導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇物業(yè)管理?xiàng)l例細(xì)則，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則全文第一章 總則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。

第二條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企

業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

第三條 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

第四條 國(guó)家鼓勵(lì)物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平。

第五條 國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。

縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)

第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：

(一)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;

(二)選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán);

(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;

(四)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);

(五)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán);

(六)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(八)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;

(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用;

(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;

(三)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;

(四)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;

(五)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第八條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)

物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

第九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

第十條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的

指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

第十一條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式;但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。

業(yè)主可以委托人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。

第十二條 業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：

(一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(二)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;

(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);

(四)決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施;

(五)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;

(六)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

第十三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

第十四條 召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)15日以前通知全體業(yè)主。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。

第十五條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：

(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;

(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(四)監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施;

(五)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。

業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。

第十七條 業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，

違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

第十八條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定。

第十九條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

業(yè)主大會(huì) 業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第二十條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽(tīng)取居民委員會(huì)的建議。

第三章 前期物業(yè)管理

第二十一條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū) 面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

第二十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，

業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約，不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。

第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。

物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書(shū)面承諾。

第二十四條 國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

第二十五條 建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

第二十六條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第二十七條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。

第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

第二十九條 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料：

(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

第三十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。

第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

第四章 物業(yè)管理服務(wù)

第三十二條 從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。

國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定。

第三十三條 從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書(shū)。

第三十四條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

第三十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

第三十六條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān) 相應(yīng)的法律責(zé)任。

第三十七條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交本條、例第二十九條、第一款規(guī)定的資料。

第三十八條 物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè) 管理用房的用途。

第三十九條 物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條、例第二十九條、第一款規(guī) 定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。

第四十條 物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)企業(yè)，但不得將該 區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

第四十一條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的 性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第四十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

第四十三條 縣級(jí)以上人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收 費(fèi)的監(jiān)督。

第四十四條 物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由 雙方約定。

第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

第四十六條 對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的 行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。

有關(guān)行政管理部門(mén)在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。

第四十七條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)管理企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。

第四十八條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)使用人違反本條、例和業(yè)主公約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

第四十九條 縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。

第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第五十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。

業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè);物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。

第五十一條 業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。

因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的同意;物業(yè)管理企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。

業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

第五十二條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。

第五十三條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。

第五十四條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院財(cái)政部門(mén)制定。

第五十五條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第五十六條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。

責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承 擔(dān)。

第六章 法律責(zé)任

第五十七條 違反本條、例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未 經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限 期改正，給予警告，可以并處10萬(wàn)元以下的罰款。

第五十八條 違反本條、例的規(guī)定，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有 權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款;給業(yè)主 造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十九條 違反本條、例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報(bào)，處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。

第六十條 違反本條、例的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行 政主管部門(mén)沒(méi)收違法所得，并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。以欺騙手段取得資質(zhì)證書(shū)的，依照本條、第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷資質(zhì)證書(shū)。

第六十一條 違反本條、例的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管 理活動(dòng)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令停止違法行為，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六十二條 違反本條、例的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款30%以上50%以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷資質(zhì)證書(shū)。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共 用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六十三條 違反本條、例的規(guī)定，挪用專項(xiàng)維修資金的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)追回挪用的專項(xiàng)維修資金，給予警告，沒(méi)收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;物業(yè)管理企 業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷資質(zhì)證書(shū);構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。

第六十四條 違反本條、例的規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的 ，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，沒(méi)收違法所得，并處10萬(wàn)元 以上50萬(wàn)元以下的罰款。

第六十五條 違反本條、例的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的 罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第六十六條 違反本條、例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條、第二款的規(guī)定處以罰款;所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用：

(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;

(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的;

(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。

個(gè)人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬(wàn)元以下的罰款;單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬(wàn) 元以上20萬(wàn)元以下的罰款。

第六十七條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期 交納;逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。

第六十八條 業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng)，構(gòu)成犯罪的，依 法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第六十九條 違反本條、例的規(guī)定，國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)、縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)行政管理部門(mén)的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履 行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

第七章 附則

第七十條 本條、例自20xx年9月1日起施行。

物業(yè)管理的服務(wù)(1)房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督;

(2)房屋設(shè)備、設(shè)施的管理;

(3)環(huán)境衛(wèi)生的管理;

(4)綠化管理;

(5)配合公安和消防部門(mén)做好住宅區(qū)內(nèi)公共秩序維護(hù)工作;

(6)車輛秩序管理;

篇2

一、××縣物業(yè)管理的難點(diǎn)表現(xiàn)

(一)觀念落后，意識(shí)淡薄，物業(yè)管理運(yùn)作的大環(huán)境尚未形成實(shí)行物業(yè)管理是住房制度改革和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然。任何新生事物起步都需要廣泛宣傳引導(dǎo)，人們正確地去認(rèn)識(shí)。目前，對(duì)物業(yè)管理宣傳的力度不夠，人們對(duì)物業(yè)管理的基本概念、內(nèi)涵、性質(zhì)、原則、作用知之甚少，甚至產(chǎn)生種種誤解和錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。人們的觀念還停留在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下福利型的管理模式，不能接受物業(yè)管理提供的有償服務(wù)。

(二)各自為政，條塊分割，健康有序的物業(yè)管理局面尚未形成目前我縣物業(yè)管理的類型有三類：專門(mén)成立的物業(yè)公司(xx縣物業(yè)中心)、開(kāi)發(fā)企業(yè)派生的物業(yè)公司(如：興隆物業(yè)公司、常順物業(yè)公司、昌盛物業(yè)公司、華瑞物業(yè)公司、華能物業(yè)公司龜龍林物業(yè)公司等)、各單位自行管理的隊(duì)伍(如縣水利局、國(guó)稅局、發(fā)改委、興隆山管理局家屬樓的管理等)，顯然，還沒(méi)有形成開(kāi)放式的物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，直接影響了物業(yè)管理的質(zhì)量和健康有序物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展。

(三)地方性政策不配套，使物業(yè)管理難以步入正軌隨著《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《××省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《××市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》的出臺(tái)，我縣只制定了相關(guān)的實(shí)施意見(jiàn)，從實(shí)際情況而言，政府、職能部門(mén)、物業(yè)公司、業(yè)主之間的責(zé)、權(quán)、利不清，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間常常出現(xiàn)矛盾和糾紛。同時(shí)政府缺乏對(duì)物業(yè)管理發(fā)展的扶持政策，使我縣物業(yè)管理一開(kāi)始就陷入困境，影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。

(四)建管分離,物業(yè)管理啟動(dòng)資金難以落實(shí)由于建管脫節(jié)，給新建住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)物業(yè)管理埋下了許多隱患。開(kāi)發(fā)商只考慮建設(shè)，很少考慮日后的物業(yè)管理，物業(yè)管理啟動(dòng)資金以及維護(hù)，管理資金無(wú)法落實(shí)。根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，新開(kāi)發(fā)小區(qū)應(yīng)提留一定比例的資金作為小區(qū)物業(yè)管理的啟動(dòng)資金，但在我縣缺乏相應(yīng)配套政策和力度而無(wú)法落實(shí)。舊住宅小區(qū)包括安居工程住宅小區(qū)，配套及設(shè)施不全，房屋設(shè)備超期服役，維修任務(wù)相當(dāng)繁重，恰好這類住宅小區(qū)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期建設(shè)單位和開(kāi)發(fā)單位無(wú)這項(xiàng)費(fèi)用預(yù)留，在這種情況下開(kāi)展物業(yè)管理更是難上加難。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，凡商品住房和公有住房出售后都應(yīng)當(dāng)建立住戶公用部位、公用設(shè)施、設(shè)備維修基金，其繳納比例為：住宅為售房款的3％，非住宅為售房款的6％，公有住房出售后的維修基金按多層住宅不低于售房款的20％，高層住宅不低于售房款30％的比例提取。目前全縣共有住宅樓面積約100萬(wàn)平方米，其中縣物業(yè)中心托管面積約17萬(wàn)平方米，各開(kāi)發(fā)公司下屬物業(yè)公司托管面積約30萬(wàn)平方米，其余約50多萬(wàn)平方米的房產(chǎn)屬于自管或沒(méi)人管理狀態(tài)，都沒(méi)有按國(guó)家的政策、法律法規(guī)提取相應(yīng)的維修基金，致使建成后十年以上的房屋屋面出現(xiàn)滲漏、下水管道阻塞、破裂等現(xiàn)象無(wú)資金維修，也沒(méi)有物業(yè)公司接收托管。

(五)收費(fèi)低，收費(fèi)難使物業(yè)管理舉步維艱

《××市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》規(guī)定批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，僅達(dá)到小區(qū)公共衛(wèi)生、綠化，保安等項(xiàng)目基本管理服務(wù)所需的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，維護(hù)維修資金無(wú)著落，作為企業(yè)化的物業(yè)企業(yè)要自負(fù)盈虧，勢(shì)必影響其服務(wù)質(zhì)量和水平，對(duì)業(yè)主提出的一些服務(wù)需求特別是諸如屋面修復(fù)、下水疏通、化糞池清理等問(wèn)題想滿足也力不從心，無(wú)非將增加兩者之間的矛盾。受住戶觀念、經(jīng)濟(jì)發(fā)展特別是居民收入低下等因素的影響，收取物業(yè)管理費(fèi)十分困難，成為困擾物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)自我發(fā)展、自負(fù)盈虧的最大障礙。從我縣實(shí)際情況來(lái)看，物業(yè)管理費(fèi)的收繳率僅在6o％左右。

二、要著重處理好幾個(gè)關(guān)系

物業(yè)管理說(shuō)起來(lái)很簡(jiǎn)單，就是“受委托、按合同、有償服務(wù)’’。但這十個(gè)字，做起來(lái)就不那么簡(jiǎn)單。因?yàn)樗婕暗皆S多復(fù)雜的社會(huì)關(guān)系。只有理順這些關(guān)系，才能使物業(yè)管理有序推行。

(一)物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系

物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)都是物業(yè)管理關(guān)系中的主體，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，業(yè)主委員會(huì)對(duì)小區(qū)物業(yè)有終身管理權(quán)，物業(yè)公司具有終身服務(wù)權(quán)，雙方互為依存，缺一不可。在業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的體制中，共同管理著同一物業(yè)，這就決定了他們之間是有一定的法律和經(jīng)濟(jì)關(guān)系。兩者之間是平等的，其權(quán)利和義務(wù)由法律、合同約定。相互之間是一種提供服務(wù)與購(gòu)買(mǎi)服務(wù)的關(guān)系，而且還是一種相互選擇、自愿成交的關(guān)系。物業(yè)公司要履行業(yè)主委員會(huì)賦予的管理責(zé)任，提供統(tǒng)一專業(yè)化的周到服務(wù)；業(yè)主委員會(huì)要以主人翁的身份參與管理，監(jiān)督管理，決策管理。把兩者結(jié)合起來(lái)，就是物業(yè)管理的新體制、新關(guān)系，這也是具有中國(guó)特色的物業(yè)管理的一大特點(diǎn)。

在物業(yè)管理實(shí)際運(yùn)作中，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)如何擺正自己的位置，正確處理好服務(wù)與管理的關(guān)系?一是對(duì)業(yè)主的各類服務(wù)需求，應(yīng)當(dāng)盡職盡責(zé)，熱情周到地為業(yè)主排憂解難，真正樹(shù)立起“業(yè)主需要，我要做好”服務(wù)觀念；二是對(duì)個(gè)別業(yè)主違規(guī)違章行為，則應(yīng)依據(jù)法規(guī)、合同、公約等的約定，大膽地認(rèn)真地管理，以維護(hù)全體業(yè)主的利益和公共設(shè)備設(shè)施的完好無(wú)損；使業(yè)主的物業(yè)得到保值增值。

(二)業(yè)主與業(yè)主的關(guān)系

“遠(yuǎn)親不如近鄰”這一古訓(xùn)，突出了在鄰里關(guān)系戶中統(tǒng)一大于對(duì)立的一面，然而在現(xiàn)實(shí)生活中因毗連物業(yè)引發(fā)的鄰里糾紛，又表現(xiàn)出矛盾大于統(tǒng)一的一面。

成百上千個(gè)家庭同住一個(gè)小區(qū)，共同使用許多公用設(shè)施設(shè)備，如道路、外墻、屋頂、綠化、環(huán)境等，但相互間由于許多主客觀原因又疏于直接交往，這就需要物業(yè)公司去組織協(xié)調(diào)，要幫助所有業(yè)主形成一個(gè)共同遵守的業(yè)主公約，還要組織業(yè)主參加多種聯(lián)誼活動(dòng)，促進(jìn)睦鄰關(guān)系的形成，生活小事相互照應(yīng)，管理大事共同決策。這樣，“遠(yuǎn)親不如近鄰”的古訓(xùn)就會(huì)大放祥光，和睦融洽、相互關(guān)心、歡快舒暢的鄰里關(guān)系就會(huì)形成。這種“詳和”的鄰里關(guān)系，必須由物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)來(lái)為其創(chuàng)造。

(三)有關(guān)部門(mén)與物業(yè)公司的關(guān)系

按照國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定，住宅小區(qū)是各相關(guān)部門(mén)綜合服務(wù)的對(duì)象，應(yīng)各負(fù)其責(zé)，各盡其職。如房屋建筑質(zhì)量方面的業(yè)務(wù)，應(yīng)由工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)的管理職能；房屋產(chǎn)權(quán)方面的業(yè)務(wù)，屬房地產(chǎn)管理部門(mén)的管理職能；服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方面的業(yè)務(wù)，屬物價(jià)部門(mén)的管理職能；社會(huì)治安綜合治理的業(yè)務(wù)，屬轄區(qū)派出所的管理職能；水電暖方面的業(yè)務(wù)，屬相關(guān)部門(mén)的管理職。這些部門(mén)都是服務(wù)性的，都應(yīng)為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，按規(guī)定入戶抄表，計(jì)量收費(fèi)，不應(yīng)將滴、冒、跑、漏等的損耗，都分?jǐn)偟綐I(yè)主的身上，這種分?jǐn)偸沁`背國(guó)家政策的，業(yè)主應(yīng)該抵制，不應(yīng)把怨言和責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司，而應(yīng)與物業(yè)公司配合起來(lái)，運(yùn)用法律武器來(lái)保護(hù)自己的權(quán)利，扼制壟斷行業(yè)的違法行為。水電暖等相關(guān)部門(mén)，如要讓物業(yè)公司為其代收費(fèi)用，須出具國(guó)家規(guī)定的委托書(shū)，明確雙方的責(zé)、權(quán)、利，否則物業(yè)公司無(wú)權(quán)為其服務(wù)。

(四)物業(yè)管理主管部門(mén)與物業(yè)公司的關(guān)系

隨著政府管理職能的轉(zhuǎn)變，物業(yè)管理主管部門(mén)不能既當(dāng)運(yùn)動(dòng)員又當(dāng)裁判員。政府對(duì)物業(yè)管理的職能就是依法行政，就是立法、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、檢查、指導(dǎo)。物業(yè)管理主管部門(mén)只能做裁判員，對(duì)小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司要按其雙方簽訂的合同吹哨子，誰(shuí)犯規(guī)罰誰(shuí)。這樣物業(yè)公司的管理水平才可以提高，業(yè)主的觀念才可能轉(zhuǎn)變，物業(yè)管理市場(chǎng)才可能形成，進(jìn)而發(fā)展產(chǎn)業(yè)，增加效益，政府和企業(yè)也都將同時(shí)受益。××縣物業(yè)管理所作為房地產(chǎn)管理的一個(gè)職能部門(mén)，應(yīng)依據(jù)國(guó)家、省、市物業(yè)管理的政策、法規(guī)制定全縣物業(yè)管理辦法，并組織實(shí)施，全面負(fù)責(zé)本縣區(qū)域內(nèi)各物業(yè)公司的審查、備案并依照有關(guān)政策、法規(guī)實(shí)施行業(yè)監(jiān)督管理；依法歸集并合理使用房屋維修基金；以為業(yè)主服務(wù)為宗旨，委托物業(yè)管理公司按照住宅主管部門(mén)的標(biāo)準(zhǔn)和委托管理合同對(duì)住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理；依據(jù)委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用，負(fù)責(zé)業(yè)主對(duì)物業(yè)公司創(chuàng)造質(zhì)量投訴的調(diào)解處理；政企分離，脫開(kāi)與縣物業(yè)中心上下級(jí)關(guān)系，對(duì)物業(yè)中心的體制進(jìn)行改制，使其自主經(jīng)營(yíng)，自主發(fā)展。

三、××縣物業(yè)管理健康有序發(fā)展的對(duì)策

鑒于我縣物業(yè)管理的現(xiàn)狀和諸多問(wèn)題，如何規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)，目前已成為從政府到居民普遍關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。那么，究竟如何引導(dǎo)物業(yè)管理工作朝著健康有序的方向發(fā)展?關(guān)鍵要從以下幾個(gè)方面入手：

(一)盡快完善配套辦法和實(shí)施細(xì)則

社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，要用法制規(guī)范人們的行為。從深圳、xx、大連等城市的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，自建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》出臺(tái)后，這些城市結(jié)合實(shí)際先后出臺(tái)物業(yè)管理的一系列地方性配套法規(guī)，極大地推動(dòng)了當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理的發(fā)展。

××市在2002年出臺(tái)了《××市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》，但作為縣區(qū)地域，借鑒實(shí)施畢竟不太切合我縣實(shí)際，因此，應(yīng)在廣泛調(diào)查研究的前提下，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《××省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《××市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》盡快出臺(tái)××縣物業(yè)管理配套辦法和實(shí)施細(xì)則。同時(shí)，從體制上給予理順，從政策上給予支持，特別是對(duì)未提留維修基金和未納入物業(yè)管理的已售公有住房，政府應(yīng)以宏觀調(diào)控手段加以調(diào)控，對(duì)新建商品房維修基金的歸集，應(yīng)在辦理《規(guī)劃許可證》時(shí)一次性按比例繳納，對(duì)不按規(guī)定繳納者，建設(shè)行政主管部門(mén)應(yīng)不予辦理《規(guī)劃許可證》和《開(kāi)工施工許可證》，使我縣物業(yè)管理工作逐步納入軌道。

(二)加大宣傳力度，引導(dǎo)觀念轉(zhuǎn)變

物業(yè)管理在我縣做為新興行業(yè)，目前人們對(duì)其了解甚少，能夠正確地理解、認(rèn)識(shí)和支持的更少。這同輿論宣傳不到位有直接的關(guān)系。人民群眾對(duì)物業(yè)管理的接受和支持，是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的社會(huì)基礎(chǔ)。應(yīng)利用廣播、電視、報(bào)紙等新聞媒體，向社會(huì)和居民廣泛地宣傳物業(yè)管理，介紹國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，報(bào)道物業(yè)管理的進(jìn)展，使更多的人了解、支持、關(guān)心物業(yè)管理，參與和推進(jìn)物業(yè)管理。房管部門(mén)和物業(yè)公司要深入小區(qū)，面向住戶，利用掛橫幅、發(fā)傳單、樹(shù)宣傳牌、設(shè)立咨詢點(diǎn)等方式，大張旗鼓地做好宣傳動(dòng)員工作，使廣大居民認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理是為廣大居民營(yíng)造一個(gè)安全舒適的生活環(huán)境，使居住區(qū)的環(huán)境和各種配套設(shè)施保持完好，使房屋保值、增值。引導(dǎo)住戶轉(zhuǎn)變計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下的無(wú)償服務(wù)的舊觀念，樹(shù)立起花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)的新觀念，養(yǎng)成自覺(jué)交費(fèi)的習(xí)慣，共建管理有序、和睦文明、環(huán)境幽雅的住宅小區(qū)。

(三)理順管理機(jī)制和監(jiān)督約束機(jī)制

政府應(yīng)出臺(tái)辦法和措施，理順小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)與公安、交通、市政、環(huán)衛(wèi)等職能部門(mén)和產(chǎn)權(quán)單位、居委會(huì)的關(guān)系，使物業(yè)管理真正實(shí)現(xiàn)對(duì)住宅小區(qū)的綜合性、專業(yè)化統(tǒng)一管理，克服服務(wù)多頭管理，互相扯皮的弊端，加快物業(yè)管理企業(yè)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì)化的進(jìn)程。完善物業(yè)管理監(jiān)督約束機(jī)制。業(yè)主和物業(yè)企業(yè)應(yīng)雙向選擇，平等協(xié)商，雙方應(yīng)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量以簽訂合同的方式明確彼此的權(quán)利義務(wù)。這樣，才能使物業(yè)管理企業(yè)的行為得到有效的監(jiān)督，才能發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)對(duì)小區(qū)住戶的宣傳、解釋、協(xié)調(diào)作用，才能要求業(yè)主遵守規(guī)章，履行義務(wù)，才能切實(shí)提高物業(yè)管理水平，促進(jìn)物業(yè)管理健康有序地發(fā)展。

(四)加強(qiáng)自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量

提高服務(wù)管理質(zhì)量，既是黨和政府一再?gòu)?qiáng)調(diào)和要求的，也是廣大群眾的實(shí)際需求。物業(yè)管理是一種社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的管理，只有不斷加強(qiáng)自身建設(shè)，才能使管理上檔次、上水平。首先，物業(yè)管理人員要樹(shù)立愛(ài)崗敬業(yè)，無(wú)私奉獻(xiàn)的精神。物業(yè)工作事無(wú)巨細(xì)，服務(wù)時(shí)間不分晝夜，服務(wù)空間不受限制，物業(yè)員工要樹(shù)立全心全意為住戶服務(wù)的思想，恪守“住戶至上，服務(wù)第一”的宗旨，以優(yōu)良的服務(wù)，滿足住戶日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化和精神需求，讓住戶體會(huì)到花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)所帶來(lái)的方便和實(shí)惠。其次，健全小區(qū)的管理制度。包括報(bào)修制度、承諾服務(wù)制度、物業(yè)人員的考核獎(jiǎng)罰制度、文明優(yōu)質(zhì)服務(wù)制度等，用制度規(guī)范物業(yè)人員的行為，用服務(wù)調(diào)查來(lái)監(jiān)督物業(yè)人員的表現(xiàn)，用獎(jiǎng)懲實(shí)施調(diào)動(dòng)物業(yè)人員的積極性和創(chuàng)造性。再次，加強(qiáng)業(yè)務(wù)技能學(xué)習(xí)和培養(yǎng)。提高從業(yè)人員整體素質(zhì)，建立良好的專業(yè)隊(duì)伍，以此贏得住戶和社會(huì)的認(rèn)可。

(五)拓寬經(jīng)費(fèi)渠道，培育造血機(jī)能

篇3

根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》、市政府1991年1月29日的《上海市城鎮(zhèn)公有住房管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則》、市房地局滬房地物（1996）624號(hào)《關(guān)于空置、空關(guān)商品住宅管理收費(fèi)問(wèn)題的通知》、市物價(jià)局滬價(jià)房（1996）218號(hào)《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)〈國(guó)家計(jì)委關(guān)于同意上海市調(diào)整公有住房租金的批復(fù)〉及有關(guān)問(wèn)題的通知》的規(guī)定，對(duì)目前反映收費(fèi)問(wèn)題較多的空關(guān)費(fèi)等重新予以規(guī)范。特通知如下：

一、關(guān)于公房空關(guān)費(fèi)、超期空關(guān)費(fèi)

公房超期空關(guān)費(fèi)的收取范圍，“只適用于土地?zé)o償劃撥使用，且由地方財(cái)政、各企事業(yè)單位出資建造職工解困住房安置、市政動(dòng)遷等房屋”。

公房空關(guān)費(fèi)、超期空關(guān)費(fèi)的期限界定：

（一）用于解決居住困難的公有房屋空關(guān)期，新建的為一年，調(diào)配的為半年；

（二）用于住宅基地動(dòng)遷、市政建設(shè)動(dòng)遷、軍轉(zhuǎn)（復(fù)退）、離退休、特需等公有房屋空關(guān)期為一年半。

上述公房在空關(guān)期內(nèi)的，可收取空關(guān)費(fèi)；超過(guò)空關(guān)期限的，可收取超期空關(guān)費(fèi)。

公房空關(guān)費(fèi)、超期空關(guān)費(fèi)的收入，扣除正常的管理費(fèi)用之外，全部用于房屋維修。

二、關(guān)于商品住宅空關(guān)費(fèi)

新建商品住宅未實(shí)現(xiàn)銷售的部分，應(yīng)由出售（產(chǎn)權(quán)）單位按所占建筑面積比例向物業(yè)管理企業(yè)繳付全部或部分物業(yè)管理服務(wù)的各項(xiàng)費(fèi)用，并在《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》文本中予以明確。

已實(shí)現(xiàn)銷售的部分，自住宅交付之日起，除另有約定外，無(wú)論空關(guān)或使用，由買(mǎi)受單位或個(gè)人按售房建筑面積向物業(yè)管理企業(yè)繳付物業(yè)管理服務(wù)的各項(xiàng)費(fèi)用。

未經(jīng)產(chǎn)權(quán)人或房屋保留單位許可，物業(yè)管理企業(yè)無(wú)權(quán)將空關(guān)的住宅租賃他人。

三、關(guān)于經(jīng)租費(fèi)

鑒于房管所已改制成物業(yè)管理企業(yè)，且作為行政事業(yè)性收費(fèi)的“經(jīng)租管理費(fèi)”已被取消，作為經(jīng)營(yíng)性的經(jīng)租費(fèi)作如下規(guī)定：

單位產(chǎn)權(quán)房已委托物業(yè)管理的，應(yīng)由產(chǎn)權(quán)單位按雙方簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》，向所委托的物業(yè)管理企業(yè)繳付各項(xiàng)費(fèi)用。合同中的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)按物價(jià)部門(mén)制定的基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度；房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)、維修費(fèi)應(yīng)按實(shí)計(jì)算并與個(gè)人產(chǎn)權(quán)房一樣分?jǐn)偅驈木S修基金中扣除。

產(chǎn)權(quán)單位委托物業(yè)管理企業(yè)向承租人收繳房租、代辦租賃合同、分并戶等業(yè)務(wù)的，代辦費(fèi)用由雙方協(xié)商確定。

四、關(guān)于辦理入住等手續(xù)費(fèi)

篇4

一、業(yè)主委員會(huì)制度存在的缺陷

（一）業(yè)主委員會(huì)的法律地位和性質(zhì)模糊

業(yè)主委員會(huì)簡(jiǎn)稱“業(yè)委會(huì)”，又稱“物業(yè)管理委員會(huì)”。《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）第一次把“業(yè)主委員會(huì)”在行政法規(guī)這樣高層次的規(guī)范性法律文件中予以規(guī)定，從而在立法層面上正式創(chuàng)立了業(yè)主委員會(huì)制度。《條例》第15條規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。”而對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的法律地位和性質(zhì)，《條例》的定性十分模糊，在理論界也有不同的表述。有觀點(diǎn)認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)是獨(dú)立的社團(tuán)法人。也有觀點(diǎn)認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)屬于亨有獨(dú)立的訴訟主體資格的非法人組織。還有觀點(diǎn)認(rèn)為，它既不是獨(dú)立法人，也不享有《民事訴訟法》中“其他組織”的獨(dú)立訴訟主體資格。

（二）業(yè)主委員會(huì)成立的數(shù)量少

《條例》第11條明確規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：（二）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作。”第10條規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。”但是，由于《條例》對(duì)此并未做強(qiáng)制性規(guī)定，也沒(méi)有規(guī)定其不成立或不備案的法律后果，從而造成了某些地區(qū)（尤其是中西部地區(qū)）業(yè)主委員會(huì)數(shù)量極少的現(xiàn)狀。據(jù)報(bào)載，烏魯木齊市的物業(yè)管理公司大大小小已達(dá)242家，物業(yè)管理行業(yè)已初具規(guī)模。然而，全市830多個(gè)住宅小區(qū)，僅有50多個(gè)小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，與物業(yè)管理公司的數(shù)量相差懸殊。

（三）業(yè)主委員會(huì)缺乏經(jīng)費(fèi)，不能有效地開(kāi)展管理活動(dòng)

《條例》第15條規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)的五項(xiàng)職責(zé)，但是沒(méi)有規(guī)定其辦公經(jīng)費(fèi)的來(lái)源，從而造成了現(xiàn)實(shí)中很多業(yè)主委員會(huì)由于缺乏經(jīng)費(fèi)，不能有效地開(kāi)展物業(yè)管理活動(dòng)。甚至，還出現(xiàn)了業(yè)主委員會(huì)委員借口缺乏辦公經(jīng)費(fèi)而拒絕履行其職責(zé)的情況。而且，很多委員都很忙，只能利用業(yè)余時(shí)間進(jìn)行工作。沒(méi)有經(jīng)費(fèi)加之沒(méi)有時(shí)間成為一些委員拒絕參加業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的主要借口。

（四）業(yè)主委員會(huì)超越權(quán)、濫用職權(quán)

《條例》雖然對(duì)業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了規(guī)定，但條款過(guò)于抽象，缺乏明確性和可操作性。此外，《條例》沒(méi)有規(guī)定業(yè)主委員會(huì)超越大會(huì)授權(quán)范圍所為民事法律行為的法律效力及其對(duì)此應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。上述問(wèn)題導(dǎo)致了現(xiàn)實(shí)中很多業(yè)主委員會(huì)超越權(quán)，甚至濫用職權(quán)損害全體業(yè)主利益的情況。例如，上海市浦東新區(qū)德州高層小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)，在沒(méi)有得到業(yè)主大會(huì)的同意且沒(méi)有任何審查的情況下，便同意了物業(yè)管理公司使用專項(xiàng)維修基金。一年之中小區(qū)內(nèi)的675家住戶少則分?jǐn)偟?000多元維修費(fèi)，多則近4000元。在業(yè)主們的強(qiáng)烈要求下，業(yè)主委員會(huì)才召開(kāi)了部分業(yè)主會(huì)議，要求物業(yè)在5天內(nèi)公布明細(xì)帳目，支出總額及每平方米分?jǐn)偟馁M(fèi)用，但事后又杳無(wú)音信。

二、關(guān)于完善業(yè)主委員會(huì)制度的建議

（一）確定業(yè)主委員會(huì)的法律地位

我們認(rèn)為，我國(guó)現(xiàn)行法律制度下的業(yè)主委員會(huì)應(yīng)具有非法人團(tuán)體的性質(zhì)，有一定的民事權(quán)利能力和行為能力，也應(yīng)當(dāng)具有訴訟能力。首先，《條例》第16條規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。而不是按照《社團(tuán)法人登記管理辦法》的規(guī)定在民政部門(mén)辦理登記。即明確了業(yè)主委員會(huì)不屬于社團(tuán)法人。

其次，在我國(guó)的立法和司法實(shí)踐中，非法人團(tuán)體（或稱非法人組織）已成為實(shí)際存在的第三類民事主體。學(xué)者通說(shuō)也認(rèn)為非法人團(tuán)體雖然不能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，但具有一定的民事權(quán)利能力和民事行為能力，我國(guó)《民事訴訟法》第49條也規(guī)定了“其他組織”可以作為民事訴訟的當(dāng)事人。備受矚目的《中國(guó)物權(quán)法草案》第113條也規(guī)定，管理委員會(huì)和管理人具有當(dāng)事人能力，可以獨(dú)立充任原告或被告。由此可以看出，《中國(guó)物權(quán)法草案》亦傾向于將業(yè)主管理委員會(huì)納入“非法人組織”予以規(guī)制，并賦予其訴訟當(dāng)事人的地位。這無(wú)疑是對(duì)我國(guó)《民法通則》中民事主的一個(gè)突破，亦是民法理論研究對(duì)實(shí)踐的積極回應(yīng)。從實(shí)踐看，既然法律規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)有獨(dú)立的職責(zé)，就應(yīng)為其履行職責(zé)提供充分的司法救濟(jì)，否則對(duì)其行使職責(zé)無(wú)疑是非常不利的。

（二）實(shí)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)的規(guī)范化

首先，確立業(yè)主委員會(huì)聘任制。業(yè)主委員會(huì)委員由業(yè)主大會(huì)聘任，并由業(yè)主大會(huì)向其頒發(fā)寫(xiě)明權(quán)范圍的授權(quán)書(shū)。它的委員可以是業(yè)主，也可以是其他人；若不是業(yè)主，則必須是具有專業(yè)知識(shí)和技能的專家。

其次，確定適當(dāng)?shù)钠钙凇Ｆ钙谶^(guò)長(zhǎng)，則易招致惰性，不利于積極有效地開(kāi)展管理工作；還容易滋生貪污挪用的情況。過(guò)短則又會(huì)因委員變動(dòng)頻繁，致使業(yè)主委員會(huì)的工作缺乏穩(wěn)定性和連續(xù)性，也不利于自身的管理。

（三）規(guī)范業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)和業(yè)主關(guān)系

篇5

五大問(wèn)題突出

物業(yè)管理迅速發(fā)展的同時(shí)，也暴露出不少問(wèn)題。北京市建委主任隋振江在北京市物業(yè)管理工作會(huì)議上指出，問(wèn)題主要表現(xiàn)在以下五個(gè)方面：

物業(yè)服務(wù)不規(guī)范，整體水平不高。部分物業(yè)管理企業(yè)還沒(méi)有從根本上樹(shù)立“為居民服務(wù)”、“為業(yè)主服務(wù)”的觀念，基至顛倒了業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系，“態(tài)度蠻橫、行為粗劣”現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，保安與業(yè)主發(fā)生沖突的事件時(shí)有發(fā)生；其次，物業(yè)服務(wù)不到位，出現(xiàn)緊急情況不能做到快速反應(yīng)、及時(shí)處理，不能保證群眾正常生活的需要；第三，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)透明度不高，個(gè)別企業(yè)仍然存在多收費(fèi)、亂收費(fèi)的情況。

開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題引發(fā)矛盾突出。北京市政協(xié)曾對(duì)北京市物業(yè)管理進(jìn)行了專題調(diào)研，調(diào)研報(bào)告指出：現(xiàn)有商品房小區(qū)發(fā)生的物業(yè)與業(yè)主的糾紛中，相當(dāng)數(shù)量的矛盾起源于開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題。一是規(guī)劃變更導(dǎo)致業(yè)益受損，也有開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建設(shè)配套設(shè)施。二是房屋及附屬設(shè)備質(zhì)量差，水電等配套項(xiàng)目得不到落實(shí)，缺項(xiàng)甩項(xiàng)多等。三是建筑權(quán)屬不清。由于《物權(quán)法》尚未出臺(tái)，居住小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑，如地下車庫(kù)、物業(yè)管理用房的權(quán)屬問(wèn)題往往引起業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的爭(zhēng)議。

業(yè)主大會(huì)成立緩慢。到目前，北京市按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定成立業(yè)主大會(huì)的只有511個(gè)，比例很低。業(yè)主大會(huì)不成立，物業(yè)市場(chǎng)就不完善，業(yè)主的權(quán)利很難得到集體支持，維修資金的使用等涉及業(yè)主共同權(quán)益的問(wèn)題也無(wú)法得到根本解決。問(wèn)題主要表現(xiàn)為：部分開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不積極、不配合、不支持，導(dǎo)致成立籌備組困難；二是在政策宣傳、引導(dǎo)上力度不大，許多小區(qū)的業(yè)主在成立業(yè)主大會(huì)之初，不了解國(guó)家和本市的相關(guān)規(guī)定，往往是事倍功半；三是指導(dǎo)方式、方法和力度上還存在一定問(wèn)題，與街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)的協(xié)同配合還不夠，離開(kāi)社區(qū)居委會(huì)的牽頭組織、協(xié)調(diào)和制定相應(yīng)的工作規(guī)則，組織工作容易陷入混亂、無(wú)序狀態(tài)。四是按照法規(guī)規(guī)定，業(yè)主大會(huì)的成立需要達(dá)到一定的比例條件，一些小區(qū)業(yè)主參與意識(shí)不強(qiáng)，投票比例不高，導(dǎo)致業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約無(wú)法通過(guò)，業(yè)主大會(huì)難以成立。

業(yè)主自律機(jī)制不完善，對(duì)業(yè)主委員會(huì)缺乏有效的監(jiān)督、管理。在實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，一些業(yè)主大會(huì)成立后，作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)的業(yè)主委員會(huì)有權(quán)無(wú)責(zé)，缺乏監(jiān)督和約束；業(yè)主委員會(huì)往往超越職權(quán)開(kāi)展活動(dòng)，個(gè)別小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成員濫用權(quán)利，，損害多數(shù)業(yè)主利益，引起業(yè)主之間意見(jiàn)不一致，影響居民生活的安定。

老舊居住小區(qū)的長(zhǎng)效管理機(jī)制沒(méi)有建立。老舊小區(qū)由于建設(shè)年代久，配套設(shè)施嚴(yán)重不足，房屋及設(shè)施設(shè)備失修失養(yǎng)嚴(yán)重。由于居民認(rèn)識(shí)不統(tǒng)一、交費(fèi)狀況不理想等因素，改造后的小區(qū)良好狀況難以得到長(zhǎng)期維持。

對(duì)癥下藥建和諧

之所以存在以上問(wèn)題，有關(guān)業(yè)內(nèi)人士指出原因有以下幾點(diǎn)：

物業(yè)管理作為一個(gè)新興行業(yè)，相關(guān)的法規(guī)體系、管理體制和工作機(jī)制尚不健全。

物業(yè)管理法律關(guān)系復(fù)雜，涉及開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主個(gè)人、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居委會(huì)等多個(gè)法律主體。既有開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題、建管銜接等前期物業(yè)管理問(wèn)題，又有共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的權(quán)利權(quán)屬、處分及收益，以及物業(yè)服務(wù)合同問(wèn)題。

配套政策不完善。雖然《物業(yè)管理?xiàng)l例》已頒布實(shí)施，并出臺(tái)了一些配套政策文件，但全面貫徹實(shí)施條例的物業(yè)管理辦法還沒(méi)有出臺(tái)，對(duì)日新月異變化的市場(chǎng)缺少快速應(yīng)對(duì)機(jī)制，對(duì)規(guī)定、辦法的實(shí)施缺乏操作性研究。

對(duì)物業(yè)管理企業(yè)監(jiān)督不力，主要表現(xiàn)為對(duì)物業(yè)管理企業(yè)違法行為的監(jiān)督檢查和處罰力度不夠。客觀上，存在各區(qū)縣人員編制少、執(zhí)法力量薄弱等因素，但主觀上，受到“企業(yè)受處罰就會(huì)甩手不干”的影響，在處罰時(shí)畏手畏腳。關(guān)于物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的結(jié)合的精神落實(shí)不到位，與街道、居委會(huì)的協(xié)調(diào)配合還不夠，還不能及時(shí)、有效、完全地化解矛盾和糾紛。

隋振江指出，物業(yè)管理涉及面廣，社會(huì)影響大。作為城市管理的一個(gè)組成部分，物業(yè)管理，尤其是居住區(qū)物業(yè)管理，與廣大人民群眾的切身利益息息相關(guān)，關(guān)系到人民群眾合法權(quán)益的發(fā)展和保障。針對(duì)存在的問(wèn)題，北京市將從以下個(gè)方面開(kāi)展工作：

首先，完善業(yè)主自律機(jī)制，轉(zhuǎn)變物業(yè)管理體制。物業(yè)管理如果不能與社區(qū)建設(shè)有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，很容易造成管理體制上的不順，矛盾解決渠道的不通暢，容易削弱政府部門(mén)的管理和監(jiān)控力度，降低工作效率，并有可能引發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定因素。為此，北京市建委正在研究制定業(yè)主大會(huì)成立指導(dǎo)規(guī)則等政策文件，充分發(fā)揮街道、社區(qū)的作用，將業(yè)主組織有效納入到社區(qū)民主自治的范疇，加強(qiáng)對(duì)成立業(yè)主大會(huì)的組織、指導(dǎo)，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督，確保物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的有機(jī)結(jié)合。

篇6

關(guān)鍵詞: 電力企業(yè)物業(yè)管理 問(wèn)題 對(duì)策

0前言

物業(yè)管理是電力部門(mén)的行業(yè)，雖然已經(jīng)起步，但是很多人把電力企業(yè)的物業(yè)管理看著是電力企業(yè)的后勤部門(mén)，沒(méi)有從根本上認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理的市場(chǎng)化特點(diǎn)。同時(shí)，他是電力后勤社會(huì)化、市場(chǎng)化的必然產(chǎn)物，是社會(huì)發(fā)展的必然需要，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的必然需要，是改革發(fā)展的必然結(jié)果。雖然，電力物業(yè)管理的發(fā)展,取得一些成績(jī), 但在電力物業(yè)管理工作中也存在著諸多問(wèn)題，有待我們一起解決。

一、目前電力行業(yè)的物業(yè)管理存在主要幾個(gè)問(wèn)題

(一) 物業(yè)管理的觀念意識(shí)落后

計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的后勤福利思想仍然普遍存在。電力企業(yè)房改前都是單位的福利房, 人們對(duì)住房消費(fèi)不能理解, 最多是每個(gè)月花幾塊錢(qián)請(qǐng)人搞搞衛(wèi)生而已, 其它大部分費(fèi)用都由單位負(fù)擔(dān), 因此一下子要他們自掏腰包, 按每平方米計(jì)價(jià)來(lái)交一筆專門(mén)的物業(yè)管理費(fèi)用, 感到難以接受。物業(yè)管理簡(jiǎn)單化的觀念影響物業(yè)管理水平的提高。很多人認(rèn)為物業(yè)管理就是衛(wèi)生、保安、維修三件事。這樣簡(jiǎn)單化的理解, 不僅使物業(yè)管理企業(yè)很難留住優(yōu)秀人才, 而且影響經(jīng)濟(jì)效益, 市場(chǎng)很難做起來(lái), 規(guī)范化、專業(yè)化難以實(shí)現(xiàn)。我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)介入滯后, 缺乏監(jiān)督權(quán)威。開(kāi)發(fā)商更是只重建設(shè), 對(duì)物業(yè)管理的投入?yún)s嚴(yán)重不足, 而合理的資金投入比例應(yīng)是三分建設(shè)七分管理。由于對(duì)物業(yè)管理投入嚴(yán)重先天不足的情況更使市場(chǎng)規(guī)范化難上加難。

( 二) 物業(yè)管理配套法規(guī)不健全。

盡管國(guó)家已制定了一系列有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)章和規(guī)范性文件, 如《物業(yè)管理?xiàng)l例》 等, 各地也都制定有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件, 有效地改善了物業(yè)管理的法制環(huán)境。但總的來(lái)說(shuō), 我國(guó)物業(yè)管理法制建設(shè)滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展, 缺乏全國(guó)性的權(quán)威物業(yè)管理的法律、法規(guī), 各地自行制定相關(guān)的地方性法規(guī), 整體性、配套性、協(xié)調(diào)性、互補(bǔ)性相對(duì)較差,致使物業(yè)管理過(guò)程中責(zé)任主體法律地位不明確, 權(quán)利義務(wù)不清楚, 法律關(guān)系不明晰。僅依靠《 物業(yè)管理?xiàng)l例》和一些地方法規(guī)和行政規(guī)定, 法律效力較低, 存在很大的局限性和制約性, 造成管理上的困難, 為物業(yè)管理企業(yè)和廣大主都埋下了較大的隱患, 物業(yè)管理中產(chǎn)生的大量矛盾糾紛得不到有效解決。一方面, 缺少對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的有效約束, 服務(wù)層次不到位; 另一方面, 物業(yè)管理企業(yè)的法律地位得不到保障, 管理很難收到良好的成效。

( 三) 從業(yè)人員素質(zhì)不高, 教育培訓(xùn)體系未能

建立職業(yè)化隊(duì)伍尚未形成。物業(yè)管理行業(yè)人才匱乏。由于有些單位還在把物業(yè)管理行業(yè)當(dāng)著一個(gè)后勤服務(wù)型部門(mén), 當(dāng)成安置老弱病殘人員的場(chǎng)所, 因而在人員配置和培養(yǎng)上未予以足夠重視, 造成物業(yè)管理各類人才嚴(yán)重不足。物業(yè)管理要求從業(yè)人員具有建筑、房地產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)管理、法律等方面的專業(yè)知識(shí)。但我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)還是一種勞動(dòng)密集型行業(yè), 從業(yè)人員學(xué)歷低, 物業(yè)管理知識(shí)不全面, 從事物業(yè)管理教學(xué)的優(yōu)秀教師也特別缺乏。物業(yè)管理的發(fā)展, 更需要的是一批優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理人。

( 四) 市場(chǎng)發(fā)育不充分

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)事業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了物業(yè)管理。受誰(shuí)建設(shè)開(kāi)發(fā)誰(shuí)管理思想影響而組建的物業(yè)管理公司, 現(xiàn)在的物業(yè)公司大部分是開(kāi)發(fā)商的; 還有一部分是企業(yè)后勤部門(mén)改制, 或房產(chǎn)局的房管所改制的物業(yè)管理公司。這些物業(yè)公司的身份決定了他們必須維護(hù)開(kāi)發(fā)商的利益, 而不顧業(yè)主利益, 又談何服務(wù)質(zhì)量、規(guī)范化經(jīng)營(yíng)。企業(yè)只管自己開(kāi)發(fā)的樓盤(pán), 開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)只交自己的物業(yè)管理公司, 這樣不利于市場(chǎng)培育和發(fā)展, 更使物業(yè)企業(yè)無(wú)規(guī)模、無(wú)競(jìng)爭(zhēng)、無(wú)活力。當(dāng)物業(yè)公司虧損時(shí), 又向開(kāi)發(fā)公司伸手, 靠開(kāi)發(fā)商或主管部門(mén)輸血來(lái)維持生存, 這樣的惡性循環(huán)就不能形成規(guī)范、成熟的市場(chǎng)。

二、亟待解決的問(wèn)題

( 一) 提高服務(wù)意識(shí)

物業(yè)管理是為業(yè)主提供長(zhǎng)期綜合服務(wù)、解除其后顧之憂的系統(tǒng)工程。只有優(yōu)質(zhì)服務(wù)得到業(yè)主認(rèn)可, 企業(yè)才能生存與發(fā)展。企業(yè)發(fā)展了, 也才能為業(yè)主提供更好的工作生活空間, 提供全面、及時(shí)、周到、安全、優(yōu)秀的服務(wù)。物業(yè)管理公司應(yīng)從“ 服務(wù)滿意” 的思維定式中跳出來(lái), 為業(yè)主、開(kāi)發(fā)商和住戶提供經(jīng)營(yíng)策劃、租賃、物業(yè)估價(jià)、交易咨詢等服務(wù), 不僅使樓宇獲得保值、增值, 也可保證物業(yè)管理良性運(yùn)作。實(shí)施良好的物業(yè)管理, 不僅需要物業(yè)管理公司實(shí)施專業(yè)化的管理, 還必須發(fā)揮業(yè)主自我管理的作用。物業(yè)管理人員轉(zhuǎn)變思想觀念, 樹(shù)立服務(wù)觀念, 從自身做起, 要采取多種多樣的形式, 引導(dǎo)鼓勵(lì)員工熱愛(ài)物業(yè)管理, 學(xué)會(huì)經(jīng)營(yíng), 提升企業(yè)自身服務(wù)品質(zhì), 增收節(jié)支, 合理盈利。

( 二) 完善法規(guī)體系, 依法管理。

我國(guó)亟需制定一部專業(yè)性的法律, 對(duì)現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的物業(yè)管理行為進(jìn)行引導(dǎo)、規(guī)范和制約, 包括對(duì)業(yè)主委員會(huì)的組織運(yùn)作、業(yè)主公約、房屋使用公約的鑒定、規(guī)格、專業(yè)性物業(yè)公司的資質(zhì)管理、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司、政府職能部門(mén)之間的關(guān)系界定等等。應(yīng)加快立法步伐, 制定物業(yè)管理的基本法規(guī), 加快物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作等有關(guān)細(xì)則的制定和物業(yè)管理合同、業(yè)主公約等規(guī)范性文件范本的制定, 使依法管理具有可操作性, 為物業(yè)管理提供一個(gè)寬松、公開(kāi)、公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境, 推動(dòng)物業(yè)管理有序健康的發(fā)展, 使我國(guó)物業(yè)管理逐步走向社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化經(jīng)營(yíng)軌道上。

( 三) 培養(yǎng)人才, 提高素質(zhì), 建立企業(yè)品牌

物業(yè)管理日常工作瑣碎繁雜, 服務(wù)性強(qiáng), 接觸面廣, 設(shè)施、設(shè)備數(shù)量大, 維護(hù)要求高的良性循環(huán)。規(guī)模效益和集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)要求未來(lái)物業(yè)管理高水平, 它時(shí)刻會(huì)產(chǎn)生急、難、新問(wèn)題, 這就要求必須有一支熱愛(ài)物業(yè)管理工作的具有良好的職業(yè)道德、作風(fēng)好、業(yè)務(wù)精、技術(shù)熟練的員工隊(duì)伍。因此需要通過(guò)多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才, 為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。例如, 通過(guò)制定計(jì)劃, 分期分批地對(duì)各類人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn), 經(jīng)考試合格后持證上崗; 另外還可以通過(guò)理論研討等形式, 提高物業(yè)管理人員的理論水平和業(yè)務(wù)素質(zhì); 通過(guò)組織物業(yè)管理人員到國(guó)內(nèi)外考察, 學(xué)習(xí)借鑒國(guó)外和其他省市物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn), 取人之長(zhǎng), 補(bǔ)己之短, 加速提高物業(yè)管理服務(wù)的水平和質(zhì)量。物業(yè)管理作為一門(mén)新興行業(yè), 從目前來(lái)看存在著諸多問(wèn)題。作為一個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中不可或缺的關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的重要行業(yè), 作為一個(gè)涉及到廣大業(yè)主自身利益的行業(yè), 應(yīng)該從政府規(guī)范、社會(huì)協(xié)調(diào)和自身發(fā)展三個(gè)方面來(lái)促進(jìn)其健康穩(wěn)步地發(fā)展。

( 四) 推進(jìn)物業(yè)管理的市場(chǎng)化、專業(yè)化

已出臺(tái)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》 明確規(guī)定了通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。這將有利于徹底改變誰(shuí)開(kāi)發(fā)誰(shuí)管理的壟斷局面,同時(shí)作為一種用經(jīng)濟(jì)規(guī)律來(lái)規(guī)范和約束物業(yè)管理企業(yè)行為的有效方式, 有利于造就一批有實(shí)力的優(yōu)秀名牌的物業(yè)管理企業(yè), 使業(yè)主們享受到高水平的管理服務(wù)并建立起對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的信任合作關(guān)系。同時(shí)為了實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益, 應(yīng)組建物業(yè)企業(yè)集團(tuán), 集中企業(yè)優(yōu)勢(shì), 提高物業(yè)管理服務(wù)的整體水平, 改變經(jīng)營(yíng)規(guī)模小、經(jīng)濟(jì)效益差的局面, 拓展經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域, 開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng), 實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的必由之路。

物業(yè)管理的改革和發(fā)展必須納入到整個(gè)電力體制改革之中, 認(rèn)真加以謀劃。改革的目的是為物業(yè)管理創(chuàng)造一個(gè)良好的內(nèi)外部環(huán)境和條件, 使之更加健康、更加快速地發(fā)展壯大, 走上良性發(fā)展的道路。

篇7

一、充分認(rèn)識(shí)《規(guī)定》的重要意義，切實(shí)增強(qiáng)物業(yè)管理工作的緊迫感、責(zé)任感

20__年9月1日，國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》正式實(shí)施，這是我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展史上的里程碑，它標(biāo)志著我國(guó)的物業(yè)管理進(jìn)入了法制化發(fā)展的新時(shí)期。為使國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》在我市得到更好的貫徹，建立健全我市物業(yè)管理法規(guī)體系，進(jìn)一步依法規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，《條例》頒布實(shí)施后，我們就著手成立了專門(mén)的《規(guī)定》起草小組。經(jīng)過(guò)近兩年的調(diào)查研究，深入了解我市的物業(yè)管理情況并借鑒其他先進(jìn)城市的立法成功經(jīng)驗(yàn)，并在廣泛征求各方人士意見(jiàn)和反復(fù)修改后，出臺(tái)了我市第一部物業(yè)管理的地方性規(guī)章《沈陽(yáng)市住宅物業(yè)管理規(guī)定》。《規(guī)定》將我市物業(yè)管理遇到的問(wèn)題，在《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的法制框架內(nèi)，將《條例》的一些原則性條款，根據(jù)我市物業(yè)管理的實(shí)際情況進(jìn)行了細(xì)化。《規(guī)定》的出臺(tái)為進(jìn)一步維護(hù)我市物業(yè)市場(chǎng)的秩序，規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，使物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展提供了基礎(chǔ)保證。在我市物業(yè)管理發(fā)展史上具有十分重要的意義。文秘站網(wǎng)-

我市的物業(yè)管理始于90年代初期。經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，對(duì)于改善人民群眾的生活、工作環(huán)境；提高城市管理水平；促進(jìn)住宅建設(shè)；實(shí)施再就業(yè)工程等方面起到了積極的作用。當(dāng)前，隨著沈陽(yáng)城市建設(shè)的快速穩(wěn)步發(fā)展和人民生活水平的日益提高，做好物業(yè)管理工作顯得尤為迫切、更為重要。

首先，從沈陽(yáng)的城市發(fā)展來(lái)看，要切實(shí)增強(qiáng)做好物業(yè)管理工作的緊迫感。近年來(lái)，我市大手筆規(guī)劃，大規(guī)模建設(shè)，大力度投入，使城區(qū)的環(huán)境面貌發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變。金廊工程、五里公園等一批重點(diǎn)工程的建設(shè)，房屋“平改坡”、“樓道整治”、“景觀街路粉飾”等一系列工程項(xiàng)目，特別是06年“世園會(huì)”的勝利召開(kāi)，不僅為城市增添了亮點(diǎn)，更提升了城市品位。但是，“三分建設(shè)，七分管理”。城市規(guī)模的擴(kuò)張和品位的提高，既要靠高起點(diǎn)的規(guī)劃和高標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)，更要靠高水平的管理。物業(yè)管理承擔(dān)著服務(wù)居住人群、維護(hù)公共秩序、管理建筑物的重要任務(wù)，其管理水平的高低，直接影響城市環(huán)境、城市容貌和城市形象，反映的是城市綜合素質(zhì)的重要方面。

其次，從人民群眾的需求來(lái)看，要切實(shí)增強(qiáng)做好物業(yè)管理工作的責(zé)任感。維護(hù)人民群眾的根本利益，是我們一切工作的出發(fā)點(diǎn)和歸宿點(diǎn)。目前，住房已成為大多數(shù)居民家庭的最主要財(cái)產(chǎn)以及財(cái)富積累的主要形式，同時(shí)，他們也把目光從單純的關(guān)注私人房屋狀況轉(zhuǎn)變?yōu)樵陉P(guān)注自身房屋的同時(shí)兼顧房屋周圍公共環(huán)境。房屋的價(jià)值不再是一個(gè)單一的價(jià)值主體，而是與周圍環(huán)境共同產(chǎn)生價(jià)值。物業(yè)管理作為住宅小區(qū)管理、社區(qū)建設(shè)的重要組成，越來(lái)越受到廣大群眾的重視。因此，物業(yè)管理工作要從維護(hù)人民群眾的根本利益出發(fā)，切實(shí)提高管理和服務(wù)水平，著力為百姓創(chuàng)造環(huán)境優(yōu)美、秩序景然、人物和諧統(tǒng)一的居住環(huán)境。

為此，各級(jí)政府、各相關(guān)部門(mén)、物業(yè)管理企業(yè)都要自覺(jué)增強(qiáng)做好物業(yè)管理的緊迫感、責(zé)任感。

二、認(rèn)真分析物業(yè)管理發(fā)展面臨的新情況、新形式，廣泛深入地開(kāi)展學(xué)習(xí)、宣傳《規(guī)定》的活動(dòng)

我市的物業(yè)管理與深圳、上海等城市相比較，雖起步較晚，但在社會(huì)各界的高度重視，共同努力下，長(zhǎng)足進(jìn)步，已初具規(guī)模，全市登記注冊(cè)物業(yè)管理企業(yè)536家，從業(yè)人員近3萬(wàn)人；具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅區(qū)物業(yè)化率達(dá)100；244個(gè)實(shí)行等級(jí)服務(wù)的住宅小區(qū)中，已有173個(gè)組建了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)；相關(guān)政策法規(guī)基本健全；政府相關(guān)部門(mén)的監(jiān)督管理力度逐步加大，公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制基本形成。但在建設(shè)“四位一體”的和諧沈陽(yáng)的新形勢(shì)下，在振興東北老工業(yè)基地的新工作中，物業(yè)管理與廣大人民群眾的要求相比，還有一定差距。主要表現(xiàn)在：一是部分物業(yè)管理企業(yè)的行為不十分規(guī)范，存在著服務(wù)不很到位、收費(fèi)與服務(wù)不太相符現(xiàn)象；二是部分規(guī)模小的企業(yè)、人員素質(zhì)較低、管理水平較差；三是物業(yè)管理市場(chǎng)還不夠規(guī)范、建管之間仍缺乏有效的銜接；四是物業(yè)消費(fèi)意識(shí)還沒(méi)有完全形成，業(yè)主重維護(hù)權(quán)利，輕履行交費(fèi)義務(wù)的現(xiàn)象還部分存在。

因此，我們要以全面貫徹落實(shí)《規(guī)定》為契機(jī)，從實(shí)踐“三個(gè)代表”重要思想出發(fā)，認(rèn)真制定學(xué)習(xí)、宣傳《規(guī)定》的工作方案和周密的培訓(xùn)計(jì)劃。扎扎實(shí)實(shí)推進(jìn)物業(yè)管理工作，保障當(dāng)事人權(quán)益，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。

一是廣泛開(kāi)展各種形式的宣傳活動(dòng)。要積極通過(guò)媒體開(kāi)展政策問(wèn)答、以案說(shuō)法及各種典型經(jīng)驗(yàn)介紹等多種方式，使廣大群眾、社會(huì)各界人士、物業(yè)管理企業(yè)能夠在長(zhǎng)期內(nèi)對(duì)物業(yè)管理有一個(gè)系統(tǒng)、全面的了解；制作《規(guī)定》宣傳畫(huà)和宣傳小冊(cè)子，分發(fā)到街道辦事處、社區(qū)、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主等社會(huì)各個(gè)層面；開(kāi)展“市民滿意的物業(yè)管理企業(yè)”評(píng)選活動(dòng)。評(píng)選出市民滿意的物業(yè)管理企業(yè)，樹(shù)立典型，以典型為載體推動(dòng)我市物業(yè)管理工作水平的提高，使學(xué)習(xí)、宣傳、貫徹《規(guī)定》的活動(dòng)具體化。

二是舉辦學(xué)習(xí)《規(guī)定》培訓(xùn)班。組織物業(yè)管理行政主管部門(mén)人員進(jìn)行培訓(xùn)，使他們?cè)谑熘兑?guī)定》各項(xiàng)條款的基礎(chǔ)上，明確物業(yè)管理中的具體職責(zé)，各項(xiàng)職責(zé)的工作程序、法定文書(shū)以及工作時(shí)限等；舉辦物業(yè)管理企業(yè)培訓(xùn)班。主要學(xué)習(xí)《規(guī)定》及其配套文件中物業(yè)管理項(xiàng)目的招投標(biāo)、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)、物業(yè)管理服務(wù)合同及職業(yè)道德、服務(wù)技能等；組織舉辦街道辦事處、社

區(qū)委員會(huì)、業(yè)主代表學(xué)習(xí)培訓(xùn)班，逐步建立起“塊塊負(fù)責(zé)、條條保證、上下聯(lián)動(dòng)”的工作體制，了解業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的組建程序。三是召開(kāi)學(xué)習(xí)貫徹落實(shí)《規(guī)定》的座談會(huì)、研討會(huì)。組織各級(jí)政府的有關(guān)委辦局、新聞媒體進(jìn)行研討,理順管理機(jī)制，明確責(zé)任，通過(guò)研討明確各單位、各部門(mén)與物業(yè)管理企業(yè)維修責(zé)任的劃分及在物業(yè)管理工作中應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任；組織業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、街道辦事處、社區(qū)代表,分別召開(kāi)座談會(huì)、研討會(huì)，研討物業(yè)管理新體制中街道辦事處、社區(qū)應(yīng)發(fā)揮的作用、物業(yè)收費(fèi)與服務(wù)等。

通過(guò)學(xué)習(xí)和宣傳要達(dá)到以下目的：一是讓廣大業(yè)主了解《規(guī)定》所設(shè)定的法律制度，運(yùn)用法律武器保護(hù)自己的利益，更充分地行使業(yè)利，履行應(yīng)盡的義務(wù)，規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)行為，協(xié)調(diào)共同利益關(guān)系；二是使物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)真執(zhí)行《規(guī)定》，切實(shí)履行好服務(wù)職能，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)、誠(chéng)信服務(wù)取信業(yè)主；三是促進(jìn)行政執(zhí)法部門(mén)依法行政，既要保證行政行為不超越權(quán)限，不隨意干預(yù)民事關(guān)系，又要認(rèn)真履行職責(zé)，強(qiáng)化執(zhí)法監(jiān)督，提高執(zhí)法水平，保護(hù)物業(yè)管理活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益。四是使各方面形成合力，共同執(zhí)行《規(guī)定》，促進(jìn)物業(yè)管理，維護(hù)社區(qū)良好秩序。

三、全面貫徹落實(shí)《規(guī)定》，開(kāi)創(chuàng)物業(yè)管理工作新局面

值此《規(guī)定》頒布之機(jī)，我們要以“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，以建設(shè)和諧沈陽(yáng)為目標(biāo)，以創(chuàng)新管理，規(guī)范發(fā)展為出發(fā)點(diǎn)，與時(shí)俱進(jìn)，開(kāi)拓創(chuàng)新，認(rèn)真貫徹落實(shí)《規(guī)定》，做到政府依法行政，業(yè)主依法自律，企業(yè)依法經(jīng)營(yíng)，共同開(kāi)創(chuàng)我市物業(yè)管理工作的新局面。

（一）進(jìn)一步完善物業(yè)管理法制建設(shè)，推進(jìn)依法治業(yè)

為配合《規(guī)定》的頒布實(shí)施，今年我們還出臺(tái)了《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》、《沈陽(yáng)市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理規(guī)定》、《沈陽(yáng)市物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信考核暫行辦法》、《沈陽(yáng)市住宅區(qū)物業(yè)經(jīng)理執(zhí)業(yè)暫行辦法》四個(gè)配套法規(guī)，這些法規(guī)對(duì)《規(guī)定》起到了補(bǔ)充強(qiáng)化的作用，但這些法規(guī)還不足以含概全市物業(yè)管理的所有方面，我們將根據(jù)《規(guī)定》的實(shí)質(zhì)內(nèi)容，結(jié)合我市實(shí)際，加強(qiáng)其他相關(guān)配套法律的編制工作，在做好《規(guī)定》與原有相關(guān)法規(guī)的政策銜接同時(shí)，抓緊制定、修訂、完善其他相關(guān)的配套法規(guī)和實(shí)施細(xì)則，進(jìn)一步完善我市物業(yè)管理地方法規(guī)體系。

《規(guī)定》對(duì)我市的物業(yè)管理提出了進(jìn)一步要求，我們將根據(jù)其具體內(nèi)容，對(duì)業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)、物業(yè)管理過(guò)程中的行為，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的組成運(yùn)作、小區(qū)建設(shè)遺留問(wèn)題、物業(yè)管理公司的規(guī)章制度等問(wèn)題制定相應(yīng)的整改措施，保證《規(guī)定》的順利實(shí)施。

（二）切實(shí)轉(zhuǎn)變職能，充分發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用

《規(guī)定》按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的原則，對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、物業(yè)服務(wù)的定價(jià)、合同等方面均作出了明確的規(guī)定。這些規(guī)定的目的，就是培育市場(chǎng)，充分發(fā)揮市場(chǎng)優(yōu)化資源配置的作用。從這個(gè)意義上說(shuō)，《規(guī)定》是一部運(yùn)用市場(chǎng)手段規(guī)范物業(yè)管理的指導(dǎo)性文件。因此，全市各級(jí)物業(yè)管理行政部門(mén)，必須按照《規(guī)定》的精神，把完善市場(chǎng)機(jī)制放在重要位置，切實(shí)轉(zhuǎn)變職能，積極培育物業(yè)管理有形市場(chǎng)，在物業(yè)管理工作中做到不越位、不缺位、不錯(cuò)位、不擾民，管好政府該管的事。

（三）履行《規(guī)定》職責(zé)，強(qiáng)化行政管理

一是加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)建立工作的指導(dǎo)監(jiān)督，促進(jìn)業(yè)主自律和民主決策。目前我市具有物業(yè)管理?xiàng)l件實(shí)行等級(jí)服務(wù)的住宅區(qū)244個(gè)，隨著《規(guī)定》的頒布，我們將進(jìn)一步加大指導(dǎo)和規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員的力度，按照法規(guī)賦予的職責(zé)，明確權(quán)利、義務(wù)，提高運(yùn)作水平，引導(dǎo)業(yè)主大會(huì)在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上，按照合法程序，選舉熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。要通過(guò)規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的行為，促進(jìn)業(yè)主自律和民主決策，依法維護(hù)自身合法權(quán)益。使更多的住宅小區(qū)進(jìn)入到規(guī)范化的物業(yè)管理中來(lái)。

二是加大對(duì)招投標(biāo)工作的監(jiān)管和指導(dǎo)，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益。今年我市頒布了《沈陽(yáng)市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理規(guī)定》，通過(guò)此規(guī)定我市前期物業(yè)管理的招投標(biāo)質(zhì)量有了極大改善，廣大業(yè)主通過(guò)選聘，選聘了自己滿意的物業(yè)管理企業(yè)。今后，我們要在加強(qiáng)前期物業(yè)管理招投標(biāo)的同時(shí)，指導(dǎo)和監(jiān)督好物業(yè)管理的承接驗(yàn)收和移交工作，維護(hù)好業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和房屋的所有權(quán)與使用權(quán)，使前期物業(yè)管理更加規(guī)范。

三是嚴(yán)格加強(qiáng)對(duì)企業(yè)資質(zhì)審查，進(jìn)一步做好整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序的工作。今年我局取消了19家物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)，并對(duì)12家物業(yè)管理企業(yè)下發(fā)了整改通知單。在這次學(xué)習(xí)、宣傳的過(guò)程中，我們將嚴(yán)格把握物業(yè)管理市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，完善資質(zhì)動(dòng)態(tài)管理，把物業(yè)管理企業(yè)的市場(chǎng)行為與資質(zhì)日常管理和年檢相掛鉤，把年檢作為一項(xiàng)日常工作來(lái)抓，使物業(yè)管理企業(yè)的行為更加法制化、規(guī)范化。對(duì)不符合資質(zhì)等級(jí)的企業(yè)決不姑息，逐步淘汰不合格物業(yè)管理企業(yè)，凈化物業(yè)管理市場(chǎng)，優(yōu)化我市物業(yè)管理行業(yè)隊(duì)伍的結(jié)構(gòu)。

四是理順住宅小區(qū)建管關(guān)系。建管問(wèn)題還是制約我市物業(yè)管理的一個(gè)主要問(wèn)題。這些問(wèn)題的產(chǎn)生對(duì)廣大群眾的生活影響極大，也影響了物業(yè)管理水平的進(jìn)一步提高。目前，我市244個(gè)實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)中，存在112件開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題，已經(jīng)解決76件。在《規(guī)定》頒布后，我們將首先明確開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主三者的關(guān)系，明確三者各自的責(zé)權(quán)利；其次加強(qiáng)與相關(guān)部門(mén)的協(xié)調(diào)聯(lián)系，堅(jiān)持“條塊結(jié)合，以區(qū)為主”的原則，對(duì)存在的問(wèn)題逐一進(jìn)行整改、解決。

五是做好維修基金的監(jiān)管工作。從我市物業(yè)管理實(shí)踐看，住宅小區(qū)的公用設(shè)施設(shè)備的維修責(zé)任劃分不清，極易給物業(yè)合理使用帶來(lái)阻礙，給業(yè)主、物業(yè)使用人工作和生活帶來(lái)不便。在繼續(xù)做好維修基金繳存管理工作的基礎(chǔ)上，完善制度，規(guī)范維修基金的管理和使用，形成維修資金的歸集、使用和再投入的良性循環(huán)，確保資金的合理使用。

六是進(jìn)一步理順物業(yè)管理收費(fèi)與服務(wù)關(guān)系，促進(jìn)行業(yè)良性發(fā)展。積極指導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主按照等級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)確定具體服務(wù)等級(jí)和等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)與服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量相統(tǒng)一，理順物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)價(jià)格與服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量關(guān)系，使物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整與物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提高在互動(dòng)中前進(jìn)。

（四）明確責(zé)任，齊抓共管，形成物業(yè)管理合力

篇8

公司在恩施州（市）房產(chǎn)局的指導(dǎo)下,在州電力總公司及其直屬單位的高度重視和大力支持下，經(jīng)過(guò)不斷的探索和總結(jié)，積累了豐富的物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn),培養(yǎng)和鍛煉了一大批物業(yè)管理專業(yè)人才，物業(yè)管理服務(wù)工作取得了可喜的成績(jī),得到了州電力總公司及其各直屬單位和州（市）房產(chǎn)管理主管部門(mén)的充分肯定，贏得了社會(huì)各界的高度評(píng)價(jià)。所管理的物業(yè)小區(qū)在XX年被評(píng)為“湖北省第一批園林式住宅小區(qū)”,XX年被州人民政府評(píng)為州級(jí)綠化模范單位；2010年被湖北省電力公司評(píng)為XX年年度保衛(wèi)工作先進(jìn)集體；在2010年11月參加全國(guó)行政企事業(yè)單位后勤管理研討會(huì)，我公司物業(yè)管理模式及經(jīng)驗(yàn)做了典型交流，受到了與會(huì)專家和學(xué)者的充分肯定；2010年被湖北省消費(fèi)者委員會(huì)評(píng)為2010年度“3.15誠(chéng)信維權(quán)單位”。

公司目前的經(jīng)營(yíng)范圍有：物業(yè)管理(持證經(jīng)營(yíng)）、園林花卉經(jīng)營(yíng)、水電安裝及維修、基建維修、家居裝修、經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)、電力廢舊物資收購(gòu)及銷售。

恩施富源物業(yè)管理有限責(zé)任公司是目前恩施州物業(yè)管理企業(yè)中，物業(yè)管理范圍最寬，面積最大，基礎(chǔ)最好，起點(diǎn)最高、綜合實(shí)力最強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)。

恩施富源物業(yè)公司的服務(wù)要嚴(yán)格按照以人為本是我們服務(wù)的核心，和諧發(fā)展以心換心是我們一貫的宗旨，求真務(wù)實(shí)?精益求精是我們永遠(yuǎn)的追求，誠(chéng)信服務(wù)是富源物業(yè)走向社會(huì)化、專業(yè)化和經(jīng)營(yíng)化必備的行業(yè)素質(zhì)。上午這一課主要有兩個(gè)目的：其一讓大家對(duì)富源物業(yè)公司機(jī)構(gòu)設(shè)置、企業(yè)文化建設(shè)、公司運(yùn)作模式以及企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)有個(gè)了解；第二讓大家適應(yīng)環(huán)境，緩沖一下。這么周密的安排恩施只有富源能做到，細(xì)節(jié)體現(xiàn)了富源物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)幫子建設(shè)不一般，從上到下無(wú)不井井有條。把會(huì)議室給我們當(dāng)床睡呀真正做到了以人為本、以心換心來(lái)構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)呀。把我們當(dāng)作員工看啦上下班實(shí)行簽到制時(shí)時(shí)刻刻為我們安全著想，從公司上層到公司員工每天對(duì)我們都進(jìn)行考核問(wèn)我們學(xué)到了什么還有那些沒(méi)有搞清楚不厭其煩。

這一個(gè)禮拜來(lái)，我從富源物業(yè)公司管理實(shí)際出發(fā)結(jié)合書(shū)本知識(shí)大體對(duì)物業(yè)管理有了一個(gè)能讓自己比較滿意的感性認(rèn)識(shí)，從客戶服務(wù)《窗口服務(wù)、大廳接待及會(huì)務(wù)服務(wù)需要注意的相關(guān)細(xì)節(jié)》；工程維修《鍋爐房及其設(shè)施設(shè)備、給水房、房屋排水系統(tǒng)、地下水箱、電梯房、配電房進(jìn)行參觀》；安全防衛(wèi)《小區(qū)巡邏、門(mén)崗、車輛管理、閉路電視監(jiān)控、消防系統(tǒng)》和物業(yè)環(huán)境管理《小區(qū)保潔、園林綠化》都有了一定了解。只是時(shí)間太短有好多東西都不能深入只能停留在表面，更重要的是我們已經(jīng)產(chǎn)生了感情不舍離去，我們走的那一天同學(xué)們都感覺(jué)好慚愧沒(méi)有給富源物業(yè)公司留下點(diǎn)什么、做點(diǎn)讓人難忘的事好像都沒(méi)有，在這里只能說(shuō)謝謝為我們安排實(shí)習(xí)的每一位師傅了。

實(shí)訓(xùn)后我對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)：物業(yè)管理在我國(guó)是一個(gè)新興行業(yè)，發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，在摸索和實(shí)踐過(guò)程中仍存在不少問(wèn)題，尤其是涉及權(quán)益關(guān)系領(lǐng)域，各方矛盾和糾紛時(shí)有發(fā)生。諸如：物業(yè)管理企業(yè)與開(kāi)發(fā)商的職能不清，業(yè)主拒交管理服務(wù)費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)因小區(qū)內(nèi)業(yè)主財(cái)產(chǎn)被盜、人身受到傷害而被起訴，物業(yè)管理體制模糊、法規(guī)不健全及物業(yè)企業(yè)義務(wù)承擔(dān)某些社會(huì)功能的現(xiàn)象等日益突出，在一定程度上阻礙了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。規(guī)范物業(yè)管理，提高企業(yè)權(quán)益保護(hù)意識(shí)，促使物業(yè)管理企業(yè)從法制化、規(guī)范化的角度不斷完善自身的服務(wù)水平，堵塞各種管理漏洞，防止質(zhì)量事故的發(fā)生，避免企業(yè)不應(yīng)有的損失。同時(shí)，政府相關(guān)部門(mén)要加快物業(yè)管理法制建設(shè)，使物業(yè)管理朝著健康的方向發(fā)展，這已成為物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。

如何規(guī)范物業(yè)管理，提高物業(yè)管理企業(yè)權(quán)益保護(hù)意識(shí)，必須強(qiáng)化如下方面工作：

1、要樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和規(guī)范發(fā)展意識(shí)。物業(yè)管理公司是自負(fù)盈虧的企業(yè)，企業(yè)必然面對(duì)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，合理、有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，才能獲取最大的利潤(rùn)。作為企業(yè)有幾個(gè)重要環(huán)節(jié)必須把握：

（1）明確物業(yè)管理委托合同。在合同中，企業(yè)務(wù)必把握細(xì)節(jié)，明確哪些該做，哪些不做；哪些是常規(guī)服務(wù)，哪些是收費(fèi)項(xiàng)目；權(quán)利與義務(wù)是否對(duì)等，例如：物業(yè)管理的保安工作，應(yīng)在合同中明確，只是協(xié)助和配合本地公安機(jī)關(guān)維護(hù)公共秩序，而不承擔(dān)人身安全、財(cái)產(chǎn)保護(hù)責(zé)任。

（2）規(guī)范內(nèi)部管理，練好內(nèi)功。企業(yè)必須健全內(nèi)部規(guī)章制度，完善組織架構(gòu)，合理設(shè)置崗位，把好人員招聘關(guān)，系統(tǒng)地對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)，在員工的思想中培植風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，最大限度地避免因管理責(zé)任而導(dǎo)致事故的發(fā)生，從而把經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)降到最低。如保安員在指引車輛停放時(shí)，應(yīng)對(duì)車身四周進(jìn)行巡視，發(fā)現(xiàn)有破損等問(wèn)題及時(shí)向車主指出，以免產(chǎn)生麻煩和糾紛；在停車場(chǎng)對(duì)車輛進(jìn)出的登記一定要完整、齊備。如果把預(yù)防措施做細(xì)做好，管理工作做得周到扎實(shí)，那么，即使發(fā)生了丟車事件，企業(yè)就不負(fù)管理責(zé)任也無(wú)需賠償。 (1)

2、強(qiáng)化法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范教育培訓(xùn)工作，通過(guò)法律來(lái)維護(hù)企業(yè)、員工權(quán)益。目前，由于行業(yè)法規(guī)不健全，無(wú)法可依，甚至有法不依的情況較多，企業(yè)也往往因?yàn)檫@些現(xiàn)象的存在而輕視或忽視了自身的法律建設(shè)。因此，增強(qiáng)員工的法制觀念是加強(qiáng)自身權(quán)益保護(hù)的關(guān)鍵。一方面要加強(qiáng)員工對(duì)法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，提高法制意識(shí)，依法操作；另一方面要勇于利用法律武器來(lái)維護(hù)自身權(quán)益。如：對(duì)于無(wú)理拖欠管理費(fèi)或拒絕承擔(dān)毗鄰房屋或共用部位、共用設(shè)備設(shè)施維護(hù)和修繕費(fèi)用的業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依據(jù)法律法規(guī)、管理制度和業(yè)主公約，積極或支持權(quán)益受損的業(yè)主尋求法律支持。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)有意識(shí)地組織有關(guān)法律法規(guī)的宣傳活動(dòng)，加強(qiáng)包括業(yè)主在內(nèi)的社會(huì)大眾對(duì)物業(yè)管理法律法規(guī)的認(rèn)識(shí)和理解。

3、憲善物業(yè)管理法律體系，加大執(zhí)法力度。全國(guó)性的物業(yè)管理?xiàng)l例可望今年內(nèi)出臺(tái)，有了全國(guó)性物業(yè)管理?xiàng)l例，就便于統(tǒng)一管理標(biāo)準(zhǔn)和管理規(guī)范，加強(qiáng)相關(guān)政策法規(guī)的協(xié)調(diào)，避免法規(guī)的相互沖突，用法制規(guī)范市場(chǎng)環(huán)境，規(guī)范物業(yè)管理操作。建立健全物業(yè)管理法規(guī)體系，需著重注意如下幾點(diǎn)：

（1）物業(yè)管理主管部門(mén)、政府其他職能部門(mén)如需物業(yè)管理企業(yè)配合政府職能部門(mén)的部分工作，應(yīng)由政府部門(mén)出具委托并授權(quán)，同時(shí)應(yīng)給予政策上的優(yōu)惠或適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

（2）盡快制訂、頒布物業(yè)管理招投標(biāo)法規(guī)和配套實(shí)施細(xì)則，用法規(guī)和制度來(lái)限制和約束不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為。

（3）對(duì)于業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)，應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范和細(xì)化相關(guān)條款，以明確業(yè)主違反業(yè)主公約及有關(guān)法律、法規(guī)，但又不構(gòu)成刑事案件時(shí)，應(yīng)由哪些部門(mén)來(lái)處理，或可賦予物業(yè)管理企業(yè)哪些執(zhí)行權(quán)力。物業(yè)管理過(guò)程中形成有關(guān)決議和方案，經(jīng)業(yè)主大會(huì)50％以上成員通過(guò)后，對(duì)于其他拒不服從的業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)可以采取哪些措施，等等。

4、規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)行為，為物業(yè)管理企業(yè)提供公平競(jìng)爭(zhēng)的外部環(huán)境。物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)注意用市場(chǎng)觀念、市場(chǎng)機(jī)制來(lái)培育和發(fā)展物業(yè)管理市場(chǎng)。推行供需雙方相互選擇、平等協(xié)商、根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量確定價(jià)格，通過(guò)簽訂合同規(guī)范雙方行為的制度。政府應(yīng)積極引導(dǎo)和督促參與競(jìng)爭(zhēng)的管理企業(yè)遵循公平競(jìng)爭(zhēng)原則，樹(shù)立競(jìng)爭(zhēng)公德，遏制不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。除了應(yīng)用法律和行政手段外，還須倡導(dǎo)建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽(yù)、注重企業(yè)形象、遵紀(jì)守法、公平競(jìng)爭(zhēng)。有了社會(huì)公德才能在競(jìng)爭(zhēng)中樹(shù)立良好的企業(yè)形象，建立穩(wěn)固的企業(yè)信譽(yù)，自覺(jué)抵制不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，并將引入法律化、規(guī)范化、科學(xué)化軌道，創(chuàng)造公平、公正、公開(kāi)的物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。

5、加強(qiáng)物業(yè)管理重要性的宣傳力度，提高全社會(huì)對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)與業(yè)主之間的溝通及自我宣傳，使公眾對(duì)這新興行業(yè)有正確的認(rèn)識(shí)，令每一位消費(fèi)者及社會(huì)各方面人士都積極地參與，以消費(fèi)者的眼光審視物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為、服務(wù)行為是否規(guī)范。尤其注重與新聞媒體溝通，利用報(bào)刊、電臺(tái)、電視等各種途徑對(duì)物業(yè)管理政策、作用和服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行大規(guī)模的宣傳。同時(shí)，使新聞媒體了解行業(yè)的政策法規(guī)和特點(diǎn)，體會(huì)到物業(yè)管理行業(yè)的酸、甜、苦、辣，取得他們的理解、同情和支持，從而通過(guò)媒體的正面引導(dǎo)，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)健康地發(fā)展和壯大。

最后我想借此機(jī)會(huì)說(shuō)：我們要給自己正確定位、搞好理論學(xué)習(xí)、明確目標(biāo)聚騰飛之力，學(xué)好禮儀積細(xì)節(jié)成大器。隨著社會(huì)物質(zhì)文明、精神文明和社會(huì)文明的不斷發(fā)展，人們?cè)絹?lái)越覺(jué)得有人建房子就必須有人為我們管理房子不然那不就一年新兩年舊三年壞多不劃算，一輩子好不容易買(mǎi)棟房子不能就這樣子啦。所以這就需要我們這一批專業(yè)人來(lái)管理，我們不學(xué)好能行嗎？加大對(duì)物業(yè)管理的宣傳讓中國(guó)13憶人口都知道物業(yè)管理，小孩也是我們潛在的客戶這樣才能做到變物業(yè)被動(dòng)消費(fèi)為主動(dòng)消費(fèi)，引導(dǎo)業(yè)主消費(fèi)。要讓他們知道“幸福生活源于物業(yè)發(fā)展，精彩人生始于攜手共創(chuàng)”為業(yè)主提供高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、舒適、文明和諧、安全的生活。

篇9

近年來(lái)，××市區(qū)的物業(yè)管理工作，在市委、政府的大力支持下，經(jīng)過(guò)社會(huì)各界的共同努力，物業(yè)管理以規(guī)范發(fā)展為主題，以滿足業(yè)主、使用人的多層次物業(yè)服務(wù)需求為宗旨，以誠(chéng)信履約為倡導(dǎo)，以建立健全物業(yè)管理體制、規(guī)范物業(yè)管理行為、提高物業(yè)管理水平為重點(diǎn)，服務(wù)水平逐步提高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制逐步形成，效益逐步顯現(xiàn)，為提高城市管理水平，改善人居環(huán)境發(fā)揮了積極作用。

但是也應(yīng)看到，我市物業(yè)管理工作仍處于初級(jí)發(fā)展階段。我們結(jié)合深入學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動(dòng)，與掛鉤聯(lián)系點(diǎn)黨支部一起，成立調(diào)研小組，指定專人帶隊(duì)，深入市區(qū)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)和金星鎮(zhèn)、勝利鎮(zhèn)及相關(guān)社區(qū)，走訪50多戶居民，對(duì)市區(qū)物業(yè)管理工作進(jìn)行了詳實(shí)的調(diào)研。通過(guò)調(diào)研，我們深深感到，做好市區(qū)物業(yè)管理工作任重而道遠(yuǎn)。

一、××市區(qū)物業(yè)管理工作現(xiàn)狀

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止2009年3月底，××市區(qū)現(xiàn)有居住小區(qū)206個(gè)，有物業(yè)服務(wù)管理的小區(qū)63個(gè)，物業(yè)服務(wù)面積約350萬(wàn)m2，新建住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)100％。沒(méi)有物業(yè)服務(wù)管理的小區(qū)143個(gè)（含舊住宅小區(qū)、散居樓），舊住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)覆蓋率達(dá)60％。目前已成立業(yè)主委員會(huì)的有21家。物業(yè)服務(wù)的范圍由過(guò)去單一的住宅物業(yè)服務(wù)擴(kuò)展到辦公樓、醫(yī)院、企業(yè)等多種類型的物業(yè)服務(wù)管理。

目前，市區(qū)共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)18家。其中暫二級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)1家，三級(jí)的有14家，暫三級(jí)的有3家。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)分四級(jí)，即一級(jí)0.44元/m2、二級(jí)0.30元/m2、三級(jí)0.20元/m2、四級(jí)0.10元/m2，從業(yè)人員800余人。

二、××市區(qū)物業(yè)管理工作面臨的主要問(wèn)題

（一）社會(huì)評(píng)價(jià)方面：一是行業(yè)社會(huì)地位不高。社會(huì)普遍認(rèn)為物業(yè)服務(wù)屬于簡(jiǎn)單的勞務(wù)服務(wù)，勞動(dòng)強(qiáng)度大、行業(yè)技術(shù)含量低、從業(yè)人員待遇差。二是行業(yè)偏見(jiàn)普遍存在。社會(huì)上有一部分群眾把業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系看作是“雇傭關(guān)系”或“主仆”關(guān)系，動(dòng)不動(dòng)就故意找茬、小題大做，甚至不擇手段惡意貶低行業(yè)。三是輿論導(dǎo)向存在偏差。近年來(lái)，各種輿論媒體對(duì)于物業(yè)服務(wù)行業(yè)的正面報(bào)道少，少數(shù)媒體片面追求眼球效應(yīng)，不作深入的調(diào)查研究，不問(wèn)青紅皂白，肆意誤導(dǎo)業(yè)主，給行業(yè)造成很大負(fù)面影響。四是物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念不強(qiáng)。人們對(duì)物業(yè)管理行業(yè)提供管理服務(wù)的社會(huì)性、公共性、有償性認(rèn)識(shí)不足，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)活動(dòng)不積極支持、不主動(dòng)配合。

（二）政府監(jiān)督方面：一是地方立法跟不上，相關(guān)政策不配套。相關(guān)部門(mén)對(duì)物業(yè)管理不夠重視，對(duì)行業(yè)發(fā)展不夠關(guān)心。地方政府物業(yè)管理方面的法規(guī)性文件少，難以做到有法可依，有章可循。二是協(xié)調(diào)和執(zhí)法不力，與相關(guān)部門(mén)關(guān)系不夠順暢。政府協(xié)調(diào)工作不夠及時(shí)也不到位，缺位和執(zhí)法不力，與市區(qū)供水、供電、供氣、供暖等相關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)不力。三是物價(jià)部門(mén)執(zhí)行政府定價(jià)（指導(dǎo)價(jià)）適用過(guò)寬。我市的住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是20**年制定的，最高一級(jí)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.44元/㎡·月，最低的只有0.10元/㎡·月，企業(yè)怨聲載道。四是現(xiàn)行稅賦政策不合理，對(duì)物業(yè)管理行業(yè)缺乏扶持和稅收優(yōu)惠政策，企業(yè)經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)重。

（三）開(kāi)發(fā)建設(shè)方面：一是建管不分，掩蓋和轉(zhuǎn)嫁前期矛盾，給物業(yè)管理帶來(lái)隱患和糾紛。開(kāi)發(fā)單位利用“建管”不分，掩蓋前期遺留問(wèn)題、轉(zhuǎn)嫁新建項(xiàng)目矛盾較多，有的新建項(xiàng)目房屋質(zhì)量問(wèn)題突出。二是利用物業(yè)服務(wù)促進(jìn)房屋銷售，拖欠空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)。有的開(kāi)發(fā)單位并不是真正重視物業(yè)管理，而是利用物業(yè)管理為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目搞包裝，打品牌，目的是促進(jìn)房屋銷售，為開(kāi)發(fā)單位的自身利益服務(wù)。并且常常拖欠空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)。三是住宅項(xiàng)目配套設(shè)施不全、不到位，增加了物業(yè)服務(wù)的難度。一些住宅項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)單位片面追求經(jīng)營(yíng)效益，壓縮配套設(shè)施項(xiàng)目，給今后物業(yè)企業(yè)入駐開(kāi)展物業(yè)管理工作留下隱患。

（四）業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)方面：一是公共意識(shí)不強(qiáng)，守約觀念淡薄。一些業(yè)主片面強(qiáng)調(diào)個(gè)人維權(quán)，把物業(yè)企業(yè)當(dāng)成對(duì)立面，不遵守規(guī)定，不服從管理，甚至故意刁難物業(yè)服務(wù)人員。部分業(yè)主只講權(quán)利、不講義務(wù)，業(yè)主公共意識(shí)普遍較差，業(yè)主參與物業(yè)管理的意識(shí)不強(qiáng)，業(yè)主不能自覺(jué)遵守管理規(guī)約和規(guī)定。二是配合支持不夠，欠費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。從調(diào)查情況來(lái)看，業(yè)主不配合、不支持物業(yè)管理，業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)問(wèn)題突出，業(yè)主不按規(guī)定交納物業(yè)維修資金。三是業(yè)主大會(huì)制度落實(shí)不力，運(yùn)作程序可操作性不強(qiáng)。國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》設(shè)立的業(yè)主大會(huì)制度，《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》規(guī)定了業(yè)主大會(huì)的運(yùn)作程序，但在具體執(zhí)行中感到可操作性不強(qiáng)。雖然《條例》已經(jīng)頒布近6年時(shí)間，但真正落實(shí)業(yè)主大會(huì)制度的社區(qū)不多。四是業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范，矛盾問(wèn)題呈上升趨勢(shì)。一方面是業(yè)主委員會(huì)成立難，另一方面成立了業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，作用沒(méi)有充分的發(fā)揮。有的業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范，有的業(yè)主委員會(huì)超范圍活動(dòng)影響社區(qū)穩(wěn)定，還有的業(yè)主委員會(huì)有特權(quán)化傾向，甚至個(gè)別業(yè)主委員會(huì)成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)立面。

（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)方面：一是企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益較低，行業(yè)發(fā)展后勁不足。企業(yè)效益低、發(fā)展慢，發(fā)展后勁嚴(yán)重不足，連年虧損的占70%以上。主要是由于物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，也有部分原因是由于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率低造成的。二是人員素質(zhì)較低，專業(yè)人才缺乏。從業(yè)人員待遇低，人才難尋難留，人員流動(dòng)性大；企業(yè)缺乏規(guī)范管理和技術(shù)人才；從業(yè)人員整體素質(zhì)不能適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展要求，服務(wù)意識(shí)差。市區(qū)物業(yè)管理從業(yè)人員中，70％以上來(lái)自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”和農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，其年齡、文化、專業(yè)知識(shí)、技能都需要進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整。一些從業(yè)人員責(zé)任心和服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，服務(wù)技能有待提高，面對(duì)物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中的矛盾和問(wèn)題不能及時(shí)、正確的解決，也是造成物業(yè)管理糾紛不斷、投訴增多的原因之一。三是服務(wù)市場(chǎng)不成熟、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不規(guī)范。由于社會(huì)、政府、開(kāi)發(fā)單位、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等多方面的原因，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)目前尚未達(dá)到“公開(kāi)、公平、公正”、誠(chéng)實(shí)守信和健康有序的良好狀態(tài)。

（六）舊小區(qū)、散居樓院方面：一是房屋建設(shè)年代早，年久失修功能殘缺；二是小區(qū)配套設(shè)施缺損，存在道路破損、場(chǎng)地不整、綠化率低、公共設(shè)施不齊，無(wú)管理用房、無(wú)路燈、無(wú)停車場(chǎng)、無(wú)健身設(shè)施等問(wèn)題；三是小區(qū)公共環(huán)境臟、亂、差，缺少必要的垃圾收集清運(yùn)設(shè)施；四是私搭亂建嚴(yán)重，小區(qū)內(nèi)臨時(shí)建筑、違章建筑多；四是低收入人群集中，低保戶比例大，下崗、失業(yè)、企業(yè)退休人員多；五是人員成分復(fù)雜，外來(lái)人員多、租房戶多，治安問(wèn)題突出。

三、對(duì)加強(qiáng)××市區(qū)物業(yè)管理工作的幾點(diǎn)建議

物業(yè)管理的最終目標(biāo)是向社會(huì)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化的方向發(fā)展，做到“嚴(yán)格管理、科學(xué)管理、長(zhǎng)效管理”，針對(duì)××市區(qū)的實(shí)際，我們提出如下建議：

（一）要加大宣傳教育力度，增強(qiáng)齊抓共管意識(shí)。物業(yè)管理工作關(guān)系到廣大居民的日常生活，關(guān)系××社會(huì)的穩(wěn)定，關(guān)系到黨和政府在人民群眾中的形象。因此，各級(jí)黨委、政府要充分運(yùn)用多種宣傳載體，發(fā)揮新聞媒體和社會(huì)各界的力量，利用好社區(qū)、居委會(huì)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的陣地，經(jīng)常地、持久地、反復(fù)地深入機(jī)關(guān)、社區(qū)及大街小巷，認(rèn)真宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物權(quán)法》和建設(shè)部有關(guān)物業(yè)管理方面的法律法規(guī)及市委、政府有關(guān)物業(yè)管理工作的有關(guān)要求，教育廣大黨員干部和人民群眾做學(xué)法、懂法、用法、護(hù)法的帶頭人，切實(shí)增強(qiáng)廣大業(yè)主的自我約束、理性維權(quán)意識(shí)，真正形成齊抓共管物業(yè)管理工作的共識(shí)。

（二）要建立健全法規(guī)制度，提高依法辦事能力。一是要從源頭著手。要在認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的基礎(chǔ)上，盡快著手制定出臺(tái)符合我市實(shí)際的地方性法規(guī)、政策、規(guī)范性文件，及時(shí)調(diào)整物業(yè)管理工作中各種關(guān)系。如《物業(yè)管理辦法》、《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》、《前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)管理暫行辦法》，以及《物業(yè)管理合同》、《管理規(guī)約》等示范文本。制定出臺(tái)××市物業(yè)管理考評(píng)細(xì)則、等級(jí)評(píng)定、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并會(huì)同市物價(jià)部門(mén)重新核定新的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。二是要從自身抓起。要認(rèn)真規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)，完善各項(xiàng)工作制度，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，明確權(quán)責(zé)。建立健全安全保衛(wèi)、保潔、維修等服務(wù)工作崗位職責(zé)，制定完善《從業(yè)人員工作標(biāo)準(zhǔn)和考核辦法》，規(guī)范物業(yè)從業(yè)人員行為規(guī)則。三是要從搭臺(tái)。明確鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會(huì)及社區(qū)履行物業(yè)管理工作的職責(zé)，規(guī)范好《業(yè)主委員會(huì)成立程序》、《業(yè)主委員會(huì)選舉辦法》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》等示范文本，并落實(shí)到業(yè)主委員會(huì)選舉工作中，切實(shí)做到有法可依、有章可循。

（三）要切實(shí)加大輿論監(jiān)督，建立長(zhǎng)效管理機(jī)制。居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)中既是代表各自利益，有各自的分工，又同是物業(yè)管理的主體，不論哪一方出現(xiàn)不規(guī)范行為，勢(shì)必影響到整個(gè)小區(qū)物業(yè)管理水平的提高。一是要建立健全社會(huì)監(jiān)督、輿論監(jiān)督、媒體監(jiān)督制度，在社區(qū)設(shè)立監(jiān)督舉報(bào)箱，向社會(huì)公示監(jiān)督舉報(bào)電話，利用電視、廣播和報(bào)紙，及時(shí)宣傳報(bào)道物業(yè)服務(wù)管理與服務(wù)中的先進(jìn)集體和個(gè)人，接受社會(huì)監(jiān)督。二是要切實(shí)加強(qiáng)內(nèi)部管理，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)人員的政治思想、品質(zhì)道德、愛(ài)崗敬業(yè)等教育，加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，規(guī)范他們的言行。三是要建立健全考核評(píng)比制度，完善激勵(lì)機(jī)制，充分發(fā)揮物業(yè)服務(wù)人員的主觀能動(dòng)性，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，形成用制度管事，用制度管人的良好氛圍，使企業(yè)逐步走上制度化、規(guī)范化的良性發(fā)展軌道。

（四）要因地制宜管理物業(yè)，切實(shí)解決遺留問(wèn)題。歷史遺留問(wèn)題主要指舊小區(qū)綜合整治改造、無(wú)人管理小區(qū)的接軌和早期開(kāi)發(fā)房屋的專項(xiàng)維修資金收繳問(wèn)題。因此，一是要緊密結(jié)合目前市區(qū)體制實(shí)際，按照“條塊結(jié)合、屬地管理”原則，理順物業(yè)管理體制。建議由××市區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)和各社區(qū)對(duì)無(wú)人管理的舊住宅小區(qū)進(jìn)行管理。二是加大政策扶持力度，建議市政府和社會(huì)各屆，加大對(duì)舊住宅小區(qū)綜合整治的政策傾斜。三是在資金投入上，擬采取“政府補(bǔ)一點(diǎn)、公用設(shè)施運(yùn)營(yíng)單位投一點(diǎn)、原開(kāi)發(fā)建設(shè)單位拿一點(diǎn)、居民出一點(diǎn)”的解決辦法，努力改善舊小區(qū)環(huán)境和舊小區(qū)無(wú)人管理的現(xiàn)狀。

篇10

第一條為促進(jìn)我市物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條市行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)的物業(yè)管治、使用及其監(jiān)管適用本辦法。

第三條市房地產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理的行政主管部門(mén)，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

旗區(qū)房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

各級(jí)建設(shè)、規(guī)劃、環(huán)保、工商、發(fā)改、公安、民政、廣播電視、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、水務(wù)、行政執(zhí)法等行政管理部門(mén)和通訊、電力、消防等單位按照各自職責(zé)，協(xié)助做好物業(yè)管理有關(guān)工作。

第四條鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處要確定分管領(lǐng)導(dǎo)，配備專職工作人員負(fù)責(zé)物業(yè)監(jiān)督指導(dǎo)工作，社區(qū)居民委員會(huì)也要明確具體人員做好物業(yè)監(jiān)督指導(dǎo)工作。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，及時(shí)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)，調(diào)處業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛，糾正業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不適當(dāng)?shù)臎Q定及做法。

物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)納入社區(qū)管理的基礎(chǔ)工作。社區(qū)居民委員會(huì)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)；配合鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處和物業(yè)管理辦公室或受其委托調(diào)解業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的矛盾和爭(zhēng)議。

第五條鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處應(yīng)參與住宅小區(qū)物業(yè)管理類別、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)定，指導(dǎo)、監(jiān)督新建小區(qū)環(huán)境建設(shè)和老舊小區(qū)綜合整治。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處為新建住宅項(xiàng)目綜合驗(yàn)收的成員單位，參與物業(yè)管理辦公用房、社區(qū)組織辦公用房和活動(dòng)用房等物業(yè)配套設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)及竣工驗(yàn)收，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題有權(quán)提請(qǐng)有關(guān)部門(mén)予以糾正和整改。

第六條對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的突發(fā)事件實(shí)行快速處理機(jī)制。對(duì)危及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備安全、嚴(yán)重影響業(yè)主生活秩序等突發(fā)緊急情況，需要立即維修的，有關(guān)部門(mén)應(yīng)從速?gòu)目煜刃袚屝蕖⒘⒓刺幚怼?/p>

第七條各旗區(qū)人民政府要加強(qiáng)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立由物業(yè)主管部門(mén)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處、相關(guān)部門(mén)及單位參加的物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理方面的重大問(wèn)題。

第二章業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

第八條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的權(quán)利，并應(yīng)當(dāng)履行國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的義務(wù)。

第九條業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主參加。

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主人數(shù)少于50人且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

第十條在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)50%及以上，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到30%不足50%，但使用已超過(guò)兩年的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處要及時(shí)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組。

第十一條業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)履行下列工作職責(zé)：

（一）確定業(yè)主身份；

（二）擬定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案；

（三）擬定業(yè)主管理規(guī)約草案；

（四）擬定業(yè)主委員會(huì)委員的選舉產(chǎn)生辦法草案；

（五）組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)和其它所需的工作。

第十二條業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)形式、業(yè)主代表的產(chǎn)生及業(yè)主大會(huì)作出的決定，要按照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

第十三條業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，依法履行國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的職責(zé)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表組成（經(jīng)協(xié)商同意，也可適當(dāng)選聘鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道和社區(qū)干部），委員應(yīng)具有完全民事行為能力，遵紀(jì)守法，模范履行業(yè)主義務(wù)，具有較強(qiáng)的公信力和組織能力，且需書(shū)面向業(yè)主大會(huì)作出承諾并積極、及時(shí)、全面履行工作職責(zé)。

為進(jìn)一步調(diào)動(dòng)業(yè)主委員會(huì)的工作積極性和責(zé)任心，對(duì)業(yè)主委員可以按照所在地工資水平給予一定數(shù)量的津貼。津貼來(lái)源可由旗區(qū)人民政府財(cái)政撥款、本物業(yè)管理區(qū)域的住宅專項(xiàng)維修資金的存儲(chǔ)利息及物業(yè)服務(wù)企業(yè)按比例承擔(dān)，津貼標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)和轄區(qū)物業(yè)主管部門(mén)共同協(xié)商決定。

第十四條業(yè)主委員會(huì)委員的人數(shù)應(yīng)當(dāng)是單數(shù)，最低人數(shù)不得少于5人。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中推選產(chǎn)生。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)向轄區(qū)物業(yè)主管部門(mén)備案。業(yè)主委員會(huì)備案的內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)辦理備案變更手續(xù)。

物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)出具業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。

第十五條業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任或主任委托的副主任召集，召開(kāi)會(huì)議時(shí)須有半數(shù)以上的委員出席，作出的決定須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)全體委員半數(shù)以上同意。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在作出決定后7日內(nèi)，以書(shū)面形式將決定內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告；業(yè)主可以要求查閱業(yè)主委員會(huì)的會(huì)議記錄，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以配合。

第十六條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的要求召開(kāi)業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有20%以上的業(yè)主提議或符合業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定條件的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主委員會(huì)不按規(guī)定召開(kāi)業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議或業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，業(yè)主可以請(qǐng)求物業(yè)所在地街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)成業(yè)主委員會(huì)限期召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)逾期不召開(kāi)的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處組織召開(kāi)。

第十七條業(yè)主委員會(huì)每屆任期3年。業(yè)主委員會(huì)委員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)委員因本辦法第十九條、第二十條之規(guī)定被終止委員資格后，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在3個(gè)月內(nèi)召開(kāi)會(huì)議，增補(bǔ)新的業(yè)主委員會(huì)委員。

第十八條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在每年3月底前通過(guò)公告等形式向全體業(yè)主報(bào)告上一年度工作情況，并通報(bào)物業(yè)主管部門(mén)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處。業(yè)主有權(quán)就涉及自身利益的事項(xiàng)向業(yè)主委員會(huì)提出詢問(wèn)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

第十九條對(duì)業(yè)主委員會(huì)主任的工作，70%以上業(yè)主不認(rèn)可時(shí)，街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要及時(shí)指導(dǎo)、組織業(yè)主大會(huì)對(duì)業(yè)主委員會(huì)主任進(jìn)行改選。業(yè)主委員會(huì)成立前或集體換屆（辭職）期間，在過(guò)渡期內(nèi)由街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府監(jiān)督、指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)行為。

第二十條業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，經(jīng)10名以上業(yè)主提議，可以要求業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)會(huì)議中止其委員資格，并提請(qǐng)下次業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議決定是否終止其委員資格：

（一）不履行委員職責(zé)義務(wù)、不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴(yán)重且拒不改正；

（二）收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的不正當(dāng)利益；

（三）向?yàn)楸疚飿I(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承攬、介紹相關(guān)業(yè)務(wù)；

（四）謀取可能妨礙公正履行職務(wù)的其它利益；

（五）其它侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

業(yè)主委員會(huì)中止委員資格時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯并記錄歸檔。

第二十一條業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：

（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主（協(xié)商選聘的委員除外）；

（二）因疾病或者其它原因喪失履行職責(zé)能力；

（三）以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出辭呈；

（四）被人民法院依法追究刑事責(zé)任或被公安機(jī)關(guān)勞動(dòng)教養(yǎng)。

第三章前期物業(yè)管理

第二十二條建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證前，須完成前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)工作，并提供物業(yè)環(huán)境設(shè)施設(shè)備施工圖審查報(bào)告。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處和物業(yè)主管部門(mén)的監(jiān)督下實(shí)施招投標(biāo)。

新建兩萬(wàn)平方米以上的住宅項(xiàng)目，建設(shè)單位為前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)活動(dòng)中的招標(biāo)單位。對(duì)于投標(biāo)人少于3個(gè)的項(xiàng)目，經(jīng)物業(yè)主管部門(mén)批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，應(yīng)向市物業(yè)主管部門(mén)核實(shí)該物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)；若待選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)為外地資質(zhì)，應(yīng)向市物業(yè)主管部門(mén)核實(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否已辦理外進(jìn)備案手續(xù)。否則，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)出現(xiàn)不按照前期物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)服務(wù)、造成業(yè)主損失的，損失由建設(shè)單位承擔(dān)。

建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同，并由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)主管部門(mén)交納物業(yè)接管保證金。住宅小區(qū)面積5萬(wàn)平方米以下（含）的，保證金為兩萬(wàn)元；5萬(wàn)平方米到10萬(wàn)平方米（含）的，保證金為3萬(wàn)元；10萬(wàn)平方米以上的，保證金為5萬(wàn)元。前期物業(yè)合同期滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同履行期間無(wú)違規(guī)行為，對(duì)業(yè)主投訴處理業(yè)主滿意的，保證金退還物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第二十三條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付前60日內(nèi)按照物業(yè)建設(shè)總投資2‰的比例向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)（該費(fèi)用計(jì)入工程成本），用于物業(yè)交付前的前期物業(yè)管理，并交由轄區(qū)物業(yè)主管部門(mén)監(jiān)管，其中30%應(yīng)在招投標(biāo)開(kāi)始前交納，其余應(yīng)在工程驗(yàn)收之前交齊。

第二十四條建設(shè)單位在銷售商品房時(shí)，應(yīng)將前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議交予買(mǎi)受人，并由物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定臨時(shí)管理規(guī)約作為買(mǎi)賣合同的附件。臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)在商品房銷售前5日內(nèi)，在市物業(yè)主管部門(mén)進(jìn)行網(wǎng)上備案。

臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、管理，物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護(hù)，業(yè)主的其它義務(wù)以及違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定，但不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。

市物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約示范文本，供建設(shè)和服務(wù)單位選用。

第二十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理期間履行以下職責(zé)：

（一）參與工程檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題及不適宜今后管理的問(wèn)題及時(shí)向建設(shè)單位或相關(guān)專業(yè)管理部門(mén)提出整改建議；

（二）掌握小區(qū)內(nèi)各管網(wǎng)線路的布置，以單體樓房為單位建立工程資料和日常管理檔案，規(guī)范財(cái)務(wù)制度；

（三）就共有設(shè)施設(shè)備的安裝位置、管線走向等事宜向建設(shè)單位提出建議，參與共有設(shè)施設(shè)備的安裝、調(diào)試等工作；

（四）對(duì)物業(yè)用房、社區(qū)組織用房的建設(shè)情況，向物業(yè)主管部門(mén)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處報(bào)告。

（五）協(xié)助各專業(yè)管理部門(mén)督促開(kāi)發(fā)建設(shè)單位整改開(kāi)發(fā)建設(shè)中的遺留問(wèn)題；

（六）根據(jù)臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主提供服務(wù)并引導(dǎo)業(yè)主遵守約定，維護(hù)公共秩序；

（七）根據(jù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處要求，配合做好業(yè)主大會(huì)召開(kāi)、業(yè)主委員會(huì)成立等工作。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂后的15日內(nèi)派遣專業(yè)人員進(jìn)入崗位，實(shí)施物業(yè)前期介入。

第二十六條供水、供電、供熱、郵政、通訊、有線電視等供應(yīng)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收合格后，由各專業(yè)單位接管。交接時(shí)，應(yīng)向各專業(yè)單位提供小區(qū)管線平面圖、地下管網(wǎng)圖紙等資料。

供氣供應(yīng)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收合格后，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)未通氣運(yùn)行的燃?xì)夤艿兰霸O(shè)施的維護(hù)和管理。通氣運(yùn)行后的燃?xì)夤艿兰霸O(shè)施的維護(hù)和管理由燃?xì)饨?jīng)營(yíng)企業(yè)與用戶按產(chǎn)權(quán)分界點(diǎn)分別負(fù)責(zé)。

專業(yè)單位接收后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)做好供應(yīng)設(shè)施設(shè)備的維修、更新和養(yǎng)護(hù)，確保物業(yè)區(qū)域內(nèi)供應(yīng)設(shè)施設(shè)備的安全運(yùn)轉(zhuǎn)和全體業(yè)主的正常使用。

專業(yè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)供應(yīng)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托協(xié)議，明確維修養(yǎng)護(hù)的主要事項(xiàng)及費(fèi)用支付的標(biāo)準(zhǔn)和方式，并承擔(dān)監(jiān)督其維修養(yǎng)護(hù)工作的責(zé)任。

相關(guān)專業(yè)單位接收物業(yè)管理區(qū)域供應(yīng)設(shè)施設(shè)備后所發(fā)生的維修、更新、養(yǎng)護(hù)等費(fèi)用，在相關(guān)專業(yè)單位企業(yè)成本中列支。由建設(shè)單位自行組織施工的，在保修期內(nèi)的維修由建設(shè)單位自行負(fù)責(zé)。

第二十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照規(guī)劃審批的標(biāo)準(zhǔn)與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位將物業(yè)圖紙資料、相關(guān)保修文件，特別是小區(qū)竣工總平面圖、小區(qū)地下管網(wǎng)工程竣工圖等移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，同時(shí)報(bào)轄區(qū)物業(yè)主管部門(mén)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，要對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行查驗(yàn)，并做好登記備案，簽訂承接驗(yàn)收協(xié)議后對(duì)其承擔(dān)責(zé)任。

業(yè)主委員會(huì)成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將接收資料的情況告知業(yè)主委員會(huì)。前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將資料移交給業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)可以選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)或在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)下實(shí)行自治管理。業(yè)主委員會(huì)選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，應(yīng)向市物業(yè)主管部門(mén)核實(shí)該物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)；若待選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)為外地資質(zhì)，應(yīng)向市物業(yè)主管部門(mén)核實(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否已辦理外進(jìn)備案手續(xù)。否則選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)出現(xiàn)不按照物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)服務(wù)、造成業(yè)主損失的，損失由業(yè)主委員會(huì)承擔(dān)。

第二十八條前期物業(yè)服務(wù)合同到期后，業(yè)主委員會(huì)未成立的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處及時(shí)指導(dǎo)業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)和成立業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)尚未召開(kāi)和成立期間，前期物業(yè)服務(wù)合同可以自動(dòng)延續(xù)，由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照前期物業(yè)服務(wù)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)。

第二十九條開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)竣工驗(yàn)收前，應(yīng)按建筑安裝造價(jià)總額1%的比例，將開(kāi)發(fā)單位預(yù)留施工單位的質(zhì)量保修金一次給轄區(qū)物業(yè)主管部門(mén)監(jiān)管，時(shí)限5年。

第四章物業(yè)管理服務(wù)

第三十條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十條之規(guī)定與業(yè)主大會(huì)通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)中標(biāo)或符合要求選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)，不得因業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)而擅自降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)不符合標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)主向轄區(qū)物業(yè)主管部門(mén)投訴3次以上且限期內(nèi)未整改到位的，市物業(yè)主管部門(mén)根據(jù)轄區(qū)物業(yè)主管部門(mén)上報(bào)材料給予降級(jí)處分；降級(jí)后物業(yè)服務(wù)仍然不符合標(biāo)準(zhǔn)的，市物業(yè)主管部門(mén)根據(jù)轄區(qū)物業(yè)主管部門(mén)上報(bào)材料注銷其資質(zhì)。

第三十一條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循提供什么服務(wù)、收取什么費(fèi)用的原則，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制和酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

第三十二條價(jià)格行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)制定適合多層次消費(fèi)需求的物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。在同一服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)中，要把物業(yè)費(fèi)分解到服務(wù)項(xiàng)目，供業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)參考。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)參考政府指導(dǎo)價(jià)并結(jié)合服務(wù)內(nèi)容及公共能耗費(fèi)的測(cè)算在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要將約定的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容向業(yè)主進(jìn)行公示，由業(yè)主監(jiān)督執(zhí)行。

廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，由各級(jí)價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確定，并定期公布。

第三十三條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得以任何理由拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主與物業(yè)使用人確定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。已竣工但尚未出售，或者因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)繳納足額物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

對(duì)欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，由業(yè)主委員會(huì)牽頭，社區(qū)居委會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)配合，發(fā)函到欠繳業(yè)主所在單位請(qǐng)求協(xié)助繳納，業(yè)主所在單位有責(zé)任協(xié)助催繳。業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居委會(huì)還可以發(fā)揮公眾約束力量，建立信譽(yù)公告牌，對(duì)逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主采取定時(shí)公布、上牌公示的方法，讓業(yè)主共同監(jiān)督，并自逾期之日起按日加收3‰的滯納金，最高額不超過(guò)應(yīng)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的總額。

實(shí)行物業(yè)費(fèi)收取快速處理機(jī)制。由旗區(qū)人民政府、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處、物業(yè)主管部門(mén)組成快速處理組，對(duì)業(yè)主違反合同約定，長(zhǎng)期不繳納物業(yè)費(fèi)的，召集業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，當(dāng)場(chǎng)查明原因并進(jìn)行調(diào)解，對(duì)無(wú)正當(dāng)理由拒交的，依法提訟，按法律程序解決。

第三十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。專業(yè)單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用，也不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止提供服務(wù)。經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意接受委托代收的，相關(guān)單位要在委托協(xié)議中標(biāo)明代收服務(wù)費(fèi)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)有責(zé)任對(duì)本小區(qū)的管道設(shè)施進(jìn)行監(jiān)護(hù)，并指定專人負(fù)責(zé)。發(fā)現(xiàn)設(shè)施損壞和泄露情況，應(yīng)及時(shí)通知相關(guān)部門(mén)。凡本小區(qū)進(jìn)行開(kāi)挖、打樁和頂進(jìn)作業(yè)或新建建筑物的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)須在施工前通知相關(guān)部門(mén)，在雙方達(dá)成保護(hù)協(xié)議后，方可施工。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)與各專業(yè)供應(yīng)單位的職責(zé)劃分如下：

（一）供電設(shè)施：樓宇進(jìn)戶線以內(nèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或房屋產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)；以外由電業(yè)部門(mén)負(fù)責(zé)。

（二）燃?xì)夤艿溃喝細(xì)獠块T(mén)負(fù)責(zé)供氣安全工作，燃?xì)夤艿酪詰魞?nèi)智能燃?xì)庥?jì)量表前閥為供氣設(shè)施產(chǎn)權(quán)分界點(diǎn)。以產(chǎn)權(quán)分界點(diǎn)（含該點(diǎn)）為界，逆燃?xì)饬飨虻脑O(shè)施由燃?xì)獠块T(mén)負(fù)責(zé)，順燃?xì)饬飨虻脑O(shè)施由最終用戶負(fù)責(zé)。

（三）自來(lái)水管線：以進(jìn)樓口總閘為界，閥門(mén)以內(nèi)（包括閥門(mén)）由產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)；以外由自來(lái)水公司負(fù)責(zé)。

（四）下水管道：小區(qū)紅線內(nèi)化糞池及管線（不含市政管線）由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)；以外由排水部門(mén)負(fù)責(zé)。

（五）電信（網(wǎng)通）管線：樓內(nèi)電話預(yù)埋管線由產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)，其它管線由電信（網(wǎng)通）部門(mén)負(fù)責(zé)。

（六）供熱管線：樓宇外供熱管線全部由供熱部門(mén)負(fù)責(zé)。

第三十五條物業(yè)管理服務(wù)合同期滿前3個(gè)月，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)提請(qǐng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處組織物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)工作，沒(méi)有及時(shí)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)相應(yīng)延長(zhǎng)服務(wù)，但最長(zhǎng)不超過(guò)3個(gè)月。延長(zhǎng)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原物業(yè)合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)和收取服務(wù)費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)管理服務(wù)合同終止或者解除之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)辦理下列事項(xiàng)，并報(bào)物業(yè)主管部門(mén)（網(wǎng)報(bào)）和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處備案。

（一）對(duì)預(yù)收的物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)及其它公共經(jīng)費(fèi)按實(shí)結(jié)算，結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)按照合同的約定予以退回；

（二）移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)帳冊(cè)；

（三）移交物業(yè)管理用房、場(chǎng)地和其它財(cái)物。

第三十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同期內(nèi)不得擅自停止服務(wù)，無(wú)故棄管服務(wù)、突然中斷服務(wù)，給業(yè)主造成不良影響的，降低其企業(yè)資質(zhì)，記入企業(yè)信用檔案，給業(yè)主造成的損失從項(xiàng)目接管保證金內(nèi)扣除；情節(jié)嚴(yán)重、構(gòu)成違法的，依法承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，撤銷企業(yè)資質(zhì)，項(xiàng)目接管保證金全部扣留，納入住宅專項(xiàng)維修資金管理，有關(guān)責(zé)任人3年內(nèi)不得從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。對(duì)不良行為記錄超過(guò)3次的企業(yè)，不再批準(zhǔn)招標(biāo)承接新的物業(yè)項(xiàng)目，暫停資質(zhì)年檢1年。

對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)，60%以上的業(yè)主不認(rèn)可的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按規(guī)定的程序、步驟退出物業(yè)服務(wù)。

第三十七條各旗區(qū)物業(yè)主管部門(mén)要建立物業(yè)企業(yè)管理服務(wù)評(píng)比長(zhǎng)效機(jī)制和項(xiàng)目經(jīng)理管理系列制度，健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案制度，并通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)等方式向社會(huì)定期公布物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用信息及信用等級(jí)，實(shí)行信用信息資源共享，完善社會(huì)監(jiān)督。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)服務(wù)檔案，并依據(jù)與業(yè)主約定的服務(wù)內(nèi)容建立快捷的服務(wù)制度，制定服務(wù)時(shí)限，責(zé)任落實(shí)到人。

第三十八條各級(jí)人民政府要將老舊住宅小區(qū)（或單體樓）供排水、供熱、環(huán)境等作為綜合整治工作來(lái)抓，納入工作日程和財(cái)政預(yù)算，逐年增加投入進(jìn)行改造。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處成立社區(qū)物業(yè)服務(wù)中心或組織業(yè)主自治管理，主要提供清掃保潔、排污管線疏通、化糞池清掏等為主要內(nèi)容的基礎(chǔ)。有條件的小區(qū)要將綠化養(yǎng)護(hù)、公共秩序維護(hù)列入自治管理，所發(fā)生的費(fèi)用由業(yè)主共同承擔(dān)。

第五章物業(yè)使用與維護(hù)

第三十九條業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的關(guān)系。

業(yè)主在使用物業(yè)時(shí)應(yīng)當(dāng)遵守臨時(shí)管理規(guī)約和管理規(guī)約。

臨時(shí)管理規(guī)約和管理規(guī)約一般包括下列內(nèi)容：

（一）物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)共有部分的使用和維護(hù)規(guī)則；

（二）物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營(yíng)；

（三）業(yè)主合理使用物業(yè)專有部分的權(quán)利，但不得危及建筑物的安全及損害其他業(yè)主的合法權(quán)益；

（四）物業(yè)屋面、外墻、門(mén)窗及戶外設(shè)施保潔和裝修規(guī)范；

（五）維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域公共秩序的權(quán)利和義務(wù)；

（六）業(yè)主分擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域各類費(fèi)用的方式；

（七）違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

第四十條物業(yè)管理區(qū)域禁止下列行為：

（一）改變物業(yè)的使用用途；

（二）搭建建筑物或構(gòu)筑物；

（三）擅自占用、損壞物業(yè)的共有部位、共用設(shè)施和附屬設(shè)施；

（四）損壞房屋結(jié)構(gòu)或從事其他影響物業(yè)使用安全的行為；

（五）損壞綠地、花草樹(shù)木、園林小品；

（六）任意棄置垃圾、亂堆亂放雜物、亂設(shè)攤點(diǎn)；

（七）禁養(yǎng)家禽家畜、大型寵物，小型寵物隨行時(shí)應(yīng)確保居民安全和環(huán)境衛(wèi)生；

（八）擅自張貼或懸掛標(biāo)語(yǔ)、廣告和啟事，在共有部位共有設(shè)施上亂寫(xiě)、亂畫(huà)；

（九）制造噪聲干擾他人正常生活；

（十）其它違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的行為。

為規(guī)范業(yè)主的裝修行為，控制違章裝修，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主收取裝修保證金，一般不超過(guò)3000元。業(yè)主裝修行為結(jié)束后，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)檢查未造成損壞且裝修行為規(guī)范的，應(yīng)當(dāng)全額退還裝修保證金，不得強(qiáng)行抵入物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有上述行為的，應(yīng)當(dāng)勸阻業(yè)主，要求其及時(shí)改正，對(duì)不聽(tīng)勸阻或不予改正的，應(yīng)當(dāng)報(bào)告社區(qū)共同解決或及時(shí)告知相關(guān)部門(mén)，相關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)予以處理。

對(duì)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)私搭亂建，擅自更改立面建筑造型、使用功能的，由規(guī)劃部門(mén)負(fù)責(zé)禁止和監(jiān)督清除、恢復(fù)原貌；

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)或周邊對(duì)小區(qū)業(yè)主造成煙塵、噪聲等污染的，由環(huán)保部門(mén)查處。

對(duì)破壞環(huán)境秩序、公共治安秩序的，由社區(qū)居委會(huì)協(xié)調(diào)公安機(jī)關(guān)查處。

第四十一條業(yè)主或使用人裝修房屋，應(yīng)當(dāng)將裝修項(xiàng)目、裝修部位、裝修時(shí)間等書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝修房屋的注意事項(xiàng)、是否需要備案及備案部門(mén)等告知業(yè)主或使用人，并對(duì)其負(fù)有監(jiān)督管理職責(zé)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)在裝修過(guò)程中有違反有關(guān)規(guī)定的行為時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知行為人立即停止并改正；對(duì)拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)相關(guān)部門(mén)依法辦理，并按照行為的違規(guī)程度扣除其部分或全部裝修保證金。

第四十二條修繕公用設(shè)備時(shí)，有關(guān)相鄰住戶應(yīng)予配合。因修繕造成相鄰住戶房屋或設(shè)備損壞及其它財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)予以修復(fù)或賠償。凡相鄰住戶阻撓修繕的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)；因相鄰住戶阻撓修繕造成房屋及他人人身、財(cái)產(chǎn)損害的，由阻撓人承擔(dān)賠償責(zé)任。

凡房屋室內(nèi)及其附屬設(shè)施有影響市容或者可能危害毗連房屋安全及其公共安全的，業(yè)主應(yīng)予及時(shí)修繕。對(duì)拒不修繕的，業(yè)主委員會(huì)可授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行修繕，費(fèi)用由該業(yè)主承擔(dān)。

第四十三條大型車輛及載有危險(xiǎn)化學(xué)品等易燃易爆品的車輛不得進(jìn)入住宅小區(qū)；進(jìn)入住宅小區(qū)的車輛應(yīng)當(dāng)在劃定的停車位內(nèi)按序停放，并遵守下列規(guī)定：

（一）減速通行，遇到非機(jī)動(dòng)車和行人應(yīng)當(dāng)合理避讓；

（二）不得將車輛停放在小區(qū)消防通道口或阻礙物業(yè)管理區(qū)域通行的主要交通道路；

（三）車輛停放不得損壞綠地或影響其他業(yè)主使用物業(yè)或共有設(shè)施設(shè)備。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)進(jìn)入小區(qū)內(nèi)車輛的管理，發(fā)現(xiàn)車輛有前款行為之一的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻車主；不聽(tīng)勸阻的，對(duì)前款第（一）、（二）、（三）項(xiàng)行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知公安部門(mén)予以處理；對(duì)車輛停放損壞綠地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處予以處理；公安部門(mén)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)予以處理。

第六章物業(yè)管理用房、設(shè)施和經(jīng)費(fèi)

第四十四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求配置物業(yè)管理用房和社區(qū)組織用房。

物業(yè)管理用房及社區(qū)組織用房應(yīng)當(dāng)與新建物業(yè)同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步交付，其面積、位置應(yīng)當(dāng)在批準(zhǔn)的建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中標(biāo)明。對(duì)物業(yè)管理用房和社區(qū)組織用房的具置和面積，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃方案中確定、在規(guī)劃審批時(shí)明確、在施工圖審查中專審（包括環(huán)境施工圖）、在開(kāi)工許可中硬性標(biāo)明，并不得任意調(diào)整。

物業(yè)管理用房至少配置50平方米以上。

第四十五條物業(yè)交付前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房交給物業(yè)主管部門(mén)。業(yè)主委員會(huì)成立后，物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)將物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)證明等資料移交給業(yè)主委員會(huì)。其中廉租房小區(qū)和拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家。

首次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房的位置、面積等在小區(qū)內(nèi)公告。

第四十六條物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押，使用用途不得擅自改變。

第四十七條住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，不得挪作他用。

專項(xiàng)維修資金由業(yè)主交納，收取情況明細(xì)由收取單位向業(yè)主委員會(huì)告知。專項(xiàng)維修資金原則上統(tǒng)一由物業(yè)主管部門(mén)專戶存儲(chǔ)。專項(xiàng)維修資金使用要經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意報(bào)物業(yè)主管部門(mén)審核確認(rèn)，批準(zhǔn)執(zhí)行。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位、施工單位、專業(yè)服務(wù)單位承擔(dān)的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用或應(yīng)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中列支以及屬于保修范圍、保修期限內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用不得使用專項(xiàng)維修資金。

住宅專項(xiàng)維修資金的利息，可按銀行活期存款利息計(jì)算。

第四十八條住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立后30日內(nèi)，物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)將本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的保修金、物業(yè)專項(xiàng)維修資金的數(shù)額、收支情況、用途等以書(shū)面形式告知業(yè)主委員會(huì)。

第四十九條對(duì)違反本辦法的行為，按照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。

第七章附則

第五十條本辦法下列用語(yǔ)的含義：

住宅小區(qū)是指達(dá)到一定規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全的居民生活小區(qū)（含居住小區(qū)、住宅組團(tuán)）。

物業(yè)管理是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施、設(shè)備及公共環(huán)境、秩序的日常維護(hù)及管理，并對(duì)其承擔(dān)相應(yīng)職責(zé)。

物業(yè)服務(wù)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主提供和諧親切的居住氛圍、便捷周到的各項(xiàng)服務(wù)、及時(shí)有效的溝通配合，并對(duì)服務(wù)內(nèi)容（項(xiàng)目）質(zhì)量承擔(dān)相應(yīng)職責(zé)。

公共能耗費(fèi)是指小區(qū)共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施及在公共中所發(fā)生的水、電、煤等能源消耗所產(chǎn)生的費(fèi)用。

小區(qū)的共用部位是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的門(mén)廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯機(jī)房、走廊通道、走廊墻、房屋承重結(jié)構(gòu)（房屋的基礎(chǔ)、樓板、屋頂、梁、柱、承重墻體等）、室外墻面屋面等部位。

小區(qū)的共用設(shè)備是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防器具、排氣閥、單元門(mén)、小區(qū)大門(mén)、小區(qū)智能化設(shè)備和控制設(shè)備等設(shè)備。

公共設(shè)施是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主和使用人共同使用的道路、停車場(chǎng)庫(kù)、照明路燈、給排水、燃?xì)獾雀鞣N管線、消防設(shè)施、窨井、化糞池、綠化、景觀、垃圾廢物儲(chǔ)存設(shè)施、專用房屋、等設(shè)施。

第五十一條本市行政區(qū)域內(nèi)非住宅小區(qū)內(nèi)的其它住宅實(shí)行物業(yè)管理和非住宅物業(yè)參照本辦法執(zhí)行。

第五十二條各旗區(qū)房地產(chǎn)管理局可根據(jù)各地實(shí)際情況制定具體物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則，積極探索建立社區(qū)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同管理的機(jī)制，可以將對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督與管理職能下放到社區(qū)的管理中去，在街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府設(shè)立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)與社區(qū)管理之間緊密聯(lián)系、相互協(xié)調(diào)，共同處理解決問(wèn)題。