導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項(xiàng)目開發(fā)；投資；科學(xué)管理

由于經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況良好,房地產(chǎn)市場持續(xù)走強(qiáng),國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)存在盲目拿地、盲目投資的現(xiàn)象,隨著國家對房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行從緊的資金政策,很多企業(yè)難以為續(xù),度日艱難。同時,目前房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在投資管理粗放,管理無序的現(xiàn)象,無法對工作起到監(jiān)督性和指導(dǎo)性的作用,因此,加強(qiáng)投資計(jì)劃管理勢在必行,它是企業(yè)的生命線。

1 把好項(xiàng)目關(guān)是投資管理的前提

為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，避免和降低風(fēng)險，必須對項(xiàng)目必要性、可行性進(jìn)行研究。

1.1 進(jìn)行市場分析。避免決策盲目性，減少和降低投資風(fēng)險，充分考慮建設(shè)項(xiàng)目在未來市場的競爭力，使計(jì)劃任務(wù)更具科學(xué)性和可靠性；

1.2 加強(qiáng)實(shí)地調(diào)研。對工程地質(zhì)、水文地質(zhì)，包括征地、水源、供電、運(yùn)輸、環(huán)保等情況要了如指掌，使投資估算有充分依據(jù)；

1.3 資金落實(shí)到位。由于房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目投資金額大，投資各方必須做到資金到位，必須有資金文件，確保項(xiàng)目得到批準(zhǔn)后能按期實(shí)施。若需貸款，應(yīng)對各項(xiàng)貸款條件進(jìn)行認(rèn)真仔細(xì)分析比較，盡量減輕利息負(fù)擔(dān)和還貸壓力。

2 把好設(shè)計(jì)關(guān)是投資管理的靈魂

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目，包括編制項(xiàng)目建議書、可行性研究、編制設(shè)計(jì)任務(wù)書等，一旦被認(rèn)為是切實(shí)可行的，就進(jìn)入影響建設(shè)投資最大的設(shè)計(jì)階段。

人們稱設(shè)計(jì)階段雖則設(shè)計(jì)費(fèi)一般只占建設(shè)工程總費(fèi)用的1％左右，但對整個工程項(xiàng)目造價影響度要占80％左右。

由于設(shè)計(jì)階段分初步、技術(shù)、施工圖設(shè)計(jì)三個階段：在初步設(shè)計(jì)階段，要提出設(shè)計(jì)要求，明確建設(shè)項(xiàng)目的外觀設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)形式、平面布置、裝修標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)、方案競選，選擇設(shè)計(jì)單位并商簽委托設(shè)計(jì)合同等事宜；在技術(shù)設(shè)計(jì)階段，確定建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的合理性、可行性、安全性，特別要做好建設(shè)項(xiàng)目對復(fù)雜工程的重大技術(shù)問題進(jìn)入深化設(shè)計(jì)，確保質(zhì)量；在施工圖設(shè)計(jì)階段，確定建設(shè)項(xiàng)目的造價，控制好設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和主要設(shè)計(jì)參數(shù)。為此，要做好四方面的工作：

2.1 設(shè)計(jì)方案優(yōu)選。為保證設(shè)計(jì)方案的先進(jìn)性、準(zhǔn)確性、合理性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)，對設(shè)計(jì)方案好中選優(yōu)；鼓勵設(shè)計(jì)單位平等競爭，擇優(yōu)選定設(shè)計(jì)方案和設(shè)計(jì)單位，提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，保證設(shè)計(jì)進(jìn)度，控制工程造價，提高投資效益；

2.2 推行限額設(shè)計(jì)。限額設(shè)計(jì)是指按照標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書及投資估算控制初步設(shè)計(jì)，通過計(jì)算的數(shù)據(jù)為依據(jù)，控制施工圖設(shè)計(jì)，同時嚴(yán)格控制技術(shù)和施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更，保證總投資限額不被突破；

2.3 應(yīng)用價值工程。價值工程是功能或效用與成本的比值，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用價值工程，就是要對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行功能分析，做到功能與造價的統(tǒng)一，在滿足功能要求的前提下，達(dá)到降低成本的目的；

2.4 注重圖紙會審。目的是將建設(shè)項(xiàng)目變更的可能性盡量地控制在施工前。就是對初步設(shè)計(jì)階段，側(cè)重于工程所采用的技術(shù)方案是否符合總體方案的要求，以及是否達(dá)到建設(shè)項(xiàng)目決策階段確定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；對技術(shù)設(shè)計(jì)階段，側(cè)重于各專業(yè)技術(shù)是否符合預(yù)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和要求；對施工圖設(shè)計(jì)，側(cè)重于使用功能及質(zhì)量要求是否得到滿足。通過圖紙會審，使技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合，功能和造價互相平衡。

3 把好費(fèi)用關(guān)是投資管理的龍頭

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目周期長、金額大，通常按建設(shè)程序六個階段費(fèi)用要嚴(yán)格控制：

3.1 投資估算。在項(xiàng)目決策階段，必須對建設(shè)項(xiàng)目投資估算。其依據(jù)是：可行性報告等文件；建設(shè)方案；估算指標(biāo)；材料設(shè)備詢價；國家有關(guān)政策文件；

3.2 概算造價。這是在初步設(shè)計(jì)階段，根據(jù)設(shè)計(jì)方案，編制工程概算文件，預(yù)測建設(shè)項(xiàng)目造價。其依據(jù)是：初步設(shè)計(jì)方案資料；概算編制辦法；概算定額或指標(biāo)；建設(shè)項(xiàng)目所在地有關(guān)費(fèi)用文件；

3.3 預(yù)算造價。這是在施工圖設(shè)計(jì)階段確定的工程造價，其依據(jù)是：施工圖紙；現(xiàn)行材料設(shè)備價格；預(yù)算定額等；

3.4 合同價格。這是指工程招投標(biāo)階段通過簽訂總承包合同、建筑安裝工程承包合同、設(shè)備材料采購合同以及技術(shù)和咨詢服務(wù)合同確定的價格。其依據(jù)是：招投標(biāo)文件；施工單位資質(zhì)；施工方案；

3.5 結(jié)算價格。這是指工程結(jié)算確定的價格，其依據(jù)是：中標(biāo)價；設(shè)計(jì)變更；現(xiàn)場簽證；

3.6 實(shí)際造價。這是竣工決算階段最后確定的工程造價，其依據(jù)是：建設(shè)工程費(fèi)；設(shè)備購置費(fèi)；預(yù)備費(fèi)；其他費(fèi)用；建設(shè)期貸款利息等。

4 把好招標(biāo)關(guān)是投資管理的基礎(chǔ)

招標(biāo)投標(biāo)時市場經(jīng)濟(jì)中的一種重要交易方式，也是房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目投資控制的重要手段。在招投標(biāo)時，要做好三方面工作：

4.1 合理編制標(biāo)底。當(dāng)前，市場上建筑安裝工程招標(biāo)的標(biāo)底，主要采用以施工圖預(yù)算、工程概算、擴(kuò)大綜合定額、平方米造價包干為基礎(chǔ)等方法來編制，也有按市場價格來報價。但不論以何種方式編制，都應(yīng)控制在投資范圍內(nèi)；

4.2 規(guī)范投標(biāo)報價。引入競爭機(jī)制，一般招投標(biāo)在三家以上，實(shí)行“貨比三家”；

4.3 公正進(jìn)行評標(biāo)。堅(jiān)持公開、公平、公正，嚴(yán)格管理要求和管理程序，依靠高素質(zhì)專家支持，實(shí)行工程技術(shù)人員的群體評估和決策，順利進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目。

5 把好協(xié)調(diào)關(guān)是投資管理的保證

推行建設(shè)項(xiàng)目責(zé)任制是投資管理的保證，特別要加強(qiáng)協(xié)調(diào)：

5.1 技術(shù)協(xié)調(diào)。提高涉及圖紙質(zhì)量，減少因技術(shù)錯誤帶來的協(xié)調(diào)問題；加強(qiáng)圖紙會審和交底是重要環(huán)節(jié)；

5.2 管理協(xié)調(diào)。要建立一整套健全的管理制度，包括從管理層到班組的責(zé)任制度、獎懲制度，特別要建立以投資方、監(jiān)理為主的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，由專人統(tǒng)一指揮，解決各施工單位的協(xié)調(diào)工作；

5.3 組織協(xié)調(diào)。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立專門的協(xié)調(diào)會議制度，解決施工中的各種問題，嚴(yán)格管理簽證工作，并進(jìn)行有效的工程預(yù)算。

在建設(shè)項(xiàng)目中，要及時總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，做好電氣部分與土建的協(xié)調(diào)；給排水與建筑結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)；建筑的外表功能與結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)；各輔助專業(yè)之間的協(xié)調(diào)。把問題、隱患消滅在萌芽狀態(tài)，保證工程質(zhì)量。

6 把好施工關(guān)是投資管理的根本

施工階段是建設(shè)項(xiàng)目的重要階段。這一階段中，要把工程設(shè)計(jì)圖紙變?yōu)槲镔|(zhì)形態(tài)的工程實(shí)體，因此，這階段應(yīng)做好五項(xiàng)工作：

6.1 要優(yōu)化施工方案。要通過技術(shù)比較、經(jīng)濟(jì)分析和效果評價，力求在技術(shù)先進(jìn)條件下的經(jīng)濟(jì)合理，在經(jīng)濟(jì)合理基礎(chǔ)上的技術(shù)先進(jìn)。

6.2 合理有效的使用資金。做到籌資與資金使用相協(xié)調(diào)；做好工程費(fèi)用支付管理工作；加強(qiáng)對其他費(fèi)用支付的管理。

6.3 嚴(yán)密細(xì)致的施工控制。在施工準(zhǔn)備階段，以工程順利開工，開工后能連續(xù)均衡施工，并能保證工程質(zhì)量、進(jìn)度和盡可能節(jié)省工程費(fèi)用為控制目標(biāo)。主要內(nèi)容是施工監(jiān)理單位的選擇和施工條件準(zhǔn)備；在施工階段，以全面和實(shí)際履行與監(jiān)理單位和施工單位的合同為手段來實(shí)現(xiàn)控制目標(biāo)。對所建立的各管理機(jī)構(gòu)實(shí)行崗位責(zé)任制，落實(shí)到每個人，共同做好控制工作。

6.4 嚴(yán)格控制工程變更。無論在設(shè)計(jì)、施工、進(jìn)度、項(xiàng)目變更都要慎之又慎。要堅(jiān)決杜絕施工單位擅自變更設(shè)計(jì)增加投資，對一些確要變更的單價和施工工藝，在得到批準(zhǔn)后實(shí)施，并做好現(xiàn)場記錄和有關(guān)數(shù)據(jù)收集整理工作，以免浪費(fèi)發(fā)生。

6.5 切實(shí)加強(qiáng)材料管理。由于材料費(fèi)用占工程總費(fèi)用的70％左右，因此，設(shè)備、材料計(jì)劃，控制材料實(shí)際與預(yù)算價差，材料的采購都是嚴(yán)格管理的范圍。

7 把好竣工關(guān)是投資管理的關(guān)鍵

在建設(shè)項(xiàng)目完成后，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正確核定竣工決算，有效實(shí)現(xiàn)投資控制要做好三方面工作：

7.1 合理確定造價。這是投資管理的重要環(huán)節(jié)，為此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要以現(xiàn)行的工程造價管理規(guī)定為依據(jù)，按施工合同為準(zhǔn)則，實(shí)事求是地根據(jù)竣工圖結(jié)合隱蔽簽證、現(xiàn)場鑒證和設(shè)計(jì)變更進(jìn)行審核。特別計(jì)價必須正確，預(yù)算人員不但要熟悉工程量的計(jì)算規(guī)則、原理，還要到現(xiàn)場了解，提高計(jì)價的準(zhǔn)確性；

7.2 嚴(yán)格結(jié)算復(fù)審。對施工單位編制的工程竣工驗(yàn)收報告，包括工程進(jìn)度表、質(zhì)量驗(yàn)收報告和實(shí)物量清單進(jìn)行核對，并實(shí)現(xiàn)工程結(jié)算復(fù)審制度和工程尾款會簽制度，從而確保投資效益；

7.3 做好審計(jì)工作。由于工程決算是建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上的最后結(jié)論，故一般委托有資質(zhì)的審計(jì)單位進(jìn)行審核。

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；投資收益

房地產(chǎn)企業(yè)的主要經(jīng)營業(yè)務(wù)包含土地建造、土地開發(fā)、銷售商業(yè)用房、銷售住宅、開發(fā)其他建筑、配套設(shè)施和附著物等[1]。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的項(xiàng)目商品具有特殊性。房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)項(xiàng)目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)都受我國有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)政策法規(guī)的調(diào)控和約束。經(jīng)營項(xiàng)目的開發(fā)必須嚴(yán)格響應(yīng)當(dāng)?shù)爻鞘械囊?guī)劃，開發(fā)過程必須遵守國家有關(guān)的法規(guī)法律和產(chǎn)業(yè)政策[2]。

一、投資收益管理及其重要性

投資收益的管理包括投資前收益的測算和建設(shè)過程中收益的管理。項(xiàng)目投資是指從產(chǎn)生的投資意向、房地產(chǎn)商品出售到資金回收的全部過程，具有動態(tài)性的特點(diǎn)。根據(jù)不同的工作階段分為投資決策、前期工作、開發(fā)建設(shè)和銷售。收益管理是包括土地取得之前、土地取得后至開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)完成兩個階段。土地取得之前的收益管理是對投資利潤的簡單分析和確立收益目標(biāo)，土地取得后至開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)完成的收益管理是對項(xiàng)目收益的動態(tài)管理過程。根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)類指標(biāo)、成本類指標(biāo)、銷售類指標(biāo)和現(xiàn)金類指標(biāo)四方面分析投資收益的總指標(biāo)，并據(jù)此判斷房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的可行性。開發(fā)類包括竣工面積、拆遷面積、施工面積和新開工面積等。成本類包括匯款金額、結(jié)算金額、銷售面積、銷售金額、結(jié)算面積等。現(xiàn)金類包括總凈現(xiàn)金、投資活動、籌資活動金的流量等。財務(wù)類包括主營業(yè)務(wù)成本及收入、凈利潤、毛利潤等。

投資收益管理的重要性體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：（1）開發(fā)項(xiàng)目投資收益的管理有利于房地產(chǎn)企業(yè)在調(diào)控政策從緊的環(huán)境下實(shí)現(xiàn)對經(jīng)營業(yè)務(wù)的全面管理，加快自身企業(yè)的轉(zhuǎn)型和發(fā)展，加大房地產(chǎn)業(yè)務(wù)資源的全面整合，創(chuàng)新適合自身企業(yè)長期發(fā)展的發(fā)展模式，才能實(shí)現(xiàn)長期、持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。（2）在開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過程中，市場消費(fèi)人群的需求、國家有關(guān)政策、政治經(jīng)濟(jì)的宏觀形勢、勞動力價格和建筑所需材料的價格等方面都會發(fā)生變化，作為房地產(chǎn)企業(yè)的管理者更應(yīng)當(dāng)不斷加強(qiáng)投資收益的管理，觀察投資收益各方面的動態(tài)變化。（3）隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，國家相關(guān)部門為了對房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)調(diào)控和管理，制定了一系列相關(guān)的法規(guī)政策等，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的壓力日益增大，如果不能適應(yīng)市場和法規(guī)政策的要求就會遭到淘汰，對企業(yè)的長期發(fā)展十分不利，加強(qiáng)對投資收益的管理可以對成本進(jìn)行控制，對資金進(jìn)行全面管理，保障企業(yè)收益實(shí)現(xiàn)最大化，才能順應(yīng)時代的發(fā)展，適應(yīng)市場的激烈競爭。（4）房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者、投資人、財務(wù)總監(jiān)和管理團(tuán)隊(duì)等也可以通過投資收益管理準(zhǔn)確、及時的了解開發(fā)項(xiàng)目的利潤、收益率等數(shù)據(jù)。

二、投資收益管理存在的問題

投資收益管理中存在的問題體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：（1）大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者對投資收益的管理缺乏正確認(rèn)識，僅僅重視投資前的測算，不重視建設(shè)過程中的跟蹤管理，導(dǎo)致管理不全面。（2）很多經(jīng)營者即使實(shí)現(xiàn)了全面管理，經(jīng)營者、投資人、財務(wù)總監(jiān)和管理團(tuán)隊(duì)在管理過程中沒有正確分析項(xiàng)目指標(biāo)的變化，如進(jìn)度計(jì)劃、成本、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目配置標(biāo)準(zhǔn)、市場環(huán)境、消費(fèi)需求、資金計(jì)劃、收入等的變化，使建設(shè)過程中的跟蹤管理缺乏意義。（3）大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對投資收益的管理力度不足，跟蹤管理所需要的數(shù)據(jù)收集起來較困難，開發(fā)項(xiàng)目的各個部門缺乏緊密的相互協(xié)作，項(xiàng)目數(shù)據(jù)得不到長期積累，不能對市場環(huán)境和消費(fèi)需求進(jìn)行準(zhǔn)確、有效的判斷和分析。（4）很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對投資收益的動態(tài)管理，沒有建立起管理數(shù)據(jù)模型，導(dǎo)致動態(tài)管理可靠性較低，管理模糊。

三、加強(qiáng)投資收益管理的建議

1、加強(qiáng)管理意識和力度

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)正確認(rèn)識投資收益管理的重要性和必要性，確定投資收益的管理目標(biāo)和管理價值，并以實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)和管理價值為發(fā)展目標(biāo)全面執(zhí)行投資前的測算和建設(shè)過程中的跟蹤管理，使投資收益管理實(shí)現(xiàn)自身的管理價值，保證企業(yè)的長期、穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)當(dāng)正確認(rèn)識投資風(fēng)險的各類因素，包括政治風(fēng)險、社會風(fēng)險、自然風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、內(nèi)部管理決策風(fēng)險和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。其中政治風(fēng)險包括經(jīng)濟(jì)體改、產(chǎn)業(yè)政策、土地使用制度的改革、相關(guān)法規(guī)政策變化等。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險包括財務(wù)、市場供給、地價等。內(nèi)部管理決策風(fēng)險包括項(xiàng)目種類選擇、項(xiàng)目選址、投資方式等。

2、建立投資收益的管理模型

房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的企業(yè)經(jīng)營策略、發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)及管理模式建立適合本企業(yè)發(fā)展的投資收益管理模型。投資前的測算內(nèi)容包括前期開發(fā)、主體安裝、土地費(fèi)用、主體建筑、開發(fā)間接費(fèi)、園林環(huán)境、社區(qū)管網(wǎng)、配套設(shè)施等。建立時需要遵循以下幾點(diǎn)原則：（1）選取具有一定管理價值的模型核心指標(biāo)；（2）管理模型中的數(shù)據(jù)必須具有極強(qiáng)的邏輯性和準(zhǔn)確性，為數(shù)據(jù)模型的計(jì)算提供準(zhǔn)確、可靠、清晰的數(shù)據(jù)支撐。（3）各個部門的工作人員應(yīng)當(dāng)對已經(jīng)發(fā)生的數(shù)據(jù)進(jìn)行積累，在積累過程中相互配合，提高實(shí)時積累能力，并對未發(fā)生的數(shù)據(jù)進(jìn)行縝密、可靠的預(yù)測。（4）合理控制回顧周期，防止周期過長對項(xiàng)目的管理、控制和指導(dǎo)造成影響，一旦項(xiàng)目出現(xiàn)糾偏或影響收益的其他類因素時不能及時控制。回顧周期以一季度一次為宜。

結(jié)束語：

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)具有涉及范圍廣、資金周轉(zhuǎn)較慢、建設(shè)周期較長、投資金額較大等特點(diǎn)，受國家有關(guān)政策法規(guī)的宏觀調(diào)控和約束[3]。在建設(shè)過程中，很多外界因素會對開發(fā)項(xiàng)目的資金流動、開發(fā)周期、銷售計(jì)劃和投資成本等造成影響，進(jìn)一步影響開發(fā)項(xiàng)目的投資收益。加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目投資收益的管理有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)長期戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。本文簡單分析了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資收益管理的重要性及存在的問題，并提出了幾點(diǎn)建議，供學(xué)者參考。

參考文獻(xiàn)：

[1] 汪恭懷，尹雙輝，黃文瑾，楊輝，劉學(xué)應(yīng).房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析[J].鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)研究，2012，14（21）：58-59.

篇3

據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì),在建筑項(xiàng)目各階段中,投資決策階段影響工程造價的程度

最高,達(dá)到80%~90%。因此,決策階段是決定工程造價的基礎(chǔ)階段,直接影響決策階段之后的各個建設(shè)階段工程造價控制是否科學(xué)合理。

在具體建筑工程實(shí)踐中,在項(xiàng)目立項(xiàng)、可行性研究等決策階段,工程造價的控制應(yīng)從以下幾個方面人手:

2.1項(xiàng)目選址是項(xiàng)目成功與否的基礎(chǔ)

1)選址應(yīng)符合城市規(guī)劃;

2)項(xiàng)目要有準(zhǔn)確的市場預(yù)測與市場定位;

3)要編制科學(xué)的環(huán)境評價報告;

4)應(yīng)做好地質(zhì)初勘工作,因?yàn)榈刭|(zhì)情況對住宅項(xiàng)目造價影響甚大。

2.2應(yīng)編制項(xiàng)目成本投資估算控制表

根據(jù)工程造價具有建設(shè)各階段計(jì)價的層次性特點(diǎn),決策階段主要是可行性研究階段,應(yīng)編制投資估算。按照工程造價理論,投資估算的內(nèi)容應(yīng)包含:

1)建筑安裝工程費(fèi)用;

2)設(shè)備及工器具購置費(fèi);

3)工程建設(shè)其他費(fèi)用;

4)基本預(yù)備費(fèi);

5)漲價預(yù)備費(fèi);

6)建設(shè)期貨款利息;

7)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。

結(jié)合建筑項(xiàng)目的特點(diǎn),在項(xiàng)目選址已定,市場分析已完成的基礎(chǔ)上,應(yīng)該在項(xiàng)目決策階段編制更為詳細(xì)、操作性更強(qiáng)、指導(dǎo)意義更大的估算——項(xiàng)目成本投資估算控制表。在實(shí)際工作中,可結(jié)合財務(wù)成本核算科目為基礎(chǔ),以房地產(chǎn)投資為例,部分項(xiàng)工作為內(nèi)容編制項(xiàng)目成本投資估算控制表,詳見表1。

根據(jù)表1,應(yīng)將各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分解到各職能部門,應(yīng)用工程造價的層次性計(jì)價特點(diǎn),結(jié)合成本分析,按照前者指導(dǎo)后者的原則,指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、施工階段的計(jì)價控制工作,可有效避免不合理的“三超”現(xiàn)象,取得良好的控制效果。

2規(guī)劃設(shè)計(jì)及設(shè)計(jì)階段工程造價有效控制措施

設(shè)計(jì)階段是體現(xiàn)投資估算的實(shí)施階段,是項(xiàng)目決策在技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上的全面詳盡的體現(xiàn),是項(xiàng)目計(jì)劃的具體化,如果說決策階段投資估概算是對工程造價進(jìn)行靜態(tài)控制的話,那么規(guī)劃設(shè)計(jì)階段可以說就是對工程造價的形成過程進(jìn)行動態(tài)控制。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn),該階段主要可在總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體施工圖設(shè)計(jì)及環(huán)境設(shè)計(jì)三個環(huán)節(jié)對工程造價進(jìn)行重點(diǎn)控制。

2.1總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)

1)合理確定容積率、建筑密度,在“以人為本”的設(shè)計(jì)理念上體現(xiàn)最合理的土地成本;

2)結(jié)合城市基礎(chǔ)設(shè)施資源情況,對水、電、氣、訊、路、下排進(jìn)行合理的綜合管線設(shè)計(jì),其中重點(diǎn)應(yīng)對水、電容量做科學(xué)的、一定前瞻性的預(yù)留,污水系統(tǒng)應(yīng)結(jié)合現(xiàn)有城市資源進(jìn)行近期、長期的設(shè)計(jì)。

2.2單體施工圖設(shè)計(jì)階段

該階段應(yīng)采用限額設(shè)計(jì)的辦法,將重點(diǎn)放在施工圖審查工作上,通過施工圖預(yù)算,將設(shè)計(jì)控制在原概算范圍內(nèi)。重點(diǎn)圍繞樁基、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)二個方面:

1)樁基設(shè)計(jì)方面:在多層住宅中,據(jù)測算,樁基部份的工程造價比重占整個單體建安造價的8%～20%之間。其差別就在于樁型的選擇,以本市某項(xiàng)目多層住宅工程常用的兩種樁型進(jìn)行對比,其結(jié)果見表2。

2)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì):應(yīng)重點(diǎn)在施工圖審查工作中對鋼筋取值及用量、板厚、不合理的錯層設(shè)計(jì)等方面進(jìn)行審核,以避免造成看不見的工程造價增加,處理好安全可靠與經(jīng)濟(jì)適用的關(guān)系。

3施工階段工程造價的控制措施

按照工程造價理論,該階段是工程造價形成的主要階段。它主要通過工程招投標(biāo)及工程施工中的動態(tài)控制,確定工程項(xiàng)目的合同價及工程竣工時的結(jié)算價,是工程造價控制工作中一個極為重要的階段。

3.1工程招投標(biāo)階段的工程造價控制

1)把好投標(biāo)人資格預(yù)審關(guān)。應(yīng)從投標(biāo)人技術(shù)能力、管理水平、資信等資質(zhì)方面進(jìn)行評估,目的是篩選出優(yōu)秀的投標(biāo)人,以降低工程承包風(fēng)險。

2)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際,確定合理的投標(biāo)條件

①根據(jù)住宅工程的特點(diǎn),其工期短,工程總投資相對規(guī)模不大,應(yīng)采取工程量清單、固定合同價格的方式,以降低房地產(chǎn)企業(yè)因建筑、建材市場變化等因素帶來的市場風(fēng)險。

②對設(shè)計(jì)中含有新材料、新工藝、新技術(shù)的設(shè)計(jì)項(xiàng)目,無定額項(xiàng)目無單價、信息價可參照的,應(yīng)重點(diǎn)說明,讓投標(biāo)人明確在投標(biāo)時以綜合價報價,以避免結(jié)算糾紛。

③確定合理、科學(xué)的評標(biāo)原則:對有標(biāo)底的,可在評標(biāo)前確定合理的中標(biāo)降低率,在綜合考慮投標(biāo)人響應(yīng)質(zhì)量、工期等投標(biāo)條件并編制切實(shí)可行的施工組織方案的前提下,采取合理低價中標(biāo)的原則,從中選擇技術(shù)能力強(qiáng)、管理水平高、資信可靠且報價合理的承建單位。

3)嚴(yán)格依照工程招投標(biāo)有關(guān)文件簽定工程承包合同,

注意合同的結(jié)構(gòu)及合同價,對工程造價、質(zhì)量、工期、風(fēng)險因素承擔(dān)等重要條款,應(yīng)以專用條款或補(bǔ)充合同的方式加以約束。

3.2加強(qiáng)工程施工事中控制

1)嚴(yán)格控制施工中設(shè)計(jì)變更,經(jīng)論證確需設(shè)計(jì)變更的,應(yīng)力求減少變更費(fèi)用,可制定設(shè)計(jì)變更的程序加以規(guī)范設(shè)計(jì)變更行為。

2)加強(qiáng)現(xiàn)場鑒證工作。施工中往往有各種不可預(yù)見的現(xiàn)場因素,導(dǎo)致標(biāo)外工程量項(xiàng)目增加現(xiàn)象,如基礎(chǔ)土方量、井點(diǎn)降水等,現(xiàn)場工程師應(yīng)在合理安排施工組織、加強(qiáng)技術(shù)措施的前提下,按實(shí)簽證、審核,以真實(shí)反映實(shí)際工程造價。

3)嚴(yán)格按照合同進(jìn)行工程款支付。

4)及時掌握國家工程造價調(diào)價動態(tài)。

5)對可能存在的工程造價目標(biāo)風(fēng)險進(jìn)行分析,并制定防范性對策。

4建筑項(xiàng)目工程造價控制與管理綜合措施

工程造價控制是建筑工程項(xiàng)目管理中一項(xiàng)極為重要的內(nèi)容。為了取得目標(biāo)控制的理想成果,應(yīng)當(dāng)從多方面采取各種措施與手段。

1)建立建筑項(xiàng)目工程造價控制管理體系,從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)與合同四個方面人手,構(gòu)建工程造價控制機(jī)制:

①組織手段:就是應(yīng)明確企業(yè)各職能部門在工程造價控制工作中所擔(dān)負(fù)的職責(zé),同時確定其工作考核標(biāo)準(zhǔn);

②技術(shù)手段:主要是對項(xiàng)目技術(shù)方案進(jìn)行審核比較,對其適用性進(jìn)行論證,從而尋求安全可靠、經(jīng)濟(jì)適用的技術(shù)措施。

③經(jīng)濟(jì)手段:就是收集、加工、整理工程經(jīng)濟(jì)信息的數(shù)據(jù),對造價控制目標(biāo)進(jìn)行資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、財務(wù)諸方面的可行性分析,如對工程預(yù)結(jié)算進(jìn)行審核、成本變化動態(tài)分析、編制資金使用計(jì)劃、工程款支付審查等。

④合同手段:就是對參與項(xiàng)目建設(shè)的所有各設(shè)計(jì)單位、施工單位、材料設(shè)備供應(yīng)商、監(jiān)理單位等的建設(shè)行為,都要以簽定合同的方式加以約束,保證按質(zhì)、按量完成其工作。

2)充分發(fā)揮社會化監(jiān)理服務(wù)功能,建立監(jiān)理單位、政府質(zhì)檢等各方面、各層次組成的項(xiàng)目管理監(jiān)控體系

3)建立健全的工程造價管理制度,充分利用IS09001-2000質(zhì)量管理體系,提高工程造價控制水平。具體做法是:將控制表中各分部分項(xiàng)工程指標(biāo)依照ISO質(zhì)量管理總手冊相應(yīng)條款層層分解落實(shí)到相關(guān)職能部門,以此指導(dǎo)各職能部門開展工作,對工程造價實(shí)行動態(tài)管理。

在IS09001-2000質(zhì)量管理體系中,涉及工程造價控制的條款及內(nèi)容,主要有以下幾方面,如表3。

5結(jié)束語

綜上所述,房地產(chǎn)投資項(xiàng)目有效的工程造價控制與管理是在掌握市場信息的基礎(chǔ)上,為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理目標(biāo)而進(jìn)行的成本控制、計(jì)價、定價的系統(tǒng)活動,其貫穿于工程建設(shè)全過程。概括而言,建筑工程項(xiàng)目的造價的有效控制與管理就是以決策階段的估算為靜態(tài)控制,以設(shè)計(jì)、施工等實(shí)施階段的動態(tài)管理組成的,因此,宜采取經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、管理相結(jié)合的方法措施,將建筑工程造價控制在投資估、預(yù)算或合理的范圍之內(nèi),避免工程造價“三超”現(xiàn)象的發(fā)生,實(shí)現(xiàn)投資效益最大化。

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篇4

關(guān)鍵詞：土地開發(fā)股權(quán)收購 風(fēng)險防范

Abstract：Through the acquisition of equity investments in real estate projects in the form of real estate development enterprises as a common means of access to land, which has a simple procedure, cost savings, developing fast, to avoid fierce competition advantages. But it also has its own risks. In this paper, the acquisition of equity investments in risk and control issues to be analyzed and discussed for real estate investment staff reference.

Key words: Land development Equity acquisition Risk prevention

中圖分類號：F293文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

隨著當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地?zé)崆椴粩喔邼q。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了從土地公開招拍掛市場獲取土地儲備外，也常常選擇項(xiàng)目收購的形式來實(shí)現(xiàn)。在實(shí)際操作中，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目收購行為通常表現(xiàn)為如下三種比較常見的形式：資產(chǎn)收購、股權(quán)收購和合資開發(fā)。其中房地產(chǎn)企業(yè)通過購買有地企業(yè)的股權(quán)間接獲得土地進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā),已成為房地產(chǎn)行業(yè)快速拿地的一種常見方式。

房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)收購，是指收購方收購某一項(xiàng)目公司（僅指為特定房地產(chǎn)項(xiàng)目成立的開發(fā)公司）的股權(quán)，從而成為該項(xiàng)目公司控股股東或者唯一股東，進(jìn)而控制項(xiàng)目公司，并獲取該項(xiàng)目公司名下的土地進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營的模式。股權(quán)收購模式相比其他拿地方式具有如下優(yōu)點(diǎn)：

（1）手續(xù)簡單

一般來說股權(quán)收購只要簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議并根據(jù)公司法規(guī)定辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的工商變更登記手續(xù)（外商投資企業(yè)還應(yīng)辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的審批手續(xù)）即可控制、管理整個項(xiàng)目，手續(xù)簡單。

（2）費(fèi)用節(jié)省、開發(fā)快捷

股權(quán)收購相對直接購買土地資產(chǎn)而言花費(fèi)的稅務(wù)成本最少，直接交易成本最低。且由于項(xiàng)目公司收購一旦辦妥股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，投資者即可馬上投入資金進(jìn)行后續(xù)開發(fā)建設(shè)，對于境外投資者及境內(nèi)非房地產(chǎn)企業(yè)投資者而言，無需另行成立新的房地產(chǎn)公司。

（3）避免代墊土地出讓金等資產(chǎn)收購中多見的交易風(fēng)險

土地證是資產(chǎn)收購的必備條件，很多項(xiàng)目擬轉(zhuǎn)讓時一般因?yàn)槲醇皶r繳納土地出讓金而無土地證，故轉(zhuǎn)讓方一般要求收購方代墊出讓金以便辦理土地證，代墊資金存在一定風(fēng)險；而股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲取項(xiàng)目與土地證有無并無必然關(guān)聯(lián)，不涉及代墊出讓金。

雖然股權(quán)收購方式具有較多的優(yōu)點(diǎn)，但其自身也有著不得不加以防范的風(fēng)險。如何在國家法律法規(guī)的框架范圍內(nèi)，盡可能降低企業(yè)的成本和風(fēng)險，是房地產(chǎn)公司項(xiàng)目投資人員的主要工作。房地產(chǎn)企業(yè)通過股權(quán)收購方式來獲取土地主要面臨的風(fēng)險有以下幾種：一是股權(quán)轉(zhuǎn)讓存在一定的政策性風(fēng)險；二是股權(quán)溢價處理難度較大；三是標(biāo)的企業(yè)的法律、債務(wù)風(fēng)險較難控制，存在或有負(fù)債風(fēng)險。本文將分別從上述各類風(fēng)險來具體闡述分析各自的風(fēng)險內(nèi)涵及防范措施。

房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓的政策性風(fēng)險

對于股權(quán)收購房地產(chǎn)項(xiàng)目，政府審批較為寬松。如果不涉及國有股權(quán)、上市公司股權(quán)收購的，一般無須審批。對于涉及國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓的，則需要政府部門進(jìn)行審批，審批部門包括負(fù)責(zé)國有股權(quán)管理的部門及其地方授權(quán)部門，審批要點(diǎn)是股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格是否公平、國有資產(chǎn)是否流失。對于涉及上市公司股權(quán)的，審批部門還包括中國證券監(jiān)督管理委員會，審批要點(diǎn)是上市公司是否仍符合上市條件、是否損害其他股東利益、是否履行信息披露義務(wù)等。

對于收購股權(quán)為國有股權(quán)的，除履行一般的股權(quán)收購程序之外，還有轉(zhuǎn)讓程序的特別規(guī)定。首先，需要有國有股東上級主管部門的同意及書面批復(fù)；其次，要由國家認(rèn)可的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對其進(jìn)行資產(chǎn)清查及估價；再次，國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓需要進(jìn)場交易，要在國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易中心進(jìn)行公示，公示后產(chǎn)生兩個及以上競買者的，還需采取拍賣的形式進(jìn)行。因此在收購國有公司股權(quán)時，不能僅通過與轉(zhuǎn)讓方達(dá)成收購協(xié)議而完成股權(quán)收購，還需履行相關(guān)程序。這就需要收購方需要了解國家的相關(guān)政策及交易所的流程規(guī)定，防止發(fā)生政策性風(fēng)險。

房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓中的溢價處理風(fēng)險

一般項(xiàng)目收購時雙方都有盈利要求，收購溢價指在項(xiàng)目收購過程中所支付的實(shí)際金額超過項(xiàng)目賬面成本即可稅前列支成本的部分。收購溢價在項(xiàng)目納稅申報中不能進(jìn)開發(fā)成本。

從項(xiàng)目收益看，對轉(zhuǎn)讓方而言，溢價越高意味著其轉(zhuǎn)讓收益越高但同時稅負(fù)也較大。對收購方而言，采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓，較高的溢價意味著項(xiàng)目開發(fā)清算時較高的土地增值稅清繳和總體收益水平的下降。如果項(xiàng)目投資人員在前期不籌劃好股權(quán)溢價及土增稅的處理問題，項(xiàng)目后期的總體收益水平極有可能低于預(yù)期。因此通過合法合規(guī)方式進(jìn)行溢價處理符合雙方的利益，并且其本身就屬于稅務(wù)籌劃的范疇。

對于房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)溢價的處理，主要是將溢價部分的資金流出盡量開具可稅前列支的合規(guī)發(fā)票（對村集體等非法人實(shí)體，則只需開具收據(jù)即可）。處理溢價要結(jié)合付款進(jìn)度和財務(wù)審計(jì)來進(jìn)行，對收購方而言基本原則是盡量在收購過程中配合付款進(jìn)度完成處理。

標(biāo)的企業(yè)的法律、債務(wù)風(fēng)險

據(jù)統(tǒng)計(jì)企業(yè)項(xiàng)目并購重組的失敗率高達(dá)70％，而導(dǎo)致失敗的一個重要原因就在于對企業(yè)收購過程中潛在的法律風(fēng)險，特別是被收購企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險處理不當(dāng)或沒有防范措施。項(xiàng)目公司的資產(chǎn)負(fù)債表并未反映或者無法反映已經(jīng)發(fā)生的債務(wù)或者潛在的債務(wù)。這可能是由于項(xiàng)目公司惡意隱瞞債務(wù)，或者是由于項(xiàng)目公司的財務(wù)制度不規(guī)范、存在未入賬債務(wù)，或者是由于或有債務(wù)的大量存在造成的。其中，或有債務(wù)是收購中的最大陷阱，如擔(dān)保之債、票據(jù)責(zé)任之債、產(chǎn)品侵權(quán)或者環(huán)保責(zé)任產(chǎn)生的賠償、未決訴訟或者潛在的訴訟、行政罰款等等。由于其發(fā)生或者處理結(jié)果處于突發(fā)狀態(tài)而無法預(yù)料，并且輕易不為常規(guī)審查所能知悉，如果一旦發(fā)生，就有可能改變項(xiàng)目公司的資產(chǎn)狀況和信用狀況，從而直接影響項(xiàng)目公司的價值，因而危險更大。

對于股權(quán)收購房地產(chǎn)項(xiàng)目的法律風(fēng)險防范，主要有以下幾項(xiàng)措施：

1.通過對項(xiàng)目公司實(shí)施盡職調(diào)查防范風(fēng)險

盡職調(diào)查是公司股權(quán)收購的一個重要的、基礎(chǔ)性的環(huán)節(jié)和程序。由收購方委托專業(yè)律師、會計(jì)師以及行業(yè)專家對項(xiàng)目公司進(jìn)行全面的、詳盡的審慎調(diào)查，通過調(diào)查，律師、會計(jì)師以及行業(yè)專家將調(diào)查收集的資料、信息整理匯總，形成盡職調(diào)查報告，并對收購的可行性、可能存在的法律風(fēng)險及預(yù)防方案發(fā)表意見，為收購方提供決策依據(jù)。這樣，同時也可以在并購合同簽訂前對項(xiàng)目公司的財務(wù)狀況和法律風(fēng)險有足夠的了解，從而盡最大可能防范風(fēng)險。簡而言之，盡職調(diào)查在企業(yè)并購中具有從法律上、財務(wù)上、項(xiàng)目可行性上發(fā)現(xiàn)風(fēng)險、判斷風(fēng)險、評估風(fēng)險的獨(dú)特作用。

因此，收購方應(yīng)當(dāng)聘請律師和會計(jì)師甚至房地產(chǎn)行業(yè)專家對項(xiàng)目公司進(jìn)行全面的調(diào)查，調(diào)查范圍包括但不限于：股東出資、公司的資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)及或有債務(wù)、對外擔(dān)保、稅務(wù)、重大合同、勞動用工、項(xiàng)目投資開況等各個方面。

2.通過制定完善周密的股權(quán)并購協(xié)議防范風(fēng)險

股權(quán)收購協(xié)議是并購交易的法律表現(xiàn)，完善、周密的收購協(xié)議條款是主動防范各類已知和未知法律風(fēng)險的重要保障。一般而言，在收購協(xié)議中采用通用條款和特殊條款來保護(hù)股權(quán)收購交易安全。在交易實(shí)踐的過程中，一般是通過設(shè)立一個共管賬戶來保管收購對價的價款。在股權(quán)收購協(xié)議中約定根據(jù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)程的不同階段來分期支付相應(yīng)的對價。為防止項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后出現(xiàn)未經(jīng)披露的債務(wù)，可以約定保留一定數(shù)額的對價作為擔(dān)保或違約金。另外也可以約定在被收購項(xiàng)目公司中由轉(zhuǎn)讓方保留一部分股份，使轉(zhuǎn)讓方和收購方成為一個利益共同體，待經(jīng)過一段時間項(xiàng)目公司的或有風(fēng)險逐漸明確后由收購方再行收購轉(zhuǎn)讓方的剩余股權(quán)。

綜上所述，通過股權(quán)收購方式獲取房地產(chǎn)項(xiàng)目，在土地獲取競爭日益激烈的市場現(xiàn)狀下，越來越成為一種常見的土地獲取方式。但在項(xiàng)目操作實(shí)踐中，仍然存在著大量的潛在風(fēng)險。房地產(chǎn)投資人員在進(jìn)行項(xiàng)目拓展及股權(quán)投資時，應(yīng)積極防范及化解可能出現(xiàn)的風(fēng)險，在嚴(yán)格控制風(fēng)險的前提下，加強(qiáng)前期盡職調(diào)查、完善相關(guān)合同條款及監(jiān)督好相應(yīng)的合同履行過程，以保障項(xiàng)目投資的安全進(jìn)行。

參考文獻(xiàn) ：

[1] 孫衛(wèi).股權(quán)收購房地產(chǎn)項(xiàng)目的律師實(shí)務(wù)[J]. 中國律師. 2012(12)

篇5

一、房地產(chǎn)資金鏈風(fēng)險分析

項(xiàng)目周期理論認(rèn)為任何項(xiàng)目從開始到結(jié)束都可以概括為項(xiàng)目機(jī)會分析、項(xiàng)目規(guī)劃、項(xiàng)目實(shí)施和項(xiàng)目后期處理四個部分。每一個階段都對應(yīng)著項(xiàng)目的實(shí)施情況和特定需求。本文結(jié)合項(xiàng)目周期理論，從項(xiàng)目啟動到項(xiàng)目最終結(jié)束都伴隨著資金的流入和流出。要控制企業(yè)資金鏈風(fēng)險，必須從項(xiàng)目實(shí)施的每個環(huán)節(jié)和相應(yīng)的任務(wù)出發(fā)，針對每一個環(huán)節(jié)的不同情況，分析資金的流入與流出，從而控制相應(yīng)的風(fēng)險。風(fēng)險管理理論支出，風(fēng)險管理可以劃分為風(fēng)險識別、風(fēng)險評估、風(fēng)險應(yīng)對、風(fēng)險監(jiān)控四個環(huán)節(jié)進(jìn)行分析與研究。首先，資金風(fēng)險識別是房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險管理的基礎(chǔ)，重點(diǎn)尋找項(xiàng)目的風(fēng)險因素，明確風(fēng)險管理對象。風(fēng)險評估是結(jié)合公司的實(shí)際情況，分析項(xiàng)目中的風(fēng)險點(diǎn)，提出盡可能多的可行性方案，防范相應(yīng)的風(fēng)險。風(fēng)險應(yīng)對是針對相應(yīng)的風(fēng)險，從相關(guān)的解決方案中挑選出最符合公司戰(zhàn)略目標(biāo)和未來發(fā)展的風(fēng)險控制方案， 并加以執(zhí)行。風(fēng)險監(jiān)控是對方案實(shí)施的效果進(jìn)行反饋和監(jiān)督，對方案執(zhí)行的效果進(jìn)行評價，并進(jìn)行適時地糾正和修改。 結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)資金投資大、開發(fā)周期長的特殊性， 本文將房地產(chǎn)開發(fā)分為四個階段，并對每個階段可能遇到的資金風(fēng)險進(jìn)行識別和分析， 并提出可靠的解決辦法。

（一）開發(fā)前期可行性研究過程中的資金風(fēng)險項(xiàng)目開發(fā)前期通常要進(jìn)行可行性的研究。可行性研究階段是投資決策的重要依據(jù)，是項(xiàng)目管理前期工作的重中之重。房地產(chǎn)項(xiàng)目的詳細(xì)可行性研究是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策前，對擬建項(xiàng)目有關(guān)的社會、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等方面進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查與研究，對可能采用的各種開發(fā)方案進(jìn)行認(rèn)真仔細(xì)的經(jīng)濟(jì)分析和比較論證，對項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測和評價。在此基礎(chǔ)上，對擬建項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性和適用性、經(jīng)濟(jì)合理性，以及建設(shè)的必要性和可行性進(jìn)行全面分析、系統(tǒng)論證、多方案比較和綜合評價，由此得出該項(xiàng)目是否應(yīng)該投資建設(shè)和如何投資建設(shè)等結(jié)論性意見，為項(xiàng)目投資決策提供可靠的科學(xué)依據(jù)。

房地產(chǎn)開發(fā)前期另一個重要工作是保證開發(fā)土地的按時取得。土地項(xiàng)目的基本情況包括有項(xiàng)目的名稱、性質(zhì)、地理位置、周圍地理環(huán)境、總占地面積、總建筑面積、建筑密度、容積率、各類建筑的構(gòu)成、投資方案規(guī)劃、投資總額，總工期等基本情況。與此同時，還必須進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目場地的現(xiàn)狀和建設(shè)條件分析，如基礎(chǔ)設(shè)施狀況及其外部條件，各類建筑物、構(gòu)筑物的現(xiàn)狀，計(jì)算需要拆除的房屋面積，需要處置的原住戶戶數(shù)和人口，需要安置的勞動力人數(shù)等調(diào)查資料，并對供水、供電、污水處理?xiàng)l件以及商業(yè)、服務(wù)業(yè)、文教衛(wèi)生環(huán)境條件進(jìn)行分析。這些資料是可行性報告對項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價的依據(jù)。

在項(xiàng)目開發(fā)前期，企業(yè)必須確定項(xiàng)目開發(fā)所需要的資金，計(jì)算公司的資金缺口，并提出資金缺口的解決辦法，保證項(xiàng)目實(shí)施所需要的資金能夠完全到位。在前期的可行性分析報告中，對取得土地的價款以及相應(yīng)的拆遷費(fèi)用必須做好詳細(xì)的預(yù)算，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，前期的土地款是必須要從企業(yè)流出的，因此，企業(yè)必須對這一部分風(fēng)險予以充分的考慮。在項(xiàng)目規(guī)劃方案中，企業(yè)將要建設(shè)的樓盤規(guī)劃也必須與相應(yīng)的資金予以配套。

（二）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中的資金風(fēng)險項(xiàng)目開發(fā)與建設(shè)過程中的資金風(fēng)險非常復(fù)雜，這主要表現(xiàn)為：一方面，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金循環(huán)周期也相應(yīng)會較長，大量資金必須占用在一個項(xiàng)目上；另一方面，房地產(chǎn)市場和我國金融市場存在較多的不確定性因素， 導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)面臨較大的資金風(fēng)險，不可控因素較多，資金的成本和后續(xù)資金的跟進(jìn)存在較大的問題。

針對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè)過程，資金的風(fēng)險主要體現(xiàn)在建設(shè)周期過長這一特殊客觀情況上。資金被過長的占用在一個項(xiàng)目上，加大了資金鏈斷裂的風(fēng)險。隨著2009年下半年，我國政府對金融企業(yè)向房地產(chǎn)開發(fā)商銀根貸款的緊縮，大部分企業(yè)在籌集資金方面將面臨較大困難。如何合理分配有限的資金到項(xiàng)目開發(fā)過程中，同時保證開發(fā)項(xiàng)目有條不紊地進(jìn)行是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中必須要分析的重要議題。首先，不能同時進(jìn)行多個項(xiàng)目的開發(fā)，必須保證企業(yè)資金實(shí)力能夠支撐現(xiàn)有項(xiàng)目的資金需要；其次，在項(xiàng)目開發(fā)過程中，如何保證項(xiàng)目建設(shè)的速度和資金供給的速度匹配是建設(shè)過程中資金風(fēng)險控制的關(guān)鍵。

（三）產(chǎn)品銷售過程中的資金風(fēng)險我國普通住宅、寫字樓、別墅、商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)類型主要采取開發(fā)銷售的模式，資金回籠速度受房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期的影響較大。而商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營周期長達(dá)十幾年甚至更長，因此其投資回收期較長，資金回籠速度緩慢，受宏觀政策與微觀市場的影響較大，所面臨的風(fēng)險也較大。房地產(chǎn)銷售是房地產(chǎn)開發(fā)商資金回籠的過程，一方面，企業(yè)要償還公司在項(xiàng)目開發(fā)前期向銀行和其他機(jī)構(gòu)所借的資金，另一方面還必須保證其他開發(fā)項(xiàng)目、競拍土地資源和公司未來發(fā)展的資金。通過租金的形式能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，并且具有較高的收益，但是不能一次性地為企業(yè)帶來大額現(xiàn)金流入。如何在資金流入上與企業(yè)資金流出兩者間達(dá)成平衡，以及如何有效實(shí)現(xiàn)資金的收回是銷售過程中資金控制的重點(diǎn)。

（四）售后服務(wù)過程中的資金風(fēng)險現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在樓盤發(fā)開中都包含有物業(yè)管理、房屋維修等后續(xù)服務(wù)項(xiàng)目。在設(shè)計(jì)階段，企業(yè)根據(jù)建筑或建筑構(gòu)件的使用壽命，確定上述維護(hù)工作的時間安排，必要時還可進(jìn)一步確定大規(guī)模整修和組件更換的時間，以實(shí)現(xiàn)維護(hù)工作和費(fèi)用的合理化。售后服務(wù)可以分為外包和自主經(jīng)營兩類。如果實(shí)行物業(yè)外包對企業(yè)來說就沒有資金風(fēng)險，但是自主經(jīng)營就必須對相應(yīng)的資金流出予以控制。

二、資金鏈風(fēng)險控制措施

資金鏈對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言具有非常重要的意義。一方面，由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，需要大量的資金投入才能夠形成；另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)周期長，企業(yè)必須能夠有效地分配有限的資金，完成項(xiàng)目開發(fā)。針對房地產(chǎn)開發(fā)過程中遇到的種種資金管理風(fēng)險，可以通過下面的相關(guān)措施予以控制。

（一）制定有效可靠的融資方案項(xiàng)目開發(fā)前期，企業(yè)必須制定有效的融資方案，籌集項(xiàng)目開發(fā)過程中需要的資金。具體可從以下幾個方面入手：首先，企業(yè)需要綜合分析和考慮國內(nèi)的宏觀金融政策以及未來政策走向。其次，考慮具體開發(fā)項(xiàng)目的資金需要和資金融通的風(fēng)險和收益情況等因素，確定投資結(jié)構(gòu)，制定初步融資方案。比較不同的融資方案的優(yōu)缺點(diǎn)，根據(jù)項(xiàng)目自身和各融資方式的特點(diǎn)，對融資結(jié)構(gòu)和資金結(jié)構(gòu)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。根據(jù)融資成本理論，分析比較各種融資方式，選擇可行、有效的融資方案。

（二）加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)過程中成本控制在項(xiàng)目實(shí)施過程中，需要項(xiàng)目的各種成本進(jìn)行有效控制，保證資金的合理利用。第一，項(xiàng)目開始初期，做好成本管理的基礎(chǔ)工作，對相關(guān)原材料的價格進(jìn)行收集和整理，做好各項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本定額，財務(wù)部門應(yīng)該對相關(guān)的預(yù)算方案進(jìn)行修改，并形成考核目標(biāo)，加強(qiáng)預(yù)算的有效執(zhí)行。第二，實(shí)行全面成本管理。結(jié)合基礎(chǔ)工作的成本定額、財務(wù)預(yù)算計(jì)劃，分析對照各部門、各項(xiàng)目工程的成本責(zé)任考核指標(biāo)，向企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)提供真實(shí)的成本數(shù)據(jù)，嚴(yán)格日常成本管理控制。第三，嚴(yán)格執(zhí)行考核標(biāo)準(zhǔn)，對各班組的成本控制執(zhí)行情況進(jìn)行考核。

（三）在銷售過程中加速項(xiàng)目資金回流銷售過程是企業(yè)資金回流的過程。房地產(chǎn)商品進(jìn)行流通時，房地產(chǎn)流動資金的周轉(zhuǎn)時間對開發(fā)商而言具有非常重要的意義。它直接影響房地產(chǎn)資金全部循環(huán)過程，流動資金的周轉(zhuǎn)時間主要取決于房地產(chǎn)貨幣資金和商品資金在商品流通過程中變更的長短。為了促進(jìn)資金的回流，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取相應(yīng)的營銷手段，加速資金的回流速度。分析房地產(chǎn)市場供求信息，正確運(yùn)用銷售心理學(xué)和財務(wù)杠桿原理，制定有效的營銷策略，合理地利用預(yù)售手段，可以縮短銷售周期加快資金回收。運(yùn)用有效的營銷手段，不僅可提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，還可降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

（四）加快房地產(chǎn)體系配套政策改革有效解決房地產(chǎn)資金鏈的風(fēng)險還需要相關(guān)宏觀政策的幫助。擴(kuò)大參與房地產(chǎn)信貸融資的金融機(jī)構(gòu)的范圍，允許有一定實(shí)力的非國有商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款是緩解房地產(chǎn)商資金鏈緊張的有效手段。政府制定相關(guān)政策，規(guī)范目前在中國房市尋找投資機(jī)會和參與投資的私募基金的運(yùn)作行為，保護(hù)投資者的合法權(quán)益。監(jiān)管部門應(yīng)適當(dāng)降低房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的門檻，使一部分具有一定規(guī)模和實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過發(fā)行股票的方式吸收社會上大量的閑散資金，解決融資難的問題。積極培育企業(yè)債券市場，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行企業(yè)債券，進(jìn)行直接融資。

房地產(chǎn)業(yè)對我國整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有非常重要的作用。企業(yè)資金鏈風(fēng)險控制對房地產(chǎn)企業(yè)具有非常重要的意義，關(guān)系到企業(yè)的生存。如何控制企業(yè)開房地產(chǎn)開發(fā)過程中的資金風(fēng)險是企業(yè)和政府共同作用的結(jié)果。繼金融危機(jī)后，融資問題逐漸成為房地產(chǎn)市場的核心問題，如何解決資金問題、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的良好運(yùn)作與不斷循環(huán)顯得尤為重要。

參考文獻(xiàn)：

［1］樊幻靈：《論我國房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理與完善》，《中國房地產(chǎn)金融》2010年第1期。

［2］王琨：《房地產(chǎn)項(xiàng)目資金鏈風(fēng)險控制》，《財會通訊》（綜合?中）2009年第7期。

篇6

5月17日，海印股份公告披露的一個專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃，被業(yè)內(nèi)解讀為“變相REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）”。根據(jù)公告，海印擬以旗下經(jīng)營管理的15家商業(yè)物業(yè)，用未來5年租金收益作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，設(shè)立優(yōu)先級和次級兩種資產(chǎn)支持證券，合計(jì)募集資金不超過16億元。

這將成為國內(nèi)房企首個通過資產(chǎn)證券化融資的項(xiàng)目。

“目前，房地產(chǎn)的資金來源主要是靠民間資本、外資（熱錢）和銀行，但前兩者的比例在上升。”一位銀行人士對《財經(jīng)國家周刊》記者表示。

住建部政策研究中心調(diào)研發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)正悄然變化，直接融資已成其重要的資金來源之一，所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%，資金總額在8年間增長高達(dá)6.5倍。

事實(shí)上，房企融資經(jīng)歷了銀行信貸、信托融資、PE投資、券商通道和資產(chǎn)證券化等多種變遷，以及應(yīng)對監(jiān)管變化而采取的不同排列組合形成的N種“創(chuàng)新”。

銀行主角

2010年之前，房地產(chǎn)公司的融資大多以傳統(tǒng)的銀行貸款為主，但之后，這種間接融資方式發(fā)生變化。

上述人士介紹，其所在銀行自2010年下半年開始僅限于給央企系的房地產(chǎn)開發(fā)商貸款，其他房企業(yè)務(wù)均停掉了。

當(dāng)年的房產(chǎn)政策除了上調(diào)首付比例和抵押貸款利率、限購等行政措施外，銀監(jiān)會對開發(fā)貸也進(jìn)行了窗口指導(dǎo)，銀行貸款明顯收緊。

此后，房地產(chǎn)公司的間接融資開始轉(zhuǎn)道信托、擔(dān)保公司、小貸公司以及銀行的理財途徑。

一位地產(chǎn)商告訴《財經(jīng)國家周刊》記者，表面看地產(chǎn)公司融資已經(jīng)轉(zhuǎn)道，但實(shí)質(zhì)還是銀行的錢。開發(fā)商接到項(xiàng)目后，手續(xù)齊全的話會放在擔(dān)保公司，擔(dān)保公司再拿該項(xiàng)目去向銀行貸款，之后再將銀行貸款放到小貸公司去放貸。

“擔(dān)保公司對銀行是放大幾倍的交易，其實(shí)風(fēng)險全在銀行。”他說，中國的金融監(jiān)管不是技術(shù)監(jiān)管，是行政監(jiān)管，“這是中國金融體制最大的缺點(diǎn)”。

“房地產(chǎn)沒有損耗，就是資金壓力的問題，所以如果銀行在存量業(yè)務(wù)中給它持續(xù)提供資金是沒有問題的。”該人士告訴記者，中信銀行有很多這種做法，其背后有中信地產(chǎn)，中信銀行的某個房企客戶出現(xiàn)問題時，可以通過中信地產(chǎn)去收購這個項(xiàng)目，再由中信銀行給中信地產(chǎn)融資，來間接解決項(xiàng)目的融資問題。

類似的案例也出現(xiàn)在光大系。

一位知情人士告訴《財經(jīng)國家周刊》記者，光大銀行解決房地產(chǎn)貸款的問題主要是通過光大金控。原來的模式是通過四大資產(chǎn)管理公司收購銀行的一些不良資產(chǎn)，但銀行感覺通過獨(dú)立第三方的機(jī)構(gòu)來處理，會把真實(shí)的市場價值反映出來，就會造成當(dāng)期的損益問題。而通過自己的平臺，比如光大金控，就可以隱藏這些損失，還是按照原價標(biāo)記。

“相當(dāng)于光大銀行將同金額的資產(chǎn)和負(fù)債注銷掉，交給光大金控，銀行的問題解決了，但真實(shí)的問題又沒有解決，相當(dāng)于把導(dǎo)火線拉長了。”該人士說。

信托“借新還舊”

自2011年開始，宏觀調(diào)控和銀行貸款繼續(xù)收緊，銀行曾一度全面停止對房地產(chǎn)開發(fā)商貸款，隨后信托成為房地產(chǎn)融資的主力渠道。

據(jù)前述銀行人士介紹，雖然信托融資的利率明面看只有9%-10%，但加上費(fèi)用部分，信托融資的真實(shí)利率基本在18%-20%左右。與傳統(tǒng)信貸利率相比，銀行更樂得在此分一杯羹。

以“買入返售信托收益權(quán)”為例，里面就包含了很多房地產(chǎn)項(xiàng)目，其實(shí)質(zhì)是，金融機(jī)構(gòu)對非金融機(jī)構(gòu)（比如房企）的一筆債權(quán)，演變成了金融機(jī)構(gòu)對金融機(jī)構(gòu)之間的資金往來。

舉例而言，假設(shè)某家股份制銀行A借錢給一家城商行B，B將錢交給信托公司C，由C給A指定的一家房地產(chǎn)企業(yè)貸款。B持有該信托的收益權(quán)，然后B再將收益權(quán)賣還給A。實(shí)質(zhì)相當(dāng)于A給房企貸款，但演變成了A的同業(yè)業(yè)務(wù)，B做了過橋貸款。在資產(chǎn)負(fù)債表中，A計(jì)入買入返售，B計(jì)入賣出回購。如果A和B分處兩地，則兩地銀監(jiān)部門看到的都只是合法的片段，但是組合起來之后就是不合理的。這樣就繞開了監(jiān)管規(guī)定。

據(jù)用益信托估算，2011年、2012年、2013年集合資金房地產(chǎn)信托到期規(guī)模分別是544億元、1573億元、1974億元。而中金公司的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)更高，預(yù)計(jì)今年到期的房地產(chǎn)信托規(guī)模將達(dá)2816億元，總還款額約為3100億元。

中國信托業(yè)協(xié)會統(tǒng)計(jì)，2013年一季度房地產(chǎn)信托新增1532億元，同比增長247%，超過去年和前年一季度的總和。

普益財富分析員范杰提到，2013年地產(chǎn)信托數(shù)量大增，除了房市回暖帶動的相關(guān)信托業(yè)務(wù)回暖、以及一二季度是傳統(tǒng)房企發(fā)行信托產(chǎn)品較多的時期之外，還有一個重要原因是“借新還舊”。

同一開發(fā)商借助其關(guān)聯(lián)項(xiàng)目發(fā)新信托替換舊信托，通過不同項(xiàng)目間的資金騰挪解決剛性兌付問題。也正因此，房地產(chǎn)信托的兌付危機(jī)雖然自2012年已有顯現(xiàn)，但尚能化險為夷。

一位知情人士告訴記者，一家以房地產(chǎn)信托起家的信托公司近期的一個房地產(chǎn)產(chǎn)品即采用此操作，該產(chǎn)品到期時，先找了一筆民間的高息資金去墊付，等市場兌付過去之后，隔三四個月再發(fā)一款信托產(chǎn)品，且第二次的信托計(jì)劃資金規(guī)模會比第一次高，一方面依然是為之前的項(xiàng)目融資，同時還可以覆蓋之前借的高息資金的利息。

借道券商資管

2012年下半年起，房企融資的較大變化是，券商資產(chǎn)管理通道越來越靈活。

銀行借道券商資管變相為房企貸款，即銀行理財資金去認(rèn)購券商的資管產(chǎn)品，然后再要求資管的資金投向銀行認(rèn)可的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

不過，業(yè)界普遍認(rèn)為，這是“換湯不換藥”，只是換個通道而已，原來通過信托搭建的結(jié)構(gòu)，現(xiàn)在借道券商來做，可以稱為“類信托產(chǎn)品”。

“券商資管更多是淪為銀行的通道，就是代替了原來信托的一部分作用。”前述銀行人士稱，銀行在這里有很多渠道賺錢，比如投資人的回報是7%，項(xiàng)目回報是10%，這樣就產(chǎn)生3個百分點(diǎn)的收益；另一方面，銀行券商產(chǎn)品，可再收取2個百分點(diǎn)收益。

普益財富分析員范杰指出，券商和信托主要是比資產(chǎn)管理能力和項(xiàng)目管理能力，但券商資管是新業(yè)務(wù)，因而在融資成本和其他條件上都會給一些優(yōu)惠。

例如宏源證券的部分業(yè)務(wù)通道費(fèi)已經(jīng)接近零，目的就是沖規(guī)模。

“從去年的通道類業(yè)務(wù)來看，信托對通道類業(yè)務(wù)要求還是比較高的，而券商和基金公司對此類業(yè)務(wù)費(fèi)用一降再降，他們的想法是不管賺不賺錢，先把這塊地盤占下來再說。”前述銀行人士表示。

從監(jiān)管來看，券商通道也更占優(yōu)勢。

“相比來說，證監(jiān)會的監(jiān)管思路比銀監(jiān)會要放得更開，因而券商在審批上會做得靈活一些。”一位曾長期做銀行表外業(yè)務(wù)的人士告訴《財經(jīng)國家周刊》記者，券商資管也會看“432”（四證齊全、30%自有資金、二級開發(fā)資質(zhì)）條件，這是門檻性的要求，但在項(xiàng)目的監(jiān)管審批上更寬松，比如對于“自有資金占30%”這一要求就會稍微松一點(diǎn)。

范杰提到，2012年以來“銀證信合作”的融資模式開始流行，信托也在利用券商渠道去做業(yè)務(wù)，從而避開監(jiān)管。

鼎信長城基金董事長章華認(rèn)為，目前銀行的風(fēng)險在房地產(chǎn)領(lǐng)域在下降，因?yàn)樾磐械馁Y金來源70%-80%都是社會化的私募。反倒是國內(nèi)一些非常大的券商，缺乏成熟經(jīng)驗(yàn)，包括中間會有利益輸送，站在一個非理性的角度做一些東西，雖然規(guī)模不大，但是風(fēng)險是不小的。

地產(chǎn)PE大行其道

記者采訪的一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來房企融資，銀行將有兩條路好走，一是券商通道，另一個是房地產(chǎn)基金。

雙匯地產(chǎn)一位高管告訴《財經(jīng)國家周刊》記者，為規(guī)避監(jiān)管層對銀信合作的規(guī)定，房企可以通過第三方機(jī)構(gòu)（比如合伙制的私募股權(quán)基金或者房地產(chǎn)基金）作為路徑或者載體來做。

據(jù)悉，雙匯地產(chǎn)正在做國內(nèi)一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，募集資金規(guī)模三、四十個億，主要募集方式就是私募股權(quán)基金。

該高管舉例說，一家地產(chǎn)企業(yè)要融資10個億，PE有3個億，剩下的7個億可以找信托。信托通過向銀行出售產(chǎn)品獲取這7個億資金，并承諾給銀行10%的回報率。銀行直接對公眾出售表外資產(chǎn)可能只賺5%的收益，而通過信托，刨去管理費(fèi)用和其他成本，銀行也能凈賺4%左右。

然后信托再用這7個億把PE的產(chǎn)品買過來。通過談判，PE帶著10億資金以股權(quán)加債權(quán)的形式（即“夾層投資”模式）進(jìn)入該房企，同時獲得50%-60%的股權(quán)，股權(quán)部分以該項(xiàng)目的土地做擔(dān)保，債權(quán)部分可以獲得適當(dāng)?shù)睦ⅰ?/p>

“股權(quán)+債權(quán)”的運(yùn)作模式與房地產(chǎn)信托類似，許多房地產(chǎn)基金基于一個項(xiàng)目一只基金的模式，也與房地產(chǎn)信托極為相似，但失去了基金本身聚集資金、多項(xiàng)目投資分散風(fēng)險的能力。

章華強(qiáng)調(diào)，私募基金是股權(quán)投資，如果不是站在股權(quán)和投資的角度看問題，就沒有私募基金公司的基本影子。

近年興起的地產(chǎn)PE魚龍混雜，恰恰在做著銀行的渠道業(yè)務(wù)。

“這兩年的股權(quán)投資實(shí)際上就是‘明股實(shí)債’，就是披著股權(quán)融資的外衣，實(shí)際上還是債權(quán)。一般是先以一種股權(quán)的形式進(jìn)去，然后投到項(xiàng)目里，等到項(xiàng)目進(jìn)行到某些階段、或者快終止時再以一個溢價終止股權(quán)，實(shí)際本質(zhì)上就是一種債權(quán)。”一位曾從事地產(chǎn)PE的人士指出。

據(jù)清科資料顯示，目前活躍在中國市場的私募房地產(chǎn)投資基金可大致分為兩類，一類是以鼎暉房地產(chǎn)基金、普凱投資和高和投資等為代表的獨(dú)立私募房地產(chǎn)投資基金，另一種是由房地產(chǎn)企業(yè)成立基金管理公司并發(fā)起設(shè)立的房地產(chǎn)基金，后者包括萬科、金地、復(fù)地、中海、華潤、綠城、海爾、保利地產(chǎn)等。

如復(fù)地集團(tuán)旗下的智盈投資管理的資金總量約有12億元，目前全部投資復(fù)地集團(tuán)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

不僅如此，一些信托公司也正在通過各種方式試圖突破相關(guān)監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，例如借道其所控股的公募基金子公司，后者在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資方式上所受監(jiān)管相對寬松，從而使信托公司自己想做但報批困難的項(xiàng)目得以成行。

資產(chǎn)證券化新寵

2013年，房企融資又有新變化。海印股份5月17日公告披露的專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃，被業(yè)內(nèi)解讀為“變相REITs”。

REITs是由專業(yè)人員管理的房地產(chǎn)類的集合資金投資計(jì)劃。今年3月份，證監(jiān)會《證券公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》，其中提到，商業(yè)物業(yè)等不動產(chǎn)財產(chǎn)可作為基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)證券化。

這被視為REITs開閘的信號，海印股份開創(chuàng)了房企融資的又一個創(chuàng)新模式。

“但實(shí)際上與真正的REITs有很大差別。”一位PE人士直言，海印股份最大的問題是，旗下的物業(yè)都不是其自身持有的，說白了就是一個二房東。

海印股份也公開表示，其采用的是“租入-租出”的輕資產(chǎn)模式，并不擁有產(chǎn)權(quán)，也就不存在銀行抵押貸款或擔(dān)保問題。同時，券商只針對機(jī)構(gòu)投資者兜售，不針對散戶。

問題是，如果按照此前的銀證合作模式，銀行作為機(jī)構(gòu)認(rèn)購券商的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，最終風(fēng)險還是由銀行承擔(dān)。

鼎信長城基金董事長章華告訴記者，資產(chǎn)證券化背后的含義是房子租金回報與售價之間有一個比較好的比率，現(xiàn)在國內(nèi)大概是2%-3%，房地產(chǎn)現(xiàn)在是售價高、租金低，“隨便投一個信托就是8%-10%的收益，一個私募基金有10%-20%的收益，誰會去投收益才2%的產(chǎn)品呢。”因而REITs不具備推行的基礎(chǔ)。

篇7

REITs既可以采取契約型基金的組織形式也可以采取公司型基金的組織形式。契約型基金是指依據(jù)信托契約或信托法理，通過發(fā)行受益憑證而組建的投資基金，這類基金在組織結(jié)構(gòu)上不設(shè)董事會，基金管理公司自行管理基金的經(jīng)營和操作，而不參與對項(xiàng)目的直接管理。而公司型基金是依公司法成立的以盈利為目的的投資公司，基金投資人取得公司股份。公司可以自主營運(yùn)和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目，再將收益以股利形式分配給投資人。一般來說如果REITs的規(guī)模比較大，投資領(lǐng)域也比較廣，就應(yīng)采用公司型組織形式。如果REITs的規(guī)模較小，業(yè)務(wù)投資又具有一定的專業(yè)性，那么可采用契約型組織形式，因?yàn)槠涓欣陲L(fēng)險控制。在資本市場比較完善和金融秩序比較規(guī)范的國家應(yīng)以發(fā)展公司型基金為主。

在美國，房地產(chǎn)投資信托基金通常是一個房地產(chǎn)上市公司，其組織結(jié)構(gòu)是完整的公司制度，經(jīng)營范圍單一，僅限于房地產(chǎn)的交易和經(jīng)營管理。通常是由董事局制訂投資及借款政策，通過發(fā)行基金份額，以股權(quán)融資方式向投資者進(jìn)行融資，投資者即基金持有人通過持有信托基金而間接擁有REITs所投資的不動產(chǎn)。上市公司或其委托的資產(chǎn)管理公司通過對相關(guān)物業(yè)的管理獲取租金收入，并以股利的方式分配給基金持有者。基金份額可以在二級市場進(jìn)行交易。

與傳統(tǒng)的以所有權(quán)為目的房地產(chǎn)投資相比，REITs具有自身的特性:① REITs具有較強(qiáng)的流動性，它可以在二級市場上流通;②REITs有著較高的預(yù)期收益，由于房地產(chǎn)基金可以在市場上通過不斷的擴(kuò)充發(fā)行新基金再收購其他的房地產(chǎn)，所以，投資REITs既能獲得穩(wěn)定的當(dāng)前收入?熏 又同時具有資本增長的潛力;③REITs具有較低的風(fēng)險，由于REITs投資對象是房地產(chǎn)，且該基金可投資不同的房地產(chǎn)組合，所以它具有很強(qiáng)的保值功能，在通貨膨脹時期?熏 REITs的收益水平也會隨之升高，能夠在一定程度上抵銷通貨膨脹的作用。綜上所述，REITs具有高流動性､高收益､低風(fēng)險的特征，是投資者理想的投資工具。

篇8

在近日舉行的“2014融資中國資本年會暨頒獎典禮――新十年誰的盛宴”上，各路嘉賓從自己的角度給出了一個判斷。

盛世神州董事長張民耕認(rèn)為，在大資管時代房地產(chǎn)基金確實(shí)遇到了挑戰(zhàn)，但它代表一種發(fā)展趨勢，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則更加輕資產(chǎn)化，這樣的市場更加健康，大家風(fēng)險共擔(dān)，開發(fā)商的核心競爭力就是房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)力。

鼎信長城董事長章華認(rèn)為，作為房地產(chǎn)基金來講，最重要的是一定要深刻認(rèn)知這個行業(yè)，早在幾年前房地產(chǎn)市場就開始分化，大型房地產(chǎn)企業(yè)將占有越來越多的資源，未來中國不會再有那么多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

中城投資總裁助理王珊認(rèn)為，房地產(chǎn)基金要提高自身的競爭力：首先要能夠提供資金的確定性和有效性，要快速判斷一個項(xiàng)目并鎖定它；第二，團(tuán)隊(duì)建設(shè)；第三，要始終保持一種創(chuàng)業(yè)或者企業(yè)家精神。

對于未來發(fā)展趨勢，河山資本總裁、主管合伙人曹少山表示，作為房地產(chǎn)基金管理人一定要考慮10年以后的市場，到時候如何從增量開發(fā)過程中扮演的角色，轉(zhuǎn)化為存量資產(chǎn)中扮演的角色。要有在若干年以后繼續(xù)開展業(yè)務(wù)的能力，除了開發(fā)項(xiàng)目，還應(yīng)嘗試提升在細(xì)分領(lǐng)域的資產(chǎn)管理能力。

賽富不動產(chǎn)合伙人王戈宏認(rèn)為，未來的房地產(chǎn)基金，如果不做債，不做債加股還能做什么？可以做權(quán)益性投資，既迎合了巨大的消費(fèi)市場，又不受市場大勢影響。房地產(chǎn)基金領(lǐng)域最終拼的是資本運(yùn)作能力，不僅是融資能力，還有資產(chǎn)增值能力。

嘉實(shí)資本管理有限公司總經(jīng)理助理王克明表示，基金資管計(jì)劃不像銀行和信托一樣受政策的限制，也沒有風(fēng)險準(zhǔn)備金和凈資本充足率的約束，所以一些不能滿足銀行要求的開發(fā)商，在2013年從基金資管計(jì)劃里獲得了融資。

河山資本曹少山：要有在細(xì)分領(lǐng)域的資產(chǎn)管理能力

河山資本總裁、主管合伙人曹少山表示，作為房地產(chǎn)基金管理人一定要考慮10年以后的市場，到時候如何從增量開發(fā)過程中扮演的角色，轉(zhuǎn)化為存量資產(chǎn)中扮演的角色。要有在若干年以后繼續(xù)開展業(yè)務(wù)的能力，除了開發(fā)項(xiàng)目，還應(yīng)嘗試提升在細(xì)分領(lǐng)域的資產(chǎn)管理能力。

曹少山談到，現(xiàn)在的房地產(chǎn)基金，無論是行業(yè)性質(zhì)還是行業(yè)規(guī)模，以及在房地產(chǎn)金融中的作用，都被媒體夸大了。說得極端點(diǎn)，中國沒有純粹意義上的房地產(chǎn)基金，因?yàn)榉康禺a(chǎn)基金的資金一定是非定向募集，由基金管理人完全根據(jù)自己的投資策略決定投什么，怎么投。但現(xiàn)在絕大部分房地產(chǎn)基金還是針對項(xiàng)目，像投行業(yè)務(wù)一樣一單一單地做，這種現(xiàn)狀短期內(nèi)不會改變，等到改變了，中國房地產(chǎn)最輝煌、投融資機(jī)會最多的時代可能已經(jīng)過去了。

目前的房地產(chǎn)市場在分化，這說明原來維持市場平衡狀態(tài)的力量被打破了。其一直都很有危機(jī)感地在觀察市場大勢，舉一個例子，這幾年北京霧霾很嚴(yán)重，似乎一夜之間就發(fā)生了，其實(shí)冰凍三尺非一日之寒，霧霾的污染物也是不斷累積的，中國的房地產(chǎn)市場也一樣，要觀察市場變化的臨界點(diǎn)是什么，什么時候會出現(xiàn)，數(shù)字很能說明問題，存量加上新建的房子是多少，估計(jì)不到10年這個市場臨界點(diǎn)就到了，到時候房地產(chǎn)開發(fā)商會為房子賣給誰發(fā)愁。

作為做房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的人，一定要考慮1 0年以后的市場，到時候如何從增量開發(fā)過程中扮演的角色，轉(zhuǎn)化為存量資產(chǎn)中扮演的角色。在日本市場，即使在房地產(chǎn)泡沫之后，房地產(chǎn)基金仍然有生存空間。做房地產(chǎn)基金對市場大勢要有非常敏感的判斷，然后不斷積累，要有在若干年以后繼續(xù)開展業(yè)務(wù)的能力。除了開發(fā)項(xiàng)目，還應(yīng)嘗試提升在細(xì)分領(lǐng)域的資產(chǎn)管理能力，尤其是住宅項(xiàng)目以外的資產(chǎn)管理能力，比如商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，在開發(fā)任務(wù)完成后還有很多運(yùn)營工作，其實(shí)不管是商業(yè)地產(chǎn)還是工業(yè)地產(chǎn)，所有涉及到要通過運(yùn)營增值的細(xì)分領(lǐng)域，都有非常大的市場。但是這種戰(zhàn)略布局要提前，不能等到要用的那一天，很多大開發(fā)商已經(jīng)在做這樣的布局，房地產(chǎn)基金也要做這方面的布局，現(xiàn)在北京市場已經(jīng)很難有一二百畝地要開發(fā)了，這是一個房地產(chǎn)基金管理人必須要思考的，也是需要提前布局的，要時刻有這樣的危機(jī)感。

賽富不動產(chǎn)王戈宏：房地產(chǎn)基金要做權(quán)益性投資

賽富不動產(chǎn)合伙人王戈宏認(rèn)為，“未來的房地產(chǎn)基金，如果不做債，不做債加股還能做什么？可以做權(quán)益性投資，既迎合了巨大的消費(fèi)市場，又不受市場大勢影響。”

王戈宏表示，企業(yè)的本質(zhì)是盈利，而中國企業(yè)在這個過程中，過多依賴政策，就企業(yè)的本質(zhì)來講應(yīng)該是依賴市場，這導(dǎo)致目前企業(yè)的盈利模式比較混亂。

企業(yè)盈利模式無非三種：一是利用差價，有一段時期是通過融資投資，銀行信托卡死之后，這個時代已經(jīng)過去了。房地產(chǎn)基金興起后，開始也是抓差價，基金管理人相當(dāng)于中間商，就像搬磚頭一樣把投資人的錢湊到一起，搬到開發(fā)商那里去，現(xiàn)在這種依靠差價賺錢的模式越來越難了。二是價值模式，現(xiàn)在慢慢出現(xiàn)一些房地產(chǎn)基金在尋求價值投資，看誰能幫開發(fā)商發(fā)現(xiàn)價值，中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)將會進(jìn)入到GP們?nèi)绾伟l(fā)現(xiàn)價值，創(chuàng)造價值的過程。三是趨勢模式，比如股票市場就是趨勢模式，但不適合房地產(chǎn)行業(yè)。

目前，中國的房地產(chǎn)基金已從做差價、貿(mào)易的投資模式，發(fā)展到發(fā)現(xiàn)價值的模式，這說明無論市場如何，對于一個企業(yè)而言，要想盈利，關(guān)鍵是看你能不能發(fā)現(xiàn)獨(dú)到的市場行為，并且滿足市場需求。所以對于市場對企業(yè)的影響，包括城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)系，王戈宏認(rèn)為關(guān)系不是很密切，如何找到真正賺錢的模式，才是需要思考的問題。

王戈宏也認(rèn)為，對于房地產(chǎn)基金而言，除了考慮市場大勢更應(yīng)該考慮如何選擇一個細(xì)分市場。在中國，老年公寓、白領(lǐng)公寓將會大有市場，在核心城市，年輕人要想在核心地段買房已不太可能，如果買一定是在遠(yuǎn)郊，為了工作方便另外在市中心租房居住，所以我們很看好白領(lǐng)公寓市場。在城市核心地段，找到一個既方便白領(lǐng)群體上班又適合居住的物業(yè)，買下后，重新設(shè)計(jì)、管理，創(chuàng)造一個白領(lǐng)公寓，這會是未來中國房地產(chǎn)存量市場一種新的消費(fèi)模式。所以未來做房地產(chǎn)基金，“如果不做債，不做債加股還能做什么？可以做權(quán)益性投資，既迎合了巨大的消費(fèi)市場，又不受市場大勢影響。”房地產(chǎn)基金領(lǐng)域最終拼的是資本運(yùn)作能力，不僅是融資能力，還有資產(chǎn)增值能力。

嘉實(shí)資本王克明：基金資管讓房地產(chǎn)企業(yè)有更多融資渠道

嘉實(shí)資本管理有限公司總經(jīng)理助理王克明表示，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，有了基金資管計(jì)劃，可以在銀行信托之外多一條融資渠道。

十后，在大資管和利率市場化的大背景下，基金資管有了很大的發(fā)展。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，有了基金資管計(jì)劃，可以在銀行信托之外多一條融資渠道，基金資管計(jì)劃不像銀行和信托一樣受政策的限制，也沒有風(fēng)險準(zhǔn)備金和凈資本充足率的約束，所以一些不能滿足銀行要求的開發(fā)商，在2013年從基金資管計(jì)劃里獲得了融資，所以對于開發(fā)商特別是沒有二級資質(zhì)的中小開發(fā)商，可以從基金資管計(jì)劃獲得新的融資渠道。另外跟傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)相比，基金資管具有決策快、政策靈活的特點(diǎn)。基金資管還有很好的流動性，可以不必像信托計(jì)劃一樣要持有到期，反過來這種流動性也對降低融資成本提供了可能。再者，PE基金的進(jìn)入，為房地產(chǎn)行業(yè)提供了專業(yè)的服務(wù)和價值，另一方面，背后的投資人也獲得了倍增的收益。

通常所說的“錢”可以分成三種：一種是日常消費(fèi)要花的叫“錢”，另外一種是要融通的叫“財”，還有一種是要投的叫“資”。因?yàn)橛薪鹑谂普眨源蠹曳判牡匕彦X交給金融機(jī)構(gòu)，而金融機(jī)構(gòu)能提供的是投資理財?shù)馁Y源、融資的資源。金融機(jī)構(gòu)為什么能夠取信于民，取信于投資人，第一有品牌，第二有牌照，第三有專業(yè)能力。在大資管和利率市場化的條件下，品牌和牌照已經(jīng)不是特別的資源，金融機(jī)構(gòu)的專業(yè)能力才是重點(diǎn)。專業(yè)能力又可以歸納為四個方面：募、投、管、退。就募集來講，要把投資人和客戶進(jìn)行區(qū)分，找到白金級客戶，這是一個有風(fēng)險承擔(dān)能力的細(xì)分投資人群體。還要有把資本和房地產(chǎn)行業(yè)相結(jié)合，轉(zhuǎn)化成金融產(chǎn)品的能力，房地產(chǎn)行業(yè)是個高回報高風(fēng)險的行業(yè)，如何把投資人的資金安全地投進(jìn)這樣一個行業(yè)，這就要考驗(yàn)專業(yè)的產(chǎn)品制造能力。

另外投資方面，要能夠幫助投資人找到跟他的風(fēng)險偏好、收益偏好配合的產(chǎn)品，每一種產(chǎn)品的收益率不同，當(dāng)然風(fēng)險也不同，要在每一個細(xì)分的投資者圈里面找到相應(yīng)的投資項(xiàng)目，這一點(diǎn)是金融機(jī)構(gòu)普遍欠缺的。

第三是投后的監(jiān)管能力，要能夠進(jìn)行有效地投后監(jiān)管。

第四是退出，如何成功退出是首要的問題，如何在資本計(jì)劃里面規(guī)避風(fēng)險，能夠順利地按預(yù)期收益退出，這是我們所面臨的艱巨任務(wù)。

盛世神州張民耕：房地產(chǎn)企業(yè)的輕資產(chǎn)化

盛世神州董事長張民耕認(rèn)為，在大資管年代房地產(chǎn)基金確實(shí)遇到了挑戰(zhàn)，但它代表一種發(fā)展趨勢，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則更加輕資產(chǎn)化。

房地產(chǎn)企業(yè)金融化 金融企業(yè)房地產(chǎn)化

張民耕認(rèn)為，可以用兩句話來概括目前的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀：一是房地產(chǎn)企業(yè)的金融化，二是金融企業(yè)的房地產(chǎn)化。

房地產(chǎn)企業(yè)的金融化是指現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)都成立了房地產(chǎn)基金，用各種形式來進(jìn)行房地產(chǎn)金融活動。以前的房地產(chǎn)企業(yè)，對現(xiàn)金流要求很高。房地產(chǎn)企業(yè)成立房地產(chǎn)基金之后，在金融化的過程中增強(qiáng)了跟金融機(jī)構(gòu)的議價能力，比如，盛世神州和萬科合作開發(fā)項(xiàng)目時發(fā)現(xiàn)，萬科只要拿一個鈕扣，金融機(jī)構(gòu)就可以給他配出一件大衣，開發(fā)商完全可以用品牌、專業(yè)性來做房地產(chǎn)開發(fā)。在這樣的大勢下，有金融機(jī)構(gòu)表示，以前是房地產(chǎn)企業(yè)來找銀行信托，現(xiàn)在是金融機(jī)構(gòu)主動尋找優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)，金融機(jī)構(gòu)成了乙方，房地產(chǎn)企業(yè)挑挑揀揀。

金融企業(yè)的房地產(chǎn)化是指在大資管時代下，各種金融機(jī)構(gòu)都可以通過資產(chǎn)管理計(jì)劃像信托公司一樣向房地產(chǎn)企業(yè)投資、貸款，金融機(jī)構(gòu)一旦放開管制以后，首先想到可以做的業(yè)務(wù)就是房地產(chǎn)，當(dāng)然金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)化只是一種現(xiàn)象，不能以偏概全，只是說是傾向性的問題。

張民耕還表示，房地產(chǎn)基金在制定投資策略和企業(yè)發(fā)展策略時，一定要考慮好自己的核心競爭力。盛世神州的核心競爭力就是要把自己看作專業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)，把房地產(chǎn)開發(fā)鏈條上的每個環(huán)節(jié)都了解清楚，打通上下游的合作渠道，上游打通資金方的渠道，下游打通項(xiàng)目方的渠道。

具體而言，這個核心競爭力是指：第一，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的價值發(fā)現(xiàn)，這是需要時間長期積累的能力，其他人覺得不能做的項(xiàng)目，你能不能發(fā)現(xiàn)它的價值。

其次，設(shè)計(jì)一組金融和房地產(chǎn)相結(jié)合的金融產(chǎn)品，這需要有房地產(chǎn)專業(yè)知識和金融專業(yè)知識，這個產(chǎn)品要讓上游的金融機(jī)構(gòu)或投資人，下游的開發(fā)企業(yè)都能接受。

第三，在投資之后的整個開發(fā)過程中，要有替投資人監(jiān)管投資項(xiàng)目的能力，同時為開發(fā)商保值增值。

最后是價值實(shí)現(xiàn)，包括財務(wù)、稅務(wù)以及退出等方面都需要合理安排。

開發(fā)商輕資產(chǎn)化

談到目前房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢時，張民耕表示很看中兩個人的說法：一是聶梅生女士，之前一直堅(jiān)持認(rèn)為房地產(chǎn)發(fā)展趨勢向好，今年開始她提到房地產(chǎn)發(fā)展的周期性，房地產(chǎn)企業(yè)一定要認(rèn)清周期性，避免對市場大勢的誤判。二是任志強(qiáng)，認(rèn)為今年房價漲幅將趨緩，房地產(chǎn)企業(yè)會分化，區(qū)域會分化，整個大勢不會一刀切。

所以今年盛世神州的策略是產(chǎn)品質(zhì)量第一，質(zhì)量里面包含安全性和收益性，在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上，適當(dāng)擴(kuò)大規(guī)模。總之，在大資管年代房地產(chǎn)基金確實(shí)遇到了挑戰(zhàn)，但它代表一種發(fā)展趨勢，比如美國上市的房地產(chǎn)開發(fā)商不多，但是上市的基金非常多，開發(fā)商都是輕資產(chǎn)，許多項(xiàng)目開發(fā)商只出總投資額的1%，投資人占5%、10%、20%，銀行或者專業(yè)投資基金會配比到100%的資金，這樣的市場非常健康，大家風(fēng)險共擔(dān)，開發(fā)商靠的就是核心的房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)力。在中國，如果這樣的模式漸成風(fēng)氣，即使市場出現(xiàn)大的起伏，投資人也不會有那么大的風(fēng)險。現(xiàn)在的投資人正在逐漸成熟，之前的融資手段主要是債類，慢慢地股債結(jié)合，然后會傾向于股權(quán)投資。在市場發(fā)展過程中，房地產(chǎn)基金會進(jìn)入到其他房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，會大量地和金融結(jié)構(gòu)合作，同時也會和大量房企合作，在整個房地產(chǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)基金會占更多份額。

中城投資王珊：大資管時代房地產(chǎn)基金管理人的核心能力

中城投資總裁助理兼投資總監(jiān)王珊認(rèn)為，在“大資產(chǎn)管理時代”的背景下，各種類型的資金都涌向房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，他們要尋找合格的管理人，對房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行專業(yè)投資。這對于房地產(chǎn)私募基金來說是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇，優(yōu)秀管理人將脫穎而出。房地產(chǎn)私募基金管理人要提高自身競爭力，必須具備充足的核心資本、專業(yè)穩(wěn)定的團(tuán)隊(duì)及不斷創(chuàng)新的企業(yè)家精神。

房地產(chǎn)基金橫跨兩個行業(yè)――金融與房地產(chǎn)，一邊是資本，一邊是房地產(chǎn)項(xiàng)目。現(xiàn)在大量所謂影子銀行的資金做的是偏固定收益類的投資。私募基金更多應(yīng)回歸到提升企業(yè)價值，或者是提升項(xiàng)目價值的本源上來，加大權(quán)益類投資，可尋找一個好的合作伙伴采取跟投策略，也可以在項(xiàng)目開發(fā)中占主導(dǎo)地位。

房地產(chǎn)基金管理人的競爭力，首先是核心資本。管理人要快速判斷一個項(xiàng)目并用核心資本鎖定它，確保投資效率，然后可用兩三個月的時間，后續(xù)發(fā)起一個基金來置換核心資本的投入。第二，核心團(tuán)隊(duì)。中城投資成立11年，核心團(tuán)隊(duì)的成員非常穩(wěn)定，有來自于開發(fā)商的，也有來自金融機(jī)構(gòu)的，還有具備法律、會計(jì)、稅務(wù)等執(zhí)業(yè)資格的專業(yè)人士。第三，要始終保持一種創(chuàng)業(yè)或者企業(yè)家精神，主要表現(xiàn)在幾個方面：一是開放合作的態(tài)度，去年開始我們和各種機(jī)構(gòu)成立合資管理公司，既包括信托公司，也包括有實(shí)力的開發(fā)商，甚至與房產(chǎn)私募領(lǐng)域的其他管理人共同發(fā)起基金；另一方面在產(chǎn)品線上不斷創(chuàng)新和拓展，包括投資的業(yè)態(tài)和領(lǐng)域。2013年年底中城投資收購了上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)的一幢寫字樓。未來我們還會涉及境外投資，比如跟隨萬科投資美國的項(xiàng)目，創(chuàng)新精神會一直貫穿我們的發(fā)展。

鼎信長城章華：募資能力一定不是房地產(chǎn)基金的價值所在

鼎信長城董事長章華認(rèn)為，房地產(chǎn)基金要保持獨(dú)特的競爭力，首先要保住底線；第二，要有規(guī)模，沒有規(guī)模在行業(yè)里就沒有話語權(quán)；第三，要看投資收益，要幫投資人獲得更高回報。

2 0 1 0年被稱為房地產(chǎn)基金元年，當(dāng)時也就幾十家房地產(chǎn)基金，總規(guī)模不到三五百億元，現(xiàn)在差不過增長了10倍，整個行業(yè)的增長有目共睹。四年前章華專職出來做房地產(chǎn)基金時，募資非常困難，沒有募集渠道，今天這已經(jīng)不是問題了，這使得房地產(chǎn)基金的角色也在逐步回歸，回歸到房地產(chǎn)基金核心的競爭力――投資能力和資產(chǎn)管理能力，募資能力一定不是房地產(chǎn)基金的價值所在。資產(chǎn)管理能力和投資能力主要還是靠團(tuán)隊(duì)、靠人，靠在這個行業(yè)里有很深積淀的人去做事情，未來房地產(chǎn)基金的核心一定是把項(xiàng)目投得更好。一個房地產(chǎn)基金不應(yīng)該著重做債，那是主流基金做的事情。房地產(chǎn)基金的主戰(zhàn)場暢。只要把自己內(nèi)部做好，外部的發(fā)展會越來越順。

篇9

這是因?yàn)椋诒O(jiān)管部門的直接參與下，信托公司、房地產(chǎn)企業(yè)、金融資產(chǎn)管理公司（下稱AMC）等各方正在發(fā)起一場規(guī)模浩大的 “保兌付”大戰(zhàn)。同時，銀監(jiān)會相關(guān)部門正在醞釀出臺相關(guān)政策，擬將AMC參與房地產(chǎn)信托相關(guān)業(yè)務(wù)“轉(zhuǎn)正”，納入日常監(jiān)管軌道。

自2011年上半年以來，銀監(jiān)會、財政部先后兩次下文，多次召集信托公司和AMC相關(guān)業(yè)務(wù)人員討論，一再對AMC參與房地產(chǎn)信托相關(guān)業(yè)務(wù)進(jìn)行風(fēng)險提示。雖然監(jiān)管口徑一再收緊，但并未“堵死”AMC開展此業(yè)務(wù)的大門。

最近一次閉門座談會是今年4月初，銀監(jiān)會監(jiān)管四部召集四家AMC相關(guān)業(yè)務(wù)人員，了解各公司參與房地產(chǎn)信托相關(guān)業(yè)務(wù)的基本情況，探討如何開展該業(yè)務(wù)并更好地防范信托風(fēng)險傳導(dǎo)，監(jiān)管部門明確表態(tài)，擬研究出臺相關(guān)規(guī)范性文件。一位參加討論會的AMC人士對《財經(jīng)》記者稱，規(guī)范一旦出臺，將正式打通AMC開展該業(yè)務(wù)的政策通道。

在過去“保兌付”大戰(zhàn)中，AMC接盤僅是化解房地產(chǎn)信托風(fēng)險的一種方式。信托公司“借新還舊”或自己接盤；房地產(chǎn)基金及其他第三方機(jī)構(gòu)介入，亦是房地產(chǎn)信托轉(zhuǎn)危為安的重要原因。

在房地產(chǎn)業(yè)打壓政策尚未解禁之前，房地產(chǎn)信托風(fēng)險正在積聚。今年已有十幾款地產(chǎn)信托產(chǎn)品提前兌付，其中，吉林信托發(fā)行的南京聯(lián)強(qiáng)大廈項(xiàng)目、中誠信托為北京華業(yè)地產(chǎn)發(fā)行的信托，最終因?yàn)槿A融資產(chǎn)接盤而化解了可能的兌付危機(jī)。

根據(jù)中金公司和國泰君安證券2012年初的預(yù)測，新一輪更大規(guī)模兌付即將襲來，中金公司認(rèn)為，2012年全年房地產(chǎn)信托到期還款總額約2500億元，僅三季度將超過1000億元。對此，多數(shù)信托公司和監(jiān)管部門已心中有數(shù)，不認(rèn)為大范圍違約事件會發(fā)生。

銀監(jiān)會非銀部主任柯卡生近日亦公開稱，房地產(chǎn)信托出現(xiàn)系統(tǒng)性、區(qū)域性風(fēng)險的概率相當(dāng)小。

房地產(chǎn)信托正在經(jīng)歷一場流動性風(fēng)險。一家信托公司副總裁認(rèn)為，由于監(jiān)管部門風(fēng)險“零容忍”和信托受益人（尤其個人投資者）投資行為尚未完全市場化，實(shí)質(zhì)性顯性違約很難顯現(xiàn)。

信托公司引入第三方接盤機(jī)制的做法，其本質(zhì)是為即將到期的房地產(chǎn)信托提供流動性資金，化解其剛性兌付風(fēng)險，這更像是“擊鼓傳花”的游戲。

通過合作，意在以時間換空間，規(guī)避本輪調(diào)控，提供接盤資金方將直接或者間接地參與房地產(chǎn)項(xiàng)目，如果房地產(chǎn)市場無法及時回暖，后續(xù)償付仍有風(fēng)險，而身陷其中的各方恐怕亦難以抽身。

AMC現(xiàn)身

4月初，中國銀監(jiān)會監(jiān)管四部召集四家AMC相關(guān)人員在金融街召開座談會，這是自2010年以后，銀監(jiān)會和AMC多次溝通中較為重要的一次。

座談討論的主要內(nèi)容是，如何防范潛在的房地產(chǎn)信托風(fēng)險在金融體系中的傳導(dǎo)，防止AMC成為風(fēng)險的“接盤者”，規(guī)范AMC從事此類業(yè)務(wù)，同時，銀監(jiān)會向各家公司再次提醒和警示AMC參與房地產(chǎn)信托相關(guān)業(yè)務(wù)的風(fēng)險。

目前，銀監(jiān)會正在醞釀起草AMC接盤類似房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的規(guī)范性文件。據(jù)了解，可行的方式是將此業(yè)務(wù)整體納入到AMC商業(yè)化收購非金融類不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)中統(tǒng)一規(guī)范，而非單獨(dú)發(fā)文。

座談會上，銀監(jiān)會還要求各家AMC匯報本公司開展與房地產(chǎn)信托相關(guān)業(yè)務(wù)的模式和業(yè)務(wù)規(guī)模。銀監(jiān)會相關(guān)人士明確稱，在上述文件出臺前，AMC可以開展此類業(yè)務(wù)，但是要事前向銀監(jiān)會報備，如果AMC旗下辦事處在開展此業(yè)務(wù)的過程中，有成熟可借鑒的經(jīng)驗(yàn)，可在監(jiān)管部門備案后推廣。

由此可見，市場曾傳言的銀監(jiān)會叫停AMC此類業(yè)務(wù)并不屬實(shí)，相反監(jiān)管層持包容開放心態(tài)，一定程度上認(rèn)同AMC作為風(fēng)險緩釋的出口，對化解房地產(chǎn)信托流動性風(fēng)險有積極意義。

AMC從事此類業(yè)務(wù)并無制度，中國長城資產(chǎn)管理公司一位中層人士認(rèn)為。2012年初財政部金融司下發(fā)國有金融機(jī)構(gòu)不良資產(chǎn)批量剝離管理辦法的文件［財金6號］一文，明確規(guī)定AMC可以收購不良資產(chǎn)來源包括信托投資公司，而信托公司多數(shù)為國有金融類機(jī)構(gòu)。

AMC參與房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，主要有以下幾種情形，直接購買信托產(chǎn)品、為信托計(jì)劃提供增信服務(wù)、承諾信托遠(yuǎn)期收購和其支持下的信托計(jì)劃展期（也被稱為收購信托計(jì)劃）等等。

所謂收購信托計(jì)劃并非AMC直接收購該房地產(chǎn)信托項(xiàng)目，而是AMC支持下的信托計(jì)劃展期，這是當(dāng)下AMC參與房地產(chǎn)信托的主流業(yè)務(wù)模式。其本質(zhì)是AMC利用自身資金優(yōu)勢，提供融資服務(wù)，獲得原有受益人的收益權(quán)，信托延期后，收益率一般會較此前提高幾個百分點(diǎn)。近日華融資產(chǎn)參與中誠信托10億元信托計(jì)劃重組，即屬此類案例。

而針對AMC購買信托產(chǎn)品、提供信托增信、承諾遠(yuǎn)期收購這三項(xiàng)業(yè)務(wù)，財政部和銀監(jiān)會分別于2011年9月和2012年1月下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范金融資產(chǎn)管理公司投資信托和理財產(chǎn)品的通知》和《關(guān)于金融資產(chǎn)管理公司開展信托增信及其遠(yuǎn)期收購等業(yè)務(wù)的風(fēng)險提示通知函》兩份文件。

要求AMC清理已簽約的此類項(xiàng)目，做好風(fēng)險排查和防控，若開展此業(yè)務(wù)，需報銀監(jiān)會批準(zhǔn)，建立健全相關(guān)業(yè)務(wù)管理制度和操作流程后，先行試點(diǎn)，總結(jié)評估后逐步推廣，防范市場風(fēng)險和信用風(fēng)險。

在房地產(chǎn)信托迅速飆漲的同時，AMC也在尋找各種途徑參與其中，隨著相關(guān)AMC此種業(yè)務(wù)常態(tài)化，其參與程度必將更加深入。

全力“保兌付”

過去近一年間，AMC介入相關(guān)信托項(xiàng)目，僅僅是化解房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險的一種方式，信托公司“借新還舊”、自籌資金接盤和房地產(chǎn)基金的介入，是房地產(chǎn)信托兌付平穩(wěn)過渡的主要原因。

用益信托統(tǒng)計(jì)顯示，從2011年初至2012年5月，到期的信托本金共超過1000億元（不包含提前終止）。據(jù)知情人士估算，AMC接盤規(guī)模約300億元，其余均在信托公司主導(dǎo)下完成兌付。

而當(dāng)信托計(jì)劃涉及公眾投資者時，監(jiān)管部門會非常謹(jǐn)慎。柯卡生在上述演講中稱，監(jiān)管部門真正擔(dān)心的是集合信托產(chǎn)品，因?yàn)榧闲磐幸话阌凶匀蝗苏J(rèn)購。出于對爆發(fā)的擔(dān)心，銀監(jiān)會便直接介入化解此類風(fēng)險事件。

信托公司通常不愿意以自有資金再次參與到問題項(xiàng)目中。一般情況下，信托公司會選擇通過“借新還舊”，發(fā)行信托計(jì)劃替代原有信托計(jì)劃，發(fā)行人不變，只是變換一款新的信托計(jì)劃，或者重新給該房地產(chǎn)項(xiàng)目裝入新的“概念”，來募集資金。

在2011年6月以后，隨著房地產(chǎn)信托監(jiān)管趨于嚴(yán)格，信托公司通過發(fā)行集合信托產(chǎn)品接盤遇阻，轉(zhuǎn)向通過發(fā)行單一資金信托計(jì)劃“借新還舊”。

所謂單一資金信托計(jì)劃，是指信托公司接受單個委托人的資金委托，依據(jù)委托人確定的管理方式（指定用途），或由信托公司代為確定的管理方式（非指定用途），單獨(dú)管理和運(yùn)用貨幣資金的信托，其委托人為單一機(jī)構(gòu)投資者，信托合同期限和資金等約定更為靈活，通常是資金實(shí)力較強(qiáng)的機(jī)構(gòu)投資者。且信息無需公開，具有完全的私密性。

中國信托業(yè)協(xié)會統(tǒng)計(jì)顯示，截至2011年底，單一資金信托規(guī)模占信托全行業(yè)總資產(chǎn)的68.21％，是構(gòu)成信托資產(chǎn)核心部分，近幾年房地產(chǎn)信托規(guī)模中，單一資金信托規(guī)模不斷增加。

篇10

海南省人民政府、建設(shè)部、財政部、國土資源部、人民銀行《處置海南省積壓房地產(chǎn)試點(diǎn)方案》（以下簡稱《試點(diǎn)方案》）已經(jīng)國務(wù)院同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請貫徹執(zhí)行。

一、海南省人民政府要認(rèn)真總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，切實(shí)加強(qiáng)對處置積壓房地產(chǎn)工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，按照《試點(diǎn)方案》，全面清理、加快處置積壓房地產(chǎn)，減少金融資產(chǎn)損失，切實(shí)改善經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

二、其他省、自治區(qū)、直轄市人民政府要提高對處置積壓房地產(chǎn)工作重要性和緊迫性的認(rèn)識，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際，制定切實(shí)可行的處置積壓房地產(chǎn)計(jì)劃，全面清理本地區(qū)積壓房地產(chǎn)，力爭在較短時期內(nèi)使積壓房地產(chǎn)數(shù)量有較大幅度的下降。

各地人民政府要認(rèn)真清理各種不合理收費(fèi)，理順住宅成本構(gòu)成，切實(shí)降低住宅價格。各地可將積壓商品住宅轉(zhuǎn)為經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和政策性安置住房，并執(zhí)行相應(yīng)的政策；也可比照經(jīng)濟(jì)適用住房的價格實(shí)行限價銷售。凡按要求實(shí)行限價銷售的積壓商品住宅，在2000年12月31日前，免征銷售環(huán)節(jié)所涉及的營業(yè)稅、契稅等稅收以及各種行政、事業(yè)性收費(fèi)。對降價銷售積壓商品住宅還貸的國有或國有控股房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銀行可減免其逾期貸款罰息。

積壓房地產(chǎn)數(shù)量大的城市，要嚴(yán)格控制土地供應(yīng)和新建房地產(chǎn)項(xiàng)目，避免形成新的積壓。

三、各國有獨(dú)資商業(yè)銀行要對全國房地產(chǎn)貸款進(jìn)行全面清理，制定相應(yīng)的貸款回收計(jì)劃，通過采取追索債務(wù)，拍賣抵債房地產(chǎn)等措施，加快回收信貸資金，盤活金融資產(chǎn)，改善金融資產(chǎn)質(zhì)量。

四、建設(shè)部、財政部、國土資源部、人民銀行等部門在加強(qiáng)對海南省實(shí)施《試點(diǎn)方案》進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查的同時，要及時總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，指導(dǎo)做好全國積壓房地產(chǎn)的處置工作。

五、《試點(diǎn)方案》中關(guān)于中央財政給予海南省專項(xiàng)補(bǔ)助和“換地權(quán)益書”及土地有償使用費(fèi)繳交等政策措施，僅適用于海南省。

「名稱處置海南省積壓房地產(chǎn)試點(diǎn)方案

「題注海南省人民政府建設(shè)部財政部國土資源部人民銀行（一九九九年六月二十四日）

「章名全文

為了加快處置海南省積壓房地產(chǎn)，盤活金融資產(chǎn)，改善經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境，制定本方案。

一、基本原則

處置海南省積壓房地產(chǎn)的基本原則是：從宏觀經(jīng)濟(jì)全局出發(fā)，盡量減少國有資產(chǎn)損失；堅(jiān)持依法辦事，遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，規(guī)范房地產(chǎn)市場，改善金融資產(chǎn)質(zhì)量；運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段和行政手段，根據(jù)市場需求，控制房地產(chǎn)增量，刺激有效需求，消化存量；面對現(xiàn)實(shí)，化解歷史遺留問題，實(shí)事求是地處理債權(quán)、債務(wù)關(guān)系；總體部署，分工協(xié)作，先易后難，逐步推進(jìn)。

二、方法步驟

（一）追索債務(wù)，明確產(chǎn)權(quán)。

1.債務(wù)由債權(quán)人追索。債務(wù)糾紛原則上通過仲裁或者司法程序解決，政府有關(guān)部門予以協(xié)助。

各國有獨(dú)資商業(yè)銀行依法追索企業(yè)拖欠的房地產(chǎn)貸款，企業(yè)可以用積壓房地產(chǎn)（按現(xiàn)值）和其他資產(chǎn)抵債。對資不抵債的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法申請破產(chǎn)清償。對拖欠房地產(chǎn)貸款的其他企業(yè)，其房地產(chǎn)不足以還貸的，區(qū)別情況予以處理，有的結(jié)合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整申請破產(chǎn)清償；有的由欠債企業(yè)制定可行的還款計(jì)劃，重新設(shè)立抵押權(quán)。

2.明確積壓商品房、停緩建工程和閑置土地的權(quán)屬關(guān)系。

按照法律、法規(guī)的規(guī)定，由行政機(jī)關(guān)公告，要求未辦理有關(guān)登記手續(xù)的房產(chǎn)所有者和土地使用者在規(guī)定期限內(nèi)依法辦理有關(guān)登記手續(xù)；在規(guī)定期限內(nèi)未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的房產(chǎn)，由當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)行政管理部門依法代管；在規(guī)定期限內(nèi)未辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)的在建項(xiàng)目及土地，按有關(guān)法律、法規(guī)處理。對房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)有異議的，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理；對人民政府處理決定不服的，可向人民法院起訴。對有債權(quán)申請的，通過司法程序解決。

（二）集中處置金融資產(chǎn)。

1.業(yè)務(wù)剝離。各國有獨(dú)資商業(yè)銀行（包括其在全國各地設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)）將1998年12月31日前在海南省發(fā)放的房地產(chǎn)貸款和直接投資房地產(chǎn)所形成的不良資產(chǎn)與其正常信貸業(yè)務(wù)資金剝離，分別設(shè)帳，單獨(dú)管理。資產(chǎn)管理的具體辦法由各國有獨(dú)資商業(yè)銀行制定，報人民銀行總行批準(zhǔn)后執(zhí)行。

2.損失處理。各國有獨(dú)資商業(yè)銀行以自辦企業(yè)和其他形式直接投資于海南省房地產(chǎn)的，其損失計(jì)入損益，由各國有獨(dú)資商業(yè)銀行按國家有關(guān)規(guī)定處理。貸款呆壞帳損失，從1999年起按財政部規(guī)定的程序逐年予以核銷。

各國有獨(dú)資商業(yè)銀行在追索債務(wù)過程中回收的房地產(chǎn)，由資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)管理，暫按清償?shù)氖袌鰞r格記帳，逐年處理，處理過程中的損失計(jì)入銀行損益，按國家有關(guān)規(guī)定處理。

（三）分類處置積壓房地產(chǎn)。

1.積壓商品房的處置。確權(quán)后屬國有獨(dú)資商業(yè)銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的普通住宅，經(jīng)評估后按經(jīng)濟(jì)適用住房政策向中低收入居民、拆遷居民銷售；其他積壓商品房，采取積極措施促銷。

2.閑置土地的處置。按照法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)無償收回的閑置土地，要依法收回。但如果項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，用地符合土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃，占地企業(yè)又確有投資能力，愿意繼續(xù)投資的，在依法辦理有關(guān)用地手續(xù)后，可允許其在規(guī)定期限內(nèi)繼續(xù)投資開發(fā)。其他閑置土地，向占地單位核發(fā)“換地權(quán)益書”，收回土地使用權(quán)。

“換地權(quán)益書”由國土資源部統(tǒng)一制定，由海南省各市、縣人民政府報省人民政府核準(zhǔn)后按土地現(xiàn)值向土地使用權(quán)持有者簽發(fā)，不與原來的地塊相聯(lián)系。對未交足土地出讓全部費(fèi)用的，按實(shí)際交付金額核發(fā)“換地權(quán)益書”。

對經(jīng)司法程序判作為抵債物清償給各國有獨(dú)資商業(yè)銀行的閑置土地，由各國有獨(dú)資商業(yè)銀行向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府換取等值的“換地權(quán)益書”。

“換地權(quán)益書”的價值隨地價變動而變動，可換名轉(zhuǎn)讓，可用于銀行抵押和償債，可在政府出讓土地時在全省范圍內(nèi)換回等值的土地。“換地權(quán)益書”未全部收回前，政府在出讓土地時，原則上只收回“換地權(quán)益書”。

國土資源部對“換地權(quán)益書”的簽發(fā)和回收進(jìn)行備案管理。“換地權(quán)益書”具體管理辦法由海南省人民政府根據(jù)上述原則制訂，征得國土資源部、人民銀行同意后，按程序提請省人大常委會審議。

3.停緩建工程的處置。經(jīng)追債、確權(quán)后，根據(jù)產(chǎn)權(quán)人的意愿分別按積壓商品房或閑置土地辦法處理。土地使用權(quán)所有者可根據(jù)土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃及市場需求，重新提出用地申請，在辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)建設(shè)；也可交回用地，申請核發(fā)“換地權(quán)益書”。

三、政策措施

（一）海南省的政策措施。

1.深化土地使用制度改革，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)和新開房地產(chǎn)項(xiàng)目。對收回的土地，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一管理，合理利用。

2.對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理公司和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行清理、整頓，淘汰一批劣質(zhì)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)，規(guī)范房地產(chǎn)市場。

3.對轉(zhuǎn)為經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)所有者返還土地出讓金。

4.對認(rèn)定為積壓房地產(chǎn)的項(xiàng)目，在處置過程中除工本費(fèi)以外，免征各種行政、事業(yè)性收費(fèi)。普通住宅按經(jīng)濟(jì)適用房政策向中低收入居民和拆遷居民銷售，可按有關(guān)規(guī)定減免有關(guān)稅費(fèi)。

5.進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快貨幣化分配步伐，盡快開放已購公有住房及經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的交易市場。

6.對在海南省購買積壓公寓和別墅等商品房的本省和外省市居民和單位，給予優(yōu)惠待遇。

7.加強(qiáng)城市規(guī)劃管理，加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和舊城改造力度，完善住宅小區(qū)配套設(shè)施，改善居住環(huán)境。

8.商請各級人民法院加大房地產(chǎn)案件的審理、執(zhí)行力度，并區(qū)別情況減、免、緩交訴訟費(fèi)。

（二）國家給予的政策支持。

1.中央財政給予4億元專項(xiàng)補(bǔ)助，用于退還積壓普通住宅按經(jīng)濟(jì)適用房政策銷售后的土地出讓金。具體辦法由財政部另行制定。

2.國務(wù)院有關(guān)部門以及國有獨(dú)資商業(yè)銀行對海口、三亞、瓊山等城市改善基礎(chǔ)設(shè)施、進(jìn)行舊城改造和完善小區(qū)配套等，在資金方面給予支持。

3.在政府供地時，相應(yīng)收回等值“換地權(quán)益書”的，免交應(yīng)上繳中央財政的土地有償使用費(fèi)；收取土地出讓金等土地有償使用費(fèi)的，應(yīng)依法向中央財政上繳，具體辦法由財政部商海南省、國土資源部制定。

4.允許全國各地有能力的單位購買海南省積壓的房地產(chǎn)。鼓勵有條件的科研院所和高等院校購買海南省積壓商品房，或?qū)就旯さ耐＞徑?xiàng)目進(jìn)行改造后，在海南省設(shè)立分支機(jī)構(gòu)或作為有突出貢獻(xiàn)的科研、教學(xué)人員的度假療養(yǎng)、學(xué)術(shù)研究基地。

5.人民銀行對單位、個人在海南省購房，可在增加貸款比例、延長貸款期限、貸款與保險相結(jié)合等方面，制定更靈活的抵押貸款政策。

四、實(shí)施計(jì)劃

（一）追債、確權(quán)工作在1999年12月31日前完成。

（二）1999年重點(diǎn)處置、銷售積壓普通住宅。