導(dǎo)語：如何才能寫好一篇建設(shè)用地規(guī)劃條件，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】：林業(yè)調(diào)查規(guī)劃設(shè)計(jì)；林業(yè)生產(chǎn)建設(shè)；地位；作用

【引言】：林業(yè)調(diào)查規(guī)劃設(shè)計(jì)是林業(yè)生產(chǎn)建設(shè)的基礎(chǔ)工作，對于林業(yè)生產(chǎn)建設(shè)具有積極意義，其重要性不容忽視。相關(guān)林業(yè)部門根據(jù)林業(yè)調(diào)查結(jié)果，安排高素質(zhì)專業(yè)人員做出科學(xué)合理的林業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)，使得以后林業(yè)生產(chǎn)建設(shè)工作開展能夠有理有據(jù)。

1林業(yè)調(diào)查規(guī)劃設(shè)計(jì)概念

1.1林業(yè)調(diào)查

林業(yè)調(diào)查是在林業(yè)生產(chǎn)建設(shè)之前進(jìn)行的，是林業(yè)生產(chǎn)建設(shè)過程中最為基本的一項(xiàng)工作，是林業(yè)生產(chǎn)建設(shè)的基礎(chǔ)與開始。林業(yè)調(diào)查指的是，將與林業(yè)相關(guān)的進(jìn)行一個系統(tǒng)性的調(diào)查統(tǒng)計(jì)、研究，如，對林業(yè)所處區(qū)域的社會經(jīng)濟(jì)條件、自然環(huán)境、地質(zhì)條件及該林業(yè)的一些基本情況的調(diào)查。

1.2林業(yè)規(guī)劃

林業(yè)規(guī)劃主要是指預(yù)想林業(yè)生產(chǎn)建設(shè)的布置，對林業(yè)發(fā)展的近況與未來發(fā)展的趨向進(jìn)行充足的思量，它不但擔(dān)保了林業(yè)發(fā)展的連續(xù)性，還對林業(yè)生產(chǎn)建設(shè)的近期利益和遠(yuǎn)期利益、個體利益和整體利益等方面進(jìn)行了仔細(xì)的分析。林業(yè)規(guī)劃可以分成國家規(guī)劃和地區(qū)規(guī)劃兩種形式，而且它的建設(shè)和規(guī)劃都能在同一國家政策指引下進(jìn)行，即能讓地區(qū)的林業(yè)發(fā)展擁有自己的特色，又不會違背國家制定的林業(yè)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)。

1.3林業(yè)設(shè)計(jì)

林業(yè)設(shè)計(jì)指在林業(yè)總體規(guī)劃框架內(nèi)，將林業(yè)建設(shè)設(shè)想用圖形以及文字展現(xiàn)出來的活動過程。林業(yè)設(shè)計(jì)包含林業(yè)生產(chǎn)的方方面面：林業(yè)設(shè)計(jì)包含造林設(shè)計(jì)、育林設(shè)計(jì)以及撫育設(shè)計(jì)等幾個方面，對林業(yè)生產(chǎn)建設(shè)工作起著指導(dǎo)性作用。

2林業(yè)調(diào)查規(guī)劃設(shè)計(jì)在林業(yè)生產(chǎn)建設(shè)中的地位和作用

2.1有利于森林保護(hù)

眾所周知，森林有著地球之肺的稱號，森林植物可以很好的吸收大氣中的二氧化碳以及其他硫化性物質(zhì)，釋放氧氣以及凈化空氣；森林植物在防止水土流失的同時，也是自然生態(tài)系統(tǒng)水循環(huán)不可缺少的一組成部分；森林植物能夠有效的防風(fēng)固沙，防止土地養(yǎng)分流失。簡言之，森林是人類生存的必要條件，是地球上必不可少的組成部分。林業(yè)調(diào)查規(guī)劃設(shè)計(jì)對于森林防護(hù)具有重要意義。林業(yè)調(diào)查規(guī)劃在提供精確可靠數(shù)據(jù)的同時，還可以為森林未來林業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施奠定基礎(chǔ)。林業(yè)調(diào)查規(guī)劃設(shè)計(jì)可以針對森林發(fā)展現(xiàn)狀以及遇到的問題提供具體舉措，林業(yè)調(diào)查規(guī)劃設(shè)計(jì)是保護(hù)森林、促進(jìn)其未來健康發(fā)展的有效途徑。

2.2有利于保護(hù)個人權(quán)益

林業(yè)調(diào)查規(guī)劃項(xiàng)目能對林業(yè)生產(chǎn)發(fā)展建立產(chǎn)生一定的助益，據(jù)相關(guān)報(bào)道指出，我國林地發(fā)展基本使用的都是承包方式，這就會在實(shí)際發(fā)展進(jìn)程中遭遇使用權(quán)和所有權(quán)的問題。只有保證各方面關(guān)系的協(xié)調(diào)處理，才能實(shí)現(xiàn)整體項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)，確保各方利益得到有效兼顧。而林業(yè)調(diào)查規(guī)劃項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過程中，需要對不同信息和數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合整理，在基礎(chǔ)數(shù)據(jù)支撐下，提升整體管理結(jié)構(gòu)的客觀性和公正性，保證個人合法利益得到有效維護(hù)。

2.3有利于林業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

每件事的可持續(xù)發(fā)展都需要前期的一個調(diào)查規(guī)劃，而林業(yè)的調(diào)查規(guī)劃設(shè)計(jì)便是為了更好地促進(jìn)當(dāng)?shù)亓謽I(yè)的發(fā)展，為當(dāng)?shù)亓謽I(yè)部門作出的決策性行動提供重要依據(jù)參考。林業(yè)調(diào)查規(guī)劃設(shè)計(jì)對林業(yè)的生產(chǎn)建設(shè)具有一定的指導(dǎo)意義，規(guī)范了林業(yè)的發(fā)展方向，從而保證促進(jìn)了當(dāng)?shù)亓謽I(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。同時，林業(yè)前期的調(diào)查規(guī)劃設(shè)計(jì)還對當(dāng)?shù)貐^(qū)域林業(yè)的從事人員的結(jié)構(gòu)及組成部分有一定的了解。所以我們可根據(jù)這些調(diào)查信息，合理安排當(dāng)?shù)厥Ｓ鄤趧恿Φ墓ぷ鞣秶魉酒渎殹２⑶叶ㄆ趯λ麄冞M(jìn)行專業(yè)的林業(yè)知識培訓(xùn)，提升他們的專業(yè)素質(zhì)及素養(yǎng)，以確保林業(yè)生產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展，促進(jìn)當(dāng)?shù)亓謽I(yè)發(fā)展，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

2.4有利于提高林業(yè)調(diào)查規(guī)劃設(shè)計(jì)部門的實(shí)踐能力

林業(yè)調(diào)查規(guī)劃設(shè)計(jì)工作具有實(shí)用性、技術(shù)性及科學(xué)性，其主要是為了科學(xué)的發(fā)展林業(yè)，其在生產(chǎn)建設(shè)林業(yè)過程中發(fā)揮著至關(guān)重要的指導(dǎo)作用。針對有關(guān)的調(diào)查規(guī)劃設(shè)計(jì)部門而言，此項(xiàng)工作可以給生產(chǎn)建設(shè)林業(yè)的決策提供可靠的資料與數(shù)據(jù)支撐，以便采用恰當(dāng)?shù)膶Σ邅韺ㄔO(shè)林業(yè)中存在的問題加以解決，并制定好預(yù)后性對策；此外，此項(xiàng)工作也可以很好的鍛煉林業(yè)調(diào)查規(guī)劃設(shè)計(jì)部門的工作人員，使他們對管理、統(tǒng)計(jì)及林業(yè)等學(xué)科知識加以更好的掌握，不斷的對自我能力加以提高。

3強(qiáng)化林業(yè)調(diào)查規(guī)劃設(shè)計(jì)的策略

3.1優(yōu)化林業(yè)部門系統(tǒng)化結(jié)構(gòu)

要實(shí)現(xiàn)林業(yè)調(diào)查規(guī)劃設(shè)計(jì)良性發(fā)展的目標(biāo)，就要提升規(guī)劃模式和規(guī)劃效果，健全規(guī)劃設(shè)計(jì)系統(tǒng)，并針對具體問題實(shí)施有效的管控措施。要保證調(diào)查人員對森林資源進(jìn)行統(tǒng)籌管控和信息收集，就要提升工作的精細(xì)程度，確保相關(guān)設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)能在系統(tǒng)化建設(shè)范疇內(nèi)，提升整體林業(yè)調(diào)查規(guī)劃項(xiàng)目設(shè)計(jì)水平。

3.2充分融合科技手段

隨著數(shù)據(jù)的不斷增多以及收集環(huán)境的改變，傳統(tǒng)處理機(jī)制已經(jīng)不能順應(yīng)時展框架。因此，要健全調(diào)查規(guī)劃，制定技術(shù)化和信息化措施，提高統(tǒng)計(jì)速度的同時，建立更加完整的控制機(jī)制。另外，需要管理人員借助互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)提升數(shù)據(jù)信息的傳輸能力，有效的將技術(shù)參數(shù)和林業(yè)調(diào)查規(guī)劃結(jié)合在一起，并運(yùn)用先進(jìn)的現(xiàn)代技術(shù)設(shè)備，提升管控機(jī)制和管理效能，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的良性發(fā)展目標(biāo)。

Y束語

總而言之，林業(yè)調(diào)查規(guī)劃設(shè)計(jì)工作對于保護(hù)森林、林業(yè)生產(chǎn)建設(shè)以及群眾經(jīng)濟(jì)利益等方面具有十分重要利益。目前，我國林業(yè)生產(chǎn)建設(shè)仍然存在許多問題亟待解決，需要有關(guān)部門以及社會各界共同努力。有關(guān)部門要加強(qiáng)落實(shí)相關(guān)政策，提高自身能力的同時不忘制定完整系統(tǒng)的理論體系制度，不斷完善林業(yè)調(diào)查規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。

篇2

關(guān)鍵詞：GIS，城市用地，綜合評價(jià)

中圖分類號：TU98 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

1 引言

我國進(jìn)入快速城市化發(fā)展階段以來，城市建設(shè)用地盲目擴(kuò)張，不僅造成土地資源的浪費(fèi)，而且造成城市及其周邊區(qū)域的生態(tài)環(huán)境破壞。為了使城市建設(shè)用地的盲目擴(kuò)張現(xiàn)象得到控制，生態(tài)環(huán)境得到有效保護(hù)，需要對城市的發(fā)展進(jìn)行科學(xué)合理的安排。

城市用地評價(jià)是針對城市未來可能發(fā)展建設(shè)的用地進(jìn)行綜合評價(jià)，是城市土地利用總體規(guī)劃的主要內(nèi)容，作為選擇城市發(fā)展用地的依據(jù)，決定著城市的發(fā)展方向和城市形態(tài)，也影響著城市內(nèi)部生態(tài)環(huán)境及城市外部生態(tài)環(huán)境的發(fā)展，筆者利用GIS和AHP技術(shù)來進(jìn)行城市土地的綜合評價(jià)，根據(jù)城市的自然、經(jīng)濟(jì)和社會屬性，建立多因素評價(jià)指標(biāo)體系，采用加權(quán)求和的方法，綜合評價(jià)各因素對城市用地的影響程度。

2 評價(jià)方法及步驟

2.1 評價(jià)方法

在早期的城市用地分析中，以生態(tài)敏感性分析居多，是將各單項(xiàng)生態(tài)評價(jià)因子，如地形、地貌、地質(zhì)等分別進(jìn)行評價(jià)并單獨(dú)繪制在透明膠片上，然后將膠片疊加，得到綜合的分析結(jié)果，并以此為依據(jù)進(jìn)一步指導(dǎo)該區(qū)域的規(guī)劃工作。但是這種通過對色彩疊加形成的深淺變化進(jìn)行的判斷分析，不能提供明確的數(shù)據(jù)結(jié)論。

本文以地利信息系統(tǒng)（GIS）為平臺，是處理地理數(shù)據(jù)（空間數(shù)據(jù)）的輸入、輸出、管理、查詢、分析和輔助決策的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)。作為代替人工的計(jì)算工具具有了更高的精度，更具有科學(xué)性。

本文綜合評價(jià)主要從建設(shè)用地及非建設(shè)用地適宜性評價(jià)兩個角度來考慮。以非建設(shè)用地為載體，對生態(tài)資源進(jìn)行保護(hù)和建設(shè)，建立生態(tài)安全體系和格局，提高城市的環(huán)境競爭力。科學(xué)評價(jià)建設(shè)用地開發(fā)適宜性，合理高效利用土地資源。

2.1.1非建設(shè)用地土地適宜性評價(jià)

非建設(shè)用地適宜性從生態(tài)保護(hù)的角度入手，研究生態(tài)網(wǎng)絡(luò)格局及其社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，保護(hù)關(guān)鍵性的生態(tài)廊道和斑塊，發(fā)揮其高效的生態(tài)服務(wù)功能，使城市發(fā)展建設(shè)真正走向可持續(xù)發(fā)展之路。明確城市非建設(shè)用地功能，從而反控城市建設(shè)用地的使用性質(zhì)和開發(fā)強(qiáng)度，為合理利用土地資源提供依據(jù)，為建設(shè)城市特色空間提供條件。

用地的影響因素有四個方面：自然保護(hù)類、景觀文化類、政策控制類和技術(shù)經(jīng)濟(jì)類。其中自然保護(hù)類包括各類保護(hù)區(qū)、林草地、水環(huán)境；景觀文化類包括歷史文化保護(hù)、地質(zhì)遺跡保護(hù)和景觀視線保護(hù)；政策控制包括農(nóng)田保護(hù)、戰(zhàn)略控制區(qū)；技術(shù)經(jīng)濟(jì)類包括地質(zhì)災(zāi)害等條件及高程坡度等條件，運(yùn)用AHP模型綜合這四方面的因素，得出非建設(shè)用地土地適宜性等級，分為很適宜、一般適宜、較不適宜、不適宜。

2.1.2建設(shè)用地土地適宜性評價(jià)

建設(shè)用地適宜性從資源高效利用的角度，研究土地和環(huán)境的合理利用，并考慮到建設(shè)的經(jīng)濟(jì)成本和對環(huán)境的影響。優(yōu)化城市空間格局和用地形態(tài)，避免城市無序發(fā)展引起資源的浪費(fèi)，引導(dǎo)規(guī)劃區(qū)合理有序發(fā)展。建設(shè)用地的影響因素有六個方面：技術(shù)類、經(jīng)濟(jì)類、景觀條件、可達(dá)性、設(shè)施條件、環(huán)境影響。其中技術(shù)類包括地質(zhì)防洪等條件、高程坡度條件；經(jīng)濟(jì)類包括土地獲取成本和開發(fā)成本；景觀條件包括景觀質(zhì)量和大小；可達(dá)性包括區(qū)位條件和交通條件；設(shè)施條件包括市政社會服務(wù)設(shè)施的滿足度；環(huán)境條件指各種污染對城市的影響度。運(yùn)用AHP模型綜合這七方面的因素，得出非建設(shè)用地土地適宜性等級，分為很適宜、一般適宜、較不適宜、不適宜。

2.2評價(jià)步驟

2.2.1確定影響因子

影響城市建設(shè)用地選擇的因子很多，在研究中要全部逐個分析有一定難度。評價(jià)因子選擇應(yīng)根據(jù)城市用地的生態(tài)需要及城市建設(shè)的需要，選擇對城市發(fā)展用地具有共性且影響較大的獨(dú)立因子作為評價(jià)因子，同時還要考慮對基礎(chǔ)資料占有的完備程度，選取有據(jù)可查，數(shù)據(jù)齊全的作評價(jià)因子。根據(jù)以上要求本研究選擇的因子既有自然生態(tài)因子，也有社會經(jīng)濟(jì)因子，按照對建設(shè)用地?cái)U(kuò)展作用性之的不同將因子分為兩大類，一類是限制性因子包括：現(xiàn)狀用地類型、高程、坡度、地質(zhì)條件、水資源保護(hù)、自然生態(tài)價(jià)值、人文景觀價(jià)值。另一類是潛力因子包括：交通可達(dá)性、環(huán)境質(zhì)量、土地獲取成本、景觀質(zhì)量及適宜建設(shè)規(guī)模。

準(zhǔn)備數(shù)據(jù)有城市規(guī)劃區(qū)邊界數(shù)據(jù)、現(xiàn)狀建成區(qū)邊界數(shù)據(jù)、城市規(guī)劃區(qū)衛(wèi)片、縣城土地利用現(xiàn)狀數(shù)據(jù)集、縣城地形數(shù)據(jù)集、地災(zāi)評價(jià)數(shù)據(jù)集、城市規(guī)劃區(qū)河流水系數(shù)據(jù)集、歷史文化保護(hù)區(qū)數(shù)據(jù)集、森林公園數(shù)據(jù)集、道路交通數(shù)據(jù)集。

2.2.2單因子分析

單因子分析即數(shù)據(jù)的一種直觀表達(dá)，即數(shù)據(jù)的符號化。（見下面圖1，圖2 ）

2.2.3 單因子評價(jià)

單因子評價(jià)的過程即是單因子分析結(jié)果重分類的過程，從適宜建設(shè)用地的角度，同時考慮重要的生態(tài)區(qū)域的保護(hù)，對如生態(tài)區(qū)及歷史文物保護(hù)的核心區(qū)賦予空值（Nodata），不參與用地評價(jià)，直接作為保護(hù)區(qū)域，分別對各單項(xiàng)因子賦予不同的數(shù)值，確定用地的適宜建設(shè)度，分值越高，表明越適宜建設(shè)。列表表示如表1。（評價(jià)結(jié)果圖如圖3，圖4）

單因子評價(jià)表（表1）

2.2.4 確定評價(jià)權(quán)重：AHP法

本文采用層次分析法(Analytic Hierarchy Process簡稱AHP)，通過建立層次體系來確定每個影響因素對城市用地綜合評價(jià)的影響程度，在不同層次上有序?qū)哟危瑢⒏饕蜃觾蓛蓪Ρ龋M(jìn)行定量描述，反映每一層次因子的相對重要性次序的權(quán)值，確定各因子的權(quán)重。（具體權(quán)重賦值見表2）

因子賦值表（表2）

2.2.5綜合疊加評價(jià)

由于各種因子對城市用地的特定利用方式的影響程度相差很明顯，故采用層次分析法（AHP法），對影響特定的特定的土地利用方式大的因子賦予較大的權(quán)值，然后再各單因子分級評分的基礎(chǔ)上對各個因子的評價(jià)結(jié)果進(jìn)行加權(quán)求和，一般以分?jǐn)?shù)越高表示越適宜建設(shè)。（如圖5，圖6）

3 研究結(jié)果及發(fā)展策略

3.1 評價(jià)結(jié)果

由圖可以得出，很適宜非建設(shè)區(qū)為地災(zāi)高易發(fā)區(qū)及文物保護(hù)的核心區(qū)等區(qū)域，為14.19平方公里，較適宜非建設(shè)區(qū)為離河及文物保護(hù)單位距離較近，為避免影響的區(qū)域，為2.73平方公里，一般適宜非建設(shè)區(qū)為17.01平方公里。適宜非建設(shè)用地面積總計(jì)為33.93平方公里，占規(guī)劃區(qū)總面積的29.69%。

一般適宜建設(shè)區(qū)為36.68平方公里，較適宜建設(shè)區(qū)為35.82平方公里，很適宜建設(shè)區(qū)位于對自然生態(tài)環(huán)境影響較小的區(qū)域范圍內(nèi)，地勢平坦，坡度較小，離道路較近，施工成本低，為6.97平方公里。適宜建設(shè)用地面積總計(jì)為79.47平方公里，占規(guī)劃區(qū)總面積的70.31%。（綜合評價(jià)結(jié)果圖如圖7）

3.2城市空間發(fā)展策略

3.2.1確定城市非建設(shè)用地

城市非建設(shè)用地主要包括生態(tài)環(huán)境的核心保護(hù)區(qū)域、地災(zāi)高易發(fā)區(qū)、景區(qū)核心保護(hù)區(qū)及基本農(nóng)田等區(qū)域，這部分用地出于城市建設(shè)安全及生態(tài)系統(tǒng)安全考慮要絕對禁止開發(fā)建設(shè)。圖 可以看出最重要的非建設(shè)用地形成了城市中央的綠心，是城市的綠肺，應(yīng)予以嚴(yán)格保護(hù)。

3.2.2確定城市建設(shè)用地

用地?cái)U(kuò)展方向建議從分析結(jié)果看，城市北部及南部地區(qū)生態(tài)限制程度較低，并且土地連續(xù)性好，現(xiàn)狀道路密度較高，建議中心城區(qū)的建設(shè)用地向北部及南部擴(kuò)展。城市擴(kuò)展過程中對于耕地既要堅(jiān)持基本農(nóng)田的保護(hù)法規(guī)，又要方法靈活，減少農(nóng)田保護(hù)與城市發(fā)展的矛盾，要堅(jiān)持貫徹可持續(xù)發(fā)展建設(shè)理念，將城市發(fā)展和生態(tài)保護(hù)結(jié)合起來，把對自然生態(tài)系統(tǒng)破壞程度降到最低。

3.2.3非建設(shè)和建設(shè)用地的耦合關(guān)系

城市中心綠地做為城市綠心，與周圍建設(shè)用地之間要有生態(tài)緩沖帶，一方面保護(hù)城市綠心，另一方面防止城市建設(shè)用地的無序擴(kuò)張，防止建設(shè)用地蠶食非建設(shè)用地。

3.2.4土地使用強(qiáng)度分區(qū)規(guī)劃

城市用地的開發(fā)建設(shè)近期應(yīng)以現(xiàn)狀建成區(qū)為基礎(chǔ)，遠(yuǎn)期考慮向城市南部及北部方向發(fā)展，主要發(fā)展區(qū)域?yàn)槌鞘杏玫鼐C合評價(jià)圖中的適宜建設(shè)用地（包括一般適宜、較適宜及很適宜建設(shè)用地三部分）。

3.2.5建設(shè)用地控制

建設(shè)用地開發(fā)應(yīng)以城市用地綜合評價(jià)中的很適宜及較適宜建設(shè)用地為主，一般適宜建設(shè)用地為輔，結(jié)合城市發(fā)展需要，合理控制開發(fā)規(guī)模。

3.2.6非建設(shè)用地控制

非建設(shè)用地對城市用地綜合評價(jià)中的很適宜非建設(shè)用地區(qū)域，主要集中集中在城市的中央地帶，一定予以嚴(yán)格保護(hù)，作為城市綠心，保護(hù)基本農(nóng)田、林地生態(tài)區(qū)及河流水域地帶，形成完整的城市綠地系統(tǒng)，控制城市的無序擴(kuò)張，引導(dǎo)城市的合理發(fā)展。

4 結(jié)論

傳統(tǒng)的城市用地評價(jià)的一個主要特征是從狹窄的經(jīng)濟(jì)觀點(diǎn)出發(fā)進(jìn)行評價(jià)，缺乏考慮遠(yuǎn)期的生態(tài)后果，忽視對城市環(huán)境考慮。在土地利用規(guī)劃中表現(xiàn)最為明顯的是將城市新用地盡量安排在最便捷、最經(jīng)濟(jì)的地方，其結(jié)果造成城市用地過分集中和生態(tài)環(huán)境的破壞。要處理好生態(tài)保護(hù)與城市發(fā)展的關(guān)系就要采用更為科學(xué)的城市用地評價(jià)方法進(jìn)行城市用的的選擇。本文以個GIS為支撐，通過選擇較為全面的影響因子，并且充分考慮了生態(tài)環(huán)境的重要性，在限制性因子的疊加分析以及綜合評價(jià)中的疊加方法和權(quán)重分配上都遵循“生態(tài)優(yōu)先”的原則，同時對建設(shè)用地影響較大的建成區(qū) ,交通因子也要合理體現(xiàn)其影響。通過綜合評價(jià)以適宜性等級為基礎(chǔ)，為今后X市建設(shè)用地?cái)U(kuò)展方向做建議性指導(dǎo)。單因子適宜性等級的劃分及權(quán)重的確定都是需要進(jìn)一步考慮的問題以期找到更加合理的評價(jià)方法

參考文獻(xiàn)：

[1] 湯國安、楊昕.ArcGIS地理信息系統(tǒng)空間分析實(shí)驗(yàn)教程[M].北京：科學(xué)出版社，2006.1.

[2] 宋小東，鈕心毅.城市地理信息系統(tǒng)實(shí)習(xí)教程M].北京：科學(xué)出版社.2005.5.

[3] 陳述彭.城市化與城市地理信息系統(tǒng)[M].北京：科學(xué)出版社.2001.

[4] 顏文濤、刑忠等.基于GIS的舊城改造開發(fā)容量的研究――以南陽市舊城更新改造為例[J]. 重慶建筑大學(xué)學(xué)報(bào).2005.12.

[5] 張雷，宗躍光，楊偉.基于GIS的城市建設(shè)用地生態(tài)適宜性評價(jià)--以福建省連城縣為例[J].山東師范大學(xué)學(xué)報(bào).2008.9

篇3

哪些地區(qū)可以開展試點(diǎn)

《辦法》對適用地區(qū)、適用地類、有效期限進(jìn)行了明確界定。

對適用地區(qū)，《辦法》明確允許開展抵押貸款的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地僅限于國家確定的15個入市改革試點(diǎn)縣（市、區(qū)）地區(qū)，包括北京市大興區(qū)、山西省澤州縣、遼寧省海城市等。

對適用地類，《辦法》明確農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地是指存量農(nóng)村集體建設(shè)用地中，土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工礦倉儲、商服等經(jīng)營性用途的土地，規(guī)定以出讓、租賃、作價(jià)出資（入股）方式入市的和具備入市條件的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以辦理抵押貸款。

對有效期限，《辦法》規(guī)定有效期至2017年12月31日，與農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)時限保持一致。

《辦法》提出，開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款工作，應(yīng)在堅(jiān)持土地公有制性質(zhì)不變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損的前提下進(jìn)行。同時要求農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持依法合規(guī)、惠農(nóng)利民、平等自愿、公平誠信、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)原則。

抵押物范圍有哪些

《辦法》從業(yè)務(wù)開展的范圍，貸款的用途、條件、流程、風(fēng)險(xiǎn)保障機(jī)制等方面，對開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)作了明確規(guī)定。

對抵押物范圍，《辦法》允許具備處分權(quán)的兩類農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押融資：一是以出讓、租賃、作價(jià)出資（入股）方式取得的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)；二是尚未入市但具備入市條件的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)。

具備入市條件的包括兩類：一類是尚未入市但已經(jīng)依法進(jìn)行不動產(chǎn)登記并持有權(quán)屬證書，符合規(guī)劃、環(huán)保等要求，具備開發(fā)利用的基本條件，所有權(quán)主體履行集體土地資產(chǎn)決策程序同意抵押，試點(diǎn)縣（市、區(qū)）政府同意抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時土地可以入市的情形；另一類是尚未入市但改革前依法使用的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，依法進(jìn)行不動產(chǎn)登記并持有權(quán)屬證書，按相關(guān)規(guī)定辦理入市手續(xù)，簽訂土地使用合同，辦理變更登記手續(xù)的情形。

《辦法》同時規(guī)定，以下這些集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)不得抵押：權(quán)屬不清或存在爭議的；司法機(jī)關(guān)依法查封的；被依法納入拆遷征地范圍的；擅自改變用途的；其他不得辦理抵押的情形。

如果出現(xiàn)違約，抵押物如何處置

嚴(yán)把貸款條件，是控制貸款風(fēng)險(xiǎn)，順利在試點(diǎn)地區(qū)推動集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)開展的必要手段。《辦法》從依法持有土地使用權(quán)證書、符合土地總體規(guī)劃及城鄉(xiāng)規(guī)劃、未設(shè)定優(yōu)先受償?shù)钠渌麢?quán)利等方面提出了要求，并要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)對借款人是否有資質(zhì)、抵押物權(quán)屬是否清晰、價(jià)值評估是否合理、是否符合規(guī)劃、是否容易處置變現(xiàn)等問題進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查，力爭防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，提高資產(chǎn)質(zhì)量。

如何評估抵押物價(jià)值？《辦法》規(guī)定銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)值評估制度。可采用外部評估或內(nèi)部評估的方式對用于抵押的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行價(jià)值評估。同時規(guī)定，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照抵押合同的約定，加強(qiáng)抵押品的動態(tài)管理和價(jià)值重估，保證抵押權(quán)利的真實(shí)、合法、足值、有效。

篇4

第二條市城市規(guī)劃建設(shè)區(qū)范圍內(nèi)的各類建設(shè)用地變更使用性質(zhì)，適用本規(guī)定。

第三條本規(guī)定所稱建設(shè)用地使用性質(zhì)，按照《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（）的大類進(jìn)行分類。

第四條市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門負(fù)責(zé)本市城市規(guī)劃建設(shè)區(qū)內(nèi)建設(shè)用地使用性質(zhì)變更的管理工作。市國土資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、監(jiān)察等部門按照各自職責(zé)協(xié)同做好建設(shè)用地使用性質(zhì)變更管理工作。

第五條市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門應(yīng)嚴(yán)格按照城市總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的建設(shè)用地使用性質(zhì)和要求進(jìn)行管理，不得擅自變更。

第六條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)用地使用性質(zhì)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，任何單位和個人不得擅自改變。

第七條滿足環(huán)境容量要求，符合建設(shè)、消防、衛(wèi)生、文物保護(hù)等相關(guān)規(guī)定，且符合下列條件之一的，可以申請變更規(guī)劃建設(shè)用地使用性質(zhì)：

（一）國家、省、市的有關(guān)政策發(fā)生變化的；

（二）城市總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃變更或者修編，造成地塊開發(fā)建設(shè)條件發(fā)生變化的；

（三）因城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益性公共設(shè)施、重大項(xiàng)目建設(shè)等原因，導(dǎo)致地塊的建設(shè)條件發(fā)生較大變化的；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第八條申請變更建設(shè)用地使用性質(zhì)按以下程序辦理：

（一）申請。建設(shè)單位向市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門提交變更申請報(bào)告和變更方案。變更申請報(bào)告包括建設(shè)用地基本情況、規(guī)劃許可情況、變更建設(shè)用地使用性質(zhì)的理由、變更幅度等內(nèi)容。變更方案包括變更前、變更后的修建性詳細(xì)規(guī)劃方案。

（二）受理。符合本規(guī)定第七條所列情形之一的，市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門應(yīng)予受理。

（三）論證。由市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門組織召開專家論證會，對變更的必要性、可行性和科學(xué)性進(jìn)行論證，提出論證意見。

（四）公示。經(jīng)論證可以變更建設(shè)用地使用性質(zhì)的，由市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對變更方案進(jìn)行公示。必要時，組織召開聽證會。

（五）報(bào)批。市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法提出變更建議，并附變更申請報(bào)告、專家論證意見、公示及聽證情況、規(guī)劃變更方案，報(bào)市政府批準(zhǔn)。

（六）許可。市政府批準(zhǔn)后，市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門應(yīng)將變更后的建設(shè)用地使用性質(zhì)的情況抄告市國土資源部門，市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門根據(jù)市國土資源部門的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》或其他有關(guān)文件，辦理規(guī)劃許可變更手續(xù)。

第九條市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)督規(guī)劃的實(shí)施，加大執(zhí)法力度，對在建設(shè)過程中擅自改變規(guī)劃建設(shè)用地使用性質(zhì)的，必須堅(jiān)決制止，并依法進(jìn)行處罰。

第十條市住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等相關(guān)資料核發(fā)《建筑工程施工許可證》，并督促施工單位按照審定的施工圖施工。

篇5

本文對土地利用總規(guī)劃修改（以下簡稱“規(guī)劃修改”）進(jìn)行綜合研究，以科學(xué)的發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，堅(jiān)持規(guī)劃修改后建設(shè)用地總規(guī)模不突破，耕地不減少的原則，在避讓基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)，促進(jìn)生態(tài)環(huán)境保護(hù)與建設(shè)的前提下，對規(guī)劃建設(shè)用地布局進(jìn)行調(diào)整。重點(diǎn)分析當(dāng)前規(guī)劃修改涉及的主要內(nèi)容，運(yùn)用個別案例展現(xiàn)規(guī)劃修改四個方面，并從耕地、基本農(nóng)田、建設(shè)用地、生態(tài)用地等幾方面評估規(guī)劃修改對規(guī)劃實(shí)施的影響，最終保障規(guī)劃修改的科學(xué)性、可行性。

關(guān)鍵詞：規(guī)劃修改指標(biāo)布局

中圖分類號：U412文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

一、規(guī)劃修改的指導(dǎo)思想、原則及目標(biāo)

（一）指導(dǎo)思想

圍繞保護(hù)資源和保障發(fā)展目標(biāo)，認(rèn)真貫徹落實(shí)“十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地”的基本國策，以耕地保護(hù)為重點(diǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行耕地占補(bǔ)平衡制度，并滿足合理的建設(shè)用地需求，強(qiáng)化土地用途管制，促進(jìn)節(jié)約集約用地，有效參與宏觀調(diào)控，提高規(guī)劃的科學(xué)性和權(quán)威性。規(guī)劃修改嚴(yán)格落實(shí)上級下達(dá)的指標(biāo)，對規(guī)劃的用地結(jié)構(gòu)和空間布局進(jìn)行局部修改，推進(jìn)土地的集約節(jié)約利用和優(yōu)化配置，使得規(guī)劃能更好的服務(wù)于社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

（二）原則

1.總量平衡原則

規(guī)劃修改方案編制過程中不突破規(guī)劃約束性調(diào)控指標(biāo)，確需突破的，應(yīng)先通過上級規(guī)劃修改進(jìn)行統(tǒng)籌平衡。規(guī)劃修改在不突破規(guī)劃約束性指標(biāo)的前提下，對允許建設(shè)區(qū)、有條件建設(shè)區(qū)和限制建設(shè)區(qū)進(jìn)行布局調(diào)整。

2.空間管制原則

規(guī)劃修改方案在確保允許建設(shè)區(qū)面積不增加的前提下，對城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模邊界和擴(kuò)展邊界進(jìn)行調(diào)整，不改變城鄉(xiāng)建設(shè)用地禁建邊界，不占用土地整治項(xiàng)目區(qū)、高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田建設(shè)區(qū)。

3.保護(hù)耕地原則

規(guī)劃修改方案以保護(hù)耕地和基本農(nóng)田為前提，盡量不占或少占耕地，避讓基本農(nóng)田，確保耕地保有量和基本農(nóng)田保護(hù)任務(wù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

4.節(jié)約集約原則

貫徹資源利用節(jié)約優(yōu)先戰(zhàn)略，最大限度提高各類用地節(jié)約集約利用水平。規(guī)劃修改涉及的用地標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格落實(shí)節(jié)約集約用地的相關(guān)要求，準(zhǔn)入條件和行業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)等。

5.改善生態(tài)原則

按照保護(hù)優(yōu)先、兼顧治理的要求，注重土地資源保護(hù)和生態(tài)環(huán)境綜合治理，避讓生態(tài)環(huán)境安全控制區(qū)和風(fēng)景旅游用地區(qū)，確保具有重要生態(tài)功能的基礎(chǔ)性生態(tài)用地比重不降低，促進(jìn)土地資源的可持續(xù)利用。

6.公眾參與的原則

規(guī)劃修改方案的制定在相關(guān)部門的共同參與下開展，廣泛聽取規(guī)劃修改涉及區(qū)域社會各界的意見，采納合理性建議，并對規(guī)劃修改方案進(jìn)行充分聽證、論證，提高規(guī)劃修改方案的可行性與可操作性。

（三）目標(biāo)

1.優(yōu)化建設(shè)用地布局，保障科學(xué)發(fā)展用地

通過規(guī)劃修改，優(yōu)化各類建設(shè)用地布局，修改規(guī)劃建設(shè)用地實(shí)施時序，有效保障重點(diǎn)區(qū)域和重點(diǎn)項(xiàng)目用地，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。

2.統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地利用，促進(jìn)節(jié)約集約用地

通過規(guī)劃修改，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)和區(qū)域土地利用，科學(xué)安排生產(chǎn)、生活和生態(tài)用地，引導(dǎo)城鄉(xiāng)建設(shè)用地集聚布局，促進(jìn)各類產(chǎn)業(yè)規(guī)模和節(jié)約集約用地。

3.完善規(guī)劃實(shí)施管理，強(qiáng)化土地宏觀調(diào)控

通過規(guī)劃修改，完善土地利用結(jié)構(gòu)和布局，提高土地用途管制和建設(shè)用地空間管制對經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的適應(yīng)程度，保持規(guī)劃的現(xiàn)勢性，提高土地管理參與宏觀調(diào)控的針對性和有效性。

二、規(guī)劃修改方案

1.規(guī)劃調(diào)控指標(biāo)修改

以某縣規(guī)劃修改為例，規(guī)劃建設(shè)用地調(diào)入地塊均避讓了基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)，規(guī)劃建設(shè)用地的調(diào)出地塊大于建設(shè)用地調(diào)入地塊，以保證城鄉(xiāng)建設(shè)用地總規(guī)模不增加。

規(guī)劃建設(shè)用地調(diào)入296.5188公頃，共64個地塊，分布在八寶鎮(zhèn)、八棵樹鎮(zhèn)、金溝子鎮(zhèn)、靠山鎮(zhèn)、老城街道、蓮花鎮(zhèn)、慶云鎮(zhèn)、新城街道、興開街道、業(yè)民鎮(zhèn)、中固鎮(zhèn)等；規(guī)劃建設(shè)用地調(diào)出334.0762公頃，共567個地塊，分布在八棵樹鎮(zhèn)、金溝子鎮(zhèn)、李家臺鄉(xiāng)、蓮花鎮(zhèn)、慶云鎮(zhèn)、興開街道、業(yè)民鎮(zhèn)、中固鎮(zhèn)、城東鄉(xiāng)、上肥地滿族鄉(xiāng)、林豐滿族鄉(xiāng)等。

2.土地利用結(jié)構(gòu)修改

（1）調(diào)入地塊

規(guī)劃建設(shè)用地調(diào)入地塊296.5188公頃，占用農(nóng)用地288.0729公頃，其中耕地266.8880公頃，園地7.0306公頃，林地6.7786公頃，其他農(nóng)用地7.3757公頃；其他土地5.9475公頃，其中自然保留地4.5906公頃，水域1.3569公頃；建設(shè)用地2.4984公頃，其中城鎮(zhèn)工礦用地0.0344公頃，農(nóng)村居民點(diǎn)1.1487公頃，交通水利及其他建設(shè)用地1.3153公頃。

（2）調(diào)出地塊

規(guī)劃建設(shè)用地調(diào)出地塊334.0762公頃，占用農(nóng)用地1.7899公頃，均為耕地；建設(shè)用地332.2863公頃。為保證建設(shè)用地規(guī)模控制在調(diào)控指標(biāo)范圍內(nèi)，將建設(shè)用地332.2863公頃復(fù)墾為耕地265.8291公頃、園地28.3515公頃、林地16.2760公頃、其他農(nóng)用地21.8297公頃。

規(guī)劃修改后，農(nóng)用地增加46.0033公頃，其中耕地增加0.7310公頃；其他土地減少5.9475公頃；建設(shè)用地凈減少40.0558公頃。

3.建設(shè)用地管制分區(qū)修改

規(guī)劃建設(shè)用地調(diào)入地塊涉及有條件建設(shè)區(qū)279.8679公頃、限制建設(shè)區(qū)16.6509公頃調(diào)整為允許建設(shè)區(qū)；規(guī)劃建設(shè)用地調(diào)出地塊涉及將允許建設(shè)區(qū)334.0762公頃調(diào)整為有條件建設(shè)區(qū)1.7899公頃、限制建設(shè)區(qū)332.2863公頃。

規(guī)劃修改后，允許建設(shè)區(qū)減少37.5574公頃，有條件建設(shè)區(qū)減少278.0780公頃，限制建設(shè)區(qū)增加315.6354公頃。

4.土地用途分區(qū)修改

規(guī)劃建設(shè)用地調(diào)入地塊涉及將一般農(nóng)地區(qū)276.2811公頃、林業(yè)用地區(qū)6.5937公頃、其他用地區(qū)13.6440公頃調(diào)整為城鎮(zhèn)村建設(shè)用地區(qū)；調(diào)出地塊涉及將城鎮(zhèn)村建設(shè)用地區(qū)334.0762公頃調(diào)整為一般農(nóng)地區(qū)。

規(guī)劃修改后，一般農(nóng)地區(qū)增加57.7951公頃，林業(yè)用地區(qū)減少6.5937公頃，城鎮(zhèn)村建設(shè)用地區(qū)減少37.5574公頃，其他用地區(qū)減少13.6440公頃。

三、規(guī)劃修改對規(guī)劃實(shí)施的影響

1.對耕地和基本農(nóng)田目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的影響

（1）對耕地和基本農(nóng)田數(shù)量的影響

規(guī)劃修改不涉及對耕地保有量和基本農(nóng)田保護(hù)任務(wù)的修改，不減少耕地和基本農(nóng)田規(guī)模，不改變基本農(nóng)田布局，規(guī)劃修改后耕地增加0.7310公頃，符合《國土資源部關(guān)于嚴(yán)格土地利用總體規(guī)劃實(shí)施管理的通知》（國土資發(fā)[2012]2號）的要求，保證規(guī)劃修改后耕地保有量和基本農(nóng)田保護(hù)目標(biāo)數(shù)量不減少。

同時，規(guī)劃修改增加的建設(shè)用地規(guī)模邊界不涉及在建和已建的土地整治和高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田建設(shè)項(xiàng)目，不會對項(xiàng)目的建設(shè)和實(shí)施產(chǎn)生影響，不影響項(xiàng)目建設(shè)產(chǎn)生的社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)效益。

（2）對耕地質(zhì)量的影響

依據(jù)農(nóng)用地分等成果，確定規(guī)劃調(diào)入、調(diào)出地塊中耕地的利用質(zhì)量等別，得出調(diào)入、調(diào)出地塊平均利用質(zhì)量等別分別為11等和10等，確保規(guī)劃修改后耕地利用等別有提高。

2.對建設(shè)用地目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的影響

規(guī)劃修改在符合建設(shè)用地管制分區(qū)和土地用途分區(qū)的土地利用調(diào)控方向，修改建設(shè)用地管制分區(qū)和土地用途分區(qū)避讓了禁止建設(shè)區(qū)和基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)，確保城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模不增加，對允許建設(shè)區(qū)進(jìn)行優(yōu)化集中布局，使新增建設(shè)用地指標(biāo)可以得到更加充分有效的利用，促進(jìn)了城鄉(xiāng)建設(shè)用地的集中布局和集聚發(fā)展，提高了建設(shè)用地土地節(jié)約集約利用程度。

3.對生態(tài)環(huán)境保護(hù)的影響

篇6

關(guān)鍵詞：耕地保護(hù) 綜合整治 科學(xué)用地 合理布局 統(tǒng)籌發(fā)展 土地利用總體規(guī)劃

中圖分類號：F321.1 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1004-4914（2011）06-038-02

近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，各類建設(shè)項(xiàng)目用地大幅增加，尤其是工業(yè)項(xiàng)目用地。由于交通條件、地理位置、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)等各種原因，這些項(xiàng)目用地主要都集中在城鎮(zhèn)周邊，幾乎沒有什么項(xiàng)目在偏遠(yuǎn)鄉(xiāng)村選址。這樣一來，使得城鎮(zhèn)周邊的大量優(yōu)質(zhì)耕地被占用。盡管各地開展農(nóng)村土地開發(fā)整理，有效地促進(jìn)了耕地保護(hù)，但隨著可開發(fā)整理的土地資源的日益枯竭，我們守住18億畝耕地這條紅線的任務(wù)越來越艱巨。為此，中央及時出臺了城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤的政策。城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤是指城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤，具體地講是指依據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將若干擬復(fù)墾為耕地的農(nóng)村建設(shè)用地地塊（即拆舊地塊）和擬用于城鎮(zhèn)建設(shè)的地塊（即建新地塊）共同組成建新拆舊項(xiàng)目區(qū)，通過建新拆舊和土地復(fù)墾，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)建設(shè)用地總量不增加，耕地面積不減少、質(zhì)量不降低，用地布局更合理的土地整理工作目標(biāo)。通過科學(xué)實(shí)施城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，不僅可以有效地緩解用地壓力，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且有力地支持了新農(nóng)村建設(shè)，走出一條依法管地、科學(xué)用地、合理布局、和諧發(fā)展的新路子。城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，解決了耕地保護(hù)“缺動力”、工業(yè)化城鎮(zhèn)化“缺土地”、新農(nóng)村建設(shè)“缺資金”、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌“缺抓手”、農(nóng)村土地管理制度改革“缺平臺”等一系列難點(diǎn)問題。

為了使城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤真正成為得民心、惠民生、合民意的仁政工程，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)做好以下幾方面工作：

一、以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展和促進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化為導(dǎo)向，不斷增加高產(chǎn)穩(wěn)產(chǎn)基本農(nóng)田和改善農(nóng)村生產(chǎn)生活條件，從根本上切實(shí)維護(hù)農(nóng)民權(quán)益

1.不斷優(yōu)化城鄉(xiāng)用地結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，提高節(jié)約集約用地水平，促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。

2.始終堅(jiān)持最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度，推動農(nóng)業(yè)發(fā)展和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，促進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)和城鎮(zhèn)化發(fā)展；要在增加耕地?cái)?shù)量的同時努力提高耕地質(zhì)量，促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，提高農(nóng)業(yè)集約化水平。

3.嚴(yán)格按照有利生產(chǎn)、方便生活、改善環(huán)境的原則，以農(nóng)田整治為重點(diǎn)，立足提高高產(chǎn)穩(wěn)產(chǎn)基本農(nóng)田比重，進(jìn)一步改善農(nóng)村生產(chǎn)生活條件，促進(jìn)農(nóng)民增收、農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)村發(fā)展。通過農(nóng)村土地整治示范建設(shè)，與散亂、廢棄、閑置、低效利用的農(nóng)村建設(shè)用地整治相結(jié)合，實(shí)施田水路林村綜合整治，充分發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)、社會、生態(tài)綜合效益。

4.必須把維護(hù)農(nóng)民權(quán)益放在首位，充分尊重農(nóng)民意愿，堅(jiān)持依法推動、群眾自愿、統(tǒng)籌兼顧、因地制宜。要依法維護(hù)農(nóng)民和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的主體地位，依法保障農(nóng)民的知情權(quán)、參與權(quán)和受益權(quán)，切實(shí)做到農(nóng)民自愿、農(nóng)民參與、農(nóng)民滿意。

二、以土地利用總體規(guī)劃為依據(jù)，堅(jiān)持科學(xué)規(guī)劃和合理布局的原則，穩(wěn)步推進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤工作

1.要依據(jù)土地利用總體規(guī)劃，統(tǒng)籌安排農(nóng)民新居、城鎮(zhèn)發(fā)展等土地整治活動，合理設(shè)置建新、拆舊項(xiàng)目區(qū)，確保項(xiàng)目區(qū)內(nèi)建設(shè)用地總量有減少、布局更合理，耕地面積有增加、質(zhì)量有提高，實(shí)現(xiàn)以城帶鄉(xiāng)、以工補(bǔ)農(nóng)，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的目標(biāo)。要堅(jiān)決扭轉(zhuǎn)在城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤中重建新、輕拆舊、重城鎮(zhèn)、輕農(nóng)村、單一解決城鎮(zhèn)建設(shè)用地供需矛盾的傾向，堅(jiān)決糾正少數(shù)地方突破土地利用年度計(jì)劃控制、片面追求增加城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)等偏差，堅(jiān)決制止實(shí)施過程中脫離發(fā)展實(shí)際、侵害群眾利益等各類違法違規(guī)行為。

2.在推進(jìn)農(nóng)村新居建設(shè)和危房改造及小康示范村建設(shè)等工作中，凡涉及城鄉(xiāng)建設(shè)用地調(diào)整使用的，必須納入城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤。嚴(yán)禁擅自開展建設(shè)用地置換、復(fù)墾土地周轉(zhuǎn)等“搭車”行為，防止違規(guī)擴(kuò)大城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模。

3.要依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)田水利建設(shè)、林業(yè)保護(hù)利用和生態(tài)建設(shè)等有關(guān)要求，科學(xué)編制農(nóng)村土地整治規(guī)劃，合理安排城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤的規(guī)模、布局和時序。必須符合土地利用總體規(guī)劃和土地整治規(guī)劃，納入土地利用年度計(jì)劃。

4.要與地方經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)，與城鎮(zhèn)化進(jìn)程和農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移相協(xié)調(diào)，遵循城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)律，區(qū)分城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)、城鄉(xiāng)結(jié)合部、空心村和閑置宅基地等不同情況，因地制宜，量力而行，循序漸進(jìn)。涉及農(nóng)村拆遷安置的新居建設(shè)，應(yīng)該為農(nóng)民提供多種建房選擇，保持農(nóng)村特色和風(fēng)貌，保護(hù)具有歷史文化和景觀價(jià)值的傳統(tǒng)建筑。要尊重農(nóng)民意愿并考慮農(nóng)民實(shí)際承受能力，防止不顧條件盲目推進(jìn)、大拆大建。

5.開展城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，必須舉行聽證、論證，充分聽取當(dāng)?shù)剞r(nóng)村基層組織和農(nóng)民的意見。涉及土地調(diào)整互換使用的，未征得農(nóng)村集體組織和農(nóng)民同意，不得強(qiáng)行開展城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤。必須按照明晰產(chǎn)權(quán)、維護(hù)權(quán)益的原則，合理分配土地調(diào)整使用中的增值收益。要明確受益主體，規(guī)范收益用途，確保所獲土地增值收益及時全部返還農(nóng)村，用于支持農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展和改善農(nóng)民生產(chǎn)生活條件，防止農(nóng)村和農(nóng)民利益受到侵害。

三、依照耕地分等定級技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格進(jìn)行土地整治新增耕地質(zhì)量的評定和驗(yàn)收，切實(shí)做好農(nóng)村土地整治工作

1.大力推進(jìn)以高產(chǎn)穩(wěn)產(chǎn)基本農(nóng)田建設(shè)為重點(diǎn)的農(nóng)田整治。要按照因地制宜、改善條件、提高質(zhì)量的要求，以提高高產(chǎn)穩(wěn)產(chǎn)基本農(nóng)田比重為目標(biāo)，大力開展土地平整、田間道路建設(shè)、農(nóng)田防護(hù)建設(shè)和農(nóng)田水利建設(shè)。要依照耕地分等定級技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格的土地整治新增耕地質(zhì)量的評定和驗(yàn)收，有針對性地采取培肥地力等措施，穩(wěn)步提升新增耕地產(chǎn)能，經(jīng)整治的耕地要劃定為基本農(nóng)田，實(shí)行永久保護(hù)。要切實(shí)防止投入散、項(xiàng)目小、新增耕地質(zhì)量偏低，以及重建設(shè)輕管護(hù)等問題。

2.規(guī)范推進(jìn)農(nóng)村土地整治示范建設(shè)。要按照統(tǒng)籌規(guī)劃、整合資源、整體推進(jìn)的原則，以耕地面積增加、建設(shè)用地總量減少、農(nóng)村生產(chǎn)生活條件和生態(tài)環(huán)境明顯改善為目標(biāo)，規(guī)范推進(jìn)以田水路林村綜合整治為內(nèi)容的農(nóng)村土地整治示范建設(shè)。未批準(zhǔn)開展城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤的地區(qū)，不得將農(nóng)村土地整治節(jié)約的建設(shè)用地指標(biāo)調(diào)劑給城鎮(zhèn)使用。整治騰出的農(nóng)村建設(shè)用地，首先應(yīng)復(fù)墾為耕地，規(guī)劃繼續(xù)作為建設(shè)用地的可作為農(nóng)民舊房改造、新居建設(shè)、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)以及農(nóng)村非農(nóng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地。避免以整治為名，擅自突破土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃，擴(kuò)大城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模。杜絕在農(nóng)村土地整治中，違法調(diào)整、收回和強(qiáng)迫流轉(zhuǎn)農(nóng)民承包地。

3.積極組織實(shí)施農(nóng)村土地整治重大工程。要按照科學(xué)論證、集中投入、分步實(shí)施的要求，以提高糧食綜合生產(chǎn)能力為目標(biāo)，在保護(hù)生態(tài)環(huán)境的前提下，積極組織實(shí)施《全國土地利用總體規(guī)劃綱要（2006―2020年）》、《全國新增1000億斤糧食生產(chǎn)能力規(guī)劃（2009―2020年）》確定的農(nóng)村土地整治重大工程，促進(jìn)國家糧食核心產(chǎn)區(qū)和戰(zhàn)略后備產(chǎn)區(qū)建設(shè)，為確保國家糧食安全提供基礎(chǔ)性保障。要切實(shí)加強(qiáng)配套工程建設(shè)，落實(shí)配套資金，強(qiáng)化工程監(jiān)管，防止和糾正配套工程不到位、配套資金不落實(shí)等問題。

四、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化資金整合和使用管理，保障城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤工作順利進(jìn)行

1.以統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、全面建設(shè)小康社會為目標(biāo)，切實(shí)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，形成地方政府主導(dǎo)、國土資源部門搭建平臺、相關(guān)部門各司其職協(xié)調(diào)聯(lián)動的工作機(jī)制。國土資源部門要會同相關(guān)部門根據(jù)職能分工，落實(shí)責(zé)任，通力合作，準(zhǔn)確把握工作要求，加強(qiáng)全程指導(dǎo)和有效監(jiān)管，嚴(yán)格規(guī)范城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤并切實(shí)做好農(nóng)村土地整治工作。

2.整合資金，加大投入，建立多元化融資渠道。融資重點(diǎn)向多元化資金投入、市場化運(yùn)作轉(zhuǎn)移，整合各類資金，形成以政府投入為主導(dǎo)、社會多方參與的多元化投入格局。以新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓收入、耕地開墾費(fèi)和土地復(fù)墾費(fèi)等資金為主體，引導(dǎo)和聚合相關(guān)涉農(nóng)資金，保持渠道和用途不變，實(shí)行專賬管理，統(tǒng)籌集中使用，切實(shí)提高各項(xiàng)資金綜合使用效益。嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓收益要優(yōu)先用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)主要用于基本農(nóng)田建設(shè)和保護(hù)、耕地開發(fā)和土地整理的規(guī)定。

總之，只要牢固樹立科學(xué)發(fā)展觀和正確的政績觀，立足于維護(hù)好廣大人民群眾的根本利益，認(rèn)真總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，及時研究解決工作中出現(xiàn)的新情況、新問題，我們就能確保城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤工作規(guī)范、健康、有序開展。

篇7

一、存量建設(shè)用地改造與新增建設(shè)用地出讓的比較

存量建設(shè)用地改造與新增建設(shè)用地出讓在土地條件、占用、權(quán)利、處置、收益等方面存在著較大客觀差異：在土地條件上，新增建設(shè)用地一般分為需征轉(zhuǎn)農(nóng)用集體土地、需征用的集體建設(shè)土地、“三通一平”、“五通一平”等類型的土地，而存量建設(shè)用地一般為附屬大量建筑物的城市建設(shè)用地；在土地占用上，新增建設(shè)用地由政府統(tǒng)一管理，而存量建設(shè)用地則是分散在各土地使用權(quán)人手中；在土地權(quán)益上，新增建設(shè)用地權(quán)利關(guān)系相對簡單，而存量建設(shè)用地再開發(fā)面對的權(quán)利關(guān)系較為復(fù)雜；在土地處置上，新增建設(shè)用地處置權(quán)在政府，政府可以采取劃撥、協(xié)議出讓、招拍掛出讓等方式進(jìn)行處置，而存量建設(shè)用地使用權(quán)掌握在土地使用者手上，政府不能隨意處置；在土地收益上，新增建設(shè)用地出讓收益由政府支配，而存量建設(shè)用地土地收益則要兼顧各方利益。

二、存量建設(shè)用地改造地價(jià)的特殊性

存量建設(shè)用地改造的地價(jià)測算單位。與新增建設(shè)用地以宗地為單位進(jìn)行管理和地價(jià)測算不同，存量建設(shè)用地改造以項(xiàng)目為單位進(jìn)行管理與地價(jià)測算。一個項(xiàng)目內(nèi)可能僅有一個新宗地，也可能有多個新宗地。改造規(guī)劃確定整體實(shí)施的，整個單元作為一個項(xiàng)目進(jìn)行地價(jià)測算；改造規(guī)劃確定分期或分項(xiàng)目實(shí)施的，其中一期或一個項(xiàng)目申請用地審批的，以該期作為一個項(xiàng)目或該項(xiàng)目為單位進(jìn)行地價(jià)測算。以項(xiàng)目為單位進(jìn)行地價(jià)測算后，需分?jǐn)偟礁鱾€新宗地。

存量建設(shè)用地改造的用地類型轉(zhuǎn)化。與新增建設(shè)用地按規(guī)劃的用地類型進(jìn)行地價(jià)測算不同，存量建設(shè)用地改造需考慮原有用地類型與規(guī)劃用地類型的轉(zhuǎn)化。原有用地類型可能為工業(yè)、住宅、辦公、商業(yè)等用途，也可能是混合用途；規(guī)劃用地類型可能為工業(yè)、住宅、辦公、商業(yè)等用途，也可能是混合用途。存量建設(shè)用地改造的地價(jià)需用規(guī)劃用地類型的地價(jià)扣減原有用地類型的地價(jià)。

存量建設(shè)用地改造的剩余年期。與新增建設(shè)用地僅考慮出讓年期不同，存量建設(shè)用地改造需考慮原建設(shè)用地的剩余年期。如原宗地出讓年期50年，已使用20年，剩余年期30年。存量建設(shè)用地改造的地價(jià)測算，則需考慮將剩余年期30年的地價(jià)測算出來，在改造實(shí)施主體需繳納的地價(jià)中扣減。

存量建設(shè)用地改造的地上建筑物處理。與新增建設(shè)用地附屬建筑較少（理論上政府出讓土地應(yīng)為凈地）不同，存量建設(shè)用地上一般都建設(shè)了大量建筑物。這些建筑物權(quán)利人不同、成新度不同、建筑用途不同，均需要進(jìn)行拆遷賠償。因此存量建設(shè)用地改造的地價(jià)測算時，需清查與評估地上建筑物的價(jià)值，并在應(yīng)繳地價(jià)中予以統(tǒng)籌。

存量建設(shè)用地改造的配建面積地價(jià)。與新增建設(shè)用地要求配建的建筑物（主要是市政服務(wù)設(shè)施）較少不同，存量建設(shè)用地改造要求大量配建保障性住房、安居型商品房、小學(xué)、醫(yī)院等配建建筑。因此存量建設(shè)用地改造的地價(jià)測算時，需按產(chǎn)權(quán)歸屬、配套等級進(jìn)行區(qū)分，保障性住房、小學(xué)、醫(yī)院等產(chǎn)權(quán)歸政府的配建建筑面積，以及規(guī)劃配套等級內(nèi)的配建建筑面積應(yīng)免繳地價(jià)，而安居型商品房、會所、商場等產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)、規(guī)劃配套等級外的配建建筑面積應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)繳地價(jià)。

三、存量建設(shè)用地改造地價(jià)的測算體系構(gòu)建

從存量建設(shè)用地改造與新增建設(shè)用地出讓的較多不同點(diǎn)，以及存量建設(shè)用地改造地價(jià)測算的較大特殊性可以看出，以凈地為基礎(chǔ)的新增建設(shè)用地地價(jià)測算體系不適應(yīng)存量建設(shè)用地改造地價(jià)測算，存量建設(shè)用地改造地價(jià)測算需構(gòu)建以毛地為基礎(chǔ)的地價(jià)測算體系。

1.存量建設(shè)用地改造地價(jià)定義

存量建設(shè)用地改造地價(jià)可稱為毛地市場評估地價(jià)，是指在城市建成區(qū)范圍內(nèi)，尚未經(jīng)過拆遷安置補(bǔ)償?shù)韧恋亻_發(fā)過程、不具備基本建設(shè)條件的土地，由評估機(jī)構(gòu)按照改造估價(jià)工作規(guī)程評估出的，在正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。

2.存量建設(shè)用地改造地價(jià)的估價(jià)方法

存量建設(shè)用地改造可采用剩余法、市場比較法、收益法進(jìn)行評估。其中剩余法評估存量建設(shè)用地改造地價(jià)，方法是先評估改造后土地或房地產(chǎn)的市場價(jià)格，然后扣減拆遷安置成本、開發(fā)建設(shè)成本等費(fèi)用，得出存量建設(shè)用地的合理價(jià)格。市場比較法評估存量建設(shè)用地改造地價(jià)，方法是搜集改造類似區(qū)域的存量建設(shè)用地改造交易價(jià)格，通過土地條件、區(qū)位情況、交易情況等因素修正后，得出存量建設(shè)用地改造的合理價(jià)格。收益法評估存量建設(shè)用地改造地價(jià)，方法是先評估改造后的土地或建筑物收益，減去改造前的土地或建筑物收益，得出存量建設(shè)用地的合理價(jià)格。因存量建設(shè)用地交易案例較少、改造前后收益預(yù)測困難等原因，現(xiàn)行存量建設(shè)用地改造一般選用剩余法估價(jià)。

3.存量建設(shè)用地改造剩余法估價(jià)步驟

（1）存量建設(shè)用地現(xiàn)狀調(diào)查

調(diào)查擬改造范圍內(nèi)存量建設(shè)用地的用地面積、建筑數(shù)量、建筑面積、建設(shè)類型、土地權(quán)屬、土地使用年期等基本情況；調(diào)查擬改造范圍規(guī)劃用地面積、規(guī)劃用途、容積率、配建面積等規(guī)劃控制指標(biāo)。

（2）項(xiàng)目改造后租售收入測算

首先根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)，扣減回遷安置房面積、法定配建面積后得出可租售建筑面積；然后選擇合適的租售策略，以合理的房地產(chǎn)市場趨勢預(yù)測為基礎(chǔ)，估算項(xiàng)目正常的租售收入；最后扣減營運(yùn)及交易成本，得出合理的項(xiàng)目改造租售收益。

（3）項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償和過渡安置費(fèi)用估算

依據(jù)擬改造范圍內(nèi)存量建設(shè)用地的用地面積、建筑面積、建設(shè)類型、土地權(quán)屬、土地使用年期等基本情況，根據(jù)市場客觀的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，估算項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)用；按照根據(jù)擬改造范圍內(nèi)租住人員情況，根據(jù)市場客觀的拆遷安置標(biāo)準(zhǔn)，估算項(xiàng)目拆遷過渡安置費(fèi)用。

（4）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本估算

依據(jù)規(guī)劃用地面積、規(guī)劃建設(shè)用途、容積率、配建面積等規(guī)劃控制指標(biāo)，根據(jù)市場客觀的開發(fā)建設(shè)成本標(biāo)準(zhǔn)，估算項(xiàng)目前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)等費(fèi)用，合計(jì)得出項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本。

篇8

1.1 土地利用結(jié)構(gòu)

萬昌鎮(zhèn)轄區(qū)土地總面積18927.7公頃，其中農(nóng)用地13860.2公頃，占土地總面積的73.23%。建設(shè)用地4615.9公頃，占土地總面積的24.39%，其他土地451.6公頃，占土地總面積的2.39%。

農(nóng)用土地：農(nóng)用地中，耕地面積12585.4公頃，占土地總面積的66.49%；園地1.8公頃，占土地總面積的0.01%；林地521.1公頃，占土地總面積的2.75%；其他農(nóng)用地751.9公頃，占地總面積的3.97%；建設(shè)用地：在建設(shè)用地中，城鄉(xiāng)建設(shè)用地為1422.3公頃，占土地總面積的7.51%，其中城鎮(zhèn)工礦用地129.1公頃，占土地總面積的0.69%；農(nóng)村居民用地1293.2公頃，占土地總面積的6.83%；交通水利用地總面積為3186.1公頃，占土地總面積的16.84%。其他建設(shè)用地7.5公頃，占土地總面積的0.04%；其他土地：萬昌鎮(zhèn)其他土地面積為451.6公頃，占土地總面積的2.39%，其中水域面積402.9公頃，占土地總面積的2.13%；自然保留地面積48.7公頃，占土地總面積的0.26%。

1.2 土地利用布局

耕地主要分布于地勢較平緩的中南部地區(qū)；園地面積較小，主要分布在北部耕地與林地交界地區(qū)；林地面積不大，主要分布在北部；建設(shè)用地中水庫水面占比例較大，主要分布在石頭口小庫區(qū)；城鎮(zhèn)用地和農(nóng)村居民點(diǎn)用地，主要分布于鎮(zhèn)政府所在地和各村。建設(shè)用地中城鎮(zhèn)用地、交通用地主要以鎮(zhèn)政府及其周圍為主。獨(dú)立工礦和其他建設(shè)用地分布在鎮(zhèn)政府以北方向和韓家村等地。其他土地在轄區(qū)各村均有分布。

2 土地利用存在的問題

2.1 土地利用限制條件多，后備資源緊缺

轄區(qū)內(nèi)其他土地451.6公頃，而河流水面就占了402.9公頃，自然保留地只有48.7公頃，后備資源緊缺。

2.2 土地供需矛盾加劇，土地節(jié)約集約利用程度不高

隨著經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展，規(guī)劃期內(nèi)，萬昌鎮(zhèn)建設(shè)用地需求量將有所增加。但是土地集約利用程度較粗放，產(chǎn)業(yè)發(fā)展集聚度不夠，不利于產(chǎn)出規(guī)模效益，農(nóng)村居民點(diǎn)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，土地資源配置合理度較低，土地集約程度有待提高。

2.3 基礎(chǔ)設(shè)施用地不完善

由于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地布局分散，基礎(chǔ)設(shè)施用地條件較差。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)速度遠(yuǎn)低于城鎮(zhèn)發(fā)展速度，基礎(chǔ)設(shè)施用地整體水平有待提高。

2.4 建設(shè)用地增加，耕地面積減少

近年來，其他建設(shè)用地逐年增加，例如招商引資用地、修路建橋、工礦、園區(qū)用地、居民建房和各級政府及單位建辦公場所用地等，占用了大面積土地，致使全鎮(zhèn)的耕地面積逐年減少。

2.5 閑置土地未用，擅自處理閑置土地

在建設(shè)用地中，一些個別單位用地批多建少。因?yàn)槭莿潛苡玫兀阅承﹩挝痪统脵C(jī)多占土地，待辦公場所及其附屬設(shè)施全部建好后，存在著部分土地閑置未用。還有的單位撤銷搬遷后，對閑置土地的處理不當(dāng)。有的把房屋連同土地一同賣掉，個別單位讓土地一直閑置或出租。

3 加強(qiáng)土地管理的措施

3.1 嚴(yán)格保護(hù)耕地和基本農(nóng)田

為保障基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目和重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目發(fā)展用地需求，將城鎮(zhèn)建設(shè)用地區(qū)發(fā)展空間范圍內(nèi)的大部分基本農(nóng)田調(diào)出，為建設(shè)發(fā)展預(yù)留足夠空間。在規(guī)劃期內(nèi)，保證了縣政府下達(dá)基本農(nóng)田的指標(biāo)，保證了基本農(nóng)田不減少，質(zhì)量也有所提高。同時要嚴(yán)格控制非農(nóng)建設(shè)占用耕地，可通過土地整理復(fù)墾補(bǔ)充耕地，通過對耕地的保護(hù)，使區(qū)域土地利用布局及趨于合理，發(fā)揮耕地生產(chǎn)與生態(tài)的綜合效益。

3.2 合理調(diào)控建設(shè)用地，提高土地集約利用水平

嚴(yán)格控制城鄉(xiāng)建設(shè)，城鎮(zhèn)工礦用地規(guī)模、交通用地規(guī)模、水利設(shè)施用地規(guī)模，限制新增建設(shè)用地規(guī)模。

在控制建設(shè)用地增量的同時，為保證萬昌鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展，人民生活水平不斷提高，確保溫泉、石油開采等重點(diǎn)項(xiàng)目的發(fā)展用地需求，合理安排各類建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施順序和進(jìn)度，優(yōu)化布局結(jié)構(gòu)，提高土地集約利用程度和建設(shè)用地產(chǎn)出效益，達(dá)到城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展的目標(biāo)。

3.3 優(yōu)化各類用地布局

在有效保護(hù)耕地和基本農(nóng)田的基礎(chǔ)上，因地制宜增加園林用地。嚴(yán)格落實(shí)上級規(guī)劃確定的建設(shè)用地調(diào)控目標(biāo)，合理發(fā)展城鎮(zhèn)工礦用地，集中布置農(nóng)村居民用地，保障交通水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃期內(nèi)，建設(shè)用地總量、城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模、交通水利及其他建設(shè)用地與上級下達(dá)指標(biāo)銜接。

3.4 積極開展土地綜合整治，挖掘土地利用潛力

篇9

農(nóng)村建設(shè)用地減少與城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加相掛鉤是當(dāng)前土地管理的熱點(diǎn)，也是促進(jìn)土地集約高效利用、妥善解決用地供需矛盾的有效手段之一，本文在對當(dāng)前通過農(nóng)村建設(shè)用地整理，實(shí)現(xiàn)減少農(nóng)村建設(shè)用地的同時，增加城鎮(zhèn)建設(shè)用地掛鉤的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行了總結(jié)，并對其中所出現(xiàn)的問題進(jìn)行了比較深入剖析的基礎(chǔ)上，提出了當(dāng)前農(nóng)村建設(shè)用地整理掛鉤的政策建議。

關(guān)鍵詞

農(nóng)村建設(shè)用地整理；建設(shè)用地指標(biāo)；掛鉤

國務(wù)院《關(guān)于深化改革 嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號）中指出：“鼓勵農(nóng)村建設(shè)用地整理，城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加要與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤”，“在符合規(guī)劃的條件下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有制建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)”。抓好農(nóng)村建設(shè)用地整理既是貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于嚴(yán)格土地管理決定的要求，又是當(dāng)前和今后一個時期有效的利用現(xiàn)有土地資源，改善農(nóng)村生產(chǎn)生活條件和環(huán)境，同時一定程度上緩解建設(shè)用地供需矛盾的有效途徑和手段。江蘇省作為全國第一批實(shí)施農(nóng)村建設(shè)用地整理掛鉤政策的試點(diǎn)省份，在國土資源部的指導(dǎo)下，以認(rèn)真分析研究土地資源利用情況為基礎(chǔ)，扎實(shí)開展農(nóng)村建設(shè)用地整理掛鉤工作，通過試點(diǎn)地區(qū)對農(nóng)村建設(shè)用地整理掛鉤的方式和方法的探索，逐步摸索出切實(shí)可行的農(nóng)村建設(shè)用地整理掛鉤的技術(shù)路線和技術(shù)規(guī)范。通過總結(jié)現(xiàn)有試點(diǎn)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)和做法，我們對開展農(nóng)村建設(shè)用地整理掛鉤政策的若干問題進(jìn)行了比較粗淺的思考，供大家參考。

1．農(nóng)村建設(shè)用地整理的主要內(nèi)容

農(nóng)村建設(shè)用地整理主要包括兩個部分：一是農(nóng)村居民點(diǎn)用地整理；二是農(nóng)村工礦廢棄地整理。

（1）農(nóng)村居民點(diǎn)用地整理是近幾年興起的土地集約利用工程。農(nóng)村居民點(diǎn)整理是提高農(nóng)村居民點(diǎn)用地效率和集約化程度，促進(jìn)土地資源有序、合理與科學(xué)化利用的重要手段。農(nóng)村居民點(diǎn)整理主要是運(yùn)用工程技術(shù)及調(diào)整土地產(chǎn)權(quán)，通過對農(nóng)村居民點(diǎn)用地規(guī)模、內(nèi)部結(jié)構(gòu)及空間布局的再調(diào)整，使農(nóng)村居民點(diǎn)逐步集中、集約，提高農(nóng)村居民點(diǎn)土地利用強(qiáng)度，促進(jìn)土地利用有序化、合理化、科學(xué)化，并改善農(nóng)民生產(chǎn)、生活條件和農(nóng)村生態(tài)環(huán)境。農(nóng)村居民點(diǎn)整理的內(nèi)涵是指從宏觀上對農(nóng)村居民點(diǎn)的數(shù)量、布局進(jìn)行調(diào)整以及從微觀上對農(nóng)村居民點(diǎn)用地規(guī)模和內(nèi)部結(jié)構(gòu)、布局進(jìn)行的綜合調(diào)整。

進(jìn)行村莊用地的調(diào)整已成為我國土地整理的一項(xiàng)重要工作。一方面，農(nóng)村居民點(diǎn)用地整理對改善農(nóng)村生態(tài)環(huán)境，提高農(nóng)民生活質(zhì)量，緩解用地矛盾、實(shí)現(xiàn)耕地占補(bǔ)平衡，發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)城鎮(zhèn)化，縮小城鄉(xiāng)差距，解決“三農(nóng)”問題都具有重大的現(xiàn)實(shí)意義；另一方面，農(nóng)村居民點(diǎn)整理將在我國加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程、縮短城鄉(xiāng)貧富差距中發(fā)揮積極作用，同時可以一定程度上增加對城鎮(zhèn)建設(shè)用地的供給，保障經(jīng)濟(jì)的快速健康發(fā)展。過去，農(nóng)村居民點(diǎn)整理往往緊跟項(xiàng)目走，即“被動整理”模式，這種做法雖然可以滿足項(xiàng)目用地的要求，但由于時間倉促，遺留下來的問題很多，而且，這種整理方式往往不注意整個區(qū)域用地結(jié)構(gòu)的調(diào)整和土地資源配置的優(yōu)化，同時帶來了許多生態(tài)、環(huán)境等問題。把農(nóng)村居民點(diǎn)整理納入土地利用總體規(guī)劃的專項(xiàng)規(guī)劃編制當(dāng)中，有目的、有針對性地進(jìn)行農(nóng)村居民點(diǎn)整理，通過減少農(nóng)村居民點(diǎn)用地與相應(yīng)增加城鎮(zhèn)建設(shè)用地的“此消彼長” 相掛鉤的方式，在一定程度上緩解城鎮(zhèn)建設(shè)用地供需不平衡的現(xiàn)狀。

（2）農(nóng)村工礦廢棄地的整理主要是針對地處農(nóng)村的、已經(jīng)破產(chǎn)或廢棄的工礦和企業(yè)的集體所有建設(shè)用地，通過工程技術(shù)手段，對其進(jìn)行重新的復(fù)墾整理使其達(dá)到或逐步達(dá)到耕作標(biāo)準(zhǔn)的過程。農(nóng)村工礦廢棄地的整理是農(nóng)村建設(shè)用地整理的又一重要方面，對改善農(nóng)村生態(tài)環(huán)境以及農(nóng)民生產(chǎn)、生活條件，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，促進(jìn)土地可持續(xù)發(fā)展也有著重要意義。

2．農(nóng)村建設(shè)用地減少與城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加掛鉤

2．1“掛鉤政策”的內(nèi)涵

農(nóng)村建設(shè)用地整理掛鉤政策就是在土地利用總體規(guī)劃確定的規(guī)劃用途分區(qū)的基礎(chǔ)上，按照土地集約利用的要求，采取科學(xué)的工程技術(shù)手段，通過對一定規(guī)劃用途分區(qū)內(nèi)（一般為基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)或一般農(nóng)地區(qū)）的農(nóng)村居民點(diǎn)和農(nóng)村工礦廢棄地的整理（復(fù)墾），以整理復(fù)墾出的一定數(shù)量和質(zhì)量的耕地為途徑，在動態(tài)過程中，通過合理規(guī)劃布局，在特定規(guī)劃區(qū)域內(nèi)減少一定數(shù)量耕地的同時，相應(yīng)增加一定數(shù)量城鎮(zhèn)建設(shè)用地的一種做法。

2．2“掛鉤政策”的依據(jù)

在土地利用總體規(guī)劃的各類規(guī)劃空間不能改變和突破的情況下，上級下達(dá)的規(guī)劃指標(biāo)的剛性與地方社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展對建設(shè)用地的需求之間的矛盾日益突出，唯一的辦法和途徑，就是充分利用國家現(xiàn)有的政策。2004年全國土地市場治理整頓后，國家陸續(xù)出臺了若干具有重要指導(dǎo)性的文件，經(jīng)過分析和研究，我們認(rèn)為在以下的幾個文件中，可以找到能夠?yàn)榻K省今后的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展拓展空間的途徑和辦法——實(shí)施“掛鉤政策”，將建設(shè)用地空間和數(shù)量置換出來。

①國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號）

該文件第二部分“加強(qiáng)土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃實(shí)施管理”的總第（十）條中明確指出：“鼓勵農(nóng)村建設(shè)用地整理，城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加要與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤。”（以下簡稱“掛鉤政策”）

其實(shí)，“掛鉤政策”由來已久。2000年，國土資源部下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)土地管理促進(jìn)小城鎮(zhèn)健康發(fā)展的通知》(國土資發(fā)[2000]337號)，其中第二條“立足存量，內(nèi)涵挖潛，促進(jìn)小城鎮(zhèn)建設(shè)集約用地”明確提出“縣、鄉(xiāng)級土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃已經(jīng)依法批準(zhǔn)的試點(diǎn)小城鎮(zhèn)，可以給予一定數(shù)量的新增建設(shè)用地占用耕地的周轉(zhuǎn)指標(biāo)，用于實(shí)施建新拆舊，促進(jìn)建設(shè)用地的集中。周轉(zhuǎn)指標(biāo)由省級國土資源部門單列，堅(jiān)持“總量控制，封閉運(yùn)行，臺帳管理，統(tǒng)計(jì)單列，年度檢查，到期歸還”。同年，國土資源部下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)耕地保護(hù)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展若干政策措施的通知》(國土資發(fā)[2000]408號)，在第四條 “有條件地實(shí)行建設(shè)用地指標(biāo)周轉(zhuǎn)，推進(jìn)國家和省級試點(diǎn)小城鎮(zhèn)建設(shè)”中進(jìn)一步明確提出了“為妥善解決小城鎮(zhèn)建新拆舊過程中的建設(shè)用地指標(biāo)問題，省級國土資源管理部門可以根據(jù)小城鎮(zhèn)建設(shè)試點(diǎn)推進(jìn)情況、試點(diǎn)小城鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，按照“總量控制，封閉運(yùn)行，臺帳管理，年度檢查，到期歸還”的原則，對國家和省級試點(diǎn)小城鎮(zhèn)，單列編報(bào)下達(dá)一定數(shù)量的建設(shè)占用耕地周轉(zhuǎn)指標(biāo)。小城鎮(zhèn)建設(shè)建新拆舊完成后，經(jīng)復(fù)核認(rèn)定的復(fù)墾成耕地的面積必須大于建設(shè)占用耕地的面積。”的做法。2004年，國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》（國土資發(fā)〔2004〕234號）中，又提出“縣市和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）要根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，結(jié)合實(shí)施小城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略與“村村通”工程，科學(xué)制定和實(shí)施村莊改造、歸并村莊整治計(jì)劃，積極推進(jìn)農(nóng)村建設(shè)用地整理，提高城鎮(zhèn)化水平和城鎮(zhèn)土地集約利用水平，努力節(jié)約使用集體建設(shè)用地。農(nóng)村建設(shè)用地整理，要按照“規(guī)劃先行、政策引導(dǎo)、村民自愿、多元投入”的原則，按規(guī)劃、有計(jì)劃、循序漸進(jìn)、積極穩(wěn)妥地推進(jìn)。”

這樣，掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)應(yīng)當(dāng)同時具備兩種身份，即規(guī)劃建設(shè)占用耕地指標(biāo)身份和耕地轉(zhuǎn)用計(jì)劃身份。

②國土資源部《關(guān)于基本農(nóng)田保護(hù)中有關(guān)問題的整改意見》（國土資發(fā)[2004]223號）

該文件第一條“抓緊解決基本農(nóng)田保護(hù)中基礎(chǔ)工作有關(guān)問題，切實(shí)落實(shí)規(guī)劃確定的基本農(nóng)田”第一款中明確提出“土地利用總體規(guī)劃確定的基本農(nóng)田保護(hù)指標(biāo)要在基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)范圍內(nèi)落實(shí)到地塊”和“由于基礎(chǔ)工作不扎實(shí)，在劃定基本農(nóng)田時將其他用地誤劃為基本農(nóng)田的，要進(jìn)行調(diào)整，并補(bǔ)劃同等數(shù)量和質(zhì)量的基本農(nóng)田。因現(xiàn)有耕地?cái)?shù)量不足難以落實(shí)到地塊的部分，可將土地整理復(fù)墾新增加且經(jīng)驗(yàn)收合格的耕地補(bǔ)劃為基本農(nóng)田。”

因此，“掛鉤政策”的實(shí)施，從規(guī)劃意義上講，只能限于在規(guī)劃的基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)和一般農(nóng)地區(qū)內(nèi)開展（在規(guī)劃建設(shè)用地預(yù)留區(qū)內(nèi)開展“掛鉤”，整理復(fù)墾出耕地毫無意義）。

③國土資源部《關(guān)于開展補(bǔ)充耕地?cái)?shù)量質(zhì)量實(shí)行按等級折算基礎(chǔ)工作的通知》（國土資發(fā)[2005]128號）

該文件第四條第三款“如補(bǔ)充耕地等級低于被占用耕地等級，逐步實(shí)行按等級折算增加補(bǔ)充耕地面積”的規(guī)定，為我們通過基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)或一般農(nóng)地區(qū)內(nèi)農(nóng)村建設(shè)用地整理掛鉤，解決了實(shí)事求是的善后解決辦法和管理控制辦法。

2．3“掛鉤政策”的意義

現(xiàn)階段，我國進(jìn)入經(jīng)濟(jì)發(fā)展的快速時期，各個地方尤其是城市（鎮(zhèn)）化和工業(yè)化發(fā)展較快的地區(qū)對建設(shè)用地的需求也越來越大，局部地區(qū)甚至在2000年就已經(jīng)把規(guī)劃期到2010年的建設(shè)用地指標(biāo)全部用完。就當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程而言，土地資源特別是耕地資源的消耗是不可避免的，關(guān)鍵在一個“度”。土地非農(nóng)化可以分為消耗性非農(nóng)化以及過度非農(nóng)化兩個部分。消耗性非農(nóng)化主要依照經(jīng)濟(jì)規(guī)律的要求，以及由于城市（鎮(zhèn)）化和工業(yè)化進(jìn)程的需要而不得不消耗的一部分農(nóng)用地；而過度非農(nóng)化則是指地方政府部門把土地的價(jià)格人為地降低所帶來的土地資源的過度消耗。因此，在土地利用的過程中，一要抓住經(jīng)濟(jì)規(guī)律，引入市場機(jī)制；二要進(jìn)一步轉(zhuǎn)變政府職能，發(fā)揮政府的主導(dǎo)性作用。“掛鉤政策”就是依靠政府部門發(fā)起，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段促進(jìn)農(nóng)村建設(shè)用地的整理，在改善農(nóng)村生態(tài)環(huán)境和農(nóng)民生產(chǎn)、生活條件的同時，既適度地減少農(nóng)村建設(shè)用地、整理復(fù)墾為耕地，又為地方爭取到更多的建設(shè)用地指標(biāo)，滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展對城鎮(zhèn)建設(shè)的用地需求，有效提高土地供給水平。

2．4 “掛鉤政策”的可行性

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前全國農(nóng)村建設(shè)用地的總量約2.7億畝，5倍于城鎮(zhèn)建設(shè)用地，而且分布較為零散，“空心村”大量存在，土地利用較為粗放。根據(jù)土地利用現(xiàn)狀變更調(diào)查資料，江蘇省農(nóng)村居民點(diǎn)用地面積達(dá)到93.79萬公頃(1406.86萬畝)；2000年全省有農(nóng)村人口4829.02萬人，人均占地194.22平方米，高于全國150平方米的平均水平。把這部分超標(biāo)的農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾為耕地，面積之大，相當(dāng)可觀。

隨著經(jīng)濟(jì)特別是城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展以及人民生活水平的提高，農(nóng)民進(jìn)城的愿望也相當(dāng)強(qiáng)烈。再加上經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)對建設(shè)用地需求的強(qiáng)烈愿望以及政府的大力倡導(dǎo)，就為 “掛鉤政策”的實(shí)施提供了有利的社會條件、經(jīng)濟(jì)條件和政策基礎(chǔ)。

2．5“掛鉤政策”實(shí)施中應(yīng)遵循的原則

（1）“誰整理、誰受益”的原則

農(nóng)村建設(shè)用地整理是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，完全依靠政府來整理是不可行的。需要運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段，切實(shí)按照市場規(guī)律的要求，把農(nóng)村建設(shè)用地整理的成果交還給整理的主體，這也是我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)中按勞分配的最基本要求。

（2）整理的質(zhì)量與建設(shè)用地指標(biāo)掛鉤的原則

在農(nóng)村建設(shè)用地整理的過程中，除了要注重整理的數(shù)量以外，還需特別注重整理形成的耕地的質(zhì)量。過去，我們在實(shí)施耕地總量動態(tài)平衡的過程中，就因?yàn)橹蛔⒅馗氐臄?shù)量而沒有過多強(qiáng)調(diào)復(fù)墾后耕地的質(zhì)量，造成了“占好地、補(bǔ)劣地”現(xiàn)象時有發(fā)生，給耕地的總體質(zhì)量帶來了一些負(fù)面影響。因此，現(xiàn)階段農(nóng)村建設(shè)用地整理的過程中，應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)對整理出的耕地質(zhì)量進(jìn)行評價(jià)，做好與建設(shè)用地指標(biāo)掛鉤的測算工作。

（3）尊重農(nóng)民意愿、保障農(nóng)民權(quán)益的原則

農(nóng)村建設(shè)用地整理的實(shí)施過程中，應(yīng)按照相關(guān)的法律法規(guī)以及土地利用總體規(guī)劃的要求，取得相關(guān)集體土地所有權(quán)人的同意，充分尊重農(nóng)民意愿，不搞強(qiáng)制拆遷，切實(shí)維護(hù)農(nóng)民個人、集體經(jīng)濟(jì)組織和其他有關(guān)個人、單位的合法權(quán)益。對于因拆遷對農(nóng)民或集體經(jīng)濟(jì)組織造成損失的，要給以補(bǔ)償，并且保證農(nóng)民生活水平不降低。

（4）統(tǒng)籌規(guī)劃、優(yōu)化配置的原則

一方面， “掛鉤政策”的實(shí)施涉及面廣量大，情況較復(fù)雜，因此必須要在地方政府的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，由國土、發(fā)展改革、城鎮(zhèn)規(guī)劃、建設(shè)、財(cái)政、農(nóng)業(yè)、民政、環(huán)保、水利、勞動等部門協(xié)同開展工作，在科學(xué)論證的基礎(chǔ)上，進(jìn)行規(guī)范操作；另一方面，在實(shí)施過程中，要注意調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)，對于以前不合理的結(jié)構(gòu)安排要進(jìn)行調(diào)整，優(yōu)化土地資源配置。

（5）促進(jìn)土地可持續(xù)發(fā)展的原則

可持續(xù)發(fā)展要求我們要從經(jīng)濟(jì)、社會、生態(tài)環(huán)境、文化等方面綜合考慮土地的利用問題。具體到“掛鉤政策”上，就是要在農(nóng)村建設(shè)用地整理的過程中要十分注重土壤質(zhì)量的改良，注重農(nóng)村生態(tài)環(huán)境和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)設(shè)施的改善，按照保護(hù)生態(tài)環(huán)境，提高環(huán)境容納能力的原則實(shí)施各項(xiàng)土地整理的生物和工程技術(shù)措施。同時，要注重發(fā)揚(yáng)人文精神，要注意有選擇地保留民族、民俗等文化遺產(chǎn)和建筑，要充分考慮農(nóng)民的意見和建議，“以人為本”，做到農(nóng)村居民點(diǎn)整理與文化建設(shè)相統(tǒng)一。在復(fù)墾為耕地獲得城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)后，要集約利用土地，珍惜土地資源。

2．4“掛鉤政策”的動態(tài)實(shí)施

“掛鉤政策”的實(shí)施應(yīng)當(dāng)是一個動態(tài)的過程。由于“掛鉤政策”的實(shí)施過程中必然涉及農(nóng)村居民的拆遷安置問題，因此，我們認(rèn)為在維護(hù)農(nóng)村社會穩(wěn)定的前提下，其必然是“先易地安置、再拆遷實(shí)施”和“先使用周轉(zhuǎn)指標(biāo)，再整理置換歸還”的兩個同步統(tǒng)一的動態(tài)過程。這個過程應(yīng)當(dāng)包括以下幾個主要內(nèi)容：

一、建設(shè)用地掛鉤的方法

農(nóng)村建設(shè)用地整理出的耕地可以按照要求，全部置換為建設(shè)用地周轉(zhuǎn)指標(biāo)。指標(biāo)可以在整理（復(fù)墾）形成耕地前進(jìn)行使用，即按照土地利用總體規(guī)劃的要求，在城鎮(zhèn)規(guī)劃發(fā)展區(qū)域內(nèi)，相應(yīng)增加規(guī)劃建設(shè)用地預(yù)留區(qū)。同時，必須要在規(guī)定的年限（期）內(nèi)整理復(fù)墾出相應(yīng)面積的耕地，完成對已經(jīng)使用的建設(shè)用地周轉(zhuǎn)指標(biāo)的置換歸還。對于已經(jīng)超額完成整理復(fù)墾任務(wù)、形成新的建設(shè)用地周轉(zhuǎn)指標(biāo)的，新指標(biāo)可以結(jié)轉(zhuǎn)到下一期直接使用，不需再歸還（其中，在滿足新的農(nóng)村居民安置區(qū)用地所需后剩余的建設(shè)用地周轉(zhuǎn)指標(biāo)可以用于特定規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)城鎮(zhèn)建設(shè)使用）；對于未能完成整理形成耕地、置換歸還任務(wù)的，要相應(yīng)核減其以后的建設(shè)用地周轉(zhuǎn)指標(biāo)或現(xiàn)行規(guī)劃建設(shè)占用耕地指標(biāo)；對于完成歸還任務(wù)確有困難的，可以繳納相應(yīng)的費(fèi)用，有償調(diào)劑異地超額完成整理復(fù)墾任務(wù)、形成的建設(shè)用地周轉(zhuǎn)指標(biāo)。“掛鉤政策”實(shí)施主體可以自行整理，也可以委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行整理，相關(guān)費(fèi)用由自己承擔(dān)。

省級國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)對整理后的耕地質(zhì)量進(jìn)行評估，可以靈活根據(jù)當(dāng)?shù)卣韽?fù)墾形成耕地的最高水平，按照一定的“耕地折算系數(shù)”（見下文）測算可以用于置換歸還建設(shè)用地周轉(zhuǎn)指標(biāo)的有效耕地面積。

耕地質(zhì)量指數(shù)：Ij(j=1，2，3…n)；高質(zhì)量耕地指數(shù)：Ij’(j=1，2，3…n)

耕地質(zhì)量指數(shù)平均水平：I’； 復(fù)墾耕地面積：Sb

質(zhì)量系數(shù)：r =(Ij’- I’ )/ I’

實(shí)際置換面積：Sa = r × Sb轉(zhuǎn)貼于 二、實(shí)施模式

江蘇省A市對農(nóng)村建設(shè)用地整理進(jìn)行了嘗試，下面是A市進(jìn)行整理的主要方法：

（一）農(nóng)村建設(shè)用地整理權(quán)屬調(diào)整方法

農(nóng)村建設(shè)用地整理針對農(nóng)村居民點(diǎn)、農(nóng)村工礦廢棄地，結(jié)合農(nóng)田基本建設(shè)對農(nóng)村建設(shè)用地、田、水、路、林等進(jìn)行整理。依據(jù)不同的整理形式、不同對象，對土地所有權(quán)、使用權(quán)調(diào)整采取不同的方法。

(1) 土地所有權(quán)的調(diào)整方法

① 農(nóng)村建設(shè)用地整理過程中，整理區(qū)內(nèi)部分建筑物，包括農(nóng)民住宅等，按照農(nóng)村建設(shè)用地整理規(guī)劃及村鎮(zhèn)規(guī)劃要求進(jìn)行遷并，地上建筑物、青苗等附作物，作為土地的他項(xiàng)權(quán)利要進(jìn)行補(bǔ)償，補(bǔ)償費(fèi)用計(jì)入整理費(fèi)用。遷并過程中按就近原則并入他村的，其占用的土地應(yīng)按照公認(rèn)的準(zhǔn)則，在相鄰的農(nóng)地上以等量的原則進(jìn)行權(quán)屬的調(diào)整置換。

② 成片土地整理過程中，涉及村界調(diào)整的要進(jìn)行村與村之間土地所有權(quán)的調(diào)整，這種調(diào)整必須以整理土地格局所涉及的地塊走向所決定的新的村界作為仲裁的出發(fā)點(diǎn)，若調(diào)整的地塊質(zhì)量不等同，則按照讓出或并入地塊的等當(dāng)量或等價(jià)原則進(jìn)行補(bǔ)償；若調(diào)整的地塊質(zhì)量相同，可按等量原則調(diào)整村與村之間的土地所有權(quán)。

③ 由于歷史原因，相鄰行政單位遺留下來的插花地及其整理，可在土地整理中作為權(quán)屬調(diào)整的“籌碼”，按等當(dāng)量或等價(jià)值對其土地所有權(quán)進(jìn)行調(diào)整。

④ 不相鄰村間插花地，也可按照插花地及其整理作為權(quán)屬調(diào)整的“籌碼”這個原則，等當(dāng)量通過各自相鄰的村依次進(jìn)行土地所有權(quán)的調(diào)整。

(2) 土地使用權(quán)的調(diào)整方法

① 按等質(zhì)、等量模式進(jìn)行調(diào)整的方法。這種土地使用權(quán)的調(diào)整，只能在穩(wěn)定經(jīng)營承包權(quán)的基礎(chǔ)上，按照整理前、后土地?cái)?shù)量質(zhì)量相當(dāng)?shù)哪Ｊ剑瑢⒄砗笸恋刂匦路峙洹⒄J(rèn)定，并簽署土地權(quán)屬界線認(rèn)可書和土地經(jīng)營承包證書。由于整理后地塊面積變大，塊數(shù)變少，可能出現(xiàn)同一地塊幾家共同經(jīng)營的狀況，可采取在地塊中設(shè)立一些象征性的地塊標(biāo)志來加以解決。

② 按照股份制及租賃模式進(jìn)行調(diào)整的方法。這種方法適用于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地方，閑置農(nóng)民已轉(zhuǎn)入第二、三產(chǎn)業(yè)，且具有穩(wěn)定收入。在整理后，按照農(nóng)民自愿的原則，對整理前土地評估或土地質(zhì)量評估結(jié)果折股，自愿組建股份制土地經(jīng)營組織，統(tǒng)一經(jīng)營土地，并持股權(quán)的多少參與土地收益的分配；亦可將分戶承包的土地適度集中整理，并將整理后的土地通過協(xié)議或招標(biāo)的方式租賃給種田大戶，簽訂租賃合同，租賃費(fèi)用分配給農(nóng)地承包權(quán)的出讓者或用于養(yǎng)老保險(xiǎn)等社會福利事業(yè)。

③ 整理新增建設(shè)用地掛鉤指標(biāo)和新增耕地使用權(quán)的調(diào)整方法。農(nóng)村建設(shè)用地整理能夠增加大量耕地面積，其新增建設(shè)用地掛鉤指標(biāo)可由整理工程投資者使用和擁有；新增耕地可歸當(dāng)?shù)卮寮w，由村集體統(tǒng)一經(jīng)營使用，或租賃給種田大戶，租金歸集體所有。

（二）農(nóng)村建設(shè)用地整理潛力測算的技術(shù)路線

在分析當(dāng)?shù)刈匀弧⑸鐣?jīng)濟(jì)條件的基礎(chǔ)上，選取不同的農(nóng)村建設(shè)用地整理模式，確定不同整理模式的整理標(biāo)準(zhǔn)，并確定出不同整理模式的整理范圍。在此基礎(chǔ)上，依據(jù)不同整理模式和整理標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算整個測算區(qū)域的農(nóng)村建設(shè)用地整理潛力。其測算方法和步驟見圖1：

圖1農(nóng)村建設(shè)用地整理潛力測算方法與步驟

（三）資金來源

A市整理資金先由政府財(cái)政出資或進(jìn)行部分土地使用權(quán)的抵押貸款解決，然后通過整理后的土地增值、掛鉤建設(shè)用地指標(biāo)的出讓金、相關(guān)稅費(fèi)等收益來平衡預(yù)算。

（四）A市“掛鉤政策”的實(shí)施方法

A市由于農(nóng)村建設(shè)用地整理所得的建設(shè)用地周轉(zhuǎn)指標(biāo)，優(yōu)先用于拆遷農(nóng)民的安置點(diǎn)用地，多余的指標(biāo)用于城鎮(zhèn)建設(shè)。

三、收益分配問題

在農(nóng)村建設(shè)用地整理的過程中，A市政府根據(jù)土地優(yōu)化配置的原則，按照規(guī)劃要求，以建設(shè)生態(tài)園區(qū)等方式把農(nóng)民的土地全部征收，統(tǒng)一經(jīng)營，使得農(nóng)民失去土地承包經(jīng)營權(quán)，這種情況下，就涉及到土地收益分配的問題。政府可以一次性把補(bǔ)償費(fèi)用付給農(nóng)民，也可以租賃農(nóng)民土地的承包經(jīng)營權(quán)，每年（或定期）付給農(nóng)民一定額度租金。值得注意的是，如果地方政府把建設(shè)用地指標(biāo)異地轉(zhuǎn)讓，獲得的資金也應(yīng)該與農(nóng)民或集體經(jīng)濟(jì)組織一同分享。我們認(rèn)為政府應(yīng)該按照租賃農(nóng)民土地或農(nóng)民以土地入股等方式，讓農(nóng)民獲得穩(wěn)定的補(bǔ)償，這樣既可以獲得因土地升值給農(nóng)民帶來的收入，也可以避免因通貨膨脹給農(nóng)民帶來的損失，從而充分保障農(nóng)民的權(quán)益，提高農(nóng)民生活水平。

3．結(jié)論和政策建議

農(nóng)村建設(shè)用地整理與城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)掛鉤是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。我們認(rèn)為，在此過程中應(yīng)該注意以下幾個問題：

（1）充分尊重集體土地產(chǎn)權(quán)，加強(qiáng)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)，切實(shí)保障農(nóng)民權(quán)益

首先，農(nóng)村居民點(diǎn)整理要充分尊重土地所有者的權(quán)益，不得侵犯農(nóng)民的產(chǎn)權(quán)。其次，應(yīng)該加強(qiáng)宣傳力度，使廣大農(nóng)民認(rèn)識到居民點(diǎn)整理的重大意義，并保證整理項(xiàng)目的透明和公開，隨時接受農(nóng)民的監(jiān)督。第三，在整理過程中，要給予農(nóng)民實(shí)惠，注重改善居民生產(chǎn)、生活條件，并保證農(nóng)民生活質(zhì)量不降低。比如，宅基地拆遷后安置房子的面積要小于原先的面積，要注意加強(qiáng)小區(qū)配套基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。對于整理過程中對農(nóng)民造成的損失要給予公平的補(bǔ)償。

加強(qiáng)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度的建設(shè)。農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)是一個長期的過程，更是一項(xiàng)長期的任務(wù)，要狠抓不懈。具體來說應(yīng)該注意以下幾個方面：一、建立長期穩(wěn)定的土地登記制度，對于未及時登記的要盡快補(bǔ)辦登記手續(xù)。二、嚴(yán)格執(zhí)行國家制定的宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)，對于不符合宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)的要及時調(diào)整。三、積極開展農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的試點(diǎn)工作，優(yōu)化土地配置。

（2）引入市場化運(yùn)作方式，因地制宜采取多種整理模式，積極探索新模式

農(nóng)村建設(shè)用地整理的模式大致可以分為兩個主要部分：一、村民居住的安置模式，主要有：公寓化或社區(qū)化的整理模式、村莊整體搬遷，異地改造的整理模式、縮并自然村，建設(shè)中心村的整理模式、村莊內(nèi)部用地改造控制型的整理模式等；二、資金籌措模式，主要有：政府主導(dǎo)型、市場主導(dǎo)型、村集體自主型等。

農(nóng)村建設(shè)用地整理是一個長期、動態(tài)的過程，一方面，我們要學(xué)習(xí)一些典型模式的經(jīng)驗(yàn)，同時也要因地制宜，適時創(chuàng)新和探索一些新的模式；另一方面，對于條件適當(dāng)?shù)牡貐^(qū)，我們要對整理模式進(jìn)行市場化運(yùn)作。

（3）城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)置換要做到與復(fù)墾耕地的數(shù)量、質(zhì)量“雙掛鉤”

農(nóng)村建設(shè)用地整理要十分注重復(fù)墾耕地的質(zhì)量，建立耕地質(zhì)量評價(jià)體系，完善耕地質(zhì)量評價(jià)系統(tǒng)，合理運(yùn)作、科學(xué)評價(jià)，做到建設(shè)用地指標(biāo)與復(fù)墾耕地的數(shù)量、質(zhì)量“雙掛鉤”。

（4）農(nóng)村建設(shè)用地整理要十分注重生態(tài)環(huán)境保護(hù)和人文精神

在農(nóng)村建設(shè)用地整理的過程中，要十分注重保護(hù)耕地質(zhì)量和農(nóng)村生態(tài)環(huán)境。具體來說應(yīng)該注意以下幾點(diǎn)：一、注重土壤的改良。土地作為自然的產(chǎn)物，其質(zhì)量的提高必須遵循自然生態(tài)規(guī)律，必須充分考慮土地生態(tài)系統(tǒng)內(nèi)物質(zhì)循環(huán)和能量流動的特點(diǎn)，考慮系統(tǒng)內(nèi)各生態(tài)因素間的相互平衡以及土地生態(tài)系統(tǒng)與其他各相關(guān)環(huán)境系統(tǒng)間的相互關(guān)系；二、注重農(nóng)村生態(tài)環(huán)境的改善，對于不適合作物耕種的土地，要做好退耕還林還湖工作，維護(hù)農(nóng)村生態(tài)系統(tǒng)；三、按照保護(hù)生態(tài)環(huán)境，提高環(huán)境容納能力的原則實(shí)施各項(xiàng)土地整理的生物和工程技術(shù)措施。

在農(nóng)村建設(shè)用地整理的同時要有人文精神，要注意有選擇地保留民族、民俗等文化遺產(chǎn)和建筑，做到土地整理與文化建設(shè)相統(tǒng)一。 參考文獻(xiàn)

[1] 劉晶妹，張玉萍.我國農(nóng)村土地整理運(yùn)作模式研究.[J]中國土地，1999，(11).

[2] 葉艷妹，吳次芳.我國農(nóng)村居民點(diǎn)用地整理的潛力、運(yùn)作模式與政策選擇.[J]農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)問題，1998，(10).

篇10

為規(guī)范全縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)用地管理，整頓鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地市場秩序，杜絕未批先建、少批多占、擅自改變用途等土地違法違規(guī)行為的發(fā)生，切實(shí)維護(hù)土地使用者的合法權(quán)益，進(jìn)一步拓展用地空間，提高土地利用效益，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《省實(shí)施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》、《省房地產(chǎn)交易市場暫行管理辦法》及省國土資源廳《關(guān)于加強(qiáng)第二次土地調(diào)查成果管理和應(yīng)用的通知》等規(guī)定，現(xiàn)就加強(qiáng)我縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)用地管理有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、加強(qiáng)用地管理，嚴(yán)格用地審批

（一）嚴(yán)格審批程序。鄉(xiāng)鎮(zhèn)集鎮(zhèn)進(jìn)行商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等經(jīng)營性項(xiàng)目建設(shè)、工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)、集鎮(zhèn)居民建房以及《劃撥用地目錄》所明確的建設(shè)項(xiàng)目，必須使用國有建設(shè)用地的，要按規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用征收審批手續(xù)；鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建住宅使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地，要按規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)；鄉(xiāng)鎮(zhèn)（村）公共設(shè)施、公益事業(yè)等建設(shè)項(xiàng)目可以使用集體土地，要按規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

（二）規(guī)范征地行為。經(jīng)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用征收審批的項(xiàng)目用地，需征收為國有土地的，由縣人民政府實(shí)行統(tǒng)一征收，具體由所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府牽頭，縣國土資源局組織實(shí)施。任何單位和個人不得與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或個人簽訂各種形式的用地、征地協(xié)議。

二、用足用活政策，保障用地需求

（一）正確應(yīng)用二調(diào)成果。第二次土地調(diào)查成果認(rèn)定是國有建設(shè)用地的，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃確定的用途，按有關(guān)程序辦理供地手續(xù)。第二次調(diào)查成果認(rèn)定是集體建設(shè)用地的土地，安排在可以使用集體建設(shè)用地項(xiàng)目上，按規(guī)定程序直接辦理供地手續(xù)；安排在必須使用國有土地的建設(shè)項(xiàng)目上，要先完善土地征收手續(xù)，再進(jìn)行供地。

（二）依法使用臨時用地。工程建設(shè)施工臨時用地；地質(zhì)勘察過程中需要對工程地質(zhì)、水文地質(zhì)情況進(jìn)行勘測所需使用的土地；重大工程項(xiàng)目、民生工程項(xiàng)目已經(jīng)立項(xiàng)審批、核準(zhǔn)、備案，符合供地條件所需的臨時土地；礦山建設(shè)項(xiàng)目中采礦、探礦等所需的土地；未固化的畜牧、養(yǎng)殖設(shè)施用地；臨時性的取土、采石、晾曬用地等，都可按規(guī)定辦理臨時用地手續(xù)，縣國土資源局批準(zhǔn)后，發(fā)給《臨時土地使用證》。因搶險(xiǎn)救災(zāi)急需用地的，可先行使用，后按規(guī)定補(bǔ)辦用地手續(xù)。

（三）規(guī)范使用農(nóng)用地。依照相關(guān)政策規(guī)定，農(nóng)村道路用地，旅游項(xiàng)目中的綠化用地和集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)公園、水域等生態(tài)用地，農(nóng)村宅基地以外的晾曬場等農(nóng)業(yè)設(shè)施用地，按農(nóng)用地處理，不需辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。直接用于經(jīng)營性養(yǎng)殖的畜禽舍、工廠化作物栽培或水產(chǎn)養(yǎng)殖的生產(chǎn)設(shè)施用地及其相應(yīng)附屬設(shè)施用地，由經(jīng)營者申請，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申報(bào)，縣農(nóng)業(yè)局和縣國土資源局審核，縣人民政府批復(fù)同意。

三、規(guī)范用地行為，完善用地手續(xù)

（一）鄉(xiāng)鎮(zhèn)集鎮(zhèn)建設(shè)使用存量建設(shè)土地，符合《劃撥用地目錄》規(guī)定的建設(shè)項(xiàng)目，憑縣人民政府劃撥土地批復(fù)，辦理劃撥用地手續(xù)；商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等經(jīng)營性土地和創(chuàng)業(yè)小區(qū)的工業(yè)項(xiàng)目用地必須以招拍掛方式出讓；居民自建住房等符合協(xié)議出讓條件的其他建設(shè)用地可以協(xié)議出讓方式供地。

（二）集鎮(zhèn)居民房屋建成后未辦理用地手續(xù)，符合以下條件的，可以補(bǔ)辦用地批準(zhǔn)手續(xù)：一是符合土地利用總體規(guī)劃；二是符合集鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃；三是在存量建設(shè)用地或是批準(zhǔn)的新增建設(shè)用地上建設(shè)；四是按基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)向財(cái)政繳清土地出讓價(jià)款，其中2007年1月1日后必須向縣財(cái)政交清土地出讓金。

（三）鄉(xiāng)鎮(zhèn)集鎮(zhèn)建設(shè)使用新增建設(shè)用地，必須按規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用征收審批后，方可辦理項(xiàng)目供地手續(xù)。

（四）鄉(xiāng)鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)由縣人民政府統(tǒng)一組織出讓，由縣國土資源局會同有關(guān)部門擬訂公開出讓方案，經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)后，縣土地交易中心組織實(shí)施，土地出讓總價(jià)款全額繳入縣財(cái)政國庫，納入財(cái)政預(yù)算，實(shí)行收支兩條線管理。嚴(yán)禁多頭供地，其他機(jī)構(gòu)不得以任何形式處置國有土地使用權(quán)。

（五）縣或鄉(xiāng)鎮(zhèn)企事業(yè)單位改制涉及土地使用權(quán)處置的，由縣人民政府進(jìn)行收購儲備。符合出讓條件的，由縣土地交易中心以招拍掛形式公開出讓，其出讓價(jià)款均屬政府土地出讓收入，統(tǒng)一上繳縣財(cái)政國庫，返還比例按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（六）鄉(xiāng)鎮(zhèn)集鎮(zhèn)劃撥土地轉(zhuǎn)讓，按基準(zhǔn)地價(jià)的50%補(bǔ)交土地出讓金；劃撥土地符合政策規(guī)定可以改建的，按擬出讓時新的土地使用條件下土地使用權(quán)評估價(jià)格與原土地使用條件下劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格的差額，補(bǔ)交土地出讓金；經(jīng)營性用地提高容積率的，以批準(zhǔn)變更時日為土地評估基準(zhǔn)日，按該宗地新容積率條件下的評估價(jià)格與原容積率條件下的評估價(jià)的差額補(bǔ)交土地出讓金。

四、加強(qiáng)土地執(zhí)法，嚴(yán)格批后監(jiān)管

（一）強(qiáng)化批后監(jiān)管。建設(shè)項(xiàng)目用地批準(zhǔn)后，縣國土資源局必須將各宗地的土地出讓合同或劃撥決定書，通過網(wǎng)絡(luò)上報(bào)，經(jīng)國土部統(tǒng)一配號后方可簽訂正式合同，并將出讓合同或劃撥決定書的電子編號作為土地登記的要件。同時，要對建設(shè)用地從審批后到場放線、建設(shè)中到場核查、竣工后到場驗(yàn)收實(shí)行全方位監(jiān)管。對經(jīng)驗(yàn)收符合約定條件和規(guī)劃指標(biāo)的，辦理土地登記，發(fā)放土地使用證。