導語：如何才能寫好一篇土地經營管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：土地；經營管理；模式；效益。

中圖分類號：Z-0019 文獻標識碼：A 文章編號：1674-0432（2012）-07-0039-1

農業是國民經濟的基礎，土地是人類生存之本，而土地是農業生產最基本的生產要素，又是不可再生的資源，所以合理利用土地，珍惜每一寸土地對我國這個人口大國來說就更為重要了?；谖覈F在的國情，充分利用和發揮每寸土地的作用使有限的土地資源產出更大的經濟效益，那么在農村實行土地經營管理合作社就能發揮作用。

土地經營管理合作社就是農民將各自的土地經營管理權交給合作社規模經營集中管理。由合作社進行翻地、耕種、秋收等經營管理，然后按年收入的糧食產量的標準付給農民出賣糧食資金或由農民自己出賣糧食，由農民向合作社支付經營管理費用的一種土地托管式的經營方式。下面就合作社經營管理模式進行優、缺點的淺析。

1 土地經營管理合作社模式的優點：

1.1 進一步實現了土地規模經營，集中管理的模式，有利于實施機械作業，實現了農村機械化

這種經營方式有效改變了下的土地零散經營模式，使原來的由各戶自己經營僅有的小面積地塊改為大面積成片經營，改變了古老的耕作方式，促進了機械化的實施，實現了土地規模經營和農業產業化的發展道路，提高了農業生產效益，加快了農業的發展。

1.2 體現了規模經營的成本優勢

這種模式使土地經營的成本大大降低，實行統一采購、統一管理、減少了多個項目的開支或開銷。例如運費等。原來的一戶一耕種經營，每戶去購買種子、化肥、農藥、農用工具等都是每戶單獨進行，單獨開銷費用，而實行合作社經營管理就由合作社一次性進行采購，一次性進行開銷，減少了勞動力和時間的浪費，減少了購買生產資料資金的浪費。所以合作社經營管理模式減少了由各戶分戶經營的綜合費用，體現了合作社的綜合優越性。

1.3 有利于農業綜合結構調整，方便耕作經營管理

通過經營管理合作社模式管理的優越性，促進了土地的規模經營，方便了農業結構的有利調整，使農業向有利經營管理方向發展，使土地發揮更大作用。提高土地的產出率，同時改變以往單戶生產經營的不便條件，方便土地的經營管理。所以有利的農業結構調整，是農業合理規劃，統一布局，連片經營的有利條件，大大推動了農村產業化結構的優化。

1.4 有利實施農業生產研究，推動土地增產，農民增收

土地規模經營為農業生產科研創造了條件，對于實驗田的選址、種植、觀察研究都提供了方便，就同一片土地進行統一實驗研究，并與另一地塊對比研究，如何增產，如何增收形成鮮明的對比，給農業研究創造了良好的條件，有利促進科學技術的應用和實施，提高了土地的產出率，增加了合作社規模經營的收益，農民的收入增多生活水平也就提高了。

1.5 促進土地的有效流轉

合作社經營管理模式是一年或幾年的托管，一般都是一年一簽合同，基于這種模式如果運行得好會激勵農民進行土地流轉的積極性，促進土地的長時間流轉，加大土地流轉范圍，加快土地流轉速度，提高土地的流轉成功效率，促進土地的長期集約規模經營。

1.6 空出農民的土地經營時間外出搞創收

由于自己的土地實行托管經營，把土地交給合作社管理，不用自己去做，使農民的空余時間增多，大多數農民利用空閑時間外出打工，改變了以往想外出創收又被種地拖累的后顧之憂，讓農民工在外放心、安心、全心地進行工作。土地有了收入，外出打工又有了很好的創收，使農民年收益大大增加，這就體現了合作經營管理的優點。

2 盡管合作社經營管理存在許多優越性，但也存在一些不足。下面就存在的缺點進行簡單分析

2.1 合作社經營管理模式存在一定風險，糧食收入沒有保障

由于合作社是規模經營管理，把許多農戶的土地進行統一選種、統一選肥、統一耕種，如果選種選肥出現差錯直接影響糧食的產出率。耕作的錯誤方式也是會給生產帶來很大風險的。所以這種經營方式好就大面積都好，差就大面積都差，而不是一戶一塊地耕種時有好有差，所以農民的土地收入沒有保障，存在一定風險。

2.2 發生自然災害介定不明確

由于農業生產受自然影響很大，很大程度上都是靠天吃飯的，所以自然造成的災害很多，它直接影響農業的收入，由于合同簽定不可能對自然的各種災害面面俱到，所以存在一定的客觀漏洞，使其不明確，引起糾紛，造成各項損失，降低農民的收益。

2.3 組織不健全，機制不完善

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第一章  農村集體土地所有權的歸屬

第一條  農村和城市郊區的土地，包括水旱田、坡園地等耕地，熱帶經濟作物、果樹、茶園等用地和林地、草地、荒地、水面、灘涂、自留地、自留山和宅基地除法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有。集體所有的土地依照法律屬于農村農民集體所有，由村經濟合作社經營和管理。集體土地實行承包經營責任制，村經濟合作社是土地承包經營的發包方。社員、專業戶和聯合體是集體土地承包經營的承包方，只有使用權，沒有所有權。

農村農民集體所有的土地已經分別屬于村內兩個以上農業集體經濟組織所有的，可以屬于各該農業集體經濟組織的農民集體所有。

人民公社時期已明確劃歸大隊所有的土地或者聯產承包后已辦理合法手續歸管理區及其直屬廠場使用的土地，應當歸管理區勞動群眾集體所有。

在人民公社時已劃歸公社（即現在的鄉、鎮）的水利工程用地，農業生產基地和近年來鄉、鎮已辦理合法手續的農業和工業用地，屬鄉、鎮勞動群眾集體所有。

第二條  鄉、鎮機關、企業、事業單位和學校所使用的土地、國家設置在農村的國營企事業單位所征用土地，其土地權屬歸國家所有。

第三條  凡是農村擁有集體土地權屬的單位，經過核實權屬合法，界址清楚，面貌準確并設置了社區合作經濟組織的地方，應當由市、縣人民政府登記造冊，給土地所有權單位頒發所有權證書，以確認土地所有權的合法性。

集體土地承包后，應當由市、縣人民政府給承包者頒發土地使用證，鄉、鎮人民政府主管農村合作經濟經營管理部門應建立土地卡片，加強土地檔案的管理。

土地的所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

第四條  農村集體土地的所有者，享有“占用、使用、收益和處分的權利”。但土地占有方不得占有地下礦藏，不得擅自開采；土地經營使用方要遵守國家有關法規，不得擅自進行土地買賣。國家因公共事業的需要，可以依照法律規定對土地實行征用。

第五條  農村集體土地實行承包經營責任制。凡利用集體土地從事農、林、牧、漁業經營的，應當由集體土地所有權的單位進行發包，使用者必須簽訂承包合同，確定雙方的權利與義務，承包土地必須貫徹有償使用的原則，并通過合同有關條款加以確定。

第六條  加強農村集體土地承包合同管理，依法保障土地所有者和使用者的權利，監督雙方履行應盡的義務。集體土地所有者和使用者都有義務保護耕地不受破壞，維護農田水利工程設施。承包者要嚴格按照合同規定的用途合理利用土地，培養地力，不得丟荒耕地和擅自改變土地用途及地貌，不準在承包地上蓋房、葬墳、建磚瓦窯、挖塘、采礦。違者給予經濟處罰以至追究法律責任。

第二章  完善農村集體土地承包經營制度

第七條  逐步改進和完善土地承包經營形式。目前我省水旱田、坡園地等耕地采取按人口或人勞比例平均承包的形式可以繼續維持，但要注意適當調整連片。原來沒有留機動田的村社要注意從因人員“農轉非”、去港出國、死亡絕戶而余出的田地和丟荒田地收回一部分，適當留足機動田地，以利解決新的人地矛盾和增加集體經濟收入。機動田地一般實行一年一包的專業招標承包。有條件的地方也可以實行“兩田制”，即口糧田按人口平均承包，責任田專業招標承包。集體開發成片的熱作地、林地、果園地、水面、灘涂，可采取專業承包。目前尚未開發的荒山荒地和灘涂，應采取統一規劃，聯合開發經營或者專業招標的形式承包。

第八條  社區合作經濟組織應當根據各類型土地和農林牧副漁各業的特點，合理確定各種土地的承包使用期限。承包期滿后，重新發包或者進行調整。我省一九八四年根據中央有關文件精神，對農田耕地的承包期延長至十五年，并規定五年小調整，現在已到調整期，可以在大穩定的前提下根據實際進行小調整。

第九條  逐步實行土地達標承包制度，促使承包者處理好用地與養地的關系。達標承包的內容包括：產量或者產值指標，關鍵生產措施指標，完成種植計劃和上交國家、集體任務指標，農田基礎設施建設和保養指標，培養地力指標等。各地可根據具體情況，從簡到繁，先易后難，選擇部分指標寫入承包合同，定期檢查督促，并兌現獎罰，達標的獎勵資金，可以從集體土地建設基金中提取。罰款應當歸入集體土地建設基金。

第十條  逐步促進土地經營使用權流轉，發展適度規模經營和集約經營。土地承包經營者因從事第二、三產業或者缺少勞力而無法耕種原承包土地，經發包方同意，可以轉包并辦理轉包手續。

第三章  完善積累機制，搞好土地建設

第十一條  國家、集體和農戶對土地建設都負有責任。市、縣、鄉、鎮政府主要負責本地域范圍內的農田水利建設和后備土地資源的開發利用，對大、中型農田水利工程進行規劃、扶持和組織實施；管理區和村社主要負責小型農田水利基本建設和長期的地力培養；承包戶負責培養提高地力及與其承包土地相聯系的農田水利設施的保養、維修。

第十二條  把土地建設作為國家農業發展基金投放的重點項目之一。農村社區合作經濟組織要從土地承包金或者集體提留，以及集體經營的收入和鄉、鎮企業補農資金中提取一定數額的資金，作為集體土地建設基金，專門用于土地建設。農村經營管理部門要加強對集體土地建設基金的管理和監督，健全制度，保證專款專用。

第十三條  實行勞動積累工制度。農村勞動力每年每人要完成十至十五個勞動積累工，主要用于農田水利建設，改善生產條件和開發資源，發展集體經濟。鄉、鎮政府、管理區和村經濟合作社對勞動積累工要造冊登記，定期公布，總結評比。

第十四條  推廣有利于培養地力的輪作制度。鼓勵施用綠肥，增施農家肥。

第四章  強化農村集體土地管理

第十五條  各級人民政府應當采取措施，保護耕地，維護排灌工程設施，改良土壤，提高地力，防止水土流失，制止荒廢、破壞耕地的行為。

國家建設和鄉、鎮、村建設必須節約使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地，杜絕亂占濫用耕地。

第十六條  防止土地污染，保護農村生態環境。各級人民政府要切實執行環境保護法規，對已造成污染的土地進行治理；對違反環境保護法規而造成土地、水源污染者應依法追究其責任。

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第二條本辦法所稱成片開發是指：在取得國有土地使用權后，依照規劃對土地進行綜合性的開發建設，平整場地、建設供排水、供電、供熱、道路交通、通信等公用設施，形成工業用地和其他建設用地條件，然后進行轉讓土地使用權，經營公用事業；或者進而建設通用工業廠房以及相配套的生產和生活服務設施等地面建筑物，并對這些地面建筑物從事轉讓或出租的經營活動。

成片開發應確定明確的開發目標，應有明確意向的利用開發后土地的建設項目。

第三條吸收外商投資進行成片開發的項目，應由市、縣人民政府組織編制成片開發項目建議書（或初步可行性研究報告，下同）。

使用耕地一千畝以下、其他土地二千畝以下，綜合開發投資額在省、自治區、直轄市人民政府（包括經濟特區人民政府或者管理委員會，下同）審批權限內的成片開發項目，其項目建議書應報省、自治區、直轄市人民政府審批。

使用耕地超過一千畝、其他土地超過二千畝，或者綜合開發投資額超過省、自治區、直轄市人民政府審批權限的成片開發項目，其項目建議書應經省、自治區、直轄市人民政府報國家計劃委員會審核和綜合平衡后，由國務院審批。

第四條外商投資成片開發，應分別依照《中華人民共和國中外合資經營企業法》、《中華人民共和國中外合作經營企業法》、《中華人民共和國外資企業法》的規定，成立從事開發經營的中外合資經營企業，或者中外合作經營企業，或者外資企業（以下簡稱開發企業）。

開發企業受中國法律的管轄和保護，其一切活動應遵守中華人民共和國的法律、法規。

開發企業依法自主經營管理，但在其開發區域內沒有行政管理權。開發企業與其他企業的關系是商務關系。

國家鼓勵國營企業以國有土地使用權作為投資或合作條件，與外商組成開發企業。

第五條開發企業應依法取得開發區域的國有土地使用權。

開發區域所在的市、縣人民政府向開發企業出讓國有土地使用權，應依照國家土地管理的法律和行政法規，合理確定地塊范圍、用途、年限、出讓金和其他條件，簽訂國有土地使用權出讓合同，并按出讓國有土地使用權的審批權限報經批準。

第六條國有土地使用權出讓后，其地下資源和埋藏物仍屬于國家所有。如需開發利用，應依照國家有關法律和行政法規管理。

第七條開發企業應編制成片開發規劃或者可行性研究報告，明確規定開發建設的總目標和分期目標，實施開發的具體內容和要求，以及開發后土地利用方案等。

成片開發規劃或者可行性研究報告，經市、縣人民政府審核后，報省、自治區、直轄市人民政府審批。審批機關應就有關公用設施建設和經營，組織有關主管部門協調。

第八條開發區域在城市規劃區范圍內的，各項開發建設必須符合城市規劃要求，服從規劃管理。

開發區域的各項建設，必須符合國家環境保護的法律、行政法規和標準。

第九條開發企業必須在實施成片開發規劃，并達到出讓國有土地使用權合同規定的條件后，方可轉讓國有土地使用權。開發企業未按照出讓國有土地使用權合同規定的條件和成片開發規劃的要求投資開發土地的，不得轉讓國有土地使用權。

開發企業和其他企業轉讓國有土地使用權，或者抵押國有土地使用權，以及國有土地使用權終止，應依照國家土地管理的法律和行政法規辦理。

第十條開發企業可以吸引投資者到開發區域投資，受讓國有土地使用權，舉辦企業。外商投資企業應分別依照《中華人民共和國中外合資經營企業法》、《中華人民共和國中外合作經營企業法》、《中華人民共和國外資企業法》的規定成立。

在開發區域舉辦企業，應符合國家有關投資產業政策的要求。國家鼓勵舉辦先進技術企業和產品出口企業。

第十一條開發區域的郵電通信事業，由郵電部門統一規劃、建設與經營。也可以經省、自治區、直轄市郵電主管部門批準，由開發企業投資建設，或者開發企業與郵電部門合資建設通信設施，建成后移交郵電部門經營，并根據雙方簽訂的合同，對開發企業給予經濟補償。

第十二條開發企業投資建設區域內自備電站、熱力站、水廠等生產性公用設施的，可以經營開發區域內的供電、供水、供熱等業務，也可以交地方公用事業企業經營。公用設施能力有富余，需要供應區域外，或者需要與區域外設施聯網運行的，開發企業應與地方公用事業企業按國家有關規定簽訂合同，按合同規定的條件經營。

開發區域接引區域外水、電等資源的，應由地方公用事業企業經營。

第十三條開發區域地塊范圍涉及海岸港灣或者江河建港區段的，岸線由國家統一規劃和管理。開發企業可以按照國家交通主管部門的統一規劃建設和經營專用港區和碼頭。

第十四條開發區域內不得從事國家法律和行政法規禁止的經營活動和社會活動。

第十五條以舉辦出口加工企業為主的開發區域，需要在進出口管理、海關管理等方面采取特殊管理措施的，應報經國務院批準，由國家有關主管部門制定具體管理辦法。

第十六條開發區域的行政管理、司法管理、口岸管理、海關管理等，分別由國家有關主管部門、所在的地方人民政府和有管轄權的司法機關組織實施。

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關鍵詞：土地開發；整理；項目；經營模式

土地開發整理是一項系統工程，它不僅在實際操作中涉及工程測量，還要包括經濟與法律對這項工作的影響，同時行政與管理在項目的開展中也發揮著重要作用。該項目的基本立足點是實現耕地總量動態平衡?？茖W的土地開發整理能夠促進區域生態環境改善和土地資源的可持續利用。在推進農村經濟發展，提升農業增加值方面發揮著特殊作用。土地開發整理項目的實施對于確立合理的開發經營模式，提升土地開發的經濟效益、社會效益、環境效益等方面也發揮著重大作用。隨著當前我國用地量的增加以及糧食生產任務的不斷加劇，土地開發整理項目的管理與經營模式的重要性也日漸突出。

一、土地開發整理項目管理中存在的問題

土地開發整理在學術界作為一個具體的概念的提出相對較晚。但是長期以來在這方面的工作卻早已開展。自我國新《土地管理法》頒布實施以后，人們對土地開發整理工作的重視程度逐漸提升，并積極貫徹中央土地工作精神，在工作中取得了積極效果。但是就目前狀況而言還存在以下幾個方面的問題。

1.在土地開發整理中僅重視數量的提升而忽視了質量的提高。這種現象的產生是在我國房地產市場繁榮和建設用地需求急劇增長的背景下產生的。一些建設用地單位或地方政府為了提升建設用地項目審批的速度，需開發一定數量的耕地作為補償，否則根據我國政策，建設用地項目不能得到及時的審批。因此，這些主體單位就加快工程進度，開發大量耕地用以補償建設性用地。但是，根本目的還是為了獲得建設性用地，因此在土地開發中僅重視數量上的平衡，忽視了所開發耕地的質量。這種傾向下開發出的土地質量不高，生產能力有限。建設項目所占用的耕地質量與新開發的耕地質量嚴重不平衡。這實際也是一種土地生態破壞的表現。

2.在土地開發中僅重視局部利益，忽視長遠的整體利益。土地開發是一項系統工程，也是一項大工程，他要結合地理環境、氣候環境和水利條件等等。但是農民和村集體在土地開發中由于技術、資金、理念方面存在的不足。往往僅憑個人經驗就對小片土地實施開發。結果雖然滿足了個人的眼前用地需要，但實際上未能與整體土地狀況聯系起來。而土地開發整理所需的整體規劃、統一設計的需求在這里不能正常實現。結果導致土地雖然被開發出來但實際上由于機制不合理、技術不成熟等現象造成土地利用率不高，而且給以后的土地開發工作造成不利影響。滿足了眼前利益、局部利益而忽視了長遠利益。

3.缺乏有效的管理機制，開發土地成本居高不下。目前一些專門的開發整理機構或房地產經營公司尚沒有形成成熟的機制和技術對土地開發整理進行規范的研究論證和規劃設計。沒有建立一個比較完善的理論體系。而且也沒有足夠的開發整理項目樣本。在這些問題的影響下開發項目評估、工程的概算、預算的合理參數都直接或間接的受到影響。而且再這些問題的影響下也不能準確的界定開發項目的投入資金標準，再加之監督機制的不健全，在對開發項目的驗收中沒有科學嚴謹的驗收標準導致開發自己浪費，土地質量下降，利用效率長期提升不上來。

二、土地開發整理項目管理的內容

土地開發整理必須作為一個獨立的項目進行管理。國家應當直接參與那些大型的、重要的土地開發項目。如大規模的退耕還林、中低產田的改造、鹽堿地改造等等。這些大型的土地開發項目不僅僅是對于整個生態壞境有益，需要政府一手操辦的重大事項，而且對于這種大型工程，一般單位和個人也沒有能力去完成，需要發揮政府的力量，組織龐大的開發資金和開發團隊來實施。同時，這種大型的土地開發整理項目需要結合眼前利益與長遠利益的綜合考慮，同時還應當考慮區域間的生態協調與平衡。能站在如此寬闊的視野與全局角度考慮該項目的也只有政府。按流程來劃分，土地開發整理的項目管理大致可分為五個方面，即前期分析論證、土地規劃設計、技術指導、項目資金預算、招標、建立項目數據庫等。前期論證是項目的具體地理環境和生態因素以及長遠的發展規劃相結合所做的開發的可行性報告。在這一階段須綜合考慮項目可能給經濟帶來的各種影響，總體原則是在兼顧生態效益的前提下，盡量是項目開發能夠推動經濟發展。但是在生態效益與經濟效益發生沖突時應當果斷的服從項目開發的長期生態效益。在具體實施抓奶哥還應當充分考慮人力、物力的準備情況，確保項目項目在具體額實施中能順暢，快速。在分析論證階段還應當綜合權衡當地的土地、水文等自然資源條件、社會經濟條件、環境質量和環境保護。在評價項目基本條件的基礎上，著重分析資源開發的潛力，對項目開展的基本設施和設備進行統一的管理。同時還應當建立項目系統開展的各項配套措施和部門，具體包括技術單位、后勤單位、管理單位，建立單位。在項目開發之前還應當確定合理的驗收標準。項目驗收標準是項目開發中的工作目標，也是具體指導。為此在制定這一標準時應當組織相關專家和當地政府、群眾做嚴格的、規范的項目論證。而且在這基礎之上還應當建立與之相對應的科學合理的項目開發具體要求。對于施工單位的管理也應當在開發過程中給予重點關注。

三、土地開發整理的經營模式

土地開發整理的經營模式主要是指土地開發整理的組織形式。合理的開發整理模式對于土地開發項目的工程質量、經濟效益、環境效益等都存在重大積極影響。模式的建立除了滿足工程的需求外，還應當最大限度的整合項目的人力資源，調動項目管理人員及施工人員的積極性。具體而言，開發模式主要包括以下幾個重要因素。

1.在政府鼓勵和支持下的農戶開發整理模式。這種模式開發的主體是農戶，開發過程中政府給予適當的補償和技術指導。正如前文所說，農民和村集體是實施土地開發整理的主體之一。但是他們對土地的開發存在一定的局限性，最突出的一個問題就是缺乏技術，缺乏統一的規劃指導。這就導致開發的盲目性和局部性，不能從全局利益出發。但是他們在開發土地中卻具備較大的積極性，而且他們的工作也是決定耕地問題的一個重要方面。因此政府有必要在這種現實資源的基礎上給予科學的指導和適當的補償。這樣就能維持他們在土地開發中的積極性，同時又能最大限度的提升土地開發整理的科學性。在具體實施中，政府首先應當發揮主導作用，組織相關人員對有開發土地想法的農戶進行摸底調查，弄清楚人數、設計土地面積，開發目的等問題。然后根據這些調查結果排除相關專家和政府人員給予具體的技術指導，在開發工作結束以后給予按照相關的標準給予農戶一定的補償。

2.集體組織開發整理模式。農村集體組織也是土地開發的一個強有力的主體，近幾年隨著建設用地的不斷增長，村集體的自留地極具下降，而為了保證農業生產的正常運行，村集體在土地開發方面有著強烈的需求。為此在土地開發中應當對于這種集體組織開發整理模式給予重點關注。村級組織實施土地開發整理的特點是自行投資，農民參與，雙方受益。開發整理出來的土地交由農民承包經營，農民所繳納的承包費，在流入下一個開發整理項目。就規模而言，村級組織開發模式與農戶自行開發模式更具優越性，因為他們能夠更大程度的考慮到整體利益格局，有效規避了農民自行組織開發的分散性和盲目性。但是由于村級組織在資金和技術方面還不能與專業化的開發機構相媲美。因此他們也需要政府的指導和幫助，政府應當根據總體土地利用狀況土地利用規劃給村級組織開發工作給出指導。

3.土地入股、聯合開發整理模式。從對以上兩種開發模式的分析和介紹來看，無論是農戶自行開發還是村級組織實施的土地開發整理，都有一個共同的限制性因素，那就是資金不足。土地開發與整理是一項系統性工程，尤其是大中型土地整理需投入大型設備和科學的測繪等。這對于農戶和村級組織來說是一個難以逾越的障礙。因此為解決資金問題可探索土地入股、聯合開發的模式。這種模式在我國土地開發與整理工作中已經積累了一些經驗，農村集體經濟組織可將自己的開發之后的土地作為股份入股，與其他具有技術實力的施工單位聯合開發。開發之后的土地利用收益可按照一定的比例分紅。這樣不僅解決了土地開發的資金問題，而且還大大提升了土地開發和利用的科學性和土地質量。綜上所述，土地開發整理工作是我國當前土地工作中的一項重要內容，它在保障耕地數量和質量方面發揮著重要作用，同時在確保建設性用地充足的情況下能夠最大限度的整合限制土地資源，提升我國的土地利用效率。因此針對當前的土地開發整理項目開展中存在的問題，在項目經營模式中可探索實施農戶開發，村級組織開發，土地入股，與企業技術單位與施工單位的聯合開發等多種經營模式。

作者:楊春辰 單位:四川長江職業學院會計電算化

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【關鍵詞】景觀圖 判讀 應用

地理學習中我們經常提到“無圖不成題”，地理學習和地理考試中常以圖為載體，所以能夠快速、全面、準確地獲取圖形語言形式的地理信息，包括判讀和分析各種地理圖表所承載的信息尤為重要。地理景觀圖的類型其按來源可以分為攝影照片和描繪圖畫，按內容又可以分為自然景觀圖和人文景觀圖兩種。自然景觀圖常見的有：地質景觀圖（名山、斷層、典型地質現象等）、天氣氣候景觀圖、自然災害景觀圖（火山噴發、地震示意圖等）、生物群落景觀圖（動植物圖片和自然帶景觀）等。人文景觀圖常見的有:聚落景觀圖（城市、村落）、農田和農業景觀圖（耕地、林地和草地等）、工廠和工業景觀圖、民族風情景觀圖、建筑景觀圖、名勝古跡等。

地理景觀圖代表性突出，往往采用大比例尺，反映區域較小，所以在平時的學習中，要熟悉典型的自然景觀和人文景觀，對其識讀時要善于發現信息，分析各要素之間的相互聯系和影響，通過聯系遷移對該區域進行綜合分析，在讀圖中加強關于地理景觀圖的判讀方法的培養。地理景觀圖的一般判讀方法是：第一，根據景觀圖的圖名，確定景觀圖所表示的主題屬于何種地理要素或要說明哪種地理現象。第二，從景觀圖中找出標志性景觀（如典型的植被、地形特征、標志性建筑等），進行空間定位。第三，細心觀察景觀圖中各地理要素的特征和相互關系，即圖中信息的地理意義，對景觀圖所在區域形成整體的認識，把握區域地理特征。第四，根據景觀圖中信息，提取與設問相關的部分，并聯系有關知識進行分析和回答。

景觀圖的讀圖能力需要在平時的學習中積累提高，人教版教材中有許多圖幅可以幫助我們在平時的學習中去進行讀圖能力的訓練，培養學生讀圖的敏銳度。地理景觀圖比較直觀地體現地理要素，下面我主要借助兩幅圖來談談此類圖的判讀與應用。

第一幅圖是人教版高中地理必修一第五章第二節自然地理環境差異性中反映熱帶雨林景觀的自然景觀圖。首先給學生介紹世界上熱帶雨林的主要分布區，對這個區域進行“定位”，地理學落“地”才能生根，地理位置直接影響熱帶雨林氣候的形成；其次可以引導學生觀察這里的植物分布情況，植物是反映區域地理環境的一面鏡子。這里植被種類繁多，盡管熱帶雨林僅占世界陸地面積的百分之七，但它所包含的植物總數卻占了世界總數的一半。雨林具有參差錯落的分層結構，這里有高大的喬木、依附喬木生存的絞生植物、低矮的灌木以及地被植物等。這里有很多獨特現象是其他森林所沒有的，比如這幅圖體現的板狀根，還有獨木成林，有的植物葉子巨大，林下樹木一般有滴水葉尖。此處可以引導學生思考熱帶雨林為什么會有這么豐富的植物種類呢？植物生長速度迅速可以反映出這一地區終年高溫多雨的氣候特點；由于食物豐富，大型動物應運而生，例如大象；樹木眾多，所以有善攀援的長臂猿、黑猩猩，筑巢而居的鳥類；適應潮濕環境的蟻類和爬行類動物等。通過這幅景觀圖，可以培養學生利用地理景觀圖分析地理環境各要素之間相互關系的能力，深刻地了解到陸地自然帶是在特定的地理位置形成的以植被和土壤為主要體現的陸地景觀帶。

第二幅是人教版高中地理必修二第三章第一節農業的區位選擇中反映泰國湄南河平原水稻種植的人文景觀圖。在拿到這幅圖時，我們可以引導學生自主地發現圖中的信息。有的同學注意到這里主要的農作物是水稻，有的同學觀察到這里地勢平坦，為水田，土壤是紅色的，這里老師可以引發學生思考水田隱含什么樣的地理信息呢？學生通過討論能夠分析出來這里地勢低平，降水豐富，當地地帶性土壤為紅壤；有的同學會提到這里地塊不大，卻集中了大量的勞動力，這體現了水稻是一種精耕細作的農業，需要大量的勞動力，而該地人口密集，滿足勞動力的供應問題，其次從另一個層面也體現了水稻種植機械化程度低的特點；有的同學觀察比較細致，會提到這里的農民戴著草帽，同時影子不長，這又反映了該地氣候炎熱，烈日當空。通過對這幅圖的分析，不僅可以反映特定區域的人文環境特征，也可以透視其自然環境特征。在上課過程中通過這幅圖，可以讓學生深入了解農業區位的地理含義。農業區位包括兩層含義：一農業生產所選定的地理位置；二、農業和與地理環境（包括自然環境和社會環境）各因素的相互聯系。

通過以上兩幅圖可以發現：地理景觀圖能夠形象、直觀地表示地理事物，體現地理事物的空間分布，便于對具體區域進行綜合性分析和研究。以景觀圖為載體的試題涉及的面較廣，命題取材廣泛，能夠很好地考查學生的能力和體現學科特色，加之情境來源于現實生活，信息呈現形式新穎，因此在近些年高考中頻繁出現。例如2009年江蘇高考卷關于熱帶雨林滴水葉尖景觀的考查，2010年天津高考卷關于天津臨海的自然環境影響人類活動的考查，2011年全國高考卷中關于高鐵在平原地區為了少占耕地多采用高架方式的考查，2012年廣東卷中關于滑坡這種地質災害景觀的考查，2012年四川高考卷中斷塊山自然景觀的考查等。

【參考文獻】

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關鍵詞：土地經營；土地市場；城市土地管理；民營經濟

土地經營是城市治理市場化條件下政府加強土地資產管理的新理念。其實質就是要運用市場經濟手段，對土地資產實行市場化運作，實現土地資源的優化配置，從而實現土地資產的價值。從資源管理型轉變為資產經營型，這是我國城市土地管理改革的必然選擇與現實取向。民營經濟是社會主義市場經濟的重要組成部分，如何做大做強對全國經濟的快速健康發展起著重要作用。民營經濟的發展，無疑會受到城市土地管理制度的影響。

一、城市土地管理：從資源管理到資產經營的轉變

1.單一的行政主導型管理模式及成因分析

建國后，在計劃經濟體制下，我國城市土地管理模式基本上是單一的行政主導型。其特征主要表現為：（1）從管理主體看，其主體是城市政府及相應的職能部門，市民力量（包括社區）未被充分發揮；（2）從管理方式看，主要采用行政手段和無償使用的辦法；（3）從管理職能看，過于寬泛和粗糙，承擔了本該由社區和社會中介組織承擔的社會職能，而該管的公共職能卻未管好。那么，是什么原因造成這種僵化、低效、無序的城市土地管理模式呢？

就理論而言：（1）把公共行政權與國有產權合二為一。政府管理經濟生產權，又直接經營可以市場化的產權；（2）把土地所有權與使用權合二為一。認為城市土地屬國家所有，國有企事業用地就是國家用地，因此，其用地是不要任何代價的；（3）禁止土地使用權有償轉讓。認為土地使用權有償轉讓就是土地所有權的轉移。

就觀念而言：（1）重生產輕生活，重建設輕管理1；（2）對土地及房產（房地產）的戰略地位、高增值性及“多元性”的經濟功能（如開發、融資、服務，等等）未能予以足夠的認識與準確的把握。

就實踐而言：（1）多頭、分散的管理造成執法上的漏洞與偏差；（2）城市化進程的加快、中心城市地位的凸現、城市功能的急劇擴張使國土資產管理改革的步伐相對滯后；（3）政府“唱獨角戲”，未充分發揮市場和社會的作用，土地配置的市場化率低，市民的參與度低。

2.轉變我國傳統的城市土地管理模式的現實依據

（1）經濟全球化及我國加入WTO。經濟全球化意味著資本、技術、信息、人才等生產要素在全球范圍的大規模的快速流動與交互作用。在這一進程中，體制創新、管理創新是城市政府促進經濟發展的主要途徑。經營好城市土地，關鍵要看城市政府是否為用地者營造了一個良好的土地市場環境。我國已是WTO成員國，WTO的三大基本原則（透明度、平等和市場準入）主要就是針對政府的。

（2）市場經濟體制的建立與完善。一方面，公開、公平、公正供地，是建立社會主義市場經濟的必然要求；另一方面，市場經濟體制的確立和完善為政府職能與管理模式的轉變創造了條件2。必須充分發揮市場配置資源的基礎性作用，努力營造良好的土地市場環境，使土地市場穩定、公平和安全運行。

（3）新公共管理運動。自20世紀80年代以來，西方各國為了應對財政危機和政府的信任赤字、績效赤字，均開始了大規模的政府改革。政府管理的運作方式發生了變化，由傳統的、官僚的、層級節制的、缺乏彈性的行政轉向市場導向的、因應變化的、深具彈性的新公共管理。在中國，“經營土地”正是城市治理市場化條件下政府加強土地資產管理的新理念。

3.經營土地的實質

在市場經濟領域，經營的概念無處不在，但土地經營的出現卻還是近幾年的事情。目前，國內關于土地經營尚無明確而規范的定義，理論上還停留在探索階段。筆者認為，城市土地經營應包括土地獲取、土地收購、土地出讓、土地儲備以及土地管理等內容。政府作為土地所有者的主體，根據經濟發展水平和可持續發展計劃，制訂一系列引導、培育、調控土地市場的政策和計劃，通過市場運作實現經濟持續快速穩定發展、實現土地保值增值、實現國家和企業的雙贏，其最終目標就是合理利用土地、最大限度地實現土地的最大價值。換句話說，經營土地，并不是簡單地“以地生財”，也不是單純地追求土地資產價值。主要包含土地資源和土地資產并重管理兩方面的內容。具體地說：

首先，從管理的目的看，由于城市土地供給的稀缺性，城市綜合實力的競爭在一定程度上就是土地利用結構的競爭。因此，必須以服務于城市發展戰略、經濟結構調整、推進建設用地集約利用為主題，優化建設用地利用結構，提高集約利用程度，實現土地利用方式從粗放向集約的根本性轉變。土地供應從增量為主向盤活存量、控制增量轉變。

其次，從管理的方式看，強調充分發揮市場配置土地資源的基礎性作用，通過法律和經濟手段調控市場，保護土地市場穩定、公平、安全運行：（1）嚴格實行土地有償使用制度，所有經營性用地土地使用權必須以招標、拍賣或掛牌出讓的方式進行；對于非經營性土地，同一宗地有兩個以上的意向者，也應當采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓，換句話說，對協議用地，必須嚴格執行地價評估、集體決策和結果公開的程序；（2）重視市場信息的整理與披露工作，引導社會投資方向；（3）建立和規范土地有形市場，充分發揮市場配置土地資源的作用。

再次，從管理的主體看，（1）實行建設用地集中統一管理，把利益分配權集中在政府手中，而不是某幾個部門手中；（2）推進相關政策的配套改革。經營土地是一個綜合性的系統工程，它打破了原有利益格局，涉及多方面的利益調整，政策性很強，工作難度也很大。因此，政府必須切實加強領導，深入研究制定配套改革的政策措施，這是經營城市土地的難點問題，同時也是直接關系到土地運作成本和效率的問題；（3）建立土地收購儲備制度，扭轉分散、多頭供地的局面，使政府成為平衡土地市場供需的主導力量。

二、城市土地管理與民營企業發展的相關性分析

1.土地管理體制的轉變為民營企業的生存奠立基礎

土地、勞動力、資金是傳統經濟必不可少的三大基本生產要素，三者的有機結合及綜合平衡對經濟的發展具有決定的作用。作為財富之母，土地經營是民營企業立足之本、發展之源。一方面，土地是企業生產、經營場地的承載物，屬于生產工具的范疇。企業只有獲取土地才能進行生產活動，并通過產品銷售而獲取生產利潤。另一方面，隨著社會主義市場經濟體制的建立和完善，土地本身已經成為一種特殊的商品，具有稀缺性、不可再生性以及在流通領域的限制性等特點。也就是說，土地本身可以作為生產的原材料之一，通過企業的生產、經營，形成新的商品銷售，獲得利潤。因此，土地不僅是一種資源，而且是一種具有保值、增值特性的資產。過去，我們只看重土地的資源屬性，而輕視其資產屬性，因此，在管理體制上，重管理、輕經營。顯然，國有土地價值的體現需要經營，民營企業的發展和壯大更需要土地經營，不僅其自身要有土地經營的理念，更需要政府土地經營的外部大環境。這里，企業土地經營是解決如何發揮企業土地的最大利用價值問題，政府土地經營則是關系到包括民營資本在內的非公有經濟能否公平進入土地市場的問題。況且，企業土地的價值能否得到最大限度的體現，還依賴于政府土地經營的大環境。

2.民營企業發展對土地資產經營提出新的要求

20世紀80年代以來，我國土地管理實行“無償、無期限、無流通”的“三無”政策，但民營企業不在劃撥對象之列。1987年，深圳敲響了土地拍賣的第一錘，催發了走向土地有償使用制度的第一次革命，民營企業成為土地使用權的主體，并逐步成為我國市場經濟的重要組成部分。新時期如何建立適合國民經濟發展的新的土地制度，即如何經營土地、如何經營城市，成為各級政府和土地管理部門的重要課題。如果說第一次革命解決了土地是否可以成為商品的問題，第則是解決如何經營商品包括商品如何流通的問題。作為城市土地經營的主體之一，民營企業對政府在城市土地經營方面提出新的要求：

（1）制定切實可行、長期穩定的規劃。計劃經濟時代，政府對土地的控制手段主要是計劃和審批，而在市場經濟條件下，政府調控土地市場是依靠土地利用總體規劃、城市規劃和土地利用計劃。一方面，規劃的切實可行有利于保護包括民營企業在內的各類企業的利益；另一方面，規劃的長期穩定也有利于企業制定相應的長期發展規劃。

（2）建立規范統一的土地市場。土地交易市場是經營土地的重要場所，也是政府對土地市場實施有效管理的場所。政府必須制定市場交易的制度和規則，采取措施來保證土地交易的合法性和安全性。一為民營企業構筑土地交易公平競爭的平臺；二是集中交易，提高土地成交率；三是確保土地交易安全性；四是根據土地市場價格的波動提出穩定地價的具體措施，保護民營企業的利益。

（3）建立和完善土地儲備機制，保證土地流通環節暢通。民營企業發展需要土地資源的支持，土地資源的稀缺性要求政府加強土地儲備的力度，以充足的土地資源調節土地供求關系，并在瞬息萬變的市場中，保證土地流通環節暢通。

（4）建立公開的信息平臺。市場經濟條件下，信息就是財富，信息就是生產力。政府制定的國民經濟發展計劃、產業發展計劃、城市發展規劃、土地利用和供應計劃等重要政務信息是民營企業制定長期發展計劃的重要依據，政府必須盡早予以公布，并保持一定的連續性。

3.土地經營機制促進民營企業發展

城市土地經營運行機制的確立為民營企業的發展營造了公平有序的土地要素市場環境，具體表現為：

（1）為民營企業提供與其他所有制企業公平競爭的環境。土地交易市場的建立，改變了過去土地供應實行以協議出讓方式為主、招標拍賣為輔的雙軌制，為包括民營經濟在內的各種所有制經濟創造了公平競爭的政策環境，給予了民營企業與其他所有制企業相同的服務待遇，讓民營企業與國有經濟和外資等其他所有制企業在土地等要素使用方面享有同等待遇，處于平等地位。

（2）民營經濟的體制優勢在競爭中得到充分體現。民營經濟產權明晰、機制靈活、具有旺盛生命力的特性，使它天然成為市場經濟的主體。在土地交易領域，民營企業的低成本運作、高效管理、機制靈活的優勢得到充分體現，在土地交易市場激烈競爭中屢戰屢勝。據統計，深圳土地交易市場成立以來，民營企業累計競得土地75萬平方米，占總成交土地41%；廈門市目前最大的房地產開發項目——蓮坂舊城改造也是由本市的一家民營企業通過競爭中標的。

（3）為民營企業的發展壯大提供更多土地資源。一個集中的市場，聚集了大量的供求信息，解決了民營企業土地信息瓶頸的問題，促進土地與民營資本的有機結合。另一方面，由于歷史原因，大量未開發的存量土地由國有企業掌握，通過土地交易市場的積極引導，存量土地入市，解決了民營企業土地資源貧乏的瓶頸問題。

（4）為民營企業的發展贏得時間。實施城市土地經營策略后，所有土地的前期審批手續由政府相關部門協商解決，民營企業通過市場獲得土地后，即可進行開發。由于省去了中間審批環節，贏得了寶貴的開發時間。

（5）降低交易門檻，盤活民營企業資產。由于多種原因，部分擁有土地資源的民營企業無開發能力，而企業正常運作或調整產業機構需要大量資金。土地交易市場建立后，有限度地放開了土地交易條件，允許未達到投資開發條件的土地使用權在場內交易，降低了交易門檻，加速了民營企業土地資本的套現，解決了資金瓶頸問題。

（6）為民營企業長期發展提供信息資源。城市土地經營的特征之一就是信息公開，不僅要求交易信息公開，同時要求政府政務信息和發展規劃信息公開。政府部門定期公布的中長期發展規劃和土地供求信息，有助于民營企業根據政府計劃結合本企業發展制定長期計劃。

三、城市土地管理與民營經濟發展的科學定位

目前，在我國城市土地管理實踐中，因政府管理（服務）土地市場的職能（功能）不到位及相關法制建設、運行的不健全、不規范，全國土地市場秩序還存在不少混亂現象，民營經濟的發展也因此受到制約。顯然，在政府政策的支持下做強做大民營經濟是中國經濟繼續發展的關鍵所在。那么，如何就城市土地管理與民營經濟發展做出科學定位呢？

1.依法行政、加強服務

就管理主體——政府而言：

（1）依法行政，行為端正，以經受各類經濟成分的監督和市場的考驗。

（2）由傳統行政向規劃和經營轉變，面向未來，重視創新、目標和戰略，注重顧客導向，提供回應，滿足民營經濟發展的要求和愿望。

（3）配備、培養相關的人才，管理到位，各種市場交易的信息才能收集起來，才能對市場進行客觀的分析，做出準確的預測。

2.加強與完善合同管理方式的運用

就政府管理方式而言，必須強化政府供地的整體統一性，把大部分需要政府審批的事項集合在供應環節和供地合同中。戴維.奧斯本和特德.蓋布勒說過，“簽訂合同是公共組織可以選擇的最困難的方法之一，因為起草合同和監督合同需要高超的技能?！?主要涉及“起草合同、符合招投標的法律要求、制定適當的績效說明書、適當地監督合同、鼓勵競爭、避免過分依賴承包商”4等方面。具體地說，必須注重對合同起草、簽訂、履行諸環節的連續管理與追蹤控制。

（1）在合同起草、簽訂方面，必須充分吸收項目相關群體和專業人士的意見，確保投標的科學性、公開性、競爭性；對投標商的資信、實力及項目成本費用、業績質量、預期收益等信息要有可靠的把握和準確的預測；合同條款盡可能全面、細致、明確。

（2）在合同履行方面，必須賦予土地管理部門及相關政府主管部門對合同條款、合同履行的解釋、監管、制裁權利，保證合同目的按質、按量、按時完成。

（3）在合同規范方面，必須采取相應措施——在合同中同樣為土地管理部門及相關政府主管部門設定一些必須履行的程序性義務，這主要體現在協商制度、聽政制度、公開制度、說明理由制度、回避制度、教示制度等一系列制度的規定上——對政府擁有的主導性權利進行有效的約束，以保證政府的合同管理行為不致蛻變為單方的行政命令行為。

3.建構廉潔高效、平等透明、規范有序、良性互動的土地管理運行體系

就土地管理機制而言，必須以土地有形市場（土地交易中心）的建立和完善為契機，加強系統內外、公私部門的學習、交流、合作，加快相關法律、法規的修改、制訂、出臺，真正確立起廉潔高效、平等透明、規范有序、良性互動的土地管理運行體系。應該說，土地交易中心的建立，不僅可以充分發揮市場配置土地資源的作用，同時也有利于推動政府土地管理的依法行政和廉政建設。未來五到十年，我國將在更大范圍、更深層次上參與經濟全球化進程，土地資產合理配置的范圍將大幅度地拓展，經濟結構調整戰略的不斷實施也會對城市土地資產管理運作提出更高的要求。

4.面向未來、苦練內功

在經歷了市場經濟大潮洗禮和精神文明建設提升后，民營企業的經營理念、管理水平和發展速度得到相應的完善與提高。進一步說，面向未來、練好內功是民營企業發展的內在動力與可靠依據。

（1）拓展投資領域，加大投資力度，提高科技含量，不斷增強資源整合能力。具體地說，必須從零售商業、飲食、服務、修理等傳統產業分離出來，把二次創業的目標鎖定在電子信息、生物工程、現代農業、現代服務業等知識、科技含量較高的領域。

（2）提高內部管理水平，融入社會的經濟環境和文化氛圍，走與國際接軌之路。

（3）吸引、儲備、培養懂得國際慣例和競爭法則的人才，為企業發展增強后勁。

參考文獻：

1.[美]戴維.奧斯本、特德.蓋布勒：改革政府——企業精神如何改革著公營部門，上海譯文出版社，1996.

2.Farnham.D.andHorton.S.ManagingTheNewPublicServices,London：MacmillanPress,1996.

3.[美]R•科斯、D•C•諾斯等：財產權利與制度變遷，上海三聯書店，1994.

4.陸紅生、王秀蘭：土地管理學，中國經濟出版社，2000.

5.譚術魁：中國城市土地市場化經營研究，中國經濟出版社，2001.

6.鄭學益：北京大學中國企業家班論壇：民營中小企業發展新思路，中國工商聯合出版社，2001.

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一、房地產公司運營管理工作的主要內容

（一）房地產公司運用績效管理的戰略

在房地產公司運營管理工作的過程中，管理的戰略目標不僅直接影響著房地產公司發展的方向，而且對公司的長遠發展也具有重要的影響。只有運營管理戰略清晰、明確，管理者才可以有目的性的進行運營管理工作，才更有利于提升運營管理工作的效率。通常情況下，房地產公司的運營管理戰略主要由公司的整體戰略、公司的經營戰略和具體職能戰略三方面組成。在房地產公司戰略制定的過程中，不僅需要相關管理者與執行者進行策劃，而且還需要各個層次的管理人員和工作人員參與到其中，多聽取相關工作人員的建議與意見，只有這樣才能夠促使運營管理戰略制定的合理性與科學性。

（二）房地產公司運營績效管理的評價對象

確定評價對象作為房地產公司的運營績效管理的重要環節，對公司的發展也產生了一定的影響。首先，具體信息的收集與整理，在很大程度上都依賴于準確的評價對象。與此同時，評價的結果也對評價對象有著深遠的影響，只有明確評價對象，評價結果才會有效的作用在公司工作人員身上[1]。一般情況下，房地產運用績效管理的評價對象可以分為兩種，一種是房地產公司的整體績效，另一種是員工的個人績效。從房地產公司角度來看，公司的整體績效能夠在很大程度上可以使房地產公司的運營管理工作進一步優化，使公司在同行業中占有較大的優勢。而個人績效的切實落實，有利于提高員工之間的競爭性，進而不斷完善自己，積極主動的提升自身的管理水平，對人力資源的有效利用具有重要的意義。

二、房地產公司運營績效管理的有效途徑

當前，在很多房地產公司發展中，一些部門有效的落實了房地產運營管理工作，績效比較突出。而從房地產公司的整體績效來看，還沒有達到預期的效果。這主要是由于房地產公司發展戰略制定時，沒有對運營績效管理工作進行充分的考慮，進而使公司的發展戰略與績效管理工作脫節，使運營績效管理工作不能更好的服務于企業戰略。因此，必須對房地產運營績效管理的途徑進行改?M與完善。

（一）加強房地產公司對業務鏈價值分析

全面的分析房地產公司業務鏈價值，對運營績效管理工作的業務重點進行明確具有重要的作用。而對業務的重要方面進行確認，會在一定程度上促進企業的關鍵績效領域得以明確。因此，在房地產公司發展目標完善的基礎上，領導者不僅要提升對業務鏈價值分析的重視度，而且還必須組織各個部門及相關的工作人員對業務鏈的價值進行全面的分析和深入的探究。與此同時，還要對已經制定的發展方案進行客觀的評價，并且根據實際情況做出適當的調整。此外，還要依據業務鏈價值分析出的關鍵要素對房地產公司的貢獻，將業務價值鏈的分析結果進行合理的排序，為公司運營績效管理工作提供比較可靠的參考依據。而且通過對業務價值的分析，還要建立一個與房地產公司發展相適應的價值體系，對各個部門和崗位的工作價值進行明確，進而促進運營績效管理水平與工作效率的提升，對企業的長遠發展具有重要的作用。

（二）做好戰略實施中的績效管理工作

房地產公司的順利發展不僅離不開各個部門的努力，而且十分依賴于企業各個員工的的工作。因此，房地產公司領導者要正確的認識到績效考核的主要目的與重要意義。績效管理工作不僅僅是為了考核公司員工的工作質量，激發員工的熱情與積極性。更重要的是通過績效考核，一方面讓員工清楚的看到自身在具體工作中的不足，進而采取有效方法提升自己、完善自己；另一方面，在績效考核中，房地產公司也能夠在一定程度上發現自身存在的問題，然后采取相應措施及時解決，進而促進公司戰略目標的實現。因此，房地產公司在進行運營績效管理工作時，不僅要評價工作的結果，而且對工作的過程也要進行重要的考察，進而更好的促進房地產公司整體目標的實現[2]。

（三）加強房地產公司戰略目標體系建立

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【關鍵詞】地方所屬高校 英語聽力理解 語感和語境

【中圖分類號】H31 【文獻標識碼】A 【文章編號】2095-3089（2012）08-0142-01

一、何謂地方院校

地方所屬高等學校（省屬高校）是隸屬于各省省委直屬管理的高校，以地方上管理為主，其絕大多數以由省政府投資建設為主，部分實現地方與中央共同投資。一方面，地方政府從宏觀指導、政策、資金等各方面給予共建高校以大力支持，極大地推動了學校各項事業的發展。另一方面，地方所屬高校依靠自身特色積極爭取相關國家部委的資金和資源支持，以從戰略上最大程度推動區域經濟社會快速發展。

地方院校如何提高服務社會能力？院校的本質責任就是為社會培養有用人才，服務社會，為社會的進步盡力。地方院校當然更應該為當地社會服務，院校有較前的科技實力，有淵博的老師，有較先進的研發設備。地方院?？梢詫⒆约旱膬炔績瀯菖c外部的社會結合起來，發現社會中存在的問題，及時的反映給政府或相關的部門，使社會更加健康、持續的發展下去。根據地方實際情況，創辦一些地方上能夠隨，能夠扶持的優勢專業；立足地方，創辦一些地方企業急缺的，而這方面人才數量較少的專業，這樣才能創造出“政府扶持高校，高校反哺地方”的生動局面。

二、地方院校大學生英語聽力現狀

在英語學習中強調的四項基本技能是聽、說、讀、寫?！奥牎笔桥旁诘谝晃唬犃Φ闹匾允秋@而易見。現在，隨著在小學階段、初中階段、高中階段以及大學階段對聽力教學越來越關注和重視，人們對其重要性的認識也進一步加深。

地方所屬高等學校大學生由于受地理位置、周圍環境、學校教學條件、家長文化素質等綜合因素的限制。以及長期以來，我們的外語教學還受“聾啞”英語的影響，甚至在大學里，部分教師為了使學生易于“理解”，忽視語感能力的培養和語言環境的創造，特別是語感交際能力的培養。在大學里，語言能力的培養和訓練這一重任就落在聽力課程上。然而長期以來，傳統的聽力教學受“多聽就會好”的影響，在教與學上片面地、簡單地聽。對學生來說，就是先聽，然后做題，對教師來說，其任務就是播放聽力材料，然后公布正確答案，對于這種聽力課，學生和教師均感到枯燥，特別是那些基礎薄弱的學生更感到無所適從，興趣和信心蕩然無存，這又怎么能談得上提高英語聽力能力呢？所以在教學中發現語感、創設語境、利用語感和語境，使學生真正理解所聽內容就顯得特別重要。

三、影響地方院校大學生英語聽力理解的要素

地方院校需要培養英語后備人才，而英語后備人才的聽力技能培養落在聽力這樣的基礎課程上。誠然，隨著人們教學中觀念的更新，許多英語教學工作者都在提出或者進行多種嘗試，聽的教學受忽視和缺乏科學性的狀況正在改變?？蓮膶W習策略的角度考查以下兩對關系：

（一）聽力的環境與詞匯記憶

一般說來，聽得越多，聽力理解能力越強。不容否認，多聽確是提高聽力理解能力的一種較為積極的手段，但聽力水平的高低不完全在于聽的次數多少，也不完全在于聽的內容長短、以及所聽材料的難易如何，它取決于聽的環境，即所謂的語境，當然，它也是一個人英語綜合知識的全面展現，而所有英語知識的基礎說白了便是詞匯。詞匯記憶是一切英語訓練的基礎，聽力訓練自然也不例外。聽力理解中的每一個對話、語句、篇章都是由句子組成，而句子的基本單位正是詞匯。在聽的過程中，只有掌握相當的詞匯量，才能得知該詞匯所表達的意義。因此，從側面上說，聽力的環境和聽力者本身的詞匯記憶決定了聽力理解的難易程度。有效的聽力培養必須對聽的信息選擇性地集中注意力，要求學習者集中加強訓練詞匯記憶力。

（二）聽力的語感和語境

不少人學習英語多年，但卻未必能聽懂別人說的英語內容，即使是非常簡單的句子。在大學英語教學模式中就整體而言，學生的聽力水平仍低于有限水平。實質上在英語環境中，聽的心理活動過程與母語中的情況不同，其信息情況是：音到詞到句再到篇章，但在外語教學中聽、說 、讀、寫四種技能是同時起步的，而且，在教學中由于受到教學大綱、內容、時間、方法以及學習環境和學生個體差異等各種因素的影響，實質上這四種技能在實際中不可能做到同步發展。所以培養學生綜合的語感很重要，在聽力理解過程中，先從辨聲的基礎上，運用言語認知對該語言材料作出各種分析、辨別，從而運用語感、語境方面知識預先判斷，推測說話者的意圖。以聽新聞為例，在很大程度上就依賴聽者的地理知識、基本的文化常識，如這一地區地名的熟悉程度，就這一意義上說，學習者操練和運用語感，并豐富新的語境知識，而量的積累勢必產生語言習得中質的飛躍。

四、解決途徑

通過對上述幾對關系的探究，以下幾點在教學中值得注意。

（一）首先必須選擇聽力的材料，根據地區的自身區域特征，建立有針對性地訓練聽力技巧的聽力教學體系。重視材料的實用性、趣味性、可理解性，聽力材料體裁的廣泛性、適用性和設置練習的科學性。

（二）改變思維方式，培養聽者的聽力技能和語感并逐步建立語境的相關知識，達到讓聽者運用自己的背景知識從篇章層次上對聽力材料進行理解，以有效地提高聽力理解的水平。

（三）語言的聽是積極的認知而不是單純的聲學認知。學習者在提高記憶的速度和效果的基礎上，根據歷史背景不同、結合地域的差異等多種因素，拓寬必要的英語國家的社會背景及文化知識。

（四）優化心理環境，消除情緒障礙，運用多種視聽方法及手段，創設多種情景，以最終調動學生聽的興趣和動機。

五、結語

綜上所述，激發學生的語感和培養語境認知是英語教學的重要目標之一，這不僅有助于教師順利地提高學生吸收和理解教學內容的效果，而且能為學生學好英語奠定良好的基礎。當然，教師應該不斷地更新教育觀念，致力使學生在獲得語言知識技能的同時，提高語言實際運用能力，為地方培養合格的英語后備人才。

參考文獻：

[1]Halliday， M.A.K.An I ntroduction to Functional Grammar， London：Edward Arnold Ltd. 1985。

[2]愛德華·薩丕爾，《語言論》[M]. 商務印刷館，1985年。

[3]岑麟祥，《語言學史概要》[M]. 世界圖書出版，2008年。

篇9

一、抓好政策宣傳，是推進土地流轉的前提

土地承包經營權流轉工作需要全民共同參與，要采取各種方式宣傳現行土地流轉法律、法規和政策，讓群眾知曉流轉的好處和程序。農村土地流轉是基于相關土地政策、法律、法規基礎下開展的，要讓群眾明白土地所有權屬于國家，承包權、經營權、轉讓權在農戶，在99年土地承包經營權續簽前提下，農戶自愿流轉的原則，由發包方各村委會指導，按照規定程序進行流轉，依照規范的流轉合同書進行簽訂，要進行經營權變更和流轉合同鑒證的必須按照程序規定和所需材料到鄉（鎮）土地流轉服務中心申請辦理。鎮、村兩級做好宣傳發動，確保土地流轉工作群眾家喻戶曉。

二、創新方式，是推動土地流轉的重點

鄉（鎮）土地流轉服務中心要總結提升行之有效的土地流轉模式，創新豐富土地流轉機制，主要把握好三個結合，六種方式。一是把土地流轉與農業龍頭企業培育相結合，二是把土地流轉與發展農民專業化合作組織相結合，三是把土地流轉與經濟能人的培養相結合。采取多種流轉方式，充分發揮土地效益。一是股份合作式，鼓勵農民以土地承包經營權的收益權入股合作社或農業企業，形成共享收益、共擔風險的合作機制。二是基地帶動式，通過建立現代農業產業示范基地，引導周邊農戶將承包地成片流轉給企業、大戶集中經營。三是租賃經營式，鼓勵農民將承包地租賃給種植大戶經營，減少因農民外出務工或無力自主經營造成的耕地撂荒。四是互換重組式，鼓勵同一集體經濟組織農戶以互換方式進行土地連片經營，實現農戶承包地塊相對集中，提高戶營規模效益。五是托管經營式，鼓勵土地流轉服務中介機構托管農戶自愿委托流轉的承包地。六是轉讓經營式，鼓勵長期舉家外出務工經商且有穩定收入來源的農戶，將所承包的土地有償轉讓給種植大戶經營。

三、規范管理，是土地流轉工作健康有序進行的關鍵

（一）建立合同登記備案制度。鄉（鎮）要建立土地流轉情況登記簿，并搭建鎮、村兩級信息和服務平臺，落實專人負責土地流轉情況登記、流轉資料的收集、整理和歸檔工作。

（二）建立規范合同簽訂制度。鄉（鎮）要建立規范合同簽訂制度，除代耕期不足1年不需簽訂書面流轉合同外，所有農村土地流轉都必須依法簽訂全縣統一格式的書面合同文本，堅決禁止口頭流轉和其他私自約定的土地流轉行為，嚴禁任何組織和個人私自篡改規范性合同文本中必須的條款內容。

（三）建立流轉合同鑒證制度。鄉（鎮）要建立流轉合同鑒證制度。流轉合同簽訂后，流轉雙方應將土地流轉合同及時報送鄉（鎮）土地流轉服務中心鑒證，如有不妥應給予指正，如發現違背國家法律法規的，應依法予以制止。

（四）建立經營權變更審查制度。要建立農村土地承包經營權變更審查制度。承包期內，采取轉讓、互換方式流轉土地承包經營權的，當事人可以要求辦理農村土地承包經營權證變更登記。鄉（鎮）土地流轉服務中心受理變更申請后，應及時對申請材料進行審核。

四、健全機制，是土地流轉工作的保障

（一）建立業主資質審查機制。要建立農業經營能力審查機制，土地集中連片流轉的，必須經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意，并在土地流轉合同簽訂前對受讓方業主的資信情況、經營能力、履約能力等進行審查，對擬經營的項目是否符合國家法律法規、環境保護政策、產業發展規劃和區域經濟政策進行審查，對項目的效益風險進行審查。

（二）建立流轉風險預警機制。要積極鼓勵農民與專業合作社、龍頭企業、大戶進行多種形式的聯合與合作，實現農民與其利益的有機聯結，并支持土地出讓方向受讓方提取一定的風險保證金，專戶儲蓄，共同管理，合同期滿如無違約，則如數退還風險保證金本息。一次性流轉土地規模較大的，可積極推行流轉行為擔保，切實保障流轉雙方權益。鄉（鎮）土地流轉服務中心要認真履行職能，做好土地流轉的追蹤、巡查和督查，隨時掌握土地流轉后的生產經營、雙方履約狀況，及時糾正違規流轉、調處違約事件。

（三）建立流轉價格評估機制。土地流轉價格實行政府指導、自主協商的方式，鄉（鎮）土地流轉服務中心負責組織對轄區內的土地進行分等定級，合理確定各類農地的質量和等級。

篇10

福州、廈門、漳州、泉州、莆田市人民政府，寧德地區行政公署，省直各單位：

為加快我省利用外資的步伐，特制訂《福建省鼓勵外商投資開發經營成片土地的暫行規定》，現予頒發，希遵照執行。

鼓勵外商開發經營成片土地，是九十年代我省利用外資的重要形式，它符合國家利用外資的產業政策，也是促進我省對外開放和吸收外資工作向更高層次發展的重要步驟。各地要抓住當前吸收外資的良好機遇，認真制定土地開發的規劃，加強對這項工作的領導和管理，有計劃、有步驟、積極、穩妥地引導外商開發經營成片土地，防止一哄而上的做法。在實施本規定過程中有什么經驗和問題，望及時報告省人民政府。

福建省鼓勵外商投資開發經營成片土地的暫行規定

第一條  為進一步鼓勵外商進行成片土地開發經營，興辦先進技術型企業和產品出口型企業，根據國務院《外商投資開發經營成片土地暫行管理辦法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等有關規定，結合本省實際情況，特制定本規定。

第二條  外商開發經營成片土地是指：外商在取得國有土地使用權后，依法成立開發企業，并依照開發規劃對土地進行綜合性的開發建設，平整場地，建設供排水、供電、供熱、道路交通、通信等公用設施，形成工業用地和其他建設用地條件，然后進行轉讓土地使用權，經營公用事業；或者進而建設通用工業廠房以及相配套的生產和生活服務設施等地面建筑物，并對這些地面建筑物從事轉讓或出租的經營活動。

外商開發經營成片土地，限定在經濟特區、沿海開放城市及其經濟技術開發區和沿海經濟開放區范圍內進行，在規定的審批權限范圍內，其項目建議書和可行性研究需經省人民政府審批（屬廈門市的由廈門市人民政府審批）。

第三條  外商投資開發經營成片土地，必須符合國家有關成片土地開發經營所規定的內容；總體設計必須符合區域規劃和城市總體規劃設計，以及交通、城建、環保要求；開發后的土地使用，應以生產性為主，引進的項目應符合國家產業政策，并按規定辦理報批手續。

第四條  開發企業依法取得土地使用權后，有權依照批準的總體規劃進行開發建設；有權按合同條款對其已投資開發的土地，進行使用權的出租或轉讓；有權根據國家產業政策對外招商；有權經營區內自建的水、電設施。土地使用權有償出讓年限一般控制在五十年，期滿后外方如需延期，可依法申辦延期手續。

土地受讓后兩年未動工使用，政府有權依法收回；開發期限內未按合同規定開發利用全部土地的，政府有權依法收回其未使用部分的土地使用權。

第五條  開發區域內生產用地的比例不得低于80％，生活、服務配套設施等非生產用地應控制在20％以下。由外商投資興建醫院、學校、托兒所等公益事業用地，以及當地政府派出的行政機關辦公用地等，可不計入比例。

第六條  開發企業和區域內的外商投資企業，在合同規定的建設期限內免繳土地使用費；產品出口企業和技術先進企業，經營期十年以上的，經確認可免繳土地使用費五年；對舉辦國家鼓勵發展的科技、教育、文化、醫療衛生和社會公益事業、基礎設施建設等項目的，可申請減免土地使用費。

對在荒山、荒地、荒灘進行成片開發的企業，可免繳土地使用費二十年（含建設期）。

第七條  為開發區域內生產企業提供的水、電、氣、運輸、通訊等收費標準與國營企業一視同仁，但應按國家規定收取增容費、配套費；開發區域外配套的水電輔助設施，如由開發企業自行投資興建，可免交本級電壓和水資源的增容費、配套費；區內開發企業自建的水、電等生產性公用設施，可由開發企業自定收費標準，在區域內自主經營。如水、電等公用設施能力有富余，要向區外供應，或者需要與區外設施聯網運行，應按國家有關規定，與地方公用事業單位簽訂合同，并按合同規定開展經營。

第八條  為簡化開發區域內外商投資企業的審批手續，開發區域內的大氣環境質量標準、污染物排放標準，根據環保部門規定，實行總量控制、定時監測；消防、勞動安全保護、防震、綠化等標準，實行區域總體控制，在整體規劃中一次性審批。開發企業必須確保區內的外商投資企業符合上述標準，政府有關部門依法監督。

第九條  開發區域享受重點工業衛星鎮政策（經濟特區、經濟技術開發區除外）。經有關部門確認為產品出口企業，在減免稅期滿后，當年企業產品出口占企業產值70％以上的，減半繳納企業所得稅；先進技術企業在減免稅期滿后，可延長三年減半繳納企業所得稅。

開發區域屬省政府批準的農業良種、良畜引進隔離試驗區，在區內舉辦良種、良畜的試種、試養項目的收入，從獲利年度起，五年內免征工商統一稅和企業所得稅。

第十條  開發企業作為生產性企業在其投資總額內進口的生產和管理設備、建筑材料、生產用車輛；企業按規定進口自用的交通工具、辦公用品以及開發企業的外商和國外技職人員進口合理數量的安家物品和自用交通工具，免征關稅和工商統一稅。在開發區域內舉辦的外商投資企業，進口上述物品按海關有關規定辦理。

第十一條  為便利開發區域內外商投資企業的生產、倉儲和運輸需要，經海關批準，開發企業可設立綜合性保稅倉庫；區域內的產品出口企業，可設立保稅工廠和保稅倉庫；對區域內連鎖企業之間的產品接轉加工、間接出口，可實行保稅。

第十二條  在開發區域內，允許外商投資興辦為區內生產、生活配套服務的第三產業，以進一步繁榮經濟，改善投資環境。

第十三條  開發區域內外商投資企業所需職工，可從本省的待業人員中招收。招工手續由當地勞動部門辦理，并報勞動者戶口所在地勞動部門備案。

企業依法有權自定工資標準，有權招聘或辭退員工。

第十四條  開發區域內的行政管理由有關主管部門和所在地人民政府派出機構執行。