導語：如何才能寫好一篇城市土地管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：城市化；土地；管理；政策；關系

一、概況

城市化是指隨著生產力的發展，人類的生產和生活由農村向城市轉移的一個過程。近十年來，我國的城市化水平飛速發展，特別是上個世紀的九十年代，增長速度逐年增快。根據相關數據顯示，我們城市每年平均擴展13平方公里，平均來講一平方公里客運容納1萬人左右，那么城市化的結果是每年擴容13萬人，擴展的規模和人口都是很大的。城市化擴展的土地大部分都是工業用地，而用于住宅的只有25%左右，還有一小部分用作城市的基礎設施建設。但是城市化程度不同和城市用地結構不同的，其用地量有著很大的差異。

二、城市化與土地管理政策之間的矛盾性。

隨著我國經濟的發展，城市化水平的加速提升是一種必然的趨勢。同時，隨著城市化的發展也會進一步刺激投資與建設，同時也會進一步刺激消費需求，進而進一步促進經濟的發展。與西方歐美國家相比，我國的城市化水平還是較低，還有很大的提升空間。從數據上看，及時歐美國家的城市化水平保持原有標準，我國也很難再10年趕超所以，我國的城市化水平進一步提升時一種必然的趨勢。

我國在城市發展的方向存在失誤。建國后，我國政府在城市發展的判斷上犯了錯誤，一種堅持以重工業發展優先，嚴格限制城市發展的規模，城市化進程發展緩慢。直到改革開放后，才提出發展小城鎮以帶動農村經濟發展的戰略，小城鎮是聯系城市與農村之間的紐帶，有利于農村剩余勞動力的轉化，促進了農村的經濟發展。但是小城鎮吸收勞動力的能力過于優先，不應該成為我國城市化發展的戰略方向，只可以作為城市化發展的一種補充。所以，我國應該進一步發展大中型城市，適當的發展小城鎮。

城市化發展規劃與土地政策、土地規劃不配套。

在我國城市化發展初期，其規劃往往與土地規劃不配套，我國的土地管理法規定，城市化規劃要與土地規劃相連接，城市化規劃中的建筑用地規模不應該超過土地規劃中的用地規模。然而，在上個世紀90年代的時候，各個地區為了加速經濟的發展，紛紛建設開發區，掀起房地產熱，進而吸引投資，造成了土地的流失和耕地的占用。

土地資源的缺乏制約了城市化發展的腳步。

城市化的發展必然需要更多的土地資源，就會造成土地供給矛盾的激化，政府為了保護耕地，有采取了一系列政策限制了耕地轉化為工業用地，從而造成城市地價不斷攀升，城市的房價也超過了大部分市民的購買能力，所以在一定程度上制約了城市化的發展，阻礙的經濟的發展。從客觀角度講，城市化的發展與保護農村耕地直接存在著一定的矛盾，為了促進城市化的發展就必然要占用更多的土地，而城市化又是一個必然的趨勢，所以就必須處理好城市化與土地政策直接的關系。

城市化過程中征地補償過低，傷害了農民的利益。在很多城市里，土地管理部門負責征收農民的功底，然后將征收的土地交由開放商進行經營。在一些中小城市里，大部分以拍賣的形式轉讓土地，一些政府官員為了自身的利益刻意提高土地的價格，以獲取利益。農民雖然有擁有土地的使用權，但是這種土地管理政策極大的傷害了農民的利益。農民無法拒絕國家對土地的征收，而且在價格上地府政府也占有絕對的優勢，地府官員通過剪刀差從土地中獲利，這種壓低地價的行為在各地也較為普遍。征收農民的土地后，其獲得的往往是一次性補償，這些費用僅夠其生活5年左右，如在城市僅夠其2年的生活費用，所以農民并不愿意交出手中的土地。

三、城市化與土地管理政策之間的統一性

1.城市化的推進有助于土地政策的完善

（1）科技的發展為完善土地管理政策提高支持。科技的發展可以幫助發展中國家的城市迅速發展，同時依靠科技進步還可以優化城市的產業機構，刺激城市發展高科技產業和知識密集型產業，也是提升我國綜合競爭力的關鍵。同時，科技的發展也為土地管理和相關政策的制定提供技術基礎，例如，通過衛星遙感技術隊土地進行監管。

（2）城市化相關制定的改革有利于土地管理政策的落實。隨著城市化的發展，個性制度也在不斷的改革和完善，比如戶籍制定和社會保障制度，只有不斷開放戶籍制度的約束，降低農村剩余勞動力向城市轉化的門口，同時進一步完善社會保障制度，讓失去土地的農村可以享受同城市居民一樣的保障，才可以刺激農民向城市遷移，同時保障土地管理政策更加合理和科學，使其真正的落實下去。

（3）城市化的發展為土地管理政策提供法律支持。為了促進城市化水平的提高，讓土地更好的利用，刺激農村剩余勞動力向城市遷移，就必需有一套完整的法律制度作為保障。所以，在城市化發展的過程中，就會制定相關的法律法規以保障土地的合理轉讓和農民的切身利益。同時，為了保障土地轉讓市場的規范性，也需要法律來保障和完善，對于土地轉讓過程中的權利和義務也要有詳細的規定。

2.完善土地管理政策有利于推動城市的發展

（1）完善土地管理政策為城市化發展提供動力。從城市化的發展動力因素分析，其核心動力是工業，農業是其原始動力，第三產業是其補充動力。只有在農業充分發展的基礎上，才會產生剩余的勞動力，才可以為城市化發展提供勞動力和農產品。我國的實際情況是人口基數較大，耕地資源人均占有量不足，所以糧食生產的壓力也較大。所以，我們必須進一步完善土地管理政策，保護有限的耕地資源，加強對農業的技術投入與支持，發展現代農業，只有在農業充分發展的基礎上，才可以為城市化的發展提供不竭的動力。

（2）完善土地管理政策可以切實保護農民的利益。建立合理的土地征用補償機制可以切實的保護農民的合法利益，我國的相關法律中規定，對于征收的土地，按照土地原來的用途給予補償。在我國大部分城市，一些失去土地的農民得到的補充往往不能滿足其生活、醫療的需要。參考美國的法律，人們的財產權受到法律的保護，政府征用公民的財產必須按照市值進行補償，我國政府也可以參考磁力，對失去土地的農村進行多元化的安置，比如解決農民的就業問題，或者以土地換土地。只有不斷完善土地的管理政策，才可以讓農民自愿的交出土地，流向城市。

總而言之，城市化的發展會影響到土地政策的制度，可以促進相關土地管理政策的完善。同時，土地管理政策的多樣化和靈活性對于推動我國的城市化發展也有積極的作用。只有正確認識二者之間的關系，才能發揮其各自的作用，進而相互促進。

參考文獻：

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為強化*城市規劃區（以下簡稱*城區）土地統一管理，切實解決多家管地、多頭供地、違法用地的突出問題，加快城市建設和發展，根據國家、省有關土地管理的法律、法規和政策，現就加強*城區土地管理工作的有關事項通知如下：

一、實行土地統一征收

*城區（包括開發區、工業園區）所有的建設用地于20*年1月1日起全部收歸市國土資源局集中統一管理，統一向社會供地。嚴禁其他任何單位和個人（包括各開發區、工業園區、工程指揮部、政府投資建設項目開發經營單位）以任何方式非法出讓土地使用權。

城區范圍內各類建設需要征收農民集體所有土地的，由市國土資源局制定征地方案按程序組織征收。嚴格執行省政府批復的征地補償標準，嚴禁擅自提高和降低征地補償標準。征地補償費用全額支付后，被征地的農村集體經濟組織或農戶拒不領取征地補償費用、拒不騰地的，由市國土資源局依法責令其限期騰地；逾期不騰地的，申請人民法院強制執行。被征地的農村集體經濟組織或農戶不得強攬工程或以其他名義阻撓施工建設。其他任何單位和個人不得直接征地和簽訂購買農村集體土地的協議，不得“以租代征”將農村集體土地轉為建設用地。

二、堅持土地計劃供應

根據省政府批準的年度用地計劃和*城區儲量的土地情況，由市國土資源局會同市發展改革、規劃、財政、房產、建設等部門編制*城區年度土地供應計劃。*城區年土地供應計劃報市政府批準后由市國土資源局組織實施。年度土地供應計劃應優先保證工業用地和城市基礎設施建設用地，房地產用地比例應嚴格控制。未納入年度土地供應計劃的土地，不得供應。根據年度土地供應計劃，市國土資源局會同有關部門制定*城區年度土地出讓計劃。年度土地出讓計劃報市政府審批后向社會公布。對于未取得市國土資源局出具的土地供應計劃指標的項目，相關部門不得辦理項目建設審批手續。

三、完善土地儲備制度

成立市土地儲備委員會，負責決策、協調、監控有關土地儲備和出讓事宜。市土地儲備委員會由市政府主要領導任主任委員，市發展改革、財政、國土資源、建設、規劃、房產等職能部門為成員單位。以下土地由市土地儲備中心收購儲備：（一）在土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍內，為實施城市規劃而依法征收的土地；（二）已列入舊城改造項目計劃或危舊房改造計劃的土地；（三）因單位搬遷、解散、撤銷、改制、破產、兼并或其他原因調整出的原劃撥國有土地；（四）依法收回的閑置土地；（五）政府依法收購和整理的國有土地；（六）土地使用權期限已滿、政府依法收回的土地；（七）以出讓方式取得土地使用權后無力繼續履行出讓合同、又不具備轉讓條件的土地；（八）土地使用者要求政府收回的土地；（九）未確定使用者的土地；（十）原劃撥土地需要轉讓的土地；（十一）其他依據法律、法規可以收回的國有土地。

四、規范土地出讓方式

對商業、旅游、娛樂和房地產等經營性用地一律實行招標、拍賣、掛牌方式公開出讓。工業用地不允許劃地招商、零地價招商，必須實行招標、拍賣、掛牌方式出讓，其出讓價格不得低于公布的最低價標準。*市工業用地出讓最低價格標準，由市國土資源局會同相關部門制定，報市政府批準后實施。其他用地，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應當采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

五、規范土地交易行為

嚴格執行《*省土地市場管理辦法》（省政府195號令）。*城區土地使用權交易（包括土地出讓和轉讓）都必須進入*市土地礦業權交易市場公開運作，實行招標、拍賣、掛牌出讓，禁止場外交易。凡土地使用權出讓、土地使用者申請改變土地用途或者申請改為出讓土地使用權、劃撥土地使用權單獨或者連同地上建筑物和附著物轉讓、國有企事業單位或者國有控股企業土地使用權轉讓以及因土地抵押而引起的土地使用權轉讓、法院判決用于債務清償的土地使用權轉讓等都必須進入市土地礦業權交易市場公開交易。任何單位和個人不得以任何理由自行招標、拍賣或者變相招標、拍賣土地使用權。

禁止任何單位和個人以集資、合資、聯營、聯建、抵押、出租等形式處置或使用劃撥土地，禁止利用劃撥土地從事房地產開發。未經批準，任何單位和個人不得轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權，不得以劃撥土地使用權或者連同地上建筑物和其他設施抵債、與他方易房、易物；任何單位不得以裁定、決定或者他形式將非法取得的土地用于清償債務。企業改制涉及劃撥土地使用權處置的，必須擬定土地資產處置方案，報市政府批準，由市國土資源局組織實施。以劃撥土地使用權或者連同地上建筑物和其他附著物進行經營性活動的，土地使用者應當按規定報經批準后按標準繳納土地收益金。任何單位和個人因非農業建設使用土地的，必須依法向市國土資源局申請登記。土地使用權未經依法登記的不受法律保護，房產管理部門不得為其辦理房屋產權登記手續；將未取得房屋產權證書的房地產轉讓、出租抵押的，市國土資源不得為其辦理房屋土地權屬變更登記手續。土地出讓受讓人依照《國有土地使用權出讓合同》的約定付清全部國有土地使用權出讓金和繳納有關稅費后，市國土資源局方可為其辦理土地登記，發放國有土地使用權證書。對未繳清土地出讓金及有關稅費的，不得發放土地使用權證書。

六、加強城區農村集體土地管理

農村村民一戶只能擁有一處宅基地，原有宅基地面積達到限額標準的不能再申請新的宅基地；確需另行使用宅基地的，原宅基地必須退出。宅基地限額面積按《*省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》第三十二條規定執行。農民舊宅基地面積超過省規定限額標準的，超出宅基地限額標準的面積在拆遷或改建時予以收回。一戶村民占有多處宅基地的，只能認定其一處有效，其他宅基地按違法用地查處，宅基地上建筑物按法律、法規規定予以；市政建設需要征收其違法使用的宅基地時，只對土地進行補償，不對違法建筑進行補償。嚴禁城鎮居民購買農村村民宅基地。嚴禁出讓、轉讓或者出租農村集體土地用于非農業建設。因城市建設對城區村民房屋進行拆遷安置的，一律實行統一規劃，集中安置。

七、規范土地出讓收支管理

國有土地使用權出讓總價款，一律全額繳入市財政設立的土地收益專戶，實行“收支兩條線”管理，主要用于城市基礎設施建設、償還土地質押貸款和國有建設用地開發整理，任何單位和個人均不得截留、擠占和挪用。任何單位和個人不得減免、擠占或挪用出讓金等土地收益。對于低價出讓土地，隨意減免地價，擠占挪用土地收益，造成國有土地資產流失的，要依法追究責任。

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關鍵詞：城市化；耕地保護；土地管理

1、引言

在高速經濟發展的時代背景下，城市化與耕地保護工作必然面對矛盾與利益并存的局面。經濟的高速發展，必然引起城市周邊地區的城市化。據報道，我國耕地面積目前約為18.26億畝，比1997年的19.49億畝減少1.23億。且隨著經濟的快速發展，土地資源緊張的現象逐年加劇，保護耕地的壓力不斷增大。作為世界第一人口大國，我國僅用全球7%的耕地就養活了世界22%的人口。由于絕大多數城市都處于土地相對良好的區域，在實現城市化的道路上必然占用大量的土地，尤其是對適宜耕種土地的需求。

2、城市化給土地管理工作帶來的問題分析

城市化過程中不合理占用耕地的現象十分普遍，很多企業用地在經過批準購買后，在很長一段時間里處于閑置狀態，有的閑置幾年，有的甚至閑置十幾年都沒有得到合理的開發利用。由于土地管理部門無權對眾多地方企業閑置土地進行有效的約束管理，導致很多適宜耕種的土地處于荒廢狀態。根據調查走訪與文獻資料的研究表明，城市化與耕地保護的矛盾主要表現在以下幾個方面：

2.1政府征地與廣大人民群眾用地之間的矛盾

為保證土地資源的節約利用，國家規定城市人均建設用地為80~120平方米。但根據土地部門調查資料顯示，各省份均存在城鎮用地超標的現象，而地方政府部門為控制土地使用數量，常常以放松城鎮用地需求，嚴控農村建筑用地的辦法。這一政策的實施，常常導致城區商品房的入住率較低，農村需建房群眾不能建房的尷尬境地，這也是我國城市化中普遍存在的現象。因農村群眾購買商品房的能力相對很低，就出現了違蓋強蓋的現象，地方政府為保證國家指標，就強拆農村及城鎮周邊的違法建筑，從而引發了很多群眾對政府不滿的情緒。在嚴格執行國家耕地保護的制度下，如果處理不好政府征地與群眾用地之間的矛盾，會造成很多影響治安的不利因素，有些地區的不適當征地手段已經激化了農民與政府之間的矛盾，造成了大量有關土地上訪的不和諧城市化建設現象。

2.2城市化造成的土地污染與耕地保護之間的矛盾

發展地方經濟必然涉及到環境保護的問題。由于各地產業結構的不同，土地污染的總體情況也各有不同，但形勢不容樂觀，部分地區土地污染嚴重，尤其是在重污染企業、工業密集地區、礦產資源開采區的污染現象更為嚴重。土地污染不但使生態環境體系遭到破壞，還有可能導致農副產品質量下降，進而威脅到廣大人民群眾的生命健康安全。比較典型的例子如造紙廠的污染，我國每年因造紙廠廢棄物而污染的土地高達上百萬畝，與之相關污染致癌的死亡人數多達千人。強化企業處理污染物的能力，提高污染土地的治理工作，是解決城市化進程中保護耕地的有效手段。

2.3城市化中土地經濟利益與耕地保護之間的矛盾

國土資源部負責人在全國國土資源工作會議上披露的數據中顯示，我國僅在2010年的土地出讓金總額就高達2.7萬億元，在國家嚴控土地使用政策的前提下出現如此巨大的土地經濟利益，引發了社會群眾對地方政府土地財政依賴癥的廣泛關注。因為土地資源具有增值性和稀缺性等特點，很多土地購買者只是單純購買后等待增值，從而帶來了不合理征地、不合理收益分配和違法用地現象的發生。如在征地收益環節，地方政府在征收農民土地時，每畝的補償費用只有幾萬元，而當政府轉讓給企業或者房地產商時，就將價格升至了幾十萬甚至上百萬。巨大的土地收益分配不合理現象在我國各地十分普遍，也是土地管理部門實施保護耕地政策的最大阻力。

3、緩解城市化與耕地保護間矛盾的看法與建議

3.1加強征用可耕土地的計劃、審批和管理工作

加強征用可耕土地的計劃和審批管理工作，是保護耕地的第一道政策防線。土地管理局的核心任務就是做好土地供應與保護工作，在服從經濟建設的大局下，堅決維護好耕地的保護工作，對違法占用土地堅決收回；長期閑置土地合理補償后收回；鼓勵企業或個人改造受污染土地，并對改造受污染土地的企業或個人提供資金與優惠政策支持，使土地資源的配置最佳化，土地資源的利用率最大化。

3.2改革土地使用制度，實現耕地保護與城市化的和諧發展

在改革開放初期，我國各地為加快經濟發展，對很多企業的征地用量限制的相對比較寬松，導致現在很多企業存有大量的閑置土地。如何處理好這部分閑置土地，是解決城市化用地緊張的重要解決方法，這就需要土地管理工作者切身實際的調查走訪，將可用閑置土地統計成冊，在需要征地時優先考慮已登記在冊的閑置土地，避免破壞新的可用耕地。另外，根據地方具體情況，縮小農村宅基地審批面積，以拆除舊房、棄房為先的解決辦法也是減緩可用耕地消耗的可行之路。

4、結語

加快城市化進程的同時做好耕地的保護工作，對土地管理工作者提出了新的更高的要求。積極探索新的土地管理方法，加強土地的管理工作，對閑置土地、污染土地、可改造土地合理開發利用，是緩解城市化進程中對耕地需求的有效途徑。作為世界第一人口大國，用7%的耕地養活世界22%人口是一項十分艱巨的任務，而守住18億畝耕地紅線的重任就落在了土地管理工作者的身上，也是國家在發展經濟的同時，保護糧食生產的重要戰略任務。要做到緩解城市化與耕地保護間的矛盾，就必須加大耕地保護的力度，通過合理的宏觀調控，實現城市化與土地資源利用率的整體提高。

參考文獻：

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【關鍵詞】城市；土地資源；管理；現狀；對策

【中圖分類號】F293.2 【文獻標識碼】A 【文章編號】1672-5158（2013）01―0317-01

城市土地資源是指城市市區內的土地資源。城市土地資源是城市建設的空間載體，為城市經濟發展、人口增長以及生態環境建設提供必要的場所和空間，是城市可持續發展的物質基礎。城市土地資源作為一種有限的、不可再生的自然資源，在城市可持續發展和保持競爭力方面具有重要意義。在市場經濟條件下，如何加強城市土地資源管理，使其發揮最大的效益，進而擴大城市經濟總量，提高城市的承載能力，增強城市對勞動力的吸納能力，提升城市綜合競爭力，已成為地方各級政府思考的重要內容之一。

1 我國城市土地資源管理的現狀

我國城市土地資源管理的現狀主要表現一方面社會經濟發展與土地資源合理配置關系日益密切；另一方面又出現了土地資源配置市場機制失靈和政府宏觀機制失控現象同時發生的怪圈。目前我國城市土地資源的矛盾主要體現在以下方面：土地利用規劃與城市發展規劃不夠協調城市建設以總體規劃為依據，由城市建設管理部門負責制定，而城市土地利用規劃是土地管理部門負責制定的，雙方在制定規劃時如沒能充分交流，兩個規劃必有不相協調的部分，這就會為今后在建設管理上造成不利影響。如土地利用規劃中劃定的基本農田保護區有些在城市發展用地控制區內，有的甚至在近期建設用地范圍。這樣，使科學合理的建設行為實施起來比較困難，特別是事關經濟發展大局的重點項目，往往因征地影響速度和效益。

土地管理與建設規劃管理步調不夠一致法律法規對土地管理和建設規劃管理程序都有比較明確的規定，但是實際執行過程中由于部門之間相互配合不力，導致兩個方面的管理時常脫節，給城市建設和土地管理造成影響，不能保證城市建設有序進行，或者造成辦事效率低下影響建設速度。這主要還是一個管理體制和領導體制問題，這要求城市建設管理部門與城市土地管理部門要協調一致。

城市用地緊張與土地浪費并存在我國城市化發展快速推進的過程中，有的城市政府加強了對土地開發利用的強度，城市土地資源被過度的利用，城市土地生態系統的自我更新能力遭到了破壞。盡管我國城市用地面積增長的速度比較快，但城市人均占地面積仍低于世界平均水平。人地矛盾十分突出。目前城市地皮緊張、住宅擁擠、道路堵塞、交通不便、教育文化體育等基礎設施無法滿足市民實際需求。同時城市土地使用過程中的浪費現象十分突出，由于長期以來在計劃經濟體制下土地資源無償劃撥或無償使用，造成了很多城市土地出現了多征少用、早征遲用，甚至征而不用的奇怪現象，一些城市不顧中央和上級政府的要求和國家有關政策法規的規定，擅自亂征亂批土地，很多城市盲目發展開發區，出現“開而不發，圍而不用”的現象，導致了大量土地資源浪費。

城市土地市場化運作尚待規范有的地方為了多渠道籌集城市建設資金，熱衷于拍賣黃金地段的土地，這種市場化運作方式本來無可非議，但往往偏離方向，未能充分考慮城市功能分區的需要，未能嚴格按城市規劃進行控制，結果把該作綠地的地塊作為建房，該作住宅區的建成工業區或者商業區，又由于客觀存在行政干預，以致法定的建設規劃人為地成了一紙空文。這需要城市建設與土地管理部門在開發利用城市土地時要充分考慮城市近期目標與遠期發展的關系，協調好局部利益與整體利益的關系，合理開發利用城市土地。政府部門要從長遠利益著想，合去一部分眼前即得利益，按照城市總體規劃，并可適當增加城市綠地建設等公共設施建設，以改善城市的景觀、生態環境，完善城市功能，提高城市的吸引力，從而最終使城市土地升值，達到開發與利用的目的。

2 城市土地資源可持續發展的對策土地是一個城市空間和城市功能的載體，土地供應狀況直接關系到一個城市的發展空間、發展潛力和發展方向。因此，要使有限的城市空間發揮最大的效用，必須高度重視對城市土地資源的管理，努力提高土地資本的利用效率和地域空間的生態環境效益及經濟效益。

制定科學的城市土地資源的規劃管理，確立合理的城市發展戰略城市土地規劃必須超前，應起到先行指導城市開發管理土地的作用，使用地者事先知道各地塊在城市規劃中可以做什么，怎樣做以及不可以做什么。只有這樣，才能保證開發管理土地在城市規劃的約束下進行。城市土地利用總體規劃要對用地規模、各類用地的比重、空間控制標準、建筑密度控制標準、人口密度控制標準予以科學化和規范化，同時城市土地規劃必須適合社會主義市場經濟體制發展的要求，必須重視城市規劃的經濟效益和可持續發展性，要按照級差地租原理，合理安排利用城市土地。

挖掘城市土地的內部潛力，提高城市土地的利用率提高城市土地的利用率，集約和節約開發利用土地，關鍵應從以下方面著手：第一，提高土地利用的集約程度，通過摸清城區內閑置土地的數量，籌集資金開發利用存量土地，走內涵式的發展道路；第二，合理布局城市土地，做到地盡其力，優地優用；第三，綜合開發城市土地，提高土地容積率，充分利用地上、地下空間；第四，組織科技力量，針對城市存量土地潛力進行分析研究，挖掘城市土地的內部潛力。第五，建立和諧的人地關系，維護土地資源可更新能力。要在對現有土地保護的基礎上，嚴格控制土地開發利用的強度，要對用地單位的容積率和綠化率、公共用地面積等嚴格控制，以維護土地生態系統的自我更新能力，確保城市土地資源不會遭受新的破壞。

轉變城市地方政府觀念，促進城市的可持續發展發展是硬道理，可持續發展的前提是發展。政府應該科學合理制定開發整理土地供應計劃，并綜合考慮經濟、人口、城市化、環境保護、文化教育等因素。開發管理土地供應計劃應該是公開的、透明的競爭。政府要實行土地統一規劃、統一開發、統一出讓、統一建設、統一管理的整體思路，確保土地的永續利用，從而促進城市的健康、穩定、可持續發展。

建立和完善城市土地市場，規范城市土地市場管理。國家應該對土地市場嚴加控制，政府要高度壟斷土地一級市場，按照國家產業布局和產業結構的調整來配置土地，政府通過土地利用計劃壟斷一級土地市場的供給，控制一級土地市場的出讓總量，運用政策影響土地供給價格。城市二級市場作為對城市土地資源的再配置，其管理的重點應放在嚴格審驗土地使用者的土地用途及土地規劃，把住產權登記關，充分利用優先購買權。而對于土地的三級市場及房地產交易與消費市場，國家應建立一整套規范的監督機制，以確保消費者的利益，從而健全土地管理制度，保障土地的可持續利用。

綜上所述，隨著我國經濟發展、工業化與城市化進入快速發展階段，資源需求增大，環境壓力越來越大，土地資源的可持續利用對協調人口、資源、經濟、環境之間的關系，緩解人地矛盾，推動我國經濟社會可持續發展具有重要的作用。要堅持可持續發展原則，實現政府對土地市場的科學、有效地管理，進一步規范土地市場運行秩序，加快城市土地經營管理的進程，充分發揮城市土地的效益，實現城市經濟發展與土地資產收益的良性互動和相互促進，加快城市化建設步伐。

參考文獻

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關鍵詞：城市郊區 土地利用 土地管理

Abstract: urban land is a region of land use change on the outskirts. With the sustained and rapid development of the national economy, is entering a period of accelerated development of urbanization in China. Suburbs of large industrial, real estate development, to transfer, a large number of village and town enterprises have also emerged, resulting in rapid expansion of suburban land, how to strengthen and improve the system of urban land-use management in the suburbs, and suburban land development for improving efficiency, protect the harmonization of land-use structure in the suburbs and raise the level of urbanization is of great significance. This article from the current problems of suburban land use management system and response analysis on the two main aspects of some of the measures, with a view to a certain reference.

Key words: urban land use in the rural land management

[中圖分類號] F321.6 [文獻標識碼]A [文章編號]

一、城市郊區土地利用管理制度存在的問題

1、城郊土地資源管理制度混亂

城市郊區的土地是連接城市建成區與廣大農村地區的特殊區域，在土地征用、出讓、轉讓的過程中，各類不同權屬關系、不同管理模式的土地犬牙交錯，再加上缺乏宏觀控制和長遠的規劃管理，經常出現土地利用混亂的局面。

首先，多個管理部門交錯管理，城鄉結合部土地管理不僅涉及發展與改革委員會城鄉建設委員會、規劃委員會、土地資源局、農村工作委員會等多個政府部門，而且對城鄉結合部的土地進行管理時，相關部門之間的工作既有交叉，又有管理漏洞。

其次，城市政府和鄉村政府兼管的現象突出。城鄉結合部的建設用地既有城鎮建設用地，又有村鎮自留發展用地和宅基地，城市政府為發展經濟，不斷征用集體土地，擴張城市空間，而鄉村政府為實現本地農民的土地收益和城鎮化轉型，競相利用自有的土地資源，發展低層次工業和城鎮經濟，由此帶來的直接后果是土地布局混亂、土地資源浪費和土地管理無序。

2、城郊土地產權管理制度不清晰

城市郊區是土地產權關系復雜多變、模糊不清的過渡地帶，既有國有土地，又有集體土地，不少建設用地特別是企業用地是集體通過出租、入股等形式與企業合作使用的，既沒有經過審批，也未變更權屬，其權屬性質非常模糊。集體所有的土地依照法律屬于村農民集體所有，但法律并沒有明確界定。

3、城郊土地利用率低下

城市郊區的土地在城市化過程中往往會造成大量土地利用效率的低下和閑置。

第一，政府大量征用城郊建設各種工業園區、開發區，建設各種開發區，是我國城市邊緣區發展的一個普遍現象。然而很多地方并沒

有根據各地區的具體條件制定一個合理的開發方式和開發規模，往往由于招商投資不到位，導致園區長期荒廢，造成土地資源的嚴重浪費。第二，農村居民點布局分散，建設無序，占地面積大，利用率低。隨著城市化進程的推進大量農民進城務工經商，不少農民在城鎮購置了新房并舉家搬遷，但并沒有退還其農村宅基地，導致原住房或宅基地閑置廢棄，空心村現象較普遍，造成土地資源的浪費。

4、隱形交易大量存在

我國《土地管理法》規定：農民集體所有土地的使用權不得出讓、出租或轉讓用于非農業建設。但由于土地級差地租的存在，城市郊區集體建設用地的需求遠遠大于供給。在利益的驅使下，以出讓、轉讓、出租或抵押等形式自發流轉集體建設用地使用權的行為屢禁不止，在數量和規模上還有不斷擴大趨勢。隱形交易由于沒有法律保障。加劇了土地權屬混亂和產權糾紛，增加了土地管理的難度。小產權房現象就是一些村集體組織和村民未經規劃和土地部門批準的黑市用地交易行為，由于相關法律法規不健全，使小產權房產生了很多產權糾紛，也使購買者承擔了比購買大產權房更多的風險。

二、完善城郊土地利用管理制度的對策

1、統籌城郊規劃

統籌城郊規劃建立城鄉統一的規劃制度，其中編制城市郊區土地利用規劃和計劃是實現土地科學管理不可或缺的工作。

第一，在制定土地利用總體規劃時，除了使土地利用總體規劃與城市發展相適應外，還要考慮到城市郊區土地利用的雙重性。從經濟、社會以及可持續發展的角度，協調好耕地與建設用地國有土地與集體用地之間的關系。

第二，根據城郊土地市場供需狀況，科學制定、嚴格執行建設用地年度計劃，將集體建設用地供應數量納入土地供應總量控制中，加快對土地資源的數量、權屬、用途等基本情況的調查摸底和統計整理工作。建立城郊統一的土地管理數據庫，嚴格控制土地農轉非，保護耕地的數量和質量，實現土地的可持續利用；

第三，建立完備的法律保障體系，確保規劃的權威性。通過立法將土地利用規劃的編制和實施落到實處，明確土地利用規劃的地位，確保各級土地利用規劃的編制，實施有法可依。

2、完善城市郊區土地管理制度

第一，城郊土地利用管理體制一體化。打破城市建設和城郊農村建設在法律上相互分離的局面，打破城郊二元管理體制，使城市郊區的土地管理和城市的土地管理相協調使土地得到充分有效利用；

第二，促進相關管理部門橫向協調與分工合作，必須使集體建設用地的管理主體明確化，加強相關部門的橫向協作，加強管理程序的銜接。

3、加大違法違規用地的查處力度

為片面追求收益最大化往往會出現違規利用土地行為，如以集體土地參與商業或住宅開發，以租代征，使用農用地進行非農業建設，濫占耕地現象屢禁不止，耕地保護面臨著更大的挑戰。為此，要加大違法違規用地的查處力度。

第一，國土資源部門要進一步制定針對集體建設用地的規劃管理條例，大力加強土地管理法律法規的宣傳，提高農民的法律意識；

第二，加大執法監察力度，加強土地執法巡查，嚴肅查處土地違法案，堅決制止以租代征等違法違規用地行為。

4、積極引導集體建設用地有序流轉

集體建設用地流轉是經濟發展的必然要求。集體建設用地流轉關系到城鄉統籌發展的和諧社會建設，集體建設用地流轉確立了農民集體建設用地使用權的財產權地位。農民集體因保有土地所有權而將不斷享有流轉收益，集體建設用地流轉還可將閑置或低效使用的土地進行整理、復墾、盤活，大大提高土地的利用效率。

5、積極探索宅基地有償使用制度

要積極探索宅基地由目前福利性的無償劃撥轉為有償使用的途徑，提高宅基地利用率。

第一，制定宅基地確權登記的政策、程序和操作辦法。宅基地的確權登記是宅基地有償使用和規范流轉的基礎。土地管理部門要做好現有宅基地的普查和登記工作，嚴格界定宅基地的邊界和產權；

第二，對于農民已經合法取得并且符合標準的宅基地。免收宅基地有償使用費，繼續無償使用；

第三，對于超標或新申請的宅基地。按面積大小收取宅基地有償使用費，具體使用費的收取原則和標準由政府統一規定；

第四，宅基地有償使用費由土地所有者收取和管理。用于鄉村公共設施建設和對農民宅基地使用的補貼，宅基地有償使用費應實行銀行專戶儲存、專款專用，避免亂支亂用情況的發生；

第五，宅基地有償使用后，可以繼承、贈予、租賃、買賣，按“地隨房走”的原則予以變更登記。

參考文獻：

[1] 毛志雄.城郊土地資源配置的問題與對策[J].國土經濟.2002.

[2]趙淑玲.吳澎.城市郊區化與城郊土地持續利用問題研究[J].平頂山工學院學報.2003.

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【關鍵詞】土地規劃；修編；探討

土地利用總體規劃是實現土地資源優化配置和部門間合理分配的有效方式，是落實土地管理法的重要手段。隨著我國社會經濟的不斷發展，近幾年我國城市化進程逐步加快，對自然資源和生態環境等產生了較大的影響和沖擊，引發了一系列的矛盾和問題，其中尤為突出的是土地問題。，針對當前在城市土地利用規劃方面存在的問題，從系統的角度加強、完善土地利用規劃功能，使之與城市的發展方向、發展速度相協調，促進土地資源的節約與集約利用。

1 我國城市土地利用中存在的問題

近年來，隨著我國城市化步伐的逐步加快，我國在城市土地利用方面存在的問題日益暴露出來，主要表現在以下幾方面。

1.1 城市用地規模擴張過快，用地供需矛盾尖銳

目前全國共設有660個城市，兩萬多個建制，2005年我國的城市化率達到43％，大體上每年增長一個百分點；而全國城市土地面積2000年為2.24萬平方公里，2003年達到2.83萬平方公里，2004年全國城市建成區總用地面積約3萬多平方公里，年均增長8％左右，遠遠超過城市化的速度。求。

1.2 城市已占用土地利用效率低下

在城市用地大規模外延擴張的同時，我國城市已占用土地的利用效率卻非常低下，絕大多數城市建成區內或多或少都有一定數量的閑置或廢棄地。同時，城市中存在住宅建設項目用地、商服建設用地等各類建設用地的容積率普遍偏低、工業建設項目用地的投資強度、產出水平低下等現象，遠遠達不到集約用地的要求。

1.3 城市用地結構比例失調

我國城市用地結構不合理主要體現在城市中工業用地比例過大，商業服務業及市政環境用地比例過小。目前我國城市工業用地占城市用地比重一般在20％―30％之間，遠遠高于建設部關于工業用地占建設用地的比例控制在15％―25％之間的規定，而發達國家城市工業用地比例一般不超過15％。城市的工業用地比重過大，影響了土地的價值收益率及城市商務中心功能的發揮，有礙城市經濟的協調發展。

2 我國城市土地利用規劃管理中存在的問題

城市土地利用規劃是合理調節、分配、控制城市土地利用的有利工具，但目前我國的城市土地利用規劃功能較弱，對用地的管理尚不到位，主要表現在以下幾個方面。

2.1 城市土地利用信息管理不完善

城市土地利用數據反映了當前城市土地的利用情況，是對各類城市用地進行有效控制、提高土地利用集約度，開展城市土地利用規劃的基礎。目前我國大部分城市的土地與規劃部門對城市中各類土地的利用情況掌握不足，一些建設項目用地相關數據記錄上存在著數據缺失、不詳等現象；隨著時間的推移，相關統計數據不能做到及時更新與存儲；記錄在案的資料繁雜、混亂，缺乏系統規范的整理，不能將現代先進的管理信息系統與土地數據的管理相結合。規劃部門對城市用地信息的掌握不足必然會導致對土地利用效率低下、布局不合理等問題管理不到位。

2.2 土地規劃與城市規劃不相協調，與經濟發展不銜接

目前我國城市土地利用規劃的內容在土地利用總體規劃和城市規劃中均有相應的規定，但土地利用總體規劃和城市規劃的編制和實施職能分屬土地管理部門和建設部門，兩個規劃的編制上所依據的文件、規程、技術標準不同；城市土地分類體系不同，城市土地的統計口徑不同，每一輪規劃編制的時間不同[2]，規劃編制的出發點也不相同：土地利用總體規劃強調耕地保護，而城市規劃則強調城市規模。這些差異往往導致實踐中城市土地的管理工作受到“多頭領導”，給城市土地的開發、利用、管理帶來諸多困難。同時，兩個規劃中有關城市土地利用規劃的內容均存在與城市經濟發展戰略相脫節的現象，不能與城市的總體發展融為一體，保證城市用地規模的合理擴張。

2.3 缺乏專門的城市用地規劃法規，對城市用地控制較弱

我國土地利用規劃體系包括：土地利用總體規劃、土地利用專項規劃和土地利用詳細規劃，土地利用詳細規劃又分為城市（鎮）土地利用規劃和鄉村土地利用規劃。但目前我國土地利用規劃主要進行的是土地利用總體規劃，而對其他的土地利用規劃則關注較少，尤其是土地利用詳細規劃。

3 城市土地利用規劃的制定

3.1 基于系統協同視角的城市土地利用規劃原則

城市作為一個開放的復雜系統，它由許多子系統構成，如經濟子系統、教育子系統、科技子系統、人口子系統、城市用地子系統等。它是若干個子系統之間動態地相互促進、相互作用的關系及其程度的反映。城市土地作為城市生態系統的一個子系統，它的利用規劃不能僅限于自身系統，出現什么問題治理什么問題，而應當著眼于整個城市系統的和諧發展，與其他子系統緊密協作，才有可能從根本上改變城市土地利用過程中存在的問題。因此，一個城市的用地規劃應當以促進城市的整體系統有序發展與土地自身系統的集約利用為原則。

3.2 城市土地利用規劃的制定建議

按照促進城市系統有序發展及土地集約利用的原則，城市土地利用規劃作為一項系統工程，應當由土地部門、城市規劃部門共同負責編制，經濟發展委員會、發展與改革委員會等經濟職能部門以及各類土地使用部門參與編制。規劃的編制要遵循客觀性、科學性與可操作性原則，使規劃能夠真正對城市土地利用的控制起到實效。

3.2.1 深入開展城市土地用地現狀調查

客觀、準確的用地信息是土地利用規劃編制的基礎，在城市土地利用規劃編制之前應當首先對城市的用地系統展開深入的調查，明確各類用地的數量、質量、分布、利用和權屬狀況。結合現代信息技術完善土地信息的管理制度，建立城市土地利用信息數據庫，對每類用地的用地指標、經濟指標數據，如某類建設項目用地的人均占地面積、建筑密度、容積率、綠地率、單位面積產出、投資強度等進行詳細存儲。根據用地情況的變化，定期更新數據庫，保證數據資料的系統性、準確性、及時性和連貫性，為各類土地管理決策提供科學依據。

3.2.2 根據城市各經濟、社會子系統發展戰略，制定城市土地的利用指標

根據城市的經濟發展方向及策略、教育發展戰略、醫療發展戰略等經濟、社會子系統的發展要求，按照《城市用地分類與規劃建設用地標準》（GBJ137―90）對土地分類，制定、調整居住用地、公共設施用地（其中包括行政辦公用地、商業金融業用地、醫療衛生用地、科研教育設計用地等多個種類用地）、工業用地、對外交通用地、市政公用設施用地等各類土地的使用比例、用地強度及地理布局，針對不同的用地類型，選擇適宜的指標，如人均占地面積、容積率、建筑密度、投資強度、單位面積產出、綠地率等，對土地的集約利用進行控制，使之符合經濟、社會發展的速度及需求。

3.3 加強用地建設的事后監督、評價

要將各種土地利用活動限定在土地利用規劃所規定的方向和范圍之內，還要重視用地建設項目的后期監督與評價。對于后期建設與申請初期設計不相符合的項目，予以一定的處罰，避免土地使用者以各種名目、理由圈占土地，而進行低效開發，違反土地利用規劃的宗旨。同時對各類已建成項目進行用地集約度與經濟生態化評價，以檢驗土地利用規劃的正確性與有效性，為下一期城市土地利用規劃提供決策依據，以保障土地系統和社會整體長遠利益的實現。

我國的城市土地利用的研究尚處在起步階段，而城市土地利用績效的研究更是方興未艾，尚有許多研究上的空白之處。一些城市雖然開展了存量土地的現狀調查和潛力分析研究，積累了一些提高土地利用績效的經驗，但在理論研究和實踐工作中還存在很多不足。今后的研究方向包括：進一步明確城市土地利用績效的概念，為城市土地利用績效的評價建立更加科學的評價方法和指標體系等，城市土地利用績效評價的開展將為政府和土地管理部門制訂提高土地利用效益等相關政策和措施提供有價值的參考及決策依據。

參考文獻

[1]李志民，周寶同．城市化進程中的土地問題．國土資源，2005

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關鍵字：土地規劃管理；城鄉規劃；實施關系

中圖分類號： TU984 文獻標識碼： A

一、土地規劃管理作用分析

1.確保土地得到充分使用。對國有土地進行固化可在罕間結構和經濟結構范圍內對土地進行合理使用，可增進區域與工業之間的協調性買現人、土地、經濟三者之間的協調發展。經過土地規劃與管理既可以維護基本農田的使用面積，還可以創造良好的社會發展條件構成可繼續的、生態化的土地使用環境科學、標準的土地規劃與管理還可以進一步進步土地的使用率和經濟結構的合理性防止土地資源的。

2.加強土地用途管制。土地資源是有限的，而人均土地面積少又是我國的基本國情對土地用途進行管制。可以在土地管理法和相關條例的約束下，按照經濟發展需求對土地性質進行分類如將土地資源分為農田用地、建設用地、生態環境保護用地等。這樣能夠限制和引導不同類型土地資源的利用在經濟建設、耕地保護以及生態環境保護三者之間建立平衡點達到既保護又發展的目的。

3.促進土地規劃與管理制度的完善和創新。土地規劃需要經過較長的時期才能夠體現出效果，且其受投資、人口、自然環境等因素的影響較大不同地區和不同萬案之間具有一定的差異性。對土地進行規劃管理可以在買施過程中不斷總結當前經驗指導后續使用的進一步完善和土地規劃手段的進一步創新。

二、實施城鄉規劃土地資源管理存在的問題

城市規劃不合理的使用土地，會對規劃的實施造成影響。一方面，現有的土地無法滿足建設的需要，農村耕地面積不斷的減少，但是建設面積卻是一直在擴大。很難控制村莊、城鎮和其他非農業用地的情況。另一方面在現行土地的規劃上還存在很多的不足。普遍的存在征用土地的行為，對征收土地的補償費用遠遠低于土地本省的價值，導致土地的收益上存在不足，讓農民的利益受到破壞。土地在市場中的價格和征用的價格存在很大的懸殊，使得土地不規范的流失，土地的使用權也變的模糊不清，導致土地無法得到有效的利用。伴隨社會的發展，物價在持續上升，很多的農民不得不進城務工，農村的土地得不到利用無法發揮其價值。城鄉規劃不僅能夠帶動城鄉經濟的快速發展，還能幫助區域人民發家致富。現在土地競拍的方法給房地產開發商們有目的的抬高土地價格提供了機會，建筑商們也是為了追求自己的利益最大化沒有合理規范的使用土地，這樣的土地規劃和城鄉規劃之間就會產生矛盾，阻礙了人們生活水平的提高。

三、“兩規”的差異

土地規劃和城鄉規劃不管是在編制還是在實施上都是分別屬于不同的行政管理部門，并且在一些原則問題上也存在矛盾，比如土地利用和土地利用規模等。“兩規”在實施時既要相互結合但是由于之間的差異很難有效的銜接。一般土地規劃和城鄉規劃都是當地政府進行組織，一些地方的經濟發展速度和規模過快，導致城鄉規劃無法順利實施。當地政府為了表面上的發展，沒有計劃的進行城鄉建設，降低土地利用率。一般會有兩方面的原因造成土地利用規模不能滿足城鄉規劃的發展：一是兩方面沒有良好的協調性，不能直接有效的控制土地利用的總體規劃；第二兩者在工作思路和管理方法上存在不同，造成土地規模不能滿足城鄉規劃的用地需要，當地政府有沒有進行協調處理，最后只能造成耕地的破壞。

四、土地規劃管理與城鄉規劃實施之間的關系

1.以土地管理為核心，推動城鄉規劃的科學發展。增減掛鉤政策是村鎮建設項目中用地規劃中的一種有效方式，能夠幫助調整城鄉結構，提升城鄉經濟發展。在城鄉建設中在用地中增加掛鉤能夠增加農村土地利用率，將農民的居住情況由分散向集中轉變，將城鄉布局進行優化，在保障耕地正常的情況下緩解城鄉發展之間的矛盾。在市場經濟的背景下，增減掛鉤政策的實施中可能和一些農民的意見出現沖突，為了化解沖突就必須建立土地規劃和管理的政策，對增減掛鉤政策的效能進行明確，也讓土地使用和城鄉規劃更加有序的開展。從當地的實際情況出發對土地的用途定位和產業發展定位進行適當的調整，保護耕地不被破壞，保障農村勞動力合理的轉移，加強城鄉規劃的可實施性。

2.新增建設用地計劃與城鎮建設用地有序擴張。目前的土地規劃有新區擴張和舊城改造兩種模式。對城市擴張進行控制加強土地利用率。像是開發區、小城鎮可以通過擴張的方法進行城鄉規劃，在大中城市土地資源缺少在使用上要進行控制，對新區擴張和舊城改造進行協調，對當地城鄉發展情況進行調查分析，控制建設用地量，對規劃方案中的經濟結構和土地用途進行重點研究，在實施規劃之前對發展的重點和用地的類型進行區分，落實集中產業和集中居住等方案實施情況。

3.拓展土地規劃的深度，在規劃與實施之間搭建橋梁。對于一些不完善不合理的土地規劃方案會影響城鄉規劃的發展，造成城鄉建設和土地儲備方面的戰略性和欠缺性，嚴重的甚至會導致基礎設施不足，降低城市功能，對城市生態進行破壞等情況。為了有效的提升土地利用和城鄉規劃的實施效果和整體質量，需要制定完善的土地管理規劃，最大程度的發揮土地儲備的引導作用和調控作用，加強土地調控在宏觀層面上的意義。將土地利用和城鄉規劃之間的聯系為中心，將功能作為依據促進城鄉規劃的實施。土地規劃的合理性需要有完善的政治、明確的用途、詳細的內容，這樣才能保證城鄉規劃的順利實施。當然有了合理的土地規劃還需要現代化的信息管理手段，提高土地規劃的運用效果，節約資源降低投入成本。政府和社會要加強對土地規劃方案的評估，用更加先進的理念將土地規劃和城鄉規劃之間的關系進行統一協調。4.“兩規”協調性發展。伴隨經濟體制的不斷增長，規劃管理部門需要認真研究出新的規劃方式來適應目前的形勢。這樣也就應運而生了區域協調發展、城鄉規劃等新型的規劃方式。在這種特殊的經濟體制下需要建立“兩規”發展機制，并且在實施中總結經驗不斷改進和完善，建立起環節制度化和溝通信息化的模式。為了保障兩個規劃在實施中的協調統一，可以采用一下措施：（1）建設區內的建設項目需要在審批土地利用規劃和建設為前提的情況下進行。（2）城市不僅是人們的居住和活動場所，也是豐富人們精神文明和彌補人們人文資源的重要地區，有地質災害隱患區域和大量的水資源保護地帶在土地利用中都要采取有效的保護措施，對城市規劃建設區進行限定。（3）在進行限制建設區需要和鄉鎮和農村管理土地歸屬權的單位部門進行事先的溝通，達成共同協議。（4）將限制建設區的劃定和管理條例直接上升為當地政府的條令，并制定對應的實施方案，提高各類開發商保護生態資源的意識。

結束語

總而言之，城鄉規劃的順利開展和有效實施是非常具有戰略意義的，有助于提升社會經濟健康穩定的發展。而土地的管理和利用是城鄉規劃的重要部分，兩者之間的關系必須要協調統一是保障城鄉規劃順利進行的前提。為了促進城鄉建設的可持續發展就要在土地管理的基礎上加強城鄉建設的調控和統籌，制定合理的規劃方案和管理方法，提升土地利用率，確保城鄉規劃順利實施。

參考文獻：

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第二條在城市規劃區內城市國有土地使用權出讓、轉讓必須符合城市規劃，有利于城市經濟社會的發展，并遵守本辦法。

第三條國務院城市規劃行政主管部門負責全國城市國有土地使用權出讓、轉讓規劃管理的指導工作。

省、自治區、直轄市人民政府城市規劃行政主管部門負責本省、自治區、直轄市行政區域內城市國有土地使用權出讓、轉讓規劃管理的指導工作。

直轄市、市和縣人民政府城市規劃行政主管部門負責城市規劃區內城市國有土地使用權出讓、轉讓的規劃管理工作。

第四條城市國有土地使用權出讓的投放量應當與城市土地資源、經濟社會發展和市場需求相適應。土地使用權出讓、轉讓應當與建設項目相結合。城市規劃行政主管部門和有關部門要根據城市規劃實施的步驟和要求，編制城市國有土地使用權出讓規劃和計劃，包括地塊數量、用地面積、地塊位置、出讓步驟等，保證城市國有土地使用權的出讓有規劃、有步驟、有計劃地進行。

第五條出讓城市國有土地使用權，出讓前應當制定控制性詳細規劃。

出讓的地塊，必須具有城市規劃行政主管部門提出的規劃設計條件及附圖。

第六條規劃設計條件應當包括：地塊面積，土地使用性質，容積率，建筑密度，建筑高度，停車泊位，主要出入口，綠地比例，須配置的公共設施、工程設施，建筑界線，開發期限以及其他要求。

附圖應當包括：地塊區位和現狀，地塊座標、標高，道路紅線座標、標高，出入口位置，建筑界線以及地塊周圍地區環境與基礎設施條件。

第七條城市國有土地使用權出讓、轉讓合同必須附具規劃設計條件及附圖。

規劃設計條件及附圖，出讓方和受讓方不得擅自變更。在出讓、轉讓過程中確需變更的，必須經城市規劃行政主管部門批準。

第八條城市用地分等定級應當根據城市各地段的現狀和規劃要求等因素確定。土地出讓金的測算應當把出讓地塊的規劃設計條件作為重要依據之一。在城市政府的統一組織下，城市規劃行政主管部門應當和有關部門進行城市用地分等定級和土地出讓金的測算。

第九條已取得土地出讓合同的，受讓方應當持出讓合同依法向城市規劃行政主管部門申請建設用地規劃許可證。在取得建設用地規劃許可證后，方可辦理土地使用權屬證明。

第十條通過出讓獲得的土地使用權再轉讓時，受讓方應當遵守原出讓合同附具的規劃設計條件，并由受讓方向城市規劃行政主管部門辦理登記手續。

受讓方如需改變原規劃設計條件，應當先經城市規劃行政主管部門批準。

第十一條受讓方在符合規劃設計條件外為公眾提供公共使用空間或設施的，經城市規劃行政主管部門批準后，可給予適當提高容積率的補償。

受讓方經城市規劃行政主管部門批準變更規劃設計條件而獲得的收益，應當按規定比例上交城市政府。

第十二條城市規劃行政主管部門有權對城市國有土地使用權出讓、轉讓過程是否符合城市規劃進行監督檢查。

第十三條凡持未附具城市規劃行政主管部門提供規劃設計條件及附圖的出讓、轉讓合同，或擅自變更的，城市規劃行政主管部門不予辦理建設用地規劃許可證。

凡未取得或擅自變更建設用地規劃許可證而辦理土地使用權屬證明的，土地權屬證明無效。

第十四條各級人民政府城市規劃行政主管部門，應當對本行政區域內的城市國有土地使用權出讓、轉讓規劃管理情況逐項登記，定期匯總。

第十五條城市規劃行政主管部門應當深化城市土地利用規劃，加強規劃管理工作。城市規劃行政主管部門必須提高辦事效率，對申領規劃設計條件及附圖、建設用地規劃許可證的，應當在規定的期限內完成。

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一、目前國有土地使用權出讓和轉讓工作正在部分條件比較成熟的城鎮試點。已經開展試點的地區要注意及時總結經驗，完善管理辦法；新開展試點的城鎮由省級土地管理部門提出方案，報省、自治區、直轄市人民政府批準，并向國家土地管理局備案。選擇試點要因地制宜，突出重點，可側重進行出讓土地使用權試點，也可按照《條例》第四十五條的規定，進行劃撥土地使用權補辦出讓手續，再行轉讓的試點。

二、土地使用權的出讓，由市、縣人民政府負責，有計劃、有步驟地進行。土地管理部門要會同有關部門進行市場預測和可行性研究，擬訂出讓計劃和用地指標，辦理報批手續，做好出讓前的準備工作，防止盲目出讓、倉促行事。當前出讓對象主要是外商、華僑和港、澳、臺同胞，以及國內有條件的公司、企業。

三、出讓土地使用權須按照國家土地管理局的《出讓國有土地使用權審批管理的暫行規定》履行報批手續。按照審批權限規定需報上級人民政府批準的，要事先向上級土地管理部門預報。擬出讓的土地經依法批準后，市、縣土地管理部門方可與土地使用者簽訂土地使用權出讓合同。

四、土地使用權出讓金是由出讓地塊各種因素綜合決定的，也是所在地區社會經濟發展水平的反映，必須審慎確定。各省、自治區、直轄市要在政府統一領導下，由土地管理部門會同有關部門組成地價評估委員會，按照國家規定標準對轄區內土地使用權出讓金定期進行評估，分區擬定基準地價，報國家土地管理局綜合平衡后，作為出讓土地使用權的基本依據。為吸引外資，對國家鼓勵舉辦的外資企業，其出讓金可以實行優惠。但優惠幅度不得超過國家頒布的基準地價調整范圍，低于國家規定的，需報請國家土地管理局批準。

五、外商投資開發經營成片土地，目前只限于經濟特區、沿海開放城市和沿海經濟開放區范圍內。如擴大范圍，須報國務院批準。土地成片開發要貫徹以建設項目促開發的原則，重點鼓勵農業、能源、交通運輸和原材料等基礎產業以及先進技術產業和產品出口企業建設項目。成片開發的土地使用權出讓合同必須維護國家主權，服從國家的行政管理、司法管理、口岸管理、海關管理等。國家保護開發企業的合法權益。

六、通過行政劃撥取得的土地使用權需要進行轉讓、出租時，必須按《條例》規定，經市、縣土地管理部門批準，并簽訂新的土地出讓合同，按規定補交出讓金，否則，按非法轉讓土地處理。對《條例》前未經批準發生上述行為的，各省、自治區、直轄市土地管理部門可選擇有條件的市、縣（區）組織申報試點，通過試點研究制定處理辦法。

七、在土地使用權轉讓、出租、抵押、終止過程中，土地管理部門要發揮監督檢查職能。主要是審查其是否符合出讓合同的有關規定：轉讓、出租價格是否合理；審批土地使用權的分割轉讓；辦理土地登記手續；會同有關部門，采取必要措施調控土地市場；依法處罰違反出讓合同或有關規定的行為。

八、地方人民政府要加強對土地使用權轉讓、出租、抵押等項工作的領導，土地管理部門和有關部門要密切配合，通力合作，共同做好上述各項管理工作。

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關鍵詞：城市化；土地沖突管理；理論；機制

城市化是社會發展過程中的一個必經階段，隨著我國改革開放和經濟的迅速發展，我國也步入了城市化進程。伴隨著城市化的不斷深入，我國的一些大中小城市面積普遍的擴張，這就使很多農田被征用，單位、個人、家庭與土地之間發生了巨大的變故，這也導致了各種土地問題沖突不斷，甚至還發生了蔓延和升級。隨著我國城市化的推進和發展，有必要采取有效的管理措施來應對土地沖突，防止愈演愈烈的趨勢發生，因此，對于城市化進行中土地沖突管理進行理論分析具有重要的現實意義。

1 城市化進程中土地沖突管理的理論分析

1.1 土地沖突管理內涵

土地沖突是利益主體基于利益的矛盾和利益的差別，為了更好的實現各自的利益而產生利益爭奪的過程，具體是指在征地過程中，參與主體雙方在土地需求以及土地利益方面，存在著的差別矛盾以及對立的對抗。對待土地沖突，我國采取的是高壓政策，不僅沒有從根本上解決土地沖突，而且還激發了沖突和矛盾。由于缺乏對土地沖突管理的全面認識，因此，一旦出現土地問題就很難協調，因此，對征地沖突過程中進行高效、全方位的沖突管理具有十分現實的意義。沖突管理是能夠有效的防治沖突升級、有效的減小沖突危害。土地沖突管理就是在征地沖突發生的過程中，對沖突進行有效的控制和管理，更好的減小沖突破壞性的行為，它是最務實的也是最有說服力的。土地沖突管理就是通過第三方的介入與調停，對土地沖突進行引導性的管理，促使土地沖突在一定程度上降低，減小沖突的危害。土地沖突管理為土地沖突的解決創造了條件，它能夠有效的環節沖突的緊迫度和烈度，并且為雙方提供一個溝通和了解的機會，更好的為沖突的解決創造可能性。

1.2 土地沖突管理的目標

土地沖突的原因和內容不同，其具體的管理方式也存在著差別，但是從宏觀上來說，土地沖突管理的目的就是能夠有效的防止沖突的產生和升級，有效的緩和沖突緊張，防止沖突惡化現象的發生。土地沖突管理的目標分為最高目標和最低目標，最高目標就是要有效的解決土地沖突，不僅要在沖突的規模、后果以及強度上有所效果，而且還能有效減少沖突的發生，設法解決雙方的需求，改變沖突雙方的互動關系，使沖突的性質朝著有利的方向發展。要想從實質上解決土地沖突問題，最根本的就是對土地沖突的誘因進行修改，完善法律法規，健全農民的保障制度，在沖突發生之后，第三方介入對土地糾紛作出調節和裁決，避免土地沖突的惡化與升級。

1.3 土地沖突管理的手段

在土地沖突出現之前和爆發之后，要采取不同的沖突管理方法。在土地沖突發生之前，要完善土地領域的相關法規制度，在實施之前要明確征地目的，有效的縮小征地的范圍；明確農民土地權的關系，有效的保障農民的合法權益，農民的使用權、占有權以及處置權都要有法可依，減少土地運作中的不確定性的行為；充分保障農民的知情權和選擇權，政府要公開與農民利益相關的信息，并通過多種方式征求農民的意見，真正的體現民意；增加補償內容，確定補償標準，參考物價水平，進行有效的補償。在沖突之后，要健全土地權益救濟體系，有效的防止沖突的惡化和升級，首先，借鑒國外土地法庭的方法，設置專門的土地沖突的裁決結構，其組成人員不僅具有土地領域的專門知識，而且還對法律的規則特別的熟悉，并且具有專門的行政經驗更高效；更專業的進行權利救濟；其次強化行政復議的重要作用，面對土地沖突，行政復議機關要具備專業知識，做出更加公正的處理。

2 城市化進程中土地沖突管理的機制設計

2.1 土地沖突預警機制

土地沖突是土地矛盾不斷激化的產物，最終達到了某個臨界點，造成了土地沖突的發生，因此要建立有效的土地預警機制，化解利益矛盾，減少沖突的發生。土地預警機制有兩方面組成，即情報收集機制，它是土地沖突管理的基礎，及時的掌握信息，根據收集的信息做出準確的判斷，收集的情報包括利益相關者滿意度；糾紛發生率；頻率；對峙行為等方面進行信息搜集，減少沖突的發生；土地沖突風險以及等級評估機制，通過情報收集機制計算出土地風險的概率，并結合沖突的變化情況以及涉及利益的人數，對土地沖突進行分級處理，從強到弱分為紅色、橙色以及黃色。

2.2 土地沖突政府應急機制

對土地沖突做好應急的管理和控制，要建立起統一指揮、分級負責、互相協調的指揮體系，由政府進行統一管理，并注重加強與基層村民的溝通與協調機制。應急機制中要建立沖突報告機制，保證信息決策的流通；應急聯動與處置機制，對重大事件作出統一的決策和指揮；應急處理信息機制，及時、準確的向民眾信息，保障民眾的知情權。

2.3 土地沖突控制機制

土地沖突控制機制要從外部和內部入手，要加強沖突處置的外部溝通，建立起信息情報交換，完善溝通機制和協調機制；加強沖突處理的內部溝通，與不滿人群進行溝通，有效的消除群眾的不滿情緒。再者，土地沖突控制機制還包括違法責任追究機制，對于一些不合理不公正損害農民利益的行為要予以追究，絕不姑息。

[參考文獻]

[1]劉耀彬，萬力.城市化進程中農村土地沖突研究綜述[J].學習與實踐，2008（12）.