導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)分析，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞： 房?jī)r(jià)； 消費(fèi)觀(guān)； 儲(chǔ)蓄觀(guān)； 置業(yè)觀(guān)

中圖分類(lèi)號(hào)： F923.35 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)： 1009-8631（2011）06-0016-03

一、研究背景與問(wèn)題提出

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年，南京人均年收入為25116元。6月份南京的平均房?jī)r(jià)為14230元/m2。這樣看來(lái)，具備南京中等收入水平的人群還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不具備買(mǎi)房的能力。2010年，國(guó)際知名房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)戴德梁行對(duì)中國(guó)長(zhǎng)三角各市商品住宅價(jià)格與2009年末居民可支配收入進(jìn)行了比對(duì)，得出了8市當(dāng)前的房?jī)r(jià)收入比。其中，上海最高，達(dá)到24.5，而南京位列第四，為13.6。對(duì)于房?jī)r(jià)收入比，國(guó)際上的經(jīng)驗(yàn)值為3―6，而長(zhǎng)三角地區(qū)早已超過(guò)了這個(gè)數(shù)字。曾有學(xué)者做過(guò)研究：上海通過(guò)自身“累計(jì)效應(yīng)”不僅帶動(dòng)了上海房?jī)r(jià)的上升，而且產(chǎn)生了較大的“溢出效應(yīng)”，帶動(dòng)了浙江和江蘇房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)[1]。從目前的情況來(lái)看，上海的房屋均價(jià)最高，在23000/m2元左右，其次為杭州，也已突破20000元/m2。

面對(duì)如今居高不下的房?jī)r(jià)，許多真正有住房需求的市民不得不拿出自己以及父母多年積攢下的儲(chǔ)蓄，并且還要承擔(dān)巨額的貸款。近些年來(lái)，關(guān)于房?jī)r(jià)問(wèn)題，許多專(zhuān)家學(xué)者做過(guò)類(lèi)似的調(diào)查和研究，對(duì)于政府和開(kāi)發(fā)商的行為予以分析和研討，但從購(gòu)房者動(dòng)機(jī)角度進(jìn)行調(diào)研的研究并不多見(jiàn)。因此，筆者希望能夠從購(gòu)房者動(dòng)機(jī)的角度進(jìn)行一些調(diào)查，根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)分析購(gòu)房者的購(gòu)房心理狀況，以此為購(gòu)房者提供理性的購(gòu)房建議，也為政府改善民生問(wèn)題提供思路。

二、南京地區(qū)樓市現(xiàn)狀分析

為了研究南京地區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的原因，筆者設(shè)計(jì)了一份調(diào)查問(wèn)卷，其目的是通過(guò)調(diào)查，了解南京地區(qū)購(gòu)房者面對(duì)目前房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)的心理狀態(tài)以及購(gòu)房動(dòng)機(jī)，以此來(lái)探究南京地區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的原因，并提出相應(yīng)的對(duì)策。調(diào)查問(wèn)卷共分為兩個(gè)部分，第一部分的內(nèi)容涉及購(gòu)房者購(gòu)房的目的，購(gòu)房款來(lái)源以及儲(chǔ)蓄形式等，第二部分是對(duì)個(gè)人信息的調(diào)查，包括性別、年齡、收入和職業(yè)。在此基礎(chǔ)上，筆者走訪(fǎng)了南京各區(qū)有代表性的幾家樓盤(pán)，共發(fā)放了120張問(wèn)卷，并在街邊隨機(jī)發(fā)放了80張問(wèn)卷，共200張。根據(jù)每個(gè)問(wèn)題回答的情況，平均有效問(wèn)卷為180份，有效問(wèn)卷回收率90%?，F(xiàn)將問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果分析如下：

1.居民的消費(fèi)觀(guān)

重點(diǎn)問(wèn)題一：意愿購(gòu)房時(shí)間。調(diào)查顯示，在街邊隨意發(fā)放的調(diào)查問(wèn)卷當(dāng)中，有58.44%的人選擇“再觀(guān)望看”，剩余將近40%的人在近期內(nèi)有購(gòu)房計(jì)劃。在售樓處的調(diào)查結(jié)果中，有57.14%的人計(jì)劃在三個(gè)月內(nèi)買(mǎi)房，有36.61%的人計(jì)劃在一年內(nèi)購(gòu)房。上述兩個(gè)數(shù)據(jù)共同表明目前居民的購(gòu)房意愿較強(qiáng)烈。詳細(xì)數(shù)據(jù)如圖1和圖2。

重點(diǎn)問(wèn)題二：購(gòu)房款構(gòu)成及來(lái)源。圖3顯示了在此次調(diào)查中，按照現(xiàn)金支付購(gòu)房款比例的不同，將購(gòu)房人群劃分為10類(lèi)以及這10類(lèi)各自的人數(shù)?？梢钥闯?，現(xiàn)金支付30%，貸款支付70%的人數(shù)最多，有69人，達(dá)到了36.51%。2010年9月29日，國(guó)家出臺(tái)的調(diào)控政策為貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房的首付比例為30%及以上，對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍。而圖3中排名第二的即為現(xiàn)金支付50%的，達(dá)到48人。我們可以大致判斷這兩個(gè)比例可能剛好是購(gòu)買(mǎi)第一套房的人群和購(gòu)買(mǎi)第二套房的人群，因?yàn)槠鋽?shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出其它比例的數(shù)量。并且，在所有受訪(fǎng)者中，有超過(guò)半數(shù)的人表示首付需要依靠父母來(lái)完成，由此可見(jiàn)，許多居民買(mǎi)房的資金并不是非常充裕，房?jī)r(jià)與自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力并不匹配。

重點(diǎn)問(wèn)題三：購(gòu)房用途。圖4顯示了本次調(diào)查當(dāng)中所有人群的意愿購(gòu)房目的。其中，改善居住所占的比重最大，達(dá)到了55.07%，其次為投資置業(yè)，為23.91%。在當(dāng)前這個(gè)房?jī)r(jià)已經(jīng)高得讓人難以置信的時(shí)代里，仍有23.91%的人將房產(chǎn)作為投資方式，可見(jiàn)社會(huì)上有相當(dāng)多的游資注入了房地產(chǎn)行業(yè)。在這23.91%的人群中，有72.6%的受訪(fǎng)者表示購(gòu)房款完全來(lái)源于自己以及配偶，有27.4%的人表示購(gòu)房款有部分來(lái)源于父母。這些購(gòu)房款完全來(lái)源于自己以及配偶的人，其絕大多數(shù)的家庭年收入在10萬(wàn)元以上。由此可見(jiàn)，房產(chǎn)作為這部分人群的儲(chǔ)蓄形式留存在其個(gè)人資產(chǎn)當(dāng)中，房?jī)r(jià)上漲與投資不無(wú)關(guān)系。

圖5顯示了受訪(fǎng)人群期望居住面積的變化情況，80.19%的人希望自己的居住面積大于現(xiàn)有的居住面積，僅有7.55%表示希望居住面積變小，據(jù)與受訪(fǎng)者的交流得知，他們不希望面積太大是因?yàn)殡y以打掃，而且他們的年齡均在25-35歲之間。這說(shuō)明，部分年輕人的思想觀(guān)念已不再像傳統(tǒng)購(gòu)置房屋那樣一味要求面積，而是要求簡(jiǎn)潔實(shí)用，而且年輕人工作可能比較忙，又要求自己擁有一些休閑娛樂(lè)的時(shí)間，因此不愿意在打掃房屋上花費(fèi)太多時(shí)間[2]。80.19%這個(gè)比例是一個(gè)很有意義的數(shù)據(jù)，它顯示了這些受訪(fǎng)者均希望自己的居住面積高于目前。

重點(diǎn)問(wèn)題四：希望居住面積增加的人群職業(yè)。本次調(diào)查中，筆者共預(yù)設(shè)了6種職業(yè)以及其它供受訪(fǎng)者勾選。從圖6可以看出，各職業(yè)的人群中希望增加住房面積的比例大致相同，基本上在70%-80%之間，而且這些受訪(fǎng)人群希望住房面積至少增長(zhǎng)30m2。這個(gè)數(shù)據(jù)顯示了目前人們對(duì)于房屋的需求已經(jīng)成為了社會(huì)上的一個(gè)共性的心理和行為，需要改善住房，這已不再是少數(shù)人的想法了。當(dāng)今社會(huì)是一個(gè)信息傳遞和思想交流速度較快的時(shí)代，社會(huì)輿論的渲染造勢(shì)以及居民工作生活環(huán)境當(dāng)中人與人之間的交流溝通讓許多人有了購(gòu)房的沖動(dòng)，盡管這套房子對(duì)于他們來(lái)說(shuō)并非必需品。筆者認(rèn)為，這是一種社會(huì)習(xí)得的現(xiàn)象。這個(gè)概念與心理學(xué)中“社會(huì)參照”的概念類(lèi)似――人們通過(guò)比對(duì)他人行為或社會(huì)規(guī)則而對(duì)自己產(chǎn)生評(píng)價(jià)的過(guò)程。比如小孩子從生下來(lái)就開(kāi)始與父母互動(dòng)，觀(guān)察自己的行為帶來(lái)父母的反應(yīng)，通過(guò)父母的情緒和行為變化修改自己的行為。同樣，在購(gòu)房方面，“社會(huì)參照”的概念也成立。已工作的人們?cè)谂c社會(huì)接觸的過(guò)程中，與朋友同事聊天，看新聞看報(bào)紙上網(wǎng)等瀏覽信息，能夠逐漸通過(guò)觀(guān)察他人的行為來(lái)與自己的行為進(jìn)行比對(duì)。比如，如果一個(gè)人他周?chē)耐露家呀?jīng)改善了居住條件，住上了面積比原先大的房子，如果媒體總是在渲染今年或者今后人均住房面積預(yù)計(jì)將達(dá)到多少，如果開(kāi)發(fā)商總在以大面積的住房來(lái)烘托更高檔次的生活品位，那么他的思想會(huì)逐漸改變，從眾心理和攀比心理讓其慢慢接受社會(huì)上的價(jià)值觀(guān)[3]，產(chǎn)生了某種社會(huì)認(rèn)同。這種情緒感染所導(dǎo)致的社會(huì)整體價(jià)值觀(guān)的變化使個(gè)人的價(jià)值觀(guān)產(chǎn)生了偏差，他認(rèn)為自己需要更大的住房，從而其購(gòu)房欲望被激發(fā)。

2．居民的儲(chǔ)蓄觀(guān)

這項(xiàng)調(diào)查針對(duì)的是目前有住房的人群。此項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，在這些受訪(fǎng)者當(dāng)中，房產(chǎn)在其儲(chǔ)蓄中平均占56%，其次為銀行存款，為24%，居民存有適量的存款以備不時(shí)之需。但居民已經(jīng)不再將其存款固定在銀行，而是分散投入，包括股票、理財(cái)產(chǎn)品等等。盡管如此，房產(chǎn)仍占有非常大的比重。

目前中國(guó)的金融環(huán)境并不穩(wěn)定，股票市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)太大，廣大中小股民在股票市場(chǎng)上基本上無(wú)法賺錢(qián)；理財(cái)產(chǎn)品的收益特性較為穩(wěn)健，但畢竟利潤(rùn)不高；雖然目前黃金的價(jià)格在上漲，但居民對(duì)黃金的熟悉度不高，況且黃金的實(shí)用價(jià)值不如房產(chǎn)高；目前中國(guó)不允許除商業(yè)銀行以外的機(jī)構(gòu)從事商業(yè)銀行業(yè)務(wù)，可供安置的儲(chǔ)蓄方式太少。因此居民需要一個(gè)穩(wěn)定的存儲(chǔ)方式，于是，房產(chǎn)成為了首選。房產(chǎn)可以在必要的時(shí)候變現(xiàn)，并且從目前的情況上來(lái)看具有保值增值的能力。

在受訪(fǎng)者當(dāng)中，有15%的人表示留有一定的儲(chǔ)蓄以應(yīng)對(duì)今后的醫(yī)療和養(yǎng)老沒(méi)有必要，但這部分人群多為公務(wù)員和企業(yè)中高層管理者；有78.5%的人表示希望留有一定的儲(chǔ)蓄以應(yīng)對(duì)今后的醫(yī)療、養(yǎng)老等等，也有的受訪(fǎng)者表示，不一定為自己，要為子女準(zhǔn)備一大筆錢(qián)供其上學(xué)、買(mǎi)房等。這項(xiàng)數(shù)據(jù)正是弗朗科莫迪利安尼的生命周期消費(fèi)理論的體現(xiàn)。由此可見(jiàn)，隨著政府保障體系的逐漸退出，市民居安思危的心理愈發(fā)強(qiáng)烈。因此，購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)這種跨期消費(fèi)行為愈演愈烈，這從另一個(gè)層面印證了居民存儲(chǔ)需要一個(gè)載體，目前最有保值增值功效的儲(chǔ)蓄載體即是房產(chǎn)。

3．居民的置業(yè)觀(guān)

南京作為江蘇省省會(huì)城市，具有與江蘇其他城市不同的特征。

（1）追隨上海等一線(xiàn)城市的發(fā)展腳步。上海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)南京有帶動(dòng)作用。上海作為中國(guó)一線(xiàn)城市，城市的人口密度巨大，城市整體的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、社會(huì)保障等難以滿(mǎn)足上海巨大數(shù)量人口的需要，所以上海不得不以戶(hù)籍制度限制外地人口入滬，個(gè)人的發(fā)展空間受到很大限制，因此許多人便到南京、杭州等二線(xiàn)城市生活、工作，帶動(dòng)了長(zhǎng)三角地區(qū)二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)的上升。南京的房?jī)r(jià)在長(zhǎng)三角地區(qū)位列第三，上海、杭州位列前兩位。

（2）南京高校眾多，吸引年輕人集聚。南京是著名的文化教育中心，擁有各類(lèi)高等院校48所，自然科學(xué)研究研發(fā)機(jī)構(gòu)571家。南京的高校不僅數(shù)量在全國(guó)眾多城市中位居前列，而且在南京的高校中，文、理、工、商學(xué)科齊全，各色學(xué)校數(shù)不勝數(shù)，讓南京的人文情懷和知識(shí)氛圍異常濃郁。當(dāng)前我國(guó)高校70～80％的生源來(lái)自高校所在省份，大部分江蘇考生除了上海北京之外，會(huì)首選南京作為上學(xué)和生活地。因?yàn)樵谀暇┳x大學(xué)的緣故，很多畢業(yè)生總有留在南京工作的意愿，加上近些年來(lái)高校的不斷擴(kuò)招，南京城區(qū)的年輕人越來(lái)越多，而他們則構(gòu)成了購(gòu)房的主力大軍，從需求方面來(lái)說(shuō)，這是極為重要的力量之一。

（3）南京人口集聚效應(yīng)明顯。江蘇整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較強(qiáng)。2010年，江蘇省全年國(guó)民生產(chǎn)總值緊隨廣東省位列全國(guó)第二，達(dá)到了40903億元，年均增長(zhǎng)13.5%?？梢哉f(shuō)，江蘇各地的農(nóng)村相比全國(guó)其他省份而言較為富裕。南京的城市化進(jìn)程較快，大批的農(nóng)村人口涌入南京城區(qū)，而這些農(nóng)村人口的家庭也有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力為其子女提供住房所需要的資金，特別是蘇南、蘇中地區(qū)，因此南京地區(qū)房產(chǎn)的需求量有增無(wú)減。

三、針對(duì)南京地區(qū)樓市現(xiàn)狀的幾點(diǎn)對(duì)策

1.針對(duì)居民的消費(fèi)觀(guān)。筆者認(rèn)為，社會(huì)特別是媒體不應(yīng)該大肆渲染和炒作房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)首先應(yīng)是民生產(chǎn)業(yè)[4]。媒體對(duì)社會(huì)的主流的價(jià)值觀(guān)有引導(dǎo)作用，因此媒體人應(yīng)該本著公共道德而非職業(yè)需要來(lái)選擇報(bào)道房地產(chǎn)行業(yè)的角度。房?jī)r(jià)高漲本是工業(yè)化時(shí)期的老問(wèn)題，而目前，我國(guó)國(guó)民對(duì)于房?jī)r(jià)的心態(tài)是有些驚慌的。低價(jià)購(gòu)買(mǎi)后加價(jià)賣(mài)出原本是經(jīng)濟(jì)學(xué)上再簡(jiǎn)單不過(guò)的市場(chǎng)行為，只不過(guò)，這樣的行為愈演愈烈，更何況，房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)乎民生，因此炒房之風(fēng)萬(wàn)不可大行其道。

作為消費(fèi)者，我們?cè)谟匈?gòu)房意愿的時(shí)候需要全面而理性地考慮一下，在當(dāng)前的形勢(shì)下，究竟是買(mǎi)房合算還是租房合算；在已經(jīng)擁有一套住房時(shí)，究竟是否有改善的必要；在面對(duì)自己周?chē)娜硕既ベI(mǎi)房時(shí)，是否可以減少一些這方面的攀比與盲目，將原本用于房產(chǎn)的資金用于再教育或者自己喜愛(ài)的休閑活動(dòng)；在自己沒(méi)有能力完全支付首付時(shí)，向父母親親友等人借錢(qián)，同時(shí)自己還要背負(fù)長(zhǎng)期的負(fù)債這樣的行為是否值得等等。

2.針對(duì)居民的儲(chǔ)蓄觀(guān)。房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)乎民生。就我國(guó)現(xiàn)狀而言，大量的農(nóng)民進(jìn)入城市后買(mǎi)不起商品房。因此，中國(guó)的城市化需要依靠大量的廉租房和保障房來(lái)保證，而目前，這些房子的建造速度跟不上城市化速度，因此我國(guó)的城市化進(jìn)程需要放緩。此外，政府保障體系退出，一定程度上減輕了政府財(cái)政的壓力，但是對(duì)于這些政策而衍生出來(lái)的現(xiàn)象，政府不能不聞不問(wèn)，居民住宅問(wèn)題不能完全通過(guò)市場(chǎng)化來(lái)解決，一方面，政府要增加廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的供給數(shù)量，并降低申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)，這樣可以為中低收入者減輕買(mǎi)房壓力[5]。另一方面，在土地供應(yīng)上要區(qū)分廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和商品房用地，優(yōu)先為經(jīng)濟(jì)保障房用地預(yù)留空間。

除了從房地產(chǎn)本身尋求解決途徑，還可以從居民存儲(chǔ)的方式中尋找突破口。目前我國(guó)只有商業(yè)銀行可以開(kāi)展儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)，居民無(wú)法找到合適的從儲(chǔ)途徑，因此只能存儲(chǔ)在房產(chǎn)上。所以，政府應(yīng)該發(fā)展民間金融機(jī)構(gòu)，允許居民將一部分存款放在民間金融機(jī)構(gòu)。比如某個(gè)公司將進(jìn)行投資，向民間金融機(jī)構(gòu)貸款、融資，金融機(jī)構(gòu)吸收居民的存款來(lái)進(jìn)行周轉(zhuǎn)，原理類(lèi)似于目前的部分理財(cái)產(chǎn)品。當(dāng)然，居民也要謹(jǐn)慎權(quán)衡風(fēng)險(xiǎn)。

此外居民在選擇儲(chǔ)蓄方式時(shí)，也可以適當(dāng)考慮其他商品，例如稀有金屬、古玩字畫(huà)、古木家具等等，分散投資渠道，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)，這樣也可以有效地減輕萬(wàn)一某一投資渠道的泡沫破滅所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

3.針對(duì)居民的置業(yè)觀(guān)。廣大準(zhǔn)備置業(yè)的民眾應(yīng)該綜合考慮在南京的生活成本問(wèn)題，從而決定自己是否一定要留在南京置業(yè)。大學(xué)讀書(shū)地點(diǎn)與未來(lái)工作地點(diǎn)沒(méi)有必然聯(lián)系，去其他城市或許有更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。更何況，工資數(shù)量的高低并不是衡量幸福感的唯一指數(shù)，略低的薪酬，較低的房?jī)r(jià)，低物價(jià)水平以及親人的陪伴或許能夠帶來(lái)比高薪酬高房?jī)r(jià)更多的幸福感。

房?jī)r(jià)虛高對(duì)與社會(huì)來(lái)說(shuō)存在著潛在危害。房?jī)r(jià)虛高增加了居民的生活成本，高房?jī)r(jià)城市對(duì)人才的吸引力減弱，使人才流失，同樣高房?jī)r(jià)國(guó)家也無(wú)法吸引人才。我們城市的政府在高房?jī)r(jià)背景下增加了收入，獲得了眼前短期的收獲，然而，這畢竟不能持久，而且?guī)?lái)的負(fù)面影響也很明顯，其后果在未來(lái)的時(shí)間內(nèi)將逐步顯現(xiàn)。我國(guó)目前的平均購(gòu)房年齡在26歲（美國(guó)為35歲），這個(gè)年齡本應(yīng)該是年輕人再教育、再學(xué)習(xí)的最好時(shí)機(jī)，然而此時(shí)，我們將大部分收入用于買(mǎi)房，顯然對(duì)于個(gè)人和社會(huì)整體素質(zhì)的提升極為不利，從整體經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)說(shuō)是失衡的發(fā)展，任何時(shí)候一個(gè)行業(yè)超速發(fā)展大多是過(guò)熱的表現(xiàn)。當(dāng)房?jī)r(jià)的泡沫破滅時(shí)，許多人用大半輩子的積蓄換來(lái)的房產(chǎn)會(huì)瞬間貶值，這是社會(huì)不穩(wěn)定的因素之一。房?jī)r(jià)虛高有老百姓生活改善需求的原因、也有地方政府的原因、有媒體不太客觀(guān)報(bào)道的原因，更有消費(fèi)者不理智沖動(dòng)的原因，任何時(shí)候消費(fèi)者和商家總是處于不對(duì)等的地位。

四、結(jié)束語(yǔ)

國(guó)家和地方現(xiàn)已出臺(tái)了相關(guān)措施來(lái)抑制房?jī)r(jià)，限購(gòu)令對(duì)房?jī)r(jià)起了一定的抑制作用，至少使得即將成長(zhǎng)起來(lái)的新貴們的炒房夢(mèng)破滅了，而房產(chǎn)稅的作用還有待考察，畢竟，房產(chǎn)稅的征收力度不大，而且征收范圍很窄，高檔住房原本就少，房地產(chǎn)商也可以利用定價(jià)的漏洞來(lái)逃避稅收。但無(wú)論如何，多種措施是能夠共同起一定作用的。我們希望房?jī)r(jià)在今后的若干年內(nèi)能夠平穩(wěn)地下降，讓廣大民眾真正能夠安居樂(lè)業(yè)。

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篇2

關(guān)鍵詞：中小城市 房地產(chǎn)市場(chǎng) 地方經(jīng)濟(jì) 存在問(wèn)題

1、中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)

中小城市主要是區(qū)別于大城市、特大城市和巨大型城市而言。根據(jù)2010年我國(guó)的《中小城市綠皮書(shū)》書(shū)中的解釋?zhuān)袇^(qū)常住人口在50萬(wàn)以下的為小城市，在50萬(wàn)到100萬(wàn)的為中等城市。中小城市已經(jīng)對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著非常重要的作用。很多中小城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平都超越了國(guó)家的平均水平。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)近些年來(lái)發(fā)展很快，尤其在中小城市為地方經(jīng)濟(jì)做出了很大的貢獻(xiàn)。

1.1、房地產(chǎn)市場(chǎng)為地方政府帶來(lái)巨大的財(cái)政收入

隨著我國(guó)中小城市城市化水平的不斷提高，地方政府在進(jìn)行各種基礎(chǔ)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)投資的時(shí)有著巨大的經(jīng)濟(jì)需求。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，地方政府通過(guò)土地出讓和房地產(chǎn)中的各個(gè)環(huán)節(jié)征收各種稅費(fèi)，加上近期出臺(tái)的二手房轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的個(gè)人所得稅以及未來(lái)可能征收的房產(chǎn)稅，可以說(shuō)中小城市的地方政府可以從房地產(chǎn)市場(chǎng)的各個(gè)環(huán)節(jié)得到相當(dāng)可觀(guān)的財(cái)政收入，在很多中小城市房地產(chǎn)業(yè)對(duì)地方政府的財(cái)政收入都貢獻(xiàn)了近一半甚至更多。我國(guó)社會(huì)水平的發(fā)展中中小城市是關(guān)鍵，因?yàn)橹行〕鞘姓贾鴩?guó)家面積的多數(shù)，大量的人口，但是也正因?yàn)槿绱耍行〕鞘星闆r復(fù)雜中央難以做到充分的財(cái)政扶持。而中小城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展給中小城市的地方城市發(fā)展帶來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)。很多中小城市利用房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的財(cái)政收入用來(lái)投入到公路、鐵路等一系列公共基礎(chǔ)建設(shè)，用于居民的生活水平改善，對(duì)城市的發(fā)展有著巨大的推動(dòng)作用。反過(guò)來(lái)隨著房地產(chǎn)業(yè)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的支持，隨著地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展又進(jìn)一步推動(dòng)力地方房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，從而讓房地產(chǎn)市場(chǎng)和地方經(jīng)濟(jì)成為一種良性循環(huán)的關(guān)系，互相依靠和互相推動(dòng)。

1.2、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的拉動(dòng)

房地產(chǎn)市場(chǎng)在直接貢獻(xiàn)于地方經(jīng)濟(jì)的同時(shí)更拉動(dòng)相關(guān)一系列產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，極大的影響著地方的經(jīng)濟(jì)。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)聯(lián)著建筑業(yè)、鋼鐵業(yè)、森林業(yè)、化工業(yè)、機(jī)電業(yè)、購(gòu)物旅游業(yè)、建筑業(yè)、交通業(yè)、通訊業(yè)、文化娛樂(lè)業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)和金融業(yè)。可以說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)是牽一發(fā)而動(dòng)全身的關(guān)系，房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好發(fā)展能夠拉動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)在直接拉動(dòng)其他行業(yè)發(fā)展的同時(shí)也間接的創(chuàng)造了大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，失業(yè)率的降低減小了地方經(jīng)濟(jì)的負(fù)擔(dān)，為地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了巨大的作用。

2、中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題

因?yàn)槲覈?guó)長(zhǎng)期實(shí)行福利分房的制度，從1992開(kāi)始才逐漸出現(xiàn)商品房，中小城市在房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展上就更滯后一些。也正是由于這種滯后，房地產(chǎn)市場(chǎng)在對(duì)中小城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)巨大貢獻(xiàn)的同時(shí)也存在著很多問(wèn)題。

2.1、住房供給結(jié)構(gòu)性矛盾和建筑形態(tài)過(guò)于雷同

結(jié)構(gòu)性矛盾是中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的一個(gè)非常嚴(yán)重的問(wèn)題。在一些高檔的住宅和大戶(hù)型的住宅中存在較高的閑置率，在一些城市甚至出現(xiàn)了萬(wàn)家無(wú)燈火的詭異現(xiàn)象。但是中低檔次和小戶(hù)型的商品房確難以滿(mǎn)足市場(chǎng)的需求，仍然有很多的人難以買(mǎi)到價(jià)格便宜的商品房，尤其是經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房存在著非常大的缺口，因此也成為老百姓對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的詬病。

2.2、房?jī)r(jià)不斷的上漲抑制了市場(chǎng)需求

近些年全國(guó)城市的房?jī)r(jià)都經(jīng)歷了普遍的快速上漲，在很多中小城市都從上漲了一倍甚至數(shù)倍。房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展也推動(dòng)了土地價(jià)格的不斷上漲，從而增加的了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本。隨著房?jī)r(jià)的不斷水漲船高，普通居民的收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上，最后造成很多有需求的人無(wú)法購(gòu)買(mǎi)，從而抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。

2.3、中小城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)能力普遍不高

中小城市由于自身經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展水平的限制往往房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力不強(qiáng)，開(kāi)放能力有限。大多數(shù)開(kāi)發(fā)商難以具有開(kāi)發(fā)大的、高品質(zhì)和高檔次樓盤(pán)的能力。此外，多數(shù)的開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有樹(shù)立自己的品牌，或者說(shuō)他們往往缺乏品牌意識(shí)，不重視品牌方面的工作，往往是只把暫時(shí)的經(jīng)濟(jì)利益作為出發(fā)點(diǎn)。最后，很多開(kāi)發(fā)商還存在著信譽(yù)的問(wèn)題，房屋質(zhì)量問(wèn)題、手續(xù)問(wèn)題和用工單位的工資拖欠等等問(wèn)題屢見(jiàn)不鮮。另一方面，在開(kāi)發(fā)商一些中小城市經(jīng)濟(jì)秩序不很規(guī)范，一些利用當(dāng)?shù)卣囊恍┨厥怅P(guān)系嚴(yán)重影響正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展帶來(lái)很大的不利因素。

2.4、為地方經(jīng)濟(jì)帶來(lái)穩(wěn)定因素

中小城市往往都存在著經(jīng)濟(jì)薄弱和缺乏成熟產(chǎn)業(yè)鏈的問(wèn)題。地方政府為了快速拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)便利用一系列政策推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。最后在房地產(chǎn)市場(chǎng)為經(jīng)濟(jì)做出貢獻(xiàn)的同時(shí)也一定程度綁架了地方經(jīng)濟(jì)成為一個(gè)定時(shí)炸彈。一些中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)快發(fā)展帶來(lái)房?jī)r(jià)泡沫，泡沫一旦破碎就會(huì)給地方經(jīng)濟(jì)帶來(lái)災(zāi)難。

3、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)有著巨大的支撐作用，對(duì)于經(jīng)濟(jì)相對(duì)薄弱的中小城市更是如此。本文通過(guò)探討房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)中小城市與地方經(jīng)濟(jì)關(guān)系和存在的問(wèn)題，希望能夠引起對(duì)中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注。

參考文獻(xiàn)：

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篇3

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；宏觀(guān)調(diào)控；經(jīng)濟(jì)政策；走勢(shì)分析

國(guó)務(wù)院自2010年4月遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知到2011年1月又“國(guó)八條”，逐漸深化實(shí)施細(xì)則，鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，這期間一直圍繞限購(gòu)、限貸、稅收等調(diào)控措施展開(kāi)，這直接導(dǎo)致的結(jié)果就是商品房銷(xiāo)售困難，庫(kù)存增加，資金回流減少，各房企資金鏈保障能力備受考驗(yàn)。有數(shù)據(jù)顯示，2011年1-11月，一些熱點(diǎn)城市的商品房銷(xiāo)售面積出現(xiàn)大幅下滑，其中，北京的新房銷(xiāo)售創(chuàng)下9年來(lái)的新低，上海的商品房銷(xiāo)售面積也有不小的降幅。調(diào)控政策影響下的房地產(chǎn)行業(yè)，將不得不面對(duì)逐漸蕭條的樓市。

1. 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

雖然我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了年均超過(guò)20%的增長(zhǎng)速度，依然難以滿(mǎn)足不斷增加的需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎一直處于稀缺的賣(mài)方市場(chǎng)狀態(tài)。原因主要有兩個(gè)方面：第一，我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速的發(fā)展，使得人們的收入水平也隨之不斷提高，此外，城市化進(jìn)程的加快以及人口的增加，各種合力形成了對(duì)住房巨大的剛性需求；第二，房地產(chǎn)自身很強(qiáng)的投機(jī)性已經(jīng)使之成為重要投資品，在預(yù)期房?jī)r(jià)上漲時(shí)，投資和投機(jī)需求快速進(jìn)入市場(chǎng)。當(dāng)前，這種投資和投機(jī)已經(jīng)過(guò)度，推動(dòng)房?jī)r(jià)非理性的快速飆升，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度嚴(yán)重超過(guò)了經(jīng)濟(jì)和人民收入的增長(zhǎng)速度。房?jī)r(jià)泡沫毋庸置疑，近期福布斯已將房產(chǎn)泡沫列為全球六大資產(chǎn)泡沫第二位，其中包涵的風(fēng)險(xiǎn)不可小視，國(guó)家政府對(duì)此應(yīng)引起足夠的重視。

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨的主要問(wèn)題有以下幾個(gè)方面：一、房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快，房屋價(jià)格虛高；二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)失衡，有效供給不足；三、房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂；四、投機(jī)性成分增加，融資方式過(guò)于單一，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大。而房地產(chǎn)業(yè)中存在的這些問(wèn)題是市場(chǎng)本身無(wú)法解決的，這就要求政府必須對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀(guān)調(diào)控，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康運(yùn)行。

2. 當(dāng)前國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

2.1 財(cái)政政策調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

財(cái)政政策是國(guó)家有關(guān)部門(mén)以變動(dòng)稅收和支出的形式影響總需求進(jìn)而影響就業(yè)和國(guó)民收入的政策。通過(guò)在房地產(chǎn)比較火爆的時(shí)候，提高相關(guān)的稅率，增加相關(guān)的稅收，減少政府支出等財(cái)政政策，減少相關(guān)的投資者的利潤(rùn)率，增加房地產(chǎn)投資的成本，從而影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，抑制了潛在進(jìn)入者的進(jìn)入，從而緩和了相關(guān)的市場(chǎng)矛盾，從間接的角度，影響房地產(chǎn)的相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，防止和預(yù)防房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)快發(fā)展而引發(fā)的附加問(wèn)題，最終影響到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2.2 貨幣政策調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

貨幣政策的調(diào)控主要是通過(guò)中央銀行對(duì)貨幣供給量的控制影響利率，從而影響相關(guān)的需求的政策。

首先，存款準(zhǔn)備金政策。國(guó)家通過(guò)提高或降低銀行的存款準(zhǔn)備金率，從而減少或增加銀行的貨幣供給量，從而影響利率進(jìn)而影響投資的策略。最近國(guó)家為了抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，通過(guò)提高存款準(zhǔn)備金率，增加了銀行在中央銀行的存款，減少各商業(yè)銀行中的貸款份額，從而提高了銀行的利率，減少了投資者的貸款，從而緩和了房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度激烈的競(jìng)爭(zhēng)，減少相關(guān)問(wèn)題的出現(xiàn)。其次，再貼現(xiàn)率政策。再貼現(xiàn)率是中央銀行對(duì)商業(yè)銀行及其他金融機(jī)構(gòu)的放款利率。中央銀行通過(guò)調(diào)整再貼現(xiàn)率，調(diào)整商業(yè)銀行對(duì)外的貨幣供給量，從而影響了利率的升降，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)投資者的資金流動(dòng)，從而最終影響到房地產(chǎn)投資進(jìn)而影響到總需求，從而對(duì)房地產(chǎn)貸款等進(jìn)行控制，收緊銀根，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱發(fā)展，進(jìn)而對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行間接調(diào)控，從而為人民解決相關(guān)的民生問(wèn)題。

2.3 行政政策——限購(gòu)令

合理調(diào)節(jié)土地供應(yīng)。直接增加土地供應(yīng)。2010年計(jì)劃供應(yīng)住房用地總量同比增長(zhǎng)逾130%，2011年計(jì)劃供應(yīng)比2010實(shí)際供地量增加72.6%。要求各地要明確并適當(dāng)增加土地供應(yīng)總量。提高土地利用率，減少大型商品住房及別墅土地供應(yīng)。經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。2010年供地計(jì)劃中小套型商品房占四成多。2011年優(yōu)先安排民生建設(shè)用地，對(duì)保障性安居工程用地實(shí)施計(jì)劃指標(biāo)單列。杜絕非法囤地，平抑土地價(jià)格。限購(gòu)以及停購(gòu)政策。2010年，限購(gòu)最早由北京發(fā)起，繼上海、廣州等城市宣布后，各一線(xiàn)城市及部分二線(xiàn)城市紛紛出臺(tái)相應(yīng)限購(gòu)細(xì)則。2011年7月，限購(gòu)范圍從一線(xiàn)向二三線(xiàn)擴(kuò)大，顯示出政府遏制全國(guó)城市房?jī)r(jià)上漲的調(diào)控決心，限制投資投機(jī)需求，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。房?jī)r(jià)過(guò)高上漲過(guò)快城市要限定居民購(gòu)房套數(shù)，第一批指定的40個(gè)重點(diǎn)城市統(tǒng)一實(shí)施基本限購(gòu)令：各城市本地戶(hù)籍與持有人才居住證家庭，最多限擁有兩套住房；外地戶(hù)籍和境外人士最多限擁有一套；兩次購(gòu)房時(shí)間需相隔兩年以上；禁止公司購(gòu)房等。

3. 未來(lái)政策走勢(shì)的初步判斷

3.1 調(diào)控效果將顯現(xiàn)

中央政府對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，是從全國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大局出發(fā)，考慮緩和社會(huì)矛盾、維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序和社會(huì)穩(wěn)定等因素做出的階段性調(diào)整決策，是基于現(xiàn)階段物價(jià)上漲過(guò)快、民眾生活成本激增、社會(huì)矛盾呈激化趨勢(shì)背景下的一種主動(dòng)干預(yù)行為。因此，必須從政治角度戰(zhàn)略高度來(lái)看待本次調(diào)控。無(wú)論是大規(guī)模推行保障房建設(shè)，還是采取強(qiáng)力的行政手段限制投機(jī)/投資購(gòu)房行為，都體現(xiàn)了中央政府實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的決心。由此推斷，在未來(lái)的1-2年內(nèi)，也就是說(shuō)在2011和2012年內(nèi)，此次調(diào)控必然會(huì)有明顯的效果，且調(diào)控持續(xù)的時(shí)間越長(zhǎng)，取得的效果越明顯。

3.2 經(jīng)濟(jì)因素干擾調(diào)控

國(guó)際金融危機(jī)及其影響逐漸消除，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)尤其是實(shí)體經(jīng)濟(jì)日趨向好，為本次調(diào)控提供了非常必要的先決條件。我國(guó)經(jīng)濟(jì)受到國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響是廣泛而且深刻的。然而，目前國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)并不樂(lè)觀(guān)，美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢，歐洲問(wèn)題不斷，如果出現(xiàn)全球性的事件導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩的話(huà)，有可能將打亂上述的調(diào)控部署。這種不確定因素始終存在，可以成為我們觀(guān)察調(diào)控政策變化趨勢(shì)的重要的外部因素。

3.3 調(diào)控難以長(zhǎng)期持續(xù)

盡管中央調(diào)控的決心和力度如此有力，但刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)走高的制度性因素并未消除。首先是土地財(cái)政問(wèn)題，地方政府與中央政府利益博弈的格局未曾改變，地方政府推高地價(jià)的沖動(dòng)始終存在，目前僅僅受到一定程度上的抑制而已。其次，房地產(chǎn)投資熱潮實(shí)際上是持續(xù)通貨膨脹預(yù)期下，投資渠道匱乏導(dǎo)致資金不斷追高的結(jié)果。因此，通貨膨脹預(yù)期不變，投資渠道不能拓寬，目前的調(diào)控政策只能是權(quán)宜之計(jì)。用強(qiáng)力的行政手段“堵”住涌向房地產(chǎn)的投資，而“疏”的手段或渠道不能有效建立，只能治標(biāo)不治本。因此，目前的調(diào)控是階段性的，不具備長(zhǎng)期持續(xù)的基礎(chǔ)。

4. 房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)措施

4.1 根據(jù)資金供應(yīng)狀況，適度調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略

由于央行緊縮銀根，造成開(kāi)發(fā)商正常的融資規(guī)模和融資渠道在不同程度上受到了限制。從目前各地的情況看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已很難從銀行借到款，即便借到了也只有其土地出讓金的百分之三四十，而且還要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目資本金必須達(dá)到投資額的35%以上，這對(duì)于全國(guó)許多實(shí)力較弱的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是致命的。許多房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了度過(guò)難關(guān)被迫尋求新的融資渠道，有的被迫向民間集資。民間集資高額的利率在推動(dòng)開(kāi)發(fā)成本上漲的同時(shí)，無(wú)疑加重了企業(yè)的負(fù)擔(dān)。在銷(xiāo)售不暢和成本上漲的雙重壓力下，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金普遍緊張成了不爭(zhēng)的事實(shí)。面對(duì)目前的形勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須在投資策略上作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整或控制，以期保存實(shí)力再圖發(fā)展。

開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)視資金運(yùn)作情況，謹(jǐn)慎面對(duì)新的土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，盡量做到量力而行，對(duì)于超出自己實(shí)力的項(xiàng)目必須有清醒的認(rèn)識(shí)，應(yīng)該拿得起放得下，注意控制風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)于企業(yè)現(xiàn)行已進(jìn)行開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，規(guī)模上也應(yīng)視資金供給情況作適當(dāng)?shù)氖湛s，以滿(mǎn)足企業(yè)現(xiàn)金流量平衡。

4.2 慎重選擇開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，注意控制風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)由于其生產(chǎn)產(chǎn)品的獨(dú)特性，決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)地理位置選擇上的重要性。特別是在當(dāng)前的條件下，房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的不僅僅是房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期上漲問(wèn)題，更重要的是開(kāi)發(fā)的房子能不能順利銷(xiāo)售的問(wèn)題，因?yàn)檫@將關(guān)系到企業(yè)的存亡。所以企業(yè)在選擇項(xiàng)目時(shí)必須注重調(diào)查研究，特別是對(duì)擬開(kāi)發(fā)地區(qū)住房需要量的測(cè)算上要下功夫。對(duì)于擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，企業(yè)必須通過(guò)對(duì)該地區(qū)的人口數(shù)、年齡段分布等資料對(duì)購(gòu)房需求進(jìn)行適當(dāng)?shù)臏y(cè)算，同時(shí)結(jié)合已售商品房量、商品房未售存量和現(xiàn)有開(kāi)發(fā)量等調(diào)查情況測(cè)算出該地區(qū)的可開(kāi)發(fā)量，進(jìn)而確定擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性。對(duì)于超量開(kāi)發(fā)嚴(yán)重的地區(qū)不宜介入，寧愿持幣待購(gòu)，也不能冒險(xiǎn)挺進(jìn)，否則輕率的一舉就有可能拖累整個(gè)企業(yè)，造成巨大風(fēng)險(xiǎn)。

4.3 開(kāi)發(fā)適銷(xiāo)對(duì)路產(chǎn)品，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)由于地域廣闊，各地條件差異較大，生活水準(zhǔn)大相徑庭，在對(duì)住房面積、結(jié)構(gòu)等要求方面也是大有差別。有些地方由于工資水平高，人們大多喜歡大的、高檔次的房子，而有些地方由于剛解決溫飽不久，人們只能買(mǎi)小的、低檔次的房子，所以房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的時(shí)候，就必須結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際對(duì)當(dāng)?shù)氐姆课葸m應(yīng)情況作一個(gè)全面的了解，做到胸有成竹。這樣在開(kāi)發(fā)的時(shí)候就能夠有針對(duì)性的設(shè)計(jì)建造符合當(dāng)?shù)匦枰倪m銷(xiāo)產(chǎn)品，房屋滯銷(xiāo)的風(fēng)險(xiǎn)將大大降低。

總結(jié)

總之，預(yù)計(jì)未來(lái)2-3年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展供應(yīng)緊張狀況將得到一定程度的緩解，但制約因素依然存在，一系列調(diào)控措施將繼續(xù)執(zhí)行。房地產(chǎn)調(diào)控力度進(jìn)一步加強(qiáng)，資源將向保障性住房?jī)A斜，謹(jǐn)防二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)的過(guò)熱，防止一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)在繁榮后的“大落”，為房地產(chǎn)業(yè)及整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。

參考文獻(xiàn)

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篇4

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)；政策評(píng)估；DSGE模型；貨幣政策； 限購(gòu)政策

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

一、引 言

近年來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)漲速過(guò)快，尤其是2009年下半年至2011年初，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)氛圍熾熱，房?jī)r(jià)飛速上漲，引發(fā)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列調(diào)控，“國(guó)八條”、“京十五條”、房產(chǎn)稅等政策相繼提出，2012年更是被稱(chēng)為“史上最嚴(yán)厲調(diào)控年”，但年底房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊有回暖趨勢(shì)，2013年政府將穩(wěn)中求進(jìn)，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，持續(xù)限購(gòu)、差別化信貸稅收政策更加深化、加大保障房建設(shè)力度、抑制投資投機(jī)需求等。房?jī)r(jià)問(wèn)題一直備受矚目，學(xué)者們也對(duì)其進(jìn)行了廣泛研究。國(guó)內(nèi)外已有大量文獻(xiàn)研究了房?jī)r(jià)的影響因素以及房地產(chǎn)政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響效果，影響房?jī)r(jià)的因素有很多，如何將政策變量從諸多影響因素中剝離開(kāi)來(lái)是關(guān)鍵?，F(xiàn)有文獻(xiàn)在研究政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響時(shí)大多僅限于貨幣政策，對(duì)限購(gòu)、房產(chǎn)稅、保障性住房等政策進(jìn)行系統(tǒng)科學(xué)的實(shí)證研究比較缺乏，也沒(méi)有形成一個(gè)有效的房地產(chǎn)政策評(píng)估體系。研究方法上，大多文獻(xiàn)運(yùn)用的是向量自回歸模型（VAR模型），缺乏對(duì)微觀(guān)主體行為的描述，無(wú)法從根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的內(nèi)生性問(wèn)題，且沒(méi)有考慮預(yù)期對(duì)房?jī)r(jià)的影響以及房?jī)r(jià)波動(dòng)，而動(dòng)態(tài)隨機(jī)一般均衡模型（DSGE模型）能夠克服這些問(wèn)題。盡管DSGE模型已經(jīng)廣泛運(yùn)用于宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)分析中，但在房地產(chǎn)政策評(píng)估領(lǐng)域運(yùn)用得還比較少，尤其是將該模型運(yùn)用到限購(gòu)政策的有效性評(píng)估問(wèn)題的研究尚屬缺失。本文主要聚焦于貨幣政策和限購(gòu)政策，首先梳理了房地產(chǎn)政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響機(jī)制，接著對(duì)政策評(píng)估的主流方法進(jìn)行了闡述，指出DSGE模型應(yīng)該被運(yùn)用到房地產(chǎn)政策評(píng)估的實(shí)證研究中，然后進(jìn)一步對(duì)貨幣政策和限購(gòu)政策評(píng)估的文獻(xiàn)進(jìn)行了綜述，并指出房地產(chǎn)政策有效性評(píng)估問(wèn)題應(yīng)考慮政策對(duì)整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的影響。

二、政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響機(jī)制研究

決定房?jī)r(jià)最主要的因素是房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系。房地產(chǎn)既是消費(fèi)品也是投資品。從微觀(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求由自住易需求、投資需求和投機(jī)需求三部分構(gòu)成。房地產(chǎn)的供給不僅取決于開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)能力，還取決于土地供應(yīng)量。早在1977年，Burns和Grebler就出版的名著《國(guó)家住房論》中，指出世界上沒(méi)有哪一個(gè)國(guó)家住房的供給和需求能達(dá)到完全平衡，因此需要政府這只“看得見(jiàn)的手”來(lái)進(jìn)行調(diào)控。近些年，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)非理性上漲，為了抑制市場(chǎng)上不合理的需求，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，緊縮貨幣、提高利率、限購(gòu)令、房產(chǎn)稅等宏觀(guān)調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)。高健、冷安琪（2010）認(rèn)為“政府在制定控制房?jī)r(jià)的政策時(shí)應(yīng)供需調(diào)節(jié)相結(jié)合，不能單純抑制供給。與加大土地開(kāi)發(fā)成本相比，提高利率控制投資過(guò)熱更為有效，同時(shí)輔以加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)”。

除了供求關(guān)系，預(yù)期因素也會(huì)影響房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)行業(yè)具有投資品的特性，而投資品的價(jià)格取決于對(duì)未來(lái)收益的預(yù)期，況偉大（2010）從預(yù)期和投機(jī)角度研究了房?jī)r(jià)波動(dòng)，研究發(fā)現(xiàn)預(yù)期及其投機(jī)對(duì)中國(guó)城市房?jī)r(jià)波動(dòng)都具有較強(qiáng)的解釋力。從某種程度上說(shuō)，房地產(chǎn)政策的實(shí)施會(huì)影響公眾預(yù)期從而影響微觀(guān)個(gè)體行為，繼而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。

房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制是房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者共同博弈的必然結(jié)果。房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他市場(chǎng)相比有很大的特殊性，這種特殊性是由房地產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成、政策角色與作用、供求雙方預(yù)期心理影響等因素共同造成的。消費(fèi)者和房地產(chǎn)商根據(jù)政策調(diào)整各方策略，對(duì)房市產(chǎn)生影響。政府又以此為依據(jù)判斷公眾對(duì)政策的反應(yīng)程度，決定下一步的政策調(diào)整策略，博弈如此循環(huán)往復(fù)。

在研究房地產(chǎn)政策的影響機(jī)制時(shí)還需要考慮影響房?jī)r(jià)的其他因素，比如經(jīng)濟(jì)基本面、人均GDP、CPI等，如何將政策從諸多影響因素中剝離出來(lái)是關(guān)鍵。

綜上所述，房地產(chǎn)政策的實(shí)施通過(guò)誘發(fā)和影響微觀(guān)經(jīng)濟(jì)主體的消費(fèi)和投資行為，來(lái)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求失衡，從而導(dǎo)致宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)總量發(fā)生變化。因此，我們?cè)谘芯糠康禺a(chǎn)政策有效性時(shí)應(yīng)該考慮一般均衡，即研究在一個(gè)經(jīng)濟(jì)中，消費(fèi)者、廠(chǎng)商、政府等每一個(gè)參與者，在根據(jù)其偏好及其對(duì)未來(lái)的預(yù)期下，所做出的最優(yōu)選擇。

三、政策評(píng)估現(xiàn)狀研究

政策評(píng)估方法可分為微觀(guān)評(píng)估和宏觀(guān)評(píng)估。早期的學(xué)者構(gòu)建了以Rubin因果模型為基礎(chǔ)的微觀(guān)計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型，來(lái)評(píng)估項(xiàng)目或者政策的有效性。微觀(guān)評(píng)估反映了個(gè)體受政策的影響但忽略了宏觀(guān)層面的影響，并伴隨著“自選擇”問(wèn)題；而宏觀(guān)評(píng)估面臨的一個(gè)問(wèn)題是如何將個(gè)體的最優(yōu)選擇考慮進(jìn)去，Heckman（1998，1999）、Costas（2006）認(rèn)為DSGE模型可以用來(lái)解決該問(wèn)題。

Kydland，Prescott（1982）提出的DSGE模型逐漸發(fā)展成為近年來(lái)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)及貨幣政策分析方面的重要研究方向，已經(jīng)被廣泛地運(yùn)用到經(jīng)濟(jì)分析與貨幣政策決策中。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)存在明顯的異質(zhì)性和自選擇，政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響對(duì)于不同的城市效果也不同，城市選擇房地產(chǎn)政策是內(nèi)生行為，因此在評(píng)估房地產(chǎn)政策是否有效時(shí)要考慮到個(gè)體差異性，做到微宏觀(guān)評(píng)估相結(jié)合。而DSGE模型有著清晰的理論基礎(chǔ)，提供了一個(gè)邏輯一致的分析框架，因此可以運(yùn)用到房地產(chǎn)政策的評(píng)估當(dāng)中。

劉斌（2008）結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，建立了一個(gè)帶有“金融加速器”的開(kāi)放經(jīng)濟(jì)DSGE模型，采用Bayes技術(shù)估計(jì)，并利用該模型進(jìn)行了政策分析。仝冰（2010）基于DSGE模型討論了金融市場(chǎng)、貨幣政策和經(jīng)濟(jì)波動(dòng)之間的關(guān)系，研究表明貨幣政策對(duì)于通貨膨脹和資產(chǎn)價(jià)格反應(yīng)可以降低產(chǎn)出、通脹和資產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)。

四、貨幣政策與房?jī)r(jià)波動(dòng)

國(guó)內(nèi)外已有大量有關(guān)貨幣政策對(duì)房?jī)r(jià)影響的實(shí)證研究。自20世紀(jì)80年代以來(lái)，宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)分析主要采用兩種方法。一種是Sims（1980）提出的VAR模型，另一種是DSGE模型。Lastrapes（2002）運(yùn)用時(shí)間序列數(shù)據(jù)，基于VAR模型估計(jì)了房?jī)r(jià)對(duì)貨幣沖擊的動(dòng)態(tài)響應(yīng)，研究發(fā)現(xiàn)貨幣供應(yīng)的正面沖擊會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)和房屋銷(xiāo)售量在短期出現(xiàn)增長(zhǎng)。Iacovielb（2005）考察了經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與金融部門(mén)之間的互動(dòng)問(wèn)題。他在經(jīng)濟(jì)周期基礎(chǔ)上建立了一個(gè)產(chǎn)品市場(chǎng)、借貸市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)和貨幣政策的一般動(dòng)態(tài)均衡模型。VAR脈沖反應(yīng)結(jié)果顯示緊縮的貨幣政策對(duì)住房?jī)r(jià)格會(huì)產(chǎn)生負(fù)的影響。周暉、王擎（2009）采用BEKK模型和GARCH均值方程模型實(shí)證檢驗(yàn)了房地產(chǎn)價(jià)格、貨幣供應(yīng)量與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的波動(dòng)相關(guān)性以及它們的各種波動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的影響，研究發(fā)現(xiàn)貨幣供應(yīng)量與房?jī)r(jià)的聯(lián)動(dòng)變化非常劇烈，貨幣政策在不同城市之間對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控效果也不同。李成、黎克俊、馬文濤（2011）通過(guò)構(gòu)建包含房?jī)r(jià)的DSGE模型，模擬分析了不同貨幣工具調(diào)控下貨幣政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響效果以及房?jī)r(jià)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)（產(chǎn)出與通貨膨脹） 的影響，研究發(fā)現(xiàn)數(shù)量型工具在房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控中要優(yōu)于價(jià)格型工具。

針對(duì)國(guó)內(nèi)的現(xiàn)狀，學(xué)者們從不同的角度提出了自己的觀(guān)點(diǎn)。2007年以來(lái)，中央銀行實(shí)施了多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和上調(diào)存貸款利率的超緊縮貨幣政策，但對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控效果并不理想。其中一個(gè)很重要的原因就是中央政府與地方政府博弈的結(jié)果。中央政府與地方政府的委托——關(guān)系很容易被地方政府與房地產(chǎn)商的管制——被管制關(guān)系帶來(lái)的利益所干擾，即地方政府與房地產(chǎn)商的合謀在一定程度上決定了中央管制政策的成?。ɑ唇ㄜ?，2007）。

五、限購(gòu)政策與房?jī)r(jià)波動(dòng)

國(guó)內(nèi)針對(duì)房地產(chǎn)限購(gòu)政策評(píng)估方面的理論研究大多是透過(guò)供求關(guān)系、效用、成本、博弈等經(jīng)濟(jì)學(xué)視角，如住房限購(gòu)可有效抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)需求，應(yīng)作為長(zhǎng)期政策（王克忠，2010；高輝清，2011；李火林，2011；劉秀茹，2011等）。房地產(chǎn)限購(gòu)的一個(gè)本質(zhì)是實(shí)行直接的、嚴(yán)格的資本管制；限購(gòu)是常規(guī)調(diào)控手段失效的情況下所能采取的最后一劑藥；限購(gòu)是一個(gè)過(guò)渡性的制度安排，需付成本，對(duì)消費(fèi)性需求有誤傷的可能（李稻葵，2011）。潘亞男（2011）利用博弈論的方法對(duì)中央，地方政府及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的利益關(guān)系進(jìn)行了分析，得出限購(gòu)對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)調(diào)控作用有限的結(jié)論。王雪慧（2010）認(rèn)為“限購(gòu)令”是一種行政手段，與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相悖，不可能持久下去，這類(lèi)觀(guān)點(diǎn)值得商榷。房林（2011）通過(guò)微觀(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)視角對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化和趨勢(shì)進(jìn)行判斷，認(rèn)為“限購(gòu)”政策僅僅是暫時(shí)緩解住宅市場(chǎng)供求矛盾的應(yīng)急舉措，擴(kuò)大有效供給才是關(guān)鍵。

國(guó)內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)限購(gòu)政策評(píng)估的實(shí)證分析比較少。王敏、黃瀅（2011）利用我國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)指數(shù)面板數(shù)據(jù)，應(yīng)用Difference in Difference方法分析了限購(gòu)政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響，結(jié)果表明，限購(gòu)政策能降低房?jī)r(jià)，但影響有限，市場(chǎng)會(huì)呈現(xiàn)“價(jià)高量低”的局面。舒良峰、朱振宇（2012）以北京市和武漢市為例，通過(guò)引入虛擬變量建立計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型，對(duì)兩市實(shí)施“限購(gòu)令”的政策效果進(jìn)行比較分析，發(fā)現(xiàn)“限購(gòu)令”對(duì)北京市的負(fù)面影響的權(quán)重更大，而對(duì)武漢市的正面影響權(quán)重更大，且當(dāng)其他經(jīng)濟(jì)變量相同的情況下，“限購(gòu)令”對(duì)北京市的影響大于其對(duì)武漢市的影響。

六、房地產(chǎn)政策的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著顯著影響。近幾年，隨著房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用愈發(fā)重要，房地產(chǎn)投資也確實(shí)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)做出了極大貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)政策的實(shí)施通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響進(jìn)而影響宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)，因此在對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行評(píng)估時(shí)，不僅要盯住房地產(chǎn)價(jià)格，還要考慮其對(duì)整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的影響。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、國(guó)民收入水平、CPI等宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)衡量指標(biāo)都應(yīng)該被考察在內(nèi)。意大利中央銀行的Grande（2006）認(rèn)為僅盯住資產(chǎn)價(jià)格的貨幣政策有很多缺點(diǎn)。首先獲得資產(chǎn)的公允價(jià)值是比較困難的，此外以資產(chǎn)價(jià)格作為目標(biāo)可能導(dǎo)致不希望的產(chǎn)出和通脹波動(dòng)。韓國(guó)中央銀行Park（2006）認(rèn)為資產(chǎn)價(jià)格自身的穩(wěn)定性并不能保證持續(xù)、平穩(wěn)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而且房產(chǎn)泡沫的破滅很可能產(chǎn)生諸如經(jīng)濟(jì)衰退和金融動(dòng)蕩等各種問(wèn)題，而這些問(wèn)題又會(huì)導(dǎo)致很高的經(jīng)濟(jì)成本。周暉、王擎（2009）選取1998年第一季度到2008年上半年的貨幣供應(yīng)量、房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)、GDP的季度數(shù)據(jù)作為樣本研究了三者之間的波動(dòng)相關(guān)性，結(jié)果表明房?jī)r(jià)的波動(dòng)以及房?jī)r(jià)與貨幣量的聯(lián)動(dòng)對(duì)GDP增長(zhǎng)速度有顯著影響，會(huì)導(dǎo)致GDP增長(zhǎng)率下降，貨幣供應(yīng)量和GDP具有顯著的時(shí)變方差特征和波動(dòng)持久性。Efrem和Salvatore （2010） 關(guān)注家庭財(cái)富波動(dòng)對(duì)消費(fèi)需求的可能影響，運(yùn)用DSGE模型探討房地產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)以及貨幣政策對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的沖擊后果，結(jié)果顯示，房地產(chǎn)價(jià)格上漲會(huì)顯著影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、消費(fèi)需求以及宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行周期，貨幣政策會(huì)對(duì)房地產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)產(chǎn)生顯著性影響。肖爭(zhēng)艷、彭博（2011）構(gòu)建了一個(gè)關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的四部門(mén)DSGE模型，研究了我國(guó)貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)及房?jī)r(jià)的影響。結(jié)果表明，將住房?jī)r(jià)格波動(dòng)納入貨幣政策規(guī)則對(duì)調(diào)控房?jī)r(jià)上漲有較好效果，但代價(jià)是調(diào)控過(guò)程中通貨膨脹率的持續(xù)上升，以及產(chǎn)出水平和家庭消費(fèi)負(fù)向偏離穩(wěn)態(tài)；家庭住房貸款首付比例能夠有效降低穩(wěn)態(tài)水平下的住房?jī)r(jià)格。

七、結(jié) 論

房?jī)r(jià)問(wèn)題在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有舉足輕重的地位，居高不下的房?jī)r(jià)一直是人們熱切關(guān)注的焦點(diǎn)，為了抑制房?jī)r(jià)上漲和投機(jī)行為，國(guó)家出臺(tái)了一系列政策。國(guó)內(nèi)外學(xué)者在房地產(chǎn)政策評(píng)估方面做了很多有意義的研究，但大多限于貨幣政策，對(duì)房地產(chǎn)限購(gòu)政策進(jìn)行系統(tǒng)性、科學(xué)性的政策評(píng)估研究尚屬缺失。大部分研究都是從理論的角度對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行描述性分析，定性地預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)其效果，實(shí)證方面的研究甚少。指標(biāo)選取上，鑒于城市住房?jī)r(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)的易獲得性，現(xiàn)有文獻(xiàn)都是將房?jī)r(jià)指數(shù)作為測(cè)量指標(biāo)，除了房?jī)r(jià)以外，諸如CPI、GDP等宏觀(guān)指標(biāo)也應(yīng)該考慮在內(nèi)。方法上，現(xiàn)有的研究方法缺乏對(duì)微觀(guān)主體行為的描述，沒(méi)有考慮預(yù)期因素，無(wú)法從根本上解決政策與房地產(chǎn)價(jià)格之間存在的內(nèi)生性問(wèn)題，并且沒(méi)有將政策的影響效果從房?jī)r(jià)的諸多影響因素中有效地剝離出來(lái)，相比較而言，動(dòng)態(tài)隨機(jī)一般均衡模型在研究貨幣政策與資產(chǎn)價(jià)格問(wèn)題時(shí)具有很大的優(yōu)勢(shì)，并且該模型在長(zhǎng)期預(yù)測(cè)中表現(xiàn)優(yōu)于向量自回歸模型（仝冰，2010）。因此，該模型可以很好地用來(lái)研究房地產(chǎn)政策評(píng)估的問(wèn)題，尤其是應(yīng)該被廣泛運(yùn)用到除貨幣政策以外的其他房地產(chǎn)政策中。

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篇5

近20年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)取得了令人矚目的成就，房地產(chǎn)業(yè)日益顯現(xiàn)出國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的風(fēng)范。但相對(duì)于國(guó)外成熟的房地產(chǎn)業(yè)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)無(wú)論在技術(shù)上還是管理上，都還處于起步、成長(zhǎng)階段，雖然房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)和企業(yè)眾多，但真正素質(zhì)高、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的企業(yè)并不多。

1.中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)集中度分析

測(cè)量產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)集中度的方法有很多，最常用的是產(chǎn)業(yè)集中度指數(shù)CRn。市場(chǎng)集中度(concentrationratios)是指各行業(yè)中若干最大的企業(yè)產(chǎn)銷(xiāo)量占行業(yè)總產(chǎn)銷(xiāo)量的百分比，是刻畫(huà)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性狀和大企業(yè)市場(chǎng)控制力的一個(gè)概念。一般而言，集中度越高，市場(chǎng)支配力量越大，競(jìng)爭(zhēng)程度越低。

2004年中國(guó)共有房地產(chǎn)企業(yè)5.9萬(wàn)家，然而，全國(guó)前300家最大的房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)占有率不足25%，也就是說(shuō)CR300<25%。然而，在香港房地產(chǎn)市場(chǎng)中，前九家房地產(chǎn)集團(tuán)(新鴻基、和黃、新世界等)占據(jù)的市場(chǎng)份額達(dá)到80%，主宰了香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行和發(fā)展。可見(jiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還沒(méi)有形成規(guī)模效應(yīng)，更談不上壟斷了。

2.中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)分析

集中度指標(biāo)主要反映的是產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè)規(guī)模的不均衡程度，要了解中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的絕對(duì)規(guī)模水平，還需對(duì)其規(guī)模經(jīng)濟(jì)水平作進(jìn)一步的分析。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)界普遍的觀(guān)點(diǎn)，規(guī)模經(jīng)濟(jì)指生產(chǎn)產(chǎn)量增加導(dǎo)致企業(yè)成本的遞減和收益的增大。一般表現(xiàn)為“長(zhǎng)期平均成本下降”，即長(zhǎng)期平均成本曲線(xiàn)呈下降趨勢(shì)，下降的最低點(diǎn)即為企業(yè)生產(chǎn)的“最小有效規(guī)模(minimumefficientscale，即MES)”。

由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，其規(guī)模經(jīng)濟(jì)規(guī)律并不表現(xiàn)為規(guī)模越大、收益越高，即MES很難有個(gè)確切的數(shù)字。中國(guó)地產(chǎn)龍頭企業(yè)深圳萬(wàn)科集團(tuán)，2004年的資產(chǎn)總額和市值分別為155億元和82.9億元，但是與國(guó)外大公司卻相差幾十倍，僅香港新鴻基地產(chǎn)當(dāng)年的市值就達(dá)到千億美元。而且，盡管每年開(kāi)竣工面積絕對(duì)值看似很大(2004年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額達(dá)13158.25億元、銷(xiāo)售面積、房地產(chǎn)竣工面積、新開(kāi)工面積分別為3.82億平方米、4.25億平方米和6.04億平方米)，但單個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的絕對(duì)規(guī)模并不大。

對(duì)于年輕的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，整個(gè)產(chǎn)業(yè)運(yùn)行遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)“帕累托最優(yōu)”(ParetoEfficiency)。有些企業(yè)利用政策漏洞和各種違規(guī)手段獲取暴利，使得越來(lái)越多的企業(yè)進(jìn)入以爭(zhēng)奪高利率為誘惑的競(jìng)爭(zhēng)。稀缺的土地、有限的資金、匱乏的高素質(zhì)人力資源被數(shù)萬(wàn)家房地產(chǎn)企業(yè)分?jǐn)?，分割了這些稀缺資源之間本應(yīng)形成的整合效應(yīng)，阻礙了整個(gè)產(chǎn)業(yè)的良性運(yùn)行。相當(dāng)一部分的資源浪費(fèi)在過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)的游戲中，造成中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)“小舢板”與境外“巨鱷”的對(duì)比，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)并沒(méi)有在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)。加入WTO加快了中國(guó)融入全球經(jīng)濟(jì)一體化的進(jìn)程，同時(shí)越來(lái)越多的境外資本逐漸涌入中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，這些將充分演繹資本強(qiáng)大的支配力量，對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)并不是個(gè)利好消息。

3.中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品差異化分析

產(chǎn)品的差別化是指產(chǎn)業(yè)內(nèi)相互競(jìng)爭(zhēng)的企業(yè)生產(chǎn)的同類(lèi)產(chǎn)品，由于在商品的物理性能、銷(xiāo)售服務(wù)、信息提供、消費(fèi)者偏好等方面存在著差異，導(dǎo)致產(chǎn)品間不完全替代關(guān)系的狀況。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，企業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)際上是生產(chǎn)同類(lèi)產(chǎn)品企業(yè)之間的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵在于產(chǎn)品的差異性。差異性的存在，決定著有些企業(yè)能夠贏(yíng)得消費(fèi)者的偏好、擁有較大的市場(chǎng)份額和市場(chǎng)占有率，同時(shí)也提高該產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度水平。房地產(chǎn)產(chǎn)品的差異性主要表現(xiàn)在戶(hù)型、工程質(zhì)量、物業(yè)管理、體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)和其他公共服務(wù)以及價(jià)格行為等方面。但隨著房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)手段和方式的更新以及信息的高速傳播，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商選擇了幾乎相同的合作單位；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手們傾向于選擇同一個(gè)優(yōu)秀設(shè)計(jì)師，同一個(gè)好的營(yíng)銷(xiāo)策劃公司，同一個(gè)建筑承包商，甚至同一個(gè)物業(yè)管理公司等等。在產(chǎn)品形式流于同質(zhì)化的今天，房地產(chǎn)產(chǎn)品(樓盤(pán))之間的差異漸漸地模糊化，僅存的差異可能就是開(kāi)發(fā)商本身的品牌了。

二、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度進(jìn)入成因探析

在對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)進(jìn)行分析時(shí)，不能不分析企業(yè)過(guò)度進(jìn)入的原因。綜合考慮經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀，筆者認(rèn)為以下幾點(diǎn)值得考慮：

1.旺盛的市場(chǎng)需求

建國(guó)后一二十年的時(shí)間里，人民收入低下，生活沒(méi)有充分保障，吃、穿是人民生活中最重要的事情，供需矛盾非常突出，短缺經(jīng)濟(jì)是各行各業(yè)的通病。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，“住”開(kāi)始成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。自1998年以來(lái)，由于住房制度的改革、利率的多次調(diào)整和消費(fèi)觀(guān)念的更新，人民群眾對(duì)商品房等房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求急劇增長(zhǎng)。同時(shí)加入WTO后加快了外國(guó)資本的進(jìn)入以及外國(guó)公民成為我國(guó)潛在消費(fèi)者的步伐。凡此種種，構(gòu)成了龐大的需求，刺激著供給成倍增加。

2.非理性的預(yù)期利潤(rùn)率

利潤(rùn)最大化是企業(yè)最為重視的一個(gè)目標(biāo)，利潤(rùn)率的高低是潛在企業(yè)決定進(jìn)入與否的決定因素。只有當(dāng)預(yù)期收益大于預(yù)期成本時(shí)，企業(yè)才會(huì)考慮進(jìn)入。但在中國(guó)，即使房地產(chǎn)業(yè)降溫，其利潤(rùn)率至少是10%～15%，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于6%～8%的國(guó)際平均利潤(rùn)率，甚至高于國(guó)內(nèi)其他產(chǎn)業(yè)的收益。加上經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌期間市場(chǎng)機(jī)制的不健全，政府機(jī)構(gòu)及其權(quán)力改革的不徹底，刺激著潛在進(jìn)入者尋租(Rent-Seeking)行為的發(fā)生。很多地方土地供應(yīng)的不透明性和軟性信貸的存在，使必要資本量的進(jìn)入壁壘失效，以至于那些所謂有背景的企業(yè)容易籌措到資金和擁有各種優(yōu)惠政策，進(jìn)而獲得超額利潤(rùn)。這種種因素便造就了房地產(chǎn)業(yè)暴利的非理性預(yù)期，刺激著越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)。

3.進(jìn)入主體多元化

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，企業(yè)是市場(chǎng)的主體，是市場(chǎng)的細(xì)胞，是否進(jìn)入一個(gè)產(chǎn)業(yè)是企業(yè)的自主決策。但在我國(guó)，情況卻截然不同。由于種種原因，很多黨政機(jī)關(guān)甚至軍隊(duì)、事業(yè)單位(如學(xué)校)都注冊(cè)有房地產(chǎn)企業(yè)。這些企業(yè)占據(jù)著市場(chǎng)上很大的份額，而且他們有能力取得優(yōu)惠的開(kāi)發(fā)政策，使他們成為房地產(chǎn)市場(chǎng)中不可忽視的集團(tuán)。但往往正是這些企業(yè)暴露出違約或者其他損害消費(fèi)者福利的問(wèn)題，抑制了市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展。

4.市場(chǎng)發(fā)育不完善，市場(chǎng)體系不健全

首先，資本市場(chǎng)的幼稚，使得很多房地產(chǎn)企業(yè)不能在退出后找到合適的融資渠道，籌措足夠的資本投資新產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致企業(yè)長(zhǎng)期存在于房地產(chǎn)業(yè)中影響產(chǎn)業(yè)的整合；其次，人力資源市場(chǎng)的不完善，加上人力資源資產(chǎn)專(zhuān)用性(HumanAssetSpecificity)，使得許多房地產(chǎn)企業(yè)退出后，大批的職工不能找到合適的工作崗位，影響社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展；最后，產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的掣肘，使企業(yè)難以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓與重組，影響企業(yè)的規(guī)模經(jīng)營(yíng)。因此，尚未成熟的市場(chǎng)體系不能容納房地產(chǎn)企業(yè)退出后所釋放的過(guò)剩生產(chǎn)能力。在生存與發(fā)展的抉擇中，眾多房地產(chǎn)企業(yè)在艱難地“糊口度日”。

三、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化對(duì)策

在產(chǎn)業(yè)組織學(xué)中，哈佛大學(xué)的梅森(Mason)和貝恩(Bain)等人在理論上構(gòu)建了市場(chǎng)結(jié)構(gòu)(Structure)、企業(yè)行為(Conduct)和市場(chǎng)績(jī)效(Performance)分析框架，簡(jiǎn)稱(chēng)S-C-P范式。這里利用該范式分析房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

1.提高進(jìn)入壁壘

進(jìn)入壁壘是影響市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的重要變量。政府適度提高進(jìn)入壁壘，可以有效抑制過(guò)多企業(yè)蜂擁而至，實(shí)現(xiàn)克拉克(Clark)的“有效競(jìng)爭(zhēng)”(WorkableCompetition)。例如，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)預(yù)售門(mén)檻的提高，使企業(yè)不能再依靠預(yù)售款周轉(zhuǎn)資金，房地產(chǎn)企業(yè)必須具有一定的資本實(shí)力才能進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。

政府可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的最低注冊(cè)資本額、加強(qiáng)建筑質(zhì)量審核、鼓勵(lì)企業(yè)間合作聯(lián)合等方式來(lái)提高進(jìn)入壁壘。房地產(chǎn)企業(yè)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手亦會(huì)使社會(huì)優(yōu)質(zhì)資源得到集中和整合，避免在過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)中資源的浪費(fèi)和損失，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的規(guī)模經(jīng)營(yíng)。

2.完善資本市場(chǎng)

資本市場(chǎng)的不健全，嚴(yán)重阻礙了優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，充足的資金是開(kāi)發(fā)優(yōu)秀產(chǎn)品的前提保證。然而由于中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模一直偏小，資金實(shí)力有限，抑制了優(yōu)質(zhì)企業(yè)的成長(zhǎng)。2000年房地產(chǎn)企業(yè)上市禁令的破除，給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了福音，南京“棲霞建設(shè)”作為禁令解除后第一家上市房地產(chǎn)公司，募得資金數(shù)億元，為該公司的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的資金保障。除上市外，像投資基金等融資渠道也應(yīng)該盡早完善，以支持中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。

3.引導(dǎo)企業(yè)從價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)

企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)包括價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)和非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，價(jià)格與企業(yè)品牌、戶(hù)型創(chuàng)新、樓盤(pán)質(zhì)量、營(yíng)銷(xiāo)策劃以及物業(yè)管理等各層次的競(jìng)爭(zhēng)齊頭并進(jìn)，共同成就房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局。

房地產(chǎn)企業(yè)由于產(chǎn)品的特殊性，在買(mǎi)方市場(chǎng)的今天，越來(lái)越多的消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)已經(jīng)將眼光投向企業(yè)品牌，據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷(xiāo)售30%以上是因?yàn)橄M(fèi)者看中其品牌。所以，有人說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)跨入了品牌競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代。同時(shí)，越來(lái)越多的消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)將物業(yè)管理放在重要位置。所以，在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，物業(yè)管理水平的提高是占領(lǐng)市場(chǎng)的必備工具。當(dāng)然，有效減少成本，降低售價(jià)也是占領(lǐng)市場(chǎng)的重要砝碼。

4.避免重復(fù)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置

產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)力的利用，可以避免重復(fù)建設(shè)對(duì)于資源的浪費(fèi)。優(yōu)化的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)和理性的企業(yè)行為，在產(chǎn)業(yè)政策的指導(dǎo)下將充分發(fā)揮生產(chǎn)力的作用。

篇6

關(guān)鍵詞：土地；房地產(chǎn)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為近幾年市場(chǎng)上比較火熱的產(chǎn)業(yè)，在不斷地進(jìn)行發(fā)展，但是由于競(jìng)爭(zhēng)過(guò)于激烈對(duì)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)帶來(lái)了不變，其中影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的主要因素之一就是土地資源，國(guó)家的土地政策與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況有著密切的聯(lián)系。下面通過(guò)本文進(jìn)行詳細(xì)的解析二者之間的關(guān)系。

一、現(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行情況

我們都知道，房地產(chǎn)是人們生產(chǎn)與生活的物質(zhì)保障基礎(chǔ)，另外它所創(chuàng)造的利益在社會(huì)總財(cái)富中也占有十分巨大的比例。由于我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的起步較慢，相互之間還存在著很多的差距，我國(guó)還只是停留在發(fā)展的初級(jí)時(shí)段，因此在世界市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系日益密切的今天，我國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的問(wèn)題就不斷的展現(xiàn)出來(lái)，主要體現(xiàn)在以下的幾個(gè)方面：

1.較高的價(jià)格存在于市場(chǎng)之中，很多的人們根本沒(méi)有能力進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)。在很多的大城市當(dāng)中，幾萬(wàn)元以上的房?jī)r(jià)也是存在的，而且還比較的普遍，在一些二三線(xiàn)的城市中這樣價(jià)格的房?jī)r(jià)已經(jīng)走進(jìn)了百姓們的生活當(dāng)中。由于房?jī)r(jià)過(guò)于的高，要很多有購(gòu)房需求的人們，智能發(fā)出一聲感慨的聲音，根不沒(méi)有能力去購(gòu)買(mǎi)。

2.過(guò)快的價(jià)格增長(zhǎng)，在我們國(guó)家的一些大中城市當(dāng)中，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)率急劇上升，人民的收入根本沒(méi)有辦法與其相匹配。物價(jià)的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超過(guò)了人們的工資增長(zhǎng)速度，尤其是房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)速度。

3.不健全的情況存在于房地產(chǎn)市場(chǎng)體制當(dāng)中，現(xiàn)階段房地產(chǎn)監(jiān)管體制、開(kāi)發(fā)不到位，混亂的現(xiàn)象經(jīng)常的出現(xiàn)，存在很多的危害因素。因此我們不難發(fā)現(xiàn)，盡管房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為我們的生活帶來(lái)了巨大的幫助，但是帶來(lái)的弊端也是有目共睹的。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與土地之間的關(guān)系

隨著現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的過(guò)于火熱和放價(jià)的不斷攀升已經(jīng)嚴(yán)重的制約了我國(guó)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐，在造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀的眾多因素當(dāng)中，土地這個(gè)重要的資源，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)與前提，在其中就起到了關(guān)鍵的作用。所以，必須對(duì)二者之間的實(shí)質(zhì)關(guān)系進(jìn)行仔細(xì)的研究，從而保證國(guó)家在進(jìn)行具體調(diào)控的時(shí)候更加的科學(xué)正確，保證我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康的發(fā)展。因此，本文從以下幾個(gè)層面上對(duì)上對(duì)二者的關(guān)系進(jìn)行了研究與探索。

1.房地產(chǎn)價(jià)格同土地價(jià)格之間的關(guān)系。房地產(chǎn)的市場(chǎng)供求關(guān)系是導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的基本水平和不斷變化的主要原因，然而同樣，土地的市場(chǎng)供求量決定著土地的基本價(jià)格，土地價(jià)格作為房地產(chǎn)價(jià)格的重要部分之一，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不斷變動(dòng)，帶來(lái)了一定的影響。隨著地價(jià)的不斷上漲，所獲取的成本就會(huì)相應(yīng)的增加，對(duì)于獲得的土地成本上漲了，就會(huì)必然的造成房地產(chǎn)的價(jià)格不斷的上揚(yáng)。但是我們說(shuō)過(guò)，地價(jià)在一定的程度上只是造成房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)的一個(gè)重要的原因，并非是其中的唯一因素。所以，一旦土地價(jià)格的上漲在有的時(shí)候或許會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格帶來(lái)影響。相對(duì)應(yīng)的還受到有關(guān)市場(chǎng)供求的影響。

2.房地產(chǎn)的價(jià)格與土地基本供給量之間的關(guān)系。關(guān)于土地供給量的增加或是縮減對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)帶來(lái)直接的影響，如果土地的供給量縮減，開(kāi)發(fā)商在建造房屋的過(guò)程中就會(huì)無(wú)法得到充裕的土地資源，進(jìn)而就會(huì)導(dǎo)致房屋的建設(shè)驟減，房屋的供給量就難以滿(mǎn)足人們的需求度，出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象產(chǎn)生，使房?jī)r(jià)就會(huì)大幅度的攀升。此外，明顯的區(qū)域性是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特點(diǎn)之一，在一塊固定的土地上面，它的供給量是有限度的，然而對(duì)于住房的供給，可以通過(guò)對(duì)人口的控制來(lái)進(jìn)行解決。所以，房地產(chǎn)的價(jià)格和土地的供給量有著正相關(guān)的關(guān)系，房地產(chǎn)的價(jià)格的變化直接對(duì)土地的供求產(chǎn)生影響，進(jìn)而就會(huì)影響到土地的供給。

3.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和土地政策的關(guān)系。最近幾年，我國(guó)不斷的出臺(tái)了一系列的有關(guān)土地調(diào)整的政策。因此，在一定的程度上對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)了深遠(yuǎn)的影響。在實(shí)際的實(shí)施過(guò)程中來(lái)看，相對(duì)嚴(yán)格的土地策略造成土地的供給不斷降低，因此，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的土地開(kāi)發(fā)上及有關(guān)消費(fèi)者的地產(chǎn)供求上帶來(lái)了極其消極的影響，造成及時(shí)消費(fèi)的現(xiàn)象普遍的產(chǎn)生，使房?jī)r(jià)增漲的速度大幅度提升。根據(jù)供給的結(jié)構(gòu)角度進(jìn)行研究，土地的相關(guān)政策是對(duì)豪華住宅和一些高檔寫(xiě)字樓的制約，因此房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)并未產(chǎn)生預(yù)期的縮水情況。

其次，土地的政策對(duì)于土地供給的價(jià)格帶來(lái)的影響一樣是非常重要的。土地價(jià)格的不斷上揚(yáng)是土地交易逐漸市場(chǎng)化所帶來(lái)的結(jié)果，在一定的程度上，對(duì)于房地產(chǎn)的價(jià)格帶來(lái)了重大的影響。在投資的時(shí)候能夠更好的權(quán)衡與土地、市場(chǎng)的的關(guān)系，因此。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)同國(guó)家的具體土體政策有著十分緊密的聯(lián)系。

三、結(jié)語(yǔ)

在進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)不斷的發(fā)展，人們的生活水平也在不斷的提高，在這樣的大背景之下，人們對(duì)于房屋的需求量也就越來(lái)越大，然而在發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也暴露出了自身的不足之處，造成該企業(yè)的市場(chǎng)出現(xiàn)問(wèn)題，其中土地問(wèn)題就和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)有著密不可分的關(guān)系。那么通過(guò)本文內(nèi)容的闡述可以發(fā)現(xiàn)，土地方面在一定的程度上會(huì)對(duì)房地產(chǎn)事業(yè)帶來(lái)一定的制約。本文通過(guò)對(duì)二者關(guān)系的探討，在實(shí)際的發(fā)展中給有關(guān)的人員提供些許的建議。

參考文獻(xiàn)：

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篇7

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；造價(jià)工程師；成本管理

引言：房地產(chǎn)作為一種商品，在國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨規(guī)范的情況下，當(dāng)房地產(chǎn)的基本元素，如房型、環(huán)境等都已被市場(chǎng)理性選擇，那么價(jià)格戰(zhàn)將是一種趨勢(shì)，造價(jià)工程師成本管理工作的好壞直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目盈利空間的大小，成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中制勝的關(guān)鍵。

要做好房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理，筆者認(rèn)為，造價(jià)工程師應(yīng)對(duì)投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、竣工結(jié)算五個(gè)階段的投資進(jìn)行控制，尤其是投資決策和規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。

1、投資決策階段的成本管理

造價(jià)工程師通過(guò)對(duì)已完房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的積累，以及借用國(guó)際著名咨詢(xún)公司的可行性研究理論、研究方法，充分考慮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益等各項(xiàng)因素，對(duì)建安工程、室外景觀(guān)、地上車(chē)位、地下車(chē)庫(kù)、市政配套及不同層次的精裝定位的單方造價(jià)進(jìn)行分析，建立起一套適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)及滿(mǎn)足市場(chǎng)需求的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理數(shù)據(jù)庫(kù)。房地產(chǎn)定位決策是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查資料和市場(chǎng)預(yù)測(cè)結(jié)果為基礎(chǔ)，例如出售對(duì)象、物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等指標(biāo)，當(dāng)項(xiàng)目作出定位決策后，根據(jù)所開(kāi)發(fā)土地的建筑面積、建筑密度、容積率等指標(biāo)，結(jié)合成本管理數(shù)據(jù)庫(kù)估算出項(xiàng)目投資所需資金，從而指導(dǎo)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策。

2、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本管理

項(xiàng)目作出投資決策后，控制項(xiàng)目投資的關(guān)鍵就在于設(shè)計(jì)。研究結(jié)果表明，房地產(chǎn)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的程度為75%。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段節(jié)約投資的可能性為88%。為實(shí)現(xiàn)各設(shè)計(jì)階段的投資控制目標(biāo)，造價(jià)工程師可采取下列措施：

2．1、設(shè)計(jì)合同應(yīng)明確突破限額設(shè)計(jì)的責(zé)任。因現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)大多還不能達(dá)到有自己完善的設(shè)計(jì)管理中心，項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)一般都委托給專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)單位，故造價(jià)工程師在各設(shè)計(jì)階段進(jìn)行投資控制時(shí)，按房地產(chǎn)項(xiàng)目定位要求，將投資限額按投資控制目標(biāo)分解到房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理中心，設(shè)計(jì)管理中心人員將分解目標(biāo)反饋給專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)單位。造價(jià)工程師應(yīng)協(xié)助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在簽訂設(shè)計(jì)合同時(shí)，明確突破限額設(shè)計(jì)的責(zé)任。如果因設(shè)計(jì)原因超投資限額，設(shè)計(jì)人員必須無(wú)償修改并承擔(dān)一定責(zé)任；因設(shè)計(jì)責(zé)任進(jìn)行工程變更，導(dǎo)致超投資限額后果的給予處罰。

2．2、運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)和價(jià)值工程原理。（1）、標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)是經(jīng)批準(zhǔn)的整套標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)文件圖紙。造價(jià)工程師對(duì)已完工房地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)秀設(shè)計(jì)部分進(jìn)行性?xún)r(jià)比比較，并搜集整理，協(xié)助設(shè)計(jì)管理中心建立標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)庫(kù)。運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)可以節(jié)約設(shè)計(jì)費(fèi)用，加快施工速度，保證工程質(zhì)量，較大幅度降低工程造價(jià)。（2）、運(yùn)用價(jià)值工程（價(jià)值系數(shù)V=功能系數(shù)F/成本系數(shù)C）原理。造價(jià)工程師應(yīng)研究圖紙中的開(kāi)間、進(jìn)深、層高、結(jié)構(gòu)、材料、設(shè)備等等是否合理。做多種方案的功能和成本研究，選擇性?xún)r(jià)比最優(yōu)的方案。

3、招投標(biāo)階段的成本管理

造價(jià)工程師在招投標(biāo)階段的成本管理中，應(yīng)根據(jù)現(xiàn)行規(guī)范、定額和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、施工圖紙、現(xiàn)場(chǎng)因素、工期等認(rèn)真審核標(biāo)底：審核工程量、單價(jià)、經(jīng)費(fèi)及價(jià)差、各種包干費(fèi)用以及標(biāo)底造價(jià)是否合理。目的在于：合理的工程造價(jià)是工程質(zhì)量的保證。高價(jià)承包使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商蒙受投資損失；低價(jià)承包會(huì)造成承包商不規(guī)范施工、安全沒(méi)保障、延誤工期、施工質(zhì)量隱患重重。增加工程項(xiàng)目的全壽命后期維修費(fèi)用，實(shí)屬得不償失。

4、施工階段的成本管理

造價(jià)工程師在施工階段的成本管理，就是把計(jì)劃投資額作為投資控制的目標(biāo)值。在施工中定期分析投資實(shí)際值和目標(biāo)值之間的偏差原因，并采取有效措施加以控制，保證投資控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

4．1、造價(jià)工程師應(yīng)審核施工組織設(shè)計(jì)，采用經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較方法進(jìn)行綜合評(píng)審，加強(qiáng)投資控制。筆者曾負(fù)責(zé)的某工程項(xiàng)目，原施工組織設(shè)計(jì)：土方開(kāi)挖大量采用機(jī)械，考慮到地下水的影響，施工機(jī)械開(kāi)挖占80%，人工開(kāi)挖占20%，并有降水設(shè)施。經(jīng)審核施工組織設(shè)計(jì)，發(fā)現(xiàn)開(kāi)挖基礎(chǔ)時(shí)間正值枯水期，機(jī)械和人工比例不合理，經(jīng)調(diào)整，按機(jī)械挖土占90%計(jì)，人工挖土占10%計(jì)，且減少降水費(fèi)用，節(jié)約了一筆投資。造價(jià)工程師還應(yīng)重點(diǎn)審查施工組織設(shè)計(jì)中各種不合理施工措施增加的費(fèi)用，并防止各種索賠事件的誘因包含在其中，這種投資的事前控制，對(duì)成本投資控制有事半功倍的功效。

4．2、造價(jià)工程師應(yīng)核查工程變更，保證總投資限額不被突破。由于目前的現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)、間接費(fèi)等都是以工料機(jī)直接費(fèi)為基礎(chǔ)，直接費(fèi)金額多，間接費(fèi)也多。這往往會(huì)使一些承包商為了追求利潤(rùn)而搞工程變更。造價(jià)工程師應(yīng)從使用功能、經(jīng)濟(jì)、美觀(guān)的角度確定是否需要進(jìn)行工程變更。在保證變更目的且滿(mǎn)足定位要求及使用功能的情況下，盡量用價(jià)格低的材料代替價(jià)格高的材料。

造價(jià)工程師必須依據(jù)工程變更內(nèi)容核查和估算工程變更價(jià)格，進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析比較，按照承包合同中工程變更價(jià)格的條款確定變更價(jià)格，計(jì)算該項(xiàng)工程變更對(duì)總投資額的影響。只有規(guī)范工程變更操作，主動(dòng)監(jiān)控，工程變更的投資才能得到有效控制。

5、工程竣工結(jié)算階段的成本管理

工程竣工結(jié)算階段的成本管理工作主要是審核竣工結(jié)算。審核的具體內(nèi)容包括：竣工結(jié)算是否符合合同條款、招投標(biāo)文件，結(jié)算是否按工程計(jì)量規(guī)則、造價(jià)主管部門(mén)的調(diào)價(jià)規(guī)定等進(jìn)行編制。要根據(jù)合同、圖紙、工程預(yù)算書(shū)等，對(duì)工程變更、工程量增減、材料替換、甲方供應(yīng)材料設(shè)備逐項(xiàng)審核，不重不漏。有疑問(wèn)時(shí)，查看當(dāng)時(shí)的監(jiān)理日記，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)校核。造價(jià)工程師應(yīng)及時(shí)掌握施工方法和材料價(jià)格對(duì)造價(jià)的影響，不偏不倚，使竣工結(jié)算真實(shí)反映工程造價(jià)。

綜上所述，只有當(dāng)造價(jià)工程師在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中真正發(fā)揮作用，房地產(chǎn)成本管理才能得以有效控制。本文試以探討造價(jià)工程師如何做好房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理，以期拋磚引玉，使房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理能更上一個(gè)臺(tái)階。

參考文獻(xiàn)

[1] 劉伊生。全國(guó)造價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試培訓(xùn)教材：工程造價(jià)管理基礎(chǔ)理論與相關(guān)法規(guī)。北京：中國(guó)計(jì)劃出版社，2006。

篇8

關(guān)鍵詞：建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)；市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)；協(xié)調(diào)發(fā)展；關(guān)系

一、建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀

作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要物質(zhì)生產(chǎn)部門(mén)，建筑行業(yè)推動(dòng)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展并顯著改善了人民生活。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，2001年以來(lái)，我國(guó)與建筑業(yè)密切相關(guān)的全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額增速持續(xù)在15%以上的高位運(yùn)行，建筑業(yè)總產(chǎn)值及利潤(rùn)總額的增速也持續(xù)在20%左右。2013年開(kāi)始，我國(guó)建筑行業(yè)總產(chǎn)值同比增長(zhǎng)速度漸緩，但仍處于較快的發(fā)展進(jìn)程之中。一個(gè)工程項(xiàng)目的完成離不開(kāi)巨大的資金消耗，因而持續(xù)繁榮的建筑行業(yè)逐漸成為了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，國(guó)家也逐漸加大了對(duì)建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)的研究力度。合理分析工程經(jīng)濟(jì)效果和投資所獲效益的過(guò)程即為建設(shè)工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析工作，其可通過(guò)研究項(xiàng)目成本為建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)效益最大化提供合理的理論依據(jù)。新時(shí)期對(duì)建筑行業(yè)提出了建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)必須與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的要求。

二、建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系

1.建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)能夠迅速拉動(dòng)市場(chǎng)的需求。興建國(guó)民基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)大眾的消費(fèi)意向有著引導(dǎo)作用，這正是建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)市場(chǎng)需求的主要體現(xiàn)。此外，這些基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)于加快城市化建設(shè)及現(xiàn)代化進(jìn)程也有著十分重要的作用。

2.建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)能夠有效帶動(dòng)周邊行業(yè)的興起。具有自身獨(dú)特特點(diǎn)的建設(shè)工程涉及范圍十分廣泛，其發(fā)展同建材行業(yè)、冶金制造行業(yè)、水電行業(yè)等也有著較為緊密的聯(lián)系，因此建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也可帶動(dòng)這些周邊行業(yè)的興起，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)也將會(huì)因這些行業(yè)的發(fā)展而更加活躍。3.建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)維護(hù)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)。良性的建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著積極有效的推動(dòng)作用，尤其是在發(fā)生大規(guī)模金融危機(jī)時(shí)，穩(wěn)定的建筑行業(yè)可通過(guò)吸引大批量的家庭資金有效緩和并抵御通貨膨脹所帶來(lái)的危機(jī)，從而使整體的社會(huì)經(jīng)濟(jì)以更加穩(wěn)定、健康的態(tài)勢(shì)發(fā)展。

三、建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)同市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展中出現(xiàn)的問(wèn)題

1.節(jié)能環(huán)保長(zhǎng)期性戰(zhàn)略的缺乏。社會(huì)的進(jìn)步與發(fā)展使得人們的環(huán)保意識(shí)逐漸增強(qiáng)，對(duì)各行各業(yè)生產(chǎn)過(guò)程中的環(huán)保措施也提出了越來(lái)越高的要求，其中包括建筑行業(yè)。建筑工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與建設(shè)同生態(tài)環(huán)境平衡密切相關(guān)，其環(huán)保效力與整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和壯大直接相關(guān)。但就目前而言，我國(guó)低碳環(huán)保建筑的比例相對(duì)較少，建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)無(wú)法同市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向保持協(xié)調(diào)一致。

2.價(jià)格同價(jià)值不一致。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需嚴(yán)格遵循“商品價(jià)格圍繞實(shí)際價(jià)值上下波動(dòng)”這一市場(chǎng)規(guī)律，但房?jī)r(jià)持續(xù)攀升成為我國(guó)建設(shè)工程的主要發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、炒房團(tuán)持續(xù)炒作是最根本的原因。房?jī)r(jià)長(zhǎng)期居高不下嚴(yán)重違背了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的原則，長(zhǎng)此以往必將引發(fā)泡沫經(jīng)濟(jì)等一系列的嚴(yán)重后果。

四、建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的對(duì)策

1.合理控制房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)同市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展要求政府及相關(guān)部門(mén)充分發(fā)揮自身職能，加大對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調(diào)控力度。需注意的是，政府的宏觀(guān)調(diào)控并不是盲目地降低房地產(chǎn)商品的價(jià)格，而是依據(jù)市場(chǎng)實(shí)際變化及價(jià)值規(guī)律進(jìn)行調(diào)整。政府在實(shí)際調(diào)控過(guò)程中，應(yīng)盡力避免房?jī)r(jià)出現(xiàn)過(guò)高或過(guò)低的現(xiàn)象，房地產(chǎn)價(jià)格與其價(jià)值應(yīng)始終保持正常的波動(dòng)范圍。于我國(guó)政府而言，除需將房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格控制在合理范圍內(nèi)外，還需定期對(duì)建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)進(jìn)行評(píng)估和指導(dǎo)，進(jìn)而為建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展提供強(qiáng)有力的保障，有效維護(hù)市場(chǎng)秩序。

2.加大對(duì)建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)的金融監(jiān)管力度。除合理控制房地產(chǎn)價(jià)格外，我國(guó)政府還需加大對(duì)整個(gè)建筑行業(yè)市場(chǎng)的金融監(jiān)管力度，以保證建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)同市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。政府及相關(guān)部門(mén)的監(jiān)管范圍需涉及整個(gè)建筑工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)程、貸款規(guī)模、還貸能力等內(nèi)容，只有對(duì)建筑行業(yè)進(jìn)行科學(xué)有效的監(jiān)督才能推動(dòng)其同商業(yè)銀行之間的合作，才能對(duì)其借貸項(xiàng)目加以嚴(yán)格控制，銀行才可通過(guò)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的借貸業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)。加強(qiáng)對(duì)建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)的金融監(jiān)管還要求政府大力推動(dòng)銀行的改革，有效規(guī)避建筑行業(yè)高風(fēng)險(xiǎn)借貸對(duì)銀行的影響，降低金融風(fēng)險(xiǎn)。

3.以激勵(lì)政策促進(jìn)建筑行業(yè)的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。在促進(jìn)建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的過(guò)程中，我們應(yīng)當(dāng)清楚地認(rèn)識(shí)到，建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)在發(fā)展過(guò)程中，自始至終應(yīng)以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為基準(zhǔn)，并隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而發(fā)展。如前文所述，當(dāng)今時(shí)代，人們的綠色環(huán)保意識(shí)越來(lái)越強(qiáng)，隨著生態(tài)環(huán)境的日趨惡劣及資源的逐漸減少，國(guó)家相繼提出建立資源節(jié)約型與環(huán)境友好型社會(huì)的要求，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需積極相應(yīng)國(guó)家號(hào)召，并制定出長(zhǎng)期的節(jié)能環(huán)保戰(zhàn)略目標(biāo)。與此同時(shí)，建筑行業(yè)也應(yīng)堅(jiān)持節(jié)能環(huán)保戰(zhàn)略為發(fā)展導(dǎo)向，以提升同市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)性?；诖?，國(guó)家應(yīng)及時(shí)出臺(tái)一系列的激勵(lì)政策，鼓勵(lì)建筑行業(yè)朝低碳經(jīng)濟(jì)的趨勢(shì)發(fā)展，并給予一些大力發(fā)展綠色建筑、節(jié)能建筑的企業(yè)一定的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)與精神獎(jiǎng)勵(lì)，如對(duì)環(huán)保型住宅建設(shè)進(jìn)行優(yōu)惠稅收等。這些激勵(lì)政策必然可促進(jìn)建筑行業(yè)的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。

五、結(jié)束語(yǔ)

作為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的合理運(yùn)行息息相關(guān)，因而建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)同市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展十分有必要?，F(xiàn)階段，我國(guó)建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)在與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展過(guò)程中仍面臨著價(jià)格同價(jià)值不一致、節(jié)能環(huán)保長(zhǎng)期性戰(zhàn)略缺乏等諸多問(wèn)題，建筑行業(yè)無(wú)法同市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)準(zhǔn)則相適應(yīng)。對(duì)此，我國(guó)政府與建筑企業(yè)應(yīng)積極應(yīng)對(duì)，并在大量經(jīng)濟(jì)研究基礎(chǔ)上尋找出解決對(duì)策，以加強(qiáng)對(duì)建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)的調(diào)控，推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[2]項(xiàng)飛海.建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)管理問(wèn)題及對(duì)策[J].中華民居(下旬刊),2013,04:233-234.

篇9

2009年，十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃呼之欲出。

作為此次振興規(guī)劃的沖鋒軍，國(guó)家對(duì)鋼鐵寄予的重大希望顯而易見(jiàn)。一方面鋼鐵企業(yè)目前所存在的產(chǎn)能、產(chǎn)業(yè)鏈等多方面突出問(wèn)題亟待國(guó)家規(guī)劃調(diào)整。另一方面，也是最重要的，國(guó)家希望在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)程中，可以依托鋼鐵產(chǎn)業(yè)本身實(shí)力和發(fā)展規(guī)模，加以規(guī)劃和振興，發(fā)揮模范效應(yīng)，提振市場(chǎng)信心。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究部李志能博士在接受《中國(guó)聯(lián)合商報(bào)》記者采訪(fǎng)表示，提振市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和信心，首先是要避免企業(yè)大起大落。從中國(guó)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)和階段來(lái)說(shuō)，鋼鐵是國(guó)家支柱型產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈豐富，影響面廣，以其自身實(shí)力和現(xiàn)實(shí)狀態(tài)，可以在主體經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)的前提下尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)，一經(jīng)規(guī)劃落實(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和提振市場(chǎng)非常重要。

產(chǎn)業(yè)鏈升級(jí)

幾年來(lái)，中國(guó)鋼鐵業(yè)保持了連續(xù)高速增長(zhǎng)，年均增幅超過(guò)20％。2008年6月末則是“盛宴”的最：國(guó)內(nèi)鋼材綜合價(jià)格指數(shù)比2007年同期上漲45.85％，粗鋼、生鐵、鋼材日產(chǎn)量全部達(dá)到最高峰。

然而盛極而衰的是，2008年，受金融危機(jī)影響，從建筑、汽車(chē)、機(jī)械到家電、船舶，占據(jù)中國(guó)鋼鐵產(chǎn)品市場(chǎng)超過(guò)八成的內(nèi)需都出現(xiàn)下滑，鋼鐵企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈危機(jī)猛烈襲來(lái)。

2009年，要想重振鋼鐵雄風(fēng)，必須過(guò)渡產(chǎn)業(yè)鏈危機(jī)。

李志能對(duì)《中國(guó)聯(lián)合商報(bào)》記者分析，鋼鐵產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)恰胺康禺a(chǎn)+汽車(chē)”兩條鏈子的共同上游。從2007年開(kāi)始，房地產(chǎn)業(yè)、汽車(chē)制造業(yè)對(duì)鋼鐵的需求就開(kāi)始下降，到2008年下半年，內(nèi)外需緊縮在同時(shí)發(fā)生。但是按照現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)，從汽車(chē)產(chǎn)業(yè)鏈條上看，2009年的鋼鐵走勢(shì)存在謹(jǐn)慎樂(lè)觀(guān)。因?yàn)槠?chē)產(chǎn)業(yè)恢復(fù)較好，雖然汽車(chē)業(yè)耗鋼量?jī)H占國(guó)內(nèi)鋼鐵需求的3.62％，卻是附加值高的板材、特鋼和鋼管的重要市場(chǎng)。

從房地產(chǎn)的角度來(lái)預(yù)估，鋼材市場(chǎng)需求前景則不會(huì)那么盡如人意。2008年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的急劇降溫，帶動(dòng)建筑業(yè)的鋼材需求開(kāi)始大幅下降，至今都未有很好回暖。因此，從最主要的“房地產(chǎn)+汽車(chē)”兩方面看，中國(guó)的鋼材產(chǎn)業(yè)鏈的升級(jí)正處于過(guò)渡階段。

優(yōu)解產(chǎn)能過(guò)剩

1月14日，最新審批的鋼鐵振興規(guī)劃指出，要嚴(yán)格控制鋼鐵總量，淘汰落實(shí)產(chǎn)能，不得再上單純擴(kuò)大產(chǎn)能的鋼鐵項(xiàng)目。

蘭格鋼鐵網(wǎng)經(jīng)濟(jì)分析師李釗告訴《中國(guó)聯(lián)合商報(bào)》記者，目前國(guó)內(nèi)約有1200家鋼鐵企業(yè)，產(chǎn)能最高的前60多家鋼鐵企業(yè)擁有全部總產(chǎn)能的79％左右，而另外1100家相對(duì)較小的企業(yè)僅占總產(chǎn)能的20%。李釗認(rèn)為，即使裁掉小產(chǎn)能，最多也只是在20%的總量里小幅減裁，并不能多大程度上減輕產(chǎn)能過(guò)剩壓力，因此，需盡量加快企業(yè)整合。

李志能對(duì)此的看法是，淘汰落后產(chǎn)能，不能完全根據(jù)技術(shù)含量的高低來(lái)判定產(chǎn)能的落后與否。因?yàn)槟壳暗匿摬氖袌?chǎng)很多技術(shù)含量低的產(chǎn)品比技術(shù)含量高的產(chǎn)品更有市場(chǎng)。而鋼鐵行業(yè)固定成本又比較高，當(dāng)經(jīng)濟(jì)面臨衰退的時(shí)候必需依靠多賣(mài)產(chǎn)品才能彌補(bǔ)成本。李志能建議，政府可以通過(guò)補(bǔ)貼的形式，鼓勵(lì)沒(méi)有市場(chǎng)的產(chǎn)品首先停產(chǎn)。

據(jù)悉，此次鋼鐵振興規(guī)劃國(guó)家將力行3年，內(nèi)容包括一系列振興“組合拳”，以全面改善中國(guó)鋼鐵工業(yè)發(fā)展中的詬病，促進(jìn)鋼鐵工業(yè)在危機(jī)中由大變強(qiáng)。

“目前中國(guó)鋼鐵企業(yè)的信心呈現(xiàn)比可見(jiàn)市場(chǎng)信心度更好。此前鋼材價(jià)格較大幅度的向上調(diào)整，就是企業(yè)、市場(chǎng)雙重信心的一個(gè)表現(xiàn)。伴隨2009年國(guó)家更多扶持政策的利好出現(xiàn)，更多鋼廠(chǎng)將會(huì)得到政府支持，實(shí)現(xiàn)企業(yè)扭虧為營(yíng)，這對(duì)整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇振興都是一個(gè)極大的推動(dòng)?！崩钺搶?duì)《中國(guó)聯(lián)合商報(bào)》記者表示。

■鏈接：推動(dòng)鋼鐵產(chǎn)業(yè)由大變強(qiáng)

1月14日，國(guó)務(wù)院總理主持召開(kāi)了國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，審議并原則通過(guò)鋼鐵產(chǎn)業(yè)和汽車(chē)產(chǎn)業(yè)調(diào)整振興規(guī)劃。

會(huì)議指出，加快鋼鐵產(chǎn)業(yè)調(diào)整和振興，必須以控制總量、淘汰落后產(chǎn)能、聯(lián)合重組、技術(shù)改造、優(yōu)化布局為重點(diǎn)，推動(dòng)鋼鐵產(chǎn)業(yè)由大變強(qiáng)：

一要統(tǒng)籌國(guó)內(nèi)外兩個(gè)市場(chǎng)。落實(shí)擴(kuò)大內(nèi)需措施，拉動(dòng)國(guó)內(nèi)鋼材消費(fèi)。實(shí)施適度靈活的出口稅收政策，穩(wěn)定國(guó)際市場(chǎng)份額。

二要嚴(yán)格控制鋼鐵總量，淘汰落后產(chǎn)能，不得再上單純擴(kuò)大產(chǎn)能的鋼鐵項(xiàng)目。

三要發(fā)揮大集團(tuán)的帶動(dòng)作用，推進(jìn)企業(yè)聯(lián)合重組，培育具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的大型和特大型鋼鐵集團(tuán)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，提高集中度。

篇10

關(guān)鍵詞：城市規(guī)劃；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；非協(xié)調(diào)發(fā)展

1.我國(guó)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的非協(xié)調(diào)發(fā)展

從城市規(guī)劃的角度分析，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)猶如一把“雙刃劍”， 房地產(chǎn)在促進(jìn)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，由于與城市規(guī)劃側(cè)重點(diǎn)不同（表1），直接導(dǎo)致了與城市規(guī)劃之間的非協(xié)調(diào)發(fā)展，隨著中國(guó)城市化的快速發(fā)展，這種現(xiàn)象日益突出，對(duì)城市的可持續(xù)發(fā)展造成了嚴(yán)重影響。主要表現(xiàn)為“圈地運(yùn)動(dòng)”持續(xù)不斷、城市空置化現(xiàn)象日益突出、過(guò)度開(kāi)發(fā)和“破壞性”的建設(shè)有增無(wú)減、城市規(guī)劃明顯滯后和公共服務(wù)設(shè)施的開(kāi)發(fā)建設(shè)缺少關(guān)注等問(wèn)題。

表1：城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)側(cè)重點(diǎn)比較

思考問(wèn)題 城市規(guī)劃 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

（1）從發(fā)展戰(zhàn)略上 宏觀(guān)分析城市發(fā)展方向條件 微觀(guān)考慮企業(yè)的生存與發(fā)展

（2）從發(fā)展時(shí)間上 長(zhǎng)遠(yuǎn)和遠(yuǎn)景的效果 兼顧近期 注重近期的效果

（3）從發(fā)展空間上 城市整體的空間結(jié)構(gòu)組織和各項(xiàng)用地功能的配置 多從局部考慮項(xiàng)目的區(qū)位選擇

（4）從發(fā)展效益上 社會(huì)經(jīng)濟(jì)生態(tài)效益的相互統(tǒng)一，降低社會(huì)邊際成本 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)宗地或企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益

（5）從信息反饋角度 聽(tīng)取廣大市民的反饋意見(jiàn)、需要 搜集市場(chǎng)信息，適應(yīng)市場(chǎng)需要

1.1“圈地運(yùn)動(dòng)”持續(xù)不斷

進(jìn)入21世紀(jì)，在城市化快速發(fā)展的新背景下“圈地運(yùn)動(dòng)”又悄然抬頭，只不過(guò)形式發(fā)生了變化。常見(jiàn)的形式有：①建設(shè)新城、新區(qū)，擴(kuò)大城市用地規(guī)模。②建設(shè)大學(xué)城、科技園區(qū)。③以生態(tài)農(nóng)業(yè)為名，大搞旅游度假設(shè)施。雖然2004年初以來(lái)，國(guó)家有關(guān)部門(mén)加大對(duì)全國(guó)各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)清理整頓力度，采取了清理開(kāi)發(fā)區(qū)等一系列宏觀(guān)調(diào)控政策，大規(guī)模占地的勢(shì)頭受到抑制但是在短時(shí)間內(nèi)很難從根本上解決這一問(wèn)題。

1.2城市空置化現(xiàn)象日益突出

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)城市規(guī)模發(fā)生了很大變化，城市面積都有了極大的擴(kuò)張。但也出現(xiàn)了這樣一個(gè)問(wèn)題：在城市的中心還存在著一定數(shù)量的未完全開(kāi)發(fā)的土地，即城市空置化問(wèn)題，例如北京商業(yè)地產(chǎn)空置率增高呈郊區(qū)化趨勢(shì)，而且隨著城市化的快速發(fā)展，這一問(wèn)題日益突出。

1.3過(guò)度開(kāi)發(fā)和“破壞性”的建設(shè)有增無(wú)減

所謂“破壞性”的建設(shè)指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)周?chē)沫h(huán)境、歷史文化乃至整個(gè)城市的景觀(guān)特色產(chǎn)生的負(fù)面影響。其主要表現(xiàn)在：（1）在開(kāi)發(fā)和建設(shè)過(guò)程中無(wú)視自然規(guī)律，導(dǎo)致生態(tài)環(huán)境的惡化。（2）城市景觀(guān)遭到嚴(yán)重破壞。（3）忽視了城市空間綜合利用的價(jià)值。

2.城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)非協(xié)調(diào)發(fā)展的主要原因分析

上述的種種現(xiàn)象，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)的快速發(fā)展的沖擊使城市規(guī)劃面臨著許多新的挑戰(zhàn)，兩者的非協(xié)調(diào)發(fā)展的原因主要集中在兩個(gè)方面：(1)規(guī)劃實(shí)施與管理體制問(wèn)題；(2)規(guī)劃編制內(nèi)容落后、編制體系不完善。

2.1 城市規(guī)劃實(shí)施與管理體制問(wèn)題

城市規(guī)劃是自上而下的政府行為，其權(quán)威性和執(zhí)行力度應(yīng)得到保證。然而由于管理水平不高，政出多門(mén)、職能交叉，且監(jiān)管措施不力，導(dǎo)致效率不高，城市規(guī)劃調(diào)控能力不強(qiáng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市規(guī)劃經(jīng)常背道而馳。主要表現(xiàn)在：

（1）規(guī)劃行政管理?xiàng)l塊分割、缺乏協(xié)調(diào)。在我國(guó)，計(jì)劃部門(mén)、城市規(guī)劃管理部門(mén)、土地管理部門(mén)等在城市土地配置和利用管理中承擔(dān)著不同的職能。由于各部門(mén)之間的條塊分割、責(zé)權(quán)脫節(jié)嚴(yán)重，這樣勢(shì)必影響整體效益的發(fā)揮。

（2）規(guī)劃法制建設(shè)不完善，規(guī)劃實(shí)施管理中非法違規(guī)現(xiàn)象普遍?！冻鞘幸?guī)劃法》作為我國(guó)城市建設(shè)領(lǐng)域的第一部國(guó)家的法律，它的頒布與實(shí)施為其后一系列相關(guān)法規(guī)的制定提供了重要的依據(jù)。但目前的規(guī)劃法制建設(shè)還存在著“重實(shí)體，輕程序”、“重行政性規(guī)定，輕技術(shù)性規(guī)范”、“重項(xiàng)目建設(shè)管理規(guī)定，輕地區(qū)開(kāi)發(fā)管理規(guī)定”的現(xiàn)象，相當(dāng)一部分用以調(diào)控、綜合、協(xié)調(diào)和規(guī)范市場(chǎng)行為的法規(guī)性文件需要補(bǔ)充。

（3）規(guī)劃管理缺乏宏觀(guān)層面政策，管理職能目標(biāo)單一。

從城市規(guī)劃開(kāi)發(fā)管理方式看，規(guī)劃管理比較重視對(duì)單個(gè)具體建設(shè)項(xiàng)目的審批，忽視了從區(qū)域和城市發(fā)展的整體角度研究問(wèn)題。

（4）城市規(guī)劃管理思想滯后，缺乏戰(zhàn)略性主動(dòng)引導(dǎo)機(jī)制。城市規(guī)劃管理的內(nèi)容集中與城市用地和建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃審批工作上，管理的出發(fā)點(diǎn)是對(duì)現(xiàn)狀的控制。管理只注重控制，缺乏主動(dòng)引導(dǎo)機(jī)制，缺乏對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的預(yù)先引導(dǎo)，沒(méi)有形成相應(yīng)的規(guī)劃引導(dǎo)機(jī)制和政策體系。

2.2城市規(guī)劃編制體系不完善、面臨挑戰(zhàn)

主要表現(xiàn)在：（1）規(guī)劃編制內(nèi)容綜合性不夠，缺乏經(jīng)濟(jì)分析。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有明顯的對(duì)經(jīng)濟(jì)利益的投機(jī)性，因此，城市規(guī)劃編制的內(nèi)容綜合性不夠、可操作性差，缺乏經(jīng)濟(jì)分析和規(guī)劃編制體系不完善等問(wèn)題，勢(shì)必削弱其對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的調(diào)控能力。

（2）城市規(guī)劃編制的動(dòng)態(tài)性和可操作性差。目前，城市規(guī)劃的編制仍較多的偏重于物質(zhì)建設(shè)規(guī)劃，注重于確定規(guī)劃期的人口和用地規(guī)模；對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需的城市土地利用基本上仍沿用功能分區(qū)的原則，注重于靜態(tài)的“最終藍(lán)圖”；對(duì)城市總體規(guī)劃要求面面俱到，編制和審批的時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，可操作的時(shí)效性差；而控制性詳細(xì)規(guī)劃，往往又不能從全局上把握城市土地開(kāi)發(fā)利用過(guò)程中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的規(guī)模和強(qiáng)度。

（3）城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利益考慮較少。開(kāi)發(fā)商對(duì)開(kāi)發(fā)計(jì)劃的安排都要完全參考城市規(guī)劃來(lái)進(jìn)行制定和實(shí)施。但是，目前在很多城市的規(guī)劃編制過(guò)程中，真正參與城市建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商卻很少有機(jī)會(huì)參與對(duì)城市規(guī)劃有關(guān)項(xiàng)目的研究制定，自身利益得不到一定的體現(xiàn)，加之規(guī)劃中所提出的更多的一系列的限制條件，無(wú)疑也會(huì)增加開(kāi)發(fā)的成本和難度。

3.城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展應(yīng)采取的措施

由于城市規(guī)劃于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相輔相成的關(guān)系，只有制定符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)劃的城市規(guī)劃才能有效控制房地產(chǎn)發(fā)展。同時(shí)，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有短期行為和突發(fā)性等特點(diǎn)，也給現(xiàn)有城市規(guī)劃體制帶來(lái)很大沖擊，要求城市規(guī)劃在新形勢(shì)下作必要的調(diào)整。

3.1增強(qiáng)規(guī)劃的權(quán)威性

城鄉(xiāng)規(guī)劃一旦確定，就要不折不扣地執(zhí)行，切實(shí)維護(hù)規(guī)劃的科學(xué)性、連續(xù)性、嚴(yán)肅性、操作性，不能唯開(kāi)發(fā)商利是圖。

3.2城市規(guī)劃應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的管理

（1）必須增強(qiáng)規(guī)劃的超前意識(shí)。城市規(guī)劃超前不僅能使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有一定的時(shí)間準(zhǔn)備按照規(guī)劃進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，而且能影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資方向、策略，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

（2）必須增強(qiáng)全民法制意識(shí)。各城市應(yīng)根據(jù)各地的實(shí)際情況，以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為前提，以《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》為依據(jù)，制定實(shí)施細(xì)則、規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范等地方法規(guī)，使城市規(guī)劃的法律效力對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程起到重要的宏觀(guān)制約作用。

（3）必須增強(qiáng)規(guī)劃行政主管部門(mén)的職能意識(shí)。許多城市的實(shí)踐證明，新形勢(shì)下規(guī)劃管理權(quán)必須高度集中，不宜下放。通過(guò)強(qiáng)有力的執(zhí)行、調(diào)控和整合，協(xié)調(diào)各方利益，真正做到局部利益服從整體利益，個(gè)別利益服從整體利益，眼前利益服從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。

3.3做好控制性詳細(xì)規(guī)劃

通過(guò)各項(xiàng)控制指標(biāo)來(lái)控制過(guò)度開(kāi)發(fā)，它一般規(guī)定8-9項(xiàng)控制指標(biāo)（用地界線(xiàn)、建筑性質(zhì)、容積率、建筑高度、出入口等）來(lái)控制劃定地塊的用地性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度和建筑形態(tài)。為了吸引投資，讓投資者在選址方面有更大的自由度，同時(shí)又符合規(guī)劃要求，控制性詳規(guī)的各項(xiàng)控制指標(biāo)應(yīng)有一定的彈性和靈活性，甚至可以使用獎(jiǎng)勵(lì)容積率等手段。

參考文獻(xiàn)：

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