導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

在此前提下，房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)作將成為市場(chǎng)的主流。筆者就此文討論的即這一類合作所產(chǎn)生的協(xié)議――― 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同的概念

日本策劃專家和田創(chuàng)對(duì)策劃的定義是：策劃是通過(guò)實(shí)踐活動(dòng)獲取更佳成果的智能，或智能創(chuàng)造行為。也就是在對(duì)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境予以準(zhǔn)確地分析并有效地運(yùn)用各種經(jīng)營(yíng)資源的基礎(chǔ)上，對(duì)一定時(shí)間內(nèi)的企業(yè)營(yíng)銷活動(dòng)的行為、實(shí)施方案與具體措施進(jìn)行設(shè)計(jì)和計(jì)劃。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)界現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃一般分為房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式、房地產(chǎn)全程策劃模式、房地產(chǎn)品牌策劃模式、房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃模式、房地產(chǎn)發(fā)展商自行策劃模式等等。對(duì)于房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司而言，通常建議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取房地產(chǎn)全程策劃模式。該模式由原深圳萬(wàn)科股份有限公司董事、副總經(jīng)理馮佳先生提出，以土地價(jià)值最大化策劃為核心，包含市場(chǎng)研究、土地研制、項(xiàng)目分析、項(xiàng)目規(guī)劃、概念設(shè)計(jì)、形象設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策略、物業(yè)服務(wù)、品牌培植等九個(gè)方面的內(nèi)容。時(shí)間跨度自開(kāi)發(fā)商委托日至業(yè)主入住、物業(yè)管理公司開(kāi)始行使物業(yè)管理權(quán)之日止。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃也與房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售密切聯(lián)系，許多項(xiàng)目都采取策劃合同與銷售合同合并簽訂的辦法。在深圳、上海等城市，還出現(xiàn)了房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司免策劃服務(wù)費(fèi)、只收取銷售費(fèi)的新模式。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同從法律上定性，屬于一種技術(shù)咨詢合同。它具備技術(shù)咨詢合同的法律特征：首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同是受托人為委托人提供決策參考所訂立的合同，其中相當(dāng)大一部分屬軟科學(xué)研究，凡屬工程設(shè)計(jì)、工程驗(yàn)收、技術(shù)轉(zhuǎn)讓等實(shí)質(zhì)性技術(shù)活動(dòng)不屬此類合同調(diào)整。它主要發(fā)生在項(xiàng)目實(shí)施之前。其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃屬于決策服務(wù)，合同履行的結(jié)果僅為委托人可供選擇的咨詢報(bào)告。除合同另有約定之外，委托人將受托人提出的咨詢報(bào)告和意見(jiàn)付諸實(shí)施所發(fā)生的損失，受托人不承擔(dān)責(zé)任。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同雙方當(dāng)事人的主要義務(wù)。

（一）委托人的義務(wù)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同的委托人一般為房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商或投資商。其主要義務(wù)有：

1、如實(shí)告知受托人房地產(chǎn)項(xiàng)目的背景情況材料和基本情況。包括欲開(kāi)發(fā)土地的位置、欲開(kāi)發(fā)土地的土地權(quán)屬、欲開(kāi)發(fā)土地的土地權(quán)性質(zhì)、欲開(kāi)發(fā)土地的權(quán)證面積、政府主管部門的規(guī)劃要點(diǎn)、自籌資金規(guī)模等。背景情況材料和基本情況是受托人進(jìn)行分析研究、提出咨詢報(bào)告的基礎(chǔ)和依據(jù)，委托人提供的報(bào)告材料、數(shù)據(jù)、資料越全面，越有利于咨詢報(bào)告的科學(xué)性、合理化。

2、依據(jù)合同約定闡明需要咨詢的問(wèn)題，并作明確之要求。委托人首先要向受托人說(shuō)明具體的要求，它是受托人進(jìn)行分析論證的出發(fā)點(diǎn)。一般而言，受托人應(yīng)當(dāng)提供市場(chǎng)調(diào)查分析、項(xiàng)目投資策劃分析、項(xiàng)目規(guī)劃策劃、項(xiàng)目可行性總評(píng)估分析四個(gè)方面的咨詢服務(wù)。

3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的義務(wù)，也是其權(quán)利。工作成果是指受托人完成的咨詢報(bào)告和意見(jiàn)，在受托人完成咨詢報(bào)告和意見(jiàn)后，委托人要及時(shí)組織評(píng)價(jià)鑒定，確認(rèn)工作成果是否符合合同約定的條件，予以驗(yàn)收。

4、支付報(bào)酬。這是委托人最基本的義務(wù)。委托人應(yīng)依據(jù)合同的約定，分次或一次性履行支付報(bào)酬的義務(wù)。

（二） 受托人的義務(wù)

1、依約完成策劃方案

受托人的主要合同義務(wù)包括三項(xiàng)，一是完成房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查工作，二是依據(jù)調(diào)查情況進(jìn)行有科學(xué)依據(jù)的市場(chǎng)分析，三是進(jìn)行有獨(dú)創(chuàng)性的策劃。按照房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，受托人完成的策劃方案應(yīng)包含的基本項(xiàng)目包括：

（1）市場(chǎng)調(diào)研

A區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研

B類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研

C各類物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研

D項(xiàng)目功能與主題定位分析

E目標(biāo)客戶定性調(diào)查

F目標(biāo)客戶定量調(diào)查

G市場(chǎng)定位分析和項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位分析

F項(xiàng)目可行性總評(píng)估分析報(bào)告

（2）項(xiàng)目投資策劃

A宏觀經(jīng)濟(jì)和本區(qū)域城市市場(chǎng)調(diào)研

B項(xiàng)目所在地環(huán)境、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)判斷

C項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式和開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議

D項(xiàng)目土地SWTO調(diào)查和項(xiàng)目規(guī)模定位、價(jià)值分析

E項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析及資金運(yùn)作建議

（3）項(xiàng)目規(guī)劃策劃

A項(xiàng)目背景分析

B項(xiàng)目名稱和標(biāo)志

C項(xiàng)目整體平面規(guī)劃、功能分區(qū)、道路系統(tǒng)布局概念提示

D單體主力戶型組合概念方案

E整體建筑風(fēng)格定位、色彩計(jì)劃

F室內(nèi)布局、裝修概念提示

G環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示

H公共家具設(shè)計(jì)概念提示

I公共裝飾材料選擇指導(dǎo)

J燈光設(shè)計(jì)及背景音樂(lè)指導(dǎo)

K項(xiàng)目建成后未來(lái)生活方式指引

依據(jù)以上義務(wù)，受托人要盡可能收集與所策劃項(xiàng)目有關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)信息、資源信息、人才信息，利用自身的技術(shù)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，綜合分析項(xiàng)目的技術(shù)內(nèi)容，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)前景，為委托人的房地產(chǎn)項(xiàng)目提供科學(xué)依據(jù)和參考方案，提出具有較高科學(xué)水平和參考價(jià)值的咨詢報(bào)告和意見(jiàn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案不僅僅是一個(gè)結(jié)論性的方案，它還應(yīng)包括基本信息數(shù)據(jù)、分析論證過(guò)程和各種可行性方案以及最佳方案等內(nèi)容。

2、保證策劃方案達(dá)到合同約定的要求。

咨詢報(bào)告是委托人進(jìn)行項(xiàng)目決策的主要依據(jù)。它要求受托人在技術(shù)咨詢工作中，采取嚴(yán)肅認(rèn)真的態(tài)度，力求咨詢報(bào)告的先進(jìn)性、可行性，避免咨詢報(bào)告華而不實(shí)或出現(xiàn)失誤、質(zhì)量低劣、無(wú)參考價(jià)值等情況的發(fā)生，從而使策劃方案和意見(jiàn)達(dá)到合同約定的要求。

3、配合和接受委托人的驗(yàn)收。

受托人進(jìn)行的策劃，需經(jīng)委托人對(duì)策劃方案驗(yàn)收后方為履行完畢合同。在項(xiàng)目驗(yàn)收過(guò)程中，受托人應(yīng)委派專業(yè)技術(shù)人員和策劃方案設(shè)計(jì)人員按時(shí)參加由委托人組織召開(kāi)的工作會(huì)議，對(duì)咨詢報(bào)告中的專業(yè)術(shù)語(yǔ)、調(diào)查依據(jù)、科學(xué)依據(jù)、策劃理念等進(jìn)行解釋。保證委托人能夠清楚明白的知悉整個(gè)書面報(bào)告的內(nèi)容并有能力予以實(shí)施。

對(duì)于委托人在驗(yàn)收過(guò)程中所指出的問(wèn)題，受托人應(yīng)依據(jù)合同的約定予以修改、補(bǔ)作或?qū)ξ腥擞枰越忉尅?/p>

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商訂立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題。

1、正確定位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃工作的性質(zhì)，不進(jìn)“策劃萬(wàn)能論”的誤區(qū)。

如前所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃公司在房地產(chǎn)項(xiàng)目中應(yīng)起到的作用是“顧問(wèn)”作用，僅僅依靠“顧問(wèn)”的顧問(wèn)工作不能使房地產(chǎn)項(xiàng)目起決定性作用?！安邉澣f(wàn)能論”將策劃不切實(shí)際地吹捧為靈丹妙藥，似乎立桿見(jiàn)影，一通百通，成了無(wú)所不能的百寶囊。它的觀點(diǎn)與實(shí)際是不相符的。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同不必要與房地產(chǎn)銷售合同合并訂立。

依照策劃公司提供的合同樣本，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同往往與房地產(chǎn)銷售合同合而為一，稱《全程策劃與銷售合同》。筆者認(rèn)為，兩類合同根本沒(méi)有合并訂立的必要：

（1） 兩類合同的法律性質(zhì)不同，簽約雙方當(dāng)事人在合同中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不同。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同是一種技術(shù)咨詢合同，委托人與受托人之間發(fā)生的法律關(guān)系是咨詢服務(wù)關(guān)系；房地產(chǎn)銷售合同是一種委托合同，委托人與受托人之間發(fā)生的法律關(guān)系是受托人以委托人的名義銷售房屋。無(wú)論是從雙方的權(quán)利、義務(wù)的構(gòu)成還是從權(quán)利、義務(wù)的特點(diǎn)看，兩類合同從法律上都缺乏必要的關(guān)聯(lián)性。

（2） 兩類合同合并訂立對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商存在風(fēng)險(xiǎn)。

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同的技術(shù)咨詢合同特性，決定了沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)衡量和評(píng)價(jià)受托人的工作業(yè)績(jī)。當(dāng)事人雙方難以約定因前期策劃合同履行不合格而解除合同的條件。一旦委托人對(duì)受托人產(chǎn)生信用危機(jī)，委托人不能找到合適的法律事由終止合同的繼續(xù)履行，解約往往需要向受托人支付一筆不必要的違約金，委托人的自我保護(hù)能力較差。

（3）筆者建議，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同履行完畢之后，視受托人的工作業(yè)績(jī)?cè)傩羞x擇是否與受托人訂立《銷售合同》。

3、不要將前期策劃放在詳規(guī)之后。

開(kāi)發(fā)商應(yīng)在詳規(guī)之前完成前期策劃事宜。如果沒(méi)有項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)支持、沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略的應(yīng)對(duì)措施、也沒(méi)有確立項(xiàng)目的銷售方向，開(kāi)發(fā)商就進(jìn)行詳規(guī)，前期策劃就會(huì)失去其應(yīng)有的作用。

4、給予受托人充分的時(shí)間。

對(duì)受托人而言，前期策劃合同的履行是一個(gè)調(diào)查－分析論證－獨(dú)創(chuàng)性策劃的過(guò)程，策劃期間還需要與委托人有充分的溝通。如果委托人給予受托人的時(shí)間不足，受托人難以投入足夠的人力、物力、財(cái)力去進(jìn)行廣泛的前期市場(chǎng)分析論證工作，用十幾天乃至幾天時(shí)間拿出的策劃方案，分析與定位只能建立在主觀臆測(cè)上；創(chuàng)作的策劃方案不具備獨(dú)創(chuàng)性，僅僅是其他樓盤的修改翻版。最終，利益的受害者是開(kāi)發(fā)商本身。

5、細(xì)分受托人的工作要點(diǎn)，對(duì)受托人應(yīng)遞交書面報(bào)告的內(nèi)容和形式作明確要求。

筆者在審閱一系列前期策劃合同后認(rèn)為，對(duì)受托人應(yīng)遞交書面報(bào)告的內(nèi)容和形式要求不明確是此類合同糾紛形成的重要原因，也是此類糾紛處理的難點(diǎn)之所在。相對(duì)雙方當(dāng)事人的專業(yè)分析，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)此并不處于強(qiáng)勢(shì)，且我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)對(duì)此無(wú)詳盡規(guī)定。建議開(kāi)發(fā)商在訂立合同時(shí)參考中國(guó)管理傳播網(wǎng)上的《房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷案提綱》一文，對(duì)受托人的策劃要點(diǎn)和文案作出細(xì)分之要求。

6、在合同中確認(rèn)委托人享有受托人所提交的策劃方案中所包括的文字作品、圖片作品、電腦制作作品、其他廣告作品的修改權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)濟(jì)受益權(quán)。

7、確定分期付款的付款方式。一般可以將付款分為四個(gè)階段，一是訂立合同后的付款，二是受托人遞交初步策劃方案提綱時(shí)的付款，三是受托人正式提交前期策劃方案并經(jīng)委托人驗(yàn)收后的付款，四是房屋銷售達(dá)到某一額度后的獎(jiǎng)金。將前期策劃分為四次付款，對(duì)于開(kāi)發(fā)商所獲得的質(zhì)量保障、服務(wù)保障，對(duì)于調(diào)動(dòng)受托人的工作積極性和后期服務(wù)意識(shí)，都是具備良好作用的。

8、明確違約救濟(jì)方式

篇2

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)；質(zhì)量；控制

【中圖分類號(hào)】 TU712.3 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】 A【文章編號(hào)】 1727-5123（2011）01-011-01

1引言

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)對(duì)各項(xiàng)資源(如策劃單位、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、建造單位、物業(yè)管理等)在調(diào)研階段、策劃階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、建造階端、服務(wù)階段等環(huán)節(jié)進(jìn)行有效整合和提升，形成企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，并開(kāi)發(fā)出高質(zhì)量的項(xiàng)目。各環(huán)節(jié)和各資源往往是相對(duì)獨(dú)立卻又密不可分的，如何把各方面資源協(xié)調(diào)運(yùn)作好，是關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的重要問(wèn)題。而這一切要靠建立完善的房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量保障體系來(lái)實(shí)現(xiàn)。

2目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)問(wèn)題的剖析

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，一般對(duì)開(kāi)發(fā)前期項(xiàng)目可行性研究階段、策劃階段、設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理重視不夠，而把主要精力放在施工階段。當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行到施工階段時(shí)，產(chǎn)品策劃、市場(chǎng)定位、目標(biāo)客戶群、項(xiàng)目的設(shè)施配套均己確定，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和設(shè)計(jì)圖紙都己經(jīng)審查通過(guò)，這時(shí)，假如規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和設(shè)計(jì)圖紙不是最優(yōu)，則很難保證工程項(xiàng)目的整體投資效益。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商片面地把可行性研究報(bào)告視為可批性報(bào)告，支付前期可行性報(bào)告咨詢費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使得承擔(dān)可行性研究報(bào)告編制的咨詢單位，很少進(jìn)行深入的市場(chǎng)調(diào)查(宏觀、微觀調(diào)查)，及對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行深入分析和對(duì)規(guī)劃方案、戶型、景觀方案等進(jìn)行多方案比選。在設(shè)計(jì)階段也因?yàn)橛械拈_(kāi)發(fā)商業(yè)主片面過(guò)低支付設(shè)計(jì)費(fèi)用，從而影響設(shè)計(jì)人員進(jìn)行精心設(shè)計(jì)的積極性，這一問(wèn)題己嚴(yán)重影響了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品質(zhì)量。

3開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工作的質(zhì)量管理

3.1建立開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理責(zé)任制。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的全權(quán)負(fù)責(zé)人，必須親自抓質(zhì)量工作。大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目還可設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量經(jīng)理。質(zhì)量經(jīng)理的職責(zé)是；①根據(jù)投資人項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，市場(chǎng)定位目標(biāo)，負(fù)責(zé)編制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃，并組織實(shí)施;②按質(zhì)量計(jì)劃規(guī)定，跟蹤、督促、檢查項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃執(zhí)行情況，特別是主要質(zhì)量控制點(diǎn)的驗(yàn)證、檢查和評(píng)審活動(dòng);③對(duì)發(fā)現(xiàn)重大的管理方面或技術(shù)方面的質(zhì)量問(wèn)題，組織研究解決，向項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人報(bào)告;④編制項(xiàng)目質(zhì)量報(bào)告，報(bào)上級(jí)質(zhì)檢部門和項(xiàng)目經(jīng)理。項(xiàng)目質(zhì)量經(jīng)理對(duì)質(zhì)量的監(jiān)督檢查，不能代替項(xiàng)目其它崗位的質(zhì)量職責(zé)，項(xiàng)目各個(gè)經(jīng)理、專業(yè)負(fù)責(zé)人、各部室、各專業(yè)人員均應(yīng)完成自己應(yīng)負(fù)的質(zhì)量責(zé)任，項(xiàng)目質(zhì)量才能有保證。

3.2建立開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工作成果的質(zhì)量評(píng)審制度。建立評(píng)審制度是保證和提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期成果質(zhì)量的重要手段。采用德?tīng)柗欠ㄟM(jìn)行評(píng)審，吸取更多專家的知識(shí)和智慧，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，優(yōu)化前期工作成果。項(xiàng)目咨詢公司完成項(xiàng)目咨詢工作以后，開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)要求咨詢公司先組織本項(xiàng)目人員對(duì)項(xiàng)目咨詢成果進(jìn)行自我評(píng)審，然后再進(jìn)行內(nèi)部評(píng)審。內(nèi)部評(píng)審?fù)瓿珊螅稍兂晒拍芴峤唤o委托方。建設(shè)方項(xiàng)目經(jīng)理可邀請(qǐng)有關(guān)專家對(duì)咨詢成果進(jìn)行評(píng)審和完善，并形成相應(yīng)記錄文件，以提高投資效益。在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期咨詢單位選擇上，應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)。

4設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制

4.1方案設(shè)計(jì)階段。開(kāi)發(fā)商在尋找規(guī)劃方案設(shè)計(jì)單位時(shí)，要對(duì)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的單位業(yè)績(jī)進(jìn)行綜合考察，根據(jù)樓盤的策劃定位，選擇三家具有相應(yīng)實(shí)力的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，并請(qǐng)本項(xiàng)目咨詢公司相關(guān)人員對(duì)方案設(shè)計(jì)單位進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究、產(chǎn)品市場(chǎng)定位的介紹講解，設(shè)計(jì)人員在此基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)。在方案設(shè)計(jì)過(guò)程中，業(yè)主盡量不要對(duì)方案設(shè)計(jì)人員指手劃腳，不要隨意干涉，讓設(shè)計(jì)師盡情發(fā)揮。在幾家都拿出不同方案后，由建設(shè)方組織相關(guān)專家討論會(huì)，評(píng)選出最優(yōu)的初步規(guī)劃方案。建設(shè)方再與作出最優(yōu)方案的設(shè)計(jì)單位簽訂合同，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)化，作出報(bào)批方案。

4.2設(shè)計(jì)階段質(zhì)量控制方法。為了有效地控制設(shè)計(jì)質(zhì)量，應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行質(zhì)量跟蹤，定期對(duì)設(shè)計(jì)文件進(jìn)行審核。在設(shè)計(jì)過(guò)程中和階段設(shè)計(jì)完成時(shí)，開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目設(shè)計(jì)主管人員應(yīng)以設(shè)計(jì)招標(biāo)文件(含設(shè)計(jì)任務(wù)書、地質(zhì)勘察報(bào)告等)、設(shè)計(jì)合同、政府有關(guān)批文、各項(xiàng)技術(shù)規(guī)范、氣象、地區(qū)等自然條件及相關(guān)資料為依據(jù)，對(duì)設(shè)計(jì)文件進(jìn)行深入細(xì)致的審核。在審查過(guò)程中，特別要注意過(guò)分設(shè)計(jì)和不足設(shè)計(jì)兩種極端情況。過(guò)分設(shè)計(jì)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)性差;不足設(shè)計(jì)，存在隱患或功能降低。

5施工階段的質(zhì)量控制

項(xiàng)目施工過(guò)程中的質(zhì)量控制，實(shí)際就是程序控制和過(guò)程偏差控制。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中的過(guò)程控制就是對(duì)施工單位的工作過(guò)程和階段性成果與原合同所界定的工作范圍進(jìn)行比較，找出工作范圍在執(zhí)行中的偏差，以此確保工程的工作過(guò)程質(zhì)量。只有確保了過(guò)程質(zhì)量，才能確保產(chǎn)品的最終質(zhì)量。在過(guò)程控制中需要用到的工具和技術(shù)有；檢查、繪制動(dòng)態(tài)過(guò)程控制圖和施工作業(yè)流程圖。在實(shí)際工作中，可以委托項(xiàng)目監(jiān)理單位對(duì)施工單位質(zhì)量管理體系的實(shí)施狀況進(jìn)行監(jiān)控;監(jiān)督檢查在工序施工過(guò)程中的施工人員、施工方法、工藝或操作是否處于良好狀態(tài)，是否符合保證質(zhì)量要求;做好設(shè)計(jì)變更的控制工作;做好施工過(guò)程中的檢查驗(yàn)收工作;做好工程質(zhì)量問(wèn)題和質(zhì)量事故的處理。當(dāng)出現(xiàn)不合格產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)要求施工單位采取措施予以整改，并跟蹤檢查，直到合格為止;當(dāng)施工現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)質(zhì)量異常情況，又未采取有效措施、隱蔽作業(yè)未經(jīng)檢驗(yàn)而擅自封閉、未經(jīng)同意擅自修改設(shè)計(jì)圖紙、使用不合格原材料或構(gòu)配件時(shí)，應(yīng)下達(dá)停工指令，糾正后下達(dá)復(fù)工指令;要對(duì)工程材料、混凝土試塊、受力鋼筋等實(shí)行取樣送檢制度;對(duì)從事計(jì)量作業(yè)的操作人員技術(shù)水平進(jìn)行審核，對(duì)其計(jì)量作業(yè)結(jié)果進(jìn)行評(píng)價(jià)和確認(rèn)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)通過(guò)建立和實(shí)施質(zhì)量保證體系來(lái)實(shí)施全過(guò)程有效控制，使每一個(gè)過(guò)程得到高效運(yùn)作，并及時(shí)、準(zhǔn)確地過(guò)渡，提高工作質(zhì)量，降低不可預(yù)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，滿足市場(chǎng)需求。還應(yīng)滿足該組織規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)，確保影響產(chǎn)品質(zhì)量的技術(shù)、管理和人的因素處于受控狀態(tài)。所有的控制應(yīng)針對(duì)減少、消除不合格，尤其是預(yù)防不合格，進(jìn)行質(zhì)量改進(jìn)。

參考文獻(xiàn)

篇3

1、完善政策措施，促進(jìn)行業(yè)發(fā)展。完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用評(píng)價(jià)。進(jìn)一步細(xì)化企業(yè)綜合信用等級(jí)考核標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)對(duì)企業(yè)隊(duì)伍素質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)、經(jīng)營(yíng)行為等情況綜合考核，評(píng)定企業(yè)綜合信用等級(jí)，依據(jù)考評(píng)結(jié)果進(jìn)行獎(jiǎng)懲，提高企業(yè)素質(zhì)，樹(shù)立行業(yè)良好形象。

積極扶持企業(yè)做大做強(qiáng)。從資質(zhì)管理、信用評(píng)價(jià)等方面，幫助企業(yè)做大做強(qiáng)。堅(jiān)決取締一批常年無(wú)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的弱小企業(yè)，引導(dǎo)企業(yè)走聯(lián)合發(fā)展的路子，選取部分社會(huì)信譽(yù)好、有發(fā)展?jié)摿Φ钠髽I(yè)進(jìn)行重點(diǎn)扶持。使全市三級(jí)以上開(kāi)發(fā)企業(yè)有現(xiàn)在的81家發(fā)展到100以上。

2、完善管理程序，加強(qiáng)項(xiàng)目管理。認(rèn)真貫徹落實(shí)《**省物業(yè)管理?xiàng)l例》，改進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目配套設(shè)施建設(shè)管理體制改革，加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建造過(guò)程的監(jiān)督管理。組織協(xié)調(diào)市直有關(guān)部門、公用事業(yè)單位和開(kāi)發(fā)企業(yè)搞好開(kāi)發(fā)小區(qū)紅線內(nèi)外大小配套設(shè)施建設(shè)。

嚴(yán)格執(zhí)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收備案制度。要求開(kāi)發(fā)商嚴(yán)格按照審批的項(xiàng)目規(guī)劃和簽訂的開(kāi)發(fā)建設(shè)合同對(duì)配套設(shè)施進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，對(duì)沒(méi)有按照規(guī)劃、建設(shè)條件意見(jiàn)書進(jìn)行建設(shè)的，或是配套不齊全的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目不予驗(yàn)收備案。

推行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書制度。在土地進(jìn)行拍賣前，提出開(kāi)發(fā)建設(shè)條件，從源頭上對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目配套設(shè)施建設(shè)、住宅性能認(rèn)定、一次性裝修、中水回用、雨水收集、住宅節(jié)能等工作提出要求，提高新建開(kāi)發(fā)小區(qū)建設(shè)水平。

3、積極推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，提高住宅小區(qū)建設(shè)水平。以創(chuàng)建國(guó)家、省、市優(yōu)秀住宅小區(qū)為切入點(diǎn)，積極開(kāi)展住宅性能認(rèn)定工作，督促企業(yè)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家新建居住建筑節(jié)能65%的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，推廣太陽(yáng)能建筑一體化、中水回用、地源熱泵和智能化等住宅產(chǎn)業(yè)化新技術(shù)，大力發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型住宅。

4、做好房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)工作，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)。做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)統(tǒng)計(jì)工作，在嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)統(tǒng)計(jì)年報(bào)、季報(bào)制度的基礎(chǔ)上，實(shí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)統(tǒng)計(jì)月報(bào)制度，及時(shí)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行形勢(shì)進(jìn)行分析，及時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，并提出行業(yè)發(fā)展對(duì)策，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。

（二）強(qiáng)力推進(jìn)城中村和棚戶區(qū)改造工作

1、進(jìn)一步完善工作程序。根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃及村居改造現(xiàn)狀，編制市區(qū)城中村改造與棚戶區(qū)改造規(guī)劃及年度計(jì)劃，將城中村和棚戶區(qū)改造任務(wù)分解落實(shí)到區(qū)、街道和村居；指導(dǎo)編制城中村和棚戶區(qū)改造總體策劃方案；及時(shí)組織調(diào)查摸底，研究批復(fù)城中村和棚戶區(qū)改造總體策劃方案；協(xié)助辦理城中村和棚戶區(qū)改造拆遷、建設(shè)審批手續(xù)。

2、進(jìn)一步加強(qiáng)統(tǒng)計(jì)宣傳，搞好調(diào)查研究。嚴(yán)格執(zhí)行市來(lái)源于/區(qū)城中村與棚戶區(qū)改造工作季度統(tǒng)計(jì)、通報(bào)制度，努力營(yíng)造各級(jí)各部門及社會(huì)各界關(guān)心、支持城中村與棚戶區(qū)改造工作的社會(huì)氛圍；深入實(shí)際，調(diào)查研究，及時(shí)發(fā)現(xiàn)典型，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，推廣經(jīng)驗(yàn)，查找問(wèn)題，解決問(wèn)題。

3、進(jìn)一步加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，加大工作措施。建議市政府組建XX市城中村與棚戶區(qū)改造辦公室，組建XX市城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)辦公室，兩個(gè)辦公室合署辦公，加強(qiáng)對(duì)城中村與棚戶區(qū)改造及房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)；繼續(xù)制定完善鼓勵(lì)支持城中村與棚戶區(qū)改造的優(yōu)惠政策，調(diào)動(dòng)各級(jí)政府、村居和企業(yè)及單位的改造積極性。

（三）大力開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)工作

1、提供信息服務(wù)。認(rèn)真抓好協(xié)會(huì)會(huì)刊《XX房地產(chǎn)》編輯出版和XX住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)的網(wǎng)站建設(shè)，及時(shí)準(zhǔn)確地向企業(yè)提供政策法規(guī)、市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)等方面的信息。

2、提供學(xué)習(xí)培訓(xùn)。采取“請(qǐng)進(jìn)來(lái)、走出去”的辦法，通過(guò)舉辦培訓(xùn)班與高峰論壇、召開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)會(huì)、外出參觀考察，對(duì)企業(yè)經(jīng)理、經(jīng)營(yíng)負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目經(jīng)理等各類管理人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，幫助他們提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。

3、提供交流服務(wù)。根據(jù)工作實(shí)際需要，組織召開(kāi)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)與副會(huì)長(zhǎng)、常務(wù)理事會(huì)、理事會(huì)及各專業(yè)委員會(huì)不同層級(jí)的會(huì)議，針對(duì)各類熱門話題，進(jìn)行相互交流，達(dá)到互相啟發(fā)、共同提高的目的。

4、提供合作服務(wù)。針對(duì)目前開(kāi)發(fā)企業(yè)面對(duì)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，協(xié)會(huì)要積極開(kāi)展工作，推動(dòng)企業(yè)之間開(kāi)展合作，使企業(yè)能夠發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)共贏。

篇4

―、重新審視樓盤策劃的作用，走出策劃誤區(qū)

樓盤策劃是根據(jù)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體目標(biāo)，采用科學(xué)的策劃手段，以獨(dú)特的主題策劃刀核心，在市場(chǎng)凋查利市場(chǎng)定位的基礎(chǔ)上，對(duì)未來(lái)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)日進(jìn)行創(chuàng)造性的規(guī)劃，并以具有可操作性的樓盤策劃文本為結(jié)果的綜合性活動(dòng)。

樓盤策劃涉及面廣，內(nèi)容復(fù)雜。我們應(yīng)該重新認(rèn)識(shí)它的地位和作用。

(一)樓盤策劃能為企業(yè)創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)價(jià)值。樓盤策劃是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)運(yùn)作的智囊和靈魂，是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司高層決策的前提和基礎(chǔ)。首先，樓盤策劃接觸面廣，涉及的環(huán)節(jié)多，從項(xiàng)目立項(xiàng)到物業(yè)管理的各個(gè)環(huán)：策劃活動(dòng)都參與其中。其次樓盤策劃的思維活躍、理論根基深厚，這些都給予房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以啟迪和幫助。房產(chǎn)項(xiàng)目策劃貫穿項(xiàng)目建設(shè)的始終，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)凋齊、項(xiàng)口選址、投資研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、房產(chǎn)營(yíng)銷、物業(yè)管理等一系列過(guò)程和環(huán)節(jié)，通過(guò)概念的設(shè)計(jì)和手段的運(yùn)用，使開(kāi)發(fā)的房屋適銷對(duì)路，為企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)價(jià)值。

(二)樓盤策劃提高企業(yè)決策的準(zhǔn)確性。目前許多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)意識(shí)到了樓盤策劃所起的作川。但是，由于認(rèn)識(shí)的偏差，在具體進(jìn)行策劃時(shí)，還存在如卜誤區(qū)：

在樓盤策劃的前期和中期，個(gè)人決策，盲目決斷，缺乏總體部署；只注重設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)，缺少對(duì)市場(chǎng)的凋查研究：只注重樓盤的包裝，忽視物業(yè)管理和服務(wù)。在銷售階段。，觀念落后，不土動(dòng)尋找市場(chǎng)，抄襲別人的經(jīng)驗(yàn)：銷售的節(jié)奏太慢，廣告宣傳滯后；銷售廣告過(guò)于藝術(shù)化，達(dá)不到宣傳的目的：只注重前期創(chuàng)意，不注意監(jiān)控和信息反饋。更不注意運(yùn)作方案的調(diào)整和修改。等等現(xiàn)象，不一而足。

總的來(lái)說(shuō)，樓盤策劃過(guò)于簡(jiǎn)單和機(jī)械，這與房地盧企業(yè)的人員素質(zhì)和對(duì)策劃的認(rèn)識(shí)密切相關(guān)。我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)大多起步較晚，管理人員的綜合素質(zhì)較低，樓盤策劃的模式單一，方法簡(jiǎn)單，很多策劃是即興之作或。“克隆”抄襲，毫無(wú)新意，更談不上創(chuàng)作主題了。這樣就使得樓盤策劃看起來(lái)毫無(wú)價(jià)值。這實(shí)際上都是對(duì)樓盤策劃的歪曲。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，――切都應(yīng)為策劃服務(wù)，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)首先要確定開(kāi)發(fā)主題，建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境規(guī)劃表現(xiàn)開(kāi)發(fā)主題，市場(chǎng)營(yíng)銷則實(shí)現(xiàn)策劃方案。這樣的策劃方案才能發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

二、適應(yīng)市場(chǎng)的需要，把握樓盤策劃的標(biāo)準(zhǔn)

樓盤策劃應(yīng)把握以下標(biāo)準(zhǔn)：

(一)獨(dú)創(chuàng)原則獨(dú)創(chuàng)就是獨(dú)到、創(chuàng)新、差異化、有個(gè)性。獨(dú)創(chuàng)應(yīng)貫穿房產(chǎn)項(xiàng)目策劃的各個(gè)環(huán)節(jié)，無(wú)論是房產(chǎn)項(xiàng)目的定位、建筑設(shè)計(jì)的理念，還是策劃方案的制定、營(yíng)銷推廣的策略，沒(méi)有獨(dú)創(chuàng)，要在市場(chǎng)中贏得主動(dòng)地位是不可能的。只有具有獨(dú)特的策劃理念、進(jìn)行獨(dú)特的主題策劃、手段創(chuàng)新，才能使開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品在眾多的樓盤中別具一格，脫穎而出。創(chuàng)新是房產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。

(二)定位原則定位就是給房產(chǎn)策劃的基本內(nèi)容確定具置和方向，找準(zhǔn)明確的目標(biāo)；項(xiàng)日定位關(guān)系到頂目的發(fā)展方向。必須把握三點(diǎn)：首先從大小兩方面著手，大的方面，要對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)日的口標(biāo)、指導(dǎo)思想、總體規(guī)模、發(fā)展方向進(jìn)行總體定位：小的方面包括進(jìn)行主題定位、市場(chǎng)定位、日標(biāo)客戶定位、建筑設(shè)計(jì)定位等。第二，把握各項(xiàng)定位內(nèi)容的功能作川，策劃者要全面掌握定位內(nèi)齊的內(nèi)涵，確定定位的難易點(diǎn)，為整個(gè)項(xiàng)目的總體定位服務(wù)。第三，運(yùn)用項(xiàng)目定位的只體方法利技巧。房地產(chǎn)全程策劃定位就是對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)日從項(xiàng)目前朋的凋查研究到項(xiàng)目后期的物業(yè)服務(wù)進(jìn)行全過(guò)程的策劃，每個(gè)環(huán)節(jié)的策劃都以提升項(xiàng)目的價(jià)值為重點(diǎn)，圍繞提升項(xiàng)目的價(jià)值來(lái)運(yùn)用各種手段，使項(xiàng)口以最佳形象走向市場(chǎng)。

(二)客觀原則在房地產(chǎn)策劃的過(guò)程中，策劃者應(yīng)努力使自己的主觀意忐符合策劃對(duì)象的客觀實(shí)際。實(shí)事求是地進(jìn)行樓盤策劃，做好市場(chǎng)調(diào)研、分析、預(yù)測(cè)，提高策劃的準(zhǔn)確性。

(四)可行原則可行就是指房產(chǎn)策劃的方案要達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)和效果，要求房產(chǎn)策劃活動(dòng)科學(xué)、可行。可行性要求策劃方案經(jīng)濟(jì)合理、技術(shù)先進(jìn)、社會(huì)環(huán)境效益顯著。

(五)入文原則人文原則要求在樓盤策劃中，認(rèn)真把握社會(huì)人文精神，并把它貫穿到策劃的每―個(gè)環(huán)節(jié)中，策劃者要充分深入領(lǐng)會(huì)人文精神的精髓，運(yùn)川社會(huì)學(xué)原理，分析人口因素對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的要求，把文化因素滲透到項(xiàng)目策劃的各個(gè)方面，創(chuàng)立自己的樓盤個(gè)性，促進(jìn)產(chǎn)品和企業(yè)品牌的形成。

(六)整合原則住房產(chǎn)項(xiàng)日的開(kāi)發(fā)中，有各種各樣的客觀資源。為了要達(dá)到預(yù)想的效果，必須進(jìn)行資源的整合：第一，整合資源必須緊緊圍繞項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主題，達(dá)到提高資源利川效率的目的；第二，要善于挖掘、發(fā)現(xiàn)隱性資源。如獨(dú)到的主題資源人都是隱性資源，需要策劃者的提煉利創(chuàng)造：第二，要把握資源整合的技巧，在整理分類利組合中，要有的放失，抓住重點(diǎn)，使資源的合力加強(qiáng)，達(dá)到l+l=3的效果。

(七)應(yīng)變?cè)瓌t所謂應(yīng)變就是隨機(jī)應(yīng)變。它要求房地產(chǎn)策劃要在冬天復(fù)雜的環(huán)境中，技術(shù)準(zhǔn)確地把握市場(chǎng)發(fā)展變化的日標(biāo)利信息，預(yù)測(cè)市場(chǎng)變化發(fā)展的方向，并以此為依據(jù)凋整策劃目標(biāo)、變更策劃方案應(yīng)變?cè)瓌t是完善策劃方案的重要保證。應(yīng)變?cè)瓌t要求策劃者增強(qiáng)動(dòng)態(tài)意識(shí)利隨機(jī)應(yīng)變觀念，時(shí)刻掌握策劃樓盤的變化信息，預(yù)測(cè)策劃對(duì)象的變化趨勢(shì)，掌握曬機(jī)應(yīng)變的主動(dòng)權(quán)，及時(shí)調(diào)整策劃目標(biāo)，變更策劃方案。

(八)全局原則全局原則從總體的角度衡量樓盤策劃的成敗。它要求房產(chǎn)策劃要從整體山發(fā)，以人局為重，注意企業(yè)總體日標(biāo)利效益的實(shí)現(xiàn)，要求策劃人從企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益著眼，處理奸眼前利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的關(guān)系，以動(dòng)態(tài)發(fā)展的思路，關(guān)注全局的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

房戶策劃要綜合運(yùn)用策劃的標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一協(xié)凋地實(shí)現(xiàn)策劃的目標(biāo)：

把握人勢(shì)――山思路。在把握宏觀人勢(shì)的前提卜，根據(jù)每個(gè)項(xiàng)日的不同特點(diǎn)，尋找合適的發(fā)展思路，人勢(shì)的把握包括中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)的判斷。

理念創(chuàng)新――山個(gè)性。思路確定斤，選扦擺脫同質(zhì)化的迷局，確定差異化發(fā)展的突破點(diǎn)，總結(jié)提煉山―個(gè)能體現(xiàn)企業(yè)發(fā)展或產(chǎn)品發(fā)展的土旋律。歷年創(chuàng)新包括概念創(chuàng)新、思維創(chuàng)新、整合創(chuàng)新等。

資源整合――山平臺(tái)。進(jìn)行項(xiàng)目?jī)?nèi)外資源的整合，創(chuàng)造――個(gè)良好的操作平臺(tái)，止各種力量發(fā)揮應(yīng)有的作用。

動(dòng)態(tài)管理――山監(jiān)管。操作過(guò)程由專業(yè)技術(shù)人員完成。策劃者作為總參謀，起參謀監(jiān)管什川。監(jiān)管包括對(duì)項(xiàng)日重大事件、項(xiàng)日實(shí)施的重要環(huán)節(jié)、項(xiàng)日時(shí)時(shí)節(jié)奏的把握、產(chǎn)品質(zhì)量和品牌的提升等內(nèi)齊的監(jiān)管。

三、分析樓盤策劃的發(fā)展趨勢(shì)，占領(lǐng)市場(chǎng)制高點(diǎn)

未來(lái)的房產(chǎn)策劃無(wú)論是策劃的理念、策劃的方法，還是策劃工作的糾織、策劃的信息收集都將發(fā)生質(zhì)的變化。

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)；成本；控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本控制是一個(gè)全過(guò)程的控制，唯有全過(guò)程、各方位的對(duì)成本進(jìn)行有效地控制，才能做到控制開(kāi)發(fā)成本，使項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)效益的提高能夠?qū)崿F(xiàn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本控制貫穿于整個(gè)項(xiàng)目，囊括了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的五個(gè)階段。

1前期調(diào)研階段

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的調(diào)研階段，不僅要充分考慮項(xiàng)目的市場(chǎng)環(huán)境，還要考慮項(xiàng)目的地理環(huán)境，同時(shí)論證項(xiàng)目的可行性，切實(shí)做好改項(xiàng)目的前期調(diào)研工作，這是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成敗的關(guān)鍵。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)盈利，取得經(jīng)濟(jì)效益，必須要做好項(xiàng)目可行性研究，強(qiáng)化成本控制意識(shí)。在前期調(diào)研階段，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行選擇時(shí)，一定要用科學(xué)的方法分析開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資效率，充分了解項(xiàng)目的成本、利潤(rùn)、以及相關(guān)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)必須做好現(xiàn)金流量計(jì)劃和營(yíng)銷策劃方案，必須合理安排工程開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃，合理安排現(xiàn)金投入，降低項(xiàng)目資金使用成本，并確保項(xiàng)目得以順利實(shí)施。在項(xiàng)目投資決策階段，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的確定、產(chǎn)品定位、戶型設(shè)計(jì)、地下室車位設(shè)計(jì)配比等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)決定著工程造價(jià)的高低。項(xiàng)目投資決策不僅為保障工程造價(jià)合理性的前提，而且決定著整個(gè)項(xiàng)目的成本、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。投資估算是否精準(zhǔn)以及是否能夠有效的控制項(xiàng)目造價(jià)這兩者的決定因素在于項(xiàng)目決策的深度。因此，項(xiàng)目決策階段必須做好以下工作：

1.1做好市場(chǎng)調(diào)研

應(yīng)該準(zhǔn)確的把握市場(chǎng)需求和未來(lái)的趨勢(shì)；要預(yù)測(cè)產(chǎn)品銷售可能發(fā)生的情況，判斷產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，準(zhǔn)確制定市場(chǎng)價(jià)格，預(yù)測(cè)市場(chǎng)的前景；對(duì)項(xiàng)目方案展開(kāi)全方位的考慮，包括市場(chǎng)、環(huán)境以及技術(shù)等，使項(xiàng)目技術(shù)、經(jīng)濟(jì)的可行性以及其規(guī)模均能得到保障。

1.2科學(xué)確定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該基于目標(biāo)市場(chǎng)的整體經(jīng)濟(jì)水平和客戶的接受度，綜合考慮不同地區(qū)、不同等級(jí)、不同消費(fèi)能力群體，科學(xué)的制定建筑材料標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量要求以及建筑材料的價(jià)格等。

1.3準(zhǔn)確編制投資估算

工程建設(shè)投資估算可以為以下幾個(gè)方面提供準(zhǔn)確可靠的參考：①項(xiàng)目投資；②工程設(shè)計(jì)招標(biāo)；③資金籌措；④工程限額設(shè)計(jì)等。編制時(shí)，應(yīng)實(shí)事求是，既不可高估，以避免形成資金的浪費(fèi)；也不可少估，以避免因追加投資，打亂投資計(jì)劃。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)建立各種工程造價(jià)的信息數(shù)據(jù)庫(kù)，長(zhǎng)期積累投資估算經(jīng)驗(yàn)；實(shí)時(shí)收集有關(guān)估算指標(biāo)信息。并且結(jié)合工程的實(shí)際情況，不斷地修正和完善指標(biāo)，充分利用信息資源，為項(xiàng)目定位提供依據(jù)，為初步設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算、竣工決算奠定信息基礎(chǔ)。

2設(shè)計(jì)階段

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段是全面造價(jià)管理重點(diǎn)階段之一，其對(duì)建安成本影響最大，是控制建安成本的關(guān)鍵一環(huán)。全面引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是必要的，需要實(shí)行方案設(shè)計(jì)、工程設(shè)計(jì)的招投標(biāo)制度，以達(dá)到成本控制目標(biāo)。主要措施：①通過(guò)設(shè)計(jì)招標(biāo)選擇設(shè)計(jì)單位。應(yīng)該選擇可以保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的單位，在設(shè)計(jì)的過(guò)程中，可以對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分階段招標(biāo)；②加強(qiáng)技術(shù)溝通、實(shí)行限額設(shè)計(jì)。應(yīng)該要求設(shè)計(jì)單位實(shí)行限額設(shè)計(jì)。要定量分析那些可以定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容；在設(shè)計(jì)的過(guò)程中，確保工程施工的技術(shù)可行性和經(jīng)濟(jì)可行性，使得管理水平和技術(shù)水平處于同一個(gè)平臺(tái)；保證建筑材料的經(jīng)濟(jì)性；設(shè)計(jì)的過(guò)程中要充分使用標(biāo)準(zhǔn)化；基于保證項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的標(biāo)準(zhǔn)下，對(duì)設(shè)計(jì)的投資金額進(jìn)行限制，同時(shí)保證施工圖紙與技術(shù)設(shè)計(jì)的一致性，確?？偟脑靸r(jià)不超過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總投資限額；在招標(biāo)過(guò)程中，應(yīng)該對(duì)設(shè)計(jì)公司其提供的設(shè)計(jì)概算指標(biāo)提出明確要求，尤其是含筋量、含砼量等結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)，這樣才能夠方便比較分析結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)造價(jià)；③加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核工作。在工程施工之前，應(yīng)該控制工程的變更，避免因設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷影響工程造價(jià)；在設(shè)計(jì)圖的制定之后，應(yīng)該嚴(yán)格審核圖紙，提高圖紙的質(zhì)量，保證施工的質(zhì)量。

3招標(biāo)階段

3.1做好招標(biāo)文件及合同的編制

一份好的招標(biāo)文件對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理成功非常關(guān)鍵。優(yōu)秀的招標(biāo)文件應(yīng)對(duì)以下多個(gè)方面進(jìn)行清晰明確的說(shuō)明，其中包括：①工程性質(zhì)；②承包范圍；③現(xiàn)場(chǎng)情況；④地質(zhì)；⑤勞保統(tǒng)籌的模式；⑥甲供；⑦甲限；⑧甲方制定材料等。對(duì)于工程變更賠償以及處理簽證等，應(yīng)該清晰的寫明時(shí)間、結(jié)算方式以及時(shí)效等；要合理的制定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；要準(zhǔn)備的推算出工期；符合實(shí)際的制定各種獎(jiǎng)懲條款。

3.2施工隊(duì)伍的選擇及施工合同的簽訂

在準(zhǔn)入機(jī)制以及資質(zhì)這兩個(gè)方面要嚴(yán)格把關(guān)。并且要清楚詳細(xì)的規(guī)定施工單位的注冊(cè)資本、優(yōu)質(zhì)指標(biāo)、技術(shù)人員、管理情況、口碑等。合同中也一定要明確的寫明獎(jiǎng)懲、風(fēng)險(xiǎn)范圍、結(jié)算方式等。

3.3做好施工組織設(shè)計(jì)的審定

在設(shè)計(jì)施工組織的過(guò)程中，施工單位有可能會(huì)隱藏一些開(kāi)發(fā)商可以向其索賠的內(nèi)容。這個(gè)階段控制造價(jià)的方法難以把握，一旦出錯(cuò)，會(huì)使日后結(jié)算難以把控，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的造價(jià)人員必須全程參與、嚴(yán)加控制。

3.4做好圖紙會(huì)審

圖紙會(huì)審的工作任務(wù)是由項(xiàng)目實(shí)施人員仔細(xì)審核圖紙的內(nèi)容，并提出修改意見(jiàn)的過(guò)程，作為事前控制，效果明顯。因此，接到設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的施工圖紙以后，應(yīng)該立即組織技術(shù)人員或者聘請(qǐng)專業(yè)人士來(lái)審核圖紙。其中重點(diǎn)審查的內(nèi)容包括：①施工圖紙是否完整；②設(shè)計(jì)方案是否滿足用戶需求；③質(zhì)量是否達(dá)到國(guó)家制定和合同規(guī)定的要求；④是否保證了經(jīng)濟(jì)可行性；⑤有沒(méi)有嚴(yán)格控制施工成本等。如果最終審核結(jié)果不合格，那么就需要設(shè)計(jì)單位根據(jù)建議進(jìn)行修改并且按時(shí)提交，之后重新組織人員進(jìn)行審核。施工圖到了施工現(xiàn)場(chǎng)以后，在施工隊(duì)開(kāi)工之前，應(yīng)該要求監(jiān)理單位組織所有的施工人員一起會(huì)審圖紙。使得施工單位與每個(gè)施工人員對(duì)工程的設(shè)計(jì)與圖紙有所了解，然后從中尋出技術(shù)難點(diǎn)，制定解決方案；同時(shí)及時(shí)發(fā)現(xiàn)圖紙中的差錯(cuò)，盡量消除各種隱患。圖紙會(huì)審?fù)瓿梢院螅嵝驯O(jiān)理單位做好問(wèn)題清單，并且及時(shí)交于設(shè)計(jì)單位進(jìn)行改進(jìn)和完善。

4施工階段

進(jìn)入工程施工階段，由于工程設(shè)計(jì)及招標(biāo)階段已經(jīng)完成，工程量已經(jīng)具體，影響工程造價(jià)的因素減少。但考慮到其實(shí)體屬性，一旦未進(jìn)行較好控制，一樣會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目成本失控，可見(jiàn)在該階段進(jìn)行成本控制也是很有必要的。

4.1加大對(duì)工程變更的管理力度

工程變更包括進(jìn)度計(jì)劃、設(shè)計(jì)、工程項(xiàng)目以及施工條件等多方面，引發(fā)變更有可能是施工單位、建設(shè)單位或者政府部門等形成。應(yīng)建立工程洽商簽證管理制度，明確工程變更的具體責(zé)任，明確工程、預(yù)算等人員的職責(zé)以及相應(yīng)權(quán)限，對(duì)洽商簽證的質(zhì)量負(fù)責(zé)，避免出現(xiàn)不實(shí)簽證或者虛假簽證。

4.2對(duì)承包商的索賠申請(qǐng)嚴(yán)格審核

在處理承包商的賠償索取時(shí)，應(yīng)當(dāng)以合同規(guī)定為基準(zhǔn)。在工程建設(shè)環(huán)節(jié)常常會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)簽證，一旦不能進(jìn)行嚴(yán)格管理，工程便有遭受不必要損失的可能性。應(yīng)要求施工方代表、駐地監(jiān)理及建設(shè)單位代表有高度的責(zé)任感和使命感，做好現(xiàn)場(chǎng)記錄，做到一單一簽，避免一攬子及日后簽證，造成成本無(wú)法控制。

4.3控制價(jià)格差

對(duì)建材市場(chǎng)的實(shí)時(shí)情況預(yù)算人員應(yīng)大肆搜羅，按照規(guī)定限制材料價(jià)格，將價(jià)差控制在合理范圍。

5竣工結(jié)算階段

工程竣工結(jié)算是工程造價(jià)控制的最后一關(guān)?？⒐そY(jié)算要求在結(jié)算核對(duì)時(shí)認(rèn)真而細(xì)致，面對(duì)高估冒算，要嚴(yán)格把關(guān)。同時(shí)也要尊重實(shí)際，不惡意壓價(jià)，在審核時(shí)，以良好的職業(yè)道德維護(hù)好開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的信譽(yù)。應(yīng)當(dāng)依托合同以及設(shè)計(jì)圖紙完成竣工結(jié)算，竣工驗(yàn)收單是必不可少的。驗(yàn)收單中應(yīng)當(dāng)注明是否有甩項(xiàng)，結(jié)算時(shí)據(jù)此進(jìn)行相應(yīng)扣減。應(yīng)對(duì)預(yù)算的增減帳進(jìn)行清理并保證工程洽商簽證能夠較好地完成。把審核并確定竣工調(diào)價(jià)以及材料價(jià)差作為重點(diǎn)。審核時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)原有招標(biāo)文件進(jìn)行核對(duì)，已包含在原標(biāo)底內(nèi)的項(xiàng)目不能再次出現(xiàn)。應(yīng)嚴(yán)格遵守合同以及協(xié)議的相應(yīng)規(guī)定，對(duì)于下述費(fèi)用進(jìn)行合理說(shuō)明，比如：優(yōu)質(zhì)獎(jiǎng)、技措費(fèi)以及提前獎(jiǎng)等，并對(duì)工程尾款的會(huì)簽與結(jié)算復(fù)審等制度認(rèn)真進(jìn)行推行，從而使結(jié)算的質(zhì)量得到保證。

6結(jié)束語(yǔ)

由上可知，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的所有過(guò)程的成本予以控制，勢(shì)必能夠達(dá)到對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的較好控制，并在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得效益。

參考文獻(xiàn)：

[1]徐俊毅.試論房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的成本控制[J].財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版),2011,(6).

[2]肖子偉.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制與管理[J].住宅與房地產(chǎn),2016,(3):12.

篇6

關(guān)鍵詞：全面風(fēng)險(xiǎn)管理；房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

前言：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一種動(dòng)態(tài)過(guò)程，許多工程要花費(fèi)幾年甚至十幾年才能完成。因此，難以準(zhǔn)確計(jì)算出整個(gè)開(kāi)發(fā)期內(nèi)的建設(shè)費(fèi)用及收益值。從工程承接至完成之間有不可避免的時(shí)滯，消費(fèi)者愛(ài)好的變化、經(jīng)濟(jì)圈中的興衰或銀行利率的變化等也是難以預(yù)測(cè)的。這些不確定因素客觀上增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍存在“小，散，差”的特點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)只重視項(xiàng)目開(kāi)發(fā)而不重視管理，更不重視風(fēng)險(xiǎn)的管理，風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)淡薄、風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)缺失、風(fēng)險(xiǎn)管理手段單一，使房地產(chǎn)項(xiàng)目中的諸多風(fēng)險(xiǎn)因素得不到有效的控制，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的失敗。為了避免和減少風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)項(xiàng)目的影響，認(rèn)真探究了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)內(nèi)容，以期能夠?yàn)橛行Щ夥康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)行中的風(fēng)險(xiǎn)提供一些參考。

房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理理論

1. 風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)定義。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)理論的研究，風(fēng)險(xiǎn)的一般定義是人們對(duì)未來(lái)行為的不確定性而可能引致的后果與預(yù)定目標(biāo)發(fā)生的負(fù)偏離。在房地產(chǎn)投資的范疇內(nèi)，風(fēng)險(xiǎn)專指投資主體在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程中將遭受損失的可能性和后果程度。風(fēng)險(xiǎn)管理就是對(duì)該可能性和產(chǎn)生的后果進(jìn)行分析、評(píng)估、預(yù)防、控制的過(guò)程。

2. 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中風(fēng)險(xiǎn)管理的意義。風(fēng)險(xiǎn)管理為全面、合理地處置風(fēng)險(xiǎn)提供了可能性。風(fēng)險(xiǎn)管理基于風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別衡量和科學(xué)分析，使其既能夠?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)損失的出現(xiàn)與衡量提供科學(xué)、準(zhǔn)確的計(jì)算基礎(chǔ)，正確識(shí)別、衡量風(fēng)險(xiǎn)，為管理、處置風(fēng)險(xiǎn)提供科學(xué)決策基礎(chǔ)；又能夠用科學(xué)、系統(tǒng)的方法，對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策的成本及效益加以比較，從而得到各種對(duì)策的最佳組合。

風(fēng)險(xiǎn)管理能夠促進(jìn)房地產(chǎn)投資主體決策的科學(xué)化、合理化，減少?zèng)Q策的風(fēng)險(xiǎn)性。風(fēng)險(xiǎn)管理利用科學(xué)系統(tǒng)的方法，管理和處置各種風(fēng)險(xiǎn)，有利于投資主體減少和消除經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、決策失誤風(fēng)險(xiǎn)等。其實(shí)施措施可以將損失減少到最低限度，或在損失發(fā)生后及時(shí)合理地得到經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，這就直接或間接地減少了企業(yè)的費(fèi)用支出，從而保障了投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

風(fēng)險(xiǎn)管理有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，從被動(dòng)成為主動(dòng)管理型，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供安全的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析

風(fēng)險(xiǎn)是在特定的客觀條件下,在特定的期間內(nèi),那些可能發(fā)生的結(jié)果之間的差異程度,實(shí)際上就是實(shí)際結(jié)果與計(jì)劃結(jié)果的變動(dòng)程度,這種變化程度越大,所謂的風(fēng)險(xiǎn)就越大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn),實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商實(shí)施開(kāi)發(fā)過(guò)程中固有的風(fēng)險(xiǎn),在現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中,主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

1、項(xiàng)目的定位風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位包括項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位、建設(shè)環(huán)境的品質(zhì)定位,都是根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告做出的,是指導(dǎo)項(xiàng)目決策、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案等前期工作的依據(jù)。

2、項(xiàng)目的投資支持能力風(fēng)險(xiǎn)?！俄?xiàng)目可行性研究報(bào)告》出臺(tái)前后,由于對(duì)市場(chǎng)定位的認(rèn)識(shí)模糊或者自相矛盾;或者是沒(méi)有真正做到“量體裁衣”、“量力而行”;或者是對(duì)企業(yè)資金籌措(自有資金)和融資能力過(guò)高地估計(jì),或者項(xiàng)目成本分析存在著嚴(yán)重的失誤;或者沒(méi)有吃透國(guó)家和地方政府的行業(yè)政策,對(duì)大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境把握的不準(zhǔn);或者是成本過(guò)程控制嚴(yán)重失控(突發(fā)性事件)、意外因素過(guò)多等等原因,導(dǎo)致的項(xiàng)目資金支付能力達(dá)不到計(jì)劃要求,給項(xiàng)目建設(shè)造成的風(fēng)險(xiǎn)(可控制風(fēng)險(xiǎn)和決策風(fēng)險(xiǎn))。

3、項(xiàng)目的合約履行能力風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目運(yùn)作和建設(shè)過(guò)程中,涉及土地轉(zhuǎn)讓、融資、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、工程地質(zhì)勘察、設(shè)計(jì)與勘察設(shè)計(jì)成果審核、招標(biāo)、施工、材料設(shè)備供應(yīng)、質(zhì)量檢測(cè)、銷售委托、購(gòu)房等合同或協(xié)議簽約、履約過(guò)程,由于項(xiàng)目的一次性(不可重復(fù)性)特點(diǎn),建設(shè)周期又比較長(zhǎng),涉及的方方面面又比較多,如果在關(guān)鍵的過(guò)程出現(xiàn)控制失誤,那將給項(xiàng)目造成相當(dāng)大的麻煩。比如,在目前土地供應(yīng)體制和貸款政策條件下,尋找土地、找尋資金是企業(yè)試圖突出“瓶頸”制約的普遍方法,有時(shí)候在“饑不擇食”的景況下,可能會(huì)因“省略過(guò)程”不慎跌入“陷阱”。

4、項(xiàng)目建設(shè)的 “創(chuàng)新”風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境,使項(xiàng)目建設(shè)的土地、資金條件比過(guò)去任何時(shí)候都顯得更加重要,在有限資源的條件下,要使企業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展,追求計(jì)劃利潤(rùn),獲得既定利益是非常有必要的。這種情形下,為了服務(wù)目的,追求項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目的“差異性”,選擇自己企業(yè)不熟悉或者認(rèn)識(shí)尚不足以完成追求的“創(chuàng)新”,也是極具風(fēng)險(xiǎn)的,更何況正常地創(chuàng)新本身就是有風(fēng)險(xiǎn)的。

5、項(xiàng)目的“政府”風(fēng)險(xiǎn)?！罢憋L(fēng)險(xiǎn)多發(fā)生在政策的不連續(xù)性、突變性和漏洞的存在,對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō),主要發(fā)生在違規(guī)操作的投機(jī)性過(guò)程、對(duì)政策不理解的盲目性過(guò)程失誤。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策建議

1. 樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值觀念。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是有風(fēng)險(xiǎn)的，即在一定條件下和一定時(shí)期內(nèi)可能會(huì)發(fā)生各種不同的結(jié)果。如果開(kāi)發(fā)商選擇了某項(xiàng)投資方案，既有可能出現(xiàn)收益，也有可能出現(xiàn)虧損，風(fēng)險(xiǎn)與收益都是相對(duì)的。樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值觀念，就是要求決策者依據(jù)財(cái)務(wù)活動(dòng)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)與期望取得的收益做比較，選擇出合適的方案。如果籌資時(shí)風(fēng)險(xiǎn)較高，則必須降低成本支出，反之則要提高成本支出。

2．積極推進(jìn)企業(yè)的科學(xué)化、規(guī)范化、法制化管理建設(shè),逐步實(shí)現(xiàn)企業(yè)的體系化、制度化、程序化管理,制定符合質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、工作程序、和工作流程,建立現(xiàn)代的企業(yè)管理制度和管理程序,用質(zhì)量管理的八項(xiàng)原則(①以顧客為關(guān)注焦點(diǎn);②領(lǐng)導(dǎo)作用;③全員參與;④過(guò)程方法;⑤管理的系統(tǒng)方法;⑥持續(xù)改進(jìn);⑦基于事實(shí)的決策方法;⑧與供方互利的關(guān)系。規(guī)范企業(yè)管理行為,真正地實(shí)現(xiàn)工作質(zhì)量的提高。用管理體系管理,用工作標(biāo)準(zhǔn)、程序、制度規(guī)范職業(yè)行為,使工作有依據(jù),效果有證明,追究有線索,也就減少了不確定性和盲目性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

3.重視項(xiàng)目完成過(guò)程中階段性工作、實(shí)施結(jié)果的評(píng)價(jià)考核,及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn),為企業(yè)正確認(rèn)識(shí)自身的管理水平和下步工作持續(xù)改進(jìn)創(chuàng)造基礎(chǔ)。階段性工作的考核評(píng)定由項(xiàng)目管理層組織進(jìn)行,也可以由職能主管領(lǐng)導(dǎo)組織分階段或者按照計(jì)劃的節(jié)點(diǎn)控制目標(biāo)進(jìn)行,考核的內(nèi)容是計(jì)劃的節(jié)點(diǎn)控制目標(biāo)完成管理情況和階段性目標(biāo)完成情況,考核的結(jié)果是決定是否調(diào)整計(jì)劃、調(diào)整目標(biāo),是否決定關(guān)閉階段性管理任務(wù)。項(xiàng)目管理考核評(píng)價(jià)的主體是企業(yè)管理層或者是組織結(jié)構(gòu)中的部分,考核評(píng)價(jià)的對(duì)象是項(xiàng)目管理層(主要是項(xiàng)目經(jīng)理),考核的內(nèi)容是按照《項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書》規(guī)定的目標(biāo)和指標(biāo),對(duì)項(xiàng)目實(shí)施情況、項(xiàng)目管理水平、管理績(jī)效進(jìn)行終結(jié)評(píng)價(jià),確認(rèn)階段性考核的結(jié)果,確認(rèn)最終結(jié)果,確認(rèn)項(xiàng)目管理組織(項(xiàng)目部)的職能是否具備“解體”。

結(jié)束語(yǔ)：

房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)是一個(gè)有較長(zhǎng)周期的過(guò)程，項(xiàng)目的一次性、不可重復(fù)性特點(diǎn)和過(guò)程中太多的不確定因素，構(gòu)成了項(xiàng)目過(guò)程的各種風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)充斥在每個(gè)過(guò)程（活動(dòng)）。從某種程度上講，項(xiàng)目建設(shè)的過(guò)程實(shí)際上就是風(fēng)險(xiǎn)管理、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)程，而風(fēng)險(xiǎn)管理（識(shí)別、分析、評(píng)價(jià)、處理）是靠企業(yè)的“團(tuán)隊(duì)”的力量，靠管理水平、管理經(jīng)驗(yàn)、職業(yè)道德和知識(shí)水平進(jìn)行的，每個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避、緩和、轉(zhuǎn)移都是綜合管理的結(jié)果。

參考文獻(xiàn)：

篇7

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；成本管理；控制；項(xiàng)目

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理的意義

企業(yè)進(jìn)行成本管理的最終目的絕對(duì)不是單純的為了節(jié)約，更不是刻意地降低成本，主要是為了提高房地產(chǎn)公司在同行業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)中保持一定的競(jìng)爭(zhēng)力而采用的一種管理措施。而成本控制是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)功，加強(qiáng)成本管理有利于適應(yīng)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，可以讓房企有下調(diào)房?jī)r(jià)的主動(dòng)權(quán)。從宏觀上講，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制進(jìn)行研究，對(duì)合理利用土地資源，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫經(jīng)濟(jì)，減少國(guó)民經(jīng)濟(jì)損失有著一定的意義。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理存在的問(wèn)題

2.1成本管理的范圍過(guò)小

受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于成本管理而言，往往只是關(guān)注生產(chǎn)成本如何管理，而對(duì)供應(yīng)與銷售的環(huán)節(jié)卻未有過(guò)多的考慮，這種觀念往往是達(dá)不到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求。根據(jù)成本動(dòng)因的理論來(lái)看，企業(yè)的所有成本，從生產(chǎn)到消費(fèi)者手中的所有過(guò)程，其成本不僅僅是指制造成本，而是貫穿于產(chǎn)品生命周期的一切成本。所以，成本管理不僅僅是涵蓋了物質(zhì)產(chǎn)品成本，同時(shí)也涵蓋了非物質(zhì)產(chǎn)品成本，如人力資源成本、環(huán)境成本等。

2.2成本管理觀念較為落后

以往的成本管理理念認(rèn)為降低成本的主要手段就是節(jié)約，而按照現(xiàn)代成本管理的理論來(lái)看，成本降低也是有一定的極限的。在一些情況下，減少成本的費(fèi)用可能會(huì)使企業(yè)效益和工程質(zhì)量下降。所以，這樣的成本管理是一種消極的而不是積極的成本管理。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，企業(yè)不應(yīng)該只是采用減少成本來(lái)達(dá)到管理成本的目的，而是要利用科技進(jìn)步來(lái)提高生產(chǎn)率，以便獲得更大的收益。

2.3成本增加，管理力度下降

如今的地價(jià)、建筑勞務(wù)、材料價(jià)格都有大幅度的上漲，而房地產(chǎn)生產(chǎn)成本也就隨之上升，但很多企業(yè)存在成本管理落后、物流管理失控，嚴(yán)重的浪費(fèi)現(xiàn)象，致使成本無(wú)形中大大上升了。除此之外，還會(huì)經(jīng)常出現(xiàn)成本核算不實(shí)的現(xiàn)象，其一是由于核算從業(yè)人員未能從思想上引起重視，其二是企業(yè)管理者為了達(dá)到某些目的故意調(diào)節(jié)所致，企業(yè)好像是盈余，其實(shí)是在虧損，企業(yè)管理者缺乏科學(xué)的成本管理意識(shí)。所以，成本管理的力度不大，存在巨大的浪費(fèi)。

3.加強(qiáng)成本控制管理的措施

3.1決議方案期間工程造價(jià)成本的控制

在決議方案期間，是房地產(chǎn)商要做工程造價(jià)成本的最為重要的期間，因而，好的策劃方案書和精確的成本報(bào)價(jià)核算是房地產(chǎn)工程能否順暢進(jìn)行的確保。因而，要做好房地產(chǎn)根底材料的收集和商場(chǎng)研討。房地產(chǎn)工程比較復(fù)雜，觸及許多類別和專業(yè)，簡(jiǎn)單受許多的要素干擾，要求收集許多根底材料和做好商場(chǎng)研討。在工程施工開(kāi)端前，決議方案人員要安排優(yōu)異的對(duì)施工地址的地質(zhì)狀況、大型設(shè)備以及建筑施工材料報(bào)價(jià)收購(gòu)進(jìn)行全方位的了解，要對(duì)周邊的環(huán)境和經(jīng)濟(jì)開(kāi)展水平做一個(gè)牢靠的剖析和研討。為核算造價(jià)成本人員供給牢靠的數(shù)據(jù)和豐厚的材料，然后為方案單位方案好的施工方案打下良好根底。

商場(chǎng)研討主要是對(duì)行將建造的項(xiàng)目進(jìn)行可能性和可行性進(jìn)行剖析，有關(guān)部門要對(duì)進(jìn)行證明，對(duì)商場(chǎng)占有率和房地產(chǎn)要求做一個(gè)合理的評(píng)估；要仔細(xì)剖析研討國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)職業(yè)出臺(tái)的各項(xiàng)規(guī)則方法，猜測(cè)將來(lái)開(kāi)展的趨勢(shì)，為房地產(chǎn)公司開(kāi)展供給極好的前提條件，為全部工程項(xiàng)目的建造供給牢靠的依據(jù)。

其次，工程項(xiàng)目建造的決議方案應(yīng)多方面征求意見(jiàn)，要采納團(tuán)體決議方案的手法，處理好當(dāng)時(shí)和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的聯(lián)系，嚴(yán)格各項(xiàng)準(zhǔn)則法令，防止房地產(chǎn)出資的盲目性，然后完結(jié)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，促進(jìn)房地產(chǎn)職業(yè)良性開(kāi)展。

3.2方案期間工程造價(jià)成本的控制

方案期間是全部房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行造價(jià)成本控制的要害，在這一期間要求建筑師和方案師采納盡可能多的技巧和方法，爭(zhēng)取方案出最優(yōu)化最文眉的方案。這就要求公司和方案人員做到以下幾個(gè)方面：榜首，要嚴(yán)格方案方案的評(píng)定，包括根底構(gòu)造、平面方案、施工圖方案以及核算進(jìn)程等方面，鋼筋含量、混凝土含量、施工圖核算和變更費(fèi)用等要到達(dá)規(guī)范。第二，在具體施工安排方案上，要方案優(yōu)化，不能存在趕工的表象，防止呈現(xiàn)過(guò)錯(cuò)，不然就會(huì)有很大的費(fèi)事，后果不堪設(shè)想。第三，在方案變更上要依據(jù)實(shí)際狀況，要多從施工方案上考慮，方案的變更會(huì)給工程造價(jià)成本添加可猜測(cè)性的難度，影響施工工期和質(zhì)量，因而，方案變更要充分考慮技術(shù)、法令、經(jīng)濟(jì)和質(zhì)量多方面要素，盡量不添加成本，掌握好這個(gè)度，既不能太高也不能太低，這對(duì)造價(jià)人員提出了更高的要求。第四，依據(jù)簽定合同進(jìn)行限額方案，假如方案概算超出審定的工程造價(jià)或許其他一些過(guò)錯(cuò)，就可以采納以下方法：在方案進(jìn)程中發(fā)現(xiàn)的過(guò)錯(cuò)，就要在不變更本來(lái)方案構(gòu)思、規(guī)范和進(jìn)度下進(jìn)行無(wú)償修正；在施工期間發(fā)現(xiàn)過(guò)錯(cuò)，就要依據(jù)合同采納相應(yīng)的結(jié)局方法，方案單位就要承擔(dān)損失和進(jìn)行補(bǔ)償。方案方案不只要有極好的可行性，還要愈加合理愈加經(jīng)濟(jì)，這樣才干極好的控制和辦理工程造價(jià)的成本。

3.3招投標(biāo)收購(gòu)期間

招投標(biāo)收購(gòu)是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制進(jìn)程中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。在這個(gè)期間通常存在工程量是不是準(zhǔn)確，評(píng)標(biāo)是不是規(guī)范，是不是有不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)等一系列問(wèn)題存在。所以說(shuō)，在這一期間，我們對(duì)設(shè)備、材料收購(gòu)一定要堅(jiān)持選用確保工程質(zhì)量，削減收購(gòu)成本的準(zhǔn)則。材料收購(gòu)貨品質(zhì)量好欠好，報(bào)價(jià)是不是有競(jìng)爭(zhēng)力，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的總成本，以及最終的收益都會(huì)有一定的影響。為了對(duì)收購(gòu)期間的費(fèi)用辦理進(jìn)行辦理，我們要進(jìn)行限額收購(gòu)，并對(duì)其間顯著違背辦理基準(zhǔn)的費(fèi)用做出科學(xué)的剖析，一起做出科學(xué)的決議方案。

3.4施工期間工程造價(jià)成本的控制

施工期間是房地產(chǎn)資金投入量比較大的期間，對(duì)這一期間造價(jià)成本的具體控制和辦理就顯得尤為重要。

（一）加強(qiáng)合同管理

合同在控制與辦理工程造價(jià)成本中的重要性不言而喻，從核算到結(jié)算，從付款到索賠，合同是一個(gè)很重要的依據(jù)和確保。這就要求房地產(chǎn)公司要有清晰的法令意識(shí)和職責(zé)意識(shí)，盡可能的剖析和總結(jié)出各施工項(xiàng)目的特色，簽定的合同條款要全部緊密，不能呈現(xiàn)一絲疏忽，不能發(fā)作歧義，導(dǎo)致不必要的膠葛和費(fèi)事。要依據(jù)合同樹(shù)立相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制，清晰資金的流向，清晰具體施工細(xì)則和職責(zé)分工，從成本辦理上樹(shù)立資金控制系統(tǒng)，按合同對(duì)工程進(jìn)度款進(jìn)行審閱，防止腐敗表象發(fā)作，防止資金失控，削減工程出資風(fēng)險(xiǎn)和資金補(bǔ)償膠葛，確保工程按期順暢的進(jìn)行。

（二）對(duì)工程變更的控制

工程變更是為了非常好的完結(jié)工程項(xiàng)目按期竣工，而在施工進(jìn)程中進(jìn)行剖析、評(píng)估和改善，確保施工更安全合理。工程變更辦理人員不得隨意對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行變更，在多方考慮的狀況下，要與工程造價(jià)人員密切配合，做好具體的技術(shù)鑒定和成本剖析，充分表現(xiàn)各自的優(yōu)勢(shì)，使用各方面資本，對(duì)工程變更的形成的有利和不利影響作出明確評(píng)估，在歸納各方面定見(jiàn)后斷定是不是進(jìn)行變更。工程項(xiàng)目變更不能違背合同的各項(xiàng)條款規(guī)則，必須在合同要求規(guī)模以內(nèi)。變更后的報(bào)價(jià)要依據(jù)本來(lái)規(guī)則履行，假如沒(méi)有本來(lái)報(bào)價(jià)，就要萬(wàn)確按合同要求進(jìn)行合理評(píng)價(jià)，在通過(guò)各方仔細(xì)剖析研討后，工程項(xiàng)目才干按變更方案進(jìn)行。

（三）對(duì)施工材料報(bào)價(jià)的控制

施工材料出資在房地產(chǎn)施工中占有很大比重，控制好原材料報(bào)價(jià)可以極好的降低工程造價(jià)的成本，進(jìn)步工程的經(jīng)濟(jì)效益。而影響施工原材料報(bào)價(jià)要素許多，比如運(yùn)送間隔、天氣狀況、質(zhì)量品牌、質(zhì)料產(chǎn)地、寄存時(shí)刻等，都會(huì)使材料報(bào)價(jià)的距離很大，這種報(bào)價(jià)的動(dòng)搖會(huì)對(duì)工程造價(jià)的成本發(fā)作很大的影響。這就要求造價(jià)人員要有敏銳的觀察力和洞察力，對(duì)商場(chǎng)行情了若指掌，挑選報(bào)價(jià)適宜質(zhì)量有確保的材料；要掌握商場(chǎng)最新動(dòng)態(tài)和信息，對(duì)于不一樣材料的基本狀況進(jìn)行分類和剖析，收集生產(chǎn)商和銷售商的有關(guān)信息，要求最優(yōu)報(bào)價(jià)和材料；要有一些固定的供貨商和貨品來(lái)源地，確保在施工期間材料可以源源不斷地供給。只要挑選質(zhì)量牢靠，報(bào)價(jià)合理的材料，才可有效控制工程造價(jià)的成本，進(jìn)步工程的經(jīng)濟(jì)效益和贏利，確保工程施工的質(zhì)量。

3.5竣工審閱期間工程造價(jià)的控制

最終的竣工期間也不能忽略對(duì)工程造價(jià)的辦理，假如收官作業(yè)做欠好，還會(huì)對(duì)全部工程形成不良影響，要確保工程高質(zhì)量的完結(jié)，就要仔細(xì)對(duì)待竣作業(yè)業(yè)，不得隨意敷衍塞責(zé)。主管部門要安排施工單位和方案單位等進(jìn)行工程質(zhì)量檢驗(yàn)，造價(jià)人員要依據(jù)合同對(duì)全部工程的出資進(jìn)行決算，對(duì)財(cái)政進(jìn)行盤查清點(diǎn)，依據(jù)施工方案圖和變更的工程項(xiàng)目進(jìn)行總結(jié)，理清各方要承擔(dān)的職責(zé)和責(zé)任，調(diào)整工程核算和出資。還要導(dǎo)致對(duì)竣工材料辦理作業(yè)的重視，按實(shí)際狀況陳述工程量和工程造價(jià)，不得隱秘虛報(bào)，要合理分配竣工中所需費(fèi)用，仔細(xì)照實(shí)的核算成本，一起要防止壞賬死賬表象，確保工程款準(zhǔn)時(shí)回收；加強(qiáng)工程收尾作業(yè)監(jiān)督力度，準(zhǔn)時(shí)完結(jié)竣工，不得拖拖拉拉，防止人力物力財(cái)力的浪費(fèi)，要活躍表現(xiàn)檢驗(yàn)審閱監(jiān)督作用，加強(qiáng)竣工期間各項(xiàng)資金辦理，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，為今后的施工供給學(xué)習(xí)和協(xié)助。

4.結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，單靠自覺(jué)是不夠的。必須建立一個(gè)強(qiáng)有力的、實(shí)時(shí)參與的監(jiān)督機(jī)構(gòu)在重大決策、人事任免、合同簽訂、資金使用等環(huán)節(jié)，按既定的制度和目標(biāo)實(shí)行監(jiān)督管理，以確保各項(xiàng)制度和目標(biāo)的嚴(yán)肅性。

參考文獻(xiàn)：

篇8

關(guān)鍵詞：消費(fèi)者導(dǎo)向 房地產(chǎn)營(yíng)銷 體驗(yàn)式營(yíng)銷

引言

房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施的體驗(yàn)式營(yíng)銷系指以顧客與產(chǎn)品、企業(yè)及企業(yè)人之間的互動(dòng)為基礎(chǔ)，來(lái)刺激企業(yè)與消費(fèi)者之間產(chǎn)生積極的感官與情感交流，并使得顧客認(rèn)可企業(yè)給出的產(chǎn)品或服務(wù)的定義的一個(gè)營(yíng)銷過(guò)程。房地產(chǎn)體驗(yàn)式營(yíng)銷是在充分考慮消費(fèi)者體驗(yàn)感和實(shí)質(zhì)性利益的基礎(chǔ)上，對(duì)傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷方案作出人性化改進(jìn)，從而有效促進(jìn)消費(fèi)者的購(gòu)買欲望轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)實(shí)收益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值和消費(fèi)者利益的雙重最優(yōu)化目標(biāo)。

消費(fèi)者導(dǎo)向的房地產(chǎn)體驗(yàn)式營(yíng)銷模式的若干問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)體驗(yàn)式營(yíng)銷的營(yíng)銷主題定位問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)體驗(yàn)式營(yíng)銷方案的營(yíng)銷主題定位存在如下不容忽視的問(wèn)題：其一，房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)定位缺乏精準(zhǔn)性，企業(yè)產(chǎn)品無(wú)法給消費(fèi)者留下獨(dú)特印象，導(dǎo)致消費(fèi)者難以快速?gòu)谋姸喾康禺a(chǎn)品牌中有效識(shí)別其產(chǎn)品。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的逐利本性決定開(kāi)發(fā)商傾向于模仿當(dāng)前熱銷樓盤的營(yíng)銷主題定位模式，產(chǎn)品定位隨波逐流。例如多數(shù)開(kāi)發(fā)商的樓盤開(kāi)發(fā)貪大求洋，偏好使用“高檔社區(qū)、上流品味、水岸雅景、傳世名宅”等內(nèi)容空泛的宣傳噱頭，未能使消費(fèi)者清楚認(rèn)知該小區(qū)的具體功能定位和質(zhì)量?jī)?yōu)越之處（尹麗，2011）。其二，部分房地產(chǎn)企業(yè)重視對(duì)小區(qū)營(yíng)銷主題定位和品牌宣傳，忽視對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷主題定位和品牌打造。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，特定小區(qū)的營(yíng)銷主題設(shè)計(jì)和品牌建設(shè)只能給企業(yè)帶來(lái)一次利潤(rùn)回報(bào)，而企業(yè)營(yíng)銷主題設(shè)計(jì)和品牌打造則可以增進(jìn)企業(yè)可持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)能力。消費(fèi)者的消費(fèi)行為對(duì)其關(guān)系網(wǎng)內(nèi)的親朋好友具有顯著的激勵(lì)性，具有良好口碑的企業(yè)品牌有助于促使房地產(chǎn)企業(yè)的銷售額呈幾何倍數(shù)增長(zhǎng)。其三，房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷主題定位缺乏有效的全流程設(shè)計(jì)。消費(fèi)者體驗(yàn)的改進(jìn)是一個(gè)持續(xù)、漸進(jìn)式過(guò)程，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將增進(jìn)消費(fèi)者利益的基本理念貫穿到從項(xiàng)目調(diào)研到小項(xiàng)目立項(xiàng)，從市場(chǎng)細(xì)分到市場(chǎng)營(yíng)銷策略實(shí)施的每個(gè)階段。

（二）房地產(chǎn)體驗(yàn)式營(yíng)銷產(chǎn)品設(shè)計(jì)的問(wèn)題

其一，房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)未能充分考慮消費(fèi)者對(duì)周邊景觀設(shè)計(jì)的需求，或在景觀設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)盲目追求奢華設(shè)計(jì)效果，忽視景觀設(shè)計(jì)對(duì)消費(fèi)者價(jià)值的增進(jìn)。房地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)中存在如下具體問(wèn)題：一是景觀設(shè)計(jì)前期準(zhǔn)備工作中忽視與房地產(chǎn)目標(biāo)客戶群體的充分溝通，在景觀設(shè)計(jì)的整體效果協(xié)調(diào)和后序施工階段未能將消費(fèi)者對(duì)景觀設(shè)計(jì)的訴求有效整合進(jìn)景觀設(shè)計(jì)方案中，從而導(dǎo)致景觀設(shè)計(jì)與消費(fèi)者需求的背離。二是開(kāi)發(fā)商在“貪大求洋”心態(tài)的誤導(dǎo)下盲目追求景觀設(shè)計(jì)奢華效果，使得眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目表現(xiàn)為奢華、浮躁、異國(guó)情調(diào)的特點(diǎn)，忽視占消費(fèi)者主流的中產(chǎn)階級(jí)對(duì)“鄰里和睦、生活溫馨”社區(qū)的迫切需求。在房地產(chǎn)小區(qū)景觀設(shè)計(jì)方案的決策方式須從房地產(chǎn)企業(yè)決策者個(gè)人獨(dú)斷式?jīng)Q策方式，向以充分市場(chǎng)調(diào)研為數(shù)據(jù)支撐基礎(chǔ)，以消費(fèi)者為導(dǎo)向的民主決策型決策方式轉(zhuǎn)變。三是房地產(chǎn)企業(yè)的景觀設(shè)計(jì)存在個(gè)性化不足，模仿性凸顯的特點(diǎn)，同質(zhì)化景觀設(shè)計(jì)和建設(shè)模式與消費(fèi)者個(gè)性化需求特征相背離。

其二，房地產(chǎn)企業(yè)的建筑設(shè)計(jì)師與消費(fèi)者之間缺乏有效的互動(dòng)渠道，致使房地產(chǎn)前期設(shè)計(jì)方案偏離消費(fèi)者導(dǎo)向，降低消費(fèi)者體驗(yàn)水平。部分房地產(chǎn)企業(yè)忽視房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所具有的長(zhǎng)周期、動(dòng)態(tài)性等特點(diǎn)，只考慮房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)階段的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)于后續(xù)階段市場(chǎng)變化缺乏有效的跟蹤，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段的國(guó)家及地區(qū)政策環(huán)境缺乏深入研究，上述市場(chǎng)因素和政策因素加大了房地產(chǎn)企業(yè)增進(jìn)消費(fèi)者體驗(yàn)的努力的難度。

其三，由房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)瑕疵所衍生的不良房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案也不利于增進(jìn)消費(fèi)者體驗(yàn)水平。部分房地產(chǎn)企業(yè)在知曉其產(chǎn)品存在明顯質(zhì)量瑕疵的前提下，不積極履行對(duì)消費(fèi)者的告知義務(wù)，反而采取廣告促銷等營(yíng)銷技巧來(lái)掩飾其產(chǎn)品質(zhì)量瑕疵或夸大其住宅價(jià)值。此種營(yíng)銷策劃的實(shí)質(zhì)是用“廣告創(chuàng)意”來(lái)掩飾“品質(zhì)瑕疵”，是房地產(chǎn)企業(yè)與消費(fèi)者之間的心智博弈和利益對(duì)抗，對(duì)開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信和消費(fèi)者的實(shí)質(zhì)利益都造成了損害。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還存在強(qiáng)制消費(fèi)者簽訂權(quán)責(zé)不平等的格式合同，房屋實(shí)際交付面積小于合同約定面積，房屋預(yù)售廣告浮夸現(xiàn)象普遍，售后服務(wù)條款難以落實(shí)等問(wèn)題，其根源在于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)法規(guī)尚不健全，行政管理當(dāng)局監(jiān)管不力，以及房地產(chǎn)企業(yè)缺乏消費(fèi)者導(dǎo)向意識(shí)，致使房地產(chǎn)營(yíng)銷行為與消費(fèi)者利益相背離。

（三）房地產(chǎn)體驗(yàn)式營(yíng)銷方案的實(shí)施階段問(wèn)題

基于消費(fèi)者導(dǎo)向的房地產(chǎn)體驗(yàn)式營(yíng)銷的實(shí)施階段存在如下問(wèn)題：其一，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施的促銷價(jià)格策略顯單調(diào)，未能與改善消費(fèi)者體驗(yàn)水平的營(yíng)銷目標(biāo)實(shí)現(xiàn)有機(jī)結(jié)合。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的定價(jià)策略一般遵循著在開(kāi)盤階段采取低價(jià)促銷策略，在中后期樓盤推廣階段采取穩(wěn)步提價(jià)策略，其目的是試圖給消費(fèi)者營(yíng)造一種樓盤熱銷，產(chǎn)品銷售緊俏、供不應(yīng)求的幻象，從而激勵(lì)消費(fèi)者盡快支付購(gòu)房款。該定價(jià)策略背后的營(yíng)銷理念是假設(shè)消費(fèi)者屬于沖動(dòng)型購(gòu)買者，其購(gòu)買行為缺乏理性，這一策略所期待制造出的熱銷假象有引發(fā)消費(fèi)者逆反心理的可能。房地產(chǎn)企業(yè)在制定價(jià)格策略時(shí)應(yīng)當(dāng)充分考慮消費(fèi)者的購(gòu)房心理價(jià)位，采取市場(chǎng)導(dǎo)向型價(jià)格策略，并根據(jù)房地產(chǎn)熱銷周期和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格定位來(lái)適時(shí)調(diào)整本企業(yè)的產(chǎn)品價(jià)格。其二，房地產(chǎn)企業(yè)的促銷策略顯單調(diào)，重視形式華麗，忽視實(shí)質(zhì)利益，缺乏對(duì)消費(fèi)者的實(shí)質(zhì)性讓利行動(dòng)（黃天虎，2011）。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)較為重視營(yíng)造房地產(chǎn)促銷活動(dòng)的火爆場(chǎng)面，各種熱場(chǎng)式促銷方案偏重營(yíng)造形式上的熱烈營(yíng)銷氣氛，并無(wú)確鑿證據(jù)表明此類方案可以實(shí)質(zhì)性改善銷售結(jié)果。房地產(chǎn)企業(yè)的形式化促銷策略的成本最終都要攤薄在單位面積的銷售價(jià)格上，其實(shí)質(zhì)上是增加了消費(fèi)者的購(gòu)房負(fù)擔(dān)。再者，房地產(chǎn)企業(yè)的促銷廣告策略重視運(yùn)用華麗的效果圖和浮夸的廣告語(yǔ)來(lái)刺激消費(fèi)者的購(gòu)買欲，廣告中很少明示該物業(yè)對(duì)消費(fèi)者的體驗(yàn)感提升和實(shí)際價(jià)值增進(jìn)有何幫助。導(dǎo)致上述問(wèn)題的根源在于房地產(chǎn)企業(yè)忽視了營(yíng)銷活動(dòng)的過(guò)程性和長(zhǎng)期性，未能重視在營(yíng)銷策略的制定和實(shí)施階段與消費(fèi)者展開(kāi)積極互動(dòng)。

消費(fèi)者導(dǎo)向的房地產(chǎn)體驗(yàn)式營(yíng)銷模式實(shí)施對(duì)策

（一）營(yíng)銷主題定位環(huán)節(jié)的體驗(yàn)式房地產(chǎn)營(yíng)銷策略

體驗(yàn)營(yíng)銷的核心內(nèi)容是挖掘客戶的真實(shí)需求信息，掌握客戶需求的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)因素及其對(duì)增進(jìn)企業(yè)價(jià)值的幫助，并據(jù)此研究客戶的心理體驗(yàn)水平。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的需求定位已然從傳統(tǒng)的“居者有其屋”的物質(zhì)性需求層面上升為“營(yíng)造家庭溫馨，改進(jìn)生活方式”的情感式精神層面的需求（趙劍英，2009）。體驗(yàn)式房地產(chǎn)營(yíng)銷模式的營(yíng)銷主題定位可從如下方面展開(kāi)：其一，以生態(tài)宜居性為主題設(shè)計(jì)體驗(yàn)式房地產(chǎn)營(yíng)銷方案。在房地產(chǎn)客戶的消費(fèi)決策過(guò)程中，除了對(duì)房屋本身質(zhì)量及價(jià)格提出基本要求之外，更多的消費(fèi)者開(kāi)始關(guān)心房地產(chǎn)的生態(tài)型及宜居性價(jià)值。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)適應(yīng)當(dāng)前消費(fèi)者特征的變動(dòng)趨勢(shì)，以生態(tài)性及宜居性作為房地產(chǎn)營(yíng)銷主題設(shè)計(jì)的核心理念。其二，以營(yíng)造消費(fèi)者體驗(yàn)氛圍為主導(dǎo)來(lái)設(shè)計(jì)體驗(yàn)式房地產(chǎn)營(yíng)銷方案。房地產(chǎn)營(yíng)銷方案的主題設(shè)計(jì)內(nèi)容是房地產(chǎn)企業(yè)傳遞品牌理念和承諾的載體，體驗(yàn)主題不是房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念內(nèi)容的重復(fù)，而是以提升消費(fèi)者體驗(yàn)水平為導(dǎo)向?qū)Ψ?wù)內(nèi)容進(jìn)行重構(gòu)，將企業(yè)服務(wù)內(nèi)容與消費(fèi)者體驗(yàn)活動(dòng)有機(jī)結(jié)合為一體。消費(fèi)者體驗(yàn)是包含情感、認(rèn)知與行為于一體的復(fù)雜心理過(guò)程，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取適合消費(fèi)者消費(fèi)特征的方式刺激消費(fèi)的感官，創(chuàng)造令消費(fèi)者印象深刻的體驗(yàn)感，確保營(yíng)銷方案與消費(fèi)者的情感訴求的高度一致性。

（二）產(chǎn)品開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)體驗(yàn)式營(yíng)銷策略

在房地產(chǎn)體驗(yàn)式營(yíng)銷模式的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)更多關(guān)心體驗(yàn)式房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)給企業(yè)帶來(lái)的價(jià)值增進(jìn)，而消費(fèi)者更為關(guān)注自我消費(fèi)欲求的滿足程度。在進(jìn)行體驗(yàn)式房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)依據(jù)營(yíng)銷主題的不同和目標(biāo)市場(chǎng)的差異性來(lái)制定恰當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品開(kāi)發(fā)策略。具體而言，房地產(chǎn)企業(yè)可從如下方面選擇適合本企業(yè)特點(diǎn)的體驗(yàn)式營(yíng)銷產(chǎn)品設(shè)計(jì)角度：其一，房地產(chǎn)企業(yè)可從營(yíng)造營(yíng)銷情景的方式強(qiáng)化消費(fèi)者體驗(yàn)感知度。情境式營(yíng)銷體驗(yàn)系指房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)營(yíng)銷房地產(chǎn)產(chǎn)品消費(fèi)氛圍的方式向顧客傳遞產(chǎn)品價(jià)值。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)超越傳統(tǒng)的居住需求體驗(yàn)要求，使得消費(fèi)者感知到其購(gòu)買的絕非單純的房屋，而是以房屋實(shí)體為基礎(chǔ)的居住環(huán)境。這要求房地產(chǎn)企業(yè)突出其開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的精致景觀設(shè)計(jì)，并使得消費(fèi)者認(rèn)知到房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊的高尚教育、醫(yī)療服務(wù)設(shè)施給其物業(yè)實(shí)體價(jià)值帶來(lái)的情境體驗(yàn)價(jià)值增值。其二，房地產(chǎn)企業(yè)可通過(guò)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中融入房地產(chǎn)項(xiàng)目參與體驗(yàn)項(xiàng)目的方式來(lái)增強(qiáng)消費(fèi)者對(duì)該項(xiàng)目的情感體驗(yàn)價(jià)值。美國(guó)學(xué)者巴里·費(fèi)格教授指出，形象與情感是營(yíng)銷世界的力量源泉。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)緊扣以人為本，在營(yíng)銷產(chǎn)品開(kāi)發(fā)中融入文化理念，強(qiáng)化消費(fèi)者在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)與建設(shè)過(guò)程中的參與度，從而增強(qiáng)消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的愉悅感受，提升消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的情感認(rèn)知價(jià)值（戴春山，2011）。

（三）營(yíng)銷方案實(shí)施環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)體驗(yàn)式營(yíng)銷策略

其一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)從增進(jìn)客戶物業(yè)價(jià)值的角度來(lái)設(shè)計(jì)房地產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷方案。具體而言，一是要求房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化對(duì)客戶需求特征的跟蹤調(diào)查，深入把握特定區(qū)域的特定客戶群的需求特征，以客戶個(gè)性化需求為基礎(chǔ)，因地制宜的設(shè)計(jì)房地產(chǎn)產(chǎn)品和營(yíng)銷方案；二是要求房地產(chǎn)企業(yè)改變對(duì)待客戶的購(gòu)買要求和投訴建議的應(yīng)對(duì)策略，將客戶放置在企業(yè)運(yùn)營(yíng)的核心地位，特別應(yīng)當(dāng)對(duì)客戶的非理性要求給出積極的、人性化的解決方案，從而營(yíng)造良好的企業(yè)形象；三是重視建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的開(kāi)放、公平、公正的利益博弈平臺(tái)，誠(chéng)摯邀請(qǐng)業(yè)主積極參與房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃和物業(yè)管理，在增進(jìn)業(yè)主物業(yè)價(jià)值的前提下提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售額和收益率水平。

其二，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確把握與行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)者的競(jìng)爭(zhēng)與合作關(guān)系定位。鑒于房地產(chǎn)項(xiàng)目的天然壟斷性，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)者之間可以在如下領(lǐng)域結(jié)成企業(yè)聯(lián)盟并采取合作策略：一是房地產(chǎn)客戶信息資源及營(yíng)銷策略等方面實(shí)現(xiàn)知識(shí)共享；二是聯(lián)盟內(nèi)部的企業(yè)伙伴之間可以采取共同的防御策略以應(yīng)對(duì)外部競(jìng)爭(zhēng)者對(duì)本地市場(chǎng)的入侵。再者，即便合作伙伴企業(yè)之間也存在一定強(qiáng)度的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。這是由于房地產(chǎn)合作企業(yè)擔(dān)心過(guò)度的資源整合將導(dǎo)致本企業(yè)在未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中喪失領(lǐng)先地位，故將在合作中采取一定的自我保護(hù)措施。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)制定有別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的差異化營(yíng)銷策略的方式，有效規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手特長(zhǎng)，凸顯本企業(yè)優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域，從而鞏固本企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)地位。

其三，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以強(qiáng)化內(nèi)部員工管理水平為基礎(chǔ)來(lái)確保體驗(yàn)式營(yíng)銷策略的有效實(shí)施。房地產(chǎn)企業(yè)員工是企業(yè)與消費(fèi)者展開(kāi)溝通的橋梁，是企業(yè)實(shí)施一切營(yíng)銷方案的基礎(chǔ)性人事保障。房地產(chǎn)企業(yè)若想提升消費(fèi)者的體驗(yàn)水平，首先則需在企業(yè)內(nèi)部塑造良好的員工服務(wù)文化。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為員工創(chuàng)設(shè)有利于有營(yíng)銷才華員工通過(guò)公平競(jìng)爭(zhēng)脫穎而出的制度環(huán)境，為員工提供充分的個(gè)人成長(zhǎng)發(fā)展空間；為員工提供具有濃郁人文關(guān)懷的企業(yè)文化環(huán)境，形成企業(yè)、員工與客戶之間相互理解、關(guān)懷的良好企業(yè)文化氛圍。房地產(chǎn)企業(yè)將企業(yè)期許員工對(duì)待客戶的方式作為企業(yè)對(duì)待員工的方式，有助于企業(yè)潛移默化的培養(yǎng)員工善待客戶的信念，并在此思維慣式的作用下有效改善客戶的體驗(yàn)水平。

參考文獻(xiàn)：

1.尹麗.當(dāng)前房地產(chǎn)體驗(yàn)營(yíng)銷存在的問(wèn)題及策略研究[J].吉林省經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)，2011.25（5）

2.黃天虎.房地產(chǎn)業(yè)顧客參與對(duì)品牌忠誠(chéng)的影響—顧客體驗(yàn)的中介作用[D].南京財(cái)經(jīng)大學(xué)，2011

篇9

房地產(chǎn)咨詢合同范文1委托方(甲方)：

服務(wù)方(乙方)：

甲方委托乙方承擔(dān)“XXX地塊項(xiàng)目”(暫定名稱)規(guī)劃設(shè)計(jì)顧問(wèn)咨詢服務(wù)工作，經(jīng)協(xié)商一致，簽訂該項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和項(xiàng)目、企業(yè)品牌建立發(fā)展戰(zhàn)略的顧問(wèn)咨詢服務(wù)合同(以下簡(jiǎn)稱“本合同”)。甲、乙雙方同意進(jìn)行密切配合，并按照合同規(guī)定，履行各自的責(zé)任。

一、 項(xiàng)目規(guī)模：

本項(xiàng)目總占地面積：約 畝;

二、 服務(wù)邊界：

在合同有效期內(nèi)，乙方應(yīng)對(duì)甲方本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)給予專業(yè)顧問(wèn)咨詢的支持，具體工作內(nèi)容如下：

1、對(duì)本項(xiàng)目項(xiàng)目用地概念性規(guī)劃暨總圖設(shè)計(jì)全程顧問(wèn)咨詢： ⑴對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的定位提出專業(yè)意見(jiàn);

⑵對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的總體布局提出專業(yè)意見(jiàn);

⑶對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的功能分布及空間布置提出專業(yè)意見(jiàn);

⑷對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及戶型配比提出專業(yè)意見(jiàn); ⑸對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的配套設(shè)施規(guī)劃的合理、完整性提出專業(yè)意見(jiàn); ⑹對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的建筑風(fēng)格提出專業(yè)意見(jiàn);

⑺對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的住宅及商業(yè)規(guī)劃提出專業(yè)意見(jiàn);

⑻對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的園林規(guī)劃提出專業(yè)意見(jiàn);

⑼對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的路網(wǎng)布局提出專業(yè)意見(jiàn);

⑽對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的目前及未來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、后續(xù)項(xiàng)目發(fā)展提出專業(yè)意見(jiàn);

2、項(xiàng)目用地的建筑方案設(shè)計(jì)全程顧問(wèn)咨詢服務(wù)：

⑴對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)提出專業(yè)意見(jiàn);

⑵對(duì)每期項(xiàng)目建筑方案的建筑形式、建筑單體外立面的造型、色彩組合、使用材質(zhì)等提出專業(yè)意見(jiàn);

⑶對(duì)每期項(xiàng)目建筑方案的戶型配比及戶型設(shè)計(jì)提出專業(yè)意見(jiàn);

⑷對(duì)每期項(xiàng)目建筑方案的商業(yè)規(guī)劃細(xì)化提出專業(yè)意見(jiàn);

⑸對(duì)每期項(xiàng)目建筑方案的環(huán)境景觀設(shè)計(jì)提出專業(yè)意見(jiàn);

⑹對(duì)每期項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的路網(wǎng)布置提出專業(yè)意見(jiàn);

⑺對(duì)每期項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的安防消防布置設(shè)計(jì)提出專業(yè)意見(jiàn);

⑻對(duì)每期項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的交通消防分布設(shè)計(jì)提出專業(yè)意見(jiàn);

3、項(xiàng)目成本控制：

根據(jù)本項(xiàng)目用地概念性規(guī)劃暨總圖設(shè)計(jì)和建筑方案設(shè)計(jì)的內(nèi)容，從該項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展和項(xiàng)目營(yíng)銷策略角度，結(jié)合品質(zhì)要求，提出對(duì)項(xiàng)目成本控制的專業(yè)意見(jiàn)。

4、項(xiàng)目形象和企業(yè)品牌建設(shè)：

通過(guò)該項(xiàng)目規(guī)劃的后續(xù)發(fā)展及甲方企業(yè)發(fā)展對(duì)土地的規(guī)劃需求，編制并提交：

⑴項(xiàng)目形象品牌建設(shè)發(fā)展策略的專業(yè)建議;

⑵甲方以此項(xiàng)目為契機(jī)的企業(yè)品牌發(fā)展策略的專業(yè)建議。

5、其它方面：

⑴參加甲方組織的各類針對(duì)性考察學(xué)習(xí);

⑵參加關(guān)于項(xiàng)目的有關(guān)會(huì)議及討論;

⑶提交甲方要求的各類報(bào)告及建議書。

備注：以上服務(wù)工作所提交的成果應(yīng)根據(jù)該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏、強(qiáng)度，視階段性不同針對(duì)性地提出相應(yīng)的調(diào)整和修改，以支撐項(xiàng)目的順利推進(jìn)。

6、顧問(wèn)咨詢服務(wù)工作要求：

⑴乙方應(yīng)對(duì)顧問(wèn)咨詢工作持有專業(yè)服務(wù)態(tài)度，對(duì)各提案或方案提出專業(yè)可行參考意見(jiàn)，發(fā)揮為甲方項(xiàng)目穩(wěn)定良性運(yùn)作的參謀支持作用;

⑵乙方提出的專業(yè)建議需附帶以下內(nèi)容以供甲方對(duì)乙方提出建議的可行性進(jìn)行論證：

①該建議相關(guān)的規(guī)劃知識(shí)及政策法規(guī)支持;

②該建議在規(guī)劃報(bào)批通過(guò)的經(jīng)驗(yàn)或技巧;

③該建議在市場(chǎng)或同行業(yè)可借鑒的先進(jìn)范例、經(jīng)驗(yàn)或新信息支持。 ⑶乙方需準(zhǔn)時(shí)參加甲方通知的各類會(huì)議;

⑷乙方需按照甲方要求及時(shí)間規(guī)定準(zhǔn)時(shí)提交各類書面報(bào)告及建議書。

四、 服務(wù)目標(biāo)

對(duì)本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和項(xiàng)目、企業(yè)品牌建立發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行全程顧問(wèn)咨詢，為甲方該項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)、成本控制、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、項(xiàng)目形象建立、后續(xù)發(fā)展、企業(yè)品牌建設(shè)等方面起到參謀、顧問(wèn)作用，使本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)甲方社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、品牌效益最大化發(fā)展。

五 、服務(wù)費(fèi)用

1、在本合同范圍內(nèi)，本項(xiàng)目全程顧問(wèn)咨詢服務(wù)費(fèi)共計(jì)：人民幣XX萬(wàn)元整(￥XXX元)，該費(fèi)用包括乙方人員的各種工作過(guò)程中產(chǎn)生的費(fèi)用，

2、雙方約定，如因以下情況出現(xiàn)的費(fèi)用，由甲方承擔(dān)：

1)由甲方指定的，非廣西本省范圍內(nèi)的專項(xiàng)考察的出差費(fèi)用。

2)乙方在顧問(wèn)咨詢作業(yè)過(guò)程中，應(yīng)甲方要求派出人員赴非本項(xiàng)目所在城市與外協(xié)機(jī)構(gòu)溝通的出差費(fèi)用。

六 付款方式

1、項(xiàng)目全程顧問(wèn)咨詢費(fèi)用以分階段方式支付，具體分期如下：

⑴在雙方簽定合同后X天內(nèi)，甲方支付乙方項(xiàng)目全程顧問(wèn)咨詢費(fèi)預(yù)付款：人民幣XXX萬(wàn)元整(￥XXX元)。

⑵甲方本項(xiàng)目完成項(xiàng)目用地概念性規(guī)劃暨總圖設(shè)計(jì)，并通過(guò)甲方和合作單位審定后XXX天內(nèi)，甲方支付乙方項(xiàng)目全程顧問(wèn)咨詢費(fèi)第二筆款：人民幣伍萬(wàn)元整(￥50000元)。

⑶甲方本項(xiàng)目完成每期項(xiàng)目用地的建筑方案設(shè)計(jì)后，并通過(guò)甲方和合作單位審定后十五天內(nèi)，甲方每期支付乙方該期項(xiàng)目全程顧問(wèn)咨詢費(fèi)人民幣XXX萬(wàn)元整(￥XXX元)/每期。

⑷其余款項(xiàng)在甲方完成該項(xiàng)目全部建筑方案設(shè)計(jì)后，并通過(guò)甲方和合作單位審定后半年內(nèi)逐步支付完成。

3、上述各階段付款均以轉(zhuǎn)帳或現(xiàn)金形式支付。

銀行資料如下：

戶 名：

帳 號(hào)：

開(kāi)戶行：

七 合同終止

1、如出現(xiàn)在乙方已完成本合同所約定的部分全程顧問(wèn)咨詢服務(wù)作業(yè)，因甲方責(zé)任非正常終止，甲方應(yīng)根據(jù)乙方實(shí)際工作進(jìn)度情況給予乙方相應(yīng)

的補(bǔ)償。

2、如出現(xiàn)在乙方已完成本合同所約定的部分全程顧問(wèn)咨詢服務(wù)作業(yè)，因乙方責(zé)任非正常終止，乙方根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際工作進(jìn)度情況給予甲方相應(yīng)補(bǔ)償。

3、如經(jīng)甲方評(píng)估乙方的工作確未按本合同要求完成或完成情況未能推動(dòng)本項(xiàng)目進(jìn)程，甲方有權(quán)終止合同，甲方不需承擔(dān)違約責(zé)任，同時(shí)甲方不需再支付未付余款。

八 其他

1、本合同的訂立、生效、解釋、履行、變更或爭(zhēng)議均應(yīng)根據(jù)現(xiàn)行法律和有關(guān)規(guī)定辦理。

2、本合同書如需增訂或刪除，必須經(jīng)雙方授權(quán)代表協(xié)商并同意后簽訂補(bǔ)充合同。

3、其它未盡事宜另以補(bǔ)充協(xié)議(合同條件)為準(zhǔn)。

4、本合同一式肆份，雙方各持兩份，具同等法律效力，雙方簽字蓋章后即日生效。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

房地產(chǎn)咨詢合同范文2委托人(甲方)

人(乙方)

依據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和本市有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方在自愿、平等和協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方委托乙方完成的有關(guān)事宜，訂立本合同。

第一條 策劃(咨詢)項(xiàng)目

第二條 委托項(xiàng)目進(jìn)度

策劃工作分為兩個(gè)階：

第一階段：策劃市場(chǎng)調(diào)查，包括商圈調(diào)查、目標(biāo)人群調(diào)查、目標(biāo)市場(chǎng)調(diào)查、產(chǎn)業(yè)鏈調(diào)查和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查5個(gè)內(nèi)容，并對(duì)整體項(xiàng)目進(jìn)行初步定位，雙方溝通達(dá)成共識(shí)后進(jìn)入第二階段。本階段完成雙方溝通用的《 》的中期匯報(bào)演示文本，期限為自合同書生效之日起 至 個(gè)工作日。

2.第二階段：在甲方認(rèn)可乙方對(duì)項(xiàng)目得出的定位主體的前提下，對(duì)定位策劃有關(guān)內(nèi)容做出進(jìn)一步完善，完成《 》，期限為 至 個(gè)工作日。

上述工作在程序上順延，總體累計(jì)時(shí)間不超過(guò) 個(gè)工作日。

第三條 合同金額和付款方式

1.策劃咨詢費(fèi)為 元人民幣(￥ 元)。

1)合同簽訂之日起日內(nèi)，甲方向乙方支付策劃費(fèi)用的50%作為預(yù)付費(fèi)，即人民幣 元(￥ 元)。

2)乙方完成項(xiàng)目整體策劃方案后，通過(guò)正式的演示文稿，向乙方當(dāng)場(chǎng)做出演示講解，甲方認(rèn)可后日內(nèi)，甲方足額支付策劃費(fèi)余款人民幣 元(￥ 元)，乙方方能將《 》的正式文本交付甲方。

2.乙方前往甲方進(jìn)行策劃(咨詢)工作，往返路費(fèi)甲方承擔(dān)，在甲方調(diào)查工作的交通、住宿費(fèi)用由甲方承擔(dān)。

第四條 甲方責(zé)任與權(quán)利

1.甲方須指派專人(須書面指定)作為聯(lián)絡(luò)人，負(fù)責(zé)與乙方聯(lián)絡(luò)并協(xié)助乙方工作;

2.為乙方工作及時(shí)提供所需的背景資料和信息;

3.為乙方各階段成果提出建議性要求，并在審定通過(guò)后及時(shí)給予書面確認(rèn);

4.及時(shí)向乙方支付報(bào)酬;

5.如果就委托項(xiàng)目?jī)?nèi)容、期限做出原則性改變的決策，應(yīng)及時(shí)通知乙方，并采取適當(dāng)措施，便于乙方及時(shí)調(diào)整工作。

第五條 乙方責(zé)任與權(quán)利

1.由擔(dān)任專家組總負(fù)責(zé)人指派專人擔(dān)任專門聯(lián)絡(luò)人;

2.按進(jìn)度計(jì)劃完成各階段任務(wù)，保證質(zhì)量，及時(shí)與甲方溝通;

3.按甲方提出的指導(dǎo)性要求修改和完善各階段策劃成果;

4.保守甲方的商業(yè)機(jī)密，未經(jīng)甲方同意，不得向第三方透露本合同履行過(guò)程中涉及的保密內(nèi)容。

第六條 成果歸屬和冠名宣傳

1.成果歸屬甲方所有;

2.乙方在保守甲方項(xiàng)目相關(guān)商業(yè)機(jī)密的前提下，對(duì)成果有冠名宣傳的權(quán)利。

第七條 違約責(zé)任

由于甲方原因致使本合同無(wú)法履行或中斷，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，并支付當(dāng)期款項(xiàng)。

第八條 合同終止

1.本合同履行完畢自動(dòng)終止;

2.一方違約并承擔(dān)責(zé)任后自動(dòng)終止;

3.任何一方無(wú)權(quán)單方面要求終止，待雙方協(xié)商一致后，簽訂終止協(xié)議;

4.甲乙雙方同意終止時(shí)須以書面形式確定。

第九條 合同爭(zhēng)議

本合同履行過(guò)程中出現(xiàn)爭(zhēng)議，甲乙雙方友好協(xié)商解決，并以補(bǔ)充協(xié)議形式載明;協(xié)商不成時(shí)，任何一方可向人民法院起訴。

第十條 合同有效期

本合同正本一式兩份，甲乙雙方各持一份(本合同附件為本合同有效組成部分)同具法律效力。本合同自甲乙雙方簽字蓋章之日起，僅視為達(dá)成策劃意向;自甲方支付第一筆款項(xiàng) 萬(wàn)元到達(dá)賬戶之日起，本合同正式生效。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

房地產(chǎn)咨詢合同范文3甲方：

乙方：

鑒于：

1、甲方經(jīng)合法方式獲得 XXXX 地塊項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)權(quán)，項(xiàng)目土地性質(zhì)為住宅用地，其土地使用年限為 70 年，項(xiàng)目產(chǎn)品種類為公寓、花園住宅、別墅等。XXX路項(xiàng)目總占地約 19.74 萬(wàn)㎡,規(guī)劃設(shè)計(jì)總建筑面積約 20 萬(wàn)㎡。為快速回收開(kāi)發(fā)資金，樹(shù)立甲方公司的品牌，降低房產(chǎn)開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，甲方需要借助于擁有項(xiàng)目策劃和營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)支持或介入，幫助開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的順利運(yùn)作。

2、乙方系全國(guó)知名的專業(yè)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)，其策劃、營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)具有多年房地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃營(yíng)銷、銷售執(zhí)行的經(jīng)驗(yàn)，有能力為甲方的項(xiàng)目提供全過(guò)程的營(yíng)銷、策劃及銷售服務(wù)。

經(jīng)甲、乙雙方友好協(xié)商，就甲方投資開(kāi)發(fā)的南潯年豐路項(xiàng)目交由乙方策劃和全程營(yíng)銷總事宜達(dá)成如下協(xié)議：

第一條、 委托內(nèi)容

根據(jù)本項(xiàng)目的特殊情況，以及目前項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的進(jìn)度，甲方?jīng)Q定分階段對(duì)乙方進(jìn)行業(yè)務(wù)服務(wù)委托。甲方承諾在乙方無(wú)重大過(guò)錯(cuò)情況下，甲方將繼續(xù)委托乙方擔(dān)當(dāng)本項(xiàng)目后續(xù)營(yíng)銷策劃和銷售工作(若甲方安排銷售人員，到時(shí)由雙方共同銷售)。待項(xiàng)目開(kāi)盤前3個(gè)月，甲乙雙方本著友好協(xié)商的原則，簽訂本合同的補(bǔ)充協(xié)議，進(jìn)一步明確傭金、銷售進(jìn)度、銷售底價(jià)等事項(xiàng)。本合同階段甲方委托乙方進(jìn)行項(xiàng)目前期研究定位及推向市場(chǎng)銷售前的全程咨詢服務(wù)，具體委托范圍為：

1、 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與分析：南潯房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)調(diào)研與分析，項(xiàng)目同類物業(yè)類型房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與分析，項(xiàng)目周邊住宅市場(chǎng)分析，項(xiàng)目周邊同類型物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析，未來(lái)一定階段內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析;

2、 項(xiàng)目及產(chǎn)品定位：根據(jù)市場(chǎng)需求、根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)、根據(jù)項(xiàng)目位置特征，以及對(duì)未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)分析的基礎(chǔ)上，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行定位、對(duì)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品進(jìn)行定位，以及各類不同產(chǎn)品的體量配比;

3、 項(xiàng)目、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議：規(guī)劃、建筑效果、房型設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、會(huì)所功能等建議。

第二條、 合同期限

本合同自簽訂之日起生效，至項(xiàng)目開(kāi)始推向市場(chǎng)銷售后失效;執(zhí)行銷售則階段另行簽署合同。

第三條、前期咨詢服務(wù)內(nèi)容

1、項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)調(diào)研與分析。

2、項(xiàng)目產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議。

3 、項(xiàng)目企劃概念策劃及現(xiàn)場(chǎng)銷售(另行簽訂合同,費(fèi)用另行商定)。 具體明細(xì)詳見(jiàn)附件。甲方與乙方簽訂營(yíng)銷合同時(shí)，則前期咨詢服務(wù)費(fèi)用實(shí)行優(yōu)惠收取，即乙方返還全部前期咨詢服務(wù)費(fèi)用給甲方(在傭金中扣除)。

第四條、前期服務(wù)費(fèi)支付方式

前期咨詢服務(wù)費(fèi)用總計(jì)25萬(wàn)元整，服務(wù)周期為8個(gè)月，具體支付方式如下：

1、本合同簽訂后5天內(nèi)，甲方支付前期服務(wù)啟動(dòng)資金10萬(wàn)元人民幣(大寫：壹拾萬(wàn)元整);

2、本合同簽訂后30個(gè)工作日內(nèi)，乙方提交《目標(biāo)市場(chǎng)研究報(bào)告》;

3、本合同簽訂后60個(gè)工作日內(nèi)，乙方提交《項(xiàng)目產(chǎn)品定位及規(guī)劃建議報(bào)告》，甲方支付前期咨詢服務(wù)費(fèi)5萬(wàn)元人民幣(大寫：伍萬(wàn)元整);

4、本合同簽訂后5個(gè)月內(nèi)，乙方提供市場(chǎng)、產(chǎn)品跟進(jìn)服務(wù)，甲方支付前期咨詢服務(wù)費(fèi)5萬(wàn)元人民幣(大寫：伍萬(wàn)元整);

5、本合同簽訂后8個(gè)月內(nèi)，乙方提供市場(chǎng)、產(chǎn)品跟進(jìn)服務(wù)，甲方支付前期咨詢服務(wù)費(fèi)5萬(wàn)元人民幣(大寫：伍萬(wàn)元整)。

第五條、其它約定

1、本合同簽訂后一周內(nèi)，乙方向甲方遞交為本項(xiàng)目服務(wù)的工作小組人員名單，以及工作小組內(nèi)人員主要工作業(yè)績(jī)介紹。并確定固定的工作小組組長(zhǎng)人選，如果乙方更換工作小組主要人員，或工作小組組長(zhǎng)，必須事先告知甲方，并得到甲方的認(rèn)可。

2、本合同簽訂后，甲乙雙方將定期或不定期召開(kāi)工作會(huì)議，除相關(guān)的工作小組人員參加外，乙方保證指派總監(jiān)以上級(jí)別技術(shù)管理人員參加。

3、乙方提交報(bào)告后，甲方應(yīng)該在一周內(nèi)給予確認(rèn);

4、甲方承諾，如果在乙方無(wú)重大過(guò)錯(cuò)的情況下，甲方與乙方簽訂后續(xù)的銷售補(bǔ)充協(xié)議，按市場(chǎng)傭金結(jié)算。

第六條、雙方的權(quán)責(zé)

1、甲方的責(zé)權(quán)

1.1、在乙方過(guò)程中，甲方有權(quán)派出代表檢查乙方的工作進(jìn)度，督促乙方的工作;

1.2、乙方制作的對(duì)外宣傳廣告、涉及甲方利益對(duì)外簽訂的合同須事先征得甲方書面同意。

1.3、甲方有權(quán)力要求乙方修改乙方提交的方案、各類報(bào)告。

2、乙方責(zé)權(quán)

2.1、全面地、適當(dāng)?shù)亍⒓皶r(shí)地完成事項(xiàng);

2.2、信守職業(yè)道德，保守甲方商業(yè)機(jī)密，積極維護(hù)甲方的利益與名譽(yù);

2.3、乙方有權(quán)力、有義務(wù)本著順利做好項(xiàng)目的本意，真實(shí)向甲方提出一系列的合理化建議，不能無(wú)原則的迎合甲方而最終使項(xiàng)目造成損失。

第七條、違約處理

甲、乙雙方中任何一方單方面解除本合同，對(duì)責(zé)任方均按未支付總金額的 2倍標(biāo)準(zhǔn)賠償給對(duì)方。

第八條、免責(zé)條款

1、因不可抗力，如戰(zhàn)爭(zhēng)、地震、臺(tái)風(fēng)、海嘯、傳染病、火災(zāi)及其他不可預(yù)見(jiàn)、不可預(yù)防、不可避免的事件，造成本合同部分或全部不能履行的，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。

2、因自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)等不可抗力致當(dāng)事人無(wú)法繼續(xù)履約的，可免予承擔(dān)違約責(zé)任。

3、一旦發(fā)生不可抗力事件，雙方應(yīng)積極協(xié)商，并盡其最大努力為雙方繼續(xù)履行本合同及補(bǔ)救或減輕該等相應(yīng)而應(yīng)采取必要措施。

第九條、糾紛的處理

1、本合同在履約中發(fā)生糾紛的，可由雙方協(xié)商處理，協(xié)商不成的向法院起訴。

2、合同的簽約地為 XXX 市，合同的履約地為 XXX 。

第十條、合同的生效

1、本合同經(jīng)雙方法定代表或者授權(quán)代表簽字并加蓋法人公章后即行成立且生效。

2、本合同壹式肆份，甲乙雙方各執(zhí)貳份。

3、附件與本合同具同等法律效力。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

篇10

(一)城市建設(shè)領(lǐng)域

(1)京滬高鐵濟(jì)南西客站片區(qū)綜合體開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目

京滬高鐵西客站片區(qū)位于主城區(qū)西部,規(guī)劃面積約55 平方公里,功能定位金融、商務(wù)、會(huì)展、文化等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的城市副中心,其中核心區(qū)6平方公里。目前,站前廣場(chǎng)項(xiàng)目已具備建設(shè)條件。

(2)濟(jì)南市小清河片區(qū)綜合體開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目

小清河開(kāi)發(fā)建設(shè)地區(qū)東起東繞城高速公路,西至濟(jì)南西編組站,南起北園大街開(kāi)發(fā)帶及工業(yè)北路,北至黃河南岸,總面積約120平方公里,沿線規(guī)劃開(kāi)發(fā)片區(qū)26塊,開(kāi)發(fā)總面積約1700公頃。小清河綜合治理工程計(jì)劃分兩期實(shí)施,一期工程已完成;二期工程計(jì)劃2012年完成。改造后小清河將成旅游休閑、商貿(mào)服務(wù)、生活居住多功能、復(fù)合型城市綜合體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶。

(3)濟(jì)南市天橋區(qū)鵲山龍湖綜合體開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目

項(xiàng)目規(guī)劃范圍南起黃河北大堤,北至黃河北展大堤,西靠李家岸引黃干渠,東至國(guó)道104,總面積43平方公里。該項(xiàng)目是集娛樂(lè)休閑、旅游觀光、生態(tài)保護(hù)、都市農(nóng)業(yè)等功能于一體的大型生態(tài)項(xiàng)目,已列入省級(jí)重點(diǎn)工程,并通過(guò)國(guó)家黃委項(xiàng)目施工許可等審批。建成后,可形成商住及旅游開(kāi)發(fā)建設(shè)用地866公頃,每年觀光旅游可達(dá)100萬(wàn)人次。

(二)工業(yè)領(lǐng)域

1、新能源產(chǎn)業(yè)

(1)山東力諾太陽(yáng)能電力股份有限公司300MW光伏電池片項(xiàng)目

公司是專業(yè)從事太陽(yáng)能電池、組件及光伏發(fā)電系統(tǒng)的研發(fā)、制造與銷售的國(guó)際化高科技集團(tuán)公司。計(jì)劃建設(shè)300MW光伏電池片生產(chǎn)項(xiàng)目,并配套建設(shè)九條晶體硅電池生產(chǎn)線及生產(chǎn)廠房。產(chǎn)品規(guī)格:125mm×25mm,156mm×56mm光伏電池片,厚度0.24μm。技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)為:IEC。項(xiàng)目總投資2億美元,合作方式為合資或合作。

(2)山東豪特太陽(yáng)能有限公司百萬(wàn)臺(tái)太陽(yáng)能熱水器自動(dòng)化生產(chǎn)線項(xiàng)目

公司成立于1994年,是全國(guó)能源重點(diǎn)高新科技企業(yè)之一,年產(chǎn)太陽(yáng)能熱水器20萬(wàn)臺(tái)、年銷售額2900萬(wàn)美元。公司規(guī)劃建設(shè)國(guó)內(nèi)最大太陽(yáng)能熱水器自動(dòng)化生產(chǎn)線,計(jì)劃年產(chǎn)量達(dá)到100萬(wàn)臺(tái)。項(xiàng)目總投資4500萬(wàn)美元,合作方式為合資或合作。

(3)濟(jì)南高新區(qū)多晶硅光伏電池及應(yīng)用系統(tǒng)產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目

濟(jì)南高新區(qū)是1991年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的首批國(guó)家級(jí)高新區(qū)之一,園區(qū)道路、供排水、熱、電、氣等基礎(chǔ)設(shè)施完善。根據(jù)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要,擬引進(jìn)建設(shè)規(guī)模年產(chǎn)晶體硅光伏電池2.4MW,太陽(yáng)能電池組件7.2 MW,太陽(yáng)能光伏玻璃幕墻2.4 MW,年產(chǎn)逆變器10萬(wàn)臺(tái)、控制器10萬(wàn)臺(tái)的企業(yè)。項(xiàng)目總投資5000萬(wàn)美元,合作方式為合資合作。

(4)山東寶雅新能源汽車公司電動(dòng)汽車制造項(xiàng)目

公司于2007年開(kāi)始生產(chǎn)電動(dòng)汽車,擁有電動(dòng)車底盤傳動(dòng)、驅(qū)動(dòng)電機(jī)的適配優(yōu)化、高速高扭直流變頻無(wú)刷電機(jī)、可換擋前驅(qū)變速箱等核心技術(shù),產(chǎn)品主要出口歐洲和美國(guó),已通過(guò)了歐盟的EEC認(rèn)證。項(xiàng)目占地67公頃,投產(chǎn)后計(jì)劃年產(chǎn)低速電動(dòng)汽車6萬(wàn)輛,其中70%以上出口美國(guó)和歐洲市場(chǎng)。投產(chǎn)后預(yù)計(jì)年銷售收入2.86億美元。項(xiàng)目總投資4000萬(wàn)美元,合作方式為合資或融資。

2、電子信息產(chǎn)業(yè)

(5)國(guó)家信息通信國(guó)際創(chuàng)新園(CIIIC)項(xiàng)目

國(guó)家信息通信國(guó)際創(chuàng)新園簡(jiǎn)稱CIIIC,是國(guó)家科技部、工業(yè)和信息化部(原信息產(chǎn)業(yè)部)、商務(wù)部與山東省共同建立的國(guó)家創(chuàng)新園區(qū)。重點(diǎn)發(fā)展世界級(jí)軟件、集成電路、網(wǎng)絡(luò)通信、數(shù)字裝備以及信息服務(wù)業(yè)五大產(chǎn)業(yè)。園區(qū)配套設(shè)施已基本完成,已有微軟、IBM、NEC等一批知名企業(yè)入園。

(6)濟(jì)南西區(qū)數(shù)字創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目

項(xiàng)目占地面積約為100公頃,規(guī)劃建筑面積60萬(wàn)平方米。園區(qū)按國(guó)際先進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì),區(qū)內(nèi)2萬(wàn)平方米“山東數(shù)娛大廈”已投入使用。園區(qū)周邊集中了8所駐濟(jì)高校,人才密集,環(huán)境優(yōu)美,現(xiàn)代服務(wù)設(shè)施齊全,主要引進(jìn)文化創(chuàng)意及相關(guān)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。

(7)濟(jì)南晶恒電子有限責(zé)任公司6英寸功率半導(dǎo)體芯片生產(chǎn)線項(xiàng)目

公司是山東省半導(dǎo)體行業(yè)的龍頭企業(yè),2008年全國(guó)分立器件與集成電路銷售額排名第19位。項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)一條線寬為0.35-0.8μm的6英寸功率半導(dǎo)體器件芯片生產(chǎn)線。廠房規(guī)劃占地面積1.7萬(wàn)平方米,總建筑面積5萬(wàn)平方米,生產(chǎn)線產(chǎn)能24萬(wàn)片/年。投產(chǎn)后,每年可新增銷售收入6570萬(wàn)美元。項(xiàng)目總投資3200萬(wàn)美元,合作方式為合資或合作。

3、生物醫(yī)藥及化工產(chǎn)業(yè)

(8)山東藍(lán)金生物工程有限公司治療癌癥新型靶向緩釋藥物融資項(xiàng)目

山東藍(lán)金生物工程有限公司是主要進(jìn)行抗癌新藥研究開(kāi)發(fā)的高科技企業(yè),公司在山東大學(xué)建立了腦細(xì)胞研究中心,在濟(jì)南留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園建立了藥物開(kāi)發(fā)綜合實(shí)驗(yàn)室。該項(xiàng)目以緩釋技術(shù)為平臺(tái),以靶向給藥為手段,研制了一系列國(guó)內(nèi)外首創(chuàng)的靶向介入(植入、注射)的局部緩釋制劑,以降低藥物的毒副作用,達(dá)到治愈疾病或延長(zhǎng)生存期、提高患者生存質(zhì)量的目的,是國(guó)家重點(diǎn)支持發(fā)展的醫(yī)藥新技術(shù)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。公司已申請(qǐng)國(guó)內(nèi)外專利幾十個(gè)。項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及相關(guān)技術(shù)研發(fā)已完成。項(xiàng)目總投資1142萬(wàn)美元。

(9)濟(jì)南明鑫制藥馬來(lái)酸氟吡汀、雷奈酸鍶等原料與制劑改造項(xiàng)目

公司是山東省重要的核酸類醫(yī)藥產(chǎn)品、醫(yī)藥制劑的專業(yè)生產(chǎn)廠家,其主導(dǎo)產(chǎn)品肌苷原料藥在全國(guó)同行業(yè)居第二位。非阿片類中度鎮(zhèn)痛藥臨床需求量大,項(xiàng)目原料藥國(guó)際市場(chǎng)需求旺盛。該項(xiàng)目投產(chǎn)后,新增原料藥產(chǎn)品年總產(chǎn)量約17噸,新增制劑產(chǎn)品馬來(lái)酸氟吡汀膠囊60萬(wàn)粒/年和雷尼酸鍶顆粒劑500萬(wàn)袋/年,新增銷售收入1500萬(wàn)美元。項(xiàng)目總投資710萬(wàn)美元,合作方式為投資入股、參股。

(10)濟(jì)南華陽(yáng)應(yīng)用技術(shù)有限公司精細(xì)化工生產(chǎn)項(xiàng)目

公司主要產(chǎn)品為煙草薄片粘合劑,高速卷煙膠、甲殼素等,產(chǎn)品已通過(guò)ISO9001及ISO2000國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證。公司尋求合作伙伴,擴(kuò)大再生產(chǎn)。項(xiàng)目總投資429萬(wàn)美元,合作方式為合資或合作。

4、農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)

(11)濟(jì)南市商河縣畜牧肉食加工項(xiàng)目

商河周邊六縣(市)均為畜牧大縣(市),畜牧產(chǎn)品資源十分豐富。計(jì)劃引進(jìn)規(guī)模化畜牧肉制品深加工企業(yè)。項(xiàng)目計(jì)劃總投資575萬(wàn)美元,合作方式為獨(dú)資或合作。

(12)濟(jì)南市商河縣大蒜及蔬菜深加工項(xiàng)目

商河縣大蒜種植面積1.4萬(wàn)公頃,年產(chǎn)各類蒜薹10萬(wàn)噸,蒜頭30萬(wàn)噸,蒜油含量比為0.24%―0.3%。全縣現(xiàn)有冷庫(kù)33座,存儲(chǔ)能力16800噸。規(guī)劃引進(jìn)大蒜蔬菜深加工及儲(chǔ)運(yùn)龍頭企業(yè),建設(shè)大蒜及蔬菜加工、儲(chǔ)藏基地,以提升加工的規(guī)模與檔次。項(xiàng)目計(jì)劃總投資570萬(wàn)美元,合作方式為獨(dú)資或合作。

(三)金融商貿(mào)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

(1)濟(jì)南高新區(qū)引進(jìn)擔(dān)保、創(chuàng)投等金融服務(wù)業(yè)項(xiàng)目

濟(jì)南高新區(qū)擬引進(jìn)中外投資擔(dān)保公司、創(chuàng)業(yè)投資公司等金融服務(wù)業(yè)項(xiàng)目,滿足濟(jì)南市和高新區(qū)中小企業(yè)融資擔(dān)保、高科技創(chuàng)業(yè)投資需求。濟(jì)南市工業(yè)基礎(chǔ)雄厚,民營(yíng)企業(yè)數(shù)量眾多,總體規(guī)模較大,高新項(xiàng)目較多,資金需求量大,發(fā)展投資擔(dān)保業(yè),具有廣闊的市場(chǎng)前景。

(2)濟(jì)南市金融商務(wù)中心區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目

濟(jì)南市金融商務(wù)中心區(qū)東至順河街、西至緯二路、北到經(jīng)二路、南到經(jīng)七路,地處濟(jì)南中央商務(wù)區(qū)(CBD)內(nèi),面積約80公頃,規(guī)劃總建筑規(guī)模約468萬(wàn)平方米。該項(xiàng)目通過(guò)拆舊建新、置換改造等方式,重點(diǎn)引進(jìn)金融機(jī)構(gòu)總部和區(qū)域性總部。項(xiàng)目已納入全省及全市服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃,規(guī)劃策劃方案已經(jīng)基本完成。

(3)濟(jì)南百年老商埠區(qū)項(xiàng)目

該項(xiàng)目規(guī)劃范圍為緯一路、經(jīng)一路、經(jīng)四路、緯五路、小緯六路的合圍區(qū)域,占地面積約0.76平方公里,拆遷約43公頃,需拆遷各類建筑約48萬(wàn)平方米,新建面積92.5萬(wàn)平方米。項(xiàng)目利用區(qū)域內(nèi)濟(jì)南老商埠保留的德式、英式、日式及中西合璧的多種建筑,規(guī)劃建設(shè)特色商務(wù)、文化、旅游、商業(yè)、住宅等項(xiàng)目。

(4)濟(jì)南市歷城區(qū)賽馬場(chǎng)商業(yè)用地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

項(xiàng)目所在地濟(jì)南市歷城區(qū)港溝鎮(zhèn),規(guī)劃總用地93公頃?，F(xiàn)有居住用地兩塊,面積分別為4.6公頃、11公頃;商業(yè)用地三塊,面積分別為1.3公頃、1.9公頃、0.5公頃。項(xiàng)目比鄰濟(jì)南全運(yùn)會(huì)賽馬場(chǎng),是我國(guó)長(zhǎng)江以北第一家賽馬場(chǎng),全運(yùn)會(huì)后,賽馬場(chǎng)將是一座集運(yùn)動(dòng)、生態(tài)、休閑于一體的馬術(shù)主題公園。項(xiàng)目所在地環(huán)境優(yōu)美,服務(wù)配備設(shè)施齊全。

(5)濟(jì)南市市中區(qū)魯能?領(lǐng)秀城商業(yè)綜合中心項(xiàng)目

該項(xiàng)目總用地面積10.52公頃,容積率1.60,地上建筑面積17萬(wàn)平米,包括購(gòu)物中心10萬(wàn)平米,規(guī)劃建設(shè)以百貨、超市為主題,綜合零售、餐飲、娛樂(lè)等功能為一體的一站式購(gòu)物中心,輻射整個(gè)濟(jì)南南部區(qū)域。此外,五星級(jí)酒店及高檔寫字樓各3.5萬(wàn)平米。目前地上物已基本清除,建設(shè)、規(guī)劃等各項(xiàng)開(kāi)發(fā)條件已經(jīng)成熟。

預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投資1.4億美元,該項(xiàng)目既可以由開(kāi)發(fā)商按照投資商要求規(guī)劃設(shè)計(jì)并建設(shè),建成后整建制出售,也可由投資商分塊開(kāi)發(fā)建設(shè)。

(四)旅游文化休閑娛樂(lè)

(1)濟(jì)南市歷城區(qū)華山歷史文化公園項(xiàng)目

項(xiàng)目位于歷史名山華山,文化歷史底蘊(yùn)深厚。依托景區(qū)內(nèi)省級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位華陽(yáng)宮等景觀,規(guī)劃建設(shè)面積14平方公里的國(guó)家級(jí)公園。隨著小清河的改造,項(xiàng)目將形成區(qū)域內(nèi)連通大明湖、護(hù)城河的大山水旅游格局。目前景區(qū)總體規(guī)劃已通過(guò)國(guó)務(wù)院和省市批準(zhǔn),項(xiàng)目已列入濟(jì)南市 “十一五”總體規(guī)劃,是省、市重點(diǎn)生態(tài)旅游建設(shè)項(xiàng)目。預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投資7.14億美元,合作方式為合資或獨(dú)資。

(2)濟(jì)南市長(zhǎng)清區(qū)小柿子園片區(qū)(歡樂(lè)世界)項(xiàng)目

該項(xiàng)目位于長(zhǎng)清區(qū)主城南側(cè),規(guī)劃建設(shè)以現(xiàn)代化主題游樂(lè)園為主,美食街、酒店、住宅等作為功能補(bǔ)充。初步測(cè)算,主題游樂(lè)園運(yùn)營(yíng)四年可收回成本,住宅的稅前利潤(rùn)年率達(dá)到42%,同時(shí),將帶動(dòng)餐飲、住宿、娛樂(lè)及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。項(xiàng)目前期策劃方案已完成。預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投資2.85億美元,合作方式為整體出讓土地,旅游加地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)。