導語：如何才能寫好一篇旅游景區經營模式，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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生態旅游主要是基于生態環境景觀的一種旅游方式，生態旅游更加強調可持續發展的理念，以人與自然的和諧發展為遵循，以良好的自然生態環境以及具有特色的人文生態系統為對象，包含了生態體驗、認知、教育等內容的一種新的旅游方式。生態旅游的特點在于生態旅游以自然環境或者是有特色的風土人情為主，旅游活動對于環境不具有破壞性，而且生態旅游發展主要目標并不是單純的經濟效益，而是以保護景區生態環境和文化資源、提供高質量旅游經歷、帶動經濟發展之間的有機融合為目的，是一種注重環境保護的可持續旅游方式。

2目前我國生態旅游景區經營模式理存在的制約問題分析

2.1生態旅游景區建設管理水平不高

生態旅游景區雖然旅游資源以生態、人文特色環境為主，但是同樣也需要對其進行管理維護。一些生態旅游景區對于景區管理維護資金投入不足，特別是對于一些由于地質、水文、氣象等自然災害造成的生態旅游景區破壞問題，未能及時地進行修補維護。同時，在生態旅游景區的日常管理工作中，缺乏全方位的監測管理，造成了生態旅游景區內一些旅游資源破壞嚴重。

2.2生態旅游景區旅游資源開發不合理缺少品牌特色

目前我國一些生態旅游景區在經營管理階段中存在著盲目開發生態旅游資源的問題，破壞景區內的地形、植被，隨意改造景區內的自然生環境，這些看似是對生態景區內旅游資源的開發，然而卻取得了適得其反的效果，造成了景區內生態整體性以及生物多樣性嚴重破壞，甚至是造成了生態旅游景區內出現了景觀污染，景區的審美價值大幅降低，不利于塑造生態旅游景區的品牌特色。

2.3對于生態旅游景區的營銷力度不足

做大做強生態旅游景區產業，必須在旅游市場做好產品營銷，但是我國生態旅游景區管理部門往往對于生態旅游景區的營銷工作重視不足，未能及時總結生態旅游景區的經典特色、文化氛圍，缺乏品牌效應，造成了生態旅游景區經營管理過程中出現了消費市場過于狹窄、消費層次不高的問題，不利于生態旅游景區的運營發展。

3生態旅游景區經營模式創新研究

3.1創新生態旅游景區的經營模式

實現生態旅游景區的長遠可持續發展，應該充分考慮到生態旅游景區對于自然生態環境依賴程度相對較高的特性，分類開展旅游景區的建設管理。在這方面可以借鑒美國黃石國家公園的管理模式，將生態旅游景區進行功能分區，以協調旅游資源的人為開發利用與環境保護之間的矛盾問題。可以按照生態旅游景區的實際情況，將整個景區劃分為自然保護區、特殊自然保護區、公園發展區以及特別適用區等幾個功能分區，根據分區不同分別確定生態環境的保護等級以及旅游資源的開發程度，主要集中發展公園發展區與特別適用區，通過這樣分層次的規劃設計來保護生態旅游區的生態景觀，同時也可以提高生態旅游景區對游客的新鮮感與吸引力，這對于景區的發展非常有利。

3.2完善生態旅游景區的經營管理體系建設

對于生態旅游景區的經營管理體系，重點在于確保管理機構運轉順暢，各項服務內容規范化開展。在具體的管理工作上，首先，應該結合生態旅游景區的實際特點，建立機構健全、職責分明、統一管理的管理組織，并完善游客接待、旅游項目的經營管理、旅游投訴處理、區域內的自然環境和傳統文化等方面的管理規章制度。其次，應該針對生態旅游景區的基礎設施、餐飲設施、住宿設施、購物設施等方面的管理制定系統全面的管理規章制度，尤其是安全管理，必須加強安全、消防、衛生等方面的安全意識、知識、技能的培訓，確保醫療救護、危險警示等旅游安全配套設施齊全。

3.3不斷提升生態旅游景區的知名度

當前生態旅游逐步發展，在現代旅游需求下游客對于旅游景區的需求內涵也更加的豐富，包含了審美需求、愉悅需求、健康需求、文化需求、求職需求、精神需求、道德需求等一系列的內容，在這種形勢下，生態旅游景區更應該注重對旅游景區產品的開發，要在特色美食消費、旅游紀念產品、游客居住環境、出入交通、精神享受與沖擊等各方面對生態旅游景區進行進一步的分析，逐步為不同層次和類型的旅游客戶提供更多的多樣性旅游產品。此外，應該結合現代游客對于旅游參與與體驗的新要求，在確保安全性的前提下有針對性的開發各種創新性的旅游產品，例如探險、自助旅游等突出當地特色、多樣化的旅游服務，不斷提高生態旅游景區的知名度。

3.4加強對生態旅游景區經營開發的營銷管理

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【關鍵詞】生態旅游 景區 運營模式

在當下人們對生活質量要求越來越高的環境中，旅游已然成為了放松身心、享受生活的首選方式。加之在現階段可持續發展的世界發展主流形式下，人們也逐漸開始尋找在保護生態環境的基礎上可享受大自然的旅游方式。生態旅游便是在趨勢下應運而生的旅游形式，而在實踐當中可見，生態旅游既可通過當地景觀與傳統風俗滿足當下人們對于旅游的要求，其在運營當中還能有效地推動當地經濟發展，從根本上改善當地的基礎設施[1]。由此可見，生態旅游就目前發展觀念來說具備較高的開展價值，但在生態旅游中同時也存在著有可能會對地方生態環境造成永久性破壞的情況。因而，如何健康、合理、高效地運營生態旅游景區也成為了相關管理人員亟待深入探究的研究課題。

一、投資開發

若想構建一個良好的生態旅游景區，投資開發是首要實施且會直接影響運營是否能開展的重要項目。其中投資可決定生態旅游景區運營服務的基礎建設質量，現階段可通過引資、股權、自主等多種投資來源獲取運營投資，且可通過一次性、翻滾或分期等資金投入時刻形式進行資金投入運營，而其投資形式還需根據景區的實際情況作綜合考慮來進行選擇[2]。而開發則是影響生態旅游景區是否能夠吸引游客，并構建景區品牌特色的關鍵項目。在生態旅游景區開發又可依開發戰略分作拳頭商品、旅游地產、金字塔商品等開發形式，還可根據旅游商品定位分作參觀式、休假式、探險式等開發形式。而在決定相關開發形式時還需綜合考慮相關景區的地理條件、發展形式、資源特色等因素來進行選擇。但在開發景區時若是盲目破壞或改變景區原有地形、植被等原生環境，則會對景區原有生態完整性造成破壞，甚至是景觀污染。這也就會造成景區開發直接失去了區域原有特色，并對景區品牌特色的形成與發展形成了嚴重的阻礙。因而，在開發景區當中還需考慮景區生態景觀對自然環境的依賴程度。可通過劃分旅游區域的形式來進行開發，以確保在通過景區景觀特色吸引游客的同時，還能保障該區域的自然環境能夠安全生長。

二、營銷推廣

由于生態旅游景區雖然符合當下人們對于生態可持續發展的旅游理念，但同時也因具備較高的環境承載定量性、開發生態性、商品文化性等特色，因而在實際服務中會較普通旅游景區更多限制[3]。在目前旅游推廣競爭日趨激烈的環境中可見，若想促進生態旅游景區能夠吸引游客，形成品牌旅游特色，其營銷推廣的開展也是尤為關鍵的運營模式構成項目。在生態旅游景區推廣形式中可分作理念、運作、戰略、方針等四個渠道。其中理念是以推廣促使游客達成消費行為的渠道，運作是景區辦理、推廣、出售等體系構成的渠道，戰略是由推廣戰術及組合構成的渠道，方針是由商品、品牌、社會等方針構成的渠道。在此四個推廣渠道的運作過程中可對景區推廣拓展至商品推廣，從而能建立完整性較高的一個生態旅游景區特色理念，并由此顯著地提升了景區的運營質量。在營銷推廣的過程中，首先需要明確景區特色方向，深入發掘具特色的景觀、文化、風俗等資源，以構建景區品牌價值。其次，應對景區服務人群、目標市場等方向進行確定，并就大致方向選定推廣手段。最后應積極通過互聯網新媒體、電視廣告、網站推廣、旅行社合作等形式來實施推廣工作。

三、產出運營

若想促進生態旅游景區得以可持續發展，在運營模式當中也應重視產出運營的模式構成部分，只有在為游客提供持續的景區服務，才能確保景區能在持續運營當中能開展良好的維護工作。產出運營模式中又包括了收入與盈利兩種模式，收入模式是確定景區運營服務費用收取方面的問題，其費用收入的界定需根據景區主題性質、面向群體、服務項目等因素來決定。盈利模式則是衡量景區旅游服務項目利潤方面的問題，其可通過匯總運營成本、市場運作情況、市場競爭情況、景區資源利用情況、景區服務創新情況等項目可獲取。在產出運營模式管理當中，相關管理人員首先應重視開發景區特色美食、紀念產品、居住環境、精神享受等方面的服務。再有，還需對確切了解當下游客對景區在生理及心理方面的需求，以為游客提供全面的旅游服務。最后，還要充分考慮與吸收時下旅游新要求，積極推出探險、自駕行、農家樂等旅游項目，確保能不斷創新景區服務，提升景區的市場知名度。

四、風險防控

由于生態旅游景區屬于一種幫助游客貼近自然、感受自然的旅游形式，加之其運營成本、難度等本就較高，因而在運營過程中肯定會存在一定的風險。其風險又包括了環境、財務、游客安全等，這就要求景區運營相關管理人員應充分掌握識別風險、防控風險的關鍵內容，以對生態旅游景區的運營提供良好的保障[4]。這就要求在景區運營當中首先需構建完善、規范的景區管理組織，確保在景區運營管理均可按規范化制度來_展，以提升景區各方面工作開展的規范性，降低管理風險。再有，應重視各項基礎設施的完善建設，其中包括餐飲、住宿、享受、購物等各項設施，并制定嚴格的管理機制，確保可為游客提供優質的旅游服務，控制其運營風險。還要重視消防、醫療、活動安全等方面的運營制度制定與實施，并落實醫療救護、消防設施、危險警示等安全設施的配置，確保能對游客安全風險起良好的控制作用。

五、結語

總而言之，在生態旅游景區運營中可見由投資開發、營銷推廣、產出運營、風險防控等構成了基本運營模式。而在現階段人們對于生態旅游需求與條件不斷增加的環境中，景區相關人員不但需完善景區旅游服務水平，優化景區規劃方案，還應重視探究在此運營模式開展中如何保障生態旅游景區的景觀、文化、環境等。以此才可真正地構建全面、完善、良好的生態旅游運營模式，并由此為提升人們旅游生活水平、促進景區當地經濟發展提供了穩定的景區管理助力。

參考文獻

[1]孫海波.生態旅游景區經營模式創新思考[J].中國市場，2015（13）：189-190.

[2]燕貴成，胡永盛.農業生態旅游景區開放式運莒模式探究[J].農業經濟，2014（12）：24-25.

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關鍵詞：旅游景區；體驗情境；要素；模式

據中新網報道，2010年，我國旅游業三大市場實現全面恢復并較快增長，全國旅游業總收入1．57萬億元，增長21．7％。“十一五”期間，全國旅游業總收入年均增長15％，我國已成為全球第四大人境旅游接待國和亞洲第一大出境旅游客源國。[11旅游從本質上講是人們離開慣常環境到其他地方去尋求某種體驗的一種活動。旅游經歷的體驗特性決定了“體驗”對旅游營銷的重要性。

一

、要素構成1、實體環境要素服務企業的實體環境可以分為三個部分：天然環境因素、人工環境因素和人際因素。

首先，天然環境因素。指在通常情況下不以人的意志為轉變的環境因素，如溫度、濕度、氣味等。反映到旅游景區，即可以突出景區中獨特的溫度。如唐詩中所描述的“人間四月芳菲盡，山寺桃花始盛開”即強調了山中的溫度較低，有關景區可突出這一點。

第二，人工環境因素。指通過人為的設計而產生的可以通過感官感受到的各種變化，例如建筑以及其所包含的式樣、材料質地、顏色等。如一些主題公園的設計通常是依靠人工修建完成的，營造者應該根據目標客戶的需求進行設計施工，成為景區中重要的要素。

第三，人際因素。指在旅游景區服務的服務人員以及同時在景區游玩的消費者這兩大主體。服務環境中的顧客和服務人員的人數、外表和行為都會影響消費者的購買決策。

2、價格要素

定價(Price)作為營銷4P之一，其重要性不言自明。在旅游景區定價中，需要經過嚴格、專業的市場調研確定目標消費者的消費能力，同時結合景區資源的耗費率，周邊或是相似旅游景區的定價等多種因素，來審慎確定價格，同時，對于新建項目，可以采取試營業促銷的營銷模式，確定定價與消費者數量之間的關系，進而在正式營業時做出價格的調整。

二、營造體驗情境的模式

1、網絡虛擬情境隨著計算機技術的不斷發展，將現實中的情境“搬”到網絡上去已經成為現實。潛在消費者可以在家中通過上網，身臨其境地感受也許還在萬里之外的景區。

另外，旅游景區還可以與網絡游戲合作，將其景點放置在游戲之中，作為一個背景或是目的地，讓玩家在不經意間就關注到了這座城市或是這個旅游景區，如在《大話西游2》中的長安城等，都很好地讓玩家得到了體驗，很大程度上也使得這些玩家成為了這些景區的潛在消費者。

當然，網絡虛擬并不僅僅指這些“高深”的仿真模擬技術，簡單地拍攝幾張照片，拍幾段視頻，建立一個博客、微博，只要營銷手段得當、巧妙，同樣可以收到很好的效果。

2、現實模擬情景

近幾年來。隨著影視劇拍攝的如火如荼，影視劇帶動了不少旅游目的地。比如電影《非誠勿擾》中的外景地杭州西溪濕地，《讓子彈飛》中的外景廣東臺城，還有張紀中版的《射雕英雄傳》帶火了位于浙江的桃花島還有很多的風景區都是因為影視劇的紅火而火起來。

這些風景區是通過影視劇這一特殊的宣傳方式為外界所知，繼而景區得到了開發，吸引了大量的游客前往。基于此，這些景區為了能夠給游客以更好的旅游(下轉第93頁)體驗，需要仍以這些影視劇為摹本進行設計與安排，劇中出現的一些著名的場景需要重點在旅游路線指引中加以標出，在旅游程序上盡可能按照影視劇中的劇情發展和線路，在餐館菜品上也可以專門有影視劇中出現的菜品，在旅游紀念品的推廣中也需要有與影視劇相關的一些商品，同時，還可以邀請影視劇中的明星擔當這一景區的形象代言人，總之需要想辦法加深這兩者之間的聯系，達到觀眾們一談及這些影視劇的時候自然就可以想到這些旅游目的地。

3、現實情境打造

現實情境打造主要適用于一些人工的旅游目的地，比如著名的迪士尼主題公園，浙江橫店影視拍攝基地，江蘇無錫的唐城、水滸城、三國城影視拍攝基地，哈爾濱的冰雪大世界，深圳世界之窗等，不難發現，這些旅游目的地的景觀都是依靠人工建筑，而不像自然風景區那樣有天然的優勢資源可以憑借，因此就有必要進行現實情境打造，要求從旅游者角度出發，以游客體驗為核心，將抽象的旅游情景現實化、具體化，追求差異，產生特色，為旅游者創造全身心的感受，達到提高產品競爭力的目的。

參考文獻：

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關鍵詞：度假旅游；開發；模式

1　我國度假旅游的開發模式

(1)整體租賃經營模式。是指在一個旅游度假景區內，將景區的所有權與經營權分開，由政府統一規劃，授權一家企業較長時間地控制和管理，組織一方或多方投資，成片租賃開發，壟斷性建設、經營、管理該旅游度假區，并按約定比例由景區所有者和出資經營者共同分享經營收益。這是一種由政府出資源，企業出資金，政企共同受益的旅游度假區治理模式，是一種市場化經營公共度假旅游資源的模式，體現公共性資源、企業化經營、專業化管理、市場化發展的特點。

(2)股份制企業經營模式。是指旅游度假景區為了籌集開發建設資金，對景區經營企業實行股份制改造，并由政府委托股份制企業獨家經營旅游度假區，或者在景區經營企業的基礎上新組建一家股份制公司，政府授權其獨家經營景區資格的方式。這種模式構造了景區經營強大的市場融資能力，廣泛吸納了社會資本的注入，同時借助股份制企業的先進機制，依靠對旅游度假區的壟斷經營，以投入高額資本、創造優質旅游產品、追求高額投資回報為目標。

(3)上市公司經營模式。是指旅游度假景區經營企業經過股份制上市以后，受景區管理機構的委托，經營包括景區門票在內的一切旅游業務，成為景區內唯一負責旅游經營的機構，對旅游度假區實行壟斷性經營的方式。采用這種模式進行經營的旅游度假區，其所有權歸屬于景區管理機構，其經營權由景區管理機構委托給了上市公司；景區上市公司統一負責景區旅游資源的開發利用，而資源的保護工作由景區管理機構承擔。這一模式是典型的景區管理權與經營權、開發權與保護權“四權”完全分離的度假旅游景區經營模式。

(4)整合開發經營模式。是指對于依托公共文物資源的旅游度假區，在保證國家完全擁有文物資源所有權和有效保護的前提下，由政府統一安排，對文物旅游度假區的文物類公共性資產和非文物類經營性資產進行統一整合，按照政企分開、事企分開、所有權主體與經營權主體分離的原則，將文物景區的文物事業發展職能和旅游市場經營職能分開，事業部分統一歸文物部門，按照事業規律管理，企業部分組建經營開發實體，統一劃歸政府直屬國有獨資的旅游集團企業統一管理，科學開發，市場化經營。

(5)網絡復合治理模式。是指一個度假旅游景區設立擁有政府管理權限的景區管理機構，同時行使同級旅游行政管理部門的職權，對旅游度假區實施一體化(只有一個管理主體)、封閉式、全方位管理的方式。景區的所有權與經營權都屬于作為政府的景區管理機構，但景區經營由景區管理機構的獨資企業采取部分直接經營，部分由與社會資本共同組建規范的股份公司經營的方式進行，景區的旅游業務開拓緊密依托旅游部門的市場網絡開展，在這個模式中，旅游度假區的經營權絕大部分控制在景區所有者——景區管理機構手中，少部分控制在合資公司中；景區旅游資源的保護權主要在景區管理機構手中，景區經營企業主要負責旅游資源開發，但同時在開發過程中有保護資源的絕對責任，是一個所有權與經營權、開發權與保護權部分分離的度假旅游景區治理模式。

2　我國度假旅游開發存在的問題

長期以來，由于旅游景區體制復雜、政出多門的宏觀管理格局，加之普遍存在的區位制約、交通等基礎設施薄弱、資金投入不足和人才匱乏，使得國內度假旅游景區在經營發展中存在很多問題，主要表現在以下六個方面：

(1)多頭管理，多重目標。目前，我國度假旅游景區的宏觀管理格局是政出多門，體制混亂。現行的管理體制的主要問題是多重目標與企業經營之間的矛盾，而隨處可見的多重管理加劇了這種矛盾。 　(2)秩序混亂，服務較差。度假旅游景區安全隱患較為嚴重，旅游者的權益得不到切實保證。這幾年發生的大的旅游安全事故，相當一部分就是因此引起的。急功近利，內部機制不合理，不科學，管理混亂。有的景區層層轉包，各行其是，秩序混亂。

(3)資源破壞，環境污染。我國度假旅游景區資源與環境保護的問題，表現在景區破壞性建設嚴重，自然景區城市化突出。有些素質不高的企業胡亂開發度假旅游資源，如酒店、別墅、停車場等，使景區建設庸俗化，對自然資源的破壞很大。許多度假旅游景區出現資源退化，不僅有客流量大造成的自然退化，更主要的是保護不力。景區的環境污染問題也很嚴重，由于生活垃圾處理不好，環保技術不過關，造成景區衛生不好，由此而引起污染問題普遍存在。

(4)條塊分割，名實不符。在我國的度假旅游景區內，往往出現建設、文物、林業、水利、旅游等多個部門插手管理。在條塊分割、各據一方的情況下，在地方、部門、單位、個人利益的驅動下，有法不依、執法不嚴，貌似建設、實為破壞，名為保護、實為壟斷的現象極為常見。

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關鍵詞：度假旅游；開發；模式

1　我國度假旅游的開發模式

(1)整體租賃經營模式。是指在一個旅游度假景區內，將景區的所有權與經營權分開，由政府統一規劃，授權一家企業較長時間地控制和管理，組織一方或多方投資，成片租賃開發，壟斷性建設、經營、管理該旅游度假區，并按約定比例由景區所有者和出資經營者共同分享經營收益。這是一種由政府出資源，企業出資金，政企共同受益的旅游度假區治理模式，是一種市場化經營公共度假旅游資源的模式，體現公共性資源、企業化經營、專業化管理、市場化發展的特點。

(2)股份制企業經營模式。是指旅游度假景區為了籌集開發建設資金，對景區經營企業實行股份制改造，并由政府委托股份制企業獨家經營旅游度假區，或者在景區經營企業的基礎上新組建一家股份制公司，政府授權其獨家經營景區資格的方式。這種模式構造了景區經營強大的市場融資能力，廣泛吸納了社會資本的注入，同時借助股份制企業的先進機制，依靠對旅游度假區的壟斷經營，以投入高額資本、創造優質旅游產品、追求高額投資回報為目標。

(3)上市公司經營模式。是指旅游度假景區經營企業經過股份制上市以后，受景區管理機構的委托，經營包括景區門票在內的一切旅游業務，成為景區內唯一負責旅游經營的機構，對旅游度假區實行壟斷性經營的方式。采用這種模式進行經營的旅游度假區，其所有權歸屬于景區管理機構，其經營權由景區管理機構委托給了上市公司；景區上市公司統一負責景區旅游資源的開發利用，而資源的保護工作由景區管理機構承擔。這一模式是典型的景區管理權與經營權、開發權與保護權“四權”完全分離的度假旅游景區經營模式。

(4)整合開發經營模式。是指對于依托公共文物資源的旅游度假區，在保證國家完全擁有文物資源所有權和有效保護的前提下，由政府統一安排，對文物旅游度假區的文物類公共性資產和非文物類經營性資產進行統一整合，按照政企分開、事企分開、所有權主體與經營權主體分離的原則，將文物景區的文物事業發展職能和旅游市場經營職能分開，事業部分統一歸文物部門，按照事業規律管理，企業部分組建經營開發實體，統一劃歸政府直屬國有獨資的旅游集團企業統一管理，科學開發，市場化經營。

(5)網絡復合治理模式。是指一個度假旅游景區設立擁有政府管理權限的景區管理機構，同時行使同級旅游行政管理部門的職權，對旅游度假區實施一體化(只有一個管理主體)、封閉式、全方位管理的方式。景區的所有權與經營權都屬于作為政府的景區管理機構，但景區經營由景區管理機構的獨資企業采取部分直接經營，部分由與社會資本共同組建規范的股份公司經營的方式進行，景區的旅游業務開拓緊密依托旅游部門的市場網絡開展，在這個模式中，旅游度假區的經營權絕大部分控制在景區所有者——景區管理機構手中，少部分控制在合資公司中；景區旅游資源的保護權主要在景區管理機構手中，景區經營企業主要負責旅游資源開發，但同時在開發過程中有保護資源的絕對責任，是一個所有權與經營權、開發權與保護權部分分離的度假旅游景區治理模式。

2　我國度假旅游開發存在的問題

長期以來，由于旅游景區體制復雜、政出多門的宏觀管理格局，加之普遍存在的區位制約、交通等基礎設施薄弱、資金投入不足和人才匱乏，使得國內度假旅游景區在經營發展中存在很多問題，主要表現在以下六個方面：

(1)多頭管理，多重目標。目前，我國度假旅游景區的宏觀管理格局是政出多門，體制混亂。現行的管理體制的主要問題是多重目標與企業經營之間的矛盾，而隨處可見的多重管理加劇了這種矛盾。

(2)秩序混亂，服務較差。度假旅游景區安全隱患較為嚴重，旅游者的權益得不到切實保證。這幾年發生的大的旅游安全事故，相當一部分就是因此引起的。急功近利，內部機制不合理，不科學，管理混亂。有的景區層層轉包，各行其是，秩序混亂。

(3)資源破壞，環境污染。我國度假旅游景區資源與環境保護的問題，表現在景區破壞性建設嚴重，自然景區城市化突出。有些素質不高的企業胡亂開發度假旅游資源，如酒店、別墅、停車場等，使景區建設庸俗化，對自然資源的破壞很大。許多度假旅游景區出現資源退化，不僅有客流量大造成的自然退化，更主要的是保護不力。景區的環境污染問題也很嚴重，由于生活垃圾處理不好，環保技術不過關，造成景區衛生不好，由此而引起污染問題普遍存在。

(4)條塊分割，名實不符。在我國的度假旅游景區內，往往出現建設、文物、林業、水利、旅游等多個部門插手管理。在條塊分割、各據一方的情況下，在地方、部門、 單位、個人利益的驅動下，有法不依、執法不嚴，貌似建設、實為破壞，名為保護、實為壟斷的現象極為常見。

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關鍵詞：旅游景區；治理模式；交易成本

收稿日期：2006-05-17

基金項目：國家社會科學基金項目階段性研究成果（046qy068）。

作者簡介：吳三忙（1978-），男，西北大學經濟管理學院2005級博士生。研究方向：旅游經濟。李樹民（1953-），男，西北大學經濟管理學院教授，博導。研究方向：旅游經濟。

中圖分類號F590文獻標識碼A文章編號1006-575(2006)-04-0024-05

旅游景區作為旅游資源的聚集地，在整個旅游產業鏈中日益處于核心地位。特別是旅游飯店業和旅游交通業已取得了長足的發展后，旅游景區越來越成為決定我國旅游業發展的一個重要因素。另一方面，雖然近年來我國旅游景區發展迅速，旅游景區投資已經取代旅游飯店投資成為旅游投資的一個熱點，但是由于傳統計劃經濟體制及其遺留觀念的影響，旅游景區內部管理體制并沒有理順，科學合理、適應現代市場經濟的旅游景區治理模式并沒有建立，導致旅游景區內出現多頭管理、多重目標、秩序混亂、服務較差、資源破壞、環境污染等問題，嚴重制約我國旅游景區的健康、快速發展。因此理順旅游景區管理體制，建立合理的旅游景區治理模式已經成為當前急需解決的一個問題。

一、文獻綜述

近年來，旅游景區治理模式越來越受到國內學者的關注，對旅游景區治理模式的研究也已經取得了一定進展。總體上看，在旅游景區治理模式的選擇上，國內學者存在兩種觀點：一是認為旅游景區應當堅持企業化的治理模式；另一種認為旅游景區應當堅持非企業化的治理模式[1]。如張晰竹提出應取消地方政府對公共資源類景區的直接管理，使旅游景區變成一個小級別的行政單位，把資源保護的職能內生化，將旅游景區的所有權、管理權、經營權、收益權一體化[2]，可以認為是堅持旅游景區治理模式非企業化的代表。而馬波、劉秉升、張凌云、魏小安、李樹民等學者堅持認為應當選擇企業化經營模式。馬波、劉秉升認為政府應對旅游管理體制進行改革，將各級旅游主管部門的業務范圍大幅度的拓展，把旅游景區作為旅游經營單位，從事企業化經營，政府在這個過程中應加強管理的力度，尤其是法制管理、規劃管理以及技術管理等[3]。張凌云認為旅游景區行政性管理的弊端很大，并已為社會各界所共識，必須采取市場化經營的方式[4]。魏小安指出風景名勝和文物資源也是經濟資源，在我國當前國情下，對旅游景區資源進行企業化經營才是最有效的方式[5]。李樹民指出在特定的條件下旅游景區從公益型管理向經營型管理的轉軌是一種制度進步[6]。

雖然我國學者對旅游景區治理模式選擇多有論述，但是筆者認為當前對旅游景區治理模式的選擇研究上，存在以下問題：第一，缺乏整體和系統的研究，大多學者對我國旅游景區應選擇什么樣模式的分析都只是從旅游景區存在的問題、旅游景區發展的意義、我國的國情、國外旅游景區治理經驗和旅游景區治理的歷史考察等方面進行；第二，缺乏交易成本的觀念，沒有交易成本的世界是真空的世界，選擇什么樣的治理模式本質上是選擇什么樣的合約問題，而選擇什么樣的合約的一個關鍵是比較各種合約的交易成本大小；第三，缺乏效率觀念。

本文根據現實條件，從節約交易成本和選擇合約的視角出發，對我國旅游景區治理模式選擇進行了全面考察，進而提出適合我國國情的旅游景區治理模式，以實現旅游景區資源的最大化利用。

二、研究的現實條件及基本概念界定

Tourism Science旅游科學基于交易成本節約視角的旅游景區治理模式選擇研究任何研究都是在一定現實條件下展開的。對我國旅游景區治理模式的研究，筆者認為必須注重以下現實條件：

1.旅游景區資源所有權不能轉讓，旅游景區管理委員會代表國家行使旅游景區所有權。

2.任何個體都存在投機傾向，即個體會利用信息的不對稱性來欺騙對方以獲取自己的最大化利益。

3.旅游景區的項目存在兩大類，即基礎性項目和經營性項目，且基礎性項目開發經營的好壞直接影響到經營性項目開發經營的好壞。基礎性項目指景區內部的基礎設施，包括景區交通、通信、水電和環保等，旅游景區的內部管理也屬于基礎性項目；經營性項目包括景區內賓館飯店設施、娛樂設施、購物設施及相應服務等。

4.對景區開發經營存在兩種投入方式，即使用專用性強、成本高、質量好的投入和非專用性、成本低、質量差的投入，前者可以實現旅游景區旅游資源最大化利用，后者效率低。

5.地方政府財政收入緊張，景區管理委員會無力對旅游景區經營性項目進行開發經營。

同時，本文既然從節約交易成本視角來分析旅游景區治理模式的選擇，就有必要先對交易成本概念進行界定。交易成本概念由科斯首先提出，他認為交易成本是發現價格的成本[7]。其他學者對這一概念有所發展，如阿羅給交易成本下的定義是經濟系統運行的成本，張五常給交易成本所下的定義是，交易成本是一系列制度成本[8]。本文采用的是威廉姆森提出的把交易成本分為簽訂合約之前成本和簽訂合約之后成本的概念[9]。

三、旅游景區治理模式的提出

1.旅游景區經營性項目的治理模式選擇

如前所述，經營性項目包括景區內賓館飯店設施、娛樂設施、購物設施及相應服務等，其開發經營方式可以采用兩種方式來進行，一是使用專用性強的投入方式，我們假定這種投入方式的投資量為K，K＞0，為保證專用性的投入可以采取一定的安全保護措施，即可以授權某一社會資本所有者長期壟斷開發經營經營性項目，同時景區管理委員會保證提供良好的基礎性項目，甚至直接授權同一社會資本所有者同時壟斷開發經營經營性項目和基礎性項目，這種保護措施可以用S來表示，存在保護措施時S＞0，不存在安全保護措施時S=0；另一種是使用專用性差的投入，這種投入方式的投資量也為K，此時K=0。這樣我們可以得到如下關于經營性項目的3種主要治理模式圖（見圖1）。

圖1中，A點代表K=0且經營性項目的價格為P1的治理模式。此時旅游景區的經營性項目完全由競爭性市場來提供，主要由非專用性資產的投資形成。這種經營性項目整體質量差、固定投入低，其管理服務人員的專業水平也比較差。這種治理模式在我國很多旅游景區中都存在，如我國很多旅游景區門前存在大量檔次低、秩序混亂、服務水平差的由當地居民經營的旅游紀念商品攤販、社會旅館等等，就屬于由非專用性資產的投資形成的。表面上看，在這種治理模式下旅游者可以以較低的價格購買到經營性項目產品，但是這些經營性項目的產品質量相當低，影響旅游者的旅游總體感受，從旅游景區旅游資源利用的角度來看是無效率的。

B點代表K＞0、S=0且經營性項目的價格為P2的治理模式。此時有社會資本進入旅游景區的經營性項目開發管理，進行專用性強、成本高的投資，但是這種投資沒有受到良好的保護，即社會資本的所有者并沒有被授權長期壟斷開發經營經營性項目和得到保證旅游景區能提供良好的基礎性項目。在現實中這種治理模式是不可能存在的，因為從投資者角度來看，雖然此時可以把經營性項目的價格定為P2，且P2＞P3，但是如果沒有保證，其投資回收就成為了問題，因此在現實中，此種模式必然向A模式或C模式移動。

C點代表K＞0、S＞0且經營性項目的價格為P3的治理模式。此時社會資本進入旅游景區的經營性項目，且旅游景區管理委員會授權社會資本的所有者長期壟斷經營開發該旅游景區的經營性項目，同時保證能提供良好的基礎性項目，或者直接授權其直接經營基礎性項目。在這種模式中，如果經營性項目被授權開發經營的合約期限越長，同時提供良好的景區基礎性項目的保證措施越強，K就會越大，即社會資本的所有者對旅游景區經營性項目的開發投入的資產專用性越強、質量越高。在這種治理模式下，旅游者能享受到服務更好、質量更高的旅游產品，從旅游景區的旅游資源利用效率角度來看是最高的。

因此我們可以得出結論，旅游景區經營性項目的最佳治理模式應當是由當景區管理委員會同一個社會資本的所有者簽訂長期合約，授權其長期壟斷經營旅游景區的經營性項目，同時必須采取措施讓社會資本的所有者確信旅游景區有良好的基礎性項目，此時整個景區的檔次將提升，將實現旅游資源的最大化利用。

2.旅游景區治理模式的提出

如前所述，經營性項目應當有一個社會資本的所有者長期壟斷經營開發，但是社會資本所有者必須得到一定的保證，即有良好的旅游景區基礎性項目。因此如何提供基礎性項目就成為景區治理模式的關鍵。既然經營性項目由一個社會資本所有者長期壟斷經營開發，那么如何供給基礎性項目的方式實際上就演化為是否由經營性項目的所有者一體化經營基礎性項目的問題，即如果一體化，就由取得經營性項目的社會資本所有者來同時經營開發旅游景區的基礎性項目，實行旅游景區統一由社會資本所有者經營的治理模式。在一體化的情況下，社會資本所有可以支付一個固定旅游景區租賃費用給旅游景區管理委員會；也可以以分成合約的形式支付租賃費用給旅游景區管理委員會，租賃費用是景區總體經營情況的增函數。

如果不實行一體化，就由旅游景區管理委員會對基礎性項目進行經營開發管理，經營經營性項目的社會資本所有者支付旅游景區管理委員會一個固定的費用，或根據社會資本所有者經營經營性項目的情況提供分成合約支付。

最終我們得到4種旅游景區治理模式(見圖2)。

四、旅游景區治理模式比較分析

對各種治理模式的比較分析主要看哪種治理模式的效率最高和交易成本最低。我們用W來代表景區基礎性的開發建設投入量，具社會資本所有者經營經營性項目總收入是W的增函數。同時由于達成合約存在交易費用，用H來代表旅游景區管理委員會同社會資本所有者達成合約和監督合約履行的各種交易成本。

1.D模式

這種治理模式本質上是一種固定合約。旅游景區的基礎性項目和經營性項目由一個社會資本所有者統一開發經營，交易內部化，不存在兩者之間的交易成本，交易成本主要為達成整體租賃協議，確定租賃費用和景區管理委員會監督社會資本所有者保護景區生態環境，防止其掠奪開發旅游景區的費用。旅游景區管理委員會獲取固定凈收入，經營性項目所有者獲取的總收入是W和K的增函數，同時其凈收益又是W和K的減函數，因此經營性項目的所有者最終會在最合理的W和K的投入量尋求最大化利益，即基礎項目投入和經營性項目投入的邊際產出和邊際成本相等點時，不存在對基礎性項目和經營性項目投入的邊際扭曲問題，整個旅游景區的管理水平和服務水平都比較高，設備設施比較完善，最終實現景區旅游資源的最大化利用，但是存在旅游景區資源被掠奪開發的可能性。

2.E模式

這種治理模式本質上是一個分成合約，此模式中分成合約的特點是旅游景區管理委員會因社會資本所有者的經營努力而獲利，結果必定扭曲社會資本所有者的努力積極性，因為其努力的結果被對方分享，而成本確是自己承擔，或者是經營性項目所有者會隱藏其經營業績情況，實現自己最大化利益[10]。同時在此模式中，由于旅游景區管理委員會分成整個景區經營的收入，其監管社會資本所有者掠奪開發景區的積極性會下降。因此這種治理模式的交易成本主要體現在3個方面：一是景區管理委員會監管社會資本所有者掠奪開發景區的成本；二是社會資本所有者隱藏其經營業績的成本；三是景區管理委員會了解景區經營情況的成本。同時也存在景區資源被掠奪開發的可能性。

3.F模式

這種治理模式本質上也是一種固定合約，但是此時固定合約的特點是由旅游景區管理委員會提供基礎性項目。此時我們發現旅游景區管理委員會具有減少提供良好基礎設施的投機傾向，因為其凈收益同其投資成反比，即W越大其凈收益越小，而其獲取的總收入固定。而對經營性項目所有者來說，固然可以通過同旅游景區管理委員會來簽訂嚴格的、面面具到的合約，來要求旅游景區提供良好的基礎設施，但現實中人具有有限理性，要簽訂這樣的一個合約是不可能的，即使能實現，交易成本將是非常高的；另一面在合約簽訂后經營性項目的所有者要通過各種手段來監督旅游景區管理委員會執行合約，也需要高額的交易成本，而經營性項目所有者的凈收入又同交易成本H成反比，因此，達成面面俱到合同不可能，完全的監督也不可能，旅游景區管理委員會的投機傾向也就不可避免，整個基礎性項目的供給檔次必然下降。由于無法得到良好的基礎性項目供給的保證，最終社會資本所有者必定削弱其對經營性項目的專用性投資，這樣就演化為整個旅游景區的檔次降低、管理水平和服務質量下降。

4.G模式

這種治理模式本質上也是一種分成合約，此時分成合約的特點是旅游景區經營開發的雙方都因對方的努力而獲利，雙方都不承擔對方的努力成本，結果必定扭曲交易雙方的邊際行為。從旅游景區管理委員會角度來看，一方面加大對基礎性項目的投入可以使經營性項目總體盈利情況更好，通過分成能為自己帶來更大化的收入，但是另一方面其投入的加大又使其凈收益下降，即W增大，凈收益減少，因此必定產生邊際上的扭曲，因為投入增大帶來的收益部分被經營項目的所有者獲取，而投入增大帶來的成本必定都由自己來承擔，結果旅游景區基礎性項目經營開發的投入的必定不足；從經營性項目所有者的角度來看，問題相同，由于其經營性收入有一部分必須以分成的方式提供給旅游景區管理委員會，而投資成本由自己全部承擔，因此其專用性投資熱情必定削弱。當然經營性項目所有者與景區管理委員雙方可以達成嚴格合約規定對方行為，再監督對方履行合約的行為，但是所有這些都存在交易成本，簽訂和監督合約越嚴格，這種費用越大，對雙方的凈收入帶來損失越多。因此，在這種治理模式下，理論上可以通過對雙方嚴格監督實現旅游景區資源的最大化利用，但是實際上監督越嚴格交易成本越大，雙方凈收益減少，因此實際上不可行，最終結果是雙方的邊際行為嚴重扭曲，對旅游景區的投資都不足，導致旅游景區的旅游資源非最大化利用。

五、簡要結論及政策建議

綜上所述，我們得出以下結論：其一，對旅游景區經營性項目，在當前國情下，最佳治理模式是授權某一社會資本所有者長期壟斷經營，但是必須解決基礎性項目供給問題，才能保證經營性項目的高檔次和高質量。其二，在旅游景區經營性項目由某一社會資本所有者長期壟斷經營的前提下，旅游景區整體治理模式的最佳選擇是由旅游景區經營性項目所有者來統一經營整個旅游景區，即前文的D模式。但是在運用D模式時，存在旅游景區被掠奪開發的可能性。

根據研究結論，提出以下政策建議：

第一，旅游景區的開發經營應加快引入社會資本，實施旅游景區的轉讓經營，促進旅游景區整體檔次的提高。

第二，由于旅游景區的旅游資源具有社會公共性、公眾性和全民性的特點，必須解決旅游景區轉讓經營后社會福利損失和環境破壞問題。解決這個問題的途徑是通過公開、公平招標的方式進行旅游景經營權轉讓。只要標人可以平等競爭，壟斷經營權轉讓并不會造成社會福利的損失[11]。

第三，由于旅游景區資源具有不可再生性，實行旅游景區整體轉讓經營必須防止經營者的掠奪性開發。解決這一問題，可以通過旅游景區管理委員會的監管，但是這種監管存在交易成本，根據新制度經濟學的基本原理，降低交易成本的根本途徑在于建立健全各種法律法規制度，降低人們的投機傾向[12]。因此政府應完善關于旅游景區保護的立法，加強執法力度。

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篇7

早在1997年，湖南省就分別以委托經營與租賃經營的方式轉讓了張家界黃龍洞與寶峰湖的經營權，成為我國第一個轉讓旅游景區經營權的省份。此后，其他各地省市相繼效仿。目前已轉讓旅游景區經營權或決定、鼓勵轉讓旅游景區經營權的省、市、區范圍分布較廣，既有經濟發達省份，亦有經濟相對落后的西部省區。

旅游景區經營權轉讓問題曾一度引發了社會各界的廣泛關注與研究，尤其成為旅游學術界、政府管理部門及旅游相關企業關注的焦點。筆者認為仍需對該問題做一關注與思考。旅游景區經營權轉讓比較復雜，轉讓的可行、必要與否，不僅涉及到其合法性的問題，而且涉及到資源、環境保護等一系列問題。因此，不乏出現贊成方（包括謹慎贊成者）及反對方，筆者則屬于謹慎贊成者一方。

一、旅游景區經營權轉讓的可行性分析

第一，就我國旅游景區資源的屬性而言，屬于準公共產品。景區資源產權與其他普通產權一樣具有排他性、有限性、行為性、可分解性與可交易性。這一屬性為旅游景區采取多種經營方式提供了更多的理論依據。

第二，需要明確旅游景區經營權的概念。界定旅游景區經營權概念是探討其能否轉讓的基礎。其概念界定中應明確以下幾點：旅游景區經營權只是所有權的一部分，是可以從所有權中分離出來的，經營權轉讓不等于所有權轉讓。這一概念的界定為景區所有權轉讓的可行性提供了理論基礎。

第三，轉讓不等于出賣。旅游景區經營權轉讓并非所謂的“賣山賣水”，賣“祖宗留下的基業”。需要明確的是，不論景區的特許經營權轉讓于何種經營者，旅游景區資源的所有權、管理權始終掌握在國家手里。這是典型的政府出資源、企業出資金的旅游投資模式，體現了國有資源與企業資本的較佳組合。

第四，旅游景區所有權、經營權、管理權的分離與合并是運作方式問題。將開發經營權與所有權分離，運用市場化手段予以轉讓，在合理的規制合同制約下，可以確保各方對所有權、監督保護權和收益權的權利與義務。旅游景區經營權轉讓是在市場經濟條件下使景區資源更好地實現其價值高效率運作的一種有效方式。

第五，景區所有權和經營權分離本身并不一定會造成景區資源的破壞。而遭遇破壞常常是認識不足、規劃不周、景區管理、政府部門監管不到位的結果，當然也不排除其他可能性。旅游景區經營權轉讓可以解決政府在旅游開發、資源保護過程中資金短缺的問題，減輕政府負擔，調動企業與政府的積極性，在某種程度上會為旅游資源的保護上贏得一定的財力、物力與時間。

第六，旅游景區經營權的轉讓，可以引進先進的管理理念，創新景區經營模式，克服以往出現的政企不分、政事不分的弊端，強化監管，搞活經營，促進地區經濟發展。

還需強調的是，并不是“經營權一分就靈”。從理論上講，旅游景區經營權可以轉讓，有其可行性，但并不意味著必須轉讓，其轉讓與否關鍵要分析哪種形式更有利于景區的協調發展、資源的優化配置與保護，有利于公眾社會福利最大化的實現。在實踐中要對一些保護性項目與經營性項目做一定的區別，適度引入特許經營權市場化，謹慎處理旅游景區經營權轉讓問題。一些反對者提出的問題也不無道理，在轉讓過程中應予以充分重視與避免。簡言之，旅游景區經營權轉讓與否，必須至少在以下三個標準的前提考量下做出：第一，能否實行嚴格的資源保護；第二，能否有效促進景區品味的提升；第三，能否真正使景區資源讓社會公眾享用。

二、旅游景區經營權轉讓中面臨及需解決的主要問題

旅游景區經營權轉讓無疑是景區發展過程中的重大改革，改革就難免會出現一些差錯，面臨一些阻力。換言之，雖然旅游景區經營權目前在我國不斷興起，部分景區嘗試成功，但在經營權轉讓熱的過程中，難免出現轉讓失敗的景區，如貴州馬嶺河峽谷、山東曲阜“三孔”、貴州鎮遠古城、山西喬家大院等。故需從這些失敗案例中分析失敗原因，總結出在旅游景區經營權轉讓過程中可能面臨與亟需規避和解決的主要問題。

（一）相關法規尚未健全

目前我國對旅游景區資源的產權、產權實現形式、景區管理體制、經營者權利與義務以及景區經營者轉讓各個環節的法律法規制度未作出明確界定。部分政策法規的出臺滯后于景區開發、經營、管理實踐，缺乏先導性。至今未出臺有關旅游景區經營權轉讓方面的專門法規，對旅游景區經營權轉讓方、受讓方、可整體或部分轉讓景區的類別以及對各方利益主體的法律地位、權責范圍、相互關系均未作出明確規定，難免會造成經營權轉讓過程中或多或少的不規范操作等行為，致使部分旅游景區經營權轉讓夭折，引發各方利益主體間的矛盾。

（二）國有資產易流失

國有資產流失是旅游景區經營權轉讓中比較嚴重的問題。由于旅游資源屬于無形資產，其通常具有的稀缺性、壟斷性等特征決定了其價值無法準確衡量，目前旅游景區經營權轉讓中價值評估環節還未形成統一標準，因此對旅游資源價值很難進行科學規范的評估。加之部分地方政府考慮到政績問題與經濟利益，在未作出合理性評估就急于將旅游景區經營權轉讓，在旅游景區經營權轉讓中低估旅游資源價值，廉價轉讓旅游景區經營權，對景區景點無償委托企業經營管理等，這些均易造成國有資產的流失，致使私營資本侵蝕國有資產，應引起高度重視。

（三）政府管理機構監管不當

旅游景區經營權實現轉讓，實現了旅游資源的市場配置，使政府管理部門角色發生轉換。但在實際轉讓過程中，政府監管往往會出現過死或過松兩個極端：一些政府及主管部門由于受傳統觀念的影響，雖然與經營者簽訂了合同，但仍堅持政府主導，只是名義上轉讓了經營權，企業缺少自主經營的積極性；一些政府及主管部門在轉讓之后存在“甩包袱”心理，對景區經營行為基本不聞不問，削弱對其宏觀調控與監督管理力度，造成管理缺位，導致企業出現粗放式經營，對景區造成嚴重的破壞性開發。

（四）企業短視行為極易造成資源破壞

企業經濟目的與資源保護間的矛盾不可忽視。部分企業在投資開發旅游資源時，更多的是考慮到經濟利益，所以再取得旅游景區經營權后，易出現短視行為，急于收回成本，無計劃、無限度地開發景區的資源而不注重保護，忽視環境效益與社會效益。一些企業由于經驗不足，在景區建設內開發與景區建設相不協調的項目，超負荷接待游客，忽視景區環境承載能力，最終致使景區資源嚴重破壞甚至流失，其損失不可估量且不能恢復。

三、旅游景區經營權轉讓的若干建議思考

（一）加強法制建設，將旅游景區經營權轉讓納入依法管理的軌道

實現旅游景區經營權的轉讓，必須以完善的法律法規作為保障。但目前我國關于這一方面的法律法規甚少。為了確保景區兩權、三權分離的改革能正常運轉，出臺針對性的法律法規十分迫切。首先，要理順旅游管理體制，解決長期存在的條塊分割的行政管理和利益分配機制，要進一步劃清景區資源權屬，著力解決旅游資源開發與管理中景區內產權資源歸屬等問題；其次，要規范旅游景區經營權轉讓程序及方式，成立專門的旅游景區經營權轉讓的機構，負責收集和信息、進行景區資源評估、組織拍賣會、監督企業經營行為等，同時要通過各方力量嚴格評定受讓企業的資質；第三，要盡快統一轉讓標準，嚴格采取公開招標等公平競爭手段吸納企業進行旅游景區開發經營，嚴禁暗箱操作，堅決杜絕尋租、設租等行為。

（二）科學評估景區資源價值，確保國有資產保值增值

在旅游景區經營權轉讓過程中，轉讓價格是轉讓協議能否達成的關鍵因素之一。轉讓價格過高或過低都會影響轉讓效果。轉讓價格過低，很可能會造成國有資產流失，轉讓價格過高，可能會降低受讓方的收益預期。因此，首先要建立科學的旅游資源評估體系，對經營權轉讓價格做出合理性評估。應嘗試采用動態的思維方式考慮旅游資源的成長與增值性，合理考慮物價水平、旅游者消費水平、可支付能力、旅游景區價值與屬性、旅游市場需求、旅游承載力等不同相關指標在不同時期的特點，來減少靜態定價造成的價格與價值的非合理性偏差，較為合理地確定旅游景區經營權轉讓價格。其次要組織旅游領域專家、各相關行政管理機構、當地社區代表成立專門的資產評估小組，共同科學評估景區資源的價值及經營權轉讓的額度，確保資源可持續保護與國有資產的保值增值。

（三）強化政府監管，實現景區健康發展

在旅游景區經營權轉讓之后，政府的監督與管理是必不可少的。健全和強有力的監管機制可以督促旅游企業完善經營體制，促使旅游資源的開發與保護形成良性循環，有利于優化景區開發經營中的社會、環境效益。因此，政府要建立切實有效的監督、管理機制，運用行政、法律及其它社會手段，正確引導和約束旅游企業投資行為，引導其合法、健康成長與經營，切實保障企業的合法權益。另一方面，要加強對旅游建設項目的審批監督，加強對運行過程中出現的市場秩序、人力資源的監督管理，確保資源的合理利用與景區開發經營規范有序。同時引導公眾積極參與和監督旅游企業行為，加大對合同執行、生態環境保護和公益性狀況的監督約束力度。

（四）強化企業環保意識，定期評估景區資源環境

資源環境的保護是獲得旅游景區經營權的企業實現經營目標的基礎。旅游企業的命運與景區的命運息息相關，對景區資源環境的保護是其應盡的責任與義務。政府要強化經營者保護資源環境的意識，定期組織專家對轉讓經營權的景區資源環境進行評價，督促企業采取合理措施，嚴格執行經審批后的規劃方案，最大限度地減少開發經營活動對資源環境造成的負面影響，防止其掠奪式開發。同時增加資源環境保護資金的投入，對不重視資源環保的企業絕不包庇，采取警告、罰款、收回旅游景區經營權等不同程度的措施，進行嚴肅處理。

（五）合理控制旅游景區經營權轉讓，保障各相關者利益

要進行科學合理的制度安排，在經營權轉讓過程中，要全面、慎重考慮轉讓過程中涉及的轉讓形式、轉讓內容、轉讓費用、給付方式、旅游資源和環境保護等相關環節與程序，并且做出明細的約定，規范企業的經營行為。要明確轉讓后政府與企業權利與責任，解決經營權轉讓后不同利益主體責、權、利不對等的問題。同時充分發揮利益激勵作用，體現效率優先、兼顧公平的原則，妥善協調旅游景區各利益主體的關系，使旅游景區經營權轉讓過程中涉及的地方政府、當地居民、企業、旅游者及其他利益主體的利益實現帕累托最優。

篇8

一、烏魯木齊縣南山旅游產業基地建設現狀

烏魯木齊縣是南山旅游產業基地主體，位于烏魯木齊市區以南40-60公里的天山北坡，主要由西白楊溝、東白楊溝、臺、照壁山、廟兒溝、苜蓿臺子等景區組成，包括5個鄉1個鎮，總面積4261平方公里，截止2014年底全縣總人口621167人，2010年，烏魯木齊縣獲得“新疆旅游強縣”稱號；2012年被國家農業部和國家旅游局評為全疆唯一一家“全國休閑農業與鄉村旅游示范縣”。據統計，全縣有規模大小不等的旅游景點15處，國家級森林公園1處，自治區級森林公園1處，各類度假村70余處，自治區S級滑雪場6個；農家樂、牧家樂接待點360余處；5A級旅游景區1處，3A級旅游景區1處、2A級旅游景區3處，全國農業旅游示范點2處；自治區級星級農家樂70余家。同時，2016年全國冬運會主會場、接待中心、主賽場等場館也在基地緊鑼密鼓的按計劃進行。據統計，2014年全縣共接待游客305萬人次，同比增長21.51%；實現旅游收入4.65億元，同比增長34.78%。

二、烏魯木齊縣鄉村旅游發展中存在的問題

（一）項目建設盲目，缺少科學論證及合理規劃。由于在開發過程中，鄉村旅游發展引來投資商盲目開發現象嚴重，開發商缺乏對地理位置、環境承載力、本地政策、自身資源、市場需求的評估，產品開發缺少可行性論證。

（二）經營中權責不明確現象不同程度的存在。無論是農家與農家合作，還是農家與村委會及旅游公司合作，總是會因分工不明確或協調不當，導致糾紛。同時還存在經營資金不充足的問題。

（三）經營者文化素質偏低，經營理念落后。鄉村旅游經營中，經營農（牧）家樂的主要是當地居民，主要以中年人為主，因其文化素質偏低，加之小農思想嚴重，對于鄉村旅游的發展缺乏全局和長遠考慮，目光短淺，在注重自身經濟效益的同時卻無視社會經濟效益。

三、烏魯木齊縣鄉村旅游經營模式分析

（一）政府主導發展。政府負責鄉村旅游的規劃和建設，農民自己投資開展鄉村旅游。在2003年開展農家樂旅游以前，方家莊由于地理位置不優越，絕大部分村民靠種地和放牧維持生活。為了改善當地居民生活條件，將農民的第一產業與第三產業相聯系，既將農民的農業與鄉村旅游業相結合，于2003年，方家莊村在烏魯木齊縣的領導下，由政府主導重新建設規劃。調整農業經濟結構，統一規劃，統一設計，實行整體新農村建造。政府方家莊村的居民由傳統的農業生產方式轉變為以農家樂為主要經營方式的生活方式，促進當地的經濟發展的同時，改變了當地居民的思想意識。還通過舉辦節慶促銷的方式推進了方家莊農家樂的宣傳。

（二）“政府+公司+農村旅游協會+旅行社”模式。 這一模式的主要特點是政府負責鄉村旅游的規劃和基礎設施建設，優化發展環境；

（三）“股份制模式”。這一模式主要是通過采取合作的形式合理開發旅游資源，按照各自的股份獲得相應的收益[2]。該模式不僅注重景區的旅游資源開發，而且將旅游公司的發展目標與當地居民主人公的心理訴求和切實收益統一起來，既有利于調動居民參與的積極性，又發揮了專業企業熟悉市場、富有管理經驗、能夠整體打造旅游品牌和形象的優長。此模式與烏魯木齊縣南山景區實際有較高的切合度，在此基礎上的豐富完善，應是南山比較可行的模式。

（四）“景區幫扶”型富民模式，這種模式的特點是指烏魯木齊縣南山景區憑借自身的優勢，采用提供經驗條件、安排剩余勞動力、資助其基礎設施等方式，幫助景區內的農牧民實現脫貧致富的一種模式。

（五）特色文化旅游富民模式。是指以烏魯木齊縣南山獨特的民族文化、民俗文化為依托，開發獨特的文化旅游產品，并以此發展旅游產業，進而帶動當地居民增收。要注重突出南山旅游文化特色：一是要挖掘獨自具有的，區別于新疆其他地方文化風格；二是要具有特定性，代表著一個特定民族；三是具有共性和個性相統一的較高境界；四是既有深厚的傳統沉淀，又有顯示創造的先進性。五是自然景觀與人文景觀水融，六是旅游服務具有愛屋及烏的文化功能。

四、結論

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【關鍵詞】旅游者;短期租房;競爭策略;經營模式

隨著中國經濟的持續增長,休假制度的日益完善,國內居民的旅游消費模式也發生了改變,從之前團隊觀光的旅游模式逐漸進入大規模商務、休閑度假的旅游的消費階段,而在旅游地的住宿形式也在發生變化,從過去星級酒店的團隊住宿,轉向更加多元的住宿形態,其中旅游地各種形式的短期租房形成,以其經濟實惠、方便自由的特點,得到了越來越多商務客人、休閑度假旅游者、自助游客的青睞。

短期租房通常是指租期在三天到三個月的房屋租賃交易。從普通居民住宅,到酒店式公寓再到度假別墅,各種居住類物業都可以作為短期租房的房源。

一、短期租房的效益分析

1.短期租房能夠很好的滿足旅游者在旅游城市或旅游景區短期逗留的居住需求。

租期較短且完全靈活的住宿方式,使旅游者可隨意安排自己的生活、工作地點或行程,特別是在旅游旺季,多數旅游景點、旅游城市酒店曝滿,“一房難求“時,利用多種物業類型的短期租房可以滿足更多旅游者的住宿需求。可以說,短期租房的旅游者既可解決短時間內在旅游地居住的問題,節省了酒店賓館的高昂費用,并帶來了更濃度的旅游體驗,性價比非常高。

2.短期租房能夠使閑置房產資源投入市場,實現價值,為旅游地帶來更多的經濟效益。

對旅游地市場來說,短期租房能夠填補市場空白,因此可以加快房屋循環,可以使閑置房屋資源實現其市場價值。據不完全統計,我國空置商品房面積已超過8000萬平方米,主要集中在比較發達的大中型城市、沿海地區和旅游城市,使這一部分空置房進入市場可以減少閑置資源的浪費,得到租金收入,增加旅游地居民和投資者的收益。

二、旅游者短期租房市場發展現狀

1.旅游者短期租房市場發展現狀

(1)大多數城市供小于求。在我國北京、上海等大型旅游城市,租期在幾天到一兩個月的旅游短期租房需求在所有租房需求中所占比例越來越大。如北京奧運期間,大量京外、國外游客、媒體記者以及各類工作人員涌向北京,有相當一部分游客選擇在場館周邊短期租賃房屋居住。但由于短期租房市場不規范,欠成熟,旅游者缺乏租房渠道;而各種物業形態的房東欠缺短期租房的市場意識,存在短期租房管理風險、利益風險的顧慮。

(2)產品細分不夠,缺乏專業短期租房服務。目前,旅游地出現了家庭旅館、短期公寓、酒店分時度假、鄉村別墅等提供短期出租的產品形態,但產品在價格、檔次、服務、市場目標客戶與其它求職短租、學生短租、工作短租等產品沒有明顯的差異化。

(3)專業短期租房經營商開始出現,但未形成行業規模。比如在上海,已出現業主將物業交由酒店公司委托出租,包括長租到短租甚至鐘點房,同時提供洗衣、打掃、代購車票、安排旅游線路等服務,短期租住的客戶有60%是外地來上海短期出差的商務人士和旅游者。在杭州、青島等旅游城市,也有一些專業短期租房機構和零散的私人家庭旅館開展該類業務,主要面對旅游人士提供客棧式服務。由于以上經營商的發展仍處在初期階段,行業上還沒有形成一定規模,甚至還有大量租戶對于這樣的機構還感到陌生。

2.旅游者短期租房市場發展需要解決的關鍵問題

(1)安全。由于短期租房的物業除酒店式公寓外,大多分散在居民區,而對于旅游者來講,陌生環境的居民區讓人缺乏安全感。因此,物業所在環境及物業本身的安全程度能否讓租戶滿意,是短期租房能否成功達成交易的重要決定因素。

(2)地理位置。旅游者短期租房市場面向的目標顧客群決定了對物業所在的地理位置有一定的要求,是否位于旅游地附近、與旅游景區交通是否方便、是否便于旅游生活體驗等都是旅游者租房選擇的重要因素。如奧運的短租房不一定是高檔公寓,但必須交通方便,最好是在奧運場館周邊或靠近主干道以及軌道交通。

(3)服務。旅游者短期居住需要咨詢、委托代辦、生活居住、休閑旅游等各方面的服務,特別是居住地的衛生條件是旅游者在考慮是否居住的重要因素,這取決于短期租房的經營商或房主是否提供對房間進行經常性清理的服務,當然,這一服務將直接導致出租方收取的租金高低。較成熟的短期租房機構都會對旅游者提供經常性和專業性的各項服務。

(4)押金。押金問題包括押金數量和交付方式兩個方面。由于短期租房很多租戶是通過網絡預定房間,并且需要在較短時間內就能人住,租金支付手段也是需要解決的一個問題。

三、旅游者短期租房市場需求前景分析

在歐美城市,短期租房有非常成熟的市場,可供短期出租的物業類型有家庭旅館、青年旅舍、短租公寓、短租別墅,提供該類服務的專業機構也較多見,像法國的studio 6,日本的“櫻花之家”等。在歐洲的大多數城市,短期租房市場也比較完善,通常可以通過互聯網預定房源,其中包括高、中、低各種檔次的物業,租期從一周到兩、三月都可接受,同時客戶還可以得到周到的服務,比如由專門人員接送到租住地點、導游、訂期打掃房間等。

筆者認為,以下幾個因素的共同作用,將給旅游者短期租房市場帶來較大需求。

1.國內外旅游人數的增加。中國從改革開放以來的30年間,入境過夜旅游人數從72萬人次增加到5471.98萬人次,增長75倍,年均增幅16.1%;1993年至2007年的15年間,國內旅游人數從4.1億人次增長到16.1億人次,年均增速達到10.3%;迅速增長的國內外旅游人數形成了巨大的短期租房潛在市場。

2.現代旅游方式的更新變化。旅游者日趨理智化,越來越多的游客不再扎堆旅游勝地,而是更多追求個性化的農家樂、自駕游、深度游、休閑度假游等;很多人已厭倦了外出時住賓館的枯燥乏味,而短期租房可以將旅游地溫馨的生活氣息傳遞給租戶,同時旅游者能夠體會當地的風土民情,相對于普通的酒店可以提高租戶的心理舒適感。

3.房地產市場的發展使空置物業數量增加。我國持有第二、三套物業的業主數量增多,空置物業的增加,這給投資族帶來一定壓力和風險,因此這些投資者需要盡快盤活手中物業,在無法將房屋長期出租的空置時期,需要短期出租來實現投資回報。同時近年旅游地各種形態酒店數量的增長,市場競爭的加劇,也需要傳統的酒店行業尋求新的經營形態。

四、旅游者短期租房經營模式分析

1.旅游者短期租房經營模式

短期租房經營商作為該市場價值系統的中間環節,是將房源(上游價值鏈)與短期租戶(買方價值鏈)連接起來的渠道價值鏈,經營商通過對房屋資源的整合,使房屋資源的價值得以實現和增值(租金回報),同時為租戶提供了價值(居住及服務)。以下幾種為旅游者提供短期租房的經營模式在我國已經出現,可以看作是短期租房經營商對兩段價值鏈的資源進行的整合。

(1)單純中介

單純作為房源與租戶中介的經營方式,經營商負責收集和短期租房的招租和求租信息,不負責對物業的管理和對租戶的服務,通過收取傭金或手續費的方式盈利。商務旅游者和大眾旅游者可以通過傳統房產中介機構尋找房源,如北京奧運期間,北京奧組委推薦了鏈家地產、二十一世紀不動產、等5家房產經紀機構作為奧運租房簽約機構,為奧運期間的國內外游客提供短租服務。

此模式較靈活,可以定期從房主處收取服務費,或每促成一項交易從中提取一定比例的傭金,經營風險較小;但不易對衛生、安全、服務等進行統一的標淮化管理。

(2)物業托管

這種模式是短期租房經營商充當物業托管者的角色,將不同業主的物業進行統一管理,統一短租信息,并全面負責租戶的接待及安排入住,通過向房主收取一定的管理費,或從租金收益中提取一定比例的費用實現盈利。

產權式酒店就屬于這一經營模式,以酒店的房間為單位,酒店開發商將每間客房分割成獨立產權(擁有產權證)分別出售給投資者,投資者將客房委托酒店管理公司統一出租經營,以獲取年度客房經營利潤。在一些旅游度假地、大型旅游景區,各類產權酒店的酒店管理公司大部分的經營業務都是為度假游客、商務會議游客提供短期出租服務。

(3)連鎖加盟

在這種模式下,經營商吸引愿意提供短租的房主作為聯盟成員,采用統一標準的衛生、安全、服務、定價方式,通過統一的租金、押金支付手段和預定方式經營,經營商通過收取傭金、手續費、加盟費等盈利,如上海的笑天短租公寓。

這種經營模式下,在聯盟內部要考慮市場細分、產品細分的現象,如起步較早的杭州“戀之家”短租公寓網變成了專門的求職公寓網,上海已經有了上海商務短租公寓網,杭州“家到家”的經營者也正在準備增加一批供高端的商務、海外旅游者居住的單身公寓,隨著市場的不斷發展,這種趨勢將越來越明顯。

(4)長租短出和自有物業出租

長租短出是經營商長期租賃業主公寓或住宅,通常是簽訂兩年以上合同,再通過短期租賃給客人的經營模式。由于短期出租的租金比長期出租租金高,短期出租收取的租金高出長期租金的部分作為自己的盈利。這種模式由于要按照合同付給房主租金,一旦短期租金收益不理想,將面臨虧本,因此風險較大。自有物業出租為房主既是業主又是經營商的自營模式,這種模式規模較小,通常就是經營自己家的兩三套房子,相對風險也較小。

這些房源通常都在旅游景區附近,旅游城市中心,以家庭旅館的形態存在居多。如海口金貿中路的夢苑別墅區,曾經的20多棟別墅,從2007年開始,迅速變成了20多家家庭旅館,三亞的家庭旅館由5年前的10多家猛增至近600家;2009年,廈門鼓浪嶼在“家庭旅館”品牌行政指導建設,家庭旅館數量已由最初的7家發展到目前的35家。

2.打造經營商竟爭優勢的策略

(1)通過互聯網、電子商務平臺旅游者短期租房信息。充分利用網絡電子商務對資源的整合能力,提高短租信息量及搜集量,提高經營及入住效率,如北京奧運期間,作為北京奧組委推薦的房產經紀機構“鏈家地產”針對奧運旅游者在網站上設立“2008奧運短租”專區以及專門的2008租售熱線,公布《2008北京租房手冊》全中英文對照版,指導國內外奧運游客在北京租房,介紹租房流程以及熱點地區的租賃市場。

(2)合理定價。在旅游者可接受的范圍內制訂租金,該租金水平應當能夠反應租戶得到的價值,如服務價值、地理優勢、物業環境等,同時能夠體現成本,包括業主要求的租金和提供相關服務的成本,介于長期租賃和星級酒店的報價之間。如世博會期間,世博園附近某小區內的家庭旅館,一套精裝修117平方米的三房,步行至世博場館只需3分鐘,短租報價9000元-1萬元/月,由于世博短租市場主要以參展廠商、商務人士、游客為主,價格承受能力遠高于長期租戶;而同時上海世博期間5月份酒店報價為五星級1600元左右、四星級700元左右、三星級400元左右。

(3)打造產品特色,提供特色服務。可以通過房屋裝修風格、提供特色服務、及相關優惠等措施形成自己的經營特色及差異化競爭優勢。如浙江開展鄉村旅游,打造具有濃厚地方農村特色的“鄉村大院”,融合民俗文化,供游人住宿。

(4)拓展上下游客戶資源,構筑行業聯盟。擴大自己的房源網絡及市場網絡,與旅游產業的其它業者集成聯盟,構筑統一的網絡宣傳和銷售平臺,共同分享價值鏈,提高行業的競爭力。如新疆喀納斯、云南麗江等一些旅游區的自助旅游市場較大,旅游區內和中心城市的短租經營商經常與戶外裝備經銷商、旅行社、大學校園戶外旅游社團、自助游俱樂部等進行業內資源共享,形成行業聯盟。

(5)快速預定、靈活解決押金支付。縮短旅游者預定與入住所需的時間間隔,使押金的支付和退還盡量方便,提高經營效率,方便客戶。

參考文獻

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[2]陳泥.鼓浪嶼家庭旅館一年冒出35家[N].廈門日報6版經濟新聞,2009-8-26.

篇10

紫溪山是我國云南省楚雄著名的國家AAAA級旅游景區，以其良好的自然生態環境而著名。在我國低碳旅游景區發展建設初期，紫溪山景區響應政府號召，率先開展了低碳景區的建設。但在低碳景區建設初期，由于經驗不足、游客缺乏認識以及各種客觀因素的影響，使得紫溪山景區的低碳建設遇到了一些問題，這些問題的具體表現如下。

1.1景區經驗不足引起的低碳建設問題在紫溪山景區開展低碳建設初期，因其經驗不足，導致真正的低碳景區難以得到有效建設，其具體表現有：（1）景區為保證游客飲食，在餐飲服務的數量上有所增加，這種行為的初衷是好的，但由于餐飲服務單位并沒有采取低碳經營模式，因此其在經營過程中排出了大量污水，這些污水的排放造成了紫溪山景區及其周圍民居的飲用水輕度污染；（2）景區為實現低碳出行，在畜類車（以馬為主）的數量上有所增加，在馬匹數量的增加的同時，景區并沒有為其配備足夠的管理人員，這使得馬匹管理常常出現問題，這使得景區中心集散地的草坪出現了大面積被馬踐踏或是啃食的情況，這為紫溪山景區的綠化環境與原生態環境產生了極大的破壞。

1.2游客意識不高引起的低碳建設問題游客作為景區的服務對象，他們對低碳景區認識的不足，也在一定程度上影響了紫溪山景區的低碳建設發展。其具體表現有：（1）自駕游的游客數量有所增加，汽車所排放出的廢氣對景區空氣造成污染。（2）部分游客到松林里進行野餐，但餐閉后并沒有將垃圾帶走，而是亂扔在松林當中，這種情況的出現也給紫溪山的旅游環境造成嚴重污染，影響了景區的低碳建設與發展。

2低碳型旅游景區建設對策

2.1樹立牢固的低碳環保理念旅游景區要想真正的實現向低碳型發展模式轉變，就必須要先樹立起牢固的低碳環保理念，因為只有理念轉變才能帶來行為的進步。為此，景區必須要加大對低碳環保理念的思想教育工作，通過宣傳手段使每一個景區工作人員都能夠建立起低碳理念，并將其視為旅游景區的唯一發展途徑。旅游作為一項全民參與的事業內容，其想要實現真正的低碳化發展，僅靠旅游景區的低碳化理念是完全不夠的，為此政府部門也應該樹立起低碳化旅游景區建設思想，并通過政府的公信力來影響游客，讓游客也能夠建立起低碳旅游理念，并愿意為低碳旅游做出改變，使低碳旅游能夠真正的成為旅游業的一種大環境，進而更好的實現旅游景區的低碳化發展。

2.2景區規劃融入低碳環保內容景區規劃質量是影響景區展現自身特色、吸引游客觀光水平的重要標準，景區要想真正的實現低碳發展，就必須要先從自身的規劃行為入手。低碳景區規劃的最基本特征就是景區功能區的合理布局，為此景區可以在理解和圍繞低碳理念的基礎上，通過對低碳技術、低碳材料的使用，來構建起低碳景區環境。例如可以實現景區的自然通風和采光，在取暖和制冷方面可以選用節能設備與技術，裝修時盡量使用環保材料等。除此之外，還可以通過構建具有地域文化的環保型建筑來突出景區的特點，在宣傳民族文化的同時完成對低碳旅游的有效融入。在景區的交通方面可以建設期自行車、行人的低碳交通環境，減少機動車對低碳景區的影響，真正的實現景區規劃的低碳型發展。

2.3落實低碳旅游景區管理制度低碳旅游景區管理制度是幫助景區盡快實現低碳旅游發展的動力。在實際工作中，健全低碳旅游景區管理制度的落實不僅可以指導和約束景區人員的工作行為，還可以定期對景區的低碳運行境況進行檢查，在檢查中不斷的總結和發現新問題，并將其予以解決，幫助景區盡快實現全面化、科學化的低碳發展。在當前的景區低碳化建設與發展當中，有部分景區存在著以低碳為口號，以高碳為方法的“表面低碳化”建設，這種情況的出現對景區的未來發展極為不利，而這也正曝露出了景區低碳化制度不夠科學，落實不夠全面的問題。景區想要真正的發展下去，就必須要改變這種不良現象，將低碳管理制度真正的落實下去，而不是讓其成為一紙空談。

2.4推行低碳旅游服務業建設推行低碳旅游服務業建設是旅游景區實現低碳發展的重要途徑，景區可以通過推行低碳服務，來實現景區的低碳化建設發展。（1）低碳餐飲。在景區當中餐飲是必不可少的一環，在這一方面景區可以通過營造低碳型餐飲，來實現景區在餐飲方面的低碳發展。食材方面可以選擇綠色食品，餐具、桌椅可以采用新型的環保材料，能源可以采用低耗能燈具等。（2）低碳交通。景區要想實現低碳發展，就必須要在交通環節做好控制。為此景區可以推廣低碳交通，以電車、自行車、步行作為交通方式，這樣能夠大大降低機動車對景區低碳環境的破壞。

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