三是傳統的房產管理對其房屋建筑及其配套設施，只是進行單一的修繕服務，物業管理則是針對建筑物及配套設備的修繕和相鄰場地、庭院的保潔、治安、綠化，以及為住戶工作、生活多方面的便利需要等，提供一體化的綜合服務。物業管理作為城市管理的一個不可缺少的組成部份，對于塑造城市形象、美化凈化人居環境等，都有著極為重要的意義。

（1）物業管理是城市居民安居樂業的保障體系。中國物業管理的發展已有近20年的歷史，為城市居民提供日常工作、生活、娛樂、休閑等生活保障服務，為人們安居樂業做出了重大貢獻。物業管理“把一個個實實在在的優美、和諧、安全、文明的小區放在了廣大老百姓面前，讓老百姓感受到自己是實施物業管理的最大受益者，也使得物業管理的新體制逐步為社會所接受，為群眾所擁護。

（2）物業管理是實現社會主義精神文明的重要載體。良好的物業管理不但能提高城市的形象和居民的生活質量，同時，還能帶動社區的綜合管理和文明建設，達到創建人文社區的目的。

（3）物業管理是倡導環保觀念、落實環境管理，創建社區環境文化的落腳點。由于物業公司的運作，使得住宅區文明潔凈，生活舒適便捷。城市居民環保意識也會進一步增強，形成自覺保護環境的行為習慣，關心社區和社會環境。

二、選擇適合我國高校特點的物業管理模式的基本思路

就我國當前的物業管理模式看，主要存在以下幾種形式：一是由房地產開發商直接建立企業化物業管理的模式；二是由房產管理部門轉軌變制形成的物業公司專業化管理模式，即由原房產行政部門的行政職能變為服務職能。三是由房產管理部門組建物業公司的管理模式；四是由企業、事業等部門組成的股份制物業公司；五是由完全獨立的個體組建的物業公司。

在現有條件下，由開發公司建立的物業公司，代表了物業管理的發展方向，具有重要的先進性；而由房產管理部門轉軌而來的物業公司，則是新舊體制轉換的必然產物，具有不可或缺的繼承性。所以，根據高校住宅小區是房改后房還是新建小區等不同特點，選擇適合自己特點的物業管理模式，具有重要的現實意義。由于高校后勤社會化正在進行中，學校負擔依然沉重，所以在建立物業管理制度時要考慮以下幾個方面：

（1）考慮到高校住宅實行物業管理，要按照市場經濟規律和現代企業制度進行規范和運作。高校可以自建物業集團，實行規模經營。它在承擔房屋經營管理為主業的同時，還可以下設一些專業服務公司。如：保安、清潔、維修、綠化等工作可以成立專業的子公司。這樣物業管理人員的工作主要就是進行管理協調。這樣不僅提高了經濟效益，最重要的還是為這些管理部門的發展找到了出路。

（2）考慮到由于房產管理部門對高校住宅區比較熟悉，并且管理經驗豐富，有自己的管理隊伍，管理技術也比較過硬，可以由原行政部門的行政職能變為服務職能。在物業管理方式上，以有償為主。物業公司作為經濟實體，獨立核算，自負盈虧，如果不能合理解決物業管理收費問題，不能彌補管理服務經費的不足，物業管理公司就不能生存，也將影響高校住宅的物業管理行業的健康發展。

（3）考慮到高校住宅物業管理機制的轉化。房改后，由于住宅產權的轉化，勢必導致物業管理機制的轉化。對這種機制的轉變，就要求職工要樹立“花錢買服務，花錢買環境”的意識。物業管理公司只要本著取之于民，用之于民的原則，合理收費就可以很好的解決這個問題，物業管理行業也就可以健康的發展。

（4）考慮到物業管理公司作為經營者，要本著“誰受益誰出錢”的原則來管理高校住宅，為業主和使用者提供有償的管理和服務。凡是享受物業管理公司服務的受益人，就應交納相應的服務費。

三、建立適合高校的高質量物業管理的具體措施

（1）建議物業管理公司早期介入。

（2）要理順行政管理與物業管理公司，物業管理公司與住宅區業主之間的關系。

（3）物業管理公司要建設良好的運營機制。

（4）政府應出臺科學合理的收費機制。

筆者認為要解決物業服務收費難問題，首先一些基礎性問題要得以解決，如開發商的建筑質量和物業管理公司的服務質量，以及管理機制等問題。其次，按國家發改委、住房和城鄉建設部關于印發《物業服務收費辦法》的通知規定，區分不同的物業性質和特點，實行政府指導價和市場調節價相結合。針對舊城改造小區，政府應實行等級服務的住宅小區的收費標準，并注重制定物業服務收費價格的科學性，即合法、合理、對應性原則。物業管理企業的準人、退出機制，前期物業管理的招投標，物業管理服務質量，物業管理糾紛的處理，物業管理活動的規范，均應以政府制定科學的物業服務收費標準為基礎。再次，物業管理企業必須取得和其他行業在市場活動中的同等權利，建立業主接受物業服務，必須首先繳納物業費的法律保障。從法律上確定業主繳費從而取得物業管理權利的原則。最后，從繳費模式上，可由物業管理企業向業主收取轉為業主委員會向業主收取，然后向物業管理企業繳納的模式，如此既符合合同對等原則，又可提高繳費率。

（5）優質服務是搞好物業管理成敗的關鍵。

第一，積極調動業主參與，狠抓物業管理質量。當前有不少的居住小區，因業主來自不同的地方，入住的時間又有先有后，沒有成立業主大會，業主們只接受物業公司的單一管理。入住后一旦發生水電費分攤、衛生、安全等問題糾紛，業主往往不會正確地維護自己的合法權益，只知道以個人的名義找物業管理公司，問題如果得不到解決，業主與物業公司的矛盾就會激化，出現不和諧的事件，影響和諧社會建設。事實上，創建和諧的居住小區需要業主大會和物業管理公司的共同努力。

住宅小區管理單位應遵照有關法規，結合實際需要制定管理規章，將房屋修繕、衛生、環保、綠化、治安、交通、容貌、市政公用設施及管理經費等具體管理規定與實施細則，作為實施管理的依據，編制《住戶手冊》，并與業主簽訂《住宅小區管理公約》。管理內容包括：依照合同及相關規定收取管理費用；制止違反規章制度的行為：要求業主委員會協助管理等；反過來，物業公司應履行物業管理合同，依法經營，接受業主和使用人的監督；重大的管理措施應當提交業主委員會同意并認接受當地政府有關部門的管理監督等。

第二，物業轉變經營觀念，突出服務二字。物業公司除了要搞好日常管理，還要為業主提供服務。提供的服務以常規性的公共服務居多，這類服務是物業管理公司有義務按時按質提供的，住戶享受這些服務事先不需要提出或做出某種約定。如保持房屋主體完好；負責各類設施、設備的日常運營、保養、維修與更新：樓宇內外物業環境的日常清掃保潔，垃圾清除外運；小區綠化的保養；治安管理；車輛道路管理；火災的預防及發生火災時的救護與處理等。除了公共服務，還有其他專項服務、委托、逐戶可根據需要自行選擇的收費服務等。

總之，只要物業管理公司與業主明確各自的權利和義務，最大限度地搞好服務，小區物業管理水平就會提高，這對物業公司信譽的提高，小區居民的生活幸福，城市形象的改善以及整個社會的和諧發展都具有重要的意義。

參考文獻：

[1]姚紅.中華人民共和國物權法精解[M].北京人民出版社，2007.

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關鍵詞：高校保衛工作；物業管理機制；完善

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A文章編號：1006-8937（2012）08-0051-01

廣西壯府建工物業服務有限公司高校的后勤工作大概經歷了五六年的社會化改革，在高校的各項管理工作中高校的保衛工作是相當的重要的，這可進一步的抑制一些不良現象的發生。像蘇州的某所大學在寒假期間發生了特大的盜竊案，然而方案后的第九天保衛人員才發現，這也充分的說明很多的高校保衛工作的管理機制不完善，管理體制健全。這也極大的引起社會的關注，要求高校的保衛工作要進一步加強與改善管理。因此各大高校就目前的保衛管理工作進行研討，摸索出在高校保衛工作中可融入物業管理新機制這一出路。

1高校保衛管理工作完全融入校園物業管理的重

要性及原因

第一，就學校的物業管理內容而言，其中最主要的職能也就是安全保衛工作，而這項工作的業主也主要是師生群體，高校的物業環境與所服務的對象和一些普通的物業小區上是不一樣的，并且針對學生群體來說對于學校中的保衛工作有著不一般的要求。第二，從各高校的后勤保衛工作的專業化方面來說，物業管理公司的單一性就顯得力量比較單薄，而且物業公司的人力成本不能夠滿足于高校保衛工作的專業化需求，因此要進行兩者融合，融入高校物業管理。最后從學校的保衛處與物業公司管理上出現的一些不平衡來看，在高校的保衛工作中一定會帶來不協調的管理，就會在校園管理當中存在一些不安全的管理漏洞。

要從管理學角度來說，其中直線職能制的缺點就是橫向的協調配合上出現的困難，這樣不利于信息的傳達與溝通。而事業部制的重大缺陷就是機構的重疊，造成管理人員的浪費，這樣就極容易使得各個事業部之間出現本位主義。若管理上不采取措施的話就會造成更大的損失。像2008年的寒假里，江蘇省一所高校發生了財務盜竊案，大概共損失了25萬元，其中盜竊物當中最多的也就是電腦主板、硬盤以及CPU內存條和筆記本電腦等貴重的物件，犯案盜竊的手段很多，像卸窗玻璃、卸鎖、鋸窗戶鋼筋以及撬防盜門等。而最該警惕的就是該犯案共連續進行了7 d，都沒有被學校的后勤宿管部門以及保衛處發現。針對這種作案情況，學校以及公安部門仔細調查得出該情況發生的最主要原因就是學校的安全保衛工作體制的不完善，這所學校的師生宿舍以及教學樓內部的保衛安全工作主要由學校后勤的宿管部來負責，而學校的保衛處的工作只是負責學校大樓周邊的巡邏工作，這也就造成內部安全上防范工作的難以真正落實。并且從該學校寒假后勤保衛工作的主要值班情況調查上看，失竊樓僅僅只有兩名勤雜工人員來守衛值班，而且學校的保衛處又不能夠對值班人員的管理情況進行管理與考核。因此針對保衛人員也存在很大的管理漏洞，犯案也正是利用學校管理上的薄弱環節來進行盜竊的。很多的高校當中都存在這種情況，導致寒暑假的重大案件的發生。

雖然目前各大高校的保衛處與物業管理公司簽訂了消防安全以及治安責任書，而實際的管理過程中學校的保衛處只是直接負責學校里的公共安全，而物業管理公司只是負責其物業區域內的安全工作，這主就是上面所說的保衛處的直線職能以及物業公司的事務部機制的兩種組織形式，這種體制雖然能夠提高學校的后勤社會化管理，但是也存在著很大的缺陷，也就是說物業公司事業部體制和保衛處直線職能體制不能夠在高校的保衛管理工作里達到最佳的運行狀態，使得高校的安全管理網存在很大的漏洞，高校安全存在不穩定性。因此，很多高校就針對這種情況對保衛處以及學校后勤事務部進行了研討，提出將高校的保衛工作里完全引進學校物業管理新機制的想法。

2高校保衛工作引進校園物業管理新機制的措施

分析

對于高校的保衛工作融入進物業管理新機制的做法，很多學校都采取以下措施：將學校的保衛處的行政職能予以保留，而把保衛處的學生法紀科、消防科以及治安科的工作人員充實到物業管理公司中去，將后勤部的各個小的物業公司整合成一家大物業公司，通過擇優去劣原則，將管理層進行縮小，增加安全值班人員的數量，創建成為物管企業的機制，組建一個具備安全保衛特色的學校矩陣制物業保衛處。

高校的物業保衛部門實行一種公司運作的管理流程，進行全體員工培訓后再上崗工作，并且對于工作崗位進行一個合理的配置，實行定編定崗制度，進行員工的量化考核，這樣做可很大的提高高校保衛工作的效率，可以說不僅沒有增加一名學院的編制人員，還對學院的后勤管理人員進行了精簡，這樣也就把學校的安全保衛職責融入到了物業管理員工作職責的首要環節之中，不但在橫向同時在縱向上也擴展了高校保衛工作的深度，進而使得校園安全信息較為流暢，提高了保衛工作的反應速度，使得學校的保衛力量切實的得到了落實。而且在工作的實際進行當中，在校園物業管理工作里納入了消防報警智能控制系統以及視屏監控報警系統，將學校的全部物業組建成為了一個安全有機的防控系統，進行一整套全天候的設施防、人防、技防等綜合的安全防范運行體系，并且也對學校突發事件制訂了相應的應急處置預案，同時和該區域的公安部門建立起一個警校共同合作的校園“110”治安網絡，這種融入校園的物業管理新機制的做法不但能夠提供綜合服務，而且也適合校園安全保衛的特點。很多學校應用進行這種物業管理新機制的保衛工作以來，收獲到很大的效益，實施的高校沒有重大的刑事以及治安案例發生，同時學校以及師生宿舍樓內的突發性矛盾都得到有效的處理和控制，有些高校還被當地的公安局評定為內保的先進單位，當地政府部門也對其授予了“社會治安先進單位”的稱號。

3結語

目前各大高校后勤的多樣化社會化改革的不斷在推進，以及其實現方式，隨著后勤社會化改革逐漸地向縱深方向發展，對于高校的安全保衛工作來說，也不能削弱，要不斷的加強；也不可只浮現在后勤社會化改革之上，要更加貼近后勤社會化的改革。各大高校的保衛工作融入校園物業管理可依照自身的特點，來進行不同措施的實施，根本的任務也就是將安全措施落實到學校的各項工作中去，提高高校保衛工作的效率。各大高校進行保衛工作引進物業管理新機制的嘗試，為高校的發展以及穩定有著積極的作用。

參考文獻：

[1] 王少剛.課程設計是培養學生創新能力的重要途徑[D].北

京:中國大學教育,2007,(7).

篇6

關鍵詞：高校安全；準公共物品：物業管理

一、高校保衛服務的準公共物品屬性

經濟學家戈爾丁認為，在公共產品的消費上存在著“平等進入”和“選擇性進入”的區別。“平等進入”指公共產品可由任何人來消費，如免費城市道路、公共場所的社會治安等。“選擇性進入”指消費者只有在滿足一定的約束條件例如付費后，才可以進行公共產品消費，如收費公園、小區的治安等。高校公共安全服務的對象限于高校范圍內的師生員工，具有一定的排他性，高校保衛服務屬于準公共物品。

準公共產品的提供具有三種基本方式：政府供給、非政府供給、混合供給。社區公安基層組織是高校保衛服務的政府供給主體。高校保衛服務的非政府供給是高校保衛部門或私營企業提供校園保衛服務，可不依靠政府部門的介入就能自身提供校園安全，此舉旨在引入社會力量參與高校保衛工作，緩解社區警力嚴重匱乏的困境。高校保衛服務的混合供給，即可以采取政府與非政府供給為主、配以私人供給的方式，考慮將較低層次的高校保衛防范事務引進市場化機制，通過市場手段達到生產要素的優化配置，由企業來承擔治安防范工作。在實際運作中，多種服務方式不僅給校園社區師生更多的選擇機會；還可近似地取得市場競爭的收益。

高校保衛服務具有公共性強、私人性弱、排斥性強的特點。其提供方式的選擇應依據于效率原則、公平、成本負擔能力、宏觀調控來決定，即需要考慮資源配置效率、分配機制的公平性、成本負擔能力、受利潤最大化原則的約束等因素。

二、當前高校保衛工作開展的困惑

(一)物業企業承接部分校園安全工作的由來

當前高校保衛組織人員的配備仍然是按照八十年的高校規模制定，在面臨高校急速擴招后，高校保衛力量單薄，面對校園治安案件與突發事件處理能力大不下降，而社區警力不足以為大型高校提供保衛服務，高校安全保障面臨極大的挑戰。

擴招不僅帶來了保衛難題，同時帶來了后勤改革。由于擴招后學校后勤事務大量增多，在過去計劃經濟體制高校后勤包攬一切的做法不適應當前高等教育形式。從2000年起全國各高校積極推行高校后勤社會化改革，使高校工作重心工作轉向教學科研，提高辦學效率。高校后勤服務社會化的其中一項主要內容就是實行校內物業委托給企業管理。主要包含房屋及公用設施管理，綠化和環境衛生管理，車輛交通及治安消防管理等業務。為了解決高校保衛力量單薄的困難，高校在引入物業管理后，將原本由保衛部門全面承擔的樓宇安全保衛工作外包給校內物業管理公司。保衛部門仍然負責路面、公共場所與校內重點要害部位安全保衛工作。高校保衛模式形成由校內保衛部門主要負責，校內物業管理公司與社區派出所為輔的保衛模式。但相當部分校內物業公司為了追求最大利益，不履行安保工作合同，措施不落實，經費不投入，監管不到位。導致許多問題的產生，影響了學校安全保衛工作的發展和學校的穩定與和諧。物業公司的經營模式給高校公共安全帶來了風險。

(二)高校物業公司經營的負外部效應風險

高校公共安全是具有顯著正外部性的準公共物品。由于正外部性的存在，使得要素投入與要素回報不匹配，由于邊際成本遞減的物業企業在供給校園公共安全時往往動力不足。物業企業普遍存有免費搭車的機會主義心理，只要不出事，物業企業或保安公司就情愿冒不履行安保工作合同的風險，在最少的投入下獲得最大的利潤。“利益至上、成本至低”的企業經營理念使外部經濟、公共性較強的高校公共安全得不到供應保障，資源配置效率的低下，引起的師生福利損失。其體現為：物業公司不舍得購買必要的保安器材、交通車輛、通訊設備，保衛設施供應得不到保障；物業公司為了控制成本，采取延長工作時間或降低人員待遇等損害員工利益的行為，最終導致物業工作人員流動過快、而大量離職的人員亦對高校形成潛在的安全隱患：物業公司為了節省開支，采取隨意減員，關閉消防通道減少崗位編制，甚至隱瞞校方設置虛崗，導致校園治安發案率升高等情況。

(三)物業公司與高校之間的信息不對稱風險

根據信息經濟學理論，一般認為道德風險是指由于經營者或參與市場交易的人士，在得到來自第三方面的保障條件下，其所作出的決策及行為即使引起損失，也不必完全承擔責任，或可能得到某種補償，這將“激勵”經營者傾向作出風險較大的決策，以博取更大的收益。

高校安全服務具有私人產品的部分特征，通過激烈的市場競爭機制引進優秀的物業公司或保安公司，在管理中實行優勝劣汰，這在一定程度上能改進效率，促進資源的有效配置。但目前許多高校物業企業的社會責任觀不強，其追逐利益最大化的自私自利性，極易產生違約行為，置校園諸多安全問題于不顧，犧牲師生利益，把應由企業承擔的經濟成本轉嫁師生員工，物業企業與高校之間的信息不對稱，容易引發企業行為的道德風險，造成企業對高校的承諾與企業實際行為上的差別。其體現為：有的高校物業公司虛報管理經費數據，欺騙學校，迫使校方追加安全保衛經費；對安全設備保養檢查不力，維修拖沓，例如過期的消防器材、失靈監控探頭等沒有及時上報相關部門；其管理的范圍內發生師生隨身攜帶財物被盜后，報案不及時或者隱瞞不報保衛部門，延誤破案時機，竊賊屢屢得手，作案越來越猖狂。

三、消除高校物業企業經營風險的對策

(一)高校在招標時要嚴格檢查物業企業的運營背景，挑選信譽好的物業公司進駐。

(二)與物業公司簽訂詳細安保合同，完善對物業企業治安防范工作的考核標準，要求物業公司嚴格履行合同條款，保衛部門嚴格監督，對其全面履行合同約定的，兌現合同報酬并給予續簽：合同條款實施不到位或嚴重違約的，要扣除其質量保證金，罰金等同于造成師生的損失，并追究其違約責任，甚至更換物業公司。

(三)會同企業的相關行業主管部門，開展將安全管理囊括其中的行業等級評定，擴大行業管理的約束力，對于評定不過關的企業給予降級。通過公示評定結果、強化導向措施，強化企業規范自身安全管理的自覺性和主動性。

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關鍵詞：高校 后勤管理 物業管理 人文關懷 創新

中圖分類號：G647 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2013）04（b）-0186-01

隨著我國高校加大后勤社會化改革的力度，高校的物業管理工作的改革也迫在眉睫。國內外高校的實踐經驗均證明：有效開展高校物業管理工作，意義十分重大，只有把物業管理工作做好，才能為高校營造優美的環境和為師生創造舒適的生活，為此，可借鑒國外高校的先進管理模式和理念，借由后勤社會化改革的過程，實現物業管理工作的外包及專業化管理。

1 我國高校物業管理服務工作現狀

作為高校后勤社會化改革的產物，高校的物業管理服務工作主要有學生公寓管理、綠化、保潔、維修、教學樓管理、保安工作等等，起著保障校園正常教學、科研和生活秩序的重要作用，但由于發展歷程較短，總體服務水平仍有待提高，以下為我國高校物業管理工作的現狀及存在的問題。

（1）物業管理服務公司規模發展較快，管理模式有待優化。

由于后勤社會化改革的進度不斷加快，許多高校的后勤管理部門為精簡人員、提高管理效率、改善服務效果，紛紛把物業管理工作外包給專業的物業管理公司，而很多物管公司是從原先的商業住宅小區管理起步經營，高校物業管理經驗不足，面對服務對象的差異，需要進行多方面的改革，尤其是管理模式的優化。

（2）物業管理人員的專業素質有待提高。

由于服務對象是師生，非社會大眾，部分高校的物業管理人員的理念尚未更新，服務意識被動，師生更需要的是服務，有別于中學統一生硬的管理模式，大學生更需要自由而有序及有活力的環境。

（3）人文關懷、服務育人意識有待加強。

目前已有部分高校的物業管理人員開始重視把人文關懷精神引入日常管理工作中，但普及程度仍需加強。不少高校的物業管理存在管理觀念落后、服務模式老化的跡象，從工作人員的精神面貌即可判斷，很多物業管理人員非專業培訓出身，內部管理不夠嚴格，導致服務人員形成生硬、缺乏熱情的服務意識。

2 高校物業管理服務工作的重要性

作為高校后勤服務工作的重要組成部分，在正常運作過程中，除相關管理、監督人員外，師生很少刻意留意物業管理的成果，然而，一旦服務出現問題，投訴便隨之而來。事實上，物業管理工作體現在校園生活的每一個細節中，從腳下的一花一草，到高大的校內建筑，從室外的清潔環境，到課室、公寓的教學、生活環境，校園中的每一個角落，都遍布了物業管理的成果，物業管理的重要性，是不言而喻的。

（1）從硬件維護的角度上說，高校物業管理工作能確保建筑物及水電實施的正常使用，確保教學、生活正常有序地進行。

隨著使用時間的推移，建筑的結構部位、圍護部分、裝修、上下水及其設備管道等，都將發生不同程度的損壞，需要時進行檢修，大及電梯運行、墻體維護，小至水龍頭更換的工作，都是確保師生正常生活的必要條件，良好的不間斷的專業管理服務，還可以使建筑的壽命延長，提高師生生活的檔次。

（2）從環境建設的角度上說，物業公司對校內園林綠化的規劃設計、對室內外環境衛生的維護工作均是創造綠色校園、營造優美校園環境的基礎條件。作為高等學府，一個優美、舒適的環境是必不可少的，綠色校園、整潔大方的環境能使師生賞心悅目，提高求學興致。

良好的環境，同時也可以促進身心健康。

（3）營造良好的人文氛圍。若物業管理人員帶著人文關懷的理念進行服務，有助于形成良好的人文氛圍，逐步感染學生之間形成互助互愛、律己守則的精神，是塑造大學生健康人格的重要推動力。堅持以人為本的思想融入日常管理之中，讓遠離父母照顧的大學生感受到家庭溫暖和人文關懷。加強與學生的溝通，廣泛聽取大學生的意見，開展各種文化活動，特別是學生公寓管理工作，通過開展各種文化活動，加強互動與溝通，形成健康的生活習慣，創造舒適、愉悅的生活環境。

（4）推動高校后勤社會化改革，提升后勤管理服務的層次。

提高高校后勤管理的社會化和專業化程度，是高校管理體制改革的重點。由于物業管理采取企業化管理模式，在競爭機制下，可以激發了員工的積極性和創造性，實現多勞多得。統一化的管理可以提高高校后勤管理的社會化、專業化程度，從而改變外界對高校后勤管理人員思想僵化、服務意識落后、辦事效率低下等的印象，提升后勤服務的層次。

由于目前許多高校的物業管理工作較為落后，師生意見較大，在高校后勤社會化的改革過程中，應通過以下措施來實現真正意義上的物業管理目標。

（1）創新管理模式，向國外先進的高校學習、取經。通過高校后勤，把物業管理工作推向市場，要真正轉換機制，建立與市場經濟相適應的市場化、企業化的物業管理體制。

（2）提高物業管理人員的整體質素。通過素質教育、崗位培訓、技術考核等形式提高管理人員的專業水平和服務意識，并通過優勝劣汰，形成優秀物業管理隊伍，增加企業的競爭力。

（3）各級部門給予支持配合，營造物業管理公司良好的內部氛圍。物業管理需要政府在政策上給予支持，支持高校物業管理健康發展，同時高校管理部門也要重視物業管理工作，在資金方面給予適當的支持，目前物業管理成本增加，人員流失嚴重，若無法解決根本問題，將難以確保物業管理工作的順利開展。

總之，優秀的物業管理服務，能在各方面為高校增值，無論校園環境、師生表現，都是高校的名片，能否為名片加分，物業管理工作起到不可替代的作用。高校的物業管理的服務對象是高層次學歷、以教師和大學生為主的群體，因此，高校物業管理工作在常規運作之余，還要根據教育行業的特征調整工作法則，注重工作的同時也要承擔管理育人和服務育人的責任和義務。實現良好的物業管理目標不僅使高校的軟硬件得到加強，也能為高校的可持續發展創造有利的條件。

參考文獻

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關鍵詞：物業管理　高等教育　人才培養

物業管理在我國是一個新興的行業，是伴隨著市場經濟以及房地產綜合開發、土地有償使用、房屋商品化的推進而產生和發展起來的。盡管物業管理在我國興起頗晚，但發展很快，并且經過20多年的探索和實踐，我國物業管理取得長足發展。迄今為止，我國物業管理企業已超過2萬多家，物業管理人員達250萬人，至2010年將增至400萬人。然而，物業管理人員多半為半路轉行，未受過正規的專業教育和培訓，整體素質偏低，人才匱乏導致服務水平低是當前我國物業管理市場存在的主要問題，嚴重制約了行業的發展。人才成為瓶頸，是物業管理這一朝陽產業所面臨的尷尬和困境，因此，我國高校開設物業管理專業培育物業管理專門人才，是新時期我國物業管理行業對高等教育發展的迫切要求。

1 物業管理人才的需求特點

1.1 人才需求的層次性

物業管理工作紛繁復雜，從房屋設備維修養護到物業管理企業經營管理，及物業管理的理論研究都在其范圍之內，這就是物業管理對人才有不同層次的要求。從物業管理公司的構架上來看，物業管理公司的用人需求包括二個層次:管理層和操作層。管理層包括管理人才、策劃人才和首腦人才；操作層包括技術人才和營銷人才。同時，從專業教師培育和學科發展研究角度上看，物業管理人才還需要有學術人才，即理論研究人才和教育人才，這就形成了物業管理的學術層。

1.2 實用型技術人才和復合型通用人才并重

現代物業管理涉及物業的種類繁多，有居住物業、商業物業、工業物業和其他用途的物業。物業管理和服務對象有顯著的差異，需要一批熟悉各物業特點，掌握常規管理和實際操作能力的實用型技術人才；另一方面，由于每種物業的管理服務工作都會涉及到房屋設備、公共設施的維修養護，公共區域的治安、環衛、交通等綜合管理與經營，需要有一批懂得企業管理與經營、經濟分析、公共關系學等復合型通用人才。

1.3 物業管理人才的理論知識與實際能力兼備

物業管理是一個典型的以人力資源及智力輸出為特征，附著情感價值，并對管理服務模式、技能與方法持續動態創新的行業。管理水平的高低直接影響服務的質量。行業的發展速度使得工作中不斷涌現新的問題，這就對管理人員的專業理論知識水平提出更高的要求，但從具體工作崗位來看，較為具體的日常管理工作和對動手能力要求頗高的技術工作居多，所以有無實踐能力也是物業公司招聘人員的重要考察指標。

2 我國物業管理高等教育發展現狀

物業管理作為一個新興的行業在我國已有二十多年的發展歷史，而物業管理成為高等教育中的一個專業僅有十年的發展歷史。盡管我國物業管理高等教育開辦較晚，但發展迅速，專業教育和人才培養層次不斷提高，正在成為我國高等教育的熱門專業。

2.1 物業管理高等教育發展迅速

自1996年我國高校中開始設置物業管理高等教育，至今物業管理專業教育發展初具規模。表現在教育形式上，發展了高等職業教育、自學考試成人教育和普通高校全日制教育；在學歷層次上，由專科教育發展到本科教育；在學科層面上，專業開設背景和知識前緣不斷拓寬。

2.2 物業管理高等教育理論研究進展明顯

雖然我國物業管理高等教育處于摸索階段，專業教育理論發展還不成熟，但物業管理高等教育理論研究取得一定進展，據有關資料統計，2001年至2006年共出版物業管理專業教材20多本。物業管理高等教育課程體系的研究也正在探索之中。

2.3 物業管理人才培養模式不斷拓展

目前我國物業管理人才培養模式已發展有三種：一是以服務為中心的人才培養模式。該模式以服務理念為中心，注重培養學生與業主交流的技巧，但缺乏解決問題的能力，難以勝任總體性的管理工作；二是以技術為中心的人才培養模式。該模型以技能教育為中心，注重培養學生解決具體技術問題的能力，但缺乏管理和經營觀念；三是復合型的人才培養模式。該模式吸取前兩種模式好的辦學經驗，以社會需求為目標，強調技能教育和經營管理能力的培養，培養復合型的高級管理人才。

3 我國物業管理高等教育問題

3.1 人力培養層次偏低

物業管理作為新興行業，對物業管理人員知識化、市場化、信息化、專業化要求越來越高，特別是現代化物業管理營銷已進入個性化、智能化、網絡化的整合時期，物業管理行業不僅需要具備專業經驗的專業人才，更需要高層次的復合型管理人才。而目前我國物業管理高等教育仍停留在大專層次和自考層次，大部分地區未開設物業管理本科教育，人才培育不能滿足行業發展的用人需求。

3.2 師資建設滯后

物業管理專業是時代和行業發展起來的新行業，但我國物業管理高等教育還沒有開展專門的師資教育，造成我國各高校物業管理教育普遍面臨師資不足，缺乏專業教師的發展困難。我國各高校中大部分物業管理專業教師是相關專業改行或聘請物業管理人員參與教學，教師整體水平偏低。物業管理專業教師建設滯后，已不能適應物業管理高等教育的發展要求。

3.3 人才培養目標錯位

面對物業管理市場對技能型實用人才的需求，我國普通高校將人才培養定位在技能實用人才的培養，而普通高校都不具備培養技能型實用人才的師資和教學條件。另一方面，面對物業管理市場對復合型通用人才的需求，高等職業技術學院在努力培養復合型高級人才，而這類學校也不具備復合型高級人才的師資和教學條件。這種只顧及市場需求，而不考慮學校各自的學科和專業背景的人才培養目標定位，勢必影響人才培養的質量。

3.4 專業建設和課程體系不成熟

我國物業管理高等教育課程設置大多按“四板塊一環節”的模式設置課程，即公共必修棵、公共選修棵、專業必修棵、專業選修棵和實踐教學環節。由于各高校的學科和專業背景不同，教學資源和師資條件不一，在人才培養目標錯位的情況下，面對師資不足，往往按“有什么教師開設什么課程”的“量體裁衣”的原則設置課程，造成培養目標與課程設置存在一定差距。

4 我國物業管理高等教育發展的途徑

4.1 明確物業管理高等教育人才的培養目標

根據物業管理專業學科知識綜合性的特點和人才需求層次性的要求，物業管理高等教育人才培養定位必須考慮高校各自的學科和專業背景，進行科學合理的“分工”和準確的定位。普通高校的人才培養定位在管理層和學術層，以復合型管理人才培養為主，兼顧學術型研究型人才培養，重視師資人才的培養，適當發展研究生教育；高等職業教育的人才培養定位在操作層和管理層，以實用型專門人才培養為主，兼顧復合型管理人才培養。

4.2 構筑物業管理高等教育教學新體系

物業管理的教學體系應與人才培養目標相適應，模塊化的課程設置能較好地適應了物業管理人才培養目標的需求。普通高校的人才培養目標是復合型高級人才和教育人才，其課程設置應偏重于理論研究和宏觀管理及綜合能力的培養，課程體系可由十大模塊組成①基本素質；②綜合素質；③物業管理法；④物業管理建筑；⑤物業經營與管理；⑥計算機信息系統；⑦智能化；⑧物管理財務；⑨物業綠化模塊；⑩房地產模塊。高等職業教育的人才培養目標是技能型應用人才，其課程設置應偏重于微觀管理和操作技能的培養，課程體系可由三大模塊組成①基礎能力；②專業技能；③職業技能。

4.3 加強物業管理高等教育師資隊伍建設

首先，明確師資規劃，引進重點課程人才；其次，創造一個良好的人才環境氛圍；第三，人才招聘工作要改變被動、單一的方式，力求主動化、多樣化。在師資培養方面需要做的工作是：首先，狠抓學科帶頭人的培養，重視學術骨干教師、優秀青年教師的選拔與培養；其次，加大教師進修力度，選派中青年骨干教師去兄弟院校或國外進修培養；第三，提高教師學歷層次，學校制定政策鼓勵具有碩士學位的青年教師報考博士學位研究生，并對本科學歷的教師要采取一定的措施，督促他們進行繼續教育，提高學歷層次。

4.4 提高物業管理人才培養層次

根據物業管理人才需求的層次性，物業管理人才的培養也應該是多層次的，物業管理人才的培養不能停留在大專層次和自考層次，普通高校應積極推行物業管理本科教育，對學科基礎和專業背景較好的高校，應積極開設物業管理研究生教育。因為只有提高物業管理人才培養層次，才能滿足物業管理行業對各層次人才需求。

參考文獻

[1]禤映峰.淺析物業管理行業的人力資源素質與管理[J].商場現代化， 2005，(6)

篇9

Abstract： With the economical development， there are increasing requirements for property management industry in the society. The lack of high quality talents has become the bottleneck restricting the development of property service industry， which raises new requirements for the property management specialty in application-oriented universities.

關鍵詞：應用型本科；物業管理專業；行業轉型升級

Key words： application-oriented university；property management specilaty；industry transformation and upgrading

中圖分類號：G647 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2016）02-0163-02

0 引言

20世紀80年代初，我國改革開發逐步深入，為了適應房地產市場的快速發展，深圳市政府率先在全國提出“誰開發，誰管理”和“建好一片，管好一片”的要求。1981年3月，深圳經濟特區房地產公司成立了內地第一家物業管理公司，三十多年來，我國物業管理行業經歷了從誕生到發展壯大的過程，在城市居民中的知曉率和接受度不斷提高，在經濟與社會發展中起著越來越重要的作用。截止到2014年年底，我國物業服務企業10.5萬家、管理規模164.5億平方米、從業人員711萬、年營業收入3500億元，較2013年均取得了較大的增長①。隨著城市建設的加快，房地產開發得到快速發展，這也推動了物業管理行業的快速發展。與此同時，物業管理行業已經進入了企業整合、品牌塑造、業務創新和發展模式轉型的關鍵時期。中國物業管理協會《物業管理行業發展報告》指出，物業管理行業向現代服務業轉型升級、向服務集成商轉變，已漸成趨勢，行業責任邊界有待進一步厘清、成本上漲影響行業盈利能力、從業人員素質亟待提高等諸多問題，始終是行業未來發展所面臨的問題。

1 物業管理行業人才需求情況

我國的物業建筑面積不斷增長，物業管理行業發展前景廣闊，需要大量的物業管理專業人才，不僅僅是體現在需求數量方面，還體現在需求質量方面，對人員素質的要求不斷提高。人員供不應求成為物業管理的一個重要問題，這跟社會偏見和物業管理行業自身的結構密切相關。在一次社會調查中，很多人認為物業管理專業沒什么好學的，物業管理專業學生將來主要是從事保安保潔工作，物業管理工作社會地位低且工資待遇差。“勞動密集型”和“低附加值”是全社會對物業管理行業的印象。目前正在從業的物業管理人員有些來自部隊退伍軍人，或企業轉制員工，有些是外來剩余勞動力，他們不熟悉現代物業管理的模式，也有一些是在高職院校管理類專業畢業的人員，他們經過學校的系統培訓，具備一定的綜合管理能力，但不熟悉物業管理的細微方面。物業管理人員總體素質低導致業主滿意度低。業主投訴物業管理企業及其工作人員的事件頻頻發生。

我國物業管理行業發展現狀和存在的問題表明：制約物業行業發展的關鍵是高素質專業人才的匱乏。隨著人民生活水平的提高，社會對物業管理服務行業的要求早已經從“保衛”、“保潔”的初始階段發展到對社區物業品質服務、私有物業保值增值、市政物業企業化管理的階段，這必然需要大量的具有高素質、優服務、會管理、懂經營的較高層次物業管理人才。智能化、網絡化是未來物業管理的發展趨勢，專業知識缺乏的從業人員將不能勝任未來的工作需要，這對物業管理專業的學歷教育提出了更高要求，因此，有必要提高物業管理教育層次，加速物業管理人才的培養，提高物業服務水平。

2 高校物業管理專業相關情況

2.1 設置物業管理專業的學校數量少、層次低

從1996年北京林業大學創設第一個物業管理專科專業，至今，中國物業管理院校教育已經走到第二十個年頭，我國開辦物業管理這個專業的高等院校日益增多。全國包括本科院校、專科學校以及高職、中職學校中，有物業管理專業的接近300所，其中大多數都是高職高專院校。物業管理專業本科發展在我國仍處于起步階段，廣西大學于2003年獲得國家教育部的第一個物業管理專業本科招生許可，接下來幾乎每年都會有高校獲得審批設置物業管理專業本科，2014年，物業管理本科專業正在招生的學校有17所。在廣東省，共有186所高等院校，其中二本以上37所，高職高專院校78所。在這186所高等院校中，有包括廣州大學、廣東農工商職業技術學院、廣州城市職業學院在內的28所學校設置了物業管理專業，其中廣州大學在2013年獲得物業管理本科專業辦學資格，是這28所學校當中惟一一個本科學歷物業管理專業。總的來說，物業管理學歷教育層次較低，大部分省份仍停留在大專層次和自考層次，尚未開設物業管理本科教育，不能滿足行業發展的需求。

2.2 人才培養目標定位不科學

設置物業管理專業的學校類型各異，有財經類、理工類、師范類、農林類以及綜合性學校。物業管理專業所屬院系也不相同，有的院校物業管理專業歸屬于工程管理系，有的院校歸屬于工商管理系，學科定位的不清晰導致了人才培養目標定位的不科學。“培養高層次實用型高級管理人才”是目前大多數物業管理專業的人才培養目標。以深圳、上海和北京為例：深圳的物業管理走在全國前列，深圳的物業教育也開展的比較早，并形成了自己的特色。以深圳職業技術學院為代表的深圳高校的物業管理專業注重培養學生地溝通技巧，將培養目標定位為“服務型人才”，“服務型”人才擅長積極主動地進行交流溝通，能以服務取勝，但不熟悉物業管理技術類工作，難以駕馭綜合管理工作；上海高校的物業管理專業重在培養熟知現代物業設備設施運行維護技術的“技能型”人才，“技能型”人才能解決一些技術性問題，但缺點是管理和經營理念不足，也難以勝任綜合管理工作；北京高校物業管理專業的人才培養計劃既安排了綜合管理知識的學習，又安排了各類細微問題的學習，計劃雖好，但是教學時間有限，課程安排上或面面俱到，難以突出重難點；或顧此失彼，難以均衡。總的來說，目前的物業管理人才培養目標制定得過于短視，不利于物業管理專業在行業發展中的長遠作用。

2.3 師資力量薄弱

1996年北京林業大學創設第一個物業管理專科專業以來，我國開展物業管理教育不過20年的時間，開設物業管理專業本科的高校少之又少，而高校的教師對學歷的要求又相對較高，所以現有的高校中物業管理專業的教師幾乎沒有科班出身的，絕大部分都是相關專業改行的教師，而且年齡普遍較低，實踐教學能力較差。在這種情況下，教師對物業管理的系統知識掌握有限，授課時不能舉一反三，只是按照自己熟悉的內容安排教學計劃，學生很難學到全面系統的物業管理知識。

2.4 教材建設滯后

由于目前物業管理專業開設的時間較短，層次較低，并且物業管理專業往往不是重點建設專業，院校投入不足，使得建材建設落后于實踐教學。教師在授課時，隨意性較大，有的課程沒有針對性的教材，任課教師選擇其他專業的相關教材，例如：物業客戶關系管理就直接選用客戶關系管理的教材，沒有針對性；要么使用自編講義，課程的知識點由教師自己把握，難以達到培養目標的要求。

3 應用型本科院校物業管理專業發展建議

3.1 提高物業管理專業的辦學層次

隨著物業服務行業的轉型升級，物業管理的工作人員即要能夠駕馭具體事務，還要具備發展的眼光，能夠考慮企業的未來，這對高校開辦物業管理專業提出了新的要求，現有的開設物業管理專業的高校招生層次低，滿足不了行業轉型升級的需要，高校需要提高物業管理專業的辦學層次，來滿足我國物業管理行業向縱深發展的需要，更好地滿足企業及社會需求。為2010年上海世博會提供物業管理服務的上海上房物業管理有限公司通過世博會向大家展示：物業管理正在從傳統的“小區物業管理”走向現代服務業，培養能夠駕馭大型、高智能化物業或場館的運營的管理人才，作為人力資源儲備的院校方，要及時作出面向市場轉型期的教學調整。

3.2 明確培養目標，回歸管理學

傳統的物業管理企業主要進行房屋維修、設施維護、綠化、保安保潔等四項基礎業務。現代物業管理涉及到的物業種類繁多，正在向房屋管家、資產管家、生活管家升級，越來越多的企業將傳統業務進行外包，減少具體事務的管理，集中精力提供優質服務。這增加了對物業經營管理型人才的需求。應用型本科院校物業管理專業應定位于物業管理企業經營管理人才培養目標，向管理學科回歸，重點培養學生的經營管理能力，以適應物業企業規模化、集約化、品牌化發展的需要。廣州工商學院對2015屆物業管理畢業生就業情況的調查結果顯示，以培養技能型人才為目標會導致學生就業后在企業缺少一種持續的發展動力，這也是很多學生為什么不能在物業管理公司一直干下去的原因。

3.3 加強物業管理專業師資隊伍建設

應用型本科院校應采取措施改善目前物業管理專業師資力量薄弱的現狀，重點關注教研室主任的培養，重視專業骨干教師的培養，可通過學術訪問的方式，選派有進步要求的骨干教師去國內先進院校或國外進修培養；也可搭建校企合作平臺，聘請行業、企業資深專業人士及企業能工巧匠充實專業教學團隊，為特色專業建設服務。同時，學校的專業教師到企業掛職鍛煉，參與物業企業的正常運作，積累行業一線管理及實踐經驗，提高年輕教師為物業企業解決實際問題的能力，加強教學的針對性。廣州工商學院與廣州錦日物業服務有限公司、東莞鴻泰物業管理有限公司采用校企合作模式，校企雙方共同組建專兼職專業教師團隊，專任教師定期到企業學習和調研，企業的專家按計劃到學校舉行講座，雙方教師定期進行教研活動。

3.4 加強物業管理專業教材建設

物業管理專業教材的選取或編寫要堅持實踐的觀點和教學第一的觀點。可由高校從事物業管理專業教學的第一線教師牽頭，組織教師和物業管理企業的實踐經驗豐富的專家一起參與。針對教學內容、實踐環節等進行研討、論證，敲定教材知識點的分配、內容組織和結構，保證編寫出來的教材具備實用性。廣州工商學院與校企合作企業共同建立新型的課程體系，增加了“雙師”型編者的比例，更好地體現了教材的實用性和先進性。

4 結論

應用型本科院校要培養出適合企業需求的物業管理人才，就要提高物業管理專業的辦學層次，確定人才培養目標，加強物業管理專業師資隊伍建設和教材建設，使物業管理專業畢業生符合物業服務行業轉型升級的需要。

注釋：

①中國物業管理協會，《2014年物業管理行業發展報告》。

參考文獻：

[1]李霞.高校物業管理專業發展之我見[J].北京城市學院學報，2009（1）：85-90.

篇10

關鍵詞：物業管理;物業服務;服務質量;現狀;信息化;創新發展

中圖分類號：F293.3 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）027-000-01

物業管理與服務是一種記載且網羅一個團體或機構所有的資料，面向全體工作人員，服務大眾，便于查詢了解情況的服務性業務事項。它在國家經濟文化發展中，具有極其重要的參考作用與價值。然而隨著我國經濟發展，物業管理與服務質量面臨越來越多的矛盾和挑戰，問題亟待解決。對此，我們必須根據社會發展的實際，引用現代化方式，推動物業管理方式與服務體制等各方面的創新，從而提高檔案管理工作的質量與效率，通過深入調查物業管理與服務對象的不同層次的需求，改革服務模式，使其更好地為社會，國家，企業，個人服務。

一、當前我國學校等相關教育機構的物業管理與服務模式的現狀

物業管理與服務模式在國家和社會各個地方皆有廣泛的應用，其中我將選取學校以及教育機構的物業管理工作與服務模式研究作為具體實例，反應當下整個物業管理與服務模式的現狀和普遍問題。

（一）高校等教育機構物業管理服務中的問題

在我國，全國大多數學校當前仍然采用的是人力物業管理與服務，實行的是實體物業管理，隨著經濟與科技的發展，這種物業管理方式開始滯后于時展，各種問題全面暴露，種種矛盾尖銳突出。譬如物業管理過程中服務不完善，效果不明顯，資源浪費重復，物業管理效率低下，與時俱進更新換代速度慢等一系列問題。隨著時間的推移，物業管理服務的項目與種類將會逐漸增多，日益堆積，需要占用更多的空間，這就導致了空間緊張，資金緊張，此外需要的物業管理整理人員也增多，這對人力，物力，財力都有極大的消耗。對物業的整理與清掃也成為了一項巨大的工程，執行起來過于困難，同時物業查詢服務也過于繁瑣。在人力物業管理下，各種物業項目分批，分類管理，各部門各司其職，部門之間交流溝通不暢通，對實現物業信息與資源的快速共享，實現信息與資源的最大化利用有較大的不便。這種管理方式對普通群眾的開放程度較低，家長及其他相關社會人員很難具體了解到關于學校等教育機構的相關情況。此外，隨著社會發展，物業管理項目的增多，規模擴大，管理質量的保證與監管成為一個越來越需要正視的問題，因此，減少物業管理額外費用，簡化物業管理服務程序，提高物業管理服務質量，增強辦事效率成為物業管理需要持續改進的地方。

（二）服務模式的缺陷與不足

積極有效的物業服務模式應當嚴格秉持以人為本的理念，堅持全心全意為人民服務的宗旨。而當前一部分物業服務模式極度封閉，并不是面向全體社會人員，僅對部分有關人開放，這樣就不能及時有效的同社會外界進行交流，這種服務模式下，工作內容單調，枯燥乏味，容易出現，偷懶僥幸的心理與行為，導致服務不周，物業管理安全隱患等重大問題。而且由于物業管理機制不健全不完善，監管懲治系統存在問題，導致一些物業服務態度惡劣，不負責任，服務更新換代比較麻煩，耗時較長，服務質量與速度跟不上。

二、促進物業管理服務質量持續改進的措施與途徑

（一）促進物業管理服務信息化，數字化

眾所周知，科技是第一生產力，是國家興旺發達的不竭動力與源泉。因此，要促進物業管理服務的創新發展，質量改進與效率提升必須充分運用現代科技。隨著信息技術的普及發展，物業管理應當在實際管理中逐漸地用智能計算機管理逐步取代人工管理，在計算機上建立完善的物業項目管理體系，包括質量監管與安全管理，在關鍵部位安裝監控器，實時全面地監控記錄物業項目情況，針對物業管理問題實施及時改進，保證物業管理服務質量的提高，實現工程管理信息化，高效率，這樣既能夠更加全面做好安全保護與質量檢測管理工作，更加提高了物業管理的效率，對整個物業管理種類不斷增多，物業管理服務規模日趨擴大的今天，有極其重大的意義。

（二）促進物業管理服務實現電子信息自動化管理

根據目前我國學校物業管理服務系統的現況以及管理過程中遭遇到的問題和挑戰，我們可以清晰意識到推動與完善高校物業管理系統信息化、數字化、智能化的重要性，我們必須盡快促進體育中心運營管理機制的信息化過程，其中至關重要的一個途徑就是要積極促進物業管理服務電子信息自動化管理。首先，應當大力提升物業管理負責人員的計算機電子信息能力，提高工作人員的專業管理素質，為推動物業管理更加高效快速，高質量提供保障。其次，在原有基礎上，堅持不懈地投入大量人力、物力、財力，積極研究與借鑒中西方，國內外先進的物業管理與服務先進實例與經驗，研究探討適合的物業服務管理機制，推動管理愈加自動化。最后，具體問題具體分析，針對不同城市地區物業管理服務建設信息化程度地差異，管理運營中問題的不同，物業管理相關負責人員要積極主動尋找解決對策，要以顧客需求為立足點致力于開展物業管理業務。

三、小結

總之，物業管理作為一個服務性的行業，應當致力于不斷提升服務質量，本文分析了我國目前物業管理服務質量的現況，并且提出了改進物業管理服務質量的幾點途徑，以供參考。

參考文獻：

[1]黃小斌.物業管理企業服務品質管理探討[J].現代商貿工業，2011，23（24）：153-153

[2]康琪雪.物業管理中服務質量維度分析[J].現代物業，2003（9）：26-28.