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關鍵詞 土地征收補償 農民福利 模糊評價

中圖分類號： D922．11 文獻標識碼：A

一、導言

隨著經濟和社會的飛速發展，土地征收補償制度存在的問題日益突出，補償的不公平、社會保障的欠缺等問題都直接或間接造成被征地農民生活水平下降，“釘子戶”、征地拆遷中的數量逐年增加。為什么土地征收補償所帶來的社會問題日益增加？筆者試圖用福利經濟學相關理論來分析土地補償制度給農民福利的影響，從福利角度來分析產生這些問題的原因。

二、可行能力方法概述

廣泛的觀點認為經濟和社會發展的最終目標是人類的福利水平的改善。但是，什么是福利?如何評價福利卻始終缺乏一致的意見。隨著經濟增長，人均收入和GDP的增加，各項經濟指標常被直接用來評價福利。但在高的經濟產出的同時相伴隨的是貧富差距拉大、環境的惡劣變化、資源粗放利用等一系列社會、生態問題的出現。社會、環境等因素納入福利的評價指標體系成為必然的趨勢。1971年麻省理工學院提出生態需求指標；1972年Tobin等的凈經濟福利指標；1973年日本政府提出凈國民福利指標；1989年RePetoo等提出凈國內生產指標；1990年Daly和Cobb提出可持續經濟福利指標；1990年聯合國提出人類發展指數；1995年世界銀行的“擴展的財富”指標；1996世界銀行提出“真實儲蓄率”指標；1996年Wackernagel的“生態足跡”指標；1997年Constanza“生態服務指標體系”；1998年歐洲日本先后執行環境會計制度等等。從最初的認為人均收入或GDP就可代表福利，到后來的一系列綜合評價指標的提出反映了人們對福利內涵認識的不斷深入和全面。這些指標各有側重，各有優缺點。

“可行能力”是1998年諾貝爾經濟學獎獲得者印度經濟學家阿馬蒂亞?森在《以自由看待發展》一書中借以表述實質自由的一個核心概念。他認為，“可行能力”是指“此人有可能實現的、各種可能的功能性活動組合。”

功能性活動主要是包括吃、穿、住、行、社會參與等一個自然人認為值得去做或者其能達到的多種狀態或事情。功能性活動是一個系統包括了自然人的沒一個層面和領域。一個人的“可行能力”就是對于此人可行的所有活動的各種組合。狹義理解就是根據現實需求所具有可能性的功能組合，是一個人可選擇的空間大小。

森提出的可行能力實際上指的一種“自由”，是實現各種可能的功能性活動組合的實際自由。森認為這種“自由”是自然人發展的首要目的和手段，這種目的與手段分別被稱為該自然人的建構性作用與工具性作用。

三、農民福利的構成

可行能力方法所提及的五種工具性自由包括：政治自由、經濟條件、社會機會、透明性保障和防護性保障。這些工具性自由能直接擴展到人們的可行能力，這五種工具性自由之間可互補與強化。在以個體為對象的福利研究中，主要研究的內容包括：居住條件、健康狀況、受教育情況、社交、心理滿意度。而在農民福利的研究中，也應該包括很多內容。本文主要研究土地征收補償制度中所帶給農民的以及征收補償前后農民福利發生的變化。

（一）功能性活動評價指標體系選取。

在土地征收補償過程中，農民失去的是耕作的土地、居住的房屋、改變的生活環境，從另一層面出發，農民也失去了土地所帶給其的財富和權利，包括發展、就業、生存保障等權利。本文通過調查研究，選取以下活動為農民福利的功能性活動。

1、經濟收入。經濟收入是決定農民生活質量的一個重要因素，是實現高福利的一個重要決定因子。在許多經濟學家的觀點中，家庭經濟資源反映了一個家庭改變自身條件的難易程度。在土地征收過程中，一般情況下，被征收前家庭收入高的農戶在土地征收過程中受到的沖擊相對較小。反應這一功能性活動的指標有：農業收入、非農業收入、總收入。

2、社會保障。評價土地征收前的福利水平選恩格爾系數、人均耕地面積、社會保障內容構成為評價因素。恩格爾系數越大，農地城市流轉后農地的流轉對農民的生活保障影響越大。在進入城市生活以后，相比被征地進入城市生活的農戶，其周邊的城市居民享受著完善的城鎮社會保障體系，如醫療保險、城市最低生活保障等，在進入城市生活以后，能否享有與城鎮居民一樣的生活保障體系，公平與否深刻影響著被征地農戶福利。

3、居住條件。筆者選取人均居住面積、房屋結構和道路通達度來作為評價指標。人均居住面積可以反映農戶所居住房屋的舒適程度。經調查房屋結構，普通平房、高層小區電梯房在農戶的心目中的滿意程度有很大區別。道路通達度反映了被征地農戶居住周邊的出行便利與否，對被征地農戶的日常生活有著比較大影響。

4、社區生活與環境。農地流轉前后，農戶所生活區域周邊的社區生活會發生較大變化。原來的青山綠水變成了附近的道路、廠房。這些條件的變化直接帶來的是農戶生活質量的改變與其所能接受程度的改變。判斷社區生活與環境的改變主要從被征地農戶的主觀上來衡量其感受。特選取被征地農戶對自然景觀的破壞程度、空氣、噪音等因素來評價。

5、心理。在sen的可行能力理論中，快樂是一個人所獲得的福利的重要內容。農戶在土地被征地前后，在失去土地過程中，有許多環節是需要由農戶主動積極參與并有相關知情權利的過程。如是否知曉土地補償的具體構成、土地征收補償過程中的透明程度、對補償構成的滿意程度等。在實際調查中，由于難以獲得心理這一功能在農地城市流轉前后的對比值，且對心理的調查答案易受征地補償政策執行情況的影響，因此選擇指標:征地后農民對家庭經濟狀況的滿意度也用來反映農民的心理感受。

在各種因素的影響下，由于個人、社會、環境等差異，各因素在福利轉換過程中的效率和程度也有所區別。

（二）轉換因素。

在福利的“生產”過程中,由于個人、社會、環境等因素的差異,商品和服務向福利的轉換程度和效率也各不相同,這些差異被稱作轉換因素。轉換因素不直接產生福利,但在森的能力方法中扮演著重要角色,它們可以促進或阻礙商品向功能性活動的轉換。森將這些差異分為5類:個人的異質性、環境的多樣性、社會氛圍的差異、人際關系的差別以及家庭內部的分配。個人的異質性可用家庭特征來反映;環境的多樣性和社會氛圍的差異可用地區社會經濟環境來反映;人際關系的差別主要反映不同社會階層之間的差異,可忽略分析;本文分析的基本單位是農戶,因此,可忽略家庭內部的分配。現實的將轉換因素分為兩類:家庭特征(被撫養人口占家庭總人口的比重T1,被訪者的教育程度T2)與地區社會經濟環境(地均GDP,T3)。

四、測算方法與確定

森的可行能力理論認為福利是一個廣泛和在一定程度模糊的概念，福利在本質上的模糊性和復雜性使得其無法獲得精確計算與界定。在福利衡量過程中，由于筆者所選取的一些指標屬于主觀評價指標，在對于主觀因素的判斷中，模糊集方法可突顯其處理模糊問題的優勢。文中，筆者主要是計算土地征收補償制度中農戶福利的模糊評價值。

（一）模糊函數的確立。

將農戶福利狀況表示為模糊集X，設土地征收補償制度下可能變化的福利內容為X的子集W，則第n個農戶的福利函數可表示為W(n)二{x， w (x)}，其中x∈X，從(x)則是x對W的隸屬度， w (x) ∈[0，l]，一般設定隸屬度為1時福利處于絕對好的狀態，為0時狀況絕對差，等于0.5時其狀態最模糊，不好也不壞，隸屬度值越大表示農戶的福利狀況越好。

（二）隸屬函數的確定。

運用模糊方法的關鍵問題之一在于選擇合適的隸屬函數。隸屬函數的選擇依賴于研究背景和指標的類型。一般情況下，指標變量分為三種類型:虛擬二分變量、連續變量和虛擬定性變量(Miceli，1998)。

（三）指標權重的確立。

在得到初級指標隸屬度的基礎上, 需要賦予每個指標一個權重, 并進一步將隸屬度加總成一個綜合指標。Cheli 和Lemmi ( 1995)將權重結構定義為: , 其中, , 反映第n 個農戶第i 個功能子集中第j 項指標的均值。該權重公式可保證給予隸屬度較小的變量以較大的權重, 在福利評價時更關注獲得程度較低的指標和功能。公式就可計算各功能的隸屬度。其中, k 表示在第i 個功能子集中包含k個初級指標。該公式可保證在其他農戶福利狀況不變的情況下, 提高某單個農戶的福利指標隸屬度水平, 農戶整體的水平是增加的。

判斷土地征收補償中相關補償制度是否合理、是否能滿足被征地農民的征收意愿，做到和諧征收，減少社會矛盾。建立一套科學合理評價體系，對相關補償安置做出合理評價，改進現行土地征收補償制度中相關不合理之處，完成土地征收補償制度有現實意義。

（作者單位：華中農業大學土地管理學院）

參考文獻：

[1]阿馬蒂亞?森著. 任賾，于真譯.以自由看待發展.中國人民大學出版社，2002年.

[2]高進云，喬榮鋒，張安錄.農地城市流轉福利變化的經濟學分析框架.中國房地產研究，2007a(1),33-47.

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【關鍵詞】房屋征收；補償標準；分析

0.引言

我國土地實行的是社會主義公有制管理，土地歸國家和集體所有，存在土地所有權和土地使用權分離的問題，進而造就了房屋征收這一特有的制度。根據土地所有人和房屋占用范圍的不同，這一制度包括國有土地上房屋征收制度和集體土地上房屋征收制度兩種[1]。隨著我國城市化的不斷擴張，城市中可以利用的土地日趨飽和，政府部門可以回收利用的國有土地也越來越少，城市的范圍逐漸向農村擴張，隨之出現了大量集體土地上房屋征收行為。但目前我國的集體土地上房屋征收中還存在法律不健全、補償混亂等問題，征收過程中的矛盾和沖突日益突出，農民的損失十分慘重。加強對集體土地上房屋征收補償的研究，并加快相關立法進程是當前農民的迫切需求。

1.集體土地上房屋征收補償標準的影響因素

集體土地上房屋征收補償標準是房屋征收補償中的重要組成部分，它和征收補償原則、補償范圍和補償方式等都有一定的關系。從宏觀角度來看，集體土地上房屋征收補償標準的影響因素主要有以下幾個方面。

1.1征收補償原則的影響

土地征收是為了滿足國家公共利益的需求，強制性取得被征收者土地房屋所有權的行為[2]。征收過程中被征收者喪失了不動產的所有權，因而承擔了比普通民眾更大的負擔，也為公共利益做出了很大的犧牲。為了保障被征收者和普通民眾之間的平衡，必須給予被征收者一定的補償。分析各國和地區立法的不同，征收補償原則可以大致分為：完全性補償、適當性補償和公平補償三類。我國現有的立法中還沒有對征收補償原則做出統一的規定，《憲法》中雖然肯定了征收補償的作用，但并沒有明確規定征收補償的原則，導致很多地方出現了征收補償原則不統一，實際使用混亂等情況。

1.2征收補償范圍的影響

很多國家和地區對征收補償范圍的規定比較寬泛，例如美國的不動產征收范圍不僅包括不動產本身，還包括不動產的附加產物和與地產相關的無形資產等。我國國有土地上房屋征收補償范圍中包括了房屋價值、搬遷損失和臨時安置補償這三個方面，可以說是立法上的一大進步。但是該立法中對土地使用權和劃撥土地使用權這兩者沒有進行區別劃分，很多學者對此存在爭議。部分學者認為，集體土地上房屋征收應該有別于國有土地上房屋征收，對集體建設中的土地使用權區別對待，如果可以無償獲得集體建設用地的使用權，對土地使用權的終止不需要進行補償，反之，就需要增加土地征收補償的金額。但筆者認為，不論集體建設用地的獲取是有償還是無償，都是用易物權的行為，征收作為剝奪他人財產權的行為，應該給予相應的賠償，并納入征收補償的范圍中。

1.3征收補償辦法的影響

我國的土地征收補償主要以多種費用的形式體現，其中征地的補償包括土地補償、臨時安置補助和農作物補償等。集體土地上房屋征收補償管理辦法主要由各級政府規定，農村地區和城市遠郊一般采用遷建安置的方式，進行宅基地建房，按照房屋拆遷成本進行補償，宅基地征收按照當地規定的征收標準。城鄉結合部和城中村一般不安排宅基地建房，主要通過實物和貨幣補償，由政府提供安置房或者被拆遷者自行購房。

2.集體土地上房屋征收補償標準的確定方法

2.1房屋價值補償標準的確定

集體土地上房屋征收中的非住宅房屋，集體建設中的土地使用權具有一定的限制流轉性，很難評估它自身的價值。可以采用區分是否搬遷重建的方法確定補償標準，需要搬遷重建的非住宅房屋，應該聘請相關專家進行重置成本評估，以確定合理的補償標準。對于提供土地重建安置的征收補償，應該由資深房地產評估機構進行房屋價值評估，評估中去除土地使用權價值的補償。

2.2臨時安置和拆遷補償標準的確定

相關法律規定，只有在征收房屋的情況下被征收者才能得到搬遷補償；只有在符合產權調用補償方式的基礎上，被征收者用于產權調換的房屋在征收時無法按期交付時才能獲得臨時安置補償。但是相關法律中對于搬遷和臨時安置的具體補償標準還沒有做出明確規定。筆者認為，搬遷費和臨時安置費在征收中支出中所占的比例并不大，聘用第三方評估機構并不經濟。對此征收者和被征收者可以協商解決，如果協商不成可以聘請專業搬家公司進行搬遷，并由征收方提供周轉房作為補償。

2.3停業停產補償標準的確定

停業停產補償是指被征收者由于房產被征收，無法正常開展業務導致的損失，這種補償和被征房屋屬于集體土地或者國有土地沒有直接關系。集體土地上房屋和國有土地上房屋的停業停產補償標準可以一致[3]。停業停產損失包括兩方面的內容，第一是由于停業停產導致被征收者失去了獲取利潤的機會，第二是征收過程中產生的費用，如儀器、設備和商品搬遷費用，以及停產期間員工的福利、工資等。補償標準應該對相關的利潤損失和必要的費用補償進行分別設定，做出停產停業效益評估的指導性規定，避免政府由于執行不當損害了被征收者的合法權益。

3.結語

加強對集體土地上房屋征收補償的研究，并加快相關立法進程是當前農民的迫切需求。國家應該針對集體土地上房屋征收中出現的問題，加強對相關立法的關注和重視。建立有法可依、公平公正的土地補償操作機制，促進國家、集體和農民三方的利益達到平衡狀態。

參考文獻

[1]王達.征收補償決定及其合法性審查[J].中國房地產，2011（21）.

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[論文關鍵詞]“城中村”集體土地開發 “小產權房” 物權二元結構

一、活躍的“城中村”集體土地開發市場與國家禁止集體土地非農建設之間的矛盾沖突

（一）城市房價的飆升和農民生活成本的增加催生農村集體土地開發利用市場

近年來，“高房價”已經成為影響我國經濟可持續發展，人民生活安定和諧的一個不容忽視的問題。雖然國家相繼出臺一系列政策，嚴格規范房地產市場的發展，但房價飆升的勁頭依然不減。一些生活在城市中的外來打工者和低收入人群迫于高房價的壓力，不得不走向城市近郊的農村以及“城中村”，去尋找與自身收入水平更相適應的低價房。

催生農村集體土地開發利用市場形成的另一個因素是農民生活成本的增加。隨著城市化進程的加快，一些城市周邊的集體土地已經轉為國有。“城中村”村民的農田被征收、缺乏高水平的勞動技能和社會保障，卻要承受著和城市居民一樣的高物價。對這些農民來說，僅有的“優勢”就是可以通過開發利用自身的土地、房屋來提高收入。久而久之，農民將其自身剩余的房屋出租、出售給本村以外的城市或農村居民的現象越來越普遍。

（一）國家“三令五申”嚴控農村集體土地流轉引發集體土地利用違法問題

長期以來，國家對農村集體土地的流轉都實行嚴格的控制，《土地管理法》第63條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農建設。”近幾年來，鑒于集體土地非法流轉現象頻發，國務院辦公廳于2007年發出《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》強調，“農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或‘小產權’房。單位和個人不得非法租用、占用農民集體所有土地搞房地產開發。”

由于我國相關的法律法規和政策性規定明確禁止農村集體土地出租、出讓用于非農建設，也嚴格禁止城鎮居民到農村購買宅基地或農民住宅，因此無論是從理論界的觀點還是從司法實踐上看，通常都認為此類農村集體土地轉讓合同在法律上是無效的。從而使得流轉、開發利用集體土地的現象陷入普遍違法的境地。

（三）城市化浪潮中的“城中村”集體土地開發利用問題、矛盾尤為突出

“城中村”與遠離城市的偏遠鄉村相比有著許多特殊性，因此在集體土地開發利用上的問題和矛盾特別突出。首先，大多數“城中村”的土地已經被納入城市規劃控制區范圍內，村民喪失或基本喪失農業用地，缺乏通過發展農業生產來提高經濟水平的收入來源。其次，村民的生存方式和職業結構已經脫離傳統農業，而與城市居民沒有太大區別。再次，“城中村”內，每戶村民仍擁有自家的宅基地，出租房屋和土地很可能成為“城中村”村民和集體經濟組織的主要收入來源。最后，“城中村”的集體土地很容易成為“舊城改造”或“棚戶區改造”區域，而被征收為國有土地，興建房子可以在征地時獲得更多的補償。

“城中村”的這些特點決定了它必將成為集體土地開發利用問題的矛盾集中區。一方面，村民出租、出售房子或土地的行為非常普遍；另一方面，這些房屋又擺脫不了“不合法”的帽子。一旦出現糾紛或者遇上國家征收土地，當事人的權益很可能因為合同無效而得不到保障，從而引發社會問題。

二、現行的法律制度和理論在解決“城中村”集體土地開發利用問題上的缺陷

（一）我國城鄉土地二元制使得“城中村”土地開發利用難以實現

根據我國《憲法》第10條的規定，我國實行城鄉土地二元制，城市的土地屬于國有，農村和城市郊區的土地一般屬于集體所有。對于兩種不同的土地制度，《物權法》第3條第3款雖然明確了：“保障一切主體的平等法律地位和發展權利。”但是，《土地管理法》第63條卻規定：“農村集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。”

依照現行的法律制度，農民集體所有的土地不能自由流轉成為商業用地或者工業用地，也不能用于商品房開發。實行兩種不同的土地所有制度固然符合我國國情，然而并不意味著就可以給予兩種不同土地所有權以區別對待。《土地管理法》第63條的規定過于一刀切，對于耕地、林地等農用地確實不應該允許用于非農建設，然而隨著農業生產力的提高以及農民自身發展的需要，對于一些富余的宅基地或農村集體建設用地，不允許適當的開發，是對農村集體土地所有權的歧視。正如學者喬新生所言：“既然農村集體土地所有者種蔬菜或者糧食比‘種房子’的效益明顯偏低，為什么不允許農民集體土地所有者從事商品房開發呢？”

（二）傳統所有權理論的束縛導致“城中村”土地利用困難重重

傳統物權理論以調整財產歸屬的所有權為起點和目標，其指導下的農村集體土地所有權，是農民集體對其占有的土地依法享有占有、使用、收益和處分的權利。這種所有權一元至上的農村集體土地物權制度從理論上看的確是對土地的勞動群眾集體所有制完整的保護，但是基于各種現實因素的考慮，又不得不對農村集體土地所有權的一些權能有所限制，難以做到真正的“所有”，從這一點上看是有缺陷的。

實際生活中，土地歸屬主體與土地利用主體往往是分離的，這就產生了大量復雜的土地利用關系。特別是隨著城鄉一體化步伐的加快，城鄉之間的交流日益密切，大批農民工進城務工，大量耕地閑置，由此產生了城市居民或者是本村以外的人或經濟組織是否可以承包經營閑置土地的問題。以及城市郊區或者“城中村”的村民能否把自家宅基地、房屋出租給外來居民的問題。要想厘清如此復雜的農村集體土地利用關系，保持土地利用的可持續性和高效性，平衡各方利益，是強調財產歸屬和所有權中心的傳統物權理論所無法解決的。

三、以“城中村”為例，對農村集體土地開發利用問題的理論探討和實證分析

（一）“物權二元”理論支撐下，對“城中村”集體土地開發利用的可行性探討

“物權二元結構”以所有表述財產的歸屬狀態，以所有權表述財產歸屬的法律性質；以占有表述財產利用狀態，以占有權表述財產利用權利。“物權二元”理論指導下農村集體土地物權制度主要體現為所有權和占有權的結合，農民集體作為農村集體土地的所有者，擁有集體土地的所有權，而其他自然人、法人也可以基于占有權，作為非所有人利用集體土地，從而使得非所有人在占有他人財產基礎上擁有占有、使用、收益的權利。運用在解決“城中村”集體土地開發利用問題上，可以理解為城市居民以及本村的農民或者經濟組織等一切自然人、法人可以通過占有的方式，對“城中村”集體土地直接進行支配，同時本村農民也能夠通過讓渡部分財產使用價值的方式來獲利。

從解決實際問題的功效上看，以財產歸屬和利用制度組成的“物權二元結構”體系，堅持平等獨立的物權理念，突破傳統物權理論的框架體系，能夠妥善解決諸如農村土地開發利用問題此類的農村土地上各類物權之間的法律關系。

（二）基于南寧友愛村的調研，對“城中村”集體土地開發利用模式的實證分析

友愛村位于南寧市中心北面，全村面積0.4平方公里，轄13個村民小組，480個農戶，常住人口961人，流動人口約15000人。友愛村是一座典型的“城中村”，全村土地幾乎被城市規劃用地包圍，流動人口遠遠超過本村常住人口，村民收入也是以出租房屋為主。這些出租屋因租金低廉，配套相對齊全，再加上地理位置位于城區中心，交通非常便利等因素受到了許多低收入人群和外來打工者的青睞。

友愛村的情況也就是當今絕大多數“城中村”的真實現狀。在當前的法律環境下，這些房屋的出租出售行為都是不合法的，得不到法律的保護，一旦發生糾紛，當事人的權益很可能得不到保障。但是這種不合法的界定是否合理呢？這是需要我們進一步討論的問題。從南寧友愛村的調研可以發現，一個小小的城中村就解決了1.5萬外來流動人口的住房問題，而且房租也是本村村民主要的收入來源之一，可謂“雙贏”。如果僅僅是因為《土地管理法》第63條以及一些國務院禁止城市居民在農村購買宅基地的規定就將所有開發利用農村集體土地的模式全盤否定，是不合理的。

四、“城中村”土地利用問題的出路和展望

（一）嚴格控制“城中村”土地用途的變更，限制農村集體土地的非法流轉

在開發城中村集體土地的過程中，可能會存在一些改變土地用途的行為，比如說將農用地擅自改為建設用地，這些行為是要堅決杜絕的。此外，對于一些建造行為不合法的房屋，沒有獲得建房用地規劃、審批等手續以前，房屋本身屬于違法建筑，這些房屋同樣也不能用于出租、利用。

對于農村集體土地所有權流轉的問題，雖然有學者主張要放開，但是從目前我國的國情來看，還是應該對其加以嚴格限制的。因為農村集體土地不但具有一定的開發利用價值，更具有社會保障功能，農民離開了土地就失去了穩定的生活支柱。而農村集體土地的非法流轉通常會引發一系列影響社會穩定的問題，基于此種考慮，應該在允許通過占有的方式開發利用城中村集體土地的同時，堅決打擊集體土地非法流轉的行為。總之，城中村集體土地可以開發利用但卻要限制其流轉，原理就如同城市居民可以獲得國有土地的使用權卻不能拿到所有權一樣，這是堅持我國土地公有制的根本。

（二）在滿足“城中村”村民需求的前提下，允許村民對自家宅基地、村集體對建設用地進行開發利用

土地作為一種稀缺資源，是城市發展必不可少的重要條件，同時更是農民賴以生存的基本要素。對于一些因農用地被征收、征用而失去基本收入來源的“城中村”村民，應該允許他們通過出租等方式開發利用自家的宅基地或房屋獲利，村集體也能夠通過整合資源的方式，在滿足村民需求的前提下，開發一些富余的建設用地來增加本村集體的收入水平。

允許村民對自家宅基地、村集體對建設用地進行開發利用并不意味著放開對農村土地流轉的限制，因為這種利用是所有權轉移以外的其他權益的讓渡。也就是說，如果村民將自家宅基地或者房屋出租給城市居民，其出租合同還必須受到20年的期限制約。此種開發模式不但可以保證農村收入增長的長期性和穩定性，也可以避免以后農民的生活會因為失去土地而得不到保障。

（三）肯定村民和村集體在“城中村”土地開發中的合法主體地位，維護雙方合同利益

如今，現實生活中存在不少涉及到農村土地開發的案例，理所當然地會存在相應的合同效力問題，最具有代表性的是一些“小產權房”買賣合同，這些合同大多都因與現行的法律法規相悖而不受法律保護。

既然我們允許村民和村集體對“城中村”非農業用地進行開發和利用，就應該對這種行為的合法性予以肯定，當然對其的保護也必須區別對待。首先，要肯定村民和村集體在“城中村”土地開發中的合法主體地位，只有主體合法才能保證行為合法，真正維護合同雙方的權益。其次，對于那些“城中村”宅基地、建設用地以及農民房屋的出租合同，如果是符合規劃，經過審批，不屬于違章用地建房的，應該依法予以保護，切實地維護合同雙方當事人的利益。最后，對于那些類似“小產權房”的買賣合同之類的非法轉讓農村土地、房屋的合同，應歸與無效。但是合同無效并不意味著無需保護合同當事人權益，合同方應根據各自的過錯對因合同無效造成的損失承擔相應責任。

（四）關于“城中村”土地利用問題的利弊分析與展望

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為架起專家、學者與普通讀者之間的橋梁，促使學者、專家更具公眾意識，本刊特開設“專家講座”欄目，就讀者關心或感興趣的話題進行探討，分享專家、學者對有關政治、經濟、社會等問題的看法；通過思想的碰撞，或給讀者一種觀念，或使讀者換種思維方式，或傳播知識，或進行學術性的探討。欄目所刊文章體現“讓專家、學者為讀者服務”的宗旨，在保證知識性的同時，言簡意賅，文風樸實。歡迎廣大讀者踴躍投稿并提出寶貴意見與建議。

李克飛，1964年生，新疆石河子人。1987年畢業于陜西師范大學，1997年獲法學碩士學位。2000年任職于自治區高級人民法院兵團分院。現為兵團分院研究室副主任。參與編寫《法學基礎理論》（中國警官教育出版社1990年）教科書，并擔任副主編；參與編寫《人生的困惑》思想道德教育參考書（中國教育出版社1992年）。近年來，在公開刊物上發表了《國有企業股份制改造應當注意的問題》《我國證券立法模式初探》等論文十余篇。2004年，主持研究了兵團農牧團場職工人身損害賠償的法律適用問題，出臺的《關于審理人身損害賠償案件若干問題的指導意見》在兵團各級法院中廣泛適用。

改革開放以來，兵團農牧團場除了戍邊固土、維護新疆的穩定和國家的安全外，也和全國農村一樣集中精力落實和完善以職工家庭為基礎的土地承包制度。但是，農牧團場與地方農村有著明顯的區別，實行的土地承包也就存在著較大的不同。《農村土地承包法》和最高人民法院《關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》沒有規定像農牧團場這種全民所有制形式的土地承包。因此，新疆兵團農牧團場的土地承包如何適用法律，就成為審判中的疑難問題。

一、兵團土地承包與農村土地承包的區別

承包土地的性質不同

兵團農牧團場的土地既不屬于城市市區或者郊區，也不同于農村，但從兵團產生的歷史背景和管理體制來看，兵團使用的土地都屬于國家所有。農牧團場只是依法代表國家行使國有資產管理權，具體則由職工與農牧團場通過簽訂承包合同從事農業生產經營活動。農村承包的土地依法屬于農民集體所有，現實中存在3種形式：鄉鎮農民集體所有權、村農民集體所有權和村內農民集體所有權。農民集體所有的土地，依照法律被征收或者征用后，國家應當進行補償，而農牧團場使用的國有土地不存在征收或者征用的問題。

兵團農牧團場中還有一種特殊的所有制成分，即在極少數團場內存在著集體所有制連隊，土地屬于集體所有，但所占比重很小，農戶承包土地則是按照兵團國有土地的性質進行的。

承包土地的主體身份不同

農村土地承包的發包方為村集體經濟組織或者村民委員會或者村民小組，承包方是農民。農民承包土地必須具備農村集體經濟組織成員資格，否則不能成為土地承包的主體。農民依法享有的土地承包經營權是其安身立命的根本，只有通過承包土地，才能獲得生活保障和其他社會保障。“農村居民取得非農業戶口的，往往仍需以集體經濟組織農村土地保障其基本生活。”

兵團土地承包的發包方為農牧團場，承包方是職工（少數為集體所有制農戶）。農牧團場通常作為全民所有制企業對待，對國家授予其經營管理的土地和其他財產依法享有經營權。兵團的職工以與農牧團場形成勞動管理關系而獲得身份。2003年農業部和公安部聯合下發了《關于落實農墾系統國有企事業單位職工及家屬非農業戶口政策有關問題的通知》，全部將兵團職工從農業戶口轉為非農業戶口。兵團的職工享受養老、醫療、失業、工傷、生育等社會保障，并按國家政策享受工資和離退休待遇。

承包方的負擔程度不同

目前，農村已取消了農業稅，農民承包土地不再向發包方和國家交納任何費用，大大減輕了農民的負擔。

關于國有農場稅費問題，國務院辦公廳了《關于深化國有農場稅費改革的意見》，要求國有農場要積極推進稅費改革，減免農（牧）業稅，將農場土地承包費中類似農村“鄉鎮五項統籌費”的收費全部免除，防止通過調整土地承包費加重農場職工負擔。兵團正積極制定措施朝這一方向努力。目前，兵團職工承包土地除向發包方按兵團規定交納國有土地使用費外，還要交納一定的社會保險五項統籌費、工會經費、教育經費、職工福利費和社會公益性費用等。兵團集體所有制農戶除不交納社會保險五項統籌費、工會經費、教育經費和職工福利費外，其他費用要參照全民所有制職工交納。

承包形式和經營權流轉方式不同

按照《農村土地承包法》的規定，農村土地承包采取集體經濟組織內部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地，可以通過招標、拍賣、公開協商等方式承包。這是我國法律規定的家庭承包和其他方式承包兩種承包形式。“家庭承包主要是耕地、林地和草地，承包地具有強烈的社會保障和福利功能”。家庭承包是以本集體經濟組織內部的農戶家庭為單位、人人有份的家庭土地承包經營，強調的是福利性和生活保障性。所以，除林地外的家庭承包中，承包經營權不能繼承，但承包期間取得的利益可以作為遺產繼承。其他方式取得的承包經營權可以繼承。在農村土地承包中，以家庭承包取得的承包經營權可以通過轉包、出租等形式流轉；以其他方式取得的土地承包經營權可以通過轉讓、出租、入股、抵押等形式流轉。

兵團農牧團場土地承包，因其所有制性質的不同而有所區別。農牧團場職工每戶所確定的“兩用地”經營權可以由本團場上崗子女繼承，“大田”土地承包經營權不能繼承。職工取得的土地承包經營權可以通過轉包、出租等形式流轉，但必須經農牧團場的同意。農牧團場職工承包的荒山、荒溝、荒丘、荒灘（包括荒地、荒沙、荒草和荒水）都屬于國有土地和資源，其經營權除了可以通過轉包、出租等形式流轉外，不能像農村土地承包那樣采取轉讓、出租、入股、抵押等方式流轉。

承包方的種植權和產品分配權不同

農民承包土地后，種植什么作物，國家不去干預，只在宏觀政策的調控下積極引導農民種植農作物。農民承包土地享有完整的種植權和產品處置權。

兵團職工承包土地要受到國民經濟發展和整體利益的約束，帶有較強的國家調空和濃厚的計劃性。職工除了劃分的“兩用地”完全自主外，“大田”農業承包需按照國家政策種植農作物，每年與農牧團場訂立一次“訂單”合同，約定農產品必須銷售給發包方，收益和風險按一定比例于合同中確定，保證職工和農牧團場收益共享、風險共擔。因此，兵團農牧團場職工的種植權和產品處置權要受到很大的限制。

二、兵團土地承包涉及的法律適用問題

土地承包中合同法律關系的處理

農村土地承包中的法律規范是針對農民集體所有制制定的，全民所有制條件下的土地承包法律關系還是一個空白。因此，兵團土地承包的特殊性，決定了兵團職工與農牧團場簽訂的土地承包合同難以適用《農村土地承包法》及其司法解釋的規定。在我國法律體系中，《土地管理法》、《森林法》、《農業法》只是對國有企業、職工和承包經營進行了原則性的規定，但就單純的土地承包關系而言，農牧團場與職工之間形成的是平等的合同關系，簽訂承包合同的依據是兵團的“1＋3”文件，而不是《農村土地承包法》及其司法解釋。實踐中，兵團土地承包合同約定的權利義務關系本身也突破了《農村土地承包法》及其司法解釋的規定。“1＋3”文件是兵團專門規范農牧團場與職工之間土地承包關系的政策性文件，在兵團范圍內實施。該文件不違背憲法和法律的基本原則，是報經國務院同意實施的規范性文件，是對法律空白的補充。“1＋3”文件調整兵團土地承包法律關系符合中國特色，符合兵團的實際。

兵團農牧團場土地承包糾紛訴至法院以后，處理兵團土地承包合同糾紛案件應當依據《民法通則》和《合同法》的規定，參照《農村土地承包法》，著重適用“1＋3”文件。

土地承包中勞動法律關系的處理

綜觀兵團的體制和管理模式，兵團職工已完全納入社會保障體系，享受工資和離退休待遇，因此，農牧團場的性質是全民所有制國有企業。用人單位是勞動行政管理者，職工是勞動者，二者之間形成的都是一種勞動法律關系。在農村，集體所有制經濟組織與農民之間形成的是一種自治的勞動群眾關系，與農牧團場有著根本的區別。在市場經濟條件下，農牧團場與職工之間的勞動法律關系往往反映于土地承包合同之中，并約定了相關的勞動法律關系的內容，帶有很強的勞動行政管理色彩。這在農村土地承包合同中是不存在的。

兵團農牧團場與職工之間發生的大量勞動爭議糾紛，要根據當事人的訴訟請求進行審查。當事人請求的糾紛中屬于勞動爭議的，按勞動糾紛處理程序辦理。實踐中，農牧團場與職工之間內在的勞動法律關系的內容，常常與土地承包合同關系融為一體，并訂立于承包合同之中。發生糾紛后，當事人請求的屬于勞動爭議的，人民法院應當從土地承包合同中將勞動法律關系的內容“剝離”出來，按照《勞動法》和有關勞動行政法規處理。

有關行政法律關系的處理

篇5

一．物業稅取代有關收費的可行性

首先從政府的角度看，第一，土地在未來可能有很大升值空間，對未來地租收益流的估算存在著不確定性，作為地租收益的折現的土地出讓金的值是很難確定的。第二，一次性征收土地出讓金等于是讓政府寅吃卯糧，提前透支了土地的未來收益，另一方面在實際操作中，物業稅取代土地出讓金，會大幅減少政府目前的財政收入，從而影響政府改善公共服務和城市基礎設施的能力，而且，世界上也沒有哪個國家愿意出讓土地后，再分成幾十年來回收地價或地租。

其次從房地產開發商的角度看，(1)房地產市場是需要規模效應和一定壟斷性的市場，而大量良莠不齊的房地產開發商涌入房地產開發市場，不利于房地產市場的健康發展。(2)資金門檻的降低使土地供求矛盾空前擴大，從而導致“尋租”現象的泛濫，一方面是土地所有者囤積居奇，為盲目追求高價故意閑置土地資源。另一方面是大小開發商四處奔走關系，實力反而退居其次，土地批租市場從而演變成腐敗、貪污現象大量滋生的溫床。而物業稅的征收對于消費者而言影響最大莫過于房價的變化了．因此在對征收物業稅職能解讀上，房價的走勢也成為爭議點之一。

二．物業稅與房價走勢

據有關專家和業內人士分析，物業稅的征收既不能合理地取代土地出讓金以及其他稅費，又不能有效的平抑房價，其開征的目的以及其積極作用究竟何在呢?

(1)開辟稅源，擴大財政收入，改善房地產稅制結構。在計劃經濟體制下，國家的稅源主要集中在企業單位上，因此，長期以來征稅的對象主要是從生產經營等流通環節征收。具體到房地產市場，也是在房地產開放環節征收的流轉稅稅賦較重，而對于房地產持有期間以不定產為標的物征收的財產稅稅賦則相應較輕。物業稅的開征雖然不具有取代土地出讓金的可行性，但是在削減有關房地產流通環節的稅費還是有積極作用的。因此物業稅的征收，有利于開辟稅源，擴大財政收入，有助于緩解地方政府的預算約束瓶頸。

(2)調整房地產市場結構，防范，化解金融風險。目前我國房地產市場結構型矛盾突出，一方面是購房需求旺盛，另一方面是空置率年年攀升，有增無減，原因在于高端商品房供應飽和，而低端則供應相對不足，而物業稅的計稅是以房地產的價值為依據的，為了合理避稅，房地產開發商應該會增加低端市場的供應，從而改善現有的房地產市場結構。另外，物業稅的開征還能起到防范、化解金融風險的作用。其金融風險來自于兩個方面：①土地囤積，房地產投機炒作引致的房地產市場風險，由于土地的使用價格是一次性支付的，事實上政府是不可能正確估算未來數十年內土地的增值趨勢和額度，客觀上造成了地價以及房價的失真．在此基礎上的投機炒作更是加重了房地產市場泡沫成分，潛伏了巨大的房地產金融市場的風險。②一次性征收土地出讓金，也使得有些不法官員和機構產生了幕后操縱地價的動機以謀取私利。因此，開征物業稅一方面增加了囤積土地的開放商、以及房地產投機炒作者的成本降低了房地產市場的金融風險；另一方面，為地方政府確立了一套穩定的收入來源，降低了地方政府的財政金融風險，有效抑制了地方政府盲目征地、圍地、賣地的動機，從而緩解了某些地方政府強行征用耕地所形成的社會矛盾。

(3)有效配置資源，促進社會公平。物業稅的征收將使閑置或半閑置的房產的機會成本增加，從而促使房地產二級交易市場的活躍，達到有效配置資源的目的，另外，財產稅的征收的初衷之一就是為了縮小貧富差距，物業稅的征收將增加政府的轉移支付的能力，避免兩級分化的進二步擴大，促進丁社會公平，從而有助于維護社會穩定。

三．物業稅的征收探討

(1)計稅稅基的選擇。由于物業稅不具有取代土地出讓金的職能，因此無論是新購還是已購業主都將一次性支付土地出讓金，在這一點上是平等的。如果對新購和已購業主采取同一稅率，己購業主只是在被物業稅取代的房地產開發環節的相關稅費上被重復課征，因此，只需采取區別的計征稅率，應該可以解決這個問題。

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關鍵詞 物業稅 房產稅 征稅對象

中圖分類號：F812 文獻標識碼：A

稅收是國家宏觀調控的有利工具之一，是調節經濟的重要杠桿，也是財政收入的重要手段，房地產稅作為稅收最重要稅種之一，在調控房地產市場中起著極其重要的地位。然而，我國當前房地產稅卻存在很多弊端。第一，房地產課稅稅種繁雜、設置重疊，存在重復征稅；第二，在征稅過程中，“重交易，輕保有”，造成房地產業失衡；第三，地方稅權短缺，難以發揮地方政府征收管理的積極性，從而制約了房地產稅制的正常發展；第四，房地產相關配套制度不健全，稅收流失現象較為嚴重。

2010年1月9日重慶頒布了《個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法》，而后，上海于1月27日印發了《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》的通知，“滬渝房產稅試行”在某種層度上有起到了積極作用，但也存在某些不足。筆者認為，稅收開征合理與否，稅收要素的設置是重要的判斷標準。

一、物業稅的界定

目前，在我國大陸比較流行的叫法是物業稅，但對其定義，國內不同的學者給出的定義也不一樣。有學者認為物業稅就是香港地區或東南亞國家的“財產稅”。如：吳俊培在《關于物業稅》、《論我國的財產稅》等文中指出物業稅就是香港地區、東南亞國家的財產稅。邵鋒在《物業稅開征與城市發展》等文章中也指出物業稅就是財產稅，類似的學者還有很多。也有學者認為我國提出的物業稅概念不是我國香港地區或東南亞國家的“物業稅”。如：蔡紅英在《對“物業稅”內涵及改革目標的進一步探討》中指出，我國的物業稅和香港及東南亞的不同，而應該是屬于房地產稅系列

筆者認為，討論物業稅的定義，首先應當明確物業稅的性質，根據稅法相關理論，按征稅對象的不同，稅收可劃分為：財產稅、流轉稅、所得稅和行為稅；財產稅是指以法律規定的特定財產為征稅對象的一類稅。流轉稅是指凡是以商品流轉額和非商品流轉額為征稅對象的稅。所得稅是以納稅人的所得額或者收入額為征稅對象的稅，又稱收益稅。行為稅是指法律規定的特定的行為進行征收的稅。

從定義可以看出，物業稅應屬于財產稅，但物業稅又有別于廣義上的財產稅，財產稅是納稅人所有的財產，按照國外征收財產稅的情況看，它大致包含：土地、房屋等不動產；汽車、船舶、摩托車等家用動產；庫存商品、機器設備等營業性動產；同時還包含有營業性專利權、資源開采權、股權、有價證券、公司債券等無形動產。而我們國家所討論的物業稅，它僅僅只對“物業”征收，“物業”是指已經建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。比如：辦公樓宇、商業大廈、住宅小區、別墅、工業園區、酒店、廠房倉庫等等。它僅指不動產，而不包括財產稅中動產。

綜上所述，物業稅應具有財產稅的特征而又不完全屬于財產稅。居于這兩者，我們可以對物業稅作這樣的界定，物業稅是指對土地和房屋等不動產在一定期間內（通常是一年）依據不動產在市場中的價值向不動產所有者或使用者征收的一種稅。

二、國外及我國香港、臺灣地區物業稅征稅對象介紹

美國財產稅的征稅對象原則上是納稅人擁有的動產和不動產。納稅財產主要包括有土地、企業營業動產、房產等。雖然美國開征的財產稅，物業稅只是其中的一部分，但其繳納最主要的還是物業稅。 日本的物業稅征收的對象主要是房地產，其涉及的范圍較廣，具體包括有住房、工廠、店鋪、倉庫及其它建筑物。 只要能夠具有使用價值的“物業”都在征收的范圍之內，如具有使用價值的附屬物等，假如因增加房屋的某一建筑物，例如陽臺或是小屋，而該增加的附屬物因其具有使用價值也應納入課稅范圍之內。香港物業稅（狹義上）的課稅對象是指香港境內用于出租而非自用的土地（不包括農用地）、房屋、其它建筑物等物業。而差餉稅的課稅對象則包括自用的和非自用的兩類，其免征的對象很少，具體包括：土地、房屋、其它建筑物等不動產。

三、國內物業稅征稅對象的探討

關于物業稅的征稅范圍，目前國內學者的爭議點主要聚集在以下問題：征稅對象是否涉及農村；征稅對象是否涉及已登記的存量房；征稅對象是否涉及除商品外的其他產權房。

（一）征稅的范圍是否涉及農村。

關于這個問題，目前國內學者有以下三種觀點，第一種觀點認為征收對象不應涉及農村，其范圍僅限于城市、縣城、建制鎮以及工礦區；第二種觀點認為，除了上述范圍內還需擴大到農村；第三種觀點認為，目前征收范圍應是城市、縣城、建制鎮以及工礦區，等時機成熟了再擴展到農村。其實這三者聚集的焦點是是否擴大到農村以及什么時候對農村征收的問題。

筆者傾向于第三種觀點，改革開放以來，我國雖然城鎮化進化很快，在一些地區農村與城市的界限也越來越近于模糊，但現今對農村開征物業稅仍不成熟，理由如下：

首先，我國農村經濟水平仍不高，剛剛解決了溫飽問題，農業稅也剛剛取消不久，而物業稅的開征是按照面積的大小來征收的，在我國，農村的房產面積相對較大，這樣將會給經濟水平相對落后的農村業主帶來不可承受的負擔，暫緩開征農村物業稅，可以減輕農民的負擔，促進農村經濟的發展。

其次，現今我國的評估機制很難對農村房地產做出合理的評估，有很多農村沒有統一的房地產市場價值概念，按照何種標準對其評估很難統一。

（二）征收對象是否涉及存量房。

關于征收對象是否涉及存量房，主要集中在是否取消交納土地出讓金的問題上。筆者認為開征物業稅不應取消土地出讓金。

首先，土地出讓金是費，而物業稅是稅，二者的性質以及在社會上發揮的作用是完全不同的，稅、費二者不具有相互替代性。

其次，取消土地出讓金不利于我國的廉政建設，容易滋生腐敗。開征物業稅的同時取消土地出讓金，由于不用一次性繳納土地出讓金，土地的交易與供應則不再有資金這道高高的門檻，通過拍賣、招標、掛牌出讓的方式也沒了根據，政府分配土地更沒有了根據，是憑人情還是憑關系，這些都沒有一個統一的標準。

第三，以物業稅代替土地出讓金不具有現實可行性。物業稅的計稅依據是按照房地產的價值計稅，而作為房屋本身的價值不會隨著時間或是其他外界因素的變化而升值的，相反，房屋會隨著時間的變化而不斷折舊，其真正升值的土地因為取消了土地出讓金，使土地無償取得，這樣將造成地價和土地市場的消失，從而使得房價無法得到科學的估算，對物業計稅也無法得到統一的依據，最后將使物業稅的征收無法正常進行，造成社會不公平現象的發生。

因此，只要物業稅的設置合理，對目前已購置房產的業主來說是不存在重復收稅的，同時也可以解決取消土地出讓金而帶來的種種問題。

（三）開征范圍是否涉及除商品外的其他產權房。

我國城鎮用房主要是商品房，但也包括其他形式的住房，如小產權房、福利房、房改房、經濟適用房等等，對于這類產權房是否征收物業稅，國內學者有不同的觀點。主張對其他產權房開征物業稅的學者認為，這些區別的實質只是能否進入市場進行流通，其主張，如果對商品房征稅外的其他產權房征稅，理論上符合受益原則。 而主張不對其他產權房開征物業稅的學者則認為，依據公平原則，稅收的征收是縮小財富差距，如果又對其他產權房征稅的話則無法實現實質公平。

筆者認為物業稅的征稅對象不應涉及其他產權房。理由如下：

首先，其他產權房是國家對一些弱勢群體的福利政策，其存在的原因是由于這些群體沒有能力或是沒有足夠的能力購置房產，是保障性住房，如果再對這些房產開征物業稅的話，不但與國家的政策相違背，也違背了物業稅開征的作用，物業稅的開征從某種意義上說，可以縮小貧富差距維護社會穩定，實現社會公平，如果仍對其他產權房開征物業稅則失去了這一意義。

其次，對其他產權房開征物業稅很難施行，且不實際。我國現今的房產制度比較亂，評估制度尚未健全，納稅人的納稅意識還有待提升，如何評估、怎么評估、是否按照市場的價值評估等等這些問題尚未解決，對其他產權房開征物業稅很難實現。

第三，其他產權房沒有年限限制，物業稅的設置是按照一定的年限每年征稅，且征稅額隨著土地的價值逐年提高，再者，商品房開征物業稅是把土地出讓金相應地平攤或是減少土地出讓金，這些產權房繳納物業稅，從某種意義上說，和商品房則沒有任何區別了，也就失去國家設置其他產權房的意義。

四、滬渝房產稅改革試點方案征稅對象的規定

重慶方案的征收對象采取的是分步的實施方式，現納入征收的住房主要包括以下三種：第一種是個人擁有的獨棟商品住宅；第二種是個人新購的高檔住房。這里的高檔住房是指建筑面積交易單價達到上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價2倍（含2倍）以上的住房。第三種是在重慶市同時無工作、無企業和無戶籍的個人新購的第二套（含第二套）以上的普通住房。

上海方案的征收對象是指在上海新購且該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房）和非上海市居民家庭在上海市新購的住房。

從上面的規定可以看出，上海征收的范圍只限于新購房，相對上海，重慶的征收范圍廣一些，既針對存量房也針對新購房，體現的是對高檔的個人住房征稅。但滬渝方案規定的征稅對象有一個共同特點都以第二套房為起征點（除了上海非本市居民，但本質上也是一致，因為其在減免上又做了特殊規定），這一點筆者有不同的看法。

其實對于征稅對象是從哪一套房開征問題，國內學者一直存在爭議。

第一種觀點認為應該從第一套房開征，現在國際上很多國家都是這種征收辦法，例如美國。可是反對者認為，這樣不僅起不到征稅的作用，還會引起社會的不滿，目前，我國買房就很難，很多人好不容易買到了房子還得還“貸款”，負擔已經很重，如果還要繳納物業稅，對他們來說難免不是一個“噩耗”，而且對于一些家庭比較困難的業主，將面臨“住不起”的困境，物業稅開征的目的之一是為了解決“買不起房”的問題，可是現在開征后竟然出現了“住不起房”的問題，此外，在中國有很多城市的居民還存在幾世同堂的情況，他們僅擁有一套房子，父親把房子傳子女、子女再把房子傳孫子，雖然表面上他們所擁有的房子飛速漲價，可是他們的經濟狀況仍舊貧窮，他們從未讓自己的房子在市場上流通，也沒有得到利潤。對這些群體開征物業稅將會引起他們的不滿。

還有另一種觀點認為，物業稅起征點是家庭擁有的第二套房子，第一套自住的房子不征收。

從滬渝方案來看，符合第二種觀點，但筆者仍傾向于第一種觀點。但在設置上應對某些特殊的情況作出免征或是減免的規定。理由如下：

首先，起征點從第一套房子開征更能實現整體的公平，根據受益原則，居民住房享用著國家提供了很多公共產品，包括基礎設施，治安，消防，安全保障等，政府在一塊投入了很多，包括人力、物力還有資金，同時，隨著政府這些公共產品的投入而使得該區的經濟環境和自然環境發生改善，物業也隨之升值。而作為受益的居民卻無償的享用著這一切，現今開征物業稅，對第一套與第二套都相同受益的物業來說，也應該公平對待。

其次，起征點從第二套開征存在很大的漏洞。第一，很難確認哪套屬于第二套，假如某業主，其有兩套房子，一套120平米，價值100萬，另一套60平米，價值40萬，那么怎么確定哪個是第二套，業主肯定選擇價值便宜的計稅。退一步說，如果按房地產登記的時間來確定的話，那么業主對第一套房子的購置都會選擇大戶型，不利于房地產市場的發展。重慶方案規定的存量房也應繳納物業稅，那么對存量房怎么認定，按照登記時間的話，對那么購買第二套大戶型的業主來說是不公平的。第二，可能會造成社會出現“假離婚”現象。因為物業稅僅對擁有第二套住房的家庭開征，所以擁有兩套住房的家庭，通過“假離婚”變成兩個家庭，繞開物業稅，這種情況在中國是有可能出現的。

再次，只要設置合理，起征點從第一套開征不會引起社會群眾的不滿。對于那些擁有第一套房且經濟水平不高，或是現今仍無法繳納物業稅的業主可以給予減免，根據具體情況作合理設置，從第二套起征會更合理。

五、結論

物業稅的征收對象是開征物業稅的一個重點，也是順利開征物業稅必須解決的難點，其存在的問題比較多，而且爭議點比較大。

從上面國外及我國相關地區的分析可以看出，現今國際上征稅對象主要還是土地及建筑物。如：美國財產稅的征稅對象是納稅人擁有的動產和不動產，主要包括有土地、企業營業動產、房產等；日本的物業稅征收的對象主要是房地產，具體包括有住房、工廠、店鋪、倉庫及其它建筑物；香港物業稅的課稅對象是土地、房屋及其他建筑物；我國臺灣地區物業稅的征收對象包括土地和房屋及其建筑物。同時，這些國家都對農用地作出免稅的規定。

從上面對國內學者觀點的綜合分析以及對“滬渝方案”規定的分析得出。我國開征物業稅，其征稅對象不能涉及到農村，只能居于城市、縣城、建制鎮以及工礦區，等時機成熟了再擴展到農村；對目前已經購置的房屋仍應當征收物業稅，但是在稅率的設置上有別物業稅開證之后新購置的房地產，甚至可以根據具體的特殊情況對其免征物業稅，政府對于土地的批租仍需向承租方一次性收取土地出讓金，但土地出讓金的金額應當相應的降低，結合以后物業稅的稅率作出不同的調整；對于目前我國除商品房外的其他產權房不應征收物業稅，等條件允許時再相應作出調整和修改。

我國開征物業稅的征稅對象應是納稅人擁有所有權的土地、房屋及其建筑物。物業稅的設置應當遵循“寬稅基”的基本原則。除了一些特殊的免稅范圍外，不但應對現今擁有所有權的土地、房屋及其建筑物的業主征稅，同時對一些不明產權的使用者或是管理者也應當征收物業稅，只要是城市、縣城、建制鎮以及工礦區內的房地產都是征稅的范圍，同時，對于土地、房屋或是其他建筑物的新增建筑物或附屬建筑物（如涼臺，小陽臺，小平樓等），只要具有使用價值的，也應當對其征收物業稅。

綜上所述，我國物業稅的征稅對象包括我國境內土地、房屋及其建筑物。包括外國人在我國境內的單位及其個人擁有所有權土地、房屋及其建筑物，同時也包括因業主對其占有、使用而產生價值的一些產權不明的土地、房屋和建筑物。

（作者單位：廣州大學松田學院 ）

注釋：

劉劍文主編：《財政稅收法》，法律出版社2004年版，第190頁.

鐘偉、馮維江：《物業稅征收的國際經驗及借鑒研究》，載《稅務研究》2004年第4期.

Aaron. H. J. Who Pays the Property Tax[M].Washington， DC： Brookings Institution， 1975.

王素昭、李靜華：《國外物業稅的經驗及啟示》，載《山西建筑》2008年第1期.

任壽根：《港澳臺房地產業與房產稅制度》，載《涉外稅務》2000年第2期.

受益原則是指，人們房享用了政府提供的基礎設施等公共產品，包括治安保護、消防安全、自然環境和公共環境的改善等，同時由于政府提供的這些改變，使得居民住房隨之升值。從而能夠順利地為其財產所有者帶來經濟利益或心理上的滿足。作為受益人，財產所有者理應為這種產權保護支付一定的報酬.

《重慶市關于開展對部分個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法》第2條.

參見：《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》第3條.

按照物業稅的稅率設置，假如是0.1%――3%的幅度，按1%的稅率，一套100萬的房子，每年就應該繳納1萬元，1萬元對于很多家庭來說還是一個不小的收入，（據統計，中國的人均存款不到2萬元），很多夫妻就可能會選擇假離婚.

參考文獻：

[1]北京大學中國經濟研究中心宏觀組：《中國物業稅研究：理論、政策與可行性》，北京大學出版社2007年版。

[2]張青：《物業稅研究》，中國財政經濟出版社2006年版。

篇7

關鍵詞：房地產；稅務征收；存在問題；改革方向

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A

引言

房產稅屬于財產稅，是國家依靠強制力將房屋所有人的房產作為納稅對象進行征收的稅種。國家通過應用房產稅這個稅收杠桿提高房產的使用效率，加強對社會房產所有者的管理，調節國民收入分配，打擊投機炒樓行為，合理控制房屋所有者和經營人的收入，實現社會公平，使居者有其屋。可是，目前國內房地產市場存在著諸多現實問題，促使很多專家建議及時征收房產稅，以此來穩固我國動蕩的房地產市場，房產稅稅制改革已是大勢所趨。

一、我國房地產稅收的特征

1、國家性

房地產稅收屬于一種國家行為，土地是國家的資源，是一切財富的象征，只有國家才有權利實施房地產稅收行為，其他任何組織或個人均無權實施房地產稅收行為。國家通過對土地、不動產以及其生產、經營、流通過程的稅收征管，行使著土地資源最終的管理權限，使國家財政收入得到可靠保證，這是國家權力的體現和反映，只有國家才有資格和權利來進行房地產稅收的征收、管理行為。

2、法定性

稅收與法律是不可分割的。“依法治稅”是稅收法律化的基本特征。通過立法要求，將有關房地產稅收的種類、具體內容等公布頒行，從而為房地產稅收的征收、管理、稽查等奠定法律基礎。國家對房地產稅收的行為，從表面上看，只是一種國家行為，但實質上也是一種法律行為，具有法定性，也正是這種性質使之與一般的行政收費相區別。

3、規范性

房地產稅收工作是一項嚴謹、更是一項規范的工作，無論是由國家稅務機關還是通過受委托的國家房地產行政管理部門來征收，其行為必須遵守國家的法律規范，不可任意妄為，對房地產稅收的征收管理只能在法律規定的范圍內、方式下進行。

二、我國現行房產稅征收中存在的問題

1、稅務部門的工作效率較為低下，管理工作存在缺陷

我國擁有世界上最龐大的稅收隊伍，卻缺少完備的房產登記備案制度，致使房產稅的征稅過程中稅務機關在應納稅房產和納稅人的掌握方面存在較大漏洞。稅務機關只能憑借納稅人自己拿出來的房產證等進行判斷稅源的多少，對于提供的證明材料很少核實，也沒有有效地監督機制，更不會實地調查取證。在這種情況下，必然有很多納稅人有意瞞報，提供虛假的材料證明，故意上報較低的收益金額以減少納稅的數額，形成偷稅漏稅，損害國家的稅收權益。

2、稅率設計僵化

我國現行房產稅的稅率實行單一比例稅率。但是在當前，我國區域經濟的發展已經成為一個重要的潮流，地區之間經濟發展的差異已經越來越凸顯出來，不同地區的居民按照統一的標準來進行房產稅的征收可能會導致兩個極端的問題，一是如果按照經濟水平發達地區的征收標準來進行征收的話，無疑會加重經濟欠發達地區人民的稅收負擔。如果按照欠發達地區的稅收標準來進行征收的話又會難以體現社會的公平分配。

3、我國現行房地產稅制體系存在的問題

3.1租稅費相互混淆，從根本上并沒有發揮土地稅種的調控作用。如城鎮土地使用稅就帶有明顯的地租性質。而土地閑置費其實就是一種稅，而以費的形式出現，降低了其嚴肅性和規范性。此外，稅務機關向土地使用者征收城鎮土地使用稅，同時土地管理部門又對土地使用者征收一定比例的土地使用費，稅費并存的情況，增加了企業的負擔。

3.2機制存在缺陷

中國社會科學院學部委員、財經戰略研究院院長高培勇在參加該院舉辦的“2012財經戰略年會”時表示，房地產稅是財產稅當中最重要的一項，所以房產稅是必須要開征的，然而要實行房產稅，就要摸清每個人或每個家庭名下房產的數量，而全國房產信息聯網問題目前還沒有解決。

3.2房地產開發企業存在稅負偏重問題且內外不平等。改革開放初期，我國對外資、合資、合作企業出臺了一系列減免稅費的優惠政策。多年之后，造成內外資企業待遇差別大，缺乏公平競爭機制，致使許多地方、單位貪洋求外，找外商掛靠，成了外資企業，造成了國家財政收入不必要的損失。

三、我國房產稅改革完善方向

1、擴大房產稅的征收范圍

房產稅的開征要結合我國面臨的實際問題，循序漸進，穩扎穩打，逐步推進基于我國房產稅稅制改革的特殊性，近期在我國全面開征房產稅的時機尚不成熟，房產稅的開征存在不少困難。我國現在房價很高，主要原因在于消費者購房時支付的房價中有很大一部分是土地出讓金，約占房價的30%—50%，除了土地出讓金之外，還有各種名目的收費，以及各種稅收。這就意味著，在消費者首次購房時，政府在房地產的開發流轉環節已經獲得了大量收入，沒有必要通過開征房產稅來攫取更多的財政收入。中國的城市化水平還較低，在未來20年我國要將城市化率提高到70%，將要有大量的農村人口進城居住，他們對住房是剛性需求，因此，我國還要維持10—15年的大規模房地產開發。在這種勢頭下，地方政府仍然可以獲得大筆的土地出讓金和房地產開發流轉環節的稅收，全面開征房產稅的需求并不迫切。相反，我們應該及時解決房地產開發建設中出現的問題，循序漸進，在大規模房地產開潮結束后，我國房地產市場日臻成熟，房地產產權明確以后，才有可能全面開征房產稅。另外，我國的中產階層還較為脆弱，房產稅的全面征收必然會增加這一群體的稅收負擔，導致中產階層的可支配收入減少，降低他們的消費能力，將會阻礙他們購買房產，改善生活品質的需求，最終使作為基本國策的擴大內需乏力，影響和阻礙中國經濟的持續增長。

2、房產稅的開征要完善大量的基礎性工作，為全面征收做好制度準備

我國現在還沒有建立起全國聯網的完善的房地產信息系統，這會給稅務機關確定稅基制造麻煩。同時，我國房產的價格波動較大，需要及時對房地產的價格進行評估，以3－5年為一個時段，最好是建立網絡自動評估機制，輔以人工現場查看。現在的房產制度的不完善會使我國的征稅成本過高，房產稅的實際收益很低，反而會擴大其負面效應，不利于經濟發展和社會進步。

3、房產稅的開征從全面推行新購房產稅開始

我國已經在上海和重慶對于新購房產稅進行了試點，并取得的一定的經驗和實際效果。如果未來中國的房地產市場出現全面復蘇的狀況，就可以試行在全國范圍內統一開征新購房產稅，即對居民新購商品房超免稅標準部分按規定開征房產稅，通過開征新購房產稅可以擺脫政府對限購令的政策依賴。開征新購房產稅的可操作難度不大，交易成本低；使房地產的持有成本上升，打擊房產投機行為，抑制投資和投機需求；可以為地方政府提供穩定的財政資金來源，擺脫地方政府對土地出讓金過度依賴的現狀。

4、西部地區開征房產稅的理論可行性分析

4.1房地產剛性需求意味著房產稅可成為地方穩定的稅源

目前，房產已成為人們基本生活需求的必需品。隨著住房制度的改革，居民住房產權逐漸明晰，居住條件的進一步改善，為開拓房地產市場提供了巨大的空間。首先，房地產成交總量的增長必然會帶動相關稅收收入的穩定提高；其次，房產的稀缺性會保證其單位面積的價值，從而促使其成為地方政府的穩定稅源。另外，房地產為不動產，具有不可流動性這一屬性。因此，對其征稅的外溢性較弱，不會流失到外地域。西部地區的地方財政有其特殊性，尤其是實行西部大開發以后，西部地區又面臨著新的機遇和挑戰。為此確定比較穩定的地方主稅種，保證西部發展的穩定財源已經顯得十分急迫。從西部目前的實際情況來看，房產稅可以在符合設定條件的情況下作為一個突破口。

4.2房產稅稅收征管的可操作性

由于房產稅的外溢性弱，再加上房地產特有的不可隱匿性和個體占有資產價值的巨大差異性，房產稅的征收相當具有可操作性，應由地方政府負責征收。主要原因為：一方面地方房地產管理部門可以提供完備準確的產權戶籍資料來保證征稅范圍的確定；另一方面由地方稅務部門授權一定資質的評估機構對納稅人的房地產逐一進行估算以比較準確地計算課稅價格，從而解決由于房地產價格決定因素的復雜性帶來的不同房地產之間價格無法統一的問題。

結束語

總之，房產稅的改革迫在眉睫，我們一定要充分吸收和借鑒外國的先進經驗，并且充分考慮到我國經濟發展和社會進步的特殊性，改變我國以政策管控為主的落后管理模式，厘清房產稅的實質和目標所在，有步驟、有秩序的逐步推進房產稅改革，在條件成熟的時候在全國范圍內開征房產稅。

參考文獻

[1]徐小惠.淺析我國房地產稅收制度的缺陷及改革[J].商情(教育經濟研究),2008(3)

篇8

我國房地產市場發展現狀及其地位

（一）經濟增長迅速刺激中國房地產市場的消費需求改革開放以來，中國經濟長期保持著兩位數的高速增長，成為全球經濟發展最為迅速的國家，在發展中國家中處于領先地位。經濟快速增長，使得我國人民生活水平和社會購買力水平不斷提高，社會對房地產的需求不斷上升，原有的樓市供求矛盾加劇，最終給我國帶來了更大的房地產市場消費需求。

（二）房地產業是經濟發展的重要領域經過長期的發展，我國房地產行業逐漸走向經濟發展的前臺，體現出產業化發展趨勢。2006-2008年連續三年的經濟發展過程中，房地產吸引了眾多行業領域的資本進入，這也是2006-2008年我國房地產市場價格不斷攀升的重要資金緣由。在扣除外貿成分以后，房地產業是一個舉足■楊志銀（貴州財經學院科研處貴陽550004）中圖分類號：F810文獻標識碼：A內容摘要：住房作為不動產是一個特殊的商品，既具有消費功能，也具有投資功能。近年來，大量投機資金大規模進入房地產領域，推高房價。這也導致國家一系列房地產調控政策未達到預期效果，居民的自住性消費無法得到滿足。本文在對我國房地產市場發展現狀分析的基礎上，探討稅收政策在房地產市場消費中的作用，并提出完善稅收政策引導房地產市場健康消費的建議。

關鍵詞：稅收政策房地產市場消費輕重的經濟領域，是我國經濟發展不可忽視的產業成分之一。

（三）房地產業是擴內需、保增長的重要支撐首先，房地產是我國轉變經濟增長方式過渡時期的重要產業。我國在外需不足的前提下，提出轉變經濟增長方式，擴大內需，以應對金融危機的影響。在這一過程中，房地產行業對我國經濟發展的支撐作用不斷顯現出來。其次，房地產是我國面對金融危機壓力、刺激就業等方面不可忽視的行業。這主要是由房地產作為我國產業機構的中間產業鏈條所決定的。總之，由于我國內需產業發展相對落后，競爭力不足，在外部經濟環境復雜多變情況下，房地產是我國擴大內需、保增長，應對金融危機對我國經濟影響的重要產業，也是我國當前轉變經濟增長方式，促進產業結構升級等重大決策實施過程中的重要支撐產業。

（四）規范房地產行業的發展是一項重要的民生工作根據不完全統計，中國當年的普通居民，幾乎有50%以上的收入屬于個人的住房消費。住房消費是我國居民消費的重要組成部分，不僅牽動著居民的收入水平，而且與我國銀行業發展有著重要的關聯性，也是我國居民財產性收入的主要構成部分。

當前我國房地產稅收政策及其存在問題

（一）我國現行房地產稅收政策

1.土地增值稅。土地增值稅的計稅依據是納稅人轉讓房地產的收入減去稅法規定扣除項目后的余額。規定扣除項目包括取得土地使用權時所支付的金額、土地開發成本及費用、新建房及配套設施的成本和費用（或舊房和建筑物的評估價格）、與轉讓房地產相關的稅金、財政部規定的其他扣除項目。納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，以及因國家建設需要依法征用、收回的房地產可以免征土地增值稅。此外，企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為廉租房、經濟適用房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

2.企業所得稅。根據最新企業所得稅法規定，房地產企業在計算企業所得稅允許扣除的成本項目可分為：土地實際成本，包括土地征用及遷移補償費、七通一平費（包括道路、供水、供電、通訊、排污、排洪、供氣和場地平整等方面的費用）、管理費用；住宅和其他商品房開發實際成本，包括土地開發費、建筑安裝工程費、設備工程費、配套工程費、管理費用。但是作為土地增值稅加計20%的扣除項目不得在計算企業所得稅中列支扣除。

3.營業稅。營業稅政策中涉及房地產行業的稅收政策主要是兩個行業：一是建筑業；二是轉讓不動產，因此房地產涉及的營業稅稅率主要是3%和5%兩檔。它是對在中國境內轉讓土地使用權或銷售房地產的單位和個人，就其營業額按稅率計征的一種稅賦。營業稅稅法中規定，土地所有者出讓土地使用權以及土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征營業稅。以房地產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險行為，不征營業稅，但轉讓該項股權例外。同時，對自建自用的房地產免征營業稅。2008年3月1日起出租自有住房，不再區分用途，一律按照3%的稅率征收營業稅。

4.房產稅。房產稅主要由產權所有人繳納，產權屬于全民所有，由經營管理單位繳納；產權屬于集體和個人所有的，由集體單位和個人繳納；產權出典的，由承典人繳納；產權所有者、承典人不在房產所在地或產權未確定以及承典糾紛未解決的，應由房產代管人或使用人繳納。根據納稅人不同的經營方式采取兩種方式計稅：一是納稅人經營自用的房產，以房產余值計稅，即從價計征；二是將自有房產出租經營，以房產租金收入為計稅依據，即從租計征，稅率為12%。

5.城鎮土地使用稅。該稅是國家按使用土地的等級和數量，對城鎮（城市、縣城、建制鎮、工礦區）范圍內的土地使用單位和個人征收的一種稅賦。計稅依據是納稅人實際占用的土地面積，由土地所在地的稅務機關按照規定的稅額計征，實行定額稅率，按年計算，分期繳納。

6.契稅。契稅指由于土地使用權出讓、轉讓，房屋買賣、贈予、交換等發生房地產權屬轉移時向產權承受人征收的一種稅。

計稅依據依不同的房地產權屬轉移方式而不同：國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣為成交價格；土地實用權贈予、房屋贈予，由征稅機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定；土地使用權交換和房屋交換，為所交換的土地使用權和房屋的價格差額。如成交價格或交換價格差額明顯低于市場價格，并無正當理由，由征稅機關參照市場價格核定，實行3%-5%比例稅率。同時規定國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的，城鎮職工按規定第一次購買的公房以及財政部門規定的其他項目，免征契稅。

7.印花稅。印花稅是對中國境內經濟活動中或經濟交往中書立的或領受的房地產憑證以及在境外書立、受我國法律保護、在我國境內適用的應稅房地產憑證的單位和個人征收的一種稅。計稅依據是書立、領受的房地產憑證所承載的資金量或實物量。

針對不同的憑證情況實行兩種稅率：一是比例稅率，適用于房地產產權轉移書據、房屋租賃合同、房地產買賣合同；二是定額稅率，適用于房地產權利證書以及合同金額無法確定的憑證，為每件5元。

（二）現行房地產稅收政策存在問題

1.結構不合理，稅基交叉，存在重復征稅現象。現行涉及房地產業的稅收結構松散繁雜，各種稅之間主輔作用不清，調節單一，個別稅種設置重疊，存在重復征稅現象。一方面，土地增值稅與所得稅、營業稅交叉重復；土地使用稅與房產稅在對房屋同一目的物征收時缺乏科學性。營業稅與土地增值稅計稅依據存在重疊，從而造成對房地產開發轉讓業務的重復征稅，在一定程度上助長了土地的保有或投機行為。另一方面，房地產開發企業的契稅和印花稅稅基交叉性帶來了一定程度上的重復征稅。此外，房地產出租法人負擔的各類稅收稅基的交叉性，房地產租賃業務稅收也存在重復征收的情況，不利于我國房地產租賃市場的發展。

2.征稅范圍相對狹窄，調節功能弱化。

稅種繁多，收費復雜，租費雜亂，征稅覆蓋面窄，房地產稅占全部稅收收入比重偏低，使得房地產市場出現的嚴重投機炒作造成房價快速上漲、泡沫四起，進而使得房地產稅類籌集財政收入的功能微弱，抑制了房地產稅收作用的發揮。我國房地產評估制度不健全與評估秩序混亂，使得房地產各個交易環節的計稅依據難以科學合理地確定，難以發揮調節社會貧富差距的作用，抑制房地產投機的作用十分微弱。

3.消費流通環節稅與保有環節稅賦不協調。目前我國房地產稅收政策主要集中在房產和地產的消費流通環節，而在房地產保有環節的稅種非常少，房地產存量稅源沒有得到充分利用。正是因為這種不平衡，導致了房地產流轉環節的稅費過于集中，增加新建房地產的開發成本，在一定程度上帶動整個房地產市場價格的上揚，提高居民購房的門檻，影響房地產消費市場發展。另外，由于我國土地市場的特殊性，大量的土地使用權由企事業單位無償取得，并近似無償地持有，我國對房地產保有、特別是土地的保有稅賦過低。這一現象不能很好地抑制市場對樓市的炒作投機行為，在一定程度上放任房地產、土地的投機炒作者坐等資產升值，而不必擔憂資產保有期間的成本，造就我國目前大量閑置、空置房產。

4.稅收體系不完善，稅收政策存在一刀切現象。我國并沒有專門的房地產稅收體系，而是體現在各個現有稅種稅收政策之中，這不利于行業稅收政策的宏觀調節。

現有房地產稅收政策措施，很少針對不同性質的房地產需求而給予區別對待，大部分是針對房地產行業的經營特點，規定統一的稅收政策，在很大程度上抑制了我國住房市場的消費。

利用稅收政策引導房地產市場消費的政策建議

（一）利用房地產高額稅率打擊房地產市場的投機行為

首先，對房地產保有環節征收高稅收，降低房地產市場的投資和保值增值的功能。

同時增強對房地產市場的閑置房以及空置房的稅收調控。其次，對我國的第二套房產購買征收重稅，開征資本收益稅，抑制居民對房地產行業的投機行為。

（二）對投資性房產需求和自住性房產需求區別征稅

,改革個人所得稅征收管理模式，把房地產轉讓收益歸入個人或法人的綜合收益，征收個人所得稅。加大對我國房地產保有環節的稅收建設，進一步肅清當前稅收政策中存在的稅基交叉、重復征稅等問題，平衡房產消費環境的稅收負擔。根據房地產實際占有權屬時間長短征稅，區別投資性和自住性房產交易的稅收，保護合理的房地產需求，增加投資性房地產需求的交易成本。

（三）對低收入購房者實施差別稅收優惠政策

在現有財政以及貨幣方面優惠政策基礎上，稅收政策應該區別不同收入水平的購買群體而實施差別的稅收優惠政策，鼓勵中低收入階層購買自用住房，可以適當考慮給予中低收入階層住房按揭貸款在征收個人所得稅方面減免相關的利息支出。

考慮與其他相關財產類以及所得稅類相結合，對中低收入階層的購房款給予一定年限的抵扣減免。綜合考慮我國現有房地產稅收政策的基礎上，避免相關稅收的重復征收，對中低收入階層的購房行為給予一定程度的免征或者減征，刺激我國住房消費市場的健康發展。

（四）開征統一規范的物業稅

我國房地產市場另一個重大問題是存在稅費相擠現象，通過開征立足于中國國情的物業稅，可以有效解決這種稅費相擠現象。通過征收物業稅，將一次性繳納的大部分房地產稅費轉化為在房地產保有環節分期收取，提高中低收入者的購房水平，有效降低消費流通環節的稅費負擔，增加房產保有環節的負擔，增加樓市投機者房產持有成本，可以有效改變中國目前階段樓市價格非理性上漲的現象，從而抑制樓市的投機行為。

（五）通過結構性減稅保證房地產市場稅收收入

有保有壓針對房地產市場存在的稅基交叉、重復征稅等稅收問題，按照減少流通環節稅收、市場增加保有環節的稅收原則，適當地對房地產市場實施結構性減稅。根據我國房地產行業發展的需要，對不適應我國地產發展需求的稅種給予一定的減免甚至取消，適當取消房地產市場的耕地使用稅，減免契稅等。增加保有環節稅收，降低房地產市場由于結構性減稅所帶來的稅收收入壓力，使得房地產消費環節的稅負更加合理化、科學化，從而合理引導我國房地產消費市場。

參考文獻：

1.樊麗明，李文.房地產稅收制度改革研究.稅務研究，2004（9）

篇9

近期,國務院的有關2009年經濟體制改革文件中,提到要深化房地產稅制改革,研究開征物業稅。一石激起千層浪,不僅是與物業稅息息相關的老百姓發出了種種擔憂和質疑,房地產業內人士也展開了激烈的討論:物業稅究竟該不該收?為什么要收?怎么收?收物業稅之后,會給各方帶來怎樣的影響?物業稅何時能收起來?對這些問題,《新財經》邀請了數位房地產行業專家就此展開了討論。

收還是不收?這是一個問題

《新財經》:最近有關物業稅可能開征的消息受到廣泛關注,為什么要征收物業稅?

牛刀:中央政府的意圖其實很明顯,既要為地方財政增加收入,又要調節社會財富,這兩者權重相當。從已經開征物業稅的國家來看,物業稅不僅能夠發揮調節社會財富的功能,還能抑制樓市的投機炒作。

時寒冰:開征物業稅的目的是為了實現公平,當納稅人缺乏負擔物業稅的能力時,他可將房產轉移到有納稅能力者手中,有利于提高房產的使用價值和經濟運行效率。同時,征收物業稅還可促進房地產業的健康發展和地方財政收入的持續穩定增長。

易憲容:物業稅又稱不動產稅,它是一種選擇性的財產稅,同其他財產稅一樣,是一個國家賦稅結構的三大支柱(另外兩個是消費稅、所得稅)。開征物業稅,可以矯正現行所得稅的某些缺陷,堵塞逃稅漏洞;發揮量能課稅的原則,促進社會所得的公平分配;提供政府豐富和穩定的財政收入。

物業稅的課稅對象只限于土地及房屋。在計算稅基的時候,房地產的抵押貸款即負債不得扣除。物業稅在大多數國家都屬于地方稅,是地方政府財政收入最重要的一部分。如美國,1996年地方財政收入1萬多億美元,其中物業稅占20%以上。依照各國現行稅法,每一筆土地及房屋都要征稅,都要根據政府定期查定的價格加以征定,并多采用單一稅率。

王鋒:征收物業稅主要是為調節二次分配,國外多采取征收房產稅的方式,然后補貼給普通人,以平衡收入差距。同時,征收物業稅還能避免個人擁有過多房產、減少房屋空置。另一個目的則是打擊投機,但這不是短期內能夠解決的。

《新財經》:如果物業稅出臺,對地方政府、對開發商、對購房者各有什么影響?對誰有利?對誰無利?老百姓的負擔會加重嗎?謝百三教授認為“征收物業稅將導致百十萬家庭妻離子散”的說法成立嗎?

易憲容:物業稅的基本功能不僅是增加政府財政收入,改變政府財政收入結構,而且也是調節居民收入分配的主要方式。目前,國內房地產市場的問題,最關鍵的是房價過高,從而使住房成了居民財富差異擴大的一種主要方式。可以說,這幾年居民收入差別之所以越來越大,就在于不合理的住房持有,在于一些人利用銀行的金融杠桿炒作房地產。

通過征收物業稅,一是可以解決地方政府的財政問題,使地方政府有穩定的財政收入來源,而不是把財政收入盯在房價上漲上;二是讓持有過多住房的人改變其住房持有行為,減少房地產投資,從而保證居民收入分配公平與房地產市場持續穩定發展。

尹香武:物業稅的征收對老百姓是有利的。因為物業稅是“從租征”,而不是“從價征”,如果從租征的話,政府為做高租金,就會去改善環境、改善治安、改善教育,這樣才能收更多的稅。由此,政府與民眾的利益就趨同了,就與民眾站在一條船上了。

對開發商的影響也是比較正面的,現在的開發商要不就拼命地建房,要不就不建房,不注重銷售速度。如果征收物業稅,開發商就不敢再囤積房子了,而是積極賣掉房子,因為空置的房子都要交物業稅。

在不動產方面的稅種中,物業稅是最正面的,但我不明白為什么有那么多人反對,物業稅真的是萬稅當中的好稅。

《新財經》:政府為什么選擇在此時開征物業稅?

牛刀:應該說,現在已經到了必須要開征物業稅的時候。從今年6月份的國內經濟情況看,國家財政還將負增長,物業稅的開征已經是箭在弦上,不得不發。

時寒冰:物業稅有征收的必要。但我擔心,這個稅種會成為燃油稅那樣的“人妖”。

王鋒:征收物業稅應該是在整個經濟基礎比較雄厚、老百姓財富積累比較多的時候。現在,住房是每一個老百姓生存的必需品,還遠未達到每人30~40平方米的水平,在這種情況下開征物業稅是很不合適的。我個人認為,至少在二十年內征收物業稅都不是一件很好的事情。

現在,流轉環節的營業稅、所得稅、增值稅等已經很高,老百姓買房已經不堪重負,如果再增加物業稅,可能使他們的購房壓力更大。所以,我認為現在還不是開征物業稅的最好時機。

楊少鋒:政府出臺任何一個政策都必須考慮方方面面的影響,物業稅現在出臺必然會導致房地產行業整體的崩潰,這個負面影響是很大的。

尹香武:我覺得物業稅開征意義重大,甚至可稱為第四次。因為房產是要折舊的,折到七十年就沒了,房子到七十年就應該拆了。所以,征物業稅只能從租金或從地征,這樣就埋下了非常大的伏筆,就是我國離土地使用權的無期限越來越近了。現在,大家要鼓勵政府趕緊征,不要等了,如果政府愿意的話,我們所有人都應該舉手同意。

如果物業稅開征,土地突然之間就變得不那么重要了,政府的短期利益趨向將讓位于長期利益趨向,就不會那么沖動地賣地了。政府看到老百姓掙錢就眼紅,要讓政府不眼紅,讓政府跟老百姓一起賺錢不就好了嗎?所以,我覺得老百姓不要期望政府沒有收入,但可以給政府一個長期的、穩定的、可以預見的收入。物業稅收入穩定下來,政府就不會那么沖動了。

物業稅究竟怎么收

《新財經》:物業稅到底是個什么稅種?國外是怎么征收的?對我國有何借鑒作用?

時寒冰:物業稅是一個稅收的轉移過程。開征物業稅并非增稅,而是稅收從開發和交易環節向持有環節的轉移。我國現行的房產稅、土地增值稅從本質上說就等同于國外的物業稅,只需在計稅依據、征收范圍、征收力度上加以完善即可。

楊少鋒:國外的經驗具備一定的借鑒作用,但中國的國情需要探索新路。中國的房地產業,不管是土地的流通、房屋的流通還是相關的各種政策跟國外都不一樣。所以,設定政策也要依據中國的國情。

《新財經》:如果開征物業稅,會取消哪些相關的稅費?比如是否應該把房產稅、土地出讓金納入到物業稅中來?

時寒冰:目前,關于這個問題存在兩種對立的觀點,對立的焦點是,是否應該將土地出讓金納入到物業稅中來。一種觀點認為,把土地出讓金與現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及各種收費合并成為物業稅,把土地出讓金由一次納分攤到物業稅當中,按年繳納。但這一設計遭到了地方政府的反對,有官員認為,“每年收上來的物業稅,可能僅夠城市維護之用。”

另一種觀點則認為,把現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及各種收費合并成為物業稅,而把土地出讓金單列,繼續按照目前的模式征收。但是,這就意味著七十年的土地出讓金仍舊一次性轉嫁到購房者身上,住房價格不僅不會因物業稅的開征而降低,還可能上漲。

我認為,鑒于中國國情,把土地出讓金納入物業稅不僅是最佳選擇,也是唯一選擇。只有把土地出讓金納入到物業稅中,才能抑制地方政府的賣地沖動,才能促使調控措施見效,才能防止房價進一步失控,也才能抑制地方政府盲目建設、浪費建設的沖動。

王鋒:物業稅將土地出讓金等進行合并?這是不可能的,物業稅也不是這么個征法。國外征房產稅并不管你之前的地價問題,我認為這種方法不可取。

楊少鋒:一個比較客觀、比較可行的方案,就是把各種稅費比如說印花稅、契稅等等都直接并成一個物業稅。這樣做,對整個市場的健康發展會起到促進作用。

《新財經》:對于在征收物業稅之前已經購房的人,還收物業稅嗎?因為這部分人在買房的時候,已經一次性付了七十年的土地出讓金。

牛刀:問題是對已購物業與正購物業的區分問題。我們假定一個前提,那就是物業稅的開征是土地出讓金分七十年支付,那么,對已購物業來講,就存在一個怎么衡量土地出讓金的問題。假定土地出讓金與物業稅并行不悖,那么,對正購物業就有一個公平的問題。解決的辦法是,對已購物業先征后退,正購物業在適度的住房面積內核減土地出讓金。

時寒冰:既然購房人已經一次性繳納了七十年的出地出讓金,如果把這部分民眾已經繳納過的土地出讓金轉化到物業稅中,就會出現重復征稅,加重民眾的負擔,稅收的設計就“跑偏”了。物業稅只能針對不含土地出讓金的商品房征收。

尹香武:所有征收物業稅的國家,物業稅與土地、房價都沒有關系,所有的房都應該征稅,除非你是貧困家庭或者住的是廉租房。

《新財經》:物業稅的征收標準怎么定?是按房子的市價定?還是以別的什么標準?

時寒冰:這是物業稅征收最大的難題之一。有人建議,根據住房面積來征收,若據此征收,一套位于北京市四環外的120平方米的住房,要比一套位居市中心的80平方米小戶型住房多交50%的物業稅,以面積來計算稅負是否公平?畢竟,住在四環外的人所承擔的交通成本要遠遠高于住在市中心的人。實際上,國際上少有以房屋面積來計稅的,通行的做法是依據房產的市場價值。當然,如何評估住房的市場價值也是一大難題。

楊少鋒:要定這個標準可能會比較難,尤其是按價格。例如,一套住房東南西北四個朝向的房價可能會差一倍;還有,征稅到底是以市場價為準,還是以銷售價為準?若按銷售價格,有一些房子原來賣的是8000元/平方米,現在賣到20000元/平方米了,征收標準怎么定?所以,我覺得物業稅之所以遲遲沒有出臺,就是因為涉及到的難題太多了,包括牽扯的利益、細節的制訂等都是很麻煩的,這給新的政策出臺增加了難度。

尹香武:不能按價格,按價格就失去了物業稅征收的本來意義,要按租金征收。比如說深圳,政府每年公布一個指導租金,按照租金的比例來征收就行了。

《新財經》:是第一套房子免征物業稅,第二、三套房逐步提高征收比列,還是用其他辦法更合適?

牛刀:根據目前中國城市居民的實際情況,對每個家庭的普通住宅應該給予免征;擁有二套住宅用于出租的,應以征收營業稅為主,空置的予以征收物業稅;擁有三套以上住宅的課以重稅。這樣區別不同情況、分層次征收比較符合中國國情,而且可以逼出一部分住宅投放租賃市場,以平抑住房租金,同時起到調節社會財富分配的功能。至于擁有三套以上住宅的富人,也應該讓他們多為社會作點貢獻。

楊少鋒:政府的一系列政策都是在降低自住需求的購房成本,從社會公平的角度來講,第一套、第二套住房也應該區分開來,我相信這也會在物業稅出臺的過程中得以體現。

《新財經》:農村的宅基地征不征?

楊少鋒:宅基地是比較復雜的,整個宅基地如何變成建設用地,怎么進入流通環節,這一系列的問題都還沒有定。所以,我覺得物業稅暫時還涉及不到,更多是在城市的商品房用地。

尹香武:農村的宅基地可以不征收。

《新財經》:單位分配的公房怎么收?

楊少鋒:公房這一塊我覺得從公平的角度來講應該一視同仁。但是,公房也分為已分配到個人手中的,還是在公家手中。如果劃撥到個人了,我認為就要征收,以體現公平;如果產權還在政府手中,政府自己征自己的稅就沒有太大意義了。

尹香武:公房也需要征稅。

物業稅能收起來嗎

《新財經》:為何物業稅試點“空轉”這么多年后,還沒有正式開征?

牛刀:之所以現在還沒有推出開征日程表,一是利益集團的瘋狂反對,二是民眾的不理解,三是還沒有理清土地出讓金和物業稅之間的關系。在這三個因素中,最重要的是第三點。說到底,是中央和地方在算賬。土地出讓金減少后,物業稅是否能彌補地方財政的不足,以決定稅率多少的問題。

尹香武:我真想不明白,這么好的稅不開征,可能我們的技術官僚太少了吧。

《新財經》:物業稅難以短期開征,是否受限于一些技術難題?比如,許多房屋產權不明,房籍信息難以共享,房地產市場價值評估難、評估人員的缺乏等問題?

時寒冰:是的,物業稅立法首先面臨的是信息難題,包括三個方面:其一,信息不完整,由于財產登記制度不健全,信息的收集工作難度非常大,成本很高。其二,目前的房產和土地信息分別掌握在建設和國土部門手中,稅務部門沒有共享。其三,開征物業稅之前,如何實現城市與鄉村房產制度和房產信息的對接?這些問題牽一發而動全身,并不能一蹴而就。所以,物業稅征收需要一個重要的條件,即完備的房屋產權信息體系。

此外,評估體系如何建立,評估人員的缺乏,評估如何保證公平公正,等等;都是很復雜的現實問題。

陳青藍:物業稅開征確實面臨著眾多技術難題。首先,稅務機關目前的征收能力尚不足以應對直接面對個人征稅。我國稅務機關征稅手段主要是針對法人,對個體工商戶是采取定額稅的方式;而商品流轉稅包括增值稅、企業所得稅、消費稅等都是由企業來申報,稅務機關通過金稅工程等稅控系統,使企業商品流轉稅征收率達到相當高的水平,個人所得稅基本上是單位代扣代繳。

稅務機關近年也在嘗試個稅自行申報,效果極差,主動申報的人很少。如果對居民開征物業稅,則意味著稅務機關要面對千家萬戶的居民。在不存在代扣代繳的情況下,要稅務人員挨個上門去收稅,其挑戰性可想而知。

其次,公正的評估能力短期內無法形成。物業稅是以房產的市場現價為征稅稅基,如何評估房產的市場價,就成了必須面臨的另一個挑戰。我國目前沒有一個成熟的房地產評估行業,稅務機關也很難在短時間內培養出一批成熟的評估隊伍。因為房地產市場評估是一個高度依賴經驗和信用的行業,還需要大量的歷史數據作為評估支撐,這不是短期培訓就能做到的。

更何況,房地產價格評估必須由真正的獨立第三方來進行,不能由稅務機構來評估,因為稅務機構作為收稅一方,有動機將房產價值高估以多收稅。那么,其公正性就無法保證,房主對這樣的評估機構也不會認可。

《新財經》:物業稅能收起來嗎?物業稅出臺的可能性高嗎?

牛刀:很多專家根本不懂國家宏觀經濟大局,認為十年之內物業稅都征不起來,實在是誤導市場。從目前的稅制體系來講,國家如果決定開征,半年內就完全可以在70個大中城市全面鋪開。

時寒冰:物業稅不可能很快就開征,倘若把物業稅當成一種新的稅種,就必須首先經過立法程序,即使進入立法計劃,相關準備工作也需要兩年左右。根據目前物業稅的大致框架,要把現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并成為物業稅,這一過程非常復雜,操作難度非常大。這些稅費有的在開發或流通環節,要向保有環節轉移,這種技術難度還比較容易克服。更棘手的問題是,有的稅費可能與物業稅重疊,而這正是開征物業稅必須要解決的問題。

楊少鋒:我覺得短期內出臺物業稅的可能性不是特別大。如果政府針對流通環節征收物業稅,也不可能一下子有太大的額度。我認為一開始是象征性的,或者是比較少的,逐步再增加,讓市場有一個接受的過程。

尹香武:不樂觀。因為大家都反對,我們的政府又不想得罪老百姓。

現在征收物業稅不僅是一個技術問題,更是一個哲學問題或者政治問題。在中國歷史上,誰說給大家免稅,這個政府就占據了道德的制高點,政府一旦占據了道德制高點,跟隨者就多了。中國免稅的空氣很濃,人們還沒有認識到物業稅開征的好處,而對新增的稅收名目多持反對態度。

物業稅在其他國家和地區如何征收

香港

在香港,如房地產作出租用途,則該租金收入需要繳納物業稅。物業稅是在每一個課稅年度按照土地或樓宇的應評稅凈值,以標準稅率向在香港擁有土地或樓宇的業主征收,若物業擁有人為法團并作出書面申請,則租金收入可視為公司營業收入,免繳物業稅而征收利得稅。物業稅適用稅率為15%。

加拿大

加拿大的溫哥華,地產財政的主要來源是地稅(物業稅)收入,約占總財政收入的58.4%。溫哥華的地稅不是按土地面積征收,而是按物業的總價值(土地和房屋)分別情況,按不同稅率征收,以此抑制貧富差距無限拉大,并通過對貧苦居民的福利補貼來保持社會的基本平衡。

荷蘭

荷蘭對房屋課征的稅收,一種是地方政府課征的財產稅,主要課稅對象是房屋。第二種是房屋消費稅,對房屋使用者課征。另外,中央政府征收的凈值稅也包括對房屋征稅。

荷蘭的財產稅屬地方稅收,是地方政府為數很少的幾個稅種中最重要的稅種。課稅對象包括土地、房屋等不動產和某些動產。但主要是房屋,因為對許多土地有免稅規定。房屋價值由地方政府參照房屋的市場價值評估確定,稅率由各地政府自定。

法國

篇10

與此同時，國家、省、市縣重點工程建設項目的落地，大量的征收集體土地拆遷農村村民房屋，農民需重新擇址新建，拆遷安置過程出現了不少問題，由此引起的民間糾紛和群體上訪呈上升趨勢，嚴重影響基層社會穩定，成為當前縣域經濟發展不容忽視的障礙。

一些農民混淆了土地所有權和土地使用權的區別，把土地看成私有財產，誤認為集體分給自己的責任田，想拿來種田就種田，想用來建房就建房，誰也干涉不了。

當前，富裕起來的農民建新房的愿望越來越高，很多農戶都有兩處或多處以上的宅基地或房屋。許多富裕起來的農民在建新房屋時不考慮實際的需要，建房往往選在公路旁，建在農田中，一味圖大求寬，又不拆掉舊房，致使老宅閑置著，又在耕地和基本農田上建新房， 建房面積普遍超標，土地資源浪費嚴重，使農村耕地逐年減少。

同時，影響社會和諧隱患增多。部分村民常常與鄰里比臺階、爭柱頂的高低，占用道路等公用地鄰里之間糾紛不斷；還有不少因宅基地權屬問題而引發各種矛盾糾紛。

農村建房工程一般由當地施工隊伍承建，無資質、無圖紙、無完整安全設備的“三無型”施工隊是農村住房建設的主力軍。建房中使用的多是一些原始或比較簡陋的建筑工具，建筑用料全憑施工經驗測算，建房、承包人和施工人員安全意識不強，安全防護措施不到位，導致在農村建房中安全事故時有發生。

另外，村莊、居民點布局散亂。農民原來建房基本上沒有統一規劃，集中建設，選址多數選擇在自家的自留地、承包地或交通較為便利的縣鄉村道兩側，絕大多數的農民新房建設見縫插針，哪里地勢好、“風水好”就在哪里建，造成新房舊宅斑駁錯雜，房子大小、高矮參差不齊，極為混亂。既影響了村容村貌，又嚴重浪費了土地資源。

農民建房無序管理的原因主要有三方面：一是農民自身的法律意識、房屋安全意識淡薄。長期以來，農民在興建房屋時往往僅滿足于“居有其屋”，對于房屋是否需要規劃、設計、驗收等，均未能有足夠的認識，又由于相關政策法規宣傳落實不夠，農民自身的法律意識、房屋安全意識淡薄。

二是農村建設用地流轉難。農村建設用地調劑難，因30年不變的土地承包政策，導致農戶承包的規劃建設留用地、待置換用地調劑難；閑置宅基地流轉難。由于缺乏有效的可操作的政策和措施，閑置宅基地盤活利用難；空置住宅拆除難，“空心”村、“空殼屋”整治難。長期以來，“一戶一宅”政策未執行到位，“一戶多宅”現象普遍，空置住宅難拆除。