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篇1

【關鍵詞】 優質護理； 產房管理； 滿意度

中圖分類號 R473.7 文獻標識碼 B 文章編號 1674-6805（2014）18-0084-02

優質護理模式是以患者為中心，全面貫徹實施護理責任制度，加強各項基礎護理工作，深化護理服務的專業內涵，將整體護理服務水平提升到一個更高的層次。目前由于社會經濟的不斷發展，人們對醫療護理有了更高的要求，所以筆者所在醫院產房采取了全面有效的護理管理，實行優質護理模式，將助產士的工作由產房前移至孕婦學校和門診，提高患者滿意度，增加經濟效益與社會效益，從而樹立了良好的醫院形象，改進了護理質量，獲得了良好的成果。同時在實踐過程中也發現，優質護理模式在臨床上應用成效較好，具有臨床推廣價值，現報道如下。

1 資料與方法

1.1 一般資料

選取2012年6-12月于筆者所在醫院分娩的100例產婦及相應助產士設為觀察組，產婦年齡為22～28歲，平均（25.6±2.0）歲，平均孕周為（36.5±1.5）周，助產士的平均年齡為（30.5±5.0）歲，學歷為本科以上；同時選取2012年1-5月分娩的100例產婦及相應助產士設為對照組，產婦的孕周為（67.0±1.5）周，年齡為（26.5±2.0）歲；助產士的年齡為（31.5±3.0）歲，學歷本科以上。兩組助產人員、孕產婦的一般資料比較差異無統計學意義（P>0.05），具有可比性。

1.2 方法

對照組助產士在原有護理管理模式下進行助產護理工作；觀察組的助產士經過整體的護理管理培訓，采取了學習培訓、產前溝通、產時幫助、產后回訪等措施，對孕產婦實施優質護理服務，具體護理措施如下。

1.2.1 轉變觀念，營造創優氛圍 護理管理者做好科內人員的動員及培訓工作，帶領助產士外出參觀學習，汲取外院優質助產服務經驗，學習“優質護理服務”活動的相關文件，共同制定具體措施和活動方案。學習的內容包括理論知識的學習與實踐經驗的學習。學習理論知識就是參閱優質護理相關書目，通過這種手段了解優質護理具體的內容，同時明確優質護理模式的應用對產房護理管理的重要作用。實踐經驗的學習就是觀察實踐經驗豐富的助產士在產房護理過程中采用了優質護理模式后各項工作的具體做法，包括前期與產婦的交流與溝通，以及為產婦做護理工作的模式等。通過理論與時間相結合的方式讓本院助產士深入了解“優質護理模式”，然后在實踐中將其應用。

1.2.2 分娩前健康教育 助產人員改變以往工作環境局限在產房，將工作前移至門診，開設助產士門診和營養評估咨詢，進行健康宣傳教育，內容涉及孕期保健常識、分娩配合、科學做月子、新生兒護理等知識。在孕婦學校定期開展呼吸減痛法、球操、自由等操作示范，并進行個體指導，讓孕婦及家屬了解分娩過程，熟悉助產人員。共同協商制定分娩計劃。帶領產婦及家屬參觀產房及住院病房，提前做好環境熟悉。

1.2.3 分娩過程的優質護理服務介入 （1）推廣會陰無保護接生：無創接產技術的開展，減少了分娩中創傷，顯著降低會陰側切率，減少會陰切口感染，提高分娩舒適感，減少產后并發癥，同時也減少傳統接生模式對助產士身體的影響；（2）呼吸訓練：根據分娩的每個產程的特點及呼吸方式，針對產婦選擇合適的呼吸節律進行指導呼吸訓練；（3）音樂療法：產房內使用音樂播放設備，播放輕緩的音樂調節孕婦恐懼等心理情緒，減輕心理焦慮、緊張、疲勞等負面情緒，使孕婦的心情持續處于平和階段，以最佳的身心狀態順利完成分娩；（4）暗示療法：在整個分娩過程中，助產士不斷鼓勵產婦，用以往自己接生的良好經驗樹立產婦安全、順利分娩的信心，克服整個分娩過程中的痛苦所導致的各種不良心理情緒；（5）孕婦進入待產室后由助產士與家屬共同陪產，讓產婦及家屬了解產程進展情況，鼓勵產婦在分娩過程中運用自由和使用分娩球、豆袋熱敷緩解疼痛，協助孕婦改變保持其舒適性，減少分娩時的不適感，在產程中提供有效的方法和建議，使產婦在產時充分發揮主動性、積極性，更好的配合助產士接產，減少分娩損傷；（6）合理布置環境：產房外設置宣傳欄，內容包括助產士分享、科室介紹以及母嬰知識宣教板，既美化環境，又使孕產婦通過宣教板對科室有一個大致的了解。LED顯示屏分娩信息，讓家屬及時了解分娩動態。

1.2.4 分娩后的優質護理 孕婦分娩后新生兒通常會在保溫箱保護一段時間，而孕婦由于生產過程后身體會產生一定的不適所以需要良好的休息，此時醫護人員就需要實施優質的孕婦管理，保證孕婦生產后的迅速恢復，防范由于生產出現其他病癥，例如產后抑郁、便秘、婦科炎癥等。護理人員需要做到向患者提供護理服務，同時與產婦進行交流，一旦產婦出現任何產后病癥的現象需要采取措施。若產婦有產后抑郁傾向則需要心理醫生介入治療，對其進行心理輔導，防止產生嚴重后果。由于目前許多產婦在生產前會進食大量的營養品，體重增加較多，而其在產后有減重的需求，所以護理人員還可為產婦制定產后恢復營養餐，在保證產婦每天營養需求的前提下幫助產婦恢復體重，避免生產對其生活產生較大影響。

1.2.5 助產士在產后進行院外回訪 了解產婦產后恢復情況，并為其針對性的制定產后恢復計劃，指導其建立健康的生活習慣，提供新生兒護理和科學避孕方法，使產婦在生產后身心狀況能迅速恢復，同時保證新生兒的科學成長，避免由于無知產生的孕婦或者新生兒的相關健康問題。

1.3 觀察指標

觀察并對比兩組患者滿意度、經濟效益滿意度以及助產人員滿意度、醫護間滿意度、護理質量的變化情況等，采用滿意度評分量表，量表分為5個等級，包括“非常滿意、較滿意、滿意、不滿意以及非常不滿意”，滿意度=非常滿意+較滿意+滿意。

1.4 統計學處理

所得數據采用SPSS 13.0統計學軟件進行處理，計量資料以均數±標準差（x±s）表示，采用t檢驗，計數資料采用字2檢驗，P

2 結果

觀察組患者滿意度為93%，對照組則為62%；兩組的經濟效益滿意度分別為：97%和53%；助產人員滿意度分別為98%和68%；組間各項指標比較差異有統計學意義（P

3 討論

3.1 優質護理服務可提高助產士對助產工作的滿意度

助產工作滿意度是助產士對自己的工作或工作經歷的評價所產生的情緒反應。現階段醫患間關系緊張，信任感不強，推行優質護理服務，健全護理工作流程，加強專科培訓，使助產士的各項技能得到提高，工作效率提升的同時調動了工作積極性，助產士的自我價值得到提高，職業自豪感增強。優質護理管理模式的實施有效緩解了助產士與產婦之間的關系，由于將助產士的工作提前了，能讓助產士與產婦提前進行深入的交流，在孕婦生產過程中助產士進行的工作也能更加有針對性，從而提升了助產士的工作效率，最終提升了助產士對自身工作的滿意度。

3.2 優質護理服務的應用可提高患者對護理工作的滿意度

患者對護理服務滿意度是指患者所期望的理想護理和其實際接受的護理質量之間相比較的程度，它是評價護理最終質量的一項重要指標。護理管理中通過多種細節加強助產人員與孕產婦及家屬的主動溝通和人文關懷，在無形中減輕孕產婦及家屬的恐懼、焦慮等不良情緒，使之有更好地依從性，配合治療和護理，在實施護理的過程中遵從“人性化”思想，避免了產婦護理服務的籠統化，有效降低了護理手法與患者實際情況不符的可能。同時在開展護理的過程中護理人員與患者、患者家屬進行了全方面、有效果的溝通，避免了患者由于不知情帶來的恐懼心理，從而使孕產婦及家屬對助產工作的滿意度明顯提升。

3.3 開展優質護理服務提高了護理質量

動員開展優質護理服務，轉變原有的護理觀念，使護理人員明確優質護理服務的目的，采取主動服務，主動加強自身專科技能的學習，提高了護理質量，間接提高經濟效益和社會效益。優質護理模式的推廣使得護理人員在開展針對孕婦的護理工作時能依據優質護理的流程規范開展孕婦護理工作，直接促進了護理人員工作質量的提高，對我國醫療衛生事業的進一步發展有積極作用。

3.4 開展優質護理服務可提高醫護之間的滿意度

當前我國醫患關系方面存在較為普遍的問題，究其原因是因為醫生與患者之間產生的交流不夠深入，所以說想要改善醫患之間的關系，首先需要在醫患之間搭起溝通的橋梁。開展優質護理模式，能讓助產士與產婦在生產前互相有較為深入的了解，增強產婦的信心，讓其了解到助產士工作的重要性，同時對此項工作需要做到的部分有一定的了解，對其更加信任。同時也讓助產士對產婦的身體情況有更深入的了解，在開展工作時能更符合實際，從而起到改善醫患關系的作用。

綜上所述，優質護理模式對產房管理能起到積極的影響，能有效的改善孕婦的心理狀態，幫助產房管理人員更好的進行產房護理管理工作，同時還能減少產婦家庭的經濟負擔，有效減少孕婦分娩時的不適感，讓產婦擁有更好的分娩體驗。也就是說優質護理模式在產房護理管理中應用能起到積極作用，所以此種方式具有臨床推廣價值。

參考文獻

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[3]王華英，凌敏蘭.我院開展“優質護理服務示范工程”護理管理體會[J].內蒙古中醫藥，2010，29（24）：197.

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[5]鄧愛珍.優質護理在產科分娩過程中應用的效果觀察[J].中國醫學創新，2013，10（12）：61-62.

[6]白建峰.產房開展優質護理服務的實踐與成效[J].全科護理，2012，10（25）：2373-2375.

[7]杜小雅.產科病房開展優質護理的體會[J].醫學美學美容，2013，9（8）：160.

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【關鍵詞】工程施工管理；工程管理目標；工程施工部署；施工方案；施工測量；建筑節能技術

1 概述

該項目2號樓工程由福州某房地產開發有限公司開發，設計單位是福建某設計院，監理單位是福州某監理公司，是集公寓、商場等功能于一體的高尚住宅樓。由福州某建筑公司承建。

該工程為一類高層住宅建筑，是一座地下室一層地面以上二十三層的單元式住宅（底層帶商店），建筑面積21216.9m2，建筑高度71.25m。采用剪力墻結構，基礎采用靜壓預應力管樁。

該工程地處五一路，交通受市區管制影響，極不便捷，且2號樓工程緊鄰正在施工的1號樓，施工布置必須綜合考慮與1號樓共同使用施工場地。

針對該房地產項目工程施工管理，公司提出了以下工程管理目標:

單位工程竣工一次驗收合格率：100%；合同履約率：100%；工程優良率：單位工程創“榕城杯” 。

杜絕傷亡事故、重傷事故、火災事故。一般隱患整改率達95％以上，重大隱患整改率達100％。創安合格班組率達90％以上。特殊工種持證上崗率達100％。

2 在本項目工程施工管理和控制中的各項措施

為實現以上工程管理目標，根據該項目工程概況和工程施工特點，本人領導工程管理部門制定了該項目工程施工部署，各項正確的施工技術方案，關鍵部位或特殊分項工程施工方法和新技術、新材料的應用 ，確保工程質量符合設計及相應技術標準的要求，保證施工方案與施工進度的順利實施，提高工程質量、降低工程成本，提高了該項目的綜合效益。

2.1 制定項目工程施工部署

2.1.1 工程管理目標

（1）質量目標

單位工程竣工一次驗收合格率：100%；合同履約率：100%；工程優良率：單位工程創“榕城杯”。

（2）安全、文明目標

①杜絕傷亡事故、重傷事故、火災事故。一般隱患整改率達95％以上，重大隱患整改率達100％。創安合格班組率達90％以上。特殊工種持證上崗率達100％。

②規范污水、垃圾處理，做到門口三包。未經報批許可證不施工擾民，加強勞務管理，過程控制達標，確保文明施工。

2.1.2 施工組織機構設置

項目經理部設項目經理1名，項目技術負責人1名，水電項目負責人1名，下設棟號專業施工員、質檢員、材料員、安全員等人。

2.2 確定各項施工技術方案

根據先地下后地上，先結構后裝飾的施工順序，施工部署是先進行樁基及地下室施工，后施工上部結構。基礎采用靜壓預應力高強混凝土管樁，由省某基礎公司施工。按照先結構后裝飾，結構做3次驗收，具體為（1）地基與基礎砼結構驗收；（2）主體砼結構驗收；（3）砌體結構驗收。

本工程施工方案分為基礎施工階段，主體結構施工階段，裝飾裝修階段三個部分。

2.2.1 基礎施工階段

土方從西向東分段開挖，根據土方開挖變更方案，以內支撐梁自然劃分施工段。先采用機械作業開挖至內支撐梁底以下500處，剩下的土方采用人工分層開挖。

2.2.2 主體結構施工階段

2號樓的大型機械配備有一臺145t.m塔式起重機、一臺人貨電梯。腳手架將采用全封閉落地式鋼管腳手架系統。鋼筋加工成型所需的加工場地考慮先放在南側加工，待2號樓地下室頂板完成后，移至其上加工鋼筋。鋼筋按施工進度分期分批進場。結構模板：梁板模板及墻柱模板采用膠合板模板作面板，骨料采用松方木和杉方木，對拉螺栓加固。梁板模板支撐采用門架與鋼管支撐相結合的方式。梁板模板采用散裝散拆的方式。模板的拼裝在現場進行。

2.2.3 裝修施工階段

主樓裝飾工程緊隨結構中間驗收及砌體驗收后進行施工，在頂層砌體砌筑完后開始外墻裝飾施工，主樓外墻裝飾從上往下施工，同時開始屋面以上工程施工。

裙房、主樓外架隨外墻裝飾從上往下拆除，待外架拆除后即時開始總體施工，最后進行竣工驗收。

2.3 采用關鍵部位和特殊分項工程施工方法

關鍵部位及特殊分項工程施工包括：施工測量、大體積混凝土施工。

2.3.1 施工測量

根據本工程單體平面形狀較規則的特點，為使測量結果滿足測量標準要求，按以下方法進行測量放樣。

（1）平面控制

①以業主提供的控制點作為放樣的主控點2號樓的控制點。確定主控軸線，經多交測量其精度滿足要求以后，根據相關規定做出半永久性固定測點，以備整個工程測量定位之用。

②根據上述定位測量的成果，測量出單體建筑軸線，并將軸線控制樁設置于建筑四周易于保存的地點，并設置三角樁進行保護，同時要進行經常性檢查，以防損壞。

（2）垂直控制

①主樓垂直度控制采用內控法，在主樓二層板上設置軸線控制點，各樓層軸線放樣控制點均由此向上引測。

②裙房垂直度控制采用外控法。

（3）標高控制

現場設施工期間臨時水準點三個，一個為永久水準點，離建筑物30m以外。水準測量的容許誤差按國家測量規范三等水準測量標準。按水準測量與鋼尺量距相結合的方法進行，于建筑物設置二個高程測控點，其高程從水準點用水準儀引測后，以后各層高程由這二點用鋼尺從電梯井內向上丈量使用，其中一點作為校核用。

2.3.2 大體積混凝土施工

本工程擁有厚度達2m的大型鋼筋砼承臺。為保證該部分砼的施工質量，承臺應按大體積混凝土方案進行施工。

（1）合理選擇混凝土的配合比，盡量選取用水化熱低和安定性好的水泥，并在滿足設計強度要求的前提下，盡可能合理設計水泥的用量，以減少水泥的水化熱。

（2）控制石子、砂子的含泥量不超過1%和3%。

（3）在混凝土中摻加少量的粉煤灰和減水劑，以達到合理的水泥用量。

2.4 新技術、新材料的應用

新技術、新材料包括：粗直徑鋼筋連接技術、新型建筑防水材料應用技術、建筑節能技術、現代管理技術與計算機應用技術。

2.4.1 粗直徑鋼筋連接技術

本工程粗直徑受力鋼筋采用直螺紋鋼筋套筒連接，此連接技術由于鐓粗段鋼筋切削后的凈截面仍大于鋼筋原截面，即螺紋不削弱鋼筋截面，從而確保接頭強度大于母材強度。直螺紋不存在扭緊力矩對接性能的影響，從而提高了連接可靠性，加快工程進度，鋼材用量合理，技術經濟效果顯著。

2.4.2 新型建筑防水材料應用技術

本工程防水采用的高分子防水卷材與涂料具有良好的彈塑性，抗拉強度大、延伸率高，且耐熱、耐寒、耐腐蝕、耐老化。同時，又具有可減輕建筑物自重、簡化施工工序、降低勞動強度、減少環境污染、提高施工效率、易于保證防水工程質量等特點。

2.4.3 建筑節能技術

本工程外填充墻采用加氣混凝土磚，提高了建筑墻體保溫、隔熱、隔音效果，減輕了結構自重，充分發揮機械設備效率，降低了勞動強度，減少了施工過程中的能耗。

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關鍵詞：早產兒； 護理；措施

【中圖分類號】R473【文獻標識碼】B【文章編號】1672-3783（2012）11-0327-02

由于早產兒各系統發育不完善，易并發各種疾病而危及生命。為了減少早產兒的并發癥，降低早產兒的病死率，提高生存質量，2010年1月～2012年5月，我們在總結以往搶救經驗和查閱大量資料基礎上，對收治的早產兒實施預見性護理，現將實施方法及實施后的效果報告如下。

1資料與方法

1.1一般資料：對89例早產兒實施相關預見性護理（觀察組），其中男40例，女40例，胎齡為32.57±1.81周。并與按常規護理的68例早產兒作為對照組。其中男38例，女30例，胎齡為32.27±2.00周，兩組患兒日齡均為20min～1天。兩組患兒在日齡、胎齡、性別方面差異無顯著性（P>0.05），具有可比性。

1.2方法：預見性護理程序：護士接到入院通知后，立即準備：①紅外線搶救臺，保暖箱，準備洗胃、抽血用物及藥品準備輸液；②準備各種搶救藥品、物品及儀器如吸痰器、氧氣、氣管插管，心電監護儀，注射泵等；③進行各種治療和護理操作及搶救；④評估患兒生命體征，外觀，各種反射并記錄；⑤預防硬腫癥、低血糖、高血糖、咽下綜合征、臍部感染等并發癥的護理。對照組按常規護理進行。比較兩組患兒從接入院通知，到各項治療護理操作開始時間、并發硬腫癥、低血糖、高血糖、咽下綜合征、臍部感染等并發癥的發生率。

2結果

2.1兩組護理操作時間比較：觀察組從接入院通知到各項治療、護理操作開始時間（10.42±3.70min）與對照組（15.35±4.20min）比較差異有高度顯著性（t=8.96，P

3常見并發癥及預防

3.1硬腫癥的預防：早產兒硬腫癥又稱新生兒寒冷損傷綜合征，是早產兒時期常見的并發癥。由于早產兒早期的各種疾病能使能量消耗過大，糖原儲存少，產熱來源受限。加之早產兒體溫調節功能差，皮下脂肪少，體表面積相對大，致使散熱增加，體溫降低而引起硬腫。在患兒入院后立即放置于紅外線搶救臺上，待各項處置完畢后，再放入已預熱好的保溫箱內進行保暖。根據患兒體溫調節箱溫，維持患兒體溫在36℃～37℃之間。同時給予雞蛋白黃油涂擦好發硬腫癥的雙下肢及腹外側，每天3次，以預防硬腫癥的發生，改變了以往出現硬腫癥后才給予治療的常規作法。雞蛋黃油具有防止體溫失散的物理作用，減少不飽和脂肪酸的氧化，延長紅細胞的壽命，提高高密度脂蛋白，降低膽固醇，增進血液循環的作用[1]。患兒在箱內期間，各種治療護理操作盡可能集中進行，以免打開溫箱過多而影響箱內溫度的恒定。

3.2低血糖、高血糖的預防：糖是生命的“燃料”，早產兒體重輕，體內糖原儲備少，產熱少，難以滿足各臟器的需求，尤其是影響大腦的功能。由于腦細胞功能活躍，對葡萄糖需求量大，而腦組織中糖原儲備很少，血糖過低時就無法供給所需的能量，腦細胞功能受損，則會導致患兒智力發育不良，嚴重者可危及生命。因此，在患兒入院后立即給予抽血測量血糖；插胃管并留置，用生理鹽水洗胃，洗胃后暫禁食4～6h，若無嘔吐，試鼻飼5%糖水2ml，每2h 1次，連續3次后若無嘔吐，改為鼻飼母乳，由每次2ml開始，以后根據耐受情況，逐日遞增奶量。立即建立靜脈通道，用注射泵持續輸入液體，開始糖速為2.4～3.6ml/kg·h-1，以后每日根據測量血糖結果及奶量攝入情況，準確計算輸入糖速，糖速一般不超過10ml/kg·h-1。加強巡視，注意觀察注射泵運轉情況、時速調節是否正確，以防液體輸入過快或過慢；由于早產兒胰島β細胞不成熟，如果靜脈補液速度過快，易引起血糖增高而發生高血糖。

3.3咽下綜合征的預防：咽下綜合征發生率約占嘔吐的1/6[2]。是在分娩過程中，胎兒吞入羊水過多或被胎糞污染或混有母血的羊水，刺激胃粘膜，使胃酸及粘液分泌亢進，從而引起頻繁嘔吐，容易出現低血糖、電解質紊亂、誤吸而致吸入性肺炎甚至窒息死亡。早期徹底洗胃是預防新生兒咽下綜合征最有效的方法。所以，在患兒入院后立即用生理鹽水反復洗胃，至洗出液澄清為止。

3.4臍部感染的預防：圍生兒臍部是病原微生物入侵的特殊門戶，極易發生局部感染。有文獻報道[3]，醫院內獲得性臍部感染率為2.09%，以出生后4～7天感染率最高，并且對嬰兒室醫務人員在操作中手帶菌情況進行抽樣監測，結果發現，操作護士手微生物污染相當嚴重，菌落數在12cfu/cm2，明顯高于衛生部規定的5cfu/cm2的標準。因此，加強對醫護人員、進修生、實習生醫德教育，在接觸患兒前后嚴格認真執行洗手制度，以預防和控制早產兒臍部發生院內感染。每日進行臍部護理1次，先用3%雙氧水清潔臍部，再用生理鹽水涂擦，最后涂95%酒精，以保持臍部干燥；若臍部被尿液浸濕，應及時行臍部護理。

4討論

預見性護理是以提高治療護理效果為目的的全程優質服務。預見性護理采取先預防后治療的原則，在患兒入院前，有針對性地準備好所需藥品和物品，以使患兒入院后及時得到治療和護理，從而能有效地預防并發癥的發生。從本組資料顯示，經對早產兒實施預見性護理后，能使早產兒在最短的時間內接受治療和護理，為搶救患兒的生命贏得了保貴的時間，提高了治療和護理效果，降低患兒并發癥的發生率。同時調動了護士的積極性，使護士對患兒的病情、治療、護理有了充分的認識，改變了以往等病人入院后，才根據病情備儀器，出現并發癥后才給予治療及護理，延誤了搶救時間，造成工作被動的現象；鍛煉護士的獨立思考能力，針對不同病人的病情，進行科學分析，實施相應的護理措施，并能有條不紊地配合、協助醫生進行各種治療和搶救，工作無誤，醫護配合更加默契，使患兒獲得最佳的治療和護理，也體現了護士的自身價值。

參考文獻

[1]陸青梅，曾潔華.雞蛋黃油治療新生兒硬腫癥及護理[J].右江民族醫學院學報，2008，24（3）：472

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關鍵詞：房地產企業；工程項目；質量管理

中圖分類號： F293 文獻標識碼： A

引言

近年來房地產行業迅速發展，已經成為我國城市建設和城市規劃的主要因素，同時房地產的大面積建設，對城市形態有著深遠的影響，現階段我國城鎮建設取得了顯著的成績，其中房地產開發功不可沒，發揮了重要作用。

一、項目工程質量管理概念

對于房地產企業而言，工程質量不僅僅指施工單位的施工質量，它反映

的是包括建筑產品施工質量在內的產品綜合品質。其驗收標準是基于現行國家

驗收規范即所謂國家標準之上的用戶標準。相對于通常意義上的“施工質量”

而言，工程質量包含的范疇更廣泛，其驗收標準更嚴格，且目前尚未形成統一

的驗收標準。主要包括以下四部分內容：

（1）施工質量方面可能由施工原因引起，也可能由設計原因引起（例如露臺反坎，露空處涂料，開敞式電梯廳吊頂等）。

（2）產品效果質量方面主要包括：設計引起的建筑產品功能、用戶舒適性、美觀質量問題。

（3）不滿足于政府主管部門竣工驗收要求的質量要求（例如出入口凈高、通道凈寬、電梯前室窗開啟面積）

（4）設計出圖質量（例如各細分專業圖紙設計矛盾等）

二、項目工程質量管理的作用

（1）減少因設計缺陷影響建筑功能性或用戶舒適性；

（2）減少因設計缺陷造成工程質量；

（3）減少設計不符合規范影響驗收；

（4）減少設計與銷售不符引起住戶投訴；

（5）減少設計與報建不符影響規劃或消防驗收；

（6）加強細部構造處理，提升項目精品形象；

（7）減少施工技術層面的安全事故及技術性質量問題；

（8）將施工控制措施真正落實到位，減少施工質量問題。

三、項目工程質量管理的內容

（1）圖紙會審、技術交底在公司技術部門的配合下，在開工前由監理公司組織有關技術管理人員進行圖紙會審、技術交底，并做詳細記錄。

（2）施工組織設計（施工方案）審查施工組織設計（施工方案）由施工單位編制后報監理公司審核，由項目部審批后實施。

（3）施工放線控制由監理公司監理員、公司項目部測量工程師會同施工單位相關技術人員對施工現場給定的永久性坐標和高程進行復測。

（4）工程開工審批公司項目部根據開工申請,審批開工報告，并簽發開工令；未辦理開工手續的工程不得擅自開工。

（5）健全公司項目部施工質量檢查日記制度，項目部工程經理每天檢查現場監理工程師的施工記錄日志。

（6）項目部實行旁站及巡視監理制度。

（7）嚴格執行進場原材料、成品、半成品及設備報驗、檢查。

（8）嚴格遵守分項(部)及隱蔽工程的驗收程序

1、分項工程完工后施工單位先自檢,自檢合格后填寫工程質量報驗單,并附質量保證資料及自檢資料向項目部提請驗收。

2、隱蔽工程驗收在分項工程驗收的基礎上按有關規定做好現場簽證,嚴禁事后補簽。

3、一般的分項工程和隱蔽工程由項目部專業工程師驗收檢查后簽認,重要的分項工程和隱蔽工程必須組織質量監督站及設計人員共同進行驗收簽認。

（9）嚴把精裝修交樓標準的質量檢查關

1、裝修材料的核對裝修材料或物資進場后，由公司項目部會同公司相關部門及監理公司相關人員進行開箱檢查，分別核對材質、顏色、色號和產品合格證等是否符合合同要求，材料檢測報告是否符合國家或行業標準。

2、對交樓精裝修的工程實行分戶驗收。

（10）工程暫停工與復工

施工過程中出現異常情況經專業工程師提出后施工單位未采取改進措施或措施不力，公司項目部管理人員可下達暫停工令；施工單位接到暫停工通知后立刻停工并按要求認真整改；施工單位整改完成后，提出復工申請經專業工程師審核后，可由項目部經理簽發復工令。

（11）對已完工精裝修進行成品保護

1、公司項目部人員督促施工單位根據實際情況制訂切實可行的建筑成品保護規定，并監督執行；

2、成品保護的控制重點內容主要有如下：

預埋給排水管道、衛生潔具、水龍頭、花灑、櫥柜及隨樓附送的物品； 重要的機電設備；門窗及鎖、木地板、鍍膜玻璃、窗臺大理石、防水層、陽臺欄桿、避雷針、園建綠化。

施工過程中的質量管控具體措施

（1）督促施工單位建立并完善自身的質量管理體系

施工單位自身的質量管理體系是整個項目質量管理體系的最基礎環節，是項目工程目標得以實現的最基本的保障，在項目質量管理中具有非常重要的作用。要求施工單位在工程一開始就嚴格按照工程規模大小配備相應數量的合格的專職質檢員，質檢員必須充分授權，質量不達標時可行使質量否決權。

（2）對重要部位或重要工序的操作工人實行考核上崗

對于一些對工人操作技能有較高要求的重要部位或重要工序的施工，對操作工人實行考核上崗。

（3）為加強現場過程管理，梳理出工程管理過程中質量控制的關鍵點位，項目部相關人員對這些質量控制點必須加強驗收、嚴格把控，具體如下：

1、基礎施工：地下室防水施工、止水鋼板焊接、地下室頂板鋼筋保護層控制、預留洞口的封堵和防水處理、地下室結構變形縫設置、后澆帶留置及施工、人防設備預埋、防雷接地、電梯井防滲漏措施。

2、主體施工：砌筑及粉刷的抗裂措施、廚衛的防水施工、砌體洞口的位置及防水措施、等電位、粉刷配合比、屋頂防水及保護層施工、屋面金屬構件的接地。

3、保溫施工：門窗節點處的防水處理、防火隔離帶、保溫板的粘貼錨固是否按方案進行。

4、外墻石材幕墻施工：膨脹螺栓或者化學螺栓的施工間距、龍骨等的防銹處理及焊接情況、焊接后的防銹處理、石材的防水處理、耐候膠的材料控制、門窗變口的節點處理。

5、舊有建筑外墻翻新：裂縫處理：(1)非結構性裂縫處理用砂輪打磨機將裂縫外表面的涂層打磨掉，露出素混凝土表面裂縫兩邊各10mm.用鋼絲刷和毛刷除去裂縫處的灰塵.在裂縫處涂刷高滲透性底漆一道。采用彈性中涂漆修補平整修補寬度以不大于20mm為宜。(2)結構性裂縫處理。首先用砂輪打磨機將裂縫外表面的涂層打磨掉.露出素混凝土表面用鋼絲刷和毛刷除去裂縫處的灰塵，當裂縫的寬度大于0.2mm時，采用加注的方式處理小于0.2mm的處理方法同非結構性裂縫。安裝加注嘴，灌注環氧修補材料。

6、施工樣板、樣板間驗收：凡裝飾工程（如外墻、抹灰、室內裝飾面、干掛石、天花等）、櫥柜安裝、墻體砌筑、廚房廁所的潔具安裝、給排水管道接頭、玻璃幕墻、園建、綠化等全面施工前，施工單位均做樣板，裝飾裝修工程的樣板還必須有小樣或排版圖。施工樣板經驗收合格后方可全面組織施工，對未經驗收或驗收不合格而施工單位擅自鋪開施工的，項目部有權下達暫停工通知，造成返工的損失由施工單位承擔。樣板間完工后由施工單位填報《施工樣板報驗表》，由項目部會同公司相關部門、設計單位和施工單位人員聯合驗收，驗收合格的樣板間作為今后竣工驗收的標準。

7、設備安裝工程的質量監督檢驗，主要有以下幾項：

1）主要設備的到貨檢驗主要設備如電梯、煤氣調壓柜、變壓器、高低壓配電柜、消防控制柜、柴油發電機組、空調主機（冷水機組、柜機）、水泵等到場后，項目部必須安排相關技術人員進行到貨驗收。

2）電氣設備線路絕緣檢查和接地電阻測試電梯、變壓器、高低壓配電柜、消防控制柜、柴油發電機組、動力照明配電箱等電氣設備及安裝好的電氣線路，未安裝的電力、控制電纜應在安裝和使用前進行絕緣和耐火等級檢查，項目部必須安排現場專業工程師監督檢查。

3）給排水管道的嚴密性及強度試驗施工單位做給水管道的分段和系統打壓試驗時，項目部現場工程師必須在場監督。

4）主要機電設備的單體檢驗、調試及試運行電梯、煤氣、消防、空調系統等安裝后，施工單位進行單體試車調試、試運轉檢驗時，項目部現場工程師必須在場監督。

結束語

房地產開發項目工程管理是一項系統性的復雜工作，作為建設方的工程管理的思維應該改變，提高工程項目質量管理水平，是房地產企業經濟效益不斷增長的基礎，因此，我國的房地產業必須加強對工程質量的管控。

參考文獻

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摘 要 文章針對房地產項目管理中的決策、設計、實施三個不同階段的成本控制進行了論述。

關鍵詞 房地產 項目管理 成本控制

近一年來世界范圍內的經濟不景氣，肆虐的金融風暴普遍影響了中國的商品房銷售勢頭。而房地產開發商作為房地產產業中的利益相關者,在這殘酷的市場環境中如何爭取合理的最大額度的經營利潤,如何使房地產企業求得生存、求得發展是當前房地產開發商優先考慮的問題。在相同的開發環境與條件等(軟)硬件設施下，開發適應市場需求的產品；能確保工程質量與進度，又能注重項目開發成本的管理，控制和把握好合理的造價，從而以最低的項目成本獲取最大的社會效益和經濟效益。

一、在項目決策階段的成本控制

投資決策階段是項目開發中最為關鍵的階段，在這一階段應著重從以下幾方面加強成本管理。

（一）組織優秀的項目團隊

項目行性研究以及產品的開發策劃是一個系統性、專業性的工作。在投資決策階段，公司需要組織一個經驗豐富的專業技術人才組成的項目組，成本控制人員要參與投資決策階段的具體工作。

（二）進行詳細的成本分析

（1）對土地開發成本的確定應充分考慮開發風險和升值空間，其成本的確定應包含：土地出讓金、土地征用費、城市配套費、拆遷安置補償費土地征用費、城市配套費。結合其位置及周邊狀況、建筑容積率等進行修正估算。在與政府協商時應充分利用政策優勢，針對性地對項目所涉及的各項市政大配套進行實際調研，對管線的增容、道路的拓寬、公建的配套作充分估計。

（2）前期工程費用估算。“三通一平”和臨時設施費應根據實際估算，并充分發揮臨時設施對項目建設的相對永久性，從而降低開發成本。

（3）建筑安裝工程造價成本應首先分析當前區域經濟形勢，掌握建筑市場中施工企業總體狀況。了解市場人工、材料變動情況，對影響造價的主要因素進行分析修正，合理科學地確定項目的建安成本指標。并對初步設計方案的開發成本進行分析優化，共同確定產品定位。

（4）對市政大配套的一次網站的供應能力及區內網站的設置進行了解、分析，做好社區管網、配套設施、小區智能化費社區管網費用估算。

（5）園林環境工程費成本應同項目的定位相關聯，也與項目所處的地域環境有關。

（6）投資決策階段的費稅分析。

銷售費用的控制應注意選擇好適當的廣告媒體，處理好售樓處、樣板房的設置方法及定位。

財務費用：投資決策階段應對財務費用做好充分估計，正確運用資本的杠桿，以最少的財務費用滿足項目資金鏈的連續性。資金的使用成本將對開發商最終利潤產生較大影響。

稅金：在決策階段，開發商應根據政府有關規定估算，并爭取獲得政府支持，減免部分稅費。

（7）不可預見費及風險分析。投資決策階段，項目組應做好項目的土地成本變化、建造成本變化、房屋售價變化、開發周期、容積率、貸款利率、政策變化等方面的風險分析，基本保證風險成本最小化。

二、在項目設計階段的成本控制

1、房地產項目工程設計的質量和水平,對項目成本控制有決定性的影響。采用方案設計競選和工程設計招標的方式來獲得優秀的設計方案和選擇優秀的工程設計單位。根據項目定位確定合理的容積率，盡可能確定一個基本控制區間，充分利用好土地資源，并結合項目地形特點建造環境景觀，提高土地利用率。

2、在工程設計進程中,進行多方案經濟比選,從中選擇既能滿足建設項目功能需要,又能降低工程造價的方案是設計階段成本控制的重要手段。做好設計方案的評審，加強設計方案優化成本控制人員應對設計方案的結構體系、基礎造型、平面布置進行成本分析，向建筑師提出建議。

3、施工圖設計采用標準化設計和限額設計，明確獎懲辦法對設計單位施工圖限額設計指標有：

（1）每平方米鋼筋含量指標；

（2）每平方米砼含量指標；

（3）單位施工圖預算指標；

（4）設計變更費用限額指標。

三、在項目實施階段的成本控制

（一）做好項目施工招標,材料采購招標和合同管理工作

項目招投標與合同的洽商確定是項目成本控制管理工作中的重要環節。這個階段的工作質量將直接影響項目運作期間的成本管理和結算工作。

招標階段控制造價的主要方法有：

（1）單位工程方面：以采用總承包方式為主，部分項目分包。單位工程實行平方米造價包干或總價包干方式，對于有規模效益的分項工程，如門、窗、樓梯欄桿等采用分包，同樣實行單方造價包干。

（2）甲供材料方面：對于涉及工程品質的材料（如外墻漆、裝飾材料等），宜采用統一甲方供料，一些大宗主要機電設備也應甲方自行采購。在資金允許的條件下，因季節因素價格變動較大的某些材料（如水泥、鋼材等），也可充分發揮開發商的規模效益進行甲供。甲供材料價格也應通過競標定價，公司必須確保比承包商有價格優勢，避免損傷承包商的積極性。

（3）區內配套及園林景觀工程方面：宜采用清單報價形式招標，同時招標時應對主材的規格、品質予以明確。

（4）智能化工程方面：宜采用清單報價方式招標，合同價款應采用可調價款的方式。招標時應約定主要材料價格的調整幅度差值，結算時，超過此差值，其價格將進行調整。

（5）土石方工程方面：區內的土石方平衡工程也是成本控制的重點，在招標時宜選擇專業公司進行施工，專業公司之間可采用單方報價的競爭方式進行投標、競標。

合同管理體系中的成本控制：

（1）合同的嚴密性除正常應明確的合同條款外，還應對設計變更、現場簽證的計價方法、特殊工藝的計價方法、違約處理方法及可能遇到的風險處理方法等進行明確。

（2）合同的可操作性合同的可操作性主要體現在發、承包方能夠實際執行。避免承包方為取得工程盲目承諾不可能實現的條款，從而影響工程進度以及項目的各項計劃的實施。

（二）加強項目工程施工的現場管理

（1）加強設計變更和簽證的管理。嚴格管理,規范操作,保證變更和簽證的及時性和合理性, 是現場成本控制和管理的基本工作準則。一般工程變更簽證的目標值控制在合同價格的5% 以內。工程量簽證或經濟費用簽證實施會簽制度, 同時建立限額簽證制度。根據限額標準區分一般簽證和重大簽證,一般簽證的流程應迅速處理,重大簽證需要多方論證,并經項目主管經理審批。

（2）派駐合格的現場甲方代表和建立規范現場管理工作流程。加強對現場工程質量、工期和成本管理,深化預算管理,嚴格預算制度, 保證預算計劃在施工中進行。強化施工過程的施工隊伍管理。

（3）加強資金計劃執行的監控。施工階段的工程款支付是以資金計劃為基礎的，它應同施工進度計劃相協調。當月實際發生額的增減超過資金計劃一定比例時，成本控制人員和工程管理人員應及時分析、闡明原因，嚴重時，提出成本預警和工程進度預警。

（4）及時、真實地開展工程結算工作。結算工作可采用會議確認制結算原則，通過結算會議確定結算方法、人選、結算期限、除正常結算項目之外所發生的特殊問題以及合同沒有約定或雙方分歧較大的項目。建立二次復核、審計機制，使結算工作處于受監控狀態。

四、加強對工程竣工審計各個環節的管理和控制

1、工程項目的審計必須對工程項目整個施工生產活動的全過程進行審計。工程項目的審計不僅要重視被審計項目的事后審計，竣工審計，更要重視事前和事中審計。事前審計，可使工程項目施工方案的編制更趨合理，并能幫助工程項目管理班子超前“把關”，有效防止或避免可以預見的失誤。

篇6

為保證國家建設工程的順利進行，保護拆遷人和被拆遷人的合法權益，經請示市政府法制辦并報市政府主管領導批準，現就國家建設項目用地需拆遷集體土地上的農村房屋的有關規定通知如下：

一、農民戶轉為居民戶的，其自住房屋的拆遷補償、拆遷安置及補助標準，均按《北京市實施〈城市房屋拆遷管理條例〉細則》（以下簡稱《細則》）及市政府京政發〔1991〕56號文關于《北京市城市房屋拆遷補助費標準》的批復的規定執行。

二、不轉為居民的農民戶，其自住房屋的拆遷可由拆遷人或鄉、鎮政府統一遷建，也可由被拆遷人自行遷建，還可由拆遷人按《細則》有關規定用公房安置。

實行統一遷建的，遷建的房屋建筑面積和建筑標準超過被拆遷人原房屋建筑面積和標準的部分，由被拆遷人負擔。

遷建房屋建筑面積不足原房屋建筑面積的部分，由拆遷人按原房屋重置價格結合成新，對被拆遷房屋所有人進行補償。

被拆遷人自行遷建的，其原房屋由拆遷人按重置價格進行結算、補償。

由拆遷人按《細則》規定，用公房安置被拆遷人的，被拆遷人應按房屋管理部門的規定，按期交納房屋租金及有關費用。

三、拆遷農民出租房屋補償時，應按照拆遷房屋的重置價格結合成新進行作價，由拆遷人給予補償。

承租農民房屋的居民戶，在本市有城鎮居民的常住戶口，且拆遷范圍以外無正式住房的，由拆遷人按《細則》的有關規定給予適當安置。

四、拆遷農民庭院前后種植的樹木和各種經濟作物，由拆遷人按有關規定給予補償。

五、拆遷農民個體工商戶用房及因拆遷引起停產、停業的，其經濟損失的補償，參照市政府京政發〔1991〕56號文件第七條的規定辦理。

六、拆遷農村集體企事業單位的房屋，其拆遷安置和拆遷補償，按《細則》的有關規定執行，其停產、停業期間的損失，參照市政府京政發〔1991〕56號文件的有關規定執行。

篇7

關鍵詞：代建制模式；房地產項目；風險識別

一、代建制管理模式下房地產項目風險定義及風險因素分析

1、定義

目前，對于代建制模式而言，可以將風險定義為：在以代建制模式下項目正常實施為目標的行動過程中，如果某項活動或客觀存在足以導致承險體系發生各類直接或間接損失的可能性，那么就稱這個項目存在風險，而這項活動或客觀存在所引發的后果就稱為風險事故。

2、風險因素

（1）風險來源

代建房地產項目的風險就是指在實施代建制項目中損失發生的不確定性，根據綜合分析發現代建制模式下的風險來源主要有幾個要素：風險的產生緣于客觀事物的隨機性、不確定性；信息的不完備性是絕對的；風險的產生還取決于代建房地產項目的主體感知度；主體的期望或利益也是代建房地產項目風險產生的一個重要原因。

（2）風險特征

代建房地產項目作為工程項目的一種，代建房地產項目風險具有項目風險的一般特征，即客觀性、不確定性、可測性、潛在性、可變性、階段性、全面性等，同時也呈現出自有特點：風險涉及面加大。代建房地產項目涉及政府、項目出資者、代建單位、承包方、材料設備供應商以及銀行、保險公司等眾多主體。根據代建制模式的特性，其中相關參與者之間的關系錯綜復雜，使得各種不確定因素大大增加，任何一方的行為都可能對全局產生影響。由此可見，代建模式涉及到市場的多個方面、多個行業，對社會發展有著十分廣泛的影響，在現實操作中要管理好這種模式，以利于市場經濟的發展。

（3）代建合同特點引起的風險

代建合同的自身特點也可能成為風險發生的因素。首先，代建合同屬于咨詢、管理服務類合同，難以用現有的標準去衡量和評定；其次，代建合同的客體是工程項目管理，工程項目的不確定性，必然導致管理服務內容、強度、時間等方面的不確定；第三，代建合同的范圍十分廣泛，不僅包括項目管理的內容，還有根據項目法人要求的工程條件落實的內容，在此過程中也會帶來很多不確定因素造成風險；第四，代建合同中，委托人對代建單位可觀察行為存在著信息不對稱性問題，代建單位為了自身利益的最大化而做出一些不利于委托人的逆向選擇行為，給項目帶來風險。

（4）管理權限的變化產生的新風險

代建制模式是由代建單位項目法人行使工程項目管理的權力，將會產生新風險，一方面，部分過去是由其他參與者承擔的風險轉移到代建單位的風險，如征地過程的協調風險、施工方的墊資風險等由于代建單位只是根據代建合同代行項目法人權利；另一方面，因為代建制度的使用而新產生的風險，如代建取費風險、代建合同風險等。

二、代建制管理模式下房地產項目風險識別的原則

1、系統性原則

代建房地產項目的壽命周期風險識別要能夠完整地反映整個項目建設過程中的各種風險，各種風險可能發生的概率，損失的嚴重程度，風險因素以及風險的出現可能導致的其他問題。風險識別是否全而完整，將直接影響到風險管理的決策，從而對風險管理的最終結果產生影響。

2、科學性原則

代建房地產項目面臨的風險是一個復雜系統，包含不同類型、不同性質、損失程度不等的風險。因此，必須綜合采用各種風險識別方法，使得風險的劃分和分類科學合理，能夠正確反映其基木內涵和適當的外延，邏輯結構嚴密；同時要盡可能采用量化識別方法，以便得出科學合理的分析結果。

3、動態持續性原則

隨著代建房地產項目的內部和外部環境的變化，實際的風險也在不斷發生變化，舊的風險在消失，新的風險在不斷涌現，因此風險識別工作是連續不斷的動態過程，始終貫穿于項目建設的全過程。

4、全員性原則

代建房地產項目風險識別不只是業主方和代建方決策者的工作，而是組織內所有參與者的共同任務。因為每個組織成員的工作都可能會面臨風險，每個組織成員都有各自的工程管理經歷和風險管理經驗。

三、代建制管理模式下房地產項目風險識別的技術研究

1、核查表法

人類在思考問題時有聯想的習慣，常常因為過去的經驗啟示，而使思想產生浮想和跳躍。通過在以前的工程項目管理中，或者是他人在類似工程項目的管理實踐中，對工程項目可能出現的風險因素及成功的經驗和失敗的教訓會有歸納、總結。通過這些歸納、總結的資料可以把人們經歷過的風險事件及其來源羅列出來，利用這些資料的列表，將當前工程項目各方面因素與其進行比較，分析可能出現的風險。核查表可以包含很多內容，如過去項目成敗的原因、項目規劃的結果、項目產品的說明書、項目組織內人員的技能、項目可利用的資源等。篩選―監測―診斷技術。篩選是依據某種程序將具有潛在危險的影響因素進行分類，選擇風險識別過程；監測是對于某種險情及其后果，進行監測、記錄和分析顯示過程；而診斷是根據癥狀或其后果與可能的起因等關系進行評價和判斷，找出可疑的起因進行仔細檢查。

2、事故樹分析法

在工程可靠性分析中常常利用事故樹進行系統的風險分析。事故樹由節點和連接節點的線組成。節點表示事件，而連線表示事件之間的關系。事故樹分析由頂事件開始可以找出引發此事件的各種風險的組合，尋找項目失敗的可能方式。在風險識別中，事故樹分析不但能夠查明項目的風險因素，求出風險事件發生的概率，還能提出各種控制風險因素的方案。既可作定性分析，也可作定量分析。事故樹方法一般用于技術性強、較為復雜的項目。

四、完善代建制房地產項目管理模式建議

1、實行工程擔保和保險制度

鑒于目前代建制項目管理模式尚處于起步階段，絕大多數代建單位規模較小，無力承擔較大的合同風險和工程風險。實行工程擔保和保險制度不失為化解合同風險的有效途徑。即代建單位必須向政府主管部門提出履約承諾，并將這一條件列為受托承建政府投資項目的準入條件，同時應在政府投資和費用中各拿出一塊，合并單列為工程保險費，以保障工程風險能通過保險公司轉移分散，確保政府投資項目的順利實施。

實行工程投標擔保及設計責任保險后，中標的勘察設計單位及施工單位等必須向代建單位提供履約保函，政府主管部門則提供工程款支付擔保以確保投資項目成功。

2、制定完善代建制相關的法規政策

政府部門應該盡快制定并在實踐中逐步完善《政府投資項目代建制管理辦法》，將代建制的基本框架建立起來。該辦法主要內容應該涉及代建項目類型、代建項目工作程序、項目代建單位條件與選擇、代建工作內容、代建單位的權利與責任、代建項目執行標準、代建項目報告制度、代建項目的驗收與移交、代建項目咨詢管理費用標準與支付、代建項目中止與終止、防止腐敗條款等眾多內容，從而為代建制的實施與發展指明方向。

總之，推行項目代建制，是完善和擴大開放建設市場的客觀要求，是社會主義市場經濟發展的必然要求，是工程建設市場經濟體制改革進一步深化的必然趨勢。它更有利于發揮市場配置資源作用，較好地解決效率低下和人、財、物資源的浪費等問題，逐步與國際市場規則銜接，最大限度地優化資源配置。

參考文獻：

[1]沈建明.項目風險管理[M].北京：機械工業出版社，2009.

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摘要 由于房地產開發項目工作風險性和艱苦性，必須在管理過程中實行有效的項目控制，項目控制是實現項目效益目標和過程的前提和關鍵。房地產開發項目控制貫穿于項目建設的全過程，隨著市場經濟的發展和現代科學管理的發展，項目控制技術作為房地產開發項目管理的重要手段，已越來越廣泛地應用于房地產開發管理過程中。項目控制技術一般包括：質量控制、進度控制、投資控制等三方面的內容。

關鍵詞 房地產項目 施工管理 施工質量 工程進度 造成造價 投資效益

一、引言

房地產開發是一項涉及規劃建筑、結構、給排水、暖通、強弱電、經濟、金融、營銷、園林、管理等多專業的系統工程。要使房地產項目開發成功，獲得預期回報，需要以上各專業技術人員的共同參與，并由具備綜合能力的高素質管理人才，對開發項目全過程進行有效的組織、協調和控制，才難做到在滿足市場上的消費者對產品質量等要求的同時，實現企業的盈利目標。

二、質量控制

1.合同中事先約定驗收標準，根據有關“驗收規范”對項目過程質量進行檢查、驗收。

2.市場調查數據要真實可信，研究方法要科學有據，決策內容應翔實可行。

3.設計須符合國家規定的設計規范和規程、設計內容要新穎獨特。

4.主要材料使用前要有試驗報告、重要設備訂貨前要考察、比選。

5.裝修材料要“封樣”，不按樣本訂貨必須要清退出場。

6.工程施工質量要跟蹤，工序結束要報檢，隱蔽工程要有專人負責。

7.設備安裝后要試運行。

8.不合格工序必須返工，并有嚴格的懲罰措施。

傳統的質量管理，注重在生產過程中對作業或活動的不斷量化、比較和調整，使產品符合質量。該過程也稱之為質量監督。

而質量保證則是一種更高層次的質量管理。它是為保證最終產品滿足預定的功能要求而采取的有計劃、有組織和系統的質量管理活動。因此，房地產開發建設項目管理的質量管理體系包含了兩個系統，一個是管理性的質量保證系統（以業主、監理公司為主管理），一個是作業性的質量控制系統（以設計單位、施工單位為主管理），二者相輔相成使房地產開發工程的高質量得以保證。在質量保證系統中，由監理公司具體負責質量監督，并對業主負責。

從工作內容說，開發商項目經理在質量控制過程中主要側重于對工作質量的管理和整個項目的全過程、全方位（即包括質量、進度、成本等）宏觀管理，而監理公司監理則是對具體實體工程的施工過程進行監督和管理。

項目經理應建立項目質量監控體系，確定項目質量目標，明確項目質量責任，對項目質量實施監控。在項目管理中，項目質量責任有：

（1）設計單位對編制的建筑工程設計文件質量負責，設計文件必須符合國家頒布的有關法規、標準，同時滿足項目開發的市場需求及經濟需求。

（2）建筑施工企業對承擔的工程質量負責，因此應逐級建立質量責任制，設立質量檢查測試機構，用于工程的建筑材料必須經過檢驗，工程交工必須具備國家與合同規定的條件，施工企業對所承包的工程負責保修和維修。

（3）建筑構配件生產單位和建筑材料、設備供應單位對所生產的產品質量負責。

三、項目進度控制

應以實現項目開發總目標計劃為最終目標，房地產開發項目投資巨大，投資的利息支出十分可觀，一旦延誤工期，不僅造成合同違約，承擔違約金及罰金，而且會形成大量的利息指出，給投資控制帶來重大影響，因此房地產開發項目的進度控制比一般的工程項目控制更具有經濟意義。

在三大控制中，進度控制處于中心地位。進度控制實際上是對所有項目活動進程的管理，并以之為中心來帶動整個項目。但這并不是說要其他兩控制服從于它。進度控制的基本職能可歸納為：進度計劃的編制和審定，項目進度監督和糾正措施，設計文件、設備、材料的催交，工程進展報告。

項目經理建立完善的進度計劃及監控體系。按項目的進展過程可將進度計劃分為：設計報建進度計劃、施工準備階段進度計劃、施工進度計劃、配套設施工程進度計劃、竣工驗收計劃等。同時與項目前期策劃工作進度計劃、征地拆遷進度計劃、銷售進度計劃等各分項計劃要相互銜接，形成一個完整的計劃體系。進度計劃一經確定，應作為工作安排的依據和工作考核的標準。

值得強調的是，進度計劃絕不僅是工程任務的時序安排，而應是基于工程任務的科學分解，在仔細地考慮了工程活動的邏輯順序、相互街接以及設計、設備、材料和勞力準備等諸多因素的基礎上運用網絡圖法對開發項目做出最佳化的進度安排。

由于房地產開發建設工程的大型化、工程化、復雜化，因此，即使再周密的計劃也難免出現偏離。實際上偏離的事件是經常發生的，進度控制的過程就是不斷地跟蹤計劃實施的進程，及時發現偏離，分析原因，采取果斷的糾正行動。

尤其注意的是，如果關鍵路徑上的工程活動被延誤，就要對其后序的工程活動進行分析，制訂出最科學的趕工計劃，以保證項目總目標的實現。關于控制的手段，在房地產開發過程中主要是合同控制、管理程序控制、進度跟蹤和信息反饋，合同中有關于進度控制目標的條款和相應的經濟措施，例如將工程款支付與工程進度掛鉤，完不成進度目標，便得不到支付；關鍵日期不能實現時，要罰款等。實踐證明，這些手段是非常行之有效的。

項目經理和管理團隊只有及時準確地掌握工程進展及有關情況，才有可能及時采取相應措施實施工程控制。因此現代項目管理都非常重視建立完善的工程進度跟蹤和信息反饋制度。

該制度要求項目管理團隊對各承包商的工程進展進行跟蹤，將了解到的情況編成工程進展報告。進展報告有信息性的，分析預測性的，專題性的和綜合性的等，一般為月報形式。不僅發展商內部管理部門要有月報，供應商和施工承包商也要向業主提交報告。報告的內容包括：重大事件，設計、裝修、施工的進展描述，存在問題及其處理結果，合同落實情況，形象進度，人員及工程量統計等。

隨著工程的進展，各階段控制的重點應有不同。如工程初期，工程量的增長是主要矛盾，此時施工現場作業面寬，有條件平行作業，此階段的重點應促使承包商完成進度計劃規定的工程量，為工程的進一步展開創造條件。到了工程后期，各分包單位均已進場，配合協調成為主要矛盾，此時的重點應放在促使承包商按系統、按區域流水作業施工的進度目標上。此外，進度控制中對設計文件和設備材料的催交工作也是非常重要的，設計的完成和材料的及時供應是項目正常運作的必要保障。因此，項目經理要重視設計、設備材料交付計劃的制訂和落實工作。

四、投資控制

它是房地產開發項目管理的重要內容，與質量和進度控制一起構成了項目管理的目標控制系統。從客觀意義上講，投資目標的實現才是開發商經濟效益的真正體現，項目建設投資能否得到有效的控制，對于在市場經濟條件下房地產開發成敗有重大影響。

對房地產開發項目的投資控制，按項目建設程序，可大致分為六個階段。即項目可行性研究階段形成的項目投資估算，初步設計階段形成的初步設計概算，技術設計階段形成的擴大初步設計概算，施工設計階段形成的項目預算，招標采購階段形成的合同價格和實際支付的合同款及竣工驗收后實際發生的結算。在這些階段中，初步設計概算應不大于項目投資估算，擴初概算應不大于初設概算，依次類推。只有在投資控制中堅持這一原則進行設計和實施，最終的實際支付才不至于超過估算和概算，才能實現項目可行性研究中提出的經濟目標，項目才有生命力。

五、結束語

房地產開發是包含若干個環節，其各個環節均與建筑工程有一定的相關性，如果對一個房產發項目全過程實施項目管理，可按照房地產開發項目本身特點及其內在的邏輯規律進行有效地組織、協調和控制，最終高效率地實現項目目標—————房地產開發利潤最大化及資金的周轉次數的最大化，筆者近年來所從事的房地產工作嘗試采用了項目管理模式進行管理，收到了較好的效果。

參考文獻

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一、形成健全完善的房產檔案信息利用制度

房地產檔案是權利人和房產之間權利關系的原始憑證，具有極強的法律證據價值，客觀上要求形成嚴格規范的工作制度來保證檔案信息利用的合法、嚴謹、真實、準確。

完善檔案利用法規體系。房產檔案的利用工作不同于其他類型檔案信息的利用，不僅涉及到檔案信息的利用，還涉及到個人信息的保護，因此要形成一套完善的法規體系作為制度建設的基礎。房地產檔案管理部門要根據《物權法》、《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》、《房地產登記技術規程》等法律規定，保護好房屋產權人的個人信息和所有權信息，只公開房屋的基本信息。同時，還要依據《檔案法》、《檔案管理條例》等檔案工作法規形成具有行業特色的檔案利用法規體系。具體來說，要明確房地產檔案的開放范圍、公眾的利用方法和手段、必要的審批手續等內容，確保檔案工作人員在開展利用服務過程中有法可依，全面滿足檔案利用者的信息需求。

規范利用工作的流程。規章制度的關鍵在于落實，在房地產檔案的利用過程中，要有明確嚴格的工作程序，防止發生作假、出假證明的現象發生，從根本上堵塞管理漏洞。一般來說，在利用中要經過專人調檔、手工填寫、經辦簽字、印鑒歸口、領導審核的基本程序。在工作過程中，涉及到的表格、單據等要執行統一的標準格式，由指定的保密印刷廠制作，為了確保嚴肅性，還必須設存根和流水號，做好相關登記，確保有據可查。隨著信息技術的普遍使用，這些工作部分實現電子化，工作效率得到進一步提升。

完善利用安全設施。房地產檔案的利用需求往往都與經濟利益有關，因此在利用過程中要確保檔案信息作用發揮的同時，保證檔案的安全。要提供專用的場地進行查閱，為確保檔案的安全應該安裝攝像頭等監控設施，防止利用者在利用過程中發生破壞行為。配備利用設施，包括復印機、打印機、桌椅等，營造良好的利用氛圍，防止涂改、損毀檔案原件的情況發生。在提供原件利用時，要指派專人調閱，陪同查閱。對司法、紀檢等部門辦案必須調閱限制利用的檔案，應經上級主管部門審批同意方可調閱。

二、實現房產檔案信息管理現代化

檔案管理工作的各個環節以便于利用為目標，同樣房產檔案管理工作的開展也是以便于利用為目標。實現管理手段的現代化，勢必促進房產檔案高效便捷地開展。

加快標準化數據庫的建設。標準化數據庫建設是實現房產檔案管理現代化的基礎。檔案部門要重點建設房產檔案全文數據庫和目錄數據庫，為實現房產檔案數字化管理提供基礎，同時也可以推進以房產信息為基礎的二次信息加工工作的開展，為利用工作的開展奠定堅實的基礎。在數據庫建設過程中，要注意與其他部門協同，整合原有的房產登記交易、商品房預售合同備案、房產地理信息系統，建立統一的住房信息平臺和統一的房屋登記模式。標準化是數據庫建設的基本要求。通過對元數據的規范，可以確保不同地域、不同部門形成的數據庫實現關聯，為全國聯網提供基礎。

加快信息系統的建設。信息系統以數據庫為基礎，同時通過功能整合實現數據庫作用的最大化。具體到房產信息系統來說，就是要通過數據中心、共享平臺及網絡服務建設，使城市規劃的宏觀信息、基礎地理信息與房地產相關的產權信息、交易信息、金融信息、稅務信息、土地信息等建立起直接關聯，實現共享數據。檔案管理部門要積極參與信息系統的研發，將檔案信息利用功能作為系統信息輸出模塊來進行開發，堅持以人為本的設計理念，摸清在政府信息公開化、物權意識不斷加強的社會背景下房產檔案信息利用的規律，確保系統功能的健全和效用的最大化。

加快信息加工系統的建設。檔案部門在滿足公眾對房產信息需求的同時，還要立足自身信息資源優勢，開展房產檔案信息的加工，定期公布交易信息統計情況，組織力量進行數據分析，形成針對房地產市場的信息匯編和分析報告，滿足政府對房地產市場宏觀調控的信息需求，為政府進行調控提供正確嚴謹的信息支持，確保房地產市場健康有序發展。

三、建設一支高素質的檔案工作人員隊伍

房產檔案是具有很強專業性的檔案。在房產檔案的利用過程中，不僅涉及檔案學相關知識，還涉及法律、測繪、建筑等多種學科，客觀上要求檔案工作者必須具有復合型知識結構。

首先，檔案工作者要具有較強的職業敏感。近年來，一方面國家和地方不斷加大對房地產市場的調控，出臺了一系列政策；另一方面，伴隨著城鎮化發展的加快，房地產市場發展依然迅猛。在這種背景下，房產檔案在經濟和社會生活中的重要性不斷凸顯。檔案工作人員必須了解和掌握這些政策，掌握房產檔案利用的趨勢和規律，特別是對敏感的拆遷等工作有涉及的檔案，做好預想預測，對現有管理系統進行調整完善，確保利用工作的開展既符合法規政策，又滿足公眾信息需求。

其次，檔案工作者要主動改變服務理念。走出房產檔案被動利用的傳統，在充分了解社會需求的基礎上，主動提供優質高效的服務平臺，創造出更多的社會和經濟效益。借助互聯網拓寬檔案利用的渠道，向公眾介紹房地產市場的發展情況和房地產政策法規，公布查詢利用程序和收費標準。伴隨著房產檔案信息系統功能的完善，逐步提供數字化信息服務，使用戶可以通過房產檔案管理系統自主查閱所需信息，檔案的利用過程不再受時間、空間的限制，減少對檔案實物的利用破壞。

再次，檔案工作者要具有合理的知識結構。檔案工作人員要自覺打破工作界限，主動與產權、交易、測繪等業務科室保持業務聯系，加強對相關知識、政策等的了解，確保在利用過程中給予利用者正確的幫助和引導。對檔案工作人員知識結構的調整，一方面要發揮“內力”，加強業務培訓工作，不斷提高其工作能力和綜合素質；另一方面，要借助“外力”，引進高素質的人才充實檔案工作隊伍，為房地產檔案工作注入新的活力，實現房地產檔案工作的可持續發展。

參考文獻：

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一、房產檔案工作的特點

（一）法律性

房產檔案是指房地產管理機構在管理活動中直接形成的對國家和社會有保存價值的各種文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄，是房地產行政管理法定職責的體現，是證明權利人與房屋之間權利的原始憑證，具有法律憑證價值。近年來，隨著我國房地產行業的蓬勃發展，伴隨而來的房產交易、抵押、評估、保全、查封等活動日益增多，房地產糾紛呈上升趨勢，房產檔案的利用率迅速增長。房產檔案是人民法院確認房屋權利歸屬、處理房地產糾紛的重要依據，為權利人的產權保護提供了可靠的法律保障，促進了社會的和諧穩定。

（二）社會性

隨著住房消費市場的全面啟動和城市二、三級市場的全面放開，擁有房屋所有權的權利人越來越多，權利人在行使占有、使用、收益、處分等權利時，房產檔案的利用就成為確認交易行為是否合法的必不可少的環節。由此房產交易雙方才會有安全感，房地產市場的運行才能安全有序。

同時，隨著城市化進程的加速，城市規劃、舊城改造、拆遷安置等如果采用傳統的調查測算方法，投入大、周期長且可靠性差。而利用數字化房產檔案信息和館藏實物檔案可以較全面便捷地匯總、統計房屋權屬狀況，既節省資金又能較快地計算出成本，加快工程進度。

（三）價值性

房地產屬于不動產，價值高，在單位和個人的財產構成中占有重要地位，隨著房產價值的上升，人們對房地產給予了前所未有的關注。房產檔案的有無，保管的好壞，記載得是否準確、全面，直接關系到權利人的經濟利益，房產檔案管理人員必須真實地記錄相關信息，客觀反映房產經濟的運行過程。因此，房產檔案屬于財產檔案，含金量高，具有價值性。

（四）網絡性

在當前信息化時代下，借助計算機網絡技術就可以將產權管理、圖表管理、檔案管理等結合在一起，極大地改變了過去人工收集、整理、歸檔、利用等傳統的檔案工作方式，有效地提高了檔案管理的效率，促進了檔案信息的充分利用。

二、房產檔案管理的當前形勢

（一）法制觀念淡薄，沒有完全依法管理檔案

房產檔案管理如果沒有健全的法制做后盾，檔案管理制度得不到落實和實施，就不能形成科學的管理方法，檔案的安全性和完整性、真實性等就不能得到有效保障，容易出現工作偏差或失誤，出現檔案丟失或者缺損等情況。

（二）房產檔案信息化建設進程緩慢

信息化、數字化、網絡化是當前房產檔案的管理趨勢，構建信息數據庫和檔案數字化管理系統，已經成為現代化房產檔案管理過程中不可或缺的部分，傳統手工的檔案管理方式已經不能有效地保障檔案管理水平。但目前房產檔案信息化建設進程緩慢，多地普遍存在著現代化管理模式和傳統手工管理模式并存的形式，沒有建成完整的信息數據庫，增加了檔案信息的安全隱患。

（三）檔案工作人員素質較低

房產檔案管理需要一支既有一定檔案專業知識又有一定測繪、法律等相關知識的管理隊伍，而當前的檔案管理工作中，工作人員大都沒有進行過專業化的培訓，非專業人員的管理導致了檔案管理方式的不科學。部分地區由于檔案管理人員待遇較低，有的人員不能安于工作，不認真鉆研業務，甚至存在想轉行或調動的想法，從而嚴重影響了檔案資料的管理、利用和發掘，影響了檔案的質量，降低了檔案的利用效果。

三、加強房產檔案規范化管理的措施

（一）加強制度建設，制定科學、統一、切實可行的檔案管理制度

科學有效的管理制度是房產檔案管理工作順利開展的先決條件，是加強檔案管理水平的有效途徑。從目前檔案管理部門工作狀態和運行方式來看，檔案工作效率低下，很大程度上是因為缺乏有效的制度監督，從事管理工作的人員積極性低，缺乏工作熱情和創造性。因此，房產檔案管理部門應當首抓制度建設，建立有效的競爭機制，提升工作人員的危機意識和競爭意識，將工作績效同獎懲制度結合，激發工作人員的熱情和創造力，從而提升房產檔案管理水平。

連云港市房屋產權管理中心檔案室成立于1989年，在20多年的檔案管理工作中，檔案室嚴格按照《檔案法》的規定，結合實際情況制定了《檔案立卷歸檔制度》《檔案庫房保管制度》《檔案查詢利用制度》以及《檔案管理人員職責》《建檔人員職責》《接待人員責職》等崗位責任制。2008年《房屋登記辦法》實施后，針對檔案管理中出現的新規定、新要求，又制訂了《連云港市城市房屋權屬檔案管理實施細則》《連云港市房屋權屬登記信息查詢暫行規定》等技術規范。同時在工作中根據業務需要，對新出現的帶有普遍性的問題及時制定業務標準，確保各項工作的規范性和嚴密性，于2009年順利通過檔案工作目標管理江蘇省五星級認定。

（二）切實做好房產檔案的收集工作

收集工作是房產檔案規范化管理的首要環節，也是整個工作流程中最為基礎的工作，只有確保房產檔案資料的完整性和真實性，才能為后續工作的開展奠定堅實的基礎。檔案收集要做到登記材料內容完整、準確，能全面、真實地反映房地產的本來面貌，反映物權的歸屬、沿革、變動等情況。收集的各類登記材料要系列化，能完整地反映房地產權利狀況，使之成為有應用價值和長久保存價值的檔案。

為了提高房產檔案收集工作水平，應該嚴格按照《城市房地產權屬檔案管理辦法》的要求，建立完善的管理制度，明確各個崗位的職責以及工作流程，對收集檔案的范圍、分類等做出細致的劃分。要加強與各個業務部門的聯系，做好檔案資料的移交工作，確保檔案資料收集工作的順利開展。

連云港市房屋產權管理中心檔案室在收集檔案的過程中，嚴格按照《連云港市城市房屋權屬檔案管理實施細則》的要求，從受理、審核、登簿、發證等各個環節按歸檔范圍和歸檔要求收集、制作登記資料，力求文件材料的形式、規格、技術指標等達到高度一致，保證凡屬歸檔范圍內的各種形式的文件材料都要收集齊全。同時，對每卷檔案在整理前先檢查驗收，缺件、錯件檔案以及內容不完整、字跡不清晰等文件予以退回，杜絕不符合標準的檔案入庫。

（三）認真做好房產檔案的整理工作

房產檔案資料收集之后，應按照《房屋登記辦法》《城市房地產權屬檔案管理辦法》等相關法規的規定，將應當歸檔的登記材料按內容和形式進行排列編號，編制目錄、封面并移交進行集中統一保管，形成系統的資料庫。

在檔案整理過程中，要嚴格按照檔案資料管理的規則操作，對登記材料要按照“一宗一卷”即“每辦理一件登記所形成的材料立一個卷”的規定立卷，卷內材料要按《房地產登記技術規程》的規定進行排序、編寫頁碼、編寫卷內目錄和備考表等。紙質檔案裝訂時應將材料上的金屬物全部剔除干凈，對破損或者幅面過小的材料應采用A4白襯紙托裱，幅面大于A4的材料，應按A4大小折疊整齊，并預留出裝訂邊際。卷內文件材料裝訂應整齊美觀，不得壓字、掉頁，不得妨礙翻閱。

（四）加強房產檔案的動態管理

房產檔案的動態性是房產檔案最顯著的特點。房產檔案形成后，房地產的權利和房地情況并不是固定不變的。為了保證房產檔案信息的準確性和及時性，需要采用動態管理方式，根據產權人的變化、房屋現狀的變更來補充新材料，更改房產檔案中的簿、檔、圖等，以確保房產檔案信息的真實性和系統性，使房產檔案成為“活”檔案。

（五）加強房產檔案的信息化建設

1.提升檔案信息化的認識

科學技術高速發展的今天，傳統的管理方法和手段已經無法適應房產檔案管理工作的需求，需要依靠計算機軟件進行檔案管理，依靠網絡、計算機、掃描儀等現代化設備進行檔案的檢索與存儲。因此，房產檔案管理工作人員要充分認識到檔案信息化建設的重要性，認識到檔案管理信息化是房產檔案管理的有效途徑。

2.打造房產檔案信息系統

打造房產檔案管理的信息化，首先要完善房產檔案管理信息系統，把房產交易系統與房產檔案信息系統進行對接，交易信息同步于檔案系統中，同時利用掃描儀等設備把相關圖像信息導入交易信息系統中，運用技術軟件進行整合和調閱，形成準確、完善的房產檔案數據庫。

連云港市房屋產權管理中心非常重視檔案管理信息化建設，按照住建部“房地產交易與權屬登記規范化管理考核標準及考核辦法”的要求，建立了一個集錄入、掃描各種類別和密級的房產檔案系統，使紙質檔案圖像化，實現了電子化的集中存儲、索引、管理、查詢等。在充分考慮房產交易業務的前提下，結合檔案電子化的發展趨勢，在產權產籍管理系統中專設檔案管理模塊，檔案工作的各環節都運用計算機進行管理，達到收集、整理、掃描、編目、備份、統計、查閱等全由信息系統操作，極大地提高了工作質量和效率。

3.建立檔案數據分析系統

通過信息化，建立一整套房產檔案數據分析系統，管理人員能夠從不同角度對數據進行分析、整理，對房地產市場的發展做出合理預測，便于相關職能部門科學決策，及時調控，減小風險，有效地維護房地產市場的健康發展。

（六）提高檔案管理人員綜合素質水平

首先，要對管理人員進行有針對性的培訓，加強檔案學知識、法律知識和房地產相關業務知識的學習，掌握行業動態、新規，提高專業素養和知識水平。

其次，要注重復合型人才的培養。檔案信息化的建設和實施，需要既懂計算機網絡技術又精通檔案業務的復合型人才，無論是系統軟件的選購、研發還是信息化的具體實施、維護，都需要人才的支撐。檔案部門除引進計算機專業技術人員外，還要加強在職檔案管理人員的計算機知識培訓，做到能夠熟練操作計算機和檔案管理軟件，掌握房產信息資料的錄入、分類、檢索等程序，提高檔案的存儲和處理能力。

最后，房產檔案管理是一項細致繁瑣的工作，需要檔案管理人員具有強烈的責任心和使命感，認真對待工作，確保房產檔案信息化建設的順利開展。

參考文獻：

1.齊劍茹.加強房產交易中心檔案管理工作的措施.東方企業文化.2015.23

2.王歡.對做好房地產交易管理中心檔案工作的思考.東方企業文化.2015.24