導(dǎo)語：如何才能寫好一篇廉租房的管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

問題：什么是廉租房制度？廉租房制度是什么意思？我國早在1998年就提出了建立廉租房的社會保障體系構(gòu)想。1999年建設(shè)部出臺《城鎮(zhèn)廉租房管理辦法》，提出由政府實(shí)施住房社會保障職能，向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供租金相對低廉的普通住房。xx年3月我國在《城鎮(zhèn)廉租房管理辦法》的基礎(chǔ)上修改并正式頒布實(shí)施了《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》。目前，包括上海、北京、廣州等在內(nèi)的多個(gè)城市的廉租房制度試點(diǎn)工作正在進(jìn)行，出臺了適合各地情況的廉租房管理試行辦法。但是，由于種種原因，廉租房在我國房地產(chǎn)市場體系中的進(jìn)展仍然較為緩慢。廉租房制度，是指政府（單位）在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣Ｕ下毮埽Ｕ系膶ο笫浅鞘兄械褪杖爰彝ィ磳哂斜臼蟹寝r(nóng)業(yè)常住戶口的最低收入家庭和其他需保障的特殊家庭，提供租金補(bǔ)貼或以低廉租金配租的具有社會保障性質(zhì)的普通住宅，保證其住房達(dá)到社會最低生活標(biāo)準(zhǔn)。建立廉租房制度的目的是，構(gòu)建面向住房弱勢群體的城市住房保障制度。廉租房制度具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：1、供應(yīng)對象明確。廉租房制度是具有選擇性的社會政策，屬于社會救濟(jì)型福利，其保障特點(diǎn)是范圍窄、標(biāo)準(zhǔn)低。只有符合各地方政府規(guī)定的住房困難的最低收入家庭，才可以申請城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租房。2、以發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼為主，以實(shí)物配租、租金核減為輔。其中，租賃住房補(bǔ)貼，是指政府先向符合條件的申請對象發(fā)放補(bǔ)貼，再由其到市場上去租賃住房；實(shí)物配租，是指政府直接提供住房，并按照廉租房租金標(biāo)準(zhǔn)收取租金；租金核減，則是指產(chǎn)權(quán)單位按照規(guī)定，采取在一定時(shí)期內(nèi)對現(xiàn)已承租公有住房的城鎮(zhèn)最低收入家庭給予租金減免的辦法。3、具有社會保障性特點(diǎn)，是政府主導(dǎo)性社會福利制度。政府的主導(dǎo)作用體現(xiàn)在提供相關(guān)法律和政策，對保障對象和范圍及享受標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)定，并建立合理的資金來源和籌集房源的渠道，同時(shí)，進(jìn)行有效的行政管理也是政府的重要責(zé)任。

4、廉租房資金實(shí)行財(cái)政專戶管理，專項(xiàng)用于租賃住房補(bǔ)貼的發(fā)放、廉租房的購建、維修和物業(yè)管理等。5、廉租住房制度是具有嚴(yán)格資格條件限制的保障性住房制度，具有公開公平的準(zhǔn)入機(jī)制、輪候機(jī)制和退出機(jī)制。廉租房應(yīng)當(dāng)由戶主按照規(guī)定程序提出書面申請，申請家庭人均收入符合當(dāng)?shù)亓庾》空叽_定的收入標(biāo)準(zhǔn)。從國際經(jīng)驗(yàn)看，當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)體制國家形成了三種基本保障方式：一是以英國、新加坡為代表的政府直接建造公房的住房供應(yīng)支持方式，即政府通過設(shè)立專門機(jī)構(gòu)，提供運(yùn)營資金負(fù)責(zé)建設(shè)和管理；二是以法國、德國、日本等為代表的政府金融支持非營利機(jī)構(gòu)建房的間接參與方法，即提供政府優(yōu)惠貸款，實(shí)行貸款利息補(bǔ)貼的辦法，支持非營利機(jī)構(gòu)發(fā)展低租金、低成本住房；三是以美國為代表的對買房者減稅和租房者進(jìn)行發(fā)放房租補(bǔ)貼的支持方式。幾乎所有發(fā)達(dá)國家和越來越多的發(fā)展中國家，都不同程度地發(fā)放住房補(bǔ)貼，以幫助住房支付能力有限的低收入家庭能在住房市場上租到合適的住房。國際經(jīng)驗(yàn)也證明，由于各國在社會歷史背景、城市化發(fā)展速度和各種政治社會力量具體形態(tài)等方面有差異，住房政策的形成和發(fā)展也具有一定的差異。因此，絕大多數(shù)國家并不僅僅從社會因素考慮住房問題，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、提高市場運(yùn)行效率，也是各國決定住房保障方式的重要因素。

 

篇2

關(guān)鍵詞:廉租房;存在問題;建設(shè)探討

中圖分類號:C913文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A文章編號:1003-949X(2010)-02-0047-03

我國廉租房制度建設(shè)已有近十年的時(shí)間。1998年我國開始啟動廉租房試點(diǎn),2003年廉租房制度全面推行,2005年國務(wù)院發(fā)文對做好城鎮(zhèn)廉租房制度建設(shè)工作提出了進(jìn)一步要求。在市場經(jīng)濟(jì)條件下,通過住房制度改革,有支付能力的居民,可以通過市場解決住房問題;而對于低收入家庭,政府則要通過住房保障,來解決其支付能力不足的問題。廉租房制度是我國政府針對住房困難的最低收入家庭實(shí)施的一種社會救助,是我國住房保障體系的重要組成部分。

一、廉租房發(fā)展現(xiàn)狀分析

從全國的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看,截至2006年我國通過廉租房政策解決的住房困難戶為54.7292萬戶。另據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示,截至2007年底,我國共有95萬戶家庭獲得廉租住房保障。2007年我國廉租房的投入資金中的財(cái)政投入為145億,其中中央政府支出51億,地方政府支出94億(占了1998年到2006年總和的1.3倍)。盡管與當(dāng)年的財(cái)政總支出49565.40億相比只是很小的數(shù)字,但是相對于過去八年間的投入而言,政府財(cái)政的投入力度在加大,投入數(shù)額在增加,這說明廉租房制度的發(fā)展備受重視。同時(shí),按照24號文件的要求,中央財(cái)政首次向中部、西部財(cái)政收入比較困難的地區(qū)支付專門用于廉租住房制度建設(shè)的資金。2007年是我國廉租住房制度建設(shè)步伐邁得最大的一年。2009年中央又加大了對財(cái)政困難地區(qū)廉租住房制度建設(shè)的資金投入。2009年中央財(cái)政用于各地廉租住房制度建設(shè)的總的資金投入將達(dá)到330億元,這個(gè)數(shù)字也是2008年、2007年幾倍甚至上十倍的增長。

二、廉租房制度發(fā)展中存在的問題

1.廉租房建設(shè)的資金投入中存在問題

首先是資金投入不均衡,地區(qū)間差異較大。東部地區(qū)的地方政府在廉租房上的資金投入多于中西部是必然的。中央的財(cái)政投入也是存在偏向性的,這不利于各地區(qū)間的和諧發(fā)展。其次是資金籌資方式較少,且有些籌資方式不具有穩(wěn)定性和可持續(xù)發(fā)展性,如土地出讓凈收益等。最后是資金總量不足,難以發(fā)揮政策優(yōu)勢。房價(jià)升高,百姓苦不堪言,尤其是困難戶。政府卻不堪重負(fù),有限的資金難以發(fā)揮有效作用。

2.廉租房保障層次低,供應(yīng)總量不足且受益人群有限

我國的廉租房保障有嚴(yán)格的準(zhǔn)入條件,這使很多邊緣戶的住房問題得不到關(guān)注,并且我國廉租房的保障層次較低,只是解決低收入家庭的居住問題,在住房質(zhì)量上還有待于提高。廉租房不論在租金補(bǔ)貼或是實(shí)物配租方面都存在供應(yīng)量不足的問題,這是導(dǎo)致收益人群有限和保障層次的的一個(gè)重要原因。

3.有關(guān)廉租房的立法和政策不到位

廉租房制度作為一個(gè)國家社會保障制度的重要組成部分,與社會保障制度一樣具有強(qiáng)烈的法制化特征。我國在過去十年的發(fā)展中也在立法方面做了相關(guān)工作,如2003年頒布了《城鎮(zhèn)最低收人家庭廉租房管理辦法》、2007年頒布了《廉租住房保障辦法》。但這些都只是一些立法層次較低的辦法、條例,難以在約束和監(jiān)督方面發(fā)揮作用,尤其是《廉租住房保障辦法》盡管內(nèi)容翔實(shí),但其立法層次確實(shí)有待于提高。

4.地方政府職能缺失,重視力度不夠

首先是“廉租房”定位不準(zhǔn)。在地方政府的落實(shí)貫徹中,“廉租房”政策是實(shí)現(xiàn)社會主義和諧社會的又一重大舉措。然而許多地方政府總是流露出廉租房變貧民窟的擔(dān)憂,在很大程度上限制了廉租房的推廣速度。其次是政府考核官員業(yè)績偏差。廉租房與市場房價(jià)呈負(fù)相關(guān)關(guān)系,廉租房的供給每增加5%,就會迫使房價(jià)下降3%-4%。一方面房價(jià)的下降,會讓地價(jià)下降,從而會導(dǎo)致政府的收入減少;另一方面,會拖累經(jīng)濟(jì)的增長,GDP會下降,對于地方官員的考核形成負(fù)面影響,以至于部分官員在貫徹實(shí)施時(shí)積極性不高。

三、進(jìn)一步完善廉租房的對策

1.以中央政府為主體,加強(qiáng)地方政府責(zé)任

近年來,在中央政府的號召下,地方政府對貫徹廉租房制度作出了一些努力,但是仍然有很多地方政府從自身政績出發(fā),對于廉租房這種“收益低,見效慢”的制度表現(xiàn)不是十分積極,使得這項(xiàng)制度的實(shí)際運(yùn)行并不如設(shè)想的那樣順利。因此,應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)地方政府的責(zé)任,進(jìn)一步將廉租房制度落到實(shí)處。如地方政府應(yīng)當(dāng)設(shè)立類似于廉租房管理辦公室這樣的專門機(jī)構(gòu)對其進(jìn)行管理;應(yīng)當(dāng)將中央政府所撥款項(xiàng)專款專用,并在其保值增值中表明積極的態(tài)度以確保途徑的多樣化。

在政績考核方面,筆者認(rèn)為應(yīng)該將廉租房等住房保障的發(fā)展作為政府績效考核的一個(gè)重要方面,這樣可以有效調(diào)動政府工作的積極性,又可以把握廉租房建設(shè)的前驅(qū)性。對各級政府廉租房建設(shè)實(shí)施嚴(yán)厲的獎(jiǎng)懲機(jī)制和責(zé)任追究機(jī)制勢在必行。

2.建立健全相應(yīng)的廉租房保障法律法規(guī)

目前,我國應(yīng)制定出符合我國國情的統(tǒng)一的住房保障法規(guī),從法律上規(guī)定住房保障的對象、保障標(biāo)準(zhǔn)、保障水平、保障資金的來源以及建立專門管理的機(jī)構(gòu),把廉租房建設(shè)、分配、使用等制度以及廉租房的修繕與物業(yè)管理辦法等上升為法律法規(guī),并應(yīng)適當(dāng)?shù)爻雠_一些相關(guān)的配套規(guī)定來對各類社會保障性住房的申請條件、銷售價(jià)格、租金標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行細(xì)化。廉租房法律法規(guī)的建立健全,將為廉租房制度的運(yùn)營提供重要的法律支持。

3.拓寬籌資渠道,確保廉租房建設(shè)的資金供應(yīng)

如前所述,公積金增值收益占到廉租房資金投入的28%,這部分資金的使用方式備受質(zhì)疑。對于這部分資金的處理政府應(yīng)當(dāng)既減少繳費(fèi)人利益損失,又要保證其對廉租房建設(shè)的資金投入,這就需要政府合理運(yùn)作這部分資金保證其增值收益。而土地出讓凈收益增加的前提是地價(jià)上升和出讓規(guī)模擴(kuò)大,不具有可持續(xù)性;廉租住房的租金收入則主要用于廉租房的維護(hù)和管理。因此,廉租住房保障資金主要依靠政府財(cái)政撥付的單一來源,而政府的財(cái)政補(bǔ)貼在很多情況下難以到位。在廉租房的籌資方面可以更多的借鑒國外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),如可以借助資本市場來對資金進(jìn)行保值增值等。另外,政府可以積極引導(dǎo)鼓勵(lì)開發(fā)商參與到廉租房建設(shè)中來。可以通過融資方式解決資金問題,使廉租房開發(fā)貸款證券化。要求地方政府積極參與“廉租房”建設(shè),合理運(yùn)用優(yōu)化配置,處理好信貸政策金融創(chuàng)新可在一定程度上緩解資金不足的困局。將廉租房開發(fā)貸款證券化,可以加強(qiáng)這部分金融資產(chǎn)的流動性,降低商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn),而廉租房開發(fā)更容易獲得銀行的資金支持,能拓寬融資渠道。政府還可以發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金,總體考慮廉租房臨時(shí)性融資缺口的數(shù)額,并根據(jù)財(cái)政收支運(yùn)營狀況合理確定債務(wù)的償還期限,適量地發(fā)行住房建設(shè)公債來支持廉租房建設(shè)。

4.加強(qiáng)管理與服務(wù),建立健全配套設(shè)施

我國廉租房建設(shè)在管理與服務(wù)方面還相當(dāng)落后,其配套設(shè)施還很不完善。美國實(shí)施嚴(yán)格的審查準(zhǔn)入制度,新加坡堅(jiān)持對“公共組屋”實(shí)施嚴(yán)厲的法律管理制度,這些都是我們可以借鑒的經(jīng)驗(yàn)。我國應(yīng)當(dāng)加快對供應(yīng)對象收入統(tǒng)計(jì)與監(jiān)管機(jī)制的完善,嚴(yán)格審查準(zhǔn)入制度,更好的維護(hù)低收入家庭的住房權(quán)利。目前,受政府廉租住房數(shù)量有限的限制,大部分廉租住戶需通過市場選擇符合自身?xiàng)l件以及廉租住房標(biāo)準(zhǔn)的房源,但在目前中介組織不規(guī)范,租賃市場不發(fā)達(dá),房源信息交流機(jī)制缺乏的情況下,廉租住戶的市場交易成本會提高。所以,應(yīng)當(dāng)建立有效的房源信息交流機(jī)制,為廉租住戶提供相關(guān)服務(wù),盡量減少成本。同時(shí)應(yīng)當(dāng)建立有效的退出機(jī)制,“只進(jìn)不退”的現(xiàn)象不但使真正需要保障的低收入者得不到有效的保障,也浪費(fèi)了本來就有限的資源,退出機(jī)制的建立將有助于改善這一現(xiàn)狀。

管理方面除進(jìn)入與退出機(jī)制需要完善外,還應(yīng)提高房屋維修與保養(yǎng)工作的力度,只有相關(guān)工作全部落實(shí)到位才能保證廉租房制度的可持續(xù)發(fā)展。

5.擴(kuò)大廉租房覆蓋面,增大政策宣傳力度

應(yīng)合理確定廉租房保障標(biāo)準(zhǔn),逐步擴(kuò)大廉租房覆蓋面,滿足城鎮(zhèn)最低收入家庭基本居住需求。同時(shí),增大政策宣傳力度,增加分配透明度。政府推出廉租房的同時(shí),需要考慮如何用恰當(dāng)?shù)姆绞酵茝V,讓真正需要的人知道如何申請,并把申請過程透明化。但是政府資源是有限的,未來廉租房肯定會出現(xiàn)排隊(duì)等候的問題,所以應(yīng)當(dāng)建立合理的輪候機(jī)制,它的建立和完善有利于對廉租房資源的合理利用,可以避免個(gè)別官員有機(jī)會謀取私利,使真正需要幫助的家庭得到住房保障。

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篇3

杜甫當(dāng)年在茅屋為秋風(fēng)所破時(shí)，大聲疾呼：“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏，風(fēng)雨不動安如山！”一千多年過去了，這個(gè)問題解決起來依然步履蹣跚。

廉租房遭遇地方政府普遍冷落和排斥的根源是，廉租房制度觸及地方政府的利益。廉租房與房價(jià)成反比關(guān)系，廉租房供給每增加5%，就會迫使房價(jià)下降3%~4%，這將影響地方政府的土地出讓金收益和GDP增長速度。從經(jīng)濟(jì)利益角度講，發(fā)展廉租房需要政府財(cái)政支出，而發(fā)展商品房會創(chuàng)造財(cái)政收入。因此，地方政府選擇發(fā)展商品房。

然而，廉租房是與老百姓利益密切相關(guān)的大事。1999年，國家建設(shè)部便出臺了《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》，但時(shí)至今日，全國140多個(gè)城市尚未實(shí)施廉租住房制度。眾多的低收入者的住房保障該如何落實(shí)，成為專家和的焦點(diǎn)。

吳敬璉曾說，“政府的責(zé)任就是保證中國國民沒有人住在馬路上。”

國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任陳清泰表示，“居者有其屋，但不能是居者買其屋。讓中低收入者都能買上房，這個(gè)目標(biāo)太高，難以實(shí)現(xiàn)。”

數(shù)據(jù)顯示，截至2006年底，累計(jì)已有54.7萬戶低收入家庭，通過廉租房制度改善了住房條件。按照規(guī)劃，2007年，國內(nèi)所有城市和城鎮(zhèn)將全部建立廉租房制度，最低生活保障家庭中的住房困難戶“應(yīng)保盡保”。

但從現(xiàn)實(shí)來看，廉租房政策的實(shí)施情況并不理想。面對國家對廉租房建設(shè)的一系列要求，很多地方政府對推進(jìn)廉租房的態(tài)度存在雷聲大雨點(diǎn)小的現(xiàn)象。

現(xiàn)在，仍有4個(gè)地級市、141個(gè)縣級市沒有建立廉租住房制度；166個(gè)地級以上城市未明確土地出讓凈收益用于廉租住房建設(shè)的比例；絕大多數(shù)城市沒有將土地出讓凈收益實(shí)際用于廉租住房建設(shè)；廉租房制度覆蓋面低；部分城市還沒有建立廉租住房保障對象檔案，申請、審批、退出機(jī)制不完善。

缺少資金，難以分配，這只是一些地方政府慣用的托詞。而開發(fā)商所津津樂道的“廉租房”，不過是為了混淆視聽，掩蓋自己搞價(jià)格合謀、賺取暴利的事實(shí)。

廉租房供給體系的建立，有助于平抑房地產(chǎn)價(jià)格飛漲，使貧困人群得以安身，減輕社會負(fù)擔(dān)，減少城市房屋空置，保障社會的和諧安定。但從目前中國國情來看，政府的廉租房建設(shè)還任重而道遠(yuǎn)。

是緊盯利益還是關(guān)注民生，地方政府確實(shí)需要好好思量。

美國和法國的廉租房制度

在美國和法國，廉租房有相當(dāng)長的歷史，這些國家的政府已經(jīng)總結(jié)出豐富的政策經(jīng)驗(yàn)。

篇4

關(guān)鍵詞：廉租房 保障制度

1 廉租房定義

廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞剑蚍铣擎?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。廉租房的分配形式以租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金減免為輔。廉租房是國家和地方政府為了解決城市中低經(jīng)濟(jì)收入家庭住房困難而建的普通住宅，有社會公共福利和住房社會保障性質(zhì)。中國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房一般有兩種表現(xiàn)形式，一是由政府出資建好后，低租金給住房困難戶，二是由政府發(fā)放租金補(bǔ)貼給住房困難戶，由他們租賃社會房屋居住。廉租房有特定的供給對象，符合廉租房供給條件的由本人（家庭）向政府提出申請，并經(jīng)過政府相關(guān)部門核實(shí)批準(zhǔn)后，方可取得廉租房的承租權(quán)，廉租房無繼承權(quán)。

2 廉租房的歷史及現(xiàn)狀

1998年，國務(wù)院發(fā)出了我國住房體制改革的綱領(lǐng)性文件《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，該《通知》提出對不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策，建立適應(yīng)不同收入水平居民住房支付能力、分層次的住房保障體系，即要建立以經(jīng)濟(jì)適用房為主體的多層次的住房供應(yīng)體系：高收入者購買或租賃市場價(jià)商品住房，中低收入者購買經(jīng)濟(jì)適用住房，最低收入者租用政府或單位提供的廉租住房。根據(jù)通知要求，建設(shè)部于1999年制定了《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》。

隨著廉租房政策的不斷發(fā)展和完善，人們對廉租住房制度也越來越了解，我國的廉租房政策在幫助低收入家庭解決基本住房問題上取得了一些成效，截至2006年年底，全國657個(gè)城市中，已有512個(gè)建立了廉租住房制度，占總數(shù)的77.9%;全國累計(jì)有54.7萬戶低收入家庭通過廉租房政策改善了住房條件，其中，領(lǐng)取租賃住房補(bǔ)貼的家庭16.7萬戶，實(shí)物配租的家庭7.7萬戶，租金核減的家庭27.9萬戶，其他方式改善居住條件的家庭2.4萬戶。同樣，以2006年年底為限，全國累計(jì)用于廉租房建設(shè)的資金為70.8億元，僅當(dāng)年一年就達(dá)到23.4億元，占1999年以來累計(jì)籌集資金的1/3。全國人均住房面積從1993年的17.8平方米增加到現(xiàn)在的28平方米。

3 廉租房存在的問題

經(jīng)過十余年的發(fā)展，我國的廉租房政策已經(jīng)形成了一套行之有效的工作程序。但是在廉租住房政策的實(shí)際執(zhí)行過程中，任然存在一些亟待解決的問題，給我們的政策執(zhí)行帶來一定的困難，也讓我國的廉租房政策在解決保障困難家庭的住房問題的同時(shí)，為社會帶來極大地負(fù)擔(dān)。我國廉租房政策實(shí)行過程中的問題主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

3.1 廉租房政策對申請家庭的資質(zhì)審核缺乏實(shí)質(zhì)的規(guī)定，致使廉租房申請家庭有瞞報(bào)家庭財(cái)產(chǎn)、提供虛假證明等現(xiàn)象。根據(jù)《廉租住房保障辦法》的規(guī)定，廉租住房的申請、審核主要采取“三級審核，兩次公示”的模式。即申請人首先向街辦或居委會提出書面申請并提交相應(yīng)的材料，由街辦或居委會對申請人提供的材料進(jìn)行審核。但是街辦居委會作為基層工作單位，首先街辦居委會無法去銀行調(diào)查申請人的財(cái)產(chǎn)情況，無法調(diào)查申請人的房產(chǎn)、車輛等情況；其次，街辦居委會的人力物力均有限，不可能對所有申請人的所有材料的真實(shí)性進(jìn)行逐一核實(shí)，“只能依賴申請人的誠信”作形式審查，對于有些刻意隱瞞家庭情況的家庭不能全部及時(shí)發(fā)現(xiàn)。另外，在我國由于歷史的原因，“人戶分離”現(xiàn)象普遍存在，這也會給街辦居委會的審核工作造成困難。

3.2 缺少完整的個(gè)人收入征信制度，申請家庭收入的動態(tài)變化難以掌握。根據(jù)《廉租住房保障辦法》規(guī)定，已領(lǐng)取租賃住房補(bǔ)貼或者配租廉租住房的城市低收入住房困難家庭，應(yīng)當(dāng)按年度向所在地街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府如實(shí)申報(bào)家庭人口、收入及住房等變動情況。《辦法》同時(shí)規(guī)定，市（區(qū)）、縣人民政府建設(shè)（住房保障）主管部門應(yīng)當(dāng)按戶建立廉租住房檔案，并采取定期走訪、抽查等方式，及時(shí)掌握城市低收入住房困難家庭的人口、收入及住房變動等有關(guān)情況。在實(shí)際工作中，申請家庭在收入發(fā)生變化時(shí)，很少有人能及時(shí)向有關(guān)部門申報(bào)；而住房保障的主管部門，僅僅依靠對保障象定期走訪、抽查的方式進(jìn)行收入審核，并不能保證及時(shí)發(fā)現(xiàn)保障對象的收入變化。

3.3 缺乏有效地退出保障機(jī)制。在《辦法》的第二十五條、第三十條規(guī)定了保障對象需要退出廉租房的情況，并由建設(shè)（住房保障）主管部門責(zé)令其限期退回。但是實(shí)際執(zhí)行情況卻并不盡如人意。例如廣州廉租住戶黃少萍在被查出違規(guī)使用其廉租房時(shí)，申辯說因?yàn)檎{(diào)查人員調(diào)查時(shí)其正好沒在家，所以她認(rèn)為自己沒有違反廉租房政策，所以拒絕退出配租給她的廉租房。不僅僅是黃少萍，在廣州查出的11戶違規(guī)使用廉租房的家庭中，其他家庭也認(rèn)為自己并沒有違反有關(guān)規(guī)定，只是主管部門審查的時(shí)間不合適。對于像黃少萍這樣拒絕退出廉租房的家庭，《辦法》沒有具體規(guī)定如何有效的讓其退出。近年來，我國的廉租房保障力度不斷加大，政府由此所形成的負(fù)擔(dān)也越來越重。而由于無法退出，一些本該享受保障房政策的群眾便失去保障權(quán)利，致使不合理的居住者持續(xù)占用社會資源。這就要求我國的廉租房政策要盡早完善廉租房的退出機(jī)制。

3.4 與廉租房相關(guān)的法律法規(guī)不健全。目前沒有專門針對廉租房或保障房的法律法規(guī)，一旦發(fā)現(xiàn)申請人有瞞報(bào)、偽造、假造情況，也只能取消其資格，或者做輕微的經(jīng)濟(jì)處罰。這些處罰相對于其享受的優(yōu)惠，幾乎可以忽略不計(jì)，因此目前的廉租住房政策就得不到有效的維護(hù)。

當(dāng)今世界，住房難題幾乎困擾著所有國家的平民百姓。即使在發(fā)達(dá)國家，“居者有其房”也不是所有人單靠自己的力量就可以實(shí)現(xiàn)的。但在這些國家，政府對這個(gè)重要的民生環(huán)節(jié)，已經(jīng)總結(jié)出了豐富的經(jīng)驗(yàn)及政策。這些經(jīng)驗(yàn)，很值得我們深入的學(xué)習(xí)借鑒。在法國，廉租房制度的發(fā)展已有百年歷史，廉租房由各級政府的廉租房管理部門負(fù)責(zé)分配。管理部門嚴(yán)格控制房源，廉租房也是只租不賣。管理部門對廉租房的申請者有嚴(yán)格的審核制度，通過對其雇主單位、銀行賬戶及社會生活狀況的核實(shí)，將房屋分配給那些真正需要的人，避免一些貪便宜的人渾水摸魚。廉租房制度的存在，使法國房屋銷售市場的需求維持在一個(gè)穩(wěn)定的范圍內(nèi)，法國廉租房也因此被稱為“社會首席穩(wěn)壓器”和“法國社會的穩(wěn)定劑”。在新加坡，“廉租房”分兩個(gè)檔次。家庭收入在800新元或以下的家庭，只需繳占總收入10%的錢作為房租；收入在800-1500新元的家庭，用于房租的錢為收入的30%。根據(jù)家庭收入的不同而收取不同比例的租金標(biāo)準(zhǔn)，在不同的租金標(biāo)準(zhǔn)之間可以根據(jù)家庭收入的變化而自由轉(zhuǎn)換。在美國：審查程序很嚴(yán)格。美國是一個(gè)信用國家，具有發(fā)達(dá)而且完善的信用制度。以信用為基礎(chǔ)建立的廉租房制度保障了廉租房制度的高效執(zhí)行。

4 針對廉租房問題，我們的應(yīng)對策略

針對部分地方廉租住房管理中出現(xiàn)的問題，我們應(yīng)該從以下幾個(gè)方面加強(qiáng)建設(shè)：

4.1 建立完整的信息共享平臺。在現(xiàn)有信息的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)信息的聯(lián)網(wǎng)共享。根據(jù)申請家庭提供的資料，審核部門可以從聯(lián)網(wǎng)的信息中及時(shí)查看申請家庭收入、存款、車輛、房產(chǎn)等家庭財(cái)產(chǎn)狀況，盡早實(shí)現(xiàn)廉租房“應(yīng)保盡保”的目的。則系統(tǒng)自動回將其擋在保障人群之外。

4.2 建立個(gè)人誠信制度。這一點(diǎn)在銀行系統(tǒng)已經(jīng)有了很好的經(jīng)驗(yàn)。在現(xiàn)行的銀行系統(tǒng)中，如果個(gè)人的不良的貸款記錄達(dá)到一定程度，在全國范圍內(nèi)，他以后的資金使用都會受到影響。廉租房制度可以借鑒這一辦法，使不誠信的申請家庭不僅在一時(shí)、一地受影響，而是在更多地區(qū)，更長的時(shí)間內(nèi)承擔(dān)其不誠信的后果。

4.3 動態(tài)管理，建立健全的退出機(jī)制。建立健全的退出機(jī)制，可以制定有利于廉租對象退出的優(yōu)惠政策，使廉租對象的利益在退出廉租住房時(shí)不受侵害；對不符合保障條件的廉租戶又不能及時(shí)騰退廉租房的要給予重罰。

篇5

關(guān)鍵詞：廉租房；物業(yè)管理；三聯(lián)模式

中圖分類號：F293.3　文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1673-2111(2008)11-089-04

作者：李勇輝，湘潭大學(xué)商學(xué)院副院長、教授、博士生導(dǎo)師／曾鍇，李新華，湘潭大學(xué)商學(xué)院；湖南，湘潭，411105

基金項(xiàng)目：湘潭大學(xué)創(chuàng)新基金資助項(xiàng)目。批準(zhǔn)文號湘大教發(fā)[2008]24號“從常德實(shí)踐看廉租房在住房保障體系中的地位與作用”

一、引言

廉租房后期管理服務(wù)是完善廉租住房制度的一部分，而廉租房后期管理服務(wù)又包括對廉租房的監(jiān)管、物業(yè)服務(wù)、質(zhì)量保障等。黨的十七大報(bào)告指出：“健全廉租住房制度。加快解決城市低收入家庭住房困難。”表明了黨和政府對解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房問題的高度關(guān)注。城鎮(zhèn)廉租住房制度是一種保障性住房供應(yīng)制度。政府和單位通過向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的低收入家庭提供租金相對低廉的普通住房、核減租金以及發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼的方式來減輕居民的住房壓力，因而也是一項(xiàng)帶福利性的惠民政策。完善城鎮(zhèn)廉租住房制度。加大對城鎮(zhèn)低收入家庭及低收入者的住房保障力度，既是社會公平正義原則的具體表現(xiàn)，也是貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建和諧社會的客觀要求。

廉租房管理、服務(wù)經(jīng)驗(yàn)及運(yùn)作模式還在探索中。對于廉租房社區(qū)的管理、服務(wù)模式，如果政府撒手不管，就難以提高該群體整體的居住質(zhì)量，違背了保障低收入的初衷；如果全部由政府來承擔(dān)，政府因其財(cái)力有限，肯定承受不了：如果全部由企業(yè)來承擔(dān)，幾乎沒有企業(yè)愿意接手，認(rèn)為它幾乎是沒有盈利的。那么廉租房小區(qū)管理、服務(wù)的運(yùn)作模式應(yīng)該是怎樣的呢?目前國外如新加坡、香港在廉租房(公屋)管理、服務(wù)方面都有較豐富的經(jīng)驗(yàn)，也有一些相關(guān)的研究文獻(xiàn)，但由于制度和環(huán)境等因素。國外的操作模式并不適合中國的實(shí)際，而國內(nèi)對廉租房管理、服務(wù)的模式研究的相關(guān)文獻(xiàn)很少。調(diào)研小組主要針對常德市的實(shí)際情況。探索如何建立有效的城市廉租房社區(qū)物業(yè)管理模式。將管理、服務(wù)與物業(yè)經(jīng)營有機(jī)地結(jié)合起來，確保物管資金的平衡，既減輕政府的負(fù)擔(dān)，又達(dá)到保障最低收入人群居住質(zhì)量的目的。

二、常德廉租房管理、服務(wù)的特殊性

從規(guī)模的總體上看，廉租房的規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于其他物業(yè)類型。由于廉租房的特殊性質(zhì)，其單套戶型面積不會超過50平方米。為避免低收入家庭過于集中而引發(fā)新的社會問題，廉租住房一般不會大規(guī)模成片建設(shè)。從常德市的情況來看，已建成的5個(gè)廉租居住點(diǎn)分別在市城區(qū)的東、中、西及德山幾個(gè)點(diǎn)，最小的只有700多平方米。最大的一個(gè)居住點(diǎn)也不到2萬平方米，與商業(yè)樓盤東則幾十萬、幾百萬平方米的開發(fā)規(guī)模是無法比擬的。分布零散，對于管理工作有諸多不便，且成本較大片的商業(yè)小區(qū)高。

(一)人員的特殊性

廉租房有準(zhǔn)入條件有限，其居住群體是社會低收入家庭，如下崗置換、社會無業(yè)人員、老弱病殘人員相當(dāng)普遍，涉毒、兩勞等重點(diǎn)人口較為集中，不穩(wěn)定因素較多。與商品房管理服務(wù)相比之下，廉租房管理服務(wù)較不容易，因?yàn)樵诠竦赖滤刭|(zhì)、維護(hù)環(huán)境秩序的自覺性有很大差別。相應(yīng)的給廉租房的管理、服務(wù)增加了很多困難。

(二)管理服務(wù)內(nèi)容的特殊性

為了使廉租房住戶都能享受改革開放的和社會發(fā)展的成果，政府保障部門作為業(yè)主單位，委托專門的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或社會物業(yè)服務(wù)模式進(jìn)行治安、綠化養(yǎng)護(hù)、衛(wèi)生保潔、公共設(shè)施設(shè)備維修等公共服務(wù)，并且要求廉租房物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)更多的社會義務(wù)，如社區(qū)愛心超市和圖書閱覽室的經(jīng)營、解決部分住戶的就業(yè)問題，以及社會捐贈物資發(fā)放問題等。與單純的商業(yè)物業(yè)服務(wù)比，廉租房更側(cè)重于后期管理，側(cè)重于對租戶的服務(wù)，實(shí)際上已經(jīng)接近于一般意義上的社區(qū)服務(wù)管理。

(三)資金的特殊性

國務(wù)院和湖南省政府都出臺了關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的文件，明確指出：廉租住房保障資金堅(jiān)持財(cái)政資金預(yù)算為主、多渠道籌措的原則，確保廉租住房保障資金專項(xiàng)用于廉租住房購建、維修改造和物業(yè)管理費(fèi)用補(bǔ)貼等。但具體以何種渠道籌措資金，落實(shí)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用補(bǔ)貼還有待于進(jìn)一步完善相關(guān)配套政策。廉租房物業(yè)服務(wù)公司的資金來源主要是廉租房租金，現(xiàn)行的模式是：政府通過低保金下發(fā)到廉租戶手中，物業(yè)服務(wù)公司代表住房保障部門向廉租房住戶收取一部分低保金(廉租房租金)上繳財(cái)政，再由財(cái)政按一定比例反撥給物業(yè)公司作為服務(wù)費(fèi)用。總體上依然是“以租養(yǎng)房”的國有直管公房的模式。但租金標(biāo)準(zhǔn)低于直管公房租金標(biāo)準(zhǔn)，相反卻增加了保安、綠化、保潔等工作內(nèi)容和公用水電費(fèi)等支出。直接導(dǎo)致物業(yè)成本高，入不敷出。

政府考慮到廉租房家庭的特殊情況，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，廉租房家庭不用交納物業(yè)管理費(fèi)，只需交納一定的房租，房屋的維修和管理費(fèi)用都包含在內(nèi)。僅憑這些資金相對于物管前期的成本投入和日常的運(yùn)行費(fèi)用只是杯水車薪，無法正常支持廉租房小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)。

廉租房物業(yè)管理目前都是政府行政管理為主，這樣不利于可持續(xù)的物業(yè)經(jīng)營。對于政府來說，物業(yè)管理運(yùn)行成本加大。政府就沒有更多的財(cái)力、物力和精力去建設(shè)更多的廉租房來滿足更多人的需要。長遠(yuǎn)來講，政府應(yīng)該只是在其中作指導(dǎo)和輔助作用，而將現(xiàn)場物業(yè)管理分離出去。

三、廉租房后期管理方面存在的不足

(一)從目前我國廉租房社區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和一些基本需求來看，在管理方還存在以下幾個(gè)方面問題

1、政府考慮到廉租房家庭的特殊情況，根據(jù)有關(guān)規(guī)定。廉租房家庭不用交納物業(yè)管理費(fèi)，只需交納一定的房租，房屋的維修和管理費(fèi)用都包含在內(nèi)。僅憑這些資金相對于物管前期的成本投入和日常的運(yùn)行費(fèi)用只能解決部分問題，無法正常支持廉租房小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)。

2、目前廉租房物業(yè)管理基本上政府行政管理為主，這樣不利于可持續(xù)的物業(yè)管理。對于政府來說，物業(yè)管理運(yùn)行成本加大。政府就沒有更多的財(cái)力、物力和精力去建設(shè)更多的廉租房來滿足更多人的需要。長遠(yuǎn)來講。這樣會形成一個(gè)困境，不利于政府應(yīng)該只是在其中作指導(dǎo)和輔助作用，而將現(xiàn)場物業(yè)管理分離出去。

3、沒有充分利用社區(qū)勞動力資源的優(yōu)勢。比如部分保安、保潔以及維修工人完全可以安排廉租房社區(qū)富裕勞動力解決，另一方面可以解決社區(qū)里勞動力的就業(yè)問題，為部分人員增進(jìn)收入，確保社區(qū)的平穩(wěn)運(yùn)行，建立些調(diào)整各社區(qū)環(huán)境。

4、缺乏廉租房家庭收入增長后的過渡措施。如何 保證在廉租房家庭入住后物業(yè)管理服務(wù)與前期的承諾之間沒有落差，并且物管公司在不增加廉租房家庭經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的前提下，對社區(qū)進(jìn)行有效運(yùn)營，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，必須探索廉租房社區(qū)物業(yè)管理新模式。

(二)我國現(xiàn)行廉租房退出機(jī)制現(xiàn)狀與存在問題

目前我國的廉租房退出機(jī)制中存在規(guī)定不全面，監(jiān)管不到位和懲罰不嚴(yán)的情況。《城鎮(zhèn)最低受熱家庭廉租房申請、審核及退出管理辦法》只是列舉的方式規(guī)定了廉租住房退出廉租保障的六種情況。而實(shí)際中，廉租房保障對象應(yīng)該推出的情況不止規(guī)定中列舉的情況。部分地區(qū)對廉租住房分配及資格審核操作不規(guī)范，也使得“關(guān)系戶”脫離廉租住房退出機(jī)制的制約。我國現(xiàn)行廉租房退出機(jī)制有如下幾個(gè)問題。

1、廉租戶家庭收入動態(tài)鑒別難度大

廉租房的退出機(jī)制是以家庭收入水平和最低生活保障線的對比作為退出衡量標(biāo)準(zhǔn)的，當(dāng)家庭收入超過最低生活保障線時(shí)取消享受廉租房的資格。最低生活保障線的劃定和家庭收入鑒別是資格審核的兩個(gè)關(guān)鍵問題。在我國，家庭收入的鑒別主要采取個(gè)人申請、入戶調(diào)查、公示等一系列審核程序。但目前我國還沒有建立起來個(gè)人信用制度和個(gè)人申報(bào)機(jī)制，低收入家庭的成員往往又從事臨時(shí)性工作，收入來源多元化，其收入難以鑒定和掌握。即使社區(qū)工作人員的入戶調(diào)查難以完全獲取廉租戶的與收入有關(guān)的各項(xiàng)真實(shí)數(shù)據(jù)，因?yàn)樗麄儗⒋蟛糠值淖⒁饬杏谝粤鈶舻募彝ブС鰜砼卸ㄆ涫杖搿＿@種做法不但不能準(zhǔn)確地鑒別廉租戶的家庭收入情況變化，而且容易對收入沒有超過最低生活保障線的家庭產(chǎn)生誤判。

其次，將廉租戶的各項(xiàng)信息進(jìn)行公示。“公示”目的是為了將廉租戶的情況公之于眾，接收鄰里的監(jiān)督，達(dá)到收入鑒別的有效性。但是這種做法存在幾個(gè)問題：一是由于城市建設(shè)的加快，打破了原有的居住格局，城市居民之間的交往日益減少，甚至出現(xiàn)隔離狀態(tài)。所以想通過鄰里的舉報(bào)來實(shí)現(xiàn)監(jiān)督可以說是難以實(shí)現(xiàn)的；另外，將廉租戶的各項(xiàng)信息公諸于眾，容易對其心理造成影響，進(jìn)一步強(qiáng)化社會分層，很難達(dá)到效果。

2、對騙租行為懲罰力度不夠

全國各地對“騙租”行為的懲罰規(guī)定主要有以下幾項(xiàng)：“收回廉租房資格”、“罰款”、“一定期限內(nèi)喪失申請廉租房資格”。縱觀這幾項(xiàng)措施，可以發(fā)現(xiàn)我國對騙租廉租房的違法行為懲罰力度是十分有限的，騙租的違約收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于違約成本。實(shí)際上這對不具備享受廉租房資格的群體是一個(gè)負(fù)激勵(lì)作用，使更多的人鉆政策的漏洞，讓本來有限的廉租住房的房源更加緊缺。由此可見，建立廉租房退出機(jī)制十分必要和迫切。然而，在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中，受各種因素的影響，在廉租房退出操作中還存在許多困難：

(1)退出條件的設(shè)計(jì)界限較為模糊。廉租住房是由政府提供給城鎮(zhèn)居民最低生活保障線以下的貧困家庭租住的低租金住房，一旦承租家庭收入超過最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)，原則上便不得續(xù)租。但各地在具體實(shí)施細(xì)則中又規(guī)定，如果確有困難可以續(xù)租，只是租住時(shí)間不能太長，并按當(dāng)?shù)毓凶》孔饨饦?biāo)準(zhǔn)收取租金。顯然，對續(xù)租條件的規(guī)定存在較大的人為因素。可能因工作人員主觀判斷失誤或承租家庭的主觀愿望而擴(kuò)大退出條件中除外條款的運(yùn)用范圍。

(2)在退出過程中，有部分所謂的“關(guān)系戶”，因有一些特殊關(guān)系而脫離退出機(jī)制之外，甚至在其收入水平達(dá)到或超過廉租房標(biāo)準(zhǔn)是，仍舊住于廉租房里，給社會和廉租房本身造成了不好影響，這種情況應(yīng)在退出機(jī)制中要杜絕。

(三)廉租房建設(shè)及管理資金問題

我國廉租住房保障資金的來源雖然逐漸清晰，但落實(shí)不夠到位，資金供應(yīng)仍然不足。《廉租住房保障資金管理辦法》明確，我國廉租住房保障資金的來源只能包括省級財(cái)政預(yù)算安排的廉租住房保障補(bǔ)助資金等8項(xiàng)。這些資金落實(shí)起來仍然困難，而且數(shù)額不定，如公積金增值在提取風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、支付管理費(fèi)后，剩余資金就非常有限。但是，我國符合享受廉租房標(biāo)準(zhǔn)的城鎮(zhèn)家庭總量很大，真正被納入廉租房保障范圍，并因此受益的家庭數(shù)量很少。這些都表明可用于廉租房建設(shè)的資金仍然不足，導(dǎo)致廉租房建設(shè)供不應(yīng)求，嚴(yán)重影響了我國廉租房建設(shè)的穩(wěn)健發(fā)展。主要表現(xiàn)在以下幾方面。

1、資金不足，難以發(fā)揮政策優(yōu)勢。隨房價(jià)的不斷升高，中低收入百姓“望房興嘆”，特別是困難戶，只能表現(xiàn)出的是無奈和辛酸，高房價(jià)已經(jīng)成為城市人民頭上沉重的三座大山之一。而地方政府因資金問題卻不堪重負(fù)，使有限的資金難以發(fā)揮有效作用，資金資源不能達(dá)到最佳配置。因此，廉租房建設(shè)的現(xiàn)狀和進(jìn)展并不令人樂觀，尤其是資金問題。已經(jīng)成為推進(jìn)廉租房建設(shè)的一大瓶頸。“2006年。全國開工建設(shè)和收購廉租住房513萬套，建筑面積293168萬平方米――僅完成計(jì)劃的三分之一左右。其中一個(gè)很重要的原因，就在于財(cái)政預(yù)算安排資金不足。”

2、資金周轉(zhuǎn)引發(fā)弊端。由于各地要建設(shè)“廉租房”進(jìn)而引發(fā)了不同的市場租賃價(jià)格，也導(dǎo)致了競爭中缺少了公平的杠桿。同時(shí)，由于廉租房的價(jià)格降低，二手房市場也受到了沖擊，從而又引發(fā)了市場的正常運(yùn)轉(zhuǎn)期。使資金的周轉(zhuǎn)得不到提升，影響了市場的宏觀調(diào)控。

3、物業(yè)管理方面資金也不足，導(dǎo)致一些社區(qū)物業(yè)無法正常運(yùn)轉(zhuǎn)。一方面廉租房建設(shè)過程中資金缺乏。再加上住進(jìn)廉租房里的大部分為低收入家庭，本身在生活就有困難，更無力來支付社區(qū)物業(yè)費(fèi)，表現(xiàn)出其無奈與辛酸，使許多社區(qū)物業(yè)管理達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)，更不用說社區(qū)文化建設(shè)與社區(qū)人文建設(shè)。

四、推進(jìn)我國廉租房后期建設(shè)的政策提議

鑒于我國廉租房后期管理服務(wù)中存在的問題與不足，我國必須結(jié)合實(shí)際情況，不斷完善現(xiàn)有的廉租房制度，建立起一套適合我國國情的廉租房后期管理服務(wù)體系。筆者從實(shí)際調(diào)研訪談出發(fā)，提出以下政策建議。

(一)注重以人為本，突出人文關(guān)懷提升廉租房后期管理服務(wù)的方式。

1、課題小組通過實(shí)踐調(diào)研認(rèn)為對于廉租住戶的管理不應(yīng)該只有物業(yè)公司或者房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)，是否可以開辟一種新的管理模式“三聯(lián)模式”：以廉租戶為主體，物業(yè)公司或者房地產(chǎn)開發(fā)商為輔，與社區(qū)居委會攜手一同管理、服務(wù)。由廉租戶自行組織成立協(xié)調(diào)、自治，協(xié)調(diào)小區(qū)保安、以提高物業(yè)服務(wù)水平。

2、在“三聯(lián)模式”的前提下，提高區(qū)域內(nèi)租戶的生活質(zhì)量，可以在社區(qū)居委會的指導(dǎo)下，組織開展自助服務(wù)，如：家政服務(wù)、婚喪喜慶服務(wù)、托老托小、社區(qū)維修服務(wù)等，經(jīng)營方式可以采用盈利于非盈利相結(jié)合的方式，主要是把集中在廉租房居住點(diǎn)的有勞動力的待崗人員組織起來，引導(dǎo)他們走上互助合作自強(qiáng)的道路。

3、人力資源、財(cái)政戰(zhàn)略。這主要是基于廉租房住戶中擁有較多的勞動力資源，考慮將這些有效的人力資源用于自身的物業(yè)建設(shè)，同時(shí)也幫他們解決就業(yè)問題，相輔相成。實(shí)現(xiàn)“雙贏”。是否要為廉租住戶開設(shè)培訓(xùn)服務(wù)，是一個(gè)重要的問題。課題小組經(jīng)過調(diào)研認(rèn)為應(yīng)該對人員的年齡進(jìn)行分層統(tǒng)計(jì)，對于35歲以下的廉租房住戶，按原來的低保金數(shù)額發(fā)放，對其進(jìn)行職業(yè)培訓(xùn)，使其有一技之長，能有自我“造血功能”。而對于35歲以上的廉 租房住戶，可以適當(dāng)?shù)奶岣咂涞捅＝饠?shù)額，但是不享受培訓(xùn)，如要求享受培訓(xùn)服務(wù)，那么就調(diào)為35歲以下廉租房住戶標(biāo)準(zhǔn)管理。這樣既保證了廉租房住戶的生活質(zhì)量，又極大地節(jié)省培訓(xùn)資源，減輕財(cái)政壓力。

(二)關(guān)注農(nóng)民工住房問題。

在我國現(xiàn)實(shí)國情中，低收入弱勢群體也不僅限于城市低收入居民，隨著社會的轉(zhuǎn)型和城市化的加快，大批的農(nóng)民工涌向城市，他們的居住狀況更為惡劣。而城市打工者和城鄉(xiāng)結(jié)合部土地被征后的農(nóng)民也是一個(gè)不可忽視的低收入群體，他們一般算為“夾心階層”。廉租房是國家為弱勢群體所提供的社會保障，具有社會救助的性質(zhì)，農(nóng)民工、城市打工者和被征地后的農(nóng)民作為我國公民，承擔(dān)納稅等基本義務(wù)，他們同樣有申請廉租房的資格。但是課題組在調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)廉租戶對農(nóng)民工十分的排斥，認(rèn)為他們的情況與城市戶口低收者相比，農(nóng)民工擁有土地，可以在自己的土地上建造房屋，沒有必要同城市戶口低收者搶廉租房指標(biāo)，所以不應(yīng)該享受廉租房。

(三)加強(qiáng)完善我國現(xiàn)行廉租房退出機(jī)制

香港公屋是世界公共住房的成功典范，這與其高效務(wù)實(shí)的專業(yè)運(yùn)營和管理密不可分，而在進(jìn)入與退出機(jī)制上的設(shè)計(jì)尤其值得我們借鑒，“他山之石，可以攻玉”，針對以上出現(xiàn)的情況，可以采取如下幾點(diǎn)措施，來完善我國的廉租房退出機(jī)制。

首先，建立廉租房分配的申報(bào)、審核、公示制度，加大社會監(jiān)督介入的力度，保證信息的真實(shí)性與公正性。如廈門市就采取申請審批后登報(bào)半個(gè)月，依靠社會的監(jiān)督來彌補(bǔ)制度上的漏洞。

其次，制定有利于廉租房保障對象與推出的優(yōu)惠政策。從廉租房推出機(jī)制設(shè)計(jì)的角度，應(yīng)鼓勵(lì)廉租房住戶積極主動地申報(bào)個(gè)人信息，從而是超出保障條件的住戶及時(shí)推出。政府可因地制宜地制定保障對象主動申請推出的優(yōu)惠政策，如優(yōu)先購買經(jīng)濟(jì)適用房、提供底細(xì)購房貸款等，激勵(lì)經(jīng)濟(jì)條件改善的保障對象主動退出。

再次，加快個(gè)人信用制度的建設(shè)。完善信用制度建設(shè)是廉租房退出機(jī)制建設(shè)最直接、最有效的方法。目前我國信用建設(shè)起步不久，相關(guān)應(yīng)該加快信用建設(shè)的步伐。一是同一個(gè)人信用檔案標(biāo)準(zhǔn)，建立起完備的個(gè)人信息系統(tǒng)，二是培育專業(yè)的個(gè)人信用評估機(jī)構(gòu)，對個(gè)人信用程度進(jìn)行客觀、公正的評估。三是加快個(gè)人信用網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，試行稿人信用跟蹤，為住房保障推出機(jī)制提供客觀依據(jù)和信息支持。

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【關(guān)鍵詞】廉租房建設(shè)；融資模式；廉租房融資

我國社會保障性住房主要包括廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等。廉租房由于產(chǎn)權(quán)并沒有轉(zhuǎn)移，租金低的特點(diǎn)，成為了改善住房供給結(jié)構(gòu)、平抑房價(jià)、彌補(bǔ)房地產(chǎn)市場萎靡的有效武器。據(jù)統(tǒng)計(jì)，廉租房的供給每增加5%，就會迫使商品房價(jià)格下降3%到4%。同時(shí)，由于政府能力有限，經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等難以滿足需求，廉租房的建設(shè)更具可行性。

一、我國廉租房建設(shè)的融資現(xiàn)狀

根據(jù)我國財(cái)政部《廉租住房保障資金管理辦法》通知，廉租房住房保障資金來源有以下渠道：（1）住房公積金增值收益；（2）土地出讓凈收益；（3）中央、地方政府財(cái)政預(yù)算安排用于廉租住房保障的資金；（4）中央財(cái)政安排的廉租住房保障專項(xiàng)補(bǔ)助資金；（5）社會捐贈的廉租住房保障資金；（6）其他資金。廉租房作為準(zhǔn)公共產(chǎn)品，資金需求量大，收益率低，回收期長等特點(diǎn)決定政府的財(cái)政支持是廉租房建設(shè)的主導(dǎo)。但各級政府對于財(cái)政資金的運(yùn)用一般集中于生產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目，廉租房資金不到位；銀行信貸也是更加傾向于商品房建設(shè)而不是保障房的建設(shè)，缺少住房信貸的政策性擔(dān)保體系，其他金融工具由于我國金融體制的限制也沒有發(fā)揮實(shí)質(zhì)性的作用；同時(shí)我國住房公積金制度發(fā)展很不完善，籌集和使用都具有很大的風(fēng)險(xiǎn)。因此從當(dāng)前運(yùn)行機(jī)制看，資金來源主要來源是政府財(cái)政供給，資金融資方式存在供給不足，極不穩(wěn)定的特點(diǎn)。政府面臨巨大的資金壓力，創(chuàng)建拓寬融資渠道十分重要。

二、新時(shí)期完善我國廉租房融資來源的戰(zhàn)略思考

（1）建立以政府為主導(dǎo)，市場多方參與的廉租房供給機(jī)制。政府、市場在廉租房的供給過程中扮演不同的角色。美國在20世紀(jì)60年代初，一改政府一手包辦資金的政策，鼓勵(lì)企業(yè)進(jìn)入廉租房建設(shè)領(lǐng)域。從日本、新加坡、中國香港的經(jīng)驗(yàn)來看，鼓勵(lì)民間資本參與也是一種普遍趨勢。因此，政府應(yīng)實(shí)行優(yōu)惠政策吸引企業(yè)。具體有：一是政府提供貸款擔(dān)保。二是租金補(bǔ)償，政府補(bǔ)齊廉租房租金與市場價(jià)格的差價(jià)，保證企業(yè)參與的積極性。三是稅收優(yōu)惠政策。政府在廉租房建設(shè)初期起主要作用，后期則主要由社會資本參與，可采用的模式有PPP模式等，不僅可以吸收民間資本彌補(bǔ)財(cái)政投資的不足，還可以提高項(xiàng)目的建設(shè)效率，實(shí)現(xiàn)社會效益最大化。（2）完善公積金制度，提高資本管理效率。新加坡保障房的覆蓋率居世界首位，主要得益于它的公積金制度，80%的公積金用于保障房的建設(shè)。再從香港的經(jīng)驗(yàn)來看，主要是活化資產(chǎn)，提高資本的使用效率。我國不僅應(yīng)該完善公積金的收繳，擴(kuò)大公積金規(guī)模，最重要的是管理好公積金增值收益，明確公積金的產(chǎn)權(quán)歸屬和公積金的投資范圍，確保公積金的合法使用。（3）創(chuàng)新廉租房融資模式，實(shí)現(xiàn)多種渠道融資。一是房地產(chǎn)抵押貸款證券化。廉租房產(chǎn)權(quán)穩(wěn)定，投資回收穩(wěn)定符合資產(chǎn)證券化的特點(diǎn)，不僅可以降低商業(yè)銀行的潛在風(fēng)險(xiǎn)還可以增強(qiáng)這部分資產(chǎn)的流動性，更容易獲得銀行貸款。二是房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）。從美國的經(jīng)驗(yàn)來看，這種直接融資方式不僅降低了銀行的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而且減少了政府的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。REITs應(yīng)該由政府主導(dǎo)，健全房地產(chǎn)信托投資基金專項(xiàng)管理的措施，建立發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的二級市場，同時(shí)積極引導(dǎo)個(gè)人、機(jī)構(gòu)投資者參與。三是PFI模式。PFI意為“私人融資啟動”或“民間主動融資啟動”，是英國政府于1992 年提出的，用于基礎(chǔ)設(shè)施投資、建設(shè)和運(yùn)營的管理模式。采用這種模式融資時(shí)，首先要對項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析；其次在選擇私人部門時(shí)，必須遵循公開透明、公正平等的原則。四是征收住房保障稅。住房保障稅是一種特定目的稅，直接用于住房保障體系的建設(shè)。在操作過程中，需要研究如何避免它與房產(chǎn)稅的重復(fù)征稅、以及如何保證稅率與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相適應(yīng)等問題。

三、小結(jié)

我國廉租房建設(shè)除了融資問題，還有土地問題、住房金融體系不健全、準(zhǔn)入和退出機(jī)制等問題。“十二五”規(guī)劃中指出要“建立穩(wěn)定投入機(jī)制，加大財(cái)政資金、住房公積金貸款、銀行貸款的支持力度，引導(dǎo)社會力量參與保障性住房建設(shè)運(yùn)營。加強(qiáng)保障性住房管理，制定公平合理、公開透明的保障性住房配租政策和監(jiān)管程序，嚴(yán)格規(guī)范準(zhǔn)入、退出管理和租費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”，足以見我國在保障房建設(shè)上任重道遠(yuǎn)。“十二五”時(shí)期是我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的重要時(shí)期，改革正在不斷深化，也期望我國的保障房體系在此期間取得巨大進(jìn)展。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]董藩，文偉．基于AHP的廉租房融資模式研究[J]．中南民族大學(xué)學(xué)報(bào)（自然科學(xué)版）．2010（6）

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關(guān)鍵詞：廉租房；建設(shè)；思考；性價(jià)比

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）06-000-01

一、廉租房的發(fā)展及需求

廉租房是中國大陸地區(qū)推行的一項(xiàng)旨在解決城市特困人口住房問題的保障措施，中國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。1998年國務(wù)院了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》，首次提出“廉租房”的概念，即“對不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策，最低收入家庭租用由政府或單位提供的廉租住房”[1]。2005年《城鎮(zhèn)廉租住房租金管理辦法》正式施行[2]。2007年8月底，《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對象為城市低收入住房困難家庭，并與廉租住房保障對象銜接[3]。

二、廉租房與普通住房的區(qū)別

筆者認(rèn)為，廉租住房與普通住房的區(qū)別在于：

1.相比普通住房廉租住房建設(shè)的意義不同。廉租住房不是以盈利為目的而建設(shè)的建筑，更強(qiáng)調(diào)社會保障功能，具有公共物品的屬性。所以在建設(shè)過程中可能會有很多偷工減料、管理層私吞建設(shè)資金等違法事件發(fā)生。因此，在建設(shè)活動監(jiān)理過程中應(yīng)該加強(qiáng)管理和監(jiān)視。

2.相比普通住房廉租住房建設(shè)的住房功能不同。廉租住房建設(shè)的目的在于滿足一些低保用戶的住房問題，所以說在設(shè)計(jì)方面，不會有太華麗的房屋形式，不會有歐美式的建筑風(fēng)格，只是為了基本的居住需要而已。因此建設(shè)比較實(shí)用，在建設(shè)過程中框架結(jié)構(gòu)也比較簡單，相比普通住房會簡便不少。

3.相比普通住房廉租住房的建筑地址有所差異。普通商品住房會離市區(qū)比較近，但是廉租住房的建設(shè)地址則不會離得太近，因?yàn)樾枰紤]用地成本。在建設(shè)廉租住房時(shí)可考慮以下幾個(gè)方面：運(yùn)輸問題、工人上下班的便捷問題、用水及用電問題、以及廉租住房周邊環(huán)境等問題。筆者認(rèn)為廉租住房工程的建設(shè)地址對于后兩個(gè)問題的解決沒有太大問題，至于運(yùn)輸問題，可以進(jìn)行批量運(yùn)輸并合理儲存建設(shè)材料，以此降低廉租住房建設(shè)成本。

4.相比普通住房廉租住房的建設(shè)單位不同。正是由于廉租住房具有非營利、公共物品的特點(diǎn)，其建設(shè)單位一般都是政府。政府為解決老百姓安居工程，達(dá)到“居者有其屋”做出很多努力。但廉租住房的建設(shè)同時(shí)也暴露出很多問題。筆者認(rèn)為政府應(yīng)該力求保證建筑的設(shè)計(jì)的合理、建設(shè)的效率以及建筑的質(zhì)量，以此來保證住戶可以安全地、舒適地生活，完美地詮釋黨為人民服務(wù)的根本。

三、廉租房的建設(shè)中需要注意的一些地方

首先，筆者認(rèn)為有這么幾點(diǎn)值得去思考一下：

1.建設(shè)地點(diǎn)及周邊環(huán)境

廉租住房的特點(diǎn)是人口比較集中，人口密度相對要比普通住房要大，所以建筑地點(diǎn)及周邊環(huán)境對于工程及使用來說非常重要。第一，由于建筑類型是廉租房，考慮到廉租房的建設(shè)的成本，所以建設(shè)地點(diǎn)一般選擇在離市中心比較遠(yuǎn)的區(qū)域，這就要求考慮到居民生活中的一些不便因素。筆者認(rèn)為，在選址上首先應(yīng)該注意能否有充足的水、電的供應(yīng)，然后就是要考慮建筑時(shí)期的材料運(yùn)輸費(fèi)用及建成以后住戶的交通問題。做到以上幾點(diǎn)，筆者認(rèn)為廉租住房建設(shè)可選擇在城市開發(fā)區(qū)比較邊緣的位置，因?yàn)殚_發(fā)區(qū)的交通設(shè)施不成問題，其次作為開發(fā)區(qū)，水電及其他城市基礎(chǔ)設(shè)施也都比較完備，再就是開發(fā)區(qū)的土地價(jià)格相對較低，便于凸顯廉租房的節(jié)能性。

2.建筑方案的選擇

筆者認(rèn)為建筑方案應(yīng)以簡單為主，因?yàn)榱夥康淖裘娣e平均只有每戶50到60平方米，所以建筑面積和可用面積要合理利用，避免不必要的占用以及浪費(fèi)，最好以一室一廳一廚一衛(wèi)的建設(shè)方式搭配最為合適；如果兩室的話，雖然會方便一些，但是會使空間更加擁擠。這也就不會使廉租房的性價(jià)比凸顯出來，要知道，廉租房是為了解決住戶基本住宿問題才會存在的，所以沒有必要去設(shè)計(jì)很多的花樣結(jié)構(gòu)。本著以合理、實(shí)用、節(jié)能為主的方法，所以廉租房的建設(shè)設(shè)計(jì)還是以框架結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土澆筑的方式來建設(shè)，使用的是最便宜的材料，卻是可以使性能最高的材料。

3.建筑的建筑分布及空地的需求量以及使用量

由于前文也提到過，廉租房的住房特點(diǎn)是人口比較集中，所以有幾個(gè)環(huán)節(jié)相當(dāng)重要：首先，是交通組織方面，筆者認(rèn)為，采用與建筑物縱橫向平行的格網(wǎng)道路形式，東、西、南、北分別與城市道路連接，這樣最簡單的設(shè)計(jì)，會使得用地比較緊張的廉租房區(qū)域會得到比較好的交通設(shè)施，再加上有些住戶還是需要追求一些高的生活質(zhì)量，所以可以設(shè)計(jì)一部分停車位。其次，就是環(huán)境與綠化，由于廉租房工程的人口密度大，所以一些必要的綠化措施還是必不可少的。在住宅區(qū)與道路之間布以綠化隔離帶，減少相互干擾，場區(qū)內(nèi)道路原則上均形成林蔭道，使整個(gè)場區(qū)的綠化面積達(dá)到最高，項(xiàng)目用地要貫徹以人為本的宗旨，為居民提供舒適安全，安全健康的生活居住環(huán)境。最后，在豎向設(shè)計(jì)中，根據(jù)場地的地形條件，采用最節(jié)約的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，以減少工程量，盡量做到挖填方平衡，雨水系統(tǒng)采用自然排水，路面排水與管線排水相結(jié)合的形式，室外各種工程管線設(shè)計(jì)結(jié)合小區(qū)周邊現(xiàn)有管線實(shí)際，進(jìn)行管線綜合規(guī)劃設(shè)計(jì)，合理安排相對集中，一次建成，便于管理和維修。這樣的設(shè)計(jì)，符合了廉租住房低成本、高效率、便捷、實(shí)際的基本設(shè)計(jì)方式。

4.給排水系統(tǒng)及電氣系統(tǒng)

筆者認(rèn)為，不管哪個(gè)工程的給排水系統(tǒng)和電氣系統(tǒng)都是必須不可忽視的部分，由于距離市區(qū)較遠(yuǎn)，所以一些必要的用水用電還是需要考慮到的，建議建設(shè)地點(diǎn)周圍可以找有湖泊的地方。使用時(shí)的建筑給排水系統(tǒng)還是以主要以使用室內(nèi)供排水管網(wǎng)系統(tǒng)為主，可以減少成本，又可以充分利用市內(nèi)供水系統(tǒng)，電氣系統(tǒng)，筆者認(rèn)為除了需要多設(shè)計(jì)一個(gè)臨時(shí)發(fā)電機(jī)以外，還是可以充分利用室內(nèi)供電管網(wǎng)。

5.節(jié)能系統(tǒng)

節(jié)能系統(tǒng)的最重要一點(diǎn)是合理利用資源，避免浪費(fèi)，避免不必要的損失，這里，尤其是電力系統(tǒng)，供電系統(tǒng)的使用個(gè)人覺得可以使用一些高性能的線及電力管理系統(tǒng)，對于長期使用來說這系統(tǒng)的性價(jià)比絕對是物超所值的。還要注意的是水的使用，可以采用節(jié)水閥門，新型下水系統(tǒng)，避免在生活中不必要的損失。還有就是可以選擇一些新型的建筑材料，進(jìn)一步提升一下建筑節(jié)能。

6.安全系統(tǒng)

安全系統(tǒng)是不管哪個(gè)工程都是必須要注意的一個(gè)點(diǎn)，相比于普通住房，廉租房的建設(shè)更加節(jié)能，性價(jià)比更高，但是隨之而來的安全問題也是不可忽視的，所以說，建筑方面防火，防觸電，防一些自然災(zāi)害都是必不可少的環(huán)節(jié)。

四、廉租房建設(shè)管理的一些建議

廉租住房的建設(shè)意義在于給貧困及低收入家庭提供住房保證，所以說，廉租住房沒有很豪華的建設(shè)外觀，沒有很花樣的建設(shè)風(fēng)格，更沒有供人享受的高級娛樂設(shè)施，它的建筑意義在于可以很實(shí)用的提供住宿條件。筆者認(rèn)為，有這么幾點(diǎn)是建設(shè)及管理所必要的東西：

1.建設(shè)的廉租住房應(yīng)該避免有過于華而不實(shí)的建筑材料，本著以實(shí)用為主的建筑原則，最簡單而實(shí)用的框架結(jié)構(gòu)，鋼筋混凝土澆筑，保證了建筑的實(shí)用性，也降低了建筑成本，為建筑提升了一部分的性價(jià)比。

2.廉租住房的建設(shè)應(yīng)該注意與舊屋區(qū)改造相結(jié)合的方式，這樣做的好處在于可以解決一下廉租住房的資金籌措問題，也不至于廉租住房會存在于過于遠(yuǎn)離市區(qū)的狀況，為廉租住房使用者提供了生活的便捷性。

3.廉租住房建設(shè)階段應(yīng)該選擇在剛過冬到入冬這段時(shí)間內(nèi)，這一點(diǎn)筆者認(rèn)為沒必要在過于寒冷的時(shí)候施工，雖然對于民工的開支會減少，但是對工程的困難程度及安全質(zhì)量保證都存在有一定的問題。

4.設(shè)計(jì)規(guī)劃方面，筆者認(rèn)為應(yīng)該合理利用可利用面積，因?yàn)榱庾》康慕ㄔO(shè)面積比較小，所以人口相對來說會比較集中，綠化面積及空地面積就有很高存在的必要性，關(guān)于本工程的建設(shè)，筆者認(rèn)為也是較為合理的安排了綠化及空地面積，使得空間不是那么擁擠。

5.廉租住房的節(jié)能方面其實(shí)也沒有太多需要說的地方，因?yàn)榱庾》肯啾绕胀ㄗ》康慕ㄔO(shè)本來就比較節(jié)能，但是一些地方，在方便了使用者之后，還可以試著去改善一下，比如可以試著用一下新的一些科技，或者使用一下新的能源供給方式，這些在廉租住房中其實(shí)是可以試用一下的，但是要保證質(zhì)量與安全。

6.廉租住房的用水方面其實(shí)也是應(yīng)該以使用市內(nèi)供水管網(wǎng)為主，如若離得太遠(yuǎn)，可以選擇在水庫、河流、湖泊附近選擇建設(shè)，既保證了水源的充足，又可以使環(huán)境更加美好。

參考文獻(xiàn)：

[1]《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》.

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【關(guān)鍵詞】 住房保障商品房經(jīng)濟(jì)適用房廉租房

為了滿足低收入者的住房要求,我國建立了以經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量為主、廉租房供應(yīng)量為輔的住房保障制度。但分析發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房的政策執(zhí)行效果并沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo),而且暴露出太多問題。同經(jīng)濟(jì)適用房相比,廉租房存在種種優(yōu)勢,并且能避免經(jīng)濟(jì)適用房中出現(xiàn)的種種問題。以廉租房取代經(jīng)濟(jì)適用房,可以達(dá)到增加民生促進(jìn)社會和諧發(fā)展的目的。

一、經(jīng)濟(jì)適用房存在的問題

就經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展現(xiàn)狀而言,存在著諸多需要解決的問題,這些問題不但制約其社會保障功能的發(fā)揮,還影響著房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,并滋生出腐敗和社會矛盾,主要問題如下。

1、經(jīng)濟(jì)適用房戶型標(biāo)準(zhǔn)超標(biāo)

2005《經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格管理辦法》規(guī)定:“經(jīng)濟(jì)適用房嚴(yán)格控制在中小套型,中套住房面積控制在80平方米左右,小套住房面積控制在60平方米左右,市縣人民政府根據(jù)本地區(qū)居民的收入和居住水平等因素,合理確定經(jīng)濟(jì)適用房的戶型面積和各種戶型比例,并嚴(yán)格進(jìn)行管理。”然而在實(shí)際操作中,開發(fā)商為了爭取更多利潤建設(shè)一些面積超標(biāo)的經(jīng)濟(jì)適用房,甚至有些地區(qū)出現(xiàn)了200平米復(fù)式豪宅的經(jīng)濟(jì)適用房。低收入者收入有限,即使小面積的住房也常超出其購房能力,何況嚴(yán)重超標(biāo)的建筑面積,更不是一般低收入者所能承受的。

2、監(jiān)控缺位導(dǎo)致銷售對象失控

經(jīng)濟(jì)適用房銷售對象定位于“低收入群體”,但在實(shí)際銷售過程中,由于統(tǒng)計(jì)、審核方法及程序上的不科學(xué)、不嚴(yán)謹(jǐn),很多不符合低收入群體條件的人購走了經(jīng)濟(jì)適用房;同時(shí),由于監(jiān)管缺位和市場經(jīng)濟(jì)本身的逐利性,開發(fā)商、政府官員、部分富裕群體相互勾結(jié),使得部分經(jīng)濟(jì)房落入高收入群體之手,這顯然違背了經(jīng)濟(jì)適用房政策的設(shè)計(jì)初衷。監(jiān)管缺位的根源在于制度設(shè)計(jì)本身的缺陷。從政策上看,雖然對經(jīng)濟(jì)適用房申請人審核合格后有數(shù)天的公示期,但是將這種監(jiān)管責(zé)任轉(zhuǎn)嫁于沒有調(diào)查權(quán)力也沒有執(zhí)法權(quán)力的普通群眾的做法本身就缺乏可行性,弱勢群體無法擁有監(jiān)管他人的力量。從市場的角度看,爭得經(jīng)濟(jì)適用房是一種穩(wěn)賺不賠的投資,高額的利益誘惑自然觸發(fā)各種利益群體去爭奪這份蛋糕,低收入者是社會的弱勢群體,在競爭中自然處于劣勢,經(jīng)濟(jì)適用房落入自然會落入中高收入群體之手。

3、經(jīng)濟(jì)適用房干擾正常的房地產(chǎn)市場

在市場經(jīng)濟(jì)中,市場具有自調(diào)節(jié)作用,生產(chǎn)者和消費(fèi)者根據(jù)市場價(jià)格變化來調(diào)整供給量和需求量,最終達(dá)到優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)提高資源利用效益的目的。政府如果過度干預(yù)市場,必然使得一部分資源的利用效益遭受損失。目前的房地產(chǎn)市場中,同種商品存在著兩種價(jià)格體系:一種是政府有控制功能的經(jīng)濟(jì)適用房,另一種是純粹市場化的商品房。基本同質(zhì)的兩種商品同時(shí)出現(xiàn)在同一個(gè)市場上,兩種價(jià)格體系在一定程度上擾亂了正常的市場秩序。對消費(fèi)者而言,市場套利的存在,必然促使他們?nèi)帄Z低價(jià)的經(jīng)濟(jì)適用房,從而使商品房的定價(jià)和銷量受到影響。對開發(fā)商而言,經(jīng)濟(jì)適用房在土地價(jià)格和開發(fā)政策上都存在優(yōu)惠,爭得經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)權(quán)無疑在市場競爭中擁有絕對優(yōu)勢。當(dāng)房地產(chǎn)市場處于低迷期時(shí),一部分開發(fā)商承受經(jīng)營艱難的景遇,而另一部分開發(fā)商則可以享受政策帶來的無風(fēng)險(xiǎn)利潤,這不但有悖公平競爭的市場原則,還損害了資源的使用效益。

4、政府補(bǔ)貼優(yōu)惠開發(fā)商使得低收入者難以直接受益

在經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)上,國家給予開發(fā)商土地價(jià)格優(yōu)惠,包括降低批租土地價(jià)格、實(shí)行稅收減免等。這些補(bǔ)貼和優(yōu)惠直接給了開發(fā)商,然而一些低收入者并沒有從國家補(bǔ)貼和優(yōu)惠中得到太多福利,倒是開發(fā)商得到了更多好處。政府本來寄望于經(jīng)濟(jì)適用房來大力改善民生,但是實(shí)施結(jié)果是開發(fā)商得到穩(wěn)定利潤,中高收入者購走部分低價(jià)房子,低收入者的住房問題仍沒有得到有效解決。這不是我們推行這項(xiàng)政策的本來目的,另外,在社會管理上,經(jīng)適房滋生了部分政府官員的尋租行為、引起部分民怨。

5、經(jīng)濟(jì)適用房有產(chǎn)生次貸危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)適用房的銷售對象是低收入群體,低收入群體本來收入有限,其有限的收入主要用于滿足基本生活需要,而沒有能力節(jié)余大量資金。雖然經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格比商品房低,并且有國家的貸款優(yōu)惠,但是對于低收入人群而言仍然是奢侈品消費(fèi),其總價(jià)格一般超出低收入者的支付能力。從維護(hù)金融秩序角度看,低首付的貸款方式將原本沒有購房能力的人拉入購房者行列,客觀上為發(fā)放貸款的商業(yè)銀行孕育了風(fēng)險(xiǎn),因?yàn)檫@種支付方式是以房屋的持續(xù)上漲或微跌為基礎(chǔ)的。美國住房市場2007年10月開始出現(xiàn)的次級抵押貸款(簡稱“次貸”)危機(jī)證明了這一點(diǎn)。次貸危機(jī)的根源在于,政府為了刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展,允許低收入者通過抵押貸款方式擁有自己的住房,這些人群原本達(dá)不到正常的信用貸款標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)高漲時(shí)期,一般不會出現(xiàn)償付能力不足的風(fēng)險(xiǎn),但是在經(jīng)濟(jì)低迷期或者出現(xiàn)住房去泡沫化時(shí),會造成大量的失業(yè)或者收入減少從而不足以支付貸款,并且抵押住房的市場價(jià)值不能夠償付剩余債務(wù),這些次級貸款就會形成商業(yè)銀行的壞帳,從而造成金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)的損失,金融風(fēng)險(xiǎn)就產(chǎn)生了。

二、取消經(jīng)濟(jì)適用房大力發(fā)展廉租房的必要性

1、切實(shí)實(shí)現(xiàn)低收入群體的住房保障

房屋存在二方面的價(jià)值,一是居住的價(jià)值,二是投資的價(jià)值。不同收入群體對經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)值需求是不同的,高收入群體的需求主要在于投資,購買后多數(shù)利用與商品房之間存在套利轉(zhuǎn)手牟利;低收入群體的需求主要在于自己居住。保障性住房的保障功能就是滿足低收入群體的住房需要,改善其居住環(huán)境,而不必?fù)碛蟹课菟袡?quán)。經(jīng)濟(jì)適用房可以改善低收入者的居住環(huán)境,但未必改進(jìn)其生活質(zhì)量,因?yàn)樵谄涞褪杖雰H能保障基本生活需要的情況下,購房會增加生活負(fù)擔(dān),有時(shí)甚至犧牲了其他如教育、醫(yī)療、休閑等方面的消費(fèi),而且背負(fù)多年的償債壓力。廉租房由于租賃的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于購置住房的價(jià)格,不需要壓縮低收入群體其他方面的消費(fèi),也就不會降低其生活質(zhì)量,可以實(shí)現(xiàn)無損質(zhì)量情況下的住房保障。

2、提高政府資源配置效益

從政府資源的配置效益看,廉租房所帶來的社會效益要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)適用房。同廉租房相比,經(jīng)濟(jì)適用房至少存在三個(gè)方面的效益損失:一是大量經(jīng)濟(jì)適用房落入高收入群體帶來的社會保障損失,他們占用了本應(yīng)保護(hù)低收入群體利益的資源,擠壓了保障范圍;二是財(cái)政投入的長期保障效益損失,因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房一旦購買就可以很快在市場上以商品房的價(jià)格流轉(zhuǎn)(我國目前規(guī)定5年的期限),從而徹底退出保障領(lǐng)域,就不能在未來對其他低收入群體行使其持續(xù)保障功能;三是政府威望在群眾中的損失,經(jīng)濟(jì)適用房帶來大量的負(fù)面問題,官員、高收入群體爭奪經(jīng)濟(jì)適用房滋生了腐敗,也加劇了高收入群體和低收入群體的對立,目前的實(shí)施現(xiàn)狀體現(xiàn)了這一點(diǎn)。

廉租房可以消除上述問題。廉租房的面積一般較小,只可租賃而無所有權(quán)的特點(diǎn)將避免高收入群體的爭奪,從而擴(kuò)大了房源,增加了保障范圍;采取退出機(jī)制的廉租房可以發(fā)揮其持續(xù)的社會保障功能,因?yàn)橐坏┑褪杖肴后w進(jìn)入到中高收入群體行列,其退出的房屋可以繼續(xù)租賃給其它低收入者,消除了經(jīng)濟(jì)適用房的一次保障性;廉租房還會帶來存量優(yōu)勢,由于所有權(quán)的流轉(zhuǎn)限制,不斷投入增量資金建設(shè)新的廉租房,加上已建成的廉租房資源,廉租房總量將會越來越多,我們就可以擴(kuò)大廉租房的保障范圍,不但實(shí)現(xiàn)城市低收入居民的住房保障,而且有可能實(shí)現(xiàn)進(jìn)城農(nóng)民工的住房保障。

3、促進(jìn)房地產(chǎn)市場價(jià)格正常化

目前市場上存在著同一商品的兩種價(jià)格體系,完全市場化的商品房和政府干預(yù)定價(jià)的經(jīng)濟(jì)適用房。在兩種價(jià)格體系下,消費(fèi)者首先購買經(jīng)濟(jì)適用房,必然影響商品房的價(jià)格。這種現(xiàn)象在經(jīng)濟(jì)處于高漲期,對房地產(chǎn)的影響不是那么明顯,因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房的供量有限。但是在房地產(chǎn)去泡沫化時(shí)期,價(jià)格和銷售量雙下跌,經(jīng)濟(jì)適用房受到的沖擊就顯現(xiàn)得十分明顯,目前冷清的商品房市場和火熱的經(jīng)濟(jì)適用房銷售場面反映了這一點(diǎn)。政府的經(jīng)濟(jì)功能側(cè)重于宏觀調(diào)控,商品的定價(jià)應(yīng)當(dāng)交給市場。經(jīng)濟(jì)適用房具有商品的特性,但是其定價(jià)權(quán)受到政府的制約,而商品房由市場定價(jià),同質(zhì)商品的兩種價(jià)格必然相互影響,經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格將干擾商品房的正常定價(jià)。商品房是基于經(jīng)濟(jì)資源的利用效益,經(jīng)濟(jì)適用房的出發(fā)點(diǎn)是保障社會公平,追求社會公平不能以損害效益為代價(jià),要遵循效益優(yōu)先的原則。經(jīng)濟(jì)適用房在某種程度上損害了商品房的效益,取消經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展廉租房則消除了這個(gè)問題。市場上存在純粹的商品房和純粹的保障房,中高收入者可以購買商品房促進(jìn)房地產(chǎn)市場正常價(jià)格運(yùn)行,廉租房實(shí)現(xiàn)了保障社會公平的需要,這樣就在效益與公平之間找到一個(gè)最佳的契入點(diǎn)。

4、杜絕次貸危機(jī)產(chǎn)生的根源

取消經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展廉租房可以在一定程度上杜絕房地產(chǎn)市場出現(xiàn)次貸危機(jī),因?yàn)榱夥坎⒉恍枰褪杖肴巳哼M(jìn)行大量貸款,客觀上鏟除了危機(jī)的潛在根源。低廉的租金也是低收入人群可以承受的,而且在租賃價(jià)格上,政府可以對低收入人群實(shí)行租賃補(bǔ)貼。取消經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展廉租賃房并不有損社會公平,我們無需讓每個(gè)家庭擁有屬于自己的住房,只要人人有房住即可。正如轎車市場一樣,無須讓每個(gè)家庭都擁有屬于自己的小轎車,通過發(fā)展出租車市場和公交車市場一樣實(shí)現(xiàn)了低收入群體享用便利交通工具的需求。

三、取消經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展廉租房的對策分析

為了增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)資源的使用效率,提升公共資源的保障效益,促進(jìn)社會公平,目前應(yīng)取消經(jīng)濟(jì)適用房將其納入商品房的范疇,并把發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房的資金納入廉租房的范疇,大力發(fā)展廉租房,做到窮者有屋住、富者有其房,具體對策如下。

1、加大廉租房的投入力度

加大廉租房的投入力度在關(guān)鍵于增加廉租房的資金投入規(guī)模,主要內(nèi)容包括兩個(gè)方面:一是新建更多的廉租房,二是通過購置二手房進(jìn)行改造以增加廉租房資源。廉租房的資金規(guī)模是制約房源供給量的首要因素,可以把計(jì)劃建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的資金轉(zhuǎn)入發(fā)展廉租房。廉租房資金的提供對象一般為中央政府和地方政府,地方政府可能因?yàn)樽非笳兒拓?cái)力限制的關(guān)系缺乏提供廉租房的動力。中央政府可以通過制定政策、加強(qiáng)監(jiān)督、增加業(yè)績考核指標(biāo)等方式調(diào)動地方政府提供廉租房的積極性。資金來源應(yīng)當(dāng)追求多元化,地方政府的資金除了既定的財(cái)政安排外,還應(yīng)包括政府出讓商品房土地的固定比例資金以及商品房交易稅費(fèi)的比例資金等。

2、擴(kuò)大廉租房覆蓋范圍

根據(jù)2007年新頒布的《廉租房保障辦法》,廉租房的覆蓋范圍已經(jīng)有所擴(kuò)大,由城市最低收入家庭擴(kuò)大到低收入住房困難家庭。按照2007年的標(biāo)準(zhǔn),有資格享受廉租房福利的人口約為城鎮(zhèn)人口的4%,這個(gè)比例排除了那些徹底脫離農(nóng)業(yè)生產(chǎn)而在城市就業(yè)的群體,這部分群體也應(yīng)當(dāng)考慮為住房受保障人群。同期國際通行的比例為總?cè)丝跀?shù)的20%,相比而言我國廉租房的覆蓋范圍相對有限。我國正處于城市化進(jìn)程之中,必然要產(chǎn)生更多的城市無房群體,廉租房覆蓋范圍應(yīng)當(dāng)考慮這個(gè)過程。本著以人為本、促進(jìn)社會公平、構(gòu)建和諧社會的原則出發(fā),我們應(yīng)當(dāng)擴(kuò)大廉租房的覆蓋范圍,在目前的廉租房財(cái)力支持力度有限的情況下,住房保障的秩序應(yīng)當(dāng)是:城市低保人群、城市低收入人群、農(nóng)民工以及其他無住房人群。

3、改變補(bǔ)貼對象

取消經(jīng)濟(jì)適用房后國家和地方政府可以將補(bǔ)貼對象轉(zhuǎn)變?yōu)檠a(bǔ)貼租房的低收入家庭。補(bǔ)貼辦法可以按照家庭人頭補(bǔ)貼;補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)考慮地區(qū)差異、地方財(cái)力差異和家庭收入差異,一般是發(fā)達(dá)地區(qū)補(bǔ)貼金額大,財(cái)力雄厚地方補(bǔ)貼力度大,低保人群補(bǔ)貼力度大。

4、實(shí)行動態(tài)管理

廉租房是一種公共資源,為了發(fā)揮這種公共資源的最大保障效益,必須實(shí)行動態(tài)管理。要監(jiān)控廉租房居民的動態(tài)收入水平,建立“個(gè)人收入檔案制度”并定期審核資格,促進(jìn)廉租房的流動性。當(dāng)?shù)褪杖胝叩氖杖胨接兴纳苹虿饺胫懈呤杖胄辛袝r(shí),不能繼續(xù)享受廉租房的政策優(yōu)勢,要么減少或取消住房補(bǔ)貼,要么增加其住房租金甚至按照市場價(jià)格收取,或者二者并用,促使他們讓出廉租房的使用權(quán),這樣可以把退出的廉租房租賃給其他低收入者,提升其保障功能。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 張愈:經(jīng)濟(jì)適用房縱橫談[M].陜西人民出版社,2002.

篇9

這20家違規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)多為中小房企，其中有11家開發(fā)企業(yè)，9家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。兩類企業(yè)因示取得預(yù)售許可證，未履行購房退房協(xié)議和違規(guī)從事租賃業(yè)務(wù)，未遵守主管部門備案制度等原因，被北京市建委責(zé)令限期整改。

北京市建委調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分房地產(chǎn)開發(fā)商通過分批取得預(yù)售許可證不斷上調(diào)房屋銷售價(jià)格。此外，開發(fā)商捂盤惜售也是導(dǎo)致房價(jià)高企的一個(gè)重要因素。北京市建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，建委將組成聯(lián)合調(diào)查小組，重點(diǎn)檢查以鞏固成果，在7月份的組織檢查階段，還將“不定其通報(bào)違法違規(guī)案件，向社會曝光”。

點(diǎn)評：規(guī)范市場，必須打擊“捂盤惜售”“哄抬房價(jià)”的行為。

988萬戶人均住房面積不足10平方米

截至2006年底，全國共有26.8萬戶家庭通過租金補(bǔ)貼和實(shí)物配租等方式解決了住房困難。然而，全國人均住房面積在10平方米以下的低保家庭有400萬戶，如果擴(kuò)大到低收入家庭，總共有近988萬戶。經(jīng)測算，要解決目前988萬戶住房困難，“十一五”期間每年需要資金近500億元。來自建設(shè)部的數(shù)據(jù)顯示，1998年以來，全國累計(jì)用于廉租房建設(shè)的資金僅為70.8億元，缺口非常大。到去年底還有145個(gè)城市沒有建立廉租房制度，廉租房的發(fā)展總體來說比較滯后，亟須擴(kuò)大覆蓋范圍。

點(diǎn)評：發(fā)展廉租房到了刻不容緩的地步。

南京500余特困家庭住進(jìn)廉租房

6月17日，包括8位勞模在內(nèi)的40戶廉租房申請者通過公開搖號拿到房子。到目前為止，已是第三批安排特困家庭和勞模選房了。南京市房改辦有關(guān)人士介紹，南京從2004年開始著手儲備1000套廉租住房，在此前將部分廉租房用于安置拆遷困難家庭后于2005年10月面向社會公開接受申請。此前的兩批已分別在前年和去年安置入住，南京的廉租房主要以40平方米左右的單室套和50平方米的一室半為主，其中前者主要用于安置一人或兩人戶特困家庭，后者安置三人以上特困家庭。這一次的公開搖號，加上此前已經(jīng)安置的499套廉租房，1000套廉租房已安置過半。今年南京將再新建200套廉租房供應(yīng)特困群體，符合條件的市民可到街道申請。

點(diǎn)評：“杯水車薪”，政府還應(yīng)加大建設(shè)力度。

交易印花稅上調(diào)　住宅期房簽約上升26.6％

據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，自5月30日財(cái)政部決定將股票交易印花稅稅率從1％上調(diào)為3％后的兩周，住宅期房簽約量較政策前的兩周上升26.6％。

實(shí)際上，由于股市的起伏，不少投資股票者開始抽出資金轉(zhuǎn)向投資安全系數(shù)相對較高的樓市。根據(jù)對部分購房者的調(diào)查，其中很大一部分人所交房款都來自股市套現(xiàn)。據(jù)了解，中國單一的投資渠道是股金大量回流樓市的主要原因。經(jīng)濟(jì)學(xué)家慣常于將股市與樓市的此消彼長比作蹺蹺板理論。受資本逐利特性影響，一旦其中一方受挫，必然導(dǎo)致資金流向另一方。

點(diǎn)評：股市、房市蹺蹺板效應(yīng)明顯。

價(jià)格不到商品房30％“小產(chǎn)權(quán)房”熱銷京城

篇10

關(guān)鍵詞　廉租住房制度　低收入家庭　住房保障

一、引言

廉租住房是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣Ｕ下毮埽蚓哂谐擎?zhèn)常住戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。“廉租住房制度是指政府以補(bǔ)貼方式扶持特定收入家庭的住房租賃消費(fèi)，提高其居住水平，從而實(shí)現(xiàn)住房保障目的的一系列的行為規(guī)則。”1998年，《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，第一次正式提出建立面向“最低收入家庭”的廉租住房供應(yīng)體系。1999年，建設(shè)部了《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》，上海成為首批試點(diǎn)地區(qū)之一。2003年，根據(jù)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，建設(shè)部、財(cái)政部、民政部、國土資源部、國家稅務(wù)總局5部聯(lián)合《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》，明確了資金來源、配租方式、補(bǔ)貼水平等幾大主要問題的解決思路。

由于我國各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡和長久以來對于住房保障方面的思想誤區(qū)，東部的廉租住房制度的發(fā)展步伐明顯快于西部，其中上海作為首批試點(diǎn)城市之一，憑借其強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和相對成熟的發(fā)展模式，成為了我國廉租住房制度實(shí)施的典型。因此上海廉租住房制度的建立與完善不僅對解決上海市低收入家庭的住房困難問題有著重要的意義，而且為全國其他城市的廉租住房建設(shè)提供了重要的經(jīng)驗(yàn)。

二、上海市廉租住房制度的發(fā)展歷程

(一)上海市廉租住房保障體系的起步

1998年，隨著房改的深化，上海開始探索建立市場經(jīng)濟(jì)條件下有生命力的、長效的、面向社會最低收入家庭的住房保障制度。市解困辦會同有關(guān)部門開展了上海市建立低收入家庭住房供應(yīng)體系的研究，提出了在上海建立廉租房制度的設(shè)想。

1999年，根據(jù)建設(shè)部頒布的《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》精神，上海市房地資源局成立了廉租房辦公室，開始對全市14個(gè)區(qū)18萬戶困難家庭的住房情況進(jìn)行調(diào)查摸底。通過調(diào)查持有“幫困卡”者中的住房困難戶，了解到人均居住面積在6平方米以下并持有“幫困卡”的有1萬余戶，人均居住面積在5平方米以下并持有“幫困卡”的有4000戶左右。

2000年9月，上海市頒布了《上海市城鎮(zhèn)廉租住房試行辦法》，同年10月，在閘北區(qū)、長寧區(qū)先行進(jìn)行廉租房試點(diǎn)工作。2001年6月，長寧區(qū)、閘北區(qū)廉租住房試點(diǎn)工作取得了階段性成果，隨后在上海市其他區(qū)縣進(jìn)行廉租住房擴(kuò)大試點(diǎn)。至2001年12月，上海市19個(gè)區(qū)縣全面開展廉租房工作，在全國率先初步建立起廉租住房供給體系，并以此為基礎(chǔ)形成社會住房保障體系的最低保障線。

(二)上海市廉租住房保障體系的發(fā)展

2002年以來上海市廉租住房政策進(jìn)行了逐步完善。主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是逐步降低廉租房申請標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大保障范圍，從最初人均居住面積5平方米、家庭人均收入低于上海市民政部門規(guī)定的城鎮(zhèn)家庭到最低生活保障線280元，連續(xù)6個(gè)月拿“低保”的“雙困”家庭標(biāo)準(zhǔn)逐步放寬。二是優(yōu)先滿足特殊困難家庭的實(shí)物配租，針對特困勞模、軍烈屬、一級和特等傷殘軍人等，在配套商品房中“切”出一塊房源，加大對這些為社會作出較大貢獻(xiàn)的特殊困難家庭的保障力度。三是改進(jìn)動遷地區(qū)廉租對象的租金配租方式，對即將動遷地區(qū)的廉租對象，實(shí)行補(bǔ)貼租金積累方式，區(qū)廉租辦對這部分家庭的補(bǔ)貼租金建立咨金專戶，不計(jì)利息，待動遷時(shí)憑動遷協(xié)議一次性支出使用，對非動遷地區(qū)的廉租對象，統(tǒng)一確定租金補(bǔ)面積保底標(biāo)準(zhǔn)。

2002年2月。上海市將廉租住房工作列入政府重點(diǎn)實(shí)施項(xiàng)目，各區(qū)縣建立了《2002年市政府廉租住房實(shí)施項(xiàng)目月報(bào)進(jìn)度表》按月上報(bào)制度，將廉租住房工作進(jìn)展與相關(guān)官員工作考核結(jié)合在一起，確保廉租房制度按進(jìn)度完成任務(wù)。

“2005年9月的上海市城鎮(zhèn)最低收人家庭住房狀況的調(diào)查表明最低收人家庭中人均居住面積低于7平方米的有4萬戶，其中4平方米以下的有2.07萬戶，分別為上海家庭總戶數(shù)的1％和0.51％，而住房成套率僅為65.5％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于本市人均居住面積15.5平方米，住房成套率93％的水平。”2007年，上海市房地局、市民政局《關(guān)于本市擴(kuò)大廉租家庭住房受益面試點(diǎn)工作的意見》的通知，提出了做好擴(kuò)大廉租家庭住房受益面試點(diǎn)工作的九個(gè)方面政策意見，包括廉租住房申請家庭的條件、申請和審核程序、公示登記、配租辦法和標(biāo)準(zhǔn)、退出機(jī)制、違規(guī)處理、資金保障等，至此上海市廉租住房體系基本確立。

三、近年上海市廉租住房制度建設(shè)取得的成效

上海的廉租住房制度不僅實(shí)施得最早，受惠家庭比例也最高，而且按照“政府主導(dǎo)、社會參與、市場運(yùn)作”的原則，不僅為解決上海市低收入家庭的居住問題發(fā)揮了重要作用，同時(shí)也為建立和完善全國的廉租住房制度進(jìn)行了有益探索和經(jīng)驗(yàn)積累。

(一)廉租住房面積標(biāo)準(zhǔn)符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平

上海市規(guī)定申請家庭的住房面積按照其戶口所在地的住房居住面積計(jì)算，申請家庭他處有住房的，應(yīng)合并計(jì)算居住面積。申請家庭持有一本《房地產(chǎn)權(quán)證》或一本《租用公房憑證》但有兩本及以上戶口簿的，按申請家庭和其他家庭長期共同居住此處的合計(jì)戶籍人口數(shù)計(jì)算人均居住面積。居住不成套住房或公有住房的，按照現(xiàn)居住面積計(jì)算。居住成套產(chǎn)權(quán)住房的，其建筑面積按換算系數(shù)換算成居住面積計(jì)算(住房居住面積=住房建筑面積÷?lián)Q算系數(shù))： 作為我國廉租住房政策實(shí)施最早最具代表的城市，在制定廉租住房實(shí)物配租的面積標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，上海市參考了《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的中收入家庭的住房標(biāo)準(zhǔn)和上海標(biāo)準(zhǔn)《“八五”期間城鎮(zhèn)職工住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的低收入家庭的住房標(biāo)準(zhǔn)。我國其他許多城市也按照當(dāng)?shù)厝司》棵娣e確定了保障標(biāo)準(zhǔn)，但往往不能準(zhǔn)確反映實(shí)際的居住需求，面積標(biāo)準(zhǔn)不是偏高就是偏低，不適應(yīng)當(dāng)?shù)貙?shí)際的發(fā)展情況。上海市的基本住房保障標(biāo)準(zhǔn)以家庭為單位，高于國家建議的低收入家庭住房保障標(biāo)準(zhǔn)，為其他城市根據(jù)各自的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平制定廉租住房面積標(biāo)準(zhǔn)提供了借鑒。

高層建筑可增加建筑面積10％。

(二)廉租住房配租補(bǔ)貼方式有一定創(chuàng)新

近年來，各地都在逐步向“以租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金核減為輔”的中央政策導(dǎo)向過渡。相較其他城市目前仍然以實(shí)物配租為主，上海市在配租方式上已經(jīng)實(shí)現(xiàn)以租金補(bǔ)貼為主、實(shí)物配租為輔。

上海市政府提供的實(shí)物配租主要針對孤老、殘疾等特殊家庭。按配租標(biāo)準(zhǔn)與人員結(jié)構(gòu)相當(dāng)?shù)钠胀ㄗ》浚吭聝H收取家庭總收入5％的租金。不過，這

些特殊對象也可以放棄實(shí)物配租，選擇租金配租方式。目前上海市的實(shí)物配租主要分布在中心城區(qū)。配租面積為人均居住面積7平方米；對原有住房的家庭，按原住房人均居住面積與7平方米的差額面積計(jì)算配租面積，并實(shí)行面積上不封頂、下要保底的辦法，即：每戶補(bǔ)差面積超過10平方米的，按實(shí)計(jì)算配租面積；不足10平方米的，按10平方米計(jì)算配租面積。

另一方面，對大部分符合廉租住房申請條件的一般對象實(shí)行租金配租，按照區(qū)(縣)住房保障中心確定的和地段級差給予規(guī)定的補(bǔ)貼額度，由其直接到市場租賃住房，并與出租人簽署租房合同，區(qū)(縣)住房保障中心通過銀行把補(bǔ)貼款直接支付給出租人。目前，上海市每月每平方米居住面積租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)：9個(gè)中心區(qū)和浦東新區(qū)62元；閔行、寶山、嘉定3個(gè)區(qū)50元；其他6個(gè)區(qū)(縣)32元。實(shí)行租金配租為主，既有利于充分利用政府有限的資金，減少政府一次性資金投入，可以覆蓋更多的“雙困”家庭，又有利于廉租家庭根據(jù)就業(yè)、看病和子女就學(xué)等實(shí)際情況自行選擇租賃房源的地點(diǎn)，最大限度地滿足廉租家庭的需要，防止新建的廉租住房區(qū)域可能出現(xiàn)的“貧民窟”等一系列社會問題。

(三)補(bǔ)貼方式運(yùn)作的市場化

政府集中興建廉租住房有兩個(gè)主要弊端：一是占用資金量大，而資金缺乏已成為廉租住房制度發(fā)展完善的最大制約因素。二是后續(xù)管理復(fù)雜，物業(yè)管理等配套設(shè)施缺乏易使廉租房租住居成為城市平民窟。上海市從當(dāng)前的土地征用與居住現(xiàn)狀出發(fā)考慮，在市中心集中建設(shè)廉租房并不合適，而在偏遠(yuǎn)區(qū)縣建設(shè)廉租房則會給廉租家庭帶來種種生活不便。因此上海市的廉租住房以發(fā)放租金補(bǔ)貼由廉租對象直接到市場上去租房為主，輔之以少量的政府出資收購符合廉租住房標(biāo)準(zhǔn)的普通住房及接受社會捐贈和其他渠道籌集的符合廉租住房標(biāo)準(zhǔn)的住房。

(四)廉租住房管理機(jī)制相對有效

上海市房地局成立了專門的廉租房辦公室，并探索出了一套“政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作、各方參與”的工作機(jī)制。市廉租辦主管，區(qū)縣一級政府承擔(dān)主要任務(wù)，同時(shí)街道建立廉租住房工作辦公室，積極動員居委會廉租工作站、中介公司、物業(yè)公司等各方力量，充分發(fā)揮社區(qū)作用，利用市場手段，積極籌集和落實(shí)房源，對全市困難家庭的住房情況進(jìn)行“家計(jì)審查”，使目標(biāo)定位有客觀真實(shí)的依據(jù)，提高了廉租住房的配租效率。

在操作流程上，上海市努力建立“公開、公平、公正”的運(yùn)作機(jī)制，實(shí)現(xiàn)廉租住房工作制度化、規(guī)范化、程序化。按照申請、審核、公告、復(fù)核、輪候、配租等六個(gè)環(huán)節(jié)，區(qū)、縣廉租辦在街道設(shè)點(diǎn)實(shí)行一門式受理，一條龍服務(wù)，統(tǒng)一受理廉租申請，方便居民。在落實(shí)實(shí)物配租上，區(qū)和街道、鎮(zhèn)廉租辦分工劃塊負(fù)責(zé)落實(shí)房源，組織廉租房租賃專場，加快了實(shí)物配租工作的進(jìn)程，確保了相關(guān)符合條件登記的廉租對象在3個(gè)月內(nèi)落實(shí)配租房源。

四、上海市廉租住房制度實(shí)施中存在的問題及原因

上海雖是我國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)之一，但中低收入人群的住房困難問題仍十分突出，亟待解決。上海作為我國最早實(shí)施廉租住房制度的城市之一，雖然取得一定成效，但上海廉租住房制度的在實(shí)施中還是存在不少問題。

(一)廉租住房制度的覆蓋面仍然過窄

雖然上海市不斷的放寬廉租住房申請標(biāo)準(zhǔn)，但現(xiàn)行的收入與住房面積的雙重核定無法解決覆蓋家庭過少的問題。“根據(jù)《上海市解決城市低收入家庭住房困難發(fā)展規(guī)劃(2008―2012年)》中公布的數(shù)據(jù)，至2007年底享受廉租住房政策的居民累計(jì)約30000戶，而上海目前人居7平方米以下住房困難戶約有48萬戶，即所占比例僅為6.2％。”目前，上海本地居民共計(jì)約426萬戶，而享受廉租住房的家庭僅占全市城鎮(zhèn)總戶數(shù)的0.7％，相比發(fā)達(dá)國家的10％的比例相去甚遠(yuǎn)。

從收入限定線的指標(biāo)看，仍然過于嚴(yán)苛。申請家庭自申請之日的上月起連續(xù)6個(gè)月人均月收入低于800元，將一大部分家庭月收入略高于此申請標(biāo)準(zhǔn)，但卻無力購房或租房有困難的城市居民，即所謂“夾心層”居民排斥出廉租房保障范圍。同時(shí)，上海的廉租住房申請政策規(guī)定家庭成員必須具有上海市非農(nóng)業(yè)常住戶口且實(shí)際居住，并至少有一人取得上海市非農(nóng)業(yè)常住戶口3年以上，其他成員戶口遷入此住處須滿1年以上。這一嚴(yán)格的戶籍限制使得大量非滬籍常住人口及非常住戶口的流動人員被排斥在外。隨著城市建設(shè)步伐的加快，畢業(yè)大學(xué)生、外來務(wù)工人員、城鄉(xiāng)結(jié)合部土地被征后的農(nóng)民等大量進(jìn)入城市，數(shù)量甚至超過了戶籍人口數(shù)。而這一龐大的群體由于經(jīng)濟(jì)收入低、流動性高等客觀因素，在一定年限內(nèi)難以依靠自身力量解決住房問題，但卻又未被列入廉租房保障體系的范圍內(nèi)，而且往往是社會保障制度下的邊緣人，于是不可避免的成為了城市中的新住房弱勢群體。隨著這一群體規(guī)模的不斷擴(kuò)大，若不對他們的住房問題給以充分的重視很可能會導(dǎo)致一系列的社會不穩(wěn)定、不和諧因素產(chǎn)生，制約城市的良性發(fā)展。

(二)收入標(biāo)準(zhǔn)劃分困難，監(jiān)督難度大

目前我國各城市包括上海的廉租對象一般為經(jīng)民政部門認(rèn)定的低保家庭中的符合廉租房申請標(biāo)準(zhǔn)的住房困難戶，而根據(jù)國家的文件內(nèi)容，廉租住房制度不僅應(yīng)該保障低保家庭中的住房困難戶，也應(yīng)保障那些買不起房又非低保的住房困難戶。目前由于我國沒有建立起個(gè)人信用制度和個(gè)人收入申報(bào)制度，居民的“隱形”收入沒有辦法統(tǒng)計(jì)，因而劃分居民收入線的基礎(chǔ)實(shí)際上是很薄弱的。雖然上海市正在考慮以家庭年均總收入來劃分，但由于不完善的監(jiān)督機(jī)制，目前只能停留在理論階段。

(三)實(shí)物配租比例與租金配租補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)偏低

上海市在配租方式上以租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租為輔，雖然符合中央政策導(dǎo)向，但目前上海的這兩種主要配租方式比例懸殊，實(shí)物配租居民比例偏低，配租方式趨向單一。由上文表4可以看出，截至2008年6月，已落實(shí)租金配租家庭數(shù)為32659戶，占實(shí)際已落實(shí)家庭數(shù)的91.84％，而已落實(shí)實(shí)物配租家庭數(shù)為2903戶，只占8.16％，實(shí)物配租的覆蓋家庭遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于租金配租的收益家庭數(shù)。2004年10月，已落實(shí)實(shí)物配租家庭數(shù)258戶，占實(shí)際已落實(shí)家庭數(shù)的2.05％，實(shí)物配租發(fā)展進(jìn)程緩慢，究其原因，主要是受到土地資源緊缺和廉租住房建設(shè)資金不足的嚴(yán)重制約。

租金補(bǔ)貼在實(shí)施過程中存在的最大不足是租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)重滯后于市場租金標(biāo)準(zhǔn)，補(bǔ)貼資金難以實(shí)現(xiàn)改善居住困難的目的。“同一時(shí)期市場的房屋租賃價(jià)格幾乎是廉租租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的2倍甚至超過2倍。從2000年到2007年的8年間，廉租租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)僅僅微調(diào)，而房屋市場租賃價(jià)格卻上漲了1.5倍。”由于兩者差距甚大，只持租金補(bǔ)貼根本無法從市場上租到房屋，據(jù)此推斷，在已落實(shí)租金配租的相當(dāng)比例的廉租家庭很可能因此并未能真正租到住房。

(四)廉租住房房源嚴(yán)重緊缺

隨著上海房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，土地出讓收益水漲船高，房價(jià)不斷飆升，廉租住房建設(shè)資金和房源緊缺矛盾日益突出，直接加大了廉租住房制度的推進(jìn)難度。首先就目前的房屋供給渠道來說，造成房源缺乏的原因主要有以下幾點(diǎn)：一是閑置、可騰退的公房數(shù)量有限。在實(shí)行住房分配貨幣化改革前，單位公房幾乎都已分配給職工居住。由于存量公房提租步伐緩慢，加之公房按成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售的舉措，使得居民不愿騰退公房，即使騰退的少量公房也多是使用年限很長，需要大規(guī)模修繕后才可使用的住房。二是政府缺乏興建、收購廉租房的長效機(jī)制。客觀來說，在上海住房市場“高房價(jià)，高租金”的條件面前，興建和收購廉租房的一次性資金投入量大，政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)重，短期內(nèi)要大量擴(kuò)容廉租住房具有相當(dāng)大的困難，需要一個(gè)適應(yīng)社會各收入水平家庭住房承受能力的城市住房構(gòu)成結(jié)構(gòu)，為廉租房源的具體落實(shí)提供基礎(chǔ)。三是社會人士捐贈等其他來源極少。其次，中介服務(wù)體系落后，政策激勵(lì)不得力也是影響廉租房供求矛盾加大的重要原因。即使市場中存在著一些比較合適的房源，由于缺乏專業(yè)高效的中介機(jī)構(gòu)提供足夠的信息，其也不能得到有效的利用。

(五)廉租住房資金來源渠道單一，缺口依然較大

根據(jù)《上海市城鎮(zhèn)廉租房試行辦法》的規(guī)定，上海市采取多渠道籌集廉租房資金的方式，主要包括：(1)市和區(qū)政府的專項(xiàng)資金；(2)住房公積金的部分增值資金；(3)直管公房出售后的部分凈歸集資金；(4)接受社會捐贈和通過其他渠道籌集的資金。

但從實(shí)際來看，上海市廉租房的資金主要來源于市和區(qū)政府的專項(xiàng)資金。由于財(cái)政資金的撥付比例并無硬性的指標(biāo)規(guī)定，地方財(cái)政能夠撥付多大比例的廉租住房專項(xiàng)資金主要取決于地方官員的重視程度和地方財(cái)力，這使得廉租房建設(shè)資金的供給缺乏長期、穩(wěn)定的保證。造成財(cái)政撥款不足的直接原因就是財(cái)政支出重經(jīng)濟(jì)建設(shè)而輕社會保障，財(cái)政資金往往運(yùn)用于收益更快，能促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的市政建設(shè)和經(jīng)濟(jì)建設(shè)項(xiàng)目。而廉租住房屬于社會保障性質(zhì)的公益項(xiàng)目，對地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展顯性作用較小，因此各城市在安排財(cái)政預(yù)算支出時(shí)，通常將廉租住房建設(shè)資金的安排放在次要地位，致使廉租住房資金不能得到保證。

為了解決廉租房資金短缺的局面，包括上海在內(nèi)的許多城市都試圖采取多種渠道來籌集資金，但結(jié)果往往是杯水車薪，資金缺口依然巨大，最終依舊依靠單一的財(cái)政資金供給。就從不斷受到關(guān)注的兩種籌集渠道來說，一是讓各地政府從土地出讓凈收益中安排一定資金(5％)用于城鎮(zhèn)廉租房建設(shè)。這種資金量的大小取決于土地凈收益的大小，具有很大的彈性，無法保證資金的額度。二是住房公積金的增值收益。上海市提取的住房公積金增值收益的部分逐年增加，但住房公積金增值收益能夠安排用于廉租住房建設(shè)的部分非常之少，必須扣除完貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和住房公積金管理費(fèi)用，節(jié)余部分方可作為建設(shè)廉租住房補(bǔ)充資金。“截至2006年底，上海用于廉租住房建設(shè)的公積金增值收益為6049萬元，而同期支出的政府財(cái)政預(yù)算資金為2.47億元，公積金增值收益在廉租房資金中的比例不足20％。”

(六)廉租住房制度本身法律效力不足

世界主要國家的住房保障法律都通過法律對住房保障制度進(jìn)行了規(guī)定和保護(hù)，并明確保障居民的基本居住條件是政府的基本職能。目前我國《住宅法》尚未出臺，各地執(zhí)行的廉租住房政策無法得到法律層面上的支持，基本還是國務(wù)院住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部等部委和各省市區(qū)政府部門頒布的部門規(guī)章和地方政府規(guī)章。上海市到目前為止也只頒布了《上海市城鎮(zhèn)廉租住房試行辦法》，僅屬于地方性法規(guī)，而且過于簡單，沒有明確廉租住房制度在資金的籌集使用、建設(shè)和監(jiān)管上的一系列問題。

五、建立和完善我國廉租住房制度的對策建議

有觀點(diǎn)認(rèn)為要完善廉租住房制度就要引入市場化機(jī)制，但本文認(rèn)為在我國目前的住房保障體制下，政府仍應(yīng)在廉租住房制度實(shí)施中發(fā)揮主導(dǎo)作用，而在籌集廉租房資金和提供房源上可以積極運(yùn)用市場化手段。

(一)提高政府對廉租住房制度實(shí)施的認(rèn)識，明確職能定位

提高政府對廉租住房制度的重視度主要做到兩點(diǎn)：一是落實(shí)目標(biāo)責(zé)任制，將廉租房建設(shè)納入考核體系。通過目標(biāo)管理的實(shí)施，增強(qiáng)部門的責(zé)任意識，強(qiáng)化管理措施，部門可以根據(jù)全市最低收入家庭的現(xiàn)狀和財(cái)政可用于安排廉租房的資金，制定切實(shí)可行的進(jìn)度安排和工作措施，將政府工作目標(biāo)進(jìn)行量化，層層分解，以確保目標(biāo)任務(wù)的完成。建設(shè)廉租住房是民生工程的一部分，隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)步，政府官員的考核指標(biāo)不應(yīng)只以GDP來衡量，要將廉租房建設(shè)納入政府的考核中，上級政府和行業(yè)主管部門特別要督促資金和土地供給到位，確保政策執(zhí)行不走過場。二是各部門要明確職能分工，而政府現(xiàn)階段的當(dāng)務(wù)之急是認(rèn)識廉租房制度建設(shè)過程中的各種利益關(guān)系，協(xié)調(diào)好民政、財(cái)政、公安、城區(qū)街道辦等相關(guān)部門之間的關(guān)系，各司其責(zé)、互相配合，共同做好廉租房制度建設(shè)。

(二)針對低收入家庭制定專門性的住房保障法律，建立和完善我國廉租住房制度法律體系

鑒于我國目前的廉租住房法律還停留規(guī)章政策的層面上，當(dāng)務(wù)之急就是要提高廉租住房的立法層次。沒有國家層面的立法，就不能對住房保障制度進(jìn)行整體上的設(shè)計(jì)，也無法規(guī)定適當(dāng)?shù)姆韶?zé)任。從上海的廉租住房實(shí)施中就可以看出，出臺的政策性文件非常籠統(tǒng)，在實(shí)施中常出現(xiàn)無法可依，具體細(xì)則朝令夕改的問題。因此既要制定出符合我國國情的針對低收入家庭專門性的住房保障法律，各地又要結(jié)合本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際，制定出地方性的廉租住房保障法規(guī)。以法律規(guī)范構(gòu)筑廉租住房制度的基礎(chǔ)，以法律的形式明確住房保障體制的基本目標(biāo)、各級政府在解決居民住宅問題中的責(zé)任，設(shè)立專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)住房保障政策的制定和實(shí)施。廉租住房的立法應(yīng)注意與社會保障法律制度相銜接，明確把住房保障資金列入財(cái)政預(yù)算，特別要注意制定關(guān)于住房保障基金的管理規(guī)定，完善具有可操作性的有關(guān)財(cái)政、稅收、土地和金融等方面的廉租房制度法規(guī)，形成一整套完整的廉租住房制度法律體系。

(三)完善廉租房申請家庭的收入統(tǒng)計(jì)與動態(tài)監(jiān)管機(jī)制，實(shí)施嚴(yán)格的準(zhǔn)入退出管理制度

香港的“公屋”制度中，申請人在遞交的申請表中必須申報(bào)家庭收入及擁有的資產(chǎn)，包括土地、房產(chǎn)、車輛、可轉(zhuǎn)移的汽車牌照和投資類別的資產(chǎn)等，接受嚴(yán)格的財(cái)產(chǎn)審核。“如果公屋住戶家庭收入及擁有的資產(chǎn)凈值均超過規(guī)定限額，就必須遷出所住的公屋，公屋住戶每兩年必須申報(bào)家庭居住情況一次，拒絕或忽略提供“居住情況申報(bào)表”的，屬于違法行為，可被檢控，房委會也可以根據(jù)規(guī)定終止租約并收回公屋。”為保障公屋資源的合理分配，房屋署于2004年成立特遣隊(duì)，專門負(fù)責(zé)調(diào)查濫用公屋單位的富戶。

在廉租住房的配給機(jī)制上，合理劃分收入線，確定受補(bǔ)貼對象是現(xiàn)行廉租房分配模式下的一個(gè)難點(diǎn)。借鑒香港公共住房制度中嚴(yán)格的準(zhǔn)入退出管理機(jī)制，結(jié)合各地的具體情況，街道廉租住房工作辦公室及社區(qū)工作站要發(fā)揮監(jiān)管優(yōu)勢，對轄區(qū)內(nèi)的低收入家庭住房狀況進(jìn)行調(diào)查并建立檔案，建立有效的個(gè)人財(cái)產(chǎn)收入審核體系和嚴(yán)格的資格審查制度，確定給予補(bǔ)貼的優(yōu)先順序和補(bǔ)貼檔次，從而控制不同保障手段和水平的適用對象與范圍。其次要建立完善的個(gè)人誠信管理體系。目前，我國的個(gè)人誠信數(shù)據(jù)極端分散，各部門都保有部分的個(gè)人信息，相互屏蔽，沒有形成完整的個(gè)人誠信管理體系。因此要聯(lián)合金融機(jī)構(gòu)與稅務(wù)、財(cái)政部門共同建立個(gè)人信用制度。在個(gè)人信用系統(tǒng)中，應(yīng)該記錄廉租房申請人的基本個(gè)人信息和家庭情況、個(gè)人銀行賬戶和收入來源、個(gè)人可支配可用于抵押的資產(chǎn)等。

廉租房監(jiān)管機(jī)構(gòu)要對租戶進(jìn)行定期復(fù)核、回訪，對個(gè)人及家庭變動情況實(shí)行動態(tài)監(jiān)管。所有租戶要定期向廉租辦申報(bào)家庭經(jīng)濟(jì)狀況，若經(jīng)濟(jì)狀況改善，已超過租住廉租房資格標(biāo)準(zhǔn)的人群，應(yīng)在給定期限內(nèi)退出，讓更多的人受益。如發(fā)生虛假申報(bào)和隱瞞實(shí)情，一經(jīng)查出，廉租辦有權(quán)立即收回住房，取消其租房資格并追加罰款，直至追究法律責(zé)任。所有符合條件的廉租房申請家庭集中由管理部門統(tǒng)一進(jìn)行搖號配租，搖號前通過媒體公布搖號時(shí)間及參加戶數(shù)和配租戶數(shù)，搖號活動由電視臺直播，接受社會監(jiān)督。

(四)擴(kuò)大廉租住房制度的覆蓋范圍

目前，各地低收入家庭的住房困難問題仍是一個(gè)龐大的工程，廉租房保障范圍仍然嚴(yán)重偏低。根據(jù)上海實(shí)施中的經(jīng)驗(yàn)，擴(kuò)大廉租房的覆蓋面是一項(xiàng)長遠(yuǎn)性與綜合性的工作，只能循序漸進(jìn)，不能一蹴而就。根據(jù)保障家庭住房和收入的不同情況，按照分層次推進(jìn)的原則，建立多渠道的住房保障體系。第一層次對最低收入的特定家庭擴(kuò)大廉租房的實(shí)物配租；第二層次針對“夾心層”群體啟動“住房幫困”，給予補(bǔ)貼，通過動拆遷和成套改造等多種方式改善困難家庭的住房條件；第三層次放松戶籍限制，將流動人口納入廉租住房申請?bào)w系。根據(jù)收入水平實(shí)施“逆向遞減”的補(bǔ)貼辦法――收入稍高者少補(bǔ)，收入較低者多補(bǔ)。

(五)確定合理的租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，完善廉租房租金補(bǔ)貼方式

確定合理的租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，可以借鑒美國的“住房券”租金補(bǔ)貼政策，即政府發(fā)給低收入者用于領(lǐng)取住房補(bǔ)貼的憑證。持券人可以根據(jù)自己的職業(yè)特點(diǎn)，自由選擇居住地，只需繳納不超過自己收入30％的房租，不足部分由政府負(fù)責(zé)支付。“住房券”政策的啟示是租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的制定既要適應(yīng)政府在廉租住房建設(shè)管理上所能承受的最大資金限度，又要適應(yīng)最低收入家庭在住房支出上的承受能力，使其能夠運(yùn)用補(bǔ)貼來租房。

上海同樣是通過市場方式來解決廉租房的房源問題，可以根據(jù)申請者家庭收入和居住情況發(fā)放一定金額的優(yōu)惠券，明確規(guī)定優(yōu)惠券只能用于支付租金，不得私下轉(zhuǎn)讓出售。優(yōu)惠券的發(fā)放額度參照不同城區(qū)平均租金，高出部分自己承擔(dān)。同樣申請者如租賃質(zhì)量較低的住房，就可以減少自己的租金支出。針對部分廉租家庭有自己獨(dú)立的住房，但是幾代人同堂，人均住房面積不足的現(xiàn)狀，可以通過差額補(bǔ)貼的方式，即以定額的人均使用面積為標(biāo)準(zhǔn)，其不足部分按每平方米給予一定的租金補(bǔ)貼，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)參照市場價(jià)格。這部分家庭可以用補(bǔ)貼直接另外租房提高個(gè)人住房面積，也可將原住房出租后再用獲取的租金及補(bǔ)貼資金租房改善居住條件。因此廉租房租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)要與市場標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)，根據(jù)市場租金的變化及時(shí)作出調(diào)整。租金調(diào)整的幅度和次數(shù)要與當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨较噙m應(yīng)，使租金支出在最低收入家庭支出中占有合理的比重，不致因租金調(diào)整影響居民家庭生活。

(六)拓寬房屋供給渠道，增加房源供應(yīng)，提高廉租房實(shí)物配租比例

上海的實(shí)物配租比例非常低，其中一個(gè)制約因素就是房源的嚴(yán)重缺乏。由于上海的人地矛盾非常突出，土地資源非常緊缺，廉租住房的建設(shè)應(yīng)科學(xué)規(guī)劃合理布局。在中心城區(qū)小規(guī)模分散布局，提倡混居，郊區(qū)則采取在新建的商品住房項(xiàng)目中配建一定比例的廉租住房，單獨(dú)進(jìn)行管理的方式。既避免資源閑置浪費(fèi)，又要避免出現(xiàn)城市“貧民窟”問題。同時(shí)，廉租房的面積與套型結(jié)構(gòu)也要進(jìn)行充分的論證，以小戶型為主，重在實(shí)用性，做到和諧宜局。政府可以建立一個(gè)網(wǎng)上廉租房租賃平臺，實(shí)現(xiàn)廉租房網(wǎng)上信息共享。

任何國家與地區(qū)，政府收購市場上的空置商品房和新建廉租房都是廉租房主要的兩大來源。政府出資新建廉租房往往碰到資金緊缺的問題，可以運(yùn)用市場化手段，借鑒香港政府的土地支持政策。在私人賣地的交易中，政府要盡可能從中獲得最大化收入，為新建廉租住房提供資金支持并且免費(fèi)劃撥土地，但是要避開在城市中心地段上興建公屋，避免公共房屋用地和私人土地用途之間的沖突。同時(shí)提供資金、稅收上的扶植來降低開發(fā)商的開發(fā)成本。在廉租房建設(shè)完畢后，由政府保證這些房屋的出租，并對租金的正常支付進(jìn)行擔(dān)保。在運(yùn)營期結(jié)束以后，再由政府以一定的價(jià)格購買這部分廉租房。這樣既解決了相當(dāng)一部分低收入者的住房需求問題，同時(shí)在一定的期限以后政府擁有了這部分房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，儲備了更多的廉租房房源。

加大對市場空置商品房的收購力度，拓寬房屋供給渠道。一是差價(jià)換房換取已出售的公房。經(jīng)過20世紀(jì)90年代的公房出售，上海市許多家庭以優(yōu)惠的政策購買了公房。其中一部分家庭出于經(jīng)濟(jì)考慮，無力改善住房條件，這些房屋有許多處于主城區(qū)，地段較好，但面積較小，房屋設(shè)施條件相對較差。政府利用差價(jià)調(diào)房既實(shí)現(xiàn)了這部分家庭改善住房的愿望，又以較低的成本籌集了一部分原有公房成為廉租用房，增加了廉租房的供給，也有利于房屋資源的重復(fù)利用。二是改造舊住房成為廉租用房。在地段環(huán)境較好、條件相對成熟的舊住房集中小區(qū)，政府授權(quán)專業(yè)公司進(jìn)行改造。先由政府部門提供配套商品房，與居民居住的不成套舊住房實(shí)施易地置換動遷。然后對置換出來的舊住房，也可以考慮借鑒新加坡“組屋翻新”的做法，進(jìn)行改造，結(jié)合加層、擴(kuò)建一起進(jìn)行，改建成配套設(shè)施完善、環(huán)境整潔的廉租住房小區(qū)，從而有效拓寬房屋供給渠道。

(七)通過稅收籌集廉租房資金，實(shí)現(xiàn)政府引導(dǎo)下的多元化融資，拓寬資金來源渠道

發(fā)達(dá)國家(地區(qū))的公共住房政策中，財(cái)政和金融機(jī)構(gòu)都是實(shí)現(xiàn)住房保障的強(qiáng)有力的資金支撐。我國廉租房的資金現(xiàn)狀是單一的財(cái)政支持，負(fù)擔(dān)極重，其他的資金籌集渠道則是形式重于內(nèi)容，融資體系發(fā)展滯后。要改變資金來源渠道的單一的狀況，就要建立政府引導(dǎo)下的多元化融資體系，運(yùn)用創(chuàng)造金融工具為政府從資本市場籌措資金投資公共住房建設(shè)。