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【關鍵字】城市綜合體；商業地產；開發模式

從20世紀50年代開始修建世界首個城市綜合體——法國拉德芳斯，城市綜合體已經在國外形成了較為成熟的開發和運作模式。隨著房地產行業限購政策的實施和人們消費觀念的轉變，具有居住、購物、娛樂、工作等功能于一體的城市綜合體開發在一些大中城市正如火如荼的展開，目前西安將近十余個城市綜合體的已建或在建項目，其中的李家村萬達廣場、騾馬市商業步行街已經成為該所在區域的地標和行業開發的典范，然而，西安另有一些開發商卻打著“城市綜合體”的口號，經營情況并不理想。本文試圖通過對西安城市綜合體的發展現狀的分析及對策討論，以期為西安城市綜合體的開發提供參考，并促進城市綜合體發展的進一步完善。

一、西安城市綜合體的概念及作用

（一）城市綜合體的界定

城市綜合體又名“城中之城”，英文簡寫“HOPSCA”，它源于Hotel（酒店），Office（寫字樓），Park（公園），Shopping mall（購物中心），Convention（會議中心、會展中心），Apartment（公寓），一般由星級酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓、大型綜合購物中心、獨立商鋪、街區、休閑廣場及大型高尚居住社區等組成。城市綜合體一般都具備超大的空間尺度，立體的交通體系，現代的景觀設計，智能化的配套設施等典型特征。

（二）西安城市綜合體的發展概況

根據西安目前城市綜合體的開況，大致可以從方位上進行區分。

1.城市中心綜合體

處于西安城市各個中心的綜合體項目，由于周圍人流量大、需求旺盛，收益十分可觀，帶動了周圍區域消費的增長。同時，這些項目還具有一定的升值空間，受到商戶的歡迎。其中代表項目有李家村萬達廣場、立豐國際廣場、騾馬市商業步行街等。

2.交通樞紐城市綜合體

處于交通樞紐位置的城市綜合體，由于特殊的地理位置，使其具有很高的人氣。西安目前地鐵的建設在一定程度上拉動了這些項目的經濟效益。其中有代表性的項目有：天地時代廣場、賽高國際街區等。

3.新興區域城市綜合體

處于西安新興區域的綜合體項目，整體項目體量較大，但在人氣方面稍顯一般，其主要的開發模式是住宅先行，等到人氣聚集后，再進行商業規劃。其中代表項目是首創國際城、融僑城、綠地世紀城等。

（三）西安城市綜合體發展的作用

西安城市綜合體是伴隨著我國經濟的整體進步和西部居民消費水平的提高而逐步發展起來的，這種商業模式一經出現，便極大地刺激著西安區域經濟的發展，為土地集約化利用和拉動內需起到重要作用。一方面城市綜合體為消費者的生活提供了方便，同時使開發商獲得了穩定的收益。促進城市空間拓展。另一方面，城市綜合體的出現，直接帶動了區域經濟的發展，構筑區域商業高地。

二、西安城市綜合體開發存在的問題

雖然目前在西安有一些比如李家村萬達廣場等，運營比較好的城市綜合體項目，但西安仍有一些項目只是具有綜合體的外殼，甚至有些只是打著“城市綜合體”的名號，更多的在售綜合體項目更關心所擁有住宅的銷售，忽略了其它商業規劃對項目的影響。

1.盲目立項，導致前期策劃倉促

隨著經濟的發展和城市綜合體項目的穩定收益，同時加上政府對這一業態的重視，諸多開發商將城市綜合體作為新一輪投資的熱點，然而一些開發商只是出于自身利益的需要，追求新的投資盈利模式，盲目立項，使得絕大多數項目論證都不充分，前期策劃倉促，建設開發盲目無序。

2.同質化、模塊化開發嚴重

城市綜合體地產類型應該是與各種零售業形態充分結合的高專業化產業，因此應該是多種功能相協調的。但是，西安一些項目受到開發商自身實力和地塊的制約，開發的綜合體大都集中在二環周邊，產品規劃基本雷同，必將造成日后招商和運營的困難，嚴重制約了商業地產的正常發展。

3.運營管理失控

與國外商業地產發展商長期持有物業只租不售不同，受資金、利潤及經營思路的影響，我國大多數開發商在商業地產開發上存有急功近利的想法，希望“開發、出售、再開發”的循環周期越短越好，以賺取更多的利潤，因此開發商不夠重視售出項目的后期商業運營，即使有的開發商考慮了后續經營問題，但是往往缺乏對項目的整體控制能力，很難把握未來入駐經營商戶的檔次和品位，從而造成運行管理失控。

4.資金鏈緊張

建設大體量的城市綜合體往往是一些具有雄厚實力的開發商，城市綜合體的開發不僅在前期需要資金的支持，在后續經營期間也需要強大的資金做后盾。然而，目前西安的一些開發商往往融資渠道單一，全國商業地產對銀行信貸依賴水平在70%-80%左右，商業地產自籌資金比例很低，只占到位資金33.5%，容易導致后續運營中出現資金鏈緊張的情況。

三、西安城市綜合體發展對策

針對目前西安市城市綜合體開發過程存在的問題，筆者建議采取以下策略應對。

（一）遵循合理的開發程序

在需要更加注重資本運作和運營管理的城市綜合體開發中，要求開發商應按照這樣的程序進行：招商（與零售商等商家簽好合同后）——設計（按零售商等商家的要求）——建設（按零售商等商家的要求）——分割出售或出租（中小投資者投資購買）——物業管理（開發商或第三方）——長線經營——開發新項目。只有這樣才能避免地產商所建的商業物業不能滿足零售商需求而導致招商難、空置率高等一系列問題。

（二）加強政府宏觀規劃

政府城市管理部門和商業管理部門必須嚴把此類城市綜合體項目的審批關，努力推動產學研相結合，充分利用西安高等院校、科研機構的研究實力，建立起商業飽和度指數評價體系，并認真做好城市商業飽和指數的測評工作，保證項目在數量和結構上的協調，避免造成重復建設、惡性競爭的問題。同時，城市綜合體項目建設應該結合當地的風俗習慣、文化環境、產業優勢和歷史傳統，避免同質化的情況發生，使城市綜合體的發展真正與城市建設、城市經濟的可持續發展相協調。

（三）科學地確定開發模式

目前，隨著市場的發展以及開發商的成熟，越來越多有實力的地產商開始自持運營商業地產項目。其中萬達集團首創的“訂單商業地產”模式，該模式具有顯著的優點是更有利于商業地產的健康發展，但是這種模式的缺點是建成的商業地產只能提供給特定的大型主力店商家使用。這樣，地產開發的后期風險完全受制于主力店。一旦主力店經營不當，開發商的損失將更大。這就要求訂單商業的開發商對于主力店的選擇必須慎重，盡量選擇國內外具有知名度的、并愿意長期合作的商業企業，盡可能規避潛在經營風險。

（四）拓展多個融資渠道

城市綜合體的開發過程中資金鏈最為關鍵，一旦某個環節資金鏈出了問題，后果將不堪設想，因此亟需拓展多種融資渠道，包括房地產信托投資基金、海外上市、房地產抵押債券等，城市綜合體開發的資金瓶頸有望得到解決。這其中比較成熟的應用是權益型REIT，權益型REIT一般采用股份公司或信托的形式，再由REIT發行受益憑證，募集投資者的資金投人商業地產項目的開發中，并委托或聘請專業機構和人員對該商業地產實施具體的經營管理。但是這種商業地產融資模式順利運作的關鍵在于REIT的成立、REIT資金的募集以及聘請專業機構和人員對商業地產實施具體的經營管理等。

四、結語

城市綜合體在國外作為一種非常成熟的商業地產模式，在我國目前還是處于發展時期，隨著我國經濟的發展和關天經濟區的建設，西安城市綜合體必將成為一種具有潛力的和穩定收益的物業類型。

參考文獻：

[1]楊慎.中國房地產業現狀及發展趨勢[A].北京百年建筑文化交流中心.實戰型房地產EMBA課程精選1[C].北京：清華大學出版社，2004.

[2]何艷、吳豐.中心城市商業地產發展機會分析.資源與人居環境，2004（5）

[3]胡昕.零售業開放與商業地產發展.商業時代，2005（23）

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關鍵詞：城市綜合體項目 風險識別 風險防范

一、國內城市綜合體發展現狀

國內城市綜合體發展始于上世紀九十年代，最早出現的城市綜合體是深圳國貿中心和北京國貿中心。城市綜合體項目資源配置的綜合性、開發技術和投資決策格外復雜，很多因素都會造成城市綜合體建設的失敗，比如沒有提前預測好區域的經濟環境，或者對于沒有把握好行業的市場環境，或者對于項目規劃的定位失誤等因素都會給企業帶來巨大的經濟損失，整個區域系統的發展都會受到影響。

二、國內城市綜合體發展面臨的風險

在城市綜合體巨大光環的吸引下，城市經濟發展之間的競爭愈演愈烈，各地政府推波助瀾，開發商積極性高漲，城市綜合體也進入高速建設階段。然而，并非所有城市商業綜合體都會促進區域經濟的發展。目前，國內城市綜合體面臨的主要風險：

1、項目財務與融資風險。耗費大量的土地資源是現在項目財務與融資風險綜合體項目中最重要的問題。寫字樓和公寓等產品售價相對不高形成的投資收益風險，不合理的估摸安排，開發周期長帶來的投融資管理復雜、國家金融法律政策變化等因素，造成項目融資不足、資金運營失利、項目資金鏈斷裂等現金流風險。

2、項目規劃業態設計風險。項目規劃如果不進行前期的市場調查，就會有悖于經濟和人文環境，不根據市場方向，在產品的設計方就會有頗多問題。對于北京和上海等一線城市，綜合體與區域及產業之間的關系不能忽視，要保證交通便捷，同時產業引入是否符合政府區域發展戰略等。

3、市場競爭風險。市場競爭風險多種多樣，有來自對手的競爭，也有建筑承包商、各類合作機構（包括政府部門）以及購房者、租戶等的競爭博弈。

4、招商和運營風險。綜合體項目的主要收益來自兩個方面，分別是商業物業的租賃和長期經營積累的滾動收益，現在的城市綜合體開發企業面臨的一個相當嚴峻的風險就是招商過程中容易遇到瓶頸期、商業地產專業運營能力的局限性。

三、國內城市綜合體發展可能遇到的問題

作為一種城市價值體系的運營模式，大型城市綜合體資源的分配，復雜的技術和投資決策比房地產或房地產開發要高得多，勢必意味著要承受巨大的風險盲目開發，可能遇到的問題有：

1、錯估區域環境。盲目立項大型城市綜合體，前期對于當地的整體區域環境和消費力判斷不足、對于過去綜合體成功經驗簡單的進行復制，沒有進行詳細的規劃分析，同時對當地市場的發展過分樂觀，都可能會造成后期運營管理不規范、后勁不足。

2、融資渠道缺乏，資金鏈緊張。投資規模大，投資周期長是綜合體項目的重要特色，前期資金的充足投入是城市綜合體成功運行的重點。但是后期融資渠道匱乏，加之國內金融體制尚不健全，可能導致開發商資金鏈緊張，影響城市綜合體的后期開發。

3、缺乏成熟的配套環境。城市綜合體作為一項系統工程，要求所在的系統范圍內要有匹配的相關產業鏈，相關的金融環境、商業環境、消費能力等要匹配。但國內相關制度、法規及運營管理不盡完善，制約了城市綜合體發展所需要的資金、市場、管理等方面的支持，制約了城市綜合體的良性發展和其在規劃、開發、運作、管理、經營和品牌打造等諸多方面的水平提高。

四、國內城市綜合體風險防范分析

風險防范是在一定的情況下為了減少風險因素產生的副作用而采取的一系列措施，通過預警性的防御措施，來降低風險事件的發生概率或預期損失，將風險進行緩解、回避、巧妙轉移、積極應對，盡量減少項目實施過程中造成的損失。

1、項目財務與融資風險防范。酒店和寫字樓投資的財務風險最為嚴重，融資費用過于高昂、銷售回款難以回籠。可采取防范策略如下：（1）要進行現金流的計算和成本的核算：當形式有所變化，要積極地調整各階段融資規劃，尋找更多融資渠道，把融資的成本降到最低。（2）物業比例和戶型比例要安排得當，物業商品的銷售要多加思考和探析。（3）優先考慮銷售物業的開發，后期開發的時候再考慮酒店和購物中心。

2、項目規劃業態設計風險防范。業態組合設計需要制定合理的計劃，要實現項目的最終商業價值一定要考慮功能的定位。風險防范策略如下：戰略取勝的新思維方式；通過“設計方案的市場化”避免建筑設計與商業規劃割裂。

3、市場競爭風險防范。國內目標市場存在著大量的市場風險，應依據項目特定位置、市場潛力、商圈分析等變化對項目的客戶定位進行跟蹤性判斷和調整。將客戶之間的關系分類并且歸納起來，將它與大眾住宅市場客戶的管理方式區分開來，在有限的經濟條件中追求利益的最大化。

4、招商和運營風險防范：自持類物業在招商階段對商鋪的租金進行科學預測，提高項目的招商效率；適當引進顧問公司和招商公司，運營管理公司應該在項目設計階段就參與進來，這樣開發商在融資時更容易得到投資伙伴的認同。

五、國內城市綜合體項目風險控制

1、進行充分的市場調研。城市綜合體項目周圍的環境對綜合體項目產品的價值與價格有著很大的影響，因此，對城市綜合體項目周邊的人文環境、社會環境等進行充分的實地考察與調研，將作為決策的重要參考。

2、做好項目成本控制管理。根據形勢變化調整各階段融資規劃，多渠道籌措資金，降低融資成本，防止資金鏈斷裂等金融風險。科學確定物業比例和戶型比例，并加強可銷售物業商品的個性化定制研究，根據客戶的具體需求，調整住房單元型戶型比例和裝修風格，進行個性化分批次定制。對于預付費客戶給予優惠和提供個性化產品、定制化寫字樓物業服務。

3、項目市場與競爭風險規避。建立客戶關系檔案，挖掘潛在客戶的個性化需求，針對不同客戶制定有別于大眾住宅的管理方法和標準，對不同的客戶需求進行等級劃分，并進行一對一的服務管理。在管理成本允許范圍內使客戶個性化價值最大化。同時在正確定位項目市場的前提下，承受該項目的市場價格風險。

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近年來，XXX圍繞“商貿興區”戰略，搶抓國家商務部、省商務廳對口幫扶機遇，堅持把加快商貿發展作為經濟轉型升級的重要支撐，不斷優化政策環境和服務質量，全力推進商業綜合體建設，城北商貿發展保持快速增長，成為推動全區經濟持續、快速、健康發展的強大動力。

一、城北片區商貿發展現狀

城北片區系老城區，是傳統的行政、居住、商業區域，常住人口13萬左右。該片區為廣安形成較早的商業區，商業網點密集度高，目前商業主要以傳統商業業態為主，現有各類商業零售網點15000個。其中，100-500平方米的零售網點60個，總營業面積2萬平方米；500—1000平方米的零售網點20個，總營業面積1.5萬平方米；1000-5000平方米的零售網點15個，總營業面積5萬平方米，5000平方米以上的零售網點2個，總營業面積1.3萬平方米。各類專業市場、批發市場5個，總營業面積3.6萬平方米；標準化菜市場10個，總營業面積4.2萬平方米。經營業態涉及綜合百貨、大型賣場、連鎖超市、社區便利店、配送中心及交易市場等。

（一）商貿流通日趨繁榮活躍。圍繞建設成渝經濟區區域性現代商貿服務中心，以打造特色街區和城市商務、餐飲、娛樂、購物中心為抓手，加快建設大市場、發展大貿易、搞活大流通、促進大開放。好人家購物中心、蘇寧電器、開發超市（龍馬店）等各大商場超市緊抓消費熱點，利用迎春購物月活動平臺，廣泛開展節慶、店慶等促銷活動，產品展示日益頻繁；組織舉辦各類車展近10次；抓好季節性消費，生活類商品銷售異常火爆。2014年，全區實現社會消費品零售總額75.3億元，增長13.1%。

（二）商貿載體日臻完善。城北餐飲、購物、文化商圈日漸成熟。以休閑風情為主的濱江路沿江帶餐飲商貿初具規模，以城北體育場為主的環形休閑商圈建成，以龍馬商業廣場為核心的城北商貿中心基本形成，好人家購物中心、開發超市（龍馬店）等136家店鋪相繼落戶，營業面積達3.8萬平方米。商貿市場建設加快，改造標準化菜市場20余個，新建或改造鄉鎮農貿市場7個、鄉鎮標準化屠宰場10個。目前，城北片區有新南門市場、麻柳灣農產品批發市場、鴻城現代大市場等各類綜合市場9個，總經營面積近4萬平方米，攤位1700余個，入場經營戶1400余人，就業3200多人，市場年交易額達6億余元。

（三）商業綜合體建設進程提速。目前，城北片區已建成商業綜合體2個：一是香江國際商業綜合體，總投資3億元，商業樓盤面積達2.5萬平方米，均悅大酒店、洋河藍色經典專賣店、君度休閑茶坊、金玉皇朝歌城、三七汽車、建材、餐飲等10多戶商家已入駐營業；二是新天地商業綜合體，投資9000余萬元、面積10000余平方米，現已初步建成，由政府補助建設的占地5000㎡的廣安電子商務集聚區已入駐、運營，目前，電商企業入駐協議面積已達2600㎡，入駐企業已有15戶，年交易額近7000萬元。香港明發集團建設岔路片區城市綜合體、中國低碳中心建設白塔片區城市綜合體，將有力提升城北商業規模和檔次；已拍賣成功的濃洄古街商業區將成為廣安城北的特色商業街區；投資5億元的城北綜合市場改造升級項目成功簽約；廣安外灘商業綜合體項目已包裝完畢，正全力招商。目前，廣安區擬啟動規劃白塔片區、浦東商業廣場商業綜合體建設。

二、存在的主要問題

經過幾年的發展，廣安區城北片區商貿發展取得了一定成效，商業綜合體建設也正闊步向前，但與廣安區經濟社會發展需求相比仍存在較大差距，主要表現在：

一是商業布局亟待規范。城北片區商業網點雖多，但由于城市規劃和商業布局相對脫節和滯后，導致商業網點分散凌亂。近年來，雖對商業網點進行了規劃，但組織實施仍有一定過程，商業網點布局實質還處于建設業主和經營者自發狀態，缺乏科學性、前瞻性，商業網點的輻射效應和帶動作用未能有效顯現。

二是業態集聚功能不強。城北片區現有商業網點檔次參差不齊，分散弱小、業態單一、特色模糊，缺乏大型商貿基礎設施，核心商圈難以形成，已建商業綜合體內部功能尚未有效互補；建設中的電子商集聚區，缺乏帶動能力強大的企業，引領能力不足，輻射面較窄，企業受資金、成本等市場因素沖擊較大。

三是自然災害影響較大。城北片區絕大部分商業網點處于水淹區，近幾年廣安區連續遭受特大洪水，給城北臨街商鋪造成了嚴重的經濟損失。出于對未來發洪水的不確定性和擔憂，城北商鋪的經營者改造升級店鋪的愿望不強烈，一定程度上影響了城北商貿發展。

三、下一步工作的思考

廣安區行政區劃調整后，工業片區基本劃到了前鋒區，重新構建工業體系對廣安區來講將是一項耗費時日、需要大量財力投入的過程。因此，商貿快速發展在廣安區經濟平穩健康發展中的地位日益突出。下一步，將按照區委區政府確定的發展規劃，商務部門將積極引導城北商業企業用活用足中、省、市扶持商貿流通業發展的各項優惠政策和扶持措施，準確把握內外貿扶持流通政策和支持方向，在城北片區積極構建綜合服務功能完善、商業特色突出、文化內涵豐富的城市商業格局，培育多元化的商品經營主體和多樣化的經營形式，激活人氣、豐富商氣、帶來財氣，實現傳統經營模式向新型現代流通模式轉變，促進廣安區現代商貿流通業加快發展，

（一）規劃城市商業布局，優化商貿流通體系。一是科學制定發展規劃。按照商務部“科學編制商業網點規劃，確定商業網點發展建設需求，將其納入城市總體規劃和土地利用總體規劃。各地制定控制性詳細規劃和修建性詳細規劃時應充分考慮商業網點建設需求，做好與商業網點規劃的相互銜接”的要求，堅持將商貿發展與城市建設同步規劃，把商業綜合體規劃與國民經濟發展規劃、城市總體規劃結合起來，與產業、交通等專項規劃結合起來，著力發展標準高、定位準、功能齊全、布局合理的商業綜合體，提升城市品位，帶動現代服務業發展。二是加快布局城北商業網點。規劃“一圈一帶一特一體”城區商業布局。一圈：打造龍馬商業廣場和城北市場核心商圈，以“好人家購物中心”為依托，招引1-2戶大型百貨企業落戶，帶動以百貨業為主的龍馬商業廣場核心商圈的盡快形成。一帶：打造城北濱江路餐飲休閑娛樂帶，著力打造水上魚類飲食文化，帶動水上餐飲、娛樂產業發展。一特：規劃打造濃洄古街商業特色街，將其建設成為廣安最具特色的城市商業服務區。一體：建設香江國際商業綜合體，重點打造以休閑經濟為主導的城北片區首席高檔、時尚都市休閑娛樂街區；建設新天地商業綜合體，打造家電、汽車零配件批發零售、展銷、博覽等多功能一體的商貿城，打造一個高起點、高品味的大型電器、汽車零配專業廣場，配套發展餐飲娛樂、文化休閑等，提升區域整體商業氣氛；盤活浦東商業廣場商業綜合體。三是加快現有商業網點升級改造。以北街、水塘堡等步行街為突破口，不斷完善城市商業相關配套設施建設，對現有商業網點實施提檔升級，從店堂裝修到服務質量，逐步提升消費檔次，形成消費潮流。四是打造新的商貿增長點。結合棚戶區改造，規劃建設橡皮溝、龍城名都等商業綜合體，在胥家灣規劃建設大型綜合專業市場；加快社區示范商業建設步伐，大力發展一批民生性社區示范商業連鎖店、便民超市、放心店等，強化社區服務；加快電子商務、現代物流等新興先導型服務業發展，使之成為社會消費的一大新亮點。

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關鍵詞 商業地產 項目開發 成本控制

近些年來，我國經濟快速發展，人們生活水平得到了顯著提升，商業地產的出現正好順應了時展的潮流，可以滿足個性化和多元化的商業需求。商業地產項目開發是一個周期較長的系統工程，科學合理的成本控制是管理工作的重要環節之一。在我國商業形式和消費需求更加多元化的社會背景下，對商業地產項目開發的成本控制體系進行深入探析，從而促進現代化商業綜合體的順利開發具有十分重要的現實意義。

一、商業地產項目開發的成本控制基本內容概述

近些年來，由于其投資風險較小、可以滿足市場化的消費需求、可以帶來持續性的資金收入等市場優勢，商業地產項目在房地產市場所占的份額不斷增加，商業地產項目開發企業之間的競爭愈加激烈。商業地產項目開發成本控制是基于降低項目開發成本、提升地產企業綜合實力的一種企業管理戰略，是商業地產項目管理的一個重要環節。通過科學合理的成本控制，可以顯著降低商業地產項目的投資成本，從而顯著提升商業地產項目的利潤空間，有助于企業“利潤最大化”戰略目標的實現。商業地產項目不同于住宅地產項目，其經營管理模式和營銷模式具有本質上的差別。因此，商業地產項目開發的成本控制要求對項目的全過程和各環節進行全方位的控制管理，強調管理流程和管理工作的精細化和目標化。首先，應該結合市場經濟發展趨勢和地域性消費需求確定商業地產項目的開發預算，即成本控制管理的目標。其次，應該從項目設計環節出發，對商業地產項目開發的全過程進行科學合理的設計，精細化地控制項目開發所涉及的每個管理環節、各個管理部門及所有管理崗位，使成本控制措施落實到位，這樣才能使成本控制真正發揮管理優勢。最后，商業地產項目開發成本控制需要科學的管理模式和管理方法，旨在采用合理的信息管理技術和財務管理模式對項目成本進行科學化、規范化、定量化、系統化的管理，才能真正使成本控制體系發揮效益，達成地產項目的低成本戰略目標。

隨著商業綜合體的快速發展，我國商業地產項目的數量急劇上升，項目開發成本控制體系得到了進一步的發展與完善。但由于我國商業地產項目開發起步較晚，其成本控制體系并不完善，還存在一些矛盾和問題。例如，在商業地產項目開發成本控制過程中，目標成本控制意識較差、成本控制目標性不足、精細化成本控制模式不健全、信息技術成本控制意識較差等現象是普遍存在的。為了適應市場發展趨勢、最大限度滿足人們的多元化消費需求，需要對商業地產項目開發成本控制進行深入探析，從而在提升項目質量的同時降低項目投入成本，為我國商業地產行業乃至整個房地產行業注入可持續的發展活力。

二、商業地產項目開發成本控制的重要意義

隨著我國經濟市場商業形式的多樣化和人們消費需求的多元化，商業綜合體的數量顯著提升，在促進我國經濟發展、促使商業市場資源最優化利用等方面發揮了不可忽視的重要作用。對商業地產項目開發的成本控制進行深入探析，從而逐步完善商業地產項目開發成本控制體系，不僅是提升地產開發項目綜合競爭力的現實需求，也是促進我國商業地產行業可持續發展的客觀需要。一方面，商業地產項目不同于住宅地產項目，在提供更多的就業機會、促進市場消費多元化、合理分配市場資源等方面具有不可忽視的重要意義。不斷深入探析商業地產項目成本控制體系有利于促進我國地產項目可持續發展，具有非常重要的社會效益和宏觀經濟效益。另一方面，近些年來，由于國家購房政策的影響，許多企業轉向商業地產的投資與開發，尤其是商業綜合體，具有廣闊的應用前景和巨大的經濟效益。不斷深入探析商業地產項目開發成本控制體系可以降低項目的投資成本，從而降低企業的投資風險，是提升企業綜合競爭力的現實需求。

三、商業地產項目開發的成本控制方法分析

（一）精細化成本控制體系的應用

商業地產項目，尤其是商業綜合體項目的開發需要投入數量巨大的資金，開發過程的經濟收支環節較多，成本控制的難度和廣度極大。因此，只有采用精細化的成本控制體系才能真正使成本控制發揮作用。首先，應該強化項目開發相關人員的精細化成本控制意識；逐步使精細化管理融入企業文化，成為企業項目開發過程的一種管理新常態。其次，商業地產項目開發成本控制是一項系統化工程，成本控制所涉及的環節很多，必須對項目開發的全過程、各環節的經濟活動進行精細化的監控管理，通過集中招標的方式確定項目原材料的供應商家、選擇高素質的施工團隊、制定最優化的銷售計劃等都是成本控制過程中需要重視的環節。最后，精細化管理是需要建立在高效流通的開發信息的基礎上的，采用先進的精細化管理手段和技術是十分必要的。

（二）目標化成本控制體系的應用

商業綜合體是商業市場形式多樣化和消費需求多元化趨勢下的經濟產物，因此，商業地產項目開發成本控制需要以市場信息為導向。近些年來，以市場為導向的目標成本法研究不斷深入，在商業地產項目成本控制過程中采用目標成本法可以獲得較好的經濟效益。一方面，商業地產項目開發過程中首先應該盡可能全面地搜集市場信息，通過分析和整合處理而確定項目的開發成本，即確保項目開發預算的合理性；另一方面，在確定的成本控制目標的基礎上，應該結合企業的資源和管理現狀，先從設計環節出發，對項目開發所涉及的商業選址、原材料采購、建筑結構設計、施工招標、客戶定位、營銷管理等各環節進行合理的設計，盡可能從初始設計環節降低投資成本，以市場信息為導向來提升商業地產項目的先進性。

（三）科技化成本控制體系的應用

商業信息在促進企業發展過程中所發揮的重要作用是有目共睹的，隨著信息技術和數字化技術的快速發展，在成本控制環節中，采用科技化成本控制體系可以獲得很好的經濟效益。尤其是近些年來，BIM技術快速發展，應用于地產項目開發過程中發揮了巨大的應用效益，進一步擴大信息化和數字化成本控制體系的應用范圍符合現代化地產行業的發展需求。一方面，應該結合商業地產項目開發需求建立完善的信息化成本管理平臺，確保開發信息交互的高效性和完整性；另一方面，利用BIM技術可以對地產項目的外觀、內部結構、空間布局、施工以及后期維護進行模擬設計，這樣可以顯著降低設計成本，從而縮短開發周期，確保商業地產項目順利開發。

四、結語

近些年來，我國國民經濟水平顯著提升，多元化消費需求顯著增加，商業地產項目在促進商業市場資源優化利用、最大化滿足人們的多元化消費需求等方面具有十分重要的作用。在這樣的發展背景下，采用系統化的成本控制體系對商業地產項目開發過程進行精細化管理十分重要。因此，項目管理人員應該與時俱進，不斷創新與發展商業地產項目成本控制體系，致力于為我國商業地產行業的發展注入源源不斷的活力。

參考文獻

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[關鍵詞]發揮新消費 ;培育新供給新動力

中圖分類號：F047.3 文I標識碼：A 文章編號：1009-914X（2016）28-0285-02

當前，我國重要城市經濟發展逐步進入新舊動力轉換的關鍵期，經濟增長由投資拉動逐步向消費驅動轉型，傳統消費提質升級，新興消費與生產、科技、文化融合發展，新消費成為引領經濟結構性變革的關鍵力量和推動經濟增長的新動力。“十三五”時期，社會發展應抓住新消費變革的歷史機遇，積極落實國務院《關于加快發展生活業促進消費結構升級的指導意見》、《關于積極發揮新消費引領作用加快培育形成新供給新動力的指導意見》，著力培育壯大新消費需求，加快形成發展的新動力是擺在各級政府面前一個重要課題。近年來，杭州市政府十分重視新消費增長點，筆者通過對杭州市政府相關部門、大型商場、部分企業單位等的走訪調查，并與有關專家的研討，經綜合分析，對加快培育形成城市新供給新動力有一些初步的思考。

一、杭州市消費升級的現狀與特點

2015 年，杭州市社會消費品零售額為4697.23 億元，比2010年增長99.0%，五年年均增長14.8%，而同期GDP 年均增長9.1%，消費對經濟增長的貢獻度明顯增強。總體來看，模仿型排浪式消費階段基本結束，個性化、多樣化消費漸成主流，消費升級步伐加快，新的消費格局正在形成。

（一）從消費階段來看，由生存型消費逐步向發展型、

享受型消費轉變。2015 年底，杭州人均GDP 超過1.8 萬美元，進入富裕國家水平和“富日子富過”的消費階段，居民消費觀念發生巨大變化，居民收入中用于即期消費的比例逐步提高。“十二五”期間，杭州市消費品零售總額年均增長率（14.8%）、個人消費貸款年均增長率（14.6%），遠遠高于城鎮與農村居民人均收入年均增長率（7.66%、9.16%），顯示出消費者正從滿足基本生活需求的生存型消費，向主動超前的發展型、享受型消費轉變。

（二）從消費熱點來看，由商品消費逐步向服務消費轉

變。根據國際經驗，當收入水平達到6000 美元以上，人們更加關注自身健康、生活品質與精神追求，對休閑娛樂、文化旅游、信息通信等需求明顯提升。2015 年，杭州市居民在交通通信、教育文化娛樂和醫療保健等服務消費日趨旺盛，支出占總消費支出三分之一。居民消費的熱點不斷擴大到綠色環保、信息電子、旅游休閑、文化體育、教育培訓、健康養老、家政服務等領域，電影票房、藝術品交易、語言培訓等收入規模都居全國城市第三。新的消費形式與消費業態層出不窮，如健身、跑步、自行車等新興體育消費日益受到青睞。

（三）從消費內容來看，由大眾消費向品質消費、個性

消費轉變。消費者更加注重品質、時尚、綠色消費，個性化消費需求快速增長。進口食品、嬰童產品等高品質產品持續旺銷，跨境購物井噴式增長，跨境電商綜試區成立1 年進口商品超過40 億元，跨境備案企業2381 家，網易考拉、速賣通等跨境平臺快速發展。根據淘寶的《海淘十年報告》，杭州消費者海淘成交額位居全國第三。H&M、ZARA、優衣庫等國際快時尚品牌紛紛入駐杭州，瑞典IKEA、韓國modernhouse、日本NITORI、法國Habitat 等全球四大知名家居店進入杭州。生態有機、非轉基因、低糖等綠色飲食理念越來越深入人心，空氣凈化器、凈水器、綠色家電、綠色建材等有利于節約資源、改善環境的商品消費呈增長態勢。自由行、自駕游、城市休閑、民宿、主題酒店等漸成旅游主流，出境游、定制游、郵輪游等高端化、個性化旅游發展迅速。攜程網數據顯示，2015 年杭州市私家團出游同比增長超過35%。

（四）從消費方式來看，由線下向線上線下融合轉變。

電子商務等新型消費業態，不斷分流傳統實體銷售市場。2015 年杭州市百貨業銷售增長6.8%，超市業增長3.1%，世紀聯華、麥德龍、家樂福等三大超市銷售額同比增幅均為負數。而同期網絡零售總額達到2679.83 億元，增長42.57%，占消費品零售總額的57.05%。線上線下相融合的O2O 消費模式，催生了團購式、體驗式、上門式、配送式等線上到線下融合新業態。支付寶、微信支付等移動支付應用的普及，以及大眾點評、滴滴打車等APP 的推廣，使得O2O 線下消費、在線支付成為常態。螞蟻金服的“2015 年支付寶年度賬單”顯示，杭州消費者線上點餐外賣、手機打車均排名全國第一。

（五）從消費領域來看，由傳統消費向新興消費轉變。

隨著物聯網、大數據、云計算等技術廣泛應用，“互聯網+”催生更多新模式和新業態，信息消費等成為消費增長的新興領域。智能手機、平板電腦、互聯網電視消費量大幅增加，可穿戴設備、智能家電等新型信息產品成為新的消費熱點，網絡視頻、網絡游戲等信息服務快速增長，手機游戲和手機閱讀增長迅猛，2015 年動漫節現場交易消費金額就達54.92億元。據《中國互聯網消費趨勢報告》，杭州互聯網視頻、漫畫、同人文、游戲等衍生產品消費額在全國城市中排名第五。同時，互聯網汽車、互聯網家政、互聯網教育、互聯網醫療等領域全線突破，網絡服務消費加速發展，智慧生活引領消費時尚。

（六）從消費場所來看，由單一消費向綜合體驗轉變。

居民對消費的需求不僅僅滿足于購物，更追求綜合的體驗與休閑娛樂。傳統市場由于功能、環境升級不足，銷售逐步萎縮，如杭州大廈營業收入、利潤、單店效益從多年排全國同類商場第一變成近三年連續大幅下滑;全市293 家專業市場銷售收入僅微弱增長。而大型的綜合體提供吃喝玩樂游購娛等“一站式”購物消費體驗，得到快速發展。目前，杭州已建成商業綜合體29 個，在建30 個。西溪印象城、城西銀泰城經營業績大幅攀升。同時，便利店、快餐店、美容美發、農貿市場、家政、維修等連鎖社區型業態，也隨著居住區增加而快速增長。

二、杭州市促進消費升級存在的問題

杭州市釋放新消費培育新動力，面臨著消費主體、消費供給、政策體系、消費環境、管理機制等方面的瓶頸問題。

（一）優質消費供給不足。無論在商品消費還是服務消

費均存在優質消費短缺，高端化、品牌化、個性化供給不足、供需失衡。企業產品創新、工藝創新、商業模式創新能力不夠。在教育、醫療、健康、養老等服務消費領域，公共投入與市場化水平存在“雙低”，導致海外留學、海外代購、海外就醫大量產生。醫療服務方面，看病難問題依然存在，高端醫療機構少，難以適應高端服務需求快速增長。

（二）政策體系支撐不夠。一是財政扶持政策與消費升

級不匹配，缺少如“十城萬盞”等引導綠色消費的消費補貼制度，補貼往往給生產企業而不是消費者;存在著重商品消費、輕服務消費的現象，缺少支持服務消費的財政政策。二是消費金融不發達。目前，各家銀行除住房、汽車消費貸款這兩種消費信貸業務以外，其他信貸品種較少，貸款數量不大。個人信貸業務手續繁瑣，信貸利息偏高。同時，適應新消費的金融產品與金融服務創新不足，無法滿足企業與消費者需求。三是服務消費缺少質量標準，導致消費服務參差不次。

（三）消費環境有待改善。一是商貿設施建設缺乏統籌。

商業網點建設規劃制定缺乏統籌機制，全市商業網點發展不均衡：部分區域商業綜合體過剩;部分新建社區商業網點少、業態不豐富，部分開發區、園區等商業配套不完善，農村商

業配套落后。二是消費投訴增多。2015 年，杭州市共收到舉報投訴咨詢總計198150 件，同比增長64.09%。商品質量問題特別是食品安全問題、網絡消費、跨境消費、服務消費成為消費者投訴的熱點，農村消費產品質量問題嚴重。一些生產者與經營者缺乏法治意識、誠信意識，消費維權尋求補償難。

（四）管理機制尚不完善。一是缺少與新消費相匹配的管理體制。消費涉及領域廣、部門多，消費相關主管部門又存在著職能交叉、重復等情況，不能有效統一管理消費促進工作。二是服務消費沒有納入發展目標。2016 年，北京市提出商品消費與服務消費總和力爭突破兩萬億元的目標，同時將服務消費的增長作為拉動消費增長的主要動力。而杭州市消費增長目標還僅限于社零總額。三是統計監測體系不夠完善。北京市建立了以最終消費支出為統計方向的統計監測體系，對服務消費專門制定一套新的指標體系，真實反映了社會消費水平。杭州市消費統計沒有囊括服務消費，無法全面反映社會消費真實情況。

三、加快釋放新消費培育新動能的相關建議

新常態下促進消費升級，激發新消費的新動能，必須立足實際，綜合施策，建立全面促進消費升級的新機制。

（一）逐步提高消費能力。一是著力提高居民收入。加大力度推進居民增收，建立穩定的收入增長機制，穩步提高最低工資標準及養老金，保護居民財富性收入。二是加大政府采購力度。加快事業單位市場化轉制步伐，在教育、就業、醫療衛生、文化體育及決策咨詢等服務領域，進一步提高政府向社會購買服務比重。三是進一步推進新型城鎮化建設。加快中心鎮、中心村建設，鼓勵農業轉移人口、外來人口在四縣（市）入戶，帶動提升購買力。加快農村產權制度改革，加大農村宅基地流轉力度，推進農村土地整理，逐步把固著在集體土地上的財產轉化為貨幣化收入。

（二）加大優質產品與服務供給。一是豐富服務供給層次，滿足多樣化服務消費需求。注重服務市場細分，建立多層次的市場供給。通過以政府為主提供基本公共服務，保障低收入群體的教育、醫療等基本需求;通過市場化手段，滿足中高收入群體層次高、個性化強的旅游、保險、美容、健身等服務需求。二是實施產品品牌提升工程。強化農產品、食品、藥品、家政、養老、健康、體育、文化、旅游、物流等領域關鍵標準的修訂，嚴格行業準入門檻;鼓勵服務企業建立企業標準、行業標準。加強企業產品創新、工藝創新，鼓勵“老字號”提升品牌價值。三是深化跨境電子商務綜試區建設，積極向國家爭取優惠政策，加快進境免稅店落地，合理擴大免稅品種，增加免稅購物額，方便國內消費者在境內購買國外產品。

（三）加大政策支持力度。一是健全促消費政策w系，促進服務消費穩定增長。將家政、養老、教育、保健等服務消費納入政策支持范圍，健全促消費政策體系，引導服務消費穩定增長。二是推動民資外資進入服務業領域。一方面積極向上爭取下放服務業領域的投資審批權限;另一方面，加大審批項目的服務與跟蹤，加快民資和外資進入教育、醫療、文化和養老領域。同時，在土地使用、人才引進等方面予以支持，調動民間資本和外資進入的積極性，滿足多樣化的服務消費需求。此外，建議加大《國務院辦公廳關于印發國民旅游休閑綱要（2013-2020 年）的通知》（〔2013〕號）貫徹力度，穩步推進全市國家機關、企事業單位加快落實帶薪休假和職工療休養制度。

（四）拓寬居民消費融資渠道。鼓勵金融機構擴大消費信貸業務，完善配套措施，加強消費信貸宣傳，轉變消費觀念，促進居民消費。一是借鑒國外經驗，實行政府貼息、低息等特殊信貸鼓勵政策，切實降低過高的信貸消費成本，提高消費信貸吸引力。進一步放開消費金融公司，支持杭銀消費金融公司簡化貸款手續，放寬貸款條件，擴大貸款對象，讓更多的普通居民有資格貸款消費。二是完善消費信貸法律法規，為在杭金融機構開展消費信貸業務提供法律政策支撐，完善個人信用制度，提高個人失信成本，完善消費信貸信用環境。三是進一步加大宣傳力度，改變消費者傳統消費觀念，營造良好的信貸消費環境。

（五）統籌規劃建設商貿設施。重點抓好商業中心及商業綜合體合理布局，補齊開發區、新城、城市新建區域、社區、農村商業網點及基礎設施短板。一是編制全市城鄉商貿設施發展規劃，完善商業網點規劃布局。建立重點商貿項目規劃建設的聽證制度，引導投資方向，合理控制中心城區商貿綜合體、市場數量，積極鼓勵特色街區、社區商業等項目建設。二是規劃建設大型綜合主題類項目。大型主題類消費項目投入大、綜合帶動性強，杭州缺少如迪士尼、長隆旅游綜合體等投資數百億元的大型主題類消費項目，應積極規劃、引進、建設相關項目，形成新的消費區域和新的消費熱點。三是合理布局商業中心。按照《杭州市城市規劃公共服務設施基本配套標準》，促進開發區、新城、城市新建區域、社區等商業配套升級。完善農村商業配套，推進農村電商服務網點建設，打造城鄉一體現代化流通體系。

篇6

關鍵詞：輕資產；盈利模式

一、萬達輕資產模式概述

在輕資產模式下，萬達只負責項目的拿地選址、建設、招商和運營管理等，利用萬達廣場品牌、“慧云”信息管理系統和電子商務系統。項目費用由投資方承擔，物業所有權歸投資方，另外資方獲得資產的全部增值收益，租金凈收益按比例在萬達和投資者之間進行分成。

二、萬達轉型輕資產戰略原因

首先，萬達原有的商業模式已難以適應激烈的競爭。目前，各大購物中心、綜合體開始趨于飽和，各類商業體間競爭壓力大，但維持運營的各項支出和成本仍存在，且保持在較高水平，僅靠物業銷售和租賃收入難以繼續支撐商業項目的運營。另外，隨著土地價格不斷攀升和土地資源有限性，低價拿地機會越來越少，拿地成本也在逐漸增加，萬達原本低價拿地的優勢逐步喪失，同時近幾年規模擴張，集團管控成本也在加大，造成了萬達資金壓力增加。其次是招商方面的困局。萬達廣場原有業態漸漸過時，不能滿足當下消費者的消費習慣和需求，導致品牌進駐漸顯疲態；而越往三四線城市發展，投資商和各大品牌出于對當地消費能力的顧慮，招商難度加大。

這些因素的綜合作用觸發了萬達的轉型。

三、萬達輕資產與重資產模式的對比

以下剖析重資產模式下萬達在多個方面存在的不足導致發展受限，并分析輕資產模式能給其盈利模式的轉變帶來的幫助。

1.財務狀況方面：

（1）重資產模式。該模式下，在一個城市綜合體的籌建過程中，利用物業銷售的回籠資金償還項目建設的銀行貸款后，剩下一部分投入到萬達廣場和酒店，維持其經營的各項支出，另一部分以現金的形式流出作為下一個城市綜合體的啟動資金，通過完成上述循環來支撐下一個項目建設開發，最終實現萬達廣場的持續擴張……

但現實條件下，萬達商業的投資規模大，擴張速度快，維持萬達廣場和酒店的運營的資金需求很大，而物業銷售和租賃產生的資金有限，不足以完全支撐下一座城市綜合體的建設。唯有把已建好的萬達廣場以資產的形式抵押來獲得貸款，并結合經營所得作為啟動資金，支持下一個城市綜合體的開發。

從上表1萬達商業資產負債表提供的數據來看，從2011年至2015年萬達的資產負債率都處于較高水平，2015年的70.93%比前幾年有明顯回落趨勢，但相比于房地產行業平均負債率65%仍處于較高水平。分析有息負債結構可以發現，在萬達高達1742億元的有息貸款中，除72億元債券采取擔保方式外，銀行及其他借款大部分采取資產抵押的形式，抵押的總資產高達2780億元，若不能及時、足額償還債務，將面臨抵押權人依法對資產進行限制或處置的風險。

另外，萬達流動資產占流動負債比重近年來有所下降，說明企業的資金周轉速度放緩、變現能力較差的趨勢。

（2）輕資產模式。輕資產模式下，建設運營萬達廣場項目的資金不再來自銷售物業產生的現金流和抵押貸款，萬達商業只要憑借自身品牌及管理運營的優勢吸引投資者，獲得外部資金的支持，就可以緩解資金壓力，并保持萬達廣場的持續擴張。

萬達穩升是由王健林控制的公司通過層層嵌套把第三方支付平臺和第三方融資平臺籌集資金設立而成的有限合伙企業，資金來源一是通過互聯網平臺向個人投資者即散戶募集的資金，二是來自機構投資者的資金。雖然這兩類資金還是以債務的形式存在，但是對抵押物的要求發生了變化。

輕資產模式下，萬達商業項目的資金來源是“明股實債”。仔細研究萬達商業和萬達穩升簽訂的合作條款，相關輕資產項目的退出途徑包括REITs上市、萬達商業回購以及轉讓給第三方等方式，并未寫明是由萬達商業或其下屬公司回購。因此，這些“明股實債”可以不以負債的形式體現在公司的財務報表里，這就大幅降低了萬達商業的負債水平。

把輕資產項目以股權形式并入報表，負債并沒有增多，但通過增加凈資產的方式增加了總資產，降低了資產負債率，從而改善了萬達商業整體的財務狀況。

2.現金流方面

（1）重資產模式。從表2來看，2011年至2014年萬達的經營活動現金凈流量有明顯下滑趨勢，雖在2014年略有增長，但仍難掩其經營現金流日益萎縮現狀。而隨著近年來萬達商業地產規模迅速擴張，需要更多的資金支撐，投資活動現金凈流量整體呈上升趨勢，尤其是2014年的投資活動現金流量凈額就高達456.99億元，比上年同比增長92.15%，這就給萬達商業的現金周轉帶來巨大壓力。

（2）輕資產模式。輕資產模式下，萬達商業會成為商業地產服務的提供商和運營商，通過引入第三方投資者來籌集商業地產開發、建設資金，萬達提供拿地、開發、招商和運營服務。如此一來，籌資壓力迅速減小，緩和了現金流壓力，并且降低籌資風險。從表2可以看出，萬達于2015年初宣布轉變輕資產模式后，融資活動產生的現金流量凈額大幅度減少，說明融資壓力變小，而投資活動產生的現金流并未減少，說明并未放緩萬達廣場項目的建設，萬達利用第三方資金進行擴張初見成效。

3.盈利水平方面

（1）重資產模式。商業地產回報周期相較住宅來說一般較長。重資產模式下，采取的是物業銷售來維持現金流的“以售養租”模式，即萬達通過自身的資源與品牌優勢低價拿地，借助萬達廣場和配套公寓、寫字樓、商鋪等物業，通過土地升值為可售物業，并將其以高價銷售，獲取差額收益，利用回籠的資金維持項目運轉。這就導致了萬達商業對于物業銷售的依賴性極強。2011年-2015年，萬達商業地產的營業收入分別是507.72億、590.91億、867.74億、1078.71億、1242.03億元，其中來自房產開發和銷售占比大概維持在85%左右，物業租賃和管理、酒店經營等比例甚少。說明萬達商業的銷售收入主要是物業銷售帶動。而當房地產市場出現波動，萬達營業收入也會受到巨大影響。

與此同時，萬達每年的費用支出與同行業相比也呈現出較高的水平。從銷售費用率看，2011年至2015年上半年，萬科、華潤置地、世茂房地產的銷售費用率皆維持在2%-4%，而萬達在5%以上，2014年上半年甚至高達9%。從管理費用率看，2011年至2014年間，萬達維持在6%左右，仍處于行業較高水平，說明萬達商業管理成本控制能力很弱，管理效率有待提升。

（2）輕資產模式。輕資產模式有利于萬達盈利方式的轉換，并構建多元化盈利生態模式。

首先，促進商業物業的盈利方式轉換，提升凈資產收益率。重資產模式下萬達作為資方開發建設及運營萬達廣場，主要利潤來源是物業銷售及租金收入。而輕資產方式下，通過管理運營和品牌輸出，盈利則依靠建設、運營管理服務等管理費用以及相關知識產權的許可費。前者屬于投資權益，后者是由于管理服務，盈利方式發生改變。

其次，有利于構建多元化的盈利生態模式。在管理和品牌輸出收入外，萬達集團旗下快錢金融作為基金管理人將可以向投資人收取一定的管理費。這就成為培育萬達旗下快錢、眾籌、私募等金融業務的發展的持續推動力，繼而壯大了萬達集團金融的板塊。另外，在次過程中積累的資源和管理經驗還存在助力延伸其他多元業務的可能。

四、輕資產轉型面臨的挑戰

任何變革總伴隨著大的風險。對于萬達而言，這場以輕資產為名的轉型，就是一場謀取新發展方向的變革，其中既蘊含生機，也面臨各種挑戰。首先，之前萬達主要收入是來自物業銷售和自持租金收益，但轉型后收入主要來源是租金凈收益，而且是需與投資方按3：7分成；但萬達仍需投入建設、招商、運營管理的人力物力，到運營后期，資金缺口的風險可能會加大。

輕資產轉型的變革在一定程度上豐富了萬達的商業模式，穩定了收入來源，降低了投資風險，利用外部資金快速擴大規模，可以提高市場占有率。若未來輕資產模式能成功運用，萬達商業會迎來更為迅猛的發展期，同時也能給其他房地產商謀求轉型之路帶來經驗和啟發。

參考文獻：

[1]王冰凝.王健林詳解“輕資產萬達”[N].華夏時報，2015-04-27（021）.

[2]柏文喜.解讀萬達輕資產化的商業邏輯[N].中國房地產報，2015-02-02（B07）.

篇7

關鍵詞：建設項目；環境影響評價；環評審批；環評監管

中圖分類號：X820.3

文獻標識碼：A文章編號：1674-9944（2016）22-0057-03

1引言

目前，我國在經濟發展的同時，面臨著環境污染嚴重、生態遭受破壞等問題，治理污染、改善生態環境已經成為我國進一步發展所必須重視和解決的問題，而實施可持續發展戰略，預防因建設項目實施后對環境造成不良影響，成為我國解決環境問題的重要前置措施。自2003年9月《中華人民共和國環境影響評價法》開始實施，我國的環境影響評價制度基本確立，環保部門通過環境影響評價審批對建設項目進行管理的制度開始實施。環評制度運行十余年來，隨著天津經濟的發展和社會環境的變化，環境影響評價在實施過程中暴露出了眾多的不足，如相關法律標準適應性較差、公眾參與力度不足、違法處罰力度不夠等。因此，環境影響評價制度仍需進一步進行升級優化，適應我國社會和經濟的高速發展，適應我國環境保護的新局面。

2我國及天津市建設項目環境影響評價發展歷程及現狀

環境影響評價的概念在我國最早始于20世紀70年代，1979年我國公布試行了《中華人民共和國環境保護法（試行）》，其中第六條、第七條對建設項目環境影響評價和“三同時”做出了相關規定，標志著我國初步實行建設項目環境影響評價制度，天津作為當時的北方工業中心、沿海開放城市，是最早一批開始實施環境影響評價的城市之一，但是在之后的一段時間內，環境影響評價也只是作為一種輔助手段，天津市環保部門對建設項目的前置管理更多的需要依靠環保措施的審批，當時的環境影響評價主要關注的輻射面還相對較窄，主要包括工程性質、建設依據、建設地點、建設內容、建設面積、投資情況、產品情況、工藝流程、污染物排放情況、污染治理措施等。而1998年國家頒布的《建設項目環境保護管理條例》是建設項目環境影響評價及“三同時”管理的重要法律法規，標志著我國建設項目環境影響評價進入新階段，尤其是此法規第一次是較為詳細地規定了環境影響評價的相關制度，包括分類管理、報告書內容、審批權限、法律責任等。1999年環保總局又《關于執行建設項目環境影響評價制度有關問題的通知》，進一步說明了建設項目的范圍、審批權限、環境影響評價的管理程序、相關收費等問題，并公布了《建設項目環境影響報告表》（試行）和《建設項目環境影響登記表》（試行）內容及格式。隨著建設項目環境影響評價法律法規，特別是指導性文件和標準文件的出臺，天津市對建設項目的前置管理也開始更多地依靠環境影響評價制度，隨著天津市經濟社會的快速發展，環境影響評價所涉及的行業類別也從過去主要集中在工業企業建設和技術改造以及燃煤鍋爐的安裝使用，逐步擴展到餐飲業、娛樂服務業、醫療教育、城市基礎建設等多個領域。2000年，國家了《關于建設項目環境保護設施竣工驗收監測管理有關問題通知》，對建設項目環境保護設施竣工驗收監測的工作流程進行了規范和說明，自此建設項目環保竣工驗收的法規、標準、指導性文件得到完善，開工建設前進行環境影響評價，項目運行后對項目建設規模性質、環保設施、環保措施的環評一致性進行驗收檢查的體系基本形成，天津環保系統也開始越來越多地依靠環保竣工驗收對建設項目進行管理，特別是“三同時”制度落實情況通過行政審批有了更好的把關。

到了2003年，國家頒布并實施了《中華人民共和國環境影響評價法》，此法是我國建設項目環境影響評價和規劃環境影響評價的根本大法，也標志著我國環境影響評價制度的進一步完善和各項規定制度得到明確，環境影響評價的強制性得到進一步提升。天津市各區縣環境保護局在這段時期內，也成立了專門的科室，主要負責建設項目環評審批、驗收審批和“三同時”，相關的審批流程和工作細則、行政許可文書在這段時間內得到規范，同時對1998～2003年的建設項目環保審批進行了整理規范并及時上報歸檔。2008年《建設項目環境影響評價分類管理目錄》頒布實施，標志著我國對建設項目環境影響評價實施分類管理，環境影響評價更加細化。2014年開始，隨著簡政放權、大眾創業萬眾創新方針政策的提出，行政審批事項精簡簡化，部分行業類別的環境影響評價得到豁免，部分省級環境影響評價審批事項下放到市一級。2015年1月1日起，作為行政審批制度的試點省（市），天津市市級環境保護主管部門的建設項目環境影響評價審批和環保竣工驗收審批職責劃轉到新成立的行政審批局，環境影響評價的審批與監管分離到兩個行政單位。2015年《建O項目環境影響評價分類管理目錄》的修訂，以及2016年《中華人民共和國環境影響評價法》的修訂，也是我國環境影響評價制度適應我國經濟社會發展的需要，對新污染問題納入和明確，對影響小的行業進行降級減輕企業負擔，改革行政審批制度，增加環境影響評價登記表備案制度等措施，體現了當今我國通過環境影響評價制度實施建設項目環境管理的新思路新方向。

3新形勢下天津市建設項目環境影響評價問題的探究

3.1環評相關法律法規適應性的問題

隨著我國經濟和社會的變遷，環境影響評價相關的全國性法律法規在一些地區或者某個層面上難以適應時代的發展，特別是具體到經濟高速發展、產業結構不斷變化、居民環境意識不斷增強、各種深化改革的政策和規定不斷落地的天津市，環評法律法規的適應性問題變得越來越突出，造成了建設單位疲于應付較長時間的環評和行政審批流程，同時也增加了經濟負擔，審批部門和監管部門工作量大、重復勞動、行政資源浪費。以餐飲業為例，近年隨著天津的城市發展和經濟建設，大型的商業綜合體或商業居住綜合體如雨后春筍般不斷建成投入使用，很多大型餐飲企業，特別是連鎖企業選擇在綜合體內開店，一個綜合體內匯集了十幾家甚至幾十家餐飲企業，綜合體內物業公司會為各家餐飲企業配備符合國家標準的油煙凈化器、統一與有專業資質的餐廚垃圾處理公司簽訂《餐飲廢棄物處理協議》，各家餐飲店鋪產生的含油廢水也會經過大廈統一的隔油池進行處理。可以說綜合體內的餐飲企業，由于有大廈物業統一管理，各項環保措施落實情況基本都非常理想，統一的大型專業隔油池的處理效果也很好，噪聲問題也幾乎沒有，但是按照現行的《建設項目環境影響評價分類管理目錄》，這類項目是需要辦理環境影響評價審批的，部分超過六個基準灶頭的項目還需要找環評公司編制環境影響評價報告表。各家餐飲企業需要分別辦理環評審批，開業后還要進行竣工驗收，就算是2016年9月后登記表類改為備案，建設單位仍然需要投入大量精力辦理手續，承擔監測費用，報告表類項目還需要承擔不菲的環評費用。以天津市某中心城區2010～2015年間的數據為例，在這6年間共進行了413個建設項目的環境影響評價審批，其中商業綜合體內餐飲企業環評審批數量為127個，占所有環評審批數的30.8%，占比非常大。而環保審批部門也要按照流程對同一個綜合體的不同項目做大量重復性工作，同時環保監管部門也耗費了大量的執法成本。

3.2環評機構管理及環評報告質量的問題

2012年以前，在環評機構的領域中也許“紅頂中介”是最嚴重的問題，但隨著新任環保部長陳吉寧上任后，開始對“紅頂中介”進行清理，這個問題得到一定程度的解決。但是就目前的實際情況來看，雖然表面上已經清理，但仍然存在著隱形“紅頂中介”，環評的圈子相對固定，從業人員固定，此問題雖然有所好轉但沒有得到根治。現在的情況是，環評公司在全社會層面沒有品牌可言，沒有公眾了解度，環評機構的目的依然是為了幫助建設單位通過環評審批，這也是建設單位的關注點，這個關注點沒有變，那么誰通過審批的能力強，建設單位就會更多的選擇這樣的評價機構，環評機構是盈利性機構，實現利益最大化是目的，這就造成了環評機構為了盈利，在面對一些有問題的建設項目的時候，為了幫助建設單位通過環評審批，有的環評機構玩起智力游戲、打法律法規的球，現場踏勘不全面、公眾參與造假等現象頻出，使環評失去其應有意義。

另外一方面，環評領域在取消“紅頂中介”推入到市場競爭后，發現環評公司融入市場經濟中并不順利，當“紅頂中介”這個過去的價格上限消失以后，市場上整體的環評價格上升了，而環評報告的質量卻并沒有提升，環評這個相對封閉的領域并沒有形成市場經濟良性競爭。而環評費用的水漲船高，導致項目單位經濟負擔的增加，甚至導致建設單位不進行環境影響評價，未批先建，知法犯法情況的增多。

3.3環評中公眾參與滯后和弱勢的問題

目前我國環境影響評價相關法律法規中對環評中公眾參與的規定要求相對滯后，沒有較為明確的實施細則、公眾參與的要素涵蓋面相對較為狹窄、相關利害人覆蓋面不全、公眾參與的介入時間相對滯后等問題較為突出。公眾參與中，公眾需要有充分的時間了解項目情況和環境影響，需要有充分的多渠道了解項目情況，而不是只有一張施工現場的貼紙或者是在訪問量只有幾百次的公司網站上的公示，又或者是紙質報紙中縫上的幾行小字說明。而在了解過后，公眾也需要有多種方式表達自己的態度，而不是只有一張調查表。天津市的居民環境意識不斷增強，特別是在城市的中心區，建設項目相對集中，容易產生環境和環境利益的訴求與沖突，這就更加體現現有的建設項目環境影響評價中公眾參與急需改進和升級。

3.4環評審批權限與環保監管存在的問題

建設項目環評審批有其特殊性，不像有的領域的行政審批更多的關注點放在為建設單位服務上，環評審批更多是要對民眾負責、對整體的環境質量負責。天津市自2015年實施行政審批試點改革后，環評以及竣工驗收審批職權劃轉到新成立的行政審批局，原有的建設單位環評、“三同時”、竣工驗收監管的職責依舊在環保局，新制度運行過程中，暴露出了審批部門一味提高審批速度服務建設單位，對新的環保法律法規掌握不及時、現場踏勘核實不全面程序倒置、審批要件不齊、公示程序倒置等現象屢有發生，增加了環境風險，增加了環保監管的難度等問題。

在兩個單位的層面，雖然宏觀的法律法規指導文件職責劃分，但是到具體細節實施中，依舊存在職責劃分不清和工作出發點上的矛盾。審批部門需要對企業實行一條龍服務，增加辦件量，增加網上申報比例，減少辦理時間。而環保部門則要對整體環境質量負責，減少項目環境事故發生的可能性，杜絕環境的發生，監督企業落實環保措施，盡職免責。

在建設單位層面，很多建設單位對相關環保法律法規并不了解，或者了解也并不重視，但是，幾乎所有的建設單位，對能不能通過審批都非常重視，所以在2015年之前環保部門可以通過環評審批權、竣工驗收審批權等對建設單位進行約束、提出相關環保措施要求，在項目建設前、建設中、建成后運行中對建設項目進行監管和法律宣傳，節省了大量的執法成本，尤其是在避免輕微環保違法行為中起著非常好的效果。過去已經形成并運轉成熟的審批登記、監查監管、法制宣傳一體的工作方式的打破，帶來的直接影響和產生的蝴蝶效應，造成對建設項目的環保執法成本在增加，協調環保整體工作的工作成本也在增加。

4完善天津市建設項目環境影響評價的建議

4.1增強環評法律適應性，出臺地方細則

考慮到中國經濟社會快速發展、產業結構不斷調整以及地區發展的不平衡的問題，國家相關法律法規應該盡可能考慮到適應性問題，并且縮短環評法律法規的修訂時間，讓環評法律升級速度跟得上環境影響評價的變化跟得上環境新問題的變化。同時，地方上，出臺相應的適合當地社會發展狀況的地方標準，甚至像天津這種大型城市，中心城區和薊州區這類城區應該適用不同的地方標準。延展規劃環境影響評價囊括建設項目環境影響評價的思路，比如對商業綜合體內餐飲業的問題，建議跟整個商業綜合體環評一起囊括，不該做環評的不做，減輕企業的負擔，減少政府行政成本，通過經濟杠桿，讓獨門獨院、臨近居民生活區的餐飲企業支出成本增加，讓更多的餐飲業集中在商業綜合體內，油煙得到統一凈化，含油污水統一經過隔油池處理，這樣一來還能產生提升中心城區市容的連帶效應。

4.2弱化環評審批，加強對環評機構監管及處罰力度

環評審批在環境影響評價中的強勢地位得不到改變的話，環評機構為了通^審批而編制環評報告的局面就得不到改善。建設項目環境影響評價是為了預防環境污染，采取有效的環保措施，政府部門應該把更多的行政成本用在監管上，同時對未按環評報告落實環保措施的建設單位加大執法和處罰力度，對編寫與實際情況不符環評報告的、環評報告公眾參與造假等違法違規環評機構加強處罰力度，環境保護主管部門也應該加強對環評機構的管理和監督，制定相應的環評報告編制價格標準。

4.3完善細化公眾參與制度

政府為公眾提供了解和學習環境影響評價相關知識的平臺，如行政許可大廳圖書館查閱、微信微博查閱，通過下沉到街道和居委會的方式普及環境影響評價知識，知識普及要考慮到受眾人群的年齡構成，渠道多樣化。完善公眾參與制度，一方面是提前開展公眾參與，讓公眾有足夠長的時間了解和思考，另外一方面是表達公眾參與態度需要便捷和多樣化，特別是對項目持不支持態度的意見和公眾意見沒有被采納的情況，應該有更為詳細和嚴格地說明解釋。

4.4環評審批與監管聯動

在環評審批與環評監管分處在兩個單位的背景下，應該加強部門間的聯動，出臺更具可操作性的細則。審批部門應該考慮到通過環評后建設單位落實環保措施的實際，也應該考慮到環保部門進行監管的實際。審批部門在適當的時間節點讓環保部門可以介入到環保審批中，利用好審批權的約束力，實現高效環保監管，在節省執法成本的同時，也節省建設單位的時間和支出。

參考文獻：

[1]周杰.環境影響評價制度中的利益衡量研究[D].武漢：武漢大學，2012.

[2]肖明新.從建設項目環境影響評價審批看我國的中央與地方職權劃分[D].廣州：中山大學，2015.

[3]胡恒波.淺談環境影響評價審批是否是餐飲服務許可的前置條件[J].法制與經濟，2013（8）.

[4]張容華.環境影響評價中公眾參與的探討[D].昆明：昆明理工大學，2015.

[5]王小雪環境影響評價中行政機關之職責研究[D].重慶：西南政法大學，2015.

[6]王輝民.環境影響評價中引入生態補償機制研究[D].武漢：中國地質大學，2008.

[7]侯可斌，駱霄，李楠，等.環評公眾參與信息公開方式調查研究[J].環境影響評價，2015，37（5）.

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關鍵詞：生態城市 人居環境 城市規劃

中圖分類號：X2 文獻標識碼：A 文章編號：1674-098X（2013）03（c）-0-01

“生態城市”這一概念，最早是在70年代，聯合國教科文組織發起的“人與生物圈計劃”研究過程中提出的。從近年來國內外對生態城市建設的探索和實踐結果來看，生態城市的基本內涵應該是：經濟發展、社會進步、生態保護三者高度和諧，把生態建設、環境保護、自然資源的合理利用以及社會建設有機地結合起來，通過統一規劃、綜合建設，孵化經濟高效、環境和諧的生態產業，建設人與自然和諧共處的生態社區。我國自20世紀80年代開始生態環境建設的探索，近年來，吉林市把握其得天獨厚的自然景觀優勢，在各類城市規劃設計中均體現了“生態城市”這一理念，力求建立健康、休閑、可持續發展的人居環境。

1 “顯山、露水”的城市景觀

吉林市是中國北方著名山水城市，四面群山環抱，龍潭山、小白山、朱雀山、玄天嶺環城而立，加上回轉的松花江水，形成“前朱雀、后玄武、左青龍、右白虎”的山水格局。青山、綠水是吉林市得天獨厚的標志性自然景觀，也是城市空間景觀構建的主體

要素。

1.1 城市空間的合理控制

吉林市由2002年6月開始進行《吉林市松花江濱水區總體城市設計及重點區段城市設計》，對松花江及沿江兩岸的建設與發展方案進行了多次論證與咨詢。

根據城市整體功能分區及現狀情況，分為工業與環保、人文與歷史、商業與文化、居住于生態及生活與科技五個功能區段。提出了“兩岸互動、綠道滲透、開發移轉”的設計理念，進一步強調了生態景觀資源的保護和利用，凸顯吉林市自然山水特色的魅力；其次強調對濱水區公共性的還原與營造，凸顯健康導向下的吉林市濱水區活力。

1.1.1 空間控制及引導

沿江兩岸的天際線由前景（表層）天際線和背景（縱深）天際線兩部分組成：

前景天際線主要強調適宜的尺度和親切性，注重與沿岸植被和水景相互協調，避免過大體量對沿岸人群的活動造成壓迫感；背景天際線是以豎向構圖為主，在體量和尺度上一般應當突出其挺拔、宏偉的氣勢。對于歷史形成的前景天際線，宜在周圍區域改造過程中形成變化豐富的天際線。

兩岸互動開發，左岸高層臨江，則右岸高層退后，兩岸布置方式各不相同。天際線變化與山體和江水的轉彎點呼應。

1.1.2 景觀塑造

保護完整的山水、風水體系，強化山水之間聯系，街頭綠地、街區公園等帶狀綠地形成景觀橫向廊道，眾多山體公園及各類歷史文化遺存沿江兩岸分布，成為兩岸景觀的主節點和次節點，最終形成沿江兩岸的“一點多廊、穿江而望、山水相映、城掩其中”景觀視廊系統。

1.2 濱江親水空間的多樣化開發

圍繞生態、自然、現代、宜居的城市定位，打造濱水文化，提升濱水環境，努力創建功能完備，青山碧水的城市濱水空間這一主旨，吉林市于2001年組織編制了《“清水綠帶”―吉林市松花江濱水區城市設計》，并與2002年實施，提升城市形象，豐富市民休閑生活。

“清水綠帶”全長57 km，選擇沿江用地開敞、現狀景觀較好、有人氣聚集的灘涂地，規劃主題景觀節點，如江濱公園、青年園、國防園、溫德游園等16個主題游園。如今，“清水綠帶”已成為功能多樣、設施完善、景色宜人、人氣旺盛、深受市民喜愛的濱江公共休閑娛樂空間。

同時，規劃保存、恢復、創造生物多樣性的濱水自然生態環境，使沿江生態環境有機滲入城市空間，營造綠色、可持續發展的城市生態長廊。

2 森林科技谷，生態產業新區

《吉林高新技術產業開發區北部新區城市設計》

作為吉林省三大高新區之一，高新北區充分發揮技術優勢，承接長吉圖規劃綱要賦予吉林市產業和科技創新高地的區域責任。

高新北區位于吉林市西北部，距老城區13 km，區內環境本底較好，現狀用地以農田、耕地為主，其中分布大面積林地，樹木質量較好；水塘及河道較多，有豐富的草地、季節性濕地。規劃尊重大型生態背景，借助大片自然林地、水渠河道、東部山巒景觀帶、葡萄酒莊等優質資源，在盡量保持原貌的基礎上進行改造利用，打造集“科研、生產、生活、游憩為一體的森林科技新城”。

3 生態宜居的活力社區

在房地產項目開發熱潮下，吉林市引入了多家國內房地產行業中優秀的開發團隊，如歐亞綜合體、吉林萬科城、恒大華府等。規劃本著多元融合、精明增長的理念，進行大地塊有序開發，集大型商業、人文居住、配套公建為一體的城市綜合體，打造城市居所型綜合社區，并帶動周邊地區有機發展，使土地利用率達到最大化。

在社區規劃方案設計上注重區域自然人文條件，在設計中納入人文內涵，開放的社區、封閉的組團，構建緊湊的、功能混合的、適宜步行的鄰里關系；經濟節能，低碳環保；將自然環境與人造社區結合成一個可持續的整體的功能化和藝術化的走廊，倡導“新城市主義”居住理念。

4 結語

規劃師在城市建設中發揮著科學引導的作用，保護城市自然生態環境、資源，使其能永續提供人們世代生存和發展的物質基礎，是當代規劃師們義不容辭的責任和義務，是城市規劃、建設的首要任務和工作重點。只有將環境、生態保護意識融匯到城市規劃建設全過程，并積極采取措施加以保證，付諸實施，才能為城市的經濟、社會可持續發展奠定基礎和創造條件。

參考文獻

[1] 吉林市松花江濱水區總體城市設計及重點區段城市設計―哈爾濱工業大學城市與景觀設計院.

[2] “清水綠帶”―吉林市松花江濱水區城市設計―吉林市城鄉規劃設計研究院.

[3] 吉林市高新技術產業開發區北部新區城市設計―中國建筑設計研究院.

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娛樂購物綜合體或成轉型趨勢

整合線上、線下資源才能實現多方共贏

現狀

行業凈利潤 平均水平僅為3%

中國電子商務研究中心報告顯示，2012年從支付寶地區數據看，遼寧省全國排名第13位，占支出總額的2.3%，同比增長56%。其中沈陽市的支付寶用戶人均支出達到8904元，人均購物支出為6705元，占總額約75%，且網絡零售市場依然呈現上升趨勢。

越來越多的人去網購，在需求短期之內沒有大幅變化的情況下也就意味著相應的百貨商場客源流失。業內人士表示，近年來百貨業銷售下滑較大的，也正是方便網絡購買的品類，比如家電、IT產品和紡織品，甚至是奢侈品。

中國百貨商業協會日前的最新數據顯示，該協會統計的81家大中型百貨零售企業2012年銷售總額2282.7億元，同比增長僅8.92%。對比2006年至2011年百貨行業銷售收入年平均16.5%的增長率，2012年全國百貨零售業增速下滑明顯。

同時，人們發現身邊很多大牌商場逐漸退市。就沈陽市的現狀來說，近年來西武百貨等高端商場走出了人們的視線，中華路上的美美百貨感覺還沒開張就已經關門大吉了。就連在太原街這樣商戶林立的步行街上，東舜百貨和伊勢丹百貨也相繼倒閉。很多人質疑，商場的接連關門是否是電子商務分流了他們的客源。遼寧省服務業委市場建設處趙處長向記者介紹：“電子商務對于傳統百貨的確帶來不小的沖擊，但是零售業的銷售目前還是省內很多消費者的主要消費方式。目前我省擁有建筑面積5000平方米以上的商業網點100多家，逛商場仍然是每個人生活中不可避免的選擇。小部分商場的退市主要是因為商場的定位與城市不符，部分企業本身一直沒能找到自己在市場中生存的點，導致客流量減少而造成的，而且其中還有很多其他的因素，例如租賃合同的糾紛、成本的上漲，甚至是集團內部的調整等。但是目前就2012年的數字來看，我省的百貨零售業依然發展態勢良好。 ”

相關業內人士透露，部分百貨的倒閉屬于經營原因，與行業整體無關，但是就發展趨勢而言，百貨業確實出現了微增長的現狀，行業的整體利潤在不斷下降，已經從早年間的8%下降至3%左右，百貨業已經成了薄利多銷的行業。

中國百貨業經過近十年的黃金發展期后，正步入發展瓶頸期，轉型謀生存迫在眉睫。簡單的降價促銷贈送禮品，都不再能吸引消費者的目光。百貨業的銷售競爭已經進入了深度博弈的階段。因此從根本上轉型，才是留住消費者的必然選擇。

遼寧省服務業委市場建設處趙處長說：“目前我省的大型百貨也都在悄悄的轉型中。從我們向國外學習的經驗來看，全方位的體驗和多功能的滿足才是目前百貨業發展的方向。我們的目標是，讓消費者拿著錢進來，花光錢出去，但是不一定拎著東西。也就是說休閑娛樂、影視、餐飲等方面的消費也足以讓消費者走進百貨公司，并不僅僅是簡單的服飾、電器類等產品在為百貨創收。事實上，目前大型購物綜合體中，服飾、電器等產品的銷售額所占的比重已經越來越小，甚至已經不是主要增長點了。 ”

傳統百貨應該借助購物中心的發展勢頭趁機轉型。據了解，零售業的業態構成與人均GDP水平存在一定的對應規律。人均GDP處于 3000美元至 5000美元，以大型綜合超市為主；在5000美元至1萬美元則以購物中心、專賣店、專業店、便利店為主。而2011年我國人均GDP已經超過5000美元，傳統百貨業可以趁機向購物中心等方向轉變。

傳統百貨業將不再通過商品價格比拼“拽”顧客進來，而是通過體驗和服務“請”顧客逛店。只要是盈利，商品是什么都不重要。沈陽市華潤萬象城購物中心的業內人士介紹：“今后的百貨商場除了為人們提供日常的商品以外，還將為人們提供體驗式的服務，提供娛樂休閑的空間。未來的百貨業會更緊密地與娛樂業、餐飲業交織在一起，形成一個集消費、娛樂、休閑于一體的綜合體。而購物環境將更趨向于舒適、歡樂、時尚。這也正是萬象城受歡迎的理由。 ”

以沈陽市的購物中心為例，大悅城、萬象城、萬達廣場、市府恒隆等大型購物廣場在建立之初最吸引人流的都是他們的電影院、游戲廳、餐飲業。人們先是在這里滿足娛樂的體驗需求，慢慢的才會習慣這里的購物環境并逐漸建立好感，習慣來這里購物。

據遼寧省服務業委的工作人員介紹：“近幾年全省購物綜合體的銷售業績不斷攀升，這里甚至成為了家人度假、帶孩子游玩、朋友聚會的首選場所。一站式的服務吸引著各個年齡段的消費者，既然來了，看到滿意的產品就會順其自然地購買。目前餐飲娛樂健身等方面的銷售額已經成為這些商場銷售業績的主要支撐。”

環境是一流的、價格是最低的，甚至還能順便郊游，不僅僅是購物還是度假，哪里能滿足這樣的消費需求，奧特萊斯在市場占有一席之地。談到傳統百貨業轉型，除了購物中心的橫空出世不得不提到奧特萊斯。

奧特萊斯源自英文 OUT-LET，又被翻譯為工廠外面的銷售點，也就是工廠直營店。與傳統百貨業不同，奧特萊斯不是與各地的商簽約而是直接與生產產品的品牌生產商簽約，省去中間環節，價格自然低廉。北京是我國最早納入這種經營模式的城市之一。奧特萊斯經營模式最初是為了避免與傳統百貨競爭才將地點選在了郊外，但如今郊外與自然融為一體的消費環境卻成為了OUTLET吸引人的地方之一。郊外的土地成本更為低廉，但是環境卻更為優秀，很多五口之家特別愿意到奧特萊斯消費，如同郊游一般。同時一折起的低廉價格使得奧特萊斯成為了很多淘寶店主的進貨渠道。

沈陽市的沈北新區、棋盤山經濟開發區、渾南新區等郊區都已經“落子”不同品牌的奧特萊斯店面。

在采訪中，很多服飾類的銷售人員向記者介紹，現在來商場逛的人很多，但是真正購買的人在減少，甚至很多年輕人根本就是來試衣服的。沈陽中興大廈少女服飾專柜的售貨員小李說：“我們的品牌瞄準的是中高檔收入人群，價格偏高，即便是折后，也不便宜。但是在網上購買每件至少可以多出30%的折扣，很多人怕買到假貨就來抄貨號了。現在這樣的人很多，我們已經能看出來一些，也沒有別的辦法，只好多盯著，但這也不是解決問題的根本辦法。 ”

不僅是網購沖擊、人才流失的原因，租金、物流等成本的上漲也讓百貨業舉步維艱。據了解，除了華潤萬象城、恒隆廣場等少數有地產公司背景的百貨不用租金外，新瑪特、卓展、棋盤山奧特萊斯等公司都是租用樓宇營業，每年都在增長的租金成了百貨業的最大成本開銷。除此之外，水電費、物流費、人員成本也讓傳統百貨的成本在提高。

沈陽市某奧特萊斯業態的工作人員介紹，奧特萊斯都是在城市的郊區，為了追求環境的優雅，我們都是在選址和裝修以及維護上大力投資的，再加上工廠直營模式所決定的折扣低廉，我們的凈利潤其實只有1%左右。但是郊區的租金尚且如此，更不要說那些在市中心商業區租樓的百貨公司了。

但是人們仍然不難看到，身邊一家一家的新百貨公司，仍然在緊鑼密鼓地拔地而起。面對如此激烈的競爭和內憂外患的局勢，傳統百貨業并沒有坐以待斃。

很多商場促進銷售額的最簡單辦法就是促銷。沈陽市太原街新瑪特的女鞋品牌售貨員小張告訴記者，從去年圣誕節開始，就一直常常加班。圣誕節、元旦、春節、婦女節、清明節還有即將來臨的五一假期，都是送券或者打折促銷，很多款式的成交折扣都在五折以下，給商場的點位幾乎被占沒了。很多消費者邊試穿邊用手機上網比對，原價的東西幾乎沒有人買。消費者已經習慣了節日和促銷，就是沒有促銷只要等等也總能趕上促銷，甚至商場自己還會設立 “女裝節”、“童裝節”等活動進行各種名目的節慶，手段說穿了還是降價促銷。

錦州市中百商廈有著10余年從業經驗的女裝部銷售經理楊女士向記者介紹：“我們也知道活動太頻繁傷的最深的其實是商場本身，但是沒有辦法，銷售指標給我們的壓力很大，所以我們只能用一些簡單直接的辦法迅速提高銷售額。十年前錦州市只有兩家百貨公司，開在馬路對面都不會害怕沒有生意做。但是現在錦州市的消費群體沒有大的改變，可百貨公司卻已經近十家，行業競爭太激烈了。”

中國連鎖經營協會調查也顯示，目前零售企業面臨的最大困難是經營成本的提高，包括租金成本和人工成本兩個最主要的成分。其中，連鎖企業續約房租成本平均上漲約30%，人工成本平均上漲15%。這對凈利潤率平均水平在2%至3%的零售業而言，確實是極大的挑戰。中國經濟經歷了長達30年近10%的年增長，過去10多年零售業深深得益于中國經濟的高速發展，贏得了一個寶貴的高速增長期，而當整體經濟轉入減速周期，行業發展相應放緩也是必然。

“內憂外患”之下，傳統百貨是否會成為下一個“消失的行業”？多位受訪專家表示，傳統百貨行業雖然面臨較大的競爭壓力，但并非沒有機會。依靠線上線下一體、差異化競爭、商業模式創新等方式，百貨行業將可成功“逆襲”。電子商務不但不是傳統商場的“送葬者”，還將成為新型百貨業的“兄弟連”。

省服務業委市場建設處趙處長介紹：“電子商務已經成為新型的消費趨勢，這是科技發展的產物，不可逆轉。不僅涉及到零售業，還涉及到生活的方方面面。但是網絡畢竟是虛擬的，線下實體店依然不可或缺。相反，線上線下的有效互補才能實現多方共贏。”

采訪中，白領消費者許蕾介紹：“目前網購已經成為我的習慣，并不主要是因為價格，而是因為方便。但網購也有很多讓我反感的地方。比如節日時段網銀登錄困難，不能見到真品購買，無法試穿等。而且，商家對于商品的描述和我想象中的產品會有所區別。號碼是其次的，主要是質地。一些南方的賣家所說的厚布料，往往我們北方人都覺得薄。如果商場能推出自己的電子商務，自然愿意登陸。同時如果商場能提高產品的質量和改善服務態度，以及推出新型銷售模式，自然還是喜歡去商場多一些。”

趙處長表示：“由于實體經濟能繁榮市場、解決就業并帶來稅收，政府更愿意把更多的政策向其傾斜。目前，我省的很多商家已經開始建立自己的電子商務平臺，在經營模式上多借鑒國美、蘇寧，為自營模式。例如興隆、大商集團都已經建立了自己的電子商務門店，中興大廈等網點也已經進入了人員招聘環節。雖然目前這些集團的電子商務業績還不是很令人滿意，但是相信未來的發展前景還是喜人的，電子商務也將成為未來購物中心多種經營的發展方向。不僅是實體店，目前很多大型電子商務平臺也在市中心建起了體驗店，實現了很多的互動。”

電子商務不只是一種銷售渠道的改變，更是商業模式的創新。傳統百貨不應該被網絡購物推著走，而是應該主動將網絡作為一種媒介應用起來，建立自己的購物平臺。利用線下資源的優勢，通過線上線下的互動營銷，實現實體店、互聯網和手機端聯動的全渠道管理。主動試水電子商務，留住更多客源，要比單純的防范抄碼族更為有效，甚至可以開放試衣間，實現線上線下的互動，綁定更多消費者。

在國內市場，目前傳統零售門店渠道和近些年興起的電話訂購和網絡購物渠道呈現分割狀態，三者在產品線、采購、價格體系和營銷策略上“老死不相往來”，造成了資源的巨大浪費，也讓消費者多頭受氣。為什么各位商家不能借鑒各自的長處，實現共贏發展呢。

背景 提示

近來，不少消費者的手機都會接到各種商家的促銷短信，新一輪的促銷戰即將拉開帷幕。面對消費高峰，百貨業的銷售人員臉上并沒有欣喜的笑容，因為銷售業績并不等于利潤。面對網購沖擊，忍耐人工、租金、物流等成本的增加，商場的利潤正在下降，節慶促銷往往是使足了力氣賺吆喝，傳統百貨猶如寒冬一般。面對不利局勢，傳統百貨業究竟如何優雅轉身，才能走過嚴冬找到春天？請看本期新聞調查。

采訪 手記

2012年網購創造奇跡

2012年是網絡經濟頻頻創造奇跡的一年：2012年11月11日的淘寶天貓購物狂歡節單日銷售額191億元，支付寶交易10580萬筆，支付峰值達到20.5萬筆/分鐘，創全球新紀錄。2012年全年淘寶和天貓的交易額首次突破萬億……

從支付寶地區數據來看，2012年江浙滬以及北京、廣東等地依然是網上消費的主力軍。浙江用戶的網上支出總額增長迅猛，占全國的14.85%，廣東占14.06%。上海、北京、江蘇分列3至5位。遼寧省排名第13位，網上支出總額占全國的2.3%，同比增長56%。其中沈陽市的支付寶用戶人均支出達到8904元，人均購物支出為6705元，占總額約75%。

在2012年沈陽人的消費數據中記者看到，“90后”人均年支出金額是3962元，人均購物金額只有3112元。“80后”的人均網上支出金額是1.4萬元，人均購物金額9044元。“70后”的人均網上支出金額是1.9萬元，人均購物金額1.1萬元。“60后”的人均網上支出金額1.5萬元，人均購物金額1萬元。“60前”的人均網上支出金額則高達3.1萬元，其中人均購物金額就達到1.5萬元。

新聞 鏈接

2012年服裝銷售增速創十年新低

去年在零售業整體增速大幅下滑的情況下，我國服裝銷售也遭遇了近年少有的頹勢。 2012年全國重點大型零售企業服裝銷售額同比增長12.5%，比上年降低9.1個百分點，而零售量僅同比增長2.3%，比上年低2.1個百分點。兩者增速均為近十年來的最低水平。

篇10

關鍵詞：中國電影；電影產業；對策研究

1.引言

近年來，中國電影產業發生了翻天覆地的變化，取得了可喜的成績，但許多問題也接踵而至。我們應該清醒地認識到，這些問題如果不得到解決，將影響我國電影產業的良性發展。了解現狀、借鑒外國成功模式并解決問題，有助于我們提升國產電影占領國內更大市場，還有助于尋找進軍國際市場的突破口，最終逐步形成適合中國電影產業情形的良性運作模式。

2.我國電影產業現狀與存在的問題及原因

2.1 我國電影產業現狀

2012年，中國電影市場產出以漲幅高達30.18%的成績達到了票房170.73億，國產電影票房占48.5%；國產電影上映172部；新增數字影廳銀幕3832塊；2012年電影產業規模超過250億，中國已成為世界第三大電影生產國和第二大電影市場。

2.2 我國電影產業存在的問題及原因

在我國電影產業取得了進一步突破的同時，不難發現，存在著以下幾個問題：

（1）國內電影票房增速迅猛，但國外電影占份額比重逐年增加。國產電影票房占總票房比例已經由2008年的59%降為2012年的48.5%。國產電影也是近年來首次不敵外國電影。

（2）國內電影產量持續走高，但上映比例低。2012年全年國產電影893部，但上映的只有172部，上映比例僅為19%。

（3）國內電影陷入怪圈：高投資低回報，低投入高收益。2012年上映的《金陵十三釵》，投資方投資6億，但是投資方收到的票房分成僅為2.4億，虧損了3.6億；而《人再囧途之泰囧》憑借著3000萬的投資，投資方票房分成竟然達到了4.4億，堪稱2012年最賺的電影。

（4）中國電影技術支撐不足。國內對電影技術的人才培養和研發不足，國產電影攝制過程中所使用的設備大多產于國外，影片后期處理過多依賴外國公司完成。

（5）電影衍生產品的產業發展落后。我國電影業衍生品開發較少，產業附加值低，產業鏈過早、過窄終止于影院。

（6）電影作為載體的市場文化開發不足。2012年中國電影產業規模將超過250億，雖然是大踏步前進，但相比文化產業總產值突破4萬億，電影產業所占比重甚微。

通過對以上問題的剖析，得出造成我國電影產業存在這些問題的原因為：

（1）國內缺乏專門培養電影技術人才的教育機構和相關技術設備的研究所，關鍵設備沒能實現國產化，電影制作缺乏工程化管理；

（2）產業的發展與劇本創作的發展不同步。目前的劇本選材內容舊、范圍窄，多為題材，遠遠不能滿足現代人的物質文化需求；

（3）企業認識不到電影衍生商品產業的巨大價值，通常情況下，電影衍生商品只發揮著電影宣傳的作用，沒有發揮出其自身的巨大商業價值；

（4）電影產業鏈的各個環節彼此相對獨立，沒有形成互相助益的綜合體。

3.我國優化提升電影產業的對策

針對我國電影產業存在的問題，提出以下對策：

第一，要切實提高中國電影的原創能力。一方面要鼓勵劇本的創作，不僅形式要新，而且內容更要新穎，更好地反映現實生活中存在的問題，上映出來才能深入人心，贏得觀眾好評。另一方面，在電影劇本的審核上，也要放寬對內容的限定，而不能一味青睞過去題材的老故事。

第二，要培養一批具有高新技術的電影人才，而不是一味地培養專業演員。目前我國的電影產業院線發展迅速，但高端人才的培養尚屬空白。可以由大學、研究機構、電影公司，聯合成立電影工程技術研發中心、電影工程學院等，培養與當代傳媒和創意經濟發展需要相適應的高層次技術人才。

第三，設計多元化的電影文化旅游線路。將旅游和電影文化相結合，讓游客零距離感受電影拍攝場景風光。在電影文化旅游的帶動下，大力發展電影商品如服飾、玩偶、唱片等。當今的迪士尼已經遠遠不止于從事動畫電影這一個行業了，涉及迪士尼手表、飾品、少女裝、箱包、家居用品、毛絨玩具、電子產品等多個行業。這些行業獲得了豐碩的商業價值。

第四，開發電影地產。中國目前的電影產業鏈是“拍攝發行院線影院”，為解決該產業鏈過短、過窄的問題，依托影視文化開發建設商務購物中心、電影主題酒店、文化高級住宅等電影地產，開創中國電影產業發展新模式。“綜合體模式”為中國電影產業突破原有模式提供了極有價值的參考。

4.結語

我國在文化產業的十二五規劃中，對文化產業寄予了更高的期望，而作為文化產業一部分的電影產業，其還有無限提升的空間，其在文化產業中的作用也將愈加凸顯。而且隨著精神文明的發展，電影產業的價值不僅僅體現在為國民經濟創造經濟價值，更重要的是一個主要的國家文化宣傳窗口。所以，只有突破原有產業鏈模式，優化原有產業結構，解決原有產業鏈中存在的問題，才能迎來中國電影下一次飛躍。（作者單位：吉林大學管理學院）

參考文獻：