導語：如何才能寫好一篇土地市場管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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第一條為了建立統一、開放、競爭、有序的土地市場，規范土地使用權交易行為，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律、法規規定，結合本省實際，制定本辦法。

第二條本省行政區域內國有土地使用權的供應、交易、土地儲備及其管理等活動，適用本辦法。

第三條縣級以上人民政府國土資源行政主管部門負責土地市場的管理和監督。

縣級以上人民政府城市規劃、房產、財政、價格、工商行政管理、發展改革、監察等部門按照各自職責，做好土地市場管理的相關工作。

第四條縣級以上人民政府應當依法加強土地利用規劃、計劃的管理，嚴格控制建設用地供應總量，堅持對建設用地的集中統一供應，建立土地使用權公開交易和土地儲備制度。

縣級以上人民政府國土資源行政主管部門應當建立土地供應信息制度、供地條件與結果公示制度、土地登記資料公開查詢制度。

第二章土地供應

第五條設區的市、自治州、縣（市）人民政府國土資源行政主管部門，應當會同同級發展改革、城市規劃等部門定期編制供地計劃，經本級人民政府審查，報上一級人民政府批準后及時向社會。

第六條土地供應應當采用土地使用權出讓、租賃、作價出資或者入股等有償使用方式，但法律、行政法規規定可以采用劃撥方式的除外。

第七條土地使用權出讓，屬于商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地的，應當采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓。其他用地，同一宗地只有一個意向用地者的，可以采用協議方式出讓；同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

第八條土地使用權租賃，除符合國家和省規定的協議供地條件可以采用協議方式租賃的以外，應當采用招標、拍賣或者掛牌的方式進行租賃。

第九條國土資源行政主管部門應當加強對供地情況的監督檢查。設區的市、自治州、縣（市）人民政府國土資源行政主管部門，應當在供地后3個月內將供地結果報上一級國土資源行政主管部門備案。

第三章土地交易

第十條土地使用權交易，應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。

第十一條下列土地使用權交易，應當在縣（市）以上人民政府指定的土地交易場所公開進行：

（一）土地使用權的出讓；

（二）土地使用者申請改變土地用途或者申請改為出讓土地使用權，需要按照市場價補繳土地使用權出讓金的；

（三）劃撥土地使用權單獨或者連同地上建筑物、附著物的轉讓；

（四）國有企業事業單位或者國有控股企業土地使用權的轉讓；

（五）為實現抵押權而發生的土地使用權或者連同地上建筑物、附著物所有權的轉讓；

（六）人民法院判決、裁定涉及土地使用權或者連同地上建筑物、附著物所有權的轉讓；

（七）法律、法規規定應當在土地使用權交易場所公開進行的其他土地使用權交易。

出讓的土地使用權隨同地上建筑物、附著物轉移且不改變土地用途，不需補繳土地使用權出讓金的，可以不在土地交易場所公開交易。

土地使用權交易涉及國有企業或者國有控股企業國有資產轉讓的，國有資產監督管理機構應當依照有關規定加強監督。

第十二條進行土地使用權公開交易，由有關國土資源行政主管部門依據供地計劃和供地方案制定具體宗地的招標或者拍賣、掛牌文書，由城市規劃部門依法辦理用地規劃審批手續。

有關土地交易機構應當于招標、拍賣、掛牌前20日在指定的土地交易場所和當地主要媒體公告。公告內容包括地塊性質狀況、瑕疵說明、規劃條件、用地者資格資質、交易條件和交易程序等。

第十三條采用招標方式進行土地使用權公開交易的，招標方應當設立5人以上單數的評標小組。評標小組的主持人由招標方指定，其他成員在開標前24小時內由主持人從招標評標專家庫中隨機確定。

采用拍賣、掛牌方式進行土地使用權公開交易的，應當設立由國土資源、城市規劃、監察、財政、價格等部門代表組成的拍賣、掛牌委員會，由拍賣、掛牌方指定主持人。

土地使用權招標、拍賣、掛牌交易的具體操作規則，由省人民政府國土資源行政主管部門根據國家有關規定制定并公布。

第十四條土地使用權公開交易時，有下列情形之一的，由土地交易機構及時宣布中止交易：

（一）土地利用所依據的客觀情況發生重大變化，確實影響公共利益的；

（二）發生不可抗力事件的；

（三）司法、監察機關因辦理案件確實需要中止交易的；

（四）依法應當中止交易的其他情形。

前款規定情形消除后，土地交易機構應當及時恢復交易并書面通知當事人，交易期限順延。

第十五條有下列情形之一，未經依法批準或者不符合法定條件的，不得交易：

（一）改變土地用途的；

（二）改變土地使用權性質的；

（三）轉讓劃撥土地使用權的；

（四）出讓土地使用權首次轉讓的；

（五）法律、法規規定其他不得交易的情形。

第十六條土地使用權交易成交后，土地使用權人應當在規定期限內，持土地使用合同、土地交易機構出具的成交確認書和其他法定材料，到相關的國土資源行政主管部門依法辦理土地登記手續，領取國有土地使用權證書。

土地使用權交易前已經統一辦理用地和用地規劃審批手續，成交后不改變土地用途和規劃方案確定的條件的，不再辦理用地和用地規劃審批手續。

第十七條有下列情形之一的，縣（市）以上人民政府國土資源行政主管部門不得辦理土地登記手續：

（一）依法應當實行土地使用權公開交易而未實行的；

（二）土地使用權公開交易未按法定程序進行的；

（三）土地使用權出讓金或者其他地價款未繳清的；

（四）法律、法規規定交易無效的其他情形。

第十八條土地交易機構提供土地使用權交易服務，可以根據交易服務類型收取交易服務費。具體收費標準，按照省人民政府價格行政主管部門核定的標準執行。

第四章地價管理

第十九條設區的市、自治州、縣（市）人民政府應當定期確定基準地價，建立基準地價聽證和更新、公布制度。確定和更新的基準地價應當報上一級人民政府國土資源行政主管部門核準。

設區的市、自治州、縣?穴市?雪人民政府應當建立標準宗地的標定地價體系，并定期公布。

第二十條縣級以上人民政府國土資源行政主管部門應當建立健全地價動態監測信息系統，加強對交易地價、評估地價的監督。

對交易地價異常波動的地區，上一級人民政府可以根據需要，采取調整供地政策、行使優先購買權、限制交易地價等行政措施。

第二十一條土地使用權轉讓成交價格比標定地價低20％以上的，設區的市、自治州、縣（市）人民政府可以依法行使優先購買權。劃撥土地使用權低于市場價格轉讓的，縣（市）以上人民政府應當行使優先購買權。

第二十二條采用招標、拍賣、掛牌方式出讓土地使用權的，有關人民政府應當按照評估、詢價議價、集體決策等程序，確定底價、起始價。底價在成交確認前不得泄漏，未達到底價的不得成交。

第二十三條省人民政府國土資源行政主管部門應當會同價格等有關部門根據土地用途、地類、級別等因素，擬定協議出讓最低價標準，報省人民政府批準后公布。

協議方式出讓土地使用權的，有關人民政府國土資源行政主管部門應當對擬出讓地塊的價格組織評估，經集體決策后，合理確定協議出讓底價。協議出讓底價不得低于協議出讓最低價標準。

第二十四條采用租賃方式供應土地的，有關人民政府國土資源行政主管部門，應當根據土地用途、地類、級別等因素擬定租金標準，報本級人民政府批準后公布，并報上一級人民政府國土資源行政主管部門備案。

第二十五條采用作價出資或者入股方式供應土地的，有關人民政府國土資源行政主管部門，應當對該地塊的土地價格組織評估，經集體決策后確認國家股、國有法人股的股權數額。國家股股權可以委托有資格的國有股權單位持有，所得收益繳入同級財政。

第二十六條土地使用權出讓金、租金等土地有償使用收益必須全額上繳財政，不得減免、挪用或者私分。

第五章土地儲備

第二十七條縣（市）以上人民政府國土資源行政主管部門，應當會同同級發展改革、城市規劃等部門編制土地儲備計劃，報本級人民政府批準后組織實施，并報上一級人民政府國土資源行政主管部門備案。

土地儲備具體工作，由縣（市）以上人民政府國土資源行政主管部門的土地儲備機構負責。

縣（市）以上人民政府財政、國土資源行政主管部門應當加強對土地儲備投資融資、成本核算和資金的監督管理。

第二十八條儲備土地的來源包括：

（一）依法收回、收購、置換的土地；

（二）未確定土地使用權的土地；

（三）在土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍內，為實施城市規劃而依法征收的土地；

（四）其他依法應當儲備的土地。

第二十九條土地儲備機構儲備新征土地的期限不得超過2年；確實需要延期的，經本級人民政府同意后，報上一級人民政府批準。

第六章法律責任

第三十條有下列情形之一的，由上一級人民政府或者其國土資源行政主管部門責令限期改正，重新依法辦理有關手續；對有關責任人員依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）違反本辦法第七條、第八條規定，應當采用招標、拍賣、掛牌方式出讓、租賃土地使用權而采用協議方式的；

（二）違反本辦法第十一條規定，土地使用權交易應當在土地交易場所公開進行而未在土地交易場所公開進行的；

（三）違反本辦法第二十二條規定，確定出讓底價或者起始價，泄漏出讓底價或者未達到出讓底價成交的；

（四）違反本辦法第二十三條規定，協議出讓底價低于協議出讓最低價標準出讓土地使用權的；

（五）違反本辦法第二十六條規定，減免、挪用或者私分土地使用權出讓金、租金等土地有償使用收益的。

第三十一條國家機關及土地交易、儲備機構的工作人員在土地市場管理工作中、、的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七章附則

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1引言

隨著經濟的快速發展，社會對土地的巨大需求與有限的土地資源供給已成為當前突出的矛盾，同時怎樣在有限的土地資源上充分發揮效益，就需要一套行之有效的方法解決問題，這些問題都和土地市場管理相關，需要通過加強土地市場的監測與監管來解決。

2系統開發的目的和意義

2008年為滿足政府宏觀調控土地市場的需要及時、全面地了解、分析土地市場動態和走勢，合理制定相關政策，引導土地需求，支持對土地市場的快速反應機制。國土資源部下發了《國土資源部關于部署運行土地市場動態監測與監管系統的通知》文件明確了工作責任和運行規范，為更好的服務社會及土地市場的需要，完善土地市場服務功能、規范土地市場秩序，公開土地市場信息，增強土地使用權交易透明度，開發建設了土地市場動態監測與監管系統，實現對土地供應、市場交易和集體建設用地的監測和監管，保障土地使用權利人合法利益。

3系統對土地市場的作用

土地市場動態監測與監管系統分為部、省、市和縣四級管理，運行方式為國土資源業務網和互聯網雙網運行。土地市場動態監測與監管系統建立的是內外網數據庫的融合機制，定期對兩個數據庫進行同步集轉換，提取需公開的信息后在中國土地市場公開。土地市場動態監測與監管系統是國土資源部門對土地供應和利用情況的監測監管重要平臺,在國土資源建設用地批、供、用、補、查等綜合監測監管方面發揮著重要的作用，為加強國土資源管理和國土宏觀調控做出了重要支撐，對國土供應管理是最為明顯的，通過土地市場動態監測與監管系統制約了土地供應中許多人為行為違規操作，杜絕了違法行為的發生，讓土地供應更符合法律法規的要求，也提升土地利用管理水平。

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第一章  總  則

第二章  土地的所有權和使用權

第三章  土地的利用與保護

第四章  集體土地使用管理

第五章  國有土地使用權出讓管理

第六章  劃撥土地使用權管理

第七章  土地監督檢查

第八章  法律責任

第九章  附  則

第一章  總  則

第一條  為加強對土地資源和資產的管理，保護和合理利用土地，充分發揮土地在經濟建設中的重要作用，根據《中華人民共和國土地管理法》、《吉林省土地管理條例》及有關法律、法規的規定，結合我市實際，制定本細則。

第二條  全市行政區域內土地的使用、保護和管理，均應遵守本細則。

第三條  任何單位和個人未經批準不得使用土地，不得以任何形式非法轉讓土地。

第四條  市、縣（市、郊區）（以下簡稱市、縣）人民政府土地管理部門是本行政區域內國有土地的產權代表，負責本行政區域內土地、城鄉地政的統一管理工作，規范、管理土地市場，主管土地使用權出讓；負責土地使用權轉讓、出租、抵押等的權屬管理和監督檢查。

城區土地管理部門依照市人民政府規定的職責、權限負責本轄區內的土地管理工作。

鄉級人民政府、街道辦事處土地管理所依照職責分工，負責本轄區土地管理工作。

第五條  各級人民政府必須貫徹執行十分珍惜和合理利用每寸土地，切實保護耕地的基本國策。堅持統一規劃、統一征用、統一開發、統一管理、統一出讓土地的原則。

推行土地使用制度改革，實行土地有償、有限期使用。

使用土地的單位和個人必須做到依法用地、節約用地和合理用地。

第六條  各級人民政府應當對在開發、利用、保護和管理土地資源和資產以及進行土地科學研究等方面取得顯著成績的單位和個人，給予表彰和獎勵。

第二章  土地的所有權和使用權

第七條  土地的所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

第八條  下列土地屬于國家所有：

（一）城市土地（依法確認屬于集體所有的土地除外）；

（二）經縣級以上人民政府批準撥給集體、個人使用的國有土地和未撥用的林地、草地、水域等；

（三）國家撥給機關、團體、部隊和國有企業、事業單位使用的土地；

（四）國家建設依法征用的土地；

（五）國家依法征收、沒收的土地；

（六）依法確認屬于集體所有以外的其他土地。

第九條  下列土地屬于集體所有：

（一）縣級以上人民政府依據有關規定，已確定為農業集體經濟組織的土地；

（二）農村的宅基地、自留地、自留山、自留塘；

（三）依法確認屬于集體所有的其他土地。

集體所有的土地依法屬于村農民集體所有，由村農業生產合作社等農業集體經濟組織或村民委員會經營管理。已經屬于鄉（鎮）農民集體經濟組織所有的，可以屬于鄉（鎮）農民集體所有；村農民集體所有土地，已經分別屬于村內兩個以上農民集體組織所有的，可以屬于各該農業集體經濟組織的農民集體所有。

第十條  市、縣人民政府依法實施土地權屬管理，辦理土地權屬登記，頒發土地證書，確認土地所有權和使用權。

所有土地均應進行初始土地登記。未開發使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊。

確認林地、草原的所有權或者使用權，確認水面、灘涂的養殖使用權，分別依照《森林法》、《草原法》和《漁業法》的有關規定辦理。

第十一條  集體土地所有者、使用者和國有土地使用者，必須向縣級以上人民政府土地管理部門提出土地初始登記申請，進行土地登記。

第十二條  有下列情形之一的用地單位和個人，應當在有關文件或者合同生效之日起30日內，向轄區土地管理部門申請土地權屬變更登記：

（一）依法買賣、轉讓、互換、分割、繼承、贈與房屋以及其他建筑物、構筑物所有權涉及土地所有權和使用權轉移的；

（二）因新建、擴建、改建、翻建房屋以及其他建筑物、構筑物和鋪設道路或者管線，涉及到土地權屬變更的；

（三）依法批準以合建、聯營方式建房、辦企業涉及土地權屬變更的；

（四）各單位（含私營企業）因組建股份制企業或者撤銷、兼并、分立、遷址、倒閉、拍賣、企業嫁接等涉及土地權屬變更的；

（五）用地單位或者個人更換名稱和改變土地用途的；

（六）依法互換土地所有權或者使用權的；

（七）因征用、劃撥改變土地所有權或者使用權的；

（八）土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押和終止的；

（九）其它應當申請登記的。

第十三條  土地所有權和使用權爭議由當事人協商解決；協商不成的，由人民政府負責處理。單位之間的土地所有權和使用權爭議，由縣級以上人民政府處理；個人之間，個人與單位之間的土地使用權爭議，由鄉級人民政府或者縣級人民政府處理。

爭議雙方分屬兩個以上行政區域的，由所在地行政區域的上一級人民政府處理。

土地所有權和使用權發生爭議需要重新確認所有權和使用權的，由縣級以上人民政府確認所有權和使用權，核發土地證書。

當事人對有關人民政府的處理決定不服的，可以依照有關法律法規申請復議或者提起訴訟。

在土地所有權和使用權爭議解決以前，任何一方不得改變土地現狀，不得破壞土地上的附著物。

第十四條  市、縣土地管理部門應當會同有關部門進行土地定級和估價，經同級人民政府批準定期公告地價。

第十五條  建立土地統計制度。縣級以上人民政府土地管理部門會同統計部門依法進行土地統計。統計人員依法行使土地統計職權。土地所有者和使用者應當提供統計資料，不得虛報、瞞報、拒報、遲報，不得偽造、篡改。

第十六條  土地管理部門負責土地檔案管理，維護檔案的完整與安全，并提供利用。

第三章  土地的利用與保護

第十七條  各級人民政府負責編制本轄區土地利用的總體規劃，報上一級人民政府批準后執行。土地利用總體規劃如需調整，須報請原批準機關批準。

各類用地規劃應符合土地利用總體規劃。

國有農、林、牧、漁、參、葦場（站）和水庫等單位的土地利用規劃，在符合當地土地利用總體規劃的前提下，由其自行編制，經主管部門審核，報市、縣人民政府批準。

城市規劃區內的土地利用應當符合城市建設規劃；鄉（鎮）村的土地利用應當符合鄉（鎮）村建設規劃。

在江河、湖泊的管轄區、各種類型的保護區、風景旅游區內，土地利用應當符合該區的綜合開發利用規劃。

第十八條  各級人民政府要制定土地開發規劃，整治廢棄土地，合理開發利用荒山、荒地。

開發國有荒山、荒地，用于農、林、牧、副、漁業生產的，由市、縣級人民政府批準，可以確定給開發者使用。

禁止占用城市綠地。特殊需要占用的，必須嚴格按有關程序進行審批。

第十九條  土地開發和進行城鄉建設使用土地，不得造成土地沙化、鹽漬化、土地污染和水土流失。

第二十條  一次性開發國有荒山、荒地的審批權限如下：

（一）200公頃以下（不含本數，下同）的，由縣級人民政府批準；

（二）200公頃以上（含本數，下同）333公頃以下，由市人民政府批準。

第二十一條  縣級以上人民政府應當劃定基本農田保護區和菜田保護區。

已劃定的基本農田保護區和菜田保護區一般不得占用。確需占用的，必須按審批權限報縣級以上人民政府批準，并依法按最高標準收取土地稅費。

第二十二條  縣級以上人民政府必須加強建設用地計劃管理。土地管理部門根據年度用地計劃指標編制建設用地計劃，經計劃部門綜合平衡后下達，由土地管理部門會同計劃部門監督實施。

指令性建設用地計劃，不得超出本年度計劃指標。

第二十三條  凡從事采礦、采石、挖沙、取土等，在征得有關部門同意后，必須到縣級以上土地管理部門辦理申請用地審批手續。

需要復墾的，交納復墾保證金。保證金標準為所在鄉（鎮）糧食作物前三年平均年產值4－5倍。達到土地復墾標準的退還保證金。

從事新建、擴建、生產建設項目有復墾任務的，依照前款規定執行。

在生產建設過程中破壞的土地，土地使用者用自有資金進行復墾，復墾后可歸其使用；根據規劃設計不需要使用或者無能力復墾的土地，由縣級以上人民政府收回使用權，土地管理部門組織復墾，統籌安排使用。

第二十四條  承包經營耕地造成荒蕪的，由縣級人民政府土地管理部門向承包者征收荒蕪費，其標準為：荒蕪一年的，按該地前三年平均產值的1倍計收；荒蕪二年的，按該地前三年平均年產值2倍計收，并由原發包單位收回土地承包經營權。

征收的荒蕪費應由財政專戶存儲，用于農田基本建設和發展農業生產。

第二十五條  依法取得國有土地使用權的單位和個人，未按規定時間開發、使用，造成土地閑置的，收取土地閑置費，直至收回土地使用權。

第二十六條  征用已開發的菜田，應繳納新菜田開發建設基金。

新菜田開發建設基金收取標準，按該地被征用前三年平均年產值加倍計算。市區為12－14倍；縣（市）人民政府所在城鎮及其他獨立工礦區為6－8倍。

新菜田開發建設基金，按征用土地審批權限由土地管理部門收繳，按預算外資金管理，財政專戶存儲，任何單位和個人不得截留挪用。收取的新菜田開發建設基金，應當全額列入下一年度的新菜田開發建設計劃。各有關部門應當嚴格按照下達的計劃實施。

第二十七條  使用國有土地有下列情形之一的，按征（撥）用土地批準權限，由土地管理部門報市、縣級人民政府批準，收回用地單位的土地使用權。

（一）用地單位已經撤銷、遷移或破產的；

（二）未經原批準機關同意，連續兩年未使用的；

（三）公路、鐵路、機場等經核準報廢的；

（四）單位自辦的農副業生產基地停辦、無力自行耕種或者擅自轉讓、出租、抵押的。

第二十八條  有下列情形之一的，暫不批給建設用地：

（一）使用土地超過用地定額的；

（二）已批準的用地，未使用或者尚未全部使用的；

（三）積欠土地稅、費的；

（四）非法占用土地尚未處理的；

（五）有其他違反土地管理法律、法規行為，尚未處理的。

第二十九條  任何單位和個人未經縣級以上人民政府批準，不得在自留地、自留山、飼料地以及農、林、牧、漁、參、葦業等土地上，建造房屋、取土挖沙、開礦建廠、打坯燒磚；嚴禁占地修建墳墓。

農村積造農家肥、打坯、取土等，鄉級人民政府應當劃定用地范圍。

第四章  集體土地使用管理

第三十條  凡需征用集體土地進行建設的單位和個人，必須按規定持項目批準文件和資金證明等向縣級以上人民政府土地管理部門提出用地申請，經審核同意，報縣級以上人民政府批準。用地單位和個人按規定交納稅、費后，由土地管理部門核發《使用土地批準書》或《建設用地許可證》，并劃撥土地。

第三十一條  一個建設項目需要使用的土地，根據總體設計一次申請批準，不得劃整為零；需要分期建設的項目，應當分期征用土地，不得先征待用；修建鐵路、公路和輸油、輸水管線等需要使用土地的，可以分段申請，辦理用地手續。

第三十二條  建設項目竣工后30日內，建設用地單位應當向原審批機關申報，由土地監督檢查機構對用地情況進行檢查驗收，憑《建設用地檢查驗收合格通知書》辦理土地登記手續。

第三十三條  征用土地的批準權限如下：

（一）耕地2000平方米以下，其他土地6670平方米以下，由縣級人民政府批準。

（二）菜田2000平方米以下，耕地2000平方米以上33350平方米以下，其他土地6670平方米以上133400平方米以下，由市人民政府批準。

（三）在長春經濟技術開發區、長春高新技術產業開發區集中新建區范圍內，征用菜田、耕地667000平方米以下，其他土地1334000平方米以下，由市人民政府批準。

鄉（鎮）、村企業建設和公共設施、公益事業建設用地的批準權限，按照前款（一）、（二）項規定辦理。

第三十四條  工程項目施工，需要材料堆場、運輸通路和其他臨時設施的，應當在征地的范圍內安排。確實需要另行增加臨時用地的，由建設單位向批準工程項目用地的機關提出臨時用地數量和期限的申請，經批準后，同集體土地所有者簽訂臨時用地協議，并按該土地前三年平均年產值逐年給予補償。

架設地上線路，鋪設地下管線，建設其他地下工程，進行地質勘探等，需要臨時使用土地的，由當地縣級人民政府批準，并按前款規定給予補償。

臨時性用地的一次性批準期限不得超過兩年，使用期滿，應當及時歸還。需要繼續使用的，到原批準機關重新辦理審批手續。

在臨時使用的土地上不得修建永久性建筑物，因用地使土地狀況造成破壞的，應當按規定復墾、恢復。

在城市規劃區內臨時使用土地的，應當先向城市規劃行政主管部門提出定點申請，經審查同意后，向土地管理部門提出臨時用地申請，審批程序按第七十二條規定辦理。

第三十五條  征用土地時，用地單位應當按下列標準支付土地補償費：

（一）城鎮及郊區、工礦區的菜田、精養魚塘，為該地被征用前三年平均年產值的5－6倍；

（二）水田、園地和前項規定以外的菜田，為該地被征用前三年平均年產值的4－5倍；

（三）旱田地、人工草場，為該地被征用前三年平均年產值的3－4倍；

（四）林地、葦塘和人工草場以外的草地、精養魚塘以外的養魚水域，為所在鄉（鎮）旱田地前三年平均年產值的2－3倍；

（五）其他土地，為所在鄉（鎮）旱田地前三年平均年產值的1－2倍。

第三十六條  征用土地時，用地單位還應當支付安置補助費。征用耕地的安置補助費標準：凡征用前人均占有耕地1334平方米以上的，為該地年產值的3倍；人均占有耕地667平方米以上1334平方米以下的，為該地年產值的4－5倍；人均占有耕地334平方米以上667平方米以下的，為該地年產值的5－7倍；人均占有耕地200平方米以上334平方米以下的，為該地年產值的6－8倍；人均占有耕地200平方米以下的，為該地年產值的8－10倍。征用其他有收益土地的安置補助費，為該土地被征用前三年平均年產值的2倍以上，最高不得超過10倍。

征用空閑地和荒山、荒地等無收益的土地不支付安置補助費。

第三十七條  依照本細則第三十五條、第三十六條規定支付的土地補償費、安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，可以增加安置補助費。但土地補償費和安置補助費總和不得超過該土地前三年平均年產值的20倍。

第三十八條  被征用土地上有青苗的，用地單位應當付青苗補償費，其標準為該作物一個栽培期的產值。

被征用土地上有房屋、水井、樹木以及其他附著物的，應當按有關規定或者雙方約定的標準給予補償；沒有規定或者約定的，由有關部門根據實際價值確定。

征用土地協議書簽訂后，在協議書中標明的擬征用的土地上新栽種的樹木和新建的設施，不予補償。

第三十九條  國家建設征用土地的各項補償費、安置補助費，除被征用土地上屬于個人的附著物和青苗補償費付給本人外，由被征地單位用于發展生產和因土地被征用而造成的多余勞動力的就業和不能就業人員的社會保險或者生活補助，不得挪作他用，任何單位和個人不得占用。

第四十條  因國家建設征用土地造成的多余勞動力，由縣級以上地方人民政府土地管理部門組織被征地單位、用地單位和有關單位，通過發展農副業生產和舉辦鄉（鎮）村企業等途徑，加以安置；安置不完的，可以安排符合條件的人員到用地單位或者其他集體所有制單位、全民所有制單位就業，并將相應的安置補助費轉撥給吸收勞動力的單位。

第四十一條  任何單位和個人同農業集體經濟組織共同投資興辦的聯營企業，經批準使用集體土地的，可以按照國家建設征用土地的規定實行征用，也可以由農業集體經濟組織按協議將土地的使用權作為聯營條件。

以集體土地作價入股，從事非種植業的聯營企業，應當逐年向縣級以上土地管理部門交納場地使用費。

第四十二條  征用土地由縣級以上人民政府土地管理部門委托征地工作機構統一組織實施，任何單位和個人不得擅自與農村集體經濟組織簽訂用地協議。

用地單位應當按規定向征地工作機構支付服務費用。

第四十三條  國家征用土地，被征地單位和個人必須服從，對無理拒絕、妨礙、阻撓或者拖延的，縣級以上人民政府可以強制執行。因無理拒絕、妨礙、阻撓或者拖延而造成的經濟損失，由被征地單位或個人賠償。

被征地單位和個人對縣級以上人民政府作出的強制執行決定不服的，可以依照有關法律法規申請復議或者提起訴訟。

第四十四條  農村居民建造住宅使用耕地的，須經鄉級人民政府審核，報縣級人民政府批準；使用原有宅基地、村內空閑地和其他土地的，由鄉級人民政府批準，報縣級人民政府土地管理部門備案。

由于遷居等原因騰出的宅基地，由集體經濟組織收回，統一安排使用。出賣、出租住房后再申請宅基地的，不予批準。

第四十五條  居民的宅基地按下列標準劃定：

（一）鄉（鎮）村農業戶居民宅基地面積最高標準為330平方米；長春市郊區、市區所轄鄉和建制鎮規劃區、工礦區農業戶居民（含一方是農業戶口的居民）的宅基地面積最高標準為270平方米。

（二）市區和縣城居民宅基地面積最高標準為120平方米；市區和縣城以外的非農業戶居民宅基地面積最高標準為220平方米。

（三）國有農、林、牧、漁、參、葦場（站）和水庫等單位的職工宅基地面積最高標準為270平方米。

第四十六條  城鎮非農業戶居民和回鄉定居的臺灣同胞、港澳同胞、華僑和在我市長期居住的外僑，需要使用集體土地建造住宅的，應當依法辦理用地審批手續，并參照征用土地的標準支付補償費和安置補助費。

第四十七條  鄉（鎮）辦企事業建設使用村農民集體所有土地的，參照征用土地的補償標準適當補償，并妥善安置農民的生產和生活。

第四十八條  搶險救災急需用地的，可以先行使用，但必須在事后30日內按照有關規定，補辦用地手續。

第五章  國有土地使用權出讓管理

第四十九條  土地使用權出讓是指市、縣人民政府將行政轄區范圍內的國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，由受讓者支付出讓金，辦理登記手續而取得土地使用權的法律行為。

公共設施和地下各類自然資源、埋藏物、隱藏物不屬于本細則規定的出讓范圍。

出讓土地審批權限，按國家、省的有關規定執行。

第五十條  除國家投資的黨政機關、行政事業單位辦公用地、軍事設施用地、公益事業和市政設施用地外，應當采取出讓方式取得土地使用權。

第五十一條  土地使用權的出讓，由市、縣人民政府組織進行。土地使用權出讓的地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣土地管理部門會同規劃、建委、城建、房產等部門共同擬定方案，經批準后，由土地管理部門組織實施。

國有土地使用權出讓主要采取招標、拍賣等平等競爭方式進行，不具備招標、拍賣條件的，也可以采用協議方式進行。

第五十二條  國有土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

（一）住宅用地70年；

（二）工業用地50年；

（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；

（四）商業、旅游、娛樂用地40年；

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第二條新增建設用地土地有償使用費（以下簡稱土地有償使用費）是指國務院或省級人民政府在批準農用地轉用、征用土地時，向取得出讓等有償使用方式的新增建設用地的縣、市人民政府收取的平均土地純收益。

第三條土地有償使用費30%上繳中央財政，70%上繳地方財政。

縣、市人民政府依法取得新增建設用地后，應依法向用地者供應土地。

第四條土地有償使用費繳納標準由國務院土地行政主管部門按照全國城市土地分等和城鎮土地級別、基準地價水平、各地區耕地總量和人均耕地狀況、社會經濟發展水平等情況制定，由國務院財政部門和土地行政主管部門聯合，并定期調整公布。具體繳納標準見附一。

第五條按照農用地轉用、征用土地等新增建設用地的審批程序，土地有償使用費由取得新增建設用地的縣、市人民政府按本辦法規定標準繳納。繳納程序為：

一、國務院或省級人民政府土地行政主管部門依據批準的土地利用總體規劃和用地計劃對申報用地的縣、市人民政府擬訂的農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地方案進行審查，對符合規定的，下達《新增建設用地有償使用費繳款通知書》（以下簡稱《通知書》，格式見附二）。

二、申報用地的縣、市人民政府根據《通知書》核定的繳款額和繳款時間，填制“一般繳款書”，將土地有償使用費按規定比例就地繳入中央金庫和省級金庫。

三、國務院或省級土地行政主管部門根據加蓋銀行收訖章的“一般繳款書”辦理新增建設用地手續。

未按規定繳納土地有償使用費的，不予辦理新增建設用地手續。

第六條土地有償使用費在國務院和省級人民政府土地行政主管部門辦理新增建設用地手續前繳納，具體繳納環節為：

一、農用地轉用、征用土地屬于同級審批的，土地有償使用費在批準農用地轉用前繳納；

二、農用地轉用、征用土地屬于不同級審批的，土地有償使用費在批準征用土地前繳納；

三、只需辦理農用地轉用審批的國有農用地轉為建設用地的，土地有償使用費在批準農用地轉用前繳納；

四、只需辦理征用土地審批的農民集體所有的土地轉為建設用地的，土地有償使用費在批準征用土地前繳納；

五、依據土地利用總體規劃將國有未利用土地轉為建設用地的，土地有償使用費在批準轉用前繳納。

第七條上繳中央財政的土地有償使用費作為中央財政基金預算收入，上繳地方財政的土地有償使用費作為地方財政基金預算收入，均專項用于耕地開發，不得平衡財政預算，結余結轉使用。

第八條上繳中央財政的土地有償使用費由中央財政專項安排用于中央確定的耕地開發整理重點項目、經中央批準的耕地開發整理示范項目、對地方耕地開發整理項目的補助、耕地信息與監督系統建設。

第九條國務院土地行政主管部門依據經批準的土地利用總體規劃和年度計劃，編制耕地開發整理項目投資計劃，國務院財政部門依據審定的耕地開發整理項目投資計劃編制耕地開發整理項目支出預算后，共同下達耕地開發整理項目投資計劃和支出預算。

第十條國務院財政部門依據共同下達的耕地開發整理項目投資計劃和支出預算負責辦理資金撥款，國務院土地行政主管部門負責耕地開發整理項目的組織實施和管理。

第十一條上繳省級財政的土地有償使用費也必須用于耕地開發和土地整理，不得挪作他用，具體使用管理辦法由省級人民政府財政部門和土地行政主管部門依照本辦法的規定制定，并報財政部和國土資源部。

第十二條土地有償使用費收繳工作所需的業務費用，分別由中央和地方財政部門在本級基金預算中按繳入本級金庫土地有償使用費金額2%的比例安排。

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摘要：通過武漢市2003-2008年土地市場化與土地集約利用程度的耦合關系，研究土地市場化改革對于土地集約利用程度的影響，為提高土地集約利用水平，優化土地市場化改革提供借鑒。采用因子分析法和主成分分析法進行分析，借用耦合模型進行測算，得出研究結論為：2003-2008年間武漢市土地市場化與土地集約利用之間處于協調耦合階段;土地市場化改革提高了武漢市的土地集約利用水平，而以招標、拍賣、掛牌出讓方式為主的土地二級市場，相比一級市場發揮了更大的影響。

關鍵詞：土地市場化;土地集約利用;耦合關系;武漢市

中圖分類號：F301.24文獻標識碼：A

DOI：10.3963/j.issn.16716477.2015.03.013

隨著工業化和城市化的快速發展，土地資源的開發強度逐步增大，在同區域土地總量有限的約束下，對于土地獲取的競爭日趨激烈，土地供需矛盾日漸突出，也導致了土地資源的地力過度透支或者粗放利用、濫用等情況頻現。土地市場化改革應時推出，但不能刻意依靠單純地增加城市土地面積來緩解供地壓力，而必須注重對城市土地的內部挖潛，提高土地集約利用程度，這樣才具有更長遠的戰略意義。在行政指導下，市場作為資源配置的基本手段，如何通過市場化手段改善土地集約利用水平，對于推進節約型社會的建設具有重要價值。

學界對于土地市場化的測算研究較多，其中，曲福田等采用因子分析法和多因素分析模型對江蘇省開發區的土地市場化率和不同市場發育階段土地利用的集約度進行了測算，得出不同土地市場發育階段土地利用的集約度也有明顯的差異＼[1＼];楊紅梅等在分析2001-2008年省級面板數據的基礎上，得出全國土地市場發展對土地集約利用有著顯著的正向促進作用，并將兩者的相關性量化，最后得出結果：土地市場化水平每提高1個百分點，土地集約利用水平就能提高1.2765億元/km＼[2＼]。本文借用土地利用方面比較常用的耦合模型，以土地市場化和土地集約利用度的耦合關系為核心，對在土地市場較完善狀況下的土地集約利用的影響效應進行了研究。

一、研究對象的選擇

我國土地市場化程度劃分為三個階段：緩慢增長階段（1992-1998年）;快速增長階段（1999-2002年）;平穩增長階段（2003-2005年），自2003年開始，我國土地市場化程度達到了90%以上，達到了比較高的發展水平＼[3＼]。即自2003年開始，我國的土地市場化程度達到了較完善的水平，市場機制在土地資源配置過程中發揮的基礎性作用日益彰顯。

武漢市作為中部崛起的中心城市，是全國特大城市和重要的交通樞紐，自古便有“九省通衢”之稱。其對土地政策實施后的反應速度較東部地區要慢，比西部地區要快，土地試點政策較少，政策穩健性較高，發展速度均衡，以武漢市作為參考可以清晰地看出改革效果及其影響。

本文選擇2003-2008年時間段為觀察期，主要是基于以下考慮：其一，改革開放后，我國積極推進土地相關政策的改革步伐，2003年11月，國務院的《關于加大工作力度進一步治理整頓土地市場秩序的緊急通知》，對全面落實經營性用地的招標、拍賣、掛牌的出讓方式作了規定，使招拍掛的出讓方式得以全面推行;2004年國務院了《關于深化改革嚴格土地管理的決定》，首次增加了對工業性用地以及劃撥用地出讓方式需采用招拍掛方式的規定，完善了關于不同類型用地的出讓方式的規定;2006年國務院《關于加強土地調控有關問題的通知》，規定經營性基礎設施用地實行有償使用，工業用地引入市場機制，劃撥土地使用權實行規范管理;2007年國土資源部修訂《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》，進一步完善了土地出讓的招標、拍賣、掛牌制度。其二，中國土地市場的演化過程具有路徑依賴的特點＼[45＼]，2003-2008年距今不太遙遠，對這一階段中國土地市場化質態進行深入分析，無疑對未來中國土地市場化的改革有著借鑒意義。其三，考慮到相關統計數據的一致性和收集便利等方面的因素和條件。我國土地的市場化改革呈現階段性，1998年以后進入了持續、穩定的發展階段，而在2003年后進入規定招標、拍賣、掛牌等出讓方式階段，到2008年之間屬于招拍掛方式逐漸發展成熟階段。

二、武漢市土地市場化程度評價的研究設計

（一）數據來源

本文所用模型測算數據中，土地市場化程度測算的一級市場和二級市場的交易數據均來自2004―2009年《中國國土資源統計年鑒》以及中國資訊行數據庫。土地集約利用指標體系測算的經濟數據來自2004-2009年《武漢市統計年鑒》及《武漢年鑒》，土地利用現狀數據來自2004-2009年武漢市國土資源和規劃局。

（二） 數據標準化處理

采用土地交易宗數進行市場化測度，但是為了提高交易地塊可比性，盡可能排除面積大小的影響，對于土地二級市場，因視其為完善的競爭性市場，所以本文僅對土地一級出讓市場數據進行標準化處理，能更為客觀地反映土地市場化程度的實際狀況＼[6＼]。具體計算公式如下：

M=M0N0（1）

Ni=MiM（2）

式（1）及式（2）中，M為標準交易地塊面積;M0為武漢市土地交易總面積;N0為武漢市土地市場總交易地塊數;Ni為標準交易地塊數;Mi為第i種出讓方式（i表示劃撥、協議、招標、拍賣、掛牌五種交易方式）的土地交易面積。

對于土地市場化程度的測算，本文主要參考了曲福田等的研究成果＼[7＼]。

LM=∑LSi×Wi+∑LT×W0（3）

LM為土地市場化程度;LSi和Wi分別為一級市場不同方式土地出讓宗數（i代表協議、招標、拍賣、掛牌）及其對應的市場化權重，而LT和W0分別為二級市場交易宗數（n代表轉讓、出租和抵押）及其相對的市場化權重。鑒于我國目前土地一級市場上的出讓方式主要包括劃撥、協議、招標、拍賣和掛牌等五種，因此，將上式細化如下：

LM=

H×W1+X×W2+ZH×W3+P×W4+G×W5+Z×W6H+X+ZH+P+G+Z（4）

其中：H、X、ZH、P、G、Z分別表示一級市場劃撥、協議、招標、拍賣、掛牌出讓以及租賃的土地宗數，而W1…W5為對應的市場化權重。

（三） 數據權重的確定

在權重的確定方面，由于普遍認為土地二級市場是一個相對完善的競爭市場，因此轉讓、出租和抵押方式的權重可直接賦值為1;對于土地一級市場上各種出讓方式的市場化權重，這里主要依據其出讓價格與正常市場價格的相對值來確定。具體來說，考慮到劃撥是一種典型的土地資源計劃配置方式，且基本為無償獲取，因此我們在評價土地市場化程度時定義其權重為0。另外，參考李永樂等＼[8＼]對2003-2008年武漢市土地市場交易情況的分析，根據規定協議出讓指導價格以城市的基準地價為標準，其最低價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的70%。在實踐中，協議地價也要比市場價格至少低70%，而招標、拍賣和掛牌的價格則與正常市場價格相近，拍賣出讓方式可以看作正常市場交易價格。對于2001―2008年招標、掛牌的平均單位地價①，通過特爾斐法最終確定協議、招標、拍賣、掛牌的權重分別為0.05、0.2、0.35、0.25。對于土地租賃市場，其市場化程度應該比較接近招標、拍賣、掛牌的市場化程度，高于協議出讓的市場化程度，將其權重定為0.15。

（四） 土地市場化的結果評價

考慮到交易地塊的可比性，因為二級市場接近完全競爭市場可以較客觀地反映交易情況，所以僅將武漢市2003年-2008年土地一級市場上劃撥、協議、招標、拍賣、掛牌的5種交易宗數通過公式（1）和公式（2）標準化，剔除地塊面積大小的影響。用標準化后的土地一級市場和二級市場交易宗數納入公式（3）和公式（4）中，進行土地市場化程度的測算，得到2003―2008年武漢市土地市場化程度的數據，具體結果見表1。

表1武漢市土地市場化程度

年份劃撥協議招標拍賣掛牌租賃轉讓出租抵押市場化程度/%

2003298.5207.1266.03141.35112889445265.1166

2004120.3649.3717.338.6979.31941584256483.7509

200565.43351.6169.446.41145.0961316214086.1258

2006129.7403.519.4551.68138.649228588.2191

2007122315.4984.614.2278.6891003253254788.1957

200845.797.340818.02457.84752671399395.8063

參考顧海兵和吳郁玲對于中國經濟市場化程度的劃分＼[910＼]，根據表1得出的對武漢市土地市場化發育程度的測算結果，將武漢市土地市場化程度劃分為三個階段，即無市場階段、不完善的土地市場階段和完善的土地市場階段，具體見表2。

表2武漢市土地市場發育程度階段劃分

土地市場發育階段土地市場化程度

無市場階段0～20%

不完善的土地市場階段弱市場階段21%～35%

轉型中期階段36%～55%

轉型后期階段56%～70%

相對成熟期階段71%～85%

完善的土地市場階段86%～100%

參照表2，僅有2003-2004年兩年武漢市土地市場發育程度處于不完善的土地市場階段，究其原因，應為2003年開始國家規定出讓方式為招拍掛，土地市場剛開始實行，市場較之前有發展，但發展仍不完善。2005-2008年土地市場處于完善階段，且從2005-2007年發展趨勢可以看出，土地市場發展較緩慢，因為市場發育到一定程度后，變得相對完善，所以發展速度也相對下降。

三、武漢市土地集約利用程度評價

（一） 指標體系構建

根據城市土地集約利用內涵建立評價指標體系，體現土地集約利用的綜合效益，其中包括經濟效益、社會效益、生態效益、土地利用程度四個方面，見表3。

表3武漢市土地集約利用評價指標體系

評價因素評價因子指標測算

經濟效益

生態效益

社會效益

土地利

用程度地均GDP X1GDP/土地面積

地均財政支出X2財政支出/土地面積

地均固定資產投資額 X3固定資產投資/土地面積

地均社會消費品零售總額 X4社會消費品零售總額/土地面積

單位建設用地工業總產值X5工業總產值/建設用地面積

人均綠地面積X6綠地面積/總人口

單位用地耗電量 X7總耗電量/土地面積

人口密度 X8人口總數/土地面積

地均就業承載力 X9就業總人數/土地面積

單位工業用地承載力 X10工業企業個數/土地面積

城市人均住房使用面積 X11城市總住房面積/總人口

每萬人擁有公交車數 X12公共汽車總數/總人口（萬人）

每千人擁有醫生數 X13總醫生數/總人口（千人）

多樣化指數X14GM=1-∑fi2/（∑fi）2，fi為第i種土地利用類型的面積

地均房地產開發投資 X15房地產開發總投資/土地面積

建筑用地占土地面積比重X16建設用地面積/土地面積

人均道路面積X17道路總面積/人口總數

（二） 數據的標準化處理

為了使不同量綱的數據具有可比性，采用標準差標準化法，對原始數據進行無量綱化處理，具體計算公式如下：

X'ij=Xij-jSj（5）

Sj=∑ni=1（Xij-j）2/（n-1）（6）

式中，X'ij為標準后的數值，Xij表示第i年第j個影響因子原始數據，j表示第j個影響因子的算術平均值;Sj表示樣本的標準差。

（三） 評價方法

采用SPSS17.0軟件進行主成分分析，得出矩陣的特征根、方差貢獻率、因子載荷矩陣和因子回歸系數。

首先我們根據因子回歸系數計算武漢市各因子得分：

Fik=∑nj=1WjPij（7）

然后用所選主成分的方差貢獻率作為權數，得出每年的綜合因子得分：

Si=∑FikVij（8）

式（7）中，表示第i年第k個主成分的因子得分，表示第j個主成分的因子回歸系數，表示第i年第j個主成分的標準化值;式（8）中，表示第i年主成分綜合得分值，表示各主成分的方差貢獻率。

最后將因子綜合得分轉換為百分制，以便直觀顯示：

Gi=SiSmax-Smin×40+60（9）

（四） 評價過程分析

數據經過KMO和Bartlett球度檢驗，其中KMO值為0.671，Bartlett的球形度檢驗近似卡方為29.391，在0.1%的水平上顯著，可以進行因子分析。因子分析結果見表4。

根據表4選取的前2個主成分，累計方差貢獻率為93.202%，說明這2個成分可以解釋原始變量93.202%的信息，可以較好地反映原始變量信息。然后計算出各成分在兩個主成分因子的得分，見表5。

表4解釋的總方差

成份/年

初始特征值

合計方差的/%累積/ %

提取平方和載入

合計方差的/%累積/%

旋轉平方和載入

合計方差的/ %累積/%

114.23783.74783.74714.23783.74783.7478.07647.50747.507

21.6079.45593.2021.6079.45593.2027.76845.69693.202

30.8204.82698.029

40.2481.45999.488

50.087.512100.000

60.0002.847E-15100.000

70.0001.860E-15100.000

80.0001.182E-15100.000

90.0006.246E-16100.000

100.0004.5944E-16100.000

110.0002.502E-16100.000

120.000-2.361E-16100.000

130.000-4.364E-16100.000

140.000-7.043E-16100.000

150.000-2.081E-15100.000

160.000-2.372E-15100.000

170.000-3.210E-15100.000

提取方法：主成份分析

表5成分得分系數矩陣

成份

12成份

12

X10.0010.099X90.0000.100

X20.0360.064X10-0.3040.370

X30.0070.093X110.0600.038

X40.0040.096X120.203-0.146

X5-0.0970.192X13-0.0860.180

X60.270-0.201X140.169-0.082

X70.0340.065X15-0.0060.106

X80.122-0.027X160.177-0.087

X170.187-0.107

提取方法：主成分分析法;旋轉法：具有 Kaiser 標準化的正交旋轉法。構成得分

F1=0.001X1+0.036X2+0.007X3+

0.004X4-0.097X5+0.27X6+

0.034X7+0.122X8+0.000X9-

0.304X10+0.06X11+0.203X12-

0.086X13+0.169X14-0.006X15+

0.177X16+0.187X17

F2=0.099X1+0.064X2+0.093X3+

0.096X4+0.192X5-0.201X6+

0.065X7-0.027X8+0.1X9+

0.37X10+0.038X11-0.146X12+

0.18X13-0.082X14+0.106X15-

0.087X16-0.107X17

由上式可以得出主要影響因子的得分，以方差貢獻率為權重，得到武漢市2003-2008年土地集約利用綜合得分，見表6。

表6武漢市2003-2008年土地集約利用程度

年份F1F2綜合百分制得分

2003-1.6660.012-0.78642.070

2004-0.453-0.780-0.57246.945

2005-0.063-0.448-0.23554.639

20061.111-0.7810.17063.895

20070.8530.1080.45570.378

20080.2191.8890.96782.070

注：保留三位小數。

由表6可以看出，武漢市在2003-2008年間土地利用的集約度一直處于上升狀態，根據經濟學中的地租理論，不同行業對于土地位置的敏感度和竟租能力有很大差距，在完全競爭的假設下，支付能力所導致的級差地租會自動形成商業集中，工業及居住用地向城郊轉移的利用結構，促進土地的高度集約化利用，發揮土地的潛在效益。同時，在此過程中，不同級差地租能力的行業或企業在競爭過程中，就又有效帶動了市場機制作用的發揮。在完善的市場中，政府干預作為彌補市場機制內在缺陷的重要手段，此時土地資源利用達到最佳集約利用的狀態，兼顧社會、經濟和生態效益，實現帕累托最優。因此在不同市場形態下，政府的干預程度不同，將影響土地資源的配置效率，即導致不同的集約利用程度＼[11＼]。

所以本文在進行模型擬合前提出理論假設為：土地市場化程度越高，土地集約利用程度越高。

四、武漢市土地市場化與土地集約利用相互影響的實證分析

進行土地市場化改革，充分發揮土地價格的杠桿作用，是發揮市場配置土地資源的基礎性作用，是提高土地資源利用效率和集約利用水平的重要途徑＼[2，12＼]。為了證實土地市場化和土地集約利用兩條曲線之間具有相關性，將土地市場化度量值與土地集約利用程度值增長趨勢進行對比，得出圖1。

圖1土地市場化程度與土地集約利用程度趨勢

（一）土地市場化與土地集約利用相關性分析

將圖1中土地市場化程度曲線和土地集約利用程度曲線通過SPSS17.進行非線性擬合，從圖表中觀察可看出，散點構成一條曲線，模擬后選擇擬合效果最好的冪函數曲線，見圖2、圖3。

圖2土地市場化程度與土地集約利用程度擬合散點圖

圖3土地市場化程度與土地集約利用程度擬合曲線對比

通過擬合曲線對比可得到以下結果：冪函數曲線的調整R2值為0.711。從ANOVA表中可以看出，總體誤差=回歸平方和+殘差平方和為0.318，誤差較小，置信度較高。F值為9.834，顯著性系數sig.值為0.035≤0.05，在95%的水平上可信，所以采用冪函數曲線進行擬合。

冪函數曲線系數B為1.608，而常數項A為0.047，得到擬合曲線表達式為：

lnJY=0.047+1.068SC（10）

當數據經過標準化處理后，剔除常數項，所以標準化的冪函數表達式為：

lnJY=1.068SC（11）

其中JY表示土地集約利用程度值，SC表示土地市場化程度值（本文后續公式中出現的JY和SC均表示相同涵義）。這就表明當土地市場化程度每提高一個百分點，土地集約化程度就提高1.068個百分點。根據曲福田等的研究，其采用多元回歸模型得出在不同土地市場發育階段，土地市場化程度在土地集約利用中的作用份額和貢獻率不同，土地市場發育的程度越高，市場機制的作用份額越大，土地集約利用水平越高，即土地市場化與土地集約利用成正相關關系＼[13＼]。這與本文此處所得出的結論基本一致，正如圖1、2所示，2003年國家規定采用招標、拍賣、掛牌等市場方式出讓土地后，土地市場出現快速發展，從土地集約利用發育速度來看，從2003-2006年，發展速度一直處于上升狀態，在2007年稍有下降后，2008年達到此時間段的頂峰，表明市場發育越來越完善，市場機制在土地集約利用中的作用日漸凸顯。

但是我們考慮到，隨著市場化程度的越來越高，會達到一定的峰值，直到增速緩慢甚至停止，所以從2003-2008年間，土地集約利用程度隨著土地市場化程度逐漸增加趨勢來看，此趨勢適用于2003-2008年，但并不能詳細地描繪出隨著時間變化，土地市場化與土地集約度兩者之間相互影響的程度大小，也就是說雖然兩者之間的關系是呈正相關趨勢，但相關程度有多大并不能從上述相關性分析中得出，所以對其進行耦合度測度。

（二）土地市場化與土地集約利用耦合關系

耦合作為一個物理學概念，是指兩個或兩個以上的體系或運動形式通過各種相互作用而彼此影響的現象。系統耦合最初也來源于物理學，是指兩個或兩個以上性質相近的系統相互作用、彼此影響和融合，進而形成新的更高一級結構――功能統一體的狀態和過程，它既是一種狀態，又是一種過程＼[14＼]。因為并不能確定冪函數曲線是最適合土地市場化與土地集約利用之間耦合關系的最佳模型，所以接下來分別對兩者的曲線進行單獨擬合，分析其耦合關系，得出表達式為：

JY=e（3.597+0.135t）

（R2=0.856）（12）

SC=36.918+4.332t+0.552t2

（R2=0.996）（13）

其中t為年份。式（12）、（13）分別表示出土地市場化程度及土地集約利用程度的擬合曲線，在隨時間變化的前提下，兩個系統的演化速度為：

VJY=dJYdt

VSC=dSCdt（14）

其中VJY表示土地集約利用程度隨時間的演化速度，VSC表示土地市場化程度隨時間的演化速度，假設兩者相互影響，任何一方的變化都會引起另一系統的變化，因此有V=∫（VJY，VSC），這樣可以將VJY、VSC作為控制變量，通過分析V的變化來研究兩者之間的耦合關系。

參考眾多學者在土地利用變化與社會經濟發展耦合關系的研究＼[1517＼]，土地市場化與土地集約利用之間的關系劃分為四種模式：低級耦合、協調耦合、極限耦合以及耦合重組，具體見表7。

表7土地市場化程度與土地集約利用耦合關系演進分析

演化狀態煌戀厥諧程度與土地

集約利用程度的關系

低級耦合-90°<

α≤0°這個階段土地市場發育不完善，土地集約利用潛力大，其相互作用均不明顯

協調耦合0°<α

≤9°土地市場化程度與土地集約利用程度相互作用日益顯著，兩者良性發展，在α等于45°的時候，兩者發展最協調。

極限耦合90°<α

≤180°由于土地集約利用過程中產生的環境破壞、資源過度利用等原因，導致其對土地市場化發展的約束增加，兩者矛盾出現加劇趨勢

耦合重組-180°<α

≤-90°由于兩者都處于不良發展狀態，舊系統崩潰，兩者的耦合關系需重組，進入新的演化周期

夾角α的度量滿足條件tgα=VJYVSC，則可得出α=arctgVJYVSC＼[11＼]，根據夾角α的變化估計兩者的相關演化狀態，則根據上文計算出的式（12）和式（13），求得2003-2008年間的VJY、VSC以及α的值，其中時間t值取值1～6，與2003-2008年的年份相對應，得出表8的數據值。

表8武漢市2003-2008年土地市場化

與土地集約化利用耦合度

年份/年200320042005200620072008

VJY5.63796.45287.38558.45309.674811.0731

VSC5.43606.54007.64408.74809.852010.9560

tgα1.03710.98670.96620.96630.98201.0107

α46.044744.615644.014644.017444.479945.3046

根據2003-2008年土地市場化與土地集約利用的耦合度值，繪出耦合度演化曲線，見圖4。

從圖4可以看出， 2003-2008年武漢市土地市場化程度與土地集約利用程度的耦合度值處于0～90°之間，也就是兩者處于協調耦合的狀態，處于相對良性的相互影響中。

圖4武漢市2003-2008年土地市場化

與土地集約利用耦合關系

兩者的耦合關系呈現出拋物線趨勢，當α等于45°的時候，兩者發展最協調，所以從圖4看出，在2003年及2007-2008年間，α接近45°。而自2003-2005年，耦合度處于下降狀態;2005年后，耦合度處于上升狀態。

五、結語

土地市場化自2003年全面推行后，對武漢市的土地集約利用度的提高具有明顯的促進作用，此影響也具有較強的穩健性，而且土地一級市場對集約度的提高有更加顯著的作用，這期間土地市場對于原先武漢市以劃撥為主的土地出讓市場受到較大的沖擊，所以市場機制對于土地集約利用度的影響度適宜，兩者的發展較為協調，土地市場化對于土地集約利用的正向影響最為顯著。而當土地市場的市場機制逐漸適應武漢市的經濟發展狀況，起初帶來的沖擊逐漸變小，但耦合度仍然維持在44°以上，說明土地市場對于集約度的影響程度一直較高，推測是由于土地二級市場的競爭機制尚未發育成熟，土地存在濫用或者地力過度透支等情況，導致兩者的發展協調度下降，正向影響變弱。當土地市場逐漸發育完善，兩者的耦合度有一定程度的上升，在2008年又達到45°左右，說明土地市場較完善的狀況下，對土地集約度的正向影響再次達到顯著狀態。

綜上，本研究得出的結論是：我國的土地市場化改革已初具成效，土地供應結構產生了根本性的變化，采用招標、拍賣、掛牌等市場化方式出讓國有土地的比例明顯上升，但在工業用地方面，應減小協議方式出讓土地，提高市場化程度。目前我國仍處于社會發展轉型期，土地市場化程度對土地集約利用程度的高低具有根本性的影響，利用市場機制、競爭機制以提高集約利用水平將成為必然趨勢，因此采取積極的政策和措施，促進土地市場的發育，完善市場機制在土地資源配置中的作用，具有重要意義。

注釋：

①本文所采用的招拍掛價格信息均根據武漢市國土資源和規劃局網站整理所得，由于數據獲取的原因，采用的是2004-2009年所有招拍掛方式出讓的土地成交價格取均值，并對比拍賣價格，得到不同出讓方式的市場化程度權重。但是由于拍賣宗數較少，且多集中于近年，而考慮到物價隨著時間上漲的情況，所以認為這將導致拍賣價格相對抬高，而掛牌出讓方式被采用較多，所以進行適量修正。

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篇6

一、檢查的重點和內容

這次專項檢查的重點是1999年1月1日《中華人民共和國土地管理法》修訂實施后，經國務院和省政府批準的征用土地方案中確定的征用農民集體所有土地補償費的管理和使用情況。具體內容為：

（一）我縣制定的有關征地補償的政策與國家法律法規和政策是否一致，不一致的是否進行清理并修改或廢止。征地過程中是否存在少批多征、無償占用農村集體土地的問題，各類開發區是否存在大量征用集體土地、征而不用的問題，土地儲備中心是否存在收儲大量農村集體土地問題。

（二）是否嚴格遵守國家關于實行征用土地方案公告、征地補償安置方案公告和征地補償登記制度的規定。

（三）征用農民集體所有土地補償費的核算和支付情況，包括我縣是否制定統一的征地補償標準，各類征地項目的征地費是否統一，是否存在隨意調整征地標準的問題；有關部門和單位是否按照依法批準的征地方案核算補償費；應支付給村集體經濟組織和發放給農民個人的征地補償安置費是否及時足額到位，用地單位是否存在拖欠征地費問題，各鄉鎮政府及相關部門、村是否存在截留、挪用征地安置補償費用的問題。

（四）村集體經濟組織對征用農民集體所有征地補償安置費用的分配、使用和管理情況，包括征地補償費是否納入村集體財務并實行專項管理和監督；村集體財務是否實行民主理財、財務公開；支付給村集體經濟組織的征地補償安置費用是否按規定在村集體和農民之間進行合理分配。被征地農民的權益是否得到保障；村集體經濟組織所得的土地補償費是否在管理和使用中存在違法違紀問題。是否建立了被征地農民以基本生活保障為主的保障制度。

（五）糾正拖欠、截留和挪用征地補償費問題的情況，包括各鄉鎮政府對征地補償費用的管理和使用有無監督措施；對拖欠、截留和挪用征地補償費的情況是否進行了全面清理；對截留、挪用征地補償費用的行為是否予以糾正，對有關責任人是否依法依紀作出處理。

二、檢查的方法和步驟

這次檢查采取自查自糾與抽查相結合的方法，分兩個階段進行：

（一）自查自糾階段（8月22日前）。縣屬有關部門、各鄉鎮按照這次檢查的內容和要求，從征地項目入手，對征地補償費的管理使用情況進行全面的自查自糾。

（二）重點抽查階段（8月底前）。縣里將組織力量，對鄉鎮自查自糾工作情況進行檢查，檢查面不小于鄉鎮總數的30%。同時，將檢查結果和自查自糾工作情況報市有關部門，迎接省、市的專項檢查。

三、工作要求

（一）統一認識，加強領導。征用農民集體所有土地補償費管理和使用情況的專項檢查工作政策性強，涉及面廣，各鄉（鎮）政府及有關部門要從實踐“三個代表”重要思想和執政為民、依法行政的高度，充分認識做好這項工作的重要意義，增加政治責任感和工作緊迫感。各鄉（鎮）政府、各有關部門主要負責人要親自抓，分管領導具體抓，切實加強督促檢查，及時解決工作中存在的問題。要深入實際，及時總結典型經驗和做法，指導和推動檢查工作順利開展。

篇7

第二條  凡我省境內依照法律法規規定有償轉移國有土地使用權的部門、企業、公司、其他組織和個人，均應遵守本細則。

第三條  國有土地有償使用收入包括：土地出讓金、土地收益金（或土地增值稅）。

土地出讓金是指各級政府土地管理部門，將國有土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款。

土地收益金（或土地增值稅）是指土地使用者將所使用的土地使用權（含連同地面建筑物） 轉讓或出租給其他使用者所獲收入，按規定向財政繳納的價款。

第四條  國有土地有償使用收入歸省人民政府和各級地方人民政府所有。

第五條  土地出讓金由財政部門負責征收管理，財政部門委托土地管理部門代收代繳。土地收益金（或土地增值稅）由地方稅務部門按照國家有關規定征收管理。

第六條  土地出讓金按以下規定繳納：

（一）土地管理部門以協議、招標、拍賣方式出讓土地使用權的，其成交金額全部作為出讓金上繳財政部門；

（二）土地使用期滿，土地使用者要繼續使用土地，應按規定與土地管理部門重新簽訂合同，并按照前款的規定繳納出讓金；

（三）通過行政劃撥或財政部門出資獲得土地使用權的土地使用者，經批準將土地使用權轉讓、出租、抵押、作價入股的，應向財政部門補繳土地出讓金；

（四）土地使用者經批準改變土地使用權出讓合同指定的土地用途，要相應調整土地出讓金，并將調增的出讓金上繳財政。

第七條  土地出讓金和土地收益金（或土地增值稅），按照現行財政體制納入各級財政預算，其中土地出讓金的40％上繳省級財政，納入省級財政預算。地縣分成比例由各地根據實際情況自行確定。

第八條  土地出讓金作為專項預算管理，主要用于城市建設和土地開發。

第九條  土地管理部門征收土地出讓金，必須使用省財政廳統一印制的專用票據。

第十條  土地管理部門必須在次月五日前，將收到的土地出讓金上繳同級財政部門，逾期不繳的除令其補繳外，每逾一天，收取滯納金1？3‰。

第十一條  對未經批準擅自轉讓、出租、抵押行政或財政出資獲得土地使用權的單位，由縣級以上土地管理部門沒收其非法收入，并根據情節處以非法收入10？50％的罰款。

第十二條  破產的國營企業擁有的行政劃撥土地使用權，由政府收回出讓，出讓金主要用于破產企業職工的安置和再就業培訓。

第十三條  行政事業單位經批準轉讓、出租、抵押國有土地使用權所得收入，其增值額除繳納土地增值稅外，其余額按以下規定上繳財政：

（一）全額預算單位上繳70％；

（二）差額預算單位上繳60％；

（三）自收自支單位上繳50％；

第十四條  外國投資者為獲取土地使用權所付土地出讓金，須用外匯支付；港、澳、臺商一般應用外匯支付，如確有困難也可用人民幣結算。外匯結算根據中國銀行人民幣外匯牌價換算人民幣。

第十五條  國有土地有償出讓、轉讓價格由物價部門、土地管理部門、財政部門按照有關規定共同制定。

第十六條  對違反本細則的行為，任何單位和個人都有權檢舉揭發。財政部門應為檢舉揭發者保密，并酌情給予獎勵。

篇8

【關鍵詞】土地市場；發展狀況；趨勢

一、前言

作為我國土地資源利用中的重要工作，土地市場的發展狀況及趨勢在近期得到了有關方面的高度關注。該項課題的研究，將會更好地提升對土地市場發展狀況及趨勢的掌控程度，從而提升土地市場實際運作的整體效果。

二、我國土地市場的存在問題分析

1.國家的土地所有者角色定位和政府管理土地市場的職能還不協調

市場經濟客觀要求政府必須將職能定位于制定市場規則，維護市場秩序和營造市場環境上，通過法律和經濟手段調控市場，減少對市場的直接干預。在土地公有制條件下，國家還是國有土地的所有者，是土地供給的市場主體。在當前中國經濟社會以及市場成長的特定階段上，國家的土地所有者角色和政府管理土地市場的職能還沒有分化好，地方政府以土地供給者、土地需求者、土地開發者、市場規則制定者、市場秩序調控者等身份參與土地市場，這就造成地方政府往往重土地審批供應，輕市場調控、監管與服務，不利于形成統一、公開、公平、有序的競爭性土地市場，從而無法建立反映市場供求狀況、資源稀缺程度和環境損害成本的資源價格形成機制。

2.規劃與市場在土地資源配置中的分工及配合還需要改進

土地利用總體規劃（包括土地利用年度計劃）和土地市場是現階段我國土地資源配置的兩種基本機制，目前這兩種機制的關系還沒有理順。土地利用總體規劃及土地利用年度計劃是實現最嚴格的土地管理制度的重要手段，具有針對性和階段必要性。但是，指令性的土地利用總體規劃及土地利用年度計劃無疑也在很大程度上壓縮了土地市場的空間，影響市場在土地資源配置中發揮基礎性調節作用。同時，土地利用總體規劃及土地利用年度計劃的剛性以及對各地情況和未來情勢變化的不適應性，使土地利用總體規劃及土地利用年度計劃的效果打了折扣。科學地劃分土地利用總體規劃以及土地利用年度計劃與土地市場的職能定位，探索二者相互支撐、相互配合、相互促進的銜接方式，是當代中國特色土地市場建設面臨的關鍵問題之一。

3.集體建設用地市場管理不規范

我國對國有和集體兩種不同的所有制實行不同的管理制度。在城鎮國有土地市場得到迅猛發展的情況下，農村集體建設用地流轉受到法律的嚴格限制，壓抑了集體土地的價值和資產屬性，導致集體建設用地配置效率低，利用率不高，不利于節約集約利用土地，影響了城鄉統籌發展。同時，由于龐大的存量集體建設用地長期沒有納入規范的市場管理，造成集體建設用地隱形交易大量存在，出現了小產權房和農民宅基地無序交易等混亂現象。

三、提升我國土地市場狀況的對策

1.土地利用的集約化

要提高單位土地面積的產出率和土地利用率，使土地利用包括耕地、草地、建設用地、生態涵養用地等更加科學合理。為了達到這一目標，必須把市場和行政兩種手段有機結合起來，既發揮市場配置土地資源的基礎性作用，以利于實現土地使用效益的最大化；又利用規劃、政策、法律等手段的調節作用，滿足不同收入人群和不同用途對土地的需求。

2.發揮約束機制職能

要進一步加強監督檢查力度，提高土地管理配套措施和體制機制。修訂和完善土地管理法規和政策。堅決制止濫用征地權。加強耕地保護，節約土地的公眾教育，提高人們的緊迫感和保護耕地，節約用地意識。要加強全國土地管理信息系統。綜合運用各種技術手段，建立和完善土地管理網絡信息系統，完善的獎勵機制，進行土地動態監測和綜合管理。要強化地方政府的土地管理能力。土地管理納入重要議事日程，建立健全評價體系，土地保護和激勵機制，實行最嚴格的制裁，對違法建設高爾夫球場和別墅會受到嚴厲的懲罰。我們應該大力加強執法監督和檢查。對于必須嚴格執行土地管理法律，法規，以任何理由修改。建立健全土地和耕地定期檢查、動態巡查、不定期抽查責任制，及時發現問題，實行最嚴格的責任追究制度。

3.明確地方政府在土地市場扮演的角色

很多問題的根源大多是地方政府在土地市場中的角色轉變造成的，需要改變地方政府在土地市場中的角色。應由地方政府土地出讓的“賣家”身份變為協調土地出讓的“中介機構”，用地方可以向地方政府提出用地申請，如需要農村集體土地出讓，地方政府組織相關農民與用地方，對土地出讓金和耕地補償進行談判協商，這樣農民從被動接受者的地位變為與用地方平等的地位，可以以獨立法人的資格與用地方討價還價，而只有這種沒有權力關系的市場關系才會有平等的經濟主體。

4.合理分配土地征地補償

財政、審計、國土、監察等部門對補償費的撥付、發放和使用情況進行監督指導，對農民進行培訓，提高再就業水平和能力，幫助農民引進先進的農業科學技術，更新品種。總之，土地補償收益必須進行合理的分配和使用，真正實現農民的權益。

四、土地市場發展趨勢研究

土地作為重要的資源和資產，在中國經濟的發展中將會發揮更大的作用，貢獻率將越來越高。下一步土地市場的發展方向有以下趨勢：

1.市場化的范圍更將擴大，價格發現功能將會發揮配置資源的積極作用。

市場化配置土地資源進一步完善，市場形成土地價格的范圍進一步擴大，土地市場的制度建設將取得實質性進展。土地市場信息披露進一步完善，土地開發投資者對市場土地供應形成合理預期；招拍掛的出讓土地中操作行為將更加規范；協議出讓土地的公開程度會提高而且范圍將會縮小，特別是有競爭需求的工業用地也納入到招拍掛方式供應的模式中，并且諸如“勾地”等新的土地出讓方式會被創新使用。

2.土地作為宏觀調控的重要手段將會發揮更大作用。根據當前的國際國內經濟形勢，中國的經濟有從偏快轉向過熱的可能，中國經濟出現了部分行業產能過剩、外匯儲備增長過快、資本流動性過剩、固定資產投資過快等現象。但宏觀調控的“雙穩健”的財政政策和貨幣政策，尤其是貨幣政策在解決流動性和抑制固定資產投資方面的手段還是有一定限度，利用土地政策解決固定資產投資可從根本上進行調控。根據中國經濟發展的周期性，利用土地政策、調控“地根”進行宏觀調控將是常態。這要求土地市場在土地規劃和土地儲備制度方面進一步完善，進一步加強。

3.土地的價格在中國的工業化、城市化進程中將呈不斷上升趨勢。

作為重要的生產要素，由于土地供給的剛性約束與工業化、城市化快速發展對土地的需求不均衡，需求大于供給的局面將會長期存在。土地資源的稀缺性和旺盛的需求的矛盾將會長期存在，土地的資產價格，尤其是城市的土地價格將會在長期中呈現上漲趨勢。因此囤積土地、炒賣地皮等投機將是以后經濟運行中要十分注意的問題，避免過多的資金進入土地市場和房地產市場產生資產泡沫，對金融安全造成影響。

五、結束語

通過對當前中國土地市場發展狀況及趨勢的相關研究，我們可以發現，在當前各種條件下，我國土地市場依舊存在著多方面的問題，有關人員應該從其客觀實際情況出發，充分利用既有優勢，研究制定最為符合實際的應對實施策略。

參考文獻：

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篇9

一、以立足服務為目標，加速健全南京市土地市場運行機制

南京市國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓工作在市委、市政府的領導下，大致經歷了三個發展階段：是改革啟動階段。根據南京市人民政府1992年5月28日出臺的《關于開展國有土地有償使用有關事項的通知》，南京市政府成立了“南京市土地使用制度改革領導小組”及“南京市國有土地出讓辦公室”，啟動了以國有土地有償使用為核心的土地使用制度的改革；二是市場建設階段。1997年初，經市國土局批準，成立了“南京市土地交易中心”“南京市土地招商服務中心”，賦予了土地二級市場交易、土地招商引資的職能；三是規范發展階段。首先，完善了組織機構，市編委批準組建“南京市土地市場管理辦公室”，賦予了職責，明確了任務，給予了人員編制；其次，2000年3月初，市政府出臺了《南京市國有土地使用權招標和拍賣管理辦法》（寧政發[2000]56號）等規范性政策文件，啟動了經營性用地公開出讓市場，進一步營造了市場建設的大環境；第三，健全了領導體制，2000年寧政辦發[2000]85號成立了南京市國有土地使用權招標拍賣工作領導小組；2002年成立了市土地儲備工作領導小組；2003年合并兩小組成立了市土地出讓與儲備工作領導小組，集體研究決定土地公開出讓的重大事項；第四，全面開展土地使用權公開出讓工作，2007年起全市經營性用地含工業用地一并進入公開出讓市場全面推行招拍掛，至此基本沒有協議出讓；第五，加大土地收儲力度，市區縣土地部門均建立了土地儲備中心，各大國有平臺也相繼成立收儲分中心，市場運行機制逐步建立，市場服務功能日趨完善，通過市場配置土地資源的機制已初步建立。

二、以優化運作為抓手，不斷提升南京市土地市場競爭力

1.突出優化運作水平，市場活力有效激活

一是有效落實土地供應計劃，加大對房地產市場供需關系的研究，科學合理確定土地推出的節奏、數量、規模、結構和價格，嚴格“凈地”上市，不設置有礙市場公平競爭的條件，確保上市地塊無后遺癥；二是提升服務質量，加大與各運作主體的聯系力度，穩步推進重點項目進度，對特殊項目特事特辦，隨到隨辦；三是加大工業用地上市供應力度。繼續擴大對引領產業優化升級項目的服務，著力加大對南京市政府重點項目供地的力度，2013年市本級共成交25幅科研類用地，總用地面積99.48公頃，成交總金額12.88億元。其中科研類用地可銷售部分可形成上市建筑面積83.88萬平方米；四是加快紫金特別社區地塊的出讓進度，共推出了6幅紫金特別社區用地，雨花臺區3幅，棲霞區2幅，秦淮區1幅，穩步推進了紫金特別社區的建設。

2.積極探索制度創新，辦案水平不斷提升

一是認真學習國家相關法律法規，積極深入金融機構和企業調研，開放了信托資金抵押、小額貸款公司抵押、委托貸款抵押、反擔保抵押、股權回購抵押、產品銷售信用抵押等業務，極大地擴大了企業融資范圍，拓寬了融資渠道，活躍了融資市場氛圍；二是為完善土地二級市場轉讓價格備案機制；三是進一步加快推進農村集體土地流轉，根據南京市《集體建設用地使用權流轉管理辦法》，由市場中心負責擬定了《南京市集體建設用地使用權流轉實施細則》，在與相關處室進行討論修改的基礎上報市局。

3.切實加強后期管理，市場秩序不斷規范

一是加強出讓金清欠工作，在發現受讓方在合同約定交款期到期前15日內尚未繳納地價款的，及時向其發出書面告知書，提醒受讓方依照合同約定按時繳納地價款。二是繼續狠抓歷史遺留問題的處理，督促其早日開工，確保青奧會前河西整體面貌的提升；三是嚴格執行工業用地出讓金返還政策，加強與財政局溝通，完成政府工業用地計提47筆約3.2億元。

4.大力推進信息共享，服務水平提檔升級

一是在原網站的基礎上對中心網站進行進一步完善，添加了中心辦事指南，辦事企業足不出戶就能了解所有辦事流程；二是積極主動與省廳溝通協調，及時反饋省廳信息，加快公告的審核速度，全年共出讓公告117批和各類信息135余條；三是充分利用我辦已建成的工業用地網上交易系統的成果，幫助江寧分局進行工業用地網上交易的評估和論證并制定可行性方案，目前運行良好；四是加大招商力度，吸引外資參與競買。2013年共有26家境外企業參加土地競買（其中工業用地6家）。

5.不斷夯實業務基礎，專項工作保障有力

一是切實增強窗口服務保障意識。加大河西政務服務中心和土地二級市場窗口管理力度。全年共召開現場會23次，從會場的預定到現場會的組織，各項保障工作規范有序，未出現任何差錯。接受各類咨詢370人次無投訴；二是土地市場分析更深入。組織專門人員完成了土地市場分析報告的編寫工作，為領導和相關單位客觀、準確的分析土地市場提供了理論依據。

三、以不斷創新為突破，實現南京市土地市場持續發展

1.圍繞一個中心

緊緊圍繞穩定土地市場為中心，積極組織土地市場平穩高效運作。一是以加快供地節奏為主線，確保全年工作穩步推進。適時加大土地供需，確保全年土地供應總量與往年相當，以保持房地產市場遠期平穩。二是以科學定價為抓手，確保地價水平穩中求進。進一步科學確定土地價格，通過地價杠桿實現土地收益最大化，合理有效配置土地資源。三是以重點平臺供地為龍頭，確保建設資金有效籌措。繼續加大土地出讓力度，為重點平臺、重點功能板塊以及市級儲備地塊實行優先供地，尤其是城西干道、江東路隧道建設、地鐵建設等重點項目捆綁運作的地塊加快運作。

2.抓住兩個重點

一是根據市場需求，適時調整供地節奏。組織人員對土地利用情況進行了調查，分析統計已開發、正在開發、待開發等土地供應數量、結構和分布情況，以及地價動態變化情況等基本信息，定期或不定期地采取多種方式和渠道及時向社會，并結合全年土地供應計劃認真梳理，分階段、分批次合理調整土地供應，引導市場需求，穩定市場預期，防止地價大起大落。

二是優化供地結構，穩定市場預期。及時分析土地市場動態，從優化供地結構入手，采取住宅用地和商業用地合理分配、主城和新區優化互補的方式，切實保證全市土地市場穩定運行。特別加快河西板塊、江北新城、江寧板塊等的推地力度，緩解因土地供應不足帶來的地價在一段時間內漲幅過快的趨勢。

3.實現三個突破

一是以完善出讓方式為突破，確實提高土地市場運作水平。2014年將對位于政府重點招商標志性建筑（純商業項目）等擬采取綜合招標出讓方式，通過對企業資質、項目規劃（方案）、投資強度、納稅金額以及項目報價等多方面綜合評標，以評分最高者確定受讓方；二是以規范出讓條件為突破，確保市場公平公正。進一步研究地塊上市的條件設置，并出臺相關制度規范，住宅用地原則上不設置限制條件，商業用地不設沒有依據的條件，重點項目不設有失市場公平的條件，確保市場的公平公正；三是以創新工作方法為突破，對溢價超過50%的采取競保障房建設資金的方式。科學制定土地底價，提前預判，力爭做到成交價不超過土地底價的50%，同時積極研究對地塊溢價超過50%的競爭保障房建設資金的實施方案。

4.做好四項工作

（1）繼續加強土地出讓后期監管。一是加強出讓金的清欠工作。堅持開發企業誠信管理，對欠繳出讓金的單位，嚴控其欠款期間參與土地競買和抵押轉讓等交易行為；二是加大違約責任處理力度。對用地單位在簽訂出讓合同后沒有特殊原因而未按約定期限繳納土地出讓金的，進行全面調查，摸清原因，分門別類提出處理意見；三是發揮土地二級市場的管控作用，在辦理轉讓、抵押過程中，充分利用企業信用系統，加強對出讓金收繳的監管。

（2）嚴格規范二級市場管理。一是加快推進園區下屬平臺土地招商的轉讓工作，盡早顯化已出讓土地使用效益；二是協助園區對已入園企業用地進行梳理清查，積極為園區重新招商轉讓用地提供政策支持；三是學習外地先進經驗，提高土地二級市場管理水平；四是加快集體建設用地流轉的可行性政策研究，進一步優化2013年制定的《南京市集體建設用地使用權流轉實施細則》。

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一、*土地市場建設的現狀

近年來，我國土地使用制度改革在不斷深化，如何盤活土地，抓好土地儲備交易工作成為經營城市的一大課題。為此，我們按照縣委政府的統一部署，創新工作思路和方法，在改造舊城、開發新城工作中，為實現政府壟斷土地一級市場，在完善土地儲備交易制度方面結合縣情做了大量艱苦細致的工作。

（一）成立機構建章立制

土地收購儲備制度的產生是政府壟斷土地一級市場、調控土地二級市場的內在需求，也是深化土地有償使用制度改革的必然結果。由于我縣城鎮規模較小，布局分散，城區基礎設施不完善，城市建設資金短缺，過去長期實行無償、無期限的土地使用制度，大部分存量國有土地以劃撥方式進行轉讓，非法入市現象嚴重，應征土地出讓金隨意減免現象時有發生，造成大量國有土地資產流失，政府難以發揮宏觀調控的作用，也為土地交易中的“暗箱操作”提供了瘟床。針對這一情況，為全面貫徹落實國務院《關于加強國有土地資產管理的通知》(國發[20*]15號)和國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》（國土資源部第39號令）等文件精神，依法規范土地市場，確保政府對土地一級市場的高度壟斷。20*年8月，我縣成立了土地儲備交易中心，隸屬*縣國土資源局，定編5人，主要從事土地征收征用、土地收購、土地儲備、國有建設用地出讓等工作。

確定土地收購儲備中心是接受縣政府委托實施國有土地資本運營工作的法定機構，代表縣政府對城鎮國有土地實行統一征收、儲備、經營和管理，做到“一個渠道進水、一個池子蓄水、一個龍頭放水”。同時，結合我縣實際，制定出臺了《*縣國有土地收儲運營管理暫行辦法》、《*縣國有土地收儲運營程序》和《*縣土地使用權交易市場管理暫行辦法》等制度，為規范有序地實施土地儲備交易提供了保障。

（二）清理整治土地市場，優化土地儲備交易環境

20*年2月20日，國土資源部召開土地市場秩序電視電話會議，下發相關通知，針對一些地方土地管理松馳，制度不健全，土地市場混亂問題，決定在全國范圍開展土地市場秩序治理整頓。為優化土地儲備交易環境，我縣以進一步治理整頓土地市場秩序為契機，抓好土地市場秩序治理整頓，促進土地市場建設，進一步深化土地使用制度改革，明確劃撥供地范圍，切實抓好經營性土地招標拍賣掛牌出讓工作。自20*年以來，我縣就完善土地儲備交易機制，加大土地市場配置力度，連續推出了一系列舉措。結合我縣實際，下發了《*縣人民政府關于加強國有土地資產管理的通知》，堅持統一規劃、統一征用、統一開發、統一管理、統一出讓的土地管理“五統一”的原則；根據土地市場的變化，及時修改我縣的城鎮規劃區基準地價，并就土地儲備范圍、土地儲備工作程序、儲備土地的處置程序等內容進一步明細化、規范化；相繼出臺《關于加強城鎮規劃區內土地管理的通告》、《關于加強土地市場秩序管理、嚴禁非法買賣土地*轉讓土地的通告》，堅決凍結縣城區內建設用地的供應和審批，查處非法買賣、轉讓土地。一系列文件的出臺，為搞好土地收購儲備和規范土地市場提供了法律法規支持。

（三）多形式并舉，廣泛宣傳國土資源法律法規

為使國土資源法律法規家喻戶曉，人人皆知，我縣在宣傳力度上花了很大的力氣，收到很好的效果。近年來，我們始終把國土資源法律法規、土地國情、國策的宣傳教育工作放在首位。采用書寫張貼懸掛標語、出動宣傳車、利用網絡、廣播電視、舉辦專欄板報、演講比賽、印發資料、召開座談會等貼近實際、貼近群眾、貼近生活的形式，廣泛、深入地宣傳土地管理特別是耕地保護的重要性、必要性和緊迫性。通過每年開展4.22“地球日”、6.25“土地日”宣傳活動，使全縣人民特別是各級領導干部充分認識到我縣國土資源保護與利用的現狀及所面臨的嚴峻形勢，明白土地是不可再生的資源，以此增強土地憂患意識，全面提高耕地保護和合理利用土地的自覺性。這樣，使國土資源法律法規更加深入人心，干部、群眾的法律意識有了明顯提高，也為我縣推進土地儲備工交易工作和規范土地市場營造了良好的氛圍。

（四）認真履行職責，實施土地交易“陽光工程”

招拍掛出讓國有建設用地是《土地管理法》、《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》（國土資源部第39號令）及相關法律法規要求的公開土地出讓的方式。法律規定，經營性用地必須實行“招拍掛”。近年來，我縣不斷完善經營性用地“招拍掛”出讓制度，著力于掛牌出讓精心打造土地交易“陽光工程”。全縣經營性用地掛牌出讓一律實行市場化運作，堅持公開、公平、公正原則，采取招拍掛方式公開出讓。并通過《中國土地網》、廣播電視等媒體和張貼公告等形式對外公告，實施陽光交易。參加競買土地者有縣內、縣外，州內、州外，也有省內、省外的投資商、開發商。每宗地掛牌出讓公告期滿后，有兩家以上要求現場競價，均由縣政府牽頭組織新區建設指揮部、國土資源、建設、紀檢監察、財政等部門聯合舉行現場競價會，在媒體上交易結果，接受社會監督，取得了良好的成效。

土地儲備交易中心成立以來，嚴格按照規定對國有土地實行統一征用、儲備、經營和管理，依法按程序對全縣經營性用地實施了招標拍賣掛牌出讓工作，自土地儲備交易成立至今的5、6年時間，*縣土地儲備交易中心在*縣國土資源局的領導下，以盤活存量國有建設用地、合理流轉土地資源為工作出發點，供應國有建設用地32.4840公頃，其中劃撥21.39公頃，出讓11.0940公頃，收取土地出讓金5*4.2625萬元，為*縣城新區基礎設施配套建設提供了必要的資金保障，解決了72個黨政機關及社會團體單位的辦公用地問題，為*縣城特別是縣城新區的建設發揮了積極的作用。

二、*土地市場建設存在的主要問題

我縣的土地市場建設正處于發育起步階段，經過五年多的培育和規范，雖然取得了一定的進展，但也存在一些問題。

一是市場機制配置土地資源的基礎性作用還未得到充分發揮，出讓供地、招標拍賣掛牌出讓供地的比例還有待提高。由于行政行為和部門利益驅動，在發展經濟、企業改制和招商引資等方面供地操作不夠規范，低價出讓、甚至減免出讓金的現象依然存在，影響了市場機制配置土地資源作用的充分發揮。

二是土地市場管理的法律法規和各項制度有待進一步落實，政府對土地市場的宏觀調控還有待加強。土地市場發展的前提是政府控制土地供應總量,但社會上部分人員國土資源政策、法律意識淡薄，違法占地、隨意占用耕地的現象屢禁不止，少數開發商與鄉（鎮）、村違法私自簽訂用地協議圈占土地搞建設，多頭分散供地久治不絕，影響了政府對土地供應宏觀調控的實施和耕地保護。

三是由于我縣是一個較為貧困落后的山區縣，年供地量不大，競爭力不強，加上收購土地的資金無來源，財政提供不了專項周轉金，銀行貸款困難，造成收儲資金無著落，從客觀上給土地“招拍掛”工作帶來了一定的制約。

四是土地私下交易行為比較突出，少數單位和個人為逃避稅費，不依法申報辦理變更手續，部分企業、行政事業單位利用原劃撥土地直接非法入市或用于經營性房地產開發，造成土地交易市場混亂。

上述問題的產生，既有國土部門內部制度不健全、管理不到位的原因，也有外部的諸多原因，主要表現在：一是土地用途管制制度不能得到很好的落實。建設項目用地選址隨意性大，未能按照土地利用總體規劃進行選址，在項目用地不符合土地利用總體規劃時，往往實行規劃跟著項目走，隨意調整規劃。多數情況下，用地單位或個人忽視城市規劃，認為只要獲得政府批準的土地，建設過程中隨意性較大，不嚴格執行供地過程中的規劃設計要求；部門間的相互協調不夠，宗地管理無法實現，違規現象時有發生。二是土地收購儲備中心的職能不到位，政府不能集中統一供地，多頭供地現象依然存在，使“一個渠道進水、一個池子蓄水、一個龍頭放水”的原則得不到真正的落實。三是一些單位和個人對土地政策、法律法規意識不強，違法占地現象時有發生，部分鄉鎮過分強調發展經濟，隨意提供工業用地，只顧當前利益，不顧長遠計劃。為引進資金，興辦企業，一味遷就企業不合理要求，以犧牲土地和農民利益為代價，不要求企業主嚴格地完善依法用地手續，造成農村土地市場混亂。四是缺乏土地儲備資金，從而對老城區企業改制、劃撥用地改變用途等國有土地管理的難度加大，無法按照相關法律法規進行行之有效的管理。五是利益分配既不合法又不合理，征收的土地出讓金未按上級要求管理、分配使用，致使在應對上級檢查時捉襟見肘。

三、解決*土地市場建設問題的對策措施

規范土地市場就是政府用市場的眼光看待國有土地，通過運用市場機制和市場規律，最大限度地優化配置土地資源、資產，實現土地的經濟、社會和環境效益的行為，它對于促進可持續發展有著至關重要的作用。針對上述我縣土地市場建設存在的問題，我們堅信在縣委、縣政府的正確領導下，在縣人大、縣政協的監督指導下，通過自身的努力一定能逐步加以解決。

一是繼續深入開展宣傳教育工作。采取多種有效方式，從發展和規范土地市場、完善社會主義市場經濟體制的高度，大力宣傳規范土地市場、實施經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓的重要意義，為深入推進經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓工作營造良好的氛圍。

二是進一步健全和完善土地公開供應制度。建立土地市場集中統一供應制度，國有土地招標、拍賣制度和依法行政工作制度。促進土地“招拍掛”工作公開、公正、公平。

三是要同相關協作部門共同研究解決土地招拍掛工作中的問題，完成供地前期規劃、供地后期管理的基礎工作和驗收工作；建立統一協作關系，共同促進和培育規范的土地市場。