導語：如何才能寫好一篇林地征收土地補償標準，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

    一是本地的《土地管理條例》,例如吉林省《土地管理條例》的以下規定, 征收土地應當按照下列標準支付土地補償費:

    (一)城鎮及其郊區的菜田、工礦區的菜田、精養魚塘為該地被征收前三年平均年產值的九至十倍“這個沒有統一的標準,但大致需要賠償如下幾塊地方:

    1、承包經營費:即你們享有該地的使用權是否繳納了承包經營費給村里?如果交納了,那么應當由征地的政府退還你們從征地之日起到承包使用該地終止之日的承包費。

    2、土地類別分為六類。第一類為耕地,第二類為果園或其它經濟林地和山坡地(在種植的山坡地,下同),第三類為非經濟林地,第四類為養殖水面(山塘水庫),第五類為未利用地,第六類為集體建設用地。

    3.各類區和類別的集體土地具體征地補償標準 第一類區:耕地3.75萬元/畝,園地、其它經濟林地和山坡地2.0萬元/畝,非經濟林地0.6萬元/畝,養殖水面1.5萬元/畝,未利用地0.3萬元/畝。 第二類區:耕地2.7萬元/畝,園地、其它經濟林地和山坡地1.4萬元/畝,非經濟林地0.45萬元/畝,養殖水面1.3萬元/畝,未利用地0.17萬元/畝。 第三類區:耕地2.5萬元/畝,園地、其它經濟林地和山坡地1.2萬元/畝,非經濟林地0.4萬元/畝,養殖水面1.15萬元/畝,未利用地0.16萬元/畝。

篇2

由于現行征收土地補償的不完全性和非公平性，相當程度上造成和加劇了濫用征收土地權，侵犯土地權利人合法權益，危及國家糧食安全、土地合理利用以及社會安定和諧等一系列問題。為了解決上述問題，充分發揮土地資源的經濟效益和社會效益，征收土地補償制度引入成本效益分析，確立合理的市場補償制度，對于保護農民權益、規范政府征收土地行為、優化土地資源利用、維護社會穩定等均具有顯著地經濟效益和社會效益。因此。提出構建具有中國特色征收土地公平補償制度的建議。

【關鍵詞】征收土地土地補償制度設計效益分析

我國現行土地補償采用不完全補償原則，與公平補償相距甚遠。這其實是剝奪了失地農民分享工業化和城鎮化成果的機會，嚴重威脅社會主義新農村的建設和和諧社會的構建；同時刺激了政府過度征地，導致農地資源嚴重浪費，威脅國家糧食安全。因此，為了統籌國家、農村集體和農民個人三者利益，確保全面建設小康社會目標的實現，我國應盡快確立公平補償原則，并在此基礎上，借鑒它國經驗，漸進地構建起具有中國特色的征收土地公平補償制度。

一、現行征收土地補償制度

我國關于征收土地補償的法律性條款，最早見于1944年頒布的《陜甘寧邊區地權條例》中，之后1950年的《鐵路留用辦法》和《城市郊區條例》、1962年的《農村工作條例》、1982年的《國家建設征用土地條例》都對征收土地補償的問題做了或多或少的規定，1986年《中華人民共和國土地管理法》頒布后以耕地前三年平均年產值為征地補償制度正式法律化被固定下來，該法隨經幾次修改，但該制度一直延續至今。目前，征收土地補償制度設計法律條款體現在《中華人民共和國土地管理法》第47條中，該條規定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍。征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。依照本條第二款的規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的三十倍。國務院根據社會、經濟發展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準。”依據該法條規定征收土地補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費三項內容。二六年四月十日國務院辦公廳轉發勞動保障部關于做好被征地農民就業培訓和社會保障工作指導意見的通知([2006]29號)明確提出：“各地要從實際出發，采取多種方式保障被征地農民的基本生活和長遠生計。對城市規劃區內的被征地農民，應根據當地經濟發展水平和被征地農民不同年齡段，制定保持基本生活水平不下降的辦法和養老保障辦法。對符合享受城市居民最低生活保障條件的，應按規定納入城市居民最低生活保障范圍。已開展城市醫療救助制度試點的地區，對符合醫療救助條件的要按規定納入救助范圍。有條件的地區可將被征地農民納入城鎮職工養老、醫療、失業等社會保險參保范圍，通過現行城鎮社會保障體系解決其基本生活保障問題。對城市規劃區外的被征地農民，凡已經建立農村社會養老保險制度、開展新型農村合作醫療制度試點和實行農村最低生活保障制度的地區，要按有關規定將其納入相應的保障范圍。沒有建立上述制度的地區，可由當地人民政府根據實際情況采取多種形式保障被征地農民的基本生活，提供必要的養老和醫療服務，并將符合條件的人員納入當地的社會救助范圍。”2006年8月31日，國務院下達《關于加強土地調控有關問題的通知》（國發〔2006〕31號）第二條規定：切實保障被征地農民的長遠生計，征地補償安置必須以確保被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障為原則。社會保障費用不落實的不得批準征地。“上述規定征收土地還應給予農民社保補償，從而使征收土地補償項目增加為四項。

土地補償費和安置補助費的補償標準按照該耕地被征收前三年平均年產值的倍數進行確定，總和不得超過被征收前三年平均年產值的三十倍；被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，則由各省、自治區、直轄市規定。從法律的規定和征地實踐來看，這種以產值標準確定補償的制度，實際是在計劃經濟體制下的經濟補償，而對與被征收土地因市場供求關系形成的土地收益毫無關系。

二、現行征收土地補償制度設計成本大于效率

現行征收土地補償制度設計屬于不完全補償制度設計，與當今社會主義市場經濟運行體制不能匹配，以耕地產值確定補償標準不能反映現實農村土地實際收益。在86年計劃經濟體制下的農業生產，是以單一種植為主，而今在市場經濟體制下的農民家庭土地承包經營體制是以土地為主的多種經營，完全參與了市場競爭；耕地年產值已經不能完全的反映農民土地的實際收益價值，耕地年產值只是農作物產量與價格的函數，其高低與被征土地地區的建設用地土地供求關系、城市等級、土地利用、被征土地位置、當地經濟狀況、土地供應市場價格等眾多因素無關；農產品的市場供求價格與建設用地供求市場價格沒有必然的聯系，且是不穩定的指標，兩個價格的市場溢價也沒有必然聯系。耕地年產量受自然界因素影響較大，如果前三年連續遇到自然災害，顆粒無收年產量必將為零或下降，從而直接影響產值，如果此時被征收補償豈不是為零嗎？實踐中按年產值計算出來的補償標準根本不能解決失地農民的長遠生計。從理論上講，土地補償標準的確定很大程度上與被征地所處的區位、區域經濟發展狀況及區域基礎設施條件等緊密相關，而與土地年產值的關聯性并不明顯。概括的說，現行征地補償制度游離于土地市場價格之外，已產生較大的社會負面影響。嚴重損害了農民權益。建立市場補償制度，不僅要補償所征收土地本身的通常價值，還必須補償其“特別價值”（1794年《普魯士一般邦法》）以減輕日益加重的政治的、社會的、經濟的成本。

年產值是農作物產量與價格的函數，其高低受所處地區的農業生產條件和社會經濟條件的影響，與被征地的區位等地價因素無關。農產品價格是不穩定的指標，農業生產受自然界因素影響較大，前三年中如果遇到自然災害年產量下降直接影響產值。實踐中按年產值標準計算出來的補償標準根本不能解決失地農民的長遠生計。從理論上講，土地補償費的確定很大程度上與被征地所處的區位、區域經濟發展狀況及區域基礎設施條件等緊密相關，而與土地年產值的關聯性并不明顯。概括的說，現行法定的征地補償標準游離于土地市場價格之外，嚴重損害了農民權益。

隨著工業化、城市化進程加快，征收土地補償制度設計滯后，許多地方掀起了以興建經濟開發區、高新技術園區為名義的轟轟烈烈的“圈地運動”，大量的農村土地被征收用于非農建設，農民集體土地加劇流失，大量失地農民生存狀況急劇惡化。據統計，每年我國因征收土地征用約近30余萬農民失去土地，農民土地權益損失近20000億元。在眾多的上訪案件中，近三分之二的案件是由征收土地征用而引發的。由于征地補償制度設計不合理，政府以十分低廉的補償費就買斷了他們祖祖輩輩賴以生存的土地，從而倒手出讓給開發商換取高額的土地出讓金，農民喪失土地就意味著喪失了生存的基礎。對于很多年齡偏大、文化程度不高、缺乏就業技能及喪失勞動能力的農民來說，在當下嚴峻的勞動就業形勢下明顯處于弱勢地位，難以謀求新的職業。而且許多地方的失地農民并未獲得必要的醫療、養老保險、失業保障等社會保障，于是成了“種地無田、上班無崗、社保無份”的三無人員。加之對征地糾紛的處理、征地執行等，法律規定遠不完善，農民的利益受到損害時，缺乏及時有效的法律救濟，難免產生憤懣怨恨對立情緒。在長期的二元社會結構下，至今存在歧視、輕視、忽視農民的現象，缺乏自覺維護農民權益的觀念。因此，造成征收土地社會效益低下，形成成本高于效率的被動局面。

三、構建具有中國特色的征收土地補償制度

《中華人民共和國憲法》（以下簡稱《憲法》）第10條第3款規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償”。這是我國第一次在憲法層面上明確肯定了國家動用征收土地權時的補償義務，意義重大。但遺憾的是《憲法》未就征收土地補償原則做出明確的規定。《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》）和《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）等相關法律均采用了相同的立法技巧，即在有意無意之間回避了征收土地補償制度的設計修改或重新確立。

我認為：應盡快確立征收土地市場補償制度，從根本上改革我國現行征收土地補償以年產值為標準的補償制度設計，構建具有中國特色的社會主義市場經濟體制下的征收土地公平補償制度。

一是摒棄“產值倍數法”，建立與市場相聯系的征收土地補償機制，確保農民分享土地增值收益。無論是征收耕地、園地、林地還是建設用地均將土地所有權補償、土地承包經營權補償、殘余地補償、地上附著物補償統一采用市場定價補償制度。

二是確立以被征地土地的市場交易價格為征地補償參考值，在確定補償比例來確定征地補償標準的市場補償制度。我們可以通過改革征收程序，即先行組卷上報審批—批準征收后組織土地評估上市掛牌交易—交易成功收取土地出讓費—按法定比例支付補償費—交付土地。根據地塊所處的位置、所征地塊的用途、基礎設施條件及相同水平地塊的使用權出讓價格等因素，得出征收土地補償的參考價格。

三是把征收土地補償制度與社會保障制度相分離，針對農民失地后生活沒有保障，工作很難落實的現狀，不少學者提出建立失地農民基本生活保障制度并逐步與城鎮社會保障并軌是失地農民問題的最終解決之道，并提出從提高的征地補償或出讓收益金中提取部分資金作為社保資金，用于失地農民的社會保障。從形式上看，這種思路似乎是在解決農民的國民待遇問題，把農民也納入社會保障體系。事實上，農民和城市人一樣，都應當享受同等的待遇和保護，無論是失地農民，還是沒有失地的農民，都應當享受社會建立的保障制度，而不能拿農民的土地補償金建立所謂的社會保障制度。因此，必須扭轉觀念，逐步建立農村的社會保障制度，實現征地補償和社會保障制度的分離。

四是豐富補償方式，征收補償市場化后，征收土地補償方式的豐富不失為一種可行的保護失地農民合法權益的方法，因為它可以多角度、多方面對農民遭受的損失進行切實補償，避免使其因此無法生活或者生活水平下降。

建國以來，我國征地補償制度大致經歷了重安置輕補償——招工安置與貨幣補償并重——單一貨幣補償的變遷過程{18}。近年來我國雖然提高了征收土地補償標準，但是由于單一的貨幣補償方式不能很好地解決失地農民就業、住房和保障等問題，引發了一系列嚴重社會問題。因此，在新形勢下我們必須對征收土地補償方式進行新的探索。2004年10月21日國務院的《關于深化改革嚴格土地管理的決定》和國土資源部2004年11月的《關于完善征地補償安置制度的指導意見》已經為這種探索指出了方向。實踐中也有極大的嘗試和創新，如蘇州工業園區以公寓房作為對失地農民的補償，通過發展“房東經濟”解決失地農民的后顧之憂，還有的將征地費入股收紅利，有的政府留地安置收益歸農民，改變了過去那種貨幣支付的一次性補償方式，較好地解決了農民生活來源和長遠的發展問題，值得肯定和推廣。

四、結論

征收土地市場補償公平補償制度，因其契合所有權社會理性規則，促進公共利益和私人利益的雙贏，為眾多發達國家普遍接受。而我國征收土地固守前三年平均年產值的不完全補償原則，它導致國家、農村集體和農民個人三者之間利益分配格局的混亂，不利于我國土地資源保護、糧食安全和社會穩定，已嚴重威脅到和諧社會的構建和全面建設小康社會目標的實現。我國應立足于國情，借鑒國際經驗，逐步、漸進地構建起有中國特色的征收土地市場補償制度，減輕征收土地成本，提高征收土地的社會效益和經濟效益。

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篇3

村征地通告范文一

為了加快城市建設步伐，實現縣域經濟跨越式發展。根據《中華人民共和國土地管理法》和相關政策的規定，__縣人民政府擬征收位于__鄉村___村、___村集體土地,根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》等法律法規的規定，現將有關征地事項通告如下：

一、征地面積、地類擬征收土地總面積1368畝。(具體面積及地類以國土部門勘測定界為準)

二、征地用途、位置擬征收土地用途：商服用地、住宅用地及文體娛樂用地，位置：__縣大路鄉___村、___村(具體征地范圍以國土部門勘測定界為準)。

三、征地補償標準、安置途徑擬征收土地面積1368畝，征地補償費(土地補償費、安置補助費、青苗補償費)標準按照《湖北省人民政府關于公布湖北省征地統一年產值標準和區片綜合地價的通知》(鄂政發(2009)46號)等有關規定執行，地上附著物的補償按照我縣制定的相關標準執行。

四、其他事項1、自本通告公布之日起，__縣人民政府組織相關部門對被征收土地實施征收，任何單位和個人不得干擾、阻撓。2、自本通告公布之日起，被征地范圍內突擊搶搭搶建的建(構)筑物、搶栽搶種的地面附著物一律不予補償登記，本通告自之日起生效。

特此通告

__縣人民政府

二〇__年六月十八日

村征地通告范文二

經省人民政府批準(粵國土資(建)字[2015]523號文)，需將花都區花城街羅仙村、三東村、石崗村屬下的集體土地19.4325公頃(合291.4875畝)征收為國有土地。現將經依法批準的《征收土地方案》和市人民政府批準的《征地補償安置方案》內容和有關事項通告如下：

一、建設用地項目名稱：花都中軸線六地塊。

二、征收土地位置：花都區花城街羅仙村、三東村、石崗村(四至范圍詳見附圖)。

三、被征地村及面積：

花都區花城街羅仙村的集體土地19.2055公頃(合 288.0825畝)，其中耕地4.1578公頃(合62.367畝)，園地1.3774公頃(合20.661畝)，林地0.9956公頃(合14.934畝)，養殖水面1.6755公頃(合25.1325畝)，其他農用地1.2262公頃(合18.393畝)，未利用地1.3026公頃(合19.539畝)，建設用地7.8764公頃(合118.146畝)。

花都區花城街三東村的集體土地0.036公頃(合 0.54畝)，其中耕地0.0008公頃(合0.012畝)，其他農用地0.0352公頃(合0.528畝)。

花都區花城街石崗村的集體土地0.191公頃(合 2.865畝)，其中耕地0.0221公頃(合0.3315畝)，養殖水面0.1689公頃(合2.5335畝)。

村征地通告范文三

金華市婺城區2016年度計劃第二批次建設用地需征收婺城區羅店鎮上張家村集體土地5.9407公頃。根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《征收土地公告辦法》和《浙江省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》的有關規定，依據浙江省人民政府批準的《征收土地方案》(浙土字A[2016]-0051號)，擬定《征地補償安置方案》。現將擬定的《征地補償安置方案》和有關事項通告如下：

一、被征收集體所有土地村：婺城區羅店鎮上張家村。

二、被征土地四至范圍詳見征地紅線圖。

篇4

第二條凡在我縣境內進行探礦、采礦生產和經營需占用土地的，均適用于本辦法。

第三條探礦、采礦用地是指依法獲得探礦權、采礦權的探礦權人、采礦權人，在實施探礦和采礦過程中的井口作業面、露天開采作業面、進場道路、堆放礦產品、棄渣及廠房倉庫等需要占用的土地。

第四條探礦、采礦用地需占用農村集體土地的，應對被占用的土地進行征收或辦理臨時用地手續，征收后的土地所有權屬于國有。

第五條探礦、采礦用地應當符合土地利用總體規劃和礦產資源總體規劃。

第六條探礦、采礦權人應根據開發利用方案做好開采用地規劃，盡量縮小附屬工程占地范圍，節約用地，盡量避免占用耕地或少占耕地。

第七條探礦、采礦所需的井口作業面、場區道路及廠房倉庫等用地（工業廣場）應辦理征收手續并以出讓方式供地；露天開采作業面、臨時堆料、棄渣、進場道路所占用的土地可以辦理臨時用地手續。

第八條臨時用地期滿，不能恢復土地原用途的，由臨時用地者辦理土地征收或征用手續，對有利用價值的進場道路等，可按臨時用地協議（合同）的約定直接交還土地，不需辦理土地征收或征用手續。

第九條符合土地利用總體規劃和礦產資源總體規劃需辦理征收手續的探礦、采礦用地，按下列程序辦理用地手續：

1、探礦、采礦權人持許可證向縣國土資源局提出用地申請；

2、受縣國土資源局的委托鄉鎮國土資源所或有勘查資質的單位現場勘查，繪制用地勘界圖；

3、符合土地利用總體規劃的辦理土地預審，不符合規劃但不占用基本農田的調整規劃報批后，辦理土地預審。

4、縣國土資源局與被征占單位簽訂征收土地協議書，擬定征地方案、安置補助方案、供地方案；

5、國土資源局根據用地單位或個人的要求，收集用地相關報批材料，確定征收土地事宜，由縣國土資源局報經州人民政府審核后報省人民政府批準；

6、省政府批準征收后，由縣國土資源局以出讓方式向用地單位或個人辦理供地手續。

第十條辦理探礦、采礦用地征地手續的需提供以下材料：

1、探（采）礦權人營業執照和法人身份證復印件；

2、環境影響評價報告；

3、地質災害危險性評價報告；

4、征地勘界圖和現狀位置圖；

5、探礦、采礦許可證（復印件）；

6、涉及占用林地的應出具占用林地審核同意書；

7、其他需要提供的材料。

第十一條礦產資源開采堆料、棄渣等辦理臨時用地手續的應提供下列材料，報縣級以上國土資源行政主管部門批準。

1、探（采）礦權人營業執照和法人身份證復印件；

2、探（采）礦權人與被占地農戶和所在集體經濟組織簽訂的臨時用地協議（合同）；

3、臨時用地勘界圖；

4、探礦、采礦許可證（復印件）；

5、其他需要提供的材料。

第十二條探礦、采礦用地單位或個人與被占農村集體經濟組織、村委會和農戶簽定的臨時用地協議（合同）應載明以下內容：

1、協議的甲、乙雙方全稱及住所；

2、擬占用土地的位置、四界范圍、土地類型、土地面積；

3、擬占土地的占用時間；

4、補償標準和補償金額。不需恢復土地原用途的約定條件，不能恢復土地原用途的，補辦土地征收或征用手續應追加的補償標準及金額；

5、付款方式和期限；

6、被占土地的恢復條件(土層厚度、坡度、位置等)；

7、違約責任。

第十三條探（采）礦權人臨時占用耕地、園地的，應在探（采）礦前按征收同類耕地土地補償費的一倍繳納耕地復墾費。

臨時用地期滿恢復后，由原批準用地的土地行政主管部門會同同級農業行政主管部門等對恢復的土地檢查驗收。

驗收達不到標準，限期整改，整改仍達不到標準的，給被占集體經濟組織或農民個人適當補償后，異地占補恢復。

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【關鍵詞】土地征收 補償范圍 間接損失 土地承包權 社會保障

征收補償的范圍是征收補償制度的基本構成要素之一，也是征收制度中各種補償原則的落實和具體化。征收補償范圍主要解決的是應對哪些方面的財產損害進行補償的問題。

一、我國土地征收補償范圍存在的問題分析

根據我國《土地管理法》的規定，征收耕地的補償費包括土地補償費、安置補助費、地上附著物補償費和青苗補償費；征收其他土地如林地、草地、水域、建設用地等，也應當給予補償。土地補償費。它是因國家征收土地對土地所有者和土地使用者對土地的投入和收益造成損失的補償，補償的對象是集體組織喪失的土地所有權。安置補助費是為了安置以土地為主要生產資料并取得生活來源的農業人口的生活所給予的補助費用。安置補助費主要用于征收土地后農業人口的安置，因此，誰負責農業人口的安置，安置補助費就應該歸誰。地上附著物的補償費包括地上地下的各種建筑物、構筑物如房屋、地土地下管線等設施的拆遷和恢復費用，及被征收土地上林木的補償或砍伐費等，其具體標準由各省、自治區、直轄市規定。地上物的補償費是補償被征收土地上附著物的直接損失。青苗補償費是對被征收土地上處于生長階段的青苗被毀壞后給與未能獲得可預期收益的補償。這種補償也是農民在征地中的直接損失。

根據上述分析，土地補償費、地上物的補償費和青苗補償費都是對土地征收的直接損失進行補償，安置補償費是對農民基于土地所產生的穩定的收益之損失補償，體現了對農民生存保障的考慮。但是，我國這種補償范圍立法規定，無論是與外國征收補償立法比較，還是從我國征收補償制度的實踐來看，都是值得仔細斟酌的。我們認為，我國征收補償制度之立法，基于農村土地制度的現狀，從不同角度進行分析，存在以下三個方面的問題：

第一、從被征收土地上存在的權利體系角度考察，可以發現我國征收補償的權利損失僅限于土地所有權，根本就沒有對農民享有的土地承包權等土地他項權利之損失給予補償。然而，土地承包權卻是農民對土地享有的最主要的權利，因為集體所有的土地實際上是不可能進行分割的，而在實質意義上由農民享有和處分所有權，所以，農民享有的土地所有權實際上一個虛有權，只有土地承包權對于農民而言才有實際意義。土地經營的目的是取得收益，土地承包經營權的實質是農民對其承包的土地的收益權。長期穩定的土地承包經營權獲取的應是長期穩定的經濟收益，包括直接耕作的長期收益和土地經營權流轉的收益(轉包費、租金、轉讓費)。承包土地的農民正是靠對所承包的土地的使用和經營取得收益而維系生存的。由此可知，長期穩定的土地承包經營權有其長期經濟價值，是承包土地農民的重要財產權。但在目前的現實中，這種權利遭受征收制度侵犯時，國家卻恰恰忽視對這個在農民看來具有實質性和決定性意義的權利給與補償，結果出現一個奇怪的悖論：在征收中不對土地承包權進行補償，似乎認為土地承包權是一個無關緊要的權利，然而這個土地承包權卻是農民生存的根基之所在，國家也因此一再強調它的重要作用且不斷強化對他的保護，如以《土地承包法》的出臺來專門保障這種權利的實現。所以，當承包的土地被國家征用后，農民失去了對土地的承包經營權，失去了經營土地的長期的收益來源，國家應當給予失地農民充分合理的補償。如果農民得不到合理補償，則極易陷入生活無依靠的困境。

第二、從被征收土地的財產損害角度分析，征收補償范圍基本上只限于被征收人的直接損失，對被征收人的間接損失如殘余土地補償、工事費用補償、移遷費補償等等，則根本就沒有考慮，這是我國征收補償制度上一個明顯的立法漏洞。即使是已經規定的關于直接損失的相關補償費用，由于補償標準過低，按照土地原用途進行計算而不是采用土地的市場價值進行計算補償費，根本不可能對被征收人的直接損失實現全部補償和全面補償，只能達到一個部分補償的效果。并且，在實際操作中，政府往往還極力地限制征收補償的范圍，加上補償費的分配過程中的各種問題存在，使得被征收人能夠獲得的征收補償費就更少。

第三、從土地上所承載的功能角度分析，我國農村土地上不僅是農民的生活來源和收益來源，更是我國農民的社會保障基礎。因為我國農民在目前沒有被納入國家的社會保障體系，不能像城市人口一樣獲得失業救濟金、最低生活保障、基本醫療保障和養老保障等社會保障制度的救濟，生活在農村的農民的社會保障基礎，全部依靠在其享有權利的土地之上。現行征收補償范圍中的安置補償費，實際上是按照城市的失業模式而采取的勞動力貨幣安置方案，但是對于社會保障中的基本醫療保障和養老保障卻沒有給與考慮，而這恰恰是農民所最關注的兩個方面的保障問題，農民的養老問題和醫療問題一直是三農問題中的焦點和難點所在。可見，在征收補償范圍上，我國立法缺乏從功能角度的考慮，對農民土地上的社會保障功能之補償極不全面。因此，從土地承載的功能角度，征地補償需要把農民的社會保障利益納入補償范圍。與西方國家征地補償范圍不涉及社保利益補償問題相比較，這是我國征地補償制度中比較特殊的地方。因為西方國家社會保障制度健全，土地不需要承載社保功能，但由于我國農村社會保障機制沒有建立起來，因此，農村集體土地對于農民而言，不僅有收益功能而且還有社保功能。

二、完善我國征收補償范圍的立法對策

我國現行的土地征收制度在市場經濟條件下，卻仍然采用計劃經濟條件下的低補償標準和很窄的補償范圍，這種征收補償范圍和標準都已經不能適應經濟發展的需要，需要按照市場經濟的要求進行全面的變革。根據上文指出的三方面問題，從相應角度來完善我國征收補償范圍的立法規定。

（一）把農民的土地承包經營權納入征收補償范圍

土地承包經營權的實質是農民對其承包的土地的收益權，因為農民種植和經營土地的目的是取得土地收益。長期穩定的土地承包經營權獲取的是長期穩定的經濟收益，包括直接耕作的長期收益和土地經營權流轉的收益(轉包費、租金、轉讓費)。承包土地的農民正是靠對所承包的土地的使用和經營取得收益而維系生存的。由此可知，長期穩定的土地承包經營權有其長期經濟價值，是承包土地農民的重要財產權。因此，從土地上財產權利體系角度而言，當國家征收農民承包經營的土地時，實際上發生了既直接征得了發包方的土地所有權又直接征得了承包方的土地經營權兩個法律后果。顯然，政府征用農民承包的土地，在直接向農村集體經濟組織支付對所有權的土地補償費的同時，亦應直接向農民支付對承包經營權的土地補償費。然而，很多地區的實際情況是，政府僅把土地補償費支付給了農村集體經濟組織，農民承包者并未得到應得的土地補償。征收土地承包經營權給予的補償難以落實的理由在于，我國至今延用的只對農村土地所有者——農村集體經濟組織進行土地補償，不對土地承包經營者——農民進行土地補償的計劃經濟的征地補償制度。實際上，在實行農村土地承包以后，土地承包經營權的權利屬性顯現，使得被承包的土地出現了作為所有者的農村集體經濟組織和作為承包經營者的農民兩個權利主體；土地承包經營權的價值屬性，使得土地所有權的價值和土地經營權的價值亦對應著作為土地所有者的農村集體經濟組織和作為承包經營者的農民兩個主體。此時，國家征用土地的受償主體已經不是農村集體經濟組織獨家，而是同時包括被征地的農民承包者，支付的土地補償費已經不單是對集體土地所有者土地所有權的補償，還應包括對土地承包經營者的土地承包經營權的補償。

我國關于征地補償制度的立法規定與其他現行法律的一些條文規范是存在矛盾和沖突的。現行的征地補償法律制度主要體現在《土地管理法》和《土地管理法實施條例》中，這些專門規定對于農民土地被征收時其土地承包經營權如何受到法律保護，如何對農民的土地承包經營權直接進行補償并未做出規定。但《農村土地承包法》和《農業法》都明確要求對農民的承包土地給與補償，如《農村土地承包法》第16條規定了“承包地被依法征用、占用的，有權依法獲得相應的補償”，《農業法》也有相似規定。但問題是，在《農業法》、《農村土地承包法》通過或修改以后，《土地管理法》和《土地管理法實施條例》并未進行同口徑修訂，沒有規定土地承包權被一并征收時應給與補償和明確相應的補償標準，由此形成土地承包權補償方面的法律沖突。這些沖突使已經生效的《農業法》、《農村土地承包法》關于征地補償的規定成為一紙具文。

為保護被征地農民的合法權益，迫切需要改革現行的征地補償制度。第一，要明確土地承包經營權作為農民的財產權在法律上的地位，確立對農民集體所有的土地所有權和農民的土地承包經營權同時進行補償的并行補償機制。其次，確立被征地農民基于土地承包經營權而享有依法取得土地補償費的受償主體地位，由有關部門直接對被征地農民予以征地補償登記，對農民直接支付土地補償費，而不是由農村集體經濟組織轉交或在農村集體經濟組織和農民之間分配。

2、應該把土地上的農民社會保障利益納入補償范圍

現階段農村居民應對生存風險的基本方式是家庭成員之間的互助。制度化的社會保障如養老、醫療保障及社會救助，在農村社會保障中只占極小的比重。家庭保障作為一種古老的保障模式，是通過家庭成員及其親屬之間的物質互助和情感、精神層面的交流而實現的。傳統上作為家庭保障的物質基礎的土地。仍然是現階段農村家庭保障的重要的物質或資金來源之一。實行以來，農村居民以家庭為單位承包一定數量的土地，由家庭中有勞動能力的成員經營，取得的收成或收入成為家庭成員的基本生活來源和應對生存風險(年邁、疾病、災害等)的物質來源。在國家征收他們的土地后，他們基本上就喪失了社會保障的基礎，因為現在農民所獲得的征收補償費，在不斷上漲的社會物價與消費面前，是很難保證他們能夠獲得一個基本穩定的生活狀態的，特別是在子女的教育費用及醫療費用不端攀升的情況下，靠這些征收補償費來保持目前的生活水平都是問題，何況談失地后的社會保障問題。因此，從這個角度而言，國家在征收土地過程中，有必要解決他們的社會保障問題，以求保證失地農民在遇到風險時有最基本的繼續生存條件。這應當是國家在征收補償中更應該考慮的問題。

另外，從社會學角度而言，在國家實施征收土地行為前，農民和農村在生活邏輯上，實際上處于一種農耕社會的生活模式，但在征地后，農民直接面對的高度發達的現代化的工業社會，他們將要適應的是市場經濟體制下的社會運作方式和生活模式，這是一種與其祖祖輩輩所生存的農耕社會完全不同的生活模式，他們在這種突如其來的生活模式的巨變中，有一個較長的適應過程。當農民在這個轉變過程中不能很好地適應社會體制的轉換時，他們會懷念或者試圖退回到以前舊體制的生活模式中，但舊體制在征地過程中已經被破壞了，被征地的農民就會出現在新舊體制中都不能很好適應社會的情形，從而形成在“兩個體制”中都不沾邊的邊緣群體。我們認為，解決被征地農民的社會保障問題，就是解決他們努力去適應新的市場經濟運行體制的問題，因為社會保障機制為農民適應市場邏輯過程中提供了堅實的后盾，使他們沒有后顧之憂了，也就是解決了征地農民的行動空間與“退路”問題。另外，從社會結構層面來看，把征地農民納入社會保障系統，是把他們重新組織到社會經濟結構當中來的重要舉措。征地農民在土地被征收后，由于沒有了土地，實際上他們已經脫離了原來的農業社會結構，但是他們又沒有獲得像城市人口一樣的地位，即沒有社會保障、也沒有最低失業救濟金。實際上，失地農民此時已經被強制性的拋在了社會經濟結構之外，既不能繼續保留在傳統的農村社會經濟結構中，也不能被新的市場經濟結構所認可和容納，處于極端不利的夾縫之中。這正如有的農民所說的：“論身份，我們是農民但沒有地種；論生活，我們像城里人但沒有社保。”因此，對失地農民實行身份轉換——“農轉非”，再把他們納入城市社會保障體系范圍，是對農民進行再結構化，使之融入新的社會經濟結構的做法。同時，也是把他們所處的社會運行邏輯，從前工業社會邏輯轉向工業社會或后工業社會運行邏輯的有力措施，使之更好地適應新的社會體制、社會經濟結構的要求，融入新的生活共同體。

因此，根據勞動體制改革的現狀與經驗，取消勞動力安置補助費，而直接設立農民社會統籌保險基金，并在土地補償費中留出一定數額直接轉為被征地農民的社會統籌保險的做法，無疑是使失地農民生活的更好的一種策略，也是避免他們被淪為在社會轉型時期不能被社會體制和經濟結構所接納的弱勢群體。

3、應把被征收人的間接損失納入征收補償范圍

間接損失與直接損失的區分標準有兩種學說，一種借助因果關系的觀念區分二者，認為“著眼于損害之引發，謂損害事故直接引發之損害為直接損害，非直接引發而系因其他媒介因素之介人所引發之損害則為間接損害。另一種以行為結果的時間性關聯為判斷標準，認為“著眼于損害之標的，謂損害事故直接所損及之標的，其損害即直接損害；其他之損害，則為間接損害。在征收所造成的損害問題上，一般而言是采用的后一種標準，即征收行為給被征收人帶來的直接財產損害是直接損失，如土地所有權或使用權的喪失以及土地上的附著物損失補償等；而征收給被征收人帶來的間接損失補償包括殘地損失補償、工事費用補償、移遷費補償、營業損失與租金損失補償等。我國目前的征收補償制度范圍僅限于補償直接損失是不妥的，我們認為，征收制度的補償范圍，不僅應包括直接損失補償，也應包括間接損失的補償。

關于我國征地中形成的間接損失的補償項目之規定，可以參照日本土地征收法和我國臺灣地區的相關規定。一般而言，以下幾項內容是比較重要的間接損失補償項目，殘地損失補償、工事費用補償、移遷費補償、營業損失與租金損失補償等，國家應當考慮給與補償。（1）殘地損失補償。殘地損失是指由于土地征收而給被征收地塊之外的殘留地所造成的間接損失，是易被忽視的一項重要補償內容。土地征收給殘留地造成損害極為常見，如征收導致土地分割，形成不經濟的土地規模，造成土地利用效率的損失；另外，被征收土地的新用途也可能降低殘留土地的生產力，比如噪音污染等都可能降低農作物的產量及額外增加農地投入成本。（2）工事費用補償。在征收土地后形成殘地狀態的，國家還應該給與工事費用方面的補償，以使被征收人的財產能夠恢復到基本適用的狀態。工事費用補償是指因收用屬于同一土地所有人的一整塊土地的一部分致使殘余地須為通路或挖溝渠、修建墻垣等工作物時所需費用的補償。(3)移遷費補償，包括建筑物和動產的遷移費補償等。（4）營業損失與租金損失補償。（5）對于被征收人的其他間接損失的補償，立法者也應考慮給與補償，如暫時居住費用補償與生活再建補償等等。只有國家對被征收人的直接損失與間接損失都給與補償，才能把失地農民的損失降到最低，其補償范圍才合情合理。

三、結語

征收補償范圍的大小決定著征收補償制度的廣度，也體現著對失地農民的損失補償到何種程度。我國現行的征收補償制度，無論是從土地權利體系，還是從土地的相關損失及土地的功能角度來分析，都有征收補償范圍的現行立法不能涵蓋并給與補償的地方。我們應從這三個方面來完善我國土地征收補償范圍方面的立法，以盡可能地彌補失地農民在征地過程中的損失。

注釋與參考文獻

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曾世雄．損害賠償法原理［M］．北京：中國政法大學出版社，2001，137．

篇6

至安康鐵路增建二線工程段征地拆遷暨建設環境保障工作以黨的十七大及全會精神和“三個代表”重要思想、科學發展觀為指導。以服務西康鐵路二線工程建設。建設經濟強縣”為目標，以相關法律法規和政策為依據。促進我縣盡早實現“率先突破發展。全面貫徹落實省市西康鐵路二線工程建設動員會議精神，廣泛宣傳動員，堅持高效務實的工作作風和顧全大局創和諧的思想作風，周密化安排，精細化操作，程序化推進，快捷化運作，無障礙化施工，確保至安康鐵路增建二線工程在縣境內順利實施，按期建成通車。

二、基本原則

一）堅持依法行政。都必須依照《中華人民共和國土地管理法》國土資源部建設用地審查報批辦法》和省市有關法規。要依據批準的設計用地范圍一次性征收，保障用地的原則。至安康鐵路增建二線工程建設段需要征占的永久性用地和臨時用地。按照申報程序和審批權限報批、使用。凡鐵路建設用地。按工程建設需要及時供給。臨時用地要從嚴控制，盡量占用未利用土地或非耕地。要認真落實土地復墾措施，切實保護生態環境。安置拆遷戶建房用地應嚴格按照市政府“每戶只允許有一處不超過標準的宅基地”規定，合理安排，集約高效用地。

二）堅持服務大局與兼顧群眾利益相結合的原則。鐵路沿線各鎮人民政府和村、組要樹立大局意識。動員廣大干部和群眾全力支持鐵路建設。切實維護群眾的合法權益，服務、服從鐵路建設需要。著力為鐵路建設營造良好的征遷和施工環境。相關責任部門和沿線鎮人民政府要正確處理好國家重點工程建設與當地廣大群眾利益的關系。依法征遷，公平補償，合理安置。

三）堅持依法辦事與特事特辦相結合的原則。要在法律法規和政策允許的范圍內為鐵路建設單位提供便捷、優質服務。并依照有關規定減免相關規費。縣級相關業務主管部門。簡化辦事程序。

四）拆遷安置與縣三大主導產業發展相結合的原則。安置拆遷戶建房要統一規劃。要與社會主義新農村建設和乾佑河流域旅游產業開發相結合。相互發展。具有特色。相互促進。

五）堅持政治思想領先與行政推動相結合的原則。扎實做好群眾思想動員工作。阻礙鐵路建設的要堅決予以打擊。加強宣傳動員。引導廣大群眾積極配合支持鐵路建設。對無理取鬧。

三、征遷范圍

至安康鐵路增建二線工程建設段征遷范圍北起營盤鎮小峪口秦嶺隧道口。鐵路二線勘測定界范圍內的所有土地、建筑物、構筑物。南至石甕鎮長腿灣（鎮柞交界處）全長30公里。

四、征遷補償標準

征用土地面積以鐵路設計部門勘測定界測繪數據為依據。費用按照有關各方共同確認的實際用地面積和折遷物數量、質量。由建設單位、縣國土局及相關部門與產權單位按照“一事一議”辦法商議解決。確因補償標準不明確，不因實際丈量面積增減而增減補償安置費用；建筑物、構筑物及其它附著物以有關各方共同實地勘丈的數量、質量為依據。依照相關補償標準據實結算。沿途廠礦企業和養殖場等特殊拆遷物的補償。處理難度較大的可由建設單位委托有資質的中介機構評估解決。

一）用地分類

1永久用地：鐵路線路、車站、隧道進出口用地等。

2大臨用地：鐵路建設施工棄碴、取土場用地。屬償還用地。

3臨時用地：堆料場、拌合場、施工便道、炸藥庫、工棚用地等。

鐵路建設用地的申請報批工作。逐級上報。按省國土資源廳統一要求。

二）補償標準

1永久性用地補償標準（含土地補償費、安置補助費）

退耕還林地被征用后不再享受國家退耕還林政策。

2大臨用地：該項目建設工期內一次性補償標準（含土地補償費、地面附著物補償費、林木補償費）

臨時用地范圍內耕地的地面附著物補償標準按永久用地地面附著物補償標準執行。

三）耕地開墾費標準：依照陜政辦發〔〕146號文件規定。統籌安排。旱地8元/平方米。占用基本農田的按10元/平方米標準收取。由省國土資源廳統一收取。實行耕地占補平衡。具體標準為：水澆地10元/平方米。

四）砍移林地林木補償標準（含5%林木管理費）喬木林4000元/畝；經濟林6000元/畝。

按省財政廳、林業廳《省森林植被恢復費征收使用管理實施辦法》陜財辦綜發〔2003〕19號）規定標準執行。森林植被恢復費。

五）耕地內成片果園、經濟林補償標準：

六）房前屋后、耕地內零星樹木。果園。達不到栽植密度標準的以零星樹木標準補償）苗圃。竹園補償標準（樹木栽植密度超過標準的以苗圃地補償。

七）藥材補償標準：

黃姜2000元/畝；

板蘭根、丹參、黃芪、桔根、黃芩2500元/畝；

金銀花、五味子3000元/畝；

天麻、豬苓30元/平方米。

八）建筑物、構筑物補償費（含根基和回填補償費）

丈量建筑物以房屋四周滴水為基準。拆遷房屋補償費含房屋內的一切生活設施。

九）拆遷正房過渡費補助標準：按每戶每月500元標準計。付6個月搬遷及過渡費。

十）拆遷協議達成后。商定期限內提前拆遷完畢。按戶以拆遷房屋數量、質量獎勵3000元—5000元。經驗收合格的拆遷戶。

十一）下列情形不予補償

1違法建筑無條件拆除不予補償。搶種、搶栽的農作物、樹木不予補償。

2拆遷戶未按時限拆遷的不得領取拆遷過渡費。因漫天要價、拒不拆遷的由當地鎮人民政府提出申請。所需費用從該戶拆遷費中扣減。由司法機關依法。

3荒坡、荒灘、河灘（除已拍賣或開發的荒坡、荒灘、河灘）不予補償。

五、時間安排

一）宣傳動員階段

縣兩路辦、國土局組織宣傳車巡回鐵路沿線宣傳。利用廣播、電視宣傳鐵路建設有關法律法規及政策。縣政府召開征遷動員大會。落實責任，張貼公告。明確職責。同縣直有關部門和沿線鎮人民政府簽訂目標責任書。

二）組織征遷階段

1申請用地：鐵路建設單位向縣國土局提出用地申請。提供相應文件、圖件資料等。注明公路樁號、土地類別及面積。

2勘測定界：會同鎮、村、組以村民小組為界實地勘測。登記造冊。由縣國土局與省國土資源廳聯系。確定地類；縣兩路辦會同鎮、村、組和建設單位共同丈量建筑物及構筑物。

3簽訂協議：通知村組限期鏟青讓地。縣國土局與被征地村組簽訂統征協議。

4分戶勘丈：相關鎮人民政府牽頭。以勘測定界面積、地類。登記造冊，村、組積極實施。分戶勘丈土地面積。建立和完善數據資料。

5拆遷讓地：被征地村組、拆遷戶在商定時限內拆遷讓地。拆遷讓地的同時。積極穩妥地做好安置工作。所在鎮人民政府和縣城建局、國土局、兩路辦、交通局、公路段會同村組為拆遷戶建房定點、放線。

六、安置辦法

堅持先安置后拆遷與邊安置邊拆遷相結合的原則。原則實行每戶不得超過133平方米的宅基地進行安置。安置用地由縣國土局統一征收。安置工作要提前選點，以各戶原正房以外墻體丈量的實際占地面積為依據。安置新建房占地面積不得超過原房占地面積；突擊分戶的濫建搶建的一律不予安置；拆遷戶的宅基地土地不予補償。盡早改造，實行先安置，后拆遷或邊安置拆遷，不得顧此失彼，支持鐵路建設與安置拆遷戶建房工作要積極穩妥，同步進行。安置拆遷戶建房要統一規劃，統一建筑風格，既要有利于群眾的生產、生活，又要與我縣乾佑河旅游開發相結合，設計風格要適度超前，充分體現山城的特色。要把拆遷戶的安置與建設社會主義新農村、農家樂、度假村緊密結合起來，達到帶動旅游產業發展，群眾得到實惠的目的安置拆遷戶建房，需以村民小組為單位，按照拆遷驗收順序，先拆者優先選擇，從前至后，由各戶以序號選擇建房地點。

七、資金管理

征地拆遷補償資金實行行政首長負責。堅持“專款專用。專帳管理”原則，一條線管理。帳戶設在縣國土局。專戶儲存。實行分期撥款，逐級兌付。撥付征地資金時，由縣國土局填寫資金審批表，注明資金的用途、金額，縣財政局填注意見，主管縣長審核、縣長簽字后將資金撥付到國土局，再由縣國土局向有關鎮人民政府撥付，由所在鎮人民政府如實足額及時兌付到村、組、農戶手中。撥付拆遷安置資金時，由縣兩路辦填寫資金審批表報縣國土局、財政局填注意見，主管縣長、縣長簽字后，資金由縣國土局撥付到縣兩路辦，縣兩路辦向有關鎮人民政府撥付，由所在鎮政府如實足額及時兌付到村、組、農戶手中，不得截留或拖延，不得改變用途挪作它用。

八、工作職責

至安康鐵路增建二線工程段征遷暨環境保障工作由縣兩路建設指揮部統一領導。縣計劃局負責項目管理和協調；縣國土局負責征地及地上樹木、藥材、農作物的補償遷移及其環境保障工作；縣兩路辦負責拆遷安置及其環境保障工作。具體組織和實施。相關職能部門分工負責實施。各相關鎮人民政府積極配合。

一）縣計劃局職責

負責西康鐵路二線建設項目管理協調工作。并向上級項目管理協調部門匯報工作。做好上下對口部門的業務銜接。

二）縣兩路辦職責

1指揮部的領導下。積極完成縣委、縣政府交辦的各項工作任務。定期向縣委、縣政府匯報拆遷工作進展情況。

2協調、督促、解決涉及鐵路建設的有關事項。負責與建設單位、沿線施工單位的業務聯系。做好縣級各職能部門與施工單位的業務聯系和協調工作。

3負責征占土地地上或地下建筑物、構筑物、設施等勘丈、登記、結算、拆遷、補償等組織工作。

4負責拆遷資金的管理、兌付、使用。

5負責鐵路建設有關法律法規的宣傳工作。

6協調各相關鎮人民政府做好折遷戶的安置工作。

7負責做好拆遷安置工作中發生的矛盾糾紛的調解工作。

三）縣國土局職責

1負責永久性用地統征及青苗、附著物清點、勘丈、登記工作。

2負責組織征地前的聽證會工作。

3負責永久性用地勘測定界及報批工作。

4負責施工單位臨時用地的選址。臨時用地協議的簽訂工作。

5負責永久性用地征地補償費、臨時用地補償費、臨時用地復墾保證金等款項的兌付工作。

6配合縣兩路辦、鎮、村、組完成拆遷安置用地的選址工作。負責拆遷安置用地征用及審批工作。

7負責做好征地及“一事一議”工作過程中發生的矛盾糾紛的調解工作。

四）鐵路沿線鎮人民政府職責

1搞好宣傳動員。開好村組干部會、群眾動員會。統一思想，耐心細致地做好群眾思想工作。宣傳政策。達成共識，確保征地拆遷工作順利進展。

2協助縣兩路辦、國土局搞好征地拆遷的勘丈、登記工作。

3負責本鎮征遷資金的管理、分配、兌付及監督工作。

4負責村組群眾讓地、砍樹、建筑物遷移工作。

5負責轄區內拆遷戶的安置工作。按期完成安置任務。

6負責村組土地調整方案的制定、報批和組織實施工作。

7做好群眾與施工單位矛盾糾紛的調解工作。

篇7

一、組織實施

（一）根據省、市政府部署，按照統一領導、統一部署、統一征遷、統一補償和分級負責、責任包干的要求，在縣委、縣政府的領導下，縣鐵路建設指揮部（以下簡稱縣指揮部）全面負責鐵路建設工程征地拆遷政策處理工作的組織、指導、協調、監督、管理工作。縣指揮部下設辦公室，主要負責縣指揮部日常工作和鐵路建設工程征地拆遷政策處理工作的組織實施。

（二）沿線鄉鎮（街道）對轄區征遷工作負總責，按照統一的標準和統一的時間，做好本轄區內的土地征占、青苗補償、墳墓遷移、房屋拆遷、協議簽訂、拆遷戶安置等工作；同時做好宣傳發動和群眾思想工作，及時協調處理好征遷、施工過程中出現的各種矛盾，維護社會治安，營造良好的建設施工環境。

（三）縣國土部門負責土地征收（用）和報批、落實臨時用地、組織復耕以及配合縣人勞社保部門和鄉鎮（街道）做好符合條件的被征地農民基本生活保障等工作。

（四）縣財政、建設、規劃、交通、人勞社保、農業、林業、水利、公安、民政、環保、供電、廣電、電信、移動、聯通等部門要根據各自職責做好征遷相關工作。鐵路建設工程項目公司（以下簡稱項目公司）和施工單位按照業主職責和有關規定，做好征遷、建設等相關工作。

二、征遷內容

（一）征地拆遷范圍

1、紅線內征地拆遷。原則上按鐵路建設工程項目初步設計批復意見和用地紅線規定執行（包括設計變更）。

2、紅線外征地拆遷。邊角地、夾心地、環境保護敏感建筑物的具體范圍，由項目公司和有關部門成立聯合調查組，共同核定，并按以下方式進行分類處理（如遇特殊情況由縣征遷部門與項目公司協調處理）。

（1）邊角地和夾心地。邊角地是指新建鐵路與既有鐵路、高等級公路、河流、其它屏障性建（構）筑物地界樁之間形成了合圍，而且無法耕種的小面積土地；夾心地是指新建鐵路與既有鐵路、高等級公路、河流、其它屏障性建（構）筑物地界樁之間形成的寬度小于米范圍內的長帶型可繼續耕種的土地。

（2）邊角地和夾心地上的房屋按拆遷處理。

（3）新建鐵路經過人口密集地段，距外軌中心線米以內的住宅、學校、醫院敬（養）老院等敏感建筑物，優先采取功能置換措施，無法置換的按拆遷處理。

3、新建鐵路從企業廠區穿過，其紅線內拆遷量超過廠區建筑總面積%或直接影響企業的主要生產功能，原則上應作整體拆遷處理。

（二）征地拆遷數量

1、用地數量。包括主線紅線內用地量、拆遷安置用地量和“三改”項目用地量等，納入項目用地同步報批。具體數量由縣國土部門會同縣指揮部、項目公司等成立聯合調查組，在勘測定界的基礎上，結合現場實際，對包括邊角地、夾心地、“三改”項目用地等進行共同查核，確定數量，分類統計，共同簽認。

2、房屋拆遷數量。由縣指揮部和項目公司成立聯合調查組，委托有資質的評估機構，結合現場實際對住房、農用房、企事業用房、學校用房等進行聯合調查丈量，確定數量，共同簽認；無法改變功能繼續使用而需拆遷的環境保護敏感建筑物，由縣指揮部與項目公司等聯合調查，確定數量。

3、地上地下建（構）筑物和地面附著物拆遷數量。必須拆除或遷建的地上地下建（構）筑物和地面附著物，包括水電、通訊、道路、橋梁、管線、市政、水利設施、河埠、機埠房、水井、水塔、曬谷場、樹木、綠化物、圍墻、廣告牌、墳墓、廟宇等。建（構）筑物由項目公司與縣征遷部門和權屬單位共同現場查核，確定數量，分類統計，共同簽認。地面附著物由項目公司與縣國土部門成立聯合調查組，現場核查，確定數量、類別，共同簽認。

三、土地征占

（一）鐵路建設工程為國家重點建設項目，被征占土地的單位和個人應當服從國家建設需要，積極支持征地拆遷工作的實施。

（二）鐵路建設紅線內占用的集體土地、國有農用地，全部采取國家征收（用），征收（用）補償費用按政辦發〔〕號文件執行。

（三）對占用國有出讓土地的使用權收回，實行貨幣安置，貨幣安置補償按出讓合同結合市場價評估扣除已使用年限的形式確定。

（四）對占用工業園區土地的，除按國有出讓土地補償外需對其開發成本予以補償。

（五）“大三改”項目用地補償按本辦法確定的標準執行，其用地數量納入項目用地同步報批，報批費用由項目公司承擔；“小三改”項目用地實行只補不征，由項目公司按區片綜合價補償。

（六）邊角地按區片綜合價補償；夾心地實行只補不征，由項目公司按萬元/畝予以補償；環境保護敏感區和邊角地、夾心地上的房屋拆遷安置用地按區片綜合價補償。

（七）征占水域的，由項目公司向縣水利部門申請，經審核審批后方可使用。征占水域要補建，在無法補建時，由項目公司按照國家、省及縣政府有關政策評估后給予補償（包括費稅），協議由項目公司與相關單位或權益人簽訂。

（八）征占林地的，由項目公司向縣林業部門申請，經批準后方可使用。征占林地補償標準按國家、省及縣政府規定政策執行，協議由項目公司與相關單位或權益人簽訂。

（九）臨時設施用地按照節約集約用地和盡量少占耕地原則，由項目公司（或委托的指定施工單位）向縣國土部門申請，并制訂復墾方案和簽訂臨時用地協議（臨時用地協議由權屬單位與施工單位簽訂，縣指揮部、項目公司、縣國土部門鑒證；臨時用地時限原則上不超過2年），向縣國土部門繳納臨時用地復墾履約保證金（臨時用地復墾履約保證金按水田萬元/畝、其它地類萬元/畝繳納），經批準后方可使用。根據國家和省有關規定，工程臨時用地在施工結束后由項目公司負責復墾，恢復其原有的使用功能，并由縣國土部門會同縣指揮部、農業部門負責驗收。復墾驗收合格后，臨時用地復墾履約保證金退還繳納單位。已用于工程臨時用地的夾心地、邊角地，并已繳納了臨時用地相關費用，臨時用地租金與土地補償費兩者，按“就高原則”計取其一。

（十）對于工程建設期間，遇到坍塌、滑坡占用征地紅線外土地且無法恢復的，由施工單位按照只補不征原則和區片綜合價標準，對土地權屬單位予以補償。

（十一）各類苗木、附著物，由所有者在規定時間內遷移。其補償費（除大型苗圃和零星珍貴樹木）由縣國土部門與鄉鎮（街道）依據政辦發〔〕號文件精神，實行包干，并按照標準補償到戶。大型苗圃和零星珍貴樹木的補償費，由縣國土部門委托專業評估機構評估后補償。征收（用）土地方案公告后種植的樹木、苗木、農作物等不予補償。

（十二）墳墓遷移補償費：單穴元/座，雙穴/座，根據詳查實際數量補償。對征收范圍內需要遷移的墳墓，原則上要求安置在公墓內，并給予安置墓地的投資主體元/座補助。

（十三）養殖魚塘：主要指正規魚塘且深度超過米，淺于米酌情扣減補償費，養殖食用魚的—元/畝，含遷塘費、筑塘費；同時養殖珍珠的水塘，另外補償不超過元/畝的珍珠遷移費。

（十四）為確保被征地農民的基本生活保障，凡因紅線內土地、邊角地、紅線內的房屋拆遷安置用地、環境保護敏感區和邊角地及夾心地上的房屋拆遷安置用地等征用，被征地農民基本生活保障繳費標準中政府出資部分及參保人員的檔案保管費、管理服務費由項目公司承擔。

（十五）按國家和省有關文件規定，必須繳納的規費（稅）由項目公司負責繳納。

四、建（構）筑物拆遷

（一）鐵路建設征收范圍內集體土地上房屋和其它構筑物實行一次性拆遷、補償，按本辦法執行；國有土地上房屋和其它構筑物拆遷、補償按照現行政策處理。建（構）筑物拆遷原則上由被拆遷人自行組織，殘值歸其所有。

（二）被拆遷居民房屋的補償費以下列標準為基礎，按照房屋建筑的不同結構和新舊程度、裝修程度，經評估機構評估后，給予補償。

類別房屋結構補償標準

（單位：元/平方米）分類簡要

1框架結構房屋整體為全框架結構，內外墻粉刷，水電衛齊全，設施良好（外墻未粉刷的減元/平方米，內墻未粉刷的減元/平方米）。

2框混結構房屋建筑部分為鋼筋混凝土框架和磚混結構，內外墻粉刷，水電衛齊全，設施良好（外墻未粉刷的減元/平方米，內墻未粉刷的減元/平方米）。

3磚混一級房屋整體磚混結構，屋面現澆或預制板隔熱，內外墻粉刷，水電衛齊全，設施較好（外墻未粉刷的減元/平方米，內墻未粉刷的減元/平方米）。

4磚混二級房屋整體為磚混結構，屋面蓋瓦，內外墻粉刷，水電衛基本齊全，設施尚好（外墻未粉刷的減元/平方米，內墻未粉刷的減元/平方米）。

5磚木一級房屋整體為磚木結構，內外墻面粉刷較好，室內設施一般（外墻未粉刷的減元/平方米，內墻未粉刷的減元/平方米）。

6磚木二級房屋整體為磚木結構，內外墻面粉刷一般，室內設施較次（外墻未粉刷的減元/平方米，內墻未粉刷的減元/平方米）。

7泥木結構房屋墻體為泥墻，屋面蓋瓦。

8簡易建筑建筑結構簡單，室內較為簡陋（主要指披屋、柴房、豬欄、廁所等附屬用房）。

9氈棚屋面為油氈、茅草、石棉瓦等。

說明

1、樓層計算辦法：屬樓板分層，安全承重，層高米（含）以上，按一層計算；層高米（含）～米（不含）按不高于層計算；層高米（含）～米（不含）按不高于層計算；層高米（含）～（不含）米按不高于層計算，層高米以下不作樓層計算。

2、建筑年限在3年以內的不計算折舊；超過年的每年按%折舊，最高折舊率不超過%。

（三）被拆遷居民房屋內的裝修及設施通過評估予以補償。

（四）企業拆遷實行貨幣安置，其中：

1、對被拆遷企業的用地及地面附屬物，按市場價格評估實行貨幣安置。根據土地取得的不同方式，由房地產評估機構按市場比較法進行評估，如缺乏足夠的市場成交案例不能采用市場比較法時，可采用成本法等其它評估方法，評估結果由縣國土部門會同縣建設部門審核。

2、被拆遷企業生產設備，由被拆遷企業自行搬遷。機器設備搬遷補助及安裝調試、停產（業）損失及過渡費補助由受委托的具有資質的評估機構進行評估予以補償（補償設備范圍：必須是在生產線上正常使用的固定設備，廢棄設備以及運輸、裝卸設備等動產設備除外）；停產（業）損失及過渡費補助按月計算，支付4個月。

（五）畜禽養殖場所臨時建筑物及配套設施通過評估予以貨幣補償，其中臨時建筑物參照上述建筑補償標準評估補償。

（六）其它構筑物補償：

1、氨水池、水泥蓄水池：按砌體的立方計算，每立方米為元。

2、曬場：水泥曬場—元/平方米，三合土曬場元/平方米。

3、圍墻：磚砌元/平方米，石砌元/平方米，三合土元/平方米，地下基礎部分不另計。

4、水井：深井元/口，沉井元/口，手壓水井元/只。

5、糞缸：一擔缸元/只，二擔缸元/只，三擔缸元/只，千斤缸元/只，糞池元/只。

6、洗衣池：元/只。

7、蔬菜大棚：鋼架棚元/平方米，其它棚架（竹木等）5元/平方米。

（七）征收（用）土地方案公告后建造的建筑物、設施等不予補償。上述未涉及的建筑物與構筑物（不含機器設備）拆遷，按評估價或重置價給予一次性貨幣補償。

五、拆遷戶安置

（一）對因鐵路建設涉及集體土地上房屋拆遷的住宅統一實行遷建安置，拆遷戶的安置由各鄉鎮（街道）、村按有關建房規定和標準落實；安置用地按照縣國土、規劃部門核準的面積確定并置換；安置用地由縣國土部門統一征用，其安置用地征用和報批費用由項目公司支付，納入項目征地成本。安置戶安置標準按家庭實際在冊人口劃分為大、中、小三種戶型，其中人以上的大戶建筑占用耕地面積不超過平方米；人的中戶建筑占用耕地面積不超過平方米；人的小戶建筑占用耕地面積不超過平方米。

（二）拆遷戶搬家費補助（以戶為單位）人以下（含人）一次性補助元，人以上（含人）一次性補助元。拆遷戶安置過渡費，人以下（含人）一次性補助元；人以上（含人）一次性補助元。過渡用房由拆遷戶自行解決。

（三）拆遷安置點的基礎設施配套工程按新農村建設的基本要求進行設計和建設，其費用列入項目拆遷安置成本。項目公司可以直接組織實施拆遷安置點基礎設施配套工程，也可按相關配套標準預算包干補助給鄉鎮（街道）或村組織實施建設。拆遷安置點勘測、設計、規劃等和新建安置房屋報批費用由項目公司承擔。對被拆遷人自行組織拆、建房屋過程實行人身意外傷害保險，其費用由項目公司承擔。

（四）鑒于鐵路建設拆遷工作時間緊、任務重、要求高的實際，對被拆遷人按時完成拆遷并及時交付使用的，實行一定數額拆遷獎勵。凡超過限期者不予獎勵，獎勵以戶為單位。具體包括：

1、被拆遷人按時完成其住宅房屋拆遷并及時交付使用的，按其住宅房屋建筑面積每平方米獎勵元；提前-天的，按其住宅房屋建筑面積每平方米加獎元；提前-天的，按其住宅房屋建筑面積每平方米加獎元；提前天及以上的，按其住宅房屋建筑面積每平方米加獎元。

2、被拆遷人按時完成其除住宅房屋外泥木結構（含）以上等級建筑物拆遷并及時交付使用的，按其拆遷建筑面積每平方米獎勵元。

3、被拆遷人按時完成其簡易建筑、氈棚等級建筑物拆遷并及時交付使用的，按其拆遷建筑面積每平方米獎勵5元。

六、桿（管）線遷移及其它

（一）鐵路建設涉及需要遷移的高壓鐵塔、高低壓電力桿、通訊桿（含光纜線）、廣播電視桿、自來水、燃氣管道等設施由各產權單位負責遷移，其遷移費由項目公司（或委托施工單位）與各產權單位協商確定，縣相關部門給予配合。桿（管）線遷移“三桿”遷移涉及到的用地和青苗補償標準按政辦發〔〕號文件精神執行。

（二）“三改”項目原則上應由項目公司予以修復或還建，確保完善設施的系統功能，對不能恢復或相關權屬單位認可不再恢復的“三改”項目設施，經評估機構評估給予經濟補償。因工程影響涉及新增設的排灌涵洞、渠道和道路等“小三改”項目，由項目公司或施工單位和所在的鄉鎮（街道）、行政村共同商定，并簽訂協議，項目公司或施工單位按協議改建。

（三）因工程施工損壞民房、毀壞山林、環境污染等，由項目公司督促施工單位負責按有關規定或經評估機構評估補償。

（四）施工車輛使用國、省、縣、鄉、村等道路（含橋梁），由項目施工單位直接與相關權屬單位或權益人協商確定并簽定協議繳納一定數額的道路損壞恢復保證金，其中：對于施工車輛使用縣道以上道路的，由施工單位與縣交通部門簽訂協議，縣指揮部、項目公司、鄉鎮（街道）鑒證；對于施工車輛使用鄉道及以下道路的，由施工單位與各鄉鎮（街道）簽訂協議，縣指揮部、項目公司鑒證。損壞道路由施工單位負責恢復，經驗收合格后退還保證金。

（五）鐵路建設工程涉及的文物保護、考察等費用由項目公司直接支付給相關單位。

（六）為確保項目建設順利推進，建立項目工作勞動競賽考核獎勵機制。其獎勵費用按照項目征地（包括臨時用地）、拆遷面積的一定額度標準計提控制，納入征遷成本。具體考核獎勵辦法由縣指揮部負責制定實施。

七、工作要求

（一）鑒于征遷工作政策性強、情況復雜、工作量大，工程建設涉及到的鄉鎮（街道）、部門要高度重視，加強領導，通力協作，確保按期保質完成征遷任務。縣指揮部與相關鄉鎮（街道）、部門簽訂征遷工作目標責任書，明確征遷任務、完成時間和補償標準。對按時完成征遷任務的予以表彰獎勵，對不能按時完成征遷任務的鄉鎮（街道）、部門進行通報批評。

（二）各有關鄉鎮（街道）、部門在征遷工作中要嚴肅紀律，規范操作。對征遷工作中出現惡性事件的、或嚴重拖延項目進度的、或有違法亂紀行為的，查明原因后嚴肅追究有關單位和責任人的責任。

（三）各項政策處理補償費用統一由縣指揮部按規定標準和實際征收數量核計，分期撥付，包干使用。禁止任何單位和個人以任何形式截留、挪用、私分被征遷單位和農民的征遷補償款。

八、本辦法適用于在縣行政區域范圍內開工建設的鐵路建設工程項目的政策處理。

九、本辦法自公布之日起施行。

縣 鐵路電氣化提速改造工程所有項目仍適用《縣 鐵路電氣化提速改造工程征地拆遷政策規定》（政發〔 〕號），在縣 鐵路電氣化提速改造工程所有項目終結時，政發〔〕號文件廢止。

篇8

第一條  根據《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》（以下簡稱《實施條例》），結合本省實際，制定本辦法。

第二條  本辦法適用于本省行政區域內的土地管理。

第三條  十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策。各級人民政府應當加強土地法制宣傳教育，增強全民保護土地意識，保護、開發土地資源，制止非法占用、轉讓土地的行為，促進社會經濟可持續發展。

第四條  縣（含縣級市、下同）以上人民政府土地行政主管部門統一負責本行政區域內土地的管理和監督工作。

市人民政府土地行政主管部門對市轄區的土地管理和監督工作，縣人民政府土地行政主管部門對所轄鄉（鎮）的土地管理和監督工作，實行集中統一領導。具體辦法由省人民政府規定。

經省人民政府批準，省人民政府土地行政主管部門在特定區域設立派出機構，負責相應區域的土地管理和監督工作。

第二章  土地權屬的確認和變更

第五條  依法實行土地登記發證制度。土地登記的具體事務，由土地行政主管部門負責辦理。

確認林地的所有權或者使用權，確認水面、灘涂的養殖使用權，分別依照相關法律、法規的規定辦理。

依法登記的土地所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

第六條  單位和個人使用的國有土地按照下列規定登記發證：

（一）中央駐皖單位、省直單位依法使用的國有土地，由省人民政府登記發證；

（二）市直單位、市轄區內其他單位和個人依法使用的國有土地，由市人民政府登記發證；

（三）跨行政區域的國有土地，由所跨行政區域的同一上級人民政府登記發證；

（四）前（一）、（二）、（三）項規定以外的單位和個人使用的國有土地由縣人民政府登記發證。

農民集體所有的土地，以及農民集體所有的土地依法用于非農業建設的，依照《實施條例》第四條的規定登記發證。

第七條  除法律、法規另有規定的以外，有下列情形之一的，土地所有者、使用者應當自行為發生之日起30日內，向土地所在地的縣以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由土地登記機關依法進行土地變更登記：

（一）依法轉讓土地使用權的；

（二）以土地使用權作價入股引起土地使用權轉移的；

（三）因征用、交換、調整土地引起土地權屬變更的；

（四）因單位合并、分立等原因引起土地權屬變更的；

（五）因處分抵押財產引起土地權屬變更的；

（六）依法改變土地用途的；

（七）依法繼承、贈與、更名引起土地使用權變更的；

（八）依法改變土地權屬的其他情形。

第八條  依法出租、抵押土地使用權的，由土地所在地的市、縣人民政府土地行政主管部門登記。法律、法規另有規定的，從其規定。

第九條  農民集體所有的荒山、荒地、荒坡、荒灘等土地使用權的承包、拍賣等方案，須經村民會議或者村民代表會議討論同意。獲得使用權的單位或者個人應當向土地所在地的市、縣人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由市、縣人民政府登記造冊，核發證書，確認使用權。

土地所有者通過發包、拍賣集體所有的荒山、荒地、荒坡、荒灘等土地使用權取得的資金，應當用于本集體所有的荒山、荒地、荒坡、荒灘等范圍內的水土保持和小型農田水利等基礎設施建設。

第十條  土地登記申請人采取隱瞞事實等非法手段騙取登記的，或者因土地登記機關責任導致土地登記不當的，土地登記機關應當書面通知土地證書持有人在規定期限內辦理土地證書更改、更換或者注銷手續；土地證書持有人逾期不辦的，由土地登記機關公告原土地證書作廢。更改、更換或者注銷土地登記的費用以及因此造成的直接經濟損失，由責任者承擔。

上級土地登記機關發現下級土地登記機關土地登記有錯誤的，責令限期改正；逾期不改正的，有權直接注銷或者更改。

第三章  土地利用總體規劃

第十一條  省、市、縣級土地利用總體規劃依照《土地管理法》規定審批。

縣人民政府所在地的鎮土地利用總體規劃，逐級上報省人民政府批準；鄉（鎮）土地利用總體規劃逐級上報市人民政府批準，并報省人民政府土地行政主管部門備案。

第十二條  城市總體規劃、村莊和集鎮規劃應當與土地利用總體規劃相銜接，其建設用地規模不得突破土地利用總體規劃確定的規模。已經批準的城市總體規劃、村莊和集鎮規劃超過土地利用總體規劃確定的建設用地規模和范圍的，應當及時進行修訂、調整。

第十三條  各級人民政府應當加強土地利用年度計劃管理，嚴格實行建設用地總量控制。沒有農用地轉用計劃指標或者超過農用地轉用計劃指標的，不得批準新增建設用地。節約的農用地轉用計劃指標，經核準后，可以結轉下一年度使用。

未嚴格執行建設占用耕地補償制度或者沒有完成土地開發、整理計劃指標的，核減下一年度的農用地轉用計劃指標。

第十四條  因村莊、集鎮、鄉鎮企業退建還耕易地重建的，新址應當盡量利用非耕地，不得占用基本農田；占用基本農田以外耕地小于舊址面積的，其建設用地可以不占年度建設占用耕地計劃指標。

第四章  耕地保護

第十五條  市人民政府應當嚴格執行土地利用總體規劃和土地利用年度計劃，確保本行政區域內耕地總量不減少。確因土地后備資源匱乏，新增建設用地后，新開墾耕地的數量不足以補償所占用耕地數量的，必須報經省人民政府批準減免本行政區域內開墾耕地的數量，并支付相應的耕地開墾費用，由省人民政府組織易地開墾。

第十六條  省人民政府建立新增耕地儲備庫。市、縣人民政府組織開墾的超過耕地開墾計劃的新增耕地或者年度內占用耕地補償平衡有余的耕地，可以納入新增耕地儲備庫。儲備的耕地可以用于折抵建設占用耕地的補償指標，也可以有償調劑用于其他市、縣折抵建設占用耕地的補償指標。

市、縣人民政府應當建立土地開發、整理項目庫，保證耕地開墾計劃的執行。

第十七條  各級人民政府應當建立基本農田保護制度，按照上級人民政府下達的基本農田保護面積指標，合理劃定本行政區域內的基本農田保護區，落實保護措施，確保土地利用總體規劃確定的本行政區域內基本農田保護面積不減少。

第十八條  非農業建設經批準占用耕地的，用地單位應當負責開墾與所占用耕地的數量和質量相當的耕地；沒有條件開墾的，用地單位在辦理農用地轉用審批手續時，應當按照每平方米6至9元的標準繳納耕地開墾費；占用基本農田的，繳納耕地開墾費的標準應當高于上述標準的40％。

用地單位開墾的耕地不符合要求的，參照前款規定的標準繳納耕地開墾費。

開墾耕地所需資金或者繳納的耕地開墾費，作為建設用地成本列入建設項目總投資。

第十九條  縣級以上人民政府可以要求占用耕地的單位將所占用耕地耕作層的土壤用于新開墾耕地、劣質地或者其他耕地的土壤改良。

第二十條  禁止任何單位或者個人閑置、荒蕪耕地。已經辦理審批手續的非農業建設占用耕地，一年內不用而又可以耕種并收獲的，應當由原耕種該幅耕地的集體或者個人恢復耕種，也可以由用地單位組織耕種；一年以上未動工建設的，用地單位應當按照每平方米5至10元的標準繳納閑置費；連續兩年未使用的，經原批準機關批準，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權；該幅土地原為農民集體所有的，應當交由原農村集體經濟組織恢復耕種。

承包經營耕地的單位或者個人連續二年棄耕拋荒的，原發包單位應當終止承包合同，收回發包的耕地。

第二十一條  在土地利用總體規劃確定的土地開墾區內開發土地，應當保護和改善生態環境，積極進行土壤改良，防止砂化、鹽漬化、潛育化和水土流失。一次性開發未確定使用權的荒山、荒地、荒坡、荒灘，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產的，由開發單位或者個人向土地所在地的市、縣人民政府土地行政主管部門提出申請，按照下列規定的權限辦理審批手續：

（一）不超過20公頃的，報土地所在地的市、縣人民政府批準；

（二）超過20公頃不超過50公頃的，報市人民政府批準；

（三）超過50公頃不超過600公頃的，報省人民政府批準；

（四）超過600公頃的，報國務院批準。

第二十二條  市、縣和鄉（鎮）人民政府應當組織農村集體經濟組織，按照土地利用總體規劃和土地整理規劃，實施土地整理，增加耕地面積，提高耕地質量。

土地整理后新增耕地面積，由省人民政府土地行政主管部門負責驗收，也可以委托市人民政府土地行政主管部門驗收。委托驗收的，驗收結果須經省人民政府土地行政主管部門復核確認。

第二十三條  因挖損、塌陷、壓占等造成土地破壞的，用地單位和個人應當按照國家有關規定負責復墾；沒有條件復墾的，按照被破壞土地每平方米6至9元的標準繳納土地復墾費；復墾不符合要求的，參照上述標準繳納復墾費。土地復墾的具體辦法，由省人民政府制定。

第二十四條  耕地開墾費、土地閑置費和土地復墾費由縣以上人民政府土地行政主管部門負責征收，并繳入同級財政專戶，專項用于土地開發、整理和復墾，不得挪作他用。

省人民政府根據社會、經濟發展水平，可以調整耕地開墾費、土地閑置費和土地復墾費的標準。

第五章  建設用地

第二十五條  任何單位或者個人進行建設，需要使用土地的，應當依法辦理建設用地審批手續。

以有償使用方式提供國有土地使用權的，由市、縣人民政府土地行政主管部門與土地使用者簽訂國有土地有償使用合同，頒發建設用地批準書后，依法辦理土地使用權登記。

以劃撥方式提供國有土地使用權的，由市、縣人民政府土地行政主管部門向土地使用者頒發國有土地劃撥決定書和建設用地批準書后，依法辦理土地使用權登記。

鄉鎮企業、鄉（鎮）村公共設施和公益事業以及農村村民住宅等鄉（鎮）村建設，經依法批準使用農民集體所有的土地的，由市、縣人民政府土地行政主管部門向土地使用者頒發建設用地批準書后，依法辦理土地使用權登記。

第二十六條  建設項目可行性研究論證時，建設單位應當向建設項目批準機關的同級土地行政主管部門提出建設項目用地預審申請，由土地行政主管部門對建設項目用地有關事項進行審查，提出建設項目用地預審報告；可行性研究報告報批時，必須附具土地行政主管部門出具的建設項目用地預審報告。

第二十七條  具體建設項目需要占用土地利用總體規劃確定的國有未利用地，除依法報國務院批準的外，超過4公頃的，報省人民政府批準；不超過4公頃的，報土地所在地的市、縣人民政府批準。

具體建設項目使用原有建設用地和已批準農用地轉用、土地征用范圍內的土地的，以及農村集體經濟組織依法使用農民集體所有的未利用地進行非農業建設的，報土地所在地的市、縣人民政府批準。

第二十八條  依據《土地管理法》第五十五條第二款規定，縣人民政府收取的新增建設用地土地有償使用費，除30％繳中央財政外，40％留本級財政，10％繳市財政，20％繳省財政；市人民政府收取的新增建設用地土地有償使用費，除30％繳中央財政外，50％留本級財政，20％繳省財政。

市、縣人民政府收取的原有建設用地的土地有償使用費，20％繳省財政。

第二十九條  建設單位使用國有土地，除依法可以以劃撥方式取得外，應當以出讓等有償使用方式取得。原以劃撥方式取得國有土地使用權的，除依照《土地管理法》第五十四條規定可以繼續保留劃撥用地外，應當實行有償使用。處置土地資產，涉及省屬單位的，應當經市、縣人民政府土地行政主管部門初審后，報省土地行政主管部門確定。

以劃撥方式取得的國有土地使用權，經批準準予改變土地建設用途的，除依照《土地管理法》第五十四條規定可以繼續保留劃撥用地外，應當辦理土地有償使用手續，繳納土地有償使用費。

第三十條  國有土地租賃，應當報土地所在地的市、縣人民政府批準，由土地使用者與市、縣人民政府土地行政主管部門簽訂租賃合同。

前款所稱國有土地租賃，是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者向國家定期支付租金的行為。

第三十一條  以劃撥國有土地使用權作價出資（入股），應當報有批準權的人民政府批準，由土地使用者與市、縣人民政府土地行政主管部門簽訂國有土地使用權出讓合同。

前款所稱國有土地使用權作價出資（入股），是指國家以一定年限的土地使用權作價，作為出資（入股）投入企業的行為。

第三十二條  國有土地使用權出讓、作價出資（入股）、轉讓、抵押等，涉及地價評估的，由具有土地評估資格的評估機構進行評估；涉及處置劃撥土地使用權的，由土地行政主管部門確認評估結果。

第三十三條  征用土地應當按照下列程序辦理：

（一）擬訂、報批征用土地方案。市、縣人民政府土地行政主管部門擬訂農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地方案，經市、縣人民政府審核同意后，逐級上報有批準權的人民政府批準。征用林地的，應當先征得林業行政主管部門同意。

（二）公告征用土地方案。征用土地方案經依法批準后，由市、縣人民政府將批準征地機關、批準文號和征用土地的用途、范圍、面積以及征地補償標準、農業人員安置辦法和辦理征地補償的期限等，在被征用土地所在地的鄉（鎮）、村予以公告。

（三）辦理補償登記。被征用土地的所有權人和使用權人應當在公告之日起15日內，持土地權屬證書或者其他有效證明，到市、縣人民政府土地行政主管部門辦理征地補償登記。

（四）公告征地補償安置方案。市、縣人民政府土地行政主管部門根據批準的征用土地方案，會同有關部門擬訂征地補償、安置方案，在被征用土地所在地的鄉（鎮）、村予以公告，聽取被征用土地的農村集體經濟組織和農民的意見，征詢意見期限為15日；征地補償、安置方案報市、縣人民政府批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。對補償標準有爭議的，由縣以上人民政府協調；協調不成的，由批準征用土地的人民政府裁決。

（五）交付被征用土地。征用土地的各項費用應當自征地補償、安置方案批準之日起3個月內全額支付。被征地的土地所有權和使用權人應當自征地各項費用付清之日起30日內交付被征用的土地。

征用農民承包的土地的，應當依法辦理土地承包合同變更手續。

國家依法征用土地的，按照規定核減該幅土地農業稅和有關農產品的定購任務。

第三十四條  征用耕地以外的其他土地的土地補償費標準：

（一）征用魚塘、藕塘、葦塘、灌叢、藥材地等，為其被征用前3年平均年產值的6倍。

（二）征用果園、茶園、桑園等，為其被征用前3年平均年產值的7倍；未曾收獲的，為其同類土地前3年平均年產值的6倍。

（三）征用耕種不滿3年的開荒地，為其所在村（組）耕地前3年平均年產值的3至4倍；耕種3年以上的，按照耕地補償。

（四）征用農民集體所有的建設用地，為其所在村（組）耕地前3年平均年產值的4至5倍。

（五）征用其他土地的，為其所在村（組）耕地前3年平均年產值的2至3倍。

征用林地的土地補償費標準，按照有關法律、法規規定執行。

第三十五條  征用耕地以外的其他土地的，每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準：

（一）征用農用地的，為其前3年平均年產值的3至4倍；

（二）征用農民集體所有的建設用地的，為其所在村（組）耕地前3年平均年產值的2至3倍。

征用荒山、荒地的，不支付安置補助費。

第三十六條  依照本辦法規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前3年平均年產值的30倍。

省人民政府根據社會、經濟發展水平，在特殊情況下，可以提高征用耕地以外的其他土地的土地補償費和安置補助費的標準。

因采礦造成塌陷需要征用土地的補償費標準和村莊搬遷、農民安置辦法，由省人民政府另行制定。

第三十七條  被征用土地上的青苗和附著物的補償費標準：

（一）被征用耕地上的青苗，按照當季作物的產值補償；多年生作物，按照其年產值補償；無青苗的，不予補償。

（二）魚苗放養2年以上的，不予補償；不足2年的，按照放養魚苗費的3至4倍補償。

（三）用材林、防護林、特種用途林主干平均胸徑大于20厘米的，按照其實有材積價值的10％至20％補償；主干平均胸徑5至20厘米的，按照其實有材積價值的60％至80％補償。

（四）苗圃苗木、經濟林、薪炭林按照其被征用前三年平均年產值2倍補償；尚無產值的，按實際造林投資2倍補償。幼齡林、新造林按實際投資2倍補償。

（五）房屋及其他附著物的補償費標準，由省人民政府規定。

第三十八條  非農業建設經批準使用國有農、林、牧、漁場的土地的，應當參照《土地管理法》第四十七條和本辦法第三十四條、第三十七條規定，給予補償。

第三十九條  農村集體經濟組織興辦企業或者以土地使用權入股、聯營等形式與其他單位、個人共同興辦企業，使用土地的補償標準參照征用土地補償標準的低限執行。

鄉（鎮）村公共設施、公益事業使用土地，應當對原土地使用權人給予補償，除地上附著物和青苗補償費全額支付外，其他補償費按照前款規定的標準減半執行；使用本集體經濟組織所有的土地，已經調劑相應的土地給原土地使用權人的，可以不予補償。

第四十條  嚴格控制征用蔬菜基地。確因特殊情況需要征用的，除依法報批外，應當按照征多少補充多少的原則，落實新的蔬菜基地，并按照規定繳納新菜地開發建設基金。

第四十一條  收回農民耕種的國有土地，不支付土地補償費。有青苗的，支付青苗補償費；本辦法實施前，已經耕種10年以上，收回后直接影響農民生活的，按照安置補助費的標準支付困難補助費。

因建設需要埋設電線桿、電線塔、電纜、管道等設施占用土地的，只補償青苗損失；占地較多的，應當依法征用土地。

第四十二條  農村集體經濟組織的耕地被征用完后，原農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，其余的土地屬于國家所有，由原農村集體經濟組織使用；建設項目占用該土地時，應當按照征地辦法和標準給予原農村集體經濟組織補償。

第四十三條  農村村民一戶只能擁有一處宅基地。

農村村民新建住宅，其宅基地的面積標準：

（一）城郊、農村集鎮和圩區，每戶不得超過160平方米；

（二）淮北平原地區，每戶不得超過220平方米；

（三）山區和丘陵地區，每戶不得超過160平方米；利用荒山、荒地建房的，每戶不得超過300平方米。

第四十四條  農村村民符合下列條件之一的，可以申請使用宅基地：

（一）因結婚等原因，確需建房分戶，原宅基地面積低于分戶標準的；

（二）因自然災害或者實施村鎮規劃需要搬遷的；

（三）經縣級以上人民政府批準回原籍落戶，沒有住宅需要新建住宅的；

（四）原有宅基地被依法征用的；

（五）縣級以上人民政府規定的其他條件。

農村村民建住宅，由本人提出用地申請，經村民會議或者農村集體經濟組織全體成員討論同意，鄉（鎮）人民政府審核，報縣級人民政府批準；其中，占用農用地的，依照《土地管理法》第四十四條的規定辦理農用地轉用審批手續。

第四十五條  建設項目施工和地質勘查需要臨時使用國有土地或者農民集體所有的土地的，由土地所在地的市、縣人民政府土地行政主管部門審批；其中，在城市規劃區內的臨時用地，在報批前，應當先經城市規劃行政主管部門同意。

篇9

 

自1982年憲法明確提出保護公民合法私有財產以來，①我國的私有財產權法律保護體系逐步確立，保護和尊重公民的私有財產已逐步成為社會共識。②然而近年來在不動產征收過程中野蠻拆遷與暴力反抗時有發生，不僅增加了社會的不穩定因素，同時也加大了社會的運行成本。

 

公民個體相對于公權力的弱勢地位，使得強大的國家公權力在行使過程中也隱含著權力異化和擴張的可能性。本文將從公法的維度對不動產財產權所應有的保障內涵進行考量并藉此對完善我國行政法制進行探討。

 

一、不動產財產權的意涵及其保障目的

 

(一)不動產財產權的意涵

 

財產權是指“具有經濟利益的權利，可再分為債權、物權及無體財產權。”[1]由《擔保法》第九十二條第一款可見，我國不動產的核心意義是土地和建筑物，因此筆者認為不動產財產權可定義為：可以直接支配的土地和建筑物等不動產，并享有其利益的權利，不以不動產所有權為限，還包括不動產定限物權和不動產債權，如土地使用權、宅基地使用權、土地承包經營權、抵押權、不動產租賃權等。損害賠償請求權和一般契約的對人請求權因不能直接支配不動產，不屬于本文所討論的不動產財產權范圍。

 

(二)不動產財產權的保障目的

 

耶林認為，目的是法律的全部創造者，保護社會生活條件是法律的實質性目的。[2]基于此，筆者認為不動產財產權的保障目的有二：一是維護基本人權;二是促進社會穩定，降低社會運行風險。

 

追溯世界人權史，財產權一直被認為是與生命權、自由權并列的基本人權。西方古典政治哲學普遍認為，人類之所以從自然狀態進入社會狀態，組建政治社會，是為了避免自然狀態中秩序的混亂，其最根本的目的就在于自我保全。“上帝植入人心的最初和最強烈的欲望，并非對別人的關切，甚至于不是對其自己子孫后代的關切，而是對自我保全的關切。

 

因此，自我保全的欲求乃是一切政府和道德的唯一根源。”[3]在自我保全的強烈愿望的驅動下，保障不動產財產權是人權實現的必須。具有較高經濟價值的不動產在很大程度上是公民最主要的財產，及生產活動和價值創造的物質基礎，不動產財產權得不到保障的人將很難在現實世界中立足，憲法所賦予的任何其他權利也將無從實現。

 

不動產財產權的另一個保障目的是促進社會穩定，降低社會運行風險。從龐德的“社會控制”理念出發，在現代法治中，法律是基于市民社會共識的一種結構，是社會不同利益集團之間進行博弈以及妥協的前提和結果。在我國城市化進程的快速發展中，行政權力持續擠壓私權的存續空間，公民的利益訴求被行政權力壓制。

 

行政權力的異化使得公民的不動產財產權極易受到行政征收權力的侵害，因此導致了反抗強拆事件層出不窮，激化了社會矛盾，加大了社會不穩定因素和運行風險。通過強化對不動產財產權的保障，一方面能阻卻行政權力的濫用，另一方面把權利人的利益訴求納入公共決策的視野，使其充分參與到利益的博弈與分配當中，能有效地減少因不動產征收或強拆事件帶來的社會不穩定，緩和社會矛盾，降低社會運行風險。

 

二、不動產財產權的價值分析

 

不動產財產權的價值意味著作為客體的不動產對于作為主體的人的有用性，其價值可以從自由與經濟效益兩個方面進行剖析。

 

(一)不動產財產權與自由

 

自由和財產相互依賴。約翰·R·康芒斯認為：“財產本身的概念原來來自習慣法，它同時帶有獲得、使用和出賣物質性東西的天然自由權或習慣法規定的自由的意思。因此，財產不是力量，財產是自由。”[4]充分享有不動產財產權使得公民能享有不動產相關的權益，在一定的領域內延伸和擴展自己的人格屬性，使行政權力的行使受到作用范圍、法律程序的束縛。正是在這個意義上，公民得保有一定的自治領域，在這個領域內風能進，雨能進，但是公權力不能進。

 

(二)不動產財產權與經濟效益

 

財產權制度有兩個重要特征：排他性和可轉讓性。③

 

排他性意味著財產所有者對于權利之處分、收益、使用可以排除他人的侵害，確保其對財產的投資所得不被他人掠奪。權利人可以根據合理預期，放心地投資于其財產，并享有這些投入帶來的收益。民無恒產則無恒心，財產權的排他性為權利人提供生產的誘因，激勵其充分、有效地對財產加以利用。

 

可轉讓性使得財產可在市場交易中轉移給更有效利用之人。“財產在市場中流轉是實現財產價值和價值增值的過程，同時也是實現財產有效分配的重要途徑。”[5]土地資源和建筑物具有稀缺性和不易移動的特點，極易形成自然獨占。

 

經濟活動的開展總是需要土地和廠房，這使不動產在經濟活動中具有基礎性的作用，甚至在某種意義上來說是不可或缺的關鍵性因素。確立不動產財產權制度，厘清其中所蘊含的權利義務關系，能改善市場的非市場性基礎，④使得不動產能夠通過市場的合理配置得到更有效的利用，極大地釋放出社會的投資熱情與生產活力，為經濟效率的提升提供了極大的可能性。

 

三、不動產財產權的保障原則

 

在近代個人自由主義法律思想的影響下，財產權具有相當優越之地位，與生命權等并列為基本人權，神圣不可侵犯。然而財產權的絕對保障使得人們為了自己的利益而不顧社會公共利益的現象叢生，產生諸如不平等、不自由、不合理等社會問題。隨著團體主義興起，財產權社會化的思想逐漸形成，“私有財產權乃由其原來所處絕對優勢之地位，日漸沒落，而開始強調其應負社會義務性。”不動產財產權的行使，不得妨礙社會秩序與公共利益。

 

因此，20世紀至今，各國憲法不再將不動產財產權視為絕對不受侵犯的權利并賦予國家對不動產財產權進行規制的權力。我國憲法亦在第13條規定了與不動產財產權有關的社會義務條款。但是，法律作為社會的行為規則，應該從歷史傳統、社會現實、立法目的等多方面綜合考慮。西方在二十世紀以來大量社會立法的出現，乃起源于對個人本位極端化的反思。而在我國漫長的專制歷史中，獨立的個人觀念可以說是沒有的，[6]我國正邁向社會主義法治國家，政府應嚴格遵守法律和執行法律，社會不同階層的利益訴求也應納入公共決策的范圍之內。從這個兩個方面來講，行政權力都應受到嚴格的約束。因而，我國不動產財產權的保障原則應當有三：法律保留原則、比例原則和公平補償原則。

 

(一)法律保留原則

 

法律保留原則，“即積極意義之依法行政原則，系指行政權之行動，僅于法律有授權之情形，始得為之，換言之，行政欲為特定之行為，必須有法律之授權依據。”[7]財產權的社會義務性表明其行使受到公共利益的限制，但因其對于公民的生存、自由和人格發展關系重大，在憲法保護不動產財產權的基本精神下，公權力對其管制或限制必須在法律有明文規定的前提下才可為之，即對不動產財產權的保障需堅持法律保留原則。這是民主原則與法治國家原則的必然要求。

 

(二)比例原則

 

比例原則 “作為一種具有憲法位階之法律原則，其所被期待的任務是確定自由權為公益而犧牲是確有必要且正當的。”[8]其內涵有三：適當性原則、必要性原則、狹義比例原則。適當性原則又稱合目的性原則，指國家所采取的限制手段必須適合而且有助于所追求目的的達成，并且為正確的手段，是目的與手段之間的對應關系;必要性原則也稱最小侵害原則，此原則要求國家在實現同一目的時，應采取對公民侵害最小的措施;狹義比例原則是指國家因公益需要而采取的限制措施對公民基本權利所造成的損失與所欲達成的目的利益之間應該有相當的平衡，其所造成的損害不得大于所欲追求的利益。亦即國家不能課予公民過度負擔，不能因小失大，合法的手段及目的之間存在的損益比例必須相當。該原則異于前二者之處在于，其不受追求目的的限制，而是基于利益的衡量。

 

國家基于公益可對不動產財產權加以限制。但其作為公民基本權利之一，受到憲法保障，因此國家的限制行為必須謹慎為之，應對“公益上必要”與“私權上損害”進行權衡以考量限制行為的必要性。如有必要，也應選擇損害最小的方式。

 

(三)公平補償原則

 

公民的財產權因負社會義務而不再神圣不可侵犯，國家可因公益需求對其加以限制。但若其因此所遭受的損失，超過應盡的社會義務，形成個人財產利益的特別犧牲時，國家應給予損失補償，方才符合憲法保障財產權的精神和公平負擔理念。若政府對財產權的限制行為不考慮補償成本，則易導致只考慮行政成本的限制行為或者行政干預的泛濫。

 

由于不動產具有不可移動或移動耗費巨大的特性，為了實現公共利益，國家往往需要對不動產進行征收。但是“公共利益絕不應該是政治法規對個人財產的剝奪，哪怕只是個人財產中最微不足道的一部分。在這種情況下應該嚴格執行公民法，因為公民法是所有權的守護神。”[9]不動產征收意味著公民不動產財產權的喪失以致“特別犧牲”，國家自當對征收予以合理補償。補償與征收為唇齒條款，無補償則無征收。

 

“為公共利益之需要而征收私人財產時，應給予公平補償之觀念，與近代自由主義市民國家成立之同時即已確立。”[10]因此，公平原則為不動產遭受特別犧牲時應予補償的基本原則。對于何謂公平補償，學說上有完全補償說與相當補償說兩種。從比較法上觀察，基于被征收人生活秩序的重建理念，“完全補償仍舊是今日先進國家征收補償之本則”。[11]

 

四、不動產財產權保障的現實困境

 

我國目前不動產財產權保障面臨的主要問題是行政干預過度，從制度層面來看存在以下問題：

 

(一)憲法保障結構欠完備

 

我國憲法財產權條款只規定了保障和剝奪兩種截然相對的情形，并沒有對財產權的限制作出規定。這種二元結構的財產權保障體系無力應對實踐中大量存在的對不動產財產權的過度限制情形。[12]例如，根據《自然保護區條例》第二十六條的規定，原住農民耕地、林地的使用受到嚴格的限制，同時還需忍受保護動物的侵擾。但是，在該條例中卻沒有作出相關補償的任何規定。另外，在憲法關于補償的條款中，沒有體現“公平補償”原則。

 

(二)城鄉保障水平不平等

 

我國不動產財產權的保障體系延續了“城鄉分治”的特點。現有法律對所有權性質不同的不動產在征收程序、補償等方面的規定存在很大差異，國有土地上的不動產財產權的保障程度遠遠高于集體土地上的不動產財產權。

 

(三)公眾參與機制缺乏

 

我國目前的不動產征收以行政權力為主導，在征收的決策、補償、執行和監督過程中，公眾參與的途徑和范圍都非常有限。例如從《土地管理法》第四十六條和第四十八條可以發現，征收的決策完全是政府單方面作出的。對于該不該征收，如何征收，農民只能被動服從。2011年出臺的《國有土地上房屋征收與補償條例》在公共參與方面作出了一些改進，在該條例第十一條中規定了聽證制度，但其范圍僅限于舊城區改造而且缺乏保障條款。不動產征收關系到公民的根本利益，理應讓公眾廣泛而深入地參與到征收的各個環節之中，保證征收行為的科學性與合理性，增進政府與公民之間的信任。

 

(四)補償不合理

 

不動產征收補償不合理主要表現在補償標準偏低和補償范圍偏狹兩方面。在補償標準方面，沒有達到公平補償的要求。例如，我國《土地管理法》第四十七條對征收耕地的補償規定，其測算僅考慮土地的原用途和原產值，未考慮土地所處的區位、基礎設施條件等與土地價值密切相關的因素。失地農民實際收到的補償款難以保證他們原有的生活質量。在補償范圍方面，一個很明顯的例子就是《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條把建設用地使用權排除在補償范圍之外。

 

五、我國不動產行政法制的完善

 

財產權內涵的確定與形成，通常都需要立法者制定一套法律制度，以之為基礎，憲法保障財產權的精神才能得以實現。[13]不動產財產權的保障機制依保障形態可分為存續保障與價值保障兩種。存續保障，注重于維持不動產的現有狀態，確保權利人能依不動產的存續狀態自由實現使用、收益、處分等權能，免受國家的恣意剝奪或者限制。價值保障的側重點在于公平補償不動產財產權的經濟損失。我國不動產財產權行政法制的完善首要目標是實現不動產財產權的存續保障，其次是實現價值保障。(一)完善憲法財產權結構。

 

由上文論述可知，我國憲法財產權結構缺失“限制”層規定，使得憲法無力應對實踐中大量的對不動產財產權的限制情形。借鑒《德國基本法》第十四條⑤的規定，在我國《憲法》第十三條加入財產權的限制規定，即“財產權的內容與限制由法律規定。”在原有的二層結構中引入“限制”層，增加國家對公民不動產財產權過度限制⑥的成本，能減少行政權力不必要的干預，使得公民盡可能維持其權利的存續狀態。即使該存續狀態因公益需求無法保障，公民也可通過補償，實現價值保障。

 

(二)制定城鄉統一的征收補償制度

 

城鄉之間不動產的分布差異是不同保障方式和策略的邏輯起點，但不是保障水平懸殊的理由。隨著我國城市化進程的加快，農民不動產財產權的保障形勢更加嚴峻，而相對城鎮居民更加弱勢的農民顯然更需要制度的保障和支持。所以，我國應當構建城鄉統一的征收補償制度，平等保護公民的不動產財產權。

 

(三)引入比例原則

 

不動產征收首先應思考的是“該不該征收”，而非“如何征收”的問題，[14]即需要引入比例原則的考量，強調目的和手段的對稱性，注重公共利益與私人利益的平衡控制。我國目前只在少數法律條文中能隱約看到比例原則的影子，⑦未將其明確規定。將其引入不動產財產權的保障體系，將促使行政機關把征收作為取得公民不動產財產權的例外方式。即使征收，也應采取損害最小的方式，以滿足手段的正當性。引入比例原則這一具有憲法位階的法律原則，鑒于我國的憲法不具可訴性，宜體現在行政法之中。

 

(四)完善公眾參與機制

 

不動產征收與公民的切身利益關系十分密切，公眾參與不動產征收，可以就是否符合公共利益、征收的必要性、補償的方式和標準、征收的實施等問題與政府協商，是公民表達自己利益訴求、⑧監督政府征收權的重要渠道。擴大公眾參與的范圍、深化公眾參與的程度是完善我國不動產征收公眾參與機制的必然要求。參與范圍上，在現行的舊城區改造基礎上，擴展至除國家安全、公共安全等緊急情況外，其他的征收都必須舉行聽證會;參與程度上，除國家安全、公共安全等緊急情況外，征收計劃的制定、補償費的發放、搬遷安置等都應允許公眾參與討論、協商和監督。不能忽略的是，公眾參與也需要有獨立的司法來解決不同利益之間的爭議，確保少數人合法利益得到保護。

 

(五)公平補償

 

如何補償是不動產財產權價值保障的核心問題。公平補償為現代法治國家普遍遵循的損失補償原則。我國在《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條確立了對房屋征收的公平補償原則，但是在憲法層面和集體土地上不動產的征收制度中沒有規定“公平”二字。為體現憲法保障公民不動產財產權和人人平等的精神，應將《憲法》第十三條中的“給予補償”修改為“給予公平補償”，從憲法層面給予集體土地上不動產財產權和國有土地上不動產財產權同等保障。

 

公平補償的確定標準一般以市場價格為參照。城市里不動產交易頻繁，較易形成合理的市場價格。但集體土地因不能進入市場流通，無法形成“市場價”作為補償參照標準。有學者建議“確立以市場定價為主的補償標準。在市場定價方面……可以通過土地評估事務所等市場中介機構的綜合評估，如根據地塊所處位置、基礎設施條件及相同水平地塊的使用權出讓價格等因素，得出土地的市場參考價格，為征地補償提供市場參考價格。”[15]筆者認為，按照被征地轉為非農地之后的市場價進行補償更接近實際的價值，也更有利于不動產財產權擁有人重建生活秩序。

 

征收補償是以填補損失為目的，其范圍應以權利人的直接損失為限，不包括間接損失。因此，建設用地使用權應在補償范圍之內。集體土地上不動產財產權的損失補償范圍除了法律規定的土地補償、安置補償、地上附著物和青苗的補償外，殘存地補償、鄰接地補償等也應納入補償范圍。

 

損失補償，補償的乃是公民的合法利益所遭受的損失。對于違章建筑，《國有土地上房屋征收與補償條例》實行不補償制度。但違章建筑的存在，部分原因是因為政府長期管理疏忽。從信賴利益保護的觀點出發，于征收時完全不予補償，有失公允。[16]實踐中還存在如居住者生活特別困難，違章建筑被剝奪后別無去處的情形，國家若不適當補償予以救助，恐造成人道主義危機。雖然不能因為違法而獲利已成為法律的準則，但是對于違章建筑，基于特定的情況，非不能予以適當的補償。

篇10

第一條為加強土地管理，規范建設用地審查報批行為，提高審查報批工作質量和效率，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《*省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》、《建設用地審查報批管理辦法》以及國家和省的有關規定，制訂本辦法。

第二條本辦法適用于*省行政區域內建設用地的審查報批工作。

第三條縣級以上人民政府土地行政主管部門負責建設用地的受理、審查、報批工作。

二、用地審批權限

第四條下列建設用地，依法須報省人民政府批準或經省人民政府審核同意后報國務院批準：

（一）市、縣、鎮土地利用總體規劃確定的城市（含建制鎮，下同）建設用地規模范圍內，為實施該規劃而將農用地轉為建設用地的，報省人民政府批準。其中，廣州、深圳、汕頭、湛江市土地利用總體規劃確定的城市建設用地規模范圍內，為實施該規劃，需將農用地轉為建設用地的，經省人民政府審核同意后報國務院批準。

（二）土地利用總體規劃確定的城市建設用地規模范圍之外，建設項目占用土地涉及農用地轉為建設用地的，報省人民政府批準。其中，屬于國務院、國務院有關部門或省級人民政府批準、核準的建設項目占用土地，涉及農用地轉為建設用地的,經省人民政府同意后報國務院批準。

（三）征收土地的，報省人民政府批準。其中，征收基本農田，或基本農田以外的耕地35公頃以上的，或征收土地70公頃以上的，經省人民政府審核同意后報國務院批準。

（四）具體建設項目占用國有未利用地（在廣州、深圳市超過20公頃，在其他地級市超過5公頃）和經省人民政府批準立項的重點建設項目、軍事設施以及跨地級以上市的項目占用國有未利用地的，報省人民政府批準。其中屬于經國務院批準立項的重點建設項目、軍事設施以及跨省、自治區、直轄市行政區域的建設項目用地占用國有未利用土地的，經省人民政府審核同意后報國務院批準。

第五條下列建設用地，依法由地級以上市人民政府批準：

（一）鎮級土地利用總體規劃確定的村莊、集鎮建設用地規模范圍內，為實施該規劃需將農用地轉為建設用地。

（二）具體建設項目占用國有未利用地，在廣州、深圳市20公頃以下、在其他地級市5公頃以下。

（三）具體建設項目使用本行政區域內的國有建設用地，辦理出讓、劃撥手續。

（四）鄉鎮企業、鄉（鎮）村公共設施、公益事業建設項目使用本行政區域內的集體建設用地。

第六條下列建設用地，依法由縣（市）人民政府批準：

（一）具體建設項目占用國有未利用地1公頃（含本數）以下。

（二）具體建設項目使用本行政區域內的國有建設用地，辦理出讓、劃撥手續。

（三）鄉鎮企業、鄉（鎮）村公共設施、公益事業、農村村民住宅建設項目使用本行政區域內的集體建設用地。

第七條農村集體經濟組織使用本集體所有的未利用地進行非農建設的，按照本辦法第四、五、六條規定的審批權限辦理。

三、用地審核內容

第八條建設用地審查，應當包括如下內容：

（一）建設用地是否符合土地利用總體規劃，是否列入土地利用年度計劃；有關行政主管部門是否已對是否符合城鄉建設規劃提出審核意見。

（二）建設用地的選址是否符合合理用地和集約用地的原則。

（三）農用地轉用、補充耕地方案是否落實可行，征收土地和供地方案是否符合國家法律、法規的規定和有關政策。

（四）具體建設項目，是否按國家和省的規定辦理了有關項目審批、核準或備案手續。

（五）項目的初步設計是否經合法批復。

（六）具體建設項目用地規模是否合理，是否符合國家規定的建設用地定額指標。

（七）具體建設項目供地方式是否合理合法。

（八）土地權屬、位置、范圍、地類、面積是否清楚、準確，有關計算征地補償的基礎數據是否真實、可靠。

（九）建設項目是否壓覆重要礦床。

（十）具體建設項目用地，是否按規定進行了地質災害危險性評估。

（十一）具體建設項目涉及的有關部門（環保、規劃、消防等）的手續是否齊備。

（十二）涉及占用林地的，是否已經報省級以上林業行政主管部門審核同意，核發《使用林地審核同意書》；用地中涉及園地的，是否有縣（市、區）以上林業行政主管部門的審核意見。

（十三）是否存在違法用地行為，發生的違法用地行為是否已依法處理。

（十四）征地補償安置方案是否按規定舉行過聽證程序；對被征地群眾在聽證會上提出的合法要求，當地國土行政主管部門是否已予以采納。

（十五）有關費用準備情況的說明。

（*）用地涉及的其他內容是否符合國家法律、法規的規定和有關政策。

第九條建設用地審查工作實行分級負責制。屬于本辦法第八條第（一）、（二）、（四）、（五）、（六）、（七）、（八）、（九）、（十）、（十一）、（十二）、（十三）、（十四）、（十五）項所列內容由用地所在地的市或縣（市、區）土地行政主管部門對其真實性和準確性負責，并提出審查結論意見。上述內容的審查結論性意見應在上報的用地請示中明確。

市或縣（市、區）人民政府應對本級土地行政主管部門審核意見的真實性和準確性進行審查，并在用地報批時一并提出意見。

省土地行政主管部門應加強對各地上報用地材料的審核工作，建立健全有關監管制度，及時通報存在問題。對明顯存在質量問題的報件，應退回當地土地行政主管部門，責成其進行復核。對出現多次退件或重復出現同一類問題的，上級土地行政主管部門可以暫停受理其建設用地報件。

四、用地報批程序

第十條市、縣（市、區）土地行政主管部門在擬訂有關用地方案前，應會同有關單位及土地權屬單位的代表做細致的土地調查工作，確保有關基礎性數據和情況的真實、準確、可靠。

下列基礎性數據和情況由市、縣（市、區）土地行政主管部門負責按下列辦法核定：

（一）用地面積嚴格按《建設用地勘測定界規程》的技術規定劃定用地范圍，樹立界樁后量算。

（二）地類以最新的土地利用現狀調查成果為依據核定并與土地利用變更調查圖斑圖顯示的地類一致。如現狀調查時的地類與圖斑顯示的地類不相符，市、縣（市、區）土地行政主管部門應作出書面說明。

（三）土地權屬以土地權屬證書和有關權屬的歷史資料為依據核定；土地現狀調查中發現土地權屬有爭議的，應先由有管轄權的人民政府依法作出裁決，并經法定程序確認權屬。

（四）用于計算征地補償標準的土地年產值，以同一區域同類土地鎮一級統計數據予以核定；如鎮級無統計，則采用縣級的統計數據。

地類調查結果涉及占用林地的，應按規定的程序和權限報省級以上林業行政主管部門審核同意，并核發《使用林地審核同意書》；涉及園地的，應報縣級以上林業行政主管部門審核，并出具審核證明。

第十一條建設用地審批分為分批次報批和單獨選址報批兩種方式。

在土地利用總體規劃確定的城市（含建制鎮）、集鎮、村莊建設用地規模范圍內(圈內)，為實施城市、集鎮、村莊規劃而占用土地的，按分批次的方式上報。一個批次用地可以一塊或多塊土地同時打捆上報。圈內的用地要提供土地開發建設整體方案，有控制性規劃的，還應提供控制性規劃。分批次建設用地應提交具體規劃用途說明和具體建設項目名單，列明項目名稱、性質、規模和用地面積。各市、縣（市、區）政府應在本地區當年各項用地計劃指標內嚴格控制每年度用地報批批次。

能源、交通、水利、礦山、軍事設施等建設項目確需使用土地利用總體規劃確定的城市建設用地規模范圍外（圈外）的土地，或同時跨圈使用土地利用總體規劃確定的建設用地規模范圍外和范圍內土地，按單獨選址方式報批。

土地利用總體規劃確定的獨立工礦用地，落實具體建設項目，按單獨選址方式進行報批。

第十二條分批次報批的建設用地審查報批程序如下：

（一）市、縣（市、區）土地行政主管部門根據實施城市或村莊、集鎮規劃占用土地的需要，會同有關部門在土地利用總體規劃確定的城市或村莊、集鎮建設用地規模范圍內確定用地的范圍和數量后，委托具有法定資質的單位制作建設用地勘測定界報告。

（二）市、縣（市、區）土地行政主管部門擬訂《建設用地呈報說明書》、《農用地轉用方案》（涉及農用地轉用時需要，下同）、《征收土地方案》（涉及征地時需要，下同）、《補充耕地方案》（涉及占用耕地時需要，下同），并同時按本辦法第九條的要求提出審查意見一并于20個工作日內報同級人民政府審核。涉及征收土地的，市、縣（市、區）土地行政主管部門應按規定舉行征地補償及安置方案聽證會，聽證會材料應隨用地申請材料一并上報。

（三）經同級人民政府審核同意的上述說明書、方案和審查意見由同級土地行政主管部門逐級行文上報有審批權的人民政府土地行政主管部門，同時附報如下資料：

1.建設用地勘測定界報告和勘測定界圖；

2.土地利用總體規劃確定的建設用地規模控制圖（“三圈圖”）；

3.土地利用現狀圖和土地權屬證書；

4.補充耕地位置圖（涉及占用耕地，下同）；

5.征地補償費預存款到位的證明；

6.上級政府及土地行政主管部門依法要求的其他材料。

（四）需報國務院審批的，由省政府審核后上報。

第十三條單獨選址項目用地的審查報批程序：

（一）建設用地單位持以下材料向用地所在地的市、縣（市、區）土地行政主管部門提出用地申請：

1.用地申請報告和建設用地申請表；

2.項目批準、核準或備案文件；

3.所涉及相關部門出具的意見；

4.用地預審意見；

5.建設用地勘測定界報告和勘測定界圖；

6.土地行政主管部門依法要求的其他材料。

（二）市、縣（市、區）土地行政主管部門對上述用地申請及有關材料審查后，擬訂《建設用地呈報說明書》、《農用地轉用方案》、《補充耕地方案》、《征收土地方案》、《供地方案》（以出讓方式供地的，應附草簽的出讓合同和地價評估報告）（以下稱“一書四方案”），并同時按本辦法第九條的要求提出審查意見，一并于自受理申請之日起的20個工作日內報同級人民政府審核。涉及征收土地的，市、縣土地行政主管部門應按規定舉行征地補償及安置方案聽證會，聽證會材料應隨用地申請材料一并上報。

（三）經同級人民政府審核同意的用地申請由市、縣（市、區）土地行政主管部門逐級行文上報有審批權的人民政府土地行政主管部門，并附報如下附件：

1.“一書四方案”；

2.有關圖件資料：包括建設用地勘測定界圖、土地利用總體規劃圖、土地利用現狀圖和土地權屬證書、補充耕地位置圖；

3.用地預審報告；

4.項目批準、核準或備案文件；

5.有關部門的意見；

6.地質災害危險性評估報告和是否壓覆重要礦床報告；

7.征地補償費預存款到位的證明。

（四）需報國務院審批的，由省人民政府審核后上報。

第十四條各級土地行政主管部門對建設用地的審查應當實行土地行政主管部門內部會審制度，并可根據實際需要采用集中開會審查等方式進行。

第十五條市、縣（市）人民政府的土地行政主管部門在實施具體供地方案時，需要局部調整已經批準的供地方案所確定的用地范圍或用地位置的，如符合現有土地利用總體規劃，不涉及用地數量增加和多占用農用地的，可由市、縣（市）土地行政主管部門擬訂有關調整方案報原批準用地人民政府土地行政主管部門審核同意，并報同級人民政府備案。

五、用地報批材料要求

第*條上報建設用地材料應逐步標準化和表格化，并符合下列要求：

（一）建設項目的用地申請表(原件)采用省土地行政主管部門統一制訂的標準表格，由用地單位負責填報。如建設項目用地涉及相關部門的審核內容的，用地單位應持該表到有關部門辦理相關手續，并由該部門在表中相應的欄目填寫意見和加蓋公章。

（二）“一書四方案”(原件)采用省土地行政主管部門統一制訂的標準文本格式，所需填報的內容要求填寫完整、準確。

（三）有關圖件：

1.建設用地勘測定界報告(原件)：由具有勘界、測量技術資質的單位嚴格按照國家規定的技術規程進行制作，其勘測定界圖采用有測繪資質的單位測制的1∶2000或1∶1000、1∶500地形圖。需報國務院批準的建設用地以及新建高速公路項目用地，其建設用地勘測定界報告由具有勘界能力的甲級測繪技術資質的單位制作。在勘界圖上，用紅線準確標出用地范圍界線，標明界點坐標并騎界加蓋上勘界測繪單位和用地所在地縣級以上土地行政主管部門公章，同時要注明勘界成圖時間。

2.土地利用現狀圖：采用1∶10000最新近的整幅標準面積量算圖。圖斑顯示的地類要清楚、準確。用地范圍、位置用紅線標出，并注明制圖時間及加蓋公章。

3.土地利用總體規劃圖：規劃成果已備案的，只需提供用地所在位置的局部復印件（單獨選址報批用地時提交）。用地位置范圍用紅線在圖上標出。

4.土地利用總體規劃確定的建設用地規模控制圖（“三圈圖”）：可采用經縮小的復印件（批次用地時提交）。用地位置范圍用紅線在圖上標出。

5.補充耕地位置范圍圖：采用1∶10000土地利用現狀變更調查圖斑圖復印件，標明所補充耕地的位置、范圍，并注明制圖時間。

6.調整規劃方案(原件)：依法可以在用地報批時將調整規劃方案一并上報批準的，應該在土地利用總體規劃圖上標明調整建設用地的位置、范圍。

第十七條用地報批件所附文字表格和圖件應列目錄并按規定的順序裝訂整齊。須報省人民政府批準的用地，向省報送請示文件和有關附件一式兩份。須報國務院批準的用地，向省報送請示文件和有關附件一式四份。

第十八條用地請示的格式應當規范，請示的內容表述應準確和齊全，主要包括如下內容：

（一）用地是否符合土地利用總體規劃，是否落實農用地轉用和耕地占用指標；

（二）用地的位置、面積、地類、權屬是否清楚、準確；

（三）耕地占補平衡是否落實，是否占用基本農田；

（四）征地補償安置是否符合法定標準；

（五）征地方案支付的土地補償費和安置補助費是否能保持需要安置的農民原有生活水平，征地補償安置方案是否按規定舉行過聽證程序，被征地群眾在聽證會上提出的合法要求是否已為當地國土行政主管部門采納；

（六）有關征地補償安置的措施是否可以有效落實；

（七）需要繳納的新增建設用地有償使用費等有關費用是否已經籌措到位。

第十九條需報省人民政府批準的建設用地所涉及的請示和批復行為，均由各級土地行政主管部門負責行文，但應注明“經同級人民政府同意”。需報國務院批準的建設用地按國家有關規定行文。

第二十條有下列情形的建設用地報件，不予受理：

（一）不符合公文行文規范的；

（二）請示的內容表述不準確或不完整的；

（三）不符合本辦法列明的各項報批要求的。

六、時限要求

第二十一條各級土地行政主管部門辦理建設用地審查報批，應實行服務承諾制，并對內部各辦事機構辦理審查業務作出明確時限要求。

第二十二條有審批權的人民政府同級土地行政主管部門自受理用地申請之日起，于20個工作日內對用地提出審查意見后報同級人民政府審批。

第二十三條各級人民政府在收到同級土地行政主管部門對建設用地的審查意見后，應在15個工作日內予以審核或審批。

收到各級人民政府對建設用地的審核或審批意見后，同級土地行政主管部門應在5個工作日內行文上報或批準。

批復建設用地之前需落實繳納有關規費的，各級土地行政主管部門應在收到審核或審批文件后2個工作日內發出繳費通知，督促有關方面在限期內辦理完畢有關繳費的手費，并在收到繳費憑證后的3個工作日內發出用地批復。

第二十四條上級土地行政主管部門接受建設用地報件后，如需補報有關用地附件或對有關問題作出補充說明，應在收件后5個工作日內以書面方式向下級土地行政部門提出。下級土地行政部門需要補報的附件或補充說明的材料應在3個工作日內補報，在限期內不補報又無正當理由的，報件予以退回。

第二十五條建立建設用地審批和批后實施情況備案制度。

（一）地級以上市人民政府批準農用地轉為建設用地，同級土地行政部門應在批準后15個工作日內報省土地行政主管部門備案。

（二）分批次批準使用的土地，市、縣土地行政主管部門須將具體建設項目供地情況列表，每季度第一個月的前10個工作日內報上一級土地行政管理部門備案。