導語：如何才能寫好一篇國有土地房屋評估方法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

中圖分類號： F301.1文獻標識碼： A

一、《辦法》與《意見》相比變化

（一）、評估價格完全依照市場

2003年的《城市房屋拆遷估價指導意見》規定，“拆遷估價應當參照類似房地產的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公布的房地產市場價格?！?/p>

按照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格?！秶型恋厣戏课菡魇赵u估辦法》對此進行了細化?！氨徽魇辗课莸念愃品康禺a”是指與被征收房屋的區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建筑結構等相同或者相似的房地產。被征收房屋類似房地產的市場價格，是指在評估時點的平均交易價格。評估時，還要考慮到區位、用途、建筑結構等影響價值的因素。

在新的《國有土地上房屋征收評估辦法》中，對房屋價值的評估，已經不再綜合政府定期的“指導價”，而是完全按照市場交易的價格，這與《國有土地上房屋征收與補償條例》的要求一致。

房屋征收價值完全按照市場價格，這一規定非常重要。在過去發生的強拆惡性事件中，一個重要的原因就是征收者與被征收者在征收價格上的巨大分歧。很多情況下沒有能夠體現被征收房屋的市場價值，而是參照政府確定的征收價格，而政府參照價往往都很低，尤其是地方政府作為利益一方，或者開發者與地方管理者存在千絲萬縷聯系的時候，這種不合理性更加突出。這一規定的意義在于，它是落實《物權法》，保護公民合法財產權的一個實質性舉措。今后任何一起因征收而引起的拆遷（搬遷）補償，征收方和被征收方將站位于基本平等的“市場主體”角度，不僅給予被征收人充分的地位和話語權，更充分體現政府方面對私有物權的尊重。

《條例》中，是由市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作。政府是征收的主體，那么對于房屋價值的判斷，就應該采用第三方獨立的判斷才能公平。即便是第三方評估機構來評估價值，但如果政府還是設定一個指導價的話，就不能體現第三方的獨立判斷。所以，這是一個立法方面的進步，征收的成本更加向市場靠攏?！?/p>

（二）、評估機構由被征收人選

《城市房屋拆遷估價指導意見》中規定，“拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式”。

《國有土地上房屋征收評估辦法》中明確規定，“房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定”。

《辦法》取消了政府指定評估機構的權力，改由被征收人選定價格評估機構，它體現操作過程致力于程序公正。

由政府指定評估機構的結果是，評估價通常都很低，曾引發過許多拆遷矛盾?，F在由被征收人來選定評估機構，這就不僅是對被征收人權利的尊重，突出了人性化，更是對制度漏洞的彌補，有利于被征收者利益的保障。指定評估機構的權力會在一定意義上影響征收價格的確定，至少在具體操作過程中，將評估機構的決定權交到被征收者手里，為保證交易的公平公正創造了條件。至于評估費用由誰承擔的問題，《辦法》表示，房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔，一般由房屋征收部門作為委托人。

《國有土地上房屋征收與補償條例》的一個指導思想，就是不能強行征收，要保證被征收人的合法利益。由被征收人來選定評估機構，取消了政府指定評估機構的權力，這是社會公平的體現，也尊重了被征收人的權利。不過他認為，選定評估機構的辦法，還需細化?！氨热缫鹨粭l街，那會涉及很多戶，每一戶都有自己的想法，但評估機構只能確定一家，如何協調就是一個問題。即便投票，也需要細化操作辦法。可以想一下，現在一個小區成立業主大會，投票都那么難，更何況涉及人員更多、利益更大的房屋征收?！?/p>

（三）、 評估更多體現土地價值

《意見》中規定，“拆遷估價的方法一般應當采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法”。

《辦法》中明確規定，估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。被征收的房屋類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。

評估方式多樣化、細致化，其進步意義在于按不同的房屋情況，使用最有可操作性，以及最有利于動拆遷戶的估評方式。其在補償中將地段價值、房屋內裝修價值、停業停產損失賠償等多元化的因素都納入評估范圍，相應地也要求評估方法的靈活性和多元化，這些都將更有利于房屋價值的合理化、人性化的評估，在征收的補償中不僅僅體現房屋的價值，更給予土地價值更多的體現。

《辦法》相比廢止的《意見》有不少亮點，但《辦法》能否真正得以貫徹執行，還有許多問題需要解決。

二、新辦法中出現的問題

（一）、完全按市場價評估房屋價值的可行性

問題盡管按市場價評估房屋價值符合市場經濟的觀點，但是房屋是一種比較特殊的商品，完全按市場價評估房屋價值，不足以消除被征收人的疑慮與擔憂。這是因為，城市建設、舊城改造，征收公民房屋在所難免，但是所謂“居住慣性”也是不可忽視的因素。征收房屋除了物質補償以外，對被征收人因搬遷造成的精神損失與生活不便，也應考慮給予補償。

再一方面，什么是完全的市場價也缺乏一個明晰的標準，從房價評估到簽訂補償協議、發放補償款、公民重新置業有一個時間差。在房價不斷上漲的當下，被征收人拿到的市場價補償，到購房時可能會貶值、縮水。

另外，不同的家庭，住房情況千差萬別。如果按照舊房屋的市場價與有限面積給予他們補償款，他們根本達不到那樣的購買力，或者說住房條件會變得更差。

（二）、評估機構的獨立性和公正性問題

盡管評估機構由被征收人來選定，但被征收人選定的評估機構未必就獨立、公正。一則，選定評估機構的具體辦法由各地政府制定，地方政府作為土地市場的最大獲益者，能否制定合理的操作辦法需要檢驗；二則，《辦法》規定評估費用由委托人支付——實際就是地方政府支付，誰直接出錢評估機構顯然會聽誰的話；三則，地方政府也是評估機構的監管者，評估機構也可能倒向地方政府一邊。

三、對策

（一）、從評估細節上完善《辦法》。

如何選定評估機構、如何考慮房屋評估的軟件因素等問題，需要在制度上明確和細化，諸如評估機構的選擇需建立在公平有效的集體決策之上，評估方法的選擇更注重對征收目的考慮， 評估機構與評估方法的選擇更便于評估結果傾向于弱勢群體的利益，以便于征收過程中的利益過渡，努力確保征收過程中利益的雙贏，即實現了政府的宏觀經濟目標，又保障了被征收人的收益。

(二)、建立房屋征收市場價定期公開機制。

社會大眾對于整個城市房價總體情況、房屋的計價內容和程序并不明確清楚的知悉，房屋征收完全按市場價評估缺乏了強有力的、準確性的、能夠取信于民的統計數據作支撐。要想實現這一目標，地方政府只有拿出具有說明力的統計數據，并定期公開房地產市場價格，才能保證實現房屋征收完全按市場價評估的具體要求和目標。

（三）、保持評估機構的獨立性與公平性

評估費用支付問題，評估款項不能由委托人即地方政府直接支付，在費用支付前，應當由被征收人集體來決定評估費用支出，政府出資，在雙方均對評估報告沒有異議的之后，再通過獨立的第三方金融機構支付。

加強評估資格認定，要提高房屋評估行業素質，在職業的過程中設立有效的業務承接條款，對于任何有損職業獨立性的業務建立一整套風險評估及應對的機制，某些情況下拒絕接受委托。

有爭議的房屋征收評估事件，可成立由媒體、律師、社會人士組成的獨立的臨時監督機構，或開辟司法救濟渠道。要培養公益性房屋征收的詢價機構和評估機構，以驗證商業性評估機構評估的合理性。

篇2

關鍵詞：城市房屋拆遷；利益；傾向

On the interest of the parties in urban house demolition

Tao Ren

(College of economics Huazhong Normal University， Wuhan 430079)

Abstract: This paper analyzes the root-causes of the phenomena that residents’ interest is damaged in the course of Chinese urban house demolition， and gives some countermeasures to settle this problem.

Key words: urban house demolition; interest; tendency

隨著我國城市化進程日益加快，房屋拆遷已成為城市建設和發展的重要活動，而由此也引發了大量商業糾紛和社會沖突。一方面，被拆遷人出于種種考慮不愿意搬遷，或者要求獲得更為合理的補償；另一方面，政府則要求按照自己的藍圖建設更為美好的城市。從而，整個城市房屋拆遷過程演化成被拆遷人和城市政府、開發商的一種博弈行為，都希望從中獲得盡可能多的利益，從而使其偏好獲得最大的滿足，。

一、 目前城市房屋拆遷中的利益傾向

1、拆遷補償評估方法不利于被拆遷人

按照《城市房屋拆遷管理條例》規定，被拆遷房屋價格評估的具體辦法由省、自治區和直轄市人民政府制定。在具體實施過程中，目前通行的城市房屋拆遷評估辦法是：房屋重置價加上區位基準價格，即房屋的建筑成本加上土地的基準價格（基準地價）。

從被拆遷房屋價格評估的內容來看，其方法為重置成本法，被拆遷人最后得到的補償價格是重置成本價。但是，被拆遷人為了尋找新的住房，必須利用這筆補償款在商品房市場上按照現行市價購買新的住房，這既包括房屋的建筑成本和土地與配套設施分攤的成本，也包括房地產開發商的利潤和各種稅費。在房地產市場上，對于同一標的物，現行市價法評估價格將遠大于重置成本法評估的價格。因此，按照現行的評估方法，被拆遷人的利益必然受到損害。

2、拆遷補償評估機構的選擇不利于被拆遷人

目前，在城市房屋拆遷過程中，房屋評估機構通常由拆遷人指定。這些評估機構因與委托人存在著利益關系，在缺乏嚴密的市場監督的情況下，很難保證其在房屋估價中的中立性和公正性。評估機構為了迎合拆遷人的要求，故意壓低被拆遷人房屋的評估價格，損害被拆遷人的利益。對具有公益性質的道路、管道等項目的拆遷，因政府相關部門不恰當的行政干預，往往不按照房屋實際價值進行評估，出具的評估報告帶有濃厚的行政干預行為色彩，與法律規定不符。

3、強制拆遷時有發生

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*作者簡介：陶韌（1980—），湖北武漢人，華中師范大學經濟學院2003級碩士研究生。

眾所周知近年來，由于我國家法律法規的不完善，政府在城市建設特別是大量的商業征用地審批、實施拆遷作業中大包大攬，有的地方為了順利拆遷甚至動用警力，強制執行。由此引起的政府與拆遷人的矛盾可以說已經成為帶有普遍性的社會問題，比較典型的就是湖南嘉禾縣商貿城建設拆遷。

二、目前城市房屋拆遷中利益傾向的根源分析

1、在相關法規中被拆遷人處于弱勢地位

拆遷人與被拆遷人在拆遷過程中應該是平等的民事主體，法律在對雙方權利、義務的設

定以及違法行為的制裁應具有平等性，但實際上卻不是這樣。

根據《條例》第16條“拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內作出。當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執行。”

仔細分析，此條例很大的一個缺陷就是規定強制拆遷合法化，在法院未作出裁決之前，可以依法先行剝奪被拆遷人的房屋使用權和所有權。它首先給被拆遷人定下的基調就是不論怎么折騰，房子肯定是要拆的，被拆遷人所能夠做的就是努力的獲得更多的補償；在房子拆遷與否這個對于被拆遷人來說意義重大的問題上，被拆遷人是沒有發言權的，先不說被拆遷人的權益是否受到了侵害，一開始他們的權益肯定是沒有受到保障。即使是被拆遷人為了維護自己的權益，向房屋拆遷管理部門、人民法院提出申請或訴訟，在制度不健全、受到政府有關部門或當事人強勢干預的情況下，政府的房屋拆遷管理部門和人民法院是否能夠進行客觀公正的判斷也存在問題。

根據《條例》第24條“貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定?！眴栴}的焦點在于“市場評估價格”，房地產市場評估方法有很多種，目前各地方通常采用的是重置法（其不合理性前文已有論述）。其實，無論采取何種市場評估方法，其得出來的價格都不會是市場價值。從相關經濟學知識知道，市場價值的形成需要相應的市場前提：買方和賣方均完全出于自愿；具有適當的期間完成交易，而不是急于出售或急于購買。在房屋拆遷過程中，由于被拆遷人一般為非自愿，而且拆遷還受到一定期限的限制，這與一般意義上的買賣交易存在著本質上的不同。雖然拆遷人會對被拆遷人給予補償，但在被拆遷人失去了“堅持不拆遷”的交易底線的時候，交易心理上已完全處于劣勢，所能得到的補償完全掌控在拆遷人手中，無論是質與量都沒辦法和市場價格相提并論。

2、城市政府在拆遷過程中的“雙重角色”互相支撐

根據目前的憲法，城市土地都屬于國家所有，從技術角度考慮，實際上是由城市政府代行這種所有者權利。因此，政府在出于公共利益需要而征收土地的時候，實際上扮演著兩個角色：一方面，政府是土地所有權之人，而該土地上的居住者，僅僅擁有使用權；另一方面，政府又是公共利益的代表者。

這兩個角色合二為一，互相支撐。政府作為公共利益的代表者，為了政府認定的公共利益而決定拆遷，同時政府又是土地所有權之者，那么，政府自然可以想什么時候拆遷就什么時候拆遷，想什么時候收回居民的土地就可以什么時候收回，因為土地本來就是政府所有的。另一方面，政府又是公共利益的代表者，作為土地臨時使用者的被拆遷人，你如果不從政府所擁有的處于拆遷范圍的國有土地上搬走，不僅侵犯了政府作為國有土地所有權人的權利，而且也損害了公共利益；而政府所擁有的強制力，為了捍衛國家對于土地的所有權，更為了公共利益，當然可以在必要的時候使用強制手段。如此，土地權利與政府的權力結合在一起，使得拆遷戶從一開始就處于絕對弱勢地位。

正是這種制度“短路”，導致地方政府有能力、也有意志不顧拆遷戶的意愿而進行拆遷，盡管已引起民眾不滿，卻仍舊以為自己的行為是完全正當的。要解決這一問題，首先應當區分政府在城市房屋拆遷過程中的兩個角色：作為國有土地所有權者的角色，與公共利益代表者的角色。地方政府當然代表、并應當追求城市的公共利益，但是，城市國有土地的所有權，究竟由誰代表、如何行使，卻似乎值得反思。至少目前由城市政府來代表，存在嚴重利益沖突。

三、解決問題的建議

1、完善《條例》

法律的基本原則應該是保護弱者，而不是維護強者的利益。保護私有財產、保護人權的條款已經寫入了《中華人民共和國憲法》，《條例》卻是更多的考慮拆遷實施方便，而忽略了對被拆遷人的利益的保護。一方面要改變房屋價格評估機構委托方式，評估機構應該由被拆遷人委托；另一方面，要改變房屋價格評估方法，采用市場比較法進行評估。同時，要明確對違規拆遷和強制拆遷的處罰措施。

2、政府退出開發性和商業性的拆遷

對于開發性和商業性房屋拆遷，政府完全可以不參與、不介入，由開發商與被拆遷人協商拆遷相關事宜，按照市場化模式操作，自行拆遷或委托具有房屋拆遷資格的單位拆遷。這樣，政府能夠從大量具體的拆遷事務中解脫出來，對整個房屋拆遷過程進行有效的監督和管理，做好專職“裁判”員角色，這對于進一步轉變政府職能和維護政府形象來說，也具有重要的意義。

3、政府對公益性拆遷實行“恩恤津貼”制度

城市政府因為公共利益即全體城市市民的利益而進行拆遷，這原本是沒有問題的。但對于被拆遷人來說，卻要因為公共利益的改善而獨自承受相應的利益損失（精神損失是肯定的，物質損失前文已有論述），則顯得有些不公平。在我國實行計劃經濟時期，政府強調公共利益優先于個體利益。如今，雖然國家經濟體制正在向市場經濟邁進，但是，“公共利益優先”的理念對中國社會的影響仍然非常深刻。可以說，民眾對公共利益存在一種天然的敬畏心理。而某些城市政府正是利用公眾對政府的信任和敬畏，動輒以公共利益為由對城市房屋進行拆遷，卻拖欠提供補償或補償過低，以犧牲被拆遷人的利益為代價來推動城市的發發展，由此導致公共利益泛化。

為了正確處理政府與被拆遷人的財產關系，以及防止公權侵犯個體利益，除了按照《條例》對被拆遷人進行補償外，政府還應該對被拆遷人實行恩恤津貼，即政府額外對被拆遷人進行一定的補貼，在一定程度上也是表現政府在組織公益性拆遷時對于擾民的“歉疚”。補貼辦法可以按戶補貼，戶補貼數額=戶常住人口*當地3年人平均生活費用。如此，一方面加大政府組織公益性拆遷的補償壓力，使其作出決策時候參與更多的理性，更好的促進土地集約利用；另一方面也可以使被拆遷者獲得更大的滿足，感受到政府的關懷，在保持社會穩定的同時，使得建設項目能夠順利的進行。

參 考 文 獻：

[1]葉劍平.房地產估價[M].北京：中國人民大學出版社，2002.

[2]高富平，黃武雙.房地產法新論[M].北京：中國法制出版社，2002.

篇3

關鍵詞：城市房屋征收問題；公共利益

中圖分類號：C913文獻標識碼：A文章編號：1009-0118（2013）01-0237-02

一、我國城市房屋征收過程中出現的問題

（一）我國“公共利益”概念界定不清

新《國有土地上房屋征收與補償條例》中第一條：“為了規范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人的合法權益，制定本條例?！焙偷诙l：“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人（以下稱被征收人）給予公平補償?！倍忌婕傲斯怖娴母拍睿沁€是沒能將其概念具體化。《物權法》第42條選擇了慣用的概括式立法模式，沒有對公共利益做出更進一步的界定。主要表現在：

1、不動產征收中公共利益被虛置化。我國不動產征收的相關制度，很少將對不動產征收合法性的審查納入征收審查的程序中；就事后審查來看，更是缺乏相應的規制和監督。不動產征收中的公共利益被虛置在條文之中，只為一些非真正目的的不動產征收行為披上合法的“外衣”，發揮不了平衡公權與私權沖突的功效。

2、不動產征收中公共利益被泛化。在既有的“任何建設用地都必須使用國有土地”前提下，在現實中不動產征收的起因就包括這樣的三種情況：一是國家進行公共設施及公益事業建設需要使用集體所有的土地；二是國有企事業單位需要使用集體所有的土地；三是其他所有需要辦理出讓手續的土地。從上述三種情況來看，只有第一種情況是最符合公共利益，而后兩種情況均屬于經營性的和主要追求經濟利潤的利益，并不符合嚴格意義上公共利益。實際上將“公共利益”從公共設施、公益事業等狹義的概念擴大到了幾乎所有的經濟建設。直接把服務于公共利益等同于滿足建設用地需要，造成征收中公共利益的泛化。

正是由于立法上公共利益界定的不明，不動產征收又缺乏必要的程序約束以及法律自身的矛盾，公共利益被泛化、虛置化，使得無法對行政機關實施的不動產征收行為形成“可預見”的約束，為當前我國不動產征收實踐帶來了一系列突出問題。

（二）征收過程中補償標準確定困難

我國房屋征收中存在著補償標準難以確定的問題。一般來說，對于補償標準的計算是采取市場評估價格確定，立法原意也是力求補償的公平和市場化。

1、《國有土地上房屋征收與拆遷補償條例》第八條第五款中提到的危房集中，基礎設施落后等地段進行舊城區改建的問題。居住在這里的人們通常屬于社會的低收入人群，如果把房子拆了，貨幣補償的話，那點錢根本不夠在附近買房的，如果選擇房屋補償的話，這么一小塊被征收的房屋肯定不能補償一整套房屋，那么要交的差額將是一筆不小的數目。所以，一方面要根據法律對被征收人進行公平的補償，另一方面還要考慮到被征收人的切實生活狀況，針對這些人多提供一些經濟適用房等保障性住房。

2、《補償條例》第三十四條規定：“房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發證機關責令限期改正，給予警告，對房地產價格評估機構并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節嚴重的，吊銷資質證書、注冊證書；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。”這項規定可以對以前出現的估價方法不合理等現象產生一定的抑制作用，但是首先，房屋估價機構不中立的現象并沒有發生太大變化，這就給被征收人的房屋得到公正合理的估價造成一定的影響；其次，這樣的法律規定有時候還是難以震懾相關人員的，他們往往選擇打球，在不作出太大差距評估報告的同時，侵犯被征收人的權益，從而從中謀取私利。這都使得房屋征收的標準得不到有效的確定。

二、針對相關問題所建議的措施

（一）對公共利益的概念加以嘗試性界定

對“公共利益”沒有清晰的界定，主要還是因為“公共利益”屬于不確定法律概念?？v觀世界各國立法模式，主要有二種立法體例即概括式規定、列舉式規定、概括與列舉相結合的規定等三種方式，其共性是必須具有“公眾的或與公眾有關的使用”之內涵?？梢詮囊韵氯齻€方面予以規定：

1、直接用途的非商業性。之所以強調此點并將該條放在首要的位置，是因為實踐中有許多地方政府在舊城改造中，打著“公共利益”的旗號，征收當地居民房屋后建設商務區的情形。雖然，建設商務區增加了當地政府的稅收。但是這一解釋并不能成為商業性拆遷具有公共利益的理由，因為“剝奪所有權在任何情況下都不能是單純地增加國家財產的手段，否則剝奪私人財產的行為是不正義行為。”而且，追求政府財政收入的增加，具有明顯的地方政府利益。根據公共選擇理論，公共利益與政府利益并不完全一致。

2、公共受益性。公共利益由“公共”和“利益”兩詞組成，所謂“公共”即是指不特定的多數人可以從中受益?！袄妗眲t指不特定的人具有能從中受益的可能性。只有讓最大多數人享受到最優利益時才認為具有公共利益。這就要求我們在判斷某項征收行為是否具有公共利益時，考量該征收是否真的能讓最大多數人享受到最優利益，而所要實現的公共利益是否真的大于其可能損害的個人利益。

3、符合比例原則。判斷房屋征收事業符合公共利益的需要，應當考察以下三個方面，即“第一，用地目的的公益性。第二，征地之后所實現的公共利益大于維持現狀所能獲得的公共利益。第三，利用方式的不可替代性?！薄肮嬲魇盏墓婵剂繎斣诠娉潭壬?，有其特殊性，也就是必須有重大公益，方可以作為征收人民財產之理由?！睋Q句話說，并非任何的公共利益都能成為征收的合法理由。

（二）對征收房屋補償標準的完善建議

1、確立合理的補償標準。補償金額應以被拆遷人的生活水平不受影響為底線，不能出現“拆遷致貧”的結果。

2、采取合理的評估方法。價格評估是拆遷補償問題的核心。對于貨幣補償的房屋價格評估，采用現行市價法，確保補償款足以支付購買類似房屋的費用；對于產權調換的房屋，對被拆遷房屋和拆遷安置房屋必須采用相同的價格評估方法，同時必須考慮土地使用權的價格。

3、考慮到政府在房產征收時給房產被征收人帶來的不便，遇到下列情況時，政府在對等支付房產價款的基礎上，對房產被征收人進行補償：（1）搬遷補償：因房產征收而引起房產被征收人支付搬遷費用或者造成房產被征收人（含企業）停業損失的，政府應該補償，補償的標準以有據可查的實際損失為標準；（2）土地資源補償：房產被征收人擁有獨立土地資源，如果土地上房產面積不足土地面積三倍的，而且房產被征收人沒有選擇貨幣補償也沒有選擇自行購買同類房產而要求政府給子房產安置的。房產被征收人可以申請政府按照相當十土地三倍面積住宅房產的面積進行差額補償；（3）生活困難補償：因條件限制，房產被征收人無法在同區域購買房產繼續生活，而且家中有殘疾人、老人或者在校中小學生的，房產被征收人可以申請政府支付被征收房產價值百分之二十以內數額的生活困難補償。

參考文獻：

[1]王清.國外城市房屋拆遷的經驗及對我國的啟示[J].河北師范大學學報（哲學社會科學版），2010，33（4）.

[2]王利明.物權法草案中征收征用制度的完善[J].中國法學，2005，（6）.

篇4

為了規范我縣國有土地上房屋征收與補償工作，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人（以下稱被征收人）的合法權益，根據國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》、《省人民政府辦公廳關于貫徹實施〈國有土地上房屋征收與補償條例〉有關問題的通知》和《市人民政府關于規范國有土地上房屋征收與補償工作的實施意見》及有關規定，結合我縣實際，制定以下實施意見。

一、征收管理體制

（一）縣政府負責對全縣國有土地上房屋征收與補償工作的政策指導和監督檢查。

（二）縣住房和規劃建設管理局為縣級房屋征收部門，成立縣房屋征收管理辦公室，具體負責指導、檢查全縣房屋征收與補償工作。

（三）房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償的具體工作。房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內實施的房屋征收與補償行為負責監督，并對其行為后果承擔法律責任。

（四）房屋征收部門應當會同縣監察、發改、公安、財政、國土、審計、環保、工商、稅務等有關部門依照相關規定和職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。

（五）各鄉鎮（街道、辦事處）和居委會在房屋征收部門統一組織下，協助做好房屋征收與補償工作。

二、房屋征收與補償程序

（一）因公共利益需要征收房屋的，房屋征收部門或項目建設單位就擬實施房屋征收的項目書面征求縣發改、國土等部門意見，確定該項目符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃（其中，保障性安居工程建設、舊城區改建類項目已經納入縣級國民經濟和社會發展年度計劃），并已按照審批權限及有關程序辦理審批手續。

（二）房屋征收部門依據有關批準文件和規劃選址意見書（或建設用地規劃設計條件通知書，附用地紅線圖）確定房屋征收范圍。房屋征收范圍確定后房屋征收部門應當書面通知有關部門暫停辦理征收范圍內房屋的新建、擴建、改建和改變房屋用途等相關手續。暫停辦理相關手續的書面通知應當載明暫停期限，暫停期限最長不得超過1年。在暫停期限內違反上述規定辦理相關手續的，房屋征收時不予增加補償費用，仍按原房屋和土地的用途、功能進行征收補償。

（三）縣政府組織監察、國土、住建、鄉鎮（街道、辦事處）和居委會等部門對征收范圍內未經登記的建筑進行調查認定。對符合登記條件的，由縣住房和規劃建設管理局向有關權利人出具權屬證明。對超過批準期限的臨時建筑和違法建筑，由縣住房和規劃建設管理局依照有關規定進行處理。

（四）房屋征收部門負責組織被征收人通過協商、投票、隨機選定等方式選擇征收評估機構。

（五）房屋征收部門組織評估機構等單位對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。

（六）房屋征收部門擬定征收補償方案報縣政府。

（七）縣政府組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

（八）因舊城區改建需要征收房屋，超過50%被征收人認為征收補償方案不符合規定的，縣政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。

（九）縣政府公布征求意見情況和根據公眾意見修改情況。

（十）縣政府按照有關規定進行社會穩定風險評估；房屋征收決定涉及被征收人100戶以上的，應當經政府常務會議討論決定。

（十一）縣政府作出房屋征收決定前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ谩?/p>

（十二）縣政府作出房屋征收決定并及時公告。公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。

（十三）依法選定的征收評估機構開展征收評估工作，須出具并送達分戶評估報告。

（十四）房屋征收部門與被征收人訂立補償協議，并收回被征收房屋產權證書（權屬證明）和土地使用權證書。補償協議簽訂后，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提訟。

（十五）房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的縣政府，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。

（十六）被征收人在法定期限內不申請行政復議或不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的縣政府申請人民法院強制執行。強制執行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點和面積等材料。

（十七）房屋征收部門應當建立房屋征收補償檔案，將分戶補償情況在房屋征收范圍內向被征收人公布。

（十八）征收工作完成后，房屋征收部門應及時到房屋登記機構和國土資源部門辦理被征收房屋產權和土地使用權注銷登記手續，并交回被征收房屋產權證書（權屬證明）和土地使用權證書。

（十九）安置房建設完成，房屋征收部門為被征收人辦理房屋安置和登記發證等手續。

三、房屋征收與補償標準

（一）被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，房屋征收部門應當提供改建地段或者就近地段的房屋。

（二）對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。征收住宅房屋，貨幣補償價格不得低于同區位新建普通商品房市場評估價格的90%。

（三）征收房屋實行房屋產權調換的，安置房屋和被征收房屋的價格均按規定進行評估確定。雙方結清差價后，安置房屋的產權歸被征遷人所有。征收房屋的附屬物，不作產權調換，給予貨幣補償。

（四）用于安置的住宅房屋，建筑面積不得低于國家強制標準規定的住宅設計最低套型面積；就地回遷的安置的房屋套內建筑面積不得小于被征收房屋套內建筑面積。

（五）被征收人只有一套住宅且建筑面積低于45平方米的，應按45平方米對被征收人給予貨幣補償或房屋安置。被征收人選擇按原登記面積實行貨幣補償，且符合住房保障條件的，經被征收人申請，縣政府應當優先給予住房保障。

（六）臨時安置費標準根據被征收住宅房屋同區位同類型房屋的平均房租水平確定，按被征收房屋的合法建筑面積結合周轉過渡期計發。臨時安置費補助標準為每月10元/平方米。

（七）被征收人選擇貨幣補償的，房屋征收部門應當支付被征收人3個月臨時安置費。

被征收人選擇產權調換的，在周轉過渡期內房屋征收部門應當支付臨時安置費；房屋征收部門提供周轉房的，不支付臨時安置費。房屋征收部門提供的周轉房面積應不少于被征收房屋面積。房屋征收部門不得擅自延長周轉過渡期限，周轉房的使用人應當按時騰退周轉房。

因房屋征收部門責任延長周轉過渡期限的，對自行安排住處的被征收人，應當從逾期之月起加1倍支付臨時安置費；對周轉房的使用人，應當從逾期之月起支付臨時安置費。

（八）周轉過渡期為房屋征收部門接收被征收房屋之日起至房屋征收部門交付安置房屋之日止。協議有約定的，從其約定。就地回遷安置房為多層住宅的，周轉過渡期不得超過18個月，小高層住宅不得超過24個月。易地安置房為多層住宅的，周轉過渡期不得超過12個月。

（九）停產停業損失補償費根據被征收非住宅房屋的用途、區位和效益的不同，結合停產停業期限確定。按被征收房屋的建筑面積，生產、倉儲類房屋每月20元/平方米，辦公、公益類房屋每月30元/平方米，商貿、服務類房屋每月40元/平方米。實行房屋產權調換的，房屋征收部門在過渡期內支付被征收人停產停業損失補償費，實行貨幣補償的一次性給予被征收人10個月停產停業損失補償費。

對于征收時實際從事合法生產經營活動的非住宅房屋承租人，應從上述費用中支付3個月停產停業損失補償費，但房屋所有權人和承租人有合同約定的，從其約定。

（十）被征收的住宅房屋用作營業用房的，按住宅補償。取得工商營業執照、稅務登記證，營業至房屋征收決定之日，且房屋所有權證書、營業執照和稅務登記證注明的營業地點一致的，房屋征收部門可按實際經營使用的合法面積和批準經營類別，參照上一條標準，一次性支付被征收人10個月，作為利用住宅營業補助費。

（十一）住宅房屋搬遷費為每戶1000元，需要周轉過渡的，應計算2次搬遷費。非住宅房屋搬遷費按照實際發生的費用計算。無法恢復使用的設備、設施，房屋征收部門應當按照重置價格結合成新評估確定的金額給予被征收人貨幣補償。房屋征收部門負責搬遷或實施司法強制執行的不支付被征遷人搬遷費。

（十二）住宅房屋被征收人在規定的簽約期限內與房屋征收部門簽訂補償協議并搬家交房的，房屋征收部門給予搬遷獎勵費。獎勵費標準為按被征收房屋有證建筑面積每平方米100元，單戶獎勵費低于5000元的按5000元計發。逾期取消搬遷獎勵費。

（十三）因房屋征收造成的被征收人或者房屋承租人電話移機以及有線電視、管道煤氣、寬帶網、空調、熱水器移裝等費用，由房屋征收部門按照征收時的收費標準予以補償。

（十四）征收房屋的附屬物、樹木補償標準按照《關于調整我市征地地面附著物和青苗補償標準的通知》（價〔〕4號）執行。

（十五）被征收房屋室內外裝修裝飾及房屋附屬設施補償金額由征收評估機構一并評估，評估金額在分戶估價報告中單列。

四、房屋征收與評估

（一）國有土地上房屋征收評估工作，由依法成立的具有三級（含）以上資質的房地產評估機構承擔。同一征收范圍內的房屋征收評估工作，原則上由一家評估機構承擔。

（二）房屋征收部門每年向社會公布業務能力強、社會信譽好、綜合實力強、具有相應資質的房地產評估機構供被征收人選擇，但不得限制其它符合條件的房地產評估機構參與評估活動。

（三）房屋征收范圍確定后，房屋征收部門應將擬征收項目的名稱、范圍、征收評估機構選定方式等相關事項在征收范圍內予以公告，被征收人協商選定征收評估機構的期限為15天。

（四）公告的協商期滿后，房屋征收部門可采取逐戶征詢或集中投票方式統計被征收人的協商意見。逐戶征詢或集中投票都應以書面形式進行。

（五）采取逐戶征詢方式統計被征收人意見的，單一評估機構獲得超過50%以上被征收人同意的可直接確定為該項目征收評估機構。若無任何一家評估機構單獨獲得超過50%以上被征收人同意，則將得票數前3名的評估機構確定為候選評估機構，再通過抽簽或搖號方式在候選評估機構中確定一家為該項目的征收評估機構。

（六）采取集中投票方式統計被征收人意見的，房屋征收部門應當提前將集中投票選擇征收評估機構的相關事項告知被征收人。被征收人應在規定時間內持房屋權屬證書，按一個被征收人（產權證）一票的原則，到指定地點參與投票，得票最多的評估機構當選為該項目的征收評估機構。逾期不參加投票的被征收人視為自行放棄投票權利。

（七）征收評估機構確定后，房屋征收部門應當將征收評估機構名單在征收范圍內公告。同時書面告知被選定的房地產評估機構，并與其簽訂書面房屋征收評估委托合同。

（八）采取集中投票、抽簽或搖號等方式確定征收評估機構時，房屋征收部門應當邀請公證機關、被征收人代表和有公信力的人員等進行現場監督。

（九）估價人員應當對被征收房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被征收房屋外觀和內部狀況的影像資料。

實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、被征收人和征收部門人員簽字認可。因被征收人的原因不能對被征收房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被征收人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應當由無利害關系的第三人見證，并在估價報告中作出相應說明。

（十）房屋征收評估應當選用市場比較法，不具備采用市場比較法條件的，可以選用其他評估方法，但應當在評估報告中說明原因。

（十一）房屋征收部門或被征收人對評估確定的房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對房地產價格評估機構的復核結果有異議的，可以向當地或上一級房地產價格評估專家委員會申請鑒定。專家委員會的鑒定意見為最終結果。

五、加強對房屋征收工作的監督管理

（一）要建立完善房屋征收與補償制度，遵循決策民主、程序正當、結果公開的原則。征收補償費用必須足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ茫瑖澜澪?、挪用、私分、截留和拖欠。確保征收補償款及時足額發放到被征收人手中。審計部門要加強對征收補償費用管理和使用情況監督。嚴禁采用暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供電、供氣和道路中斷等非法方式迫使被征收人搬遷。房屋征收與補償完成后的房屋拆除工作，應由具有相應資質等級的施工企業實施。

各鄉鎮（街道、辦事處）及房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補償工作中不履行規定職責，或者、、的由上級政府或者本級政府責令改正，通報批評；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

（二）房地產評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發證機關責令限期改正、給予警告，并可依據行政處罰相關規定并處罰款，同時記入信用檔案；情節嚴重的，吊銷資質證書、注冊證書；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

（三）采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作，構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

（四）房屋征收工作政策性強，涉及面廣，關系到居民切身利益和社會穩定，要切實加強領導，明確部門責任?？h住房和規劃建設管理局要加大對征收范圍內違法建設的查處力度；審計部門要加強征收補償費用管理和使用情況監督；監察部門要加強參與征收活動部門及其工作人員的監察；公安部門要對征收活動中出現的違法案件予以查處。有關部門要按照責任分工，密切配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。

六、附則

篇5

隨著社會經濟的發展，城市化進程的加快，居民對城市基礎設施的配套需求日益增強，對解決交通擁擠、美化城市環境的愿望也日益強烈，這必然要求政府合理配置日益稀缺的城市土地資源，實現城市規劃目標，實施城市房屋拆遷。

但是多年來，房屋拆遷，這部城市建設進程中的“都市劇”，因為其法律屬性的撲朔迷離、補償安置的紛紛擾擾，不僅在理論界引起無休止的爭論，而且在實踐中也讓利益各方都備感“受傷”。

拆遷，一直被譽為“天下第一難”的工作。重慶市，一個已經被挖成大坑的工地中間，孤零零地佇立著一幢小樓，四周被挖成了“懸崖”，猶如一個大海中的孤島…….近期，號稱“史上最牛釘子戶”成為了全國各大媒體追逐的焦點。

秉持“規范拆遷，立法為民促和諧”的宗旨，省人大常委會總結城市房屋拆遷領域存在的問題和經驗，對2001年11月2日公布施行的《浙江省城市房屋拆遷管理條例》進行了部分條款修改。

拆遷人主體：“叫停”開發商

在各國憲法中，絕對的財產自由理念早已被摒棄，人們普遍認為財產負有社會義務，特別是因公共利益需要為國家征收、征用的義務。美國憲法第五條修正案規定：“非依正當程序，不得剝奪任何人的生命，自由或財產；非有合理補償，不得征用私有財產供公共使用?！北M管修正案是從保護公民權利角度規定的，但透過條文規定，還是可以解讀出國家對公民財產征收征用的保留。美國上世紀六十年代的世貿中心征地拆遷案和最近在美國國內引起巨大反響的凱洛訴新倫敦市案，都屬于國家對公民所擁有的土地實行征收的典型。

我國憲法規定：“公民的合法的私有財產不受侵犯”“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償?！毙骂C布的物權法也規定：“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產?！?/p>

國家征收與商業收購是兩種不同法律性質的行為。國家征收盡管也要補償，雙方對于補償金額也可以協商，但征收屬于行政命令，征收方和被征收方法律地位并不平等，只要主體適格、程序正當，征收決定一旦生效，即具有法律效力。物權法第32條對此也作了相關規定。而商業收購完全是民事主體之間根據平等、自愿、等價有償的原則達成協議，只要一方不同意，收購就無法進行。由于國務院條例和我省原條例都對城市房屋拆遷規定了行政強制拆遷和司法強制拆遷，以國家公權力作為后盾，因此，條例所規定的城市房屋拆遷顯然屬于國家征收性質，只能由國家動用征收權，在依法補償后才能行使。

在拆遷主體認定問題上，早在2004年年底，省人大常委會盧文舸副主任在寧波、慈溪調研省條例貫徹實施情況時就強調指出，按照省條例規定，開發商可以作為拆遷人，在住房產權制度改革后，這不符合憲法保護公民財產的精神。拆遷的實質是政府代表國家行使征收權，對被拆遷人進行補償、安置理應是政府的責任，讓開發商成為拆遷人并由其直接對被拆遷人進行補償、安置實際上是政府在回避這個責任。

上世紀八十年代中期開始，舊城改造在各大城市逐步開始，到八十年代末和九十年代初已在比較大范圍內展開。由于當時尚未實行住房制度和土地使用制度改革，城市住房基本上屬于房管部門直管公房和機關、事業單位以及國有、集體企業自管公房，土地使用實行行政劃撥，在“吃飯財政”窘境之下，政府追求“無錢也要辦事”的理念，推行“借雞生蛋”，“土地批租、毛地出讓”做法應運而生。開發商既要拆除批租地塊上房屋，又要遷居安置房屋使用人，開發商自然成了拆遷人。由于此時房屋的所有權屬于公家單位，該房屋所占用土地的使用權從法律上說也是國家的，政府直接將該地塊土地使用權出讓給開發商，在法律上尚無障礙。但是住房制度改革后，原使用人已成為產權人，成為該房屋所占用地塊的土地使用權人，如果要收回其土地使用權，必須適用國家征收程序，應當由政府對被拆遷人進行補償安置，由開發商作為拆遷人并由其進行補償安置的規定不僅不利于明確政府責任，保護被拆遷人合法權益，并且也不符合國家征收的法律關系。為了更好地厘清國家征收和商業收購的區別，理順拆遷法律關系。

新條例規定：“本條例所稱房屋拆遷，是指因實施城市規劃或者因其他公共利益需要，依法收回國有土地使用權而拆遷該地塊上房屋的行為?！薄氨緱l例所稱拆遷人，是指政府設立的具體實施收回國有土地使用權并依法取得拆遷許可證的單位?！?/p>

為了更好地保護被拆遷人的合法權益，立法工作者認為，實踐中還應當注意兩個問題：一是城市規劃的制定和調整必須遵守嚴格的程序規范，接受社會公眾的監督，避免隨意性；二是對政府的征收行為，應當保證被征收人有權尋求司法救濟。

尋求市場價補償

原條例規定，房地產市場評估價格由房地產評估機構以房屋拆遷許可證核發時政府公布的貨幣補償基準價為基本依據，結合該房屋具體區位、成新等因素評估確定，基準價由市、縣房屋拆遷管理部門會同價格、國土資源、規劃等行政管理部門按照當地上一年度同類地段、同類用途新建房屋的市場平均價格分別確定，報同級人民政府批準后每年3月底前公布。

省人大常委會法工委的同志表示，當初之所以規定基準價制度，主要是考慮到當時房地產評估市場尚不健全，評估行為也不夠規范，尚未形成開發、競爭、有序的市場機制，因而設立評估基準價制度，以此規范和約束評估機構的評估行為，切實保護被拆遷人的合法權益。

在這幾年的實踐執行中，由于房地產市場迅速發展，城市房價節節攀升等各種原因，一年公布一次的基準價已經不能適應當前的形勢，全省各市、縣公布的基準價已經不能真實反映房地產的市場價格。如杭州市自2002年上半年杭州市區國有土地城市房屋拆遷住宅房屋貨幣補償基準價后，一直到2005年才進行相應調整。

調查顯示，2005年年初，杭州市區一級土地及西湖風景名勝區住宅貨幣補償基準價為5900元/平方米，而該地段二手房均價已達到每平方米8000至9000元/平方米。2005年下半年，杭州市雖然將該標準調整為7200元/平方米，但此時，該地段二手房均價已經過萬。顯然，再沿用基準價制度已經不合適。

為此，新條例參考國家房地產估價規范，作出規定：“評估被拆遷房屋的市場價格評估確定，應當采用市場比較法，不具備市場比較法評估條件評估非住宅房屋的，可以采用其他評估方法，并在評估報告中說明原因?！?/p>

“采用市場比較法評估被拆遷房屋價格的，由房地產評估機構根據評估比準價格，結合該房屋具體區位、建筑結構、建筑面積、成新、層次、裝修等因素評估確定?！薄霸u估比準價格由房地產評估機構根據交易價從高原則從類似房地產中選取三個以上可比實例，進行交易情況、交易日期、區域因素和個別因素修正后確定?！?/p>

評估“基準價格”和“比準價格”雖一字之差，但其意義完全不同。確定基準價是政府主導行為，而比準價格完全由房地產評估機構選取房地產市場交易價格修正確定，其科學性和合理性可見一斑。

先安置再拆遷

安置用房建設是拆遷工作的重要組成部分，但是，目前浙江一些地方還存在著“重拆遷進度，輕安置落實”的做法。老百姓房子被拆，幾年見不到安置房的現象時有發生。

據統計，2004年底前，杭州市無法安置的拆遷戶5961戶，大量的安置遺留問題毫無疑問地成為拆遷糾紛矛盾的焦點。

為保證被拆遷人及時妥善得到安置，條例規定：縣級以上人民政府在組織制定拆遷計劃的同時應當制定安置用房建設計劃，并應當監督安置用房建設；需要新建安置用房的，拆遷人在申領拆遷許可證時還應當提供安置用地批準文件。

在舊城改造拆遷項目中，特別是在老城區，居民住房普遍較小，居住擁擠，是弱勢群體相對集中的地區，“下崗職工多、低保對象多、生活困難多、違章搭建多”，這部分被拆遷戶普遍無經濟能力重新購置新房。

為此，新條例擴大了拆遷安置最低保障政策的適用范圍。條例規定，被拆遷人屬于低收入家庭，其被拆遷住宅用房每戶建筑面積小于三十六平方米（在同一城市規劃區內有其他住宅用房的，合并計算），并實行產權調換的，拆遷人應當提供建筑面積不小于三十六平方米的成套住宅作為安置用房。被拆遷房屋和安置用房互不結算產權調換的差價。市、縣人民政府可以規定高于三十六平方米的按戶最低安置面積。低收入家庭的具體標準由市、縣人民政府根據當地實際確定。

篇6

【關鍵詞】收益還原法；土地價格評估

在我國市地價格評估中，常用的方法有收益還原法、市場比較法、剩余法和基準地價系數修正法，前三者為國際上所公認市地價格評估的基本方法。在我國，基準地價及其修正體系已日趨完善，使用頻率和準確度也不亞于前三者，因此，基準地價系數修正法也可稱為我國市地價格評估的基本方法之一。在此結合土地評估實踐，就收益還原法及其在土地價格評估中的應用作如下探討。

1 收益還原法是土地估價的基本方法

收益還原法，又稱收益資本化法，即在估算土地在未來每年預期純收益的基礎上，以一定的還原率，將評估對象在未來每年的純收益折算為評估時日總和的一種方法。收益還原法的經濟涵義是：在一定量的土地上進行經濟活動，土地提供的收益額，按照一定的資金報酬率計算，付出一定量的資本金，就可以取得與一定量土地提供的等量收益。收益還原法是評估土地價格的基本方法。它具有科學性、實用性?？茖W性是指收益還原法符合市場經濟條件下商品交易的法則，即符合等價交換規律的要求；實用性是指在土地資產評估中是完全可以應用的方法。因此，其他的幾種評估方法，均應以收益還原法為基礎。

2 收益還原法的應用前提

由收益還原法基本公式P=a/r可知，評估結果取決于土地純收益及還原率準確程度。對純收益進行分析，可得到如下三種收益法的應用前提：第一，續用前提。其含義是土地的現行投放狀態對其未來使用與運營具有有效性。第二，預用前提。其含義是當土地尚未投人使用與運營，但其注定可以在未來投入使用與運營，且有收益。第三，未來預期收益及其成本能用貨幣衡量，否則就無法利用收益還原法的公式；而土地還原利率是一種社會一般投資報酬率，受很多因素影響，主要包括社會、經濟、生活等各方面，確定它也是一個難題。

3 收益還原法的適用對象

收益還原法以求取土地純收益為途徑評估土地價格，它只適用地有收益或潛在收益的土地和建筑物，或是房地產評估。具體適用對象從區位條件、土地地市場條件、土地用途等方面來說明。

區位條件是影響地價的重要因素之一，通?？蓪^位條件分為商服中心、一般區域和邊緣區域。商服中心人口流量大，商業服務繁華，集聚效益顯著，運用收益法最為妥當。如果一般區域土地租賃市場發達，也可用收益還原法；對邊緣區域則不適用；土地市場條件是指土地市場是否發達，競爭是否激烈。市場條件可分為發達、一般、不發達三類。土地市場發達的區域，交易活躍，收益顯著，可用收益還原法。在土地市場一般的區域，也可以采用。在土地市場不發達的區域，如收益與區位關系顯著，也可采用收益還原法。對于不同用途土地：收益還原法適用于有現實收益或潛在收益，且易量化的土地和房產：如商業、旅館、餐飲、寫字樓、公寓、工業廠房等，而對于政府辦公樓、學校、公園、博物館等用途的土地時多不適用。

4 如何確定土地總收益

總收益是指以收益為目的的土地及與此有關的設施、勞力及經營等要素相結合而產生的總收益。在計算收益價格時，應根據一定原則全面分析各種收益，確定合理的客觀收益。目前評估人員在運用收益還原法對出租性土地評估時，普遍都采用客觀總收益來作為土地的總收益，但筆者認為對于不同類型的出租性土地,總收益的求取是不相同的,因此不能一概用客觀總收益來作為出租性土地的總收益?？陀^總收益適用于不存在房屋租約的情況下。實際總收益則適用于已出租的房屋,且簽定了長期租約,期滿要續租的情況。對于只存在短期租約,期滿不續租的房屋,則需客觀總收益和實際總收益綜合考慮,即租約限制內采用實際總收益,租約限制外采用客觀總收益來確定其土地總收益。

5 如何確定土地總費用

5.1 不能將利息作為費用扣除

一般情況下認為利息應作為費用扣除，因為利息作為投資土地成本支出的一部分，但其實這是不合理的，因為投資者之所以要選擇投資土地，是因為土地帶來的投資收益大于銀行的存貸款利息。正因為如此投資者才愿意從銀行貸款來投資土地或者犧牲銀行的存款利息來投資于土地。因此，無論是貸款資金還是自有資金，利息都是作為投資收益的一部分而不應作為費用扣除。

5.2 將稅費項目考慮到總費用當中去

筆者認為，收益還原法在評估過程中所指的稅費項目是指土地在運營過程(出租、經營、生產期間)中所須繳納的項目。稅費種類有：城鎮土地使用稅、營業稅、城市維護建設稅、印花稅、教育附加費、交通重點建設附加費等。在房地產的稅法中，土地增值稅、契稅及所得稅等幾種稅種不應計入該稅費項目。

5.3 出租劃撥的土地時，“土地收益”部分應作為總費用扣除

目前在一般情況下運用收益還原法評估時都沒有考慮土地取得方式對收益價格的影響。但根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第55條之規定：以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益部分上繳國家。因為房屋所有權人并未獲得“土地收益”這部分收益，故該“土地收益”部分不應計入在出租人的純收益中，而是應作為出租人上繳國家的費用扣除。

在計算土地總費用是出了考慮這兩項外，還要考慮很多費用問題，比如折舊是否應作為總費用扣除以及折舊年限的確定、維修費應該怎么計算、對于出租性土地，當土地取得方式為劃撥時，“土地收益”部分應作為總費用扣除等等，才能確定土地的總費用。

6 資本化率的確定方法

利用收益還原法評估土地價格時，影響評估結果最大的一個因素是土地還原利率。一般情況下，還原利率與投資風險成正比，風險愈大，收益率愈高。確定土地還原利率通常采用以下幾種方法：第一，租價比法，即用市場多個目標物的售價與純收益求得多個比率，而后用眾數法或加權平均法確定。該方法有較優的理論基礎和較強的觀性、現勢性。第二，安全利率加上風險調整值法運用這種方法求取資本化率，首先是求取安全利率，即無風險的資本投資收益率。第三，投資風險與投資收益率綜合排序法，它是先將社會上各種類型的投資及其收益率找出, 然后判斷該項目資本化率應落的區域范圍加以確定。如因土地投資的風險高于國債，在投資收益率排序上，土地投資收益率應高于同期國債年利率。

7 收益還原法拓展

7.1 總收益倍數法

土地總收益倍數法其實也是收益還原法的一種，基本原理是把土地作為資本，視它能帶來一定的收益，這些收益反映在土地上即為地租。經驗表明，土地地價與其地租之間總是存在一個倍數關系。按總收益倍數法測算，土地價格=若干年總收益的平均值只若干倍數。倍數依據土地集約度及收益率等因素確定，一般為3～6。

7.2 購買年法

購買年是一種表示地價高低的方式，即地價=純收益X購買年。從購買年法與總收益倍數法公式之比較中，可以看出在理論上二者是有嚴格區分的。但人們較為普遍地將購買年法與收益倍數法混為一談。有關購買年的測算，人們普遍地認為購買年是還原利率的倒數。

8 結語

土地價格的評估有多種方法，而且各有優缺點，在眾多的方法中，收益還原法是最常用的評估方法，它也是對市地、房屋、不動產或其它具備收益性質的資產進行評估的基本方法，雖然它也有自身的劣勢，但是整體上是很好的土地價格評估方法。

篇7

現行《房地產估價規范》規定，運用市場法估價是根據三個以上可比實例，進行交易情況修正、交易日期修正、房地產狀況修正后求得的公開市場價值，并對其作了具體規范。但由于歷史原因，這些規范與現實的征收補償價格的評估存在以下一些問題。

一、可比實例的選取

按《房地產估價規范》規定，可比實例的選取應符合下列要求：一是估價對象的類似房地產；二是成交日期與估價時點相近，不宜超過1年；三是成交價格為正常價格或可修正為正常價格。這里存在兩個問題，一是交易類型相同的實例是否可作為可比實例；二是實例的成交價格是否必須為正常價格或可修正為正常價格。

一是交易類型相同的實例是否可作為可比實例?，F行《房地產估價規范》雖然沒有對此作出明確要求，但從市場法的理論我們不難找出認同的依據。所謂市場法簡單說是通過類似房地產的已知成交價格來求取估價對象的未知價格。其理論依據是房地產價格形成的替代原理——同一種商品在同一個市場上具有相同的市場價格。這里要注意的是同一個市場，同一種商品只有在同一個市場上才具有高度的一致性，才可以替代。房地產買賣、租賃、征收等交易是幾種不同類型的市場交易，若不分交易類型選擇可比實例，就明顯與替代原理——同一個市場不符。這是因為不同的交易類型，其市場價格的表現也會有所不同。也就是說，同一估價對象在買賣交易市場、租賃交易市場、征收交易市場其所表現的價格是不一致的。這個“不一致”不符合“替代”的一致性要求。因此，我們在選取可比實例時，應將這一“替代”的一致性——交易類型相同，作為我們選取可比實例的必要條件，這樣才符合市場法的替代原理。

二是實例的成交價格是否必須為正常價格或可修正為正常價格。實例的成交價格一般可分為高于、正常、低于市場價格三種情形，買賣、租賃交易類型一般來說會是正常、低于市場價格這兩種情形，而征收這一交易類型則往往是高于正常市場價格，這是由征收交易類型的特殊性所決定的。征收補償對于征收當事人雙方來說，雖然也是一種交易，但這種交易與買賣、租賃等交易類型相比是明顯不同的。后者的交易市場對于買賣雙方來說是平等的，買賣是自由的，時間是充裕的。而對于征收補償來說，“買賣”雙方是“不平等”的，“買賣”是受限制的?！百I”方是通過政府頒發的房屋征收許可決定來強制購買被征收房地產的，“賣”方無法選擇“賣與不賣”；“買賣”對象是強制的——被征收人的房地產只能“賣”給征收人，不能賣給第三方；“買賣”時間是強制的，時間是不充裕的——被征收人的房地產只有在規定的征收期限內“成交”，不能自由選擇交易時間；“買賣”方式是強制的——如規定被征收人只能選擇產權調換或貨幣補償的征收補償方式，不能選擇其他方式。“買賣”不成的途徑是唯一的，“買賣”不成時，“買”方通過司法途徑強制收買“賣”方的房地產等原因決定房地產征收補償是特殊的“買賣”。而對這一特殊“買賣”的價格評估若按一般的買賣、租賃等交易類型的要求，將正常交易價格或修正為正常交易價格作為選取可比實例的必要條件，就明顯不合理了。國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》就突破了《房地產估價規范》這一要求，規定“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格”。對可比實例的選取只規定了底限——不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格，這就充分體現了征收補償價格評估的這一特殊性。要注意的是，將征收成交案例作為可比實例時，不能忽視被征收估價對象價格的客觀合理性，也就是說，其價格雖然不得低于被征收房屋類似房地產的市場價格，但必須是符合被征收估價對象合理范圍內的客觀價值，是征收成交類的正常價格。超過合理范圍內（通常所說的“天價”）的征收成交案例則不應選用。

二、交易情況修正

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關鍵詞 容積率 改變 地價 影響

中圖分類號： F293 文獻標識碼：A

隨著房地產市場的發展和土地集約利用觀念的深入，房地產開發中改變容積率的現象相當普遍，甚至有些隨意，針對這些情況，國家陸續出臺了一些規范政策性文件，使其逐步走上規范道路。在這些措施中，補交出讓金政策是核心，如何科學合理地補交出讓金一直是各方關注的重點，尤其是《國土資源部關于嚴格落實房地產用地調控政策促進土地市場健康發展有關問題的通知》（國土資發〔2010〕204號）中的“…經依法批準調整容積率的，市、縣國土資源主管部門應當按照批準調整時的土地市場樓面地價核定應補繳的土地出讓價款。”爭議較大。本文以安陽市房地產開發中幾個有代表性的容積率改變實例為基礎，分析容積率改變對地價的影響以及現行政策的利弊。

一、 概述

（一）安陽市房地產開發現狀。

安陽市位于河南省最北部，市轄五縣四區，城市總面積為7413平方公里，建成區247平方公里。中心城區建成區面積約95平方公里，中心城區城市人口73.9萬人。隨著城市經濟的快速發展，城市化進程的不斷推進，房地產業也在逐步完善與規范中崛起， 1999―2010年房地產開發投資年均增長率為37.9%，市區人均住宅建筑面積由15.82m2增至25.18m2。2010年全市共完成房地產開發投資98.72億元，同比增長32.3%，房屋施工面積1117.1萬m2，共銷售商品房屋339.88萬m2，同比增長39.3%；實現銷售額74.67億元，同比增長58%。

在2002年以前安陽市房地產開發建筑以多層建筑為主，2002年至2007年出現小高層并逐漸成為主流，隨著安陽市人民政府下發《關于進一步加強耕地保護促進節約集約利用土地的通知》（安政閱〔2008〕70號）規定：要充分利用空中資源，合理開發地下空間，鼓勵建設高層建筑。建筑結構也由磚混發展到框架、剪力墻結構。再加上城建三年計劃的實施和推進，房屋施工規模持續擴大，這些都不可避免地導致容積率發生改變。

（二） 影響容積率改變的主要建筑指標。

1.相關指標。

容積率：是指一定區域范圍內，建筑物的總建筑面積與整個宗地面積之比。一定區域范圍內容積率的大小反映了土地利用強度。容積率通過影響土地利用效率從而影響土地提供的經濟剩余量進而影響土地的價格，在城市總體規劃確定的基礎上,它是影響地價的最主要因素之一,其變化可導致地價的大幅度上升或下降。影響容積率改變的最主要的建筑指標是建筑密度、建筑結構。

建筑密度：是地塊內各類建筑基底占地面積與地塊面積之比。它的大小是衡量一個城市居住環境的綜合性指標，在一定程度上，建筑密度的大小意味著房屋棟間間距的大小，綠地及室外活動空間的多少，采光、通風等衛生條件及消防條件的優劣和居住環境質量的高低。

建筑結構：主要指建筑物的結構構造和承重材料類型，一般有磚木結構、磚混結構、框架結構、剪力墻結構、鋼結構等，不同的建筑結構其建安成本不同，對容積率的影響往往較大。

2.影響容積率改變的一般規律。

一般認為, 在商品房單方售價和建造成本保持不變的情況下,提高容積率指標, 在同面積土地上開發能獲得更多的建筑面積,單方分攤的地價額減少, 從而降低總成本, 提高土地開發的總收益, 獲得更多的經濟剩余,地價上升；反之, 容積率降低, 土地開發收益降低, 地價下降。但是,城市地價受到其它因素的協同制約,使得容積率與地價之間存在著復雜的變化規律。

影響容積率改變的最主要的建筑指標建筑密度、建筑結構，二者的改變與容積率的改變有直接的關系，建筑密度的增減會直接造成容積率的改變，不同的建筑結構對容積率的影響往往較大，改變建筑結構會大幅度提高或降低容積率，從而影響地價。

3.安陽市主要建筑類型。

根據市場調查，目前安陽市主要建筑類型及建筑指標具體見下表：

表1 安陽市主要建筑類型與結構表

單位：元/m2

二、容積率改變的幾種模式

根據安陽市實際情況，在只考慮建筑密度、建筑結構情況下的容積率改變模式主要有三種：一是建筑密度、建筑結構不變的容積率改變模式，一般是舊房增建或小幅度單純地提高層數，增加總建筑面積――即提高容積率；二是建筑密度不變、建筑結構改變的容積率改變模式，一般是舊房翻建或新增建筑物改變建筑結構增加建筑面積；三是建筑密度和建筑結構均改變的的容積率改變模式，一般是大面積的拆遷改造或土地出讓后項目實施前，改變原有規劃，或增加建筑面積提高容積率，或減少建筑面積降低容積率。第三種模式比較普遍，是現行法規重點規范的對象。

三、不同模式下容積率改變對地價的影響

（一）模式一。

模式一是建筑密度、建筑結構均不變的容積率改變模式，這種模式也可以分為在多層建筑結構的條件下，一層變二層，二層變三層…六層變七層等，另外包括部分爛尾樓續建。

現假設有土地面積1000的地塊，其上多層建筑基底占地面積600，可測算其每增加一層建筑面積地價的變化情況，詳見下表。

表2 不同層數新增地價測算表

從上表可以看出，在既定的市場條件下，容積率對地價的影響表現為地價隨容積率的增加而增加，但增加幅度隨建筑層數增加而降低。

在這種情況下，新增建筑樓層越高，其售價越低，一般多層樓房三四層價格最高，而建筑成本也隨樓層的增高而增加，在售價與成本的雙重作用下，地價總量表現為總體上升，但每增加單位建筑面積，其利潤/地價增幅呈下降趨勢。如果這樣，容積率同樣提高幅度情況補交地價款則會出現不同的現象，有可能會低收益高征收。

綜上述，容積率的提高對地價的影響程度是正相關的，即提高容積率，單位用地面積上的建筑面積增大，土地利用的效率增高，從而提高地價。

同樣，一般爛尾樓新增建筑面積也符合此項規律。

（二）模式二。

模式二是建設密度不變、建設結構改變的容積率改變模式，這種模式下，一般是多層變小高層，或多層變高層，假設1000m2的土地上現有一棟四層住宅樓，建筑面積2400m2，現予以遷除，可建設小高層或高層，其新增地價情況見下表。

表3 新建不同層數地價變化表

從上表可以看出，建筑結構的改變可能會使地價增值但也有可能產生負增值，這是由于在建筑密度一定時，增加建筑面積改變建筑結構，如變多層為小高層或高層，結構磚混變為框架或剪力墻結構；毫無疑問，小高層或高層的造價比多層要高得多，且層數越高一般造價也越大。這主要由于結構形式的改變，增加了電梯、供水加壓設備、防火設施、建材費用和施工成本等原因。但造價并不是隨層數增加而均勻上升的，而是跳躍性的。所以住宅中要有一個較經濟的層數，目前安陽市普遍認為最經濟的建筑層為：多層7層（容積率一般小于2）、小高層11層（容積率一般為2.0-4.0），高層18層或28層（容積率一般5.0）。由于節約用地，也就大大降低了室外工程造價、維護費用以及減少道路交通和改建用地的拆遷，還可節約市政設施費用。

誠然，并不是層數越高用地越經濟，隨著層數的增高對于人們的心理和生理方面將產生不利的影響，在使用上也將帶來不便。隨著樓層的增加，其銷售價格受到代產品的競爭限制，增幅有限，而成本的增加幅度此時要大于售價的增幅，此時在設定相同的利潤率下，就可能出現負地價。

綜上述，在建筑結構改變下，地價并不都是隨容積率的提高而提高的，與建筑經濟層數有很大關系。

（三）模式三。

建筑密度、建筑結構均發生變化的的容積率改變模式

這一模式下，各種變化形式比較多且復雜：可以改變建筑密度、改變建筑結構，減少建筑面積，即降低容積率；也可改變建筑密度、改變建筑結構，增加建筑面積，即提高容積率。

現舉例說明提高容積率的情況，假設有一原規劃容積率為2.0的地塊，在規劃允許的情況下，容積率最大可以調整為5.0。

根據安陽市實際情況，在容積率2.0下，一般對應的為多層建筑，3.0一般對應多層和小高層混合，4.0對應小高層，5.0對應小高層與高層混合建筑形式。仍以上例宗地面積為1000m2為假設，不同容積率的地價情況詳見下表。

表4 不同容積率下的地價變化表

從上表可以看出，最高地價對應的并不是最大容積率。這是因為影響房產售價的主要因素包括成本和居住環境。在房地產市場進入到細分時代，居住環境成為了主要因素。在相同容積率下，多層、小高層、高層的建筑密度越來越小，相應提高了綠地和公共設施面積，較大的改善居住環境，使房產售價有所提高，銷售周期變短，但隨著容積率的提高，人均占有的綠地和公共設施面積也呈下降趨勢，影響居住環境，使房產售價降低，銷售周期變長。從建設周期來看，它與開發建設的風險和開發建設的成本是成正比的。建設周期越長，開發的風險也就越大、成本越高。隨著容積率的提高，建筑密度的降低，房產售價隨著容積率的增加漲幅逐漸趨緩，甚至降低。

根據上述分析，隨著容積率的提高，建筑結構必然會更加復雜，相應的成本會越來越高，容積率在一定范圍內提高可以促使地價增加，而超過該范圍后，會使地價呈下降狀態。

四、容積率改變補交地價政策分析

容積率改變補交地價政策在不斷調整中，安陽市大致經歷了四個階段：第一階段是通過評估方式解決，由土地管理部門委托專業土地評估機構對不同容積率條件下的地價進行評估，按差價計算應補交的土地出讓金。這一階段容積率改變幅度較小。

為提高工作效率，減少用地成本，第二階段改為根據樓面地價乘以新增建筑面積乘以調整系數來計算應補交的土地出讓金。安陽市人民政府出臺了《關于加強和改進城鄉規劃管理工作調整規劃容積率有關問題的補充意見》，對調整容積率的建設項目，須補交的土地出讓金=樓面地價新增建筑面積調整系數。這種方式操作簡單、公開，有效降低了用地成本。但隨著容積率改變幅度的提高，與評估方法相比，補交地價款額度明顯偏高，脫離實際

綜合前兩種方式，第三階段改為評估與成交樓面地價混合使用。但隨著國家政策的頒布實施，又進入了第四階段，安陽市就部分建設項目規劃容積率提高、土地出讓金征繳等問題下發了《關于規劃容積率提高土地出讓金征繳有關問題的會議紀要》，重新按樓面地價法補交。

根據以上容積率改變模式及案例分析，容積率改變對地價的影響不是呈直線的，而按政策補交作為調控手段，帶有部分懲罰性質，均按容積率改變對地價影響為正相關且直線考慮，又有著明顯的不足。

筆者調查了安陽市的4宗補交土地讓金案例，列舉如下：

案例一，安陽市花園，因地塊容積率土地使用條件調整，容積率.5調整為2.62，出讓年限與面積不變，根據對不同容積率條件下的地價進行評估，二者之間的差價為79.14萬元，土地面積14644.90m2，合54元/ m2；

按政策計算需補交土地出讓金43.8158萬元。合26.6元/ m2。

案例二，安陽市三號公寓，出讓時容積率.61，現經批準調整為4.24，住宅平均層數由5.8層調整為18層。

根據對不同容積率條件下的地價進行評估，二者之間的差價為181.74萬元，土地面積7262.35m2，合250元/ m2；

按政策計算需補交土地出讓金211.5332萬元。合291元/ m2。

案例三，安陽市某小區，出讓時建筑密度為30%，規劃容積率為4.1，綠地率≥35%，經批準改變土地使用條件，建筑密度變為27%，容積率變為8.2，綠地率仍為≥35%，評估需交出讓金7794.99萬元，合1065元/m2。但按政策計算出來地價6749.96萬元，合923元/m2，要低于評估差價。

案例四，某規劃住宅小區，地處安陽市兩條城市主干道路交匯處，出讓時規劃容積率為2.5，2011年年初開盤時容積率降為2.0。

表5 案例補交出讓金對比表

單位：萬元

由這幾個案例可看出，容積率小幅度提高時按政策計算需補交的土地出讓金要低于對評估差價，隨著提高幅度的增大，政策差價法出讓金就高于評估差價法出讓金了，但再往高處則評估地價又大于按政策差價法計算的土地出讓金，并非是呈直線的規律。

而若是容積率降低按評估差價法有可能出現負值，按現行政策計算無需補交土地出讓金，政府還需退回開發商部分出讓金，但實際上操作并非如此，政府作為多收出讓金的補償或是給予土地置換，或者給予配套費用等優免。

補交出讓金的方式其實在國土資源部兩個規范中《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》（試行）和《協議出讓國有土地使用權規范》（試行）規定的補交地價的方法“調整國有土地使用權出讓金額應當根據批準改變用途等土地使用條件時的土地市場價格水平，按下式確定： 原土地使用權人應當補繳的土地出讓金額=批準改變時的新土地使用條件下土地使用權市場價格-批準改變時原土地條件下剩余年期土地使用權市場價格 ……”是比較合理的，也就是應當采用評估差價法，也避免補交土地出讓金脫離實際，突高突低。

五、結論

從上述幾種容積率改變的模式看，容積率改變對地價的深刻且復雜，并不表現為簡單的正相關關系，其不同的改變模式、改變幅度、改變階段對地價的影響程度、幅度均不相同。結合實際，在改變容積率補交土地出讓金的問題中，也不能一概而論，政策補交法有明顯局限性，評估差價法是比較合理、準確。

（作者單位：安陽市金土地價評估事務所有限責任公司）

參考文獻：

[1]全國土地估價師資格考試委員會編. 土地估價相關理論與方法. 地質出版社, 2006：403-404.

[2]中國房地產估價師與房地產經紀人學會編寫.房地產估價相關知識.中國建筑工業出版社,2009：26、61-62.

[3]城鎮土地估價規程.GB/T 18508-2001 （中華人民共和國國家質量監督檢驗檢疫總局 2001年11月）.

[4]招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范.（試行）（國土資發〔2006〕114號）.國土資源部印發.2006.

[5]協議出讓國有土地使用權規范.（試行）（國土資發〔2006〕114號）.國土資源部印發.2006.

[6]國土資源部關于嚴格落實房地產用地調控政策促進土地市場健康發展有關問題的通知.（國土資發〔2010〕204號）.國土資源部印發.2010.

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【關鍵詞】發展權；權屬；利用強度

0 引言

鐵路是推進我國城鎮建設的重要基礎設施，我國人口眾多、幅員遼闊，這種國情決定了中長距離客貨運量要求巨大，需要大力發展鐵路。

目前我國正處于鐵路建設快速發展時期，鐵路行業的快速發展也使得鐵路占用土地面積不斷增大，鐵路征地拆遷問題不斷凸顯。

鐵路征地拆遷必然會引起土地權屬的改變，涉及到土地的補償價格評估。目前的土地補償價格評估沒有考慮到土地發展權的問題，評估的土地價格往往低于土地實際的價值，這使得土地原所有者和使用者的利益得不到充分保護，造成爭議和糾紛。為了使土地補償價格更加合理，就需要考慮到土地的發展權，對土地的發展權價格進行評估，本文就是在這個背景下對土地的發展權價格評估問題進行研究。

1 土地發展權現狀分析

1.1 土地發展權價格評估缺乏制度基礎

我國從20世紀90年代開始，學界逐漸就對土地發展權這一制度展開研究，但目前尚缺系統的研究成果，我國法律也尚無土地發展權的規定，也就是說我國尚未建立土地發展權制度，有關土地發展權的隱含的規定、實際的處理，只能從現有的土地開發管理制度中尋找、分析。

（1）土地發展權歸屬未明確

對于我國的土地發展權歸屬問題，目前還沒有一個明確的規定。

（2）土地增值收益分配不合理

現行土地增值收益分配主要存在以下問題：第一，土地產權界線模糊造成收益流失。第二，土地費稅體系不夠合理，地租內涵不明確。第三，被拆遷人和失地農民沒有享受到土地增值收益。在征地拆遷活動中，原土地使用權人失去了土地使用權，也失去了土地可能帶來的增值收益。目前在各項征地拆遷補償活動中，更多的是考慮房屋或其他附著物的補償，而對土地的補償是對當下現有或規定用途剩余年限的補償，沒有考慮到土地的潛在收益和無形收益，沒有考慮到作為曾經的土地使用者土地上的投資建設。

1.2 土地發展權價格評估缺少評估方法

目前我國的土地價格評估主要是針對土地使用權，土地抵押權、土地租賃權以及征地補償等方面，現有的土地估價方法主要有：（1）成本逼近法；（2）收益還原法；（3）市場比較法；（4）基準地價系數修正法；（5）剩余法，即假設開發法。

土地發展權價格評估由于土地發展權制度的缺失，評估理論的缺乏，尚未納入土地價格評估體系，土地發展權本身的特殊性也使得土地發展權價格的評估區別于一般的土地價格評估，所以以上幾種估價方法都不能完全適用于土地發展權價格的評估，土地發展權價格評估方法目前還很欠缺。

2 土地發展權的特點

土地發展權就是為適應土地用途管制和多元化立體開發利用的需要而設立的，改變土地現狀用途與利用強度等利用方式的權利，是一項可以獨立支配的財產權。

土地發展權作為一項獨立的財產權，除了具有財產權固有的本質特點以外，還具有自己特殊的地方。結合上述對土地發展權內涵的界定，可以歸納出土地發展權有以下幾方面的特點：

（1）土地發展權的地域性和限制性；土地能否開發和發展不僅取決于土地的現在利用方式和水平，也取決于所處的區位條件、社會需要或市場需求以及土地用途管制、土地利用規劃等等。

（2）土地發展權及其制度設計的目的性和靈活性；土地發展權的設立，必須以相關土地法律制度的完善和配合為前提，其制度設計具有強烈的目的性。

（3）土地發展權行使具有較大的靈活性。

（4）土地發展權具有明確的階段性；土地發展權是以某段時間內土地利用現狀為基礎，對未來可能（或許可）發生的土地利用物質形態與經濟價值形態變化的量的設定。

（5）作為財產權的獨立性、排他性和可轉讓性；土地發展權是一項可與土地所有權分離的、獨立的物權。

（6）土地發展權的權利歸屬和土地所有制無必然聯系。

3 土地發展權價格評估的研究

基于上述土地發展權現狀分析及其自身特點，要解決和完善未來鐵路土地拆遷補償中土地發展權價格評估的問題，需從以下幾個方面著手。

3.1 完善土地發展權價格評估的制度基礎

首先，要明確土地發展權的歸屬。土地發展權的權屬歸屬，實際上就是土地增值收益的分配問題，應努力在國家，土地所有者，土地使用者等權利主體間找到一個利益分配的均衡點，讓三方在這一權利的實施中均有利可得。

其次，土地發展權配置模式的選擇鑒于土地發展權不同模式的比較分析，以及中國土地法律制度的特殊性，中國的土地發展權配置應當用土地發展權歸屬土地所有者的模式，區別國有土地和集體所有土地，不能一概而論，同時，國家采用稅收等法律手段平衡土地發展權所帶來的經濟利益分配。

再次，就是明確土地發展權價值的分配方式。土地發展權的價值內涵本質上就是土地用途改變和利用強度的提高帶來的土地價值增值。土地價值增值是指由于經濟發展的作用和土地投資的改良而形成的地租、地價的上漲。土地增值=自然增值+人工增值+用途轉變增值+政策增值，土地發展權價值的具體實現過程就是土地增值收益的分配過程。因此可以結合當地的社會經濟狀況，制定分享比例。

3.2 將土地發展權價格評估納入土地價格評估體系

首先，參照國外土地發展權價格評估理論及方法；國外土地發展權的價值按變更使用后自然增漲的價值計算。在美國，農地發展權的價格等于農地轉為建設用地后的價格扣除原農業用途的土地價格的余額。農地發展權的價值等于農地轉為建設用地的全部增值。由于農地發展權屬于農地所有者，因此，這一增值自然全部為農地所有者獲得。這一增值的分配與市場交易的實際情況相符，即無論是政府還是私人開發商，在向農地所有者購買農地發展權時，農地所有者得到了因讓出改為建設用地的機會而失去的全部土地增值。但這只是土地增值的第一次分配。由于土地增值是由社會經濟發展、公共投資、城市規劃等諸多非農地所有者因素而引致，因而必須有相當部分在社會與土地所有者之間分割，否則就不公平。對此，各國（地區）通行的做法是開征土地增值稅。

其次，探討改變土地用途及強度時的土地發展權價格評估方法；在農用地用途發生轉變，即轉為非農用地即鐵路建設用地后，由于土地用途的改變會帶來土地預期收益的改變，那么相應的會改變土地的價值量（一般為增量）。土地發展權價格就是由于這種土地用途的改變而產生的土地價值改變量。土地既改變了用途，又改變了利用強度，那么土地發展權價格可以表示為土地用途改變時的土地發展權價格與土地利用強度改變時的土地發展權價格之和。

4 結語

本文通過對土地發展權現狀及其自特點的總結分析，獲得以下幾方面認識：

（1）土地發展權的權屬歸屬，實際上就是土地增值收益的分配問題，應努力在國家，土地所有者，土地使用者等權利主體間找到一個利益分配的均衡點，讓三方在這一權利的實施中均有利可得。

（2）土地發展權價值的具體實現過程就是土地增值收益的分配過程。應結合當地的社會經濟狀況，制定分享比例。

（3）土地既改變了用途，又改變了利用強度，那么土地發展權價格可以表示為土地用途改變時的土地發展權價格與土地利用強度改變時的土地發展權價格之和。

【參考文獻】

[1]袁姝琴.基于土地發展權的土地價格評估研究[D].華東理工大學，2012.

[2]劉弘.中國土地發展權研究：土地開發與資源保護的新視角[M].中國人民大學出版社，2004.

篇10

在實際工作中，在建工程具有多重涵義：從會計核算來看，在建工程科目反映企業尚未完工的基建工程發生的各項實際支出；從建設過程來看，在建工程是指準備施工或正在施工或雖已完工但尚未通過竣工驗收和取得有關權利憑證的建設工程。

在建工程抵押牽涉的法律關系比較復雜，與現房相比，在建工程具有較為鮮明的“不確定”特點：一是實體上的不確定狀態，即工程未完工，其形態和價值是不斷變化的，還不具備建筑物的最終形式；二是法律上不確定的狀態，即未取得權證，有關權屬關系尚不明朗，因此在建工程不同于普通法律意義上的“物”，以在建工程抵押，是確立抵押關系還是確立抵押權?一直存在爭議?！稉７ā穼τ谠诮üこ淌欠窨梢缘盅簺]有作出明確的回答，但該法沒有禁止把在建工程作為抵押標的；最高人民法院《擔保法司法解釋》第47條明確規定了：依法獲準尚未建造的或正在建造中的建筑物抵押，當事人辦理了抵押登記的，人民法院可以認定抵押有效，第一次明確了在建工程可以抵押；建設部《城市房地產抵押管理辦法》第3條規定，在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。2007年10月1日《物權法》實施，該法第180條明確規定，正在建造的建筑物可以抵押；2008年4月，為《物權法》配套的《房屋登記辦法》(建設部第168號令)頒布，第59條規定，“以在建工程設定抵押的，當事人應當申請在建工程抵押權設立登記”。

二、在建工程抵押范圍

在建工程抵押的核心在于明確抵押范圍。在建工程在建設期間每天都在發生變化，對在建工程抵押權的范圍存在不同的認識：有的認為，抵押范圍僅為抵押時點的已完工部分，不含以后新增部分；另一種觀點則認為抵押范圍為該工程的全部，即包含已建和未建部分。目前北京、廣州、成都、福州等城市采用前種做法，上海市則采用后種做法。本文認為：

1.金融機構接受在建工程抵押時，主要看重已經建造完成部分的價值，基本上不考慮尚未建造部分可能具有的價值；

2.根據在建工程抵押的內涵來看，“以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產”，指明了以現狀投入資產為抵押范圍，未建部分尚未投入，也就沒有包含在抵押范圍之內；

3.已建部分在達到抵押條件時已經具備了一定交換價值，可以作為抵押品處置；

4.《物權法》第187條將“建筑物抵押”和“在建工程抵押”是一并加以規定的，均規定為“應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立”，可見在建工程抵押就是設立的一般抵押權；

5.《房屋登記辦法》把在建工程抵押歸為“一般抵押權登記”，把預購商品房抵押(按揭)歸為“預告登記”，這反映了將在建工程和預購商品房區別對待的立法意圖，即：將在建工程抵押視同一般的現房抵押，在設立抵押時就建立房屋登記簿，因此在建工程抵押的范圍也就是指已經建成的部分。

因此，在建工程抵押中的抵押財產就是“土地使用權及房屋已經建造完成的部分”，未建部分屬于新增建筑物，不在抵押范圍內。

三、在建工程抵押條件

在建工程抵押的關鍵在于設定抵押條件。在建工程與現房不同，在建工程處于建設過程中，能否建成尚具有一定風險，不具備完全的使用功能，因此，為了保護債權人(如金融機構)利益，不是任何形式的在建工程都適宜于抵押，必須保證在建工程具備一定的可變現性才能設定抵押權，一般都對在建工程抵押設立了條件。

1.只能用于本項目建設貸款抵押。在建工程的抵押目的有兩種觀點：1)根據建設部《城市房地產抵押管理辦法》的規定，在建工程抵押目的是“抵押人為取得在建工程繼續建筑資金的貸款”，在此明確了在建工程的“專用性”：只能為在建工程抵押人本人而擔保，只能為在建工程貸款本身而抵押。2)依據《物權法》和最高人民法院《擔保法司法解釋》，在建工程可以為在建工程抵押人的其他債務或者為他人的債務設定抵押。本文認為，在建工程抵押是為解決在建工程建設周期長、資金缺口大、建設者融資難等問題，保證在建工程的順利完工，因此，在建工程抵押目的以第一種觀點為宜，即：抵押人只能為自己的在建工程貸款而以該在建工程設立抵押，因為若在建工程對其他債務(抵押人或第三方)而擔保，往往容易造成在建工程的不確定性，甚至導致工程不能完工，形成“爛尾樓”工程，極易損害貸款銀行的利益。

2.土地使用權。在建工程抵押必須保證相應的土地使用權同時抵押，對于出讓用地，必須已經交付全部土地出讓金，取得國有土地使用權證書；對于集體用地，由于法律規定其不得轉讓，故不得進行抵押；對于劃撥土地，以該土地使用權設定抵押，應經具有審批權限的人民政府或土地行政管理部門批準，也就是說應履行法定的審批程序后才能抵押。

3.建設審批程序。在建工程抵押必須保證建設項目的合法性，用于抵押的在建工程應具備“三證”(《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》)，表明建設工程手續完備、程序合法，項目可以順利轉讓。

4.投資進度。為保證在建工程具有可轉讓的屬性，項目必須達到一定的投資進度才能抵押：1)在建工程抵押必須達到商品房預售條件，根據《城市房地產管理法》規定，“投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上”；2)根據《長沙市城市房地產交易管理辦法》(長沙市人民政府第89號令)規定，“房屋土建工程完成50%以上或多層建筑封頂、高層建筑達到十層”。

四、在建工程評估技術思路

在建工程的建造是一個循序漸進的過程，從開始建設到最終完工需要經過基坑開挖、基礎施工、施工至正負零、主體結構施工、主體結構封頂、內外裝修及安裝工程完工、室外工程完工、工程整體基本完工、通過綜合驗收等幾個階段。以工程是否通過綜合驗收為節點，可以將在建工程劃分為兩種類型：一種是工程未完工，尚未通過綜合驗收的“在建物”；一種是工程基本完工，已經通過綜合驗收，但尚未取得產權證的“準現房”。在建工程評估主要方法有成本法和假設開發法，一般應根據在建工程不同形象進度采用不同的評估方法，對于“在建物”，一般適用于成本法評估；對于“準現房”，一般適用于假設開發法評估。

(一)成本法

成本法評估技術思路是以在建建筑物連同其土地使用權的現狀總投入資產反映在建工程價值。

在建工程評估價值=土地價值+建筑物現狀總投入價值

建筑物總投入價值=建筑安裝工程費用+專業人員費用+管理費用+報建費用+投資利息+開發利潤+銷售費用+銷售稅金及附加

1.土地價值。計算土地價值時應注意兩點：一是對于一宗土地上規劃多棟建筑物的情形，應采用該棟在建工程分攤土地面積進行測算，必要時應作土地分割測繪，明確該棟在建工程所占土地界址；二是土地價值應采用評估時點的市場價值，而不是土地取得成本，可以利用通常的土地估價方法(市場比較法、基準地價系數修正法等)進行測算。

2.建筑物總投入價值。建筑物總投入價值由多個子項組成，如專業人員費用、報建費用等發生在項目前期，與工程進度無關；如建筑安裝工程費用、管理費用、投資利息、開發利潤、銷售費用、銷售稅金及附加等與工程進度和銷售進度有關，上述費用應分別計算。

3.建筑安裝工程費用。測算建安工程費用需要確定兩個基本參數：一是單位造價，應根據建筑結構類型確定其建安工程的單位造價；二是工程形象進度，建安工程從建設到完工一般要經過土方工程、基礎工程、結構工程、電氣設備安裝工程、給排水工程、內外裝修工程、室外工程等分項工程，各分項工程投資占建安總投資的比例一般是比較固定的，如高層建筑的土方工程和基礎工程占建安總投資的15%-25%、結構工程占建安總投資的50%-60%，工程形象進度就是指在評估時點已經完成了哪些分項工程，工程進展達到了什么程度(用百分比表示)。

4.專業人員費用包括市場調查、可行性研究、環境影響評價、規劃及建筑設計、建設工程招投標等項費用，一般為建安費用(已建部分和未建部分總預算額)的3%-5%。

5.報建費用主要是指基礎設施配套費，一般按照土地級別和用地類型不同進行征收，長沙市標準為360元/平方米至120元/平方米不等。

6.管理費按建安費用(已建部分的預算額)的5%-8%計。

7.投資利息應考慮地價和已建部分建安費用兩部分，其中地價假設一次性投入，計息期為取得土地至評估時點，已建部分建安費用假設均勻投入，計息期為開工至評估時點這段時間的一半。

8.開發利潤可以采用投資利潤率，以上述已投資總額為基數，利潤率為15%-35%，根據當地房地產市場情況及社會平均利潤率確定。

9.銷售費用主要包括買賣手續費、廣告宣傳費及費，一般為評估時點銷售收入的4%-6%。

10.銷售稅金及附加主要為營業稅、城市維護建設稅及教育費附加，為評估時點銷售收入的5.5%。

(二)假設開發法

假設開發法評估技術思路是以在建工程的預期市場價值扣除續建成本、管理費用、銷售費用、銷售稅金后的凈值，結合現金流分析技術，對凈值在銷售期內折現，以求得的折現值反映在建工程價值。

在建工程評估價值=[續建完成后的不動產價值-續建成本-管理費用-銷售費用-銷售稅金]/(1+r)n/2

上式中，r―房地產折現率

n―銷售期

1.不動產價值。確定在建工程續建完成后(現房)的市場價值應注意：一是采用市場比較法確定未來不動產價值；二是未來不動產不可能100%售完，特別是針對地下停車場和商業裙樓應考慮一定的銷售率。

2.續建成本、管理費用、銷售費用、銷售稅金可以參照“成本法”確定。

3.房地產折現率。折現率采用基準利率加風險調整值的方法確定。

4.銷售期。從評估時點起至不動產銷售完成需要經歷一段時間，根據項目規模大小和市場行情不同，銷售速度不同，銷售期一般為0.5年―1年。

5.折現期。從現金流角度看，未來不動產銷售屬于現金流入，續建成本、管理費用、銷售費用、銷售稅金等費用開支屬于現金流出，假定銷售和費用發生都是均勻的，折現期為銷售期的1/2。

五、在建工程抵押變現分析

在建工程抵押權可以對抗其他債權請求，但作為貸款銀行也應該注意，抵押以后并非萬事大吉，在行使抵押權的過程中仍然潛伏許多“陷阱”，影響在建工程變現能力：

1.建設工程價款優先受償權。《合同法》第286條規定：“承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償”，最高人民法院在《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》中認定：建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。因此，當在建工程拍賣處置時，從拍賣價款中優先支付發包人(開發商)拖欠承包人(施工單位)的工程款，銀行只能從剩余部分受償。因此，銀行一般要求承包人(施工單位)出具《放棄工程款優先受償權的承諾函》，以保證自身抵押權的優先地位。

2.土地出讓金優先權。根據《擔保法》第56條的規定：“拍賣劃撥的國有土地使用權所得的價款，在依法繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人有優先受償權?！卑凑丈鲜鲆幎?，土地管理部門收取土地出讓金的權利也優先于銀行的抵押權。因此，在評估劃撥土地上在建工程價值時，必須扣除劃撥土地應繳納的出讓金。

3.稅收優先權。2001年新修訂的《稅收征收管理辦法》第45條規定：“稅務機關征稅款，稅收優先于無擔保債權，法律另有規定的除外；納稅人欠繳的稅款發生在納稅人以其財產設定抵押、質押或者納稅人財產被留置之前的，稅收應當先于抵押權、質權、留置權執行。”該規定表明，欠稅行為發生在設定擔保之前，稅收優先權在順序上優先于抵押權。如果房地產開發企業在在建工程抵押之前已經拖欠稅款的，商業銀行在處置抵押物時就會受到限制，商業銀行只有對收稅后的剩余部分才可以受償。

4.法院查封。由于我國土地和房產的登記部門不同，辦理在建工程抵押需要先到國土部門撤消原有的土地使用權抵押，再到房產部門辦理在建工程抵押。根據《擔保法》規定，“依法被查封的財產是不能抵押的”。當銀行注銷土地使用權抵押、辦好在建工程抵押之前的這段時間內，在建工程被查封，此時，在建工程將無法辦理抵押登記；此時銀行若回到國土部門，卻遇到土地也已經被查封而無法辦理新的登記，恢復原有的土地抵押也無法做到，最終造成了抵押落空的尷尬局面。

5.已預售商品房。對同一套商品房，在建工程抵押與商品房預售不能同時并存，可能有兩種情況：一是在建工程抵押在先，商品房預售在后，此時開發企業必須事先取得抵押銀行同意，解除已設定的抵押關系，才能與購房人簽訂預售合同；二是商品房預售在先，在建工程抵押在后，此時銀行在確定在建工程抵押范圍時宜將已預售的戶室扣除在外，避免潛在的法律糾紛。

6.公共用房。房地產開發項目一般都要配備一定數量的公共用房，如物業管理用房、配電間、消防室等，這些公共用房屬于為小區配套使用，是不能轉讓的，因此銀行在確定在建工程抵押范圍時也宜把這一部分公共用房扣除。