導語：如何才能寫好一篇國有土地上征收補償辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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房屋征收補償方案公開征求意見

“房屋征收補償方案將采取公開征求意見的方式，由房屋征收部門擬定房屋征收補償方案，并經政府組織有關部門及專家論證和修改后最終確定。”，在確定房屋征收補償方案前，須經市內五區房屋征收部門進行綜合平衡，并將在征求意見期限結束后15日內公布修改后的房屋征收補償方案。房屋征收部門將依法建立房屋征收補償檔案，將每戶補償情況在房屋征收范圍內向被征收人公布。

此外，如在舊城區改建項目半數以上被征收人認為征收補償方案不符合《國有土地上房屋征收與補償條例》以及《市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》等相關規定，市、區人民政府將組織被征收人、公眾代表、房屋征收部門等參加聽證會，房屋征收部門將根據聽證會情況修改房屋征收補償方案。

此次出臺的關于房屋征收的相關配套文件對房屋征收決定也做了明確規定，要求市區房屋征收決定涉及被征收人戶數在150戶以上的項目，由市人民政府常務會議討論決定，各區房屋征收決定涉及被征收人戶數在75戶以上的項目，須經各區人民政府常務會議討論決定。

投票選舉評估機構

為了保證房屋征收工作的合法性和公開性，確保以客觀公正的方式對房屋價格進行評估，房屋征收部門將按照房地產價格評估機構報名先后順序在房屋征收現場公布參選評估機構名單，由被征收人在規定的期限內協商確定房地產價格評估機構，如發生協商意見不一致的情況，房屋征收部門將組織全體被征收人以投票方式選舉產生評估機構，或采取搖號、抽簽等隨機方式確定。

房地產價格評估機構依據相關規定評估確定被征收房屋的價值，并出具評估報告。如房屋征收部門或被征收人對評估結果有異議，自收到估價報告之日起10日內可向房地產價格評估機構申請復核評估，如對復核結果仍有異議，可繼續向市國有土地上房屋征收價格評估專家委員會申請鑒定，并由評估專家委員出具書面鑒定意見。

搬遷補助費提高一倍

按照規定，搬遷補助費由原來按被征收房屋建筑面積每平方米10元標準調整至每平方米20元，提高了一倍，而臨時安置費則由原來按被征收房屋建筑面積每平方米18元標準提高至每平方米25元。

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【關鍵詞】房屋征收；補償標準；分析

0.引言

我國土地實行的是社會主義公有制管理，土地歸國家和集體所有，存在土地所有權和土地使用權分離的問題，進而造就了房屋征收這一特有的制度。根據土地所有人和房屋占用范圍的不同，這一制度包括國有土地上房屋征收制度和集體土地上房屋征收制度兩種[1]。隨著我國城市化的不斷擴張，城市中可以利用的土地日趨飽和，政府部門可以回收利用的國有土地也越來越少，城市的范圍逐漸向農村擴張，隨之出現了大量集體土地上房屋征收行為。但目前我國的集體土地上房屋征收中還存在法律不健全、補償混亂等問題，征收過程中的矛盾和沖突日益突出，農民的損失十分慘重。加強對集體土地上房屋征收補償的研究，并加快相關立法進程是當前農民的迫切需求。

1.集體土地上房屋征收補償標準的影響因素

集體土地上房屋征收補償標準是房屋征收補償中的重要組成部分，它和征收補償原則、補償范圍和補償方式等都有一定的關系。從宏觀角度來看，集體土地上房屋征收補償標準的影響因素主要有以下幾個方面。

1.1征收補償原則的影響

土地征收是為了滿足國家公共利益的需求，強制性取得被征收者土地房屋所有權的行為[2]。征收過程中被征收者喪失了不動產的所有權，因而承擔了比普通民眾更大的負擔，也為公共利益做出了很大的犧牲。為了保障被征收者和普通民眾之間的平衡，必須給予被征收者一定的補償。分析各國和地區立法的不同，征收補償原則可以大致分為：完全性補償、適當性補償和公平補償三類。我國現有的立法中還沒有對征收補償原則做出統一的規定，《憲法》中雖然肯定了征收補償的作用，但并沒有明確規定征收補償的原則，導致很多地方出現了征收補償原則不統一，實際使用混亂等情況。

1.2征收補償范圍的影響

很多國家和地區對征收補償范圍的規定比較寬泛，例如美國的不動產征收范圍不僅包括不動產本身，還包括不動產的附加產物和與地產相關的無形資產等。我國國有土地上房屋征收補償范圍中包括了房屋價值、搬遷損失和臨時安置補償這三個方面，可以說是立法上的一大進步。但是該立法中對土地使用權和劃撥土地使用權這兩者沒有進行區別劃分，很多學者對此存在爭議。部分學者認為，集體土地上房屋征收應該有別于國有土地上房屋征收，對集體建設中的土地使用權區別對待，如果可以無償獲得集體建設用地的使用權，對土地使用權的終止不需要進行補償，反之，就需要增加土地征收補償的金額。但筆者認為，不論集體建設用地的獲取是有償還是無償，都是用易物權的行為，征收作為剝奪他人財產權的行為，應該給予相應的賠償，并納入征收補償的范圍中。

1.3征收補償辦法的影響

我國的土地征收補償主要以多種費用的形式體現，其中征地的補償包括土地補償、臨時安置補助和農作物補償等。集體土地上房屋征收補償管理辦法主要由各級政府規定，農村地區和城市遠郊一般采用遷建安置的方式，進行宅基地建房，按照房屋拆遷成本進行補償，宅基地征收按照當地規定的征收標準。城鄉結合部和城中村一般不安排宅基地建房，主要通過實物和貨幣補償，由政府提供安置房或者被拆遷者自行購房。

2.集體土地上房屋征收補償標準的確定方法

2.1房屋價值補償標準的確定

集體土地上房屋征收中的非住宅房屋，集體建設中的土地使用權具有一定的限制流轉性，很難評估它自身的價值。可以采用區分是否搬遷重建的方法確定補償標準，需要搬遷重建的非住宅房屋，應該聘請相關專家進行重置成本評估，以確定合理的補償標準。對于提供土地重建安置的征收補償，應該由資深房地產評估機構進行房屋價值評估，評估中去除土地使用權價值的補償。

2.2臨時安置和拆遷補償標準的確定

相關法律規定，只有在征收房屋的情況下被征收者才能得到搬遷補償；只有在符合產權調用補償方式的基礎上，被征收者用于產權調換的房屋在征收時無法按期交付時才能獲得臨時安置補償。但是相關法律中對于搬遷和臨時安置的具體補償標準還沒有做出明確規定。筆者認為，搬遷費和臨時安置費在征收中支出中所占的比例并不大，聘用第三方評估機構并不經濟。對此征收者和被征收者可以協商解決，如果協商不成可以聘請專業搬家公司進行搬遷，并由征收方提供周轉房作為補償。

2.3停業停產補償標準的確定

停業停產補償是指被征收者由于房產被征收，無法正常開展業務導致的損失，這種補償和被征房屋屬于集體土地或者國有土地沒有直接關系。集體土地上房屋和國有土地上房屋的停業停產補償標準可以一致[3]。停業停產損失包括兩方面的內容，第一是由于停業停產導致被征收者失去了獲取利潤的機會，第二是征收過程中產生的費用，如儀器、設備和商品搬遷費用，以及停產期間員工的福利、工資等。補償標準應該對相關的利潤損失和必要的費用補償進行分別設定，做出停產停業效益評估的指導性規定，避免政府由于執行不當損害了被征收者的合法權益。

3.結語

加強對集體土地上房屋征收補償的研究，并加快相關立法進程是當前農民的迫切需求。國家應該針對集體土地上房屋征收中出現的問題，加強對相關立法的關注和重視。建立有法可依、公平公正的土地補償操作機制，促進國家、集體和農民三方的利益達到平衡狀態。

參考文獻

[1]王達.征收補償決定及其合法性審查[J].中國房地產，2011（21）.

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有土地證的拆遷還是按照《國有土地上房屋征收與補償條例》進行賠償，《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條規定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

1、被征收房屋價值的補償；

2、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

3、因征收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

（來源：文章屋網 ）

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《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條規定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。

市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

法律依據：

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。

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一、概況

福清市城區某片區為城區北面重要的進出門戶，該片區內原有工業企業19宗、社區公產5宗、民房65戶，占地面積約205畝，總建筑面積約135000平方米。由于歷史原因，該片區缺乏整體規劃、功能布局混亂、基礎設施落后、環境污染嚴重、道路擁塞不堪，與該市經濟社會快速發展的需求和廣大群眾對生活環境的更高要求，存在較大差距。為實施城市總體規劃，徹底改變該片區的面貌，給周邊居民創造一個舒適、整潔、優美的人居環境，2011年初，福清市委、市政府將該片區列為重點改造項目，擬通過片區改造，結合片區內城市河道和規劃道路拓寬取直改造工程，全面提升片區的整體環境。

從2011年4月起，福清市啟動該片區舊城改造項目。至2014年初，完成18宗總建筑面積82000平方米的工業企業用地征收、5宗總建筑面積9500平方米的社區公產征收、62戶總建筑面積37019平方米的民房征收工作。在征收工作中，有3宗總建筑面積976平方米的民房未達成征收協議。由于3座民房位于擬建的規劃道路中間，嚴重影響了城市道路建設和交通通暢。為此，福清市政府決定啟動強制征收這三座房屋的工作。

2014年1月，依據《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四十五條等有關規定，由福清市國土資源局對該片區舊城改造項目中最后3座民房（被征收人陳某某、夏某某、林某某）作出責令交出土地決定。3月，其中2戶被征收人陳某某和夏某某申請行政復議。5月，經過行政復議，福清市人民政府維持責令交出土地決定。之后，被征收人陳某某又向福清市人民法院提起行政訴訟。10月，福清市人民法院一審判決駁回陳某某訴訟請求，被征收人陳某某不服，又向福州市中級人民法院提起上訴，后撤訴。2014年6月，福清市國土資源局對其中2戶被征收人（夏某某、林某某）房屋申請法院強制執行，法院裁定準予強制執行。經過多方努力，至2014年12月30日，最后3宗房屋的被征收人均與所在街道簽訂房屋征收協議。歷時一年，終于完成3宗集體土地上房屋責令交出土地任務。

二、問題

在片區征收改造工作中，由于現行法律不健全、征收補償標準低、部門職責不明確等原因，也制約了征收工作的順利進行。

（一）現行法律尚不健全

2011年1月國務院頒布的《國有土地上房屋征收與補償條例》僅對國有土地上的房屋征收工作進行了規范，未涉及集體土地上的房屋征收。現行的《中華人民共和國土地管理法》等相關法律法規也未對集體土地上房屋征收進行明確，只能按地上附著物相關規定開展征收，未能顯化房屋的私有財產屬性。

（二）征收補償標準偏低

根據《中華人民共和國土地管理法》第四十七條規定，被征收土地上的附著物和青苗補償標準，由省、自治區、直轄市規定。房屋屬于附著物的一部分，將房屋征收補償等同于一般的地上附著物補償。根據《福建省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》第三十條規定，房屋及其他建筑物、構筑物的補償費，按重置價格并結合成新確定。該條款未考慮土地的區位價值，若實行宅基地異地安置是可行的；若實行貨幣補償和產權調換兩種方式安置，征收補償標準明顯偏低。

（三）部門職責尚未明確

房屋征收原屬住建部門或房管部門的一項重要職責。由于《國有土地上房屋征收與補償條例》未將集體土地上房屋征收工作囊括在內，各地政府只能暫時根據《中華人民共和國土地管理法》有關條款，由國土資源部門按地上附著物實施征收。但在實際工作中，各地作法均有差異，如福州市人民政府明確由國土資源部門授權房管部門實施；廈門市國土資源與房產管理部門同屬一個機構，直接由廈門市國土資源與房產管理局組織實施。

三、做法

針對集體土地上房屋征收工作中存在的諸多問題，福清市政府及相關部門也在積極探索完善征收辦法及措施，尋找最佳解決途徑。

（一）規范征收工作程序

為規范集體土地上房屋征收程序，福清市人民政府組織相關業務部門工作人員到福州市國土資源局、福州市房管局等處進行學習與研討，并到福州市中級人民法院對相關房屋征收案例進行研究分析。之后，結合本地實際，福清市探索出臺相關的集體土地上房屋征收與補償辦法、房屋征收工作方案（包括工作流程、部門職責等），指導和規范集體土地上房屋征收工作，做到程序公正、合法、有效。

（二）完善征收補償辦法

在城區內開展房屋征收時，福清市根據實際情況實行“同房同價”“同地同價”的原則，不管是集體土地上的房屋還是國有土地上的房屋，均參照國有土地上的房屋補償標準進行補償，最大程度保障被征收人的合法權益，也推動了征遷工作的順利開展。

（三）明確部門工作職責

借鑒各地做法，經福清市人民政府協調，由國土資源部門作為征收主體實施集體土地上房屋征收，住建部門全程配合指導房屋征收技術性工作（包括房產測繪、房地產評估、補償方案制定等），所在鎮街配合各類文書送達、做好被征收人思想工作等。通過明確各部門職責，增強責任意識，規范征遷工作。

四、啟示

（一）領導重視是順利完成征收的關鍵

在片區改造過程中，福清市委、市政府、征遷指揮部和所在街道領導經常深入片區改造項目征遷一線，了解征遷工作進展，及時協調解決征遷中存在的問題，落實被征收人所反映的情況。在征收工作遇到阻力時，各級領導親自入戶協調談判，并加大工作力度，按照相關程序依法推進征收工作，確保及時完成片區征遷。

（二）部門協作是順利完成征收的保證

征遷工作涉及方方面面，需要各部門的通力配合與協作。在征收中，所在街道作為具體房屋征收實施單位對被征收房屋權屬、區位、建筑狀況、產權狀況等進行調查，必須經常與被征收人進行面對面的協商，掌握被征收人需求并及時上報協調。市住建局在房屋補償方面技術力量雄厚、經驗豐富，負責擬定房屋征收補償方案、進行房產測繪、房屋評估機構選定、委托房產評估、擬定分戶房屋補償方案等。公證部門負責對房產測繪數據、征收補償資金等進行公證。項目業主負責及時提供相關申請材料，做好被征收人臨時周轉房安置，安排征收補償資金等。市國土局負責匯總相關材料，作出責令交出土地決定，申請法院強制執行等。同時，在市人民法院、市政府法制辦的大力指導和協調下，在所在街道的努力下，各部門集思廣益、通力協作，圓滿完成該片區征收任務。

（三）依法依規是順利完成征收的核心

1.嚴格履行程序，確保征收工作有條不紊

房屋征收工作涉及面廣，環節復雜，政策性強，若程序出現瑕疵，就有可能造成工作被動。在片區征收中，由市政府明確各相關部門職責，要求各相關部門做到材料齊全、手續完備、程序合法、補償合理，確保行政行為合法、公正。在國土部門作出責令交出土地決定之前，對項目業主提交的申請材料逐一進行審核。在被征收人申請行政復議和提起行政訴訟時，市國土資源局、住建局及相關街道及時提供答辯狀及相關證據材料，確保依法依規。在申請人民法院強制執行前，按照《中華人民共和國行政強制法》有關要求，嚴格履行規定的催告程序。

2.嚴格送達方式，確保征收工作規范有序

送達是履行征收程序的關鍵。在實踐中，由于送達未到位導致征收程序出現瑕疵的情況時有發生。根據《中華人民共和國民事訴訟法》有關規定，送達有直接送達、留置送達、郵寄送達、公告送達等方式。在現實中，直接送達和留置送達比較常見。一般被征收人或同住家屬拒絕簽字時，只能采取留置送達方式，將文書留在被征收人家中，并由在場的街道和社區干部作為見證人，同時盡量采取拍照或錄像方式記錄送達過程。各種送達的文書必須附上相應的送達回證，送達回證上的內容必須詳細填寫，包括受送達人、送達人、送達地點、送達文書名稱及文號、送達方式、拒簽理由、見證人簽章等。

3.做好信息公開，確保征收工作陽光透明

根據《政府信息公開條例》有關規定，房屋征收補償屬行政機關主動公開的政府信息。在征收中，對被征收房屋面積測繪、補償發放、安置情況等信息，應及時、主動在所在社區、被征收區域和政府網站上進行公開，避免由于信息不公開而產生的程序違法。同時，通過信息公開，實現陽光征收。

4.專業律師介入，確保征收工作合法有效

在實施房屋征收前，由熟悉土地房屋征收工作的律師團隊介入指導，以專業操作完成征收的全部行政程序，包括征收程序的指導、證據資料的搜集、行政復議和行政訴訟的答辯、告知被征收人法律后果等，既能給被征收人形成強大的震攝力，又能順利啟動責令交出土地決定和申請法院強制執行，避免法院基于技術原因而拒絕受理。

（四）一視同仁是順利完成征收的基礎

在片區征收過程中，由于利益問題，所在街道與被征收人未能及時達成協議的情況多多少少都會存在。個別被征收人認為政府亟待上馬項目，企圖利用拖延時間來要挾政府，以達到獲得更多補償的目的。而已簽訂協議的被征收人也會時刻關注后續征收補償情況，希望也能從中牟利。為此，作為一線征遷工作人員，應防止“會哭的孩子有奶喝”這種情況的發生，嚴格執行征遷補償政策，“一碗水端平”，不能因為“釘子戶”工作難做而隨意提高補償，這樣往往會給后期的征遷掃尾工作增加麻煩。此外，后期征遷工作更應公開、公平、透明，打消“釘子戶”“后征收、多得利”的念頭，實現和諧征遷。

（五）統籌安置是順利完成征收的前提

在安置工作中，應當做到“先安置后征收”，既有利于解決被征收人的后顧之憂，也易于征收工作的順利推進。在實踐工作中，由于安置工作不到位，被征收人以此為借口拒絕簽訂協議的現象時有發生。為此，地方政府應加大安置房規劃建設，提前謀劃布局，或政府自建安置房，或回購商品房作為安置房。同時，明確安置房產權辦理和稅費繳交情況。

（六）加強培訓是順利完成征收的保障

房屋財產價值高，利益博弈大，因此征收難度高。相對土地征收來說，房屋征收程序更為嚴格復雜。為此，作為相關業務部門和基層一線征遷工作人員，需做到以下幾點。

一要加強業務培訓。片區改造項目啟動前，由房屋征收業務主管部門對一線征遷工作人員開展業務培訓，明確工作重點，做到實體公正、程序合法、手續完備。

二要定期進行總結。在征遷工作中，對存在的問題要立即研究分析、商討對策，及時提出解決方案；對好的經驗作法要定期進行總結、相互交流。

三要注意方式方法。征遷工作人員要設身處地地為被征收人著想，急他們之所急，想他們之所想，充分利用被征收人的社會關系網進行溝通協調，注重解決被征收人現實中的困難，取得他們的理解與支持。

參考文獻：

1.王達.再論《行政訴訟法》修訂對征收拆遷的影響及對策.中國房地產（綜合版）.2015.4

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廣州大學公法研究中心

隨著土地出讓金步步攀高，地方政府對于一些污染高、能耗高、納稅低的企業通過舊廠房改造征收淘汰出局。這樣就難以回避舊廠房征收補償的內容和原則，處理不好將影響社會發展和穩定。本文圍繞該問題進行闡述和分析，以期對地方政府破解舊廠房改造征收補償難題有所裨益。

國土資源部、監察部《關于進一步落實工業用地出讓制度的通知》明確規定：“政府實施城市規劃進行舊城區改建，需要搬遷的工業項目符合國家產業政策的，經市、縣國土資源行政主管部門審核并報市、縣人民政府批準，收回原國有土地使用權，以協議出讓或租賃方式為原土地使用權人重新安排工業用地”。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》（下稱《條例》）的相關規定，應當對被征收房屋的所有權人給予公平補償，這里的“公平補償”的基本要求是按市場價格進行補償。《條例》同時規定，對被征收房屋可以通過貨幣補償和產權調換兩種方式進行補償和安置。因征收造成的停產停業損失，應該予以補償。可見，對于企業舊廠房的征收補償，同樣應該有貨幣補償和產權調換兩種補償安置方式。

根據上述規定和實際情況，對于企業舊廠房改造中的征收補償，一般可以把它分為被征收房屋和土地的補償、被征收機械設備的補償、對職工損失的補償和停產停業損失補償四種情況。

一、被征收企業應當補償的內容

1.被征收房屋和土地的補償

企業的房屋土地性質一般為工業用地，通過出讓或租賃的方式取得，房屋用途一般為廠房、倉庫、辦公用房、住宅，補償時應當以相關房產證登記的用途和建筑面積為計算標準。因為歷史原因沒有或無法辦理房產證明和土地證明的，可經實際丈量確定。根據《條例》的規定，被征收房屋和土地的價值應當委托具有相應資質的評估公司，以征收公告公布之日為時點，根據相關評估技術標準，來確定房屋、土地的實際價值，以做到“公平補償”。

2.被征收機械設備的補償

機器設備分為兩類：一類是可搬遷設備；另一類是不可搬遷設備。對于可搬遷的設備，應當本著繼續利用的原則，進行異地搬遷安裝，繼續投入使用。因此而產生的費用是征收引起的必然損失，應當予以補償。可搬遷設備因征收而引起的損失又可分為實物損失費和功能損失費。實物損失費包括拆卸費用、運輸費用、安裝費用、調試費用等。功能損失費用包括搬遷引起的機器精度下降、不合格產品的增多而帶來的損失。對于不可搬遷設備，征收會導致該設備的廢棄，故應結合其成新和重置價，對設備所有人進行補償。對于機械設備的補償金額，可以由征收人與被征收人協商確定，協商不成的，也可委托專業的評估公司進行評估確定。但由于被征收企業很難提供詳細的損失資料，因而經常會出現補償金額與實際損失差距較大的情況。政府在補償中應當綜合分析，充分考慮被征收企業的實際損失，給予妥善補償。

3.對職工損失的補償

征收會導致企業停產停業、員工停工，甚至出現企業解散、員工解聘的情況。因企業被征收而給員工帶來的損失應當進行補償，但如何安置補償，在法律法規中并沒有詳細規定，企業根據《勞動合同法》規定，由企業和員工通過相互協商達成一致，或根據實際工資支付的有關情況測算補償。如果導致員工解聘，應當根據企業與員工簽訂的勞動合同，結合勞動法有關規定給予補償。

4.停產停業損失補償

《條例》第23條規定，對因征收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。在法律實踐中，補償的標準、依據一般由地方政府以政策性文件規定，因此各地補償標準不同，計算方法也不同。本文認為，對于停產停業損失也應當由評估機構進行評估確定。針對企業的經營性質、經營狀況、贏利情況進行個案評估，才能確保補償的公平公正。當然具體數額也可以由當事人協商確定。

二、無法異地安置

沒有合適的土地或者產業政策不允許被征收企業繼續經營，只能采用貨幣買斷、企業解散的方式進行征收。如果征收之前企業已經關閉，無需再對其進行安置。對于這類企業的舊廠房和土地按評估價格采用貨幣補償的方式即可。如果企業用地是租賃的，則只對土地上面的廠房等建筑物及附屬設施進行評估補償。改革開放后，所推行的民營化和市場化改革，推進區域工業化和城市化，這種粗放型經濟增長的格局不能適合社會生產力的發展。產業層次偏低、組織化程度不高、產業布局分散等生產要素支撐力不足缺點逐漸暴露。為了推進產業結構調整，優化城市功能，加快經濟轉型升級，國家有關部門提出企業“退二進三”的戰略。之后各地紛紛響應，并出臺了詳細的方案措施，逐步遷出或關閉城市中心區內污染大、占地多的工業企業，將土地集約化利用。對于“退二進三”企業的補償，各地的規定雖有不同，但大同小異。比如唐山市“退二進三”搬遷改造實施意見中規定，對以出讓方式取得的企業用地，按照原土地使用權性質評估且政府確認后的價格給予補償；以劃撥方式取得的企業用地，按原用地性質基準地價標準的100%給予補償。

而對于被征收機器設備的補償應該按征收時企業是否正常經營而區別對待。如果在征收之前，企業已經關閉停產的，被征收企業可以自行拆除機器設備，不拆除或不能拆除的，在征收補償過程中則不予補償。但對于正常生產的企業，因征收而造成正常運行的機器設備的損失，應該補償。被征收的機器設備應該結合其成新和重置價，對所有人予以補償。即機器設備的補償價值=設備重置價×成新率-設備可變現凈值，設備重置價包括購買的市價、運雜費和安裝調試費等費用。不可搬遷構筑物及設施費用補償，由具有相應資質的中介機構進行評估，依據評估結果確定補償金額。對因搬遷生產設備而發生的費用，依據專業評估機構的評估、測算結果并經政府確認后給予一次性補償。

對于因企業解散而失業的職工，應當根據企業與員工簽訂的勞動合同，結合勞動法有關規定給予補償。對于國有企業搬遷同時改制的，解除國有企業職工勞動關系給予的一次性經濟補償金和清償職工合理債務的費用，按相關規定執行。

企業因征收而關閉的，不存在停產停業損失的補償問題。

三、有產權的異地安置

對被征收企業采用異地安置的補償方式，同時土地通過出讓方式，由企業所取得。土地因區位的不同，土地價值也有所不同，企業由城市中心區被安置到比較偏僻的地區，如果僅僅是等面積置換，而忽視土地價值的差異，對企業來說是不公平的。此時應該由征收人與被征收人共同委托專業的評估公司分別對被征收土地與安置土地進行雙向評估，并根據評估結果結算土地差價。而企業在被安置之后，需要對廠房、庫房等必要的建筑進行重建，而重建的費用也是由于征收而給企業帶來的損失，所以應同時對舊廠房等建筑物按重置價評估后進行補償，以彌補企業損失。

對被征收機器設備的補償應區分為可搬遷設備和不可搬遷設備進行補償。一般采用成本法對設備進行評估。不可搬遷設備的一次性補償價值=設備重置價×綜合成新率-設備可變現凈值。其中設備重置價應包括購買設備的市價、運雜費和安裝調試費等費用。可搬遷設備的補償價值=拆除費+拆除損失+運雜費+安裝調試費+設備基礎費。其中運雜費包括基本運費、裝卸費、基本包裝費、合理損耗費、運輸保險費等。一般小型的設備只有極少的運雜費和安裝調試費，在評估時可根據具體情況確定，也可按照設備的評估價值以一定比例計算。

因征收而造成企業的停產，給企業職工帶來損失的補償，應由企業與員工通過協商，達成一致。或者按地方相關規定，以當地最低平均工資水平發放補助。

停產停業損失的補償標準，各地方有不同的具體規定。但總體來說，可以概括為下列幾種常用方式：

1.按被征收房屋總體價值的一定比例計算

比如《重慶市國有土地上房屋征收停產停業損失補償辦法（暫行）》規定，被征收人選擇貨幣補償的，按房屋評估價值的6%一次性給予停產停業損失補償費。被征收人選擇產權調換的，每月按房屋評估價值的5‰支付停產停業損失補償費，停產停業期限按實際過渡期限計算。這樣的方式避免了協商、評估的程序，按房屋價值為依據也有一定的合理性。但是這種規定的弊端是顯而易見的，沒有充分考慮營業性質和經營狀況，其營業損失可能差別較大。

2.根據經營收入、利潤等指標確定

例如《貴州省國有土地上房屋征收停產停業損失補償指導意見》規定，征收國有土地上的房屋造成的停產停業損失，被征收人能夠提供稅務部門出具的應納稅所得額證明的，按照上一年度月均應納稅所得額計算每月的經營性損失補償；被征收人不能提供稅務部門出具的應納稅所得額證明的，經營性損失補償標準由市、縣人民政府根據當地經濟發展水平、房屋被征收前的經濟效益等因素制定。

3.由評估機構進行評估

比如《北京市國有土地上房屋征收停產停業損失補償暫行辦法》規定，被征收房屋為非住宅房屋的，由房屋征收當事人按照房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素協商確定停產停業損失補償金額；協商不成的，由房地產價格評估機構評估確定。評估的計算公式為：停產停業損失補償費=（用于生產經營的非住宅房屋的月租金+月凈利潤×修正系數+員工月生活補助）×停產停業補償期限。另外，還有按被征收面積和經營時間等方式進行計算的，但不是很普遍。

四、無產權的異地安置

無產權的異地安置，是指將被征收企業異地安置到政府統一建造的標準廠房，企業以租賃方式使用廠房，只需定期繳納租金即可。因征收而造成企業原土地使用權的喪失，應對被征收企業原有的土地按照市場評估價格給予貨幣補償，同時也應該對企業原有廠房等建筑物按重置價評估，以彌補企業因重建廠房等造成的損失。而對于機器設備、職工工資和停產停業損失的補償與上述有產權的異地安置情況形同，不再贅述。

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關鍵詞：房屋拆遷；房屋征收；公共利益；法律服務；司法救濟

步入新時代的我國，經濟的迅速崛起開始表現出強烈的城市化渴求，發展中的大小城市幾乎均以進行舊城改造為重要任務之一，即使是在一個中小等級城市，這一變化速度也是驚人的。然而，伴隨著大規模的城市擴張和舊城區改造，各地拆遷問題愈發凸顯出來，拆遷矛盾激烈、各方糾紛擴大，已不再是表面上的普通民事權益問題，實際上它已牽涉到法律觀念、政府職能、公眾權利等多個方面，不僅直接關系到市場土地供應、城市基礎設施建設、房地產業以及國民經濟的發展，而且直接關系到公民基本的財產權、居住權以及切身重大權益，正是上關國計、下系民生。一法牽動萬人心，一拆激起千層浪。千呼萬喚的新法規《國有土地上房屋征收與補償條例》終于出臺，并于公布當日起施行，將對我國的城市發展、經濟建設以及法制建設影響深遠。城鎮國有土地上房屋征收涉及多方參與主體、多方利益調整，為之法律服務的提供主體也將是多樣化，法律服務也必將任重而道遠。

一、最主要的法律服務職業人――律師提供的法律服務

在房屋征收事務中，委托人主要有市、縣人民政府，市、縣人民政府確定的征收部門（以下稱房屋征收部門），房屋征收實施單位，被征收人等主體。其中，上述前3主體實際上系征收人身份，后者則屬被征收人主體，為兩者提供的法律服務的對象主體、服務內容、側重要點都是不同的，但體現的法律精神都是一致的，就是依法辦事，依法維權，促進法治征收，力求和諧穩定。

（一）對征收人提供法律服務

1、法律理念服務。我國《憲法》第10條第3款、《物權法》第42條第1款、《土地管理法》第58條第1款、《城市房地產管理法》第6條，都一一明確規定了，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償。《國有土地上房屋征收與補償》（以下稱《條例》）第8條對“公共利益的需要”做了列舉式和兜底式規定，可見，從根本大法、基本法律和專項行政法規來看，將城市房屋拆遷定性為國有土地上房屋征收，明確了城市房屋拆遷須有公共利益需要，這對于解決城市房屋拆遷制度的合憲性危機有著決定性意義，同時也有利于糾正城市房屋拆遷實踐中混淆公共利益與商業利益的嚴重問題，那么具體到征收人這一主體來所，就必須明確為了公共利益才能征收，即不可濫用征收權。在理念上，要統籌兼顧工業化、城鎮化建設和土地房屋被征收群眾的利益，努力把公共利益同被征收人個人利益統一起來，這也是所有工作的思想指南。

2、法律程序服務。在中國現階段，輕程序這一現象并不鮮見，部分官員傾向于認為某些法定程序的“花瓶化”而對其忽略，其實不然。許多程序盡管看似不顯山，亦不漏水，但其融會了法律的嚴謹權威，不可小覷。研讀《條例》，這些程序律師應跟進服務的：①征收決定的程序為：符合國民經濟和社會發展規劃等規劃決策（納入年度計劃）制定規劃并論證（要求征求公眾意見）社會風險評估（人數較多要求政府召開常務會）補償方案征求意見（期限不得少于30日）聽證（舊城區改建異議較大）作出征收決定（屬具體行政行為）公告（告知復議權、訴訟權）；②征收補償的程序為：評估確定復核評估申請鑒定選擇補償方式（補償費用足額到位、專戶存儲、專款專用）訂立補償協議（不履行可）作出補償決定（公告并告知不服復議或訴訟期限）；需要一提的是，高院《關于執行若干問題的解釋》第41條規定“行政機關作出具體行政行為時，未告知公民、法人或者其他組織訴權或者期限的，期限從公民、法人或者其他組織知道或者應當知道訴權或者期限之日起計算，但從知道或者應當知道具體行政行為內容之日起最長不得超過2年”，可見，如未告知司法救濟途徑和期限，將極為被動；③征收搬遷的程序為：申請法院執行（拒不搬遷、也不通過法律途徑救濟）。在具體實施中，例如還可以創新行政送達方式如公示送達，以解決送達難問題，又如，房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內實施的房屋征收與補償行為負責監督，并對其行為后果承擔法律責任，故需要根據征收具體實際情況，簽訂實施征收委托合同，明確委托事項和委托權限，明確責權，落實內部管理的法律責任；律師還可擔任行政復議或行政訴訟的人，提供應訴服務等。《條例》在總則第3條規定“房屋征收與補償應當遵循決策民主、程序正當、結果公開的原則”，其中“程序正當”是極其重要的，故律師在提供法律服務過程中，對其征收程序正當性的各項建議，要比普通人更專業，如對征收補償方案、征收決定、評估結果、補償安置結果都公開，將有力地打消許多被征收人的顧慮、防止暗箱操作、確保公平、贏得被征收人支持，還可以預防腐敗。通過完善征收程序，加大公眾參與，力爭規范透明，否則易形成瑕疵漏洞，造成無效之果。

3、基本實體服務。《條例》明確規定被征收人可選擇在改建地段進行房屋產權調換亦可要求貨幣補償，且按市場價格實行“先補償、后搬遷”的辦法，以上規定雖然會大大增加今后征收工作的成本和難度，但制度本身的合理性是毋庸置疑的，政府、房屋征收部門、征收實施單位應當積極創造條件嚴格執行，避免過去因商業拆遷導致的大量矛盾糾紛。在具體工作上，律師沉到工作一線、全程參與、嚴格把關，根據項目實際狀況，起草完善的專用補償協議文本，加強簽約指導，舉辦涉房權屬紛爭法律知識培訓，與被征收人進行對話溝通，及時為群眾答疑解惑，最大限度地取得群眾的理解、支持和配合，全程跟蹤跟進，為征收工作提供全方位的法律服務。

（二）對被征收人提供法律服務

1、知情權話語權的綜合服務。指導被征收人通過各類正規權威渠道，知悉了解項目規劃狀況，分清孰為合法孰為非法，監督行政主體是否混淆公共利益與商業利益采取同樣的征收方式。在設定的法定程序中，充分行使意見發表權、聽證質疑權、論證修改權、復核評估權、申請鑒定權，形成多方聲音表達、雙方利益權衡的機制，但注意不能囿于封閉、狹小的空間和時段，避免錯誤信息誤導，更不應聽信小道消息而信謠傳謠。由于房屋征收牽涉面廣、人數眾多，可以借鑒集團訴訟的做法，推舉律師參加聽證等等。

2、復議權和訴權的服務。被征收人對于法律賦予自己的權利往往不太了解，律師應積極指導和，用法律知識來保障被征收人的合法權益，在法律范圍內爭取更多補償和權益。在具體實務中，律師可以幫助被征收人熟悉掌握被征收房屋價值的補償，因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償，停產停業損失的補償，補助和獎勵確切的構成、計算，幫助被征收人獲取最大權益。律師在為群眾提供法律服務、妥善解決糾紛的同時，注重向當事人講解征收的法律法規和相關政策，引導群眾依法、理性表達利益訴求。同時，發揮第三方調和劑作用，加大涉法糾紛調處力度。

3、過激行為的控制勸導服務。征收是指國家為了公共利益將房屋所有權人或者他物權人的財產私權強制性地轉讓給國家，是物權變動的一種特殊形式，征收是具有公法性質的行為，其主體只能是國家，因此是一種行政法律關系。《條例》第32條規定“采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作，構成犯罪的，依法追究刑事責任；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰”，故律師為被征收人提供法律服務時，還應盡量說服被征收人不可采取過激行為導致矛盾激化和沖突加劇，避免觸犯法律，防范法律風險，造成人財兩空的不利局面。

二、最具公信度的證明機構――公證處提供的法律服務

（一）測繪評估公證。實施主體可聘請房地產測繪和評估機構對被征收房屋進行現場測繪與評估，并由公證機構進行公證。

（二）通知通告公證。涉及公告、公示送達類文書可委托公證，穩固其效力。

（三）證據保全公證。涉及具體強制執行時，對于房屋內動物活體、季節性商品、鮮活、易腐爛變質以及其他不宜長期保存的物品，應當交強制搬遷被申請人處理。被申請人拒絕接受的，可辦理公證提存。提存后缺損、滅失的后果依法由強制搬遷被申請人承擔。

（四）款項提存公證。對下落不明產權人或其他原因造成補償款發放不到位的，可將補償金匯至專戶存儲賬號額，并辦理提存公證。

（五）房產繼承公證。房產繼承、房屋贈與、分家析產、放棄繼承權等婚姻家庭、房產繼承等民事類事項，可依法辦理公證。

三、最具權威裁決權的機關――人民法院提供的法律服務

在《條例》確定的框架體系下，征收法律關系為行政法律關系，人民法院系居中裁判地位，與其說人民法院依法審判裁判，不如說法院將要成為房屋征收法律服務的重要主體了。

（一）行政訴訟案件的受案和審理。《條例》中規定的被征收人對征收決定、補償決定不服的，可以依法訴訟。

（二）非訴行政執行司法審查工作。《條例》明確司法強拆取代行政強拆后，大量涉及房征收與補償的非訴執行審查案件將進入法院，公眾對法院的期望值大大提升，矛盾的焦點無形中也將轉移到法院，法院將面臨巨大壓力。法院通過對申請執行的具體征收補償行為的審查，達到既保護行政相對人合法權益，維護和監督依法行政，又能通過司法手段強化行政管理，促使行政相對人履行義務的目的。法院進行非訴審查，并依法作出準予執行的裁定。2012年4月10日起施行的《最高人民法院關于辦理申請人民法院強制執行國有土地上房屋征收補償決定案件若干問題的規定》探索的是由“法院審查、政府實施”的“裁執分離”模式，第8條規定“人民法院裁定準予執行的，應當在五日內將裁定送達申請機關和被執行人，并可以根據實際情況建議申請機關依法采取必要措施，保障征收與補償活動順利實施”，該規定一改原先法院執行規定硬性化標準，極富人性化，是法律服務生動化的體現之一，力求多做協調化解工作，盡力促成當事人自動履行。

（三）對普通征收民事主體的受案。在征收中，許多民事案件將進入法院，法院也將依法受理予以裁判，定紛止爭，及時提供法律救濟服務。

四、最基層的司法行政單位――司法所提供的法律服務

在房屋征收過程中，政府扮演著最重要的角色，既是征收行政法律關系的一方當事人，又是公權力的代表，承擔征收管理的工作。同時，在維護社會穩定工作，政府又是責任人，由征收引發的各種社會矛盾化解工作主要由政府來承擔。作為最基層的司法行政單位――司法所及受其管理的法律服務所，提供的法律服務工作艱巨而繁重，小而雜，大到重大利益沖突的維穩突發事件、小到某家某戶婚姻家庭成員間房權紛爭、安置房鄰里糾紛等，基層司法助理員和法律服務工作者，可以積極發揮人民調解“第一道防線”作用，堅持“調防結合，以防為主”的原則，努力將矛盾糾紛化解在萌芽狀態。相比法律訴訟更為便捷、親民、不傷和氣的民調工作和法律援助工作，在這類糾紛化解中有著天然的優勢。

五、最體現自愿的調裁機構――仲裁委提供的法律服務

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《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條規定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括被征收房屋價值的補償、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償、因征收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。以下介紹三種法定評估依據：

1、市場評估價;

2、商品房交易均價;

3、重置價。

（來源：文章屋網 ）

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[關鍵詞]房屋拆遷；民與官；房屋征收與補償條例；權力；權利

中圖分類號：D92 文獻標識碼：A 文章編號：1006-0278（2013）02-061—01

隨著我國經濟的迅速發展和城市建設步伐的加快，城市房屋拆遷數量急劇增加，而其關系當事人的切身利益，由此引發的矛盾和糾紛也不斷增多，表面上看是一個城市建設糾紛問題，實際上牽涉到法律調整、政府職能、公眾權利等諸多方面的問題。在有些地方，矛盾甚至激化到影響社會穩定的程度。

由于現在土地不斷升值，公民與行政機關發生的糾紛，對于其城市房屋拆遷的裁決，由于先天不足存在種種困難，當今仍然存在公民的合法權益難以保障，下面以幾個例子來說明由此引發的問題。

一、事件簡介

1993發生的貴陽市中心地段省府北街46號房屋是申訴人等六戶合法私產，其六戶人家的全部住房迅速被不具備適格行政主體資格的拆遷處趁居民均不在家時野蠻強拆。

2008年4月30日，華廈公司工作人員王維臣等人在未與張志國達成拆遷安置補償協議、未取得強制拆遷手續的情況下，將張志國家西側房屋拆掉一半。接著發生張劍刺死趙君案件。

2009年11月13日，成都市金牛區城管執法局對一處違章建筑進行強拆。為了阻止拆遷，唐福珍在樓頂天臺自焚。

2013年1月14日，有爆料曹再發揚言要在廣州校園制造血案。因其不滿家鄉拆遷賠償問題，曾多次上訪，還在鄉政府被毆打，而當地警方拒絕立案。

2013年2月16日，鄭州市惠濟區長興路辦事處王砦村龐洪理等5戶居民房屋臨近過年遭強拆。這些被強拆的住戶均表示，拆遷的時候，房內有家具和大量物品被掩埋。

二、案件分析

案件一訴訟十五年，僅僅因為百姓弱勢無權，合法權益就不能得到保護？案件二是一個暴力拆遷事件引發的兩個家庭悲劇，無論是趙君還是張劍都是暴力拆遷的受害者，如果沒有華廈公司及其責任人員組織的違法暴力拆遷，悲劇根本不會發生。事實上，張劍一家在遭遇到暴力拆遷后，過得就是失去家園、顛沛流離、寄人籬下、骨肉分離的生活。

不難看出，一個個鮮活的例子證明在國家機關面前，普通老百姓的力量是多么的微薄。在自己利益受到損害的時候，為維護自己正當權利的時候，造成了這一樁樁的悲劇。民告官難，難于上青天。而享有國家權力的機關，卻不去想這些權力都是普通的人民賦予你們的，是讓你們更好地為了廣大人民群眾服務的，而他們卻肆意的濫用這些權力，不僅沒有很好地保護人民的權利，反而層層進行壓制阻礙。

從“野蠻拆遷”到“暴力反抗”，由此引發的社會矛盾、上訪和，已成為影響社會穩定的導火索。老百姓沒有辦法，極端行為不斷出現。對地方政府而言，要完成維護社會穩定的責任使命，必須能夠正確處理和應對這一矛盾沖突。

三、新拆遷條例

出現這些現象不僅有法律上，地位上，以及法律意識等的因素。為此，國家也作出努力，為了更好地解決糾紛，保護公民的合法權益，首先從法律上作出了規定：2011年1月21日，國務院公布實施《國有土地上房屋征收與補償條例》，長期來倍受詬病的《城市房屋拆遷管理條例》（下簡稱《拆遷條例》）被廢止，國有土地上的房屋征收與補償關系得到理順。新條例以行政法規形式，明令廢止政府責成強制拆遷權利。自此，國有土地上房屋征收活動將不存在行政強制拆遷。

在此立法背景下，相關補償安置協議及其履行的相關內容發生了較大變化。《拆遷條例》實施期間，房屋拆遷補償協議由作為平等主體的拆遷人與被拆遷人簽訂，在協議得不到履行的情況下，依照該條例第15條的規定，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院。

國家從法律上完善對人民權利的保護，在以后社會進步法律發展中，提高在行政訴訟中的程序要求，加強城市房屋拆遷程序研究，對于變革政府拆遷管理理念、平衡拆遷當事人的利益關系、完善城市房屋拆遷法律制度具有重要意義。

另外，也希望國家權力機關在意識上也能提高。畢竟普通百姓與強大的國家機關力量懸殊很大，故也希望能夠適當消減政府機關的權力，加大人民的權利。

四、總結

也有的說行政訴訟是“民告官”的法律。

官或有大小，職責各有不同，但作為國家干部和公務人員，依法行政的理念決不可缺失。對于國有土地征用和房屋征收，國家有關法律規章對其程序作出過嚴格規定，即便是符合規定應該搬遷而房屋所有者未能搬遷的，也理應按照正常程序，最后由人民法院來強制執行。而從媒體曝光的暴力強拆事件來看，總脫不開地方政府甚至相關領導的影子。這種權力的濫用，不僅與依法行政背道而馳，更是一些悲劇發生的根源。行政權力需要控制，人民權利需要更好保障，正確處理行政權力與公民權利的關系。

參考文獻：

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[3]袁裕來.特別，民告官手記（Ⅲ）[M].中國檢察出版社，2006.

[4]姜明安.行政法與行政訴訟法[M].北京大學出版社，高等教育出版社，2007.

篇10

《市舊城區土地開發整理試行辦法》已經市政府研究同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。

第一條為進一步加大舊城區改建力度，提升城市品位，改善人居條件，根據國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》和國土資源部、住房和城鄉建設部《關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》（國土資發[2010]151號）等規定，結合我市實際，特制定本辦法。

第二條本辦法所稱的舊城區土地開發整理，是指在我市建成區范圍內進行舊城區改建所涉及的土地征收、安置、補償、出讓。

第三條舊城區土地開發整理遵循“政府主導、街區實施、統一規劃、市場運作、有序開發”的原則，鼓勵整居、成片開發整理。

第四條市政府統一組織領導舊城區土地開發整理工作，經濟開發區、密水街辦、醴泉街辦、朝陽街辦（以下簡稱各街區）具體組織實施。市住房和城鄉建設局、規劃局、國土資源局、發展和改革局、財政局、土地經營開發管理辦公室等部門按照各自工作職責做好相關工作。

第五條各街區應于每年10月底前將下一年度舊城區土地開發整理計劃報市政府審核，經審核符合要求的，納入國民經濟和社會發展年度計劃和年度土地供應計劃。

第六條舊城區土地開發整理計劃經市政府批準后，各街區對擬土地開發整理房屋狀況、土地權屬狀況等情況進行調查摸底，編制土地開發整理實施方案。實施方案包括以下內容：

1、項目區域范圍、土地概算面積、測繪編制現狀圖（由國土資源局、規劃局提供）；

2、項目區域內需征收房屋的數量、建筑面積和所占土地面積（由街區和規劃局、建設局、審計局、監察局提供）；

3、安置房建設的位置、套數、套型面積、設施條件、建設周期、回遷安置周期等附加條件（由街區和規劃局、建設局提供）；

4、測算征收安置補償成本（由街區和規劃局、建設局、審計局、監察局提供）；

5、市規劃局編制或委托編制的規劃策劃方案（由規劃局提供）。

第七條市規劃局設立規劃編制研究機構，負責對擬開發整理地塊規劃策劃方案征集、審核，或直接編制規劃策劃方案。編制經費記入土地儲備成本。

第八條市政府組織市住房和城鄉建設局、規劃局、國土資源局、財政局、監察局、土地經營開發管理辦公室等部門和相關街區，對街區擬定的實施方案進行核查、會審。

第九條實施方案經市政府組織有關部門、街區會審無異議后予以公示，廣泛征求公眾意見。

第十條市政府委托政法部門對擬土地開發整理項目進行社會風險評估，涉及被搬遷人數較多的，提交市政府常務會議研究決定。

第十一條市政府批準實施方案后，各街區公告，公開競價確定土地開發整理項目投資人。招標程序參照土地招拍掛出讓程序，邀請市政府分管負責人、監察局、住房和城鄉建設局、規劃局、國土資源局、財政局、土地經營開發管理辦公室的負責同志參加。

第十二條項目土地開發整理投資人應在投標前15日內將土地開發整理項目價款的50%繳入各街區專戶，余款待土地招拍掛出讓公示前交齊。土地開發整理項目價款由各街區和市土地經營開發管理辦公室共同監管使用。

第十三條各街區受市政府委托負責按照國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》等法律法規規定，組織國有土地上房屋被征收人選擇評估公司，入戶評估，簽訂補償安置協議。被征收房屋價值的補償，按照被征收房屋所處區位新建普通商品房市場價格評估確定。各街區組織評估公司入戶評估時，邀請土地開發整理投資人派員參加，監督評估過程。

第十四條集體土地上房屋搬遷需將土地依法轉為國有后按國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》做出房屋征收決定或實施協議搬遷。

第十五條經過開發整理的項目用地，在完成房屋征收補償安置和場地平整，經土地儲備經營會審小組聯合驗收，達到“凈地”條件后，納入政府土地儲備。對納入儲備的土地，由土地經營開發管理辦公室以宗地為單位向市規劃局申請規劃設計條件，市規劃局受理后15日內提出建設用地規劃條件。材料齊備后，由市國土資源局依法組織供地。列入年度供應計劃的土地在完成前期開發整理后，由市國土資源局依法組織供地。

第十六條土地開發整理地塊安置房和商品房開發用地分別出讓。安置房用地先由市國有資產經營投資有限公司、市高建地產投資開發有限公司或市城市建設投資有限公司通過招拍掛程序取得土地使用權（以此為平臺融資），安置地塊的土地出讓金及建安成本等費用從土地整理開發成本價款中列支。安置房建設完畢后，將土地使用權轉讓給房屋產權人；商品房開發用地公開招拍掛出讓。

第十七條各土地開發整理項目應先予建設居民安置房。安置房工程由街區組織建設。

第十八條土地開發整理成本嚴格按照《省國有土地使用權出讓收支管理辦法》和《省土地儲備資金財務管理暫行辦法》執行，主要包括房屋征收補償或安置費用、收購和收回土地的相關費用、配套設施建設和場地平整等土地前期開發費用；土地整理投資人向銀行或其他金融機構貸款利息支出；規劃、測繪、評估、審計等工作中發生的有關費用。建立項目土地開發整理成本的審核確認機制。市財政局應會同國土資源局、住房和城鄉建設局、審計局、監察局、土地經營開發管理辦公室等部門成立成本審核小組，審核小組可選取中介機構進行審計，審計報告由審核小組審核確認。

第十九條若土地開發整理投資人以土地開發整理成本價款競得原開發整理項目土地使用權，前期支付的土地開發整理價款抵頂土地出讓價款。若土地開發整理投資人以高于土地開發整理成本價款競得原開發整理項目土地使用權，高出部分扣除有關稅費、控管基金、儲備費用后60%補助給土地開發整理投資人。土地開發整理投資人前期支付的土地開發整理價款抵頂土地出讓價款。若非土地開發整理投資人以高于土地開發整理成本價款競得開發整理項目土地使用權，高出部分扣除有關稅費、控管基金、儲備費用后20%補助給土地開發整理投資人。若土地開發整理投資人自身原因未競得原開發整理項目土地使用權，非土地開發整理投資人以土地開發整理成本價款競得原開發整理項目土地使用權，扣除有關稅費、控管基金、儲備費用后將剩余價款撥付給土地開發整理投資人。若土地開發整理投資人自身原因未競得原開發整理項目土地使用權，非土地開發整理投資人以低于土地開發整理成本價款競得該宗土地，扣除有關稅費、控管基金、儲備費用后將剩余價款撥付給土地開發整理投資人，差額部分由土地開發整理投資人負擔。

第二十條舊城區改建政策：

1、安置房建設行政事業性收費全免（集中供熱設施配套費、供水管網配套費除外），回遷房辦理房權證（征收原有證房屋面積內）免收各項收費（工本費除外）。

2、商品房開發建設按高政發[2010]1號文件“新建商住類項目”收費。城市基礎設施配套費（集中供熱設施配套費、供水管網配套費除外）、土地出讓政府收益、稅收地方留成等額補助給經濟開發區、街辦，用于征收房屋補償安置。鼓勵城區居委會自主改造，以居委會為主體自行組織舊村改建的，由居委會享受高政發[2010]1號、高政發[2010]38號文件規定的“城中村”改建政策，但須按市政府舊城改建計劃開展工作，按時完成改建任務。舊城區改建片區開發企業已取得土地使用權的，按市政府已批復政策辦理。

第二十一條對于搬遷難度大的改建片區，市政府按照“一事一議”的原則專題研究項目改建政策。

第二十二條土地開發整理項目涉及企業搬遷，搬遷企業符合“退城進園”、“退二進三”條件的，仍享受高政發[2010]1號文件、高政發[2010]11號文件規定的優惠政策。