導語：如何才能寫好一篇公租房管理措施，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關鍵詞】美國 公租房 收入多樣化

就城市及社區建設而言，美國政府歷來面臨較大挑戰。20世紀50～70年代，為滿足城市居民尤其是產業工人的居住需求，美國推行了數量龐大的公租房修建計劃。所建樓宇外觀單調，占地巨大，成為低收入階層民眾的聚居區。美國社會認為，公租房設計旨在構建和諧社區而非單建居住單元。為實現吸納中產乃至資產階層人士的目標，公租房計劃須致力于提高住房標準、優化設計、確保品質、提升社區認同度，實現與周邊居民區的有效融合。美國政府、獻策者、開發商以及城市居民希望通過構建貧富同處、和諧共居的居住環境，促進國民種族融合，實現社區要素齊全、功能完備，環境宜人、生機勃發的目標。

公租房住戶收入多樣化模式的歷史演進

歷年來，為實現公租房住戶收入多樣化，美國聯邦政府確定了一系列任務目標與工作重點。起初，公租房計劃側重于解決低收入工薪階層家庭住房困難，其安置具有臨時性。1974年，鑒于公租房貧困人口集聚日益增多，國會對1937年《住房法》實施了修訂，以確保所有公租房項目在合理時期內安置各類收入人群，通過低收入貧困家庭的分散安置，避免產生嚴重的社會問題。

公租房采取的住戶收入多樣化發展模式要求政府公共投資對私有資本進行有效平衡與調節，以免產生過于龐大的高低收入分化住戶聚居群，尤其在中產階級集中的城市物業產權狀況日益惡化的內城區域。面對部分地區拆遷低收入群體為富裕階層騰讓空間輿論抨擊，全美住房管理部門認為，公租房項目興建之初旨在為工薪階層提供臨時住所，并非為社會長期失業人群提供社會福利。重要的是，公租房不應單為社會貧困階層而建。

紐約市政府在公租房住戶多元化模式改革方面率先探索，并取得一定成效，紐約市住房管理局推行包含工薪階層與雙親家庭的層級系統。1979年，住房和城市發展部批準紐約市實施新的公租房申請分級制。根據紐約市住房管理局計劃，“公租房申請者按收入水平共分為三類，參選的申請者，40%收入水平較高，20%收入水平較低，40%收入居中；分級制的工作目標，在于使各類申請者同意接受政府安置。”顯然，它偏重于接收中高收入群體住戶。根據1980年數據統計，公租房申請者第一級收入水平為人均3300美元/年～10600美元/年，第二級收入水平為3301美元/年～13000美元/年，第三級收入水平為7201美元/年～13000美元/年（三項分級均在聯邦政府限額范圍內）。顯而易見，分級制旨在“根據實際情況，通過對不同收入住戶數量進行調節，有效解決公租房住戶的收入差異問題。”值得注意的是，分級制并不排斥特殊情況（如為流浪者服務的福利旅館）下住戶優選的實施，以充分保障極度貧困人群的社會利益。①公租房混合居住社區在各財政資助開發項目內實施住戶收入多樣化探索的大膽嘗試。1990年，美國國會首次批準進行公租房項目住戶收入多樣化探索試點，當年出臺的《克蘭斯頓-岡薩雷斯國家經濟住房法》（Granston-Gonzalez National Affordable Housing Act）授權四個公租房管理部門各自進行改革嘗試。試點方案將住房和城市發展部出具的住戶遴選寬松指導意見全盤納入，允許各相關公租房管理局最多可將特定開發項目近一半住房出租給低收入家庭，但收入過低家庭例外。

1998年，美國國會再次尋求解決公租房的貧困過度集聚，公租房住戶收入多樣化擴展被作為永久性法律規定得以確立。在此期間，公租房改革試點局限于部分城市，更寬領域的公租房制度改革也起步尚早，成效有待檢驗。然而，事實表明，基于貧困分解化的工作理念，美國公租房計劃已經萌發新的政策取向。1998年美國出臺的《公租房改革法》規定，公租房40%以上的入住戶，其收入須低于本區中等家庭收入的30%，該收入標準同樣適用于75%的租房優惠券初次領受者。此外，若住房管理部門將75%以上的租房優惠券分配給收入低于本區中等家庭收入30%的租戶，則收入低于本區中等家庭收入30%的新入住公租房住戶比例最低可降至30%。再者，該法要求所有公租房管理局啟動新的住戶安置方案，在相對貧窮的公租房小區安置高收入住戶群體，同時提高富裕小區低收入住戶群體比例。②

公租房住戶收入多樣化模式要件

推進收入水平各異的多階層社會聚居區建設，有助于改善低收入民眾居住條件，提高社區教育質量，優化社區環境，豐富商品供給與社會服務。同時，貧困家庭適齡青年面臨更多工作機會，可增強其生活信心，有利于社區繁榮穩定。創建混合居住社區最大的挑戰在于，能否采取有效措施，吸引中產或資產階層集體遷入并長期居住，為社區建設發展提供有效社會群體支撐。對建于貧民傳統居住區的混合居住項目而言，實現經濟融合是首要目標。在新建社區宜居、安全及穩定旗幟的感召下，社會中產階層對公租房信心日漸增強，進而選擇遷入居住，在經濟融合的基礎上，種族融合也得以不斷增強。

與非混合居住公租房相比，混合居住公租房徹底反置了居民財富分散模式。混合居住公租房不尋求在高收入住戶群中插入低收入或混合收入群體，而是試圖通過前期集中居住區提供的良好居住條件，吸引高收入住戶群入住低收入生活社區。為此，相關條件不可或缺：一是房屋配套設施良好，足夠對市場消費者構成吸引；二是項目須安全認定達標；三是管理規范完備，租戶甄選嚴格。

要達成吸引高收入住戶的工作目標，須對公租房采用的績效籌資法或公平市場租金法做出適當調整。在績效籌資法中，本年度租金總額作為下一年度租金預測基數須從可得最高支付補貼中對應扣除，租戶所繳租金增加額不跟獎勵掛鉤。相對而言，若只扣除租金總額增值的85%，經過幾年的積累，獎勵可達可觀的數額。從實際情況分析，有必要規定高扣除額度，即用于計算績效籌資系統的租金總額不得少于實際租金總額的80%。公平市場租金法可對照執行收入增加折化處理程序。然而，同吸引責任感強的住戶比較而言，吸引高收入租戶的目標價值尚存較大疑問，原因是通常缺少確鑿證據證明大型公租房租戶行為同租戶收入或其他特征之間的關聯性。實施類型獎勵同管理簡化的工作目標也完全背道而馳。③美國國會及聯邦政府部門（以住房與城市發展部為代表）均把經濟融合作為公租房運作模式的改革導向。對公租房而言，高收入住戶家庭成員多有固定職業，會激勵并帶動社區成員積極就業。實際上，公租房混合居住法基于大膽的間接推理，可認為其更直接的準入原則是，公租房居住并非普通權利，而是一種特權，權利實現依賴于政府提供的巨量住戶補助，補助的爭取要求相關社區成員至少先前并持續具備最低限度的社會責任意識。盡管多樣化目標的實現存在變數，更為重要的是，嚴格的租戶甄選必將使公租房的可管理性得到強化與提升。各公租房管理局不能采用明顯有悖于租戶多樣性要求的住房政策，或基于任意性理由對任何社會群體實施整體排斥。

公租房住戶收入多樣化的模式效應

貧困人口過度集聚會導致公租房走向失敗。貧困人口分散居住可有效降低貧困集聚，化解社區社會問題。從一定意義上講，聯邦政府于1992年推出的“希望6號”計劃，即基于此種考慮。住房與城市發展部多次公告宣稱擬以“希望6號”計劃為突破口推行公租房計劃的全新改革。其宣傳大致勾勒出兩幅圖景：“‘希望6號’實施前”是色彩單調、貧困破舊的平頂住房，“‘希望6號’實施后”則為色彩鮮艷、有籬笆護欄、具備典型美國特征的斜頂混合居住建筑。根據住房與城市發展部提供的數據，研究人員推算，美國每年擬拆除11000套公租房，這些住房先前多由收入低于本區居民中等家庭收入30%的住戶居住。新建公租房數量基本按4000套控制，全部安排為混合居住項目，多數分配給收入高于現住家庭的住戶居住。④

不論房屋資金來源如何，混合居住對公租房管理至關重要。事實表明，住戶多樣化與其他住房政策的合理配合運用，可有效優化公租房住戶結構，是公租房運行機制建設的重點方向。然而，作為大力緩解城市貧困集聚的大膽嘗試，混合居住社區構建須在區域房地產市場與項目建設選址條件允許的前提下進行。房地產市場發達以及建有都市復興展示區，能有效吸引不同收入階層人士的城市，可充分結合自身實際，考慮創建全新的混合居住社區。并非所有項目點都具備實施安排收入為區域中等家庭收入60%～80%的家庭入住的混合居住條件，吸引收入為區域中等家庭收入95%以上家庭入住則顯得尤為困難。在規劃方面，都市復興展示計劃致力于探索住戶收入分類安置。根據規定，公租房主要用于安置收入為區域中等家庭收入80%以下的住戶。然而，受聯邦政策取向等多重因素影響，多數入住家庭收入低于區域中等家庭收入的50%。為增加住戶代表性，一些住房管理部門考慮推行住戶收入分級安置，在申請儲備名單中將申請者按收入進行分類，住戶安置須維持預定的收入分類標準。⑤

除運用住戶遴選標準來改變管理公租房項目住戶結構外，公租房管理局也通過新建住房及其他方式來實現這一目的。為降低居住密度，某些公租房管理局根據《住房法》第八條款成屋計劃規定對家庭成員較多的住戶特事特辦，允許其租賃私有住房并給予住房補貼的方式加以解決，在多成員家庭搬出公租房后新安排成員數量較少的家庭入住。成員較多的家庭，也可通過分散居住等方式進行安置。公租房管理局對《住房法》第八條款成屋計劃規定的靈活運用，較大層面上源于聯邦政府的大力財政支持。各公租房管理局熟悉住房制度的最佳運作方式，可保證聯邦劃拔資金的高效使用。同時，結合資金來源及數量，各公租房管理局的工作任務主要集中在降低公租房居住密度上，以解決住戶過度擁擠的問題。⑥

公租房混合居住的基本原理與分散居住類似。社區的正常運轉，要求有充分就業的核心居民，以支撐社區商業發展、提供行為模范，以及增加社會資本量。居民收入層次實現多樣化，有利于公租房更好地融入周邊社區，低收入家庭也可從與高收入家庭為鄰的過程中受助獲益。

公租房住戶收入多樣化模式問題

盡管公租房有用于修建混合居住項目的投資，但面臨資金鏈薄弱、投資主體意愿不強等問題。項目融資方、評估機構及社會投資主體習慣于選擇由市場定價的公寓樓等簡單型標準化項目，往往對修建多用途的混合居住住宅計劃缺乏興趣，投入資金有限，無法充分滿足項目建設所需。作為中低收入公租房的重要資金來源，政府補貼數量有限，投資強度較弱。

公租房政策制定者也許將引入高收入階層住戶宣揚為增加低收入階層住戶社會資本的重要方式，但社區整體建設的真實要求是，單純意義上的在業與失業群體共同居住只是邁向社區振興的第一步，除混合居住外，配套措施還應包括改善公租房環境以增加其對工薪階層的吸引力。公租房的問題不僅限于住戶本身素質，還涉及住戶所受待遇問題。在缺乏設計、管理及提供服務等綜合調控及配套措施的情況下，單靠增加經濟狀況相對較好的低收入階層住戶，無論其數量多少，均無法有效提升其他居民的現實生活水平。

美國混合居住政策的實施，較大地改善了公租房居住品質，多數嚴重簡陋地區的高密度、高層和營房式的建筑被低密度和低層的住戶所替代。但同時，更好設計、更高質量住房的開發、密度的降低以及混合收入戰略導致針對低收入家庭的公租房單元減少。同時，在簡陋公租房拆除重建后，原先居住家庭回遷的數目較少，原公租房房客被收入較高的房客所替代，公租房的中產階層化導致部分原居民利益受損。

深層次的公租房人口混合居住計劃要求進一步擴大入住居民的社會階層與種族代表性。正如對公租房計劃的早期政策關注一樣，深層推進的政策倡行者，對貧富差距背景下窮人如何從與富人同居的事實中獲益缺乏政策性預見。近年來實施的以高檔住房與經濟住房共同修建為內容的城市開發建設，提升了社會低收入階層的居住條件。然而，除物質居住條件外，收入高度差異化住房政策的推行，對社區其他社會問題的解決，收效并不明顯。

結語

公共資金有時可有效地運用于扶助混合居住社區中的貧困家庭。然而，將現有的低收入住房改造為混合居住社區，并不意味著所有問題得到妥善的解決。為確保在經濟型住房修建方面不斷取得進展，需政府及社會多重努力，確保在新開發集體住宅時同步修建經濟型住房，避免所有新建住房均實施市場定價。公租房的改造，需要公租房社區逐個轉型發展，要求社會做出幫助底層貧困民眾的更大承諾，在為居住困難者修建更多的蔽身場所及過渡型住房的同時，政府應增加住房租賃券的發放。簡而言之，公租房的改造發展，旨在逐步解決公租房的貧困化問題，不應以減少廉租型住房供應為手段。

事實證明，美國公租房住戶收入多樣化政策取得了較好的成效，其重要的政策取向是加強統籌，以多管齊下、協調并進的方式加以推進。在加大對社會投資的引導，增加對公租房的建設投資，由社會企業承擔基本建設的同時，政府致力于合理制定發展計劃與目標任務，確保公正公平，適時填補市場空白，確保項目有序推進，實現預期經濟社會效益。

（作者單位：重慶理工大學外國語學院）

【注釋】

①Nicholas D B. Public Housing That Worked： New York in the Twentieth Century， Philadelphia： University of Pennsylvania Press， 2008， p213.

②Alex F S. Housing Policy in the United States， New York： Routledge， 2010， p129.

③Raymond J S. A New System for Public Housing： Salvaging a National Resource， Washington， D.C.： Urban Institute， 1980， p201.

④Lawrence J V. Reclaiming Public Housing： A Half Century of Struggle in Three Public Neighborhoods， Cambridge， Mass.： Harvard University Press， 2002， p1.

⑤Gayle E. "Emerging Strategies for Revitalizing Public Housing Communities" in David P V.， Wolfgang F E P. and Francis P R.， eds.， New Direction in Urban Public Housing. New Brunswick： Center for Urban Policy Research， 1998， p131.

篇2

    2018年，公房管理中心在局黨組和局行政的正確領導下，緊緊圍繞年度工作目標和重點工作，加強工作研究，創新工作方法，不斷完善管理機制，努力提高直管公房規范化管理水平，推進各項工作有效落實。現將今年工作總結如下：

一、基本情況

截止11月30日，公房中心共收繳租金405.77萬元，收繳率達到91.62%。1#公寓共收取租金267.41萬元（公租房租金176.27萬元、廉租房租金91.14萬元），2#公寓收繳租金63.2萬元（公租房租金38.23萬元、廉租房租金24.97萬元）。

二、主要工作

（一）創新管理手段，提高租金收繳。

1、新增銀行代扣。為進一步提升直管公房管理水平，公房中心經過多部門協調和嚴格測試等充分的前期準備工作，創新性地新增了銀行代扣措施。并啟用租戶和擔保人銀行捆綁式代扣功能，每月1-20日為租戶卡扣款，如租戶扣款不成功，則于21-25日對擔保人卡進行扣款，實現了由擔保人的形式擔保轉變為實質擔保。目前，中心已與近530戶租戶簽訂了代扣協議，并實施代扣。該系統服務開通后，住戶能夠更加便捷地繳納房租，也解決了部分租戶整年交租困難的問題。

2、啟用預付費式電表。為切實提高尚福公寓租賃管理水平，加強租金收繳，住房局在1#公寓設置預付費式電表，公房中心配合保障科、&&物業已于6月1日正式啟動電表的使用工作。并于8月底對45戶欠租戶進行了租金清繳。

并于10月底對欠費租戶實行了階梯式電費充值，對欠租6個月內的需繳清房租后才能充值，且因第一次欠租，充值降為100元/次，如6個月內第二次欠租，降為50元/次。對欠租超過6個月的，告知該戶停止充值，于5日內日繳清費用或搬離小區，屆時物業將對該戶停水停電處置，7日后對該戶進行強制清房，租戶簽字。該舉措有效地提高了租金收繳率，并切實規范了公廉租房市場。

3、開展“1#公寓”公廉租房違規使用專項檢查。為理清公廉租房的實際租住情況，市局公房管理中心在10月份聯合相關部門，開展了1#公寓入戶大走訪活動。此次活動重點查處公廉租房轉租、轉借等嚴重違反規定的行為。檢查開始前先在小區做好宣傳，懸掛橫幅，在各電梯口制作宣傳欄，張貼各類違規行為，并公布了舉報電話。公房中心共分成7組工作人員對814戶保障房租戶進行走訪，采取入戶核實居住人身份信息、填寫走訪記錄表、做詢問筆錄等方式，同時鼓勵租住戶通過電話、信件等方式監督舉報違規行為，建立多渠道的監督舉報途徑。在檢查時間安排上，除正常工作時間入戶調查外，還利用晚上時間加班加點突擊檢查。此次專項檢查成效顯著，共計走訪“尚福公寓”公廉租房家庭480 戶，已發現轉租轉借家庭18戶，并要求其主動前往市住房局辦理房屋騰退手續，對拒不騰退房屋的，市住房局將協同其他部門進行強制清退。另外，違規家庭將列入誠信“黑名單”，五年內不得申請公廉租房。目前，已有8戶辦理退房手續，10戶退房手續正在辦理中。大走訪以后將常態化，這也將更好地服務群眾。

（二）改變租賃模式，確保資產升值

1、做好全市非住宅公房的調租工作。自2015年全市非住宅公房實行第一次全面調租工作以來，今年年初重新制定了調租方案，針對全市非住宅公房按照市場租金進行了第二次全面調租，并對上一次調租工作中遺留的歷史問題進行了清理，租金增長率達12%。

2、認真做好空置店面的公開拍租工作。為保障租賃的公開公平公正，根據《XX市直管公房管理辦法》的相關規定，公房管理中心今年對空置店面進行了公開拍租，這也為今后的非住宅公開拍租積累了經驗。

3、研究制定XX新村等拼盤房的出售方案。

為更好的規范租賃市場，實現國有資產不流失，在結合宜城片區混合產權房屋出售工作試點經驗的基礎上，今年對歷史原因造成的XX新村等公私混合拼盤房，今年我中心繼續加大力度進行處置工作，完成了15套房屋的評估和出售工作。

（三）規范維修管理，改善居住環境。

1、積極抓好直管公房維修管理。組織公房維修項目調研，科學制定年度維修計劃，扎實做好維修過程監管，統一維修材料、維修工藝，推進維修工程第三方審計，提高維修經費使用效能，努力提升公房維修質量，不斷改善公房住用戶居住環境。

2、及時做好保障性住房的維修工作。保障性住房的人員較多，區域集中的特點，由于電梯、消防、智能監控等設備涉及到租戶的住房安全，公房管理中心都會在第一時間派出專人進行搶修,做好保障性住房的經費審計和結算工作。截至目前，公房中心共進行500多戶維修，維修資金累計投入54.47萬元，贏得了租戶的表揚與信賴。

（四）強化安全意識，突出汛期檢查。

突出抓好公房安全管理工作，及時修訂了汛期公房應急預案，強化了安全應急值班，加大安全巡查力度，要求公房管理人員深入公房租戶家庭開展公房安全宣傳教育，提高租用戶安全常識和突況應對能力。針對即將到來的汛期，加強公房安全隱患排查，確保人員物品安全渡過汛期。

（五）做好合同簽訂，保障租戶權益。合同簽訂過程中，工作人員認真復核擔保人資格，并耐心指導承租人規范填寫續租合同。并由專人進行交房和現場查驗工作，如發現質量問題或設備缺損，與租戶及時進行核對、登記，做到隨報隨修。截至目前，公房中心共簽訂2#公寓第10、11批租賃合同的150多戶，續簽1#公寓第5批租賃合同170多戶。 

今年，中心各項工作推進有序，取得一定成效，但與局黨組、局行政的標準要求仍有差距。主要體現在：一是公房管理業務研究有待深入；二是對公房維修管理仍需規范，提高維修質量；三是對房屋租金收繳手段要開拓創新。 

篇3

2010年4月17日《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發[2010]10號)提出：房價過高、上漲過快的地區，要大幅度增加公共租賃住房、經濟適用住房和限價商品住房供應。2010年6月12日住房和城鄉建設部等七部委聯合《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》中提到：公共租賃住房供應對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭，公共租賃住房主要滿足基本居住需求。很明顯，中央層面的住房保障主導措施已逐步轉向公共租賃房，而各省市地方政府也均加緊制定出臺符合當地情況的公租房政策。

與緊鑼密鼓的公租房政策推進速度相比，另一個實際問題卻尚未引起足夠關注：在具體執行過程中，誰應該成為公共租賃房運營管理的主體?公共租賃房作為解決中等偏低收入家庭住房困難的保障性住房，經濟定位更多的集中在非盈利和公益性質上，政府相關部門直接負責房屋的建設管理，這種模式有利于政府直接掌控公共租賃房的供應數量和品質，也是世界各國在解決住房保障問題初期常用的方法。但它最大的問題是政府所需要的投入大，僅靠政府的力量建設公共租賃房資金和規模上都有較大限制，要想長期持續地解決中低收入家庭的住房問題。政府應逐漸從主體供應的地位，向主導、引導市場供應轉換，吸引市場力量投資等多種建設和籌集方式。而且公共租賃房保障對象數量龐大，公共租賃房投入使用后房屋維修及日常運營的費用承擔和人力投入都非常巨大，在各地住房保障機構人員已經普遍緊缺的事實下，工作量的進一步加大對政府管理負荷和執行效率都是較大的挑戰。

根據國外解決中低收入住房問題的公共住房建設管理經驗，以及國內一些城市在住房保障方面的探索，筆者認為，要避免重走計劃性租賃住房供給方式的老路，依托政府政策支持的市場化、公司化的專業管理機構――公共租賃房管理公司(下簡稱公租房公司)使之成為執行政策和接軌市場的主要載體。公租房公司既可以由政府出資組建獨立的房地產租賃業務服務商，也可以和在市場上具有較好聲譽的房地產中介商合作，通過市場化運作包攬存量房源整合、租金核算、管理維修、政策監督等一系列服務，公租房公司在政府指導下開展面向中低收入家庭的房屋租賃業務，并實現保本微利目標。

二、公租房公司的優勢解析

作為連接市場和政府的紐帶，公租房公司可以靈活運用市場手段、充分挖掘市場潛力，滿足需求人群，實現政策保障目標。本文將從對政府、保障人群、房源供給方三方面論述公共租賃房公司作為運營管理主體的優勢。

1　對于政府

第一，挖掘整合存量資源。目前，市場住房總量并不短缺，供不應求的一種可能是因為租賃市場不規范，一些房主不愿費時費力與租客談判并進行房屋維護管理，干脆選擇空置。如果獲得政府授信的公租房公司統一長期承租這些住房，政府信用和管家式委托服務可以把存量市場的很多空置住房吸收到政府的公租房供給體系中，將擴大政府可掌控房源數量，并實現城市多點定居房源儲備。

第二，減少政府建設投入。在充分利用現有房源，吸收私人住房納入公共租賃房管理體系的同時，政府直接建設公共租賃房的供應數量和規模可有相當大程度的縮減空間，土地機會成本和建安費用大幅減少，僅需要投入房屋維修費、運營管理費和租金補貼。從而在滿足需求的前提下極大的減輕政府財政壓力，對于政府以及整個社會都可以最大程度地減少資源浪費。

第三，調節市場租賃供給。當經過一段時間的發展，公共租賃房公司的房源規模和比例在整個住房租賃市場中都有一定影響時，比如占到城市租賃市場的10％～20％時，政府將有條件發揮公租房公司“房屋銀行”的作用，在市場租金過高時指導其加大供給或補貼力度來調節均衡價格，穩定租賃市場體系，而考慮到租賃市場和房屋交易市場的緊密聯動性，租賃市場的有序平穩也會在很大程度上減緩房價波動的壓力。

2　對于保障人群

第一，滿足區位多元化需求。面對數量眾多，通勤需求差異大的保障群體，按申請者的區位選擇意愿，公租房公司可通過房源儲備在全市范圍內調配房源滿足其個體需求，而如果集中建設的房屋則職住沖突的問題較難協調。并且公租房公司可通過前期的需求數據積累，主動在需求密集地域按照比重和等級提供較多的房源，更好的滿足保障人群的區位多元化需求。

第二，提高租賃者居住質量。集中建設公租房可以維持較低的租金，但區位選址常常遠離市區，交通壓力和通勤成本較大，大量低收入家庭的集中居住也可能產生貧民窟等社會問題；而公租房公司可選房源多為市區交通和生活設施配套較為完善的小戶型，能夠滿足租住者的舒適性需求。

第三，承擔穩定低廉租約。公租房公司作為擁有政府信用的房地產租賃服務商，可以給予符合政策時限的穩定長期租約，同時根據承租者的條件設定合理租金和補貼水平，從而承租者可在穩定低廉租約下實現居住需求。

3　對于房源供給者

第一，減少空置風險。當房屋的租賃委托給有政府信用的租賃服務商時，空置風險將由公租房公司承擔，精力的節省和風險的轉移對房主有很大的吸引力。

第二，獲得穩定收益。信息不對稱下的甄別成本和日常管理的皮鞋成本(多磨點鞋底，即多花費時間和精力)使出租房屋的收益不確定性增加，而公租房公司的長期合約和按年轉賬使得出租方的權益得到合理保障，并能收獲穩定的收益。

第三，享受稅收優惠。在政策的扶持下，委托給公租房公司租賃的房屋可以憑借合同獲得租房稅收減免等優惠措施，相對于市場化租賃可以帶給出租方更多的利益激勵，從而更大程度地調動起房屋供應者與公租房公司合作的積極性。

三、公租房公司運行模式的具體設計

通過分析可以看到：公租房公司在對公租房的運營管理上可以發揮比政府更加靈活有效的作用，同時能通過市場化手段盤活存量市場，籌集房源，吸收社會力量實現政策目標，因此成立公租房公司具有較強的政策意義和現實必要性。當然，這一切仍需要建立在合理的運行模式設計基礎上，下面從四個方面闡述具體設計思路。

1　房源收購

政府成立的公租房公司對加盟的私人住房進行統籌管理，公租房公司與房主簽訂不低于3～5年的長期合約，簽約期間每年初向房主支付當年的租金，價格相當于市場上同類住房的長期租約價格。將存量私人住房納入公共租賃房管理體系，通過一定時期的規模化發展，形成城市多點居住房源儲備。

2　信息公布

公租房公司建立全市聯網的公共租賃住房服務信息平臺，形成完整的信息網絡系統，房源信息、提供租賃服務、公租房公司籌集的房源統一在信息平臺備案，供符合條件的租產選擇。各轄區房源優先供應本轄區范圍內的申請者，多余房源向有承租意向的申請者配租。轄區之間的房源調配由公租房公司統籌把握。

3　運營管理

公租房公司的運營成本包括對吸收房源進行簡單的維護和裝修費用，運營期間承擔房屋維修費用、配租過程中花費運營管理費用以及每年年初按照合約支付給房主的長期租金。收入包括配租者按政策設計條件繳納的租金，政府按照支付給私人房主的短期租金和租戶支付租金之間的差價以及政府按一定比例支付的配租管理費用，公租房公司通過市場租金的長短期差額和政府支付的管理費用覆蓋成本，實現保本微利目標。

篇4

一、保障房使用監管的特點

保障房的使用監管是指政府部門或產權單位按照法律規定或合同約定，對保障對象使用保障房屋行為進行監督管理，達到符合政策規定和合同約定目標的行為，管理過程有如下特點。

1.違規行為種類多，涉及面廣

從房源性質分，保障房包括廉租住房、公共租賃住房、經適房和限價商品住房等；從違規行為分，既有保障房特有的違規出租、轉租、轉借、騙購，又有普通商品房的拆改結構、改變房屋用途、欠租等；從違規主體看，主要是大量經適房業主和公租房承租家庭，也包括房屋中介經紀機構、公租房運營管理單位等；從查處主體看，包括住房保障管理部門，也涉及公安、工商、規劃、城管、民政等部門和街道辦事處、居委會等基層組織。

2.違規行為分散隱蔽，發現認定難

違規行為主要表現為違規轉租、出租、閑置等，違規主體為自然人，分散在各個保障房小區，違規的時間和特征很難把握。轉租的認定需要核實保障家庭成員和轉租對象，閑置不管是連續計算，還是累計計算空置時間，均涉及空置期的核實。這些行為的主動發現和認定需要耗費大量的人力物力，同時也需要有效的技術手段支撐。

3.涉及弱勢群體，調查處理難

管理執法中普遍感到對自然人執法是一個難題，而保障家庭涉及老人、大病、重殘等特殊困難家庭，調查對象是否配合、教育處理措施是否見效，均存在不可控因素。進門難、取證難、處理難是管理過程中普遍遇到的問題，若實行強制退出社會反響較大，可能引起社會不穩定因素。

二、目前實踐中的突出問題

1.管理執法機構設置和人員配備需要組建加強

我國“十二五”時期規劃建設3600萬套保障房，目前已經時間和任務雙過半，而住房保障機構暫時主要側重于建設分配工作。隨著保障房項目大規模竣工交用，將成為住房保障工作的重點，亟待研究確定如何加強入住后期的管理機構和人員。

2.使用監管及退出政策措施需要完善細化

保障房入住后管理是一項系統工程，管理點多事繁，貫穿保障房整個生命周期。僅以退出管理為例，包括家庭因條件改善退出、因作假違規退出、因合同期滿自然退出等各種原因，需要分類研究處理措施。特別是強制退出，需要研究與司法渠道的溝通銜接，建立中轉房制度等。

3.管理體制機制亟待梳理

保障房管理涉及多個部門、主體，哪些可以納入現行管理體制，哪些需要重新協調，均應梳理明確。比如保障房的“破墻開店”涉及規劃、建設、工商等多個部門，處理異地安置的保障人口需要建立跨區協查機制。

4.對保障房監管的宣傳教育還有待提高

目前部分保障房住戶的認識還有待提高，居民意識上仍有福利公房意識，不愿承擔繳納公租房租金、物業費等義務。部分媒體對保障房監管只注重新聞效應，缺少正面引導。

三、推行保障房使用監管及退出工作的措施和建議

當下，加快構建保障房使用監管體制機制已經刻不容緩，建議抓住主要矛盾，創建“五個一”，推進保障房監管工作的順利開展。

1.一套政策體系

在國家和地方法律法規以下，建議對保障房日常監管、租務管理、執法退出等建立一整套政策體系。目前北京、天津、廈門、大連等城市均以市政府或市政府辦公廳名義出臺了使用監管專門辦法，明確了管理原則和各有關部門、機構的管理職責。近日，北京市住建委又印發了《北京市公共租賃住房后期管理暫行辦法》，進一步對公租房租賃管理、物業服務等工作要求進行了細化。

2.一支機構隊伍

建立機構健全、人員到位的管理機構是落實政策的基礎。香港房屋署是推行香港公共房屋計劃的執行機構，共有員工9000余人，其中負責公屋及非住宅管理服務的屋邨管理處有5000余人，占到全署人數的60%，特別是有一支130人的善用公屋資源分組，專門負責家庭收入監管、違規調查及處理等工作。為加強保障房后期管理工作，北京市編辦去年下發了加強保障房體制機制的通知，對區縣住房保障事務機構進行提格，進一步明確街道（鄉鎮）專門機構設置和后期管理職責。同時，近期的公租房后期管理暫行辦法，要求公租房產權單位在公租房小區設置任賃管理服務站，按不少于2人、每增加300戶增配1人的標準配備房管員。預計下一步，隨著管理任務的加重，各地將進一步整合住房保障機構人員力量，健全后期管理工作機構和人員。

3.一套標準程序

建議建立保障房退出標準及管理執法程序，對于因住房、收入、資產的變化，需退出保障房的家庭，建立合理的退出標準，鼓勵和引導家庭主動選擇退出保障房。對于違規而拒不改正的家庭，建立發現、調查、取證、處理、移交司法渠道等一套程序，有序開展查處工作。研究對公租房產權運營單位日常管理、使用監管的監督考評標準。北京等一些城市規定可以采取政府購買服務方式委托物業公司開展保障房小區日常監管的，應明確委托合同、委托服務標準、委托費用、考核標準責任等內容。

4.一個系統平臺

目前包括北京在內，全國多地在保障房資格審核時，已實現住房保障信息系統與民政、公安、社保、公積金、工商等部門的信息共享，下一步應繼續加大信息系統建設力度，統籌考慮，從家庭、房屋、資金三方面進行系統設計管理，覆蓋保障性住房生產、分配及使用全過程，在各類數據間、程序間、區域間形成一套完整的信息系統管理體系，對內提高各機構、各級管理部門的協作和工作效率，對外提升為市民服務的水平。

篇5

據兩江新區管委會副主任李新明向《財經》記者透露，按照規劃，重慶市21個公租房項目中有八處布局在兩江新區，將最大程度地解決進城農民工和外地來渝工作人員住房難的問題。

此前重慶市政府已宣布，未來兩年半時間內將建設3000萬平方米公租房。如此大規模興建計劃能否落實，備受各界關注。

近期，由住建部等七部委聯合制定的《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》的出臺，被視做是在全國范圍內拉開新一輪住房制度變革的序幕。而《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》(下稱《辦法》)的，則進一步明確了公共租賃住房的建設資金來源，給出了申請重慶市公共租賃住房的各項條件，并規范了公共租賃住房的后期管理。

全覆蓋雄心

1998年實行的住房制度改革，將中國人的住房主要分成了兩個板塊：一個是以廉租房、經濟適用房為主的保障性住房；另一個是面對中等以上收入家庭為主的商品房。

符合廉租房標準的人群在全國范圍來看比例平均不到5％。經濟適用房原本規定租售并舉，“但是當時中國正值亞洲金融危機后的通縮時期，為了拉動經濟復蘇，政策最終把‘租’砍掉了，變成只能‘售’，規定經濟適用房全部出售。”華遠地產董事長任志強說，這樣一來，堵死了“租售并舉”大門，幾乎把大多數人都推到了通過市場化途徑解決住房司題的路上，進一步強化了“居有其屋”而非“居有其所”的理念。

國土資源部原副部長李元向《財經》記者指出，解決當前房價高企問題，當務之急就是要解決租賃性住房供給這個“原來制度上沒有考慮”的問題。中國人民大學區域與城市經濟研究所原所長陳秀山也認為，住房制度改革某種程度上是一個“不成功的嘗試”，現在大力發展保障性住房，是在“補課”和“糾偏”。

據重慶市國土資源和房屋管理局局長張定宇向《財經》記者介紹，重慶市從2003年開始啟動廉租房建設，至今總共投入數百億元資金，建設規模達到六七百萬平方米，但僅解決了占全市總人口3％的、符合廉租房條件人群的住房問題。為了解決既不能享受廉租房、又買不起商品房的“夾心層”的住房問題，公租房應運而生，“按照城市化進程來推算，從今年開始三年內，總共需要建設3000萬平方米公租房來解決30％人群的住房保障問題，也就是每年1000萬平方米的任務。到目前為止，今年主城區已開工建設750萬平米公租房。”

國家統計局重慶調查總隊的入戶抽樣調查顯示，“重慶主城區約220萬戶常住人口家庭中，住房私有化率約為78％，22％的家庭租房居住。因此我們推算，將近30％的人群需要政府提供保障性住房。”重慶市國土資源和房屋管理局副局長孫力向《財經》記者介紹說。

孫力表示，今后不再單獨新建廉租房，而是包含在公共租賃住房體系中，實現公租房、廉租房、經濟適用房的一體化。廉租房居民與公租房居民住同一小區、同一品質的房屋，只是租金有所區別，廉租房租金一般只是公租房租金的10％左右。另一方面，公租房租滿五年之后，可通過成本價購買，轉換成有限產權的經濟適用房。

在重慶市政府的規劃中，其余60％　70％的中高收入群體住房需求將由市場提供的商品房解決，并對高端商品房和投機性炒房采取相應的遏制措施。比如準備對高檔別墅和商品房征收特別房產稅，最終形成“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的住房制度體系，逐步實現住房保障的全覆蓋。

除了考慮人口結構的現有情況，重慶還考慮了將來發展外向型開放城市人口擴張的需要。

重慶市市長黃奇帆此前曾表示，兩江新區在承接沿海產業轉移的過程中，將吸納大量產業工人，而過去沿海地區由企業建職工宿舍的模式已經暴露出很多問題。兩江新區要把產業工人的住宿問題交回給社區，“實現工業園區與城市的無縫銜接，讓進城務工人員走出工廠就能進入社區，融入城市。”

雙“根”求解

如此巨量的建設規模，地根、銀根是待解的難題。

據張定宇透露，該局同時負責土地資源管理和房屋建設規劃，可根據土地使用的具體情況，為公租房進行最佳選址。重慶市財政局經濟建設處處長蘇宏偉向《財經》記者介紹說，用于公租房建設的建筑用地全部由政府劃撥，其中包含新征用地。

任志強認為，重慶作為一個新建直轄市，其城區周圍有大量宅基地，并有宅基地轉換的特殊政策：農民在城市中有了固定工作后，通過租住公租房變成城市人，而政府再將其宅基地進行轉換開發。

“其實可以采取直接在宅基地上建設公租房的方式，沒有必要轉換宅基地的性質。北京市把唐家嶺等集體土地用于建租賃房，目前的改造都是拆掉原來的房子，政府重新規劃，按照正式的標準建設租賃房。”任志強說。

李元也表示，法律規定農村不能搞商品房，但沒有禁止房屋出租、抵押，或把企業用地再出租。城市周邊地區有大量農村出租屋，可以按城市規劃把這些房源改造成租賃性住房，增加城市租賃住房供應，但只租不賣，這樣也能保證農民有穩定的收入來源。

如何籌集公租房建設資金?蘇宏偉介紹說，根據測算，主城區公租房的預計造價為每平方米2500元。財政資金投入至少達到公租房建設總投入的20％，直接投入總數約為130億元，并將根據工程建設進度分步注入。“截至目前財政已經注入資金10億元，下半年根據建設進度還會陸續注入10億元以上。”

除了中央安排的專項資金和財政年度預算安排資金，公租房建設資金來源渠道還包括土地出讓收益的5％，銀行、非銀行金融機構和公積金貸款，以及發行債券。

貸款方面，蘇宏偉說，目前以重慶市地產集團和城司為主體申請貸款，“銀行積極性很高，覺得公租房資產優良，還款有保證，現階段意向投資為160億元左右。”

據介紹，目前地產集團已與工商銀行、交通銀行和華夏銀行簽訂53.8億元的10年期協議貸款，貸款利率比國家規定的貸款基準利率下浮了10％。

對于占總體建設資金80％的貸款，償還本息的來源有兩個，租金和出售收入。“通過測算，租金收入基本能夠支付貸款利息，償還5％的貸款利率應該不成問題；對于貸款本金，公租房管理辦法中有‘出售’這個環節。另外，在能力許可的范圍內，還會由財政安排還款資金。”蘇宏偉說。

所謂出售有兩層涵義，除了對公租房住宅的出售，還有對商業用房的出售。按照規劃，每個公租房小區設有10％的商業用房。商業用房建成后馬上就可以出售，投資回收率可達到1：6。銷售收入可作為本金還款的一部分。

蘇宏偉表示，除銀行貸款，公租房項目也受社保基金和人壽基金的青睞。

蘇宏偉認為，財政在項目前期啟動時壓力稍大，啟動后會用“滾動開發”方法，減少資金壓力。

據悉，全國社會保障基金理事會已和重慶初步接觸。但任志強表示，從法律意義上來說，政府動用公積金是違法的。政府是從保險的角度出發，強制要求個人擁有的公積金必須存在政府指定機構的賬戶內，但賬戶內公積金所有權應歸個人。政府委托公積金管理機構進行管理，但管理機構沒有權力動用它。

發行債券也被列入籌資渠道之一。“考慮以市政府旗下的‘地產集團’和‘城司’為主體發行企業債券”，不過蘇宏偉表示，現階段靠財政注入和貸款就能基本解決資金來源，暫無發債計劃。

房地產投資信托基金(REITs)也曾被考慮作為融資渠道，但香港方面的基金和重慶初步接觸后無果而終。蘇宏偉說，類似的金融產品有一個前提，即把房屋產權作為貸品，而這種產權轉換不符合公租房姓“公”的原則，“首先，公租房產權本身不能轉讓。其次，擁有公租房產權后，房屋也不允許上市出售，只能出租。而如果擁有公租房產權的出資方，出租的對象不是政府要求的群體，就不能達到公租房的住房保障目的。所以類似的金融產品在現階段還不可行。”

公租房是不是一定要姓“公”呢?任志強表示，應該發展社會租賃性住房，由社會基金組合信托提供融資，這種社會辦的租賃性住房可以強制收入提高又不想退租者離開，而這點政府很難做到。英國就曾因此導致對公租房的需求不斷擴大，在撒切爾時期，把公租房全部轉為私有。另一方面，房地產信托還讓富裕人群多了一個回報穩定的投資產品。

因為租賃住房回收期太長，沒有開放性的住房金融市場，很難實現租貨性住房的發展。“‘二戰’后英、德、法都對租賃住房提供40年　70年的無息或低息貸款，然后開發商建設運營，用租金提供貼息。而在美國，1990年租賃性房屋的融資比重中，商業銀行所占比例僅為3％4％，政府機構占19％，社會基金占60％以上；到2001年，政府機構剩9％，十年時間降低了10％。”

社科院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海對《財經》記者指出，放開租賃性住房的準入能吸引民營資本大規模介入，這里面的關鍵是政府要提供土地。具體方式可以是政府劃定土地對外招商，也可以是由社會資本通過與工業用地等其他類型土地使用方協商或向政府報批，由社會資本出資建設和運營，政府提供地塊和政策指導，并由政府確定租金價格，不得把租賃性住房當成商業地產。

管理與配套難題

建立科學合理的公租房準入與退出機制，是公租房制度設計的關鍵一環。張定宇表示，即將成立的住房保障局將承擔準入審核任務，建立和社保、稅務、銀行聯網的一整套信息化系統，該系統預計今年10月試運行。目前數據庫還需要銜接和技術處理，“這也是《辦法》公布后操作細則遲遲未出的原因。”

有質疑者稱，在保障范圍上，《辦法》規定，市、區政府引進的特殊專業人才和在重慶工作的全國、省部級勞模、全國英模、榮立二等功以上的復轉軍人住房困難家庭不受收入限制。這樣一來，地方政府會不會借招商引資、引進人才為名將公租房假以他用，導致真正需要的人并未受益，重蹈經濟適用房覆轍?

在退出機制上，如何防止租客的“賴租”行為?《辦法》規定，公租房的租金以每平方米價格為基礎，按照租房面積計算，若承租人在租賃期內超過政府規定的收入標準，應當退出公租房，或以一定比例上調租金。

任志強認為，按租房面積計算租金并不科學，不能很好地起到租金調節作用，也不利于監測承租人收入變動情況。而美國現行做法是按工資收入的一定比例收租金，與房屋面積無關，這樣一旦收入提高，所需繳納的租金也相應提高，承租人不會“賴租”。

公租房的管理是該制度能成功運轉的一個重要方面。從國外情況看，公租房運行多年后，出現運營效率低、維修跟不上，甚至演變為貧民窟引發社會矛盾的情況并不鮮見，英國公屋就在當地變成問題高發區。為了避免類似情況，重慶公租房分散建設在21個人口集聚區中，每一片區公租房面積占整個集聚區住宅面積的比例均在20％以內，其余部分為商業樓盤，以這種“大分散、小集中”的規劃方式避免形成“貧民窟”。

中國人民大學區域與城市經濟研究所原所長陳秀山分析說，低收入和中高收入群體能夠相互融合，國外成功的先例并不多。因這兩種人群對醫療、文化、教育等資源的需求客觀上存在較大差別，“往往容易造成這種情況，原本一個很好的社區，由于建了公租房，整體上受低收入群體教育水平、思維方式、文明程度等影響，有可能導致這個社區的房地產價值下降。”

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關鍵詞：公租房建設；住宅產業化；運作機制

中圖分類號：F287文獻標識碼： A

住宅產業化是指在工廠將住宅主體結構和內部裝修等全部或部分的部件和部品（如樓板、內外隔墻、樓梯板等）預制完成，通過設計的標準化和模數化、建筑構部件的工廠預制，現代化組織管理等，在施工現場對預制的部件和部品進行組裝，形成住宅施工現場裝配式生產的模式。

1.住宅產業化發展是必然趨勢

現階段我國的房屋建設廣泛采用的仍然是施工現場人工作業的方式，施工人員的素質以及技術操作水平相對較低，絕大多數未接受過正規且系統的培訓，施工過程往往操作不按規范、誤差較大，并且由于建材質量、施工現場的項目管理能力等因素的存在，都會導致施工質量并非完全處于可控的范圍之內。同時，施工現場的人工作業會受到許多不可抗力因素的影響（天氣、勞動力不足等），并且施工過程重復交叉，施工強度較大，現場各項要素間的協調工作量大且艱巨，因此，往往會有很多諸如工程返工等不可控的因素出現從而延誤工期，增加建設成本[1]。大量的現場作業也會消耗大量的水、電及各類建筑原材料，會嚴重地浪費資源、無謂地消耗能源，會產生大量的廢水、廢渣、揚塵等建筑垃圾，造成環境污染，不符合可持續發展的要求。而住宅產業化發展與上述傳統住宅建設方式相比，可以提高工程質量、縮短工期、減少建筑垃圾、減少能耗、污染、減少對技能型勞動力的需求等。因此，住宅產業化是我國住宅產業發展的必然趨勢，是住宅建設先進生產力的發展方向；是提高住宅有效供給和住宅產業勞動生產率的根本出路；是住宅建設堅持可持續發展，合理利用資源、保護資源的有效途徑。

2.公租房建設為住宅產業化發展提供了良好的機遇

住宅產業化發展是對以往建筑形式的一種徹底變革，由社會化大生產的方式來改造傳統的住宅產業，把現在半手工半機械的比較落后的建造方式，轉變成一種工業化生產方式[2]。以住宅這種最終產品為目標，采用一體化經營的方式使各生產要素完美地組合起來，減少中間環節，優化資源配置，它意味著資金和技術的高度集中，大規模的生產，社會化供應等。但是，這種由粗放型向集約型的轉變是一項非常復雜的社會系統工程，我國目前的住宅產業化仍處在較為初期的發展階段，具有“四低二高”的特點：工業化水平低、勞動生產率低、成套技術集成度低、住宅的質量低；資源消耗高、污染程度高。因此，要大力發展住宅產業化還需要尋找良好的機遇和平臺。

公租房在全國各地雖然有著不同的類別劃分和保障人群，但是它們都有著共同的特點。一是由政府主導實施建設；二是套型接近，都以主力中小戶型為主；三是建設成本高且質量要求極高；四是工期緊張；五是租賃戶流動性較大。所以，公租房的堅固耐久性、安全經濟性、以及對有限的戶型空間所能提供的居住舒適度與功能的要求較高。以政府為建設主體，戶型小、設計簡單的特點，非常適合標準化設計和工業化生產的建設方式。因此，從公租房利于采用產業化技術這一角度出發，大規模地建造低價優質的新型住宅，在滿足政府建設保障型安居工程的需求的同時，也能從長遠上解決住房難的社會問題。此外，實施住宅產業化到一定的規模后，便可有效地降低建設成本，提高住宅質量，大大緩解低收入人群的居住壓力，產生較大的社會效益。由此可見，將住宅產業化技術運用到保障房建設中具有非常明顯的優勢。其優勢具體有：

（1）住宅產業化技術可有效提高建筑產品質量。采用定型的模具，生產出尺寸精準、平整光滑且重復使用率高的部品構件，生產工人在經過培訓熟練技能后，構件的質量更易于保證，消除大部分的質量隱患。

（2）住宅產業化技術能加快工程進度，快速提供住宅產品。部品構件在工廠預制生產，免受季節和天氣影響的同時，也避免了傳統受作業面影響導致只能進行串聯施工的不利因素，能迅速提供作業面，為多專業并聯施工創造了條件。

（3）住宅產業化技術可以最大程度地實現節能減排、降低工程造價。由于預制部品構件的表面光滑平整，不需要抹灰裝飾，節省了大量建筑砂漿。此外，裝配式施工也節約了大量的腳手架和模板。

（4）住宅產業化技術有利于提高住宅性能。保障房屬于政府針對不同收入水平所采取不同。救濟利措施和限制性消費行為的產物，由于政府的宏觀調控和限定性政策，房地產開發商采用傳統方式建設保障房盈利很低，導致大多數保障性住房都存在選址較偏、戶型不夠合理、面積過大或過小、施工質量不過關、分配不公等問題。[3]利用產業化技術，在充分保證房屋質量水平的同時，可以集成先進技術提高房屋的整體性能。

而我國目前以及未來的公共租賃房的工程建設規模浩大，并且公租房的戶型及使用功能標準化程度較高，用戶的個性化需求也相對較低，采用住宅產業化來化解公租房建設中的問題是不錯的選擇，同時也為住宅產業化中的新技術和材料的運用提供了試點平臺，這恰好為住宅產業化的發展提供了難得的機遇和市場空間。

3.公租房產業化發展的運作機制

我國住宅產業化由于目前僅處于起步的初級階段，除了萬科等少數大型集團完全掌握從設計、施工的關鍵技術以及構配件采購的關鍵控制要素，其它的開發企業、設計單位以及施工單位構成比較分散，不具備完整的企業產業鏈條的運作條件。而住宅產業化強調各階段的高度技術集成，必須緊密聯系相關的建設單位、設計單位、施工單位以及構配件制作單位，它對開發企業的技術管理能力、開發經驗、配置和管理市場資源的能力要求很高，并且住宅產業化技術需要企業的前期投入較大，對企業的綜合實力要求較高。住宅產業集團是以生產住宅為最終產品，集住宅投資、產品研發、設計、構配件制造、施工和售后服務于一體的綜合性住宅開發企業，是一種智力、技術、資金密集型、能夠承擔住宅全部生產任務的大型企業集團。企業對住宅的開發建設實行一體化經營是住宅產業化集團的經營特色。

公租房的建設由政府的職能機構進行指導及監管，在產業化發展路線下應該有著特定的建設過程。如圖1所示，首先，政府根據當地的住房政策及需求，確定公租房的建設需求，由公租房的管理機構與住宅產業集團進行溝通，闡述建房的相關標準和要求，并下訂單進行委托建設。然后集團的相關設計人員按需求進行符合產業化設計、生產及施工等方面的設計，并且此期間，公租房管理機構的負責人員應與設計人員進行溝通，以確保設計方案符合需求，待設計完成且得到管理機構的認可后，產業集團則按照圖紙對構配件、部品及建筑設備進行生產與準備。由于住宅的相關設備及部品種類繁多，除了由產業集團本身生產制造以外，集團也可以采用外部協作的方式，選擇長期的戰略合作伙伴，與外部的住宅建設設備、部品的生產企業簽訂合作協議，確定長期的合作供應關系。[4]施工部門則根據設計要求進行基礎施工，然后根據進度安排將運至現場的住宅構配件、設備部品進行裝配施工，全部工序施工完成后由政府的質檢部門、公租房管理部門以及集團的質檢部門進行檢查，竣工驗收合格后交付使用。住宅產業集團在交付使用后的保修期內仍需定期進行回訪和事故處理，[5]做好售后服務工作。公租房的整個建設過程都是基于政府提供住房需求的前提下，在住宅產業集團內外部分擔并協調完成的。

圖1：公租房運作機制

4.結語

住宅產業化是住宅建設的發展趨勢，從長期市場需求角度，產業化住宅產品能夠滿足消費者的未來需要；從產業鏈的角度，能夠促進資源優化配置，有利于效益最大化；從社會責任的角度，有利于綠色建筑的普及，積極推進低碳環保的可持續發展社會形態的建立。公租房因其戶型小、設計簡單的特點，非常適合標準化設計和工業化生產的實現。以公租房為切入點，推進住宅產業化的發展勢在必行。

參考文獻：

[1]趙輝,楊元華. 基于市場需求的住宅產業化發展思路探索[J]. 建筑經濟,2012(4)

[2]沈良峰. 住宅產業化:房地產企業由傳統向現代轉型的現實路徑[J]. 閱江學刊,2010(5).

[3]王全良. 依托保障性安居工程建設拉動住宅產業化發展[J]. 住宅產業,2011(1):16-18.

[4]高欣,魏貴琳. 保障房的住宅產業化建設模式研究[J]. 建筑經濟,2011(5).

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一、組織領導

為保證集中整治工作有序開展，特成立縣房屋產權管理局公共租賃住房違規行為集中整治工作領導小組，組長：，成員：住房辦、各公共租賃住房小區管理辦負責人。領導小組下設辦公室在住房辦，由楊天煦擔任主任，負責集中整治的統籌協調聯系和整體調度推進等日常工作。

設立集中整治工作組，具體組成人員及職責如下：

第一組：

第二組：

二、整治時間

2020年6月15日至2020年7月15日

三、整治范圍

四、整治內容

1.轉租公共租賃住房的；

2.私自改變公共租賃住房用途的；

3.家庭條件發生變化（已取消低保或已購買商品住房等），需調整租金標準或取消保障性住房待遇的；

4.轉借或擅自調換公共租賃住房的；

5.無正當理由連續6個月以上空置公共租賃住房的；

6.累計6個月以上未交納租金且拒不改正的；

7.存在其它違反租賃合同約定和不符合承租公共租賃住房情形的。

五、整治方式

（一）根據前期已排查結果及近期內經查實仍然存在違規行為的，根據違規情況下達限期7天內整改或限期7天內退房通知書；逾期不執行的，對所承租房屋依法依規采取措施，并通過司法程序強制清退。發現公職人員違規使用公共租賃住房且拒不整改的，按規定移交縣紀委監委處理。

(二）屬于違規轉租的，對原承租人予以清退，原承租人仍然符合保障條件且在市場上租賃房屋的，可轉變保障方式，改實物保障為貨幣補貼；對現租住人予以騰退，現租住人符合保障條件的，經資格審核后，可優先安置。

六、紀律要求

1、整治期間，原則上除局辦公室和市民服務中心安排值班人員外，全體機關干部無正當特殊原因不得請假缺席，在科學合理安排好本科室工作的同時，確保全程參與集中整治工作；對未經批準擅自不參加整治行動的，將嚴格按照局機關作風千分制考核制度進行處罰；

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關鍵詞：保障性住房；公平；分配制度

公平是保障性住房分配的應有之義。如果保障性住房存在分配不公的問題，那么就會加劇社會矛盾，降低政府的威信。因此，保障性住房分配公平既是人民群眾的迫切要求，又是政府保障人民群眾合法權益、促進社會和諧穩定的必然選擇。但是在實踐中，卻是存在著一些分配不公的現象，侵害了人民群眾的利益，從某種意義上說，缺乏公平性的保障性住房制度比沒有保障性住房制度對群眾的危害更大。因此，建立并完善公開、公平、公正的保障性住房制度具有重要意義。

一、保障性住房分配中存在的問題

1.受益對象存在限制

廉租房、經濟適房、公租房、限價房和棚戶區改造住房是保障性安居工程的五大類組成部分。2010年國務院工作報告中，提出了大力發展公租房，并由住房和城鄉建設部等七部門聯合制定了《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》。公租房供應對象主要是城鎮中低收入住房困難家庭，主要群體為沒有資格申請廉租房卻又負擔不起經濟適用房的”夾心層”。部分城市的保障性住房的準入條件是具有本城市戶口。這無疑就把像農民工、剛畢業的大學生拒之門外。2012年6月，住建部《公共租賃住房管理辦法》，保障范圍從戶籍住房困難家庭向非戶籍住房困難家庭延伸，但是在實際的工作中仍然存戶籍限制問題。

2.資格審查難度大

由于我國居民收入的多元化和家庭收入信息制度不完善的原因，使得家庭經濟收入的審查難度加大，導致一些家庭隱瞞實際經濟收入，出現了保障性住房尋租的問題。一是社區審核的主要依據僅是依靠申請對象所提供的材料，缺乏實際考察，未與銀行、證券、房產、車管所等機構實現資源共享，導致購買保障性住房的資格審查過程中出現大量不公平現象。二是基層房管部門任務繁重，只能通過入戶調查等低效率的方法進行監督，導致審查和監督成本過高，收集到的信息準確度不高。三是懲罰措施力度不夠，各地方政府出臺的關于保障性住房的相關法律法規對虛報的個人和家庭的懲罰力度不夠，主要是以警告、責令退還、取消5年內申請保障性住房資格和罰款幾千元等一些相對較輕的處罰規定，這些措施起不到威懾作用。

3.動態監督機制不健全

一是對受保家庭成員難以有效的監督。受保家庭成員普遍就業率低且很多都是臨時性工作，難以把握其收入狀況的變化，導致保障性住房分配不公。二是沒有建立收入申報及審查制度。多數城市還沒有建立一套有效、完整的收入申報制度及收入核查制度，因此，當保障性住房用戶收入發生變化后，只能期望保障性住房用戶主動申報，房管部門很難進行有效的監管。三是保障性住房機構設置滯后。缺乏獨立的健全的保障性住房管理機構，其中部分市、縣的保障性住房相關辦事機構是臨時性的，且掛靠在市、縣的房管局，人員配置多為兼職，或者是從相關部門抽調，不能滿足保障性住房的管理需求。

二、完善保障性住房分配制度的對策建議

1.堅持陽光操作

首先要信息公開透明。信息公開透明具有全域性和及時性兩大特征，所謂全域性，即涉及保障性住房的所有信息，都應向社會全面公開。所謂及時性，即在條件允許的情況下，各級地方政府應在第一時間向社會公布保障性住房的相關信息，而不應在事情發生很長一段時間后才予以。其次要程序客觀公正。保障性住房主要包括廉租房、經濟適用房公租房以及棚戶區改造等種類，不同的人群適合不同的保障性住房的類型，因此對保障性住房的不同類型就要求有不同的準入標準，這種標準既要把有實際住房困難的群體納入其中，又要將高收入群體排除出去，這需要進行科學合理的經濟狀況測算和制度設計。此外，要注意保障性住房不應該建在地價成本較高的區域，鼓勵全社會對此進行監督。

2.建立信息共享的多部門的聯動機制

保障性住房涉及多個部門，主要有住建、民政、稅收、銀行、工商、證券、公安等部門，因此，建立一個多部門聯動機制就顯得尤為重要。要打破部門之間協作的 “瓶頸”，首先要做到各部門之間的信息共享。其次要建立城市低收入住房困難家庭電子檔案。住房保障資格公示和公告信息，保障對象自助查詢住房保障申請審批進度和評分情況，從而能有效提高住房保障的管理水平、工作效率和透明度。最后要多部門聯動，協調監管。通過聯席會議的形式制定方式、方法，確保聯動機制的正常運作。定期召集會議，對聯動的各部門分管的工作進行監督、督促、檢查。

3.建立保障性住房的合理退出機制

保障性住房的回收再利用是保障性住房供應模式中十分重要的環節，某些地方政府把分配住房作為保障性住房供應模式的最后環節，認為把保障性住房合理、公平的分配給符合條件的申請者就等于完成任務。其實不然，如何建立合理的退出機制，盡可能地減少保障性住房使用者的尋租行為，也是政府必須重視和加強研究的。因為如果有人入住保障性住房后就不搬出來，政府就永遠要拿出資金來建設保障性住房；相反的，如果不斷有人改變了經濟條件，從保障性住房中搬出來，就可以使騰出來的空房源源不斷地供應給其他貧困對象居住。因此，政府應實時跟蹤享有保障性住房家庭的收入變更情況，一旦受惠家庭的經濟情況超出申請標準，已經有能力獨立解決住房問題，政府就必須回收其租賃房或終止對其的租賃補貼。

4.加強后期監管

保障性住房的后期監管主要包括日常巡查、專項檢查和運用科技手段強化監督等。這對于這項民生工程能否發揮其應有的解決住房困難群體的住房問題至關重要。因此要實行全方位檢查，實行動態化的管理。重點監管保障性住房的用途是否是家庭居住，是否存在轉讓、轉租、出租等違規行為，嘗試通過專門的突擊檢查方式，委派相關工作人員通過網絡開展搜索，及時找出轉租的保障性住房；保障性住房的使用情況，采取入戶調查、租金催繳等方式提高監管力度，對保障性住房是否經常空置并調查了解空置的原因。嘗試委托第三方機構對保障性住房的使用情況獨立進行調查，這樣調查的程序會更加公開透明和客觀公正，結果也會更加公平，更容易得到社會大眾的認可與支持。

5.建立懲罰機制

一是制定出有效的懲罰標準。通過法律的形式來確定違規者應該承擔何種懲罰，加大對違規尋租者的懲罰。目前對尋租者的懲罰僅是收回保障房、取消幾年內的申請資格和幾千元的行政性罰款，懲罰成本較低，無法達到威懾作用。二是加大處罰力度。對以虛假信息來騙取保障性住房的各種行為，主管部門除了收回保障房、取消申請資格和幾千元罰款等懲罰外，各級地方政府還應該通過網絡對尋租者進行曝光，并且將其不良行為記入個人的信用檔案。三是擴大監督處罰范圍。不僅僅是對監督對象進行全面的監督，而且還要對保障性住房的管理主體進行監督，對于主管部門管理人員和具體經辦人員、和的行為，要按國家相關政策嚴肅查處。

參考文獻：

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基金項目：

2013年度遼寧經濟社會發展立項課題”關于建立和完善遼寧省保障性住房分配制度研究”（2013lslktzifx-21）。

篇9

摘要：本文通過探究利用BOT融資模式在公租房建設方面所涉及的法律問題出發，分析其相關的法律問題，并且立足于我國公租房建設的現狀為BOT融資模式的應用提出完善其立法制度的建議。

關鍵詞：BOT模式 公租房建設 法律制度 立法建議

BOT（build―operate―transfer）即建設―經營―轉讓，是指政府通過契約授予私營企業（包括外國企業）以一定期限的特許經營權，許可其融資建設和經營特定的公用基礎設施，并準許其通過向用戶收取費用或出售產品以清償貸款，回收投資并賺取利潤；特許權期限屆滿時，該基礎設施無償移交給政府。在中國目前的公共領域，利用BOT模式最為普遍的是電廠及高速公路。在高速路方面，我國利用此模式，短時期內建成了覆蓋全國的高速公路網，使我國的交通迅速發展。而在公租房建設領域，我國利用BOT模式仍屬空白。

一、公租房融資現狀――以重慶為例

在2009年，重慶市政府開始籌備運行公租房建設項目，并計劃截止2011年建設4000萬的公租房。面對如此之大的建筑工程，預計所需的資金約為1100億元，規劃的資金籌集方式如下：重慶市政府計劃在公租房建設上共投入300億，其中包括了中央專項補助，本級財政支出，土地劃撥及稅費減免等方式籌集；另外的800億則是計劃通過社會融資的渠道，例如銀行貸款、住房公積金貸款、社保基金貸款等方式籌集。而歷經這幾年公租房建設項目的運行，實際的資金來源卻未能實現預期：全國社保基金理事在2011年7月以信托產品的方式，提供了45億元的貸款；另外，農業銀行牽頭重慶市西永公租房建設項目提供了33.5億元貸款；重慶渝富資產和重慶城租房建設有限公司也與重慶市公租房建設項目簽訂了融資合作協議。即便如此，截止2012年3月末，在社會融資這一塊僅有約200億元的貸款，距離800億的目標相差甚遠。而且，就算政府融資到了800億元的貸款，但是政府同樣要為這800億元的貸款利息負責。即便按照6%的年利率來算，這800億的年利息約有48億元。政府修建的公租房和公共設施全部的租金僅能抵消利息，還貸又將成為一個巨大的問題。所以資金方面的巨大缺口將是限制公租房建設的最大問題，也是建設公租房的最大障礙。

二、BOT模式在公租房融資上的運用

首先，必須明確的一點是：利用BOT模式建設公租房的投資額度大并且項目運營時間長，所以像有些地方政府在政策中規定連續租賃了五年以后可以購買公租房就不能實施了，因為公租房項目此時在投資商的運營期限之內，五年是不可能會收回成本的。BOT項目的參與方有政府、BOT項目公司、投資人、銀行或財團以及承擔設計、建設和經營的有關公司。利用BOT模式進行公租房的建設可以大致分為以下四個階段。

（一）項目準備階段。政府作為BOT項目的發起人，需要研究確定設計項目的規模和最終目標，以及是否有投資收益可能，并起草《項目建議書》向計劃管理部門申請批復立項。經批復立項后，按照工作程序向社會進行招投標，篩選合適的企業進入項目。決標后，中標企業即開始與政府進行BOT合同談判即特許協議，內容包含了在融資、建設、運營和轉移階各個階段政府、企業所享有的權利和義務，以及該項目的特許期限。

（二）項目建設階段。在建設階段，政府必須積極行使監督檢查項目建設狀況的權利，確保公租房建設符合項目設計、建設的要求。而項目公司需加強項工程質量，工程進度的管理，這直接決定著項目建設的成敗和質量。

（三）項目運營階段。項目運營公司應該爭取的及時投入，及時收益，并且做好項目的維護和保養，確保項目在收益最大化的運營以及能夠最后順利的移交。在此階段的收入分配，風險保障以及不可抗力的補償需嚴格遵循特許協議的內容。

（四）項目移交階段。在特許經營期限結束后，項目的使用權和收益權移交會國家。

三、融資法律問題探究

BOT融資模式作為一種新型的資本融資方式雖然引入我國已有一段時間，但是在我國的基礎設施項目建設中還是缺少相關的經驗，所以在公租房建設中的運用也自然存在著不少障礙，相關法律問題也亟待探究和解決。這也是本文研究的重點。

（一）BOT模式適用于公租房建設的總體法律制度問題

總體來說，我國現行的法律制度就BOT模式投融資項目的規制還有所欠缺，從宏觀的層面，在公租房建設項目中運用BOT融資模式就沒有規范性的法律文件指導和規制，具體實施起來就需要克服重重阻礙。具體體現在以下幾個方面：

1.法律體系不健全，效力層次低

由于BOT投資項目是一個系統工程，集投融資、建設、經營與轉讓于一體，而且特許期長、參與方眾多、牽涉面廣、合同關系及經濟法律關系相當復雜，因此項目的成功運行需要成熟完善的法律環境或者專門的法律法規來保障。我國目前沒有形成調整BOT項目實施的法律框架，涉及此方面立法也不健全。1995年1月對外貿易經濟合作部的《關于以BOT方式吸收外商投資有關問題的通知》和1995年8月國家計委、電力部、交通部聯合下發的《關于試辦外商投資特許權項目審批管理有關問題的通知》。當前指導我國BOT投資方式兩個主要的專項性規定，而上述兩個《通知》的制定部門均為國家政府機構，因此都屬于國務院下屬的各部位制定的規章制度，法律階位較低，故效力層次低。提高立法層次和法律權威是BOT項目在我國順利運行的現實需要。

2.條文內容簡陋，存在立法空白

兩個《通知》條文內容條文數量少，內容過于簡單，對于BOT項目運作過程中的很多問題都沒有涉及，難以指導和規范法律關系錯綜復雜的BOT項目的實際運作。例如特許授權法律文件采用何種形式問題、特許授權文件與其他合同的關系問題、項目運作過程中的風險分析與管理問題等等。這就需要制定一部適用于BOT融資項目的統一明確而又完整的法律。

3.缺乏內資BOT投資項目的政策法規

上述兩個《通知》都是針對外資BOT投融資項目的法律規范，各條款也主要是針對外資BOT投資方式中出現的問題制定的。由于BOT投資方式是包括了對國內外的私人資金的融通，即使我國目前大多BOT項目都是外資形式，但內資也不容忽視。我國目前對于國內民間資本參與投資的政策和法規甚少。與外資BOT項目相比，內資BOT就更加缺乏順利運行的法律環境，故需要制定兼顧外資和內資的鼓勵政策及相關法規。

4.法律法規條文存在矛盾

當前指導我國BOT投資方式兩個主要的專項性條文存在沖突。例如，外經貿部《通知》第3條稱“政府機構一般不應對項目做任何形式的擔保或承諾，其中包括外匯兌換擔保”，而聯合《通知》則規定，“對于項目公司償還貸款本金、利息和紅利匯出所需要的外匯，國家保證兌換和匯出境外”。相互間存在明顯的沖突和矛盾。此外，兩個《通知》與我國現行的一些法律法規之間也存在著一些矛盾。比如BOT項目中成立項目公司時采用的“先登記，后出資”的授權資本制與我國《公司法》規定的“先出資，后登記”的法定資本制相矛盾。這就是法律規范的不系統所導致的法律法規條文之間存在的矛盾，使得BOT項目當事人無所適從。所以構建完善、合理的BOT法律體系是有必要的。

（二）BOT模式適用于公租房建設項目的具體法律問題

公租房BOT融資模式的建設項目是龐大復雜的基礎建設項目，關系到多方主體、要歷經多個環節。在其具體實施過程中會有許多相關的法律問題需要加以思考和解決。下面就對BOT模式適用公租房建設項目可能涉及到的相關具體法律問題所作的探究和分析。

1.資質審查和審查機構及程序問題

BOT模式運用于公租房建設項目的優勢在于尋求相對于政府的另一方主體即私人投資者來解決公租房項目的融資問題。所以啟動項目的條件即這個私人投資在必須是一個資金雄厚、技術先進并擁有良好信譽的財團。為了更好的發揮BOT模式的積極作用，選擇私人投資者的這個步驟至關重要，這直接關系著融資的把握和項目的進展。故在選擇投資者時，相對于傳統的投資方式應該更加慎重，從而加強對投資者的資質審查：

具體而言，公租房建設項目之BOT模式的適用，先是由政府以競爭性招標的形式選擇項目投資者。政府通過委托公租房管理部門公租房BOT方式建設招標廣告，然后對報名的私人投資者進行資格預審。為確保中選者是合格的投資者，資格預審這一環節應有相關的法律規范統一規制。首先，應該建立專門的機構為政府搜集相應的信息，了解有意投資者的資金狀況、信譽能力等，根據統一規范進行審慎考察；其次，應明確規定專門主管機構的審批權限，可以適當擴大地方政府的審批權限，全國范圍內的國家重點公租房項目由中央政府設置的專門機構負責，地方性的公租房項目工程可以由地方政府設置的機構審批；最后，要根據相關規范統一項目審批程序，應該為各種基礎設施建設項目設立各自的審批程序和標準，如公租房建設項目，就由審批機構根據相應的程序對投資者進行審慎的資質審查。但是，審批程序的制定應盡量高效簡潔。適當簡化審查程序并保障審查的透明性是我國關于完善BOT融資方式法律法規制定時應該致力的一個重要方面。

2.項目公司的組建和運行問題

項目公司是專為BOT項目而設立的公司，與一般的公司不同它的最重要的作用就是進行融資而非一般生產經營。故現行有關公司法律中的規定對項目公司的組建和運行造成障礙。首先，根據我國《公司法》關于公司設立條件的規定，公司采取“先出資，后登記”的法定資本制。但項目公司是要以項目公司業已存在的資格證明為依據才有可能獲得國際商業貸款，并將貸款注入自有資金，所以并不適用法定資本制，它需要的是“先登記，后出資”的授權資本制。其次，項目主辦者需要通過項目公司用貸款的方式來解決資金的障礙，而根據我國的 《關于中外合資經營企業注冊資本與投資總額比例的暫行規定》第3條，一般的股債比從7：10 到1：3，我們若是按照該規定來制約公租房項目公司，這又必然不利于項目公司取得高額貸款，就不利于項目公司融資活動的進行。最后，公租房項目公司的融資是一項巨大的工程， 它要通過各種各樣的方式來獲取資金，除了通過貸款外，發行股票和公司債券也是有效的籌資方式，但我國法律法規對發行股票和公司債券都有嚴格限制。根據《股票發行與交易管理暫行條例》及《公司法》的相關規定， 一個公司要發行股票在公司形式上必須采用股份有限公司的形式， 而且對公司的注冊資本有最低額限制不得低于人民幣3千萬元， 并且要求發起人應自批準證書簽字之日起90 日內一次繳足其認購的股份。這些條款與項目公司股本低和投資者出資時間晚的運作特點不相適應， 也限制了公租房項目公司的籌資和BOT方式的發展。

3.特許協議問題

特許權協議是BOT法律關系的基礎，是整個建設項目的起點和核心。在公租房建項目的BOT模式下，特許協議是由公租房管理部門受政府委托作為當事人一方與另一方當事人即項目主辦人談判簽訂的。對特許協議法律性質的不同理解決定了特許協議的法律適用和爭議解決的方式，尤其是關乎政府責任問題。關于特許權協議的法律性質，爭論主要表現在兩個方面：（1）特許權協議是行政合同還是民事合同。政府在BOT的特許協議中的角色是雙重的：一是作為社會管理者，政府訂立BOT特許協議是在實現其行政管理職能，維護社會公共利益。二是作為合同的當事人，通過特許權協議設定權利義務的劃分和承擔。

因為我國相關法律對于這種合同性質未做出明確界定，故對特許協議的性質應從合同內容來分析。因此，BOT特許協議屬于一種獨立的合同類型，兼有行政合同和民事合同的雙重屬性，受到公法規范和私法規范的雙重調整。（2）跨國融資特許權協議是國際合同還是國內合同。跨國BOT項目所簽訂的特許協議的一方為東道國政府，另一方方為外國私人投資者。根據我國法律規定，無論是外國投資者在我國設立的全資子公司，還是與國內投資者共同設立的合資、合作企業，都屬于我國法人。但凡不是國際法主體間訂立的協議均不屬國際協議或條約，不受國際法支配，而受國內法支配。因此，無論從合同的雙方當事人還是從合同成立依照的法律來看，學術界較主流的觀點是不承認特許權協議的國際性。認為其性質從根本上都屬于國內契約。但是有另外的學者認為：國際商事合同顯然是國際合同，但它并不要求其主體必須是國際法主體。《聯合國國際貨物買賣合同公約》第1條規定，如果買賣合同的當事人的營業地在不同的締約國，則《公約》適用于該買賣合同。可見，不同國籍的自然人和法人之間的買賣合同可以是國際貨物買賣合同，盡管它（他）們不是國際法上的主體。特許協議的一方當事人是東道國政府，另一方可能是項目發起人，也可能是項目公司。但在實際上，項目發起人只有在得到項目特許以后才可能設立項目公司。根據我國的審批程序，項目公司也是在特許權協議簽定以后成立的，按照此程序，特許權協議多是由我國政府和外國的項目主辦人簽定的。所以，我國BOT項目中的特許權協議可以是國際合同。

4.政府保證問題

政府保證的范圍和內容主要包括：第一，保證對BOT項目不實行國有化征收，如果根據社會公共利益需要不得不征收，必須按照法定程序并承擔適當補償責任。第二，對BOT例外放開外匯管制，保證外匯兌換和承擔匯率波動風險，保證項目公司的人民幣收入能自由兌換成外匯匯出。第三，保證為項目劃撥建設用地。第四，保證給予項目公司稅收優惠政策或提供其他便利條件。為避免因政府濫用特權而導致的投資失敗，項目公司可以根據政府保證條款要求東道國政府就政治風險、禁止同一地區的同類建設、土地劃撥和其他后勤支持提供保證，在政府違反保證條款時要求其承擔違約責任。相對于法律、政策和土地等配套支持，政府提供的最低收益率保證無疑對項目投資者更具吸引力，也是最高級別的政府保證形式。

關于政府保證的法律性質。我們應當認清BOT中的政府保證與民

事擔保中的保證的區別有：（1）行為性質不同： 民事擔保保證是平等主體間的民事活動，屬于私法行為；而政府保證是對其愿意承擔政治風險、違約責任的承諾和放棄豁免的表示，可視為公法上的行為。（2）主體不同， 民事擔保保證主要是第三者來進行擔保，而政府保證是政府對自己行為的一種承諾。（3）內容不同，民事擔保保證針對當事人一方的某具體行為作出，而政府保證對自身的行為或事實承諾，主要針對政治風險或違約責任，不會為經營損失承擔責任。（4）責任承擔也不同，民事擔保保證與被保證人就約定具體事項承擔連帶責任， 而政府保證僅僅為追究政府責任提供了前提和可能性。（5） 適用規范不同，民事擔保保證是由民商事法律來規制，而政府保證發生爭議可能導致國家間的糾紛， 因而應由國際法規范調整。

BOT的政府保證實質上是政府對項目公司的一種承諾， 表明了東道國愿意承擔因BOT項目的特許協議的責任的態度，即東道國政府保證履行BOT協議， 如果違約或出現約定的政治風險， 愿意賠償因此給項目公司及外國投資者所遭受的損失， 愿意放棄一定的豁免權， 而使外國投資者可以通過法律救濟程序保護其權利， 其亦成為追究政府政治或違約責任的依據。政府保證無疑對于BOT的風險分擔和順利運營具有重要作用，也可以起防止政府濫用特權任意撤銷項目或拋棄項目的情事發生，提高政府的履約信用。

5.法律優惠與保護問題

不論對于國內投資者還是國外投資者，是否參與以BOT模式進行融資的公租房建設項目等諸如此類風險更為巨大的投資項目，政府給予法律優惠和保護是其考慮的一個重要方面。所以一個透明、穩定的法制環境對于投資的順利進行起著至關重要的作用。適當的法律優惠和保護給投資者創造了良好的投資環境，有助于BOT模式下的公租房建設項目順利開展。一方面，政府應該以明確的法律形式將對BOT項目投資者的優惠政策確定下來，使一系列的優惠政策措施有條文可依，輔以政府保證行為給投資者更穩定的保護，消除投資者對風險承擔的疑慮。另一方面，針對跨國的BOT融資項目，由于有多國當事人的介入和參與，有時僅靠東道國國內法的優惠和保護難以奏效。故可以通過商定允許投資者利用《解決國家與他國國民之間投資爭議公約》和《多邊擔保機構公約》等多邊法律法規所提供的保護措施維護自身的合法權益，避免過多的風險疑慮。

6.爭議解決問題

BOT模式的公租房建設項目實施過程中產生的爭議，由于涉及多方當事人和多重法律關系，所以應該針對不同的情形通過不同的方式、適用不同的法律來處理。對于只有國內私人投資者參與的項目，當然應由我國法院或者仲裁機構根據國內相關的法律法規來處理合同爭議，解決當事人間的糾紛。而對于外國私人投資者參與的項目，涉及到合同糾紛的爭議出現時，應首先遵循意思自治的原則，根據合同中約定的爭議解決方式和法律來解決。如果合同中沒有相關約定，則在爭議出現之后進行協商；協商不成的，則根據國際私法慣用的“最密切聯系原則”，由受理法院或者仲裁機構按此原則來選擇爭議時應適用的法律。另外需要強調的是，在BOT融資模式中，發生爭議是否能夠妥善解決直接影響投資者的積極性。因此，讓投資者在爭議發生時都能有容易為其接受的爭議解決方式非常重要。故爭議解決機制所運用的程序和法律規范應當增強對投資者訴權的保護。盡量在國內立法和司法中以穩定的法律環境給予投資者更全方位的訴權保護。在爭議解決機制的問題上，適當對投資者作側重保護。

參考文獻：

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[3]蔡麗，淺析BOT核心法律問題[J]，法制與經濟（下旬），2011，（10）。

篇10

關鍵詞：高校 住房管理 交換使用

高校公有住房1998年房改后，除保留部分用于教工臨時過渡的周轉房外，校內大部分公有住房出售給教工個人，并實行職工住房貨幣化補貼，鼓勵教工購買商品住房。近十年來，大部分在校內購有房改房的教工為改善住房條件，也在校外購買了商品住房，校內住房就出現了空置或轉租。而新進教工無經濟實力購買住房，人數且逐年增加，校內周轉房供需緊張。同時，還有些教工為方便孩子上學校幼兒園、附屬中小學需校內租房，如此構成了交換使用供需雙方主體。本文擬從高校公有住房售后管理面臨的實際問題，提出高校住房管理“交換使用”模式，以期促進高校公有住房管理模式的多元化，加快推進高校住房管理改革工作。[1]

一、高校公、私有住房“交換使用”模式的內涵

高校住房管理“交換使用”模式，是指根據供需雙方申請，由高校住房管理部門統一安排，將校內公有住房與個人獨立產權的房改房或校外商品房使用權進行交換的新型住房模式。在實施過程中，交換的只是住房使用權，住房本身的所有權不變。具體而言：供需雙方的信息統計在冊，根據個人的實際需求情況，供方與需方比配組合，并經規章審議后，交易雙方（教職工）與學校住宅管理部門簽訂三方協議，達成一致意見，實現私與私、私與公住房的“交換使用”。目前，高校住房管理“交換使用”模式主要表現為以下幾種形式：

第一種形式：樓層交換。樓層交換需求主要表現為，部分居住較高樓層的老年教職工，因年老病多，身體狀況日漸下降，而所住樓房又無電梯可用，難以承受高樓層的“痛苦”，有換到低樓層的需求。若居住于較低樓層的交換對方，能接受高樓層（一般不超過8層）的基本條件，其他細節可通過進一步商議后實現雙方住房的互換。這種公有住房交換使用模式較充分體現出其人性化優勢。

第二種形式：面積交換。面積交換又分等面積和差面積二種形式，差面積交換又分大換小和小換大二種形式。面積交換主要出于部分教師因親人去世，思念過甚影響身體，有換環境的要求；還有些年齡大的老職工子女不在身邊等原因，其住房超過所需空間，有大換小的愿望；另有部分教職工則因家庭人數增多，居住面積太小，而希望更換大空間等。

第三種形式：校內與校外住房交換。這主要針對部分教職工在校外購買了產權房，但因工作、家庭等因素影響，需要租住校內公有住房；另一些在校內有產權房已退休職工和須租住房的新教職工，為改善居住環境、方便生活，則有在校外交換使用住房的需求和愿望。于此，雙方建立供需關系，通過達成互換協議，實現互惠互利。[2]

二、高校公、私有住房“交換使用”模式的利弊

1.高校公、私有住房“交換使用”模式的利

一是為廣大教職工增添人文關懷。學校住房管理部門從人性化角度和以人為本的工作理念出發，適當照顧老年人的身體、心理等需求，多渠道解決他們所面臨的問題。校內與校外住房交換則為部分教職工提供便利環境，方便其照顧老小的客觀需求。這不僅體現后勤服務工作人本位理念，還凸顯出高校的仁愛精神。

二是便于高校公有住房的高效靈活管理。通過多元化管理，住房交換使用能促進高校公有住房與房改房的管理規范化、制度化、程序化、公開化。這樣不僅緩解了公有周轉房供需緊張矛盾，很大程度上保障了新進教職工安居樂業，同時也促使住房管理不受各種人際關系影響，杜絕各種違規操作和不正之風現象的滋生。

三是有效提高住房管理工作效率。“交換使用”模式亦是從傳統住房管理體制向社會化管理體制轉變的有效模式。高校從中擔當“房產中介”角色，有效調配校內房產資源，滿足部分教職工需求，提高住戶對房改政策的認識和理解。這種相當于“仲裁”模式的房產管理模式，能改善高校住房管理中解決鄰里矛盾等問題的困惑，同時減少法律糾紛。

2.高校公、私有住房“交換使用”模式的弊

一是管理難度較大。“交換使用”模式面臨的阻力大，很容易碰觸到借校內住房資源謀取個人利益的群體。因此需要高校住房管理部門投入一定的人力、物力和精力，這無形中增加了已有工作量，給后勤住房管理工作帶來巨大壓力。此外，高校公、私有住房交換使用也因人而異，各種問題層出不窮，尤其是經濟糾紛，在一定程度上可能會影響實施效果。

二是“后遺癥”多。首先是維修問題。交換過程中的差價、交換后的部分遺留問題都需要備用法律協議支撐，否則很容易釀成鄰里不和諧的后果。其次是房屋產權糾紛問題。高校住房因其性質與市場商品房不同，要使雙方的產權明晰化，責任到位，就必須走法律程序。此外，交換使用的時間是否一致，因人而異，必須引起管理者的重視。

三、高校公、私有住房“交換使用”模式的可行性

盡管高校公、私有住房交換使用模式會遇到一些阻力，但仍具有較大的可行性，該模式具備“天時、地利、人和”，若采取有力措施，切實推進落實，將是便民利民的好事。

首先，“交換使用”模式能夠有效緩解高校公有住房管理中的矛盾并創新高校公有住房管理模式。目前大多數高校存在周轉房周轉不靈、供需矛盾緊張，新職工無房居住的兩難境地，而一部分教職工則有多套住房，甚至有人同時占有校內公有周轉房。一味促使其即刻退出周轉房存在一定困難，因此交換使用模式具有可行性，能有效改善目前困境，給管理工作提供新的生機活力。交換使用模式與物業管理模式和公有周轉房改革管理可以雙管齊下，充分體現后勤管理部門以人為本的科學管理理念，為高校住房管理帶來新面貌。[3]

其次，教職工在“交換使用”模式上擁有大量的供需需求并具備基礎條件。如前所述，房改后整個社會大環境發生巨變：很多教職工購買校外遠近不等的個人產權房，對之前購買的校內房改房尤其是小戶型閑置或出租；老年人出行不便；部分家庭因工作原因，需要居住校內公有房等等。這些都為高校公有住房交換使用模式奠定了基礎，有房可以交換使用，有供需雙方，因此交換使用實際可行。

最后，“交換使用”模式可通過相關法律條例進行保障。公有住房管理需要法律政策的維護和支撐，否則難以執行。交換使用模式的法律支持重點在房屋產權和維修兩大塊，并有其他如經濟糾紛等問題的妥善處理條例。學校層面可制定《高校公有住房管理“交換使用”協議》、《高校公有住房租金標準》等，明確規定交換雙方的權利和義務，若有爭議，可以尋求訴訟、仲裁、協商等方式解決。社會層面可以參照的法律有《上海市公有住房差價交換試行辦法》、《公有住房買賣轉租法律糾紛》、《上海市商品住宅維修基金管理辦法》等。這些都為新形勢下高校住房的多元管理提供法律基礎和政策支持，減少了高校公有住房管理中的糾紛問題，使其進一步規范化、制度化。

總之，高校公、私有住房實施“交換使用”模式是現今高校住房管理工作的新思路，也是一種創舉。只要上下同心，措施得力，該模式就能為高校公有住房管理工作注入新的活力，切實提高高校住房管理工作的整體效果。

參考文獻：

[1]鞠宏偉.地方高校公有房有效管理的探討[J].中國電力教育，2010，27：192-193.

[2]黃英鋒.高校公用房管理改革探析[J].西北農林科技大學學報（社會科學版），2006，6（6）：75-78.

[3]何平.高校公有住房出售后若干問題的思考[J].科技創業，2008，8：81-82.