導語：如何才能寫好一篇土地價值評估方法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】棕地；評估方法；清理成本

一、問題提出

棕色土地是指在人類的開發(fā)利用過程中受到污染的土地，這類土地的再利用由于污染受到很大的限制，其價值貶損嚴重。棕色土地的治理和再開發(fā)是一項復雜工程，涉及到生態(tài)環(huán)境、地理等系統(tǒng)，蘊含許多不確定性和高風險，需要一套行之有效的評估方法。西方國家早在20世紀80年代就開始關(guān)注棕色土地污染問題，其中棕地評估問題的研究主要集中在價值影響因素、評估方法和污名。Mundy（1992）認為，受污染不動產(chǎn)收益的影響成分包括環(huán)境污染引起收益的減少和可銷售性影響兩部分，Wilson（1994）把受污染不動產(chǎn)的損失分為內(nèi)部損失、外部損失和間接損失，Ch？琢lmers（1993）、Webber（1997）、Kinn？琢rd（1999）、J？琢ckson（2005）等對市場法、成本逼近法、折現(xiàn)現(xiàn)金流法、抵押權(quán)益法、內(nèi)涵資產(chǎn)定價法、蒙特卡洛模型、調(diào)查法、市場訪談法的應用問題進行了研究。

國內(nèi)學者對棕地價值評估問題也進行了嘗試研究。其中，趙玉杰（2004）等人通過對農(nóng)業(yè)環(huán)境污染事故進行分析，運用市場價值法和機會成本法對其帶來的損失進行評估；紀益成等（2007）翻譯了美國Roger M.G roves等人著作，并對棕地價值評估方法進行了介紹；陳燕（2010）、艾東（2010）、張琳（2012）、桂榮芳（2014）等從污染物屬性、棕地價值損失的不確定性、案例研究等方面入手，對市場比較法、收益還原法、成本法和內(nèi)涵定價法進行了對比分析；姚尚麗（2013）、方盛水（2014）結(jié)合企業(yè)決策和棕色土地再開發(fā)項目的特點，研究了模糊實物期權(quán)法、層次分析法、專家打分和模糊綜合評價法對污名價值的計量問題等。

由國內(nèi)外的研究文獻來看，除了成本法、收益法、市場法三大評估方法，它們還衍生出一些更為實用的方法，這些都是我們可以借鑒過來的。而我國對棕地價值的評估方法研究，主要集中在三大方法中，對其他方法的研究很少。這有待于國內(nèi)學者共同努力，強化棕地價值評估方法的系統(tǒng)研究，以滿足實務的要求。

二、棕地價值評估方法

在查閱棕地價值評估及其他污染評估文獻基礎(chǔ)上，筆者歸納提煉了六種可使用的方法，并對這些方法使用中的注意事項、技術(shù)難點進行了分析，希望對評估師評估工作有所裨益。

意愿評價法的難點是調(diào)查問卷的設(shè)計，問卷設(shè)計時可參考國外一些設(shè)計較成熟的問卷，但是還需結(jié)合本身的事故特點，且應在問卷上表明土地污染情況、其對人體健康及周邊環(huán)境帶來的影響等信息，確保結(jié)果的合理真實性。

在實務中，土地價值評估運用最多的是市場法，因為污染土地的污染程度、污染源等不一樣，涉及治理成本、污名的修正時需要特別注意。

除了上述的幾種方法外，國外學者還提出了環(huán)境資產(chǎn)平衡法、調(diào)查法、期權(quán)選擇法、抵押資本分析法等等。除此之外，我們可以通過對傳統(tǒng)方法進行污染因素修正，或借鑒空氣、噪音等方面的價值評估方法和自然資源定價方法，研究一些適用于污染土地的評估方法。

三、研究結(jié)論與對策建議

我國對土地價值評估的研究還處于初級階段，尤其是棕地的價值評估，要走的路還很長。針對評估方法，我們需要一個完善的法律體系和準則體系，為評估提供理論基礎(chǔ)；一個全面完整的數(shù)據(jù)庫，為評估方法提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)；一個經(jīng)驗豐富的評估團隊，保障評估的質(zhì)量。在這些方面我們是欠缺的，因此提出幾點建議：

（1）增加和完善環(huán)境方面立法，出臺相關(guān)政策。到目前為止，我國還沒有出臺與受污染不動產(chǎn)評估問題相關(guān)的準則，實務中都是依照國際評估準則。及早出善相關(guān)法律法規(guī)，建立健全土地環(huán)境保護法律法規(guī)和標準體系，才能預防土地污染和降低其造成的環(huán)境風險，及推動受污染土地價值評估工作的開展，為評估方法的應用提供依據(jù)。

（2）進一步完善技術(shù)標準，公開環(huán)境數(shù)據(jù)，為評估提供數(shù)據(jù)支持。價值評估方法的應用都是以大量數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的，由此專家和學者需在數(shù)據(jù)搜集的方法和技巧上進行研究探討。我國環(huán)境調(diào)查起步晚，數(shù)據(jù)缺乏，且很多具體的環(huán)境數(shù)據(jù)并未對公眾開放，對評估工作的開展有很大的限制，影響評估結(jié)果的準確性。所以數(shù)據(jù)的積累搜集事關(guān)重要，需要專家和各相關(guān)部門共同研究探討，為評估方法的運用提供數(shù)據(jù)支撐。

（3）促進學科的相互交流。很多關(guān)于環(huán)境、地理、健康等的專業(yè)問題評估師都無法全面的了解，這就必須尋求相關(guān)學科專家的幫助。評估師之間，擅長的領(lǐng)域可能也不一樣，如土地評估師、房地產(chǎn)評估師與環(huán)境影響評價工程師等等。這也要求評估師之間相互合作，相互提供便捷，保證評估工作順利進行。

（4）發(fā)揮行業(yè)組織的主導作用。土地評估師協(xié)會、房地產(chǎn)評估師協(xié)會作為我國土地、房地產(chǎn)價值評估領(lǐng)域的專業(yè)組織，應起到帶頭作用，提高評估隊伍的整體素質(zhì)，規(guī)范評估機構(gòu)和評估師的行為，積極組織受污染土地評估相關(guān)問題的研究，填補空白，開創(chuàng)新的行業(yè)方向。

（5）積累和借鑒經(jīng)驗，提高評估結(jié)果的準確度。評估師的經(jīng)驗在很大程度上左右了評估結(jié)果的準確性，雖然方法的研究日益成熟，但是在實際操作時，很多細節(jié)都不能很好地把握，這是需要經(jīng)驗為基礎(chǔ)的，所以在借鑒方法的同時，總結(jié)和借鑒實踐經(jīng)驗也是一個重要環(huán)節(jié)。

在評估領(lǐng)域需要研究和探討的方面還很多，需要我們共同的努力。美英等國家不管是對準則的研究，還是對傳統(tǒng)方法、模型的改善創(chuàng)新，一直都走在隊伍前列，為出現(xiàn)的新問題提供依據(jù)和可行的評估方法，這都需要我們不斷吸收內(nèi)化再創(chuàng)新，才能推進我國評估行業(yè)的發(fā)展。

????????參考文獻?????????????????????

[1]J？琢ckson Thom？琢s O.Ev？琢lu？琢ting Environment？琢l Stigm？琢

with Multiple Regression ？琢n？琢lysis[J].？琢ppr？琢is？琢l Journ？琢l，2005，73（4）：363-369.

[2]Roger M. Groves，李海明，紀益成. 應該怎樣評估污染不動產(chǎn)的價值？――遺憾的是，美國的官方案例并未對此做出回答[J]. 經(jīng)濟資料譯叢，2008（2）：74-86.

[3]陳燕，梁小君.污染土地價值評估的探討[J].中國房地產(chǎn)估價與經(jīng)紀，2010，（5）.

[4]艾東，朱彤，樂小芳.污染土地價值評估問題探討[J].生態(tài)環(huán)境學報，2010，（5）.

[5]張琳，李影，李娟.國外棕地價值評估的方法與實踐綜述[J].中國人口、資源與環(huán)境，2012，（4）.

[6]桂榮芳，趙娟.污染土地評估方法研究[J].中國工程咨詢，2014，（12）：62-66.

[7]方水盛.受污染不動產(chǎn)評估方法及管理體系研究[D].浙江財經(jīng)大學碩士論文打印稿，2015.

[8]彭希哲，田文華.上海市空氣污染疾病經(jīng)濟損失的意愿支付研究[J].世界經(jīng)濟文匯，2003，（2）.

篇2

關(guān)鍵詞：收益還原法；新技術(shù)思路；土地評估

中圖分類號：X703文獻標識碼： A

收益還原法（以下簡稱收益法）是評估的重要方法之一，無論在土地評估、房地產(chǎn)評估還是資產(chǎn)評估，收益法是常用的評估方法之一。隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，收益還原法的技術(shù)思路出現(xiàn)一些新的變化。

1 收益法的原理及特點

收益法基于預期收益原理，是在估算估價對象未來每年預期收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原利率，將估價對象在未來每年的純收益折算為評估時點收益總和的一種方法。收益還原法是對土地、房屋、不動產(chǎn)或其他具備收益性質(zhì)資產(chǎn)進行估價的基本方法。運用此方法在估價時，是把購買估價對象作為一種投資，即購買價款作為購買未來若干年收益而投入的資本。

收益法具有以下幾個比較明顯的特點：

（1）收益性。投資該估價對象應能夠獲得一定的收益，或具有潛在的收益。如果沒有了收益，則就沒有了所謂將收益還原得到估價對象的價值了。例如公共免費使用的建筑，基本沒有收益，因此不適合采用收益法評估。

（2）預期性。從投資的角度，投資者購買了估價對象后，是通過估價對象的未來收益來實現(xiàn)投資收益的。因此投資者購買估價對象時必須預計估價對象未來能獲取的收益以及收益方式，而其愿意付出的購買價格也是基于這個預期收益來確定的。由此可見，從收益法的角度來看，估價對象未來的收益能力和收益方式都是影響估價對象價值的重要因素。

（3）折現(xiàn)性。未來的收益必須通過折現(xiàn)，才能得到估價時點下價值，這其中涉及到收益法中一個重要參數(shù)――還原利率。還原利率除了考慮資金的時間價值，更重要的是反映投資者的預期收益，即投資者在該項投資中期望所獲得的收益。從財務分析的角度來看，還原利率實際上就是內(nèi)部收益率。

2 收益法技術(shù)思路的變化

隨著近年來房地產(chǎn)市場發(fā)展的速度加快，房地產(chǎn)收益形式及收益能力出現(xiàn)了新的變化。尤其是在住宅市場，原有的購買―出租模式已經(jīng)滯后于房地產(chǎn)市場發(fā)展的速度。表現(xiàn)比較明顯的是租金的增長速度較大落后于售價的增長速度，由此造成按購買――出租模式下的投資收益率越來越低，也就是說用租售比法測算得到的還原利率越來越低，甚至低于國債的收益率。從投資的角度來看，這項投資已經(jīng)逐漸變得不可行了。但是，近年來住宅房地產(chǎn)市場的交易卻越發(fā)活躍，這其中除了剛性需求，投資需求也占有較大的比例。這種現(xiàn)象反映了投資收益率并不是越來越低，反而可能是越來越高，只是收益形式有了新的變化。

由此可見，住宅房地產(chǎn)市場預期收益能力和收益形式已經(jīng)改變。雖然從表面上看每年的收益能力降低了，但是住宅投資的主要收益形式已經(jīng)由每年出租收益改為持有幾年后的轉(zhuǎn)售收益，而且這個轉(zhuǎn)售收益的收益能力往往比每年出租收益大得多。這種投資模式與傳統(tǒng)每年出租的投資模式最大區(qū)別就是持有期的大大縮短。傳統(tǒng)投資模式的持有期是長期的，甚至是整個收益期，更注重的是長期穩(wěn)定投資收益。而新的投資模式持有期一般只有5年，甚至更短，更注重的是短期投機收益，這種投機收益是具有較大風險的，因此其要求的回報率更高。

基于這種變化，收益法的技術(shù)思路也做了相應的調(diào)整，將整個收益期分成了兩段，第一段為持有期，第二段為轉(zhuǎn)售期。持有期的收益按傳統(tǒng)的方法折算還原，然后再將轉(zhuǎn)售的收益另外折算還原，最后將兩部分收益的價值相加即得到估價對象的價值。

估價基準日出租出租 出租出租轉(zhuǎn)售

持有期

新技術(shù)思路下房地產(chǎn)評估的計算公式：

P=A/(r-d)×[1-[(1-d)/(r+d)]n]+F/（1+r）n

其中：A――持有期內(nèi)的第一年純收益

F――持有期后的轉(zhuǎn)售純收益

r――持有期的還原利率

d――持有期的收益遞增比率

n――持有期

3 新技術(shù)思路應用于土地評估碰到的問題

按上述收益法新的技術(shù)思路，則土地評估中收益法的計算公式應為：

P=A/(r-d)×[1-[(1-d)/(r+d)]n]+F/（1+r）n

其中：A――持有期內(nèi)的第一年土地純收益

F――持有期后的轉(zhuǎn)售土地純收益

r――持有期的土地還原利率

d――持有期的土地純收益遞增比率

n――持有期。

對于空地租賃的案例，這個公式可以直接套用。但是實際空地租賃的案例比較少，而且這種短期投資的形式更少，空地租賃的大部分是長期投資。而土地評估中收益法應用的最多的是已建成建筑物的土地價值評估。對于這類評估，上述土地評估收益法的新計算公式中持有期部份的參數(shù)均可以按原有技術(shù)思路求取，但持有期后的轉(zhuǎn)售土地純收益怎么得到？這個是困擾收益法新技術(shù)思路在土地評估中應用的重要因素。

4 問題的解決方案

從土地評估的收益法技術(shù)思路來看，土地的純收益等于房地產(chǎn)純收益減去房屋純收益。因此轉(zhuǎn)售的土地純收益也可以用轉(zhuǎn)售的房地產(chǎn)純收益減去轉(zhuǎn)售時房屋的純收益，公式如下：

轉(zhuǎn)售的土地純收益=轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)純收益-轉(zhuǎn)售時房屋的純收益

轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)純收益=轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)價值-相關(guān)費用（包括手續(xù)費、中介費、稅費等）

轉(zhuǎn)售時房屋的純收益=(P房-PMT房/R房×（1-1/(1+R房)n）)×(1+R房)n

PMT房= P房/(1-1/(1+R房)m) ×R房

其中：P房――估價時點的房屋現(xiàn)值

PMT房――房屋年純收益

R房――房屋還原利率

n――持有期

m――總收益期

5 還原利率的差異

從上面的分析可見，還原利率實質(zhì)上是投資內(nèi)部收益率，因此對于不同的投資，內(nèi)部收益率是不相同的。也就是說新技術(shù)思路下的還原利率與原技術(shù)思路下的還原理利率在內(nèi)涵上是不一樣的，但是其求取的原理還是一樣的，求取方法仍采用市場提取法。

通過對廣州市10個區(qū)域100多個樣點進行統(tǒng)計分析，發(fā)現(xiàn)在目前的房地產(chǎn)市場下，房價上漲速度比較快，年平均漲幅達到10%以上，由此統(tǒng)計得到的還原利率也超過了10%，遠高于出租的回報率，也高于國債利率等這些無風險投資收益率。當房地產(chǎn)價格年平均增長率下降時，統(tǒng)計得到的還原利率也相應降低。由此可見，這類型投資的還原利率與房價的年平均增長率程正相關(guān)的關(guān)系，基本上約等于房價的年平均增長率加上出租的回報率。

而原技術(shù)思路下的還原利率是基于穩(wěn)定長期投資的內(nèi)部收益率，還原利率不高且穩(wěn)定，通常比無風險投資收益率稍高一些，風險大的投資還原利率更高。

因此，對于上述公式中的還原利率有所區(qū)別，其中持有期的土地還原利率屬于短期投資內(nèi)部收益率，風險較大，還原利率較高，而且與房價上漲幅度密切相關(guān)。計算轉(zhuǎn)售時房屋的純收益中所用到的房屋還原利率是整個收益期的房屋還原利率，屬于長期投資型的，風險偏小，還原利率不高。

6 舉例

某人購買了一套60平方米的新房，購買價格120萬元，使用年期70年，一次性付款，購買后即出租，每月租金2000元（假定為凈收益），預計這套房子5年后可以170萬（實收）價格轉(zhuǎn)售，估價基準日類似房屋的重置價為30萬元，房屋還原利率為7%，持有期土地還原利率為10%。現(xiàn)要評估這套房所在土地的價值（評估時點為購買房屋的日期）。

求解：

房屋年純收益= P房/(1-1/(1+R房)m) ×R房=300000/(1-1/(1+7%)70) ×7%=21186

轉(zhuǎn)售時房屋的純收益=(F房-PMT房/R房×（1-1/(1+R房)n）)×(1+R房)n =(300000-21186÷7%×（1-1/(1+7%)5）)×(1+7%)5=298930

轉(zhuǎn)售的土地純收益=轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)純收益-轉(zhuǎn)售時房屋的純收益=1700000-298930=1401070

土地價值=2000×12/10%×[1-1/(1+10%)5]+ 1401070/（1+10%）5=960933

7 需要注意的問題

從上面的例子可見，計算得到的地價非常高，約占房地產(chǎn)購買價格的80％，主要受以下兩個方面因素的影響：

1、房屋重置價

從上面例子中的參數(shù)可見，房屋重置價僅占購買房地產(chǎn)價格的25％，五年后轉(zhuǎn)售時房屋的純收益也僅有29萬左右，因此當房價已經(jīng)漲到170萬時，計算得到轉(zhuǎn)售的土地純收益達到了140萬左右，即使經(jīng)過折現(xiàn)，這部分貢獻給予土地的價值達到了87萬左右。由此可見，房屋重置價的確定對土地價值的影響比較大。只有確定合理的房屋重置價才能還原得到合理的土地價值。從價值理論來看，房屋重置價不僅僅是房屋的建設(shè)等費用，還應包括一定投資利息和利潤。

另外，當房價在增長時，是否房屋重置價也應該是隨之變化？變化規(guī)律如何？這有待進一步深入研究。

2、預期房價增長率

從上面的例子可見，五年后房價從120萬漲到了170萬，漲幅達到40％左右，年平均增長率約為7％左右。由于房價的大幅增長，導致土地純收益也大幅增長，從而測算得到的土地價值比較高。也就是說，這種方法計算得到的土地價值，是一種投資價值，是基于預期未來房價有一定漲幅情況下的土地價值。由此可見，預期房價的增長率對土地價值影響非常大，預期房價的增長率越高，土地價值越大。

但是，在目前房地產(chǎn)市場變化比較大，而且政府宏觀調(diào)控頻繁的情況下，預期房價增長率存在一定的不確定因素。

參考文獻（References）:

[1] 中華人們共和國國家標準.城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程[S].北京:中華人們共和國國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局,2001 NO.1:50.

篇3

關(guān)鍵詞：農(nóng)地發(fā)展權(quán)；征地；補償；綜述

我國自1987年《土地管理法》開始實施以來，土地征收補償一直按照耕地年產(chǎn)值的倍數(shù)標準，僅考慮了農(nóng)地的生產(chǎn)資料價值，嚴重脫離了實際，影響了失地農(nóng)民生活，也導致了很多社會矛盾。農(nóng)地的價值除了包括生產(chǎn)資料的價值，也包含了農(nóng)民生活保障的價值和國家糧食安全的價值，這兩部分價值可以通過對農(nóng)地發(fā)展權(quán)補償來體現(xiàn)。農(nóng)地發(fā)展權(quán)是農(nóng)地改變用途的過程中產(chǎn)生的價值增值。理論界對農(nóng)地發(fā)展權(quán)的歸屬、土地增值收益分配、農(nóng)地發(fā)展權(quán)補償方式等問題存在很多爭議。通過查閱大量文獻資料，總結(jié)規(guī)律，在此基礎(chǔ)上對征地中農(nóng)地發(fā)展權(quán)補償?shù)睦碚撗芯烤C述。

一、農(nóng)地發(fā)展權(quán)的性質(zhì)研究

土地發(fā)展權(quán)，這一構(gòu)想最初源于英國采礦權(quán)與土地所有權(quán)分離而單獨出售和支配。此后，美國、法國等陸續(xù)建立了該制度，但不同國家的具體制度設(shè)計差異較大。我國土地發(fā)展權(quán)的研究開始于20世紀90年代，年限較短，相關(guān)制度還沒有設(shè)置。土地發(fā)展權(quán)可以分為農(nóng)地發(fā)展權(quán)和市地發(fā)展權(quán)，本文研究界定的發(fā)展權(quán)是農(nóng)地發(fā)展權(quán)，即改變農(nóng)地使用性質(zhì)的權(quán)利。

土地發(fā)展權(quán)是土地所有權(quán)的一部分，是可與土地所有權(quán)分割而單獨使用、處分的財產(chǎn)權(quán)，是一種與土地所有權(quán)具有相同效力和權(quán)能的物權(quán)。沈守愚（1998）認為它的權(quán)源是國家，很多學者提出土地發(fā)展權(quán)是因土地管制而產(chǎn)生的，沒有國家對土地的分區(qū)控制和用途管制就沒有土地發(fā)展權(quán)。近年來學者們從不同的角度研究土地發(fā)展權(quán)，拓寬了研究廣度和深度，對土地發(fā)展權(quán)的認識也越來越全面。如從經(jīng)濟法律關(guān)系的角度、從人權(quán)的角度理解土地發(fā)展權(quán)。

二、農(nóng)地發(fā)展權(quán)的歸屬研究

國外關(guān)于農(nóng)地發(fā)展權(quán)的歸屬，有兩種主要處理方式：一是農(nóng)地發(fā)展權(quán)同地上權(quán)、抵押權(quán)等一樣，首先自動歸屬于土地所有人，政府要保護農(nóng)地，須事先向所有人購買發(fā)展權(quán)，具有代表性的是美國。二是農(nóng)地發(fā)展權(quán)一開始就屬于國家或政府，土地所有人或使用人若想改變用途或利用強度，必須向政府申請或購買農(nóng)地發(fā)展權(quán)，典型的是英國。

農(nóng)地發(fā)展權(quán)的歸屬影響征地補償額的確定和土地增值收益的分配，并且影響未被征地農(nóng)民的利益補償。當前，我國對農(nóng)地發(fā)展權(quán)的歸屬研究爭議較多，主要有三種觀點，即農(nóng)地發(fā)展權(quán)全部歸國家、全部歸土地所有者和兩者共享。

（一）農(nóng)地發(fā)展權(quán)應全部歸國家所有的觀點

我國現(xiàn)行《土地管理法》實行的基本是土地發(fā)展權(quán)國有模式。很多學者支持現(xiàn)有模式，認為從土地用途管制、耕地保護的角度農(nóng)地發(fā)展權(quán)應歸國家所有，這樣看似限制了農(nóng)地轉(zhuǎn)為非農(nóng)建設(shè)用地的靈活性，影響了農(nóng)村集體和農(nóng)民的收益，實則保護了農(nóng)地不被輕易轉(zhuǎn)用和占用，保護了農(nóng)地的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式，同時也保護了農(nóng)民的長遠利益。陳柏峰（2012）認為土地發(fā)展增益源于外力增值，是全體社會大眾努力的結(jié)果，地塊的發(fā)展增益與國家發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、非農(nóng)用地供應政策、城市化速度等因素密切相關(guān)。從這個角度說，農(nóng)地發(fā)展權(quán)也不應該全部歸土地所有者所有。我國還應當堅持土地發(fā)展權(quán)國有模式，并通過完善具體制度來保障土地發(fā)展增益全民共享，一部分收益用來反哺失地農(nóng)民。如目前臺灣地區(qū)明確宣示土地發(fā)展權(quán)國有，但政府并沒有獲取全部土地發(fā)展增益，農(nóng)地所有權(quán)人在土地開發(fā)中可以分享不菲的發(fā)展增益。

（二）農(nóng)地發(fā)展權(quán)應全部歸土地所有者所有的觀點

也有學者從農(nóng)地發(fā)展權(quán)的性質(zhì)，農(nóng)民利益保護的角度認為農(nóng)地發(fā)展權(quán)應歸農(nóng)民集體所有。劉永湘、劉國臻等認為非公共利益性質(zhì)的征地行為壓抑了集體土地所有者的土地發(fā)展權(quán)，給集體土地所有者帶來了損失。這是有經(jīng)濟實力的用地單位利用國家公權(quán)力侵犯農(nóng)民私權(quán)利的行為。劉明明、黃滟、張安錄等都贊成農(nóng)地發(fā)展權(quán)主要屬于農(nóng)民集體所有，不能因為國家宏觀調(diào)控而抹殺了土地產(chǎn)權(quán)，土地發(fā)展權(quán)歸農(nóng)民集體所有有利于土地流轉(zhuǎn)和土地資源合理配置。

（三）國家和土地所有者共享土地發(fā)展權(quán)的觀點

就我國現(xiàn)狀來看，不適合將土地發(fā)展權(quán)全部歸國家，那樣農(nóng)民分享土地增值收益就沒有了理論依據(jù)；也不適合將農(nóng)地發(fā)展權(quán)全部歸農(nóng)民集體，國家還要通過土地規(guī)劃、分區(qū)控制、用途管制等限制土地自由開發(fā)。周誠（2006）曾提出“私公兼顧論”和“農(nóng)地全面產(chǎn)權(quán)觀”，指出在農(nóng)地自然增值的公平分配應當全面顧及失地農(nóng)民和國家。王永慧、嚴金明、何元斌、林泉等認為實體發(fā)展權(quán)價值應由政府和農(nóng)村集體共同分享?？梢詮耐恋匕l(fā)展權(quán)增值收益來源的角度來確定增值收益分配，因土地規(guī)劃、改變用途帶來的增值收益歸國家所有，因土地使用者增加投入帶來的增值收益歸土地所有者所有，因土地自然增值帶來的收益歸國家和土地所有者共同所有。

三、農(nóng)地發(fā)展權(quán)價值補償方式研究

不論農(nóng)地發(fā)展權(quán)的歸屬如何界定，未來我國在征地補償中必將考慮使農(nóng)民能夠分享土地增值收益，保護農(nóng)民的土地權(quán)益。對于發(fā)展權(quán)的補償方式，可以采取直接的方式如國家購買發(fā)展權(quán)，或間接的方式如提高失地農(nóng)民社會保障等。

（一）國家直接購買土地發(fā)展權(quán)

國家直接購買發(fā)展權(quán)是建立在發(fā)展權(quán)歸土地所有者所有的基礎(chǔ)上的，采用這種方式，政府的財政負擔重，和我國現(xiàn)行征地制度完全不銜接，相應的制度建設(shè)存在很多困難。劉明明（2008）認為我國應當借鑒美國的經(jīng)驗，采取國家購買發(fā)展權(quán)和發(fā)展權(quán)移轉(zhuǎn)兩種模式，其中應當以發(fā)展權(quán)移轉(zhuǎn)為主，輔之以國家購買發(fā)展權(quán)。但事實上發(fā)展權(quán)移轉(zhuǎn)需要完善的土地發(fā)展權(quán)市場，我國現(xiàn)在還不具備條件。

（二）嘗試多種補償方式

也有學者提出了許多靈活的發(fā)展權(quán)補償方式，可以歸納為以下幾種：1.完善農(nóng)民的生活保障體系，使失地農(nóng)民教育、醫(yī)療、養(yǎng)老有保障；2.如果征地后土地用于生產(chǎn)經(jīng)營活動，可以讓失地農(nóng)民自愿入股或安排工作，直接參與土地的后續(xù)開發(fā)經(jīng)營，使其長期獲益；3.考慮增加 “土地發(fā)展權(quán)補貼”，按被征收土地面積發(fā)放，國家可以從全國“土地財政”收入中提取一定比例的經(jīng)費，作為“土地發(fā)展權(quán)補貼”的資金來源；4.將征地過程產(chǎn)生的土地收益全部返還失地農(nóng)民，國家通過征收農(nóng)地發(fā)展稅參與土地增值收益分配。這些補償方式是對現(xiàn)行征地制度的補充，而不是推到重建，更現(xiàn)實可行、可操作。

四、農(nóng)地發(fā)展權(quán)評估研究

在國際上用于土地發(fā)展權(quán)估價的方法主要有：依據(jù)發(fā)展權(quán)涵義定價，依據(jù)市場定價，依據(jù)產(chǎn)權(quán)價格因素量化定價（特征價格法），依據(jù)條件評估法（CVM）定價等。近年來，我國學者對土地發(fā)展權(quán)價值評估也有許多研究。

農(nóng)地發(fā)展權(quán)評估思路大體可分為“加法”和“減法”?！皽p法”的觀點認為發(fā)展權(quán)價值=改變用途后的土地價值-原農(nóng)業(yè)土地價值。前者可以用市場法、收益法、假設(shè)開發(fā)法等計算不同用途土地價格；后者可以從土地作為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料所能帶來的收益的角度計算土地價格?！凹臃ā钡挠^點從失地農(nóng)民未來生活保障的角度評估發(fā)展權(quán)價值，認為土地發(fā)展權(quán)價值等于農(nóng)民就業(yè)、養(yǎng)老、醫(yī)療及失業(yè)等社會保障費用的總和。也有一些其他的計算方法，如從土地未來發(fā)展?jié)摿Φ慕嵌仍u估，主要考慮土地與城市邊緣的距離、城市邊緣的開發(fā)程度、每公里交通費等因素。

五、對農(nóng)地發(fā)展權(quán)價值補償?shù)乃伎?/p>

（一）設(shè)立農(nóng)地發(fā)展權(quán)具有重要意義

我國現(xiàn)行的征地補償制度，沒有使失地農(nóng)民分享土地增值收益，脫離了農(nóng)地的實際價值。因為征地補償偏低，引發(fā)許多案件，矛盾較為尖銳。在城市快速擴張的過程中，以低廉的價格購得農(nóng)用地，再以較高的價格在城市交易，這實際上是另一種形式的“剪刀差”，只不過過去的載體是農(nóng)產(chǎn)品，現(xiàn)在是農(nóng)村的土地，這是對農(nóng)民極大的不公平。引入土地發(fā)展權(quán)，維護農(nóng)民土地權(quán)益，使農(nóng)村集體、農(nóng)戶都能分享土地增值收益，已是勢在必行。設(shè)置農(nóng)地發(fā)展權(quán)是我國進一步深化，明晰農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)，適應經(jīng)濟社會發(fā)展的需要；是保護農(nóng)民利益，調(diào)動農(nóng)民生產(chǎn)積極性，促進土地規(guī)模經(jīng)營的需要；也是耕地保護，有效利用土地的需要。

（二）我國的農(nóng)地發(fā)展權(quán)不適合全部歸土地所有者所有

有學者批判現(xiàn)有征地模式，主張將土地發(fā)展權(quán)完全歸土地所有者所有。我國現(xiàn)在實行的是土地發(fā)展權(quán)完全歸國家所有的模式，如果轉(zhuǎn)換為土地發(fā)展權(quán)全部歸土地所有者，需要很高的制度轉(zhuǎn)換成本。而且轉(zhuǎn)換以后也不能實現(xiàn)期望的社會公平，在城市未來規(guī)劃區(qū)內(nèi)的城郊農(nóng)民將獲得高額的土地增值收益，而那些沒有機會被征地的農(nóng)民，擁有的土地發(fā)展權(quán)不能帶來任何收益。這樣的制度安排不僅不會促進社會公平，相反是另一種制度不公平，只是把城市擴張和農(nóng)民收益的矛盾變?yōu)榱瞬煌瑓^(qū)位農(nóng)民收益之間的矛盾。從當前中國的國情來看，還是應該堅持土地發(fā)展權(quán)國有，在此基礎(chǔ)上最終通過公共財政，采用不同的方式，補償全體農(nóng)民。

（三）適當保障農(nóng)民土地發(fā)展權(quán)權(quán)益

政府應從立法的層面，建立新的征地補償制度，從土地轉(zhuǎn)換用途后的價值增值中分出一部分作為對失地農(nóng)民土地發(fā)展權(quán)的補償。同時，對沒有被征地的農(nóng)民，也要考慮限制土地發(fā)展權(quán)的補償，從已開發(fā)土地的發(fā)展增益中拿出適當?shù)姆蓊~進行再分配。

參考文獻：

[1]孫楠，卓成剛.國內(nèi)土地發(fā)展權(quán)理論研究綜述[J].安徽農(nóng)業(yè)科學，2011（35）.

[2]胡蘭玲.土地發(fā)展權(quán)論[J].河北法學，2002（02）.

[3]沈守愚.論設(shè)立農(nóng)地發(fā)展權(quán)的理論基礎(chǔ)和重要意義[J].中國土地科學，1998（01）.

[4]陳柏峰.土地發(fā)展權(quán)的理論基礎(chǔ)與制度前景[J].法學研究，2012（04）.

[5]金儉，呂Q.論臺灣土地開發(fā)許可制及其對大陸地區(qū)的啟示[J].湖南師范大學社會科學學報，2013（03）.

[6]劉永湘，楊明洪.中國農(nóng)民集體所有土地發(fā)展權(quán)的壓抑與抗爭[J].中國農(nóng)村經(jīng)濟，2003（06）.

[7]黃滟，張安錄.基于cvm法的農(nóng)地發(fā)展權(quán)定價―以武漢市遠城區(qū)為例[J].農(nóng)村經(jīng)濟與科技，2012（05）.

[8]劉明明.論我國土地發(fā)展權(quán)的歸屬和實現(xiàn)[J].農(nóng)村經(jīng)濟，2008（10）.

[9]周誠.論我國農(nóng)地自然增值公平分配的全面產(chǎn)權(quán)觀[J].中國地產(chǎn)市場，2006（08）.

[10]周誠.關(guān)于我國農(nóng)地轉(zhuǎn)非自然增值分配理論的新思考[J].農(nóng)業(yè)經(jīng)濟問題，2006（12）.

[11]何元斌，林泉.城中村改造中的主體利益分析與應對措施――基于土地發(fā)展權(quán)視角[J].地域研究與開發(fā)，2012（04）.

篇4

一、中國房產(chǎn)稅制

中國房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，區(qū)分房屋用途以房產(chǎn)余值或租金收入作為計稅依據(jù)，以房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人為納稅人征收的一種財產(chǎn)稅。中國現(xiàn)行房產(chǎn)稅以1986年10月1日開始施行的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》為依據(jù)，由地方稅務局負責征收?！吨腥A人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》對房產(chǎn)稅的征收對象、納稅人、計稅依據(jù)、稅率等內(nèi)容做出了詳細規(guī)定:征稅對象方面，房產(chǎn)稅僅對城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產(chǎn)征收，也即是說，對于坐落于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)外的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。納稅人方面，通常情況下房產(chǎn)稅的納稅人為房產(chǎn)所有權(quán)人;產(chǎn)權(quán)出典的，以承典人為納稅義務人;產(chǎn)權(quán)有爭議的，以實際使用人為納稅義務人。計稅依據(jù)方面，區(qū)分房產(chǎn)用途確定房產(chǎn)稅稅基。房產(chǎn)自用的，以房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)，房產(chǎn)余值為房產(chǎn)原值一次性扣除10%～30%后的余值，房產(chǎn)原值是指產(chǎn)權(quán)所有人購入房產(chǎn)時房產(chǎn)的價值;房產(chǎn)出租的，以租金收入為計稅依據(jù)。稅率方面，房產(chǎn)稅按年征收，自用房產(chǎn)和出租房產(chǎn)適用稅率分別為1．2%和12%，對個人納稅人將其住房對外出租繼續(xù)用作住房的，取得的租金收入暫減按4%征收。［1］對稅務機關(guān)征收房產(chǎn)稅有異議的，納稅人可以在法定行政復議期限內(nèi)向稅務行政復議機關(guān)申請行政復議，也可以向人民法院提起稅務行政訴訟。但是，納稅爭議案件，如對房產(chǎn)稅的征稅對象、稅率有爭議，當事人未經(jīng)復議不得提出行政訴訟［2］。

二、美國房地產(chǎn)稅制

目前，美國是世界上房地產(chǎn)稅制比較完善的國家，其房地產(chǎn)稅制的理論依據(jù)有公需說、義務說以及交換說，表明其征收房地產(chǎn)稅是為了滿足社會公共需要，納稅人享受了公共服務，所以需要向國家繳納房產(chǎn)稅。正是在這三大理論的支撐下，美國房地產(chǎn)稅制逐步形成并不斷完善。美國房地產(chǎn)稅的征稅對象不僅包含房產(chǎn)，還包含與房產(chǎn)相連的土地。與此對應，美國房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)既包含房產(chǎn)的價值，又包含土地的價值。對于房產(chǎn)和土地價值的估計，地方政府在評估時主要采用三種方法:市場價值法、成本法、收入法。在美國，不是使用這三種方法中的某一種來進行價值評估，而是用不同的方法對不同類型的房產(chǎn)估值。對于有頻繁交易的房產(chǎn)，采用市場價值法，即以公平市場上交易雙方都愿意接受的價格作為評估價;對于新建房產(chǎn)或有特殊用途的房產(chǎn)，采用成本法，即以重新購建該房產(chǎn)的成本價為評估價;對于類似商場、購物中心等能夠創(chuàng)造收入的商業(yè)性房產(chǎn)，則用收入乘以一個能夠反映房產(chǎn)價值的比例來評估房產(chǎn)價值。不論采用哪種辦法評估房產(chǎn)價值，每年都需重新估計，并以新的評估價計算當年應納稅額。為了減輕評估工作量，美國對于納稅年度內(nèi)產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生變化的房地產(chǎn)采用簡易評估辦法，即確定一個評估價值增長率，重新評估價值可以按上一年房地產(chǎn)評估價值和增長率確定;對納稅年度內(nèi)產(chǎn)權(quán)發(fā)生變化的房地產(chǎn)才進行詳細的重新評估［3］。特別有意思的是，美國房產(chǎn)稅稅率不是一個確定的稅率，不僅每個地區(qū)稅率有可能不同，同一個地區(qū)不同年度稅率也有可能出現(xiàn)很大的差異。這是因為美國房產(chǎn)稅稅率是用每年地方財政需要乘以房產(chǎn)稅貢獻比例后，除以本地房產(chǎn)評估價值計算得來，所以不是一個固定的稅率。在制定房產(chǎn)稅制度時，美國各地方政府通常會制定一個完整的稅務日歷，日歷中會標明房產(chǎn)狀態(tài)確定日、評估日、納稅期間、復議日、納稅截止日等內(nèi)容，便于納稅人了解房產(chǎn)稅的計算方法與征收程序，并自覺履行納稅義務。美國在強調(diào)納稅人納稅義務的同時，還特別強調(diào)納稅人的權(quán)利，并將其體現(xiàn)在稅務日歷中，比如，若納稅人對地方政府確定的房產(chǎn)評估價值有異議，可以在繳納房產(chǎn)稅前提出，也可以在繳納房產(chǎn)稅后、截止日前向法院提出稅費返還的申訴［4］。

三、中國房產(chǎn)稅與美國房地產(chǎn)稅比較

(一)征稅對象中美兩國均對房產(chǎn)稅征稅對象做出了明確規(guī)定。不同的是，中國房產(chǎn)稅僅對房產(chǎn)征收，對土地征收的是城鎮(zhèn)土地使用稅，房地分離;美國則將房產(chǎn)和土地作為一個整體，一并評估并征收房地產(chǎn)稅。

(二)稅基中國房產(chǎn)稅稅基的確定需要區(qū)分房產(chǎn)的用途:自用房產(chǎn)以房產(chǎn)余值為稅基;出租房產(chǎn)以租金收入為稅基。美國房地產(chǎn)稅以房產(chǎn)與地產(chǎn)的評估價值作為稅基。

(三)稅率中美兩國對房產(chǎn)征稅均采用比例稅率，但確定方式不一樣。中國稅率法定并保持不變。美國房地產(chǎn)稅稅率的確定取決于當年地方政府預算收入中需要房地產(chǎn)稅所做貢獻及當年當?shù)胤康禺a(chǎn)評估價值，兩者之商即為當年稅率。由于每年地方政府預算收入及房地產(chǎn)評估價值均可能發(fā)生變化，所以美國房地產(chǎn)稅稅率每年都可能不同。

(四)對地方貢獻程度不論是美國還是中國，房產(chǎn)稅均屬于地方稅種，其征稅收入將增加地方財政收入。中國房產(chǎn)稅占地方政府收入不足4%，美國房地產(chǎn)稅占地方政府收入可高達30%以上，可見美國房地產(chǎn)稅對地方財政所做貢獻較大，其稅負與中國相比較重。較重的房地產(chǎn)稅負使得納稅人在滿足家庭基本生活需要的基礎(chǔ)上減少對閑置房產(chǎn)的投資，有利于房地產(chǎn)市場資源的合理分配?？梢?，完善中國房產(chǎn)稅制不僅有利于提高中國地方政府財政收入，還有利于改變中國房產(chǎn)資源分布不合理的現(xiàn)狀。四、中國房產(chǎn)稅改革試點中國現(xiàn)行的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》是以1986年的國情為基礎(chǔ)制定的，而1986年以來國情發(fā)生了重大變化，尤其是在近幾年房地產(chǎn)市場得到充分發(fā)展的背景下，如何改革房產(chǎn)稅成為完善稅制改革探討的一個熱點。2010年5月27日，國務院批轉(zhuǎn)國家發(fā)改委《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作意見的通知》?！锻ㄖ分赋?同意發(fā)改委《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》?！兑庖姟分忻鞔_指出逐步推進房產(chǎn)稅改革。2011年1月，房產(chǎn)稅改革試點工作在上海和重慶兩市展開。上海和重慶根據(jù)各自實際情況，針對部分個人住宅，制定了不同的房產(chǎn)稅征收試點辦法。上海對個人住宅試點征收房產(chǎn)稅的依據(jù)為《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》。該《辦法》中規(guī)定了試點范圍、征收對象、納稅人、計稅依據(jù)、稅率、稅收減免等內(nèi)容。重慶依據(jù)《房產(chǎn)稅改革試點暫行辦法》對個人住宅試點征收房產(chǎn)稅，該《辦法》明確了試點范圍、征收對象、納稅人、計稅依據(jù)、稅率、稅收減免等內(nèi)容。上海和重慶兩市對部分個人住房征收房產(chǎn)稅，是在擴大征收范圍基礎(chǔ)上進行的試點。房產(chǎn)稅試點實踐為我們下一步改革房產(chǎn)稅制提供了計稅依據(jù)和稅率兩方面的經(jīng)驗。試點政策打破了傳統(tǒng)房產(chǎn)稅制對計稅依據(jù)、稅率方面的限制，在保障居民基本生活需求的基礎(chǔ)上，對個人閑置住房征收房產(chǎn)稅。兩市在征收房產(chǎn)稅時都采用了以房產(chǎn)評估價作為計稅依據(jù)的方法，由于現(xiàn)在評估方法等問題尚未解決，兩市目前采用市場價作為評估價。在稅率的確定上，上海設(shè)置了兩檔稅率，重慶設(shè)置了三檔，對于房產(chǎn)價值高的，適用較高檔次的稅率，對于房產(chǎn)價值較低的，適用較低檔次的稅率。

五、完善中國房產(chǎn)稅制的思考

中國房產(chǎn)稅制正處于改革的過程中，我們應在借鑒國外房產(chǎn)稅稅制的基礎(chǔ)上，總結(jié)上海和重慶兩市試點經(jīng)驗，不斷對房產(chǎn)稅制進行改革完善。需要注意的是，由于中國國情與美國等發(fā)達國家不同，房地產(chǎn)市場狀況特殊，在改革時不能照搬照抄，而應在明確房產(chǎn)稅制改革目的的基礎(chǔ)上，制定適應中國國情的新房產(chǎn)稅制。房產(chǎn)稅制改革應兼顧調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場和增加地方財政收入。

(一)拓寬征稅范圍目前，除房產(chǎn)稅試點區(qū)域外，中國房產(chǎn)稅主要是針對城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的非住宅房產(chǎn)征收，對個人住宅用房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。結(jié)合房地產(chǎn)市場來考察，房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展，房產(chǎn)價值不斷上升，不少投機者囤積房產(chǎn)，通過賺取買賣差價獲得豐厚收益。這導致了房地產(chǎn)市場上資源分配不均的現(xiàn)象，一部分人擁有多套住宅類房產(chǎn)，且大部分處于閑置狀態(tài)，而一部分人卻無力負擔高房價。原房產(chǎn)稅制對個人住宅類房產(chǎn)免稅是為了刺激個人買房，而現(xiàn)在房產(chǎn)稅應該以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場資源配置為己任，在滿足居民基本生活需要的前提下，將住宅類房產(chǎn)納入征稅范圍。這不僅有利于增加地方財政收入，還有利于消除房地產(chǎn)市場上的資源配置不均的現(xiàn)象。目前，中國對房產(chǎn)和土地分別征收房產(chǎn)稅和土地使用稅，而房產(chǎn)和土地在物理上是不可分的，在評估房產(chǎn)價值時不能離開土地，評估土地價值時也不能離開地上建筑物。所以，筆者認為改革中國房產(chǎn)稅制可以借鑒美國的經(jīng)驗，將房產(chǎn)和地產(chǎn)一并作為征稅對象。這樣一方面減少了稅種，使房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并;另一方面征稅對象既涵蓋了房產(chǎn)又涵蓋了土地，將兩個稅種合并仍然保證了對房產(chǎn)和土地征稅，保證了地方稅收收入，實現(xiàn)“少稅種、寬稅基”［5］。

(二)改革計稅依據(jù)中國現(xiàn)行房產(chǎn)稅計稅依據(jù)分別為房產(chǎn)折余價值和房產(chǎn)的租金收入，設(shè)置這兩種計稅依據(jù)不符合稅收的公平原則。比如，同一地段的房屋，房屋購置時間不同，房屋原值不同，負擔的房產(chǎn)稅也不同;房產(chǎn)用途不同，房產(chǎn)稅稅負也不相同。借鑒美國房產(chǎn)稅制在計稅依據(jù)方面的政策及總結(jié)上海和重慶兩市房產(chǎn)稅改革試點經(jīng)驗，可以采用房屋的評估價作為計稅依據(jù)，對住宅和非住宅征收房產(chǎn)稅［6］。這樣能夠比較準確地反映產(chǎn)權(quán)所有者的經(jīng)濟實力，體現(xiàn)稅收量能負擔原則，實現(xiàn)稅收公平。同時能夠?qū)Ψ慨a(chǎn)投機者進行警示，閑置房產(chǎn)持有越多，價值越高，房產(chǎn)稅稅負越重，有利于刺激投機者，使其將多余房產(chǎn)投放市場，實現(xiàn)資源優(yōu)化配置。另外，采用評估價作為計稅依據(jù)，可將房價與地方政府收入、納稅人負擔相聯(lián)系。在經(jīng)濟繁榮時，征收房產(chǎn)稅有利于提高地方政府收入，完善地方公共設(shè)施建設(shè);在經(jīng)濟衰退時，房產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)下降，納稅人房產(chǎn)稅稅負降低?？梢姡栽u估價作為房產(chǎn)稅計稅依據(jù)對地方政府和納稅人來講，可接受度都是比較高的。采用評估價作為計稅依據(jù)，就必須確定評估機構(gòu)。為了保證評估價值公平，地方政府可以委托中介機構(gòu)進行房地產(chǎn)評估，并在稅務行政復議中增加對房產(chǎn)評估值復議相關(guān)的內(nèi)容。當納稅人對其房產(chǎn)的評估價有異議，且有證據(jù)證明評估價不準確時，可申請重新評估。