導語：如何才能寫好一篇土地管理相關法規，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞 土地開發 一級開發 項目管理 面臨風險 應對措施

筆者認為，為了與時俱進，更好地做好土地一級開發的項目管理，政府必須轉變以往的土地一級開發運作模式，嘗試新的方法，利用社會資本通過社會化合作解決土地一級市場的持續開發，逐步使政府從原先的單一完全主導土地一級開發模式，逐漸轉變由政府主導下提供土地資源，企業參與提供開發資金，到時分享土地轉讓收益的市場化運作新模式。

一、土地一級開發的典型模式

1.完全政府控制模式。該模式是由政府通過嚴格的計劃和規劃管理，完全控制熟地開發及供應市場，形成“統一規劃、統一征地、統一開發、統一出讓、統一管理”的“五統一”格局。該模式完全由政府組織實施土地一級開發，僅以招標方式確定施工企業。這種模式可以保證政府完全控制地價，土地開發為熟地后的增值收益不流失，且土地一級開發法律關系單純，便于政府實施土地一級開發的各項事務。其主要缺陷是政府的土地開發資金壓力較大，融資渠道窄。

2.政府授權機構模式。該模式是指由政府投資成立的開發企業完全壟斷土地一級開發，從而達到調控土地市場、配置土地資源、實現土地增值歸國家所有的目的。

3.由政府主導一二級聯動開發模式。在當前的房地產開發企業、建筑施工企業與土地二級開發緊密相關，因此這兩類企業往往將一級土地整理和二級開發相結合，以獲取整體收益最大化。這種模式由企業主導，所以在開發初期就確定運行土地一級和二級聯勱開發。 兩類企業通過土地一二級聯動開發，在獲得一級開發階段收益的同時，也可以滿足經營業務發展的市場，保證了企業未來的可持續發展的同時，也保證了可獲取土地在未來升值和建筑施工利潤給企業帶來的二級開發的優厚收益。

由政府主導的市場化運作模式在保證政府主導土地一級開發的基礎上能有效利用市場資源，減輕政府開發資金壓力。但該模式也存在一定的問題，如不利于政府控制市場地價，政府宏觀調控土地市場的能力降低等。政府享有的土地收益也將減少。

二、政企合作下的盈利模式

政企合作下的盈利模式表現為不同的模式開發主體的盈利能力不同。

1.土地一級開發商通過一級土地開發本身獲利的關鍵，在于嚴格控制住各項成本費用。在各項成本費用中，比重不控制難度最大的是征地拆遷費用，雖然政府有相關標準和規定，但在實際執行中有難度。這就要求開發商具備較強的與當地政府、居民、企事業單位進行溝通、協調的能力，在安置等方面妥善解決當地政府和農民的后顧之憂，同時能夠最大限度地降低成本，實現多贏。

整體成本費用的控制在于系統周密的安排。對與大面積的土地一級開發，需要分批次批地、征地和拆遷，因此應嚴格控制整合各步驟的節奏，通過各步驟的無縫銜接，使企業的人員和資金效率達到最高，政府和農民的滿意度也達到最高。

2.開發商企業可以通過創新性的一級開發節奏，最大限度地提升土地價值，從而獲得最大利益。該盈利模式的前提在于當地政府的分享機制、一級開發中的授權范圍，以及分批出讓計劃的安排。

在土地一級開發中，能夠盡快實現土地增值的措施有： 首先是標志性工程建設。盡量爭取政府的辦公場所進駐，可以快速的提升周邊土地增值效應。 其次是投資環境景觀。本質是通過提高生態效益來實現經濟效益。其方式包括改造舊河道、變廢為寶，加強景觀和園林的規劃建設、美化環境等。 再次是投資公共配套設施。本質是通過提高社會效益來實現經濟效益。其方式包括配套制冷及熱力供應，地下綜合商城、停車場，等等。

另外，引入大型服務性企業。前期出讓引入大品牌商業設施與酒店，帶動周邊地塊升值。實現一級和二級開發互動。

3.政府授權土地一級開發主體可以投資公共配套設施，如醫院和教育機構等。開發主體則可以通過提供公共配套設施服務而獲得長期現金流。該盈利模式的前提在于是政府允許土地一級開發主體進行部分配套的二級開發建設。對開發商而言，該盈利模式的最大挑戰在于對公共配套設施的投資決策，以及后期的運營管理能力。

4.土地一級開發主體通過與政府協商，出于主觀意愿及客觀原因，總是能夠創造一些條件讓一級開發主體取得二級開發項目。該盈利模式的前提是政府愿意讓一級開發商取得一部分二級開發權。該模式要求一級開發主體具有相應的二級開發能力，通過二級開發彌補一級開發收益的不足，實現一級開發和二級開發的聯勱。

三、做好土地一級開發的項目管理對策

1.鑒于土地一級開發市場受到諸多政策性因素影響，因此，土地一級開發面臨更大的不確定性和風險性。綜合來看主要來源于以下幾項風險： 首先是對外出售地價預估價格較大波動。隨著相關法律法規的出臺和物價的上漲，可能導致拆遷成本不斷上升。另外隨著房地產調控政策的不斷深入，未來地價可能不及當初預估的價格。勢必造成收入減少，而成本卻增加，形成開發虧損的狀態。其次是長期占用大量資金。對于只是用于儲備的土地，經土地儲備中心驗收后，由其用自有資金償付給開發商，欠款風險加大。如果拆遷工作不順利，也會推遲整個項目的完工時間。再次是政府違約行為的風險。在土地一級開發過程中，地方政府的強勢地位是絕對的。雖然企業可以通過多種法律文件進行約束，從而與政府方面的利益緊密捆綁，但仍不能消除地方政府違約發生的風險。

另外，還面臨政策風險。目前全國性的政策規定比較原則，操作性不強，同時對于政企合作進行土地一級開發行為未明確進行制止。在地方政府層面，其政策風險因素主要為省、市根據地方情況而改變有關土地利用政策。

2.為規避風險所采取的應對措施。首先，優化運作流程，提升管理能力，有效控制成本。開發主體在土地治理和儲備過程中，涉及征地、拆遷、安置、基建、土地出讓等諸多環節，同時，一級開發又是一個綜合性系統性工程，涉及眾多和政府對口以及和外部合作單位談判的環節，因此，優化運作流程、提升管理能力對一級開發企業的成本控制有著重要作用。 其次，加強規劃能力、挖掘區域潛在的價值。 土地一級開發的價值要素中最重要是規劃。土地的特征使其一旦開發，短期內不可能復原，而規劃的優劣對區域功能的實現具有決定性的作用，區域功能又對區域價值有根本性的影響。 再次，把握行業波動周期，控制開發節奏。 在把握行業波動周期方面，既要充分考慮整體宏觀經濟、行業形勢和區域經濟等因素，也要充分考慮政策因素。這就需要企業有敏銳的市場觸覺，并且能夠與政府需求保持較高程度的一致性， 做到根據市場需求來控制開發節奏，仍而提升區域土地價值。

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為了充分利用閑置的土地建設臨時綠地，改善城市生態環境和市容景觀，并加強臨時綠地管理，根據有關法律、法規，結合本市實際情況，制定本辦法。

第二條（適用范圍）

本市行政區域內閑置的土地具備綠化條件的，可以建設臨時綠地，但有下列情形之一的，應當建設臨時綠地：

（一）沿城市道路、河道的建設項目依法帶征道路規劃紅線、河道規劃藍線內的土地，尚未實施道路、河道拓建的；

（二）屬政府依法儲備的土地的。

閑置的土地原為耕地的，不適用本辦法。

第三條（管理部門）

市綠化管理部門和市土地管理部門按照職責分別負責本市臨時綠地的綠化管理和土地管理。

市或者區、縣規劃、建設以及其他相關管理部門按照各自職責，協同實施本辦法。

第四條（責任單位）

臨時綠地的建設、養護，由建設用地單位負責。

利用本辦法第二條第一款第（一）項規定的土地建設臨時綠地的，由市或者區、縣綠化管理部門負責組織實施。

利用本辦法第二條第一款第（二）項規定的土地建設臨時綠地的，由儲備土地的管理單位負責建設、養護。

第五條（臨時綠地的建設）

臨時綠地的建設應當因地制宜、統籌安排，與計劃建設項目的配套綠化相結合，并與周圍環境相協調。

臨時綠地的建設，按照下列程序進行：

（一）建設用地單位向市或者區、縣土地管理部門提出申請；

（二）市或者區、縣土地管理部門自受理申請之日起10日內，作出書面決定；

（三）市或者區、縣土地管理部門同意建設臨時綠地的，建設用地單位應當自市或者區、縣土地管理部門同意之日起10日內，與區、縣綠化管理部門簽訂《臨時綠地建設養護責任書》；

（四）建設用地單位自《臨時綠地建設養護責任書》簽訂之日起3個月內，完成臨時綠地建設，但因不可抗力致無法完成的除外；

（五）區、縣綠化管理部門對臨時綠地進行竣工驗收，經驗收合格的，出具驗收合格證明。

第六條（建設、養護標準）

臨時綠地的建設、養護標準，參照不低于三級（含三級）公共綠地的標準執行。主要景觀道路兩側的臨時綠地，應當適當提高建設、養護標準。

第七條（掛牌管理及對公眾開放）

臨時綠地建成后，應當在醒目位置設立標牌，標明臨時綠地的性質、范圍和建設、養護責任單位。

建成的臨時綠地應當對公眾開放。

第八條（臨時綠地的撤除和保留）

因建設需要撤除臨時綠地的，臨時綠地建設單位應當在撤除臨時綠地前60日，向區、縣綠化管理部門辦理撤除備案手續，明確撤除臨時綠地的時間并公開告示。區、縣綠化管理部門應當在辦理備案手續后，出具備案回執，載明撤除臨時綠地的時間。

撤除臨時綠地時，對臨時綠地內的樹木應當予以遷移，不得砍伐；需遷移臨時綠地內樹木的，區、縣綠化管理部門應當在辦理備案手續的同時，辦理樹木遷移手續。

因城市規劃調整，臨時綠地需轉為永久性綠地的，市或者區、縣人民政府可以依法收回土地使用權，并給予原用地單位相應補償。

第九條（撤除臨時綠地后補簽合同）

屬有償使用國有土地的，建設用地單位可以在撤除臨時綠地后，與市或者區、縣土地管理部門簽訂國有土地有償使用合同的補充合同，對延長有償使用國有土地期限以及其他權利、義務作出補充規定。

簽訂國有土地有償使用合同的補充合同，建設用地單位應當提供下列材料：

（一）市或者區、縣土地管理部門同意建設臨時綠地的書面決定；

（二）區、縣綠化管理部門出具的臨時綠地竣工驗收合格證明；

（三）區、縣綠化管理部門出具的撤除臨時綠地備案回執。

第十條（優惠申請）

臨時綠地存續期間超過1年（含1年）的，建設臨時綠地的建設用地單位可以向市或者區、縣土地管理部門申請享受以下優惠：

（一）臨時綠地存續期間免繳土地閑置費；

（二）臨時綠地存續期不計入土地使用期限；

（三）法律、法規、規章和市人民政府規定的其他優惠。

第十一條（通報制度）

區、縣綠化管理部門應當將本轄區內臨時綠地的建設、撤除情況報市綠化管理部門備案，并通報區、縣規劃、土地管理部門。

第十二條（單列統計）

市和區、縣綠化管理部門在進行公共綠地面積統計時，應當單列統計臨時綠地的建成面積。

第十三條（法律責任）

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宅基用地的問題

農村自建房正在大規模建設中，對土地資源需求也與日俱增，導致農用耕地加速流失。由于遺留的封建傳統，相應監管制度不盡完善，以及缺少必要的科學指導，相關政策和監管不到位，在用地量加大的同時，農村建房土地使用中存在很多急需解決的問題。主要表現在以下幾方面：

超審批用地。受傳統思想影響，很多村民將宅基地視為自己的私人財產，不允許任何人染指。在舊房改造時，甚至批少占多，想方設法擴大宅基地面積、多占用土地，致使自建房的實際占地比批準使用土地面積多出很多，直接造成耕地流失。

布局雜亂。很多村莊沒有明確的建房用地區，在房屋選址、布局等方面缺少對村民進行科學合理的指導。村民建房選址多選在自己的自留地或便利的道路旁，村莊建設極其沒有規劃。農村新建房分散過于零星，布局無合理可言。

非法批地。有一些土地管理部門在土地審批過程中，越權審批，存在將耕地視為非耕地、化整為零的審批。同時，土地管理部門中的一些人員思想覺悟較低，法律意識淡薄，常常為一己私利而違反相關規定審批土地。

私自交易土地。部分村民為獲得高額的經濟收益，不惜將自己的責任田、自留地，甚至宅基地折價賣給他人建房，如此現象在農村一些小鎮上層出不窮。因其雙方都從中受益，有很強的隱蔽性，很難為相關部門發覺。

原因分析

農村自建房宅基地用地，一直以來都是政府部門關注的焦點，也是一個難點，筆者結合實地考察和參閱相關資料，分析總結出現上訴問題，主要有兩方面原因：

規劃滯后，法規不完善。國家法律規定鄉鎮人民政府負責組織統籌對全鄉鎮建設做總體規劃，并報上級政府審批。但是，已經完成的規劃絕大部分都只停留在對鄉鎮中心地帶，各個行政村都沒有編制相應的建設規劃。農戶在選擇宅基地時，只能根據當地風俗，結合自己情況選擇方便的建房場地。由于相關法律的不夠健全和宣傳不到位，在宅基地的審批過程中，存在大量違規現象，政府工作人員通過批地謀取暴利。比如:未批先用、超額用地等。與此同時，土地管理從業人員的素質良莠不齊，審批住宅用地總是伴隨著行賄受賄，導致自建房宅基地審批混亂。

村民自身素質影響。村民受傳統思想影響很深，小農意識早已根深蒂固，這給鄉鎮機關處理建房用地問題帶來很多棘手的問題。村民認為，建房用地審批太難，鄉村收費太高。與此同時，農村對土地使用的相關法律法規宣傳力度不夠，導致村民法制觀念薄弱。當集體利益和家庭利益發生沖突時，村民往往把自身家庭利益放在第一位，極其容易在村民間產生矛盾。

解決對策

農村自建房土地使用中現今面臨的問題亟待解決，這對于農村干部和政府官員都將是一個艱難的挑戰。要解決好這些問題，必然需要長久的努力，在此根據自己筆者體會提出以下幾點解決對策：

重視宣傳。國家對農村土地使用的法規在不斷的完善和改進，要加大宣傳力度，持續的宣傳新的政策法規。在宣傳過程中，務必要做到讓更多的人，不論是土地管理人員還是村民，準確的接受到最新的法律法規。只有這樣才能使干部和群眾深刻理解新的政策，營造良好的土地使用和管理氛圍。

統一規劃，合理布局。要解決好用地問題，必須要編制好村莊建設規劃。在編制過程中要使村莊建設規劃與土地利用總體規劃協調統一，盡全力減少村莊建設規劃與土地利用總體規劃的沖突，避免產生糾紛。同時，村莊建設規劃與當前農民建房實際需求相結合，編制規劃時不能忽略了村民的風俗習慣，要循序漸進、因地制宜。

加強監管力度。要使相關規定能有效的實施，相應監管措施是必不可少的，只有監管得力才會對違法行為產生威懾。充分發揮土地執法人員的監管作用，要求執法人員深入農村、進駐一線。建議為巡查人員提供一定的巡查經費保障，配備必要的交通工具。同時，將監管責任納入對基層執法人員考核內容中，不斷完善獎懲制度，強化土地執法工作。

總結

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按照《市人民政府辦公廳和市整規辦關于在全市開展整治非法磚窯工作的通知》精神要求，縣上決定進一步在全縣開展非法磚窯整治工作，現就有關事項通知如下：

一、工作目標

通過進一步開展整治非法磚窯工作，全面清查全縣所有磚窯的基本情況及各種違法違規行為，根據相關法律法規和政策依據，切實解決我縣存在的非法磚窯無證開采，破壞耕地、浪費能源等突出問題，確定保留和關閉名單，對關閉的磚窯堅決依法取締，并制訂磚窯布局規劃，依法規范磚窯生產，保障全縣社會經濟的持續、穩定、快速發展。

二、時間和步驟

第一階段，調查摸底，議定需依法關閉的非法磚窯。國土局調查了解各個磚窯的建窯時間、法定代表人、占地類型、土地面積、土地使用證辦理情況等；礦管辦調查了解各個磚窯產品類型、生產規模、采礦許可證辦理情況；環保局調查了解各個磚窯是否符合環境保護政策及環評手續辦理情況；安監局調查了解各個磚窯是否具備安全生產條件及安全生產許可證辦理情況；工商局調查了解各個磚窯工商營業執照辦理情況;鄉鎮人民政府是轄區耕地保護的第一責任人，負有監管責任。國土資源局、礦管辦在對全縣所有磚窯全面摸底調查的基礎上，掌握磚窯的基本情況后，依照相關法律法規和有關政策確定保留和關閉磚窯名單，報經領導小組會議研究后確定，為下一步編制布局規劃奠定基礎。

第二階段，制訂磚窯布局規劃。由國土資源局等部門依照土地管理法律法規和土地政策，結合我縣實際和土地規劃修編情況，按照“統一規劃、合理布局、臺塬為主、平塬收縮”的原則制訂全縣磚窯布局規劃。方案形成后，分發到各有關鄉鎮人民政府和縣政府各有關部門征求意見，將修改后的布局方案，報市國土資源管理局審核同意后，提交縣政府常務會議研究，通過后實施。

第三階段，依法規范。分四個步聚：（一）向違法企業下發責令停止違法行為通知書（由各執法主體單位下發）；（二）1、對不符合土地利用總體規劃和礦產資源規劃的，與違法企業簽訂關閉協議（確定自行關閉時間由所在鄉鎮牽頭，各職能部門配合，督促其按協議時限關閉）。2、對符合土地利用總體規劃和礦產資源規劃的違法磚窯，接受處理后，責令限期補辦相關手續，愈期不辦理的堅決予以關閉。（三）不按協議時限關閉的進入司法程序由執法主體單位向法院申請強制執行，實施關閉；（四）對規劃區內確定保留的磚窯，先由國土局辦理用地手續，然后其他相關管理單位按各自行業規定辦理相關證照，從而規范磚窯生產，確保違法行為不反彈。

三、組織領導

整治非法磚窯是全面加強土地管理，切實保護耕地的重要工作，也是整頓和規范礦產資源開發秩序“回頭看”行動的一項重要內容。為此縣政府成立整治非法磚窯工作領導小組。

領導小組下設辦公室，辦公室設在國土局，辦公室主任由國土資源局副局長同志兼任，副主任由國土資源局監察科科長同志兼任。

四、幾點要求

1、搞好宣傳教育。要充分利用各種媒體廣泛深入的宣傳耕地保護，墻體材料革新等有關法律法規，使廣大干部群眾及各磚窯經營者進一步增強耕地保護的責任感，做到依法用地、依法經營。

2、嚴格土地管理。縣國土資源局要根據有關政策,對保留的磚窯合理劃定取土范圍和取土深度；同時要制訂切實可行的年度取土計劃，簽訂取土協議書和土地復墾協議書，收取土地復耕保證金，堅決杜絕在平原取土等違法行為。

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關鍵詞：土地管理；問題；意義；途徑

Abstract: the land is precious non-renewable resources, is human survival and development. Although China is a large country, but large population, along with our country economy development and the urbanization process of the faster, the relation between human and land increasingly nervous. No matter from political, economic or the people's livelihood Angle, rational utilization of land resources, strengthening the administration of land, are the urgent priority.

Keywords: land management; Problem; Meaning; way

中圖分類號：F301.2文獻標識碼：A 文章編號：

土地問題是關系到國際民生、千秋萬代的大問題，是我國社會進步和經濟發展的基礎。目前，我國土地管理中還存在一些問題亟待解決。本文就我國土地資源利用和管理中存在的問題、加強土地管理的意義以及合理利用土地資源、加強土地管理的途徑這三個問題提出作者膚淺的見解，希望大家批評指正。

我國土地資源利用和管理中存在的問題

1.土地利用粗放，沒有對土地進行合理規劃和科學使用，降低了土地的使用效率，造成土地資源浪費。

2.在經濟發展和城市化進程過程中，片面追求經濟效益和基礎設施建設，造成用地結構失衡，一方面導致大量農用土地被侵占，耕地面積變小，另一方面導致一些公路、建筑物、綠化地等利用效率不高，長期閑置造成浪費。

3.土地市場混亂，非法圈地、私搭亂建、低價轉讓等現象時有發生。一些地方為了吸引投資，采取“以租代征”、未批先用等非法手段，影響了土地節約集約管理，使土地資源遭到嚴重破壞。

4.相關法律法規不健全，執法力度不夠、監察監管工作不到位、一些領導干部缺乏節約集約土地管理意識，對于土地的審批和使用不能隨時監管、動態巡查，使土地管理陷入松散、被動的局面。

5.土地利用效率低，耕地單位產量不高、土地開發復墾整理空間不足；建筑用地設計不合理、造成土地資源浪費。

二、有效利用有限土地、加強土地管理的意義

（一）保障人類生存 促進社會發展

土地是不可再生資源，在人們社會活動和經濟活動日益頻繁的今天，對于土地的消耗程度也逐漸加大。如果不對土地資源合理利用并加強管理，就會導致土地資源數量越來越少、質量越來越差，發展到最后人類將失去生存與發展的物質基礎。

建設社會主義新農村 提高農民生活水平

農村經濟要發展、農民要致富，必須依賴肥沃富饒的土地資源。如果不能加強土地管理，保護土地資源，那么“建設社會主義新農村”就只能成為一句口號，解決三農問題、解決全國糧食供給問題也將成為一句空話。只是合理保護和科學利用土地資源、提高農業生產的科技水平、提高土地使用效率，促進人與土地的可持續發展，才能從根本上提高農民的生活水平、推動農村的經濟建設、保證全社會的和諧穩定。

推動社會注意市場經濟建設

土地資源作為市場的重要因素之一，其受保護程度和優化配置程度直接影響我國社會主義市場經濟的完善與發展。通過深化土地使用制度改革，加快土地市場建設，能夠促進我國市場經濟的健康、穩定發展。

（四）維護社會穩定

農業的穩定，關系到整個社會的和諧穩定。耕地的數量與質量，直接關系到農作物的產量與質量，關系到六億農民的安居樂業、關系到十三億人口的溫飽問題。因此，加強土地管理，是維護我國和諧發展、長治久安的關鍵。

三、合理利用土地資源、加強土地管理的途徑

（一）建立健全法律法規

要建立完善的政策制度，建立健全相關法律法規，為土地資源的合理利用與管理建立法律基礎和政策保障。

首先，要采取相應的政治和經濟手段，加強土地管理。強化節約和集約利用土地，嚴格執行土地保護政策和制度，堅決杜絕土地資源的濫用以及耕地亂占現象發生。

其次，要堅持土地統管政策，切實執行土地審批制度，從不同角度采取不同措施消除土地浪費現象，嚴厲打擊破壞土地資源和資產的行為。

最后，要制定切實可行的措施，保護土地資源、促進土地節約，構建土地管理的法治環境。

（二）樹立節約土地資源的工作理念

各級政府要站在全局的戰略高度，把經濟工作的重點集中在資源節約利用上，杜絕土地資源和資產的浪費，積極構建節約型社會。各級政府機關及下屬企業要充分認識到土地資源的重要性以及當前土地危機的現實，加強土地法制建設，杜絕以地換效益、換利潤、換政績的行為。

（三）節約土地 集約經營

進一步研究和完善建筑用地的定額指標，嚴格執行土地利用總體規劃，大力推廣和實行土地的用途管制機制，嚴格審批各類開發區用地，避免侵占耕地和造成土地資源浪費。對于建筑用地侵占耕地的行為，要采取占用耕地補償的措施，嚴格審查補充耕地方案和資金落實情況，開墾等同面積和質量的耕地作為補償，并提高占用耕地的成本投入，保護耕地不受侵害。

（四）規范土地市場 打擊違法行為

進一步深化土地使用制度改革，加大耕地保護力度，維護土地市場規范。

首先，要加強土地執法監察隊伍建設，建立分管機制，做到各級單位各司其職、各負其責、權責明確；同時，要加強公安、司法、稅務等部門的協同合作，清除土地管理中的腐敗現象，維護土地管理的良好秩序：

1.對于違反土地調控政策、非法建筑和開采、浪費和破壞土地資源的行為，要做到執法必嚴、違法必究。

2.對于為了一己私欲，非法低價轉讓國有土地，破壞土地資源、侵害民眾利益的行為，要追查到底、嚴肅處理。

其次，要制定統一的征地制度，維護農民的土地權益，激發農民保護耕地的主動性。

提高土地利用效率

首先，加強農田建設，提高土地利用效率，增加農作物產量。深入開展土地整理復墾和開發，在原有耕地面積的基礎上提高糧食產量，增加農民收入。在調整農作物產業結構的過程中，不能縮減耕地面積、破壞耕地質量，保護農用土地資源。

其次，加強建筑用地管理，提高建筑容積率，加強對地下空間的利用和建筑立體空間的開發，爭取用最少的土地，解決最多的問題。

（六）挖掘土地資源潛力 優化用地結構

首先，要定期普查存量建設用地資源，對于閑置用地進行整治和管理，充分利用閑置用地，提高土地利用效率。

其次，要實現土地集約利用和管理，加強土地使用前的審批、建設中的管理和使用后監督工作，杜絕圈占土地、粗放用地現象。

結束語：

總之，正視目前我國土地利用與管理中存在的問題，明確加強土地管理的意義，積極實施加強土地管理的相關措施，是維護我國社會穩定、促進經濟發展的需求，也是構建和諧社會、實現持續發展的需求。因此，我們一定要堅定不移的走土地節約集約利用的道路，保護土地資源，加強土地管理。

參考文獻：

[1]付志旗.關于我國土地管理改革的思考[J].財經界(學術版),2010(01).

[2]常艷妮，王海鴻．甘肅省城市土地集約利用對比研究[J].西安郵電學院

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關鍵詞：小產權房；利益；合法化

中圖分類號：D9

文獻標識碼：A

doi：10.19311/ki.1672 3198.2016.22.063

0 引言

隨著我國市場經濟的快速發展，房地產業發展日新月異。但隨之而來的是一系列需要解決的問題。其中，小產權房問題成為了爭議的焦點。而我國當前關于小產權房的相關法律建設并不到位，存在著沖突矛盾的地方，無論是《民法通則》、《物權法》，還是其他一些法規，都沒有有效設置相應的小產權房的立法保護。因此，本文以此為切入點，對“小產權房”的法律保護問題進行深入研究。

1 我國小產權房行業現狀分析

從目前來看，我國加快了對小產權房的治理和管控力度。2014年，國土部聯合住建部，在全國范圍內對小產權房進行了專項整治，拆除了很多嚴重違法違規的小產權房，然而，2015年后，小產權房再一次掀起，不斷出現小產權房問題，全國各地的小產權房不斷出現，給我國的房地產業帶來了很大的麻煩。在小產權房再度升溫的背景下，小產權房的數量和種類不斷增多。雖然一些地區對小產權房進行了整治，但是效果不佳，也起不到有效的震懾作用。為此，我國相關學者開始呼吁對小產權房的改革，但是從實際情況來看，我國相關部門更多時候是采取一種冷處理的態度。從各界的態度來看，我國學者更傾向于將小產權房轉正，通過設置一些稅費措施來加強管控，這樣也能夠有效緩解房價問題，也能夠有效帶動農民工市民化。還有學者認為，相關部門應該設置一個時間節點，在這個時間節點之后，如果新建小產權房則進行嚴格處理。對于遺留的小產權房則應該完善相關手續問題。總之，在新的發展形勢下，我國應該進一步規范小產權房市場，這樣才能夠更好地保護相關利益人的合法利益，也能夠有效維護我國房地產業的有序健康發展。

2 小產權房應當合法化的緣由

2.1 法律規定的要求

從我國的民法角度來講，小產權房之所以會出現，是因為我國集體土地所有權的特性決定的。《民法通則》第71條規定：財產所有權是指所有人依法對自己的財產享有占有、使用、收益、處分的權利。《物權法》第39條規定：所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。《物權法》第3條第3款和第4條均涉及相關內容。從這些法律的規定可知，對農民處理集體土地小產權房的行為進行懲罰和制約，顯然是同我國的法律規定相違背的，可見，這種制約是同我國當前實際不相符合的，需要進行相應的改革。

同時，我國《物權法》第42條規定為了公共利益的需要，可以征收集體土地。那么，對商品房進行開發，是否是將其變為公共利益需要的土地利用形式？個人認為，這并不是一種為了公共利益需要的開發，在此情況下，需要將小產權房合法化。因為，該種模式并不是為了公共利益的需要，因此，同相應的征收條件并不符合，這決定了政府并不能將集體土地收歸并轉賣。不僅如此，我國規定集體土地的建設用地使用權并不能夠進入市場進行自由流轉。此時，用于建設的土地無疑會大大減少，在這種情況下，如果國家轉變集體土地的所有性質，將其變為國有土地的話，政府就是一種違法的行為。相反，如果不將集體土地征為國有的話，我國當前的法律法規就產生了一定的悖論。由此可見，從法理角度來講，我國需要將小產權房合法化，對其加以管理和保護。

2.2 相關部門法律的要求

《城市房地產管理法》第8條規定：城市規劃區內的集體土地，經依法征用為國有土地后，該處國有土地的使用權方可有償出讓）認定小產權房不合法。因此，很多人認定小產權房是不合法的。然而，深入分析可知，《城市房地產管理法》規范的對象是國有土地使用權的出讓，也就是說，集體使用權并不在此范圍內，正因為如此，該條法律規定并不能夠對農民集體土地開發建設進行有效制約，而該條法律也不能確定小產權房是違法的。另外，我國政府也在積極治理集體建設用地的自由流轉問題，但是卻沒有明確規定小產權房的買賣是否違法。在這種背景下，進一步完善相關法律，讓小產權房合法化勢在必行。

2.3 維護相關權利人合法權益的要求

小產權房關系到農民以及一些城市中低收入群體的利益。從很大層面來講，小產權房極大地表現出了農民的要求。而土地是農民的重要財產權利，將其合法化是有效維護農民合法權利的重要基礎，其可以將農民從土地制約中解放出來，同時也可以更好地發揮土地的作用，讓土地應用更加現代化。另外，小產權房也能夠在一定程度上制約房地產泡沫，可以有效調節我國房地產業的市場配置，而通過相關法律法規來提升對小產權房的保護，可以保護農民的合法權益也可以讓城市居民獲得一定的利益，還可以有效提升政府的財政收入。從改善各方利害關系的角度來講，讓小產權房合法化是十分有必要的。

3 小產權房的立法完善

3.1 完善《物權法》中土地權利制度的相關規定

在新的發展時期，要進一步完善《物權法》的相關法律規定，對土地權利制度作進一步的規定，要進一步有效體現出集體土地所有權的特點，對集體土地所有權出現的登記和權力的行使進行有效保護。同時在完善《物權法》的過程中，可以積極設置相關的規定，讓集體土地使用權能夠進入到一級市場進行合法轉讓。雖然該規定有一定的爭議，但是我國《物權法》第153條規定中用了“國家有關規定”，并沒有明確提及具體規定的內容，由此可見，此處對農村集體土地自由流轉的問題留下了一定的空間，從另外一個角度來看，之所以這樣設置法律規定，是在一定程度上默許相關地區根據自身的情況進行試點操作。在這種情況下，完善《物權法》中土地權利制度的相關規定，能夠有效維護房地產市場秩序，更好地規范小產權房的交易活動。

3.2 完善《土地管理法》中土地管理的法規

《憲法》規定農村集體土地使用權能夠進行轉讓，這為土地管理法規的進一步完善提供了必要的基礎，在新的發展背景下，應該進一步對《土地管理法》加以完善，一方面，要結合客觀實際情況，將國有土地和集體土地上升到同一位置的高度。另一方面，我國對農民土地財產權的規定并不完善，甚至是一種殘缺的產權，雖然規定了農民的土地歸集體所有，但是在其決定土地的使用時卻往往受到一定的制約。為了讓小產權房更加合法化，得到有效的保護，應該對此進行進一步完善，可以轉變相關的法律和法規，規定農民能夠對自己的土地進行使用，只要不占用耕地，處于規劃的要求內，農民可以有權決定土地的使用方法，允許其進行轉讓。

3.3 健全“小產權房”管理的法律法規體系

有效保障小產權房的合法利益，同時進行相關法律規定的完善能夠更好地保護相關權益人的合法權益，這樣能夠更好地避免一些土地占有、違規拆遷等問題的出現。為此，第一要進一步有效確定小產權房的身份。第二要進一步加強對保障性住房的建設力度，也就是說，小產權房應該有效界定為經濟適用房和兩限房等類型的房屋。第三，要完善相關稅收的規定，在對其進行交易時應該規定向國家補繳稅費。如果已經建設好的小產權房，當其補辦了相關手續后，應該讓其擁有正式的產權。

4 結語

小產權房是我國土地制度的產物，想要有效規范小產權房市場，一方面要從土地制度角度著手，另一方面，要對小產權房的買賣、手續等環節進行有效規定。只有這樣，才能夠更為有效地管控小產權房，保護相關權利人的合法權益。

參考文獻

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[2]周孚壽.小產權房流通合法化研究[D].長沙：湖南師范大學，2012.

[3]高立俊.小產權房問題研究[D].濟南：山東大學，2013.

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1農村土地流轉的前提條件

農村土地流轉是一個漸進的過程，不能冒進，更不能不考慮中國實際盲目推進，急于求成，應在進一步完善政策法規，堅守基本條件的前提下，逐步實施。

1.1保證土地的使用效率

農村土地流轉的出發點是要合理配置土地資源，確保土地的使用效率，實現土地適度規模經營。從目前農村土地利用情況看，“”，經營規模過小，增加了農業生產的管理成本，從而難以形成規模經濟效益，難以形成有效競爭，也不利于農業科技水平的提高1。這阻礙了土地利用效率的提高，造成土地資源的浪費。因此，今后必須改變這種狀況，一方面，加大先進科技成果的應用推廣，提高農業生產率，調動農民生產的積極性，通過規范土地合理流轉，實現土地適度規模經營，防止出現土地拋荒現象。另一方面，改變現有農戶家庭半自給性、小規模土地承包經營基礎上的農民兼業化，追求土地經營目標投入產出收益的最大化，提高土地配置效率。

1.2把保護農民土地財產權放在首位

一旦農村土地流轉放活之后，城市資本允許進入農村土地，掌握大量資本的城市居民可以擁有幾千畝、甚至上萬畝的土地，他自己不耕作，雇傭原地居民耕作，這樣就可能出現農民將大量土地賣給城市居民的現象，當然這只是一種假設。如果政府不采取措施強制規定，就會有一些地方政府為了推行所謂的“規模經營”，通過各級政府的權力，很有可能將大片土地轉讓到城市居民手中，導致出現城里的所謂“大地主”。而這不是我省推進農業“適度規模經營”的初衷。因此，有必要采取一定措施，對相關法律法規進行修訂完善。此外，鑒于現階段農村土地的社會保障功能，如果不把保護農民土地財產權放在首位，對個人最高農地擁有量進行限制，則很有可能出現一邊超大規模的“地主”，一邊無地農民的情況，導致農村兩級分化，影響社會穩定。

2農村土地流轉后的合理使用

2.1加大土地流轉宣傳力度

加大土地流轉的宣傳，提高農民“土地是財富之母”的意識，特別要讓農民了解土地流轉的前提條件和農村土地流轉應遵循的基本原則，熟悉土地流轉的相關政策法規；同時，還應讓農民知道，土地不僅僅是就業和生存的手段，更是一筆龐大的資產，加快土地流轉正是合理利用這一資產、增加要素收入的有效途徑，因此，一定要規范土地流轉，確保土地性質和用途不變。此外，還可通過板報、村民廣播等載體，讓農民了解到除國家建設依法征用集體土地外，村集體無權在承包期內單方面不簽合同、不發證書、解除承包合同、強行收回和調整農民承包地，進一步規范農村土地流轉，確保土地合理使用。

2.2嚴格按照相關政策法規進行土地流轉，確保土地農業用途不變

當前，我省仍是一個農業大省，而且土地資源十分有限，耕地數量更是有限，無論從土地作為農民的社會保障角度來講，還是從糧食安全角度考慮，嚴禁借用土地流轉之際隨意改變土地農業用途就顯得格外重要。因此，有必要按照產權明晰、用途管制、節約集約、嚴格管理的原則，不斷完善農村土地管理制度，堅持最嚴格的耕地保護制度，規范農村土地流轉及流轉后的使用。

2.3加強土地流轉監管，規范土地農業用途

當前，各級國土資源部門一定要加強流轉土地用途的監管，堅決禁止以土地流轉為名改變農用地用途特別是基本農田用途的違法行為。同時，要建立健全全省各地農村土地流轉市場體系，培育土地流轉主體，加強農村土地流轉的管理和服務，鼓勵引導專業大戶、農民專業合作社、農業龍頭企業等主體，發展多種形式的適度規模經營，鼓勵引導農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權，防止出現土地撂荒和粗放經營等現象。此外，應全面規范農村土地流轉合同，使用統一規范的合同文本，并指導土地流轉雙方簽訂合同，及時辦理土地流轉當事人提出的簽證申請，糾正土地流轉雙方違反有關土地管理法律、法規和政策方面的約定，確保流轉后的土地農業用途不變。

3農村土地流轉的產權主體

當前，我省農村土地流轉存在由于土地權屬不明而導致的流轉混亂、效率低下等問題，相關法律法規對土地所有權主體的經濟地位、法律地位、財產地位及其職能范圍、行為方式等沒有明確規定，這不利于農村土地流轉的有序健康進行。

3.1健全農村土地流轉的相關法規政策，明晰農村土地產權制度

土地是農民的基本生產資料，農民對土地的依賴性很強。因此，有關部門應重視對《農村土地承包法》的修訂和完善，切實解決當前土地流轉過程中的產權主體不清的問題。同時，還應進一步建立和完善土地流轉的其他政策法規，尤其是土地分配政策，應適當體現均衡原則，即實現農村土地經營權的動態監管和分配。區分情況收回符合條件成員的承包權并再流轉或承包給新增人員。具體做法建議將其寫入相關規定中，制定成《農村土地承包細則》，使其具有很強的可操作性。

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一、堅持土地管理相關法律法規學習，不斷夯實分局執法監察工作人員的土地管理法律法規知識，為加強土地執法監察工作力度和效果奠定了堅實的基礎。

二、結合分局工作實際情況，合理安排土地執法監察動態巡查，堅持秋冬際每個月不少于一次動態巡查，春夏季每月不少于2次動態巡查的巡查標準。巡查中對容易發生違法行為的區域進行重點巡查，對一般區域堅持走到看到問到，有效預防了土地違法違規案件發生。每次巡查，安排2人以上巡查人員進行，巡查區域范圍也達到了上級的要求，截止目前，分局已進行動態巡查16次。

三、充分利用團連兩級土地執法監察網絡，在巡查中要堅持與連隊領導和國土資源局協管員聯系溝通，聽取他們的工作匯報和工作建議，為他們傳達新的土地管理政策，隨時掌握全團土地管理利用情況，有效預防土地違法違規行為發生。

四、安排專人負責土地執法監察動態巡查業務工作，做到第一時間實事求是，記錄土地執法監察動態巡查結果，向上級作巡查結果匯報。每個月按時上報土地執法監察報表，每季度進行土地違法違規形勢分析。定期查看群眾舉報箱，接受職工群眾的咨詢和舉報，根據實際情況予以登記并向分局領導匯報，將土地糾紛等在基層圓滿解救，全年沒有土地違法違規案件和群眾因土地問題上訪的事件發生。

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關鍵詞：機場土地 土地管理 改進建議

中圖分類號：C93 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914x（2014）02-01-01

前言：近幾年我國機場土地管理問題頻出，土地管理變成當今機場管理的重頭戲，土地合理管理規劃成為許多機場管理的首要任務。而且近幾年土地價格不斷攀升，給機場土地管理又增添了不少壓力。

1. 近幾年我國機場土地管理存在的問題

1.1土地管理權限規劃不明確

因為機場以前一直獨立于地方政府規劃土地管理部門，而且全國機場布局分散，僅靠民航部門管理難度較大，且難以實現與地方土地利用規劃或城市規劃的銜接。又因為機場營業的特殊性，土地管理權限的規劃一直不明確。很多機場都包括融資土地，管理起來并不容易。雖然我國在改革開發后出臺相關法律規范機場土地管理，但機場土地管理在實施過程中，仍面臨與地方規劃土地管理部門分工銜接不暢的問題。同時土地的有償使用已經成為我國土地使用的大方向，但是對于機場用地來說，土地的有償使用無疑使給本來運營成本就很高的機場增添了一個大包袱。行政劃撥土地審批手續較多，私有土地使用成本較高使用權難以統一，這種現狀導致機場內土地使用權權屬主體分散，機場管理機構很難有效控制機場土地，這對于機場的后續開發管理極其不利。

1.2機場難以取得土地管理權

行政撥地是現今我國機場用地的重要獲取方式，但我國現行土地供應制度在很多方面束縛著機場的發展。首先，根據相關法律法規，機場土地主要來源于行政劃撥，但行政劃撥雖然是無償、無限期、無流動的土地使用權供給，但是機場對于土地的產權處分受到很大限制，所以要想對土地進行有效規劃，必須通過補交地價調整成有償取得土地使用權，才能實施靈活的土地資產化經營。同時，機場用地一般面積較大，這種方式將增加機場運營成本，而且一旦機場管理機構難以取得土地使用權，將進一步增加管理難度，導致權屬更加分散，機場難以取得土地管理權。而且目前我國機場土地資產經營大致可分成三類：一是機場集團取得土地使用權的土地，土地資產經營方式主要有出租、合作開發、轉讓土地使用權等，且實際做法各地不一，二是各駐場單位在機場用地范圍內取得的土地，主要為自用，或以土地為抵押物實施融資；三是機場規劃用地范圍內暫未出讓的土地，這類地納入國有土地儲備范圍，一般由機場管理機構或駐場單位臨時使用。這些土地由政府統一管理劃分，它們的資產經營權限屬于政府所有，不屬于機場管理機構。

1.3機場管理體制改革不徹底

我國機場的土地管理權混亂與機場管理體制改革不徹底有重要關系。首先機場管理機構、國有資產管理、規劃土地管理以及民航等部門缺乏有效銜接，難以形成統一的認識；而且，土地管理仍比較被動，機場土地權屬分散，取得方式不一，機場管理機構控管能力弱，使得機場的管理難以到位，很多新的經營方式難以實現。例如：深圳機場，機場管理機構在實施融資方式特許經營時，考慮風險控制問題，一般不傾向轉讓土地使用權。但如果不轉讓土地使用權，建設方就難以實現土地融資，而且建設方在后續產權登記時按照土地使用權和建筑物所有權權屬一致的原則，只能登記在機場管理機構名下。這樣做，建設方不僅要面臨建設風險，還有在注冊及后續建設時受到層層阻礙。面對這種情況，實力較強的駐場企業完全可以通過獨立取得土地使用權方式參與機場開發、運營，而不受機場管理機構控制。但是實力較弱的機場便難以自主管理機場，這對我國機場行業的發展是極其不利的。

2解決相關問題的可操作性對策

2.1加強機場土地管理權的細致化并放寬機場土地管理的所有權限

很多機場的土地供給方式較多，行政撥地在機場土地劃分時又占有很大比例。這導致機場土地管理權混亂，機場難以得到土地的管理權。政府應該加快相關立法的出臺，將機場土地管理權的劃分細致化，這樣就可以細致劃分機場土地所有權，做到該給的土地管理權正常到達機場管理層手中。此外還要放寬機場土地管理的所有權限，使得機場能夠在不影響政府正常用地的情況下最大限度得到土地的管理權，這樣不僅可以方便政府的管理，不用人員專門管理這些土地，還可以讓機場更好的規劃土地，實現合理利用土地，并獲得最大的利潤。

2.2推動機場由經營型向管理型轉變

推動機場由經營型向管理型轉變是我國機場發展趨勢，注重管理才能使龐大的機場更好的運營。改革開放后機場也進行了大改革，但是其經營業務仍集中在機場主營業務及相關配套業務方面，普遍缺乏以土地為平臺實施土地資產化運作的能力，難以在土地管理上做出大文章。而且我國機場土地資產經營主要集中在權屬屬于機場管理機構的土地上，總體上經營模式相對保守，風險控制能力較弱，在新的時代背景下，應該將機場土地由經營型向管理型轉變，現在很多機場已經獨立運營，機場的要求已經不能僅僅滿足于經營而是管理，只有擁有管理權才能在根本上解決機場發展受限問題，當然也包括重要的土地管理問題。

2.3積極改進以往經營模式殘留的弊端

我國改革開放之后漸漸放寬對機場私有化管理的要求，但是很多管理理念及方法已經根深蒂固，很難在一時間完全剔除。機場管理體制改革不徹底，使得機場發展過于虛浮，很難在競爭力極強的今天擁有核心競爭力，難以提升機場的整體競爭水平。我國經濟在改革開放后迅速崛起，很多產業都必須加快腳步才能跟上發展步伐，機場也不例外，我國現存機場必須要加強經營模式的改變，對于不適合現今發展的模式就應該完全摒棄，不能任由其發展，這就像一顆定時炸彈，不知道在某個時間就被引爆，嚴重危害機場的快速發展。就像其中：機場管理機構、國有資產管理、規劃土地管理以及民航等部門缺乏有效銜接，政府與機場都要積極努力找出相關對策，加強這幾個部分之間的聯系，不可放任自流。而且，在土地管理權分散的同時，機場的注冊規定也十分不利，在新的背景下，對于機場的注冊融資規定也應做出適當調整，政府應該在不違反法律的前提下，最大限度支持企業發展，而且機場大部分的掌控權在于政府，所以在相關只適用于以往經營模式的土地及融資規定，應該做出相關調整。

2.4積極宣傳發展特許經營模式

國外的機場一直采用特許經營模式，效果顯著，但是特許經營模式在我國仍處于探索階段。有關特許經營的內涵、程序等仍缺乏統一認識，更無明確的法律規定。最早在我國大陸有相關規定的深圳市寶安國際機場的相關規定如下：《深圳市寶安國際機場管理辦法》（2006）規定機場管理機構享有機場運營服務的特許經營權，并規定以審慎的商業原則經營機場。《民用機場管理條例》（2009）規定，機場范圍內的零售、餐飲、航空地面服務等經營性業務可有償轉讓經營權。相關法律法規出臺十分嚴謹且尚未推廣，可見國家層面關于機場特許經營問題仍持謹慎態度。但是嚴謹并不代表不實施，我國政府及相關部門應該積極宣傳特許經營模式，積極出臺相關政策，尋找發展條件合適的機場，切實推進機場特許經營模式改革腳步的前行。同時要借鑒國外發展較好的機場運營經驗，結合我國機場發展現狀，將各類經驗積極應用到我國機場土地管理上，使我國機場發展越來越好，也可在一定程度上推進我國經濟發展。

結語：面對新時代經濟發展，機場的發展也是“芝麻開花節節高”，但是機場土地管理問題一直影響著機場的快速穩定發展，機場土地管理問題亟待解決，希望在不久的將來可以看到我國機場行業可以發展的更加昌盛。

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關鍵詞：農村；宅基地管理；措施及對策

中圖分類號:F320文獻標志碼:A

1 宅基地管理目前存在的問題

目前，在宅基地管理上，隨著相關管理政策的逐步推進， 農村宅基地管理不斷規范化，在宅基地管理上取得了一些成績，但由于某些環節上還存在一些不規范的現象，導致了宅基地管理還存在很多問題。通過對存在的問題分析，探討了提升農村宅基地管理水平的相關對策。

1.1 法律法規建設不完善，管理難度增加

國土資源部于2004 年以部門意見的形式，頒布了《關于加強農村宅基地管理的意見》，法律自身的效能相對比較低，這與立法較為完善的城市房地產管理對比來看， 宅基地管理立法存在一定的滯后性，導致法律存在真空，內容也不細致。宅基地方面的法律法規建設的不完備性，導致管理難度進一步增大，特別是在農村宅基地管理中出現的一些新問題， 很難得到有效的解決，給執法帶來一定難度。現在建設用地行為違法多，農村村民違法用地是宅基地管理混亂的重頭戲，農民建房選址存在盲目性，未批先占、不批亦占現象嚴重，造成了很大的負面影響。有關規定的滯后，加大了宅基地管理難度。關于宅基地使用權流轉方面的規范性政策文件數量少，目前對農村宅基地的管理依據僅限于土地管理法律法規的相關政策性文件和個別條文，這些法律法規和文件，操作性不強，缺乏系統性和針對性，相互之間缺少銜接，因此造成宅基地管理上的不規范，給土地行政執法和民事司法工作帶來了很大的困難。

1.2 宅基地規劃存在滯后性，“空置住宅”現象普遍

宅基地規劃存在一定的滯后性，一些政策未落實到點上，也沒有針對村莊布局展開深入詳細的規劃，規劃所起到的控制、引導作用并不夠，也不能科學確定農村宅基地用地規模與布局，這勢必在某種程度上減緩城鎮化的進程， 使得農村宅基地在使用上呈現失控的態勢。相關資料顯示， 農村存在大量的“空置住宅”，特別是隨著城鎮化進程的進一步提速，相關的配套設施不能實現與時俱進，宅基地管理未步入良性軌道。

1.3 居民點布局混亂，浪費土地現象嚴重

農民建房浪費土地現象嚴重，基本上沒有統一規劃，哪里地勢好就在哪里建，選址多數選擇在自家的承包地、自留地或交通較為便利的道路兩旁，有些城郊村見縫插針，造成農村居民點布局分散，沒有形成集中布局的形勢。新房舊房錯綜復雜，極為混亂，且占用耕地較多，環境質量低劣。多數村莊建設缺少科學合理的總體規劃，村莊的平面布局、規模、空間結構都缺少科學性，造成土地的嚴重浪費。

1.4 一戶多宅和超占現象嚴重，“空心村”、閑置、空置宅基地較為普遍

據調查，現在農民超占現象嚴重，約15%的農戶擁有多處宅基地，空置住宅面積不斷增加。農民在新的地點建房，但舊房又拆除，形成了的空心村。在某些地區各種特權人群利用各種關系和優勢，占用農村集體土地建住宅，一戶多基和超占面積現象更為突出。隨著城市化進程加快，在目前相關配套改革滯后的情況下，農村住宅空置現象更為普遍。

1.5 產權不明晰，宅基地流轉機制缺失

由于宅基地相關配套工作的滯后，導致農村宅基地情況不清，產權不明，宅基地缺乏規劃。農村集體土地非法入市，農民私自出租宅基地、非法轉讓，私下協議，未辦理合法手續，農村宅基地的市場流轉面臨體制性制約，但經濟利益驅使隱形交易的存在，宅基地和住宅的非法交易禁而不止，交易量呈增多趨勢。缺少必要的指導與規范，出現的隱易行為，嚴重制約了土地市場的正常運作，并且也加劇了農村宅基地流轉中的產權糾紛，擾亂了土地市場的正常秩序，加劇了土地權屬混亂和產權糾紛，增加了土地管理的難度。

2 加強農村宅基地管理的措施及對策

2.1 制定農村宅基地管理的法律法規，推進農村宅基地的集聚化建設步伐

首先，制定農村宅基地管理的法律法規。從當前農村宅基地管理的實際出發，出臺農村宅基地管理方面的法律，進一步明確農村宅基地土地流轉、宅基地登記等方面的實際問題。其次，推進農村宅基地的集聚化建設步伐。按照城鎮化、經濟發展實際情況以及工業化的實際情況，預測農村的用地規模、居民點實際數量。然后充分結合土地規劃的修訂工作與新農村建設，進一步完善鄉村的規劃，設立專門的資金來編制具體的村莊建設用地規劃，全面發揮好對村莊的引導與控制作用，一定要實事求是，開展分類指導，科學規劃城鄉建設性用地，進一步規范農村居民點用地，改善農村面貌。而對第二產業、第三產業發展好的地區，可以嘗試將其納入到城鎮規劃，采取整體搬遷方式，逐漸實現向城鎮集中。而針對那些零星的住宅區、靠近城鎮的區域，都不能盲目推進農民生活公寓化，對遠離城鎮的村莊，也不能強力推進居民生活公寓化，需要從生產、生活的實際出發，創建中心村。

2.2 建立農村宅基地有償使用制度和流轉制度

首先，建立農村宅基地有償使用制度。盡全力打破傳統性的宅基地使用區域界限，進一步加快農村宅基地向小城鎮或者是中心村集中。統籌考慮好當地農村經濟發展以及廣大農民的實際承受能力的差異。堅持采用農村宅基地的有償性使用，并采取循序漸進的方式，先在經濟發達城市進行試點，在條件成熟的時候，可以在全國逐漸推行。其次，建立農村宅基地流轉制度。當前農村宅基地的使用流轉權限制在了村莊內部的集體性質的經濟組織間，禁止城鎮居民到農村去購買宅基地，這實際上是禁止農村宅基地的流轉，也不能很好地創建城鄉協調機制，構建資源節約型社會。與此同時，大量的農民開始到城市內打工，農村宅基地的閑置量進一步增加。在科學的農村宅基地流轉制度框架內，農民在進城之后， 宅基地也將會逐漸變成農村非農建設用地市場的有機載體，該市場的創建與完善，也有利于推進城鄉一體化進程。創建農村宅基地使用方面的流轉制度， 根據土地承包權的未來改革走向，適當調整農村宅基地產權的設置。認定每一塊宅基地使用需要按照規劃，進行新增或者是適當減少宅基地的使用面積。許可廣大農村宅基地能在居民內部實現有序流轉。全面建立與農村宅

基地流轉相匹配的財稅制度與土地產權制度等。

2.3 建立農民不動產登記制度，推進農村宅基地的整理

進一步確定在登記發證中的一些具體的政策界限，并且能實現徹底解決出現的超面積、一個住戶多套住宅的情況，進一步加快農村宅基地登記發證的步伐。在對農村宅基地進行全面普查后，建立檔案。掌握當前的宅基地現狀與未來發展的規劃，實現農村宅基地管理的規范化。土地管理是新農村建設的重要抓手。全面面推進農村宅基地的整理，開展增加城鎮建設用地與農村建設用地減少相互匹配間的試點工作。針對耕地資源儲備相對匱乏的地區，可以將建設用地收益反哺到農村土地的整體利用上，使之成為新農村建設中建設用地整理的重要投資渠道，全面緩解土地整理方面的資金問題。

2.4 農民建房嚴格依法審批，實行一戶一宅制

要嚴格規范審批手續，實行村民安置建房新模式，加強農村宅基地規劃和用地計劃管理。改革和完善宅基地審批制度，加強農民建房管理。建立宅基地審批“三到場”制度，進一步規范了宅基地審批程序。要提高效率，要嚴格執行一戶一宅制度、拆舊建新制度。根據我國土地法規定，“農村村民一戶只能擁有一處宅基地” 如果一戶農民擁有了兩處以上宅基地就構成違法，并依法進行管理，追究相關責任人的責任。

2.5 對農村宅基地進行整理規劃，建立嚴格的宅基地監督管理制度

農村宅基地管理，必須堅持合理布局、統一規劃、分步實施的原則及節約集約用地原則，農村宅基地整理規劃工作，要堅持高起點、高標準，認真貫徹建設新農村的指導思想。對進行宅基地整理的村莊規劃，要堅持以人為本，把改善農村居民的生活生產環境條件放在首位。強化宅基地規劃在宅基地管理中的地位和作用，強化批后監督的措施和手段，正確處理政府干預和市場機制的關系，充分發揮政府干預職能，建立嚴格的宅基地監督管理制度，強化宅基地的動態監管和權利保護。

2.6 強化基層國土部門的法律地位，完善相關法律法規

隨著國土資源管理體制改革的到位，在宅基地管理中，要充分發揮國土資源管理所在土地管理中的有效作用。并在法律上予以明確規定，為其依法行政，提供法律依據。要加強宅基地立法體系建設，盡快出臺相關法律法規，并完善現行法律制度，現行的法律制度對農村宅基地的管理雖然作了規定，但操作性不強，某些方面還不夠完善。所以，加快宅基地立法工作，盡快出善相關法律法規，使農村宅基地的使用和管理真正納入法制化軌道。

2.7 建立農村宅基地退出和流轉機制，盡可能減少占用耕地建住宅

要建立農村宅基地退出和流轉機制，首先是要建立農村宅基地退出補償機制，為農村廢棄宅基地復墾整理創造條件。其次是建立農村宅基地有償使用制度，推動農村村民住宅建設逐步向小城鎮和中心村集中。其三是建立農民宅基地使用權流轉制度，調整農村宅基地的產權設置。最后是建立規范、有序的農村宅基地市場體系，集中起來建設中心村。同時盡可能減少占用耕地建住宅，改變住宅和養殖混在一起的臟、亂、差局面，使村容村貌得到根本性的改觀。盡可能的利用村內閑置地或者集中開發、治理老村。

3 小 結