導語：如何才能寫好一篇關于經濟適用房稅收政策，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：經濟適用房制度；住房保障體系；完善措施

1.我國推行經濟適用房制度的目的

經濟適用房的概念是2000年12月國家建設部公布的《經濟適用住房價格管理辦法》界定的："納入政府經濟適用住房建設計劃， 建設用地實行行政劃撥，享受政府提供的優惠政策，向城鎮中低收入家庭供應的普通居民住房。經濟適用房要體現經濟、適用、美觀的原則，使用功能要滿足居民的基本生活要求。"推行經濟適用房制度有以下幾個重要原因：首先，經濟適用房制度的建立的直接原因，是為了縮小住房資源在社會成員之間分配的貧富差距，維護了利益均衡有利于構建社會主義和諧社會。其次，經濟適用房體現了以人為本的原則思想。以人為本意味著共同富裕、社會公正、平等民主、尊重人權，政府最重要的是要了解和明確人的現實需要而且要適當限度地滿足這種需要。因而，經濟適用房制度在充分尊重人的基本居住權利基礎上，保障每一個人都能享有適當的住房。最后，經濟適用房制度是統籌發展的需求體現。經濟適用房制度是政府主導下的國民收入與住房資源的再分配，建立各方利益的協調機制，整合各類資源并集約利用，以住房脫貧帶動城市脫貧，增進社會總福利。

2.我國經濟適用房制度的發展現狀及存在的問題

經濟適用房建設是一項安居工程、德政工程、民心工程。自1999年至今，經濟適用住房共解決了大概30萬居民的住房困難，提高了城鎮人口的居住條件。十多年來的發展，經濟適用房制度緩解了城鎮的居民的住房壓力，并在改變人們居住觀念、帶動房地產健康發展、推動城市住房制度改革、保持社會穩定、構建和諧社會等方面發揮著重要作用。。完善了我國城鎮社會保障體系；同時，由于經濟適用住房所占的市場份額不斷擴大，不斷帶動住宅市場向健康的方向發展。但是在實施過程中仍然存在一些問題：

2.1保障對象界定不清

按照經濟適用房相關資料的規定，購買經濟適用房的條件之一就是這個家庭必須是屬于中低收入的等級的。但是關于中低收入家庭的標準，中央政府在政策上沒有給出肯定的規定，大部分地方也沒有及時出臺關于劃定中低收入家庭標準的辦法，即使有的地方頒布了，但是缺乏準確性和可操作性，比如北京市自2001年1月1日開始實施購買經濟適用房的家庭收入審核制度，中低收入家庭收入界限為年收入在6萬元以下。但據有關資料顯示，北京市將有近80%的市民符合該標準而被納入經濟適用住房政策范圍，可見這個標準很不具有可操作性和準確性。有些地方政府在制定經濟適用房政策時，沒有嚴格按照國家要求及經濟適用房的保障功能將其供應給最需要的中低收入者及困難戶。甚至有些地方以集資建房、合作建房的名義將經濟適用房分配給單位職工等。正是由于經濟適用住房政策保障對象的界定不清，導致部分經濟適用房出現銷售上的失控。

2.2轉讓制度不健全

經濟適用房是土地出讓金、小區基礎設施建設和行政事業性費用完全由政府投入建設的保障性住房，就是說建設住房的費用全部由政府出資。轉讓經濟適用房需要補交綜合價款包括了土地出讓金，但是長時間來看，交納了土地出讓金的經濟適用房，在土地出讓期滿后怎么樣繼續補交土地出讓金就產生了一個大問題。經濟適用房的土地出讓金是跟著每一套房屋隨賣隨交，隨時批準土地使用年限。各套房屋土地使用年限的計算起點不一致。假如土地使用年限均為法定最高出讓年限70年，就會使各套房屋土地使用年限的終點也不一致。甚至有一些房屋的土地使用性質可能一直都沒有改變（沒有轉讓），還是劃撥用地。隨著轉讓過的各套房屋土地使用年限的陸續到期，土地出讓金的補交就很可能出現混亂。

2.3售后交易缺乏嚴格規范和管理

目前，許多地方政府對經濟適用房的售后監管都缺乏力度，這一問題涉及到許多方面，比如說允許銷售的年限，出售方應繳土地收益金，購入方應繳房地產稅等。盡管很多城市都明令禁止經濟適用房不到一定年限不準出售出租，但是現在很多經適房所有者都為了通過經適房獲得額外收益，全然不顧法律制度的規定，在不允許的期限內就將自己的經濟適用房上市出租出售。另外，現在有些地方政府規定的收益補交額偏低，與經濟適用房出售所獲收益差距較大，這也是吸引投機倒把行為的誘餌。

3.完善我國經濟適用房制度的對策

針對我國經濟適用房制度中存在的問題，筆者認為，政府應該以人民利益為出發點，以保障居民住房需求為目的，落實責任，采取以下措施來完善我國經濟適用房制度。

3.1建立和健全個人信用體系

我國經濟適用房制度的運行過程中，在目前社會經濟狀況下，經常會出現的比較棘手的問題就是，經濟適用房的購買對象審核問題。對購買對象的資格審核，信息的準確性很難把握，僅僅憑工資單是很難評定個人收入信息的，無法統計出購買對象的實際收入情況，就不能準確辨認經濟適用房購買對象的個人信用是否合理，經濟適用房能否突出經濟性?？梢越梃b國外的運行模式，建立個人信用體系，把個人的完整稅收情況作為信用的憑證，當然金融、財政稅收政策和工資的制度改革等配套輔助措施也要同時進行改革。另外，對個人所得稅征收嚴格把關，有關部門定期查核個人及家庭的財產申報情況。完稅證明在西方發達國家是具有很強的權威性，是對個人信用的重要憑證，在我國雖然不很明顯，我們可以從發放個人所得稅完稅證明開始，逐步建立我國的個人信用體系，為經濟適用住房購買對象的條件審核提供可靠信息。

3.2加強我國經濟適用房的法制建設

經濟適用房政策本身就是一種自上而下顯著實施的保障性住房制度，它的片面強制性要有法律或是規章制度作保證，制度的實行與創新都離不開法律支持。我國經濟適用房制度政策覆蓋面比較低，發展還處于起步慢、發展緩的階段，保障立法也相對落后。憲法和相關法律并沒有把我國中低收入家庭列入地方住房保障的范圍以內，經濟適用房政策自然也就很難獲取地方政府高度重視，全社會對其的認知也不那么普遍，嚴重影響到經濟適用房在地方建設的財政預算情況和實際應用中工作效果實施。同時，經濟適用房的轉讓政策也存在漏洞。政府應當制定法規制度，把經濟適用房制度與法律、法規之間的關系理清，加快將經濟適用房政策納入我國法律體系，并進行休整，為社會中中低收入或是弱勢群體實現住房保障進行宣傳引起關注，為城市消除貧困工作提供法律依據。

3.3完善經濟適用房退出機制

作為政府福利資源的經濟適用房，被保障對象是應當經過條件審核的，所以為了合理有效的利用保障資源，避免資源浪費建立合理的經濟適用房退出機制是非常必要的。在建立經濟適用房退出機制時，應該注意的幾點：對經濟適用房的購房對象進行動態監督管理，根據年齡不同確定不同的核查時間，保證被保障對象的信息全面，是退出機制建立實施的關鍵。在核查保障對象的情況時，如果發現被保障對象己經不再符合保障條件，就應及時退還其保障福利住房。相關部門根據保障購房對象年齡確定核查時間并分年齡段實施核查，根據核查結果，核定被保障對象是否還符合保障條件，適時要求退出。

參考文獻：

[1]田原，林玳玳，彭兆祺. 經濟適用房制度的理論依據及完善途徑[J].中國物價，2005（6）.

[2]謝峰，向運華.我國經濟適用房的公共性研究[J].勞動保障世界，2010（08）.

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【關鍵詞】房地產投資；市場分析；預測

一、近三年房地產投資市場供求分析

1.房地產投資增長情況

房地產投資增幅下降，2009年～2011年，武漢市房地產投資額分別為778.59億元，1017.4億元，1274.17億元，其中2010年同比增長30.7%，2011年房地產投資額同比增長25.2%，增幅較前一年下降。

新購置土地面積降幅明顯，土地購置費用呈爬升趨勢。2009年武漢市房地產開發企業購置土地面積為326.35萬平方米，2010年下降為228.78萬平方米，同比下降29.90%，2011年雖漲到274.55萬平方米，但仍比2009年土地購置面積少16%。土地購置費用逐年飆升，2010年漲到219.42億元，同比增長111.14%。開工面積增幅上漲，2011年新開工面積2026.3萬平方米，增幅同比上漲61個百分點。

2.房地產投資結構

2008年～2010年武漢是住宅投資比重逐年下降，由2008年的74%下降到2010年的58.5%，住宅投資降幅有所下降，降幅2009年同比增長13.5%，但2010年回落4.9個百分點。其中在住宅投資中，普通住房所占比重最高，其次是經濟適用房，別墅、高檔公寓最低。與住宅投資相反，商業營業用房投資比重呈逐年上升趨勢，2008年占全部投資的5.54%，2009年為9.89%，2010年繼續升至10.07%。辦公樓投資比重在2008年到2010年始終保持在2%左右，有微小增幅。

3.房地產市場供求分析

2009年房屋竣工面積達869.8萬平方米，2010年房屋竣工面積增長到945.1，同比增加8.66%，2010年微小下降到919.4萬平方米，同比下降2.72%。新建商品住房需求增長較快。2010年全年商品房累計銷售1159. 46萬平方米，銷售面積較2009年下降，其中商品住宅銷售面積579.22萬平方米，同比增長65.49%。2011年商品房銷售面積和商品房住宅銷售面積有小幅度增長，分別為11個百分點和20個百分點。

二、房地產市場上發展中存在的投資不合理問題

1.住房供應結構仍需改

一是中小戶型商品住房供求關系偏緊。2010年，全市120平米以下商品住房供銷比為0.95：1，其中90平方米以下商品住房供銷比為0.91：1。二是5700元/平方米以下中低價位商品住房供求關系偏緊。2010年，全市5700元/平方米以下商品住房供銷比為0.87：1，中低價位商品住房市場需求旺盛，供應量明顯不足，加劇了中低價位住房供求矛盾。

2.武漢市經濟適用房供求關系矛盾性顯著

2011年，武昌區“東方雅園”二期經濟適用房項目中有502套經適房進行銷售，結果只有328戶家庭登記。江岸區天興花園884套經濟適用房只有591戶家庭登記，漢陽區惠民苑730套經濟適用房，只有59戶家庭進行登記，出現“供過于求”的現象，從各區情況看，幾乎都是經濟適用房供應數目大于目前持有經適房購買資格證的家庭戶數。經濟適用用房項目較為偏遠，是低收入家庭棄購的主要原因，“貸款難”也讓一些家庭錯過了購買經適房的機會。住房貸款審核條件嚴格，很多申請人因年齡偏大、工作不穩定等原因，難以通過銀行的貸款申請而無法申購。

3.商品房市場供過于求，住房空置面積逐年增多

2011年，武漢市商品住房供應量明顯加大，共有1585.46萬平方米商品房上市，同比增加35.46%，而銷售面積為1085.34萬平方米，同比減少6.39%，供銷比達1.46：1，與去年同期（供銷比0.98：1）相比，商品房住房存量加大。商品房空置面積增加。2009年和2010年商品房空置面積都約為215萬平方米，比2008年增長63.35%，是2004年～2010年增幅最快的兩年，2011年空置面積更是增長到310.08萬平方米，同比增長44.2%，為史上最大增幅。

4.投機性需求偏高，房地產銷售市場亞健康

房地產市場保持正常的主要指標是空房比例，這一數值應該在10%左右，而武漢市大楚房產研究院一份報告顯示，2010年武漢住宅次新房空置率為23.92%，空置水平明顯偏高。武漢市投機、投資性購房需求旺盛。投機、投資性購房推動房價暴漲暴跌，嚴重擾亂市場環境，容易導致房地產泡沫的產生，不利于房地產市場的健康穩定發展。

5.房地產市場調整壓力加大

“國八條”“國十條”實行“差別化住房信貸”和“住房限購”政策，武漢市推出“限購令”；《財務部、稅務總局、住建部關于調整飛鳥地產交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知》規定實行差別化稅收政策，本輪房地產調控調控時間長，調控工具多，行政執行力強，對市場預期構成很大影響，房地產市場調整壓力加大，商品房建設和銷售市場形勢不容樂觀。

三、房地產市場發展趨勢預測

1.房地產供給

房地產供給存量增加，房屋空置率高，2011年空置面積更是增長到310.08萬平方米，同比增長44.2%，為史上最大增幅，同時2011年，武漢房屋施工面積為5961.06萬平方米，同比增長17.6%，使得2012年及以后的年份房地產竣工面積增加，兩種情況的影響下情況下，使得供給量較快增漲。

2.房地產需求

表示繼續堅持房地產調控不動搖，限購政策和房地產稅的征收，都使得投機者大量加少，城鎮化速度減慢，《中國城市發展報告》認為未來10年此城鎮化率的增幅將降為年均0.8個百分點，導致未來的需求的增加減少，再者房地產幾個連續上漲，房屋價格已經超過了很多居名的購買能力，2011年，全市存量房成交均價為4677.57元/平方米，而居民收入水平卻增長緩慢，幾個因素使得房地產需求回落

3.房地產價格走勢

2011年，我市商品住房成交均價同比上漲3.72%，與去年相比漲幅回落了近14個百分點，低于全市年度生產總值和居民人均可支配收入的增長水平，2012年初房地產價格已經出現數月的回調，但是隨著房地產調控的持續，房地產稅的開征，投資者和剛需者購買需求都將趨于理性，未來幾年年的房地產價格將趨于平穩。

參考文獻：

[1]武漢統計年鑒2008 中國統計出版社

[2]武漢統計年鑒2009中國統計出版社

[3]武漢統計年鑒2010 中國統計出版社

[4]武漢統計年鑒2011 中國統計出版社

[5]王曉紅 對武漢房地產市場發展與調控的幾點思考[期刊論文]-武漢金融2010， （12）

作者簡介：

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關鍵詞:房地產企業;會計核算;生存環境;稅收政策

中圖分類號:F275.2文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)21-0081-02

一、目前中小房地產企業的生存環境

目前,中小房地產企業的生存環境十分嚴酷。一方面,政府壟斷的土地價格不斷攀升;另一方面,金融、稅收也不斷向房地產業施壓,不斷出臺的行政性規定,使中小房地產企業生存越來越艱難。眾所周知,房地產行業不是―個單純的商品市場。

在此,我們從稅收和會計的角度簡要地分析中小房地產企業的生存狀況。首先,房地產企業涉及到的稅收和規費繁多。現將主要和大額的列示如下:取得土地時,除了地價款、國土出讓金以外,還要交納契稅,產權交易手續費,費率和稅率是1.5%~3%。取得土地以后,要交納土地使用稅,進行房地產開發的土地一律取上限。土地使用稅交納期限是自取得土地使用權后至將土地使用權分割給買受人要交納印花稅。房地產開發公司存續期間要交納車船稅、房產稅。房產稅,依照房產原值減除10%~30%后的余值計征。取得預售許可證,開始進行銷售時要預交營業稅、城建稅、教育附加、地方教育費附加,綜合稅率5.55%。土地增值稅和企業所得稅在項目結束時匯算清交。職工取得的報酬高于個稅起征點時,要交納個人所得稅。其次,與房地產企業相關的稅收政策規定復雜、多樣。房地產企業取得預售房款時,要交納營業稅及其附加、土地增值稅和企業所得稅?！吨腥A人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第28條規定,納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產,采用預收款方式的,其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。除了營業稅及其附加以外,房地產企業負擔較重的稅項是土地增值稅和企業所得稅。關于土地增值稅的相關稅收規定有《土地增值稅實施細則》和《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號),《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2002] 21號)。國稅發[2006]187號文,強調了土地增值稅的清算管理,規定了三種情況稅務機關可以要求開發單位進行土地增值稅的清算。財稅[2006]21號,規定了房地產企業要預征土地增值稅。

房地產企業所得稅相關的規定主要有:《企業所得稅實施細則》和《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》(國稅發[2006]31號)。房地產開發企業除了要遵從《企業所得稅實施細則》中關于收入、支出以及應納稅所得額及期適應稅率的相關規定外,政府出于房地產企業的特殊考慮。在國稅發[2006]31號中規定,開發企業開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品,在其未完工前采取預售方式銷售的,其預售收入先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出當期毛利額(預計毛利率一般不低于20%),扣除相關的期間費用、營業稅金及附加后再計入當期應納稅所得額。待開發產品結算計稅成本后再行調整。

從現行的稅收政策可以看到,政府的稅收是基于這樣一個假定:房地產企業每一個項目必定有增值,每一個項目每一年都在盈利,企業利潤率在20%以上。房地產企業涉及到的稅收種類繁多,稅負沉重。先征后清的政策加重了企業的資金負擔。如果項目沒有增值額,達不到20%的利潤率,你要是想退稅,那無異于與虎謀皮。

二、目前中小房地產企業會計核算應重點關注

的問題

首先,對資金的可控性有清楚的認識。房地產投入,高風險。這是一個資金密集型行業。大量資金投入的同時要承擔很大的市場風險。對于開發商來說,最主要的支出中,地價和建安成本都是不可控的。而且還規定了一定期限內不開工不銷售,有權無償收回所賣土地。敢于出高價位購得土地的開發商,必定是看好市場,對商品房有較高的價格預期,產品(商品房)由市場調節。而生產該產品的基本要素,土地不能進入市場自由買賣,產生的結果就是商品房價格失控,資本通過壟斷獲取暴利。

對開發商而言,廣告推銷費用、管理費用、財務費用是可控的。開發費用取決于資金,用人計劃以及市場推廣計劃。從土地成本,建安成本,開發費用這三大項來看,土地成本和建安成本在整個開發成本中占到90%以上,而且合約一旦成立,必須按約定支付,否則要承擔違約責任。

其次,企業現金流極不平衡,很容易出現資金短缺,導致項目失敗。取得土地階段,要支付土地出讓金、交易費契稅。支付的金額大小取決于成交價,這個價格有著不斷攀升之勢。設計費和報建費這兩筆費用是在項目銷售前必須支付的。為了讓房子很快的賣出去,要采取一些營銷手段,銷售前進行大量廣告宣傳這種支出取決于開發商的資金實力,以及對市場的預期。

基于上述原因,一個開發項目,產生大量的資金流出,除了要在戰略上進行總體規劃以外,把握好資金的管理和核算是項目能否成功的另一個關鍵。會計怎樣在支出和收入上把好核算關。盡可能的將支出延后,必須在項目啟動之前有所考慮。

1.收入確認適時延后,爭取多種銷售形式。比如,按照國稅發[2006]187號文件的規定,“房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等,發生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入按下列方法和順序確認:(1)按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定;(2)由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定?！币曂N售,相對來說銷售價格和收入確認時間有一定的自由度。可以運用這一規定,將視同銷售延后至項目清算時來確定,所達到的效果是可以延遲營業稅及附加、預征土地增值稅、預征企業所得稅,為企業爭取到更多的資金使用時間。

2.按不同物業形態分類核算收入,注重增值額。為了滿足市場需求或者是規劃的要求,每個項目大多數會有車庫、商業(會所)、住宅等不同物業形態,對每一種物業形態的收入應該分開核算,這樣做不僅是為了滿足管理上的需要,更重要的一點是為土地增值稅的預交和清算打下基礎。

3.按收付實現制原則確認收入,盡可能不代墊預交稅金。按照政府的相關規定,開發企業沒有取得預售許可之前以排號費、誠意金等任何形式向客戶收取費用都是違規的。但是在現實中,以各種名目收取費用既是企業的銷售策略,也是快速回收資金的手段。作為會計人員不支持這種不合規的營銷手段,為了公司的利益,如果收取了可以大多數暫時在其他應付款中進行核算,這種行為,政府的行政部門,如房地產管理局可能會來干涉。但是稅務機關的態度是視為你收取了房款,把稅交了即可,對于各類收入,要按照收付實現制原則進行確認。注意遵守會計制度和稅法的規定。

4.按配比原則確定期間費用。由于項目的現金流極不平衡,取得銷售收入前有大量的現金流出,這些流出中包括運營費用和廣告費用。按照一般的會計習慣,當費用發生時記人當期的管理費用或者是銷售費用,這種核算方法沒有考慮國稅發[2006]31號文件對開發企業的影響,其預售收入先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出當期毛利額,扣除相關的期間費用、營業稅金及附加后再計入當期應納稅所得額。待開發產品結算計稅成本后再行調整。

經濟適用房項目必須符合建設部、國家發展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關于印發〈經濟適用房管理辦法〉的通知》(建住房[2004]77號)等有關法規的規定,其預售收入的計稅毛利率不得低于3%。

而非經濟適用房開發項目預計計稅毛利率按以下規定確定:(1)開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的,不得低于20%。(2)開發項目位于地及地級市城區及郊區的。不得低于15%。(3)開發項目位于其他地區的,不得低于10%。”這一規定表明,一旦開始銷售,就要按20%的毛利率預征所得稅。因此,會計核算上一定要預先想到按照稅法要求的配比原則,可以在項目開始銷售以前所發生的運營費用,先行記入待攤費用中,在取得預售收入時轉入管理費用。運用配比原則,抵消國稅發[2006]31號對企業預交所得稅的影響。

5.按權責發生制核算開發成本。土地增值稅和企業所得稅是企業最為沉重的負擔,在這場利益的博弈中,處于有利地位的自然是手握公權力的稅務機關。作為弱勢群體的開發商,唯一可做的就是仔細研究稅法,分析項目所在地的市場,把成本費計劃在一個具有可行性的水平上。那么,我們肯定應該從收入和成本、費用兩個方面來考慮在核算上的要求,收入基本確定的情況下,開發成本的大小起著決定性的作用。

土地增值稅的主管稅務機關是地方稅務局,為了征管方便,一般情況下要求開發企業對所有建安企業實行代扣代交建安稅。這個時候,會計上要把開發成本的支出按照“總包”和“分包”進行分類,出于對稅收要求的考慮,應該按權責發生制核算成本,不低估費用。

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關鍵詞：房地產；價格調控；分析

中圖分類號：TU984 文獻標識碼：A 文章編號：

1 房地產價格調控的界定

房地產價格調控關系到國家稅收的征繳以及國家宏觀調控政策的落實，是房地產宏觀調控中的一個重要問題。政府對房地產價格的宏觀調控是指房地產價格管理部門依據國家的價格政策，按照市場經濟客觀規律的要求，對房地產價格及其評估進行指導、監督活動。房地產價格調控的目標是確定合理的土地價格和住房基準，房地產的銷售價格圍繞基準價格波動，使房地產價格和國民經濟發展水平以及可支配收入的增長水平相適應。在此，需要明確一個前提，對房地產價格調控的目標并不意味著對房價的控制和打壓。房地產價格快速上漲是房地產業發展過程中各種深層次問題與矛盾結合的具體表現，其背后包含著城市規劃發展問題、土地出讓和合理發展問題、住房供求矛盾問題以及金融信貸風險控制問題等。

2 我國房地產價格調控現狀

隨著我國社會主義市場經濟的發展和經濟全球化進程的不斷加速，大量資金涌入到房地產行業中，這在很大程度上推動了我國房地產行業的發展。但是，其在發展過程中也存在了很多問題，房價上漲過快也給人民生活帶來了嚴重的負擔。面對過快增長的房地產價格，近年來我國政府也積極出臺了一系列措施：2010年的系列房屋調控政策及2011年的“新國八條”等 。這些政策使得我國房地產調控工作已經拉開了帷幕并在探索中不斷前行，在一系列金融、稅收政策的“組合出擊”下，又配合了限購、限貸等頗具行政色彩的措施，房地產調控初見成效。但房地產價格仍然很高，遠沒有達到人們的理想預期，同時保障性住房在落實推行的過程中也面臨著種種的困難。這些都預示著我們要將房地產價格調控到合理水平的任務還很艱巨，還需要我們進一步的工作努力，這就對政府的宏觀調控能力提出了更高的要求。

3 我國房地產價格調控中存在的問題

房地產是一種特殊的商品，是人們生活的必需品，因此房地產行業的發展也直接影響到人們的生產和生活水平。面對過高的房價，各種調控手段也不斷出臺，但是，在整個現行的調控過程中還存在很多現實的問題。

3.1 地方政府的執行力度不足

受到我國財稅體制和政績考核體系的影響，中央與各地方政府對于房地產調控的態度和立場并不完全一致。為強化地方政府的執行力度，確保調控措施執行到位，在第三次調控中，特別強調了“行政問責”、“約談機制”，與“目標調控”、“一房一價”、“限購限貸”相結合。但在政策執行過程中，在地方層面仍不可避免地出現了玩“數字游戲”的現象。某些地方為了應付中央的調控要求，將調控目標定得過于寬泛，使其失去實際意義；某些開發商公然上演“陰陽合同”的鬧劇，致使“一房一價”也形同虛設。這也同時反映了地方政府的執行力令人堪憂。對房地產調控政策的落實和收效無疑造成了影響。

3.2 住房保障制度的落實還有待進一步提高

近年來，為了調控過高的房價，我國政府積極采取措施，建立廉租房和經濟適用房制度。但是目前來看，這兩項工作在全國范圍內落實的情況仍然有限。很多城市還沒有建立廉租房制度；建立的城市中，多數進程也比較緩慢，實物配租的比例也過低，不能滿足人們的需要。例如，國家廉租房的政策是面向社會上5%的最低收入者，但是只有最低收入者中的20%能享受到這個政策，很多人不在保障范圍之內。同時，由于住房市場化的推進、土地供應緊張等問題，經適房的建造也并不理想；而且，在巨大的利益誘惑面前，經適房的分配問題也是非常棘手的。

4 對我國房地產價格調控的建議

房地產價格的改善不是一蹴而就的問題，需要結合我國的實際情況，有步驟、有重點的進行，既要注意與現有政策的銜接，又要防止對住房市場化進程造成沖擊。

4.1 房地產價格調控要充分發揮市場在資源配置中的基礎性作用

在當前經濟條件下，政府的宏觀調控要以市場為導向，要充分發揮市場在資源配置中的基礎性作用。因此，房地產價格調控要充分利用市場手段，例如，可以充分發揮稅收調節作用，財政補貼，利率等經濟手段，對房地產市場進行調控，再輔以行政手段。促進房地產價格的合理回歸。

4.2 政府要進一步完善廉租房和經濟適用房制度

兩房制度是保障低收入者住房需求的重要舉措，政府要完善廉租房和經濟適用房制度。廉租房的保障范圍可以逐步擴大，增加廉租房的房源。從城市最低收入家庭擴展到低收入家庭，合理確定廉租房的保障對象及標準。有關經濟適用房方面，可以通過合理確定住房標準，對上市交易進行嚴格管理等經濟手段來加以發展和完善。

4.3 進行房地產產業結構調整

重點推出市場潛力較大的中檔住房，完善交通、環境等方面的規劃。增加城市郊區投資，降低成本，降低房價。

4.4 規范土地市場

規范國有土地使用權，公開土地儲備量、待拍賣土地、現有使用土地結構、規劃、評估價格等相關方面信息，防止由于信息的不對稱，為一些人圈地炒地謀取了便利條件。

總之，我國房地產價格增長過快，已經嚴重影響到了居民的生活水平，這就需要國家采取措施對房地產價格進行宏觀調控。國家對房地產價格進行宏觀調控，要以市場為導向，要充分發揮市場在資源配置中的基礎作用，政府要積極采取措施，完善廉租房和經濟適用房制度，還可以通過進行房地產產業結構調整及規范土地市場來促進我國房地產價格的合理回歸。

4.5 完善房地產金融調控制度

提高金融調控法規的層級，盡快出臺高效力等級的法律法規，創造有利于房地產金融業務發展的良好法律環境。此外，成熟的房地產市場需要產品多樣的房地產金融，所以，要加快建立相關房地產金融產品法規，促進房地產信托、抵押貸款保險、抵押債券等金融產品的發展。同時，要強化金融機構的法律責任，對違規違法行為進行嚴厲查處，進而充分發揮金融調控的作用。利用恰當的信貸政策對房地產價格進行調控。可以根據房地產購買者的不同目的，實行有差別的信貸政策。對中低收入者給予貸款優惠，提高其購買力；而對于投資性、投機性購房者，則實行抑制性信貸政策，抑制其需求，增加其購房經濟負擔。

4.6 完善房地產土地使用制度

對土地價格實行上限管理，防止地方政府通過提高土地成本來獲取利益。加強對土地市場的監管，對違法違規的開發商進行嚴厲懲處，遏制開發商的投機行為，防止其通過囤積土地推高土地價格。嚴格土地“招拍掛”制度，完善經營性用地招拍掛制度，在高、中、低檔的房地產市場分別展開競爭。進一步強化土地供應管理，根據市場需求，及時調整房地產開發用地的供應結構和總量，控制高檔房地產開放項目用地，增加普通商品房用地。完備土地儲備制度，使政府真正完全壟斷土地一級市場，加強各地儲備中心和政府間的溝通，協同政府盤活市場土地存量，適當增加土地供給量，通過影響房地產的供給來遏制價格上漲。

從全局和戰略高度出發，重視土地利用規劃的制定和執行工作，充分考慮經濟社會發展對土地的需求，建立綜合指標體系和管理制度，協調好不同行業用地規模。也要加大對違反土地利用規劃的處理力度，對違法占地行為進行嚴厲懲處，使土地利用總體規劃真正得到落實。

參考文獻：

[1] 趙鐵剛.我國房地產價格調控問題研究.商業經濟.2011，(9).

[2] 齊婧.反思現行房地產調控政策明確未來調控方向.中國房地產.2012，(15).

[3] 景富生.房地產價格調控的經濟法分析[J].天津市財貿管理干部學院學報，2010，（03）.

[4] 楊德文.探析我國房地產價格調控法律制度的構建[J].中國市場，2011，（09）.

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關鍵詞:房地產業房地產稅收政策長效機制稅制改革

正確認識房地產業及稅收調控的地位

(一)房地產業健康發展需要擺正位置,堅決扭轉“房地產依賴癥”

房地產業從2003年開始,被確認為國民經濟的支柱產業,其地位的特殊性一直受中央和地方政府重視。但房地產業的“過度非理性發展”也會產生一系列負面作用,導致一些地方政府不惜違法用地;房地產業的“過度非理性發展”加劇了人口、土地、資源環境之間的矛盾;房價上漲過快加劇收入分配不公,造成社會不穩定、不和諧的因素;高房價必然抑制居民對其他領域的合理消費,不利于擴內需、促消費;地方收入“房地產依賴癥”對其他產業產生資本和土地的擠出效應,使其他產業可能被忽視,因此不利于經濟結構的調整和產業優化升級,加快轉變經濟發展方式必然受到影響;大多數中央調控政策的執行最終都要靠地方政府,而對“土地財政”和房地產的過度依賴讓地方政府既無力建設保障性住房,也無心抑制高房價,這可以說是當前宏觀調控政策作用失靈的一個重要原因。因此,必須擺正房地產業的地位,房價一味上漲和房地產業“一枝獨秀”的發展絕不是房地產業健康發展的模式,必須從根本上扭轉這種認識和局面。

(二)房地產稅收調控要著眼于建立長效機制,努力改善稅收調控方式

房地產行業具有的“資金密集型”和對土地的高度依賴性特征,決定了土地政策和貨幣政策是房地產市場調控最重要的手段,而稅收調控只能作為一種輔助手段,不宜頻繁使用,相對穩定的稅收體系更有利于行業的健康發展。

在對房地產市場可以采取的常用調控政策中,稅收調控具有明顯的優勢。因為金融、信貸等政策調控往往是“一刀切”,而稅收政策更多是結構性調整。因此,雖然稅收調控只是作為一種輔助手段,但在房地產調控中的作用也日益重要。就稅收調控而言,現在的問題是:當前房地產業的稅收政策,沒有一項是從房地產市場長期發展的角度出臺的。

對前一階段房地產稅收政策的梳理

(一)2005年以來房地產稅收政策的實施情況

我國的房地產稅收政策從2005年以來大致經歷了以下幾個階段:第一階段,2005至2008年上半年,其間為應對房價偏高、增長幅度偏快等現象,國家出臺了一系列緊縮性政策;第二階段,2008年下半年至2009年底,這一階段為應對國際金融危機影響,配合國家的擴內需、保增長、惠民生的指導方針,為鼓勵國民購買住房和扶持房地產企業發展,稅收政策以寬松政策為主。從以上兩個階段來看,宏觀調控措施盡管產生了積極的效果,但是從稅收政策看,并沒有達到預期的效果,國內大部分城市房價波動較大,同時在總體上延續著不斷上漲的趨勢。第三階段,2009年底至今,為遏制部分城市房價又出現過快增長的勢頭,宏觀政策又開始趨緊,相應稅收政策方面也開始收緊。

(二)2008年以來國家采取的具體房地產稅收政策

2008年3月,為了支持廉租住房和經濟適用房的建設,國家減免廉租房和經濟適用房建設和運行當中涉及的有關稅收。2008年11月,為了減輕個人購房者的負擔,促進個人住房消費,將個人首次購買90平米以下普通住房契稅稅率統一下調到1%。同時還規定個人住房買賣的時候可以免征印花稅,個人銷售住房還可以免征土地增值稅。2008年12月出臺的國辦131號文,規定對住房轉讓環節的營業稅暫定一年實行減免政策。規定個人購買普通住房超過2年(含2年)轉讓免征營業稅;將個人購買普通住房不足2年轉讓的,按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉讓按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅;個人購買非普通住房不足2年轉讓的,仍按其轉讓收入全額征收營業稅。這次稅收政策調整和原來執行的政策相比,調整了住房轉讓環節營業稅的征免期,同時加大了稅收優惠的力度。通過這次營業稅的政策調整可以降低住房轉讓交易成本,促進二手房市場發展,鼓勵普通住房消費。

2009年1月1日起,國家廢止了《城市房地產稅暫行條例》,消除了內外資企業在房產稅征收方面的“雙軌制”。2009年12月22日,國家下發財稅[2009]157號文,規定自2010年1月1日起,個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的,全額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的免征營業稅。這次政策調整把個人購買普通住房后轉讓免征營業稅的時間從2年恢復為先前的5年,體現了政策較以前開始趨緊。

下一階段完善房地產稅收政策的建議

(一)盡早全面開征物業稅,改革現行房地產稅制和土地出讓金制度

開征物業稅主要是完善財稅制度的需要,同時對調節收入分配、優化資源配置、完善分稅制體系以及抑制房地產投機也能起到積極的作用。至于調控房價,雖然短期內效果尚待考察,但從長遠來講增加房地產保有階段的稅負、改革現行“土地批租”制度,肯定對房價的合理化和避免過快增長有積極的作用。當務之急是需要認真研究房地產稅制改革的各項現實問題,包括房地產稅的征稅對象和納稅義務人、計稅依據、稅目、減免稅、稅收征管以及過渡時期新舊體制的銜接等具體問題,對這些問題逐一研究解決。考慮到改革的難度,可以采取分步驟,由易到難的辦法進行,可以考慮先行開征“房屋空置稅”和“土地閑置稅”等簡單易行的稅種,將來再逐步過渡到全面開征物業稅。我國的房地產稅收制度必須改革。中國房地產稅制存在的諸多問題,稅制不合理已經成為制約房地產市場健康發展的重要原因之一。2010年“兩會”期間,有委員提出房地產稅費涉及12種稅,50項費,一套房合計征收62項各種稅費,這也是高房價的原因之一。

(二)調整房屋租賃稅負,大力發展房屋租賃市場

理論上,物業稅的納稅義務人應該是房產的所有人即業主,但業主會不會把此稅轉嫁給租戶?事實上,從香港的情況來看,業主普遍會把物業稅轉嫁到租客身上。租戶除承擔租金外,還多交了稅,可以說政府征收物業稅是從租客身上收了一筆錢。為了避免這種情況出現,必須調整房屋租賃時的稅負,降低租賃成本,活躍房屋租賃市場。我國稅法規定個人出租住房要征收六稅一費,不僅稅種多、稅負重,而且在實際征管中偷逃稅款的現象十分嚴重。建議統一稅率,對普通住宅個人住房租賃

統一按租金收入的一定比例征稅,以此來盤活空置住房,提高住房的使用效率。

(三)研究開征遺產稅和贈與稅,以配合物業稅的征收

從世界各國財產稅征收的情況來看,大多都會配以完善的遺產稅和贈與稅以使財產稅的征收不至落空或有漏洞。在房主在世時贈與或者去世后由子女繼承的房產征收遺產稅,這樣可以有效降低房產的長期收益預期。聯系到我國的實際,如果征收大額的遺產稅,在一定程度上肯定會降低富人購置固定資產的原動機。那么相應就應該能起到降低需求的作用,從而起到影響房價的作用。

參考文獻:

1.國務院辦公廳.關于促進房地產市場平穩健康發展的通知,2010(1)

2.陳真誠.不表態不代表物業稅不會開征.法制日報,2010(2)

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【關鍵詞】調控；房地產；價格

0.引言

雖然我國房地產市場價格的調控工作已經取得了階段性的成就，但是仍然沒有達到預期目標，因此，我們應堅定不移地抑制不合理需求，繼續嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，有針對性地抑制二、三線城市過快上漲的房價，促使房價回歸到合理的水平。本文就如何調控我國房地產的價格談幾點看法。

1.影響房地產價格調控的主要因素

1.1房地產需求兼有消費和投資的雙重性

房地產是一種特殊的商品,其不僅提供房屋供人們使用,滿足消費者的居住需求,而且由于其使用價值及價值實現的長期性,可以作為一種資產,滿足購買者的投資需求,因此,房地產的需求兼有消費和投資的雙重性，導致房產需求過度。

1.2房地產市場存在“雷切德效應”

由于房地產使用的耐久性和城市土地資源的稀缺性決定了房地產的供給價格是缺乏彈性的,房地產價格并未因需求增加、開發投資擴大而下降,即房地產市場存在“雷切德效應”,這種反供求規律的現象正是由于房地產兼有消費和投資的雙重性所至。

1.3房價大幅下降存在現實風險

從現實的情況看，大幅度打壓房價是不可取的，房價如果在短時間內迅速下降將引發以下問題：(1)銀行投入房地產行業的貸款有兩部分：一是提供給開發商的開發貸款；二是提供給購房人的購房貸款。房價大幅下降就意味著貸款抵押物(房屋)的貶值，當開發商(或購房人)不能增加有效擔?；蛱崆斑€貸而實際破產時，銀行要面臨巨大的壞賬風險。(2)經濟增長對增長方式存在一定的路徑依賴，經濟政策存在一定的政策慣性，當前宏觀經濟對房地產業的過度依賴不可能在短時間內降低，房價大幅下降可能會引發宏觀經濟整體衰退。

2.我國房地產價格調控的措施

2.1政府控制地價

現行國家土地政策規定，房地產開發經營，必須通過國土部門組織“招、掛、拍”方式取得國有土地使用權，由于房地產經營開發利潤空間非常大，所以土地拍買價格漲幅快。因此，政府應采取有效措施，控制地價上漲過快狀況。具體措施：根據規劃條件，一是限制土地出讓“招、掛、拍”的最高價；二是限制商品房售價最高價；三是調控房地產開發商的利潤，提高房地產開發商條件，讓參與“招、掛、拍”的土地開發商根據規劃設計條件，提供規劃設計方案和組織實施方案，國土部門組織專家組進行方案選優，由最優方案獲得者取得土地開發權，政府嚴格監督開發商按中標方案實施。

2.2嚴格執行房地產法規政策

房價是個令人頭痛的大難題，從歲末又說到年初，全國不管是大城市還是中小城市，仍然漲聲不斷，其實原因在于一些地方政府、開發商和金融機構等強勢特殊利益集團，蓄意抬高房價，獲取高額利潤。因此，控制房地產價格的關鍵就是要將調控政策、措施執行到位，消除對樓市宏觀調控作用的消極因素。各級政府，特別是國土、規劃、建設、房管、金融、稅務等政府部門，要統一思想，提高認識，堅決貫徹執行國務院關于土地、住房、金融、稅收等法規政策，勇于承擔責任，切實保障房地產市場穩定健康發展。

2.3建立中低收入者家庭住房保障制度

新加坡政府提出：“居者有其屋”，大量建設“政府組屋”，超過84%的新加坡人都居住在組屋里，同時嚴格租屋供給制度和管理，形成了可靠的住房保障制度。西方國家城市居民租房：美國40%、瑞士60%、英國55%、丹麥100%。根據國發[1998]23號文件精神，政府應建立中低收入者住房保障制度，城市80%以上的家庭應該是由政府提供的經濟適用房和廉租房。“讓老百姓買得起房”成為現實，作為政府應立法制定和完善住房保障制度，一方面明確經濟適用房和廉租房的供應對象、建筑面積、房屋價格等，供應對象應重點向城市中低收入者、教師、公務人員、拆遷戶等傾斜；另一方面加強對經濟適用房和廉租房申請者的審批、監督，保證優惠政策真正落實到需要保障的對象。

2.4房價收入比與國際接軌

房價中值倍數是指平均房價與居民家庭年收入的比值。統計結果顯示，中值倍數4.1以上，購房能力嚴重不足；中值倍數3.1至4.0之間，購房能力不足程度中等；中值倍數不超過3.0，房價屬能負擔范疇。西方國家排在前幾位的是：美國洛杉磯等6個城市8.5至11.4，澳大利亞悉尼8.5，英國倫敦8.3，美國紐約7.2。相比之下，顯示我國廣大城市居民在住房問題上負擔沉重，高房價明顯降低了城市百姓的生活質量，影響了生活和諧度。國家在制定政策時應該把“房價收入比”列入政府政績考核指標，實行地方官員指標負責制，使房價真正反映市場需求，把老百姓愿意買房、買得起房和買放心房作為實踐“三個代表”的一項重要工作來抓。

2.5規范個人集資合作建房制度

個人集資合作建房，顧名思義，就是城市居民自發地聯合起來進行住房建設。目的是居民個人為了居住而建，不存在商品房銷售環節。這樣，減小房產流通環節中的稅收和開發商利潤，房價就是成本價。其實，世界上很多國家有住宅合作社（合作建房組織），成立宗旨是解決中低收入者住房問題。個人合作建房在我國剛起步，政府扶持是合作建房成功的基礎，有必要采取有效措施加以規范。一要確立個人合作住房建設的合法地位。需要強有力的法律保障，立法保護；二要在土地獲取時給予支持。政府在規劃時劃出小片土地供個人合作建房者競標；三要加強金融支持。金融機構參與并扶持住宅合作開發建設，與住房公積金制度聯系，提供啟動資金，考慮建立住房儲蓄合作社；四要實施優惠政策。在稅收上給予適當減免；五要完善管理機構。政府加強住宅合作開發指導和監督，規范個人合作建房行為，保證運作科學性、合法性。

2.6加強房地產中介機構管理

隨著房價高漲房地產中介機構像雨后春筍遍地開花。房價高漲，同中介機構違規操作關系密切。體現在：一方面中介機構與開發商定價操盤包銷、抬高價格出售，動用不實報道制造脫銷氣氛，雇人排隊搶購、搖號選房，讓消費者心理緊張，交訂金后三天內支付30%首期款簽合同，逼使購房者沒有選擇余地，利用優勢新樓盤二手轉賣等手段獲取高利潤；另一方面在二手房中介中違規操作抬高房價，慣用“瞞天過海、買賣通吃”，“輪番壓價、逼人就范”，“空手套白狼”等手法獲取高額利潤。當務之急，加強并規范房地產中介機構管理是控制房價上漲有效手段之一，要嚴格控制中介機構業務范圍，嚴禁超規違規經營。

2.7完善房地產稅收體系

目前我國房地產保有環節稅負畸輕而流轉環節稅負畸重，這不利于房地產的流轉和抑制房地產投機行為。而大多數國家都很重視在房地產保有階段征稅，而房地產權屬轉讓的稅收則相對較少，高額的保有房地產稅率可以避免業主空置或低效利用其財產，刺激頻繁的交易活動，這既有利于繁榮房地產市場，又可以推動房地產要素的優化配置。

3.結束語

綜上所述，我國房地產業保障性住房缺位十分明顯。解決城市居民住房問題要靠兩條腿走路，一條腿是市場，即通過商品房的供應來解決一部分高收入者住房需求；另一條腿是政府提供保障性住房，滿足廣大中低收入階層的住房需求。

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關鍵詞 房產稅 比較分析 征收探索

作者簡介：徐云，安徽師范大學法學院2011級法學專業本科生。

房產稅作為一種重要的財產稅，其征收關乎國計民生和社會經濟發展，對該制度的改革已成為政府深化財稅體制改革的重點工作之一。黨的十八屆三中全會《關于全面深化改革若干重大問題的決定》中指出，應加快房地產稅立法并適時推進改革。從實踐中分析探索房產稅該如何征收，是我國房產稅有效施行的關鍵。制定科學的征收方案，將使房產稅更符合國內房地產市場實情，對房價調控及房地產市場管理更具有實效性。

一、我國房產稅政策的歷史變遷

我國房地產市場的基本現狀表現為：供求總量不均衡，即潛在總需求大于有效需求，實際供給大于有效供給、房地產供求種類不均衡，即商品房和經濟適用房、廉租房的供給和需求數量不匹配，結構不合理。房地產業是國民經濟的重要組成，房地產能否正常穩健的發展關系到國民經濟的興衰。

已出臺實施的一系列調控房市政策和滬渝兩地房產稅改革試點措施對房市的調控效果并不理想，但征收房產稅在我國當前國情下，不僅利于保障房地產業健康發展，也對維護社會公平和諧、保證國家財政收入發揮著重要作用。房地產調控未來的方向應然是以房產稅法等經濟法律手段逐步替代“限購令”等暫時的行政政策手段，這也是完善中國特色社會主義法律體系的重要體現。目前的問題在于如何借鑒國內外的房產稅制度，并結合我國實情探索出我國房產稅法應實行的征收標準，使我國房產稅法律制度更具有效性、可操作性，更科學地調整房市、調控房價，推動社會經濟的持續發展。

二、國內外房產稅征收比較分析

對于我國房產稅征收標準的新探索應建立在借鑒國內外已有房產稅稅收政策之上，分析總結其中的經驗及不足，為我國房產稅改革提供理論支持。

（一）國內房產稅征收相關內容分析

我國房產稅一直采用的是1986年國務院頒布的《暫行條例》，這是根據上世紀80年代中期的經濟體制、社會條件等背景設計的，具有時代性特征，但隨我國社會主義市場經濟體制的建立和房市的迅猛發展，若仍按原條例調控房市，不僅與稅收公平原則不符，同時實際調控的效果必然不盡如人意。筆者認為，《暫行條例》對于房市的調整存在以下幾點不足。

第一，征收范圍不合理。《暫行條例》對房產稅的征收范圍限于城市、縣城、建制鎮和工礦區的經營性房產，不包括鄉村，但隨城鄉二元結構的打破，若鄉村的經營性房產仍不受房產稅的調整，既減少了財政收入，也不利于土地的節約與高效利用。

第二，計稅依據不合理?！稌盒袟l例》按房屋原值征稅只能體現購買、建造房產的歷史成本，不能反映市場供求、建材價格等變動因素對房價的動態影響，計稅基礎滯后于房屋實際價值，不能充分發揮稅收對房產的調節作用；用于出租房產按租金收入計征房產稅，但是征稅依據不明確，造成自用、出租房產形成較大稅賦差異。

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陜西21萬戶需要廉租房

記者從陜西省建設廳了解到，2009年陜西省經濟適用房建設計劃達597.08萬平方米、72499套。目前，陜西省低收入住房困難家庭有21.8萬戶，其中11.9萬戶低保家庭、2.6萬戶最低收入家庭、7.3萬戶為低收入家庭。五年內，他們分別將在2008年、2010年、2012年以前都能予以保障。

并且，2009年至2011年，陜西省109168家住房困難的低保戶將住上廉租房，而整個廉租房建設將規劃保障278904家住房困難的低保戶，這其中包括實物配租109168戶、租賃補貼169736戶。

陜西如此大規模的廉租房建設計劃，旨在切實改善各市最低收入人群的住房問題，也正體現了國家的惠民政策。

對于廉租房的使用，陜西目前主要有兩種形式，一種是實物配租，即政府將房屋建好提供給住房困難的低保戶，收取低廉的租金，這種形式的對象，原則上為人均住房建筑面積低于4平方米以下的住房特困戶，和孤、老、病、殘等特殊困難家庭及其他急需救助的家庭，提供廉租房面積約為30～50平米。

另一種則是租金補貼，此類大多是住房有困難的低保戶在外租房，政府支付一定數量的補貼金，以沖減其房屋租金。按照有關規定，陜西省人均住房面積補貼標準上限確定為建筑面積14平方米。

而陜西省主要采取“租金補貼”，實物配租和租金核減為輔的方式。鑒于各地危舊房屋改造進程加快，市場提供的小戶型、低價位租賃房源嚴重不足，以及現有保障對象的居住狀況，全省實物配租和租金補貼的具體比例為：實物配租占廉租住房保障家庭總數的30%，租金補貼和租金核減占70%。

對于如何申請？省政府有嚴格要求，各地應按照本地廉租住房管理辦法等文件，對廉租住房申請人在規定的時限內，進行審核、公示，對符合保障條件的家庭建立名單清冊，每半年向省、市備案一次；各市縣對審核符合條件的保障對象，及時確定保障方式；實行租金核減的家庭做到即時核減，實物配租和租金補貼的家庭按“優先保障特困家庭”的原則，實行輪候制；制定詳細的包括保障對象名單的輪候時間表，讓困難家庭了解自己的保障時間、保障方式及保障標準。

三大問題制約廉租房

以陜西省實施廉租房建設之如此快速進度為例看來，似乎國家新一輪的調控房地產業的號角又一次吹響，2009年似乎應該是廉租房大力發展的年頭，2009，成了廉租房建設的拐點？

實際上，我國早在1998年就認識到了廉租房的重要性。1998年國務院的《關于進一步深化城鎮住房制度改革、加快住房建設的通知》規定：“對不同收入家庭實行不同的住房供應政策，最低收入家庭租用由政府或單位提供的廉租住房。”但一直以來，廉租房建設卻步履艱難。

陜西省房地產研究會會長、長安大學城市研究所所長王圣學認為，目前，廉租房建設仍有三大問題：一是建立廉租房的資金來源渠道不穩定，資金嚴重缺乏，政府財政預算安排的資金嚴重不足；二是一些城市對于廉租房制度建設重視嚴重不夠，廉租房制度覆蓋面小，尤其是中西部地區；三是廉租房制度不完善，監管、審批等程序均存在漏洞，符合條件的家庭不能及時得到住房保障。

對于第三點的問題現象，西安市就出現過廉租房空置6年的事情。早在2001年，西安市就建成了一批廉租房，建筑總面積1.4萬多平方米，共有6幢264套住房。然而建成后，除1號樓住有50余戶危房拆遷戶外，其余住房竟然空置了近6年時間，原因竟是有關部門不知道該分給誰。而對廉租房小區的管理和維護，1年就要花掉十幾萬元。

一邊是房子被空置落滿灰塵，一邊卻是無房戶對廉租房望眼欲穿。對此，王圣學教授分析說，廉租房與房價呈反比關系，廉租房的供給每增加5%，就會迫使房價下降3%～4%。如果切實實施廉租房制度，那么居高的房價就會下跌，有政府“第二財政”之稱的土地出讓金也會降低，房地產拉動GDP增長的力度就會受到影響，最終波及官員的政績。如此，一些地方政府只好打小算盤，讓建好的廉租房成為“空中樓閣”。

按照廉租房政策的意義，政府實際上就是廉租房的“房東”，政府如何當好“房東”？如果廉租房完全由市場來解決租房問題，那存在的問題就多多了。

王教授介紹，“租售并舉的住房供應體系”是世界上絕大部分國家的主導政策，我國的政策主導思想也是如此。一個健全的住房保障體系是讓能買房的買房，能租房的租房。比如，韓國在加大住宅供應量、抑制投機性需求的同時，實施了國民廉租房建設計劃，政府投資在10年內建成100萬套廉租房，并采取有效手段確保租賃雙方信息對稱，這些舉措使韓國房價和房租雙雙下降。

遺憾的是，最近幾年，我國由于房價飛漲，房租也跟著上漲，尤其是大城市，房租與房價一起上漲的速度，超出了許多人的承受能力。嚴峻的現實是，許多人不僅買不起房，也同樣租不起房。所以，目前的當務之急是，政府嚴厲調控房價，同時，加大廉租房供應量。如此，公眾才能有更多的選擇余地，無論是買房還是租房，他們的選擇都將是理性的。

廉租房配套政策要落實

怎樣才能大規模地建設廉租房？怎樣才能確保低收入群體能夠擁有廉租房呢？

身為陜西省工商聯副會長的李挺毅建議，政府應加大對廉租房的建設力度而不是經濟適用房，并通過相關稅收優惠政策在建房和消費兩方面進行鼓勵。他認為，經濟適用房并沒有滿足老百姓真正的購房需求，只會擾亂經濟秩序……因為經濟適用房大部分都被“關系戶”拿走了，被一些部門當做謀取不正當利益的工具。

所以，他說：“政府應鼓勵開發商加大對廉租房的建設，同時配合相應的稅收政策，包括土地獲得成本及消費者購買時，都應體現相應的政策支持。”

陜西省政協委員張華俊建議，政府應采取土地流轉方式降低廉租房地價。他說，發展城市廉租房產業難是難，但地方政府和社會相關行業不能知難而退，更不能背過臉去。政府要鼓勵發展廉租房產業，首先得忍痛從自己身上割下一塊肉來。廉租房重在“廉”字上，首先是地價要廉。最佳的處理方法就是采取土地流轉方式，把此類地價大幅度降下來。

他還說：“廉租房可以滿足中國低收入人群的消費需求，應當在人群密集的地段開發，土地的成本應當由政府承擔，這樣才能建造出中低收入者承受得起的廉租房?！彼麍孕?009年政府一定會出臺更多更好的切合實際的房地產調控政策。

陜西省決策咨詢委員會委員、省建設廳原助理巡視員張全笙認為，我國的廉租房建設不太好的原因是制度本身就不健全，國家沒有廉租房法人制度，有好多政策也不明確，下面都在那里摸著石頭過河，有些地方也不知道怎么搞。

至于廉租房資金問題，他說，完全由政府解決廉租房的融資問題可能有一些問題，完全由市場來籌集廉租房的資金也有一些問題，最好還是市場和政府相結合。他還建議，政府應建立廉租房租賃管理機構和廉租房監督委員會相分離的制度，強化對廉租房租賃者的資格認定，確保廉租房真正為低收入群體服務。

王圣學教授認為，從我國廉租房建設資金來源看，目前的資金來源渠道主要包括財政撥款、住房公積金增值收益、社會保障和社會捐贈等。而國外的經驗卻是多元化的，其中包括政府的資金注入、市場融資、建立基金或債券。所以，盡管政策是進一步要求將土地出讓金凈收益中的部分資金用于廉租房建設，但這仍比較單一。必須調動一切可以利用的資金，才能為廉租房的發展帶來更大的活力。

看來，廉租房建設勢在必行。為應對金融危機，國家出臺加大廉租房建設的措施，是非常及時到位的。但機制上的不完善、房源上的匱乏，以后，政府將要做的工作還很多。

據了解，2008年11月底，陜西省政府出臺的《進一步加快解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》要求，2007年底前設區市對符合住房困難規定條件、申請廉租住房租賃補貼的城市低保家庭做到應保盡保，2008年在所有縣城實現應保盡保，2009年起，陜西省廉租住房保障面，由符合保障條件的低保家庭將擴大到符合保障條件的最低收入家庭。

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關鍵詞：房地產經濟；市場調控；政策

1 房地產經濟市場調控的必要性

1.1房地產經濟存在的風險

房地產經濟存在的風險主要是房地產價格泡沫，而且不止中國，全球各地的國家都存在。房地產價格泡沫的形成一般來源于政府宏觀調控失誤、銀行貸款的過度支持、寬松的金融環境和過剩的國際資本流動等。

1.2房地產經濟市場調控的必要性[1]

⑴房地產資源優化配置的需要

市場經濟體制的基本要求是社會資源以市場配置為基礎，但市場配置資源有著其發性和盲目性等缺陷。為彌補市場失靈，保證其健康運行，必須對房地產市場進行干預和調控。中國房地產經濟的資源配置在充分發揮市場機制調節作用的基礎上，同樣要受到政府的調節和控制，以保證房地產業健康發展。

⑵加強房地產業在國民經濟中的重要地位和作用的需要

房地產業在國民經濟中的重要地位和作用決定了必須對它實施政府宏觀調控。房地產同國民經濟的其他產業的關聯度大，是基礎性、先導性產業，房地產業的發展狀況，直接影響這些相關產業的發展。隨著房地產業創造的產值在國民生產總值中所占比重的增長，房地產經營收入日益成為政府財政收入的重要組成部分，所以房地產業成為國民經濟的重要支柱產業。

⑶保證我國房地產經濟可持續發展的需要

我國房地產經濟處于起步階段，其發展的幼稚性也要求對它實施政府宏觀調控。這種幼稚性主要表現在如發展不穩定、地區間發展不平衡等方面、房地產供給結構不合理，需求增長過快。

2 房地產經濟的市場調控

2.1通過房地產稅收政策對房地產經濟進行市場調控

我國房產類稅收主要集中在房屋銷售或是購買環節，而對房屋持有環節則不征稅。這種房地產稅收制度先天不足，給房地產炒作預留了空間，使得房地產投資投機行為容易在放松調控政策時卷土重來。

隨著我國在嚴格執行現行調控政策措施的同時，通過完善房地產稅、個人所得稅等相關的稅收政策與制度，調節住房消費和房地產收益，形成了有效的調節住房需求的制度約束機制。如加強了對非自住性商品房的買賣的稅率，就很好地壓縮了房地產炒家炒作房地產的空間，溫州炒樓團的沒落就是個很好的證明。

除此之外，我們還可以盡快出臺物業稅，建立起有效的住房需求稅收調控機制。同時配合其他稅種的征收，形成有效調節住房需求的稅收調控政策體系，對房地產經濟做出更好的市場調控作用。

2.2 通過調整住房結構對房地產經濟進行市場調控

近年來，我國加快了對住房結構的調整步伐，加大了保障性住房的比例，有效延緩了商品房價格的攀升，對于房地產經濟起到了一定的市場調控作用。

目前，我國大部分區域已經建立了包括廉租房、公共租賃房、經濟適用房、限價商品房為主體的住房保障體系，隨著保障性住房的大量開發建設，這些住房在一定程度上改善了一些群體的住房需求，調節供求矛盾。

經濟適用房、限價商品房作為保障性住房模式之一，它的建設面積在住宅建設面積中的比重，體現了政府對保障性住房的投入的力度大小，在一定程度上也體現了住房的社會公平性狀況。

廉租房、公共租賃房的推出，有效地延緩了我國住房市場的需求，也有利于改變我國普通老百姓在住房方面的傳統觀念，使人們不再在低收入跟高房價之間糾結，這也有助于我國房地產熱的除溫和房地產的軟著陸。

因此，我們必須通過完善保障性住房政策制度，加大對房地產經濟的市場調控：

一是加大保障性住房建設力度。各級政府應從資金和土地供應兩個層面加大對保障性住房建設支持力度。歷史經驗證明，抑制物價最有效的辦法是加大商品供應，而不是限制交易。因此，限制房價上漲最好的辦法就是加大住房的供應，特別是保障房供應[2]。

二是保障性住房建設應兼顧需要與可能兩方面關系。保障性住房建設應充分考慮當地財政狀況，妥善處理需要與可能的關系，力爭使受益群體最大化。

三是規范保障性住房分配秩序。加強對保障性住房申購人的資格進行嚴格審查；建立健全保障性住房退出機制，完善保障性住房統計制度體系，及時跟蹤掌握保障性住房居住者收入變化情況，切實解決好保障性住房只能進不能出的問題。

四是做好保障性住房拆遷補償工作。

2.3通過調整貨幣政策，對房地產經濟進行市場調控

為了保持房地產市場的平穩健康發展，我國政府采取了大量的調控手段。

2010年1月出臺的“國十條”，對房地產市場實施了最為嚴厲的調控。一是全國各地加大了對房地產市場調控的力度，在房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，實行了“限購令”。二是完善了差別化的住房信貸政策。各商業銀行暫停發放第三套及以上住房貸款；對非本地居民暫停發放購房貸款。貸款購買商品住房首付款比例調整到30%及以上；貸款購買第二套住房的首付比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規定。三是調整住房交易環節的契稅和個人所得稅優惠政策。這些都堅決遏制了部分城市房價的過快上漲，鞏固了房地產市場調控成果，促進了房地產市場健康發展。

2011年1月26日國務院出臺新“國八條”，二套房貸首付提至六成，這對投資投機性購房、高房價的指向十分明確，既是一系列調控政策延續，又是進一步的“加碼”。特別是強化了差別化住房信貸政策，“貸款購買第二套住房的首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍”。而且還規定地方政府要切實承擔起促進房地產市場平穩健康發展的責任：2011年各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。這也從另一方面促使地方政府加強對房地產經濟的市場調控設施的執行力度，有利于從政策的源頭上對房地產經濟實施市場調控。

這些政策的實行，再加上限購措施的繼續實施，進一步壓縮了投資投機性購房的空間，

有效遏制投資投機性購房，鞏固和擴大了貨幣政策的市場調控成果，并逐步解決城鎮居民住房問題，促進了房地產市場平穩健康發展。

3 結論

綜上所述，對于房地產中出現的泡沫經濟，我們要在嚴格執行現有的市場調控手段的基礎上，不斷推出各種更加有效的措施，以進一步加強房地產經濟的市場調控，實現我國房地產行業的軟著陸。

參考文獻：

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一、公共租賃住房融資現狀及困境

公共租賃住房是指投資者（政府、企業或社會非營利機構等）持有房源，以低于市場價格的方式租給特定人群的一種保障性住房。其租金水平高于廉租房，低于商品房，有五大基本特征：政府的干預性、保障對象的特定性、非營利性、租賃價格的優惠性、退出的靈活性。2010年6月12日，中央七部委聯合了《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》，公共租賃住房正式成為我國住房保障體系的一個重要組成部分。

不同性質的保障性住房對政府的資金壓力是不同的。經濟適用房可在建成之后直接轉讓，政府在經濟適用房的建設上可通過發行短期債券或銀行貸款的方式籌集建設資金。廉租住房保障資金來源主要包括年度財政預算安排、住房公積金增值收益余額、土地出讓凈收益中安排的廉租住房保障資金和公共租賃住房租金收入等。這部分補貼支出在每年的財政預算中都有相應列示，政府在廉租房補貼上也不會面對較大的財政壓力。但是對公共租賃住房建設則需要考慮大規模的初期資本投入、回收期太長所帶來的資金短缺問題。公共租賃住房建設資金籌集渠道相對有限，且目前來說沒有其他的創新融資方式，融資方面難以得到突破、困難重重，這樣下去對加快推進公共租賃住房建設會產生不利的影響。

二、以REITs為融資渠道解決公租房融資困境的設想

房地產投資信托基金，在美國等大多數國家被稱為Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs，是產業投資基金的一種，是由專業的投資管理機構進行經營管理，以發行基金受益憑證的方式集中不特定的投資者的資金，并以多種方式運用于房地產投資領域，將投資綜合收益按比例分配給投資者。

隨著我國保障性住房建設的加快及改革的深入，房地產業發展到一定的規模，市場經濟逐步走向成熟，我國引入公共租賃住房的房地產投資信托基金，已經具備了一定的條件和基礎。REITs集眾多分散資金在一起，采用了專業化管理的一種投資體制，可以聚集資金并分散風險，公共租賃住房經營過程中產生的持續穩健的租金收入可以用來分紅，更適合趨于穩健型的投資者，且REITs可以設置投資者退出機制。公租房REITs對拓寬公租房融資渠道、分散銀行系統性風險等方面具有以下重大意義：

1.拓寬公共租賃住房的融資渠道

通過REITs可將小額貨幣及社會閑散資金聚集起來，為公共租賃住房的發展提供了更廣闊的資金來源，引入社會力量參與到公共租賃住房的建設和運營中來。這樣有利于開拓融資渠道，進一步提高財政資金的使用效率和提升公共租賃住房的建設水平。

2.降低房地產投資門檻

大眾投資者希望能有一種既有不高的經濟門檻，又可以有較為穩定合理的回報的投資方式。公租房REITs滿足了中小投資者這一投資需求，降低了房地產投資門檻，成為一種新興的投資模式，并完善證券市場產品結構。

3.分散與化解銀行系統性風險

目前大部分城市在公共租賃住房建設過程中難以獲得政策性優惠資金，基本上以銀行商業貸款居多，政府資金和銀行貸款成為了大部分城市公共租賃住房建設資金的主要來源，缺少其他創新融資方式。REITs通過向社會投資者進行直接融資，補充了通過商業銀行進行的間接融資，可以產生一種風險分攤機制，并有效化解風險，能夠避免房地產投資風險在信貸融資制度下集中和積累于銀行。分散風險是金融創新的潛在動力和優勢，破解房地產融資渠道的單一化、化解銀行風險，可以適當地發展REITs等金融產品。

4.進一步完善房地產金融架構

REITs作為房地產金融發展的重要標志，它的建立將推動中國房地產證券化進程，促進房地產投融資制度的創新。通過REITs對公共租賃住房證券化的實現，使得不動產轉變為證券形式的股票或受益憑證，增強了資產的流動性和變現能力，實現了公共租賃住房融資的直接化和社會化，這將在一定程度上提高房地產金融的完整性，促成了房地產融資方式的創新，是未來房地產金融發展的重要方向。

三、推動公共租賃住房REITs融資模式的政策和建議

現階段，我國進行REITs融資還存在著一些問題，一是存在法律制度方面的障礙。從國外發展REITs的經驗來看，開展REITs需要一系列法律法規規范好各主體間的權利、義務，目前國內還沒有專門針對REITs的法律法規；交易市場存在銀行間市場和交易所市場兩個市場；在監管方面，存在著中國人民銀行和證監會多頭監管的傾向，兩者都對REITs的發展和未來監管提出了相應的思路。二是在稅收方面，REITs可能會給發行人與投資人帶來雙重征稅的顧慮，按照現行稅法存在物業流轉相關稅收、持有物業階段的保有稅收、企業所得稅和個人所得稅等雙重征稅問題。三是REITs在我國還處于試點階段，對于這方面的專業人才也提出了新的要求，他們需要具備金融和房地產兩個不同領域的知識。所以，要推動REITs的發展，首先需要在借鑒國外經驗及基于我國實際情況的基礎上，建立健全的法律體系，制定針對REITs的具體實施細則，在操作細則的制定上應當包括運行模式、主體資格、從業人員資格及稅收制度等方面。

發展公租房REITs要求政府及社會各方的努力和配合，需要在以下幾個方面進一步完善和提升。

1.促進REITs法律法規的制定和完善

REITs的發展是建立在完善的法律制度的基礎上的，目前我國還沒有專門針對REITs的法律法規。盡管目前已有《證券投資基金法》、《信托法》、《信托投資公司管理辦法》等方面的法律法規，但發展REITs還需要有針對性地制定包括REITs的設立、組織架構、運作程序、收益分配及規范各方主體權利義務等具體事項的法律法規，以規范公共租賃住房REITs模式中的融資、運營、管理等環節，確保公共租賃住房建設過程中的有法可依，同時明確界定企業和政府房地部門需承擔的義務和風險，制定相應的政策使各方的權益得到保障，各方利益得以實現。

2.制定配套的稅收優惠政策

在中國現有稅法框架下，如果希望通過長期持有物業獲得租金收入，要交納5.5%的營業稅，12%的房產稅，然后要繳納25%的企業所得稅。REITs投資人收入分紅后還要交納個人所得稅；REITs發行時物業資產的收購和轉讓，也需要繳納高額的資產轉讓流轉稅、增值稅和所得稅，REITs發行和運營還需承擔大量的第三方費用。這是公租房這一特殊的公共資產所無法承受的，同時阻礙了REITs的進一步成長。目前已運行REITs的國家都通過稅法改革，避免雙重征稅以便提高物業回報率。例如美國，在免除了企業所得稅的情況下，美國的REITs收入回報率達到8.4%。所以，國內應借鑒發達國家的經驗，制定配套的稅收優惠政策，可以考慮對公租房租金收入免征營業稅和房產稅，對投資者也給予一定的稅收減免。為了保障投資者的利益，降低承建人的投資風險，政府應出臺有針對性的優惠措施，就融資過程中參與各主體的各項稅收的減免，這樣才能充分調動投資者的積極性。

3.政府對公租房REITs給予直接的補貼和保障

由于公共租賃住房具有社會公益性質，可能會出現公共租賃住房REITs收益率較低的情況。低水平的投資收益率，將嚴重制約REITs進入公租房建設和運營領域，所以政府應考慮給予必要的支持。首先，應直接給予公租房REITs一定的財政補貼。因公租房具有公益性質，其在一定程度上承擔了政府的公共服務功能，且政府在租金水平上進行了限制。正因如此，政府需要以財政補貼的方式直接撥付給公租房REITs，同時財政補貼的標準和金額要與公租房REITs提供的服務種類和質量相匹配。其次，在建設公租房過程中，應給與承建人在土地使用、保障房經營等方面一定的優惠政策。例如可以規定公租房在一定年限后，可以按照市場價格以商品房出售，或者按照市場價格出租房屋，以提高未來的投資收益率，使其有可能收回前期的投入資本或者獲得市場化增值后的收益。第三，政府以財政貼息和擔保的方式為公租房REITs經營管理提供支持。為了鼓勵公租房REITs的發展，降低公租房REITs的各項財務成本，若公租房REITs在業務擴展過程中面臨著融資需求，則政府財政根據需要可以為其融資的資金進行貼息，或者由政府所有的政策性擔保公司提供擔保。

4.加強REITs專業人才的培養