導語：如何才能寫好一篇經濟適用房相關政策，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：經濟適用房；中低收入家庭

一、我國經濟適用房的產生發展

經濟適用房是指具有社會保障性質的商品住宅，具有經濟性和適用性。經濟性是指住宅價格比市場價格適中，能夠適應中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設計及建筑標準上強調住房使用效果，不是降低建筑標準。它是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房。

我國經濟適用房政策從醞釀至今經歷了二十年光景。大致可分為以下幾個階段：(1)醞釀階段：1991年，國務院在《關于繼續積極穩妥地進行城鎮住房制度改革的通知》中提出：“大力發展經濟適用的商品房，優先解決無房戶和住房困難戶的住房問題”。(2)啟動階段；1998年，國家適時推出了經濟適用房，旨在解決中低收入家庭住房困難和啟動消費市場。(3)高速發展階段：從1999年到2005年，全國經濟適用房如雨后春筍般快速發展，逐漸成為中低收入家庭住房的重要選擇。無論從開工面積還是項目數量方面，都成倍增加，經濟適用房迎來高速發展時期。(4)質疑階段：2005年、2006年，經濟適用房在運作中出現各種問題，包括大量閑置“豪宅”出現在經適房小區，奔馳、寶馬時常出沒，而窮人排長隊卻仍然買不到一套房。經濟適用房是否經濟適用，受到了人民大眾的質疑。(5)轉型階段：2006年8月，經濟適用房一改以往出售的方式，面向低收入人群出租。廉租房、租賃型經濟適用房以及限價商品房三者共同組成實物型住房保障。

二、建設推行中存在的問題和缺陷

1.申購條件規定漏洞多，使不法行為有機可乘。經濟適用房的購買對象應該是中低收入家庭，但是如何對家庭收入進行定位呢?我國地區差異明顯，各地又是否采用統一標準?對于這些問題，目前政府仍沒有明確的界定，經濟適用房的外延被無限擴大，它既能為中低收入家庭雪中送炭，也可為中高收入家庭錦上添花。大批富人低價購買經適房作為投資工具，牟取暴利，使“真平民”不得不租住這些“假平民”的住房，違背了經濟適用房的初衷，擾亂了房產市場。

2.經濟適用房不經濟、不適用。政府對經濟適用房的住房面積、房價等都有具體的規定和控制，但是趨于利益的驅使，開發商卻不斷擴大面積，提高價格，使經濟適用房完全不經濟、不適用，超大戶型并不少見，包括躍層，鄭州市規劃的經濟適用房甚至被違規建成別墅群。過寬的面積、哄抬的價格，使中低收入家庭根本沒有能力購買，又談何“居者有其屋”呢?

3.分配管理制度不健全，資源未得到充分利用。我國經濟適用房實行的是“轉頭補貼”，即政府直接將補貼投向生產者，通過生產者的供給行為傳遞給消費者。這樣間接的補貼，很容易造成財政補貼的流失，最終轉化為開發商的生產者剩余。而將真正需要這些補貼的窮人排除在受益范圍之外。以此看來，“窮人熬夜也排不上隊，富人開著奔馳買幾套”的怪現象，也就見怪不怪了。

三、緩解經濟適用房執行問題的方法：

1.完善政策和立法，提高經適房推行效率。近年來，國家相繼推出了《經濟適用住房管理辦法》、《經濟適用住房建設和管理意見的通知》等政策和法規，而要從源頭上穩定房價，加強對各種投機行為監管和控制，仍然要靠進一步完善經濟適用房管理的各種法律法規。政策的制定不能籠統，一定要明確許多問題的實施細則，才能在執行中有法可依。各地可根據實際情況，以家庭人均收入和家庭人均住房面積為依據，科學界定申購對象，提高地方自。當然，這也相應的提高了地方政府的責任，必須要以地方依法執政為前提。

2.加強監督和管理力度，提高政策透明性。經濟適用房政策是一項保障民生的政策，推行政務公開，讓執行進程、執行效果完整地展現在公眾面前，提高政策的公平性、公開性、透明性，才能真正讓百姓滿意、放心。同時，加強主管部門對房地產開發商的的監督，保證開發商建造出在面積、價格等各方面都符合國家標準的經濟適用房。

3.提高執行力度，增強執行效果經濟適用房的建設和分配權力都掌握在政府相關部門手中，其行為直接關乎廣大購房者的切身利益，因此只有提高執行主體的執行能力和個人素質，才能保證經濟適用房政策真正為中低收入家庭服務。執行主體首先必須認真學習經濟適用房相關政策，領悟其精神實質，本著公平公正的原則，規范執行行為。同時，成立專門機構進行審核。將房管局、財政局、物價局等部門與經濟適用房相關的事務交由該部門管理。審核經適房購買對象，監督經適房分配，防止高收入者通過各種手段取得經濟適用房。

四、結束語

經濟適用房從提出至今倍受社會各界關注。針對其政策上或推行過程中暴露出的問題和缺陷，更是引起社會大討論。經濟適用房制度將何去何從?本文認為，從源頭出發，完善法律法規和相關政策，加強監管力度，提高執行力度，社會各界都參與到監督經濟適用房的推行和分配中來，才能保證其在平抑房價、推動住房體制改革中的積極作用。

參考文獻：

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[2]鄔滋：《經濟適用房政策存在的問題及相關對策和建議》，暨南大學

[3]譚英俊喻靜：《論我國經濟適用房政策執行的障礙及其消除》，湘潭大學公共管理學院

[4]李斌

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關鍵詞：經濟適用房；供求矛盾；原因分析；建議

1 江西省經濟適用房供求矛盾的現狀

從2000年開始，江西省經濟適用房建設顯著啟動，規模迅速擴大。這一年，全省經濟適用房建設投資完成8.39億元，新開工面積155.75萬平方米，竣工面積122.64萬平方米，經濟適用房投資、新開工面積、竣工面積分別比1999年增長81.6%、97.2%、31.8%。2001～2005，江西省經濟適用房投資累計完成54.85億元，累計竣工房屋面積662.35萬平方米。如果以套均建筑面積80平方米測算，竣工的經濟適用房可使8.28萬戶居民受益。江西省經濟適用房建設的投資規模在2003年達到峰值，為13.48億元，新開工面積、竣工面積在2002年達到峰值，分別為171.52萬平方米和140.99萬平方米。但2006年江西省經濟適用房建設大幅減少，全年經濟適用房的投資額僅為6.16億元，新開工面積和竣工面積分別為71.1萬平方米和58.91萬平方米，僅為峰值的40%和41%。2007年以來，江西省經濟適用房建設步伐再次加快，成效顯著。1-8月，全省經濟適用房建設投資達到7.67億元，同比增長1.6倍，新開工面積89.59萬平方米，同比增長1.8倍。以上有關江西省經濟適用房的建設情況可用表1來說明。

表1 江西省經濟適用房建設歷年主要指標數據

數據來源：江西省統計局：2001～2007年歷年《江西統計年鑒》。

江西省經濟適用房建設盡管經過了多年的發展，政府也為此作出了巨大的努力，但是從市場供應和居民的需求來看，供需矛盾依然很嚴峻。從供給看，2006年江西省經濟適用房當年竣工58.91萬平方米，按套均60平方米計算，可滿足0.98萬戶居民的需求；如按套均80平方米計算，只能滿足7400戶居民需求。從需方看，市場需求巨大。《江西省人民政府關于積極推進經濟適用房建設和完善廉租房制度的若干意見》（贛府發[2006]35號）中第十條關于“經濟適用住房供應對象”規定：“符合購買經濟適用住房條件的中低收入家庭人均年收入標準線應當依據當地上年度城鎮居民年人均可支配收入乘以小于1的系數作為參考依據來合理劃定?！币勒丈鲜鲆幎ǎ?005年江西省城鎮居民人均年可支配收入為8619.72元，其中中等收入以下的居民人均年可支配收入為6167.5元，該收入是全省城鎮居民可支配收入平均水平的71.6%，符合上述的規定范圍。再以公安部門的戶籍統計數據來推算，2005年全省城市居民有424.85萬戶，以60%計算就有近255萬戶處于中等收入以下。

從以上分析可以看出，江西省城鎮居民中的中低收入家庭數量龐大，盡管近幾年來江西省經濟適用房建設發展迅速，但是面對如此巨大的需求市場，仍顯的不足。

2 江西省經濟適用房供求矛盾過大的原因分析

根據經濟學原理，當市場上某種產品的需求和供給相等時，會達到一個均衡，這時產品的價格為均衡價格，產量為均衡產量。當供給小于需求時，產品的價格就會上漲，同理，當供給大于需求時，產品的價格就會下降。只有當供給和需求相等時，價格才會趨于穩定。經濟適用房是一種社會保障性住房，目的是為了解決城市中低收入家庭的住房困難，受政府的宏觀調控，其價格低于甚至遠低于市場均衡價格，這時就會出現需求大于供給的矛盾。具體來說，江西省經濟適用房供求矛盾過大的原因，主要是由以下影響供給和需求的因素決定的：

1）確定經濟適用房資格對象難度較大，導致部分中高收入者混水摸魚。經濟適用房這個政策的前提條件是家庭收入是公開的和透明的。但事實上，由于我國的金融體制和信用體制尚不健全，政府管理者和居民申請者之間存在信息不對稱，家庭收入不公開、不透明，政府部門要準確地掌握誰有資格購買經濟適用房困難很大。由于我國還沒有建立完善的稅收制度，在現有稅收體制下只能統計到居民的工資收入。而當前居民家庭的工資收入占總收入的比重正逐步下降，金融資產收入、投資收益、兼職勞務收入甚至灰色收入占當今居民家庭收入的比重相應增長，居民收入來源復雜，不少居民的真實收入政府無法掌握。

2）利潤低，風險大，導致開發商積極性不高。經濟適用房建設土地實行政府劃撥的方式，免交土地出讓金，其他的費用也可適當減免。另外，經濟適用房作為政策性、社會保障性項目，銷售肯定不成問題，投資是安全的。銷售價格也是由政府核定的，通常是以成本加上3%的利潤作為政府的核定成本。問題在于，建設成本每年都不一樣，這也導致了經濟適用房開發的風險性。盡管享受了政策的優惠，免交土地出讓金，但隨著土地成本、建筑材料漲價、人工費用提高和融資的成本，開發商的利潤難以保障。

3）土地供應不足，導致經濟適用房供應量不足。按照相關政策規定，建設經濟適用房的土地由政府采取劃撥的方式。但眾所周知，城市的土地是稀缺資源，要從城市中劃出一塊地用于建設經濟適用房，相比用于商業開發來說，政府將減少很大一筆經濟收入，從而使得經濟適用房土地供應不足，進而導致商品房的供給不足。

4）建設經濟適用房可能影響招商引資。實行經濟適用房制度，無疑解決了城市一部分人的住房困難，但同時也意味著減少了商品房市場上的需求量，這是房地產開發商們不愿意看到的現象。房地產開發商是追求利潤的，城市居民住房需求量的減少，必然影響到開發商進入的積極性。但開發商積極地進入城市，與城市政府的經濟利益、政績表現是緊密相連的，因此地方政府在建設經濟適用房問題上難免有所顧慮，從而導致經濟適用房供給量的減少。

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關鍵詞：住房保障制度；經濟適用房；問題；對策

引言

對于任何一個國家而言，解決國內居民的住房問題是政府職能的重要體現。在市場經濟的宏觀背景下，我國工業化快速發展導致城市化進程不斷加快，近年來我國商品住宅價格一路高漲，從實際情況來看，最低收入家庭的房價收入比達到了22，早已遠遠超出大部分人的購買能力，低收入階層的住房問題顯得尤為突出。從制度角度而言，對于以中低收入者為主體的階層而言，如果僅僅依賴市場機制，則根本無法實現自身的住房保障。

城市居民低收入階層的住房保障問題已經受到我國政府的重視?？偫碓?008年11月主持召開了國務院常務會議，提出了以“加快設保障性安居工程”為主要目標的“擴大內需、促進增長”十項措施。以此為導向，隨后共有9000億元資金從2009年開始投入到保障性住房建設中，經濟適用房建設、廉租房建設以及和棚戶區改造是其中的重要建設項目。

再從我國經濟增長的促進因素來看，我國過去主要依靠早已存在泡沫危機的房地產及其相關產業發展，還通過廉價勞動力來擴大出口貿易，目前這些優勢已經越來越淡化。基于此，加速發展我國的保障性住房建設，不僅能夠有效帶動諸如鋼鐵，水泥等房地產相關產業的發展，從而有效擴大內需，而且還能抑制過高的商品房價格，因此，住房保障體系有可能成為我國社會保障體系的重要組成部分，這同時也體現出本文研究的現實意義。

一、住房保障制度的概念

作為社會保障在住房領域的一種實際體現，住房保障制度的實質是政府保障居民的基本居住水平，通過全社會的力量，以國民收入再分配為手段，向某些具備特定條件的家庭提供適當住房。具體而言，住房保障制度的含義包括如下兩個重要內容

其一，國家是住房保障的責任主體。這主要基于如下兩個原因：首先，國家應擔當起住房保障責任主體的角色，保障居民的基本居住權是一個國家政府的職責，其次，住房保障所需投入的資金巨大，涉及人群范圍廣，因此只能由政府出面，才有能力調動全社會的資源。

其二，解決特殊階層家庭的基本居住問題是住房保障的根本目的。由于住房所具有的特殊性質，以僅僅依靠市場機制難以使以低收入者為主體的特殊階層真正解決自身的住房問題，因此必須借助政府的幫助才能有效實現這一需求。具體而言，這就需要政府通過實施住房保障制度來緩解中低收入家庭支付能力不足與價格過高的房價之間的矛盾，從而更好地維護社會穩定。

二、住房保障制度存在的問題――以經濟適用房制度為例

基于前文的論述，保障性住房建設主要包括經濟適用房建設、廉租房建設以及和棚戶區改造建設，為了更好地進行后續分析，下文把經濟適用房作為分析對象來分析我國住房保障制度存在的主要問題。

（一）供給對象難以明確界定

相關政策規定，經濟適用住房的申請采取逐級審核并公示的方式進行，在申請過程中，申請人及有關單位和組織要予以配合。然而，但在實際操作過程中，由經濟適用房申請人單位或居委會出具的收入證明往往存在大量的虛假數據，導致信息失真。資料表明，一些單位為了幫助職工解決住房問題，在給職工出具收入證明時，盡量虛報職工收入。并且，用人單位以及居委會等相關部門在很多時候所調查到的申請人收入僅僅是表面收入，在總收入中占了很大比例的隱性收入一般而言難以調查得到，此外，在市場經濟條件下，很多申請人的收入呈現出動態變化趨勢，這就更加為申請人收入的調查工作增加了難度。

（二）供給量遠滿足不了現實需求

2007年，國務院了《經濟適用住房管理辦法》，將城鎮居民低收入的住房困難家庭作為經濟適用房供給對象。然而從近幾年的實際情況來看，我國經濟適用房的供應量與目標對象的現實之間還存在著很大的缺口，經濟適用房供需出現巨大缺口的主要原因體現于如下幾個方面

其一，各地政府受眾掌握著我國土地支配管理的權力，土地價格隨著我國城市化進程的加快呈現出不斷上漲的趨勢，由于政府進行經濟適用房建設時對土地進行的是無償劃撥，這就會對其財政收入直接產生重大影響，并且，地方政府通過出讓所轄區域內的土地使用權，能夠從中獲得大量的財政收入，在這一背景下，各地政府紛紛一再削減經濟適用住房建設的用地量，而不愿將經濟適用房的建設作為居民住宅建設規劃的重點。

其二，較之于商品房，經濟適用住房的價格較低，假如把大量的經濟適用房投入市場，自然會對商品住房的價格帶來直接的、明顯的負面沖擊，這就進一步會導致地方政府所轄區域GDP的增長速度減慢，許多地方政府在政績與收益的驅動下紛紛選擇了大力發展商品住宅市場，有些地方甚至取消了經濟適用房的建設，從而導致大量的低收入人群五大享受到應有的住房保障。

其三，由于各個地區的GDP增長由由于房地產及其相關產業的發展直接帶動，基于此，各地政府紛紛大力發展商品住房市場，通過不斷增加商品住宅的建設量來取得政績，與此同時卻忽略了經濟適用房建設力度。

（三）戶型設計偏大

經濟適用房單套建筑面積應控制在60平方米左右，這是我國經濟適用房設計標準中的明確規定。然而，由于我國還沒有出臺明確的法律來對經濟適用住房的套型面積加以約束，為了追求高額利潤，開發商紛紛設計出90平方米左右甚至100平方米以上的“大戶型”?！按髴粜汀币环矫鏌o形中抬高了經濟適用房的總價，增大了低收入階層的購房壓力，另一方面對國家土地資源造成了浪費，從而嚴重違背了經濟適用住房的設計標準。例如，資料表明，我國某省會城市90平方米以上戶型的經濟適用房占51.33%，144平方米超大戶型占據了其中的6%，這些數據說明經濟適用住房已經嚴重背離了保障性住房的政策定位。

（四）規劃選址不理想

總體來看，一方面，政府在郊區的征地費用以及拆遷安置補償等要遠低于市區的相關費用，另一方面，市區內較好地塊的土地出讓費也是當地財政收入的主要渠道。并且，許多經濟適用住房項目一般都由房地產開發商負責規劃設計，開發商為了獲得高額利潤，往往會盡量降低設計成本，盡管在一定程度上降低了經濟適用住房的售價，但同時導致很多經濟適用房出現了建設項目規劃不合理，戶型設計不經濟、公共設施不配套等不良現象，反映到經濟適用房的住戶身上，一是導致城鎮居民的依靠各種形式的交通工具外出上班或休閑娛樂，由于交通費用的增加，子安提高了居民的生活成本，并且，由于處于郊區的經濟適用房周圍并不具備較為發達的商業、通訊、醫療、教育等基礎設施，政府為了解決這些民生問題，就不得不在后續耗費政府大量財政投入，這就容易導致基礎建設重復投入、資源配置不合理等現象。

三、完善建議

（一）嚴格控制經濟適用房價格

第一，要對經濟適用房的利潤率明確計算標準?！敖洕m用房項目利潤應控制在3%以內”是我國《經濟適用住房管理辦法》中的明確規定，盡管如此，卻沒有指明利潤率的計算基數。由于根據成本利潤率、資本利潤率和銷售利潤率這三個指標有不同的計算方法，因此不同標準計算出來的利潤會有很大的出入，這就使許多房地產開發企業有空可鉆，因此，政府有必要明確地將資本利潤率定為房地產企業的利潤計算標準。

第二，堅持先定價后建設的原則。具體而言，當某個經濟適用房項目規劃設計完成后，政府可組織專業人員，結合當地房地產市場、勞動力市場、建材市場等具體價格情況來準確估算項目的整體造價，從而確保經濟適用住房能夠按照較為合理的價格出售。價格確定后，再通過招標方式選擇合適的房地產開發企業實施承建工作。并且，在保證工程質量前提下，開發商在具體的建設過程中如果能夠通過改良施工工藝以及節約資源等方法降低整體項目成本，政府應給予開發商適當的獎勵。

（二）完善經濟適用房準入機制

為了規范經濟適用房分配，可以對申請家庭實行打分制。具體而言，可以利用數據庫中登記的資料，對申請家庭的困難程度通過打分進行排隊。在制定經濟適用房分配標準時，一方面要結合申請者家庭的經濟收入情況，另一方面還應考慮家庭收入是否符合當地低收入標準，這就需要將申請家庭的現有住房人均居住面積等重要因素列入考慮條件中進行考察。并且，審核結果通過后，要發動民眾進行監督，可通過媒體和網絡進行公示。相關部門要制定出明確的處罰標準，對開具虛假收入證明的單位或個人給予經濟處罰。

（三）合理規劃經濟適用房項目選址

我國在對經濟適用房進行項目規劃時，要盡量避免出現上述問題，而是要使經濟適用房項目的分布盡量分散。在具體操作上，政府在進行城市整體規劃時，可以在交通較為便利或具有一定發展潛力的區域預留一定數量的土地，以此作為經濟適用房項目開發之用，尤其是對于長期閑置于市區內久未開發的土地，政府可對其強制收回，并用于經濟適用房建設項目的規劃用地，從而使使社會不同收入階層互相之間能夠更加便利地融合。

（四）鼓勵開發商參與經濟適用房項目建設

從實際情況來看，很多經濟適用房項目所處地理位置偏僻，周邊不具備完善的服務配套設施，政府需要在這類經濟適用房建成后，再投入大量的財力物力來改善居民的日常生活。對于這種情況，政府可對相應的房地產承建企業給予一定的優惠，例如，政府可以賦予經濟適用房的開發商優先取得周邊地塊的開發權，再入，開發商進行周邊地塊開發時，政府可以適當降低相關稅費。通過上述政策傾斜，一方面可以有效調動開發商的積極性，另一方面還可以避免“貧民窟”的形成。

（五）嘗試收購空置商品住房

收購空置商品住房是補充經濟適用房房源的一個良好渠道。近年來，由于一些房地產企業沒有認真調研房地產市場，而是大規模盲目地開發和建設商品住宅項目，于是導致許多城市的商品住宅建成以后銷路不暢，形成了“空置房”，這種局面不僅導致開發商無法及時資金回籠，而且也使社會資源遭到了嚴重浪費。對于此，政府可以考慮對開發商做好宣傳工作，由政府統一收購長期空置的商品住宅用于補充經濟適用房房源，對于政府收購價格而言，可由房地產評估專業機構進行評估。對于一些面積超標、戶型結構相對復雜，配套設施過于豪華等超過經濟適用房建設標準的中、高檔住宅，政府暫可不將其作為收購對象。

結束語

綜上，對于我國住房保障政策完善措施，除了前文提出的相關建議之外，強化法律體系的建設是一項重要的基礎性措施，盡管目前我國政府出臺了一系列規定，使我國的住房保障制度不斷得到完善，但沒有上升到法律高度，制度在實施、執行以及監督過程中如果缺乏法律的有效支撐，就很難達到理想的效果，因此，如何制定出符合于我國國情的住房保障法律法規，還需要在今后密切結合實際情況，對此作出進一步的深入研究。

參考文獻

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[2]洪艷蓉，房地產金融[M].北京，北京大學出版社，2007.年版.

[3]焦怡雪.關于保障性住房建設比例問題的思考[J].城市規劃，2010（09）

[4]首都社會經濟發展研究所課題組.借鑒國際經驗有效解決中低收入家庭住房

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【關鍵詞】“夾心層”；住房保障；住房政策；解決途徑

隨著中國經濟的快速發展，大城市住房價格的不斷攀升，作為生活必需品的住房成了許多人眼中的奢侈品，讓政府不得不關注城市居民的住房問題。為了滿足中低收入家庭的住房需求，雖然各地政府紛紛推出廉租房、經濟適用房、限價房等保障政策，但在商品房價格居高不下的情況下，這些政策卻造成了相當部分中低收入“夾心層”人群既沒有資格享受社會保障房又無力購買商品房的尷尬局面。因此，解決“夾心層”人群的住房問題已成為我國各級政府面臨的難題。

一、“夾心層”人群的形成及其原因

（一）“夾心層”人群的產生

當前，我國城市新增住房資源配置可以劃分為市場配置和政府保障兩種模式。市場配置就是從住房市場購買或租賃普通商品房，政府保障型住房主要包括廉租住房、經濟適用房和限價房。普通商品房、限價房、經濟適用房和廉租住房是按收入層次依次構建了當前住房市場的供給結構，那些不能通過這四種供給途徑獲取住房資源的群體就成了“夾心層”。因此，“夾心層”并不是剛剛出現的新問題，事實上它是伴隨著中國住房制度改革而出現的。

（二）“夾心層”人群的形式

目前，我國城市“夾心層”人群主要有三種形式：一是無力購買經濟適用房，又不在廉租住房保障下的人群；二是既無力購買限價房，又不符合經濟適用房購買條件的人群；三是既無力購買普通商品房，又不符合限價房購買標準的人群。前兩種形式屬于政策之內的“夾心層”，第三種形式屬于政策之外的“夾心層”。

（三）“夾心層”人群的形成的原因

1．房價收入比過大。房價收入差距過大形成“夾心層”的直接原因。按照中國的金字塔形的收入結構，“夾心層”群體的收入處于中等水平。但是面對日益攀高的房價，工資的相對縮水就使之成為了面對房價望而卻步的“夾心層”。根據發達國家的經驗，房價收入比這個數字正常水平應為6到8倍，而我國絕大部分的房價收入比在10倍以上，深圳、上海等大城市的房價收入比已超過了20倍，遠遠超過“夾心層”的經濟承受能力。

2．住房政策不健全。我國對中低收入群體推行以廉租房、經適房、限價房、商品房四個層次的住房供應體系。在這個體系里面，低收入家庭的住房問題主要通過廉租住房、經適房解決，中低收入家庭可通過經適房和限價房來解決，中等收入家庭則主要通過商品房市場解決。目前享受廉租房和經適房政策的人群比較少，不會超過15%，對待這部分低收入群體，政府有義務解決他們的住房問題并且“困難不大”。但是，現在最大的問題在于超過50%的“夾心層”被趕向了商品房市場，市場上卻沒有提供與他們收入水平相對應的住房產品。

3．城市人口流入量較大。隨著城市人口流入量的不斷增加，房價上漲較快，“夾心層”群體的數量也隨之上漲，而且“夾心層”群體上漲速度快過住房保障對象數量的上漲。因此，隨著城市人口流入量的增加，新增住房需求不斷擴大，加速了“夾心層”群體的增漲。

二、解決“夾心層”人群住房問題的途徑

（一）完善住房供給體系

解決“夾心層”人群住房問題的重要途徑在于完善住房供給體系，即尋求住宅市場結構的多元均衡。主要包括：住宅增量與存量市場結構均衡；住宅市場產品結構均衡；住宅市場租售結構均衡；住宅市場區域間協調發展；住宅市場供給結構與需求結構均衡。具體措施如下：

1．降低房屋空置率。為了降低房屋空置率，充分利用各種房屋資源，可以對空置房屋征收房屋空置稅。根據空置時間和空置面積設定稅率，空置時間越長，稅率越高；空置面積越大，稅率越高。

2．加強保障性住房建設。采用“市場+保障”的雙軌模式。一方面政府可以通過適當降低土地價格、稅收優惠等政策措施，鼓勵開發商在建設普通商品住宅的同時，承擔一定比例的保障性住房建設；另一方面企業通過與政府的合作，既享受了優惠政策，又在合理贏利范圍內擴大了市場，同時還樹立了良好的社會形象。

3．繁榮二手房及租賃房市場。當高收入者有了更高層次的住房消費需求時，將條件較差、費用較低的住房過濾給中等收入水平者居住，而中等收入水平者又會將條件更差、費用更低的住房過濾給中低收入水平者，這就是住房市場的“過濾現象”。利用“過濾現象”既能降低房價又能提供不同需求的住房，優化供需結構。因此，規范二手房及租賃房市場的管理是繁榮二手房及租賃房市場關鍵。

4．平衡城郊基礎設施投入。采用普通商品房和保障性住房混和建設，確保保障性住宅社區分散在城市不同地段，使不同收入階層均具有享受城市公共設施改進的權利。因此，加大郊區配套服務和基礎設施的投入，可以確保分布在郊區的保障性住房人群，能夠在不增加交通成本的同時均等享用相關設施。

5．合理規劃住宅結構。一個完整的住房體系應呈現不同的住房需求層次，不同收入水平有不同消費層次，購房者在不同階段也有不同需求，不應該奢求一步到位。因此，開發適當規模的中小戶型，符合居民收入水平和實際住房消費能力，有助于調節現階段供求不平衡的現象。

（二）調整和優化住房政策

推行住房保障制度是政府重要的社會職責，保障公民基本居住條件是社會文明和政府職能的基本體現。因此，政府政策支持也是解決“夾心層”人群住房問題的另一重要途徑，政府應進一步調整和優化住房政策。

1．優化經濟適用房政策。第一，擴大經濟適用房的供應規模，把經濟適用房建設計劃的制定及實施納入官員政績考核體系中，以保障經濟適用房的供應規模；第二，合理確定經濟適用房的保障范圍，真正解決中低收入群體的住房困難；第三，推行先租后售的方式，即經濟適用房前期（5年或10年）只能用于出租，這樣既保證了中低收入家庭能夠租得起經濟適用房，又解決了“夾心層”的住房困難問題，而且還會在一定程度上抑制高收入家庭騙購經濟適用房；第四，成立經濟適用房管理中心，加強對經濟適用房的監管；第五，合理制定和有效控制經濟適用房價格，使經濟適用房名副其實。

2．實施住房補貼政策。住房補貼政策就是符合條件的“夾心層”家庭將領取到的住房補貼用于支付房租或支付購房款。目前，針對我國的實際，住房補貼政策涉及資金籌集和監管兩方面。住房補貼資金來籌集渠道：一是將“夾心層”住房補貼納入各級財政預算，中央或省級財政可根據下一級財政收支差異考慮分擔適當比例的住房補貼支出；二是將經濟適用房計劃指標用地的拍賣收益直接轉為住房補貼的資金來源；三是對現有土地出讓金收入按一定比例提?。凰氖亲》抗e金的增值收益按一定比例提取。政府在多渠道籌集資金的基礎上，還要建立健全住房補貼政策管理體系，包括界定住房補貼對象、劃定住房補貼線、明確管理機構及其職責、制定申請審核制度、建立相應的法規和個人城信系統等。

3．施行區別化公積金貸款政策。借助于公積金貸款為“夾心層”分憂解難，可操作性強。按照國務院《住房公積金管理條例》精神依法推進“夾心層”所在的單位或社區為其建立住房公積金制度，降低住房公積金的門檻，讓“夾心層”享受比其他職工要優惠的住房公積金貸款利息，同時在貸款額度和還款年限上也作相應調整。

4．完善公共租賃房政策。第一，政府要提供土地、稅收、貸款等優惠政策，以吸引社會資本參與，擴大公租房建設的融資渠道。第二，政府適度引入市場機制，發揮部門機構、工業園區以及開發企業等多方面積極性，共同參與建設和管理。第三，政府通過相關政策支持，鼓勵企業自籌自建。第四，做好公租房的監管。包括：設立合理的準入標準、制定嚴格審核制度和定期核查制度、建立公租房信用檔案、形成規范化的操作程序、實施有效的退出機制等，不斷提高公租房的使用效率。第五，做好公租房的規劃選址和配套服務。公租房規劃選址應按照安全衛生標準和節能環保要求合理布局，盡可能安排在交通便利、公共設施較為齊全區域，公租房的配套服務設施也應體現簡約優化的特點，使公租房居住者的生活更加豐富祥和。

三、結語

我國國情錯綜復雜，中等收入群體規模龐大，已出臺的各項住房政策尚不完善且均存在弊端，難以“以一治百”。解決“夾心層”群體住房問題的根本途徑是在完善政策的基礎上提高政策的靈活性，逐步調整住宅供應結構。同時運用宏觀調控和市場調控使房價理性回歸步入正軌，進一步完善住房保障體系，將“夾心層”群體逐步涵蓋到保障體系中，實現“夾心層”的“無縫對接”，從而有效解決“夾心層”群體的住房問題。

參考文獻

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[2]鄭連剛．解決“夾心層”住房問題的政策建議[J]．上海房產．2010（3）

[3]劉琳．我國“夾心層”群體特征分析[J]．中國投資．2010（8）

[4]周亮．“夾心層”住房保障機制的研究[J]．經濟研究導報．2010（3）

篇5

關鍵詞：供需均衡；人口老齡化；住房空置率

2009年，中國房地產市場漲聲一片，全國及主要城市的商品房銷售面積、銷售價格、銷售額均創歷史新高；總價及單價地王不斷涌現，市場熱度甚至超過2007年。在我國，土地資源是相對稀缺的，投資和投機需求會急劇放大無限的住房需求，加劇了供給與需求的緊張關系，導致房價的快速攀升。為了抑制房價的不斷飆升，國家也出臺了不少政策，下面，我們從市場對住房的供給，以及居民對住房的需求著手分析房價的走勢。

一、房地產市場的供給

2010年，有媒體報道，“國家電網利用智能網絡，在全國660個城市查出一個數據，總共有6540萬套住宅電表讀數連續6個月為零。”這個數字即是估計現在我國有6540萬套住房被空置著。在今年5月和8月央視財經頻道接連進行了兩期“空置房”的調查報道，調查結果顯示，北京、天津等地的一些熱點樓盤的空置率達40%，而多處新城成為“空置房”密集區。（住房空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。空置率主要用在國內，與國外的空房率不同?？辗柯手傅氖情_發商建好房子后，空置的房子與建成的房子之比。）雖然，對于數據的來源和統計方式有待考究，但是，這也可以從一側面反映房地產市場不缺房，只是一些房地產投資者沒有將手中的住房投入市場，他們只是在等待更高房價的契機。

另一方面，國家頒布了經濟適用房的政策，從而增加住房的供給。就拿上海的經濟適用房政策來說。目前，困擾城市發展的“房奴”問題已經不是上海一個城市的問題，現在城市的房價實在是太高了，不僅普通老百姓買不起，就是白領、金領也只能望而卻步，在一眼望不到邊的高房價面前，人們除了嘆息，只好等待。韓市長說“房奴”問題不解決，上海沒未來，在上海這樣的大城市，能做“房奴”就是“蝸居”也已經是一種幸福了，很多人連“房奴”都做不起，而被迫逃離“北上廣”這些一線城市。2011年1月21號，上海市十三屆人大四次會議閉幕，韓正市長在解釋經濟適用房政策時，特別強調今年將進一步放寬經濟適用房準入標準，使更多的新上海人和上海青年人進入到共有產權房的保障性住房體系中。2011年經濟適用房準備要推出500萬平方米，大概是8萬套，主力房型是60平方米一套。另外，“十二五”期間，國家計劃建設保障性和政策性住房12．44萬套，其中廉租房3．14萬套、經濟適用房4．9萬套、限價商品房1萬套、公共租賃房3．4萬套。

以上可以看出房地產市場在住房供給上是有所增加的，若6540萬套住房流入市場時，房價就更不會像現在一樣飆升了。所以，無論是投資性買房（房地產投資者只是為了從房地產價格的變動中獲利而進行買賣房產的活動，其并不關注商品本身也就是房產本身的使用價值。），還是實用性買房，大家都應該考慮住房的供給是在增加的，房價的飆升很快將會達到一個頂峰，而緊接著的將會是房地產泡沫的消退時候。

二、房地產市場的需求

首先，從中國人口老齡化的加劇，就不難分析出居民對住房的需求將會是日益趨減的。21世紀是人口老齡化的時代。中國已于1999年進入老齡社會，是較早進入老齡社會的發展中國家之一。從2001年到2020年是快速老齡化階段。這一階段，中國將平均每年新增596萬老年人口，年均增長速度達到3.28%，到2020年，老年人口將達到2.48億，老齡化水平將達到17.17%，其中，80歲及以上老年人口將達到3067萬人，占老年人口的12.37%。同時，我國的計劃生育政策從1983年開始實施的，到我們這一代--80后、90后，剛好是可見效果的時候，這一代普遍是獨生子。當小孩結婚時，雙方父母的住房以后是會留給孩子的，這樣算來，我們這一代的一戶普通家庭將會擁有2~3套住房了。

其次，中國銀行、農業銀行、工商銀行、交通銀行及建設銀行等五大行正收緊二套房貸款利率。除了首付不能低于40%以外，農行、建行近日取消了二套房貸款的利率優惠，中行則執行1.1倍基準利率。同時，各地的相關政策也相繼出臺。就天津市來說，繼二套房商業貸款利率上浮10%后，天津市二套房住房公積金貸款利率也上浮10%。市住房公積金管理中心在其網站公布《關于規范住房公積金個人住房貸款政策有關通知，90平方米以上貸款，首付比例不低于30%。近期，國家例出臺房產稅調控居高不下的房價。先是重慶宣布在“十二五”期間征收房產稅；緊接著是上海市長表示已做好征收房產稅的準備。而2011年1月17日，國務院《關于廢止和修改部分行政法規的決定》，其中包括將《中華人民共和國房產稅暫行條例》第八條中的《中華人民共和國稅收征收管理暫行條例》修改為《中華人民共和國稅收征收管理法》。后者在稅收開征與減免上，賦予國務院更多的權限。該法第三條規定，稅收的開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅，依照法律的規定執行；法律授權國務院規定的，依照國務院制定的行政法規規定執行?？梢哉f，此次修改將為房產稅改革做法理依據的鋪墊。修改后，國務院可以據此出臺規定，同意地方試點。

三、結束語

綜合上述，影響住房需求的幾個主要方面--人口老齡化，二套房貸款相關政策，房產稅。都將使居民對住房的需求有所下降，至少可以提醒大家不要再跟風炒房，促使房價畸形發展。以上分析，不難看出此時房地產市場的供給是大于需求的。所以，無論是基于投資性買房的市民，還是用于居住性買房的市民都要三思而后行了，切忌跟風炒房，等到房地產泡沫破滅之時，將會落得竹籃打水一場空。

參考文獻：

[1]俞明軒，豐雷.房地產投資分析[M].京：中國人民大學出版社.2007.

篇6

總理在2010年的《政府工作報告》中明確提出“要加大保障性住房建設和棚戶區改造力度”,“加快落實和完善促進保障性住房建設的政策措施”。住建部部長姜偉新在2009年央視錄制的“共和國部長訪談錄”節目中,曾詳細地介紹了住房保障工作,指出“保障性住房和商品房是住宅建設的兩條腿,缺一不可;住建部首要的工作任務就是保障性住房建設”?？梢钥闯?中央政府對保障性住房建設的高度重視。自2007年8月以來,保障房建設被提到前所未有的高度。自2008年底以來,中央預算內投資對廉租房建設投入了大量資金,北京、上海等地的保障房供應量占全市當年出讓土地的比例已開始大幅增加。

從現狀來看,一方面,各級政府都在中央不斷加大保障性住房建設速度的精神指導下,保障性住房的存量和增量都在快速增長?？闪硪环矫?社會對保障性住房的需求也在迅速增加,受現有資源約束和缺少有效保障機制的影響,需求似乎是個“無底洞”。我們的保障性住房及其相關的保障供給制度與現實要求還有很大的差距。而現有保障性住房存在的“投資功能”,正是其重要的制度缺陷和供給不足的重要原因之一。

保障性住房應保障誰

保障性住房從功能特性上來看,其基本功能是居住需要,是保障沒有能力或者不愿意在商品房市場上購買商品房的社會群體的基本住房需求,這個群體可以稱為應當保障群體,也就是說,政府通過努力保障其基本的居住需要。從原則上看,應當保障群體其需求是單一的,僅是為了解決或在一定程度上改善居住需要,不能有其他需要,如商品房具有的投資、文化等多方面需求。保障性住房是指由政府主導的,保障性住房的執行主體是政府,以政策作為主要分配手段,保障特定群體的基本居住要求。這與市場行為下房地產企業開發的商品房是兩個完全不相同的范疇。長期以來,正是對保障性住房的功能特征認識模糊,導致了保障性住房供給和分配上的諸多不正?，F象。那些諸如開著寶馬、奔馳去領取(購買)保障性住房、“山西忻州限價房讓政府干部不正當牟利超五千萬元”等不正?，F象,正在考驗著我們政府關于保障性住房的立法和政策制定的智慧。

基于保障性住房是由政府主導和保障特定群體基本居住要求的特征,其現有的可以買賣和出租(包括有條件的買賣和出租)等投資功能,正是保障性住房供給有效性和制度運行低效的重要障礙。從我國近年來的實際情況看,保障性住房的種類有經濟適用房、限價房、廉租房等。就其相關制度的執行來看,目前對動態管理上的政策不到位,只是一次性分配,后期管理缺失,缺乏科學性。從政策上看,只是從簡單的收入確認角度對申請獲得保障性住房進行了限制,而對將來受保障人在自身經濟條件改善后如何退出保障范圍沒有相關政策。對社會保障性住房的總需求預測和存量管理缺少制度安排,導致了保障性住房供給的盲目性、資源的浪費和流失,助長了分配不公和敗德風氣的形成,影響了社會和諧。

限價房”違反市場規律

普通商品房作為不動產,從資本角度來說具有投資性,這是個不爭的事實,研究住宅的供給和需求不能忽略這個問題。因為在一般的商品房市場,通常會出現兩種基本消費人群,一種是需要買房來滿足基本居住和改善居住條件的,一種是投資為了升值保值的。這兩類人群對于房價的態度是截然不同的,前者希望能以較低的價格滿足居住的要求,而后者則希望購房后房價能快速上漲。當所有的住房需求基本依靠市場來解決時,由于市場的單一性,加之居民的生活需求與投資需求往往會混雜在一起,以及收入差距的實際存在,導致了部分特定時段和特定區域供求關系的失衡,在一定程度上形成了房價的自然上漲。就中國未來的城鎮化進程和社會發展對住房的剛性需求來看,這種上漲是很正常的,況且從較長時間的發展趨勢來看,中國現在的房價還相對比較低,是中國現階段居民購買力和經濟社會發展的正常體現。對商品房市場進行不當的“調控”,反而會助推商品房價格的不正常波動,會影響社會各群體的正常權益。

如果我們只有單一的商品房市場或者不能夠把保障性住房和普通商品房從根本上分開,在同樣一個市場上對同樣具有“投資功能”的房子“限價”,這是最典型不過的違反市場規律的做法,由此而產生“尋租”,滋生腐敗是必然的。政府不應用“限價房”、“經濟適用房”的形式提供保障性住房。以全國各地現階段普遍實行的保障性住房來看,“限價房”和“經濟適用房”占據了很大的比例,現有的經濟適用房實際上也是“限價房”,這些都是具有投資價值的“產權房”。我國的經濟適用房具備了投資價值,作為保障性住房可以買賣、可以出租,這就形成了事實上的投資價值,在我們許多的“限價房”、“經濟適用房”小區,有些人買幾套用來出租收租金,這就失去了保障性住房的最初目的。經濟適用房管理上的制度缺失,導致我們的經濟適用房是由房地產商按照商品房的模式來開發的,他建好房后當然追求投資的快速回收,于是乎他們幫助許多不合格的人員通過虛假手段購買了經濟適用房。

還有,現在有的限價房規劃之初就沒有把“保障”真正考慮周全。以北京為例,能夠買得起6500元/平方米的房子的人,應該不是低收入群體。換言之,低收入依然事實上被擋在了門外。這樣,我們建設再多的“保障性”住房也不能起到真正的保障作用,關鍵是保障性住房的供給要有效率。市場經濟講究基本的規則,一定要把本來就和普通商品房一樣具有投資功能的房子拿來“限價”,這無形中增加了管理的成本,也給滋生腐敗創造了條件,影響了政府的信譽 ,同時嚴重影響了保障性住房的供給效率。

限制保障房投資功能的若干構想

保障性住房不僅是一個根據當期情況進行分配的問題,重要的是后期的持續管理工作。為還不具備在商品房市場獲得基本住房需求能力的社會成員,提供基本的居住保障,是政府的重要職能之一。而限制保障性住房的投資功能,又是在現有政府財力和資源約束條件下,提高保障性住房供給效率的重要選擇。以下就限制保障性住房的投資功能提出若干制度構想。

首先,在現有條件下,我們要嚴格區分高收入人群和低收入人群是一件比較困難的事情,如果一定要通過區分高收入人群和低收入人群的方式來分配保障性住房,社會成本會很大。我們考慮以家庭為單位在一個城市是否擁有商品房為基本條件并適當參考收入水平來確定保障性住房的分配。即如果一個以家庭在一個城市沒有任何商品房擁有記錄(這在房產產權登記部門可以很方便地查到),無論是本市常住居民還是相對穩定的流動就業人員(本文不用“農民工”這一類的不太準確的稱謂)都可以申請居住保障性住房,然后再依據在其他城市是否有商品房、戶籍、收入狀況等確定先后順序。對已經享受保障性住房的社會成員,只要以家庭成員中任何人的名義購買商品房,都必須在購房前先申請辦理保障性住房的退出手續,才可以購買商品房,并承諾商品房入住后一定時間內(如:一個月內)退出保障性住房。

第二,所有保障性住房由政府依據成本、當地物價水平和居民的消費能力等具體情況確定基本月租金,年租金和三十年、五十年租金等不同的租金水平,各地保障性住房管理部門可以依據具體情況確定租金繳納方式。保障真正需要保障的社會成員能夠以非常靈活的方式支付租金,輕松享受保障性住房。保障性住房的政策應當是低租金,房屋的土地出讓金政府應當免收,租金只是用來解決管理費用及建設成本的償還。建設保障性住房需要考慮到資金來源、土地來源、規劃確定等問題。但也要明確,保障性住房不是盈利性住房建設,唯一目的就是解決一個居者有其屋的問題。

第三,所有保障性住房都可以冠名“國有住房”或“公有住房”,而且保持永久“國有產權”性質不變,保障性住房永遠不能具有產權意義的交易。政府相關的行政管理部門需建立專門的“公有住房”管理機構,讓享受保障性住房的社會成員有歸屬感、有尊嚴,他們會自豪地感受到自己住的是“公有住房”而不是“廉租房”等。這樣更有利于培育社會成員理性的用房文化,而不是一味地追求自購產權商品房,進而有利于減少商品房的供給壓力,減緩商品房價格的上漲速度。要建立完整的保障性住房存量檔案,建立健全進入和退出機制,從人群構成上確定保障房的設計,因為每一個不同人群對于房屋的功能要求是不同的。

如一個剛走入社會的年輕人和別人合租保障房幾年,結婚時再申請比較大一點適合新的生活要求的保障性住房后退出原租房。這應是兩個過程,一是原租房退回政府管理機構,政府管理機構將該房再次分配給待分配人員;二是該年輕人因自身條件改變實現了居住環境的改變,他在保障房范圍內經歷了一次內部變化。以此年輕人為例再向前推演,將來該人進入高收入階段,擬購買商品房,他第一步先退出保障性住房,保障性住房由政府管理機構根據其租用時間、租期銀行利率水平、租金繳納情況等按照相應標準收回,退回剩余租金,并將此房再次分配給待分配人。這個年輕人也就退出了政府保障的范圍。

第四,對于保障性住房的規劃和建設,不能簡單地選擇遠郊區,應當考慮到城市居民的實際居住需要,政府要考慮到需要保障性住房的這些人在哪里工作。保障房的小區功能應當包含生活所需的醫療、教育、購物、娛樂等功能設施。對于內部設計,只需滿足基本居住需要即可,盡可能降低成本。保障性住房并不等于免費住房,但對于極少數無收入并喪失勞動能力而需政府特別照顧人員,管理部門可以依據有關社會保障的相應法規給予照顧。

篇7

保障型住房社會公平調控政策國家統計局近日公布的10月份新建商品住宅售價變動情況顯示，與上月相比，10月份，70個大中城市中，價格下降的城市有17個，持平的城市有18個，上漲的城市有35個。中國指數研究院的《2012年10月中國房地產指數系統百城價格指數報告》也顯示，2012年10月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為8768元/平方米，環比9月上漲0.17%，自2012年6月止跌后連續第5個月環比上漲。

我國房價上漲的原因是多方面的，除去房地產開發商的炒作和一些投資商的投資性購買外，其根本原因是“供不應求”我國現在處于城市化進程快速發展時期，一方面，是向城市集聚的新居民需要住房，另一方面，隨著城市居民生活水平快速提高，居民改善住房條件的要求極其迫切。建設跟不上快速上升的需求，按市場經濟規律其價格上漲是必然的。但是當前在我國的一些大中城市，房價收入比已遠遠高出世界銀行的權威認定水平。中國高房價的現實和由此引發的問題，讓人們認識到了住房問題不僅僅是一個經濟問題，更是一個民生問題和一個社會問題。當城市政府試圖將居民的集體消費模式轉變為個人消費模式時，即將原來屬于政府、企業處理住房問題的責任轉移到市民自己身上時，必然會產生各種利益沖突和社會不滿情緒，導致不同社會階層居民對政府住房制度的態度分化。所以在此階段，我國把保障型住房的建設、分配、監管等提上了重要日程。

保障性住房，是與商品性住房（簡稱“商品房”）相對應的一個概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，由廉租住房、經濟適用住房和政策性租賃住房構成。我國在取消計劃經濟的福利分房制度之后，把解決住房的責任全部交給市場，直到近幾年才開始真正重視最低收入階層保障住房的建設。但忽略了社會上既沒有資格承租廉租房，又沒有能力購買商品房的中間層居民住房問題。而且此部分人群又占大多數，使他們不得不犧牲其他消費攢錢去購買經濟適用房或商品房，不但加大了商品房供不應求的程度，也引起較為普遍的不滿情緒。

在社會學視角下，住房對個人的影響力和功能性是非常強的。馬斯洛需求層次理論認為，生存需要是最基本的需要，而住房是滿足基本生存的重要條件之一，只有在社會成員基本生存條件滿足之下，社會成員才能真正的融入社會，進行平等的互動，社會成員才能對社會環境認可。如果沒有健全的住房保障政策，在目前房價居高不下的情況下，就會使很大一部分城市中低收入群體沒有適當的居住場所，就會長期被排除在主流社會之外，與其他社會成員處于“隔離狀態”，造成“社會排斥”，成為社會的邊緣群體，長期的邊緣狀況會形成群體意識，在一定的條件下會產生一些群體行為。如果很難通過有效的途徑去改變自己的不利狀況，這種情況下自然會導致一部分人社會失衡就容易產生對社會的不滿，進而引發一些的行為，從而對現有的社會秩序起到破壞作用。我國目前的住房問題，已經成為了社會問題，隨著經濟等其他因素的影響，房價上漲的過快，普通工薪階層已經無力承擔購買住房的費用，而且在目前階段，保障型住房和其他關于住房的保障措施有沒有及時有力的落實，保障型住房監管也存在很多問題，所以造成了較廣泛的社會積怨。保障型住房在許多發達國家的發展階段同樣是存在很多問題，如房源的短缺、監管機制的準入和退出原則不明確等。在亞洲一些發展中國家，保障型住房面臨著更多的資金短缺、監管機制不健全等問題。在住房問題上，如若處理不得當會面臨的不僅僅是住房問題，而是更大的社會問題，如在印度，由于保障型住房問題所引起的，貧民區的形成，造成了貧民區亞文化，進而造成了居住再次的人群不能進入社會主流的文化，形成了社會階層更大的分化和落差，這已經是事實的形成，如果在今后的一段時間不能解決，那么也許會造成更大社會問題，乃至整個的社會動蕩。

我國現行階段的保障型住房政策制度只能以低水平、廣覆蓋為目標；中國的住房保障體系需要保障70%以上的中低收入家庭。第一層級是不足10%的極低收入的家庭、老人、病人等進入政府提供的廉租屋，通過這種方式來保證最弱勢民眾的居住生存權。而其他的多數以住房公積金、經濟適用方來保障。對于我們有穩定收入卻又不足以支付目前商品房總支出的群體來講，住房公積金是我們最熟悉也是唯一的保障體系。但是住房公積金制度對中低收入家庭的保障作用沒有完全體現。截止到2011年末，全國住房公積金繳存人數過億，但相比全國幾億的在崗職工人數來說，住房公積金覆蓋范圍仍然很小。在公積金政策中，不同個人之間、不同群體之間、不同單位之間缺乏同一性。住房公積金政策并沒有給每一個社會成員公平的對待，相反由于這種政策的執行使得收入差別本來就較大的群體差異變得更大。所以此種制度，在改善小部分人群（加入住房公積金體系，而收入價高群體的居住環境同時，也加大了其與大部分人群的住房公積金差額，沒有從根本上解決弱勢群體的居住問題。住房保障政策的目的是協調社會不同群體之間的利益分配，維護中低收入居民的社會成員的基本生活狀態，保證社會成員在一個社會當中所應當具有的生存底線——“人人有房住”，促進社會整體福利的不斷增進。而目前種種保障型住房政策并沒有真正體現此公平性。

另外，從保障型住房補貼形式來看，也有政策的缺失，也容易造成社會問題。

目前，中國經濟適用房建設是政府的暗補（減免稅費和劃撥土地）交給開發商運作的（人們稱為“補磚頭”）。這種“補磚頭”的形式，本身就存在致命的缺陷：一是劃撥的土地以犧牲農民利益為代價，農民有抵觸情緒，由征地引發的“群發性事件”頻發就說明這點；二是影響地方政府土地出讓金的收入。地方政府在農民手里幾萬元征來的土地，經初步開發，就可以在市場上出讓幾十萬到上百萬元，這樣大的差價讓地方政府哪還有開發經濟適用房的積極性所以，“小產權房”久禁不止，越演越烈；三是補貼目標抽象，經濟適用房所謂有資格購房的中低收入者，難以科學劃分，沒有監管機構提供準確的收入證明，又沒有進人和退出機制，很多經濟適用房被有錢人買走后出租或出賣，造成經濟適用房房源短缺，沒有保障真正需要的人群，反而為占有社會資源更多的人服務，進一步加劇了社會階層的差距和社會矛盾。

其次，從保障型住房的保障范圍來看，以實物補貼政策為例，主要分為經濟適用房和廉租房政策。這些政策的實施范圍是城市的并擁有戶籍的人口并且居住達2年以上（有的要求時間更長）。在這種條件設定下，農民工群體以及剛畢業參加工作的大學生都被排除在保障范圍之外。隨著城市化進程的加快，大批的農民工為城市的建設做出了巨大的貢獻，但是他們的生存權并沒有得到保障，他們居住的大都是簡易的工棚，或自己租住的房屋，設施極為簡陋。農民工市民化是歷史發展的趨勢，如果不把農民工群體包括在住房政策之內，社會的和諧發展問題就永遠得不到解決。剛畢業的大學生，收入水平較低，無力購買商品房，但是對于住房保障政策來說，他們處于夾心層，被排除在外。有的因為工作不固定，戶籍不在城市，有的雖在城市還不能算常住人口，這種情況下，經濟適用房和廉租房政策均把他們排除在外。這就造成了社會大批年輕勞動力被動的喪失了保障的權力，在其剛步入社會階段不能更好的融入社會主流文化和人群當中。會造成其心理等一系列消極因素，進而醞釀成社會問題。如目前北京已經形成“蟻族”群體，其大部分為非本市高校畢業生，長期租住在城市的邊緣，由于地域等限制，也正在從事城市中較為低端行業。他們已經處于“隔離狀態”，造成“社會排斥”。

從總體來看我國住房改革沒有把住房和房地產、市場和保障予以有效區別。政府只想到通過房地產的繁榮拉動消費、促進國民經濟發展，而忽視了普通民眾最基本的住房需求，住房保障職責缺位，廉租房、經濟適用房建設滯后，在土地供應、市場監管、住房金融政策等諸多方面，政府所應發揮的功能也嚴重缺失，在我國住房保障政策的制定者主要是政府，其作為社會公平與公正的代言人，在制定相關房產政策時候，首先，應考慮到社會整體的利益，而不是權威者的利益，更不能只顧短期的經濟效益，社會政策和經濟政策并重，協調各個階層的利益，關注弱勢群體的生存，把體現社會公正作為社會政策的首要目標。

以下為針對保障型住房造成的社會問題的相關政策建議：

首先，在住房保障方面，我國政策補貼可以借鑒西方需求方補貼方式。需求方補貼政策旨在根據不同住戶的收入水平和實際需要來決定補貼力度和補貼方式，進一步減免保障型住房保障從投入到實施過程中政府的運營成本和房屋開發商的利潤，以提高需求方在市場上獲取適當住房的經濟能力，保障中低收入和弱勢群體獲得體面的住宅而不必承受過重的經濟負擔。

其次，靈活選擇多種補貼的形式。應根據不同的實施對象（不同地區、住房緊缺程度、住戶社會結構特點等）靈活采用，確定合適的人群得到合適的補貼，努力避免出現“貧困陷阱”，并使有限的公共資源盡可能多地向低收入家庭和各類弱勢群體（特殊類型家庭）傾斜。

最后，民間組織協助政府管理。如英國住房協會出租住房。住房協會是民間非營利團體。二戰后，住房大量短缺，民間自助組織的住房協會迅速成立，共同興建出租住房，自行解決住房問題。政府住房公司協助管理。民間組織會定期訪問，租住或購買廉租房的人群，調查與其相關的收入、就業等相關信息，建立了較為健全的準入與退出機制；另一方面通過對自有住房者的稅收優惠、向建筑協會提供購屋貸款資金，通過私有化政策將公共住房出售給承租戶等。從而改變了不同經濟狀況和收入人群的住房問題。

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篇8

一、根據市場供求關系，分階段、分層次、因地制宜地確定住房保障方式

從目前采取的住房保障政策看，住房補貼政策大體可分為兩類，一類是住房建設補貼，也稱補“磚頭”；一類是房租補貼，也稱補“人頭”。在進行政策！擇時，要與本地區的實際情況相結合，注意分析市場供求關系。補“磚頭”或補“人頭”的政策會影響市場供求關系，在住房供給偏緊、住房短缺時，如采取補“人頭”政策會刺激需求，引起房價上漲。因此，政府要掌握市場房源狀況，在充分分析市場供求關系的基礎上確定本地住房保障方式。

二、改變單一購買的方式，通過租賃、補貼等形式扶持低收入家庭租房或購房

租賃方式更易于實現住房保障的退出機制，通過保障性房源的封閉運行、重復循環利用，提高政府住房保障投入的利用效率。

完善現行住房保障供應體系，核心就是以租賃方式作為住房保障的主要形式，逐步實現廉租房和經濟適用房的對接。一是擴大廉租房的保障面，明確財政資金來源，在用廉租住房解決城鎮最低收入家庭問題的基礎上，上浮標準。廉租房政策中，租金補貼應逐漸成為主要的政策手段；二是經濟適用房制度要逐漸調整為以租為主。改變目前經濟適用房只售不租的規定，實現租售并舉，并逐步過渡到以租為主，通過漸進式調整保持政策的連續性。

三、充分發揮財稅、金融等政策手段的作用，增加保障性住房供給

目前正處在經濟社會的快速發展階段，需要政府投入的薄弱領域很多，政府的住房保障能力和保障需求之間存在著一定的不平衡，單純依靠政府的財政資金無法完全滿足低收入家庭的住房保障需求。政府應盡快建立社會資金投入住房保障的政策平臺，制定完善的住房保障政策體系，動用財政、稅收、金融等政策手段，鼓勵增量和存量保障性住房的供給。在目前經濟適用房制度政策的優惠基礎上，制定進一步的政策措施，如稅收優惠、財政貼息貸款等，調動社會資金建設、持有或收購供租賃的保障性房源。通過稅收手段刺激低收入租賃住房的存量市場供給。

四、以公共財政為主，多渠道籌集住房保障資金

廉租住房制度應該建立以財政預算為主、多渠道籌措的資金渠道，形成穩定規范的資金來源。一是對最低收入家庭實施的廉租房制度，政府要建立穩定的財政資金渠道，完善符合住房保障制度要求的財政體制；二是提取土地出讓收益的一定比例，作為住房保障基金，專項用于住房保障制度；三是通過政府的優惠政策，如免稅、政府進行收益擔保等，利用資本市場籌集增加住房保障資金。同時，要充分調動社會資金，如發行債券為保障性住房建設進行融資。

五、加強基礎性工作，加快開展住房保障供求的調查

準確和動態掌握低收入家庭的住房狀況和收入狀況，是準確界定住房保障對象的關鍵性的基礎工作。因此，完善住房保障制度，亟待加強住房保障的供求調查，建立住房檔案和收入檔案，并對其實行動態更新和管理。針對居民住房、收入和需求狀況進行普查，為政府制定住房領域的相關政策、編制發展規劃、解決低收入家庭的住房問題等提供數據基礎。

六、擴大住房保障覆蓋面，逐步解決流動人口的住房問題

一是要關注流動人口的住房問題。目前進入城市的流動人口中的低收入群體，主要在工作場所、城市建筑的地下室、城鄉結合部或市區危舊平房集中的區域解決居住問題，居住環境差、公共設施不足，目前這部分流動人口的住房問題已引起政府的高度關注；二是隨著經濟的發展和政府財力的增長，將流動人口的住房問題逐步納入城鎮住房保障體系。低收入流動人口的居住問題現階段以用工單位直接提供或市場方式解決為主。通過企業建造、政府投入建造農民工集中居住點，或由市場以極低的價格、靈活的租住方式提供經營性公寓，這是值得探索的新形式。

篇9

關鍵詞：農民工 住房問題 現狀 影響因素 政策建議

1.選題背景

1.1城市化高速發展，面臨流動人口壓力

根據諾瑟姆城市化發展理論（如圖1），表明中國城市化已經進入加速發展階段?！?013年我國農民工調查監測報告》顯示，作為城市化進程中重要構成和推動力量的農民工數量總量已經高達25278萬人。中國社科院人口經濟研究所報告指出，改革開放30年，勞動力流動對GDP貢獻率達25%，解決農民工城市化過程中產生的一系列問題意義重大。而農民工城市化過程中面臨的諸多問題中，最重要的一個問題便是如何使農民工能夠進的來，留得住---農民工城市住房問題是我國現階段城市化進程中必須解決的具有"中國特色"的難題。

資料來源：根據《中華人民共和國國民經濟和社會發展統計公報》整理得出。

1.2城市中農民工的居住狀況不容樂觀

對于農民工在城市的生存來說，住房問題是最嚴峻的挑戰之一。城市務工農民工大多聚居在"城中村"、工棚以及不適合住人的地下室等居住區內，這些地方大多既沒有納入到現有的城市整體規劃和住房管理體系，同時又缺乏最基本的市政基礎和公共服務設施，居住空間相當擁擠，居住環境更是不容樂觀。

1.3現有住房體系將農民工排斥在外

2005年到2013年間，我國住建部等相關部委下發的《國務院關于解決農民工問題的若千意見》、《國務院解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》等文件初步明確了農民工住房政策的基本方向。推動形成了現階段我國以經濟適用房、廉租房、限價房和公共租賃房四位一體的住房供應保障體系。盡管如此，在現存城鄉二元體制下的保障制度中的農民工仍然被認為是"外來人口"和"暫住人口"。現有的城鎮住房保障體系雖然提出將農民工納入其中，但過多的限制條件提高了農民工獲得保障住房的門檻，農民工在現有城鄉二元體制下仍舊被排除在現有的住房保障體制之外。

2.農民工城市住房的現狀

農民工住房問題，是指由于農民工在城市里居住條件差以及沒有屬于自己的住房而產生相關影響的狀況?？傮w而言，大多數農民工的住房條件還是差強人意的。農民工城市住房狀況主要體現在以下幾點：

2.1人均居住面積小

農民工的居住空間狹小，人均面積小。農民工城市住房以租賃房屋和集體宿舍為主，這與大部分農民工收入較低有直接聯系。租房的農民工收入一般處于中等水平，只有受教育程度較高且收入相對較高的農民工才有條件買房，這種情況所占比例很小。

2.2 居住條件惡劣

據調查顯示，96%以上的農民工存在居住條件惡劣的現狀，如住房通風采光差，缺乏基本的生活配套，公共衛生臟、亂、差等問題。調查發現當問及對住房的滿意度時，絕大部分農民工反應住房的通風采光很差，他們中的絕大多數居住在普通的樓房或平房，房屋坐落及樓間距設計均不合理。另外，房屋設施不完備，給農民工的日常生活造成了極大的不便.

2.3基礎設施和公共服務設施不完善

絕大多數農民工居住在城鄉結合部、郊區、城中村等地區。而這些地區往往市政基礎設施不健全且缺乏基本的公共服務設施。比如說交通不發達，多為鄉間小道，基本上不通公交車；其次無基本商業配套、學校、醫院、餐館等，給生活居家帶來極大的便利。最后這些地方甚至沒有路燈、垃圾箱等公共設施，這給農民工晚上出行帶來了不便與安全隱患。

2.4 安全措施缺乏

調查中發現農民工的居住環境復雜，安全得不到保障。由于農民工居住的多是隨意搭建的危房，電力和電訊處于混亂狀態，存在引發火災等隱患，又缺少消防、救援的安全通道，一旦發生火災，救護的能力很脆弱。安全問題不僅僅表現在集體宿舍的人身財產安全，還包括社會治安問題。更為重要的是城鄉結合部的農民工住地，治安管理普遍薄弱，生活在這里的農民工缺少基本的安全保障。

3.農民工城市住房問題產生的原因

3.1 城鄉二元結構致使農民工處于邊緣化

由于農民工獨立享有農村和城市兩種生活背景，使得其具有農民和城鎮職工的雙重身份特征。農民工長期在城市從事非農生產，但只是農民或農村剩余勞動力的代名詞。在我國現行的城鄉二元制度性，農民工已經不是單純意義上的農民或工人，而是長期生活在城市的農村剩余人口，貼著非城鎮人口的標簽阻檔了農民工融入城市。

3.2社會保障制度不完善，農民工成為城市的棄兒

3.2.1住房公積金制度的局限性

調查中發現90%以上的農民工未享受到住房公積金制度。同時，享受到住房公積金的農民工普遍反映住房公積金沒有給他們的生活帶來實質性的變化，有了這項福利反而是種負擔。住房公積金制度作為一項資金融通的手段，是面向城鎮居民設立的。然而隨著目前城市中低收入群體中農民工的出現，住房公積金制度并沒有適應這一群體的有效措施。

3.2.2農民工被排除在保障性住房之外

盡管我國保障性住房供應體系不斷在改進，但是保障的對象是城市居民中的中低收入，而農民工作為非城市戶籍人口被排除在保障范圍之外。正是由于我國現階段的住房保障政策相當不完善，農民工作為城市的建設者其住房沒有任何保障，他們既沒有條件享受保障性住房也沒有相關的住房補貼，是長期被排擠在保障性制度之外的人群，也為其城市住房問題得不到有效解決埋下了伏筆。

3.3農民工的城市收入低，自行改善居住問題能力弱

農民工主要從事制造業，建筑業和服務業，這些行業普遍存在技術含量低、競爭大、流動性大、工資偏低等特點。基于以上特點，使得農民工的低水平收入成為現實且難于改變。因此他們中的絕大多數只能選擇消費較低的集體宿舍、工棚、城中村的安置房、農房等，其住房現狀可想而知。

4.解決農民工城市住房問題的對策建議

農民工城市住房問題對和諧社會的構建、城市化進程以及農民工個人的生活質量和幸福感都有著不可忽略的影響，因而解決農民工城市住房問題是有必要的。因此，我個人根據國情以及對農民工的了解，提幾點關于解決農民工住房問題的建議：

4.1突破城鄉二元經濟結構，活躍農村經濟

由于城鄉二元經濟結構的影響，中國農村勞動力轉移與發達國家有著顯著的差別，絕大多數農民工不是以永久性遷移為目的，這就使得其在城市中處于邊緣地位，很難同城市居民一樣享有住房等多方面的保障。因此，要想建立新型城鄉關系，解決農民工城市住房問題，就必須改革城鄉二元經濟結構。

4.2完善住房公積金制度

政府必須改革當前的住房公積金制度，建立一個高效、統一和可行的住房公積金全國轉移支付制度及全國性的住房公積金信息管理系統。政府相關部門應拓寬住房公積金的使用范圍，如增設住房公積金用于支付房租的內容，其性質相當于住房補貼。由于大部分新生農民工工收入偏低，對未來的預期不高，因此在城市購房的可能性很小，對于這部分群體，若繳交了公積金，政府應允許其可以采取公積金支付。使得公積金能正在為社會謀福祉。

4.3 盡快建立廉租房制度，有針對性地為農民工提供更多實惠的出租房

廉租房，顧名思義，是為低收入者提供的價格便宜并且適宜居住的出租房。從供需兩方面看，廉租房具有可行性：一是農民工的企盼表明了對廉租房的需要。通過大量的調查發現：有許多農民工希望政府能提供面積適中、價格低廉的廉租房給他們居住。這在很大程度上代表了全國農民工的需求，所以廉租房的需求量是很大的。二是政府有責任為農民工提供良好的住房條件。對于我國政府來說，向農民工提供廉租房不是沉重的負擔?？傊绻贫群侠?，并且充分考慮農民工的需要，廉租房將成為解決農民工城市住房問題的主要渠道。

4.4 加大發展經濟適用房，允許符合條件的農民工購買經濟適用房

經濟適用房是開發商以微利價出售給中低收入家庭的商品房。因為經濟適用房的土地由政府無償劃撥給開發商，所以房價在中低收入家庭的承受范圍內，經濟適用房也因此具有社會保障性質。經濟適用房不僅對城市中的低收入居民來說是必須的，對在城市中有一定經濟基礎的農民工也值得倡導。首先，允許農民工和城市居民一樣購買經濟適用房，體現公平公正原則。其次，農民工屬于中低收入一族，符合購買經濟適用房的要求。最后，允許農民工購買經濟適用房充分考慮到了在城市中奮斗了多年的農民工，盡管戶口不在城市，但常年的城市生活已經使他們成了事實上的城市人，也已經有了一定的積蓄。同時也要考慮收入相對較高的技術性農民工。對于這些農民工來說，也許購買商品房還不不現實，經濟適用房卻是可以承受的。當然經濟適用房的相關政策須及時改善，真正做到既經濟又實惠。

城市的發展離不開千千萬萬的農民工，他們的貢獻應該有相應的回報。關注并解決農民工住房問題是回報農民工的重要方面，我們有理由也有必要把它做好。

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篇10

【關鍵詞】均衡分配 退出機制 配套設施 戶型

中圖分類號：[C979]文獻標識碼：A

經適房政策及功能

經適房政策概念

定義：經適房是指針對中低收入家庭的社會保障性商品住宅。其價格相對于市場商品房較低。并按住宅建設標準建設的普通住宅

模式特征：經適房更強調住房的使用效果，減免了工程報建中的部分費用，因此成本略低于普通商品房。不代表建筑質量不過關，保證生活配套設施齊全。

功能

社會保障功能

保證更多人獲得住宅權。對于收入水平較低的人，沒有能力取得適合的住宅，住宅權對于他們而言主要是一種公法上的權利，能使他們獲得政府和社會的住房扶助和保障。

社會分配功能

促進均衡分配住房資源。通過經適房政策，政府可以將稅收合理公平得分配到群眾身上，緩解貧富兩極分化現象。

宏觀調控功能

政府通過經適房政策，介入房地產市場，平衡供求關系，緩解供需矛盾。

上海經適房政策發展歷程及社會背景

上海保障房體系包括住房解困、廉租房、公房租憑、公房出售、、租金補貼等方式。經適房政策屬于保障房政策體系的具體分支。

第一階段（1995~1999）： 1995年福利分房政策結束后，住宅商品化一路猛進，房地產市場大熱。在福利分房結束的同時，上海也建立起了不同收入家庭實行不同的住房供應政策：即最低收入家庭租賃廉租房；中低收入家庭購買經濟適用房；高收入家庭購買、租賃商品房。當時，因為房價尚未過高，這幾項政策并未予以重視，并且由于經適房與上海普通商品房價格相近而滯銷。經適房政策于1999年停止。

第二階段（1999~2008）：這幾年，上海房價節節升高，大掀炒房熱潮，房價已經遠遠超出普通民眾的購買力。中低收入家庭住房苦難，而新建的商品房卻被屯在炒房者手中，大量閑置，造成了住房兩級分化現象越來越嚴重。為緩解這一現象，政府開始宏觀調控房地產市場，大力發展社會保障性住房政策。先是于2005年商品房價瘋漲之際，啟類似于經適房的動“兩個1000萬工程”。至2008年上海全面重新啟動經適房政策。

經適房政策是應現有住房資源分配不均，貧富兩極分化嚴重的社會問題而產生的。在上海的房地產市場面臨失控的狀態下，政府作為市場的管理與調控者，有責任介入，宏觀調整畸形的市場，保障人民最基本的住房需求。

經適房相關政策

1994年《關于深化城鎮住房制度改革的決定》中，正式提出經濟適用房。

2002年《經濟適用住房價格管理辦法》

2003年《經濟適用住房建設和管理意見的通知》

2004年《關于已購經濟適用住房上市出售有關問題的通知》

2007年《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》

建設標準：經濟適用房按規定標準，現階段每套住房一般控制在60平方米左右。

價格方面，規定保本微利利潤不高于3%

銷售對象：主要是家庭年工資收入3萬元以下的住房困難戶，同等條件下優先銷售給教師和離退休職工。

購買程序：凡購買經濟適用房，須由職工所在單位出具住房、收入情況調查和審查證明，由經適房項目建設單位進行審核，符合條件后方可購買。

政策在上海的實施情況

據2012年調查數據，在上海市經適房相對集中的區域，如金山、奉賢，抽取符合申請條件及暫時不符合但住房情況較差的居民作為調查樣本

整體滿意度調查:

70.5%對經濟房政策總體呈滿意態度，對經適房的申購及審核程序認可。

價格評價：

40%左右居民認為價格可以接受，40%認為價格不高不低，20%認為偏高。并且，購買經適房只能擁有60% 的產權。這一點，成為市民棄購經適房的主要原因。

存在問題：

仍有相當部分市民住房困難，但是不符合經適房申購要求，希望可以放寬申購標準。

近一半的被調查者表示，出行、就醫不方便是居住經適房的主要問題。

上海經適房政策效果評價

預期目標

作為上海保障房政策中的一部分，經適房政策預期目標是改善中低收入家庭住房條件，緩解商品房市場房價過高帶來的問題，與廉租房、公房租憑等政策不同的是，經適房是介入房地產市場進行調控，涉及產權歸屬問題。

實現評價

從上海目前發展情況看，2008年的經適房的重新啟動取得了部分成效，體系機制都較1999年之前更為成熟。但投入有限，受惠的人群不夠多，不足以有力解決房價過高的問題；制上的不完善，讓贏利者有機可圖，使本就不足的經適房源沒有全部用到真正需要的市民上；選址偏僻，配套生活設施不足，使居民出行就醫成問題。

總體來看，2008年后的上海經適房政策，更加明確了經適房保障性的屬性，保障對象更有針對性，申購程序標準化。但是因為建造成本，機制存在紕漏，審核不嚴格等問題，未能完全發揮其應有的效應，很多方面有待改善。

1999年經適房被迫停止原因分析

房價與商品房價格接近，優惠幅度不大，并且在隨后的房價波動中，沒有適時調節價格，造成大量經適房滯銷。

經適房的使用和性質概念模糊，由于國外并沒有經適房的概念，只能參考如英國政府建低價房出售等國外政策，機制沒有貼合上海當時的情況。

經適房多選址于近郊區，而當時的上海缺乏成網絡的軌交體系，居民工作、出行、就醫問題無法解決。

上海經適房政策存在問題及原因分析

經適房市場整體制度混亂，有人為的腐敗和不規范操作，更多的是政策本身尋在模糊不清或者不合理之處。主要表現在以下幾方面：

一套經適房只能保障一戶，且是永久享用的。

因為退出機制不完善，部分市民經濟能力提高后，依然占據經適房，而更為需要的家庭因房源不足，不能享受經適房政策。

經濟保障屬性與市場屬性界定不清。

經適房產權入手五年后，經政府批準，即可出售。利潤比例較一般商品房大得多，很多人因此弄虛作假，購買經適房贏利。

經適房配套設施不完善，且周邊交通不便

為了降低建設成本，經適房可選擇的區位條件有限，大多位于外環附近或者更遠的郊區，工作生活極不方便。而配套的生活設施不完善，又增加了居民的生活成本。

戶型設計不合理，部分面積過大，導致超出低收入家庭承受范圍

按照經適房標準，面積應當控制在60~110平方米之間，經適房的面積不宜大，因為上海的房價即使優惠過后，100平方米左右的房子總價依然是很高的，低收入家庭購買依然困難。

居民收入的私密性導致經適房對象審核困難

工資信息容易獲得，但是財產儲備的情況就很容易弄虛作假，作為審核人員也不容易調查清楚，所以在審核經適房購買資格時，情況混亂。

政策建議

建立必要的申購者舊房回購制度，由政府同意回收的舊房可以作廉租房或公租房

對特別困難的申購者實施低息、免息貸款政策，幫助無法自行負擔購房費用的家庭。

完善經濟適用住房退出機制，讓公共福利資源循環使用，對于經濟改善的家庭不再需要居住保障性住房的及時退出，流出資源給更加需要的人。需要管理部門定期調查經適房居民經濟情況。

明確產權問題，可以受助家庭擁有完全的占有權、使用權和有限的收益權、處分權; 政府則享有有限的收益權和處分權,完全讓渡出占有權、使用權, 房屋存繼期間也不承擔管理、維護等相關義務。

擴大廉租房房源，因為廉租房與市場的界限劃定相對清晰，且不涉及產權問題，避免了經適房被投機贏利的問題。并且廉租房不需要大量資金購買房屋，可以及時緩解住房問題，作為購買經適房前的過渡。

加強軌交網絡的建設，經適房的選址與交通系統建設相結合，方便的公共交通體系可以減少因距離中心城區較遠，帶來的生活不便。并在考慮建設成本的情況下，盡可能為經適房配備生活基本設施。

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