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篇1

【關(guān)鍵詞】公租房；研究綜述；政策

一、國(guó)內(nèi)公租房研究現(xiàn)狀

2009年，公租房概念被正式提出來(lái)的，爾后成為研究熱點(diǎn)，主要圍繞：建設(shè)公租房的必要性、公租房建設(shè)模式和公租房營(yíng)運(yùn)管理等方面。

（一）關(guān)于建設(shè)公租房的必要性方面的研究

國(guó)內(nèi)學(xué)者的論證始于剖析經(jīng)濟(jì)適用房制度缺陷。茅于軾（2007）認(rèn)為，最迫切需要解決是要有一個(gè)合理的地方住，經(jīng)適房政策要趕緊停下來(lái)，大力發(fā)展廉租房。持此觀點(diǎn)的還有王誠(chéng)慶（2003）、房秀娟（2005）等。郭士征認(rèn)為“發(fā)展公租房，構(gòu)建‘從三元四維’的住房保障體系具有合理性”（2010）；曾國(guó)安則認(rèn)為“我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障制度改革和創(chuàng)新的方向是建立和發(fā)展公租房制度”。

（二）關(guān)于公租房建設(shè)模式方面的研究

齊驥（2011）指出“公租房建設(shè)可以多種模”；杜靜（2013）運(yùn)用三標(biāo)度法對(duì)目前我國(guó)各種公租房建設(shè)模式的優(yōu)缺點(diǎn)做了比較分析，得出從優(yōu)到劣排序：配比建設(shè)、BT、企業(yè)自建、代建、政府自建。不管哪種建設(shè)模式都回避不了公租房建設(shè)資金來(lái)源問(wèn)題。秦虹（2011）認(rèn)為“完全依靠當(dāng)年的財(cái)政收入很難實(shí)現(xiàn)保障房‘十二五’的建設(shè)目標(biāo)”，學(xué)界對(duì)此基本達(dá)成共識(shí)，于是提出過(guò)多種保障性住房融資方案，田秋生，李嘉莉則對(duì)各種融資方案做了比較分析，指出“公租房建設(shè)資金首先配建、BOT 或 BT、商業(yè)貸款”（2011）。關(guān)于公租房建設(shè)的另一個(gè)聚焦是公租房空間選址問(wèn)題。楊靖（2009）、鄭思齊（2010）、楊曉冬（2012）等指出保障性住房集中建在城郊，引發(fā)諸多問(wèn)題，如就業(yè)難、提高生活成本和治安環(huán)境惡化等，主張推行各種類型的配建方式。

（三）關(guān)于公租房營(yíng)運(yùn)管理方面的研究

首先，學(xué)界指出我國(guó)保障性住房管機(jī)構(gòu)存在“多人管理，卻又無(wú)人管理”的弊端。為此，建議學(xué)習(xí)新加坡，組建類似“建屋發(fā)展局”的機(jī)構(gòu)專司保障性住房規(guī)劃、建設(shè)與管理。

其次，關(guān)于保障房準(zhǔn)入與退出方面。準(zhǔn)入方面，學(xué)界普遍認(rèn)為有失公平，究其原因：立法缺失；審核不嚴(yán)，操作不規(guī)范；依據(jù)身份界定保障對(duì)象；“保障房政策多軌運(yùn)行”等，但提出的解決方案可操作并不強(qiáng)。退出方面主要有兩種聲音：一是姚玲珍、韓國(guó)棟、陳寶萍等為代表的激勵(lì)派，主張給予一定的稅費(fèi)優(yōu)惠或貸款優(yōu)惠，激勵(lì)承租人主動(dòng)退出公租房。另一種重典派，主張對(duì)騙保、騙租嚴(yán)加處罰。

最后，隨著部分公租房交付使用，關(guān)于公租房租金定價(jià)、公租房租物業(yè)管理、公租房社區(qū)管理等問(wèn)題的研究逐步進(jìn)入學(xué)界的視野，但總體而言處于起步階段。

二、對(duì)現(xiàn)有研究評(píng)價(jià)及未來(lái)研究探討

綜上述，可知國(guó)內(nèi)外對(duì)此類課題的研究的日益轉(zhuǎn)向公共住房（國(guó)內(nèi)稱為保障性住房）管理方面的研究。然而，我們認(rèn)為，國(guó)內(nèi)雖然意識(shí)到公租房后續(xù)管理研究的重要性，但研究思路、研究視角、研究?jī)?nèi)容等方面尚存諸多不足：

首先，研究思路方面現(xiàn)有研究往往著眼于公租房如何滿足“夾心層”住房需求，但國(guó)家政策已明確“構(gòu)建以公租房為主體的住房保障供應(yīng)體系”。據(jù)此，本文認(rèn)為，公租房覆蓋面、準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、特性等需要重新界定，還要從公租房政策與其他保障房政策并軌的思路研究公租房問(wèn)題。

其次，從各地實(shí)踐來(lái)考察，我國(guó)公租房有單位自建、政府新建、公租房和非營(yíng)機(jī)構(gòu)提供等多種建設(shè)模式。我們認(rèn)為，公租房不同的建設(shè)模式其分配方案、退出機(jī)制等方面應(yīng)有所差異，但如何確保公平，杜絕“打著公租房旗號(hào)大建單位福利房”現(xiàn)象發(fā)生，需要深入研究。然而，目前學(xué)界尚未從細(xì)分公租房的類型這一視角研究公租房問(wèn)題。

最后，研究范圍、內(nèi)容方等方面模糊、紊亂。公租房后續(xù)管理涉及哪些內(nèi)容？目前因公租房處于陸續(xù)交付期而難以界定，因而現(xiàn)有研究成果大多基于定性分析，缺乏實(shí)證研究。今后隨著公租房陸續(xù)交付使用，這些問(wèn)題會(huì)不斷浮現(xiàn)，本文認(rèn)為很有必要開(kāi)展追蹤式研究，以厘定公租房后續(xù)管理的范圍、內(nèi)容等。

參考文獻(xiàn)

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篇2

【關(guān)鍵詞】美國(guó) 公租房 收入多樣化

就城市及社區(qū)建設(shè)而言，美國(guó)政府歷來(lái)面臨較大挑戰(zhàn)。20世紀(jì)50～70年代，為滿足城市居民尤其是產(chǎn)業(yè)工人的居住需求，美國(guó)推行了數(shù)量龐大的公租房修建計(jì)劃。所建樓宇外觀單調(diào)，占地巨大，成為低收入階層民眾的聚居區(qū)。美國(guó)社會(huì)認(rèn)為，公租房設(shè)計(jì)旨在構(gòu)建和諧社區(qū)而非單建居住單元。為實(shí)現(xiàn)吸納中產(chǎn)乃至資產(chǎn)階層人士的目標(biāo)，公租房計(jì)劃須致力于提高住房標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)化設(shè)計(jì)、確保品質(zhì)、提升社區(qū)認(rèn)同度，實(shí)現(xiàn)與周邊居民區(qū)的有效融合。美國(guó)政府、獻(xiàn)策者、開(kāi)發(fā)商以及城市居民希望通過(guò)構(gòu)建貧富同處、和諧共居的居住環(huán)境，促進(jìn)國(guó)民種族融合，實(shí)現(xiàn)社區(qū)要素齊全、功能完備，環(huán)境宜人、生機(jī)勃發(fā)的目標(biāo)。

公租房住戶收入多樣化模式的歷史演進(jìn)

歷年來(lái)，為實(shí)現(xiàn)公租房住戶收入多樣化，美國(guó)聯(lián)邦政府確定了一系列任務(wù)目標(biāo)與工作重點(diǎn)。起初，公租房計(jì)劃側(cè)重于解決低收入工薪階層家庭住房困難，其安置具有臨時(shí)性。1974年，鑒于公租房貧困人口集聚日益增多，國(guó)會(huì)對(duì)1937年《住房法》實(shí)施了修訂，以確保所有公租房項(xiàng)目在合理時(shí)期內(nèi)安置各類收入人群，通過(guò)低收入貧困家庭的分散安置，避免產(chǎn)生嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。

公租房采取的住戶收入多樣化發(fā)展模式要求政府公共投資對(duì)私有資本進(jìn)行有效平衡與調(diào)節(jié)，以免產(chǎn)生過(guò)于龐大的高低收入分化住戶聚居群，尤其在中產(chǎn)階級(jí)集中的城市物業(yè)產(chǎn)權(quán)狀況日益惡化的內(nèi)城區(qū)域。面對(duì)部分地區(qū)拆遷低收入群體為富裕階層騰讓空間輿論抨擊，全美住房管理部門認(rèn)為，公租房項(xiàng)目興建之初旨在為工薪階層提供臨時(shí)住所，并非為社會(huì)長(zhǎng)期失業(yè)人群提供社會(huì)福利。重要的是，公租房不應(yīng)單為社會(huì)貧困階層而建。

紐約市政府在公租房住戶多元化模式改革方面率先探索，并取得一定成效，紐約市住房管理局推行包含工薪階層與雙親家庭的層級(jí)系統(tǒng)。1979年，住房和城市發(fā)展部批準(zhǔn)紐約市實(shí)施新的公租房申請(qǐng)分級(jí)制。根據(jù)紐約市住房管理局計(jì)劃，“公租房申請(qǐng)者按收入水平共分為三類，參選的申請(qǐng)者，40%收入水平較高，20%收入水平較低，40%收入居中；分級(jí)制的工作目標(biāo)，在于使各類申請(qǐng)者同意接受政府安置。”顯然，它偏重于接收中高收入群體住戶。根據(jù)1980年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，公租房申請(qǐng)者第一級(jí)收入水平為人均3300美元/年～10600美元/年，第二級(jí)收入水平為3301美元/年～13000美元/年，第三級(jí)收入水平為7201美元/年～13000美元/年（三項(xiàng)分級(jí)均在聯(lián)邦政府限額范圍內(nèi)）。顯而易見(jiàn)，分級(jí)制旨在“根據(jù)實(shí)際情況，通過(guò)對(duì)不同收入住戶數(shù)量進(jìn)行調(diào)節(jié)，有效解決公租房住戶的收入差異問(wèn)題。”值得注意的是，分級(jí)制并不排斥特殊情況（如為流浪者服務(wù)的福利旅館）下住戶優(yōu)選的實(shí)施，以充分保障極度貧困人群的社會(huì)利益。①公租房混合居住社區(qū)在各財(cái)政資助開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)實(shí)施住戶收入多樣化探索的大膽嘗試。1990年，美國(guó)國(guó)會(huì)首次批準(zhǔn)進(jìn)行公租房項(xiàng)目住戶收入多樣化探索試點(diǎn)，當(dāng)年出臺(tái)的《克蘭斯頓-岡薩雷斯國(guó)家經(jīng)濟(jì)住房法》（Granston-Gonzalez National Affordable Housing Act）授權(quán)四個(gè)公租房管理部門各自進(jìn)行改革嘗試。試點(diǎn)方案將住房和城市發(fā)展部出具的住戶遴選寬松指導(dǎo)意見(jiàn)全盤納入，允許各相關(guān)公租房管理局最多可將特定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目近一半住房出租給低收入家庭，但收入過(guò)低家庭例外。

1998年，美國(guó)國(guó)會(huì)再次尋求解決公租房的貧困過(guò)度集聚，公租房住戶收入多樣化擴(kuò)展被作為永久性法律規(guī)定得以確立。在此期間，公租房改革試點(diǎn)局限于部分城市，更寬領(lǐng)域的公租房制度改革也起步尚早，成效有待檢驗(yàn)。然而，事實(shí)表明，基于貧困分解化的工作理念，美國(guó)公租房計(jì)劃已經(jīng)萌發(fā)新的政策取向。1998年美國(guó)出臺(tái)的《公租房改革法》規(guī)定，公租房40%以上的入住戶，其收入須低于本區(qū)中等家庭收入的30%，該收入標(biāo)準(zhǔn)同樣適用于75%的租房?jī)?yōu)惠券初次領(lǐng)受者。此外，若住房管理部門將75%以上的租房?jī)?yōu)惠券分配給收入低于本區(qū)中等家庭收入30%的租戶，則收入低于本區(qū)中等家庭收入30%的新入住公租房住戶比例最低可降至30%。再者，該法要求所有公租房管理局啟動(dòng)新的住戶安置方案，在相對(duì)貧窮的公租房小區(qū)安置高收入住戶群體，同時(shí)提高富裕小區(qū)低收入住戶群體比例。②

公租房住戶收入多樣化模式要件

推進(jìn)收入水平各異的多階層社會(huì)聚居區(qū)建設(shè)，有助于改善低收入民眾居住條件，提高社區(qū)教育質(zhì)量，優(yōu)化社區(qū)環(huán)境，豐富商品供給與社會(huì)服務(wù)。同時(shí)，貧困家庭適齡青年面臨更多工作機(jī)會(huì)，可增強(qiáng)其生活信心，有利于社區(qū)繁榮穩(wěn)定。創(chuàng)建混合居住社區(qū)最大的挑戰(zhàn)在于，能否采取有效措施，吸引中產(chǎn)或資產(chǎn)階層集體遷入并長(zhǎng)期居住，為社區(qū)建設(shè)發(fā)展提供有效社會(huì)群體支撐。對(duì)建于貧民傳統(tǒng)居住區(qū)的混合居住項(xiàng)目而言，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)融合是首要目標(biāo)。在新建社區(qū)宜居、安全及穩(wěn)定旗幟的感召下，社會(huì)中產(chǎn)階層對(duì)公租房信心日漸增強(qiáng)，進(jìn)而選擇遷入居住，在經(jīng)濟(jì)融合的基礎(chǔ)上，種族融合也得以不斷增強(qiáng)。

與非混合居住公租房相比，混合居住公租房徹底反置了居民財(cái)富分散模式。混合居住公租房不尋求在高收入住戶群中插入低收入或混合收入群體，而是試圖通過(guò)前期集中居住區(qū)提供的良好居住條件，吸引高收入住戶群入住低收入生活社區(qū)。為此，相關(guān)條件不可或缺：一是房屋配套設(shè)施良好，足夠?qū)κ袌?chǎng)消費(fèi)者構(gòu)成吸引；二是項(xiàng)目須安全認(rèn)定達(dá)標(biāo)；三是管理規(guī)范完備，租戶甄選嚴(yán)格。

要達(dá)成吸引高收入住戶的工作目標(biāo)，須對(duì)公租房采用的績(jī)效籌資法或公平市場(chǎng)租金法做出適當(dāng)調(diào)整。在績(jī)效籌資法中，本年度租金總額作為下一年度租金預(yù)測(cè)基數(shù)須從可得最高支付補(bǔ)貼中對(duì)應(yīng)扣除，租戶所繳租金增加額不跟獎(jiǎng)勵(lì)掛鉤。相對(duì)而言，若只扣除租金總額增值的85%，經(jīng)過(guò)幾年的積累，獎(jiǎng)勵(lì)可達(dá)可觀的數(shù)額。從實(shí)際情況分析，有必要規(guī)定高扣除額度，即用于計(jì)算績(jī)效籌資系統(tǒng)的租金總額不得少于實(shí)際租金總額的80%。公平市場(chǎng)租金法可對(duì)照?qǐng)?zhí)行收入增加折化處理程序。然而，同吸引責(zé)任感強(qiáng)的住戶比較而言，吸引高收入租戶的目標(biāo)價(jià)值尚存較大疑問(wèn)，原因是通常缺少確鑿證據(jù)證明大型公租房租戶行為同租戶收入或其他特征之間的關(guān)聯(lián)性。實(shí)施類型獎(jiǎng)勵(lì)同管理簡(jiǎn)化的工作目標(biāo)也完全背道而馳。③美國(guó)國(guó)會(huì)及聯(lián)邦政府部門（以住房與城市發(fā)展部為代表）均把經(jīng)濟(jì)融合作為公租房運(yùn)作模式的改革導(dǎo)向。對(duì)公租房而言，高收入住戶家庭成員多有固定職業(yè)，會(huì)激勵(lì)并帶動(dòng)社區(qū)成員積極就業(yè)。實(shí)際上，公租房混合居住法基于大膽的間接推理，可認(rèn)為其更直接的準(zhǔn)入原則是，公租房居住并非普通權(quán)利，而是一種特權(quán)，權(quán)利實(shí)現(xiàn)依賴于政府提供的巨量住戶補(bǔ)助，補(bǔ)助的爭(zhēng)取要求相關(guān)社區(qū)成員至少先前并持續(xù)具備最低限度的社會(huì)責(zé)任意識(shí)。盡管多樣化目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)存在變數(shù)，更為重要的是，嚴(yán)格的租戶甄選必將使公租房的可管理性得到強(qiáng)化與提升。各公租房管理局不能采用明顯有悖于租戶多樣性要求的住房政策，或基于任意性理由對(duì)任何社會(huì)群體實(shí)施整體排斥。

公租房住戶收入多樣化的模式效應(yīng)

貧困人口過(guò)度集聚會(huì)導(dǎo)致公租房走向失敗。貧困人口分散居住可有效降低貧困集聚，化解社區(qū)社會(huì)問(wèn)題。從一定意義上講，聯(lián)邦政府于1992年推出的“希望6號(hào)”計(jì)劃，即基于此種考慮。住房與城市發(fā)展部多次公告宣稱擬以“希望6號(hào)”計(jì)劃為突破口推行公租房計(jì)劃的全新改革。其宣傳大致勾勒出兩幅圖景：“‘希望6號(hào)’實(shí)施前”是色彩單調(diào)、貧困破舊的平頂住房，“‘希望6號(hào)’實(shí)施后”則為色彩鮮艷、有籬笆護(hù)欄、具備典型美國(guó)特征的斜頂混合居住建筑。根據(jù)住房與城市發(fā)展部提供的數(shù)據(jù)，研究人員推算，美國(guó)每年擬拆除11000套公租房，這些住房先前多由收入低于本區(qū)居民中等家庭收入30%的住戶居住。新建公租房數(shù)量基本按4000套控制，全部安排為混合居住項(xiàng)目，多數(shù)分配給收入高于現(xiàn)住家庭的住戶居住。④

不論房屋資金來(lái)源如何，混合居住對(duì)公租房管理至關(guān)重要。事實(shí)表明，住戶多樣化與其他住房政策的合理配合運(yùn)用，可有效優(yōu)化公租房住戶結(jié)構(gòu)，是公租房運(yùn)行機(jī)制建設(shè)的重點(diǎn)方向。然而，作為大力緩解城市貧困集聚的大膽嘗試，混合居住社區(qū)構(gòu)建須在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)與項(xiàng)目建設(shè)選址條件允許的前提下進(jìn)行。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)以及建有都市復(fù)興展示區(qū)，能有效吸引不同收入階層人士的城市，可充分結(jié)合自身實(shí)際，考慮創(chuàng)建全新的混合居住社區(qū)。并非所有項(xiàng)目點(diǎn)都具備實(shí)施安排收入為區(qū)域中等家庭收入60%～80%的家庭入住的混合居住條件，吸引收入為區(qū)域中等家庭收入95%以上家庭入住則顯得尤為困難。在規(guī)劃方面，都市復(fù)興展示計(jì)劃致力于探索住戶收入分類安置。根據(jù)規(guī)定，公租房主要用于安置收入為區(qū)域中等家庭收入80%以下的住戶。然而，受聯(lián)邦政策取向等多重因素影響，多數(shù)入住家庭收入低于區(qū)域中等家庭收入的50%。為增加住戶代表性，一些住房管理部門考慮推行住戶收入分級(jí)安置，在申請(qǐng)儲(chǔ)備名單中將申請(qǐng)者按收入進(jìn)行分類，住戶安置須維持預(yù)定的收入分類標(biāo)準(zhǔn)。⑤

除運(yùn)用住戶遴選標(biāo)準(zhǔn)來(lái)改變管理公租房項(xiàng)目住戶結(jié)構(gòu)外，公租房管理局也通過(guò)新建住房及其他方式來(lái)實(shí)現(xiàn)這一目的。為降低居住密度，某些公租房管理局根據(jù)《住房法》第八條款成屋計(jì)劃規(guī)定對(duì)家庭成員較多的住戶特事特辦，允許其租賃私有住房并給予住房補(bǔ)貼的方式加以解決，在多成員家庭搬出公租房后新安排成員數(shù)量較少的家庭入住。成員較多的家庭，也可通過(guò)分散居住等方式進(jìn)行安置。公租房管理局對(duì)《住房法》第八條款成屋計(jì)劃規(guī)定的靈活運(yùn)用，較大層面上源于聯(lián)邦政府的大力財(cái)政支持。各公租房管理局熟悉住房制度的最佳運(yùn)作方式，可保證聯(lián)邦劃拔資金的高效使用。同時(shí)，結(jié)合資金來(lái)源及數(shù)量，各公租房管理局的工作任務(wù)主要集中在降低公租房居住密度上，以解決住戶過(guò)度擁擠的問(wèn)題。⑥

公租房混合居住的基本原理與分散居住類似。社區(qū)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，要求有充分就業(yè)的核心居民，以支撐社區(qū)商業(yè)發(fā)展、提供行為模范，以及增加社會(huì)資本量。居民收入層次實(shí)現(xiàn)多樣化，有利于公租房更好地融入周邊社區(qū)，低收入家庭也可從與高收入家庭為鄰的過(guò)程中受助獲益。

公租房住戶收入多樣化模式問(wèn)題

盡管公租房有用于修建混合居住項(xiàng)目的投資，但面臨資金鏈薄弱、投資主體意愿不強(qiáng)等問(wèn)題。項(xiàng)目融資方、評(píng)估機(jī)構(gòu)及社會(huì)投資主體習(xí)慣于選擇由市場(chǎng)定價(jià)的公寓樓等簡(jiǎn)單型標(biāo)準(zhǔn)化項(xiàng)目，往往對(duì)修建多用途的混合居住住宅計(jì)劃缺乏興趣，投入資金有限，無(wú)法充分滿足項(xiàng)目建設(shè)所需。作為中低收入公租房的重要資金來(lái)源，政府補(bǔ)貼數(shù)量有限，投資強(qiáng)度較弱。

公租房政策制定者也許將引入高收入階層住戶宣揚(yáng)為增加低收入階層住戶社會(huì)資本的重要方式，但社區(qū)整體建設(shè)的真實(shí)要求是，單純意義上的在業(yè)與失業(yè)群體共同居住只是邁向社區(qū)振興的第一步，除混合居住外，配套措施還應(yīng)包括改善公租房環(huán)境以增加其對(duì)工薪階層的吸引力。公租房的問(wèn)題不僅限于住戶本身素質(zhì)，還涉及住戶所受待遇問(wèn)題。在缺乏設(shè)計(jì)、管理及提供服務(wù)等綜合調(diào)控及配套措施的情況下，單靠增加經(jīng)濟(jì)狀況相對(duì)較好的低收入階層住戶，無(wú)論其數(shù)量多少，均無(wú)法有效提升其他居民的現(xiàn)實(shí)生活水平。

美國(guó)混合居住政策的實(shí)施，較大地改善了公租房居住品質(zhì)，多數(shù)嚴(yán)重簡(jiǎn)陋地區(qū)的高密度、高層和營(yíng)房式的建筑被低密度和低層的住戶所替代。但同時(shí)，更好設(shè)計(jì)、更高質(zhì)量住房的開(kāi)發(fā)、密度的降低以及混合收入戰(zhàn)略導(dǎo)致針對(duì)低收入家庭的公租房單元減少。同時(shí)，在簡(jiǎn)陋公租房拆除重建后，原先居住家庭回遷的數(shù)目較少，原公租房房客被收入較高的房客所替代，公租房的中產(chǎn)階層化導(dǎo)致部分原居民利益受損。

深層次的公租房人口混合居住計(jì)劃要求進(jìn)一步擴(kuò)大入住居民的社會(huì)階層與種族代表性。正如對(duì)公租房計(jì)劃的早期政策關(guān)注一樣，深層推進(jìn)的政策倡行者，對(duì)貧富差距背景下窮人如何從與富人同居的事實(shí)中獲益缺乏政策性預(yù)見(jiàn)。近年來(lái)實(shí)施的以高檔住房與經(jīng)濟(jì)住房共同修建為內(nèi)容的城市開(kāi)發(fā)建設(shè)，提升了社會(huì)低收入階層的居住條件。然而，除物質(zhì)居住條件外，收入高度差異化住房政策的推行，對(duì)社區(qū)其他社會(huì)問(wèn)題的解決，收效并不明顯。

結(jié)語(yǔ)

公共資金有時(shí)可有效地運(yùn)用于扶助混合居住社區(qū)中的貧困家庭。然而，將現(xiàn)有的低收入住房改造為混合居住社區(qū)，并不意味著所有問(wèn)題得到妥善的解決。為確保在經(jīng)濟(jì)型住房修建方面不斷取得進(jìn)展，需政府及社會(huì)多重努力，確保在新開(kāi)發(fā)集體住宅時(shí)同步修建經(jīng)濟(jì)型住房，避免所有新建住房均實(shí)施市場(chǎng)定價(jià)。公租房的改造，需要公租房社區(qū)逐個(gè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，要求社會(huì)做出幫助底層貧困民眾的更大承諾，在為居住困難者修建更多的蔽身場(chǎng)所及過(guò)渡型住房的同時(shí)，政府應(yīng)增加住房租賃券的發(fā)放。簡(jiǎn)而言之，公租房的改造發(fā)展，旨在逐步解決公租房的貧困化問(wèn)題，不應(yīng)以減少廉租型住房供應(yīng)為手段。

事實(shí)證明，美國(guó)公租房住戶收入多樣化政策取得了較好的成效，其重要的政策取向是加強(qiáng)統(tǒng)籌，以多管齊下、協(xié)調(diào)并進(jìn)的方式加以推進(jìn)。在加大對(duì)社會(huì)投資的引導(dǎo)，增加對(duì)公租房的建設(shè)投資，由社會(huì)企業(yè)承擔(dān)基本建設(shè)的同時(shí)，政府致力于合理制定發(fā)展計(jì)劃與目標(biāo)任務(wù)，確保公正公平，適時(shí)填補(bǔ)市場(chǎng)空白，確保項(xiàng)目有序推進(jìn)，實(shí)現(xiàn)預(yù)期經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益。

（作者單位：重慶理工大學(xué)外國(guó)語(yǔ)學(xué)院）

【注釋】

①Nicholas D B. Public Housing That Worked： New York in the Twentieth Century， Philadelphia： University of Pennsylvania Press， 2008， p213.

②Alex F S. Housing Policy in the United States， New York： Routledge， 2010， p129.

③Raymond J S. A New System for Public Housing： Salvaging a National Resource， Washington， D.C.： Urban Institute， 1980， p201.

④Lawrence J V. Reclaiming Public Housing： A Half Century of Struggle in Three Public Neighborhoods， Cambridge， Mass.： Harvard University Press， 2002， p1.

⑤Gayle E. "Emerging Strategies for Revitalizing Public Housing Communities" in David P V.， Wolfgang F E P. and Francis P R.， eds.， New Direction in Urban Public Housing. New Brunswick： Center for Urban Policy Research， 1998， p131.

篇3

政策意圖

如果從公租房推出的時(shí)機(jī)來(lái)看，可以說(shuō)是高房?jī)r(jià)催生了公租房。最近幾年來(lái)，房?jī)r(jià)不斷攀升，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了普通百姓的消費(fèi)能力，致使中低收入人群的居住問(wèn)題成了社會(huì)焦點(diǎn)。隨著面向低收入家庭的廉租房、經(jīng)適房陸續(xù)登場(chǎng)，中等偏下收入家庭即“夾心層”的住房問(wèn)題突出顯現(xiàn)，而高房?jī)r(jià)又將這一群體排斥在商品房市場(chǎng)之外。就在這一背景之下，2009年兩會(huì)期間總理首次提出“積極發(fā)展公共租賃住房”，此后一些城市開(kāi)始研究探索公租房制度，至2010年在政策層面有了明確的說(shuō)法。

雖然高房?jī)r(jià)對(duì)“夾心層”所形成的難以承受的購(gòu)房壓力，是公租房產(chǎn)生的背景，但同時(shí)也說(shuō)明了住房保障制度的不完善才是根本的問(wèn)題。回顧我國(guó)住房制度改革的歷程，簡(jiǎn)單而言，是從國(guó)家全管到不管再到管一部分。這“一部分”應(yīng)該是不能“自住其力”的中低收入人群，其中包括公租房所面對(duì)的中等偏下收入群體。所以，從某種意義上來(lái)講，當(dāng)下推出的公租房政策有“補(bǔ)課”的性質(zhì)。住房保障制度是一國(guó)健全的住房政策中不可或缺的。

因此，公租房雖出現(xiàn)于房?jī)r(jià)畸高的市場(chǎng)背景之下，但它絕不是高房?jī)r(jià)的衍生品，也并不能解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題。從公租房推出的政策意圖分析，以下兩點(diǎn)應(yīng)予明確。

其一，不要對(duì)公租房降低房?jī)r(jià)寄望過(guò)多。公租房之所以被社會(huì)廣泛關(guān)注，一個(gè)很重要的原因是，人們希望通過(guò)公租房來(lái)降低房?jī)r(jià)。實(shí)際上，公租房只是剝離和細(xì)分了居住需求，并不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生直接的、實(shí)質(zhì)性的影響。另外，高房?jī)r(jià)產(chǎn)生的原因錯(cuò)綜復(fù)雜，也不是單靠一個(gè)公租房政策就能解決的。

其二，公租房應(yīng)擔(dān)當(dāng)明確的職能。公共租賃住房是指投資者(政府、企業(yè)或社會(huì)非盈利機(jī)構(gòu)等)持有房源，以低于市場(chǎng)租金的方式租給特定人群的一種保障性住房。從這一定義可以看出，公租房應(yīng)具備以下特征：政府的干預(yù)性；需求對(duì)象的限制性；非盈利性；租賃價(jià)格的優(yōu)惠性；退出的靈活性。而最需強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)是公租房只有居住權(quán)，不能交易，只能出租給特定人群。

發(fā)展瓶頸

從一些城市公租房制度的推進(jìn)過(guò)程中，我們可以看到，這項(xiàng)惠及“夾心層”的保障政策雖然有良好的政策意圖，但也存在亟待破解的諸多瓶頸。

首先是土地問(wèn)題。對(duì)于公租房建設(shè)來(lái)說(shuō)，首先需要解決的是土地問(wèn)題。作為地方政府，一是有沒(méi)有可以建設(shè)公租房的土地，二是愿不愿意用這些土地建設(shè)公租房。重慶和杭州的經(jīng)驗(yàn)可資借鑒，這兩個(gè)城市都有大量的政府儲(chǔ)備用地，因此，可以大手筆地規(guī)劃公租房建設(shè)。與公租房用地相關(guān)的另一個(gè)問(wèn)題是“土地財(cái)政”。地方政府如果過(guò)度依賴土地財(cái)政，自然不會(huì)大張旗鼓推進(jìn)公租房建設(shè)。重慶市則突破了一般城市的土地財(cái)政模式，通過(guò)“第三財(cái)政”，即強(qiáng)大的國(guó)資增值，使政府的公共建設(shè)并不依賴于短期的土地財(cái)政。因此，重慶市用于公租房建設(shè)的土地儲(chǔ)備才會(huì)如此充裕。

其次是資金問(wèn)題，對(duì)于公租房的建設(shè)資金，《指導(dǎo)意見(jiàn)》提出各地要通過(guò)直接投資、資本金注入、投資補(bǔ)助、貸款貼息等方式，加大對(duì)公租房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的投入，中央則以適當(dāng)方式給予資金補(bǔ)助，目前，上海、重慶、廣州等城市都在積極拓展公租房建設(shè)資金來(lái)源渠道。能不能有持續(xù)穩(wěn)定的多渠道資金來(lái)源，是制約公租房建設(shè)的關(guān)鍵因素。因此，在政府主導(dǎo)的前提下，公租房建設(shè)資金應(yīng)盡可能更多地考慮民間資本的進(jìn)入以及多種形式的資金籌集渠道。

最后是觀念問(wèn)題。公租房的推出是為了滿足多層次的住房需要，而住房消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變非常重要。當(dāng)前，應(yīng)有效引導(dǎo)住房消費(fèi)理念由買向租轉(zhuǎn)變，建立階梯消費(fèi)觀念：剛畢業(yè)的大學(xué)生、工作不久的新白領(lǐng)、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民等中等偏下收入群體，在職業(yè)生涯初期可先租公租房，以后收入增長(zhǎng)了再買產(chǎn)權(quán)房。理性住房消費(fèi)觀念的形成也需要假以時(shí)日。

理想路徑

國(guó)務(wù)院副總理強(qiáng)調(diào)，發(fā)展公共租賃住房可以增加住房有效供給，優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)，不僅有利于遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，而且有利于調(diào)節(jié)收入分配、促進(jìn)人才和勞動(dòng)力有序流動(dòng)、推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程，體現(xiàn)了轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的要求。公租房從政府層面被賦予了如此多的職能，在發(fā)展中又面臨諸多障礙，如何使這一新的住房保障方式走上理想路徑，就成為必須面對(duì)的課題。

一是要有一套健全的制度設(shè)計(jì)確保公租房的可持續(xù)發(fā)展。從國(guó)外情況來(lái)看，公租房運(yùn)行多年后，也會(huì)出現(xiàn)運(yùn)營(yíng)效率低、維修跟不上，甚至是公租房成為貧民窟引發(fā)社會(huì)矛盾等負(fù)面情況。這些問(wèn)題都需要我國(guó)在推進(jìn)的過(guò)程中加以防范，真正將這一惠及成千上萬(wàn)家庭的住房政策不打折扣地落到實(shí)處。因此，在公租房的運(yùn)作過(guò)程中，準(zhǔn)入退出要有嚴(yán)格科學(xué)的界定標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)營(yíng)管理要有科學(xué)規(guī)范的制度約束，規(guī)劃建設(shè)更要有適當(dāng)合理的標(biāo)準(zhǔn)。

二是要因地制宜，科學(xué)規(guī)劃，穩(wěn)步推進(jìn)。我國(guó)區(qū)域間發(fā)展不平衡，地方財(cái)力懸殊，不能搞一刀切，要量力而行，要考慮到各地的實(shí)際情況施行差異化政策。公租房建設(shè)計(jì)劃要因地制宜，不能盲目定指標(biāo)，而且公租房也并非依靠單一的新建模式，可采用多種房源籌集渠道。公租房建設(shè)是一項(xiàng)長(zhǎng)期工程，要逐漸從較低水平發(fā)展到較高水平，逐步從只能滿足少部分人的需求到滿足大部分人的需求，不可急于求成。

篇4

關(guān)鍵詞：公租房 實(shí)物配租 貨幣補(bǔ)貼

公租房制度演進(jìn)軌跡

公租房是經(jīng)適房調(diào)整為租售并舉的具體實(shí)現(xiàn)方式。研究公租房發(fā)展歷程，需要追溯到“只售不租”的經(jīng)濟(jì)適用房政策形成的歷史原因，《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國(guó)發(fā)[1998]23號(hào)）明確要“建立和完善以經(jīng)適房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”。當(dāng)時(shí)堅(jiān)持經(jīng)適房只售不租，能盡快調(diào)出居民存款并鼓勵(lì)銀行貸款，調(diào)動(dòng)起更多的資金投向住房市場(chǎng)，通過(guò)住房消費(fèi)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的必然要求。房地產(chǎn)行業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之際，由于過(guò)分注重經(jīng)濟(jì)效率，出現(xiàn)了發(fā)展過(guò)熱的勢(shì)頭。《經(jīng)適房管理辦法》（建住房[2004]77號(hào)）提出經(jīng)適房租售并舉，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)用于出租的經(jīng)適房，公租房雛形已現(xiàn)端倪。《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)[2007]24）要求建立健全城市廉租制度，實(shí)現(xiàn)經(jīng)適房與廉租房保障對(duì)象的銜接，公租房應(yīng)運(yùn)而生。2010年，國(guó)務(wù)院提出加快發(fā)展公租房。《關(guān)于加快發(fā)展公租房的指導(dǎo)意見(jiàn)》（[2010]87號(hào)）明確提出加快發(fā)展公租房，培育住房租賃市場(chǎng)。《公租房管理辦法》明確界定公租房是指限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和租金水平，面向符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無(wú)房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員出租的保障性住房。《關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》（[2011]45號(hào)）提出，要大力推進(jìn)以公租房為重點(diǎn)的保障性安居工程建設(shè)。

發(fā)展公租房是現(xiàn)階段必要選擇

公租房倡導(dǎo)“先租后買”，符合住房過(guò)渡性消費(fèi)特征。國(guó)外租賃保障也為公租房發(fā)展提供了標(biāo)桿。調(diào)節(jié)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，培育租賃市場(chǎng)，大力發(fā)展公租房，逐步形成梯度消費(fèi)的住房模式，已成為解決城市住房困難的必要選擇。

（一）國(guó)外租賃保障房經(jīng)驗(yàn)

國(guó)外住房保障方式普遍以租賃型為主。德國(guó)住房自有率低，57%的人口租房居住，依托發(fā)達(dá)的租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，推行公共福利政策和租賃補(bǔ)貼政策。美國(guó)為應(yīng)對(duì)保障房質(zhì)量差、開(kāi)發(fā)地段偏僻、房屋維護(hù)成本等問(wèn)題，實(shí)行“房租補(bǔ)助計(jì)劃”，選定一部分私人住房作為政府補(bǔ)助對(duì)象，房主獲取穩(wěn)定的租金收入，代價(jià)是房屋出租給低收入群體。實(shí)行普惠福利的荷蘭利用社會(huì)住宅解決住房問(wèn)題，即社會(huì)出租住房，最終形成以公有租賃為主，廣泛覆蓋不同社會(huì)階層的社會(huì)住宅體系。

（二）對(duì)經(jīng)適房和廉租房形成有效補(bǔ)充

首先，公租房針對(duì)供應(yīng)對(duì)象的支付能力實(shí)行年度動(dòng)態(tài)調(diào)整，實(shí)行廣覆蓋，梯度保障待遇，即梯度租金補(bǔ)貼。有利于避免收入較高家庭享受經(jīng)適房而最低收入家庭卻享受保障福利較低的廉租房。其次，公租房的周轉(zhuǎn)性避免出現(xiàn)限于開(kāi)發(fā)成本、財(cái)政壓力等造成的供不應(yīng)求現(xiàn)象，公租房的過(guò)渡性避免出現(xiàn)部分購(gòu)買了經(jīng)適房的家庭在經(jīng)濟(jì)狀況得到改善后，難以將他們?cè)谫?gòu)房時(shí)提前享受到的保障資金進(jìn)行再調(diào)節(jié)分配的不公現(xiàn)象，優(yōu)先保障階段性缺乏住房購(gòu)買能力的家庭，既保證保障資源的靈活分配和循環(huán)使用，又促使保障資源發(fā)揮更大的輻射效應(yīng)。最后，住房保障應(yīng)該是保障更多的社會(huì)個(gè)體實(shí)現(xiàn)居住的權(quán)利，而非實(shí)現(xiàn)部分低收入群體“有房產(chǎn)”的利益。不同于廉租房純粹的政府行為，公租房以產(chǎn)權(quán)單位投入成本和同地段市場(chǎng)價(jià)確定租金水平，倡導(dǎo)“先租后買”的合理住房消費(fèi)觀念，引導(dǎo)住房租賃和產(chǎn)權(quán)購(gòu)買并行，培育租賃市場(chǎng)。

公租房運(yùn)作方式

公租房保障既需要有實(shí)物配租，也需要有租金補(bǔ)貼。至于以實(shí)物配租為主，還是以租金補(bǔ)貼為主，則根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和住房供求狀態(tài)確定，并逐步實(shí)現(xiàn)實(shí)物配租到租金補(bǔ)貼運(yùn)作方式的過(guò)渡。

（一）實(shí)物配租方式的公租房

繼公租房成為保障性安居工程重點(diǎn)，各大城市開(kāi)展公租房建設(shè)、配租、租賃管理、動(dòng)態(tài)監(jiān)管等一系列工作，實(shí)踐表明現(xiàn)階段公租房主要以實(shí)物配租為主，并呈現(xiàn)與廉租房并軌發(fā)展的趨勢(shì)，在實(shí)物配租的實(shí)際操作中，公租房租金需要效仿廉租房對(duì)難以負(fù)擔(dān)租金的家庭進(jìn)行租金補(bǔ)貼。增加公租房的存量供應(yīng)，可以讓政府直接擁有一部分穩(wěn)定的公租房房源，利于掌握動(dòng)態(tài)調(diào)控保障資源的主動(dòng)權(quán)。

實(shí)物配租公租房的制度安排。以實(shí)物配租方式提供公租房，其規(guī)劃設(shè)計(jì)需要滿足四項(xiàng)原則。其一，區(qū)位選擇方面，具備交通便利、教育、醫(yī)療、社會(huì)服務(wù)等公共利益健全的社區(qū)。其二，相關(guān)配套方面，公租房配套應(yīng)滿足基本住房需求，尤其是公共空間、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)。其三，房屋功能方面，小居室房屋設(shè)計(jì)滿足公租房長(zhǎng)期循環(huán)利用的特點(diǎn)，保證房屋質(zhì)量。其四，運(yùn)營(yíng)管理方面，成立專門的公租房管理機(jī)構(gòu)，實(shí)時(shí)監(jiān)管規(guī)范承租人居住行為，實(shí)施準(zhǔn)入與退出機(jī)制，保證公租房順利周轉(zhuǎn)。

實(shí)物配租公租房出現(xiàn)的問(wèn)題。在公租房存量達(dá)到一定程度時(shí)，政府土地成本、開(kāi)發(fā)建設(shè)、后期管理等財(cái)政投入壓力會(huì)隨之增大，部分公租房項(xiàng)目因?yàn)榕涮自O(shè)施、公共交通、租金水平等因素出現(xiàn)空置現(xiàn)象，與公租房實(shí)物配租初衷不符。具體分析如下：

第一，北京模式公租房出現(xiàn)的問(wèn)題。北京市通過(guò)新建、收購(gòu)、長(zhǎng)期租賃等方式多渠道籌集公租房房源。從北京市保障性住房建設(shè)投資中心獲得的數(shù)據(jù)，截止到2013年上半年該投資中心收購(gòu)運(yùn)營(yíng)的公租房項(xiàng)目中，北京豐臺(tái)區(qū)3處，通州、昌平、石景山區(qū)各1處，朝陽(yáng)區(qū)2處，從區(qū)域分布來(lái)看，區(qū)位選擇與配套設(shè)施方面缺乏絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。另外，海淀區(qū)以長(zhǎng)期租賃方式籌集的蘇家坨項(xiàng)目，也存在配套設(shè)施不齊全，公共交通落后問(wèn)題。由于公租房開(kāi)發(fā)成本較高，其租金結(jié)合建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和管理成本，按略低于同地段、同類型住房的市場(chǎng)租金水平確定，相對(duì)于租住同地段條件較差的民居，租金缺乏價(jià)格優(yōu)勢(shì)。北京市現(xiàn)有公租房項(xiàng)目很難符合實(shí)物配租公租房規(guī)劃設(shè)計(jì)的四項(xiàng)原則，其可持續(xù)運(yùn)營(yíng)受到嚴(yán)峻考驗(yàn)。

第二，重慶模式公租房出現(xiàn)的問(wèn)題。重慶成立公共租賃管理局，政府直接投資公租房項(xiàng)目。重慶市公租房建設(shè)1300億資金需求，其中30%由中央和地方財(cái)政投入，70%通過(guò)社會(huì)融資解決。對(duì)于公租房實(shí)行可租可售，連續(xù)租住公租房5年的租房者，可以成本價(jià)加上銀行利息購(gòu)買，但不得上市交易，實(shí)行公租房?jī)?nèi)部循環(huán)。房屋產(chǎn)權(quán)不屬于個(gè)人。這種可租可售的公租房有利于公租房資金持續(xù)運(yùn)營(yíng)，但是其依托城市土地儲(chǔ)備較多，開(kāi)發(fā)成本相對(duì)較低的優(yōu)勢(shì)，需要衡量公租房需求與供應(yīng)數(shù)量，政府包攬形式的直接投資，易產(chǎn)生后期還款壓力，必須警惕后期出售公租房來(lái)償還社會(huì)融資成本的現(xiàn)象。

第三，其它城市公租房出現(xiàn)的問(wèn)題。福建、湖北等地允許開(kāi)發(fā)商介入公租房項(xiàng)目，完工項(xiàng)目由政府回購(gòu)或者開(kāi)發(fā)商低價(jià)出租，政府補(bǔ)貼市場(chǎng)價(jià)與出租價(jià)之間的差額，這種模式可減輕政府財(cái)政壓力，但企業(yè)介入公租房租賃環(huán)節(jié)，容易出現(xiàn)尋租行為。

總之，推行實(shí)物配租方式的公租房弊端日漸顯現(xiàn)。借助行政力量強(qiáng)制干涉住房租賃市場(chǎng)供需，利用土地劃撥優(yōu)勢(shì)，低價(jià)開(kāi)發(fā)公租房，政府行為滲透到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，容易出現(xiàn)使用效率低，公租房建筑質(zhì)量低等問(wèn)題，不利于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。公租房新建或回購(gòu)的一次性成本投入、項(xiàng)目質(zhì)量維護(hù)、物業(yè)管理、委托管理等各項(xiàng)支付龐大，為保證公租房項(xiàng)目的可持續(xù)運(yùn)營(yíng)，以略低于市場(chǎng)租金的價(jià)格出租房屋，普遍出現(xiàn)低收入家庭難以承擔(dān)租金的現(xiàn)象。

（二）貨幣補(bǔ)貼方式的公租房

不同于實(shí)物配租，貨幣補(bǔ)貼方式以相對(duì)靈活的方式給予房租補(bǔ)貼，利用市場(chǎng)機(jī)制，取得公租房申請(qǐng)資格的家庭通過(guò)租賃市場(chǎng)自行尋找住房，政府給予租金補(bǔ)貼，通過(guò)分散自主選擇的方式，借助私人租賃市場(chǎng)緩解公租房供給不足、配套設(shè)施不完善等問(wèn)題，如圖1所示。該類型既避免了實(shí)物配租與租金補(bǔ)貼雙軌并行的繁雜流程，又調(diào)動(dòng)租賃市場(chǎng)活躍度，規(guī)避住房資源浪費(fèi)現(xiàn)象。

貨幣補(bǔ)貼公租房的制度安排。政府以享受免稅等優(yōu)惠，鼓勵(lì)業(yè)主向低收入家庭出租住房，建立房源籌集平臺(tái)，籌集和認(rèn)定符合限定標(biāo)準(zhǔn)的房源。對(duì)于已承租住房的家庭，對(duì)其承租的房屋進(jìn)行核驗(yàn)后，符合限定標(biāo)準(zhǔn)的房源也予以認(rèn)定。采取貨幣租賃補(bǔ)貼即“認(rèn)房補(bǔ)貼”模式，給予租金補(bǔ)貼，客觀上也實(shí)現(xiàn)了對(duì)該部分家庭的住房保障。補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)方面，結(jié)合低收入家庭的結(jié)構(gòu)、數(shù)量對(duì)補(bǔ)貼水平進(jìn)行測(cè)算。

貨幣租賃公租房出現(xiàn)的問(wèn)題。貨幣租賃公租房將滿足多元化住房需求，最大的優(yōu)勢(shì)是給予承租家庭選房自，減少財(cái)政支出，實(shí)現(xiàn)效益最大化，這符合政府培育租賃市場(chǎng)的目標(biāo)要求。此模式房源分散，點(diǎn)多面廣，租金補(bǔ)貼易被挪用，后期監(jiān)管的難度較大。需要注意：第一，通過(guò)出租房、承租方、政府三方簽訂協(xié)議形式來(lái)界定房屋租賃關(guān)系；第二，通過(guò)收入動(dòng)態(tài)追蹤來(lái)實(shí)現(xiàn)后期動(dòng)態(tài)監(jiān)管；第三，供給不穩(wěn)定，不利于長(zhǎng)期租住；第四，房租補(bǔ)貼易被挪用，難以專款專用。

國(guó)外針對(duì)貨幣補(bǔ)貼問(wèn)題的應(yīng)對(duì)經(jīng)驗(yàn)。美國(guó)低收入者通過(guò)住房局查看出租住房一覽表，選出適宜住房，與房主到住房局簽訂租賃合同，住房局按家庭收入25%確定其應(yīng)負(fù)擔(dān)的租金，超出部分由住房局直接撥給房主。英國(guó)低收入家庭承租住房協(xié)會(huì)提供的住房，支付能力與租金之間的差額由房租補(bǔ)貼計(jì)劃承擔(dān)。

公租房發(fā)展展望

發(fā)展公租房，宜采取租金補(bǔ)貼方式，運(yùn)用租金差額補(bǔ)助方式搞活租賃市場(chǎng)，是公租房持續(xù)發(fā)展的理想途徑。首先，退出機(jī)制一直是公租房實(shí)物配租的難題，貨幣補(bǔ)貼的靈活性，能保證公租房進(jìn)退適度，引導(dǎo)低收入家庭住房合理消費(fèi)，促使其暫時(shí)性住房困難階段完成后，及時(shí)退出住房保障群體。其次，籌集社會(huì)閑散存量房資源，挖掘租賃市場(chǎng)潛在市場(chǎng)，尋求租戶與承租人之間的利益架構(gòu)點(diǎn)，借助政府力量逐步推動(dòng)租賃市場(chǎng)供給平衡。再次，調(diào)動(dòng)租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)低收入家庭尋找房源，既減輕公租房項(xiàng)目配套設(shè)置方面的壓力，又滿足承租家庭工作、子女教育、醫(yī)療、交通等居住要求。貨幣補(bǔ)貼方式的公租房尚處于摸索階段，在我國(guó)部分城市試運(yùn)行，還未大范圍推廣，筆者只針對(duì)貨幣補(bǔ)貼進(jìn)行了宏觀的問(wèn)題分析與解讀。在以下方面尚需進(jìn)一步研究：貨幣補(bǔ)貼方式公租房結(jié)合調(diào)研推動(dòng)政策細(xì)化、制度化與清晰化；搭建專業(yè)、透明的房源租賃信息平臺(tái)；公租房管理結(jié)構(gòu)、房主及承租低收入家庭三方聯(lián)動(dòng)的租賃流程；政府信任缺失對(duì)該項(xiàng)目推廣帶來(lái)的阻力；貨幣補(bǔ)貼的差額租金發(fā)放方式與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避；保障公租房實(shí)物配租逐步過(guò)渡到貨幣補(bǔ)貼方式的政策連貫穩(wěn)定性等。

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關(guān)鍵詞：公租房；保障房；租金補(bǔ)貼

Abstract: this paper introduces the general situation of Beijing and rent construction, combined with Germany, Britain, Singapore and other countries now that the mature male rent operation mode, puts forward some advice in order to improve the quality of housing supply: the government play in male rent construction in the leading role, increase the supply of male rent; Sound and rent the legal guarantee of system, improve the living quality and rent; Combined with the income of the residents, strictly control the audit and monitoring mechanism, supervise the application, in accordance with the rent exit, queuing for supervision and rational configuration of resources, to set fair and effective policy, let "housing" into practice.

Key words: male rent; security room; rent subsidies

中圖分類號(hào)：D523.31文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

作者簡(jiǎn)介：馬昆齡，1967年12月生，北京，女，北京師范大學(xué)本科學(xué)士，

為了完善公共租賃住房（以下簡(jiǎn)稱“公租房”）制度，切實(shí)解決中低收入家庭住房困難，根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》（[2011]45號(hào)）、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》（建保[2010]87號(hào)）、北京市人民政府《關(guān)于加強(qiáng)本市公共租賃住房建設(shè)和管理的通知》（京政發(fā)[2011]61號(hào)），北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)于2012年4月27日同時(shí)了《關(guān)于公共租賃住房租金補(bǔ)貼申請(qǐng)、審核、發(fā)放等有關(guān)問(wèn)題的通知》、《關(guān)于公共租賃住房租金補(bǔ)貼對(duì)象及租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問(wèn)題的通知》，標(biāo)志著北京市公共租賃住房制度的完善和發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)新階段。本文先介紹了北京市公租房建設(shè)概況，然后結(jié)合德國(guó)、英國(guó)和新加坡的相對(duì)成熟經(jīng)驗(yàn)，提出了有關(guān)公租房建設(shè)與使用的應(yīng)注意的措施與建議。

北京市公租房建設(shè)概況

北京市于2008年開(kāi)始啟動(dòng)公共租賃住房建設(shè)。全市已累計(jì)落實(shí)公租房項(xiàng)目98個(gè)、10.3萬(wàn)套。目前，中關(guān)村園區(qū)、亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)5000余套公租房竣工并開(kāi)始啟動(dòng)配租。北京計(jì)劃“十二五”期間建設(shè)收購(gòu)公租房30萬(wàn)套以上，占公開(kāi)配租配售保障性住房的60%。[1] 2011年，北京市政策性住房完成投資746.1億元，比上年增長(zhǎng)94.9%，其中住宅完成投資589.5億元，比上年增長(zhǎng)87.9%。全市政策性住房新開(kāi)工面積為1726.8萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)59.7%，其中住宅新開(kāi)工面積為1388.7萬(wàn)平方米。[2]

1.北京市公共租賃住房的供應(yīng)對(duì)象

根據(jù)《關(guān)于加強(qiáng)本市公共租賃住房建設(shè)和管理的通知》（京政發(fā)[2011]61號(hào)）的規(guī)定，公共租賃住房的供應(yīng)對(duì)象包括三類人員：一是廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房輪候家庭；二是申請(qǐng)人具有本市城鎮(zhèn)戶籍，家庭人均住房使用面積15平方米（含）以下；三口及以下家庭年收入10萬(wàn)元（含）以下、四口及以上家庭年收入13萬(wàn)元（含）以下；三是外省市來(lái)京連續(xù)穩(wěn)定工作一定年限、能提供相應(yīng)證明且在本市無(wú)住房的人員。

此外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)公共租賃住房用于解決引進(jìn)人才和園區(qū)就業(yè)人員住房困難，供應(yīng)對(duì)象具體條件由產(chǎn)業(yè)園區(qū)確定。

據(jù)調(diào)查，目前北京超過(guò)限價(jià)房標(biāo)準(zhǔn)又無(wú)力購(gòu)買商品房的人群較多，主要包括新就業(yè)職工、新畢業(yè)大專院校學(xué)生等，這類群體是北京目前房屋租賃消費(fèi)的主體。此前，北京市對(duì)最低收入群體出臺(tái)了廉租房管理辦法；對(duì)低收入、有一定支付能力的群體，有經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法，對(duì)中等收入家庭，出臺(tái)了限價(jià)商品住房管理辦法。本次將新就業(yè)職工和在北京市有穩(wěn)定工作的外地人員納入到住房保障范圍內(nèi)，北京市住房保障方式實(shí)現(xiàn)了多層次、全覆蓋的模式。

2.公租房的租金

根據(jù)國(guó)務(wù)院“按照略低于市場(chǎng)租金的原則合理確定”的要求，對(duì)于公租房的租金，北京市制定了“土地讓利、稅費(fèi)減免、市場(chǎng)定價(jià)、分檔補(bǔ)貼、租補(bǔ)分離”方針。首先通過(guò)土地讓利、稅費(fèi)減免等一系列支持性政策，降低公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)成本，再根據(jù)工程造價(jià)、融資利息、維修費(fèi)用等成本確定租金標(biāo)準(zhǔn)；同時(shí)，根據(jù)租賃對(duì)象收入水平，政府分檔給予租金補(bǔ)貼。[3]

通過(guò)公開(kāi)搖號(hào)配租的承租公租房的廉租家庭以及家庭人均月收入不高于2400元且無(wú)其他住房、家庭資產(chǎn)符合一定條件的其他公租房承租家庭可分“六檔”申請(qǐng)不同標(biāo)準(zhǔn)的房租補(bǔ)貼，先交后補(bǔ)，最高租金補(bǔ)貼可達(dá)租金的95%。

公租房租金補(bǔ)貼實(shí)行“租補(bǔ)分離”原則，承租家庭需先交納租金，區(qū)縣住房保障管理部門再依照規(guī)定按月向承租家庭發(fā)放租金補(bǔ)貼。公共租賃住房租金補(bǔ)貼實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。對(duì)于領(lǐng)取補(bǔ)貼的家庭人口、收入、住房、資產(chǎn)等情況發(fā)生變化時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)在家庭情況變動(dòng)后60日內(nèi)如實(shí)向戶籍所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）人民政府住房保障管理部門申報(bào)，并按照相關(guān)住房政策有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。承租人拖欠租金或其他費(fèi)用的，產(chǎn)權(quán)單位可以通報(bào)其所在單位，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定劃扣。每年將對(duì)公共租賃住房承租家庭住房情況進(jìn)行復(fù)核，不再符合條件的應(yīng)退出。

國(guó)外公租房建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)

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【關(guān)鍵詞】公租房；房源；管理方式

2011年4月以來(lái)，為推進(jìn)“住有所居”，加快解決“住房難”問(wèn)題，貴陽(yáng)市擬定了《貴陽(yáng)市公共租賃住房管理暫行辦法》(以下簡(jiǎn)稱《暫行辦法》)。貴陽(yáng)市新開(kāi)工建設(shè)的155.5萬(wàn)平方米公共租賃住房選址在6個(gè)區(qū)域，將于今年12月底全部完工。貴陽(yáng)市政府的這一舉動(dòng)，引發(fā)了新一輪的“公租房熱”。從中我們可看出一些我國(guó)公租房建設(shè)的新問(wèn)題、新趨勢(shì)，現(xiàn)針對(duì)貴陽(yáng)市《暫行辦法》談一談我國(guó)公租房建設(shè)。

1 公租房含義

公租房即公共租賃房，是指政府提供政策支持，限定戶型面積，申請(qǐng)條件和租金標(biāo)準(zhǔn)，用于解決城鎮(zhèn)中等偏下收入家庭住房困難的保障性住房。公共租賃住房不是歸個(gè)人所有，而是由政府或公共機(jī)構(gòu)所有，用低于市場(chǎng)價(jià)或者承租者承受起的價(jià)格，向新就業(yè)職工出租，包括一些新的大學(xué)畢業(yè)生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體。

2 公租房獲益人群

這次貴陽(yáng)公租房政策保障對(duì)象覆蓋本地戶籍家庭和非戶籍家庭。讓更多的人得到實(shí)惠。根據(jù)《暫行辦法》，具有貴陽(yáng)市城鎮(zhèn)居民戶籍的家庭申請(qǐng)公租房，需符合政府公布的收入和住房困難標(biāo)準(zhǔn)等條件；非本市城鎮(zhèn)居民戶籍的家庭，申請(qǐng)人需取得《居住證》，并在貴陽(yáng)連續(xù)繳納社保3年以上（含）或持本市稅務(wù)部門2年以上（含）完稅證明，符合政府公布的收入標(biāo)準(zhǔn)和在本市無(wú)私房等條件。

3 公租房房源

根據(jù)中央精神，各省市采取多種渠道、多種手段、多種方式籌集公租房房源。

3.1 按照中央的決策抓緊建設(shè)一批“小戶型、齊功能、質(zhì)量可靠”的公租房。從宏觀政策上來(lái)看，中國(guó)的保障性住房政策已經(jīng)悄然轉(zhuǎn)向，2011年起，從中央到地方，公租房建設(shè)已經(jīng)成為保障性住房建設(shè)的主力。北京市就確定了在十二五期間將公租房在保障房中的占比提高到60%的目標(biāo)。重慶市計(jì)劃3年內(nèi)建設(shè)4000萬(wàn)平方米公租房。公租房建設(shè)以政府為主導(dǎo)、社會(huì)資金為補(bǔ)充。

3.2 租房等保障性住房的建設(shè)籌集渠道也可以實(shí)現(xiàn)多元化。比如在商品房建設(shè)的時(shí)候就配建一定的公租房；在符合城市規(guī)劃的情況下，鼓勵(lì)工業(yè)園區(qū)、企業(yè)、事業(yè)單位利用自有土地建設(shè)公租房等。另外，在價(jià)格合適的前提下，向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商購(gòu)買一定數(shù)量的房屋，作為公租房面向社會(huì)出租。

3.3 收儲(chǔ)社會(huì)閑置房作政府公租房房源。即政府將社會(huì)空置住房收儲(chǔ)，作為公租房租賃給保障家庭的一種方式。這種全新方式基于一方面建設(shè)公租房需要大量資金，而另一方面一些商品房的空置現(xiàn)象較嚴(yán)重的狀況，如何有效利用社會(huì)資源，使其充分發(fā)揮使用功能？貴陽(yáng)市政府通過(guò)“房屋銀行”的模式進(jìn)行管理，貴陽(yáng)市政府在收儲(chǔ)社會(huì)閑置房是以“房屋銀行”形式進(jìn)行，即公租房服務(wù)中心對(duì)社會(huì)閑置房進(jìn)行出租價(jià)格測(cè)算，公租房服務(wù)中心在給閑置房租金定價(jià)時(shí)，堅(jiān)持較市場(chǎng)低10％的原則，以利于平抑市場(chǎng)租金價(jià)格。但同時(shí)也保證房東的年租金收入不會(huì)減少。這是因?yàn)榉恐髯灾鞒鲎夥课荩话阋荒陼?huì)有兩個(gè)月的空租期，而被服務(wù)中心收儲(chǔ)后，除扣除20天的承租人搬空時(shí)間外，其余時(shí)間全額給付房東租金，因此房主的總體收益不會(huì)降低，并且沒(méi)有任何風(fēng)險(xiǎn)。房主認(rèn)可租金后交由公租房服務(wù)中心收儲(chǔ)，服務(wù)中心按月（按年）向房主支付租金。服務(wù)中心收儲(chǔ)閑置房后，再按原價(jià)格出租給符合條件的公租房承租對(duì)象。由政府按租金8％的比例支付給服務(wù)中心中介費(fèi)。這一模式“政府支持、社會(huì)參與、企業(yè)動(dòng)作”，充分利用了存量資源，能迅速形成公租房的有效供應(yīng)，既減少房屋空置率，充分發(fā)揮現(xiàn)有資源的作用，又能有效增加供給，最大限度地解決現(xiàn)有公租房房源緊張的問(wèn)題，還可緩解政府巨額資金投入的壓力，節(jié)約大量時(shí)間成本及土地資源。以貴陽(yáng)市今年完成籌集2萬(wàn)套公租房來(lái)說(shuō)，如果政府全資建設(shè)則需要26億元，若采用房屋銀行收儲(chǔ)配租模式，政府則只需對(duì)每套公租房每年補(bǔ)助5000元租金即可，一年補(bǔ)助租金總額為1億元，相當(dāng)于26億元資金所產(chǎn)生的相關(guān)利息和財(cái)務(wù)費(fèi)用。

4 公租房靈活多樣的管理方式

4.1 梯度保障

保障對(duì)象的租賃住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，將根據(jù)保障家庭收入和住房情況按梯度分層次確定。根據(jù)保障對(duì)象的具體收入情況，對(duì)享受實(shí)物配租的家庭，按梯度設(shè)置了不同的補(bǔ)貼系數(shù)。比如貴陽(yáng)市按梯度設(shè)置了0.3至0.9的補(bǔ)貼系數(shù)，家庭人均收入為政府公布的公共租賃住房保障收入標(biāo)準(zhǔn)65%以上至100%，按應(yīng)補(bǔ)貼金額的30%發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼，補(bǔ)貼系數(shù)為0.3；屬最低生活保障家庭，按應(yīng)補(bǔ)貼金額的90%發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼，補(bǔ)貼系數(shù)為0.9。不同的收入梯度對(duì)應(yīng)不同的補(bǔ)貼系數(shù)，解決了保障公平的問(wèn)題。

4.2 兩房并軌，租補(bǔ)分離

貴陽(yáng)市從今年開(kāi)始實(shí)行公租房、廉租房并軌管理的住房保障體系，廉租房將逐漸被公租房取代。廉租住房和公共租賃住房的保障對(duì)象雖然不同，但是都屬于實(shí)物配租的住房保障方式，為了更加充分地利用租賃住房的資源。兩種保障性住房建設(shè)指標(biāo)及補(bǔ)助資金整合起來(lái)，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一選址、統(tǒng)一建設(shè)公共租賃房，要按照不同的保障對(duì)象，分級(jí)確定合理的租金水平，逐步實(shí)現(xiàn)公共租賃住房和廉租住房的一體化。廉租房、公租房并軌管理，可將新就業(yè)無(wú)房職工、新畢業(yè)大學(xué)生和非本市戶籍的外來(lái)務(wù)工群體納入保障范圍，擴(kuò)大了住房保障面，完善了住房保障體系。

貴陽(yáng)市公租房將采用“租補(bǔ)分離”的方式進(jìn)行保障，即公共租賃住房采取發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼方式實(shí)施保障。保障家庭領(lǐng)取補(bǔ)貼后，可輪候租賃政府提供的公共租賃住房，也可以到指定機(jī)構(gòu)租賃政府通過(guò)市場(chǎng)收儲(chǔ)的住房，或自行到市場(chǎng)租賃住房。如果公共租賃住房保障家庭不符合條件時(shí)，將停止向其發(fā)放租賃補(bǔ)貼資金，由其按市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)向房屋出租人交納租金。

4.3 租金遞增的騰退機(jī)制

公租房的退出機(jī)制一直是公租房配建工作的難題。隨著住房保障力度的不斷加大，納入住房保障的家庭越來(lái)越多，如何做好一些不再符合保障條件家庭的退出工作，成為住房保障工作中的一個(gè)難題。貴陽(yáng)市《暫行辦法》中提出，租住公共租賃住房的家庭，到被取消保障資格起6個(gè)月內(nèi)沒(méi)有騰退房屋的，將按市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)繳納房屋租金；6個(gè)月至1年內(nèi)沒(méi)有騰退房屋的按市場(chǎng)租金的1.2倍繳納房屋租金；1年以上沒(méi)有騰退房屋的按市場(chǎng)租金的1.5倍繳納租金；對(duì)拒不退出又不按規(guī)定繳納房屋租金的，出租單位可向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

5 公租房建設(shè)的意義

5.1 公租房建設(shè)將滿足完善住房供應(yīng)體系

大力發(fā)展公共租賃住房，是完善住房供應(yīng)體系，培育住房租賃市場(chǎng)，滿足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要舉措，當(dāng)前，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障面不到總?cè)丝诘?%，加上危舊房、棚戶區(qū)、城中村改造安置房等也只是杯水車薪，無(wú)法解決底層人民住房問(wèn)題。特別是“夾心層”，既買不起商品房，也享受不到保障性住房，處在住房體系“空白區(qū)”。對(duì)于普通百姓來(lái)說(shuō)，生活穩(wěn)定才有做人的尊嚴(yán)，才談得上幸福生活。由政府提供政策支持，限定套型面積和提供優(yōu)惠租賃價(jià)格，由政府或政府委托的機(jī)構(gòu)持有產(chǎn)權(quán)，面向就業(yè)的無(wú)住房人員或中等偏下收入家庭的公租房建設(shè)將有效緩解這一問(wèn)題。

5.2 公租房建設(shè)將引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民合理住房消費(fèi)，調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)

去年聯(lián)合國(guó)人居署、國(guó)家住建部和上海市共同了《中國(guó)城市狀況報(bào)告2010-2011》，其中提到：2008年我國(guó)城鎮(zhèn)居民自有住房擁有率達(dá)87.8%（該數(shù)據(jù)的含義是私有產(chǎn)權(quán)住房占全社會(huì)住房存量的比例），遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于發(fā)達(dá)國(guó)家60%的水平，過(guò)高的住房自有率隱現(xiàn)出我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾，成為房?jī)r(jià)被逐利方不斷推高的因素之一，而公共住房成為建設(shè)短板。大力發(fā)展公共租賃房可以彌補(bǔ)這一缺失，引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民合理住房消費(fèi)，改變居民置業(yè)觀念，分流相當(dāng)一部分購(gòu)房需求，減輕商品房供求壓力，從而穩(wěn)定房?jī)r(jià)。 '

5.3 公租房建設(shè)將同時(shí)改善投資環(huán)境，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展 轉(zhuǎn)貼于

公租房解決了廣大中低收入者，新生代大學(xué)生和外來(lái)務(wù)工人群的居住問(wèn)題，使他們生活安頓，安心工作，就能使企業(yè)尤其是那些勞動(dòng)密集型企業(yè)人員穩(wěn)定，工作積極，使企業(yè)獲益，還能促進(jìn)社會(huì)秩序穩(wěn)定，進(jìn)一步改善投資環(huán)境，推動(dòng)本地經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。

6 結(jié)語(yǔ)

從“十二五”規(guī)劃建議到中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，從有關(guān)部門年度工作會(huì)議到各省市的工作通報(bào)，都傳遞出一個(gè)強(qiáng)烈信號(hào)：2011年將開(kāi)啟保障房建設(shè)的井噴時(shí)代，其中公租房將擔(dān)當(dāng)起主力軍的重任。但由于公租房建設(shè)所需資金缺口龐大，各地政府實(shí)施起來(lái)困難重重，公租房建設(shè)必將任重道遠(yuǎn)，在以后的建設(shè)中要根據(jù)各地實(shí)際情況，探索出一條適合本地公租房建設(shè)的新途徑來(lái)。

參考文獻(xiàn)

[1]楊曦：《重慶與香港公租房制度的對(duì)比研究及啟示》，《規(guī)劃創(chuàng)新：2010中國(guó)城市規(guī)劃年會(huì)論文集》 2010年。

篇7

第一條為進(jìn)一步完善多層次的住房供應(yīng)和保障體系，根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等國(guó)家七部委《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》建保〔〕87號(hào)）和省人民政府關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)（試行）冀政[]104號(hào)）精神，結(jié)合我市實(shí)際，制定本規(guī)則。

第二條公共租賃住房（以下簡(jiǎn)稱公租房）指政府提供政策支持，限定戶型面積、供應(yīng)對(duì)象和租金標(biāo)準(zhǔn)，面向本市中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)職工和來(lái)務(wù)工人員等對(duì)象供應(yīng)的政策性租賃住房。

第三條本市城市區(qū)范圍內(nèi)公租房的規(guī)劃、建設(shè)、分配、使用及管理，遵循本規(guī)則。

第四條公租房建設(shè)與管理堅(jiān)持政府組織、社會(huì)參與、市場(chǎng)運(yùn)作、多元投資、統(tǒng)籌發(fā)展、依法管理的原則。

第五條市住房保障和房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)組織本市公租房的建設(shè)和監(jiān)督管理。

市發(fā)展改革、國(guó)土資源、城鄉(xiāng)規(guī)劃、財(cái)政、城鄉(xiāng)建設(shè)、物價(jià)、民政、人力資源和社會(huì)保障、公安、稅務(wù)、金融、監(jiān)察等有關(guān)部門各司其職，共同做好公租房管理工作。

各縣、區(qū)人民政府、市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、北戴河新區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)公租房的建設(shè)管理工作。

各街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及區(qū)住房保障和房產(chǎn)管理、民政等部門依照本規(guī)則規(guī)定，分別負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)公租房申請(qǐng)的受理、審核、配租和日常管理等工作。

第二章房源籌集

第六條市人民政府組織市住房保障和房產(chǎn)管理、發(fā)展改革、國(guó)土資源、城鄉(xiāng)規(guī)劃、財(cái)政、城鄉(xiāng)建設(shè)、人力資源和社會(huì)保障、民政等部門，依據(jù)本市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、住房建設(shè)規(guī)劃和住房保障規(guī)劃，編制本市公租房發(fā)展規(guī)劃。

市住房保障和房產(chǎn)管理部門會(huì)同市發(fā)展改革、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國(guó)土資源、財(cái)政等部門，根據(jù)公租房發(fā)展規(guī)劃和社會(huì)需求，編制本市公租房建設(shè)年度計(jì)劃，報(bào)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施，并作為年度建設(shè)目標(biāo)任務(wù)分解的主要依據(jù)。

第七條新建公租房應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局、配套建設(shè)，充分考慮住房困難家庭對(duì)交通等基礎(chǔ)設(shè)施條件的要求，采取集中建設(shè)和在商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房中配套建設(shè)的方式進(jìn)行。

自年月日起招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的商品住房用地必須按項(xiàng)目總建筑面積的5%以上比例配建公租房，并在土地規(guī)劃和出讓條件中予以明確。配建的公租房產(chǎn)權(quán)歸政府所有。

第八條公租房的房源主要包括：

（一）政府投資建設(shè)或委托建設(shè)；

（二）商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目中配套建設(shè)；

（三）企業(yè)和其他社會(huì)機(jī)構(gòu)建設(shè)；

（四）廉租住房和公有住房按照有關(guān)規(guī)定轉(zhuǎn)換；

（五）社會(huì)捐贈(zèng)及其他渠道籌集的

第九條公租房的單套建筑面積要嚴(yán)格控制在60平方米以下。以集體宿舍形式建設(shè)的公租房，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《宿舍建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》有關(guān)規(guī)定，建筑面積控制在40平方米以下。

第十條公租房建設(shè)用地納入本市年度土地供應(yīng)計(jì)劃并予以重點(diǎn)保障。

政府投資建設(shè)或委托建設(shè)的公租房，建設(shè)用地按照劃撥方式供應(yīng)。其他方式投資的公租房，建設(shè)用地可以采用出讓、租賃或作價(jià)入股等方式有償使用，并將所建公租房的租金水平、套型結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)施條件等作為土地供應(yīng)的前置條件。

第十一條商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目中配建公租房的應(yīng)將配建面積、套型結(jié)構(gòu)、裝修標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容作為土地出讓的前置條件由市國(guó)土資源部門在《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》中約定或在《土地劃撥決定書》中予以明確。

第十二條大中型企業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及高校等各類企業(yè)和社會(huì)機(jī)構(gòu)在符合城市總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃以及專項(xiàng)規(guī)劃的前提下，可利用自有土地建設(shè)單位租賃住房。

第十三條公租房和單位租賃住房的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可前，持下列材料向市住房保障和房產(chǎn)管理部門核實(shí)項(xiàng)目建筑總面積、單套建筑面積、戶型比例及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用房建筑面積：

（一）法人資格證明；

（二）工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

（三）項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃文件；

（四）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

（五）項(xiàng)目規(guī)劃總平面圖及標(biāo)準(zhǔn)層、非標(biāo)準(zhǔn)層平面圖；

（六）商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用房、物業(yè)管理用房比例。

市住房保障和房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起7日內(nèi)出具核實(shí)意見(jiàn)。

第十四條市、區(qū)人民政府投資建設(shè)或回購(gòu)公租房所需資金，由市、區(qū)財(cái)政部門根據(jù)國(guó)家和省有關(guān)公租房的資金籌集渠道籌集資金。公租房建設(shè)要按照規(guī)定進(jìn)行招標(biāo)，財(cái)政部門委托中介機(jī)構(gòu)對(duì)其投資進(jìn)行評(píng)審。

第十五條公租房建設(shè)，應(yīng)積極推廣應(yīng)用先進(jìn)、成熟、適用、安全的新技術(shù)、新工藝、新材料、新設(shè)備，推動(dòng)節(jié)能、省地、節(jié)水、節(jié)材及環(huán)境保護(hù)工作，提高住宅建設(shè)整體水平

第十六條公租房項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收和保修，必須按照商品住房的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。裝修標(biāo)準(zhǔn)按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三章申請(qǐng)準(zhǔn)入

第十七條同時(shí)具備下列條件的本市家庭可以申請(qǐng)租賃公租房：

（一）家庭成員中至少有1人取得本市常住戶口3年以上；

（二）無(wú)自有住房或未租住公有住房；

（三）家庭人均年收入低于上年度市區(qū)人均可支配收入的1.5倍以下；

單身人員，除應(yīng)當(dāng)符合前款條件外，申請(qǐng)租賃公租房時(shí)，年齡應(yīng)滿30周歲，離婚人員離婚時(shí)間須滿一年以上。

第十八條同時(shí)具備下列條件的新就業(yè)職工可以申請(qǐng)租賃公租房：

（一）具有本市常住戶口；

（二）已與用人單位簽訂勞動(dòng)（聘用）合同；

（三）家庭人均年收入低于上年度市區(qū)人均可支配收入的1.5倍以下

（四）本人在本市市區(qū)范圍內(nèi)無(wú)自有住房且未租住公有住房，父母自有住房或租住公有住房人均建筑面積在15平方米以下。

第十九條同時(shí)具備下列條件的來(lái)秦務(wù)工人員可以申請(qǐng)公租房：

（一）連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)1年以上或累計(jì)繳納社會(huì)保險(xiǎn)3年以上；

（二）已與用人單位簽訂2年以上的勞動(dòng)合同；

（三）家庭人均年收入低于上年度市區(qū)人均可支配收入的1.5倍以下

（四）本市市區(qū)范圍內(nèi)無(wú)自有住房；

（五）非本市的戶籍證明。

第二十條申請(qǐng)租賃政府產(chǎn)權(quán)公租房的以家庭為單位，申請(qǐng)人與共同申請(qǐng)的家庭成員間應(yīng)具有法定的贍養(yǎng)、扶養(yǎng)、撫養(yǎng)關(guān)系。

第二十一條本市家庭申請(qǐng)租賃公租房的應(yīng)向戶籍所在地街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府提出申請(qǐng)，按照《市經(jīng)濟(jì)適用住房管理規(guī)則》規(guī)定的程序進(jìn)行資格認(rèn)定，并提交下列材料：

（一）《市市區(qū)公共租賃住房申請(qǐng)表》

（二）家庭成員身份證件、戶口簿；

（三）月收入證明；

（四）婚姻狀況證明；

（五）住房情況證明；

（六）其他需要提供的相關(guān)材料。

對(duì)審核無(wú)異議的家庭，由市住房保障部門發(fā)放《市公共租賃住房租賃資格證》以下簡(jiǎn)稱《資格證》順序號(hào)由信息系統(tǒng)自動(dòng)生成。

第二十二條新就業(yè)職工和來(lái)秦務(wù)工人員申請(qǐng)租賃政府產(chǎn)權(quán)公租房的由用人單位統(tǒng)一向單位所在地的街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府提出書面申請(qǐng)，按照《市經(jīng)濟(jì)適用住房管理規(guī)則》規(guī)定的程序進(jìn)行資格認(rèn)定，并提交下列材料：

（一）《市市區(qū)公共租賃住房申請(qǐng)表》

（二）申請(qǐng)人員身份證、戶口簿（戶籍證明）學(xué)歷證明、勞動(dòng)（聘用）合同、社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明等；

（三）申請(qǐng)單位出具的擔(dān)保書和申請(qǐng)人員的收入證明；

（四）申請(qǐng)單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照等；

（五）組合租賃方案。

（六）其他需要提供的相關(guān)材料。

對(duì)審核無(wú)異議的人員，由申請(qǐng)單位根據(jù)被批準(zhǔn)的人員名單，重新編制組合租賃方案后，報(bào)住房保障部門實(shí)施輪候配租。

第二十三條其他產(chǎn)權(quán)的公租房由產(chǎn)權(quán)單位參照上述規(guī)定自行組織實(shí)施。

第四章配租管理

第二十四條公租房租金標(biāo)準(zhǔn)由市物價(jià)部門會(huì)同市住房保障和房產(chǎn)管理部門依據(jù)本市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平、供應(yīng)對(duì)象支付能力以及市場(chǎng)租金水平等因素綜合確定，原則上控制在市場(chǎng)價(jià)租金水平的70%以內(nèi)。

公租房租金標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，并定期向社會(huì)公布。

第二十五條公租房租金按照產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，實(shí)施差別化收取。

具有政府產(chǎn)權(quán)的公租房，實(shí)行政府定價(jià)，租金標(biāo)準(zhǔn)由市、縣價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)住房保障和房產(chǎn)管理部門制定，報(bào)同級(jí)政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。其他產(chǎn)權(quán)的公租房由產(chǎn)權(quán)單位運(yùn)營(yíng)，租金標(biāo)準(zhǔn)可以根據(jù)政府公布的租金標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但幅度不得超過(guò)10%

政府投資建設(shè)的公租房的租金收入，按照政府非稅收入管理規(guī)定納入同級(jí)國(guó)庫(kù)，實(shí)行“收支兩條線”管理。租金收入用于償還公租房建設(shè)貸款，以及公租房維護(hù)、管理和投資補(bǔ)助。

第二十六條市住房保障和房產(chǎn)管理部門組織建設(shè)的公租房由市廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房管理中心負(fù)責(zé)管理，區(qū)組織建設(shè)的公租房由區(qū)住房保障和房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理。

第二十七條本市普通申請(qǐng)家庭的配租，由市廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房管理中心區(qū)住房保障和房產(chǎn)管理部門依據(jù)本級(jí)籌集的公租房房源情況，按照《資格證》順序號(hào)組織申請(qǐng)人進(jìn)行選房，并與申請(qǐng)人簽訂《市公共租賃住房租賃合同》辦理入住手續(xù)。

新就業(yè)職工和來(lái)秦務(wù)工人員的配租，由市廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房管理中心區(qū)住房保障和房產(chǎn)管理部門對(duì)批準(zhǔn)的申請(qǐng)單位按申請(qǐng)順序安排房源。配租對(duì)象確定后，各自與申請(qǐng)單位、新就業(yè)職工簽訂《市公共租賃住房租賃合同》辦理入住手續(xù)。申請(qǐng)單位應(yīng)建立租金支付或租金匯繳制度，承租人拖欠租金和其他費(fèi)用的可從其工資收入中直接劃扣。

第二十八條公租房租賃合同期限為2--5年。合同中應(yīng)當(dāng)明確下列內(nèi)容：

（一）房屋的位置、朝向、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施和設(shè)備狀況；

（二）租金標(biāo)準(zhǔn)及支付方式；

（三）物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、電梯費(fèi)等費(fèi)用的支付方式；

（四）房屋用途和使用要求；

（五）租賃期限；

（六）房屋維修責(zé)任；

（七）停止公共租賃住房保障的情形；

（八）違約責(zé)任及爭(zhēng)議解決規(guī)則；

（九）其他約定。

第二十九條公租房只能用于承租人自住，不得出借、轉(zhuǎn)租或閑置，也不得用于從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

第三十條取得《資格證》申請(qǐng)人發(fā)生以下情況之一的視同放棄租賃資格，3年內(nèi)不得再次申請(qǐng)：

（一）未在規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)參加選房的

（二）參加選房但拒絕選定住房的

（三）已選房但拒絕在規(guī)定時(shí)間內(nèi)簽訂租賃合同的

（四）簽訂租賃合同后放棄租房的

（五）其他放棄入圍資格的情況。

第三十一條承租公租房的家庭，家庭收入、人口、住房等情況發(fā)生變化的應(yīng)當(dāng)自發(fā)生變化之日起30日內(nèi)如實(shí)向戶籍所在地的街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提交書面材料。街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況重新審核，對(duì)不符合申請(qǐng)條件的家庭及時(shí)報(bào)區(qū)住房保障和房產(chǎn)管理部門進(jìn)行復(fù)核登記并安排退出。

承租公租房的新就業(yè)職工和來(lái)秦務(wù)工人員發(fā)生變動(dòng)時(shí)，申請(qǐng)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)向街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及區(qū)住房保障和房產(chǎn)管理部門進(jìn)行變更登記。

第三十二條公租房實(shí)行年度復(fù)核制度。復(fù)核工作由區(qū)住房保障和房產(chǎn)管理部門具體實(shí)施，主要對(duì)其申報(bào)的家庭收入、人口及住房變動(dòng)情況進(jìn)行復(fù)核。對(duì)新就業(yè)和來(lái)秦務(wù)工的承租人，由用人單位向住房保障和房產(chǎn)管理部門提供材料，配合做好復(fù)查工作。

第三十三條復(fù)核后仍符合公租房租賃條件的可以繼續(xù)承租至合同期滿；合同期滿時(shí)仍符合租賃條件并愿意繼續(xù)承租的應(yīng)在合同期滿前3個(gè)月提出續(xù)租申請(qǐng)，并重新與住房保障和房產(chǎn)管理部門簽訂租賃合同。

復(fù)核后不符合公租房租賃條件的應(yīng)當(dāng)退出租住的公租房。退出確有困難的經(jīng)住房保障和房產(chǎn)管理部門同意，可以申請(qǐng)最長(zhǎng)不超過(guò)6個(gè)月的延長(zhǎng)租住期。延長(zhǎng)期內(nèi)，按同區(qū)域同類住房市場(chǎng)價(jià)格收取租金。

第五章優(yōu)惠政策

第三十四條政府投資建設(shè)的公租房，需要使用住房公積金貸款的按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三十五條企業(yè)和其他社會(huì)機(jī)構(gòu)建設(shè)的單位租賃住房，供應(yīng)對(duì)象按照本規(guī)則規(guī)定納入統(tǒng)一管理的可以享受公租房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的相關(guān)優(yōu)惠政策。

第三十六條按照國(guó)發(fā)文件規(guī)定，對(duì)公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)進(jìn)行收費(fèi)減免和稅收優(yōu)惠

第三十七條符合廉租住房保障條件的家庭承租公租房的可以申請(qǐng)廉租住房租賃補(bǔ)貼。

第三十八條公租房項(xiàng)目的水、電、氣、熱等公用事業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參照居住類房屋標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，并按照居民生活用水、用電、用氣、用暖標(biāo)準(zhǔn)計(jì)價(jià)。

第三十九條公租房實(shí)行“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有”投資者權(quán)益可依法轉(zhuǎn)讓。利用出讓土地建設(shè)并享受政府減免和優(yōu)惠政策的項(xiàng)目，租賃期限滿5年的可以在補(bǔ)繳相關(guān)減免費(fèi)用后向符合公租房保障條件的家庭出售。

第六章監(jiān)督管理

第四十條公租房承租人不得擅自對(duì)住房進(jìn)行二次裝修、改變?cè)惺褂霉δ芎蛢?nèi)部結(jié)構(gòu)。

承租人可根據(jù)生活需要添加生活設(shè)施，自行添加的生活設(shè)施在退租時(shí)不予補(bǔ)償。

第四十一條公租房承租人有下列情形之一的解除租賃合同，收回其承租的公租房：

（一）采用虛報(bào)隱瞞戶籍、家庭人口、收入以及住房等欺騙方式取得租賃公租房資格的

（二）經(jīng)復(fù)查不再符合公租房申請(qǐng)條件的

（三）根據(jù)租賃合同的約定或者法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)收回公租房的

有前款第（一）項(xiàng)行為的由負(fù)責(zé)管理的住房保障和房產(chǎn)管理部門責(zé)令其按同區(qū)域同類住房的市場(chǎng)租金補(bǔ)交房租，并記入住房保障誠(chéng)信系統(tǒng)，3年內(nèi)不得享受本市住房保障政策。

第四十二條承租人在延長(zhǎng)期屆滿后拒不退出公租房的負(fù)責(zé)管理的住房保障和房產(chǎn)管理部門可依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制搬遷，記入住房保障誠(chéng)信系統(tǒng)，5年內(nèi)不得享受本市住房保障政策。

第四十三條公租房經(jīng)營(yíng)單位違反本規(guī)則規(guī)定，擅自提高公共租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)的由物價(jià)部門依法查處。

第四十四條公租房建設(shè)單位有下列行為之一的5年內(nèi)不得參與保障性住房建設(shè)活動(dòng)，并由市住房保障和房產(chǎn)管理、國(guó)土資源、規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)等部門依法進(jìn)行處罰：

（一）擅自改變公租房土地用途的

（二）擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓公租房的

（三）擅自改變公租房單套建筑面積和套型結(jié)構(gòu)比例的

第四十五條住房保障或其他有關(guān)行政管理部門工作人員違反本規(guī)則規(guī)定，、、、索賄受賄或侵害公租房申請(qǐng)人、承租人合法權(quán)益的由其所在單位或者上級(jí)主管部門給予處分；構(gòu)成犯罪的依法追究其責(zé)任。

篇8

關(guān)鍵詞：新就業(yè)大學(xué)生；公租房；制度；建議

中圖分類號(hào)：F0 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2016年7月4日

一、引言

公共租賃住房簡(jiǎn)稱公租房，所有權(quán)歸政府或公共機(jī)構(gòu)所有，是一種為了解決“夾心層”群體住房困難的過(guò)渡性方案，旨在為不屬于低收入人群但住房困難的人員，提供一種住房保障。租金略低于市場(chǎng)水平，使承租者可以負(fù)擔(dān)得起。面向中低收入群體，其中的對(duì)象包括新就業(yè)的大學(xué)生。2016年5月召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上決定推進(jìn)公租房貨幣化，政府對(duì)保障對(duì)象通過(guò)市場(chǎng)租房給予補(bǔ)貼，在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的新就業(yè)大學(xué)生也納入了保障范圍，這一舉措打破了許多城市公租房政策只對(duì)戶籍居民的思緒。

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷完善，我國(guó)政府也越來(lái)越重視住房保障體系的建設(shè)與發(fā)展，而現(xiàn)階段在完成供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下房地產(chǎn)去庫(kù)存任務(wù)的背景下，新就業(yè)大學(xué)生的住房保障問(wèn)題尤為值得社會(huì)關(guān)注，推進(jìn)一些針對(duì)大學(xué)生的公租房的貨幣化安置，可以留住人才，提高城市的競(jìng)爭(zhēng)力，通過(guò)建立購(gòu)租并舉的住房制度，實(shí)現(xiàn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，可以幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)有效的去庫(kù)存。研究關(guān)于公共租賃住房制度的方方面面，對(duì)解決大學(xué)生住房保障問(wèn)題有一定的理論和現(xiàn)實(shí)意義。

二、新就業(yè)大學(xué)生公共租賃住房現(xiàn)狀

2016年中國(guó)高校畢業(yè)生規(guī)模將到達(dá)765萬(wàn)人，比2015年增長(zhǎng)16萬(wàn)人。高校畢業(yè)生規(guī)模進(jìn)一步增長(zhǎng)，住房短期需求也在不斷增長(zhǎng)，而新就業(yè)大學(xué)生的工資水平普遍處于較低水平，這群人大多有著滿腔的抱負(fù)和對(duì)未來(lái)的憧憬，有著豐富的專業(yè)領(lǐng)域知識(shí)和較強(qiáng)的學(xué)習(xí)能力，但是卻對(duì)高房?jī)r(jià)無(wú)能為力。新就業(yè)大學(xué)生的住房供給以市場(chǎng)租賃和公租房?jī)煞N方式為主，而面向新就業(yè)大學(xué)生有一定政策優(yōu)惠的公共租賃住房制度并不完善，并不能滿足絕大多數(shù)大學(xué)生的需要，供給小于需求。

每個(gè)地區(qū)針對(duì)大學(xué)生申請(qǐng)公租房的硬性條件規(guī)定并不一致。比如，蘭州市今年開(kāi)始受理公租房申請(qǐng)，但是必須具有蘭州市城鎮(zhèn)戶籍；福建則在今年全面放開(kāi)對(duì)高校畢業(yè)生的落戶限制，準(zhǔn)入門檻進(jìn)一步降低，使得福建省新就業(yè)大學(xué)生公租房有保障。總的來(lái)說(shuō)一般都要具有的條件為合法穩(wěn)定職業(yè)、參加社保年限（一般為兩年）、連續(xù)居住年限（一般為五年）、無(wú)自有住房等。

新就業(yè)大學(xué)生的公租房的供給方式仍舊以政府主導(dǎo)，資金來(lái)源方式單一，而保障房的建設(shè)需要大量資金和土地，投資回報(bào)周期長(zhǎng)，后續(xù)管理工作繁雜，所獲利潤(rùn)少，所以很少有企業(yè)積極參加。按照布坎南的政府公共選擇理論和“政府失靈”，政府干預(yù)行為存在局限性，政策效果有時(shí)會(huì)削弱社會(huì)福利。有些地方的政府為了完成公租房的指標(biāo)任務(wù)，謀求自身的利益，不考慮地區(qū)規(guī)劃，將公租房的建設(shè)選在偏遠(yuǎn)地區(qū)，而這樣就與新就業(yè)大學(xué)生的交際需求和交通便利的需求相悖。比如，南京市四大保障房片區(qū)的公租房，詢問(wèn)的新就業(yè)大學(xué)生多，實(shí)際申請(qǐng)的并不多，就是因?yàn)榻ㄔO(shè)公租房的地點(diǎn)相對(duì)偏遠(yuǎn)，且門檻較高。

三、相關(guān)理論

自發(fā)演進(jìn)和人為設(shè)計(jì)是制度的形成的兩種方法。當(dāng)前針對(duì)新就業(yè)大學(xué)生公租房的制度并不完善，不僅需要制度的自發(fā)演進(jìn)，還需要人為的對(duì)制度進(jìn)行設(shè)計(jì)和完善。人為的制度設(shè)計(jì)對(duì)制度的形成有著重大意義，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）單純靠制度演進(jìn)難以滿足社會(huì)對(duì)有效制度的需求，人為設(shè)計(jì)可以填補(bǔ)不足。針對(duì)新就業(yè)大學(xué)生公租房設(shè)計(jì)的制度僅靠自身演進(jìn)，只能形成非正式制度。而非正式制度并沒(méi)有具體確切的表現(xiàn)形式，為了加強(qiáng)新就業(yè)大學(xué)生公租房的管理，規(guī)范經(jīng)營(yíng)使用，解決沖突和協(xié)調(diào)問(wèn)題，保障公平性，就離不開(kāi)正式制度，所以要進(jìn)一步加強(qiáng)新就業(yè)大學(xué)生公共租賃住房制度的構(gòu)建和完善。

（二）能夠加快制度形成的演進(jìn)過(guò)程。政府應(yīng)該根據(jù)各個(gè)地區(qū)不同的發(fā)展水平，新就業(yè)大學(xué)生公租房需求和供給的實(shí)際情況，不斷完善現(xiàn)有的制度，不斷設(shè)計(jì)構(gòu)思，形成一套完備的制度設(shè)計(jì)方案，來(lái)切實(shí)有效地解決新就業(yè)大學(xué)生的保障住房問(wèn)題。公租房大多由政府提供，但地方政府也會(huì)有怠惰和獲取利益的心理，所以要采取激勵(lì)機(jī)制，并從立法上制定完備的有關(guān)新就業(yè)大學(xué)生公租房的法律法規(guī)，來(lái)明確政府應(yīng)擔(dān)當(dāng)?shù)呢?zé)任和義務(wù)，推動(dòng)制度的不斷前進(jìn)和發(fā)展。

（三）幫助糾正制度自發(fā)演進(jìn)中的路徑依賴（過(guò)去的績(jī)效對(duì)制度演進(jìn)過(guò)程的現(xiàn)在或未來(lái)強(qiáng)大的影響力）現(xiàn)象。需要以政府為主導(dǎo)來(lái)切實(shí)解決路徑依賴問(wèn)題，不能讓以往的相關(guān)保障房的制度對(duì)現(xiàn)階段時(shí)期新就業(yè)大學(xué)生公租房制度演進(jìn)產(chǎn)生陳腐偏差的影響。傳統(tǒng)福利性住房制度是保障性住房制度的初始路徑。該路徑初設(shè)成本較高、學(xué)習(xí)效應(yīng)較差。現(xiàn)階段從福利分房到公租房的發(fā)展路徑非效率狀態(tài)一直沒(méi)有得到根本的改變，公共租賃住房制度仍然存在非效率問(wèn)題。所以關(guān)于新就業(yè)大學(xué)生公租房制度的政策要不斷地強(qiáng)化，需要依靠政府或其他強(qiáng)大的外力推動(dòng)，調(diào)整路徑方向，不斷優(yōu)化，避免其陷入惡性循環(huán)、制度鎖定的情形。

四、完善新就業(yè)大學(xué)生公租房制度的建議

（一）開(kāi)辟申請(qǐng)和分配的專用通道。新就業(yè)大學(xué)生需要過(guò)渡性的公租房，大多需要依靠單位申請(qǐng)，按照實(shí)物配租的原則按順序搖號(hào)配房，利用專用搖號(hào)程序在信息庫(kù)中隨機(jī)搖號(hào)。新就業(yè)大學(xué)生公租房需求數(shù)量大的地區(qū)可以嘗試建立一個(gè)平臺(tái)進(jìn)行集中的個(gè)人申請(qǐng)，設(shè)計(jì)可靠的準(zhǔn)入制度。對(duì)申請(qǐng)的大學(xué)生的各項(xiàng)條件和資產(chǎn)做多方位全面調(diào)查，然后集中分配。這樣關(guān)于審核程序就比之前更加繁雜了，政府可以建立專門針對(duì)大學(xué)生資格條件審核的部門，相關(guān)的法律法規(guī)也應(yīng)該進(jìn)一步完善，并且加強(qiáng)對(duì)住房租賃市場(chǎng)的監(jiān)管力度和后續(xù)管理。如果新就業(yè)大學(xué)生的收入狀況變化，租金也可以適度的進(jìn)行調(diào)整，采取各種措施來(lái)保障新就業(yè)大學(xué)生的正當(dāng)合法權(quán)益，加大對(duì)新就業(yè)大學(xué)生的支持，促進(jìn)社會(huì)分配的公平性。

（二）制定有效的退出機(jī)制。許多省份對(duì)于新就業(yè)大學(xué)生申請(qǐng)公共租賃住房的進(jìn)入機(jī)制很重視，但不重視退出機(jī)制。大學(xué)生工作一定年限后（一般為五年），或者收入提高可以改善自己的生活居住條件時(shí)，就需要退出公共租賃住房，但其中也會(huì)有一些大學(xué)生因?yàn)檎O(jiān)管不嚴(yán)，自身仍舊不肯放棄這個(gè)保障利益，遲遲不肯搬走。所以就需要政府的大力監(jiān)管和完善退出機(jī)制，采用行政和經(jīng)濟(jì)手段鼓勵(lì)大學(xué)生期滿或經(jīng)濟(jì)條件更好時(shí)退出住房保障。對(duì)那些存在造假申請(qǐng)信息、轉(zhuǎn)租給合同外的第三人居住的、承租期限屆滿、住房用于經(jīng)營(yíng)行為的人員按照規(guī)定騰退其公租房，從而為真正需求者提供住房。

對(duì)于不再符合公共租賃住房保障條件，必須退出但存在困難的新就業(yè)大學(xué)生，公租房的保障部門可以規(guī)定一個(gè)過(guò)渡期，超過(guò)了過(guò)渡期必須強(qiáng)制搬走，如若仍舊不搬走，計(jì)入個(gè)人誠(chéng)信檔案并且罰款。對(duì)于滿足條件積極退出保障的大學(xué)生，給予一定關(guān)于他們以后住房或租房方面的政策優(yōu)惠，來(lái)促進(jìn)公租房制度的良性發(fā)展。

（三）推進(jìn)新就業(yè)大學(xué)生公共租賃住房的貨幣化保障。公租房貨幣化保障即用貨幣補(bǔ)貼的方式，幫助符合條件的保障對(duì)象租房以解決其實(shí)際的住房保障問(wèn)題。杭州市已經(jīng)開(kāi)始全面實(shí)施公租房貨幣化補(bǔ)貼的方式，率先將公共租賃住房的貨幣化安置范圍延伸至新就業(yè)大學(xué)生。南京市也開(kāi)始執(zhí)行公租房貨幣化保障，新就業(yè)大學(xué)生每月最多可補(bǔ)貼1，000元，但公租房實(shí)物配租和租賃補(bǔ)貼只能享受其中一種。這樣的舉措可以給新就業(yè)大學(xué)生多一個(gè)選擇，可以讓新就業(yè)大學(xué)生根據(jù)自身的實(shí)際工作情況、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、住房需求來(lái)解決租住問(wèn)題，也可以提升資源的配置效率。采取貨幣化的補(bǔ)貼方式糾錯(cuò)成本較低，如果出現(xiàn)新就業(yè)大學(xué)生資格申請(qǐng)認(rèn)證的錯(cuò)誤或新就業(yè)大學(xué)生的經(jīng)濟(jì)條件發(fā)生大的變化，政府可以快速的調(diào)整，以便將住房保障財(cái)政資金花在明處、用到實(shí)處，切實(shí)地促進(jìn)社會(huì)公平。

（四）注重新就業(yè)大學(xué)生公租房供給的質(zhì)和量，用多種方式融資。在區(qū)位選擇上宜靠近主城區(qū)，不要選擇過(guò)于偏遠(yuǎn)的地方，如果城市規(guī)劃布局無(wú)法讓新就業(yè)大學(xué)生靠近就業(yè)中心，就要思量公租房劃撥用地的籌劃要與城市交通規(guī)劃相結(jié)合，同時(shí)注重周邊配套設(shè)施和服務(wù)。政府可以采取地價(jià)優(yōu)惠激勵(lì)的措施，吸引社會(huì)單位參與進(jìn)來(lái)，增大公租房供給的數(shù)量，也可以收購(gòu)二手空置商品房進(jìn)行改造，將無(wú)效供給轉(zhuǎn)化為有效供給。政府在部分開(kāi)發(fā)地塊出讓時(shí)，明確規(guī)定一定的土地比例用于建設(shè)公共租賃住房，將此作為出讓的前置條件也會(huì)增加公租房的供給。

公租房吸引社會(huì)資金的能力比經(jīng)濟(jì)適用房差，是國(guó)家建設(shè)保障性住房的難點(diǎn)。政府可以通過(guò)各項(xiàng)舉措來(lái)降低融資成本，激勵(lì)更多的房地產(chǎn)企業(yè)、園區(qū)、高校參與公租房的建設(shè)，比如稅收優(yōu)惠、政策的傾斜、簡(jiǎn)化審核程序、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理等方式。確保各地區(qū)保障資金的落實(shí)，加強(qiáng)監(jiān)督管理，防止官員的腐敗行為和資金的濫用，充分發(fā)揮保障住房資金的杠桿作用，帶動(dòng)社會(huì)投資的增長(zhǎng)。發(fā)展面向新就業(yè)大學(xué)生公租房的信托基金和融資租賃的專項(xiàng)基金，有需求的企業(yè)還可以與開(kāi)發(fā)商探討運(yùn)作模式，共同建設(shè)，將配建的一部分作為其員工宿舍。國(guó)家鼓勵(lì)推行PPP模式（政府和社會(huì)資本合作）推進(jìn)公租房投資建設(shè)和運(yùn)作管理，各地區(qū)也應(yīng)切實(shí)開(kāi)展關(guān)于建立大學(xué)生公共租賃住房項(xiàng)目PPP模式的工作。目前，安徽省已試點(diǎn)進(jìn)行該方法進(jìn)行建房，此種方法也可以用于針對(duì)新就業(yè)大學(xué)生公租房建設(shè)中來(lái)，如果試點(diǎn)工作的效果不錯(cuò)可以在其他地區(qū)廣泛的推行，以此來(lái)提升各地區(qū)的公租房資源配置效率，改善公租房管理服務(wù)質(zhì)量。

五、總結(jié)

針對(duì)新就業(yè)大學(xué)生公租房的供應(yīng)還不是很多，不能滿足廣大住房的短期需求。許多地區(qū)并沒(méi)有專門的制度規(guī)定，新就業(yè)大學(xué)生想入住公租房的準(zhǔn)入門檻相對(duì)較高，制度設(shè)計(jì)的一些方面需要完善和細(xì)化，不能光靠制度自身的演進(jìn)，人為的設(shè)計(jì)完善也是比較重要的，可以幫助解決公共租賃住房制度演進(jìn)的路徑依賴問(wèn)題。

新就業(yè)大學(xué)生公租房對(duì)于個(gè)人雖然是過(guò)渡性的方案，但是從社會(huì)來(lái)看，在眾多大學(xué)生一年又一年的走出校園，走向工作崗位，不斷地有公租房的需求，國(guó)家公租房也會(huì)不斷地建設(shè)發(fā)展，面向新就業(yè)大學(xué)生公租房的使用是綿延不絕的。有關(guān)公租房的制度和政策是長(zhǎng)久性的社會(huì)關(guān)注的重點(diǎn)，也是需要根據(jù)社會(huì)發(fā)展的實(shí)際情況不斷完善的。完善的方法建議包括開(kāi)辟申請(qǐng)和分配的專用通道、制定有效的退出機(jī)制、推進(jìn)新就業(yè)大學(xué)生公租房貨幣化保障、注重新就業(yè)大學(xué)生公共租賃住房供給的質(zhì)和量，用多種方式融資。推進(jìn)面向新就業(yè)大學(xué)生公租房的制度的設(shè)計(jì)完善，解決他們的住房保障問(wèn)題，可以保障勞動(dòng)力的充足，激發(fā)一個(gè)城市的活力，活躍一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)，保障人才合理流動(dòng)，優(yōu)化人力資源合理、科學(xué)配置，促進(jìn)社會(huì)快速的進(jìn)步和發(fā)展。加強(qiáng)面向新就業(yè)大學(xué)生公共租賃住房的建設(shè)對(duì)完成當(dāng)前供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下房地產(chǎn)去庫(kù)存的任務(wù)也有一定的幫助，對(duì)推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)也有一定的助推作用。

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篇9

一、我國(guó)公租房建設(shè)融資模式劃分

融資活動(dòng)是指投資主體籌措資金、運(yùn)用資金、分配收益的過(guò)程以及各參與主體之間的合作方式和機(jī)制。公租房融資模式是指公租房建設(shè)融資過(guò)程中的資金集合、使用、回收的制度安排和機(jī)制，其中涉及投資主體、建設(shè)主體和運(yùn)營(yíng)主體。按照投融資運(yùn)作過(guò)程，公租房建設(shè)融資模式包括三個(gè)階段，即投融資階段、建設(shè)階段和運(yùn)營(yíng)階段。投資主體的不同是劃分我國(guó)現(xiàn)行公租房建設(shè)融資模式的主要依據(jù)，根據(jù)投資主體不同，把我國(guó)公租房融資模式分為“政府模式”和“政企模式”，如表1所示。

1. 政府模式

政府模式由政府作為直接投資人，并提供資金直接投資建設(shè)公租房，具體運(yùn)作過(guò)程是由政府確定好公租房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，并設(shè)立政府性質(zhì)的部門或機(jī)構(gòu)來(lái)作為建設(shè)主體負(fù)責(zé)建設(shè)公租房。例如，北京市政府設(shè)立的北京市保障性住房建設(shè)投資中心就是實(shí)現(xiàn)北京市公租房建設(shè)投融資工作的機(jī)構(gòu)。

政府模式資金的主要來(lái)源是政府資金，包括中央、地方財(cái)政預(yù)算或?qū)ｍ?xiàng)資金，住房公積金貸款，土地出讓金凈收益的10%和地方投融資平臺(tái)的私募債。政府資金之外也有一些銀行貸款。政府的建設(shè)方式主要有兩種：集中新建方式和收購(gòu)方式。集中新建是指政府劃撥土地，集中建設(shè)新住宅作為公租房。根據(jù)《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》（建保〔2010〕87號(hào)）中“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有”的公租房建設(shè)原則，政府出資建設(shè)的公租房建成后的產(chǎn)權(quán)歸政府所有。收購(gòu)方式是指政府購(gòu)買已建成的商品房或其他空置保障房轉(zhuǎn)變?yōu)楣夥浚召?gòu)的房屋要符合公租房供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。收購(gòu)方式存在兩個(gè)缺點(diǎn)：第一，存量商品房多處于城區(qū)位置較好地段，房?jī)r(jià)高，購(gòu)買成本大。第二，存量商品房位置分散，回購(gòu)難以批量達(dá)成協(xié)議。由于這些缺點(diǎn)，收購(gòu)房源方式只是公租房建設(shè)的補(bǔ)充方式。

政府機(jī)構(gòu)作為公租房的產(chǎn)權(quán)主體，政府同時(shí)就作為運(yùn)營(yíng)主體負(fù)責(zé)公租房的運(yùn)營(yíng)，所采用的運(yùn)營(yíng)方式基本是政府負(fù)責(zé)組織全部運(yùn)營(yíng)工作，政府一般通過(guò)設(shè)立的相關(guān)機(jī)構(gòu)或者國(guó)有資產(chǎn)管理公司來(lái)管理。運(yùn)營(yíng)階段由政府統(tǒng)一招聘物業(yè)服務(wù)公司，統(tǒng)一配租，各地方住房保障辦公室是公租房配租和運(yùn)營(yíng)管理的主要部門。

2. 政企模式

政企模式引入開(kāi)發(fā)企業(yè)參與公租房投資建設(shè)。企業(yè)參與公租房建設(shè)投資主要有兩種方式：第一種是開(kāi)發(fā)商或承包商墊資的方式，當(dāng)政府資金出現(xiàn)短期不足時(shí)，公租房項(xiàng)目建設(shè)企業(yè)運(yùn)用自有資金先墊付項(xiàng)目建設(shè)所需要的資金，以后再由政府償還。第二種是政府回購(gòu)方式，指政府前期進(jìn)行項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)等工作，開(kāi)發(fā)商參與招標(biāo)，中標(biāo)企業(yè)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的融資和建設(shè)工作，待項(xiàng)目建設(shè)完成后，政府根據(jù)協(xié)議出資回購(gòu)。第一種方式基本是政府牽頭，參與企業(yè)是在被動(dòng)的情況下將自有資金投入到公租房建設(shè)中的。第二種方式也可以理解為項(xiàng)目融資模式中的“建設(shè)-移交”模式，也叫回購(gòu)模式。該模式突出“建設(shè)”和“移交”兩個(gè)環(huán)節(jié)，政府先招標(biāo)，中標(biāo)開(kāi)發(fā)商投資集中建設(shè)，而后政府回購(gòu)?fù)瓿身?xiàng)目移交。開(kāi)發(fā)商競(jìng)標(biāo)成功后要自行解決資金問(wèn)題，是開(kāi)發(fā)商主動(dòng)投資的行為。

政企模式的資金渠道更加寬泛，除了政府資金支持外，還有住房公積金貸款、保險(xiǎn)資金貸款、私募股權(quán)投資基金投資、發(fā)行企業(yè)債及企業(yè)自籌資金等資金來(lái)源。政企模式中，公租房的建設(shè)主體為開(kāi)發(fā)商，政府部門機(jī)構(gòu)不參與建設(shè)工作，建設(shè)方式主要是集中建設(shè)和配建方式。根據(jù)“建保〔2010〕87號(hào)”文件，政企模式的公租房產(chǎn)權(quán)都由政府回購(gòu)，最終歸政府所有，具體操作存在差異，政府招標(biāo)集中建設(shè)的公租房、商品房配建的公租房最后由政府以回購(gòu)的方式購(gòu)買其產(chǎn)權(quán)；開(kāi)發(fā)商墊資的項(xiàng)目，政府須還款，產(chǎn)權(quán)也歸政府；園區(qū)配建的公租房主要供給給園區(qū)職工，產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸屬園區(qū)委或國(guó)有資產(chǎn)管理公司。集中新建的公租房由政府統(tǒng)一外聘物業(yè)服務(wù)公司配租管理，園區(qū)配建的公租房由園區(qū)委或園區(qū)公租房管理中心負(fù)責(zé)管理運(yùn)營(yíng)，商品房項(xiàng)目中配建的公租房，由政府運(yùn)營(yíng)配租，由小區(qū)確定的物業(yè)服務(wù)公司統(tǒng)一提供服務(wù)。

二、公租房融資渠道和資金來(lái)源分析

無(wú)論是政府模式還是政企模式，在公租房現(xiàn)有的兩種融資模式中，融資渠道雖然出現(xiàn)多元化趨勢(shì)，但是，資金來(lái)源過(guò)度集中于政府資金和房屋回款收入，社會(huì)資金投入有限。從2012年全國(guó)保障房資金來(lái)源看，政府財(cái)政資金和土地出讓金占34.41%，保障房自身收入占42.12%，其他社會(huì)資金占22.69%。對(duì)于公租房來(lái)說(shuō)，由于沒(méi)有產(chǎn)權(quán)銷售收入和棚戶區(qū)銷售收入，政府資金就成為其最主要的資金來(lái)源。

1.政府資金

政府資金是目前公租房建設(shè)的主要資金來(lái)源，包括中央政府和地方政府直接的財(cái)政投入以及土地出讓收益。目前，得益于國(guó)家政策的支持，中央和地方財(cái)政資金投入相對(duì)穩(wěn)定，并有逐年增加勢(shì)頭，但是，投入保障房建設(shè)的土地出讓金凈收益多年來(lái)一直較少。2007年財(cái)政部頒布《關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難若干意見(jiàn)的通知》（財(cái)綜〔2007〕53號(hào)）中提到，要將土地出讓凈收益的最低10%的比例投入到廉租房建設(shè)中，2010年，財(cái)政部《關(guān)于保障性安居工程資金使用管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)綜〔2010〕95號(hào)）中規(guī)定，廉租房建設(shè)保障金中的土地出讓金凈收益部分可統(tǒng)籌用于支持公租房發(fā)展。但從2009年到2012年的數(shù)據(jù)來(lái)看，用于保障房建設(shè)的土地出讓金收益均未達(dá)到上述文件（財(cái)綜〔2007〕53號(hào)）規(guī)定的10%，并且，這部分資金受土地市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)影響較大，土地出現(xiàn)流拍或價(jià)格走低趨勢(shì)時(shí)，公租房的資金來(lái)源就會(huì)受到影響。

2.銀行貸款

由于公租房投資收益較低，期限又長(zhǎng)，一定程度上影響商業(yè)銀行貸款的積極性。目前，國(guó)家政策性銀行和一些大型國(guó)有銀行響應(yīng)政策導(dǎo)向，探討公租房信貸支持較為積極，如國(guó)開(kāi)行、中國(guó)銀行等，其他商業(yè)銀行的公租房貸款并不活躍。2012年7月，中國(guó)銀行北京分行突破種種限制，開(kāi)展金融創(chuàng)新，為北京市保障性住房投資中心提供1.1億元貸款授信額度，貸款期限長(zhǎng)達(dá)15年，具有一定的示范和帶動(dòng)效果。銀監(jiān)會(huì)2011年下發(fā)《關(guān)于認(rèn)真做好公共租賃住房等保障性安居工程金融服務(wù)工作的通知》 （銀發(fā)〔2011〕193號(hào)），鼓勵(lì)銀行貸款投資公租房建設(shè)，做好相關(guān)金融服務(wù)，并規(guī)定保障房貸款利率下線為央行基準(zhǔn)利率的90%。目前，銀行在貸款利率上有更大的自，有利于商業(yè)銀行開(kāi)展多種方式的貸款創(chuàng)新支持公租房建設(shè)。

3.住房公積金貸款

根據(jù)“財(cái)綜〔2007〕53號(hào)”文件，市財(cái)政部門在確保計(jì)提貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)的前提下，可將住房公積金增值收益余額全部用于支持廉租房建設(shè)。2010年住建部公布了28個(gè)住房公積金貸款參與投資保障房建設(shè)試點(diǎn)的城市，北京于當(dāng)年完成住房公積金貸款45億元支持公租房項(xiàng)目。但是，用住房公積金貸款投資公租房，目前還存在法律依據(jù)缺失問(wèn)題，因?yàn)樽》抗e金的來(lái)源是普通百姓，將其貸款給公租房項(xiàng)目在權(quán)屬及收益風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)問(wèn)題上尚沒(méi)有明確的法律依據(jù)，由此而引申的監(jiān)管缺失可能會(huì)影響住房公積金的安全性。此外，住房公積金個(gè)人貸款使用率較高的地區(qū)，也無(wú)力支持保障房。

4.保險(xiǎn)資金貸款

2010年保監(jiān)會(huì)《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》，允許保險(xiǎn)資金投資非基礎(chǔ)設(shè)施類不動(dòng)產(chǎn)，為險(xiǎn)資投資保障房打開(kāi)通道。2011年3月，保監(jiān)會(huì)通過(guò)了太平洋資產(chǎn)管理公司發(fā)起設(shè)立的“太平洋―上海公共租賃房項(xiàng)目債權(quán)投資計(jì)劃”的備案，成為首個(gè)險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)的債券投資計(jì)劃。保險(xiǎn)資金投資要求的第一要素是安全性，公租房在土地提供方面受到政府支持，收益雖然低，但是租金回收有基本保證，一定程度上契合了險(xiǎn)資的安全性，符合保險(xiǎn)資金的投資要求。因此，保險(xiǎn)資金有更大的拓展空間成為公租房的重要資金來(lái)源。

5. 發(fā)行企業(yè)債方式

企業(yè)債是企業(yè)按照有關(guān)法定程序發(fā)行的債券，一般只有央企、國(guó)企或國(guó)有控股企業(yè)能夠發(fā)行。2011年國(guó)家發(fā)改委下發(fā)《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問(wèn)題的通知》（發(fā)改辦財(cái)金〔2011〕1388號(hào)），允許地方保障房投資平臺(tái)申請(qǐng)發(fā)行企業(yè)債，支持保障性住房發(fā)展。當(dāng)年，重慶城投集團(tuán)就申請(qǐng)發(fā)行了28億元的企業(yè)債，重慶地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)行了50億元企業(yè)債，為公租房建設(shè)融資。2012年數(shù)據(jù)顯示，房企發(fā)行5年以上企業(yè)債或公司債的平均利率稍高于銀行同期利率，這有利于吸引投資者購(gòu)買公租房開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)行的企業(yè)債，為公租房利用企業(yè)債融資創(chuàng)造條件。

6.私募股權(quán)投資基金

私募股權(quán)投資基金是投資于房地產(chǎn)有關(guān)證券的基金，可以應(yīng)用有限合伙制的組織形式，利用有限合伙制的制度優(yōu)勢(shì)，為優(yōu)良項(xiàng)目提供資金支持，為有限合伙人帶來(lái)超額收益。這種形式屬于直接投資，是民間資本投資房地產(chǎn)很好的方式。2013年上海成立投資公租房建設(shè)的私募股權(quán)基金，上海虹口公租房公司是政府背景的公租房運(yùn)營(yíng)企業(yè)，成為該基金的投資人之一，實(shí)現(xiàn)政府以一定量的資金投入、引入其他社會(huì)資金的目的，從而帶動(dòng)資本市場(chǎng)對(duì)公租房投資。該基金另一主要投資者是太平資產(chǎn)管理公司，瑞銀環(huán)球資產(chǎn)管理（中國(guó)）有限公司作為管理人。該類基金的成功設(shè)立，有利于拓展政府支持下的公租房融資渠道。

三、公租房融資模式的問(wèn)題及建議

公租房現(xiàn)行融資模式存在以下問(wèn)題。

一是政府負(fù)擔(dān)重。第一，現(xiàn)行模式下，政府資金成為公租房建設(shè)的主要資金來(lái)源，無(wú)疑增加政府財(cái)政負(fù)擔(dān)。第二，根據(jù)國(guó)土資源部的供地計(jì)劃統(tǒng)計(jì)，公租房建設(shè)用地大約80%由政府劃撥，出讓土地是地方政府最重要的收入來(lái)源，劃撥土地?zé)o疑減少了地方政府的土地出讓收入，政府建設(shè)公租房不僅會(huì)增加財(cái)政直接支出，還伴隨收入的縮減。第三，在現(xiàn)行公租房?jī)煞N融資模式中，政府都發(fā)揮著主導(dǎo)作用，政府不僅主導(dǎo)籌集資金環(huán)節(jié)，還主導(dǎo)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，這就導(dǎo)致公租房建設(shè)的各方面風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任都集中于政府，政府負(fù)責(zé)的職能過(guò)多，長(zhǎng)此以往，政府難堪重負(fù)。

二是社會(huì)化融資渠道不足。目前公租房建設(shè)資金渠道很窄，缺少直接融資渠道，不利于吸收社會(huì)資金投資公租房建設(shè)。以基金形式投資公租房?jī)H有個(gè)例，房地產(chǎn)私募基金更是少之又少，企業(yè)債券渠道雖然開(kāi)通，但主要適宜國(guó)有的開(kāi)發(fā)企業(yè)，不能普遍適用所有開(kāi)發(fā)企業(yè)。此外，公租房后續(xù)運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)，甚至幾十年的時(shí)間，對(duì)于融資來(lái)說(shuō)，流動(dòng)性至關(guān)重要，而我國(guó)房地產(chǎn)金融體系建設(shè)一直集中在一級(jí)市場(chǎng)，缺少有效的二級(jí)市場(chǎng)，投入公租房建設(shè)的資金沒(méi)有退出途徑，給公租房建設(shè)社會(huì)化融資帶來(lái)障礙。

三是缺乏市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)機(jī)制。現(xiàn)行公租房建設(shè)融資模式在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中還主要是政府主導(dǎo)，大部分運(yùn)營(yíng)職能由政府相關(guān)部門負(fù)責(zé)，形式簡(jiǎn)單，缺乏市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)機(jī)制，對(duì)公租房相關(guān)資源的長(zhǎng)期籌劃和金融化運(yùn)作不足，對(duì)公租房及其相應(yīng)物業(yè)資產(chǎn)的金融屬性利用不夠，如停車場(chǎng)及其他商業(yè)物業(yè)等配套設(shè)施，能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流，使用證券化創(chuàng)新工具能夠?qū)崿F(xiàn)再融資，既盤活資產(chǎn)，又獲得資金，實(shí)現(xiàn)公租房資產(chǎn)良性循環(huán)。而現(xiàn)實(shí)中，大量公租房及其配套設(shè)施金融化運(yùn)作水平有限，存在進(jìn)一步創(chuàng)新利用空間。

基于上述分析，我國(guó)公租房融資模式需要進(jìn)一步創(chuàng)新。

首先，轉(zhuǎn)變政府職能，強(qiáng)化政府的監(jiān)督和資金退出最后保障職能。減少政府在公租房投融資中的直接參與職能，更多專注于監(jiān)督職能，包括從項(xiàng)目的審核監(jiān)督到選擇合格資質(zhì)的開(kāi)發(fā)商，再對(duì)建設(shè)進(jìn)度及質(zhì)量的檢查等工作。為保證政府監(jiān)督職能的實(shí)施，應(yīng)調(diào)整現(xiàn)行公租房的機(jī)構(gòu)設(shè)置，按不同階段設(shè)立不同監(jiān)督主體，劃清各監(jiān)督主體的權(quán)限和責(zé)任，相互聯(lián)通又相互監(jiān)督。

當(dāng)開(kāi)發(fā)商不能及時(shí)融資，或社會(huì)投資無(wú)法實(shí)現(xiàn)資金退出時(shí)，政府應(yīng)作為最后的保障，提供相應(yīng)支持。政府通過(guò)提供土地收取土地轉(zhuǎn)讓金，配合以財(cái)政撥款，作為資金退出的保障性準(zhǔn)備金，用于回購(gòu)公租房投資的股權(quán)或債權(quán)。

其次，強(qiáng)化公租房市場(chǎng)化運(yùn)作，讓參與企業(yè)發(fā)揮更大的作用。從投資階段到建設(shè)、運(yùn)營(yíng)階段，在弱化政府參與的同時(shí)，激發(fā)企業(yè)自主性，強(qiáng)化企業(yè)市場(chǎng)化運(yùn)作動(dòng)力，讓企業(yè)替代政府成為公租房投資建設(shè)運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)，尤其是增加企業(yè)在運(yùn)營(yíng)階段的參與程度，利用市場(chǎng)化手段支配公租房及相應(yīng)資源，變公租房的劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)的可持續(xù)發(fā)展。發(fā)揮企業(yè)自主作用，不但有利于解決政府投資公租房資金緊張問(wèn)題，而且能減輕政府職能過(guò)多帶來(lái)的負(fù)擔(dān)。

篇10

關(guān)鍵詞：公租房；資金來(lái)源；PPP模式

中圖分類號(hào)：F293.3

一、公租房建設(shè)的現(xiàn)狀

目前我國(guó)城鎮(zhèn)中“夾心層”群體的住房問(wèn)題是最嚴(yán)重的，因?yàn)樗麄冞_(dá)不到申請(qǐng)廉租房標(biāo)準(zhǔn)，不能買經(jīng)濟(jì)適用房或限價(jià)房，也買不起商品房，盡管目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)和住房保障體系不斷發(fā)展完善，有這樣一部分人群依然處在這個(gè)體系之外，因此各地政府積極探索新型的住房保障模式，正是在這種背景下，公租房作為完善中國(guó)城鎮(zhèn)住房保障制度的一種創(chuàng)新實(shí)踐應(yīng)運(yùn)而生。公租房定位于以社會(huì)救助為主，面向全社會(huì)、符合一定條件的、存在階段性住房困難的、有穩(wěn)定職業(yè)的城市常住人員提供，公租房的建設(shè)將使更多的住房困難群體成為最大的受益者。我國(guó)也出臺(tái)了一系列發(fā)展公租房的相關(guān)政策來(lái)推動(dòng)公租房在全國(guó)范圍內(nèi)加快發(fā)展。

2009年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正式提出，把發(fā)展公共租賃住房作為保障型住房的方式之一，要加快公共租賃住房建設(shè)，首次對(duì)“夾心層”的住房問(wèn)題給出了清晰的解決路徑。2010年，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》正式對(duì)外。2011年，國(guó)家有關(guān)部門《關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》，要求大力推進(jìn)以公共租賃住房為重點(diǎn)的保障性安居工程建設(shè)。2012年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部組織全國(guó)26家設(shè)計(jì)單位及大專院校，由中國(guó)建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)研究院牽頭編制了《公共租賃住房?jī)?yōu)秀設(shè)計(jì)方案匯編》，這是我國(guó)首個(gè)全國(guó)性的公租房設(shè)計(jì)指導(dǎo)方案。

我國(guó)“十二五”期間將建設(shè)3600萬(wàn)套保障性住房。其中，2011年開(kāi)工建設(shè)1000萬(wàn)套和2012年開(kāi)工建設(shè)700萬(wàn)套保障房。因?yàn)楣夥吭诮ㄔO(shè)過(guò)程中資金投入大、回收周期長(zhǎng)、利潤(rùn)少，隨著大批公租房的開(kāi)工建設(shè)，資金問(wèn)題日益嚴(yán)峻。當(dāng)前，財(cái)政補(bǔ)貼是公租房建設(shè)的主要資金來(lái)源，但是這樣地方政府負(fù)擔(dān)很重。因此，對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，如何多渠道的籌集資金，就成了一個(gè)重要的研究課題。

二、國(guó)外公租房建設(shè)中的經(jīng)驗(yàn)分析

本部分主要介紹韓國(guó)、美國(guó)、日本和新加坡的公租房建設(shè)模式，具體分析如下。

（一）韓國(guó)模式

韓國(guó)模式是“政府引導(dǎo)，融資支持，企業(yè)運(yùn)作，定向供應(yīng)”，其中“政府引導(dǎo)”是指韓國(guó)政府營(yíng)造了一個(gè)充分的政策環(huán)境，給予了相應(yīng)的土地、金融政策、財(cái)稅方面的支持以降低租金水平。“融資支持”是指以國(guó)民住宅基金為主體的公共住房金融體系提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的融資渠道。“企業(yè)運(yùn)作”是指在韓國(guó)的公共住房建設(shè)中，大韓住宅公社（KHFC）和民間企業(yè)，同時(shí)提供公共住宅的管理和維護(hù)，承擔(dān)主力作用。“定向供應(yīng)”是指韓國(guó)基于強(qiáng)制住房合同預(yù)購(gòu)賬戶制度和嚴(yán)格的住房檔案制度的“一戶一宅”制，確保公租房切實(shí)受用于中低收入家庭。韓國(guó)公租房的發(fā)展政策對(duì)于我國(guó)當(dāng)前的公租房體系的發(fā)展政策制定有著借鑒意義，尤其在融資支持方面具有不少獨(dú)到的經(jīng)驗(yàn)，在國(guó)際上也令人矚目。

（二）美國(guó)模式

美國(guó)模式是“政府信用支持，金融機(jī)構(gòu)為核心”，以政府（包括聯(lián)邦住房管理局、退伍軍人管理局等擔(dān)保機(jī)構(gòu)）提供信用支持為基礎(chǔ)，金融機(jī)構(gòu)（包括商業(yè)銀行、儲(chǔ)貸機(jī)構(gòu)、抵押貸款銀行、聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)和聯(lián)邦住房抵押公司、投資銀行、保險(xiǎn)公司、信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)以及抵押服務(wù)機(jī)構(gòu)）為核心，通過(guò)金融保障體系吸引社會(huì)資本。另外又具有完備的住房保障體系，一是有完善的法律法規(guī)，先后頒布了《合眾國(guó)住房法》、《國(guó)民住宅法》以及《開(kāi)放住房法案》等多部法律；二是有財(cái)政補(bǔ)貼，財(cái)政撥款向低收入家庭提供住房補(bǔ)貼和資助建設(shè)；三是提供金融支持，在利用政府信貸杠桿，提供低息貸款和稅收信貸的同時(shí)，通過(guò)住房抵押貸款一、二級(jí)市場(chǎng)為住房需求者提供信用支持，并建立保險(xiǎn)機(jī)制，保證了市場(chǎng)運(yùn)作的信心和穩(wěn)定性。

（三）日本模式

日本模式是“政府市場(chǎng)共同主導(dǎo)”，政府機(jī)構(gòu)（政府機(jī)構(gòu)以建設(shè)省住宅局統(tǒng)管下的住宅都市整備公團(tuán)和地方住宅供給公社為主體）負(fù)責(zé)保障性住房的供應(yīng)，金融體系（以中央銀行為領(lǐng)導(dǎo)，民間金融機(jī)構(gòu)為主體，政策性金融機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充）提供融資支持。住宅都市整備公團(tuán)和地方住宅供給公社通過(guò)直接建設(shè)或購(gòu)買、租用民間團(tuán)體建設(shè)的住宅獲得房源，由其向中低收入群體出售或出租，民間金融機(jī)構(gòu)則為住房建設(shè)和購(gòu)買住房發(fā)放貸款，住宅金融公庫(kù)同樣為此提供長(zhǎng)期低息資金，并向建造出租用住宅的土地所有者提供貸款，同時(shí)為民間住房信貸機(jī)構(gòu)提供貸款保險(xiǎn)。

另外也具備完備的住房保證政策，一是有健全的法律體系，政府先后頒布了《住房金融公庫(kù)法》、《公營(yíng)住宅法》以及《日本住宅公團(tuán)法》等40多部法律法規(guī)；二是提供財(cái)政補(bǔ)貼，有政府財(cái)政撥款和投資性貸款兩種；三是有金融支持，大藏省通過(guò)郵政儲(chǔ)蓄、保健年金和國(guó)民年金為公團(tuán)、公庫(kù)籌集資金，并給予1%～2%的貼息，同時(shí)，公團(tuán)、公庫(kù)也可在政府擔(dān)保下發(fā)行住房債券。

（四）新加坡模式

新加坡模式是“政府主導(dǎo)”，政府機(jī)構(gòu)（中央公積金局和建屋發(fā)展局）兼具投資建設(shè)職能，通過(guò)公積金儲(chǔ)蓄為核心的住房金融體系籌資。中央公積金局通過(guò)購(gòu)買中央政府債券將公積金歸集款轉(zhuǎn)給政府的中央投資局，這些資金再以貸款和津貼的形式進(jìn)入建屋發(fā)展局的賬戶，由其統(tǒng)一進(jìn)行租屋的建設(shè)和銷售。另外也具備完備的住房保障政策體系，一是《中央公積金法》；二是完善的進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)和退出機(jī)制。

三、國(guó)內(nèi)公租房建設(shè)中存在的資金問(wèn)題

目前國(guó)內(nèi)的公租房建設(shè)中，面臨的最大問(wèn)題就是資金問(wèn)題，現(xiàn)有如下五種資金來(lái)源：

一是財(cái)政資金方面。受中央撥款和當(dāng)?shù)卣?cái)政經(jīng)濟(jì)狀況等因素制約，財(cái)政投入仍是公租房建設(shè)資金的主要來(lái)源，具體包括中央財(cái)政的補(bǔ)貼、地方財(cái)政支出（含土地凈收益的10%），具體使用方式是直接投資、資金注入、投資補(bǔ)助、貸款利息等。但是考慮到財(cái)政預(yù)算資金和土地收益計(jì)提難落實(shí)，其沒(méi)有辦法無(wú)法完全滿足公租房建設(shè)所需資金。并且公租房作為租賃式保障性住房的一種，一次性投資大，回收期很長(zhǎng)，而政府財(cái)力有限，完全依靠當(dāng)年的財(cái)政收入很難實(shí)現(xiàn)“十二五”的建設(shè)目標(biāo)。

二是銀行貸款方面。地方建立融資平臺(tái)通過(guò)貸款方式為保障性住房建設(shè)提供資金支持。但銀行貸款受市場(chǎng)環(huán)境影響較大，當(dāng)下銀根收緊，貸款量有所減少，基于低收益率和風(fēng)險(xiǎn)的考慮，地方和企業(yè)獲取銀行授信難度大，且承擔(dān)的利息負(fù)擔(dān)比較重。

三是利用住房公積金增值收益和貸款支持公租房建設(shè)方面。由于公積金需優(yōu)先滿足職工提取和貸款要求，投資公租房風(fēng)險(xiǎn)大，操控能力差，在不影響職工計(jì)提和貸款需要的前提下，可適當(dāng)利用公積金貸款支持公租房建設(shè)。

四是利用保險(xiǎn)基金方面。其缺點(diǎn)是風(fēng)險(xiǎn)大，回報(bào)率低，且周期長(zhǎng)是保險(xiǎn)基金參與公租房建設(shè)的難點(diǎn)。

五是房地產(chǎn)信托、債券、基金以及一些承建公租房的企業(yè)發(fā)債等方面。企業(yè)就公租房建設(shè)發(fā)債的規(guī)模，目前看都不大，并且此前地方債銷售狀況并不好，公租房債券作為地方政府債券的一種，其前景難以樂(lè)觀，效果還有待觀察。

四、經(jīng)驗(yàn)借鑒

總結(jié)各國(guó)的保障性住房融資模式，可以看出都是依賴于政府和市場(chǎng)的共同力量，只是各個(gè)國(guó)家根據(jù)市場(chǎng)的發(fā)達(dá)程度，各有所側(cè)重，市場(chǎng)發(fā)達(dá)的國(guó)家與地區(qū)，依靠市場(chǎng)的力量多一些，金融機(jī)構(gòu)和社會(huì)投資主體發(fā)揮了主要作用；市場(chǎng)欠發(fā)達(dá)的國(guó)家與地區(qū)，依靠政府的力量多一些，政府支出和住房公積金發(fā)揮了主要作用。中國(guó)的市場(chǎng)化程度越來(lái)越高（依據(jù)樊綱和王小魯?shù)氖袌?chǎng)化指數(shù)），所以在公租房的資金來(lái)源方面，市場(chǎng)發(fā)揮的力量應(yīng)該越來(lái)越大。本文認(rèn)為可以將PPP模式引入到公租房項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中，所謂的PPP模式，即公共政府部門與民營(yíng)企業(yè)合作模式，是在公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目中發(fā)展起來(lái)的，以參與各方“多贏”為合作理念的項(xiàng)目融資與實(shí)施模式，有助于使我國(guó)住房市場(chǎng)供應(yīng)格局呈現(xiàn)多層次、多目標(biāo)的綜合配套形態(tài)，有助于緩解現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾，能夠促進(jìn)整個(gè)社會(huì)和諧穩(wěn)定與房地產(chǎn)市場(chǎng)健康繁榮。

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