導語：如何才能寫好一篇土地項目開發計劃書，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

第一階段：項目開發前期階段

對企業擬投資項目進行初步考察，掌握基本情況和信息，制訂具體的市場調查計劃，開展正式的房地產市場調研工作，提出項目操作的初步總體思路，對項目入行初步的市場定位，為企業管理層的投資項目決策提供依據。

主要工作內容：

一、對項目位置、規劃紅線圖、項目相關的法律手續文件、項目周邊環境、項

目所在區域的市政規劃入行了解熟悉；

二、開展房地產市場調查

①市場環境調查分析

對項目所在地的城市規劃、宏看經濟、人口規模、土地資源和房地產市場入行考察

②房地產市場調查分析

對項目所在地的房地產市場供給、需求狀況、價格現狀和趨勢、產品類型及市場缺位、銷售渠道入行具體調查。

三、項目初步定位

根據相應的市場研究分析后，初步明確項目的形象定位、產品定位、價格定位等，為項目開發提供切實可行的依據。

四、提出初步的項目操作總體思路。

第二階段：項目開發階段

跟蹤動態市場行情，進行競爭樓盤和競爭對手調查、消費者調查，對本開發進行優劣勢分析，入一步明確的項目市場定位和項目的總體操作思路，提出相應的營銷策略；

主要工作內容：

一、開展房地產市場動態調查

深入了解項目所在區域的房地產市場供應、需求狀況，價格現狀和未來發展趨勢，產品類型、銷售渠道。

二、開展競爭樓盤和競爭對手勢態調查分析

①競爭樓盤掃描

②替在競爭對手入入可能掃描；

③供給量分析

④競爭對手的產品分析，包括房型、規劃、土地、綜合配套；

⑤競爭對手的市場定位及趨向

⑥競爭對手的價格基準分析

⑦競爭對手的背景和實力。

三、進行消費者調查，明確項目的目標客戶群

①消費者的二手資料分析

②競爭對手消費者輪廓描述(職業特征、消費關注、消費心理、產品選擇)

四、明確項目的市場定位，明確項目的總體操作思路

根據深滲透的市場研究分析后，明確項目的形象定位、產品定位、價格定位等；明確項目的總體操作思路

①產品分析

②本項目的SWOT分析(優劣勢分析)

基于SWOT分析(優劣勢分析)提出針對性的營銷策略

五、戰略分析與規劃

①項目賣點回納

②營銷總策略

③銷售價格總策略

④總推案分階段策略

⑤公關與宣傳總策略

⑥營銷推廣項目的策劃

*各階段推廣主題策劃

*各階段營銷分析與總匯

*各階段市場動態分析與對策

*各階段客戶總體分析與推盤策略

滲透市策劃、強銷策劃、促入策劃對本項目進行分析

六、最終確定銷售渠道選擇

①自售

②：

通過邀請招標或公開招標等方式確定入圍的專業物業企業

對項目進行交底，要求各投標企業各自提交營銷策劃報告

組織企業相關人員對《營銷策劃報告》入行評審，選取最優方案，確定物業企業。

簽訂《項目顧問服務合同》或《銷售合同》，明確合作雙方、合作方式、合作內容、時間、權利、義務，付費標準與付款方式等。

注：如選擇專業的物業，則本項目的全程營銷策劃及銷售執行均由企業完成，貫穿項目的開發全程。

第三階段：資源整合，完善銷售所需手續，蓄勢待發，預備銷售

主要工作：

一、完成銷售的人員配備，制定銷售人員的考核獎勵制度，組織銷售培訓；

二、制定銷售模式、設計銷售組織的架構；

三、其他物料準備完成，售樓處的布置、樣板房、國土部門戶型的測繪報告書、《房

屋認購書》樣本、《房地產買賣合同》樣本、售樓書和廣宣彩頁；

第四階段：銷售執行

制定詳盡可行的營銷策略及階段性的銷售目標和計劃，全程監控項目銷售的執行情況，并適時作出針對性的策略調整，實現企業開發項目的目標利潤率；主要工作：

一、制定詳盡可行的營銷策略并組織實施

①銷售總體策略房地產營銷策劃流程具體說明

銷售的總體戰略思路和目標的制定

銷售模式的選擇和設計

銷售階段的劃分和時機選擇

②推盤策略

選擇時機

房地產銷售計劃書范文三篇房地產銷售計劃書范文三篇

選擇房源

銷控計劃

總體均價的制定

制定一房一價的價目表

單體差價的要素指標與系數體系，產品系數、樓層系數、景觀系數、朝向系數、房型系數等

④付款方式

優惠政策

分期、分類的動態價格策略：內部認購的數量和價格政策

市場預熱期的價格政策和數量控制

開盤價格的動態策略

SP(銷售推廣)活動價格策略和銷售控制

調價計劃和調價技術

整體價格和房源調價技術

⑤廣告策略

主題制定房地產營銷策劃流程詳細說明

品牌形象定位

媒體計劃

廣告創意

現場包裝設計：

1、圍墻2、廣告牌3、LOGO指引牌4、大樓包裝5、樣板房裝修風格概念

篇2

1、封面頁

這是容易被忽視的部分。有很多機構認為內容比形式更重要。其實，形式是可以更好地表現內容的。另外，項目計劃書也是能使資助機構了解和認識我們的一個很重要的窗口，表現得專業與嚴謹，是絕對可以得到加分的。

封面可以只簡單地寫上項目名稱和日期，也可以包括以下信息： 項目名稱;申請(執行)機構;通訊地址;電話、傳真、E-mail;聯系(負責)人;

還可以把銀行賬戶、律師、審計機構等信息列在封面頁上。

另外，如果是向某一機構籌款的話，最好在前面加封簡單的附信。由于一份項目計劃可以提交給多個資助機構，這就需要一個個性化的附信，要以“某機構某人”為開頭，以表明你對該機構的重視與尊重。

2、項目概要(總論)

這是最重要的一部分，也是讀者最先閱讀、瀏覽的部分。要知道基金會的項目經理們每天都會收到大量的申請要求，他們也許沒有足夠的時間“看”完所有的項目 計劃書。所以，項目?概要?部分將成為影響“初選”結果的決定因素;在概要部分，要把你認為重要的所有信息匯集起來。概要一般要包括：機構的背景信息、使 命與宗旨;項目要解決的問題與解決的方法;項目申請方的能力和以往的成功經驗，等等。

需要特別指出的是：盡管項目概要部分排在計劃書的前半部，但實際上，這一部分是要在寫完所有計劃書以后，才動手寫的。

3、項目背景、存在的問題與需求

在這一部分，需要詳細介紹存在的問題以及為什么你要設計這個項目來解決這些問題。要充分地說明問題的嚴重性與緊迫性，最好能提供一些數據，這樣不但可以 充分地說明問題，同時還能表明你對這一項目的了解。此外，你還可以使用一些真實、典型的案例，以便在情感上打動讀者，進而引起他們的共鳴。要說明項目的起 因、邏輯上的因果關系、受益群體及其與其它社會問題之間的關聯等。

一般來講，這一部分包括以下主要信息：

*項目范圍(問題與事件、受益群體);

*導致項目產生的宏觀與社會環境;

*提出這個項目的理由與原因;

*其它長遠與戰略意義;

4、目標與產出

在使資助機構確信“問題”的存在以后，明確提出你的解決方案。機構間的合作是被鼓勵的。如果你還有其它的機構合作伙伴，也要明確說明。

在這一部分中你要詳細地介紹你的項目計劃、項目的總體目標、階段性目標與任務，以及各目標的評估標準。總體目標是一個長期的、宏觀的、概念性的、比較抽 象的描述。由總體目標可以分解成一系列具體的、可衡量的、可實現的、帶有明確時間標記的階段性目標。比如，“減少文盲”是總體目標，“到2005年10 月，使200個農村婦女達到認識1000字”就是一個具體目標。對目標的陳述一定要非常清楚。最重要的是，制定的目標要切合實際。不要承諾你做不到的事 情。要牢記，資助者希望在項目完成報告里看到的是：項目實際上實現了這些既定目標。

5、受益群體

在這一部分中， 你要對項目的收益群體做一個更加詳細的描述。有必要時，你還可以把收益群體分為直接受益和間接收益群體。比如NPO信息咨詢中心的能力建設項目的直接收益 群體是國內NGO和NGO的從業人員，但間接收益群體卻是NGO的服務對象。因為通過能力建設，提高了NGO的服務能力與效率，從而使之能為其服務對象提 供更好、更多、更完善的服務。又比如一個殘疾人服務機構，其直接收益群體是殘疾人群，間接收益群體則是他們的家庭，甚至是整個社會。

許多資助 方都希望受益群體能從始至終地參與到項目之中。尤其是在項目的設計階段，受益群體的參與更加重要。你可以在附件中列出受益群體參與項目的活動，包括組織受 益群體參加的討論會、會議主題、時間、參加人員等;同時，也讓資助方了解到你的項目不但是針對受益群體而設計的，而且，得到了他們的廣泛支持與認可。

6、解決方案與實施方法

通過以上的部分，你已經清楚地解釋了存在的問題及你希望完成的事情。現在，需要介紹你如何達到目標，即采用什么方法、開展什么活動來實現這些目標。

在介紹方法時，你要特別說明這種方法的優越特性。你可以同時列舉出其它相關的方法，并對它們進行比較，還可以引用專家的觀點和其它失敗或成功的案例，等 等。總之，要充分說明你選擇的方法是最科學、最有效、最經濟的。同時，也要說明你的機構在采用這種方法時，也存在一定的風險與挑戰。

此外，還要提到為了執行這一解決方案，都需要那些條件與資源，包括：誰?在什么時候?使用什么樣的設備?做什么樣的事情?做這些事情的人要具備什么樣的能力與技能等。最好能在附件中詳細描述一下主要工作崗位的職務要求。

7、項目進程計劃(時間表)

在這一部分中，要詳細地描述出各項任務的先后順序以及起始時間。可以用一個帶有時間標記的圖表來表示，這樣，就可以一目了然地告訴讀者 “在什么時候做什么”，以及各項活動之間的關聯與因果關系。

8、項目組織架構

在這一部分中，要描述為了達成上述目標，需要什么樣的執行團隊和管理結構。執行團隊應包括所有項目組成員：志愿者、專家顧問、專職人員等。他們與這個項 目相關的工作經驗、專業背景、學歷等也非常重要。執行團隊的經驗與能力往往在很大程度上決定了項目的成敗，所以，這也是資助方非常關心的問題。

另外，還要明確項目的管理結構。應該明晰地寫出項目總負責人、財務負責人及其它各分項目的負責人。如果是兩個或多個機構合作完成一個項目，還要說明各機構的分工。工作流程也要很清楚，要說明各項工作的先后順序、邏輯關系等。

9、費用、預算與效益

這一部分所要提供的決不僅僅是一個費用預算表(當然，預算表也是很重要的，你可以把它放在附件中)，而是要敘述和分析預算表中的各項數據、總成本與各分 成本，包括人員、設備的費用等。其中，人員經費類別可以包括工資、福利和咨詢專家的費用;非人員經費類別可以包括差旅費、設備和通訊費等。如果已經有了一 部分資金來源，也要注明。而且，要很明顯地寫出你還需要總數為多少的經費上的支持。

上面提到的是投入，還有一個很重要的部分是產出的效益。

往往很多NGO在項目計劃中不談效益，錯誤地認為NGO的服務是不談效益的。事實上，除國際上正在推行的NGO合理收費外，NGO服務的另一大特點是產生巨大的社會效益。盡管社會效益比較難量化，但你還是可以盡量找一些數據來分析一下社會效益，那怕只是估算也好。

比如，一個戒毒人員的服務機構雖然為吸毒人員提供免費的服務，沒有任何收入，但是，還是可以估算出通過服務于一個吸毒人員，可以減少哪些方面的社會問 題，可以對吸毒人員的醫療費用、失業、犯罪等相關費用進行估算。總之，你越明確地算出單位成本的投入可以產生的效益，就越能說明你的方法的優越性，也就越 能得到資助方的同意。

另外，與項目相關的財務與審計方法也要在這部分中提到。

10、監控與評估

監控是項目實施過程中非常重要的部分，監控的執行機構與人員(可以是理事會、資助方或其它第三方機構)、監控任務等都應該寫在項目計劃中。與之相關的還 有項目團隊的自我評估計劃。項目進行中的評估報告比項目結束的評估還要重要。在項目的不同階段進行評估，可以使你及時地發現問題，盡早地解決。同時，可以 使資助方得到一個信息，那就是你們不但提出了一個很好的計劃，而且可以很好地實現這個計劃。請注意，項目的實施方法是資助方評判是否給予資助的一個非常重 要的因素。

有兩種可供參考的監控和評估方式。一種是衡量結果，另一種是分析過程。其中一種或者兩者都有可能適用于你的項目。你選擇何 種方式將取決于項目的性質和目標。無論選擇何種方式，你都需要說明你準備怎樣收集評估信息和進行數據分析，以及在項目進行到哪些階段時，進行階段性的評 估。評估活動及時間也應該包括在項目實施計劃的時間表當中。無論是監控報告還是評估報告，都應該包括：項目的進展與完成情況、原定計劃與現實狀況的比較、預測未來實現計劃的可能性等。

除總體評估報告外，還要提供一些子評估報告。比如，項目中期的審計報告等。

11、附件

任何你認為重要的文件或篇幅太長而不適于放在正文中的文件，都可以被放在附件當中，比如：機構的介紹、年報、財務與審計報告、名單、數據、圖表等。

你也可以把那些在正文中會干擾讀者或使他們的興趣偏離主題的部分放到附件當中，但一定不要忘了在正文中標明：詳細情況，請察看附件***。

總之，附件的目的是使正文緊湊、干凈;同時，如果讀者對某些問題的細節感興趣的話，他還可以在附件中找到需要的內容。

在把上面的所有部分都寫完以后，現在，你可以回來寫項目計劃書的最開頭部分——“概要”部分了。

概要一定是高度概括性的，語言要簡練、清晰，最好在半頁左右，最長也不要超過一頁。剛開始寫概要時，你可能會認為哪一部分都很重要，都想放在概要部分 中。沒關系，如果你寫了一個很長的概要，你可以一點一點地把它縮短。不要怕，你最后留下的一定是最重要的。另外，如果希望把項目計劃書遞交給國際機構，把 一個項目計劃全部翻譯成英文的難度很大。這時，一個簡單的處理辦法就是只把概要和目錄部分寫成雙語。

至此，一個完整、全面的項目計劃書就宣告完成了。雖然這只是你開展籌款工作的第一步，但萬事開頭難，有了好的開始，就有希望取得好的結果。

祝大家工作順利!

附：項目計劃書概要范例：

*封頁：(日期、項目名稱、公司名稱及聯系方式)

*目錄

*項目概要(總論)

*項目背景： (問題、現狀、數據)

*目標與產出：(針對“問題”的解決方案、進程劃分、可量化的階段性結果)

*項目受益方： (目標群體、數據、范圍)

*項目實施計劃： (需要的投入、必要的內外部資源、計劃的執行程序)

*時間

表： (每一階段、每工作的開始和結束的時間)

*項目組織架構： (參與人員的責、權、工作流程)

*費用控制： (費用預算、財務規則、審計制度)

*監控與評估： (如何發現問題并及時糾錯)

*附件：

文件

名單

預算清單

圖表</P< p> 一、項目提出的背景和必要性

包括國內外現狀、知識產權狀況和發展趨勢；技術突破對產業技術進步的重要意義和作用；項目可能形成的產業規模和市場前景。

二、國內外市場分析

包括國際市場狀況及該產品未來增長趨勢、國際市場的競爭能力、產品替代進口或出口的可能性；國內市場需求規模和產品的發展前景、在國內市場的競爭優勢和市場占有率。

三、項目主要開發和建設內容

包括項目的主要科技攻關內容、項目目標及開發任務。

四、項目實施的技術方案

包括項目的技術路線、工藝的合理性和成熟性，關鍵技術的先進性和創新點；產品技術性能水平與國內外同類產品的比較；項目承擔單位在實施本項目的優勢。

五、項目實施的現有基礎

包括項目承擔單位注冊地點、股權結構、資產和負債情況、員工構成、主要業務和主要產品、生產規模、主要裝備和技術水平、近年來經營狀況；對引進技術的消化、吸收、創新的后續開發能力；企業資質、信用和融資能力等。

六、項目組織機構和人員安排

包括項目的組織形式、產學研聯盟運作機制及分工安排；項目的實施地點；項目承擔單位負責人、項目領軍人物主要情況；項目開發的人員安排。

七、項目實施進度計劃

包括項目階段考核指標（含主要技術經濟指標，可能取得的專利尤其是發明專利和國外專利情況）及時間節點安排；項目的驗收指標。

八、項目資金需求及來源

包括項目新增總投資估算、資金籌措方案（含自有資金、銀行貸款、科教興市專項資金、推進部門配套資金等）、投資使用計劃。

九、項目經濟和社會效益分析

包括項目未來三年或五年生產成本、銷售收入和利稅估算；財務內部收益率、投資回收期、投資利潤率、財務凈現值等指標的動態財務分析；社會效益分析。

十、項目風險分析及應對措施

包括項目技術、市場、資金等風險分析及應對措施。

十一、其它需要說明的事項

十二、有關附件

1、項目承擔單位工商登記營業執照（復印件）；

2、企業資質證書、專利證書、特殊行業許可證和產品獲獎證書（復印件），

3、上年度《資產負債表》、《損益表》、《現金流量表》及審計報告（復印件）；

4、項目銀行貸款承諾書、自有資金證明材料（原件）；

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（一）工程給環境造成的影響。眾所周知，建筑對環境存在一定的影響，這是必然的想象。土建工程在建設中需要許多的環境資源，對環境的不同方面有不同的影響，對環境的破壞性是比較大的。比如說在施工的過程中會有噪音污染、水污染和水浪費以及排放出有害的氣體和二氧化碳，加劇溫室效應。另外，建筑材料的長期堆放不僅占有了土地資源，而且更嚴重的是會改變局部環境的質量，破環了環境，有可能還會引起土地含有的成分變質，這一切的破環都對人們有著重要的影響，會影響人們的健康，隨著經濟的發展，土建工程對環境的破環性越來越大。它的開發正在影響著我們的生活，我們現在呼吁的是建立起一個和諧健康的社會，一個文明的社會、一個經濟能夠健康持續發展的社會。

（二）安全意識的忽略。在施工的過程中，安全意識直接關系到整個工程的進度和質量，這一點是絕對不可以忽視的。不重視安全意識，這對施工有極大的影響，所以，施工人員必須要有安全意識，要認識到這不僅對自己的生命有影響，而且會對許許多多的居民的生命健康有著極大的影響，而且工作人員也不可以存在僥幸心理，偷工減料，免得造成不可挽回的錯誤。施工人員的責任重大，必須要恪盡職守，努力認真嚴謹的去完成工作，不可有一絲的怠慢，

（三）施工的技術。無論做什么都離不開要技術，技術是質量的保證，目前，建筑工程涉及到了很多的領域，需要不同的技術來到達目標，也需要不同的技術人員，相互配合，共同完成各個不同的工作內容，這必須要管理者們發展研發新的技術并且人用有技術的人員，不然的話，在施工的過程中，就難以保證工作的順利進行，而且也是這也是很難管理的。這可能會大大減緩完成項目的質量和延長施工的時間。

二、在管理過程中有待解決的問題

（一）在施工的過程中，有進度延誤的問題。準確來說，施工進度對工程的建設有著不可代替的作用，這是一個比較顯而易見的問題。施工的進度這關系到開展各個項目時間的安排和工程的程序。施工進度的延誤很有可能使下個項目不能夠按時的進行下去，進而造成了嚴重的經濟損失。增加了施工的成本，使獲得的效益嚴重降低。

（二）施工的質量問題。很多管理單位都不怎么重視施工的質量問題，只求為快一點完成任務，獲得效益。而忽視最本質的問題。在施工中，無論大小問題都應該去重視，若是不去重視小問題，這可能會引起很大的災難，都說：千里之堤毀于蟻穴。可見問題的嚴重性。建筑工程的程序是不可以混亂的，要按照正確的程序一步一步的去完成。一般來說，都是按照圖紙施工的，然而這也是一個很容易忽視的問題，有的人不按照圖紙的詳解來開工。還有的在工程完成后沒有去試用就支付來使用。這些種種問題都存在隱患。也會造成很大的經濟損失。材料的選擇也是重要的，如果沒有選對正確的材料、沒有配置好材料的話很有可能發生安全隱患。

（三）管理體質不合格。管理制度是在我國工程管理中出現最為突出的問題，很多單位為了減少人員的支出就大量削減工作人員的數里，這樣就造成了用人不夠的現象。甚至還出現了一個員工需要完成多個任務的現象。短期內可能是會有好的收益，但時間久了，就會出現許多的問題，所以，要建立健全管理機制，否則，工程管理舉很難順利的進行下去。

三、土地工程管理的措施

（一）必須要規范相關的規章制度，建立健全完整的管理系統。第一，在施工的過程中，每個工人都應該遵守相關的制度，必須嚴格的去執行上級的任務，不可以，要認真去對待自己應該要完成的任務，管理者要嚴格執行監管，必須要讓每個工作人員達到目標后再去進行下一步任務，如果有不合格的地方必須要重新完成后再去進行下一個項目。第二，施工人員要嚴格按照要求來完成任務，如果在某方面出現了問題要及時的匯報，不可以包庇或者是相互排擠，要盡到自己的責任，要對自己、對別人負責。

（二）加強對施工進度的管理，要在工程還未開始起步前，要制定好計劃書，土建工程是一個很龐大的工程，所以，必須要制定合理的計劃書，并且還需要在計劃書中計劃好工程進度，把握好工程進度的時間，切忌出現延誤的現象，不然有可能會打亂整個項目開展的時間而導致嚴重的經濟損失，定期檢查施工的進行，不僅需要在計劃中進行任務而且也要在任務中調整進度，因為計劃趕不上變化，事事無法預料，所以兩者都必須兼顧，監督人員要定時定期檢查工程，并且要做好記錄報告，免得遺忘了某些問題，也要檢查設備是否需要更新，在施工過程中，若是有進度延誤的問題，就必要及時的去解決，并分析出現個問題出現的原因，同時也要和同行加強溝通，注意細節。

（三）培養技術人員，提高他們的職業道德素養，單位要提高施工人員的專業素質和質量意識，這是在施工過程中必須要解決的問題，技術決定了質量，所以，施工人員所具備的專業意識，這直接關系到工程的質量，影響到施工是否能順利進行，單位在任用人員的時候也應該注意他們是否具有道德素養，是否具有職業操守，施工單位也要及時全面的去了解相關行業的信息，運用到工程施工來，總之，要定期給員工們開展相關的課程，提高他們的技術水平和素養促進土建工程的順利開展和進行，原材料的調配一定要適當，材料是在施工過程中必不可少的東西，原材料在一定程度上會影響土建工程的質量，在工程造價中原材料的成本占有一定的比例，為了減少成本，在一開始工作之前施工單位就應該要核算好所需要的原材料，然后進貨。施工單位要確保所購買的材料必須是合格的，也應該要保管好所堆放的材料，避免原材料受到損害而造成一定的經濟損失，要樹立良好的企業形象，給自己企業打造一個有利的市場

四、結語

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1.1土地開發整理項目缺乏完善的管理制度

任何項目工作的開展都離不了完善的制度指導，只有在完善的制度指導下，才能確保項目的順利開展。雖然目前國家出臺了相應的土地開發整理政策，但是其根本的制度還不夠完善，這樣就很難保證項目開展能夠順利進行。在缺乏完善制度的制約下，一些地方政府在實施土地開發整理工作中，容易抓住制度的漏洞，以非正常的手段搞政績、急功利，常常存在表面應付的情況，這都嚴重影響了土地開發整理項目的正常開展，使開發整理的土地項目沒有達到應有的效果。

1.2人民對土地開發整理缺乏足夠的認識

土地開發整理項目是適用于廣大農村的項目之一，人們對于項目缺乏足夠的認識，有的只是知道這項項目是一種德政工程，所以大家對這項項目具有很大的期望，期望通過這項項目的開展能具體解決大家的一些實際問題。但是人們對于項目的具體開展流程、以及項目的長遠意義并沒有良好的認識。當土地開發項目涉及到其自身的利益時候，人們就會自然的產生抵觸情緒，不主動的為項目開展提供幫助，甚至破壞項目的正常開展。如在某縣實施土地開發整理項目中，由于項目材料的運輸車隊需要經過某村的自建公路，所以當地村民就提出了收過路費的的要求，甚至有的村民會在路上設置障礙，破壞材料等。

1.3土地開發整理項目中存在的其他問題

除了上訴問題外，在土地開發整理過程中，還存在很多的問題，包括項目資金短缺、使用中介缺乏規范等。土地開發整理項目是一項較為龐大的項目，所需要的資金較多，有關部門對于項目資金的投入方式不是根據具體項目所需要的情況而定的，而是土地開發整理工作受投入資金量而具體執行，這樣的模式下，項目很難開展，對于項目開展的質量也有很大的影響。如在某地區土地開發整理項目實施過程中，由于資金問題，在實施過程中按照資金量而進行了工作，但是其功能工程的整體性就沒那么完整，所以受到了當地群眾的不滿，紛紛要求增加工程。另外，在土地開發整理項目實施中，常常會借助于一些中介結構的力量，但是由于對中介機構的資質沒有一個明確的規定，所以存在一些中介機構業務水平低下，影響了土地開發整理項目的順利開展，還有的中介機構在工作中，常常會脫離項目實際，按照自己的意愿進行實施，這種情況也會影響項目整體的質量。

2加強土地開發整理工作的有效對策

針對上訴問題，需要加強對土地開發整理項目的管理，并加大投資力度，加強項目實施人員素質等，其具體的對策包括以下幾個方面：

2.1加強土地開發整理管理

對于土地開發整理項目的管理工作，需要從項目規劃、項目實施、竣工驗收以及項目移交等方面實施管理。

（1）需要設計合理的項目規劃，這是項目順利開展的前提。這就需要當地的政府將工作做細，并統一思想，召開全體人員會議，主動的聽取人民群眾的意見，并對一些重點普遍問題進行分析解決。還需要將項目的范圍進行明確，并進行相應的土地測繪等工作，明確土地的歸屬權問題。然后需要對項目實施的具體內容以及相關政策進行處理，這關系著整個規劃的有效實施。

（2）對于土地開發整理項目的實施過程，需要加強施工管理，確保項目工程的實施質量，并保證其在規定時間內完成。這就需要做到以下幾點：①加強項目實施進度管理，從施工人員、施工設備的落實方面入手，在施工前制定詳細科學的實施計劃書；②根據國家相關政策、制度規范等，加強對項目實施的質量管理，在實施過程中，加強有效監督，對于不合格的工程，監理單位需要勒令有關施工單位進行整改；③加強項目資金管理，合理的安排資金使用，并做好相應的規劃，避免出現投資的盲目性，對于每一筆資金的流向，都需要嚴格的給予審評，制定完善的資金管理制度，并監督其有效執行。

（3）在項目竣工驗收階段，需要加強驗收管理。①制定完善的工程驗收制度，并有專門的管理人員進行監督；②由施工單位、監理單位等對項目進行自檢，對發現的問題及時進行整改；③強化項目資金審計工作，只有對項目實施審計后才能進行資金的結算；④做好相關資金的支付工作。在項目施工驗收完成后，需要進行項目的移交，這個過程中，要明確交接雙方的責任與義務。投資方扣除工程費用的5%作為項目質量保證金，如果發現施工質量不合格或者無法進行修復，保證金不給于支付。對于質量保修期過后的管護工作及費用在項目實施過程前也應該重點考慮。

2.2加大對土地開發整理項目的宣傳力度

土地開發整理項目關系到所有群眾的切身效益，具有長遠的效益目標，所以需要廣大的人民積極參與和支持。這就需要有關部門加大對項目的宣傳力度，使群眾充分了解黨和國家的相關政策，以得到廣大群眾的支持，提升項目實施的社會性以及生命力。

2.3全面提升土地開發整理項目實施人員的專業素養

土地開發整理項目的實施人員是整個項目的終端，也是開展項目的實施者，其專業素養的高低直接關系著整個項目的順利實施。所以必須加強實施人員專業素養的培訓，建立一支專業素質高、責任性強的項目實施隊伍。對于土地開發整理項目的實施人員，要定期的進行培訓，并合理的調配施工人才資源，保證實施隊伍中專業人才的全面性，將土地開發整理人員與項目有機的結合起來實施管理，確保項目高質高效的實施。

3總結

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第二條  廈門市住房統一建設辦公室（以下簡稱市統建辦）是在廈門市政府的領導下，對全市統建房建設統一組織實施，不以盈利為目的的行政職能機構。

第三條  市統建辦的主要任務：按市政府的計劃和要求，編報全市統建房的具體實施計劃和辦法；采用政府、單位、個人相結合的投資形式，按城市規劃要求，綜合成片開發、統一標準、統一設計、統一建設、統一施工管理，并做到合理利用土地、合理布局。在滿足現代化城市建設要求的同時盡可能地節省投資。

近期內的主要任務是首先完成市政府下達的7000套“解困房”的建設計劃，以及部分機關和企事業單位的住房統建。

第四條  本島內（含鼓浪嶼）的本市機關、團體和企事業單位申請新建住房，經市計委審核批準后，交市統建辦統一安排建設。

機關、團體、事業單位按綜合造價向市統建辦購房。

企業單位一般應購買商品房。經濟確有困難的企業，經市計委審定批準，可按綜合造價或略高于綜合造價，向市統建辦購房。

第五條  單位自籌資金申請購買統建住房的辦理程序為：（1）申請單位把主管部門批準的申請文件報送市計委（市屬單位還應在申請書別列出解決人均4平方米以下的特困戶或無房戶的數量），市計委審核同意后發給購房申請表。（2）申請單位持市計委審核同意后的購房申請表與統建辦簽訂購房協議。（3）雙方簽署協議之日起，申請單位應于15天內將其購房資金總額35－50％轉入市統建辦的帳戶內。購房資金總額在100萬元以內（含100萬元）按50％，100萬元以上、200萬元以內（含200萬元）按40％，200萬元以上者按35％。（4）市計委根據雙方的協議書和市統建辦的收款憑證，正式批準申請單位購買統建房的項目計劃書。

第六條  申請市財政撥款購買統建住房的機關、團體、事業單位，在申請購房時應陳述職工住房的困難情況以及解決人均4平方米以下的特困戶或無房戶的數量，并直接向市計委申報。經審查批準后，交市統建辦納入統建計劃，并由市統建辦按協議交付房源。

市財政基建預算內撥給機關、團體、事業單位購買統建房和補貼統建房開發建設的資金，應按計劃及時撥付給市統建辦。

第七條  市統建辦按計劃以多種形式向部分居民或單位進行集資統建住房，在住房建設開工后即可預先收取購房資金。

第八條  統建住房房源的綜合造價：成本價＋統建管理費。

統建住房的實際開發成本價由下列部分組成：

（1）土地征用、拆遷、平整費；

（2）前期工程費；

（3）小區配套和公共設施配套費；

（4）建安工程費；

（5）國家規定的稅費。

第九條  統建房收取管理費的標準：

（1）委托房地產開發公司代建統建房，可按經建行審核批準的造價（不含三材差價），給受托方2－3％的管理費（其中含市統建辦提取的0.3－0.5％管理費）；

（2）市屬各房地產開發公司執行市政府〔1992〕綜030號文建設住房由市統建辦收購的部分，收購價為成本價加2％－3％的管理費，市統建辦不再收取管理費。

（3）市統建辦直接統建和實施管理的建設項目，可提取3％的管理費（含支付建設監理部門的監理費）。

第十條  與市統建辦簽訂購房協議的單位或個人，應按協議規定向市統建辦繳付購房款。否則，市統建辦可直接向銀行申請貸款墊付，貸款利息由拖欠單位或個人支付。

第十一條  在統一規劃的前提下，企事業單位在自有的用地紅線內，經審查批準建職工住房時，應向土地局交納土地綜合配套費。

第十二條  對住房統建工作，各有關部門要顧全大局，通力協作，打破常規、簡化手續、提高辦事效率。

工程建設項目的主要有關手續辦理期限為：

（1）選址意見書7天內；

（2）項目批復10天內；

（3）建設用地規劃許可證3天內；

（4）用地蘭線圖7天內；

（5）初步規劃設計審定7天內；

（6）詳規批復7天內；

（7）項目設計任務書及立項批復10天內；

（8）用地批復（紅線圖）10天內；

（9）建筑許可證7天內；

（10）用款計劃批復10天內；

（11）臨時供電及供水30天內。

第十三條  住宅小區的公用市政配套（包括道路、給排水管道、煤氣管道、路燈等），以及供電、電訊和綠化，由市統建辦分別委托有關專業部門組織設計、施工，做到與住房同步交付使用，并分別納入有關單位的正常業務管理。

第十四條  供電、供水、供氣、通訊等，應根據規劃建設的需要，及時保證住房建設施工以及交付使用后的供應。

第十五條  購買統建房的單位，要按房改政策要求貫徹先售后租和有償分配的原則，并要優先解決人均居住面積4平方米以下的特困戶和無房戶的住房問題。

第十六條  統建房屋交付使用后的管理：

（1）單位自籌購房，由單位自行管理，也可經批準后交給（或委托）市房地產管理局管理（包括收租金和維修），其產權不變。

（2）屬財政撥款購房的，由市房地產管理局管理（包括收租金和維修等），其產權歸國家所有。

（3）個人集資購房的管理工作由市房地產管理局另行制定管理辦法報市政府審批后執行。

第十七條  出售給個人的住房，按房改有關鼓勵個人買房的規定辦理。

第十八條  本辦法未盡事宜，由市統建辦提出修訂意見報市人民政府審批。

篇6

中國經濟最根本的問題是創新，而創新首先是思想觀念的創新。所謂思想觀念的創新，就要有一個自由的思想空間，讓思想在思想的海洋里任意遨游，在思想的原野上任意馳騁。你得允許想，甚至可以說胡思亂想。奇思妙想都是經過千百個或者上萬個胡思亂想以后產生的，千萬個胡思亂想產生的必然是奇思妙想，所以要有一個自由的思想空間。

創新需要一整套的制度安排，是一個體系，創新的關鍵是機制運行。所以制度創新優于技術創新。創新驅動是大勢所趨，形勢所迫，最為緊要的是進一步解放思想，加快科技體制改革步伐，破除一切束縛創新驅動發展的觀念和體制機制。比如知識產權保護，我想在知識產權保護里有一個特別重要的問題，就是一般產權的保護。當前市場經濟既要承認國有財產神圣不可侵犯，私人財產也同樣神圣不可侵犯，一般的產權保護同樣重要。一般的產權保護基礎之上更強調無形資產的保護。

另外，創新需要加強基礎理論研究，因為基礎理論研究是原創之源。我們現在真正的發明專利在全部專利中不到20%，大部分是外觀、設計之類專利，原因就是因為我們的基礎理論研究不行。所以我覺得應該強化基礎理論研究，由國家投錢。我們現在把承擔基礎理論和應用技術研究的相關大專、院、所都變成了企業實體，自己找食吃，所以研究的成效是有問題的。

硅谷中小企業如何成為創新主體

我們的媒體上經常說，中小企業是中國科技創新的主體，因為中小企業機制靈活，對高新技術吸收運用主動快捷，決策迅速，反應靈活，激勵機制充分，企業家有較強的創新意識等等。我覺得這里面統計口徑有問題，在全部發明專利中，中小企業和大企業的數量相比占了2/3，但是這些發明專利的這些中小企業放在全部4000萬個體戶、1352萬私營企業里，不到10%，只占一成能作為主體嗎？中小企業最大的特點是本錢少、實力小、科技人才少、研究力量薄弱，科技創新的最大特點是高投入、高風險、高回報。本錢少怎么進行高投入？實力小，怎么抗得了高風險？科技人員少，怎么取得高回報？所以我認為中小企業是中國創新的主體是個偽命題。

我去硅谷考察，硅谷的中小企業確實是創新的主體。我去了就問，硅谷依靠什么聚集了大批的創新企業和大量科技人才。當時我帶了一個市長代表團組成的學習班到斯坦福大學學習，每個市長都問你們這兒有什么優惠政策，土地政策、貸款政策、人才政策、稅收政策等等。到哪里，得到的答案都是沒有。原來硅谷是一個沒有固定邊界的土地，不是一級行政區劃，沒設立政府，所以沒有優惠政策。而且人家教授說，政府給部分企業優惠政策，實際上是制造不平等競爭。

硅谷怎么做的？他們將創辦公司的意圖、想法求教于大學教授，在大學教授的指導之下，把這些想法意愿變成了商業計劃書，教授幫助指導、修改、完善。不同的教授從市場的角度、技術角度等等完善，通過完善后變成商業計劃書，由教授推薦給風投。風投拿到商業計劃書后，交給會計公司、律師公司、公關公司、技術公司等一系列為創新服務的中介機構。會計公司從財務的角度降低風險，律師公司從法律的角度降低風險，技術公司從技術前沿、技術情報的角度降低風險，公關公司從利益相關的角度降低風險，這樣風司通過付費得到了一個專業團隊，由上述專業團隊組合降低風險后形成的商業計劃書再交風投決定投不投。

風投開投資座談會，對于那些投資成功率達到90%以上的項目，他說對不起，我們推薦你到我左邊的商業銀行去貸款。成功率40%-60%的，他也不投，說你找我右邊的投行。他只投那個風險占90%、投10個只有一個成功，但是回報10倍、20倍的項目，因為他是風險投資。所以硅谷那里，前面有一片為創新服務的中介機構，左邊有銀行，右邊有投行，身后有納斯達克市場，核心是風投。這是一整套制度體系，在這個體系之下，中小企業成為創新的主體。

支持青年人創業，不提倡大學生一畢業就創業

在硅谷的大學教授，以終身大學教授為追求，他們自己不辦公司，而是幫助指導他人創辦公司。他怎么掙錢呢？他如果推薦成功，會有更多的社會組織企業研究機構的研究經費，投給他，科研就有充足的經費，而且他們規定科研經費的40%用于智力投入，由教授來決定分配。美國有兩個法案：《拜度法案》《斯蒂文森-威爾德勒技術轉讓法案》，《拜度法案》規定政府投資給研究所和給大學所形成的知識產權和專利技術一律對外公開，任何人都可以去買；《斯蒂文森-威爾德勒技術轉讓法案》規定美國聯邦政府投在國家實驗室和國家工程中心所形成的知識產權一律對外公開。當時美國大學和科技界反對這兩個法案的人非常多，但是這兩個法案推動了中小企業的發展，推動了科技發展，使大學的科技力量得以應用。

我在中國科技院聽幾個所所長專門講，特別是自動化所和電子所，說專利產生一年以后不及時賣出去，不成立公司用出去，就過期作廢了，因為日新月異。

現在政府提倡萬眾創新，鼓勵青年人創業。我是積極支持青年人創業，但是我不提倡大學生一畢業就創業。因為創業的成功率極低，撐死不過5%，95%都是墊底的。你有辦企業的經驗嗎？你有上下客戶關系嗎？有政府資源嗎？人脈資源嗎？大學生畢業創業，錢肯定是爸爸媽媽給的，而且大部分都是獨生子女，對創業的期望也過高，到處碰壁以后，心理落差很大，帶來對自己和社會的情緒。最受打擊的還不是他們，是他們的爸爸媽媽，不敢說傾家蕩產，還是得盡其所有在支持。家庭財產的損耗是國民財產的損耗。

按照世界投資銀行、投資基金得出的經驗，30-40歲創業的成功率，第三次創業成功率都是比較高的。所以我支持青年人創業，但是建議大學生在企業呆個三年五年，知道社會是怎么回事，企業是怎么回事，然后再去創業。

所以說，硅谷有一套完整的制度創新安排，它是以斯坦福伯克利的一批優秀大學生為基礎，上有允許自由思想的空間和允許失敗的氛圍，中有風投基金和風司做核心，前有為創新服務的中介機構，左有債權公司的商業銀行，右有股權公司投資銀行，后有社會投資的納斯達克，這種制度安排既有教育科技制度，又有銀行股市制度，既有社會中介制度，又有現代企業制度，而且制度之間銜接與協調配套總能發揮作用。

我們體制的癥結是各方面都在深化改革，但是各吹各的號，各唱各的調，擰不成一股繩，形不成創新制度安排和制度環境。我們制定制度的目的是在于機制的運行，制度可以定出來，寫出來讀出來，機制看不見，摸不著，但機制絕不是虛無縹緲，而是實實在在的。

合伙制和可轉換債券制度

納斯達克市場對于上市公司，只要進行充分披露就可以上市，不需要有利潤。新的企業哪有利潤，但是他要求你充分披露，你有多少資金，基礎怎么樣，前景怎么樣，技術怎么樣，你充分披露就可以。

硅谷的中介機構、會計師、律師、建筑師、土地測評師、資產評估師這些職業規定，必須是合伙制的企業。我們中國的會計師事務所大約75%是有限責任公司。合伙制是什么？合伙制是你做砸了以后，不是以出資額為限度的有限責任，是以家庭財產全部擱進去的無限責任。一個會計師出了事，把錢擱進去了還不夠，其他的會計師合伙人都擱進去還不夠，這叫會計師合伙制。馬來西亞會計師法我看了以后最震驚了，馬來西亞會計師法合伙人一人犯罪，其他人同罪。你是搶劫罪，他就是搶劫罪，你是通緝罪，全都是通緝罪，是這么判的，非常厲害。

所以我說合伙制形成的機制是什么？在懸崖峭壁上鑿出一條小路，左邊是峭壁，無限責任，右邊是懸崖，連帶責任，中間一條黃金小路，你規矩走路，就地撿黃金，就賺錢，但是你想走偏了，左邊頭破血流，右邊粉身碎骨，這就是機制。所以說硅谷風司的機制是前有肉后有狼的機制。

風司有兩種，一種叫有限合伙，一種叫普通合伙。有限合伙是出錢的人，你出1000萬元，他出1000萬元，一共10個人出了一個億擱那兒了，然后我沒錢，但是我要占25%，我來操作，我來運作，我懂行，所以我叫普通合伙人，少投資或者不出資，吃干股，管經營，承擔無限連帶責任，這種公司制度產生的機制，就是前邊一塊肉，要上市，對普通合伙人來講，他要運作，他要把這公司運作好了，運作好，上市，這塊肉，干股，吃到了，運作得不好，后邊一堆狼，無限連帶責任，你得傾家蕩產。所以你看這風司，只要上了場就不下去了，拼命的往前推往前趕，就是這個原因。這個機制得運作起來。我們有幾個是真正的有限合伙制度？

銀行。硅谷的銀行是可轉換債券制度，是旱澇保收的制度，一個新公司還沒有利潤就要借錢，銀行說好，給別人都是5息，給你3息，怎么樣？那當然好了，我正沒錢，給3息還不好嗎？但我有個條件，一旦成功上市，我就轉成股權，翻10倍、幾十倍的利潤。銀行看重的是風險投資選擇，對風險投資選定的項目，一是可轉換債券的利息比普通的貸款息低，比普通息低企業愿意接受，對資金不足的初創企業尤為重要；二是債券轉換成股權，企業不再償還本金，減輕企業不少壓力，它是旱澇保收的機制。

股票期權。硅谷的創新企業大多數實行了股票期權制度，創辦者對后來加入的高管和技術骨干全部稀釋自己的股權，讓出一部分來給新加入的，而且對會計事務所、技術公司、管理公司、咨詢公司，企業也沒錢付，因為沒利潤，那么他把這個轉成股權，我上市了，你就得了，我上不了市，你就不得，這是金手銬機制，大家只要同舟共濟、艱苦奮斗把企業做好了，手銬打開，股權能兌現。

所以我說學習硅谷其本質所在，學習硅谷利用大學周邊的區位優勢設立創業創新企業，不能變成利用大學周邊的土地優勢建立新開發區，學習硅谷的大學教授幫助創業創新者辦公司，而不是把大學教授請出來辦公司，忽略了傳道授業解惑失之根本，更不能讓學生當作廉價勞動力，荒廢青春學業。學習硅谷的合伙制有限合伙制、股票期權制和轉換債券制等，目的是讓懸崖峭壁，前有肉，后有狼，旱澇保收，金手銬等市場機制，能夠自發內在的運作起來。

篇7

乙方：_________

甲乙雙方經過友好協商，根據《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》的有關規定，就甲方委托乙方(獨家)銷售甲方開發經營或擁有的_________事宜，在互惠互利的基礎上達成以下協議，并承諾共同遵守。

第一條　合作方式和范圍

甲方指定乙方為在_________(地區)的獨家銷售，銷售甲方指定的，由甲方在_________興建的_________項目，該項目為_________(別墅、寫字樓、公寓、住宅)，銷售面積共計_________平方米。

第二條　合作期限

1.本合同期限為_________個月，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。在本合同到期前的_________天內，如甲乙雙方均未提出反對意見，本合同期自動延長_________個月。合同到期后，如甲方或乙方提出終止本合同，則按本合同中合同終止條款處理。

2.在本合同有效期內，除非甲方或乙方違約，雙方不得單方面終止本合同。

3.在本合同有效期內，甲方不得在_________地區指定其他商。

第三條　費用負擔

本項目的推廣費用(包括但不僅包括報紙電視廣告、印制宣傳材料、售樓書、制作沙盤等)由甲方負責支付。該費用應在費用發生前一次性到位。

具體銷售工作人員的開支及日常支出由乙方負責支付。

第四條　銷售價格

銷售基價(本項目各層樓面的平均價)由甲乙雙方確定為_________元/平方米，乙方可視市場銷售情況征得甲方認可后，有權靈活浮動。甲方所提供并確認的銷售價目表為本合同的附件。

第五條　傭金及支付

1.乙方的傭金為所售的_________項目價目表成交額的_________%，乙方實際銷售價格超出銷售基價部分，甲乙雙方按xx比例分成。傭金由甲方以人民幣形式支付。

2.甲方同意按下列方式支付傭金：甲方在正式銷售合同簽訂并獲得首期房款后，乙方對該銷售合同中指定房地產的代銷即告完成，即可獲得本合同所規定的全部傭金。甲方在收到首期房款后應不遲于3天將傭金全部支付乙方，乙方在收到甲方轉來的傭金后應開具收據。乙方代甲方收取房價款，并在扣除乙方應得傭金后，將其余款項返還甲方。

3.乙方若代甲方收取房款，屬一次性付款的，在合同簽訂并收齊房款后，應不遲于5天將房款匯入甲方指定銀行帳戶;屬分期付款的，每兩個月一次將所收房款匯給甲方。乙方不得擅自挪用代收的房款。

4.因客戶對臨時買賣合約違約而沒收的定金，由甲乙雙方xx分成。

第六條　甲方的責任

1.甲方應向乙方提供以下文件和資料：

(1)甲方營業執照副本復印件和銀行帳戶;

(2)新開發建設項目，甲方應提供政府有關部門對開發建設_________項目批準的有關證照(包括：國有土地使用權證書、建設用地批準證書和規劃許可證、建設工程規劃許可證和開工證)和銷售_________項目的商品房銷售證書、外銷商品房預售許可證、外銷商品房銷售許可證;舊有房地產，甲方應提供房屋所有權證書、國有土地使用權證書。

(3)關于代售的項目所需的有關資料，包括：外形圖、平面圖、地理位置圖、室內設備、建設標準、電器配備、樓層高度、面積、規格、價格、其他費用的估算等;

(4)乙方銷售該項目所需的收據、銷售合同，以實際使用的數量為準，余數全部退給甲方;

(5)甲方正式委托乙方為_________項目銷售(的獨家)的委托書;

2.甲方應積極配合乙方的銷售，負責提供看房車，并保證乙方客戶所訂的房號不發生誤訂。

3.甲方應按時按本合同的規定向乙方支付有關費用。

第七條　乙方的責任

1.在合同期內，乙方應做以下工作：

(1)制定推廣計劃書(包括市場定位、銷售對象、銷售計劃、廣告宣傳等等);

(2)根據市場推廣計劃，制定銷售計劃，安排時間表;

(3)按照甲乙雙方議定的條件，在委托期內，進行廣告宣傳、策劃;

(4)派送宣傳資料、售樓書;

(5)在甲方的協助下，安排客戶實地考察并介紹項目、環境及情況;

(6)利用各種形式開展多渠道銷售活動;

(7)在甲方與客戶正式簽署售樓合同之前，乙方以人身份簽署房產臨時買賣合約，并收取定金;

(8)乙方不得超越甲方授權向客戶作出任何承諾。

2.乙方在銷售過程中，應根據甲方提供的_________項目的特性和狀況向客戶作如實介紹，盡力促銷，不得夸大、隱瞞或過度承諾。

3.乙方應信守甲方所規定的銷售價格，非經甲方的授權，不得擅自給客戶任何形式的折扣。在客戶同意購買時，乙方應按甲乙雙方確定的付款方式向客戶收款。若遇特殊情況(如客戶一次性購買多個單位)，乙方應告知甲方，作個案協商處理。

4.乙方收取客戶所付款項后不得挪作他用，不得以甲方的名義從事本合同規定的代售房地產以外的任何其他活動。

第八條　合同的終止和變更

1.在本合同到期時，雙方若同意終止本合同，雙方應通力協作作妥善處理終止合同后的有關事宜，結清與本合同有關的法律經濟等事宜。本合同一但終止，雙方的合同關系即告結束，甲乙雙方不再互相承擔任何經濟及法律責任，但甲方未按本合同的規定向乙方支付應付費用的除外。

2.經雙方同意可簽訂變更或補充合同，其條款與本合同具有同等法律效力。

第九條　其他事項

1.本合同一式兩份，甲乙雙方各執一份，經雙方代表簽字蓋章后生效。

2.在履約過程中發生的爭議，雙方可通過協商、訴訟方式解決。

甲方(蓋章)：_________乙方(蓋章)：_________

篇8

關鍵詞：土地開發整理項目；存在問題；解決對策

隨著我國城市用地的增多以及農用耕地的逐漸減少，我國的自然環境受到了很大的影響，所以國家利用土地開發整理項目，來對土地資源進行有效的管理，在保證國家經濟快速發展的同時，嚴格的控制了城市發展對農用耕地的占用，充分的落實可持續發展的戰略目標。我國開展土地開發整理項目已經好幾年了，在這幾年中雖然也起到了一定的效果，但過程中仍然存在很多的問題，針對這些問題，必須采取行之有效的措施進行整改，從而更好的發揮土地開發整理項目的作用。

1 土地開發整理項目中存在的問題

1.1 土地開發整理項目缺乏完善的管理制度

任何項目工作的開展都離不了完善的制度指導，只有在完善的制度指導下，才能確保項目的順利開展。雖然目前國家出臺了相應的土地開發整理政策，但是其根本的制度還不夠完善，這樣就很難保證項目開展能夠順利進行。在缺乏完善制度的制約下，一些地方政府在實施土地開發整理工作中，容易抓住制度的漏洞，以非正常的手段搞政績、急功利，常常存在表面應付的情況，這都嚴重影響了土地開發整理項目的正常開展，使開發整理的土地項目沒有達到應有的效果。

1.2 人民對土地開發整理缺乏足夠的認識

土地開發整理項目是適用于廣大農村的項目之一，人們對于項目缺乏足夠的認識，有的只是知道這項項目是一種德政工程，所以大家對這項項目具有很大的期望，期望通過這項項目的開展能具體解決大家的一些實際問題。但是人們對于項目的具體開展流程、以及項目的長遠意義并沒有良好的認識。當土地開發項目涉及到其自身的利益時候，人們就會自然的產生抵觸情緒，不主動的為項目開展提供幫助，甚至破壞項目的正常開展。如在某縣實施土地開發整理項目中，由于項目材料的運輸車隊需要經過某村的自建公路，所以當地村民就提出了收過路費的的要求，甚至有的村民會在路上設置障礙，破壞材料等。

1.3 土地開發整理項目中存在的其他問題

除了上訴問題外，在土地開發整理過程中，還存在很多的問題，包括項目資金短缺、使用中介缺乏規范等。

土地開發整理項目是一項較為龐大的項目，所需要的資金較多，有關部門對于項目資金的投入方式不是根據具體項目所需要的情況而定的，而是土地開發整理工作受投入資金量而具體執行，這樣的模式下，項目很難開展，對于項目開展的質量也有很大的影響。如在某地區土地開發整理項目實施過程中，由于資金問題，在實施過程中按照資金量而進行了工作，但是其功能工程的整體性就沒那么完整，所以受到了當地群眾的不滿，紛紛要求增加工程。另外，在土地開發整理項目實施中，常常會借助于一些中介結構的力量，但是由于對中介機構的資質沒有一個明確的規定，所以存在一些中介機構業務水平低下，影響了土地開發整理項目的順利開展，還有的中介機構在工作中，常常會脫離項目實際，按照自己的意愿進行實施，這種情況也會影響項目整體的質量。

2 加強土地開發整理工作的有效對策

針對上訴問題，需要加強對土地開發整理項目的管理，并加大投資力度，加強項目實施人員素質等，其具體的對策包括以下幾個方面：

2.1 加強土地開發整理管理

對于土地開發整理項目的管理工作，需要從項目規劃、項目實施、竣工驗收以及項目移交等方面實施管理。

（1）需要設計合理的項目規劃，這是項目順利開展的前提。這就需要當地的政府將工作做細，并統一思想，召開全體人員會議，主動的聽取人民群眾的意見，并對一些重點普遍問題進行分析解決。還需要將項目的范圍進行明確，并進行相應的土地測繪等工作，明確土地的歸屬權問題。然后需要對項目實施的具體內容以及相關政策進行處理，這關系著整個規劃的有效實施。

（2）對于土地開發整理項目的實施過程，需要加強施工管理，確保項目工程的實施質量，并保證其在規定時間內完成。這就需要做到以下幾點：①加強項目實施進度管理，從施工人員、施工設備的落實方面入手，在施工前制定詳細科學的實施計劃書；②根據國家相關政策、制度規范等，加強對項目實施的質量管理，在實施過程中，加強有效監督，對于不合格的工程，監理單位需要勒令有關施工單位進行整改；③加強項目資金管理，合理的安排資金使用，并做好相應的規劃，避免出現投資的盲目性，對于每一筆資金的流向，都需要嚴格的給予審評，制定完善的資金管理制度，并監督其有效執行。

（3）在項目竣工驗收階段，需要加強驗收管理。①制定完善的工程驗收制度，并有專門的管理人員進行監督；②由施工單位、監理單位等對項目進行自檢，對發現的問題及時進行整改；③強化項目資金審計工作，只有對項目實施審計后才能進行資金的結算；④做好相關資金的支付工作。

在項目施工驗收完成后，需要進行項目的移交，這個過程中，要明確交接雙方的責任與義務。投資方扣除工程費用的5%作為項目質量保證金，如果發現施工質量不合格或者無法進行修復，保證金不給于支付。對于質量保修期過后的管護工作及費用在項目實施過程前也應該重點考慮。

2.2 加大對土地開發整理項目的宣傳力度

土地開發整理項目關系到所有群眾的切身效益，具有長遠的效益目標，所以需要廣大的人民積極參與和支持。這就需要有關部門加大對項目的宣傳力度，使群眾充分了解黨和國家的相關政策，以得到廣大群眾的支持，提升項目實施的社會性以及生命力。

2.3 全面提升土地開發整理項目實施人員的專業素養

土地開發整理項目的實施人員是整個項目的終端，也是開展項目的實施者，其專業素養的高低直接關系著整個項目的順利實施。所以必須加強實施人員專業素養的培訓，建立一支專業素質高、責任性強的項目實施隊伍。

對于土地開發整理項目的實施人員，要定期的進行培訓，并合理的調配施工人才資源，保證實施隊伍中專業人才的全面性，將土地開發整理人員與項目有機的結合起來實施管理，確保項目高質高效的實施。

3 總 結

土地開發整理項目是一項利國利民的項目，其工程量大、涉及面廣，是一項綜合性的復雜項目。對于這一項目的實施，需要加大對政策的宣傳力度，全面提升群眾對政策的了解，還應該加大資金投入，從項目實施的各個環節實施管理，確保土地開發整理項目的順利實施。

參考文獻

[1]房孝利，錢立文.土地開發整理項目的思考與對策[J].城建檔案交流.2011，18（9）：65～66.

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一、主要工作做法：

1、抓住融資主線，不斷出擊：業務開拓是重點，而融資業務是我工作的主線，通過不斷出擊，尋找業務突破點，在融資過程中結交企業界朋友。無論是擔保公司工作，還是協會工作，還是創業投資管理，離不開融資這條主線。

3、廣泛布點，形成業務網絡：銀行是融資業務的主戰場，當前融資仍以銀行融資為主；協會、典當行、擔保公司是融資業務的重要來源；網絡推廣對樹立品牌有很好作用。相當一部分業務來自于網絡。

4、策劃是關鍵，是制勝的法寶。始終堅持策劃為先，抓戰略策劃、融資策劃、營銷策劃、網絡策劃，為客戶提供一流的策劃。

5、抓項目不放松。深入企業內部，深入調查，與項目負責人搞好關系；選擇優質項目，推進項目策劃，全方位營銷。

二、主要工作業績：

1、擔保公司：負責一家擔保公司的組建及擔保業務管理，制訂擔保公司的制度和業務流程，帶領業務人員開拓擔保市場，與多家銀行進行合作，并與各行業協會、省企業家協會、省民營企業家協會等建立了協作關系，形成了廣泛的業務網絡，為擔保公司的發展奠定了基礎。創造性地開辦贖樓和臨時過橋貸款，為擔保公司前期的收益做了貢獻。

2、協會工作：培訓工作人員，開通金融網站，千方百計開展業務，積極宣傳協會，為會員提供投資咨詢和融資顧問服務。全程主持“橄欖產業化經營”策劃案，取得了較好的成績。積極參與省金融博覽會的會務組織。

3、創業投資管理公司：組建一家創業投資管理公司，并擔任法人代表。在無資金、無品牌、市場低述的情況下，相繼籌劃省招商會展中心，開拓股權融資市場，開展土地轉讓交易中介業務，雖然尚沒有顯著業績，但摸索出可貴的經驗。

4、“融資寶”網站方案：探索融資網站新模式，籌劃“融資寶”網站，網站模式和方案逐漸成形，為開拓融資工作闖出一條新路。以此為契機，推出系列行業或產品網絡營銷方案，為2012年的發展打下了堅實的基礎。

三、明年的工作：

1、做好“融資寶”的開發和運營。爭取“融資寶”成為主要業務收入來源；

2、開發網絡營銷軟件，作為新的利潤來源；

3、項目融資抓重點，提高成功率；

4、拓展政府招商引資業務，為政府各方位招商引資，特別是將擔保公司、基金作為招商引資的突破口；

5、抓策劃，以培訓促策劃。開辦“商業計劃書策劃與融資實戰培訓班”。

四、存在的問題：

1、經濟效益不好。前期投入多，產出少。

2、做的事不少，但常吃力不討好。

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一、項目建設完成情況

我公司在×區×集鎮原協議計劃租賃土地3000畝（詳見附件“協議”），實際使用面積2470畝，達到合同規定的2450畝規模，其中：村1750畝，村320畝，村400畝，以此建設了××優良綠化苗木基地。

1、生產建設完成情況：根據項目要求和綠化苗木生產的需要，該基地共分為九大區（詳見附圖），即：播種苗區、營養繁殖區、移植苗區、采穗圃區、引種馴化區、大苗區、種質資源保存開發區、溫室大棚區和管理區：

（1）插種苗區：選擇在基地自然條件和經營條件最好的中心區，要求靠近管理區，地勢平坦，有穩定的水源，土層深厚、肥沃、背風向陽。

（2）營養繁殖區：培育插扦苗、壓條苗、分株苗和嫁接苗的地區，設在土層深厚和地下水位較高灌排方便的中心區。

（3）移植苗區：將插種區、營養繁殖區繁殖出的苗木，需要進一步培養成較大的苗木，則在移栽區進行，是大苗區的苗木前期培育階段，分設在南片和北片。

（4）大苗區：在大苗區培育的苗木，樹形、苗齡均較大，出圃前不再進行移植，培育年限較長，放在交通方便的西片、南片。

（5）母樹區：為了獲得優良的種子、插條、接穗、根蘗等繁殖材料，建立了采穗等母樹區，該區在南片三保組。

（6）引種馴化區：為豐富綠化苗木品種，需要引進和增加植物的種子和品種，適合本地區生長的再擴大繁殖。

（7）種質資源保存開發區：該區收集、馴化、保存國內外珍稀優良的闊葉樹種、經濟樹種、綠化觀賞樹種等優良種質資源，并研發行品種。

（8）溫室大棚區：該區根據綠化苗木培育的需要，可以一年四季育苗，具較高的生產效率和經濟效益，該區建在管理區較近的中心區。

（9）在生產區相配套的是管理區建設，該區主要任務是負責基地的組織、管理、協調、籌備、后勤保障等日常工作，建設內容包括辦公室、宿舍、食堂、倉庫、種子貯存室、工具房、車庫、曬場、堆肥場等。

2、基礎設施建設情況：在整個基地范圍內，平整改良土地2200畝，超過合同規定的1500畝標準。修建3.5米寬機耕道6700米，3米寬二級干道8000米，高標準水泥路3000米,達到園區內主次干道配套，暢通的要求；修建排灌渠道23500米，埋設涵管共36處計140米；打90米深日出水量300立方米的機井1口，日出水量30立方米的土井1口；新擴建水塘14口，基地蓄水量可達80000立方米，初步形成了較為完善的排灌系統。建設六連棟大棚日光溫室1個（1900平方米），單體大棚10個；另建現代化高標準扦插池1000平方米，基本滿足了當前苗木生產的需求。

3、苗木生產情況：共引進優良綠化苗木84種，156個品種，計181萬株，如：香港四照花、浙江楠、樟葉槭、橘黃火棘等；栽植常規優良綠化苗75種，計120萬株，如桂花、紅白玉蘭、廣玉蘭等；引進新品種種子34種，播種40余畝，如：珊瑚樸、北美楓香等，可產苗50萬株；引進優良地被植物和花灌木47種；利用扦插池扦插繁殖花灌木21萬株。上述各項請見附表及植物名錄。

4、種苗機械及配套設備：新購灑水車一臺、拖拉機一臺、農用三輪車一輛、發電機組一套、草坪修剪機一臺、水泵七臺，生產工具鐵鍬、修枝剪、手鋸、噴霧器、打藥機等若干，計算機、打印機、傳真機、復印機等12臺，交通工具一輛。

5、我公司向國家工商行政管理局申請注冊“￥￥”商標，已獲批準（詳見附件）。

6、建標牌九個，其中大標牌3.5×5×7m一個，分區標牌九個，品種示意牌若干。

7、項目管理情況

①、組織領導：本項目建設期間，公司和基地所在市、區農林主管部門成立了項目建設領導小組。公司具體負責項目籌建工作，基地負責項目建設，實行基地主任負責制；基地內部實行目標責任制，競爭上崗以及嚴格的獎懲制度。

②、科技支撐：本項目要求培育的是“優良綠化苗木”以及建設標準較高的生產基地，因而，必須有一定的科技含量和較高的科技指導機構從事科技上的指導工作，我公司以“中國林業科學研究院”及“××林業大學”作為技術依托單位為基地提供先進的技術管理模式。同時，依托國家林業局南方種子中心為基地提供國內外綠化苗研究開發較成功的先鋒優良綠化苗種源。

③品牌管理：我公司根據該項目的建設特點和要求，在苗木生產和市場定位上遵從“高、新、特”的公司整體形象。“高”即公司對基地的起點高，生產的苗木規格高，一切建設為了培育高規格的苗木服務，如行道樹要求整齊

劃一的枝下高等；“新”即苗木的品種新，主要依托科技支撐單位引進國內外綠化苗木的新品種，如北美楓香、銀荊、美國紅榿木、紅瑞木等；“特”即要求我基地生產的成品苗木將具有獨特的形狀，如紫薇叢生狀應是按一定比例逐級分枝，從上到下形成倒圓錐狀。我公司對這三個字進行整體形象包裝，努力在市場上樹立公司整體形象，給社會和客戶誠信感和新鮮感。

④、項目保障措施：在項目建設一開始，我公司即按項目管理要求，委托有資質的設計單位根據項目技術規程規定和項目規劃方案，以基地為單位進行整體規劃設計，編制項目總體設計文件，聘請有資質的監理單位進行工程監理；依據上級批準的總體設計文件和施工計劃組織工程技術人員進行施工設計，由實施；公司根據基地施工進展情況定期進行檢查、督促、驗收工作，發現問題及時解決，確保項目順利開展。對每一個“子項目”的施工都簽定“合同”或“協議”，并確定專人負責，嚴格按照企業化運作。

⑤、技術管理措施：我公司認為，種苗工程建設是一項技術密集型工作，所以對本項目建設始終堅持“科技興林”戰略。在基地建設期間，定期聘請了有關科技院校的技術專家和提供設備的生產廠家開展新技術、新產品的推廣、應用和培訓，使基層一線人員及時把握新設備的使用和新技術的應用，對有關技術印發技術資料分發到員工和參加施工的勞務人員。

二、建設資金使用情況

我公司承建該項目后，立即設置專門的財務機構，獨立建帳，實行獨立核算，專款專用，做到資金及時、足量轉撥到位；定期向上級主管部門匯報、結算；市、區農林局也適時地對項目資金進行檢查和監督。

按照項目合同，項目總投資為1880萬元，其中：申請市級資金80萬元，自籌資金1800萬元。目前，市級資金已經撥款到位共計64萬元。

…………中略…………

上述（一）、（二）、（三）、（四）四項合計投資1901.51萬元。

三、部分工程項目建設內容調整情況：

在基地建設過程中，我公司遵從少花錢多辦事辦好事的原則，因地制宜地對個別項目內容進行了適度的微調。具體匯報如下：

（一）、辦公樓建設：原計劃投資40萬元建設一棟科研辦公大樓。我公司根據要求請省建筑設計院作了設計，并經政府向土地部門申報，由于建設地址——我公司購買的××小學為違規建筑，土地不在規劃區內，辦理土地用途變更手續不符合國家政策。所以，我公司決定在原購買的辦公用房的基礎上進行改造，另外租賃部分房屋以滿足基地生產的需要，而節約下來的資金投資建設了高標準的園區道路3Km，投入120.1萬元。

（二）、高檔溫室建設：原計劃建設高標準全自動的現代化溫室，用于培育高檔盆花和從事鮮花生產。后來經過市場調查，發現在此基地從事該項生產，不會產生經濟效益，市場前景不容樂觀，該項內容擬緩建。因此，我公司將該部分資金用于苗木引進，擴大大品種培育，引種181萬株，是合同計劃40萬株的450％。

（三）、組織培養用房建設：原計劃與科技支撐單位合作建設一座200平方米的組培室，用以從事苗木繁殖中的組織培養。但目前除“桉樹”“馬褂木”外，其他苗木的這一新技術尚不十分成熟；再加上目前該項目引進的一些國內外新品種均在實驗栽培和示范階段，尚未進入到田間生產和推廣階段，所以，快速繁殖方法及其設備暫時還用不上，所以我公司暫緩建組織培養用房和添置其設備。其資金改投到扦插池的建設上，改建了1000平方米的扦插池。

上述三個變更的項目內容，我公司將在后續建設中自籌資金嚴格按照合同文本的要求進行建設，決不會影響該項目的建設和發揮其應有的作用。

四、擴建工程情況：

1、建設高標準的園區道路：在當地政府、村委會的大力支持下，我公司把從××街道至園區的社會主干道和中心片的園區主干道建成了寬4米的水泥道路，計3000米；這樣不僅方便了當地社會的交通，也為我公司以后成品苗的外運創造了條件，打下了基礎；為了解決園區內的交通，方便機械運輸，在園區內修建了寬3.5米的機耕路6700米和3米寬的二級干道8000余米。

2、修建水塘、解決灌溉問題：我公司根據本基地水源較緊張的實際情況，共新擴建（挑、推、修）水塘14口，可蓄水80000余立方米，同時在園區內修建了高質量高標準的園區排灌系統，共修明渠23500余米，以確保園區內旱能灌、澇能排。

五、今后工作打算：

1、完善項目建設工程：我公司將一如既往地、扎扎實實地建設該基地，完善已完成的的建設項目，并自籌資金繼續建設未建的項目內容，以保證該項目如期發揮應用的經濟效益和社會效益。

2、以“基地 農戶”的形式，幫助當地農民培育市場前景較好的優良綠化苗木，以能力、技術建設為中心，合理開發和利用資源，改善本地區的農業產業結構，促進農民增加收入，帶動地方經濟發展，在發動農戶過程中以自下而上農民自愿參加的方式，同時強化環境意識，公司將在資金技術上予以支持，目前這種模式已得到當地政府的幫助，農民對此非常熱情，積極響應。

3、堅持科學引種，注重實效，根據引種的工作的特殊性進行管理，生產上采用一個新品種采取積極而慎重的態度，首先堅持先試驗后推廣的原則，既要大膽引進又要科學對待，切忌一哄而上；其次加快引種進程，不斷提高引種效率，推動種苗生產發展，最后要堅持引進外來樹種和鄉土樹種并重開發。