導語：如何才能寫好一篇房屋方面的法律法規(guī)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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1監(jiān)督力度不強

監(jiān)督力度不強是房屋建筑工程質量監(jiān)督存在的重要問題之一。工程質量監(jiān)督是工程質量監(jiān)督機構依據(jù)國家的法律法規(guī)、行業(yè)技術規(guī)程規(guī)范、質量標準以及經(jīng)批準的設計文件等依法對工程質量進行強制性的質量監(jiān)督。工程質量監(jiān)督是以抽查為主的監(jiān)督方式，運用法律和行政手段，做好監(jiān)督抽查后的處理工作。在監(jiān)督檢查中，對發(fā)現(xiàn)的質量隱患和存在的問題，采取工程質量檢查通知書的形式，發(fā)至各相關參建單位，要求其糾正、整改或停工整頓。監(jiān)督力度不強主要體現(xiàn)在檢查中對發(fā)現(xiàn)的質量隱患和存在的質量問題查處不力，要求糾正、整改的質量問題糾正、整改不徹底，要求停工整改的沒有真正停工整改，該處罰的沒有處罰或沒有按法律、法規(guī)規(guī)定的額度處罰，該吊銷執(zhí)業(yè)證、照的沒有吊銷，監(jiān)督過程中尺度大打折扣。導致監(jiān)督力度不強的原因既有人員不嚴的人為主觀因素，也有某些法律、法規(guī)條款實際操作性不強的客觀因素。這必然導致落實質量管理與控制工作力度出現(xiàn)較為嚴重的層層遞減問題，也就沒有真正地的達到良好的監(jiān)督效果。

2監(jiān)督體制不健全

監(jiān)督體制不健全是導致房屋建筑工程質量監(jiān)督效率無法有效提升的關鍵因素所在。目前質量監(jiān)督體制不健全的問題主要體現(xiàn)在各級質量監(jiān)督機構在日常質量監(jiān)管中依據(jù)的法律、法規(guī)大多為受建設主管部門的委托。也就是說質量監(jiān)督機構有實施監(jiān)管的責任，卻無直接行使的權利。這就導致在處理質量違法違規(guī)行為過程中程序繁瑣，時間漫長，往往錯過了最佳時間，工程質量違法、違規(guī)行為主體單位及個人得不到及時懲罰。還有，部分條款的權在省級建設行政主管部門，中要逐級上報審查，其中一級出現(xiàn)差錯就處理不了。這些體制上的問題使質量監(jiān)督效果大打折扣。

3監(jiān)督水平有待提升

監(jiān)督水平有待提升主要是體現(xiàn)在監(jiān)督機構的質量監(jiān)督人員工作水平不足或者是專業(yè)素質及能力無法滿足相應的工作要求。工程質量監(jiān)督要求者既要有工程質量管理方面的專業(yè)技術知識，更要精通質量管理方面的法律、法規(guī)。而現(xiàn)實情況是，監(jiān)督機構的工作人員要么是懂工程專業(yè)技術知識，而不懂法律、法規(guī)，要么是懂法律、法規(guī)，而不懂工程專業(yè)技術知識，更有甚者既不懂技術，也不懂法律、法規(guī)。這樣的素質如何？又如何能讓被者心服口服？所以各級工程質量監(jiān)督機構應從專業(yè)技術和法律法規(guī)兩方面加強質量監(jiān)督人員素質的培訓提高，以促進監(jiān)督水平的提升。

二、房屋建筑工程質量監(jiān)督問題對策

房屋建筑工程質量監(jiān)督問題對策包括了許多內(nèi)容，其主要內(nèi)容包括了加強監(jiān)督力度、健全監(jiān)督體制、提升監(jiān)督水平等內(nèi)容。以下從幾個方面出發(fā)，對房屋建筑工程質量監(jiān)督問題對策進行分析。

1加強監(jiān)督力度

加強監(jiān)督力度是房屋建筑工程質量監(jiān)督問題對策的基礎和前提。在加強監(jiān)督力度的過程中質量監(jiān)督人員應當全面理解工程項目質量標準，從而能夠更加全面的發(fā)現(xiàn)工程項目質量中出現(xiàn)的問題。在監(jiān)督檢查中，對發(fā)現(xiàn)的質量隱患和存在的問題，采取工程質量檢查通知書的形式，發(fā)至各相關參建單位，依法要求其糾正、整改或停工整頓。對糾正、整改或停工整頓不力的，堅決依據(jù)相關法律法規(guī)進行處罰，絕不手軟，更不能因人，要維護法律的威嚴，讓違法者付出必要的代價。當然加強監(jiān)督力度及要求者要有較強的能力和素質，更要有一個良好的氛圍。工程質量監(jiān)督力度的加強，必將促進房屋建筑工程質量監(jiān)督水平的有效提升。

2健全監(jiān)督體制

健全監(jiān)督體制對于房屋建筑工程質量監(jiān)督問題對策的重要性是不言而喻的。健全監(jiān)督體制主要是在國家立法層面在制定建筑工程質量管理法律法規(guī)時，能對質量監(jiān)督機構直接授權，根據(jù)實際情況進一步完善法律法規(guī)條款的可操作性，對一般性質量違法違規(guī)行為適當減少處罰額度，簡化程序，這樣可使一些質量違法違規(guī)行為很快得到有效懲罰。在國家立法層面應加快相關建筑法律法規(guī)的修訂，進一步健全監(jiān)督體制，從而能夠在此基礎上促進房屋建筑工程質量監(jiān)督效率的持續(xù)進步。

3提升監(jiān)督水平

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關鍵詞：建筑節(jié)能；現(xiàn)狀；改進措施

隨著我國經(jīng)濟的迅猛發(fā)展以及世界面臨能源日漸枯竭的尷尬，建筑能耗也隨著建筑行業(yè)的壯大與人類追求舒適的居住環(huán)境而直線上升，因此建筑節(jié)能便成為了人們關注的焦點問題。建筑節(jié)能就是在建筑材料生產(chǎn)，工程施工以及工程投入使用中的科學合理的使用能源，以實現(xiàn)能源的高效合理的利用。建筑節(jié)能作為一項涉及范圍廣的系統(tǒng)化工程，其具體體現(xiàn)在建筑技術、設計、施工以及使用過程中的方方面面，如建筑采暖、照明、空調、熱水等方面的節(jié)能應用，從材料上看主要有節(jié)能型門窗、節(jié)能玻璃、墻體材料等，從技術上看主要有太陽能技術、遮陽技術、照明節(jié)能技術、建筑保溫隔熱技術等。總之，筆者認為在當今能源緊缺的時代，討論建筑節(jié)能問題顯得尤為必要。

一、我國建筑節(jié)能的現(xiàn)狀

1、建筑能耗高

隨著人們生活水平的不斷提高，人們?nèi)找孀非蟾咂焚|的生活質量，這就相應的抬高了建筑能耗，主要體現(xiàn)在建筑房屋的面積增長導致能耗的增加，其次就是鑒于房價的高居不下，在確保建筑質量的同時，力求降低一次性投資，因此導致房屋的保溫性和門窗的氣密性差，從而出現(xiàn)住宅出現(xiàn)冬天低于16℃、夏天高于30℃的情況，從而導致夏季空調的大量使用，年年夏天用電量都突破歷史值。

我國目前按照建筑面積平均計算建筑能耗要比其他發(fā)達國家高出3倍左右，主要是由于我國住宅建筑采暖性能差，氣密性不合格。尤其是在農(nóng)村地區(qū)，我國農(nóng)村通常采用瓦房式建筑，門窗通常采用單層木板或是塑鋼門窗，屋頂也沒有采用隔熱措施，這樣一來必會導致房屋冬冷夏熱。

2、建筑節(jié)能政策法規(guī)不完善

我國建筑技能工作從上世紀70年代開始，起步較晚，在經(jīng)過30多年的發(fā)展之后，雖然取得了巨大發(fā)展，但還是存在的諸多不足，尤其是在相關法律、法規(guī)等方面。我國雖陸續(xù)頒布實施了《節(jié)約能源法》、《可再生能源法》，這些法律法規(guī)作為建筑節(jié)能的重要保障，但其難以對建筑節(jié)能的方方面面進行詳細的規(guī)定，也沒有對相關各方的權利義務進行明確的規(guī)定，從而出現(xiàn)“有法難依”、“有法不依”的情況。

3、建筑設計不符合建筑節(jié)能需求

目前我國建筑設計標準與發(fā)達國家存在較大的差距，外墻、屋頂、外窗、門窗傳熱系數(shù)大，夏天室外的高溫很容易就將室內(nèi)的溫度升起，冬天室內(nèi)的暖氣很容易流失，因此必須對我國現(xiàn)有建筑 進行大范圍的設計改造。

為了規(guī)范我國建筑節(jié)能設計的進一步規(guī)范，國務院及相關行政部門先后頒布《民用建筑節(jié)能條例》、《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》、《民用建筑節(jié)能設計標準（JGJ 26-95）》、《公共建筑節(jié)能設計標準（GB 50189-2005）》等等法律法規(guī)和標準，但由于缺乏有效的行政監(jiān)管體系，從而導致建筑節(jié)能相關法律法規(guī)的實施力度得不到保障。

二、推進我國建筑節(jié)能工作的改進措施

建筑節(jié)能工作是一個極為復雜的系統(tǒng)工程，其涉及面廣，如法規(guī)、政策、經(jīng)濟、技術、工程等，要想實現(xiàn)我國建筑節(jié)能工作的大力發(fā)展，就必須對這幾個方面進行充分的考慮。筆者結合自身工作經(jīng)驗，簡要談談我國建筑節(jié)能工作的改進措施。

1、建立健全我國建筑節(jié)能的相關法律法規(guī)

根據(jù)我國嚴峻的能源供需形勢以及節(jié)能減排工作的實際需要，我國應及時根據(jù)實際需要，建立健全節(jié)能相關法律法規(guī)。目前我國已頒布眾多的節(jié)能減排相關法律、法規(guī)，但還是存在著許多的漏洞，使法規(guī)得不到全面落實，且法規(guī)本身就存在缺陷，沒有對內(nèi)容進行細化，因此我國應根據(jù)實際情況，對法律法規(guī)進行全面的修訂，讓法規(guī)成為建筑節(jié)能工作的根本保障。

2、建立相應的監(jiān)管機構，確保建筑節(jié)能工作的堅決執(zhí)行

我國雖有建筑節(jié)能相關的法規(guī)、標準，但卻沒有相關的監(jiān)督機構，而建筑節(jié)能工作的政策性強，其所涉及的部門多、工作量大，從而導致建筑節(jié)能工作的執(zhí)行不力。因此應將建筑節(jié)能工作納入到政府管理體系，并建立相應的執(zhí)法監(jiān)督部門，明確各方責任，配備相應的精干力量，對建筑節(jié)能工作的方方面面進行全方位的管理。

3、制定相應的經(jīng)濟激勵與處罰機制

鑒于國外在建筑節(jié)能行業(yè)的成功經(jīng)驗，因此我國也應建立專門的建筑節(jié)能激勵與處罰措施，給與建筑節(jié)能執(zhí)行良好的工程以一定的經(jīng)濟補貼，同時對于不執(zhí)行相關建筑節(jié)能政策的企業(yè)以一定的經(jīng)濟處罰。另外國家也應建立相應的建筑節(jié)能政府基金，用來支持相應的政策的制定、技術的開發(fā)。

4、建立住宅能效等級評比制度，消除購房者信息不對稱的不利地位

在建筑節(jié)能行業(yè)建立像家電節(jié)能一樣的能效標識制度，是解決建筑節(jié)能行業(yè)信息不對稱的最佳方法。通過建立法律形式的建筑節(jié)能等級能效標識，明確相關的管理機構、開發(fā)商、購房者以及等級測評機構各方的責任義務，同時根據(jù)等級差異建立相應的節(jié)能措施，并開展相關標識的宣傳活動，以讓人們了解相關方面的信息，并在購房時注意相關信息的查詢。這樣也可以促進開發(fā)商在建筑節(jié)能方面加大投入。

三、結語

總之，建筑節(jié)能作的廣泛進行還是一個長期的、復雜的系統(tǒng)化工程，在確保人民居住舒適的同時不僅能有效解決我國能源緊張的問題，還能實現(xiàn)我國節(jié)能減排的重大目標。建筑節(jié)能工作不能僅靠開發(fā)商們自覺落實，必須在政府的監(jiān)督下，用健全的法律法規(guī)進行保障，同時交由市場來進行淘汰，相信在不久的未來，我國必將全面實現(xiàn)建筑節(jié)能工作。

參考文獻：

[1]劉玉明，劉長濱.基于全壽命周期成本理論的既有建筑節(jié)能經(jīng)濟效益評價[J].建筑經(jīng)濟，2009，3：58-61.

[2]清華大學建筑節(jié)能研究中心.中國建筑節(jié)能年度發(fā)展研究報告2009 [M].中國建筑工業(yè)出版社，2009.

[3]中國建筑工業(yè)出版社.建筑節(jié)能標準規(guī)范匯編[M].中國建筑工業(yè)出版社，2009.

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一、指導思想

堅持以科學發(fā)展觀為指導，以國家相關法律法規(guī)和政策為依據(jù)，按照“公正，透明、便捷、高效”的工作原則，建立“政府引導市場、市場公開交易、交易規(guī)范運作、運作統(tǒng)一管理”的鄉(xiāng)鎮(zhèn)公共資源交易平臺的運行機制，進一步健全完善全鎮(zhèn)公共資源交易網(wǎng)絡體系，優(yōu)化資源配置，降低項目成本，節(jié)約財政開支，形成統(tǒng)一的公共資源交易有形市場，營造公開、公平、公正的公共資源交易環(huán)境。

二、領導機構及主要職責

鎮(zhèn)政府成立以鎮(zhèn)長任組長的公共資源交易工作領導小組，領導小組及其辦公室負責轄區(qū)內(nèi)公共資源交易活動的領導、協(xié)調等工作；負責貫徹執(zhí)行國家和上級政府有關公共資源交易的法律法規(guī)和制度；負責制定本級公共資源交易活動的管理辦法及相關制度；負責按照法律法規(guī)和上級有關制度的規(guī)定核準本級公共資源交易活動的交易范圍、申報方式、交易方式、交易程序，并對交易文件進行審核備案管理；負責配合紀檢監(jiān)察機關、行業(yè)主管部門查處公共資源交易活動的違規(guī)違紀行為。

三、機構設置及主要職責

鎮(zhèn)公共資源交易站設站長一名，副站長一名，交易窗口設在便民服務中心，負責辦理窗口業(yè)務，按照法律法規(guī)規(guī)定的交易方式，具體組織交易活動，包括邀請評標專家，組織做好開標、評標、定標等工作，并公示交易結果；負責為交易各方提供有關政策咨詢、信息資料和交易場所等服務，負責調解招標投標活動中的交易糾紛，維護交易秩序；負責對招標投標文件進行備案管理，做好各類公共資源交易活動的登記、統(tǒng)計、分析和存檔工作，并報上級公共資源交易中心備案。

四、交易范圍及注意事項

公共資源交易站主要交易范圍如下：

（一）工程建設項目：鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村、社區(qū)屬于國有、集體投資或控股，工程造價在所在縣（市、區(qū)）規(guī)定應進入縣級公共資源交易中心進行交易額度以下的工程項目（包括房屋建筑、村鎮(zhèn)建設、道路交通、農(nóng)田水利、園林綠化、土石方工程、裝修裝飾等工程建設）。

（二）物資和服務采購項目：鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村、社區(qū)在政府采購目錄之外的單項或者批量采購金額在1000元以上的采購項目。

（三）資產(chǎn)處置項目：鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村、社區(qū)所屬公共資產(chǎn)（包括企業(yè)、房屋、土地、水庫、魚塘、沙場、采石場、林木、果園、茶園等）的承包、租賃、出讓和轉讓。

（四）其他應進入鄉(xiāng)鎮(zhèn)公共資源交易站進行交易的公共資源交易活動。

公共資源交易站組織開展公共資源交易活動時應注意如下事項：

（一）公共資源交易活動的交易程序由縣級公共資源交易中心結合各地實際，在嚴格遵守法律法規(guī)規(guī)定的前提下進行統(tǒng)一規(guī)范。

（二）公共資源交易活動必須由業(yè)主（發(fā)包、采購）方形成書面申請報經(jīng)領導小組辦公室審核通過后方能組織實施。

（三）公共資源交易活動一般采用公開招標、公開拍賣、掛牌競價的方式進行。對應急或者特殊情況需要采用競爭性談判、詢價、單一來源采購或法律法規(guī)規(guī)定的其他交易方式的，必須書面申請報經(jīng)領導小組辦公室審核通過后方可采用。

五、監(jiān)督機構及主要職責

鎮(zhèn)紀委負責對鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道公共資源交易站的交易活動進行監(jiān)督。主要監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)公共資源交易活動是否都進入了交易站進行交易，交易方式、交易程序是否符合法律法規(guī)的規(guī)定；監(jiān)督交易合同的簽訂和履行情況、工程竣工驗收、工程款支付以及執(zhí)行工程變更管理制度等情況；監(jiān)督是否存在人為干預，承攬本地工程及其他違法違紀行為；受理公共資源交易活動中的有關投訴；嚴肅紀律，建立健全公共資源交易方面的責任追究制度。

六、工作要求

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關鍵詞：建筑法律法規(guī)；建筑工程質量；作用；措施

引言

建筑法規(guī)是指調整國家行政主管機關、法人、其他社會經(jīng)濟組織、公民在建設活動中產(chǎn)生的各種社會關系的法律規(guī)范的總稱。建筑法律及相關法規(guī)在協(xié)調整個建筑市場的有效運轉，促進建筑行業(yè)的健康發(fā)展方面發(fā)揮了重要作用。通過分析我們得知，建筑法律法規(guī)對提高建筑工程質量具有十分重要的作用，這就需要我們加強對建筑法律法規(guī)的認識，采取合理、有效的措施，有效發(fā)揮建筑法律法規(guī)的作用。

1現(xiàn)階段建筑市場面臨的主要問題

現(xiàn)階段，在建筑市場中還存在很多的問題，具體表現(xiàn)為：第一，目前我國建筑行業(yè)采取的是等級主體準入制度，這就需要企業(yè)應與自身的發(fā)展規(guī)模與所擁有的注冊資本相結合，注冊與之對應的資質等級公司。但是，在實際的資質申報過程中，許多企業(yè)不是采取制作虛假文件方式，就是和注冊方進行資本注冊，導致這部分公司不僅缺乏辦公場地與工作人員，也缺乏相應施工機械與設備，這些因素的存在使得建筑工程質量難以得到有效的保障；第二，目前我國建筑工程項目管理體制與國際相比還存在很大的差距，相關的措施與政策無法滿足國際化與市場經(jīng)濟發(fā)展的要求；第三，監(jiān)理部門忽視工程竣工驗收環(huán)節(jié)，導致部分未經(jīng)過竣工驗收的工程投入使用，埋下大量的安全隱患。與此同時，質量監(jiān)督部門采取程序性方式對工程質量進行監(jiān)督，但這也難以保障工程質量；第四，近些年，各種房屋、構造物倒塌的事故時常發(fā)生，不僅導致大量人員傷亡，而且給國家與人們帶來不可估量的損失。因此，建筑工程質量問題引起了社會各界的十分廣泛的關注。

2建筑法律法規(guī)在建筑工程質量管理中的作用

2.1能夠提供法律方面的保障

由于建筑工程自身的特性，其涉及到許多復雜的因素，同時也涉及到許多單位。要想保證建筑工程的順利實施，就要有一套完善、具有強制性的規(guī)定與標準，以避免施工中出現(xiàn)一些矛盾與沖突。法律法規(guī)為建筑質量監(jiān)管部門提供了法律途徑，覆蓋到了建筑工程的方方面面，能夠讓建筑工程中的所有質量問題有法可依，為建筑工程施工質量管理奠定良好的制度基礎。具體來說，建筑法律法規(guī)是國家權力機關或其授權行政機關制定的，旨在為了調整相關單位在建設活動中或建設行政管理活動中發(fā)生的各種社會關系的法律、法規(guī)、規(guī)章的統(tǒng)稱。在建筑法律法規(guī)中，有具體的內(nèi)容對建設行為的可行與否進行確定，這樣一來，就可以為一切建筑行為提供保護，如果存在與建筑法律法規(guī)相悖的行為，就可以對其進行相應的處罰。對于我國來說，監(jiān)理制度的起步比較晚，在建筑工程中還沒有得到足夠的重視，而建筑法律法規(guī)的存在就可以對建筑活動起到很好的監(jiān)督與管理的作用，對保障建筑行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展大有裨益。

2.2對施工質量提出明確要求

在建筑法律法規(guī)中，有明確的內(nèi)容對建筑工程的質量與安全提出了相應的要求，確定了施工與管理的規(guī)范性，并明確了施工中所涉及到的單位的責任與義務，從而有效保證了建筑工程的質量。在我國，建筑法律法規(guī)的基本體系主要包括兩個維度，分別為縱向與橫向。縱向管理指的是國家對建筑工程質量所進行的管理，主要的執(zhí)行者為行政主管部門與相關的授權單位，在施工的各個過程中都會涉及到，這樣就可以有效保證施工中各個環(huán)節(jié)的質量與安全。建筑法律法規(guī)的橫向管理主要是指建設工程承包單位對自己所承包的項目進行的質量管理，也是建設單位對所建設工程的管理，建筑法律法規(guī)也對建筑施工過程中的各個單位的行為做出了明確的規(guī)定。

2.3有利于提升公民的法律意識

建筑法律法規(guī)對提升公民的法律意識具有十分重要的作用，可以有效保證建筑工程的質量。建筑法律法規(guī)屬于一種強制性的法律，在規(guī)范各個主體行為方面起著十分重要的作用。隨著法制教育的不斷深入，人們會逐步提升對法律重要性的認識，并懂得建筑質量出現(xiàn)問題時拿起法律武器以維護好自身的合法權益，此外，建筑法律的強制性特點，會促使建造商在長遠發(fā)展的角度上更加關注于工程質量。

3發(fā)揮建筑法律法規(guī)作用提升建筑工程質量的具體措施

3.1明確建筑行為主體質量責任義務

建筑法律法規(guī)的建立可以對建筑行為主體質量責任義務進行明確。自建筑法律法規(guī)頒布以來，其所確定的建筑行為主體主要包括施工單位、建設單位、監(jiān)理單位以及設計單位等。建筑法律法規(guī)對各個責任主體的工程質量責任進行了明確的劃分，對各主體應承擔的責任與義務進行了明確，避免后期發(fā)生質量問題時出現(xiàn)互相推卸責任的問題，以提高建筑工程質量責任分配的客觀性與公平性。此外，我國建筑工程質量管理條例具體的規(guī)定了各個行為主體應承擔的質量責任，這一法規(guī)條例對于約束主體行為具有重要作用，為建筑工程的質量與安全提供重要保障。

3.2大力推行質量認證體系制度

根據(jù)我國建筑法律法規(guī)的規(guī)定，我國對所有從事建筑活動的單位執(zhí)行質量體系認證制度。對于從事建筑活動的施工單位來說，其應當根據(jù)自己的意愿向國務院產(chǎn)品質量監(jiān)督管理部門或其授權認可的認證機構申請質量體系認證，只有通過認證并合格后，才會獲得相應的質量體系認證證書。質量認證體系可控制對質量產(chǎn)生影響的活動，提前對各種風險予以充分考慮，并相應積極采取有效預防與應對措施，從而為建筑工程質量提供重要保障。

3.3采用法律方式規(guī)范監(jiān)理市場

3.3.1確定衡量監(jiān)理人工作水平標準

從我國工程監(jiān)理制度來看，從事監(jiān)理工作的人員應滿足如下三個條件：第一，監(jiān)理人員需要在建設崗位之上工作；第二，監(jiān)理人員要通過參加全國統(tǒng)一考試獲得相應的資格證書；第三，經(jīng)過注冊并獲得監(jiān)理工程師崗位制度。另外，監(jiān)理單位還會根據(jù)人員素質、管理水平、專業(yè)技能以及資金數(shù)量等方面，將監(jiān)理人員劃分為甲、乙、丙三個等級，且由高級建筑師、高級經(jīng)濟師以及在職高級師負責。需要注意的是，監(jiān)理單位需要在規(guī)定監(jiān)理范圍之內(nèi)開展活動，切不可以擅自越級承接建設監(jiān)理業(yè)務。

3.3.2確定監(jiān)理人地位以及作用

對于建筑工程的監(jiān)理制度來說，其對施工、招標、材料采購、立項設計等各個階段的工作依據(jù)與內(nèi)容進行了明確的規(guī)定。在這一過程中，建筑監(jiān)理工程師具有十分重要都作用。在相關法律中，明確規(guī)定了在工程建設中必須要聘請監(jiān)理工程師，這就體現(xiàn)出了建筑工程師的重要性，同時也表現(xiàn)出建設單位對監(jiān)理工程師的信任。然而，就我國監(jiān)理行業(yè)而言，其許多方面還不夠成熟，還需要一定時間讓公司承認監(jiān)理行業(yè)的權威性。因此，針對于這一問題，應加強對建設單位的教育與開導，并確定監(jiān)理工作的重要地位，轉變落后的思想觀念，緊跟時代的發(fā)展步伐。

結束語

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一、指導思想

以“打造陽光政務”為主題，通過問答、講解等形式，對拆遷安置、城鄉(xiāng)房屋修建等政策進行解讀宣傳，進一步深化政務公開，積極打造陽光政務；圍繞黨風廉政建設、干部作風轉變、社會滿意度評價等活動的開展，提升群眾的知曉率和參與度，強化群眾監(jiān)督力度，以推動住建工作又好又快發(fā)展。

二、活動安排

（一）宣講形式

以“黨員干部講廣播”電視電臺欄目平臺，通過問答、講解等形式，讓領導和主要部門負責人以授課等方式進行。

（二）宣講內(nèi)容

主要圍繞結合分管工作和部門實際，針對當前和今后一個時期的工作重點和工作中遇到的熱點難點問題進行專題宣講。

1、宣傳中央、省、市、市關于新型城鎮(zhèn)化建設文件會議精神。

2、城鎮(zhèn)發(fā)展的展望與推進的舉措。

3、城鄉(xiāng)房屋修建的相關政策、法律法規(guī)和審批流程。

4、房屋征收與補償?shù)姆煞ㄒ?guī)。

5、對“兩違”房屋處理的相關法律法規(guī)。

（三）宣講安排

由市“黨員干部講廣播”領導小組辦公室根據(jù)領導安排和工作重點擬定宣講課程表，于每月5日前公布當月宣講人員及宣講

題目，并與宣講人員商定宣講時間。

三、活動要求

（一）統(tǒng)一思想、提高認識。各部門要結合各自工資實際，開展好“黨員干部講政策”活動，特別是領導干部要積極參與，真正把這項活動作為深入群教活動、提升工作水平和服務能力的重要手段，做到緊扣實際，不斷增強“講政策”的效果。用新理論謀劃新發(fā)展、用新精神研究新形勢、用新方法破解難題，切實提高駕馭發(fā)展能力，加快推動我市住建工作跨越發(fā)展。

篇6

【關鍵詞】違法違章建筑；探討

一、什么是違法違章建筑

在我們國家，現(xiàn)行法律條文中并未對違法違規(guī)建筑進行明確的定義，政府部門制定了一部分的規(guī)章來界定違法違章建筑，也僅僅是為了加強自己的行政執(zhí)行力度，從而達到對違法違規(guī)建筑的處理。先前有很多理論學者和實務工作者對違法違章建筑進行了多種釋義，我們認為主要包括以下幾種情形：第一、違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《土地管理法》、《建筑法》等法律法規(guī)中的禁止性規(guī)定[1]。第二、沒有依法領取建設工程規(guī)劃許可證或采用欺騙手段騙取批準手續(xù)的[2]。第三、由行政主管部門依法確認違法違章的[3]。由此我們提出違法違章建筑的定義：違法建筑是指違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《土地管理法》、《建筑法》等法律法規(guī)中的禁止性規(guī)定，未經(jīng)規(guī)劃土地主管部門批準依法領取建設工程規(guī)劃許可證或采用欺騙手段騙取批準手續(xù)的，經(jīng)行政主管部門依法確認的建筑物和其他工作物。

二、違法違章建筑的成因

第一法律方面的原因。法律制度不健全。在我們國家，沒有一整套完整的法律或制度對自建、改建、擴建建筑進行規(guī)范，而民眾對擁有建筑的愿望就引發(fā)了種種的違法違章行為；而且在我們國家，兩種土地所有制并存，這也是違法違章建筑產(chǎn)生的主要原因。農(nóng)村集體所有制所占的大比例決定了農(nóng)村集體組織在以往城市建設中的占主導地位，隨經(jīng)濟的發(fā)展，為了追求高利潤高效益，往往集體組織會避開政府搞一下建設[4]；同時建設法律法規(guī)方面的宣傳不是很到位，致使民眾很多情況下不知道是在違法違章，依據(jù)原始的老思想就修建了大量的違法違章建筑。

第二社會方面的原因。包括人口原因和經(jīng)濟原因。中國人口眾多，而且人口發(fā)展很不平衡，東部城市和農(nóng)村人口發(fā)展迅速，現(xiàn)有的建筑遠不能滿足人口的發(fā)展，違法違章建筑應勢而生并迅猛發(fā)展；另一方面，人口密集區(qū)的發(fā)展需要大量的外來勞動力支撐，而這些勞動力沒有辦法支付高昂的房價或租金，只能選擇低租金的違法違章建筑進行居住，在勞動力數(shù)量的多少直接推動城市發(fā)展的今天，當?shù)氐念I導者為了自身城市的發(fā)展，不得不對違法違章建筑采取比較緩和的態(tài)度。

三、我國現(xiàn)行法律對違法違章建筑的規(guī)定

第一1997年的通過的《建筑法》第7條規(guī)定，建筑工程開工前，建設單位應當按照國家相關規(guī)定向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門申請領取施工許可證，但是，國務院建設行政主管部門確定的限額以下的小型工程除外。第64條規(guī)定，未取得施工許可證或者開工報告未經(jīng)批準擅自施工的，責令改正，對不符合開工條件的責令停止施工，可以處以罰款。第70條規(guī)定，涉及建筑主體或者承重結構變動的裝修工程擅自施工的，責令改正，處以罰款；造成損失的，承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第二2007年通過的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第40條規(guī)定，在規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建設的，建設單位或個人應當向相關主管部門申請辦理建設工程規(guī)劃許可證。第64條規(guī)定，未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責令停止建設；尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價百分之十以下的罰款。第65條規(guī)定，在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責令停止建設、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

第三2004年修正的《土地管理法》第64條規(guī)定，在土地利用總體規(guī)劃制定前已建的不符合土地利用總體規(guī)劃確定的用途的建筑物、建筑物，不得重建、擴建。第76條規(guī)定，未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地，對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施，可以并處罰款。第77條規(guī)定，農(nóng)村村民未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

第四2007年通過的《物權法》第9條規(guī)定，不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。第30條規(guī)定：因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力。

第五國務院2001年6月頒布的《城市房屋拆遷管理條例》第22條規(guī)定，拆遷人應當依照本條例規(guī)定，對被拆遷人給予補償。拆遷違法違規(guī)建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，應當給予適當補償。

第六建設部于2001年8月修正的《城市房屋權屬登記管理辦法》第二十三條就規(guī)定，登記機關對屬于違章建筑的不予登記。

第七，各地方為了規(guī)范建筑物，在國家法律法規(guī)的框架下，結合本地實際制定了一部分相關的管理條例。如2004年7月山東省頒布的《山東省城市建設管理條例》法律責任條款中就對各種違章建筑的處罰做了一些規(guī)定。

四、現(xiàn)行法律制度和實踐存在的問題

篇7

 

近些年，房屋強制拆遷問題、強制占用農(nóng)民耕地問題、群眾跪求政府舉措搬遷污染企業(yè)問題、煤礦坍塌瓦斯爆炸問題等關系人們生存權的事件時有發(fā)生。面對這些關系人們切身生存的大問題、大事件，一方面，政府有些相關的行政部門能夠依據(jù)部門職責果斷地及時采取了積極、有效的措施，把危害人們生存權的影響降到最低，切實地起到了維護好、保護好人們的生存權;另一方面，政府有些相關的行政部門由于利益的左右卻未能很好地履行其行政職能，對一些明明知道具有危害人們生存權的事件視而不見、聽之任之，或者未能嚴格依法嚴格執(zhí)法、放縱違法等。對于這種現(xiàn)象，尤其是我國已經(jīng)明確把科學發(fā)展觀寫入憲法，堅持以人為本，促進人的全面發(fā)展，而生存權作為憲法賦予人們的首要人權，在政府行政主體部門下時常未能及時、有效地受到維護，人們不得不一次次反思“憲法跟行政法關系到底是什么?”“行政法作為憲法的具體化于生存權這個環(huán)節(jié)是如何舉措保護憲法賦予公民的人權?”“政府作為行政法的具體執(zhí)行部門是如何保護人們的生存權或者執(zhí)法過程中存在什么漏洞?”

 

一、憲法和行政法的關系在生存權保護中的運用

 

(一)憲法和行政法的關系

 

《中華人民共和國憲法》是我國的根本大法，亦是治國安邦的總章程，憲法把人民的意志上升到法律的形式寫下來，最具權威性、最具法律效力，其他法依其制定，任何普通法律法規(guī)均不可以跟憲法的精神與原則相背，一切國家機關、社會團體、全體公民必須遵循憲法并維護憲法的尊嚴、確保憲法的有效實施。

 

行政法是我國實體法律體系里的一種，具體來說，行政法是調整行政關系的法律規(guī)范的總稱，他是調整國家行政機關在履行其職能的過程中發(fā)生的各種社會關系的法律規(guī)范的總稱。他一方面要規(guī)范和約束行政機關的行政權力和行政行為，保護公民等的正當權益;另一方面也要規(guī)范和約束公民等的行為，維護公共利益和社會秩序。

 

第一，從淵源上看，憲法是母法，行政法是子法，憲法是行政法的基礎前提。憲法是我國的根本大法，具有最高的規(guī)范，行政法是源于憲法的原則與精神制定的，憲法作為行政法的基礎前提，沒有憲法就沒有行政法。

 

第二，憲法是概括的，行政法則是憲法的具體化實施。憲法是對國家政治、經(jīng)濟、文化、社會等方方面面的抽象的、高度的概括，憲法指導其他法律法規(guī);而行政法是憲法其中的一個部分，不但是針對憲法原則精神做出的明確的、具體的、細化的、全面的落實，還是對憲法的補充、完善。

 

第三，從法律效力上看，憲法具有最高效力，行政法具有普通效力。憲法處于全部法律體系的最高層，任何法律的制定和實施均不能超過他或者與他相抵觸，當行政法與憲法發(fā)生抵觸時，行政法則會被宣布無效，僅以憲法作為唯一的標準。

 

第四，憲法是靜態(tài)的，行政法是運動著的憲法。從某種意義上來說，憲法是一部抽象性的提綱挈領，具有隱含性;行政法在憲法的引導下，將憲法所賦予的權利轉化成實實在在的操作程序，正是這個過程使行政法具有靈活多變、技術性強、可操作的特點，各個行政部門依照行政法“按部就班”執(zhí)行日常工作，使得行政法是一部實踐著的活生生的憲法。

 

(二)生存權在兩者關系中的運用

 

翻開我國憲法，卻找不到關于“生存權”的明確條款規(guī)定，但是這并不等于沒有明確寫入憲法就不應當受到保護。在法律法規(guī)體系歷史發(fā)展過程中，最初確實是沒有“生存權”這個說法，但是沒有“生存權”這個說法并不等于憲法就不保護人們的“生存權”。因為當時的“生存權”保護是由“生命權”保護體現(xiàn)出來，也就是說最初的“生存權”蘊涵于“生命權”之中。對“生存權”較早的成文規(guī)定見于中華人民共和國中央人民政府1991年11月的《中國的人權狀況》中，其在第一節(jié)就明確規(guī)定了“生存權是中國人民長期爭取的首要人權”，還從國家與民族的角度進行深入淺出的分析，再次強調“生存權”是人們的首要權利，任何情況下如果“生存權”沒有了，那么另外的權利無法說起。2004年3月的我國憲法第四次修改，雖然沒有明確把“生存權”寫入憲法，但是卻開創(chuàng)里程碑式的新引進了一項“人權”概念，并將之歸入憲法的保障。盡管“生存權”未被憲法明確寫入條款，但是我們可以從“人權”里解讀出“生存權”，《中華人民共和國憲法》明確規(guī)定“中華人民共和國的一切權力屬于人民。”“人權”具有廣泛性、公平性、真實性3個突出特性，其中“人權”的廣泛性不但包括生存權和人身權，還包含經(jīng)濟、政治、文化、社會等等方面權利，所以“生存權”的保護可以通過“人權”的保護在憲法中找到重要依據(jù)。

 

這里所說的“生存權”，按照傳統(tǒng)認識及現(xiàn)行的通常說法指的是在所處的特定的歷史時期以及所存在的特定的社會關系中，人們?yōu)榱司S持基本生活而必需的最最基本權利，包括人在生理上的保障、生命安全，自由、尊嚴不受侵犯凌辱，基本生活、健康得到保障等等。比如，一戶農(nóng)民家只有三畝田地，他們祖祖輩輩世世代代在這三畝田地上耕作，靠這田地的生產(chǎn)維持生計，如果某一天遭到公益性的征收，土地減少了，農(nóng)民的生計就會變得窘迫，失去了保障，進而生存就會受到危害。

 

從憲法跟行政法關系角度上來看，憲法是行政法的母法，是基礎前提、是概括的、是靜態(tài)的，具有最高法律效力;行政法則是憲法的子法，是憲法的具體化實施，是運動著的憲法，具有普通法律效力，不能與憲法相抵觸。從近些年時有發(fā)生的房屋強制拆遷問題、強制占用農(nóng)民耕地問題、群眾跪求政府舉措搬遷污染企業(yè)問題、煤礦坍塌瓦斯爆炸問題等均嚴重涉及到了人們的“生存權”問題，從憲法角度來看，部分人們?nèi)罕娚显L政府抗議房屋被拆遷，有些農(nóng)民群眾上訪反對政府占用耕地尋求合理補償，群眾跪求政府舉措搬遷污染企業(yè)等等行為，都是人們“生存權”受到危害而要求保護的體現(xiàn)。從法律法規(guī)的實施與執(zhí)行上來看，政府行政部門作為行政法的具體落實與執(zhí)行部門，有責任有義務去制止危害人們“生存權”的行為，并且有責任有義務去保護人們的“生存權”。行政權在某種意義上算是一種執(zhí)法權，他的主要職責是負責執(zhí)行我國有關立法機關制定的法律法規(guī)。目前在我國現(xiàn)行法律體系中，已形成依據(jù)根本大法《中華人民共和國憲法》為基礎的保護“人權”進而保護“生存權”的憲法保障，形成依據(jù)《就業(yè)促進法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《基本農(nóng)田保護條例》、《土地管理法》、《煤礦安全規(guī)程》、《環(huán)境保護法》等為主體的保護“生存權”的法律法規(guī)。面對時有發(fā)生的強制占用農(nóng)民耕地問題、房屋強制拆遷問題、群眾跪求政府舉措搬遷污染企業(yè)問題、煤礦坍塌瓦斯爆炸問題，甚至是目前的“毒膠囊”“地溝油”“流感問題”等諸多關系人們切身利害的“生存”問題，再加上我們已經(jīng)有憲法條款以及各項法律法規(guī)體系對人們 “生存權”方面的權利保護，政府作為行政法的落實與執(zhí)行主體，政府及有關行政部門有責任有義務秉承我國憲法保護人們生存權與各項法律法規(guī)具體落實保護人們 “生存權”的規(guī)定，依據(jù)科學發(fā)展觀，貫徹落實堅持以人為本，促進人的全面協(xié)調可持續(xù)發(fā)展的理念，真真切切地貫徹落實、執(zhí)行有關法律法規(guī)保護人們的“生存權”，當人們的“生存權”受到侵害時，及時制止并嚴懲。

 

二、從憲法和行政法關系的角度保護生存權

 

在當前經(jīng)濟全球化新趨勢與我國社會主義經(jīng)濟新形勢下，如何促進經(jīng)濟又好又快發(fā)展的利益驅使下，政府更多的精力投入到的是發(fā)展，而忽略了人們的“生存權”的有效保護。政府作為行政法的落實與執(zhí)行主體，政府如何在保護人們的“生存權”方面“有所為有所不為”?

 

(一)完善生存權保護的法律規(guī)定

 

我國現(xiàn)有的法律體系對“生存權”的條款規(guī)定存在缺失、不明確、不夠細化、不夠具體等問題，至今尚無一條法律法規(guī)條款對“生存權”的保護作出明確具體的規(guī)定。憲法作為行政法的母法、基礎前提、根本大法，針對日益突出的“生存權”問題，憲法有必要把通過“人權”保障進而間接保障“生存權”的條款作修改，通過憲法的明文規(guī)定直接把保護“生存權”寫入憲法。行政法作為憲法的子法，應該依據(jù)憲法的原則與精神制定具體的、合理的操縱程序，切實落實完善哪些 “生存權”應該去保護、如何去保護等，并且政府作為行政法的執(zhí)行主體，應該如何“有所為有所不為”，明確政府的職責和采取責任負責制去保障執(zhí)行。

 

(二)促使憲法行政法化

 

憲法是概括的、是靜態(tài)的，處于法律體系的最高點，而行政法是具體的、運動著的憲法。因此要努力嘗試打破憲法高高在上讓其他法律“頂禮膜拜”的態(tài)勢，憲法也應該“三貼近”，走入到行政法中去，實現(xiàn)行政法化，這樣才能讓政府依法行政、依憲行政，使憲法在行政法中更具有權威性，行政法也更具法力性，這樣“生存權”才會上升到一個全新的國家高度，“生存權”的保護才會得到空前重視和保障。這樣也才能會減少政府更多的精力投入到的是發(fā)展，往往忽略了人們的“生存權”的有效保護，或者政府為了經(jīng)濟又好又快發(fā)展的利益驅使，出現(xiàn)對“生存權”保護的漠視，以犧牲“生存權”換取發(fā)展，執(zhí)法不嚴，違法不糾等“不作為”行為。

 

(三)轉變職能與加強監(jiān)督

 

憲法賦予了行政法具體化的權利，由行政法去具體承擔履行憲法的職責與程序，僅僅是去執(zhí)行，而沒有反過來守護憲法。即行政法更多的時候是當侵犯 “生存權”的時候才執(zhí)行，并沒有提前或者對“生存權”的發(fā)生防患于未然，沒有提前把可能存在的對“生存權”構成危害的不利因素扼殺在萌芽時期，行政主體往往是當造成不良后果后才“有所為”。行政法應該主動轉變職能，以預防為主，防患于未然，執(zhí)法與守法并行。此外，在憲法的框架下，應該引導其他司法加強對行政法的監(jiān)督，特別是對行政主體“不作為”的時候進行問責，不能讓行政法“不作為”時缺失司法上的監(jiān)督，這樣才能規(guī)范與約束行政法更好地去行政。

 

(四)賦予司法對生存權的有效救濟

 

當人們對行政主體做出的涉及“生存權”處理方式不滿意時，可以通過行政復議和行政訴訟救濟，但是現(xiàn)實中經(jīng)過司法審判前來救濟“生存權”的案例并不多見，長期弱司法的現(xiàn)象使得行政法“不作為”發(fā)生時司法也顯得無力，人們的“生存權”維權行為得不到切實的保護，行政法“不作為”的行為也得不到有效懲罰。所以，有必要賦予司法對“生存權”的有效救濟，通過建立有效的司法救濟程序，完善有效的對行政法的救濟制度，使得人們可以多途徑地選擇行政復議或者直接走司法程序，通過司法的裁定，有力地保護人們的“生存權”。

篇8

1.個人住房貸款之法律風險

個人住房貸款者對貸款的償還依賴于未來收入預期，但是未來收入預期是具有不確定性的，一旦經(jīng)濟形勢或是購房貸款者自身等因素導致了未來良好收入預期沒有實現(xiàn)，必然導致還款壓力，債務人有可能被迫違約放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失的違約風險。社會上還存在部分“假按揭”現(xiàn)象，即房地產(chǎn)開發(fā)商以本單位職工及其他關系人作為購房人，通過這些借購房向銀行辦理個人住房貸款，從而套取銀行機構貸款的行為。借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產(chǎn)生道德風險。除以上外，雖然我國居民抵押的房產(chǎn)理論上可以收回拍賣，但由于我國的關于房地產(chǎn)處置的法律不完善，很多情況下缺乏可操作性，帶來處置上的難度。

2.土地貸款法律風險

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的土地交易、資金投向由于缺乏法律的規(guī)范和約束，投機性極大。房地產(chǎn)開發(fā)中普遍存在的非法侵占、征用土地現(xiàn)象不僅延續(xù)至今，而且更有新的發(fā)展。國土資源部2013年國家土地督察中發(fā)現(xiàn)土地違規(guī)方面存在問題的有2.38萬件，涉及土地20.12萬公頃。這些土地要么沒有國家頒發(fā)的許可證，沒有納入國家的質量監(jiān)管系統(tǒng)，要么并不是通過公開的招標拍賣取得，只是和使用土地的農(nóng)村基層組織、企業(yè)簽個協(xié)議，就向銀行貸款，土地的取得隱藏著極大的法律風險。此外，房地產(chǎn)開發(fā)法律法規(guī)中的歧視性規(guī)定引發(fā)壟斷，破壞了房地產(chǎn)市場的公平競爭秩序。部分當?shù)氐拈_發(fā)企業(yè)憑借與當?shù)卣坝嘘P主管部門之間的關系獲取大量廉價土地，或者開發(fā)獲取高額利潤，或者加價倒賣謀取暴利，從而誘發(fā)房地產(chǎn)市場中的不正當競爭行為以及違規(guī)、違法和腐敗現(xiàn)象，并加重非當?shù)亻_發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本和商業(yè)銀行的金融風險。

二、我國房地產(chǎn)金融風險的法律完善

市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟，任何經(jīng)濟活動都應該在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進行，西方國家房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗表明，法律法規(guī)建設對于防范房地產(chǎn)金融風險有著極其重要的作用。近些年，雖然我國政府連續(xù)出臺了一系列為規(guī)范銀行房地產(chǎn)信貸管理、規(guī)范土地市場管理、促進房地產(chǎn)健康良性發(fā)展的法規(guī)和通知，但其存在的一些缺漏及可操作性等還需進一步完善解決。

1.商業(yè)銀行風險之法律規(guī)制

(1)設立完善的法律風險控制程序。首先，做好對開發(fā)商、開發(fā)項目的調查工作。銀行在給開發(fā)商因售房需要提供按揭貸款支持時，要先對開發(fā)商的綜合資質進行嚴格審查。其次，做好按揭貸款房屋的抵押登記工作。即由登記機關在抵押合同上作記載，當房屋竣工交付、抵押人領取了房屋所有權證后再重新辦理抵押登記。貸款銀行應協(xié)助開發(fā)商督促按揭人按照法律和法規(guī)的規(guī)定及時到有關部門交納相關費用、辦好按揭貸款房屋的抵押登記手續(xù)和其他手續(xù)，并領取他項權證，這是在今后發(fā)生糾紛時的法律見證和支持。再次，做好房地產(chǎn)商貸款后的管理工作。貸款發(fā)放后，銀行要加強與開發(fā)商的聯(lián)系，掌握開發(fā)商經(jīng)營狀況，有無資不抵債的情況。期房按揭中，貸款銀行的經(jīng)辦人應經(jīng)常深入工地，了解貸款房屋的建設進度、資金使用情況。最后，建立房產(chǎn)銷售資金監(jiān)管制度，積極防止房產(chǎn)銷售款挪用現(xiàn)象的發(fā)生。即在房地產(chǎn)項目運作過程中，專門機構與被監(jiān)管人簽訂監(jiān)管協(xié)議，以自己的名義設立資金監(jiān)管帳戶，負責被監(jiān)管人某些房地產(chǎn)資金的入帳、保管、指定用款支付等事宜，審查被監(jiān)管人的資金入帳和投向，從而保證這些資金的用途符合法律的規(guī)定和合同的約定。以保證房地產(chǎn)項目的預收款和銷售款能夠被專項用于該項目的開發(fā)，防止被開發(fā)商挪用，預防“爛尾樓”的出現(xiàn)，進而保證購房人所付款項的安全，避免了購房人因得不到房屋而停止向銀行支付按揭款的潛在風險。(2)以目前法律框架為依據(jù)，完善內(nèi)部相關制度。首先，加強政治、道德、法律建設，規(guī)范約束銀行員工的思想。在拓展業(yè)務的同時各級領導干部要把加強金融隊伍建設當作“重中之重”來抓。通過加強職工職業(yè)道德教育，培養(yǎng)較高的道德情操，增強職務犯罪的抵御能力。加強法制教育，增強法制觀念，這是遏制金融職務犯罪發(fā)生的根本之策。其次，律師事務所完成對開發(fā)商的調查。在我國尚未建立完善信用體系的情況下引入具有專業(yè)經(jīng)驗、獨立承擔責任的律師事務所完成對開發(fā)商的調查，能夠有效克服銀行形式審查導致的弊端。這種方式使銀行只專注于放款和收款以及市場經(jīng)營風險的防范上，減輕了銀行負擔。而律師的專業(yè)審核也避免了許多虛假證明文件。最后，加強內(nèi)部管理，采取防范措施。健全公司治理結構、改革高管薪酬制度，減少內(nèi)部董事和高管等雇員的道德風險，防范由于董事、高管等雇員的行為所引發(fā)的法律風險。堅持依法經(jīng)營，建立防范網(wǎng)絡，搞好內(nèi)外防范，要充分發(fā)揮社會各方面的作用。

2.個人房地產(chǎn)按揭貸款風險之法律規(guī)制

(1)盡快完善當前信用體系相關法律體系，使得對于信用系統(tǒng)維護和個人或企業(yè)的違信事件發(fā)生時的處罰能夠有法可依。在建立征信體系的同時，制定對于信用違規(guī)行為處理的相關法規(guī)，依法對違反誠信原則、做出違規(guī)行為的企業(yè)和個人根據(jù)違規(guī)行為嚴重性依法進行懲罰，通過法律手段維護信用體系的權威性。對于諸如住房“假按揭”、借款人惡意逃廢銀行債務等行為的發(fā)生，應實施嚴格的措施進行處罰，甚至對情節(jié)嚴重者保留追究其刑事責任的權利。對于違反誠信原則，不良信用行為影響較小、情節(jié)較輕的違規(guī)行為個體，應對其借貸規(guī)模、資金運用方向予以限制。例如，在銀行系統(tǒng)內(nèi)，提高對該不良信用行為人的貸款利率、縮短貸款期限；甚至將該不良信用行為人拉入“貸款黑名單”設置為禁貸者，禁止從事任何金融機構的信用活動等等。(2)建立和完善信用信息開放的法律體系。信息的開放是征信業(yè)發(fā)展的基礎性條件，盡管我國目前己逐步建立政務公開、政府信息公開制度，但內(nèi)容較多地限于宏觀信息的公開，而對微觀信息的公開，如個人繳納稅費、個人信用卡透支情況等還遠未能達到滿足征信所需的程度。為此，應制定相應的法律法規(guī)，明確信息公開的范圍，進一步促進社會信息的開放。一方面，法律制度要確定采集信息的合法框架，排除對國家安全、個人隱私、商業(yè)秘密等構成威脅的信息采集行為；另一方面公共權力機構在其職權行為過程中掌握的信用信息應當在法律允許和保證下向社會做最大限度的公開。(3)建立風險轉移機制。委托具有專業(yè)經(jīng)驗、獨立承擔責任的律師事務所完成對購房人及其信用真實性的調查工作，同時向銀行出具獨立調查報告，并為該報告依法承擔民事責任，是一切實可行的控制風險的方案。銀行依據(jù)該報告決定是否向借款申請人發(fā)放貸款，這將預防商品房預售按揭中各方當事人，特別是貸款銀行面臨的巨大風險，可以有效防止購房人提供虛假收入證明以及假按揭的發(fā)生。并且，如果律師事務所審查失誤導致銀行發(fā)放貸款造成了損失，銀行還可以要求律師事務所承擔相應的損失，從而實現(xiàn)轉移風險的目的。此外，利用保險也是銀行轉移風險的通常做法。這里的保險指的是借款人的履約保險，即保證保險。在住房按揭貸款中，履約保險主要是指在被擔保人因為死亡、失業(yè)等約定原因無力還貸時，保險公司代其向銀行清償余債。保險公司賠付后，從抵押物中得到補償或向投保人追償。由于我國不能確保保險公司的法定利益，因此我國尚無成形的《房地產(chǎn)保險法》，我國商業(yè)銀行尚未引入此類保險，因此要加快完善相關立法，為開展個人住房按揭貸款履約保險業(yè)務提供法律保障。

3.房地產(chǎn)土地貸款之法律規(guī)制

篇9

一、工作原則

（一）政府主導原則。鎮(zhèn)舊城改造工程房屋征收補償工作，依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》的有關規(guī)定，在廣泛征求群眾意見的基礎上，經(jīng)過充分論證，由政府統(tǒng)一組織實施。

（二）統(tǒng)籌兼顧原則。項目建設的土地及房屋征收補償和安置，兼顧國家、集體和個人三方面的利益。

（三）保障居民利益的原則。努力保障群眾生產(chǎn)生活的連續(xù)性，生活的相對穩(wěn)定性及經(jīng)濟發(fā)展的持續(xù)性。

二、工作要求

（一）建立重大項目土地及房屋征收安置目標責任制度、督查制度、工作有效報告制度和工作績效考評制度。

（二）高標準，嚴要求的開展土地及房屋征收補償和安置工作，妥善安排搬遷戶的生產(chǎn)生活。

（三）結合實際，努力營造和諧的土地及房屋征收補償和安置氛圍，在依法、公開、公平、公正的前提下，高效快捷的完成征收補償和安置任務。

三、征收范圍及對象

鎮(zhèn)原綜合廠全部區(qū)域

四、征收期限

2012年1月15日——2012年4月15日。

五、征收補償和安置原則

根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》等相關的法律法規(guī)和政策，對征收范圍內(nèi)有合法產(chǎn)權的成片空地，采取貨幣補償方式進行征收；對具有合法產(chǎn)權的房屋，按照房地合一的原則，采取貨幣補償、產(chǎn)權調換的方式進行征收補償和安置。被征收的土地和房屋的用途及性質以土地及房屋的所有權記載的用途及性質為準。

違法、違章建（構）筑物和超批準期限的臨時建（構）筑物不予補償。

（一）土地征收原則及補償標準

通過有償出讓取得土地使用權的，根據(jù)《省土地管理條例》第三十二條規(guī)定：“以有償方式取得土地使用權利，按合同約定的土地使用年限扣除已使用年限的有償費用后，剩余費用退還原土地使用者”。并結合土地開發(fā)及利用的實際情況，參照土地評估價給予貨幣補償。

通過行政劃撥方式取得土地使用權的，按照當時取得國有土地使用權的土地成本價與其后期土地開發(fā)整理所投入的資金（以有關部門核準或測算價為準）兩項之和給予貨幣補償。

依法辦理部分手續(xù)，但未取得國有土地使用權證的，按實際發(fā)生的費用，憑原始憑證據(jù)實補退。

（二）房屋征收原則及補償標準

1.住房征收原則及補償標準

對具有合法產(chǎn)權的住房，采取貨幣補償和產(chǎn)權調換兩種方式進行安置，被征收人可任選一種補償安置方式。

（1）貨幣補償標準

對具有合法產(chǎn)權的住房貨幣補償標準，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》，《省城市房屋拆遷管理規(guī)定》等有關規(guī)劃對其進行現(xiàn)場評估，以評估價為依據(jù)，參照相關規(guī)定給予補償。

對具有部分產(chǎn)權的住房及附著建（構）筑設施，地上附著物按照有關規(guī)定給予適當補償（補償標準詳見附表一）

住房征收獎勵：對積極配合政府工作，在規(guī)定時間內(nèi)簽訂征收協(xié)議的，被征收人給予獎勵，其獎勵標準為（見附表三）。

（2）產(chǎn)權調換

根據(jù)本項目的總體規(guī)劃，居民住房在本項目范圍內(nèi)回遷安置。

①被征收人選擇回遷安置住房的按房屋建筑面積1：1.2的原則進行產(chǎn)權調換；安置時，被征收人根據(jù)補償安置協(xié)議簽訂時間的先后順序按規(guī)定選房。

②產(chǎn)權置換優(yōu)惠標準

超過安置面積10平方米（含10平方米）以內(nèi)的，按安置房綜合成本價優(yōu)惠購買；超過10平方米以上的按照市場價格下浮3%優(yōu)惠購買。

③回遷安置住房的標準為符合國家建筑標準的合格工程，裝修標準為毛坯房（標準另行公布）。

2.經(jīng)營性房屋和除住房外的其他用途房屋征收原則及補償標準

居民個人擁有的兩證齊全的營業(yè)房(底層鋪面)實行原地回遷。辦公、商場、賓館、出租住房、工廠、倉庫等進行評估，以評估為依據(jù)，給予一次性貨幣補償，不進行產(chǎn)權調換。

果木及青苗的補償標準：對具有合法產(chǎn)權土地上種植相關果木、青苗等的，按國家有關規(guī)定給予補償（補償標準詳見附表二）

七、其他

（一）辦理征收補償協(xié)議時，被征收人需要提交房產(chǎn)證，土地使用證，戶口冊及身份證等相關證件；此次征地前單位或個人擅自與村集體購買土地且未辦理規(guī)劃和用地手續(xù)的土地屬違法占地，原則上不予補償；合法劃撥或交易的國有土地按取得成本價給予補償。土地補償款直接支付給土地使用權人。

（二）征收沒有抵押權的房屋，依照國家有關擔保法律執(zhí)行。

（三）房屋有租賃關系的，出租人應與房屋租賃人解除租賃關系，方可簽訂征地補償安置協(xié)議；

（四）被征收人搬遷時，不得擅自拆除房屋內(nèi)的門窗，水電，煤氣表等設施；

（五）被征收人必須自行交納房屋搬遷前使用的水電，煤氣，有線電視，電話費等費用，如未交清以上費用的，在補償費總款中扣除。

（六）回遷房屋產(chǎn)權證辦理的契稅，辦證費、工本費在產(chǎn)權調換等平方面積內(nèi)由征收人支付，超過部分，按規(guī)定支付。

九、工作保障措施

（一）堅決貫徹執(zhí)行《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四十五條的規(guī)定，對違反土地管理法律法規(guī)，阻撓國家建設征用土地、房屋及超過征收期限拒絕征收的，依照相關法律法規(guī)予以征收。

（二）征收公告后，被征收房屋存在租賃關系的，由租賃雙方自行解除關系，沒有抵押權的由房屋產(chǎn)權人自行解除抵押；存在產(chǎn)權糾紛的由雙方當事人自行解決，房屋征收部門不承擔房屋租賃、抵押及糾紛所產(chǎn)生的任何經(jīng)濟和法律責任。

（三）征收公告后，對仍在項目規(guī)劃區(qū)域內(nèi)新建（改擴建）房屋的，依法實施拆除，對其所造成的經(jīng)濟損失不予補償。

篇10

【關鍵詞】維護；舊城區(qū)改建中；被征收人的權益

1 被征收人權益現(xiàn)狀

1.1 被征收人在房屋征收中處于弱勢地位。被征收人往往是處于社會底層的群體，他們由于自身在社會經(jīng)濟方面的弱勢，因而在房屋征收的利益博弈中處于下風，不具有響亮的話語權，平等談判權、定價權。在房屋征收中，征收人是權力強大的政府，被征收人則是經(jīng)濟實力相對較弱的分散個體；征收人是有計劃、有組織的參與征收活動的，是征收程序的啟動者，被征收人是被動的加入到征收活動中來的。一旦征收人啟動征收程序，無論被征收人與征收人是否達成補償協(xié)議，征收工作都會進行下去，被征收人的房屋都會被拆除。

1.2 被征收人參與不夠。聽證制度強調行政決策過程的公開和相對人在行政主體作出行政決定前的參與，要求行政主體要充分聽取當事人的意見并在行政決定中反映出當事人的意志。建立征收決定的聽證制度，可以避免行政主體在作出征收決定過程中的專擅壟斷，有利于被征收人制約行政權力以維護自身的權益。

1.3 被征收房屋的價格評估制度形同虛設。房屋價格評估機構在經(jīng)濟利益上受制于征收人，作出的價格評估往往有利于征收人。評估機構為了迎合征收人的要求，往往故意壓低被征收人房屋的評估價格，做出不利于被征收人的評估結果，損害被征收人的利益。

1.4 被征收人權利救濟機制不完善。被征收人是弱勢群體，他們中的貧困者更是弱中之弱。合理的彌補他們因征收而受到的損失，保障他們的合法權益并在他們的權利受到侵犯時給予必要、及時的救濟，是征收工作順利進行的重要保障。如果他們的救濟難于實現(xiàn)，勢必加劇征收過程中的矛盾與沖突，影響征收工作的順利進行。

1.5 制度不完善。很多被征收人把當作是其他救濟途徑失敗的最后一道防線，但機構不是一個糾紛處理機關，通常情況下必須轉歸其他部門處理，在很多情況下可能變成“公文旅行”。成功與否在很大程度上取決于相關領導的重視程度，帶有較大的偶然性和隨意性。

1.6 征收人行為不規(guī)范，對征收過程監(jiān)管不嚴。征收主管部門個別工作人員工作方法簡單，行為不規(guī)范，他們不是宣傳政府政策、做深入細致的思想工作，而是對被征收人言行粗暴，搞哄、嚇、騙，以斷水、斷電、斷路相威脅。還有的征收主管部門對征收過程監(jiān)管不嚴，對征收中的違規(guī)行為查處不力。少數(shù)工作人員對法律法規(guī)的理解不到位、水平不高。

2 規(guī)范操作程序保護被征收人

2.1 加大宣傳力度，確保被征收人的知情權。建設項目在經(jīng)法定程序審批后，征收部門要召集被征收地段居民闡述征收的相關法規(guī)政策。同時要做好征收宣傳工作，讓群眾知曉、理解政府征收工作，把知情權還給群眾。在征收方案制定中要善于聽取各界群眾意見，特別是被征收人意見，對他們的不同看法，要做好耐心細致的說服解釋工作。

2.2 堅持公開、公平、公正原則，確保被征收人合法權益。嚴格按法律法規(guī)和政策辦事；在征收安置協(xié)議中既要有貨幣補償還要有產(chǎn)權調換的條款，明確提權調換的地點、面積、附屬設施，及所調換房屋的差價和過渡期限，以及違約責任，使被征收人能安心、放心。讓補償安置能落實到位，群眾的合法權益受到保障。

2.3 規(guī)范房產(chǎn)評估，確保補償安置標準統(tǒng)一。認真組織房屋征收評估活動，嚴格按照市場評估價格確定征收補償金額，嚴格執(zhí)行征收貨幣補償標準，并實行相應的監(jiān)督管理制度。加強對城市房屋征收評估市場的管理，執(zhí)行市場準入和退出制度，淘汰不合格的評估單位。

2.4 征收過程透明。征收部門應當將房屋征收的相關信息進行公示，并廣泛征求民意。保障被征收人有效地參與行政決定。同時，充分發(fā)揮新聞媒體監(jiān)督作用，客觀、全面、及時的報道有關情況。

2.5 保障被征收人的參與權。作為被征收房屋的所有人，被征收人的積極參與能更深入了解政府決策為民的本質，在政府與被征收人之間建立起良性互動，爭取被征收人的理解與支持，改變或緩解被征收人由于不理解而導致的敵視態(tài)度。被征收人參與最常用的形式是聽證會，通過開聽證會，被征收人向征收人反映問題和困難，征收部門在決策時才能更符合實際。

3 街鎮(zhèn)辦事處在征收中發(fā)揮重要作用

3.1 在舊城區(qū)改建中，區(qū)政府扮演著重要的角色，既是公權力的代表，承擔著征收職能；又是國有土地的所有人的代表，是征收的一方當事人。同時，在維護社會穩(wěn)定工作中，區(qū)政府又是責任人，由征收引發(fā)的各種社會矛盾化解工作主要由區(qū)政府來承擔。街鎮(zhèn)、辦事處承擔著具體維護穩(wěn)定工作的責任；承擔著矛盾信息的及時反饋和督促職能部門及時化解矛盾的職責，要求街鎮(zhèn)辦事處做到守土有責，承擔維護一方平安的職責。

3.2 給街鎮(zhèn)辦事處處理穩(wěn)定工作的相應權力。在維護穩(wěn)定工作中，實現(xiàn)責、權、利相一致，要相應的賦予其權力，并給予相應的財力保障。具體來說：首先在權上，要給予街鎮(zhèn)辦事處一定的指揮、協(xié)調權。街鎮(zhèn)辦事處只有具有了指揮、協(xié)調權，才能及時協(xié)調各部門發(fā)揮職能作用，維護好征收穩(wěn)定。其次在利上，切實落實費隨事轉，以相應的財力保障提供專項經(jīng)費給街鎮(zhèn)辦事處。街鎮(zhèn)辦事處可支配財力有限，而在維護社會穩(wěn)定等方面的投入很大，使街鎮(zhèn)辦事處財力捉襟見肘，因此需要設定專門經(jīng)費，以保障社區(qū)穩(wěn)定和社區(qū)管理。

3.3 正確對待征收中的“釘子戶”。對于房屋征收中“釘子戶”一定要查明原因，實事求是的予以處理。對于家庭確實困難、因某種情況僅靠征收補償無法使其達到正常生活水平的，可以通過民政或社會保障渠道予以征收補償外的補助。

4 建立健全矛盾防范和化解機制

4.1 建立健全科學的征收制度。利益是矛盾與糾紛的根源，對利益的歸屬進行清晰、明確的界定，是定紛止爭的有效手段。就房屋征收而言，制定一套科學、嚴密、明確、具體的權利義務體系是化解矛盾、防范糾紛的前提和依據(jù)。

4.2 加強征收法律法規(guī)的宣傳教育。加強征收法律法規(guī)的宣傳教育的目的，就是加強征收當事人的法治意識，提高法律素養(yǎng)，使當事各方自覺遵循法治軌道參與征收，以及解決可能發(fā)生的糾紛。加強征收法律法規(guī)教育的方式，既可以是常規(guī)的，即通過廣播電視、報刊等媒體舉辦專題知識講座，或以張貼宣傳畫、散發(fā)宣傳單冊等行使開展，也可以是有針對性的，針對某一征收項目被征收人、征收人、征收實施單位等集中上課。

4.3 信息公開要充分，保障被征收人的知情權。征收活動中的信息公開，不僅包括政府管理部門政務信息的公開，也包括征收當事人之間有關補償?shù)木唧w信息的公開。信息公開越充分，越能取信于人，杜絕一切猜疑，以及不必要的盲目攀比，推進征收工作的順利開展。

4.4 價格評估應充分市場化。首先，評估主體的市場化。政府不能介入到價格評估之中，應尊重房屋價格評估機構的獨立性，明確價格評估是平等的市場主體之間的行為，允許房屋價格評估機構自主進行評估。

其次，估價標準和方法應市場化和科學化。應由房屋價格評估機構綜合考慮各種影響房屋價格的因素并根據(jù)現(xiàn)時的市場價格確定。

5 完善房屋征收保障機制

5.1 房屋征收制度的復雜性決定了解決征收糾紛不能單純依靠完善事后監(jiān)督救濟制度，而必須在制度源頭加強對公民財產(chǎn)權的保護，嚴格依據(jù)憲法建立公平公正的征收制度，同時對具體程序、補償和救濟等進行改革和完善，才能真正將房屋征收制度化、法治化，有效化解房屋征收糾紛。

5.2 被征收人的權益保護機制。由于被征收人在社會經(jīng)濟方面處于弱勢地位，其財產(chǎn)權利和人身權利更易受到侵犯并且在權利救濟途徑上遇到重重障礙。為了更加有效地保護他們的合法權益，國家有必要在立法上傾向于被征收人，對他們的權益進行特別的保護以提升被征收人的法律地位，從而消減因被征收人自身的弱勢地位而在房屋征收中所遭受的利益損失，達到以權利平衡權利、以利益制約利益的目的。

5.3 加大查處力度。對違法征收、降低或不執(zhí)行統(tǒng)一補償標準的，除責令其改正外，還要堅決予以處罰；對不依法行政，侵害群眾利益的行為要嚴肅查處；觸犯刑律的，移送司法機關處理。

5.4 規(guī)范行業(yè)性中介組織的職業(yè)行為，維護各方利益。要整頓規(guī)范房屋征收評估市場，確保評估機構公平科學、公道正派地開展評估業(yè)務，是維護社會和諧，維護征收各方利益、防止侵害被征收人利益的事件發(fā)生、減少征收糾紛的重要環(huán)節(jié)。科學規(guī)定補償標準，既可防止高價低估，保障被征收人的合法權益，又可防止被征收人漫天要價，使征收工作在合法、合理的情況下進行。征收主管部門應按時確定、公布、更新、補償標準和價格補貼，以保證安置居住水平不下降。公開評估主體的評估行為，將評估主體的評估行為置于公眾的監(jiān)督之下。加強行業(yè)自律教育，建立評估機構信用檔案，在網(wǎng)上公示，接受社會監(jiān)督。嚴格準入制度，對那些資信差、素質低的評估機構堅決淘汰出局。重點打擊估價機構損害另一方當事人利益的不良行為，確保評估結果不偏不倚。

5.5 依法處理評估爭議。被征收當事人對估價結果有異議的，可以在收到評估報告后規(guī)定期限內(nèi)，向原評估機構書面申請復估。當事人對復估結果仍有異議的，可在收到評估報告后規(guī)定期限內(nèi)，向房屋征收評估專家委員會申請鑒定。專家委員會對評估報告的合法性、規(guī)范性、合理性進行鑒定后，出具鑒定意見，作為征收補償?shù)囊罁?jù)。

參考文獻：

[1]《中華人民共和國土地管理法》中華人民共和國主席令第28號

[2]《中華人民共和國物權法》中華人民共和國主席令第62號

[3]《國有土地上房屋征收與補償條例》 中華人民共和國國務院令第590號