導語：如何才能寫好一篇土地增值稅計稅方法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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一、房地產企業土地增值稅概述

在我國經濟的迅猛發展帶動下，房地產行業已經成為我國的國民經濟中最為重要的一部分。房地產企業的不斷發展，使得其自身的稅收成本也在相應增加。各類土地費、相關拆遷給予的補償費、一些相關基礎設施的建設費等稅收負擔，嚴重的影響著房地產企業的實際利潤。土地增值稅是在對國有土地使用權以及相關的建筑物進行有償轉讓時所產生的價格增值量征收的稅種，其稅率通常以超額累進的形式進行計征，總體維持在30%至60%之間。而對于房地產企業的土地增值稅來說，主要的涉稅業務包括對土地的使用權進行轉讓、再建項目轉讓以及將房屋進行銷售等。如何對土地增值稅進行納稅籌劃，進而使納稅風險降到最低，使房地產企業獲得最大效益是我國房地產企業現階段值得探討的一個問題。

二、房地產企業土地增值稅的納稅籌劃措施

（一）充分利用國家的相關稅收政策

國家鼓勵、支持房地產企業的合理發展，并提出一系列的優惠政策促進其發展。對于這些優惠政策，房地產企業要在法律范圍內，通過科學、合理的手段充分利用，進而達到節稅或免稅的目的。

對于免稅的政策來說，要想達到這一目的，企業就要在進行準確的核算增值額的基礎上，通過對增值額進行控制以及對相關項目的金額進行扣除等手段加以實現；對于代收費用的相關政策來說，房地產企業要將相關的代收費用通通歸納到房價的計算當中，為企業經營減少稅負壓力。但是，這種手段會使得企業的營業稅相對增加。因此，企業要以自身的實際情況為前提，在充分了解的基礎上制定更加合理的稅收籌劃策略，使企業取得更加高效的利益。

（二）對稅收臨界點合理利用

由于土地增值稅存在著不同的等級，不同的等級之間又存在著不同的稅率以及相關的稅收優惠。土地房地產企業可以根據各個企業的臨界點不同，并對其進行控制，進而實現合理減稅的目的。這一手段也是房地產的稅收籌劃中十分重要的方式。運用這一手段時，首先，要對相關數據進行大量的測算，將具體收入與相關稅收優惠政策之間的關系進行詳細的分析，權衡利弊。其次，要根據房產的價格來對增值稅率進行適當的調整，使增資額度始終處在可以享受優惠的最大范圍內，進而使企業的綜合效益得到提高。另外，企業還可通過對房屋的裝修維護來使扣除項目的金額得到相應提高，進一步控制相關增值額度。

三、實際稅務處理方法的運用

（一）充分運用臨界點進行稅務處理

我國稅法有明確的規定，在對普通的住宅進行建筑以及銷售時，對于增值額沒有高于要扣除掉的相關項目金額的20%，可以免收其土地增值稅，而對于超過的那部分，則要按照規定計稅。例如，某公司要將其已經建好的住宅樓以600萬的價格出售，在建筑過程中產生的成本支出包括享有土地的使用權而支付的240萬、建筑開發所要支出的費用為120萬、其他成本97萬。所以，企業在納稅籌劃前應該繳納的營業稅是30萬，城建稅以及教育的費用之和為3萬，可扣除的資金為490萬，經過計算，增值率為0.2245，超過了20%，，因此，土地增值稅繳納的實際金額應為33萬，納稅籌劃之后，企業為了實現利益最大化，將售價進行調整，增值率調為20%，這時，設住宅的售價X，根據計算可得此時住宅的售價為大約587萬元，這時，企業不需要繳納土地增值稅，較之前節稅約20萬元。

（二）將替收的費用與售價合二為一

房地產企業涉及到的范圍較為廣泛，如替收相關建筑的配套費用、維修要使用的基金費等，這些費用房地產企業可自己征收，也可以將這部分費用統計到房價中收取。舉個例子，某房地產企業想要出售一辦公樓，3200萬元的收入，180萬元的代收費用，在這中間，包括房地產自身開發所指出的成本800萬元，對土地進行轉讓的金額為200萬元，還有一些需要扣除的資金總和為300萬元。如果房地產企業是自己征收費用，那么可以減去的成本為1500萬元，增值額達到1700萬，經過計算，可得增值率為113.33%，土地增值稅是625萬元；反之，如果是將替收的費用和房屋的售價合二為一后，企業得到了3380萬元的總收入，這時，所得到1680萬元的可以減去不予以計算的項目，1700萬元的增值額，增值率達到101.19%，可以得出土地增值稅是598萬元，較籌劃之前節約了27萬元。

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增值額為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。

計算增值額扣除項目：取得土地使用權所支付的金額，開發土地的成本、費用，新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格，與轉讓房地產有關的稅金，財政部規定的其他扣除項目。

土地增值稅實行四級超率累進稅率1、增值額超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。2、增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。3、增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。4、增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

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土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。它的納稅要素包括:

(一)土地增值稅納稅人

凡是有償轉讓我國國有土地使用權、地上建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)產權,并且取得收入的單位和個人,為土地增值稅的納稅義務人。

(二)土地增值稅征稅對象和納稅范圍

土地增值稅的征稅對象是:有償轉讓房地產所取得的收入,包括有償轉讓房地產所取得的全部價款和經濟收益。土地增值稅的納稅范圍是:轉讓國有土地使用權;地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓。

(三)土地增值稅計稅依據、納稅期限與納稅地點

土地增值稅以納稅人轉讓房地產所取得的增值額為計稅依據。增值額為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除規定的扣除項目金額后的余額。土地增值稅的納稅人應于轉讓房地產合同簽訂之日起7日到房地產所在地的稅務機關辦理納稅申報,并向稅務機關提交房屋及建筑物產權、土地使用權證書、土地轉讓和房產買賣合同、房地產評估報告以及其他與轉讓房地產有關的資料。

(四)土地增值稅的計算

在計算土地增值稅的應納稅額時,先以納稅人取得的房地產轉讓收入減除各有關扣除項目的金額,計算得出增值額,再按照增值額超過扣除項目金額的比例計算得出增值額,最后按照增值額超過扣除項目金額的比例分別確定增值額中各部分的適用稅率,并依此計算各部分增值額的應納土地增值稅稅額。各部分增值額應納土地增值稅稅額之和,即為納稅人應納的全部土地增值稅稅額。土地增值稅實行超率累進稅率,其計算公式如下:

土地增值額=轉讓房地產的總收入-扣除項目金額

應納稅額=∑(增值額×適用稅率)

二、 房地產開發行業土地增殖稅的特殊性

我國《土地增值稅暫行條例》規定,土地增值稅實行四級超率累進稅率(30%、40%、50%、60%)。還規定,納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅。隨著房地產市場競爭的日益激烈,土地使用權的取得成本日益飚升。就房地產開發企業而言,是高成本高風險;就消費者而言,是高價位高負擔。長此以往勢必不能形成房地產開發業的良性循環。房地產開發企業如何在保證基本利潤率的前提下有效降低稅費從而降低房價,已成為房地產企業在市場競爭中獲勝的關鍵。

三、 房地產企業土地增殖稅納稅籌劃方法

(一)控制增值額法

1、通過減少銷售收入降低增值額

稅法規定的扣除項目有五部分,納稅人需要特別注意的是:稅法允許扣除的項目比企業實際核算中涉及的項目要少,所以計算增值額時必須以稅法規定為準。增值額小,計稅額就小,適用的稅率就低,土地增值稅稅負就輕。

稅法規定,納稅人建造普通住宅出售,如果增值額沒有超過扣除項目的20%的,免予征收土地增值稅。增值額超過扣除項目金額20%的,應就其全部增值額按規定計稅。可見,納稅人建造住宅出售的,應考慮增值額增加帶來的效益與放棄起征點的優惠而增加的稅收負擔之間的關系,避免增值額稍高于起征點而導致得不償失。

2、通過增加可扣除項目降低增值額

如果納稅人能夠最大限度地擴大費用列支比例,則肯定會節省很多稅款。當然這種籌劃應有一定的限度,而且這種擴大也并不是越大越好,在必要的時候適當地減少費用開支可能效果會更好,這主要是針對房地產開發業務較多的企業。因為這類企業在不同地方開發成本比例因為物價或其他原因可能不同,這就會導致開發出來銷售房屋的價格有高有低,這種不均勻的狀態實際會加重企業的稅收負擔,這就要求企業對開發成本進行必要的調整,使得各處開發業務的增值率大致相同,從而節省稅款。

(二)收入分解籌劃法

在累進稅制下,收入的增加預示著相同條件下增值額的增加,從而使高的增值額適用較高的稅率,檔次爬升現象會使得納稅人稅負急劇上升。納稅人進行房地產開發,往往涉及的工程范圍比較多,如建筑工程、安裝工程、裝飾裝修工程、設備購置等。如果就整個房地產開發項目簽署合同,則整個開發過程中發生的費用均屬于總投資的范疇,并就其整體計算繳納土地增值稅。但實際上,房地產開發項目的開發進程,是分期進行的,納稅人可以利用不同工程的性質,選擇不同稅種,進行稅務籌劃。考慮到當前房地產開發企業大多是多種經營,既從事建筑業,又從事加工業,既有房屋銷售業務,又有各種設施銷售和裝飾裝修業務及物業管理服務,因此房地產企業通過將不動產銷售價格部分分解至其附營業務的收入上,就可以大幅度降低稅率。

(三)均衡申報各種房地產價格

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關鍵詞：土地增值稅項目分攤、土地面積法、建筑面積法、稅務機關確認

中圖分類號：F239.41文獻標識碼：A文章編號：

前言：

根據規定，各地現行的土地增值稅扣除項目分攤方法主要有土地面積法、建筑面積法，以及稅務機關確認的其他方法。因稅務機關對其他方法沒有作出具體規定，故在土地增值稅清算過程中采用的最多的是土地面積法和建筑面積法。而這兩種方法應用于分期開發項目、不同功能開發項目和已售未售開發項目之間進行分攤扣除項目，存在著一些不合理的地方，稅企之間因此也存在著頗多爭議，故制訂更合理的分攤方法已經成了現下當務之急需要解決的問題。

1、土地面積法的利和弊

土地面積法，即分期開發或滾動開發的房地產項目，其土地與房地產開發成本按照各期開發項目所占土地面積的比例進行分攤的方法。

該法的優點是：取數方便，計算簡單。該法無需建筑面積方面的數據，只要取得土地使用權證面積，以及各期項目所占土地面積，即可計算出各項目所應分攤的成本金額。該方法適用于房屋功能和容積率一致的開發項目，適合整建整售的開發項目以及土地成本的分割。該法的缺點在于對于建造不同功能、不同容積率的房屋的各類成本無法進行合理分攤。如果開發的項目中出售已售和未售情形需要分攤土地和開發成本的，那么這種方法就無法合理地計算出各自應承擔的成本金額。

2、建筑面積法的利和弊

建筑面積法，即房地產開發項目的土地成本和開發成本按照所建房屋的總可售面積進行分攤，計算出單位面積成本后，由此計算出已售面積和未售面積應承擔成本金額的方法。

建筑面積法優點是適用于房屋功能相同，但容積率不同的開發項目，適合于在已售與未售房屋之間進行房地產開發成本的分攤。因為同一類型房屋，其每平方的建安成本是一致的。但該法的缺點在于所需數據較多，工作量大，投入的精力相對較大。對于土地成本的分攤不是很合理，對于不同功能房屋扣除項目的分攤也不十分合理。

3、其他方法

通過上述兩種方法的闡述，我們可以看出它們都有各自的利和弊，那么針對房地產開發項目的復雜性和多樣性，用什么樣的分攤方法比較合理呢？筆者提出兩種方法，與大家一起交流。

3.1建筑面積層高比例法

層高比例法，即以普通住宅的層高為基準系數1，將其他功能的房屋如商鋪、車庫、閣樓等層高與之相比，計算出各自系數，然后再以各自的可售面積根據各自的系數相乘后，得出折算后的總可售面積；再在此基礎上，將土地成本和開發成本在折算后已售和未售面積之間進行分攤的方法。

這種方法適用于功能混合的房屋類型。如底層是商鋪，上面是住宅的房型；底層是車庫，中間是住宅，頂層是閣樓的房型等。這種房型，無法計算出各自所占的土地面積，因此無法按土地面積法進行分配。而根據層高來確認開發成本，比較適合實際的房屋開形，也比普通的建筑面積法更趨合理。

例：對某一房地產開發企業進行土地增值稅清算。該房地產開發企業開發商住樓，其總可售面積10,000平方米，其中商鋪面積2,000平方米，住宅面積7,000平方米，閣樓1000平方米。總銷售收入60,000,000元，其中商鋪收入20,000,000元，住宅38,000,000元，閣樓2,000,000元。總計稅成本40,000,000元，其中土地成本15,000,000元，開發成本25,000,000元。假設已售出商鋪1,800平方米，住宅7000平方米，閣樓1000平方米。商鋪層高5.4米，住宅層高3米，閣樓層高2.1米。假設不考慮房地產開發費用、加計扣除20%和相關稅金。

原：建筑面積法

第一步：計算總計稅成本

總計稅成本=40,000,000元

第二步：計算已售面積的計稅成本

總已售面積=1,800+7,000+1,000=9,800平方米

已售面積應分攤成本=40,000,000×9,800/10,000=3,920萬

單位成本=39,200,000/9,800=4,000元

第三步：計算已售面積的增值額和增值率

增值額=60,000,000-39,200,000=20,800,000元

增值率=20,800,000/39,200,000=53%，適用稅率40%；

第三步：計算應交土地增值稅

應交土地增值稅=20,800,000×40%-39,200,000×5%

=8,320,000-1,960,000=6,360,000元

假設清算后剩余商鋪全部對外銷售，平均售價同已清算商鋪售價，取得收入2,222,222元。

剩余商鋪增值額=2,222,222-4,000×200=1,422,222元

增值率=1,422,222/800,000≈178%，適用稅率50%；

應交土地增值稅=1,422,222×50%-800,000×15%

=711,111-120,000=591,111元

從上例可看出，剩余部分再以同樣價格對外進行銷售時,其增值率已經發生了很大的變化，前后適用的稅率也相差很大。

現：層高比例法

第一步：按層高比例計算可售面積

假定以住宅的層高為基數1：

商鋪的層高比=5.4/3=1.8

閣樓的層高比=2.1/3=0.7

總可售面積=住宅7,000×1+商鋪2,000×1.8+閣樓1,000×0.7

=11,300平方米

已售面積=住宅7,000×1+商鋪1,800×1.8+閣樓1,000×0.7

=10,940平方米

第二步：計算已售面積的計稅成本

已售面積計稅成本=40,000,000×10,940/11300

≈38,725,664元

單位成本=38,725,664/10,940=3,540元

第三步：計算增值額和增值率

增值額=60,000,000-38,725,664=21,274,336元

增值率=21,274,336/38,725,664=55%，適用稅率40%；

第四步：計算應交土地增值稅

應交土地增值稅=21,274,336×40%-38,725,664×5%

=8,509,734-1,936,283=6,573,451元

假設清算后剩余商鋪全部對外銷售，平均售價同已清算商鋪售價，取得收入2,222,222元。

剩余商鋪增值額=2,222,222-1,274,336=947,886元

（注：也可用未售面積200×折算系數1.8×單位成本3,540元計算，因為小數點的緣故，這兒用的方法為總計稅成本-已售面積計稅成本）

增值率=947,886/1,274,336≈74%，適用稅率40%；

應交土地增值稅=947,886×40%-1,274,336×5%

=379,154-63,717=315,437元

從建筑面積層高比例法可以看出，剩余部分再銷售時，其增值空間雖比清算部分略大，但還是在合理的范圍以內。另外，因為層高不一樣，故其建安成本也會不同。用層高比例法則可以顧及這個因素，對稅務機關和企業來說，就這點的分歧也會減少。

3.2售價折算法

售價折算法是以住宅的平均單價為基準系數1，將其他功能房屋的平均單價與基準價進行換算，然后以此來重新計算可售面積的一種方法。這種方法考慮了市場因素，因為不同功能的房屋市價肯定是不一樣的。但這種方法也有不合理的地方，那就是功能強的房屋，不一定成本就高。特別針對于商鋪與住宅，商鋪的售價很有可能是住宅的兩到三倍，但成本是不是就要達到住宅的兩三倍，就值得商榷了。

繼續用上例，將建筑面積折算改為售價折算法。

第一步：按售價比例計算可售面積

假定以住宅的平均售價為基數1：

住宅平均售價=38,000,000/7,000=5,429元

商鋪平均售價=20,000,000/1,800=11,111元

閣樓平均售價=2,000,000/1,000=2,000元

商鋪的售價比=11,111/5,429=2

閣樓的售價比=2,000/5,429=0.4

總可售面積=住宅7,000×1+商鋪2,000×2+閣樓1,000×0.4

=11,400平方米

已售面積=住宅7,000×1+商鋪1,800×2+閣樓1,000×0.4

=11,000平方米

第二步：計算已售面積的計稅成本

已售面積計稅成本=40,000,000×11,000/11400

≈38,596,491元

單位成本=38,596,491/11,000=3,509元

第三步：計算增值額和增值率

增值額=60,000,000-38,596,491=21,403,509元

增值率=21,403,509/38,596,491=55%，適用稅率40%；

第四步：計算應交土地增值稅

應交土地增值稅=21,403,509×40%-38,596,491×5%

=8,561,404-1,929,825=6,631,579元

假設清算后剩余商鋪全部對外銷售，平均售價同已清算商鋪售價，取得收入2,222,222元。

剩余商鋪增值額=2,222,222-1,403,509=818,713元

（注：也可用未售面積200×折算系數2×單位成本3,509元計算，因為小數點的緣故，這兒用的方法為總計稅成本-已售面積計稅成本）

增值率=818,713/1,403,509≈58%，適用稅率40%；

應交土地增值稅=818,713×40%-1,403,509×5%

=327,485-70,175=257,310元

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關鍵詞：土地增值稅；房地產企業；稅務；籌劃工作

1房地產企業在土地增值稅稅務規劃工作中的實際問題

根據對當前房地產企業在稅務管理方面的實際工作，總結出土地增值稅在稅務籌劃工作中所遇到的問題主要有以下幾個方面：首先，許多房地產企業在開展土地增值稅稅務籌劃工作之前缺乏對自身實際情況的了解和調查，導致土地增值稅稅務籌劃工作沒有真正的落實，房地產企業在設計稅務方案的過程中忽略了稅收業務本身的真實特征，并沒有按照具體問題具體分析的實踐原則，與房地產企業的特有屬性相悖。其次，部分房地產企業在做增值稅規劃安排時，不僅忽略了稅務本身的實際特性，甚至還忽略了個體規劃稅務工作的重要性，土地增值稅的稅務籌劃并不科學合理，進而不能為房地產企業的增值稅稅務籌劃總體方案提供有價值的參考和幫助。最后，房地產企業的稅務規劃工作應用的是超額累計稅率的計算方式，稅率是依據增值額占比進行累計的。在國家規定的《土地增值稅暫行條例》相關條文中，在企業之外的財務費用中，持有相關、有效金融機構證明且房地產企業的相關項目是按照份額計提利息，允許企業按實扣除，但扣除費用要低于銀行同期貸款的利率額。因此，房地產企業應該結合國家相關的優惠政策對稅務工作進行合理籌劃，減輕房地產企業的土地增值稅的稅務負擔，保障房地產企業持續、健康、穩定的發展。

2房地產企業的相關稅務籌劃工作

2.1對稅務籌劃空間的分析和明確

土地增值稅的計算依據來自于房地產企業增值額，增值稅主要包括可扣除項目和收入這兩方面因素。房地產企業的收入額和可扣除項目額對增值稅率的高低有直接關聯，換句話說，就是房地產企業的納稅金額多少由企業的收入額和可扣除項目額直接決定。房地產企業所涉獵的項目業務相對較多，合作單位范圍廣，且項目開發過程很復雜，房地產工程建設需要較大資金來維持運行，項目實施工期長而且項目規模大，因此，房地產企業在進行稅收規劃工作時必須首先了解好項目涉及的業務類型和業務規模，掌控好稅務籌劃的空間邊界，對項目的各個階段做好財務預算，進而為增值稅稅收工作的順利進行打好鋪墊。

2.2應用合適的土地增值稅稅務籌劃方法

合理界定好稅務籌劃空間、科學選擇稅務籌劃方法能夠有效地提高稅務規劃的工作質量，因此，房地產企業就必須結合自身項目特性對增值稅稅務開展相關籌劃工作，再加以應用科學合理的稅務籌劃方法，才能夠保障房地產企業的利潤收入和發展水平。但是要考慮到土地增值稅進行稅務籌劃的目的是為了控制或者減少有關納稅金額，因此，房地產企業應將所有影響納稅金額的因素綜合起來進行分析和研究，在不違反相關法律規定的前提下，通過應用增加收入和稅額扣除分散法，并結合房地產企業實際的納稅份額增值稅所占比重，對土地增值稅進行合理有效的籌劃工作，切實減少房地產企業的納稅額度，保證房地產企業的經濟效益和社會效益。（1）分散收入法。為了減輕企業的稅收負擔，納稅人在兩人及兩人以上的需要依照法律規定分擔納稅責任。房地產企業可以運用與氣壓企業的合作關系來分散納稅負擔，除此之外，房地產企業可以將地產項目模塊化來獲得國家更多的稅務優惠，以分散投資的經營模式來獲取更多的企業效益，房地產企業土地增值稅的稅收壓力可以得到有效的緩解。房地產企業簽訂的不同銷售合同規定了不同的經濟收入，需要上繳土地增值稅的房屋是商品房、毛坯房，但是房屋的裝修金額不需要納稅，所以，降低毛坯房售價相對的提高房屋裝修費是提高房地產企業利潤收入的有效手段。（2）增加扣除項目法。增加扣除項目法就是指房地產企業為了調整稅收扣除額來適當增加部分扣除項目。在保證土地增值稅率恒定的基礎上，合理規劃、調整扣除項目，進而能科學規劃房地產企業的土地增值稅額，在實際調整扣除項目金額的工作規劃中，為了降低稅收金額，要不斷對房地產企業項目開發成本進行科學評估和合理規劃。我國稅法所規定的土地增值稅的扣除項目包括：房地產開發成本、取得土地使用權所支付的費用金額、與轉讓房地產有關的稅金和其他扣除項目。在其他扣除項目進行資金扣減時，房地產企業的納稅人能夠依據房地產開發成本與土地使用權所支付的費用之和比重的20%進行資金的扣減。房地產在進行稅收籌劃工作時，納稅人可以直接取一部分資金轉移到成本，再將一部分資金進行合理的稅務規劃，需要注意的是，稅收籌劃完成之后再進行資金轉移的行為均被視為偷稅行為，違反了國家相關法律規定，可見，房地產企業進行的稅務籌劃準備工作是相當必要的。（3）稅率臨界。國家頒布的相關稅法明確規定了土地增值稅的納稅比例，針對超出實際納稅金額的份額實行累加計算的稅收方式，因此，房地產企業必須高度重視國家規定的稅率臨界點，將企業土地增值稅稅額有效控制在預期額度之內，為房地產企業土地增值稅的稅務籌劃工作保駕護航。

3結語

綜上所述，房地產企業在我國國民經濟發展中占有相當大的比重，為了維護房地產企業的發展市場和發展環境，企業相關法人需要依法定期向國家繳納稅收。本文主要從收入、扣除項目額以及稅率三大方面對土地增值稅的稅務規劃工作進行研究、分析和比較，并針對房地產企業在稅務籌劃方面的實際問題提出相應的解決辦法，提高房地產企業的利潤收入，為企業的發展提供理論和經驗支持。

參考文獻

[1]趙朝敏，劉擁軍.營改增對土地增值稅納稅方案優選的影響[J].財政監督，2016（17）.

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[關鍵詞]土地增值稅 房地產行業 征管問題

一、前言

土地增值稅自開征以來,已有近20年的歷史。隨著經濟迅速發展,基礎設施建設的不斷完善,土地增值收益越來越大,對其征稅,對實現土地所有者權益、建立地方主體稅源等方面發揮了一定的作用。隨著房地產業迅猛發展與土地增值稅征管相對滯后的矛盾日益突出,房地產業土地增值稅征管已成為當前稅收征管工作的難點。本文就此進行探討。

二、在房地產行業中開征土地增值稅的目的

土地增值稅是保障收入公平分配、促進房地產市場健康發展的有力工具。在房地產行業中開征土地增值稅,主要目的如下:

(1) 對不規范的炒買炒賣房地產現象進行規范和調控;

(2)國家參與土地增值收益的分配,維護國家權益。 國家作為土地的所有者及土地周邊環境的主要投入者,理應參與對土地增值收益的分配,這也正是征收土地增值稅的理論基礎。

(3)增加財政收入,為國家進行經濟建設籌集資金。這是所有稅種都有的共同目的。但對于土地增值稅來講,財政收入目的并非是主要目的或第一目的。第一目的即調節房地產市場才是主要目的。

三、目前土地增值稅征管存在的主要問題

(1)首先,房地產企業自身存在著一些問題,對于土地增值稅征管造成了隱患。從征地、開發、建筑、銷售等環節走來,周期較長;各個企業開發的形式也不一樣,有的是對單位開發的,有的是自己直接開發的,建筑方掌握開發商急于承包的心理,由開發商墊錢開發,使工程款遲遲要不下;自己盲目開發,房屋銷售不了,使項目竣工但工程款不能結算,有的長達數年;有的開發商工程結算后卷款溜走或長期拖欠工程款使之虧損,使之稅款流失。

(2)缺乏規范的征管辦法。在土地增值稅的征收、管理、申報、交納、清算、稽查等環節上,調查研究還不夠,尤其是一線征收、管理、稽查人員,在具體工作的落實上,缺乏規范的征管辦法作指導,工作存在盲目性。

(3)稅務機關與政府職能部門缺乏協調配合。國有土地有償轉讓、房產及地上附著物隨土地一起轉讓在納稅人沒有開據稅務機關監制發票的情況下,土地管理部門和房產管理部門直接辦理國有土地使用權的轉移手續和房產產權轉移手續,其后果導致納稅人不繳或少繳稅款,造成稅務機關對此類納稅人的事后管理、檢查難度加大。

四、如何加強土地增值稅征管工作

(1)房地產開發企業應該加強自身規范,自覺地、如實地向當地稅務機關申報,每個項目從開發到竣工,從銷售到預繳稅款的進度,配合稅務機關結清稅款;同時,當地政府部門要積極支持稅務機關的清算工作。稅務工作是一個行政執法單位,也生活在社會里,也有親人熟人,本身工作就不好干,要多關心和支持理解他們,不要過多的干預他們正常工作。并加大監督他們的行政行為的力度,使他們正確樹立為民服務的思想和自身素質的提高。

(2)搞好培訓,盡快提高征納雙方征納意識

針對征納雙方征納稅款意識淡漠這一問題,首先要加大對稅務干部的培訓。一是學習稅收政策;二是學習相關的征管辦法;三是通過考試驗收促進全員的學習積極性。其次,搞好會計人員的培訓,重點是土地增值稅的計算、交納、記賬等基礎性知識的培訓;第三、加大社會宣傳力度。通過電視、印發傳單,舉辦培訓班等多種形式對納稅人廣泛宣傳。使納稅人進一步了解征收土地增值稅的意義、計稅方法、申報程序,消除納稅人的抵觸情緒,爭得納稅人的廣泛理解和支持,營造良好的社會環境。

(3)制定切實可行的征管辦法

針對缺乏規范的征管辦法這一問題,加強對土地增值稅征收、管理、申報、稽查等各個環節的研究和探討。當前,應當對已經具備清算條件的開發項目作詳細的統計,選擇一兩個項目做試點,進行納稅清算,找規律、定辦法,結合實際研究制定比較規范的土地增值稅征管辦法,規范土地增值稅的征管行為。清算辦法的內容應當包括:清算的條件、清算的時間、清算的提出、清算表的設置、清算的主體、預征稅款的管理、管理部門的審核程序、稽查部門檢查的時機以及對查出稅款的定性等,以增強清算辦法的可操作性、科學性、規范性。

(4)規范核定征收,堵塞稅收征管漏洞

核定征收必須嚴格依照稅收法律法規規定的條件進行,任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍,嚴禁在清算中出現“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區土地增值稅清算主要方式的,必須立即糾正。對確需核定征收的,要嚴格按照稅收法律法規的要求,從嚴、從高確定核定征收率。為了規范核定工作,核定征收率原則上不得低于5%,各省級稅務機關要結合本地實際,區分不同房地產類型制定核定征收率。

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[4]王麗娟.城市化進程中的城市土地集約利用研究[D].南京農業大學,2006

篇7

摘 要 當前，隨著我國市場經濟的發展，我國中小房地產企業也得到了迅猛發展。但同時，隨著國家房產調控等相關政策的出臺，以及國外資本的引入，我國房產市場面臨著日益嚴峻的競爭，尤其是中小房地產企業，更是面臨著一定考驗。納稅籌劃是在不違背稅收法律的前提下，通過對涉稅業務進行一系列策劃，從而幫助企業達到節稅目的。近些年來，納稅籌劃尤其受到中小房地產企業的重視。對此，本文以中小房地產企業為探尋視角，圍繞納稅籌劃，進行了相關分析與探討，希望有助于房地產企業的下一步發展。

關鍵詞 中小房地產企業 納稅籌劃 競爭 發展

一、我國中小房地產企業納稅籌劃的意義

作為中小房地產企業，稅費支出屬于其一項成本，與其經濟利益緊密相連。因此，科學、有效、合理的控制企業的稅費支出，不僅能有助于房地產企業節省開支，還從宏觀上有利于其可持續發展。另外，房地產企業在我國的眾企業類型中，屬于資金密集型行業。近些年來，我國房價趨高，政府對房地產企業出具了諸多房產調控政策。在宏觀經濟環境的影響下，我國房地產企業，尤其是中小房地產企業的利潤被極度擠壓，由與之前的“暴利行業”相比，已逐漸演變為“平利行業”。此外，房地產企業畢竟是我國的新興行業，眾多投資者都想在這新行業里分一杯羹，因此當前我國房地產企業數目眾多，規模不一，競爭也日益加劇。其中，中小房地產企業所面臨的競爭尤為激烈。在這種情況下，中小房地產企業利用一定的稅收籌劃手段，節省納稅成本，爭取使企業稅收負擔達到最小化，不僅能為企業節省開支縮減成本，從而在一定程度上減輕企業的資金壓力，還能在為企業增加經濟效益的同時，提高企業的競爭力，從而有助于企業的未來發展。

中小房地產企業的稅收籌劃，就是在密切結合房地產行業宏觀經濟政策變化革新的同時，通過一定財務管理手段，合理避稅、節稅、規避納稅陷阱，以及關注能夠引起納稅數額的因素，幫助企業節省納稅成本。對企業應納稅額的影響因素中，稅率和計稅依據是兩個最根本、最直接的因素。計稅依據越小，稅率越低，應納稅額就越少。不僅如此，這兩個因素還間接影響其他因素。雖然稅種不同，這兩種因素的內容不同，但是納稅籌劃手段都是圍繞這兩個因素進行著手。

二、中小房地產企業納稅籌劃的措施

（一）關于土地增值稅的納稅籌劃

作為房地產企業，土地增值稅是一項主要成本。根據我國稅法相關規定，在建造普通標準住宅時，增值率在20%以下，土地增值稅可以免征。超過20%，土地增值稅實行四級超率累進稅率：

增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便算法：

計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下：

1.增值額未超過扣除項目金額50%

土地增值稅稅額=增值額×30%

2.增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

3.增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%

4.增值額超過扣除項目金額200%

土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

對此，房地產企業可以適當增加扣除項目，以使得房地產企業的增值率盡可能保持在20%以下，從而享受免稅待遇。具體納稅措施如下例。

假設：我國某一房地產企業開發一處普通住宅，住宅總售價為1000萬元，可扣除費用為800萬元，增值額為200萬元，增值率為200 ÷800=25%。（不考慮企業所得稅）。

該房地產公司需要繳納土地增值稅：200×30%=60（萬元）；

營業稅：1000×5%=50（萬元）；

城市維護建設稅和教育費附加：50×10%=5（萬元）；

該房地產公司的利潤為：1000-800-60-50-5=85（萬元）。

納稅籌劃措施：該房地產企業可以對住宅住房進行簡單裝修。假設裝修費用為300 萬元，則房屋售價增加至1300 萬元。則按照稅法規定可扣除項目增加至1100萬元，增值額為200萬元，增值率為200÷1100=18%。

由于增值率未超過20%，因此該房地產企業不需要繳納土地增值稅；

營業稅：1300×5%=65（萬元）；

城市維護建設稅和教育費附加：65×10%=6.5（萬元）。

該房地產公司的利潤為：1300-1100-65-6.5=128.5（萬元）。

篇8

廣廈公司為一房地產開發企業，2004年取得其開發的集美花園銷售收入30000萬元，除此外沒有別的商品房銷售收入。另按當地政府的規定，代有關部門收取天然氣、有線電視、通信、自來水等初裝和配套費3500萬元（按售價的一定比例收取）。在該項目的開發過程中發生財務費用3000萬元（能明確分攤且可提供金融機構的證明）、管理和銷售等費用2500萬元，開發建設成本16006萬元（含支付的地價）。廣廈公司為了避免將代收費用并入應納稅營業額而增加稅負，因此決定自己不代收有關費用，而由其全資子公司廣廈物業管理有限公司來代收上述費用，取得手續費收入35萬元。因而2004年廣廈公司的稅負為營業稅＝30000×5%＝1500萬元，城建稅及教育費附加＝1500×10%＝150萬元，由于代收費用仍含在合同金額中，因此印花稅＝33500×0.5‰＝16.75萬元。土地增值稅根據《土地增值稅暫行條例》和實施細則的規定：納稅人開發建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。同時規定納稅人為房地產開發企業的，扣除項目可按取得土地使用權所支付金額和房地產開發成本之和加計20%扣除。印花稅因已列入管理費，因此不允許扣除。廣廈公司開發的集美花園的土地增值額為5350萬元，土地增值率為21.70%，由于土地增值率超過了20%而低于50%，因而適用30%的稅率，所以廣廈公司的土地增值稅＝5350×30%＝1605萬元。假如不考慮其他因素（下同），廣廈公司當年可實現稅前利潤5245萬元，所得稅1730.85萬元（5245x33%），凈利潤3514.15萬元。

廣廈物業管理有限公司代收的有關費用，根據《國家稅務總局關于物業管理企業的代收費用有關營業稅問題的通知》（國稅發[1998]217號）的規定，物業管理企業代有關部門收取水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租的行為，屬于營業稅“服務業”稅目中的“”業務。同時《國家稅務總局關于營業稅若干問題的通知》（國稅發[1995]76號）第四條規定：“業的營業額為納稅人從事業務向委托方實際收取的報酬”。也就是說，廣廈物業管理公司只需就其取得的手續費收入作為應納稅營業額繳納營業稅，因此其稅負為營業稅1.75萬元（35×5%），城建稅及教育費附加0.175萬元（1.75x10%），由于物業公司當年虧損所以沒有所得稅。因此廣廈公司及其子公司廣廈物業管理有限公司在集美花園項目中的總稅負為5004.53萬元。

如果廣廈公司不將業務進行分拆，即由自己直接代收并計入銷售收入，其他條件均不變的情況下，則2004年廣廈公司的稅負如下：營業稅＝33500×5%＝1675萬元，城建稅及教育費附加167.5萬元（1675×10%），印花稅和取得的手續費收入稅負不變仍分別為16.75萬元和1.93萬元。土地增值稅除適用業務分拆后的全部規定外，同時還適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅[1995]48號）關于“對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用”的規定，也就是說廣廈公司代收并已作為轉讓房地產的收入計稅的費用可以在計算土地增值額時予以扣除，并據以計算增值率。因此，廣廈公司的土地增值額為5157.50萬元，土地增值率為18.20%，由于增值率未超過20%，因此免繳土地增值稅。

廣廈公司當年可實現稅前利潤6690.57萬元，凈利潤4482.68萬元（6690.57×67%），所得稅2207.89萬元。由于廣廈物業公司未參與該項目的經營，因此廣廈房地產公司的稅負就是該企業母子公司的全部稅負，其總稅負為4069.07萬元。

篇9

對于房地產開發企業土地增值稅的稅收籌劃，必須緊緊地圍繞著現有惟一的一份土地增值稅優惠政策，即1995年財政部和國家稅務總局聯合的財稅[1995]48號文《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（以下簡稱“財稅48號文”）進行，任何偏離該通知的所謂“稅收籌劃”都屬于故意逃稅行為。

以一家民營房地產開發企業A公司為例，2000年A公司分別以5000萬元、3000萬元和2000萬元購得O、P和Q三塊連在一起的土地，計劃作為一個大型綜合性商務建筑開發，其中O地塊計劃作為主體商場、P地塊作為寫字樓，Q地塊作為酒店進行開發，至2005年9月，O地塊主體商場已完成交付出租使用，P地塊寫字樓主體框架工程基本完成，工程成本為8000萬元（工程隊代墊，仍未支付工程款），而Q地塊則一直處于生地狀態。

由于碰到資金周轉困難，A公司決定出售P地塊及其上蓋主體框架工程，集中資金開發Q地塊，由于所在地段屬于城市黃金地段，P地塊價格幾年來迅速飆升，土地評估價高達1.5億元（不含上蓋主體框架工程成本）。而B公司作為一家國營房地產集團，非常看好P地塊的發展潛力，決定以評估價1.5億元和8000萬元從A公司購入P地塊土地使用權及其上蓋主體框架工程。進行再開發作為集團總部辦公樓及對外出租使用，并愿意配合A公司進行相關的稅務籌劃。

按照正常的計算方法，在此交易過程中，由于增值額超過扣除項目金額50%而未超過100%，土地增值稅稅額按照增值額*40%－扣除項目金額*5%進行計算，A公司必須繳納土地增值稅2910萬元{[23000-(3000+8000)*1.2-23000*5%]*40%-(3000+8000)*5%}，面對如此高額的稅收負擔，A公司財務人員絞盡腦汁想出了一個自認為可行的稅收籌劃方案:A公司與B公司簽訂一份轉讓土地使用權及其上蓋在建工程的協議，協議總價款為1.5億元（土地評估價），同時上蓋框架工程款由于A公司仍未支付給工程隊，該未付款項由B公司承擔向工程隊支付，A公司的財務人員認為，通過這種稅務安排，該工程款可視為公司開發成本在申報土地增值稅時作為計算增值額的扣除項目，而轉讓土地及上蓋在建工程收入則只為1.5億元，增值額不應超過扣除項目金額50％，公司只需申報土地增值稅315萬元[15000-(3000+8000)*1.2-15000*5%]*30%。

這個方案初看之下覺得有點道理，但只要細究一下就會發現，財務人員是錯誤地理解了土地增值稅條例中有關收入、成本的概念，如果協議轉讓價為1.5億元，則工程成本8000萬元不應作為A公司的開發成本，而是B公司的開發成本，A公司不能作為增值額的抵扣項目進行抵扣，公司通過這種方案的安排是不屬于合理的稅收籌劃而是在刻意逃稅，一旦被稅務機關稽查，A公司將不可避免地面臨巨額稅收補繳和罰款。

面對著上述啼笑皆非的稅務安排方案，房地產開發企業該如何合理地運用土地增值稅的相關政策進行稅收籌劃呢？筆者認為：在正確地解讀財稅48號文的基礎上，以下三種策略可以達到為企業減輕稅負的效果：

1、 合理分攤成本費用。房地產開發企業的成本費用開支有多項內容，不僅包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費等，而且還包括與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。房地產開發成本作為銷售收入的扣除項目，必定影響房地產企業增值額的大小，由于房地產開發企業一般均同時進行幾處房地產開發業務，企業可根據各處房地產開發的征收時間的先后進行延后征收、根據開發后用于出租的房地產不屬于土地增值稅征收范圍的規定，合理分配各個房地產開發項目之間的開發成本，從總體上達到減少和延后稅負的目的。

2、 靈活運用合作建房方式免征土地增值稅的規定。財稅48號文規定對于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。如果房地產開發企業自身有土地，但資金緊張，可以與有意愿購買該房產的其他企業采取合作建房的形式，聯合進行房地產開發，將本為房地產轉讓的行為改為合作建房的方式，從而達到免征土地增值稅的目的。

3、 充分運用以房地產進行投資、聯營、公司合并和分立免征土地增值稅的規定。財稅48號文規定對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對于被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，或者公司在分立過程中，將房地產轉讓到分立企業中的，暫免征收土地增值稅；對投資、聯營企業、兼并企業、分立企業將上述房地產再轉讓的，則應征收土地增值稅。房地產開發企業可通過先將擬出售的土地或房產分立為一個獨立公司，再將該公司股權出售于有意向受讓者；或將擬出售的土地或房產與有意向的受讓公司合資成立一家新公司，再將新公司的股權轉讓給有意向受讓公司的方式實現銷售，從而達到減稅的目的。

回頭看前面所述案例，A公司如何運作該項目才能達到土地增值稅稅負最小化，同時雙方合作又成功呢？根據上述所列策略我們逐一進行分析如下:

【策略1】

由于O地塊作為主體商場已開發完成并用于出租使用，因此其不屬于土地增值稅征收范圍，而整個項目又是在同一地點由同一工程隊開發的群體開發項目，因此 A公司可合理地將開發成本項目中的某些公共費用如拆遷補償費、前期工程和設計費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用，進行合理的調控，按照能使P地塊分攤到最大開發成本的分攤方法進行分配，從而加大P地塊計算土地增值稅的增值額扣除項目，達到節稅目的。

【策略2】

由于B公司購買P地塊是作為集團總部辦公樓及對外出租使用，A公司以P地塊以及上蓋主體框架工程，B公司以投入資金2.3億元再加上后續完成整個項目的資金的方式雙方合作建房，同時B公司同意A公司將2.3億元付清P地塊未付工程款8000萬元后剩余1.5億元作為Q地塊開發資金使用，P地塊開發完成后B公司獲得絕大部分的房產，而A公司僅象征性地獲得小部分房產以構建合作建房按比例分房自用的模式，通過這種安排符合財稅48號文對于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅的規定。但是，運用這種方法進行籌劃時，房地產開發企業應注意，土地是沒有過戶的，B公司在合作建房過程中是無法保證其合法權益，但到了開發完成后，雙方均辦理了相關的房產權屬，反過來，A公司可能面臨著被B公司要求追回其用于開發Q地塊的1.5億元資金的風險。因此，這種稅收籌劃方式僅僅可用于雙方互相信任的基礎上。

【策略3】

A公司采用分立方式將P地塊和上蓋框架工程單獨設立M公司，M公司總資產為2.3億元、負債為8000萬元，凈資產為1.5億元，分立后B公司再以1.5億元收購M公司的所有股權。根據財稅48號文的規定，在交易過程中A公司是暫免征收土地增值稅的，而且進一步對這個方案的整體稅負進行分析，我們可以看到：①根據財稅[2002]191號《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》，分立過程中發生的土地使用權、不動產所有權的轉移行為，不征收營業稅；②根據財政[2003]184號《財政部、國家稅務總局關于企業改制重組若干契稅政策的通知》，企業依照法律規定、合同約定分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業，對派生方、新設方承受原企業土地、房屋權屬的，不征收契稅。③根據國稅發［2000］119號文《國家稅務總局關于企業合并分立業務有關所得稅問題的通知》的規定，被分立企業應視為按公允價值轉讓其被分離出去的部分或全部資產，計算被分立資產的財產轉讓所得，依法繳納所得稅；分立企業接受被分立企業的資產，在計稅時可按經評估確認的價值確定成本。因此A公司應就資產轉讓所得繳納企業所得稅3960萬元[（15000-3000）*33%]，但同時M公司作為分立企業在計稅時可按經評估確認的土地價值1.5億元確定成本，因此若M公司在項目完成后進行再出售的（上述案例是作為集團總部辦公樓及對外出租使用，則只影響固定資產賬面價值數），則間接使M公司可抵減土地增值稅4320萬元（12000*1.2*30%）、企業所得稅2534.4萬元[（12000-4320）*33%]。根據以上分析，本方案A公司在繳納所得稅3960萬元后卻帶來了M公司稅負的抵減6854.4萬元，A公司在籌劃土地增值稅的同時，也帶來了A和M公司整體稅負的減少。因此選擇該方案無疑最適合A公司的最大利益。

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關鍵詞：營改增；房地產企業；稅負影響

中圖分類號：F812.42 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）025-000-01

一、引言

營業稅改征增值稅，簡稱“營改增”，是指以前繳納營業稅的應稅項目改成繳納增值稅。由于增值稅只對產品或服務的增值部分征稅，“營改增”之后預期可以有效避免重復征稅的問題，以達到減輕企業稅負，促進產業升級、優化經濟結構的積極作用。“營改增”自2012年1月1日在上海開始試點，到2016年5月1日開始在全國范圍內推行。2016年5月1日起，建筑業、房地產業、金融業和生活服務業等全部由繳納營業稅改為繳納增值稅。而房地產業作為我國國民經濟的支柱產業，“營改增”又旨在減輕企業負稅，那么“營改增”到底會如何影響房地產企業的稅負問題呢？到底是達到預期的稅負減輕呢，還是如許多學者所擔憂的稅負不降反升呢？

二、“營改增”全覆蓋后對房地產企業稅負的影響分析

由于房地產企業一般納稅人的普遍性及其在房地產業中占據著重要的位置，因此本文只分析了房地產企業中的一般納稅人。同時，本文只分析房地產新項目，不含簡易計稅的老項目。本文的分析基于兩個假設條件，一是營改增前后房地產企業的含稅收入總額和含稅成本總額保持不變；二是營改增后房地產企業所有可抵扣進項稅額對應的成本都可作為開發成本在土地增值稅前加計扣除。

1.“營改增”后房地產企業應交增值稅的計算

一般納稅人如有符合規定的特定項目，可選擇適用簡易計稅方法，也就是說通常情況下一般納稅人采用一般計稅辦法，房地產企業一般計稅辦法下適用稅率11%。房地產企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（簡易計稅的老項目除外）的計稅銷售額為全部價款和價外費用扣除受讓土地時向政府部門支付的土地款后的余額。由于這里面是含稅的，因此我們在計算銷項稅額時要先將其換算成不含稅銷售額，再乘以稅率11%。

例如，A房地產公司房地產當期銷售價款i萬元，受讓土地向政府部門支付的土地款占當期銷售價款的十分之四，開發成本中可以取得的進項稅額占售房收入的比例（以下簡稱進項收入比）為3%。則銷項稅額的計算為（i-0.4i）/（1+11%）×11%，得到5.95%i萬元。“營改增”之前，當期營業稅額為5%i。“營改增”之后，用銷項稅額減去進項稅額，得到應納增值稅額2.95%i萬元。若進項收入比低至1%，應納增值稅額4.95%i萬元，仍然低于營業稅額。也就是說，改成增值稅后，進項稅額可以抵扣，在不考慮其他稅費的情況下，房地產企業所負擔的稅負減少了。

2.“營改增”對房地產企業土地增值稅的影響分析

土地增值稅是以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據，并按照四級超率累進稅率進行征收。“營改增”之后土地增值稅的計算會有兩處變化，一是轉讓房地產取得的應稅收入為不含增值稅收入，因此在計算轉讓房地產取得的收入時要將含稅收入換算為不含稅收入；二是轉讓房地產可扣除的相關稅費，在“營改增”之前由營業稅、城市維護建設稅和教育費附加構成，而“營改增”之后不再有營業稅，而法定扣除項目中其他項目均無變化，因此導致了法定扣除項目金額減少，預估應納土地增值稅稅額會減少。

3.“營改增”對房地產企業企業所得稅的影響分析

企業所得稅是對我國內資企業和經營單位的生產經營所得和其他所得征收的一種稅。房地產企業同樣要繳納所得稅。在其他條件不變的情況下，換算成不含稅收入后，主營業務收入減少，主營業務成本由于有進項稅抵扣也減少，營業稅金及附加減少。當收入減少幅度小于成本減少幅度，營業利潤增大，進而導致企業所得稅略微上升；當收入減少幅度與成本減少幅度一致，企業所得稅略保持不變；當收入減少幅度大于成本減少幅度，營業利潤減少，進而導致企業所得稅略微下降。

總的來看，房地產企業在“營改增”之后應納增值稅額低于營業稅，應交土地增值稅、城市維護建設稅和教育費附加都比之前下降，應交企業所得稅可能略有上升，但主要稅種稅負總額會比“營改增”之前下降。因此本文認為，房地產企業在“營改增”之后稅負下降有很大的可能性。

三、房地產企業應對“營改增”的策略建議

面對“營改增”帶來的機遇和挑戰，房地產企業應積極應對、未雨綢繆。

1.加強進項稅額抵扣環節的管理

“營改增”之后增值稅稅額的高低，直接取決于企業能夠取得多少增值稅專用發票進行抵扣。因此，對于增值稅發票的管理筆者有如下建議：一，盡量選擇具有增值稅納稅資格的合作商；二，指派專人負責增值稅發票的認證管理工作；三，盡量減少交易程序，最好與增值稅一般納稅人直接進行交易以盡快取得增值稅專用發票。

2.樹立稅務籌劃意識，增強內部控制

不僅僅是財務人員，銷售人員、管理人員，只要的企業的員工都應該樹立稅務籌劃意識和節約意識。在日常工作中，在每一個經營環節都應該做到稅務籌劃。尤其是對財務人員、企業管理人員、材料采購人員和預決算人員，要進行有關增值稅專業知識的宣講，增強員工對增值稅基本原理、稅率、納稅環節和納稅要求的認識，培養在采購材料、分包環節索要專用發票的意識，并確保能夠進行熟練操作和運用。同時，可以增加機器設備的購入，勞務用工可以采用外包等形式，以取得更多的增值稅進項抵扣。

3.建立健全內部財務制度，規范經營行為

隨著“營改增”的全面覆蓋，給各行各業的經營管理提出了更高的要求。房地產企業由于其上游企業主要以建筑企業為主，而建筑企業的上游企業小、散、亂，沙石料、土石方等材料往往很難取得增值稅發票，因此房地產企業必須提升自身經營管理水平，規范經營行為。對于通過掛靠、外包、分包、轉包以及聯營項目等經營方式的合作商，要有效篩選和取舍，并做到實時監督。同時，將內部控制貫穿經營管理的每一環節，做到時時內控，事事內控，并建立健全內部財務制度，明確職責分工，及時發現問題解決問題，以適應“營改增”全覆蓋后的新形勢。

參考文獻：

[1]潘文軒.“營改增”試點中部分企業稅負“不降反升”現象解釋[J].財政研究，2013（01）：43-49.