導語：如何才能寫好一篇房產的稅收籌劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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一、降低房產原值的納稅籌劃

籌劃時，首先，企業應當仔細區分房屋，非房屋建筑物以及附屬設施，配套設施。所謂房屋，就是上面有頂，四面有墻柱，能夠遮風避雨，可供人們生產、休息、娛樂、活動、倉儲等的場所。因此，對企業除廠房，辦公用房外的建筑物，如果把停車場，游泳池也都建成露天的，并把這些獨立建筑物單獨進行會計核算，單獨記載，與廠房、辦公用房分開，這部分建筑物不符合房屋范疇，所以其造價不計入房產原值，不用交房產稅。其次，正確核算地價，稅法規定，房屋原價應根據國家有關制度規定進行復核，而《企業會計準則第6號—無形資產》規定，企業取得的土地使用權通常應確認為無形資產。自行開發建造廠房等建筑物，相關的土地使用權與建筑物應分別進行處理。購土地及建筑物支付的價款應當在建筑物與土地使用權之間進行分配，難以合理分配的，應當全部作為固定資產，也就是說對自建，外購房屋業務，均要求將土地使用權作為無形資產單獨核算，“固定資產”科目中不包括未取得土地使用權支付的費用。

二、降低租金收入的納稅籌劃

(一)分別簽訂租賃合同按照稅法規定，企業房屋租賃屬于從租計征，按租金收入的12%交納房產稅。但往往企業出租的不僅僅是房屋設施自身，還有房屋內部或外部的一些附屬設施，比如機器設備、辦公家具等，稅法對這些設施并不征收房產稅。而企業往往在簽訂租賃合同時，將附屬設施和房產一起計算租金，這無形將設施也交了房產稅，增加了企業的稅負。這就要求我們在會計核算時，將房屋與非房屋建筑以及各種各樣的附屬設施、配套設施進行合理、恰當的劃分，單獨列式，分別核算。例如：某國營賓館采用出租經營方式，雙方談定：甲方將賓館連同內部設施租給乙方，乙方每年支付租金480萬元，租賃期限十年，并據此簽訂了租賃合同。按照這份出租合同，甲方每年交納的主要稅款如下：房產稅：480×12%=57.6(萬元)營業稅：480×5%=24(萬元)城建稅及教育費附加：24×(7%+3%)=2.4(萬元)以上各項稅費合計為84萬元。上述合同，在總租金不變的情況下，把一個房屋租賃合同改變為房屋租賃和附屬設施租賃兩個出租合同。甲方以每年300萬元的房租出租房屋，以每年180萬元的租金出租賓館內部附屬配套設施。按照改變后的出租合同，甲方交納的主要稅款如下：房產稅36萬元(300×12%)，營業稅：24萬元(480×5%)，城建稅及教育費附加2.4萬元，以上各項稅費合計為65.9萬元?？傤~就因合同改變而發生改變，每年減少稅收負擔21.6萬元。

(二)轉化服務內容例：某企業因經營不善等原因，倉庫被閑置，為增加收入，企業對外出租倉庫，當年取得租金1200萬元，依據稅法，實際交納的各項稅金為：房產稅144萬元(1200×12%)，營業稅60萬元(1200×5%)，城建稅及教育費附加6萬元，同樣是這份合同，按照當地物業管理標準，將年租金1200萬元，變為租賃費700萬元，物業管理費500萬元，那么依據稅法，營業稅、城建稅及教育費附加不變，物業管理費只交營業稅，不交房產稅。房產稅按租賃收入700萬元計算為84萬元，企業減輕稅負60萬元。值得注意的是物業管理資格認定必須先經建設主管部門行政審批，再去稅務部門批準，就可以從事物業管理業務了。

(三)改變收入性質某商業企業的庫房大量閑置，于是只好用來出租，出租的庫房有6棟，其房產原值為3300萬元，年租金收入為400萬元。按房租收入計算應納稅額合計為70萬元。其中：房產稅48萬元(400×12%)，營業稅：20萬元(400×5%)，城建稅及教育費附加：2萬元。企業用租賃方式經營庫房，稅收負擔明顯過重。那么想降低稅收成本，必須將單純的房屋租賃改變為倉儲保管服務。我們節稅籌劃如下：將租賃合同改為倉儲保管合同。同時，按照倉儲保管的服務要求，公司配備相應的人員和設施。房屋租賃屬于從租計征，要按租金收入的12%交納房產稅，倉儲保管屬于從價計征，則按房產余值的1.2%交納房產稅，那么依據稅法，該企業應納稅額為49.72萬元。其中：應納房產稅：3300×(1-30%)×1.2%=27.72萬元，應納營業稅、城建稅及教育費附加仍為20萬元，2萬元。籌劃后比籌劃前節約20.28萬元，籌劃后企業需要增加保管人員工資等經營成本，對于倉儲管理，技術要求不高，可錄用遵章守紀、責任心強的下崗職工，而錄用下崗職工，公司又可以享受有關稅收優惠，降低企業經營成本，這部分經營成本比起稅金來說是小頭，企業在大帳上還是劃算的。

三、利用稅收優惠政策進行納稅籌劃

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劉丹

（ 西南民族大學 四川省成都市 610041 ）

 

摘要：隨著我國經濟的不斷增長和房地產市場競爭的日趨激烈，國家對房地產企業的調控力度也越來越大，房地產企業自身能夠節約的成本越來越少，而有效的稅收籌劃也成為了一個節約成本的重要領域。本文立足于房地產企業的稅收籌劃，通過對該類企業各個主要的環節進行稅收籌劃的操作，為房地產企業提供一些有益的借鑒資料。

關鍵詞：房地產企業稅收籌劃應用

 

一、             房地產企業稅收籌劃的必要性

（一）稅收籌劃對企業的財務管理有極大的促進作用

房地產業的發展離不開對現金流的使用,現金流同時對于相對收益與絕對收益都有著不可忽視的作用。而稅收籌劃能夠有效地提高資金的使用,同時能夠對現金流進行改善,對企業的發展起到促進作用。

（二）納稅人對稅收進行籌劃有利于提高納稅的意識

稅收籌劃是少繳費、緩繳費,并不會違反國家的法律。它是依法根據國家出臺的相關優惠政策采取節省稅收的策略,從而達到稅收零風險,保證自己經濟和名譽方面的健全。

（三）稅收籌劃能夠促進房地產業的規劃、有序發展

運用稅收籌劃,能夠正確的引導房地產行業規范化地發展,對房地產行業中的倒把投機等行為有一定的抑制作用。企業合法根據國家推出的優惠政策和鼓勵政策對資金進行合理的運用,對企業的產品結構進行重新組合來減少賦稅,這樣對資源適當配置與資本流動都有極大的促進作用。

二、           房地產企業各個環節的稅收籌劃的應用

（一）  準備環節籌資

房地產企業對資金的需求量較大，如何籌措資金，對公司的經營發展起著至關重要的作用，從稅收的角度觀察，不同的籌資方式公司所承擔的稅負是不同的。

（二）  建設環節

房地產企業建房通常是通過自建、代建和合作建房三種方式。首先，雖然大部分房地產企業比較偏向于自建，但在這種方式下稅收籌劃的操作空間是比較??；其次，房地產的代建是指房地產企業代替客戶進行房地產開發建造，建造完成后向客戶收取收入的行為。這種方式對于房地產開發企業來說，其收入只是勞務報酬，屬于營業稅的征收范圍，其中并沒有發生房地產權的轉移，因此不需考慮土地增值稅，從而減輕了稅負；最后，房地產的合作建房。這種建房方式由于投資方沒有發生用建造成功的房屋換取土地使用權的行為，對于投資行為本身是不用繳納營業稅的。而建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。而房屋建成后轉讓的，再按規定征收土地增值稅，使得合作企業雙方共同減輕稅負獲得利益。

（三）  銷售環節

房地產的銷售環節是房地產企業涉及稅種最多的環節，如營業稅、土地增值稅、印花稅、城市建設維護稅及教育費附加等，而房屋的銷售價格則是各開發商和購房者最關心的問題，并且直接影響繳納企業營業稅和土地增值稅的多少。

1、營業稅籌劃

案例1：A企業系房地產開發公司，其對外簽訂了一份分期收款銷售房產合同，合同規定房子總價款為300萬元，分3次付清，首期付款40%。首期付款后即把商品房所有權轉讓，如果此時確認收入，應交營業稅為15萬元（300）；如果按分期收款確認收入，第一次應交營業稅為6萬元（300，以后兩次分別交營業稅4.5萬元（300）。雖然兩種方法確認收入都是交營業稅15萬元，但采用分次確認收入可以延緩納稅時間。

2、土地增值稅的籌劃

案例2：X房地產開發公司商品房銷售收入為1.5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元‚豪華住宅的銷售額為5000萬元。稅法規定的可扣除項目金額為1.1億元，其中普通住宅的可扣除項目金額為8000萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為3000萬元。

如果不分開核算，X公司應繳納土地增值稅為：增值率為（15000－11000）÷11000×100%=36%，因此適用30%的稅率，應納土地增值稅=（15000－11000）×30%=1200萬元

如果分開核算，應繳納土地增值稅計算如下：普通住宅的增值率=（10000－8000）÷8000×100%=25%，適用30%的稅率，應納土地增值稅（10000－8000）×30%=600萬元；豪華住宅的增值率=（5000－3000）÷3000×100%=67%，適用40%的稅率，應納土地增值稅=（5000－3000）×40%－3000×5%=650萬元，應納土地增值稅合計金額=600+650=1250萬元。

分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元，因為普通住宅的增值率超過20%，還要繳納土地增值稅。所以接下來就是通過適當減少銷售收入使普通住宅的增值率控制在20%以內。

（四）  保有環節

房地產企業一般的兩種投資方式分別是依靠出租房地產獲得租金收入和以房地產入股聯營獲得利潤。這兩種方式所涉稅種及稅負各不相同。房地產企業將建成的商品房對外出租收取租金，由于涉及的稅種較多，也為企業帶來了較重的稅負壓力，因此更多的房地產企業往往傾向于第二種方式。即將房地產投資入股，與被投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為。這種行為將不征收營業稅及其附加，也不用直接繳納房產稅，在承擔一定投資風險的基礎上，只需要繳納企業所得稅。

案例3：甲房地產公司在市中心有一處房產，該房產有兩種不同的投資方式：一是出租取得租金收入；二是以房地產入股聯營分得利潤。這兩種投資方式所涉稅種及稅負各不相同，存在著較大的籌劃空間。假設房產原值為800萬元，實際使用面積為200平方米，出租則每年可取得租金收入180萬元；用于聯營，則預期每年的聯營企業利潤中甲公司所占份額為400萬元。

①采取出租方式應承擔的稅負

營業稅：房屋租賃業屬于服務業，按租金的5%征稅，應交營業稅為90萬元：

房產稅：房產稅依照房產租金收入計算繳納，稅率為12%，則房產稅稅負為21.6萬元；城建稅：甲企業處于市區，城建稅稅率為7%，以其繳納的營業稅稅額為計稅依據，則城稅稅負為6.3萬元；教育費附加：2.7萬元；印花稅：在訂立合同時必須要繳納印花稅，印花稅稅負為0.18萬元；所得稅：營業稅、城建稅、教育費附加可在稅前扣除，租金收入應納所得稅，因此，所得稅稅負為42.53萬元。最終總體稅負為163.31萬元。

②采取聯營方式應承擔的稅負

房產稅：房產稅依照房產原值一次減除10%～30%的余值計稅，稅率為1.2%。減除30%，則房產稅稅負6.72萬元；土地使用稅：此稅種從量定額計征，假定地區單位稅額為0.7元／平方米，土地使用稅稅負14萬元；所得稅;稅負為100萬元；最終總體稅負為120.72萬元。

由以上計算我們可以得出甲企業采用聯營方式所承擔的稅負要少42.59萬元，這樣可以為企業節省一大筆成本支出。

三、小結

現階段伴隨著我國經濟以及房地產行業的迅猛發展，房地產企業呈現出多樣化、復雜化的發展趨勢，這就導致了房地產企業的納稅管理變得越來越復雜。由于房地產企業投資規模較大，開發周期較長，繳納的稅種較多，稅額大，因此房地產企業稅收籌劃需要統籌兼顧，根據企業自身發展環境、經營環境、稅收環境的改變而進行調整，制定適用于自身企業發展的稅收籌劃方案，這樣才能在節約稅款的同時，使得企業利益最大化。

 

參考文獻：

[1]《稅法》CPA考試輔導教材.經濟科學出版社.2014

[2]蓋地.稅務籌劃.[M].高等教育出版社.2011

[3]王英.房地產企業所得稅稅務籌劃的財務運用分析[J] 財經界 2013

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論文關鍵詞：房地產企業,稅收籌劃,籌劃風險

一、引言

房地產企業投資額巨大，涉及多種不同的稅種，稅收成本在總投資額中所占的比例很高，因而房地產公司要在激烈的市場競爭中生存、發展、獲利，就必須根據企業本身的特點采取不同有效的方法，在這些方法中，創造成本優勢是通用的基本手法之一，而稅收負擔的輕重是直接影響其成本高低的一個重要因素，因此，房地產企業在考慮其生產經營戰略時，必須綜合考慮稅收這一成本因素，作為財務成本很大一塊的稅收支出，如何通過稅收籌劃予以控制，對公司來說就變得相當關鍵。

二、稅收籌劃的基本理論及依據

稅收籌劃，是指在納稅行為發生之前，在不違反法律、法規（稅法及其他相關法律法規）的前提下，通過對納稅主體（法人或自然人）的經營活動或投資行為等涉稅事項做出事先安排，以達到少繳稅或遞延納稅目標的一系列謀劃活動。其理論依據為：1.稅收調控理論與稅收籌劃稅收調控理論認為政府利用稅收調節經濟實質上是通過稅收利益差別來引導納稅主體行為使之產生正向影響，實現一定的社會、經濟目標。正是這種稅收調控使得稅收產生利益差別，從而使得稅收籌劃成為減輕稅收負擔最有效的途徑。稅收調控納稅主體行為是通過彈性稅負來誘導納稅主體行為的，因此在稅收負擔有差異或有彈性的領域，稅收籌劃是可行的。2.稅收價格理論和稅收籌劃?，F代財政理論認為稅收的本質是國家提供公共產品的價格。因為公共產品的提供需要支付費用，政府就需要通過向社會成員征稅來補償。由于公共物品具有消費的非排他性，納稅人即使想拒絕該商品是不可能的，所以納稅人總是試圖以盡可能低的價格來購買該商品。所以納稅人的稅收籌劃活動就自然產生了。3.企業契約理論與稅收籌劃。科斯的企業契約理論認為:“企業實質是一系列契約的聯結”企業與政府間的稅收契約就屬于其中之一?！逼髽I逐利性和契約的可策劃性下，作為契約關系人一方的企業就有動力和機會進行一些安排，以實現企業的價值或稅后利潤最大化的目標。

三、房地產開發企業進行稅收籌劃的部分方法

房地產業所涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產稅、所得稅、營業稅等，房地產業的稅收籌劃，一方面需要借助其所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，另一方面，也需要利用房地產業自身的特點進行具有自身特色的稅收籌劃。在現行政策下，房地產開發企業如何能夠實現良好業績，獲得企業的利潤?除了進行合理的價格策略外，進行合理的稅收籌劃方案也起著至關重要的作用。下面簡要介紹房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃的幾種方法:

1.利用公司的組織形式進行稅收籌劃，設立銷售公司。目前我國的土地增值稅采用的是四級超率累進稅率，而且對于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值稅。因此，納稅人在銷售不動產或轉讓土地使用權時，可以適當考慮增加銷售環節，將高增值額分解成低增值額，從而降低增值率和土地增值稅的適用稅率。增值額如果被分散的次數很多，就可以享受到起征點帶來的稅收優惠。因此，在實踐中，房地產開發企業可以將企業的銷售部單獨設立具有法人地位的銷售公司。房地產開發企業通過合理的定價將房地產項目轉讓給銷售公司，再由銷售公司進行第三方銷售，從而能夠人為地調節房地產開發企業和房地產銷售公司的增值率，通過籌劃使得企業承受較低的土地增值稅。2.利用公共配套設施投入扣除《土地增值稅實施細則》規定:可以對從事房地產開發的納稅人取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本金額之和加計20%扣除。在市場接受的范圍內適當的加大公共配套設施的投入，用以改善環境，增加賣點，提高產品的競爭力。同時也能夠提高銷售價格。比如:可以在小區內有限的空間內增設體育設施，可以讓人們足不出戶就可以享受到鍛煉的樂趣;也可以設立會所和在頂層設立游泳池等。這樣既可以娛樂，又能夠休閑，相應的隱私也能夠受到保護。這些項目均可以列入到開發成本里進行加計扣除。

四、充分關注稅收的籌劃風險

風險管理是經濟主體通過對風險的確認和評估，采用合理的經濟手段及技術手段對風險加以控制，規避或減少風險損失的一種管理活動。稅收籌劃風險是指房地產企業涉稅行為因為沒有正確遵循稅收法律法規的有關規定，使得房地產企業沒有準確和及時的繳納稅款，從而引發稅務機關對企業進行檢查、調整、處罰等等，最后導致房地產企業經濟利益的損失。稅收籌劃面臨諸多的不確定性和不斷變化的規則約束，因此其風險更難于掌握，所以，在進行稅收籌劃時，企業可以通過采取以下措施加強風險管理：1.正確區分違法與合法的界限，樹立正確的籌劃觀。2.關注稅收政策的變化趨勢。由于企業經營環境的多變形、復雜性及不確定事件的發生，稅法常隨經濟情況的變化或為配合政策的需要而不斷修正和完善。企業在進行納稅籌劃時，應充分收集和整理與企業經營相關的稅收政策及其變動情況，在實施納稅籌劃時，充分考慮籌劃方案的風險，然后作出正確決策。3.聘請稅收籌劃專家，提高稅收籌劃的權威性，可靠性，科學性。稅收籌劃是一項高層次的理財活動和系統工程，是一門綜合性學科，涉及法律、稅收、會計、財務、金融、企業管理等多方面的知識，具有很強的專業性和技能性，需要專業技能高的籌劃人員來操作。4.力求整體效益最大化?；I劃時，不能僅僅緊盯住個別稅種的稅負高低，而要著眼于整體稅負的輕重。一項成功的稅收籌劃方案必然是多種稅收方案優化選擇的結果。優化選擇的標準不是稅收負擔最小，而是在稅收負擔相對較小的情況下，企業整體利益最大。

參考文獻

1 李大明,論稅收籌劃的稅收理論依據,財政研究,2003年第5期.

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【關鍵詞】房地產開發企業，土地增值稅，扣除項目

一、背景情況

房地產企業和其他的行業相比，具有投資金額大、過程復雜、稅種多、負擔重的特點。而通常企業利潤增長的方式有兩種，即提高收入和降低成本。然而，近年來中央出臺了一系列限制房價過快增長的宏觀調控政策，通過高房價來提高房地產企業的利潤，正在變得越來越不現實。采取合理的土地增值稅收籌劃方法，合法的減輕企業的稅收負擔成為企業提高自身競爭力的重要途徑。

就當前現狀看，房地產企業進行納稅籌劃具有一定的必要性。首先，從房地產企業角度來看，房地產企業稅收籌劃可以提高自身納稅意識和企業財務管理水平，有助于實現房地產企業稅后利益最大化。再次，從國家宏觀調控的角度來看，房地產企業稅收籌劃有助于稅收法律法規的完善，同時，也有利于加快稅收與相關法律、法規的相互協調與銜接，使我國法律成為一個相互協調的有機整體，促進國家宏觀調控的順利進行。

二、房地產企業土地增值稅納稅籌劃的具體方法

（一）規避土地增值稅的征收范圍

土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得增值收入的納稅人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。簡單說來，滿足土地增值稅的征稅范圍需注意以下三點：第一，國有土地使用權的出讓不屬于土地增值稅的征稅范圍，即轉讓的土地是國家所有的話，不征收土地增值稅；第二，土地使用權、地上建筑物及其附著物的產權要發生轉移，對未發生產權轉讓的形為不征土地增值稅；第三，轉讓房地產要取得收入，而這里的收入是指房地產要發生增值，對未發生增值的原價轉讓形為也是不征稅的。由此看來，房屋的法定繼承、出租、抵押，或是與其他單位進行的代建房行為均不是土地增值稅的征稅形為。而房地產企業在其經營活動中若是可以采用代建房方式，為客戶定向開發房產，以收取一定量的勞務費用方式取得收入的話，可以規避大額土地增值稅，將極大的降低企業的稅收負擔。

（二）增加土地增值額中的扣除項目

轉讓房地產中獲取的增值額是計算土地增值稅的核心，因此，要計算土地增值額，首先必須確定扣除項目的金額。我國相關法律規定，計算土地增值稅所準予扣除的項目包括：取得土地使用權所支付的金額；房地產開發成本、費用；與轉讓房地產有關的稅金。對房地產開發企業還特別適用其他規定：可以按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本的總價加計扣除20%。根據國稅函[1995]110號文件和國稅函[2010]220號文件相關規定，房地產開發費用扣除可按兩個標準：一是能按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，開發費用按利息支出加上取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的5%計；二是其他情況，則按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10%計。我國現行的《土地增值稅暫行條例實施細則》中明確規定：房地產企業可以選擇適當的利息扣除標準進行稅收籌劃。根據這項法律條文，房地產企業可以比較兩種方法計算出的開發費用，恰當地運用相關規定，選擇其中數額較大的進行計算，最終加大扣除項目額。

（三）利用土地增值稅的稅收優惠政策

《土地增值稅暫行條例》第八條第（一）項規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。這里指的普通住宅是指，按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。2005年6月1日起，普通住宅標準應同時滿足：1）住宅小區建筑容積率在1.0以上；2）單套建筑面積在120平方米以下；3）實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。同時，各省、自治區、直轄市可根據當地實際情況自行調整，但上浮比例不得超過上述標準的20%。房地產開發商在建造普通住宅時，適當把增值額控制在20%之內，可獲得國家的免稅優惠從而規避土地增值稅。

再者，條件允許的企業也可開展企業間的投資聯營活動或者是進行合作建房。根據財稅字[1995]048號規定：對于以房地產進行投資聯營的，投資聯營一方以土地（房地產）作價入股或作為聯營條件，將房地產轉讓到投資聯營企業中時，暫免征土地增值稅；而對于一方出土地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，也暫免征土地增值稅。所以，房地產企業在進行經營方式的選擇時，應切實根據國家的相關稅收優惠政策，選擇有利的方式，盡可能達到不繳稅、少納稅的目的。

三、結語

國家出臺的一系列調控房地產市場的政策，從一定程度上遏制了房價上漲的趨勢。房地產開發企業要想通過高房價來提高利潤似乎空間不大，反之，降低企業的成本則成為房地產開發企業增加利潤，提高自身競爭力的重要手段。土地增值稅作為房地產企業的重要稅種，在其應納稅額中比重較大，甚至是略高于企業所得稅，因而，對土地增值稅進行稅收籌劃，是房地產企業的一大課題。在進行納稅籌劃時，除了靈活運用土地增值稅的納稅籌劃方法之外，房地產企業還應該培養自己的專業稅收籌劃人才咨詢專業稅收籌劃機構，把稅收籌劃作為一種高層次的理財活動。

參考文獻：

[1]蔡昌.房地產企業稅收籌劃實戰報告與涉稅指南[M].中國市場出版社，北京，2010.

[2]陳培.我國房地產企業土地增值稅的稅收籌劃思路[J].商業經濟，2012（7）：99-100.

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【關鍵詞】房地產企業 稅收籌劃 土地增值稅

一、研究背景

土地增值稅是土地、房地產交易市場特有的一個稅種，其目的是為了合理調節土地增值收益，凡是轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人都是土地增值稅的納稅義務人。

土地增值稅是近年來國家通過稅收政策進行房地產調控的主要手段之一，預征率的提高，清算規程的推行，都推動房地產企業改善長久以來的財務處理方式。土地增值稅是在存在增值額的前提下才會有應繳稅額產生，而增值額是指房地產轉讓收入減除扣除項目以后的余額。增值額是產生土地增值稅稅額的本質所在，土地增值稅籌劃的關鍵就是本著高收益低成本的原則控制增值額，增值額的存在主要稅收籌劃將離不開轉讓收入和扣除項目兩大方向。

二、土地增值稅臨界點的籌劃方法

由于土地增值稅普通標準住宅增值率不超過20%免征土地增值稅，加上土地增值稅適用的稅率為分四檔超率累進稅率，臨界點法是土地增值稅稅收籌劃最常見的一種籌劃方法?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》規定納稅人轉讓房地產所取得的收入減除規定扣除項目金額后的余額，為增值額；而扣除項目包括：取得土地使用權所支付的金額；開發土地的成本、費用；新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；與轉讓房地產有關的稅金；財政部規定的其他扣除項目。

計算臨界點的方法實際上就是由于增值額的計算與稅率不同而來的，在房地產企業賬務處理中，取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本構成了房地產開發總成本，一般構建臨界點的方法，都是計算確定相對變量的比例系數。這里主要就開發總成本不變的情況下，土地增值稅各個臨界點的計算，如果假設收入不變的計算可以通過同樣的表達式推理得出。

下面根據土地增值稅的階段稅率進行相關系數的計算推導：設普通住宅項目銷售總額為S，不含息開發總成本為V，如果房地產開發費用中利息費用不單獨計算扣除，則開發費用為0.1V，其他可以扣除的成本為0.2V，允許扣除的相關稅金為0.055S。

第一階段（免稅）：要使增值率不超過20%，S與V的關系式可以表達為：（1）S1-（1.3V+0.055S1）≦20%×（1.3V+0.055S1），左右等式整理后得出：S1≦1.67024V，那么如果想要享受普通標準住宅的免稅規定，則需要使售價與單位成本的比值小于1.67024，該系數成為享受免稅的最高定價系數。

第二階段（30%稅率）：如果增值率超過20%，那么進入第二階段，而且需要按全部增值額的30%繳納土地增值稅，那么提高售價帶來的收益需要大于由于增值率提高后增加的土地增值稅，否則綜合收益反而下降，還不如降低售價使增值率低于20%，因而需要計算一個最低定價系數，加上增值額還不能超過扣除項目的50%，否則要進入40%稅率，因而還需要計算一個最高定價系數。

根據上述內容，構造關系式：（2）S2-S1-0.055×（S2-S1）≧[S2-（1.3V+0.055S2）]×30%，將S1﹦1.67024V代入上式，左右等式整理后得出：S2≧1.79649V。

（3）S2-（1.3V+0.055S2）≦50%×（1.3V+0.055S2），左右等式整理后得出：S2≦2.12534V。

（2）、（3）兩個等式得出第二階段定價范圍為1.79649V≦S2≦2.12534V在適用30%稅率時，1.79649為最低定價系數，2.12534為最高定價系數。

第三階段（40%稅率）：運用的原理與第二階段相同，收益增加額不得低于稅金增加額，構造關系式：（4）S3-S2-0.055×（S3-S2）≧[S3-（1.3V+0.055S3）]×40%-（1.3V+0.055S3）×5%-[S2-（1.3V+0.055S2）]×30%，將S2﹦2.12534V代入上式，左右等式整理后得出：S3≧2.12534V。

石紅紅（2011）的《基于稅收臨界點的房地產企業土地增值稅籌劃實證研究》中構建了土地增值稅臨界點籌劃法的定價系數，認為40%、50%、60%的稅率之下，均有一個最低定價系數，且與上一稅率段的最高定價系數之間都有一個間隔區間。但是從以上計算結果發現在第三階段里并沒有稅負重、利潤少的區間，其最低定價系數實際與第二階段的最高定價系數相等，究其原因，這是因為在增值率50%以內的還是適用30%的稅率，而不是直接全部適用40%稅率，也間接證明了速算扣除數的作用。

增值率不超過100%：（5）S3-（1.3V+0.055S3）≦100%×（1.3V+0.055S3）。左右等式整理后得出：S2≦2.92134V。

（4）、（5）兩個等式得出第二階段定價范圍為2.1253V≦S2≦2.92134V，在適用40%稅率時，2.92134為最高定價系數。

同理，可以計算出稅率為50%時的最高定價系數為4.67064。

在房地產企業對成本預算準確的情況下，可以結合市場行情參考定價系數來決定開發商品的定價范圍。

三、案例分析

SD房產公司有一個住宅項目，全部是普通標準住宅，總可售面積12000平方米，平均單位售價8000元，至2011年年底已售7000平方米，銷售總額5600萬元，土地價為1200萬元，房屋開發成本4000萬元，其中利息支出500萬元，假設不能提供金融機構借款證明，城建稅率5%，教育費附加3%，地方教育費附加2%，當地政府規定房地產開發費用允許扣除比例10%。

方案1：繼續按平均單位售價8000元銷售。

收入總額：9600萬元。

扣除項目金額：取得土地使用權支付的金額：1200萬元；不含息房地產開發成本：3500萬元；房地產開發費用：（1200+3500）×10% ﹦470萬元；加計20%扣除數：（1200+3500）×20% ﹦940萬元；扣除營業稅及附加：9600×5%×（1+5%+3%+2%）﹦528萬元。

扣除項目合計：1200+3500+470+940+528﹦6638萬元。

增值額：9600-6638 ﹦2962萬元。

增值率：2962÷6638 ﹦45%。

應繳土地增值稅：2962×30%-0﹦888.6萬元。

獲利金額﹦收入-成本-費用-利息-稅金﹦9600-1200-3500-500-528-888.6﹦2983.4萬元。

方案2：由于房地產市場狀況不理想，預計維持原價無法將開發商品銷售出去，打算對剩余的5000平方米進行降價，那么降價多少才好，根據在關于土地增值稅臨界點定價系數的計算，如果想要享受免稅，則要使S1≦1.67024V。在這里單位建造成本為（1200+3500）×10000÷12000﹦3917元，那么平均單價要不超過3917×1.67024﹦6542元，設后面5000平方米的平均單價為P，則需要成立（5600+0.5P）÷1.2﹦6542，解得P﹦4500元。

假設價格真的降到4500元：

收入總額：7850萬元。

扣除項目金額：取得土地使用權支付的金額：1200萬元；不含息房地產開發成本：3500萬元；房地產開發費用：470萬元；加計20%扣除數：940萬元；扣除營業稅及附加：7850×5%×（1+5%+3%+2%）﹦431.75萬元；

扣除項目合計：1200+3500+470+940+431.75﹦6541.75萬元。

增值額：7850-6541.75﹦1308.25萬元；增值率：1308.25÷6541.75 ﹦20%； 應繳土地增值稅：0元；獲利金額=收入-成本-費用-利息-稅金﹦7850-1200-3500-500-431.75﹦2218.25萬元。

比方案1少獲利=2983.4-2218.25﹦765.15萬元。

方案3：想要享受免稅政策會導致少獲利765.15萬元，加上房價不可能從8000元將近降一半到4500元，那么需要提高該定價，這時需要結合30%稅率范圍內存在的最低定價系數1.79649。平均單價不能低于3917×1.79649﹦7037元，設后面5000平方米的平均單價為P1，則需要成立（5600+0.5P1）÷1.2﹦7037，解得P﹦5689元，假設后期均價為5600元：

收入總額：8400萬元。

扣除項目金額：取得土地使用權支付的金額：1200萬元；不含息房地產開發成本：3500萬元；房地產開發費用：470萬元；加計20%扣除數：940萬元；扣除營業稅及附加：8400×5%×（1+5%+3%+2%）﹦462萬元，扣除項目合計：1200+3500+470+940+462﹦6572萬元。

增值額：8400-6572﹦1828萬元；增值率：1828÷6572 ﹦28%；應繳土地增值稅：1828×30%-0﹦548.4萬元；獲利金額=收入-成本-費用-利息-稅金=8400-1200-3500-500-462-548.4=2189.6萬元。

比方案2還少獲利=2218.25-2189.6=28.65萬元

篇6

關鍵詞：房地產；土地增值稅；稅收籌劃

當前，我國房地產企業正處于低迷期，雖然國家出臺了一系列政策控制房價，但房價卻居高不下，令人望而生畏，也給我國的經濟和人民生活帶來了很大的問題。在房企處于嚴冬期，稅收籌劃迫切萬分，不可等待。土地增值稅是房地產企業三大稅種之一，啟征稅率比企業所得稅還高，因此土地增值稅的稅收籌劃是各個房地產企業都必須考慮的問題。雖然在稅收籌劃過程中可能會出現各種問題，但采取合理方法則能帶來大驚喜。

一、房地產企業土地增值稅稅收籌劃的現存問題

土地增值稅的稅收籌劃雖然給房地產市場帶來了新的希望，但是也存在著很多問題：

(一)房地產企業稅收籌劃趨于片面

從近期房地產企業土地增值稅稅收籌劃的實施上來看，總體來說取得成效，但是依舊趨于片面，稅務籌劃目標不夠明確，難以有效減少企業的經營成本，因而也很難給房地產市場降溫。而且，雖然稅收籌劃已被提上日程，但包括稅務人員個人素質、法律保障等方面的工作并沒有做好，不能給稅收籌劃給予支持，從而導致稅收籌劃的片面發展。

(二)對國家出臺相關政策理解淺顯

21世紀以來，我國經濟發展迅速，而關系民生首要問題的住房問題迅速被炒熱，且熱度持續上升。為了解決房地產行業這種‘高溫’現象，政府利用土地增值稅對房地產行業進行宏觀調控。但是，在實際政策的實行過程中，有很多企業無法適應國家政策，不能帶來成效。更有甚者對這一政策的理解出現錯誤，影響企業的健康發展，給房地產市場帶來了新的波動。

(三)在稅收籌劃中風險意識較薄弱

房地產企業土地增值稅稅收籌劃是為了解決房地產市場的經濟發展問題，在稅收籌劃中不可避免地存在風險，這種風險包括房地產市場經濟的波動幅度不減反增、不良企業利用稅收籌劃進行偷稅漏稅等。稅收籌劃和偷稅漏稅大不相同，但有極容易混淆視聽，給不法企業可乘之機。在房地產企業土地增值稅稅收籌劃過程中，稅務人員和企業的風險意識薄弱，這具有極大的隱患性。

二、房地產企業土地增值稅稅收籌劃的具體方法

面對波密詭譎的房地產市場，企業進行土地增值稅稅收籌劃可采用以下幾種方法：

(一)合理籌劃增值稅的扣除項目

房地產企業在開展土地增值稅的稅收籌劃中，可以適宜增加利息支出扣除項目金額，以此達到降低增值率，減小稅收負擔的目的。這其實也是一種變相籌資的手段，減少支出，為資金投入儲存力量，減輕企業負擔。企業在籌集資金的過程中，應該采取科學、合理的方法，僅靠貸款不是長久之計，只會讓負債一直增加，對企業來說并無益處，而通過扣除項目金額的方法則能夠在這方面減小企業壓力，給企業帶來信心。

(二)合理利用國家出臺相關政策

為了保證房地產企業的平穩運行，國家出臺了一系列政策，合理利用國家政策，與稅收籌劃相輔相成，共同推進房地產市場的健康發展。而土地增值稅稅收籌劃更是給房地產企業帶來了福音。據《土地增值稅暫行條例》，房地產企業的納稅人在出售建造的普通住宅時，如果增值稅額中沒有超過扣除項目金額的20%的部分，可以免征土地增值稅。因此企業會想盡一切方法控制增值稅額，以求免稅，減少企業成本。所以，土地增值稅稅收籌劃政策不僅是對房地產市場必要的經濟調節，還能夠降低房地產企業的負稅壓力。

(三)合理通過建房進行稅收籌劃

在稅法相關規定中，某些建房行為并不在土地增值稅的征收范疇之內，從而能夠合法合理避免或減少土地增值稅的繳納。其一是房地產企業代表客戶進行房地產的開發。這樣一來，不僅能給房地產企業帶來經濟效益，還減少企業繳納費用。其二是合作建房，即在土地開發過程中，一方負責土地，一方負責資金，雙方進行合作建房。通過這種方式，企業可免交增值稅，而且對于合作雙方來說都是互利共贏的結果，值得采納。

(四)積極尋求稅務機關支持

政府稅務機關是服務于企業的部門，具有對企業的相關政策咨詢有解答的義務，企業在稅務籌劃的過程中，如果把握不準，應積極尋求支持和幫助，向稅務人員進行咨詢，給予專業的指導，由于各個地方的征管方式和征管地點的不同，要求稅務籌劃人員應當多與稅務機關溝通，及時獲得溝通，達成雙贏的共識，將稅收籌劃風險降低到最低。

(五)事后采取積極有效的補救措施

稅務籌劃的方案雖然全面，會采取各式各樣的措施進行籌劃，但是風險不可避免，仍然會受到突如其來因素而干擾，稅收籌劃方案可能受到各種原因而導致失敗，企業必須在一定范圍內將風險控制，采取積極有效的補救措施，將事故發生的可能性降低到最低。

(六)土地增值稅的核心是增值率

房地產企業項目的應稅收入和扣除項目，是房地產企業進行納稅籌劃的關鍵點，因此，房地產企業必須緊緊圍繞這兩個因素進行開展，減少稅費開支，在保證有合理利潤的前提下，提供條件合理的減少稅費，是稅收籌劃的目的。

三、房地產企業土地增值稅稅收籌劃的重要意義

房地產企業土地增值稅稅收籌劃因其頗有成效的措施，對房地產企業具有重要意義：

(一)有利于房地產企業更好適應市場競爭

在當前日趨激烈的市場競爭條件下，房地產企業進行土地增值稅的稅收籌劃不僅是對企業稅收制度的一種調整，也促使房地產企業適應市場競爭。目前，政府針對房地產行業的弊端進行了宏觀調控，大大增加了房地產企業的稅收成本，也減少了利潤。正因如此，合理的房地產企業土地增值稅稅收籌劃能夠幫助企業減少納稅成本，獲得經濟效益，在激烈的市場競爭之中獲得生存機會。

(二)有利于提升房地產企業財務管理水平

房地產市場的‘高溫’現象促使國家加大對該行業宏觀調控的力度，雖然解決了一些問題，但也給房地產企業的財務管理造成不少麻煩。國家干預力度加大，必然使各企業改變自身的管理制度，財務管理水平自然會降低。而土地增值稅稅收籌劃能夠提高企業資金流動率，并且是在企業自身的籌劃之下，避免干預力度過大的問題，從未提高房地產企業的財務管理水平。

(三)有利于實現房地產企業利益的最大化

在房地產企業的營運中需要繳納各種稅，而在這些形形的稅務之中，土地增值稅給企業帶來的負稅壓力是最大的，是房地產企業必須繳納的稅務。土地增值稅稅收籌劃能夠緩和企業的負稅壓力，給企業喘息的機會，減少稅務成本，從而提高企業的經濟效益，為企業帶來巨大利益。

四、結束語

房地產企業做好土地增值稅稅收籌劃，能夠減小企業的負稅壓力，還能給企業帶來經濟效益，幫助企業渡過房地產市場低迷階段，從而走上正軌。企業采取合理適合的方法進行稅收籌劃，不僅對企業自身有好處，對房地產市場也是個很好的調控。因此，房地產企業應該吸取教訓，積極配合，用好的方法達到好的目的。

參考文獻：

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篇7

1．將待售開發產品轉作經營性資產，先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售資產確認收入的實現。

2．將待售開發產品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售開發產品確認收入的實現。

文件同時還規定：房地產開發企業將待售開發產品按規定轉作經營性資產，可以按規定提取折舊并準予在稅前扣除；未按規定轉作本企業經營性資產和臨時出租的待售開發產品，不得在稅前扣除折舊費用。

根據以上稅法規定，房地產企業將開發房產用于出租再銷售的，是否轉作經營性資產其所得稅的計算征收結果是不同的。由于稅法沒有具體規定什么情況應該轉作經營性資產，什么情況屬于臨時出租，因而企業在一定程度上有自由選擇的可能。舉例如下：

例：甲公司是一家房地產開發企業。2004年6月30日，該企業將一棟剛剛開發完工的房產出租給乙公司，租期2年，租金總額為240000元。該房產的賬面價值為800000元，市場價格為1100000元。租賃到期后，甲公司將該房產出售給丙公司，售價1000000元。假定甲公司在出租時，轉作經營性資產。按20年折舊攤銷該房屋的成本，不考慮殘值，于每年末確認租賃收入并折舊攤銷相關費用。城建稅7%，教育費附加3%。

2004年6月，甲公司將房屋出租給乙公司：

借：出租開發產品――出租產品800000

貸：庫存商品800000

2004年甲公司確認房產租賃收入60000元（240000÷24個月×6個月）：

借：銀行存款60000

貸：其他業務收入60000

應繳營業稅＝60000×5%＝3000（元）；

應繳城市維護建設稅＝3000×7%＝210（元）；

應交教育費附加＝3000×3%＝90（元）。

借：其他業務支出3300

貸：應交稅金――應交營業稅3000

應交稅金――應交城市維護建設稅210

其他應交款――應交教育費附加90

同時，折舊攤銷出租房屋成本800000÷（20×12）×6＝20000（元）：

借：其他業務支出20000

貸：出租開發產品――出租產品攤銷20000

2004年，甲公司將開發完工的房屋出租給乙公司使用，并轉為經營性資產。根據稅法規定，應視同銷售確認可實現的利潤，并入企業年度應納稅所得額。視同銷售可實現的利潤為：1100000－800000－60500（視同銷售的營業稅金及附加）＝239500（元）。視同銷售后，租賃產品的計稅成本為1100000－60500＝1039500（元），稅務上可以據此計提折舊費用。

另外，會計上出租房屋的折舊攤銷成本為20000元，而該房屋的計稅價值為1039500元，稅務上應折舊攤銷出租房屋成本1039500÷（20×12）×6＝25987.5（元）。

可見，2004年稅務處理比會計處理多計應納稅所得239500元，可以多攤銷成本5987.5元，因此，甲公司在申報2004年企業所得稅時，應調增應納稅所得額239500－5987.5＝233512.5（元）。

應納稅所得額為：60000－3300－20000＋233512.5＝270212.5（元）

應繳納所得稅為：270212.5×33％＝89170（元）。

2005年，出租收入為12萬元，稅金及附加120000×5.5％＝6600元，會計上折舊攤銷出租房屋的成本為40000元（800000/20）。會計處理為：

借：銀行存款 120000

貸：其他業務收入 120000

借：其他業務指出 6600

貸：應交稅金――應交營業稅6000

應交稅金――應交城市維護建設稅420

其他應交款――應交教育費附加180

借：其他業務支出40000

貸：出租開發產品――出租產品攤銷40000

而稅務上應折舊出租房屋的成本為51975元（1039500/20），會計處理比稅務處理少計成本51975－40000＝11975（元）。因此，甲公司在申報2005年企業所得稅時，應調減應納稅所得額11975元。

應納稅所得額為：120000－6600－40000－11975＝61425（元）

應繳納所得稅為：61425×33％＝20270（元）（考慮企業有其他所得和可比性，稅率仍按33％，下同）

2006年上半年同2004年下半年。租金收入60000元，稅金及附加3300元，會計上攤銷成本20000元，稅收上折舊攤銷25987.5元。2006年6月30日，甲公司將房屋出售給丙公司：

借：銀行存款（或應收賬款）1000000

貸：主營業務收入1000000

應繳營業稅＝1100000×5%＝55000（元）；

應繳城市維護建設稅＝55000×7%＝3850（元）；

應交教育費附加＝55000×3%＝1650（元）。

借：主營業務稅金及附加60500

貸：應交稅金――應交營業稅55000

應交稅金――應交城市維護建設稅3850

其他應交款――應交教育費附加1650

此時，“出租開發產品――出租產品攤銷”科目的余額為800000÷20×2＝80000（元），結轉房屋的銷售成本：

借：主營業務成本720000

出租開發產品――出租產品攤銷80000

貸：出租開發產品――出租產品800000

2006年，會計上上半年攤銷出租房屋的成本為800000÷（20×12）×6＝20000（元），而稅務上應折舊攤銷出租房屋的成本為1039500÷（20×12）×6＝25987.5（元），會計處理比稅務處理少攤銷成本5987.5元。

另外，甲公司將該房屋出售時，會計和稅務上均確認銷售收入1000000元、主營業務稅金及附加55000元。該房產的會計成本為720000元，計稅成本為1039500－1039500÷20×2＝935550（元），即會計處理比稅務處理少計銷售成本935550－720000＝215550（元）。

因此，甲公司在申報2006年企業所得稅時，應調減應納稅所得額215550＋5987.5＝221537.5（元）。

應納稅所得額為：（60000－3300－20000）＋（1000000－720000－55000）－221537.5＝40162.5（元）

應繳納所得稅為：40162.5×33％＝13254（元）。

從2004年至2006年，企業出租開發房產共調增應納稅所得額為233512.5元，調減額也為11975＋221537.5＝233512.5（元）。企業該項出租合計繳納企業所得稅為：89170＋20270＋13254＝122694（元）。

如果房地產企業將出租視同為臨時出租，企業不將出租房產轉作經營性資產，則會計處理上與稅收處理上基本一致，均不攤銷或計提折舊。

2004年下半年取得租金收入60000元，稅金及附加60000×5.5％＝3300（元），應納稅所得額為：60000－3300＝56700（元）。應繳納所得稅為：56700×33％＝18711（元）。

2005年全年取得租金收入120000元，稅金及附加120000×5.5％＝6600元，應納稅所得額為：120000－6600＝113400（元），應繳納所得稅為：113400×33％＝37422（元）。

2006年上半年與2004年下半年相同，應納稅所得額為56700元。2004年6月30日取得銷售收入1000000元，開發產品成本仍為800000元，稅金及附加1000000×5.5％＝55000（元），實現銷售利潤1000000－800000－55000＝145000（元）。

會計處理為：

借：銀行存款 1000000

貸：主營業務收入 1000000

結轉臨時出租開發產品成本、稅金等：

借：主營業務成本 800000

貸：庫存商品800000

借：主營業務稅金及附加 60500

貸：應交稅金――應交營業稅55000

應交稅金――應交城市維護建設稅3850

其他應交款――應交教育費附加1650

全年應納稅所得額為：56700＋145000＝201700（元），應納所得稅為：201700×33％＝66561（元）。

企業該項臨時出租合計繳納企業所得稅為：18711＋37422＋66561＝122694（元）。

篇8

【關鍵詞】營改增 房地產企業 稅收籌劃

一、營改增對房地產開發企業的影響

（一）對建筑材料采購的影響

房地產企業開發的房地產項目，為了達到對房地產品質把控，大部分房地產企業會自行采購建筑材料、建筑施工設備或要求建筑施工企業按規格采購建筑材料。在“營改增”之前，需要將建筑材料的價款列入建筑施工合同金額，只允許部分設備或者材料抵扣，造成采購的建筑材料既承擔增值稅款，又按營業稅政策征收營業稅，造成重復征稅。“營改增”后，這部分重復征稅現象可以消除。但由于所采購建筑材料的增值稅稅率不同，如我國稅法規定對混凝土、砂石等按6%稅率計算進項稅額，而鋼材、門窗等按17%的稅率計算進項稅額，稅率差造成增值稅進項稅額不同，有可能影響房地產企業在進項稅額、抵扣時間上產生較大變化，進而影響房地產企業的增值稅稅負。

（二）對稅收成本核算的影響

我國房地產行業長久以來實行的征稅制度是土地增值稅與營業稅并行，這兩者都包括在價內稅的范圍中，因為房地產項目在定價機制方面比較特殊，所以在房地產項目開發的過程中，會有復征現象出現也就是稅上加稅，這種現象在項目環節發展的過程中會不斷深化，為房地產開發項目帶來了更大的稅負率，自然也就增加了房地產的開發成本。而增值稅與營業稅不同，在價稅關系上它是價外稅，在商品流通過程中可以進行價稅的層層抵扣，一般不存在重復征稅問題。這樣，營改增會使重復征稅的問題基本得到解決。

企業在營改增之前就已經完成購置的固定資產，必然也會對稅負支出產生很大影響。固定資產計入成本的方法是折舊，這與改革之后進項稅額抵扣的相關要求是不相滿足的，企業擁有比較大的固定資產的時候，這種稅負影響會更加突出。同時營改增使企業在稅務管控方面面臨了更大的風險，管理增值稅的時候需要管理專用發票，還包括抵扣進項稅額以及納稅申報等環節，相比起營業稅來說會更為廣泛的接受稅務機關的監管，并且有很多日常稽查，房地產企業以前和增值稅沒有很多接觸，面臨的挑戰也是比較艱巨的。

增值稅的計稅對象是增值額，并且要將上個環節中已經繳納的稅款扣除，如果房地產企業拿到的發票都是增值稅專用發票，由于可以抵扣進項稅額，其流轉稅負擔不至于加重甚至會有所降低。假設某房地產企業正在出售的一棟房屋是標準住房，取得含稅銷售額10000萬元，在建設過程中會產生如下支出：1000萬元的土地成本，4000萬元的房地產開發成本，拿到的增值稅專用發票中11%稅率的共計3500萬元，6%稅率的共計500萬元，以及1500萬元的其他相關建設費用。

在“營改增”以前，該企業應納500萬元（10000×5%）營業稅，在項目建設過程中需要交納35萬元（500×7%）的城建稅，以及15萬元（500×3%）的教育附加費，10萬元（500萬×2%）地方教育附加費，另外，對從事房地產開發的納稅人允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產開發成本之和，加計20%的扣除，即（1000+

4000）×20%=1000。企業總共獲得了10000-1000-4000-1500-500

-35-15-10-1000=1940萬元的增值額，增值率為1940÷8060×100%=24.07%，適用30%的稅率，1940×30%可以計算出土地增值稅為582萬元，2358萬元（10000-1000-4000-1500-500-35-15-10-

582萬）×25%=589.5萬元就是企業的所得稅，綜上所述，1731.5（土地增值稅582萬+企業所得稅589.5萬+營業稅500萬+城建稅及教育附加費60萬）÷10000=17.32%就是企業負稅率。

在營改增后，企業的銷項稅和進項稅之間的差額就是企業的增值稅，也就是說增值稅為[（含稅銷售額10000-土地價款1000）/1.11×11%]-（3500/1.11×0.11+500/1.06×0.06）=516.74萬元，需要繳納36.17萬元（516.74×7%）的城建稅，15.50萬元（516.74×3%）的教育附加費，10.33萬元（516.74×2%）的地方教育附加費，土地增值額共計1447.01萬元（10000÷1.11-1000-400

0-1500-36.17-15.50-10.33-1000=1447.01），應納土地增值稅為434.1萬元（1447.01×30%）。那么應納企業所得稅為503.23萬元[（10000÷1.11-1000-4000-1500-36.17-15.50-10.33-434.1）×

25%]，綜上可知1516.07（土地增值稅434.1萬+企業所得稅503.23萬+增值稅516.74萬+城建稅及教育附加費62萬）÷（10000÷1.11）最后的結果為16.83%，這就是企業的整體稅負率。“營改增”之后，房地產企業的稅負率略微下降，主要原因是增值稅是價外稅，不列入企業所得稅、土地增值稅的成本項目進行扣除，但是，房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額，此外，土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。

篇9

關鍵詞：營改增 房地產企業 影響對策

隨著我國經濟的發展，對“營改增”的重視程度越來越高，房地產企業對“營改增”的實行好像成了必然要面臨的改革。自房地產實行“營改增”改革后，根據我國的相關規定，在實行“營改增”之前的一年銷售額達到500萬人民幣以上的企業，必須要像國家稅務單位申請為一般納稅人，除此之外，都是小規模納稅人。在沒有實行“營改增”之前，房地產企業是根據包含營業稅的銷售總收入來計算稅；“營改增”以后，計算依據要把增值稅從銷售收入中扣除。有關“營改增”的相關規定，在真正實行的過程中，對房地產企業產生了很大的影響。所以，本文開始是對“營改增”在房地產企業的影響進行了闡述，之后又針對“營改增”在房地產企業實行中所帶來的稅收影響籌劃了相應的對策，希望對今后我國房地產企業的發展有所幫助。

一、“營改增”對房地產企業的影響

（一）“營改增”對房地產企業開發成本的影響

對于任何一個企業來說成本都決定著企業的利潤，然而“營改增”的實行對房地產企業的成本有著不可忽視的影響。因為在房地產企業中，建筑在施工過程需要很多材料，而這些材料往往都不可能從一個企業購買，都需要從各個不同的企業購買，但是，其中有好多材料都是從個體的小商戶手中購買的，然而這些小商戶不可能出示增值稅專用發票，所以企業也就沒辦法在納稅時把這些增值稅扣除，這也就增加了房地產企業的成本。而且，在房地產企業建筑施工中的工作人員都是來自全國各地的農村，他們沒有專門的勞務公司，所以房地產企業也不能開出增值稅的發票，沒辦法進行相應的扣除。但是如果房地產企業可以尋求較大規模的企業合作就可以進行增值稅的扣除，也就大大降低了企業稅負。“營改增”的實行不僅對房地產企業的成本有影響，而且對房地產稅負也有很大的影響。

（二）“營改增”對房地產企業的稅負影響

隨著我國經濟的不斷發展，政府正在進行各方面的管理體制的完善，為了加快經濟進步的腳步，政府提出“營改增”并在房地產企業試行，目的就是希望“營改增”可以較少企業對稅收的壓力。可是，“營改增”是否真正對房地產企業的賦稅程度起到了作用呢？

當“營改增”剛剛在房地產企業實行的時候，得到了各個行業的企業的關注，它的影響也在試行的過程中慢慢體現出來。在實行“營改增”之前，房地產企業的營業稅稅率為5%，之后，房地產企業的增值稅銷項稅率哲定為11%。下面對“營改增”對房地產稅負的影響進行舉例說明。假設A公司銷售收入為800萬，相關成本為300萬，增值稅銷項稅率按11%計算，進項統一按17%計算，不考慮其他的變動因素。

則：“營改增”之前應交稅費=800*5%=40

“營改增”之后應交稅費=800/（1+11%）*11%-300/（1+17%）*17%=35.4

對于小規模的納稅人而言，實行“營改增”對他們一定是利大于弊的，他們的稅收壓力一定隨著“營改增”的實行而減少。然而，對于一般納稅人來說，即年銷售額超過500萬元的企業或者是企業經過會計的核算能提供準確的納稅資料的企業，只有當進項可扣金額大于營業收入相對較大的比例時，才能使“營改增”的實行達到降低房地產賦稅程度的目的。所以，“營改增”對房地產企業的稅收帶來的影響還是很大的，實際上，并沒有完全達到預期降低房地產企業稅負的愿望。但是，由于房地產企業的特殊性，以前經常會出現一些稅上加稅的情況，這種情況會導致房地產的稅收大大增加，而“營改增”的推行，大大避免了房地產企業的重復納稅的現象，也就在某種程度上減輕了稅收負擔，增加了企業效益。

“營改增”在房地產企業的試行，對房地產各個方面的要求越來越高?！盃I改增”之后，首先最大的影響就是由于部分企業沒辦法開正規的增值稅的發票，這就使房地產企業對可扣除增值稅的發票的獲取有很大的難度。如果房地產企業調整好自身的結構，完善企業內部的各種機制，一定會在“營改增”工作的開展中受益。

二、對房地產企業稅收的籌劃對策

（一）開發成本的稅收籌劃對策

房地產在開發的過程中需要的時間很長，由于他的特殊性，所以成本也比較大，在工程施工的過程中如果對各個環節提前做好精密的籌劃，把成本做好預算，那么一定就會降低房地產企業的成本。同時，由于“營改增”是要對增值稅進行扣除，所以如果房地產企業在工程建設的期間可以將這些成本最大化的平均攤開，便可對增值稅進行平均抵消，從而也就降低了稅負。房地產企業的稅收對房地產效益有很大的影響，稅負的增加會造成房地產企業沒必要的成本增加，所以對房地產企業的開發成本一定要做好籌劃。

（二）重視對“營改增”制度的學習，完善對進項的管理

“營改增”制度在房地產行業的試行，目的是在其他各個領域都能夠起到減少企業賦稅的作用，所以房地產企業一定要高度重視“營改增”制度，對企業的工作人員要有專業的培訓，使大家對“營改增”有簡單的認識和了解，讓每個員工都認真學習“營改增”的規則，讓大家都參與到“營改增”的推行中去。

“營改增”這一新的政策是要企業在納稅是對增值稅進行扣除，所以房地產企業要對增值稅進行嚴格的掌控和管理。增值稅的發票一般都是由供貨商提供的，所以在采購之前，一定要了解供貨商是哪種納稅人，一定要確認供貨商是一般納稅人之后再進行合作，這樣才能最大限度的抵扣進項，也就減少了房地產企業的稅收。在“營改增”的制度推行之后，房地產企業一定要重視增值稅發票，有些商戶會利用價格優勢拒絕開增值稅專用的發票，房地產企業一定要把目光放長遠，不能只看眼前的一點利益而接受商戶不合理的建議。管理好進項，在實行“營改增”過程中，可以在很大程度上降低房地產企業的稅負。

三、結束語

據現實情況，“營改增”對于房地產企業來說既有利又有弊，雖然會在某種程度上給企業帶來一定的風險，但是也為企業帶來了降低稅負的可能性。所以說，“營改增”的方案在房地產企業稅收的方面產生了巨大的影響，所以房地產企業要做好自身的完善工作，進行自我調整，做好籌劃，充分了解“營改增”，利用好“營改增”，減少企業稅收，降低成本，更好的避免“營改增”帶來的風險。因此，希望通過本文的分析，可以給房地產企業一些啟發，促進房地產企業的健康、持續發展。

參考文獻：

[1]張澤洋.淺議營改增對房地產企業稅收的影響及籌劃對策[J].中國鄉鎮企業會計，2014

[2]謝嚴.“營改增”對房地產行業稅收籌劃的影響[J].中國鄉鎮企業會計，2015

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[關鍵詞]房地產企業 稅收籌劃 必要性 策略

一、引言

伴隨著我國社會主義市場經濟的飛速發展,我國房地產行業也發展迅速。但是房地產行業的競爭也日趨激烈,稅收是房地產項目開發成本的重要組成部分,為了能夠更大限度的降低企業成本,如何進行科學有效的稅收籌劃引起了廣大房地產企業的關注,因此,本文就房地產企業的稅收籌劃問題展開論述。

二、房地產企業稅收籌劃的必要性分析

(一)涉及稅種范圍較廣,在開發成本中所占比例較大

就我國當前的稅收體制來看,涉及到房地產企業的稅種數量非常多,房地產企業作為納稅人難以在短時間內使我國的稅收體制發生變化,面對各項繁多的稅種,房地產企業只能通過科學有效的稅收籌劃來實現企業稅收負擔的減輕。只有這樣才能夠使房地產企業在激烈的市場競爭中具備一定的競爭力。

(二)房地產市場競爭日趨激烈

由于房地產行業在我國的起步較晚,因此,我國關于房地產行業的稅收政策法規也相對不是十分健全,這在一定程度上為我國房地產企業的稅收籌劃措施提供了一定的可操作性。如果房地產企業能夠抓住我國當前稅收政策的不完善之處,將會極大的提高其進行稅收籌劃的水平。

(三)我國稅收環境不斷改善

伴隨著我國稅收法制的不斷健全,我國正在逐步走向依法治稅的新環境。企業減免稅的程序更加規范,各種形式的人為因素干擾稅款征收的現象日益得到控制。這種健康的稅收環境為我國當前各項稅收優惠政策的貫徹落實提供了良好的基礎,也為房地產企業科學合理的稅收籌劃措施的實現提供了可能。

基于以上分析可以看到,房地產企業加強自身的稅收籌劃能力是十分必要的。

三、房地產企業各主要稅種的稅收籌劃策略

就我國當前的稅收制度來看,我國房地產企業應當繳納的稅種主要有以下八個類別:營業稅、土地增值稅、房產稅、企業所得稅、契稅、城鎮土地使用稅、城市維護建設稅以及印花稅。其中,營業稅、土地增值稅、房產稅和企業所得稅是房地產企業應納稅額的主要組成部分,因此,本文就這四種主要稅種的籌劃措施進行分別論述與分析:

(一)營業稅

營業稅是房地產企業所應繳納的一個主要稅種,房地產企業在營業稅的稅收籌劃策略應當從以下幾個方面進行:

首先,有效運用企業相關合同。由于房地產企業同建筑施工單位之間簽訂的合同性質不同,因此也會產生不同的稅收結果。如果簽訂的是服務業的合同,其營業稅稅率為5%,如果簽訂的是建筑類合同,其營業稅稅率則為3%。這一差異為房地產企業的稅收籌劃提供了較大的可操作空間。比如:甲企業有一個在2010年進行的建筑項目,工程價款為2000萬元,但是由于某種原因需將該項目全部外包給乙建筑單位實施,甲企業負責其技術咨詢服務,乙企業支付給甲企業200萬元的服務費?；谶@一事實,在甲乙雙方簽訂工程外包合同的時候,倘若簽訂的是技術服務性質的合同,那么甲企業應當繳納的營業稅額為200*5%=10萬元;倘若簽訂的是工程承包合同的話,那么甲企業應當繳納的營業稅額則為200*3%=6萬元。

其次,科學確定納稅主體。我國稅法明確規定,房地產開發企業代收項目也應當一并計入該房地產企業的營業額進行營業稅的計算繳納。然而,我國稅法對服務性質的企業卻沒有類似規定。這樣一來,房地產企業可以通過設置專門的獨立核算的物業公司進行收費,以此實現企業營業稅稅額的降低。比如,2008年,甲企業開發了兩處商品房,并且已經全部售出,這兩處商品房的物業管理費按照每平方米1元錢的標準收取。甲企業將物業費放到了“其他業務收入”科目中進行核算。2009年全年收入共計200萬元,在此基礎上按照代收款項的3%收取手續費,手續費共計6萬元?；谶@一現實,如果甲企業不設置獨立核算的物業管理企業,那么代收款項及手續費都應當合并計入甲企業的營業額計算營業稅,甲企業應繳納的營業稅額為(200+6)*5%=10.3萬元;如果甲企業設置了專門的獨立核算的物業公司的話,那么該物業公司只需就手續費收入繳納營業稅即可,應繳納的營業稅額為6*5%=0.3萬元。

(二)土地增值稅

房地產企業關于土地增值稅的稅收籌劃方式主要是利用土地增值稅的臨界點進行稅收籌劃。對土地增值稅的稅收籌劃主要注重稅基的籌劃,這是由于土地增值稅實行的是累進稅制,只要稅基發生變化,就會對納稅額產生明顯的影響。房地產企業土地增值稅的籌劃手段主要是減稅法以及稅率差異法。除此之外,我國《土地增值稅暫行條例實施細則》中明確規定:“納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額的20%時,免征土地增值稅;增值額超過扣除項目金額的20%時,應就其全部增值額按規定征稅?！边@樣就有可能出現因增值額僅稍高于起征點就造成稅負大幅度增加,導致稅后收入降低的現象出現,這也就是稅收籌劃要研究的重要環節。

稅法規定,對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免繳納土地增值稅;建成后轉讓的,應繳納土地增值稅。例如,房地產企業自身擁有一塊土地,擬與其他公司合作建造寫字樓,資金由其他公司提供,建成后按比例分房。對房地產開發公司而言,作為辦公用房自用,則不用繳納土地增值稅。

(三)房產稅

房產稅是以房產為征稅對象,按照房屋的計稅余值或出租房屋的租金收入,向產權所有人征收的一種稅。房產稅的計算方法有從價計征和從租計征兩種形式。從價計征房產稅的,依照房產原值,一次減除10%-30%后的余值作為計稅依據,按照1.2%的稅率計算征稅;從租計征的,以房產租金收入為計稅依據,按12%的稅率計征。房產稅存在兩種計征方式,這兩種方式的差異為稅收籌劃提供了空間。

(四)企業所得稅

企業所得稅是對企業生產經營所得和其他所得征收的一個稅種,對企業凈利潤的影響是十分巨大的。所以,房地產企業所得稅的稅收籌劃是整個企業稅收籌劃鏈條中的一個重要環節,本文認為應當從分析影響應納稅所得額的因素入手探討企業所得稅的稅收籌劃策略。

企業所得稅的稅收籌劃方式多種多樣,可以說涉及到企業財務核算的方方面面,比如選擇不同的固定資產折舊方法、及時、靈活地計提存貨準備金、選擇不同的存貨計價方法等等,同其他企業的稅收籌劃方式基本相同,本文不再贅述。

四、結束語

通過上述幾個部分的分析論述,可以看到,運用一定的稅收籌劃措施能夠科學、合法、有效的降低房地產企業的應納稅款,增強房地產企業的流動資金,最大限度的擴展企業的經營利潤空間,為房地產企業日后的持續健康發展奠定了堅實的基礎。

參考文獻:

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[2]曾程.房地產開發企業稅務籌劃研究現狀[J].湖南工業職業技術學院學報,2010;2

[3]周天海.房地產開發企業的稅收特點與籌劃措施[J].中國鄉鎮企業會計,2010;4