導語：如何才能寫好一篇房產營銷公司管理制度，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關鍵詞：金信地產 房地產營銷 管理制度

中圖分類號：F293.3

文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2015）07-283-02

安鋼集團金信房地產開發有限責任公司隸屬于安鋼集團，成立于2004年，具有房地產開發二級資質，經過近十年的發展，先后開發了安鋼御景園住宅小區、安陽市地稅局紫薇家園住宅小區、舞鋼朱蘭河東小區，建設住宅超過50萬平方米。安鋼集團金信房地產開發有限責任公司通過10年的發展總結了一套行之有效的房地產營銷管理制度，本文就該制度執行情況做些探討。

金信地產必須建立一套實用高效的營銷管理制度，為企業正常經營提供強有力的保證，現就從六大方面做一個全面的闡述。

一、營銷費用預算管理

房地產開發企業要銷售其所生產的商品，即房地產必須事先進行廣泛的宣傳和大量的前期準備工作，此項工作的進行，必須要有一定的資金做保證，即使在售樓過程中，也要做好日常的預售管理工作，保證售樓工作的順利實施。

每年年底，公司應當向項目部下達次年全年營銷費用指標。項目部根據下達的指標分解為品牌宣傳費用指標和項目營銷推廣費用指標，其分配額度及比例須報公司主管領導審批，通過后項目部將全年指標細分到各自然月，跟預算單位的營銷費用立項必須按規定的審批權限報批，營銷費用支出必須嚴格按照年度、月度預算執行。每個月底，預算執行部門必須將當月《預算執行情況匯總表》報送項目部，財務部、公司領導。在預算執行過程中需臨時增加預算必須報項目部，通過項目部保公司主管，對超預算支出按照有關規定對預算執行單位進行處罰。

二、銷售統計管理

在日常銷售過程中，置業顧問每天都會向銷售主管和經理匯報大量銷售信息和數據，這些信息和數據對銷售主管了解和把控整個銷售進度的基礎，銷售主管只要充分掌握這些資料，才能制定出有針對性的銷售計劃，為完成銷售任務提供保障。

1.銷售統計日報管理。“銷售日報表”包含齊定、臨定、撻定，退換房、額外折扣審批等銷售變更。每日營業結束后由銷售主管填寫“銷售日報表”，上報給項目部領導、財務部、公司總經理。

2.銷售統計周報管理。每周銷售主管根據“客戶狀況表”統計匯編成冊以供各部門查閱；每周促銷短信由策劃主任根據銷售情況制定短信的書面形式發給銷售主管，短信要求注明發送目的、發送對象、發送時間。內容要求簡潔扼要，針對性強。每月底將促銷短信匯編成冊，供有關部門查閱；每周對業主確認函統計表進行核對，到月底對其匯編成冊供有關部門查閱；對每周贈送禮品統計表進行核對，月底將當月贈送禮品匯編成冊供有關部門查閱；每周至少提交一個銷售案例，案例內容包括事件過程、處理方法、效果評估、總結與啟示等。每月底將案例匯編成冊，供置業顧問學習、借鑒；每周至少提交一個合理化建議，建議的內容包括：建議的背景和目的、操作性和可行性、操作效果評估。月底將合理化建議上報公司領導；每周銷售主管提交一周銷售總結包括：銷售進度、成效分析、客戶分析、廣告效果評價、活動評價、績效評價、庫存分析等，每月底將當月銷售總結匯編成冊，以供相關部門查閱；每周一提交一周銷售計劃，計劃包括銷售目標的制定和分解、推售單位數量、廣告計劃、活動計劃、現場準備和人員支持等；每周銷售主管還有根據市場調查組下發的《市場調查表格》由置業顧問根據調查情況填寫匯總后交市場調查組，每月底市場調查組將當月的市場報告匯編成冊，以供相關部門查閱；每周銷售主管按照公司下發的《營銷費用明細表》登記營銷費用臺賬，提交財務部進行費用核對，每月底財務部將當月營銷費用匯編成冊供有關部門查閱。

3.銷售統計月報管理。銷售主管月每月3日前將上月銷售總結提交上級主管領導審閱，總結包括：目標進度、成交分析、庫存分析、客戶分析、廣告效果評價、活動評價、績效考核、與上月對比等。要求表達內容清晰、針對性強；銷售主管每月25日后將下月銷售計劃上報主管領導審閱，計劃包括：目標的設定和分解、銷售單位數量和流程、廣告設計制作和計劃、活動計劃、現場人員的組織等，要求表達內容清晰、有針對性；每月3日前，銷售主管應當向上級主管領導提交上月考勤表和本月排班表；每月底將《月度銷售變更統計表》填寫完整，包括：退房、換房、撻定、變更付款方式等變更事項等匯編成冊，供有關單位查閱；每月將領導簽發的額外折扣匯編成冊，制作《額外折扣統計表》以便相關部門復核和查閱；每月3日前由銷售主管填寫《月度營銷費用統計表》經財務部核對將當月營銷費用統計表匯編成冊供有關單位復核和查閱。

三、催收房款管理

財務部應當每天上午9點前向銷售部提供一份客戶欠款名單，銷售客服核實業主欠款后開始催收工作，催收欠款時銷售客服人員必須填寫電話跟進記錄單，匯總后于下班前交客戶主管審閱，業主拖欠的房款，已經定金。未交首付超過7日按照撻定處理，已交首付超過1個月未交余款按照退房處理，對于既不交款又不辦理退房手續的交法務部提前訴訟。

四、房源控制的管理

在房地產銷售過程中，最重要的一項工作就是對所銷售的房地產進行管理和控制，即房源控制。對所售房源進行管理和控制，有利于銷售主管及時對所售住房的數量、戶型、價格等信息，便于制定和修訂銷售計劃。在對房源的管理過程，銷售主管要做到以下工作：

1.住宅銷售前，銷售部應當建立房源銷控表，房屋出售后，置業顧問必須及時將售出住房標記在樓盤銷控表上。

2.銷售主管必須定期核實對照樓盤銷控表，確保銷控表上的資料真實、準確。

3.銷售接近尾聲或售罄時，銷售主管將所有銷控表歸檔，以便查詢。

4.財務部應對本樓盤所有物業進行登記造冊，建立臺賬，詳細記錄物業存銷情況，其中包括已售及未售的住宅、商鋪、車位、有償移交和無償移交小區配套設施，公司自用及租賃房。

5.物業服務公司必須月最后一周周一提供空置房明細表與公司財務部、售樓組核對戶數和面積。

6.業主退房時，項目部通知物業服務公司，物業服務公司負責清退業主并收回相關房屋。

7.對于空置時間較長的住房，項目部必須提出可行的促銷措施進行銷售。

總之，房地產作為一種商品，在未出售之前，它也是房地產開發企業的一項存貨，對存貨進行管理，將有助于保證產品的質量、特性，以免其受到自然或人為因素損壞，同時也有利于銷售主管了解存貨的各種信息，為做好銷售工作提供幫助。

五、客戶關系管理

不論什么產品和服務都是以客戶為中心的，房地產行業也不例外。從地段的選擇到建筑施工，再到新房產的出現和房地產現場銷售，以及最后的售房服務，都是以客戶需求為導向的。房地產客戶關系管理工作，是房地產銷售管理的基礎性工作。房產作為一種產品最終是賣給購房者的，只有讓業主得到滿意的服務，業主才會下決心購買。

1.房地產客戶關系管理的重要性。房地產行業是一個資金密集型的產業。房地產開發企業在開發過程中，幾乎都是通過金融機構籌集資金進行開發建設的。房地產開發周期較長，一般幾年到十幾年，資金的時間成本很高，如果開發的樓盤不能滿足消費者的需求造成滯銷，將給開發企業帶來巨額虧損，甚至破產。對消費者來說，房產是一次性投入資金最多的商品，甚至需要一生的積蓄，因此房產一旦出現質量問題或沒能有效滿足需要，將給消費者帶來無盡煩惱。

開發企業要全面滿足消費者對建筑風格、環境、交通、戶型、采光通風等綜合需求，必須先對消費者有深入的了解。企業要想發展，擁有忠誠的客戶是最重要的，因此要建立一套完善的客戶關系管理體系，用于研究客戶、開發客戶、與客戶溝通并能有效留住客戶。

2.建立客戶關系的措施。建立客戶關系首先需要確認公司對項目的期望值和目標，同時要考慮現有業主環境及公司戰略的優先層次。

3.建立客戶關系的過程。首先要在人事部門的配合下，制定員工客戶關系管理績效機制，使其與員工業務績效考評聯系起來；其次企業要定期進行客戶關系應用效果的評估，對客戶進行量化分析，以便進行前后比對；最后要對客觀關系管理要定期進行評審與回訪，針對發現的問題提出明確的改進方案，建立良好客戶關系。

六、客戶資源管理

有效的客戶資源管理能及時有效地反映客戶需求，對產品規劃提供依據；能加強對置業顧問業績考核力度。主要通過以下四種途徑來實現：一是銷控管理；二是意向客戶資源管理；三是定金客戶管理；四是簽約管理，已簽約客戶銷售部門及時將簽約情況錄入“客戶簽約一覽表”，安排客服代表及時跟進辦理后續購房手續。

以上就是金信地產10年來總結的營銷管理制度，隨著金信地產的發展壯大，該管理制度必將會越來越完善。

參考文獻：

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[2] 祖立廠主編.房地產營銷策劃.機械工業出版社，2006

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[5] 尹軍，尹麗主編.房地產市場營銷.化學工業出版社，2005

[6] 王簡.北京安廈以4C制勝中介業.中國經營報，2001

[7] 林洪明，何攀.商業銀行客戶管理：從客戶經理制到客戶關系管理.甘肅省經濟管理干部學院學報，2003

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尊敬的各位評委、各位同事：

大家好！

首先感謝公司給我這個展示自我，營銷自我的機會，使我抱著一種積極參與、激流勇進的心態參加設計公司總經理競聘。

我叫__，——年——月出生，——年——月畢業于——城市學院土木建筑系，——年——月進入__集團工作至今，工程師，國家二級注冊建筑師。 光陰似箭，日月如梭，轉眼間，我來__已十年了。十年來，我有幸見證了__集團從小到大，從弱到強，到現在發展成為__乃至湖南房地產業的一面旗幟。__“以人為本，用心營造”的企業文化，科學嚴謹的管理模式，至高至遠的錦繡前程深深地吸引著我。十年來，在__這個學習氛圍濃厚，有著良好互助精神的團隊里，我得到了迅速的成長，從一名初出校門的業務新手成長為一名技術全面、業務嫻熟的二級注冊建筑師，從一名設計員成長為設計公司副總經理、總經理。是公司給了我一個“天高任鳥飛，海闊憑魚躍”發展平臺，是公司培養了我，我的每一個進步都傾注了公司領導的心血。借此機會，對多年來關心和支持我工作、學習的各位領導表示衷心的感謝，各位同仁表示衷心的感謝。下面我分三個方面來闡述我的競聘演講。

一 、過來一段時期，思想和工作小結

在政治思想上，我一貫遵守憲法和法律，遵守公司的規章制度，認同和擁護公司的企業文化，努力貫徹執行集團董事局和公司全委會方針、決策，關心國家大事，熱心公益事業，維護公司的形象和利益。 2001年，獲房產公司世紀花園戶型方案競賽第一名，2003年獲“市優秀設計”二等獎，兩次獲得“設計產值狀元”。

二、擬任職務的現狀及分析

設計公司是集團公司的技術核心，肩負著房地產產品的開發和研究工作，為集團公司提供技術支撐和服務。近年來，設計公司在集團公司的正確領導下，依托主業，搶抓機遇，以質量求發展，抓管理促效益，取得了長足的進步，技術隊伍和實力不斷發展壯大，資質升為乙級，綜合產值和利潤逐年上臺階，為社會創作了一批較有影響的住宅小區、商業、辦公、綜合樓等建筑精品。員工收入和生活質量、工作環境得到了很大的改善。設計公司是一支年輕的團隊，是集團公司百般呵護下的溫室里的花朵，沒有經受過市場經濟的洗禮，沒有領教過市場競爭的殘酷，還沒有完成由單一型“技術人”向復合型“社會人”的轉變。設計公司的發展還存在許多不足，突出表現在不能滿足集團公司主業迅速擴張的需要，在制度建設、設計水平、服務質量、管理水平、人才結構與貯備、市場競爭力等諸多方面暴露重重危機，具體表現在以下幾個方面：

1、裝飾、園林工程施工管理工作沒有走上正規的軌道，極需建立一套完善的立項、招投標、簽立合同的程序和管理辦法。

2、設計水平和服務質量較往年有所下降，全面質量管理難以落實到位，項目前期參與不夠，產品研發力量薄弱，重大項目管理不到位，導致一些項目邊施工邊修改，重大項目沒有通盤考慮，顧此失彼，嚴重影響工程建設進度，浪費大量的人力、物力和時間。

3、內部管理急待加強。特別是項目進度和項目綜合管理沒有很好貫徹執行，定額設計工作還停留在初步階段。

4、人才結構極不合理，技術人員中新手所占比例過大，技術力量薄弱。規劃、建筑等人才缺乏，方案設計水平急需提高，對外組織方案競標的實力較弱。內部項目也出現安排不下去或安排的項目不能按時完成，嚴重影響建設方的工程進度，損害公司形象。

5、外部市場丟失殆盡，在業界的知名度、影響力較低。設計人員接觸的建筑類型單一，且沒有經受市場的洗禮，成長緩慢，不利于設計公司長遠的發展。

三、任職后的工作打算

如果我有幸能當選設計公司總經理，我將根據業界的發展趨勢和公司實際情況做好以下幾點工作。

1、建立健全管理制度，為公司可持續發展打下堅實的制度基礎。

（1）、建立與利潤掛鉤、總額控制的行政、后勤管理人員管理產

值分配制度，既維護股東利益，又充分調動管理團隊的積極性。

（2）、改革完善執全委會制度，建立以管理層為主的執委會，建立以股東為主的全委會，切實加強全委會對執委會的領導和監督，以及兩會各司其責。

（3）、規范園林、裝飾工程施工管理，嚴格按照集團公司的有關制度，結合設計公司的實際情況制定操作性強的管理辦法。

（4）、與房產、工程公司合作，制定定額設計實施細則和標準，完成集團公司下達的任務，將定額設計思想貫穿到設計的每一個階段。

（5）、制定科學規范的設計業務工作流程。

（6）、制定末位不合格淘汰制度，引入優勝劣汰機制，激發員工積極向上。

2、建立一支高素質的專業人才團隊，為公司的可持續發展打下堅實人力資源基礎。

（1）、有計劃引進優秀的規劃、建筑、結構、設備等專業人才。

（2）、通過項目合作引進“外腦”，提高設計水平和項目管理水平。

（3）、發揮技術骨干的傳、幫、帶作用，貫徹落實技術指導人制度，加快年輕技術人員的成長。

（4）、鼓勵員工參加注冊考試和方案競賽，鼓勵發表專業論文和參加學術活動，開闊視野，增長見識。

（5）、積極拓展外部市場，積極參加各類招投標，增強在業界的影響力和知名度。

3、加強執行力建設

（1）、貫徹落實設計進度管理制度，嚴格按合約提交合格的設計作品。

（2）、貫徹落實定額設計細則，最大限度為業主省錢，為社會節約資源。

（3）、加強設計文件匯簽管理，杜絕不合格作品出圖。

（4）、落實全面質量管理制度，重視事先指導、事中檢查，把好圖紙校審關， 管好各類技術文件存檔。

（5）、做好設計前期研究工作，為房產當好參謀，加大作品的研發力度，為社會多出優秀的設計作品。

（6）、強化“四步曲”及“百分制考核辦法”。

4、狠抓各項規章制度的落實，努力完成產值和利潤目標。

利潤是企業生存發展的前提，是投資人追求的經濟目標，是對管理團隊最直接的考核辦法。我一定會建立健全和貫徹落實各項規章制度，切實抓好生產和服務工作，團結和帶領全體員工努力工作，積極完成2006年發展規劃的產值和利潤目標。

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【關鍵詞】房產企業；全面預算管理；現狀；改善措施

1 當前房產企業的全面預算管理情況

1.1部份人員對全面預算管理缺乏認識

某些企業也認識到了預算管理的重要性，制定預算制度及編制預算時雷厲風行，但真則大相徑庭。每個項目組成員在支出款項時并不知曉具體能夠核準的金額、需要列支的項目，同時支出款項并未在項目組預算編制人員那里登記，致使各編制預算的部門執行數額與財務核算金額無法一致，根本無法實現預算所應具有的作用。另一方面，全面預算管理和預決算的管理、項目工期的管理以及全體員工等都是密切相關的，它是全部管理的一種集中表現。假設預算編制與項目的工程進度沒有緊密結合，容易造成現金存量多而浪費或者現金不足而影響工程正常進行。

1.2全面預算管理的制度不夠完善

如今，很對房產企業和他們實施的項目的各項預算管理均是松散型的，其中基層實施和上層目標缺乏實質的交流和合作，造成預算管理所涉及的上下級之間，部門之間，部門內部成員之間不能得到良好的溝通效果，容易造成前述問題的出現，這歸根到底直接的影響因素是因為企業內部未建立一支強有效的全面預算管理組織的體系。另外，房產企業也缺乏整體的規劃，不能很好的落實預算的編制目標以及對預算的監督和考核，往往等問題出現了才意識到事先沒有進行預算相關的人員設置和權限設定，沒有制定相應獎懲辦法進行約束，從而導致全面預算管理其作用難以發揮出來。

1.3全面預算管理中的數據合理性不夠

目前，當房地產市場還處在調控的關鍵時刻且正處在前期的火爆時刻中時，由于不少房地產企業沒有真正的調研、考察過國家的調控政策，也沒有真正的分析過項目區域內實際的需求等，因此預算依據不夠充分、論證相關資料過少并且做出的很多預算的指標沒有很好的跟房地產企業的外環境相容，從而導致全部預算指標的體系較難被市場所接受、預算的指標也缺乏彈性和對房地產市場的應變力、預算失去了其指導作用。其中最典型的做法是房地產企業對銷售情況盲目的樂觀，當限購政策出臺時，就出現了回款不暢，從而導致了財務風險。

1.4全面預算管理跟企業戰略管理的聯系力度不夠

全面預算管理跟企業戰略管理的聯系力度不夠，就會使企業內部存在只重短期利益的行為，從而忽略了長期利益，導致短期的預算指標和企業的長期發展戰略未能很好的適應，而且各個預算的編制銜接性較差、各月份、季度和年度的預算不利于房地產企業的長期發展戰略實現。另外由于在房地產行業中缺乏標準的、規范的預算，因此較多的房產企業都習慣使用單項預算，導致公司在實施戰略時缺乏相應的支持，公司戰略和預算的聯系力度不夠。

1.5全面預算管理過于形式化，監督力度不夠

目前，我國對預算管理的考評都采取的是傳統業績的考評體系并且核心是財務指標，從而像顧客滿意度、產品和服務的質量等非財務指標卻被忽略了。隨著時代的不斷進步，傳統的單一財務指標完全不能滿足全面預算管理的需要。主要原因是：（1）傳統評估體系不能較準確的評估企業內部管理人員經營的業績；（2）管理人員會被迫采取一些跟企業的長期發展戰略相背離的一些短期行為，從而起不到想要的效果。

2 改善房產企業的全面預算管理措施

2.1提高內部人員對全面預算管理的重視程度

房產企業進行全面預算管理不僅涉及到財務管理部門，還涉及到了物業管理、工程管理、營銷策劃、項目開發的前期研發等等部門，同時也涉及到了項目開發其經營活動中的各個環節和各個方面。所以房產企業進行全面預算時應當是各個部門共同努力和共同合作，而不只是某個部門或者非財務的部門進行孤軍奮戰，這些部門的相關人員應當在委員會的帶領下，一起研究項目，分工協作編制預算。其中具體的做法如下：

（1）營銷部門專門負責收入以及營銷策劃的廣告費用的預算；（2）供應、工程和前期研發等部門專門對開發成本的項目進行預算；（3）人力資源部門負責對培訓費、人力成本等進行預算；（4）財務部門則負責稅費等的預算和最后全部預算的分析和匯總。

2.2建立健全全面預算管理的制度

通過上述分析的關于房產企業在全面預算管理的制度上存在的問題，建立結構嚴謹、合理規范以及邏輯科學的預算制度體系具有重大的意義。全面預算管理的制度包括以下內容：明確各部門的職責、制定預算的目標、對預算進行編制、匯總預算、審批和復核預算、控制和執行預算、對預算進行差異分析以及做出業績報告、對預算指標進行考核、根據預算管理程序、流程、方法和原則等對企業的預算進行編制、對負責的個人和單位實施考核等。另外在會計核算方面，要根據房產企業管理的模式以及房產行業的特點來建立一套與房產項目相關的費用科目、開發成本體系，以此作為預算費用、成本的依據來指導項目預算工作且逐漸成為房產企業的費用、成本定額的標準。

2.3加強全面預算管理跟企業戰略管理的聯系力度

企業計劃管理的數字化體現就是預算管理，預算管理的實施是保證企業長期戰略得以落實的強有力手段。通過非財務信息和財務信息的使用，能夠很好的反映房產企業的戰略方針、編制更好更合理的預算方法以及構建健全全面預算管理的體系。所以，企業在進行預算管理前，要首先對企業內部資源進行分析和對市場進行調研等，要明確企業的長期發展戰略，并據此進行編制，只有這樣企業的各期預算才能相互銜接，避免盲目的進行預算管理，保證了預算管理的順暢性和平穩性。

2.4加強全面預算管理的監督力度

為了加強全面預算管理的監督力度，首先就要確定考核的指標，各部門的考核指標如下：銷售部門考核的組要是銷售的收入和回款率的完成情況等：管理部門考核的是費用支出有沒有在預算控制的范圍內；工程部門考核的是建設的進度有沒有按照預算進行及成本又沒有超過預算等。在實際的考核中，企業不僅要考察靜態的指標也要考察到非財務業績的指標，例如：成長性、創新能力、作業標準、顧客滿意度等。房產企業的全面預算管理不僅是整體的系統工程，也是跟企業長期發展戰略相聯系的體系。企業應當根據自己的特點，然后形成一套屬于自己的全面預算管理的制度，從而提高自身經濟效益，實現企業的發展戰略。

篇4

一、旅游服務業為龍頭，爭創多元化經營精品。“香溢”是全省知名的品牌。為使“香溢”品牌在**發揮更大的名牌效應，創造更好的經濟效益，我們著重在“香溢旅業”上下功夫，以旅游服務業為龍頭，投資旅店服務，，收到良好的經濟效益。目前，我們共有四家大酒店，其中紫荊花大酒店1-12月中旬，酒店營業總收人788萬元，**香溢實現客房業務收入162萬余元，**大酒店實現營業收1290萬余元，龍泉大酒店投資大酒店尚在裝修之中，預計明年5月開業。通過積極開展重宣傳，抓品牌，樹形象活動，使香溢旅業已經成為我公司多元化經營的精品，不但為公司創造了良好的經濟效益，還為當地解決了大量的就業問題，在**地區具有相當的知名度和美譽。其中紫荊化大酒店2003年被授予**市地市級和**省第五屆消費者信得過單位；**香溢大酒店榮獲**優秀星級飯店和**省餐飲名店稱號，被縣旅游局授予二星級旅游飯店；**香溢大酒店通過強化技術管理，深入開展創四星級活動等，積極做好酒店的品牌宣傳與營銷工作，成功策劃開展了“夏日冰飲節”、“金榜題名謝師宴”、“香溢杯”**地區家鄉菜等一系列主題營銷活動，并積極參加廚師擂臺賽和上海國內“旅交會”，還充分利用廣告和媒介加大對外宣傳力度，提高了酒店知名度，使**香溢大酒店成為當地的一流酒店。

二、以房產開發業為拳頭，提高多元化經營效益。過去，

我公司在多元化經營投資方面，存在著各自為戰，投資分散，檔次不高的狀況。為改變這種狀況，力爭在多元化投資方面有所作為，我們以投資效益高、有發展潛力的房地產業為突破口，整合資源，集中投資。去年在分公司的布置和牽頭下，由分公司和**香溢房地產有限公司合作，以3.84億元的價格成功競拍**電臺區塊土地使用權。由于國家宏觀調控，經濟政策緊縮，如何繼續籌措資金，讓“**香溢”房產這個“拳頭產品”走出困境，已成為公司實行多元化戰略的一大難點。由于房地產業投資風險大，為規避風險，確保公司資產的保值增值，我們采取拿固定回報的形式組織公司員工融資。通過努力，全市六家縣市公司共融資21350萬元，投入**香溢房地產合作進行房地產開發，大大的提高了香溢房產的經濟實力。目前，由**香溢房產投資的**一中商住樓項目、**電臺區塊項目、油竹新區B塊項目已進入全面良性施工階段。

三、以租賃零售業為補充，拓寬多元化經營渠道。我們

一直把盤活公司閑置的房產作為多元化經營的一項重點工作來抓，通過從事零售租賃，不但使公司的固定資產得到增值，還產生了較好的經濟效益。全年，公司租賃收入萬元。其中**縣公司以“香溢中心市場”開發為重點，充分發揮市場的功能和地理優勢，通過調整布局、優化組合、加大投資、改善環境，使年度經營拍賣租賃收入比去年同期增長了15.83％，達到439萬元。同時閑置的庫房、店面、宿舍等進行出租，今年創下了歷年新高，達到32.4萬；**縣公司分別成立了煙華公司和葡萄酒公司，從事白酒和葡萄酒的經營銷售工作。其中慶元葡萄酒公司實行重點市場培育，銷售市場以蘭溪和福建南平為重點，并延伸到福建的武夷山、邵武、松溪、三明一帶，拓展勢頭良好，市場占有率有較大提高。截止12月中旬，今年發出葡萄酒五千余箱，與上年同期相比增長70％，實現銷售收入63.8萬余元，比去年翻了一番。***公司主要經營茅臺“征服”酒和五浪液“百年老店”，雖然剛從事酒業經營，品牌培育效果不明顯，銷售量不大，全年才銷售11萬余元，只有2.5萬的毛利，但通過一年的努力，他們在白酒市場運作方面積累了許多寶貴的經驗，還初步建設了自己的銷售網絡，為今后的經營奠定了良好基礎。

四、以煙葉服務業為載體，為主業經營做好服務。**縣是個煙葉生產大縣，我公司**縣公司以煙葉服務業為多元化經營主打產品，想方設法做好獎售肥料的供應，不但方便了煙民，調動煙農種煙葉的積極性，還拓寬了我公司的多元化經營渠道，創造了良好的經濟效益。為做好肥料供應工作，我們及時、及早地派員到溫州、金華等組織貨源，備足獎售肥料，并把好質量關、價格關。為進一步鼓勵煙農種煙的積極性，我公司在今年肥料進貨價格大幅度上升的情況，還是給煙農每噸優惠200元，并保證憑票供應的肥料價格不變，使廣大煙農真正得到了實惠。今年共組織餅肥200多噸，復合肥340多噸，通過避開進貨高峰、減少公司補貼等辦法，在給煙農每噸優惠200元的情況下，使肥料經營收入還達到了34萬元，不但調動了煙農的種煙積極性，還給公司創造了良好的經濟效益。為做好煙葉代購工作，我們及早落實了收購資金，準備好了收購的服務設施，落實了收購人員，還加強了收購人員的思想教育和培訓工作。為開展優質服務，專門制定了便民措施、收煙守則，完善了規章制度，并將制定上墻公開，以接受群眾監督。將在收購中，煙葉等級質量標準、價格、服務承諾都公開，還為煙農免費提供茶水、防暑藥品等。今年收購煙葉8464擔，從未發生爭吵和錢賬不符現象，整個收購工作緊張有序，得到煙農的一致好評，為明年發展煙業起到了很大的推動作用。

五、今后工作目標

1、繼續重視引進人才，合理建構管理組織。明年，要健全公司管理制度，充分發揮公司員工的主觀能動性。通過企業文化建設，增強團隊凝聚力、戰斗力，提高員工工作效率。從而提高公司的整體實力。

2、做大做強房產業，做好做精旅店業。對房產業，明年要以衢州一中商住樓項目、**電臺區塊項目、油竹新區B塊項目三大項目建設為契機，做大做強“香溢”品牌，使“**香溢”房產成為**甚至**的房產龍頭企業；旅店業要以龍泉酒店為重點，同時做好**酒店的創星工作，不斷提高各“香溢”酒店的檔次，強化服務質量。

篇5

大家好！

首先感謝公司給我這個展示自我，營銷自我的機會，使我抱著一種積極參與、激流勇進的心態參加設計公司總經理競聘。

我叫__，——年——月出生，——年——月畢業于——城市學院土木建筑系，——年——月進入__集團工作至今，工程師，國家二級注冊建筑師。

光陰似箭，日月如梭，轉眼間，我來__已十年了。十年來，我有幸見證了__集團從小到大，從弱到強，到現在發展成為__乃至*房地產業的一面旗幟。__“以人為本，用心營造”的企業文化，科學嚴謹的管理模式，至高至遠的錦繡前程深深地吸引著我。十年來，在__這個學習氛圍濃厚，有著良好互助精神的團隊里，我得到了迅速的成長，從一名初出校門的業務新手成長為一名技術全面、業務嫻熟的二級注冊建筑師，從一名設計員成長為設計公司副總經理、總經理。是公司給了我一個“天高任鳥飛，海闊憑魚躍”發展平臺，是公司培養了我，我的每一個進步都傾注了公司領導的心血。借此機會，對多年來關心和支持我工作、學習的各位領導表示衷心的感謝，各位同仁表示衷心的感謝。下面我分三個方面來闡述我的競聘演講。

一、過來一段時期，思想和工作小結

在政治思想上，我一貫遵守憲法和法律，遵守公司的規章制度，認同和擁護公司的企業文化，努力貫徹執行集團董事局和公司全委會方針、決策，關心國家大事，熱心公益事業，維護公司的形象和利益。

在業務工作上，我一貫重視專業理論知識的學習、更新和鞏固，注重理論聯系實際，用所學理論知識解決工程實際問題。通過自學和摸索熟練地掌握了PKPM系列工程設計軟件，大大提高了工作效率，縮短了出圖時間，使生產力得到了較大的解放，同時熱心地指導其他同事學軟件、用軟件，解答他們的疑問。在長期設計工作中，我對建筑設計產生了濃厚的興趣，自學了建筑學的專業理論課程，還考取了*大學建筑學專升本，并于去年6月順利完成了學業。近年來我先后完成了世紀花園10#、14#建筑方案及施工圖，世紀花園大門方案，*省安江農校圖書館建筑方案及施工圖，河西__家居廣場建筑方案，在水一方B、C、D棟建筑方案和建筑施工圖設計，完成了__國際實驗學校實驗綜合樓建筑方案及結構施工圖，完成了湖天一色5#、7#、23#、24#樓結構施工圖、湖天一色23#、29#樓的建筑方案，完成了順天國際大廈和會同縣人民影劇院建筑方案設計。

20*年，獲房產公司世紀花園戶型方案競賽第一名，2*年獲“市優秀設計”二等獎，兩次獲得“設計產值狀元”。

在管理工作上，20*年至2*年，我擔任設計公司總經理助理職務，20*年先后擔任了土建綜合室主任和設計公司副總經理職務，20*年3月底擔任設計公司總經理。在完成生產任務的同時，積極參與設計公司的各項管理工作。建立健全設計公司各項管理制度，制定崗位標準與考核制度，積極謀劃公司發展規劃，認真領會上級領導的精神，團結和帶領同事完成領導交辦的任務。1998、2000、20*年三次被評為優秀員工。

二、擬任職務的現狀及分析

設計公司是集團公司的技術核心，肩負著房地產產品的開發和研究工作，為集團公司提供技術支撐和服務。近年來，設計公司在集團公司的正確領導下，依托主業，搶抓機遇，以質量求發展，抓管理促效益，取得了長足的進步，技術隊伍和實力不斷發展壯大，資質升為乙級，綜合產值和利潤逐年上臺階，為社會創作了一批較有影響的住宅小區、商業、辦公、綜合樓等建筑精品。員工收入和生活質量、工作環境得到了很大的改善。設計公司是一支年輕的團隊，是集團公司百般呵護下的溫室里的花朵，沒有經受過市場經濟的洗禮，沒有領教過市場競爭的殘酷，還沒有完成由單一型“技術人”向復合型“社會人”的轉變。設計公司的發展還存在許多不足，突出表現在不能滿足集團公司主業迅速擴張的需要，在制度建設、設計水平、服務質量、管理水平、人才結構與貯備、市場競爭力等諸多方面暴露重重危機，具體表現在以下幾個方面：

1、裝飾、園林工程施工管理工作沒有走上正規的軌道，極需建立一套完善的立項、招投標、簽立合同的程序和管理辦法。

2、設計水平和服務質量較往年有所下降，全面質量管理難以落實到位，項目前期參與不夠，產品研發力量薄弱，重大項目管理不到位，導致一些項目邊施工邊修改，重大項目沒有通盤考慮，顧此失彼，嚴重影響工程建設進度，浪費大量的人力、物力和時間。

3、內部管理急待加強。特別是項目進度和項目綜合管理沒有很好貫徹執行，定額設計工作還停留在初步階段。

4、人才結構極不合理，技術人員中新手所占比例過大，技術力量薄弱。規劃、建筑等人才缺乏，方案設計水平急需提高，對外組織方案競標的實力較弱。內部項目也出現安排不下去或安排的項目不能按時完成，嚴重影響建設方的工程進度，損害公司形象。

5、外部市場丟失殆盡，在業界的知名度、影響力較低。設計人員接觸的建筑類型單一，且沒有經受市場的洗禮，成長緩慢，不利于設計公司長遠的發展。

三、任職后的工作打算

如果我有幸能當選設計公司總經理，我將根據業界的發展趨勢和公司實際情況做好以下幾點工作。

1、建立健全管理制度，為公司可持續發展打下堅實的制度基礎。

（1）、建立與利潤掛鉤、總額控制的行政、后勤管理人員管理產值分配制度，既維護股東利益，又充分調動管理團隊的積極性。

（2）、改革完善執全委會制度，建立以管理層為主的執委會，建立以股東為主的全委會，切實加強全委會對執委會的領導和監督，以及兩會各司其責。

（3）、規范園林、裝飾工程施工管理，嚴格按照集團公司的有關制度，結合設計公司的實際情況制定操作性強的管理辦法。

（4）、與房產、工程公司合作，制定定額設計實施細則和標準，完成集團公司下達的任務，將定額設計思想貫穿到設計的每一個階段。

（5）、制定科學規范的設計業務工作流程。

（6）、制定末位不合格淘汰制度，引入優勝劣汰機制，激發員工積極向上。

2、建立一支高素質的專業人才團隊，為公司的可持續發展打下堅實人力資源基礎。

（1）、有計劃引進優秀的規劃、建筑、結構、設備等專業人才。

（2）、通過項目合作引進“外腦”，提高設計水平和項目管理水平。

（3）、發揮技術骨干的傳、幫、帶作用，貫徹落實技術指導人制度，加快年輕技術人員的成長。

（4）、鼓勵員工參加注冊考試和方案競賽，鼓勵發表專業

論文和參加學術活動，開闊視野，增長見識。

（5）、積極拓展外部市場，積極參加各類招投標，增強在業界的影響力和知名度。

3、加強執行力建設

（1）、貫徹落實設計進度管理制度，嚴格按合約提交合格的設計作品。

（2）、貫徹落實定額設計細則，最大限度為業主省錢，為社會節約資源。

（3）、加強設計文件匯簽管理，杜絕不合格作品出圖。

（4）、落實全面質量管理制度，重視事先指導、事中檢查，把好圖紙校審關，

管好各類技術文件存檔。

（5）、做好設計前期研究工作，為房產當好參謀，加大作品的研發力度，為社會多出優秀的設計作品。

（6）、強化“四步曲”及“百分制考核辦法”。

4、狠抓各項規章制度的落實，努力完成產值和利潤目標。

利潤是企業生存發展的前提，是投資人追求的經濟目標，是對管理團隊最直接的考核辦法。我一定會建立健全和貫徹落實各項規章制度，切實抓好生產和服務工作，團結和帶領全體員工努力工作，積極完成20*年發展規劃的產值和利潤目標。

篇6

【關鍵詞】 順馳地產； 內部控制； 內部控制制度

一個企業要得以順利發展，不僅要靠其過硬的產品和服務質量，更在于其有效的內部控制制度。曾被大家譽為房地產“黑馬”的“順馳地產”，在1994年―2006年的12年間，演繹了從起步到高速發展，再被“賣掉”的運行軌跡。本文試圖從“順馳地產”的內部控制，透析其興衰。

一、“順馳地產”的騰飛

順馳控股有限責任公司（以下簡稱順馳地產）的前身為天津順馳銷售公司，是由畢業于清華大學數學專業的高材生孫宏斌于1994年5月成立的，主要從事房地產中介服務，以獲取費為主要收入。1995年初，與聯想、中科聯合開發了天津香榭里小區，從此將業務范圍擴展到房地產開發。2002年順馳地產首次以天津為核心開始輻射全國，進行異地開發房地產，順馳進入高速發展階段。2003年9月―12月間，順馳在上海、蘇州、石家莊、武漢、北京等地獲取許多項目，使其由一個天津的地方性企業迅速成長為名列前茅的全國性房地產企業。2004年順馳地產實現了年銷售收入100億元的目標，儲備的土地面積高達1 200萬平方米，員工8 000人，同時開發著35個項目。截至2005年順馳地產累計操作房地產項目57個，銷售面積近500萬平方米，累計實現銷售收入近200億元，此時，順馳地產的發展處于巔峰期，這既得益于寬松的國家政策，也得益于順馳地產采用了以操作為核心的有效的內部控制。

（一）經營戰略與目標的準確定位

經營戰略與目標的準確定位是順馳地產高速發展的關鍵。1998年，國家停止福利分房政策，央行取消了以往對個人住房信貸的多種限制，出臺了諸如降息、延長貸款期限等多項有利于房地產發展的政策，房地產需求形成爆發性增長。順馳借助良好的政策向房地產開發市場挺進，通過與天津房地產開發20強之一的華廈公司合作，為其在房地產開發市場贏得了物質與榮譽。2002年國家實施土地公開“招拍掛”政策后，公司制訂了以天津為起點，快速進入異地市場的戰略計劃：三年內，進入一線城市北京，進入有增長潛力的二線城市，進入天津市周邊的三線城市；五年內，集中力量進入兩個以上一線城市，以一線城市為中心覆蓋周邊二線城市；十年內，在所有一線城市成為主流開發商，并覆蓋絕大部分二線城市。順馳地產的上下為實現公司全國化的戰略目標展開了行動，銷售回款逐年遞增，2001年銷售回款1億元，2002年16億元，2003年40億元，2004年回款超過百億元。順馳的發展速度之快，曾一度被業內人士稱為地產“黑馬”。

（二）內部控制制度的初步建立

內部控制制度的初步建立是順馳地產騰飛的基石。順馳地產的全國化戰略目標定位后，隨著公司規模的不斷擴大，公司也開始構建內部控制制度，基本建立了戰略性的現金流管理的商業模式、全面預算體系的經營計劃的推動與執行體系、多層次會議構成的決策與反饋體系、以管理報告體系來進行微觀掌握和調節與獎懲的支撐體系四大部分。公司形成了一個有形的管理模式和無形的企業文化體系。有形的管理模式包括戰略管理體系、考核指標體系、人力資源體系、薪酬體系、財務體系和項目操作體系等；無形的企業文化體系包括順馳特有的行動綱領、核心價值觀等。前者給所有的員工提供行動依據，形成判斷和行動；后者幫助企業所有的成員形成共同的思考、共同的語言、共同的標準，在公司范圍內造就了一個高度統一、高度協調、溝通簡單的團隊。隨后公司先后頒布了《公司內部管理手冊》、《公司工程項目管理手冊》等規章，為公司快速發展提供了制度保障。

二、“順馳地產”的衰落

順馳地產良好的發展勢頭并沒有持續太久。2004年的瘋狂擴張導致其2005年的銷售收入必須達到100億元才能彌補現金流的不足。但2005年順馳只有80億元的現金回款，資金鏈開始緊張。與此同時，國務院為控制日益高漲的房價出臺了一系列宏觀調控政策，宏觀政策的導向加劇了企業資金短缺的困境，其中，華東的重點項目蘇州鳳凰城的銷售驟然下跌，每月2億元的銷售回款任務難以兌現，無法支付欠蘇州政府高達10億元的土地款。面對日益惡化的形勢，順馳開始諸如大規模裁員、項目轉讓、工資發放由月發改為季發、謀求上市、吸收私募多渠道融資等措施自救，以緩解順馳地產資金緊張的局面。但均因順馳地產的資金缺口過大，加之其利潤率過低而相繼失敗。2006年9月5日，順馳地產控股有限公司與香港上市公司路勁基建有限公司在香港正式簽約，以人民幣12.8億元出讓其55%的股權；2007年1月23日，路勁基建有限公司宣布再投13億元收購順馳近40%的股權，從而持有順馳地產近95%的股權，孫宏斌僅持股5%，曾經輝煌的“順馳地產”終告破滅，順馳地產現已更名為“路勁地產”。

（一）無度的擴張與激進的現金模式

順馳地產在全國地產業的飛速發展，最大程度上取決于公司關鍵人物對市場機會的把握，但其衰敗也源于對市場過度樂觀的態度，低估了宏觀調控的力度和效果。孫宏斌認為，在土地“招拍掛”政策和中國相對寬松的信貸環境下，地價將會持續上漲，只要有錢就有地，只要不斷地獲取土地就能保證企業的快速發展。在這種指導思想下，順馳地產頻現高成本拿地，項目布局存在很大的隨意性。從順馳進入的16個城市分析，就能發現異地開發缺乏通盤的規劃，項目既涉及北京、上海一線城市，又涉及蘇州、南京、鄭州、石家莊等二線城市，甚至涉及連三線城市也算不上的經濟欠發達的普通縣城。無度地拿地使順馳擁有了大量的、被許多業界企業所羨慕的土地資源，但也透支了公司的財務資源。2003年順馳自有資金不足10億元，而購置土地的金額則超過了100億元。順馳在資金運作上推行“現金流――土地――現金流”模式，在寬松的市場環境下，資金的高速運轉可以為企業帶來豐厚的回報或規模，一旦銷售市場疲軟，銷售回款速度就會逐步下滑，導致資金缺口越來越大。無度的擴張與激進的現金模式最終使順馳地產的資金鏈斷裂。

（二）組織結構設計與項目管控模式不協調

房地產企業要做大做強必須構建持續、高效、匹配的組織與管理機制。科學合理的組織結構設計和項目管控模式應該做到：管理層級少，高管副職人員少，職能部門數量少；公司本部與各項目公司的職責劃分要合理、明確；各項目公司之間要實現資源、信息共享；在項目制作初期，權力盡量上移。觀察順馳地產的組織結構，管理層次采用的是四級管理架構：集團總部―區域集團―城市公司―項目公司，機構級次多呈不扁平狀。在集團公司與城市公司的職權劃分方面，順馳采用的是“金字塔”式的高度授權。在房地產市場繁榮期，雖能抓住一些機會，但由此引發的腐敗問題也顯而易見。事實是順馳地產由于過度放權，導致項目總經理的權力過大，致使部分項目的土地費用、工程費用、營銷費用等高于正常水平，項目成本的增加直接導致利潤率下降。據統計，順馳地產的利潤率僅為3%，是房地產行業平均水平的1/3。

（三）成本管理方式單一，風險控制意識淡薄

房地產開發企業與其他行業相比，在人力資源、資金運作、成本控制、招標采購等方面有很大的特殊性。就其商品住房的成本構成來看，主要包括土地成本（包括拆遷補償費用）、商品房建造成本、相關稅費、融資成本和營銷成本等部分，管理方式自然要與之匹配，構建諸如信息管理體系、人力資源管理體系、財務管理與成本控制體系、投資者關系管理體系、供方管理與采購管理體系、項目（工程）管理體系、營銷管理體系等。其中成本控制與風險防范對于房地產企業來講尤為重要。雖然順馳地產初步建立了一些內部控制制度，但是實施中有些形同虛設，比如順馳地產所實行的目標管理重點關注銷售回款、項目利潤率和現金流三個財務方面的指標，管理似乎比較完美，但從整個公司的運作上“銷售回款”則是其主要指標。為了達到回款預算，忽視了成本管理和利潤。為確保回款目標的實現，各項目公司不計成本加快建設速度，縮短工程周期。在銷售推廣上又不計成本地打廣告、搞活動。為了增加銷售總額，把樓價定得過低，把優惠提到最高。雖然回款目標達到了，但一半以上的項目是在虧本經營，回款是為了應對支付新上馬的土地成本。拿地的資金部分來自銀行貸款，部分資金以延長付款周期拖欠，部分資金依靠快速回款縮短房產回款周期，試圖做到以成本換時間，提高資金的周轉速度。難以預測的是房產銷售勢頭不好的情況下，公司將面臨巨大的還款壓力和高額的財務費用，抵御財務風險的能力幾乎為零，事實也確實如此。

三、內部控制的啟示與思考

（一）內部控制模式要與公司的發展階段相適應

內部控制模式有集權制、分權制和混合制三種，不同模式的選擇通常要考慮企業的發展戰略、發展階段、管理文化、會計活動規范程度等因素。一般情況下，民營企業在創立初期，所有權與經營權是合二為一的，權力高度集中，與此相應的內部控制模式也就是集權式的，這種模式有利于制定和實施統一的經營戰略、財務政策，增強企業的凝聚力，降低成本，發揮財務管理的功效，保證企業戰略目標的實現，提高企業的整體實力。但隨著企業規模的不斷擴大和環境的變化，高度集中的財權導致內部操縱、財務透明度不強的弊病顯現，尤其是所有權與經營權的分離，客觀要求所有者應通過股東大會或董事會行使重大經營和財務決策權，其他日常決策權和管理權由經營者履行。這種分權制的內部控制模式，有利于調動分、子公司經理參與市場競爭的積極性，捕捉市場機會，擴大企業的規模。混合制即適度的集權與適度的分權相結合的內部控制模式。恰當的集權與分權相結合既能發揮母公司財務調控職能，激發分、子公司的積極性和創造性，又能有效控制經營者及分、子公司風險。所以適度的集權與分權相結合的混合制是很多企業內部控制所追求的目標。

（二）完善內部控制制度和財務監督機制，以確保各項制度的有效落實

完善的內部控制制度和健全的財務監督機制是實施有效內部控制的基礎，完善的內部控制制度也為企業持續發展奠定了制度基礎。就房地產企業來講，應結合行業特點，逐步建立起與控制環境、風險評估、控制措施、信息與溝通、監督檢查五個方面相關的控制制度，具體包括組織機構設計制度、籌資管理制度、投資管理制度、成本管理控制制度、職工薪酬管理制度、業績考核評價控制制度等。從“順馳地產”的衰落可以看到，成本管理控制制度是否完善，運行中能否有效實施是企業生存的關鍵。因此，完善的成本管理控制制度應包括成本預算制度、成本計劃管理制度、費用開支審批制度、成本核算制度、成本考核與分析制度、成本監督制度等。健全的財務監督機制有助于內部控制制度的有效實施，應貫穿于內部控制的始終，可以通過建立內部審計機構來完成，賦予內部審計機構一定的權利，并受總部的直接領導，使企業上下形成相互制約的內部控制體系。

（三）合理安排財務結構與負債比例，樹立全面風險管理理念

順馳地產的實踐表明，企業的興衰在很大程度上取決于企業是否樹立全面風險管理觀念、風險管理體系是否健全有效、抗風險能力到底有多大。房地產企業具有資金密集型的特點，在項目開發、建造、營銷等過程中均需要大量資金的支持，如果過多地依賴向銀行貸款、預售的回款等外部資金的支撐，企業的資產負債比例過高，再加之受房地產市場疲軟、現金回流速度大大降低的沖擊，企業將面臨非常大的財務風險。因此企業應結合市場環境的變化和發展規模，選擇合理的財務結構，將企業的負債比率控制在恰當的水平。同時，不斷提高財務人員的風險意識，汲取最新的財務知識，增強捕捉風險、防范風險的能力。

【參考文獻】

［1］ 鄭愛敏.解讀順馳［M］.當代中國出版社，2006.

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【關鍵詞】商業銀行 信貸風險 風險管理

一、我國商業銀行信貸風險管理現狀

（1）信貸風險管理組織結構現狀。依據傳統的信貸風險管理思路，信貸部門職能的設置從信貸管理的各環節出發，更多地傾向于貸款的貸前調查、貸中審查和到貸后檢查三個環節。信貸管理部負責日常貸款的審核發放，其中內設一個貸審會，專門審批貸款發放業務；稽核局負責對已發放的貸款進行檢查，清收辦公室負責清收不良貸款。除以上三個部門外，還設立了信貸管理委員會，不屬于常設的職能部門，由黨委書記、理事長任委員會主任，單位其他黨組成員任副主任，各部門領導任委員。

（2）信貸風險管理制度建設現狀。從信貸風險管理制度建設情況看，制定了“貸款流程指引”、“貸款三查制度”、 “不良資產管理辦法”、“貸款質量五級分類管理辦法”、“呆賬核銷管理辦法”等5項信貸管理制度。

（3）信貸風險管理流程現狀。現行的信貸業務流程主要是根據貸款發放的過程，人為劃分為貸前調查、貸中審查和貸后檢查三個環節。

第一，貸前調查。貸前調查的目的是了解掌握借款人的資產負債狀況和償債能力，是貸款業務管理的開始。對于公司法人類貸款，在信貸管理部收到借款人提交的貸款申請后，根據借款人提交的相關材料，指派信貸人員到借款企業進行實地調查。主要查看企業的資產負債表、損益表、產權變動表和公司章程以及資金運用等具體情況，通過調查取證，綜合評定其運營管理的實際狀況，固定資產產權是否真實清晰、資金運用及周轉是否正常合理等。并對企業的產品銷售合同和財務稅收資料進行初步分析，判斷合同是否真實合法、企業還款來源是否充足可靠等；對于自然人類貸款，當收到借款人的貸款申請后，若是有價證券或存單類質押貸款，則重點審查單證的真實性和有效性，若是房產抵押貸款，則要重點審查房產的產權是否清晰、產權屬性是否符合貸款條件以及房產的市場公允價值、變現能力狀況等；第二，貸中審查。對于公司法人類貸款，主要目的就是為了明確借款人的第一還款來源情況，由信貸部根據借款人經營管理情況和財務資金現狀，對其所申請的借款原因、用途、金額、擔保方式、還款期限和還款方式進行詳細審查，并根據借款人的信用記錄和抵質押物、擔保人等情況評估該筆貸款的風險度；第三，貸后檢查。貸后檢查工作由信貸管理部和稽核局共同承擔，其中，信貸管理部主要是對借款人實際經營情況和還款能力進行實時跟蹤監測，發現異常情況及時采取相關措施，盡量減少農村信用社損失；稽核局主要檢查已發放的貸款業務，對借款人和貸款審批手續進行貸后檢查，發現問題及時做出補救辦法以及處理相關責任人。

二、我國商業銀行信貸風險管理存在的問題

（1）信貸風險管理思想淡薄。在追求利益最大化目標的影響下，信貸營銷成為商業銀行的核心業務，而不斷增加貸款投放總量成為各級商業銀行經營的首要目標，同時信貸業務流程建設管理也成為商業銀行的工作重心，相比之下，信貸風險管理被各級商業銀行所淡化。

（2）信貸風險管理組織結構滯后。信貸風險管理組織結構設置沒有脫離傳統的信貸管理組織結構設置模式，仍就按照貸款業務管理的各環節設置職能部門，并未強調信貸風險管理的理念和原則，不能充分發揮在風險識別、風險評估、風險監測和風險控制各環節的職能，信貸風險管理尚不能滿足日趨發展的信貸業務的需要。

（3）信貸風險管理制度缺失。信貸風險管理制度只是在形式上對信貸資產進行了分類，大部分規章制度也僅僅是圍繞信貸業務管理流程而制定的，僅有的與信貸風險相關的制度也只是一些分類管理辦法。嚴格的說，并沒有以信貸風險管理為核心，對信貸風險管理的各環節、原則方法、程序流程等進行明確規定，沒有實現信貸風險管理的制度化、規范化和模式化。

（4）信貸風險管理流程偏差。由于現行的信貸風險管理流程與信貸業務管理流程混淆在一起，并未單獨從信貸風險管理的角度出發，而設計獨立的風險管理流程，在流程設計的出發點上就存在嚴重的偏差，這種流程上的偏差很難發揮信貸風險管理的作用，在流程設計上就留下了信貸風險管理的隱患。在實際操作上，由于風險管理與信貸業務經營都是由信貸管理部實施，在風險的管控上造成了自己監督自己，其效果并不理想。而風險管理與業務經營同時進行也是不可取的，一旦發現信貸風險，其貸款業務正在進行或已經結束，而沒有時間進行信貸風險控制。這種流程上的缺陷實質上是缺乏風險管理理念，從而導致流程的設計出現偏差。

三、加強我國商業銀行信貸風險管理的對策

（1）建立信貸管理系統。信貸管理系統是以客戶為中心的信貸管理系統，實現資源共享、客戶共享、信息共享，在平臺的基礎上，順應信貸業務發展與加強風險管理的需要，依托科學的信息技術手段，使信用社貸款業務系統平臺化。

篇8

Abstract: In the course of vocational training of real estate management and valuation, it must be post-oriented, to train application-oriented talents with good professional ethics ,strong professional skills, the capacity for sustainable development, and the competence in front-line posts of the enterprise.

關鍵詞: 崗位本位制;人才培養;房地產經營和估價

Key words: job-based system;personnel training;real estate management and valuation

中圖分類號:G71文獻標識碼:A文章編號:1006-4311(2010)14-0199-02

0引言

人才培養模式是指在一定的現代教育理論、教育思想指導下,按照特定的培養目標和人才規格,以相對穩定的教學內容和課程體系,管理制度和評估方式,實施人才教育的過程的總和。高等職業教育是在改革開放和建立市場經濟條件下發展起來的一種新型教育制度,它與普通高等教育的根本區別在于其培養的目標是高級“應用型”人才,這就注定了高職教育人才培養模式必須圍繞“崗位能力”來展開。“崗位本位制”是筆者自創的用語,借以表述自己對高職教育和高職學院辦學思路的理解和總結。其核心理念如下:高職院校以市場“崗位”的需求狀況決定開辦“什么專業”;在培養過程中以“崗位任務”為導向開展“工學做”一體化教學;在培養效果上以“崗位能力”為標準開展成果考核;最后,以學生能得到社會認可,在企業找到 “崗位”作為最終目標。基于此一理念,結合筆者在企業的工作經歷,擬從企業用人角度出發,就高職房地產經營與估價專業的人才培養模式進行全新構建。

1準確定位學生將從事的“工作崗位”

1.1 房地產行業人才需求概況我國房地產業從上世紀80年代末開始興起,經過20多年的高速發展,已經成為國民經濟的支柱產業之一。隨著我國經濟的發展、居民收入水平的提高、城市化進程的加快及改善性住房市場需求的增加,房地產需求總量不斷攀升,我國房地產業具有廣闊的發展前景,房地產開發從業人數也呈逐年上升趨勢。在各類大小的招聘會上,房地產類公司熱招的職位主要有置業顧問、設計、售樓顧問、房地產經紀人、房地產項目策劃、工程監督等。

1.2 一些高職院校人才培養定位模糊根據房地產業的特點和市場對人才的需求,眾多高職院校紛紛開設了房地產經營與估價專業,培養房地產行業“應用型”人才。結合高職房地產專業人才的特點,許多高職院校的房地產經營與估價專業人才培養定位很粗略,對于學生將來主要就業領域簡單描述為:房地產開發企業、房地產中介、估價機構、物業管理公司等。僅僅進行如此粗略“定位”是遠遠不夠的,如果定位模糊,就無法在后續的人才培養過程中,真正做到圍繞工作過程開發課程教學體系。因此,必須更加深入一步,對房地產企業的部門設置以及各崗位要求進行分析。

1.3 從企業用人角度,準確定位學生將從事的崗位以一家普通房地產開發企業為例,組織架構一般包括綜合管理部、 財務部、工程部、銷售部等幾大部門,工作人員一般在50人左右。各部門的職責及從業人員的要求如下:①綜合管理部:負責上下溝通、左右協調,管理項目的具體策劃,取締地以及相關許可的辦理等一系列前期開發工作。從業人員除了文員外,要求較高,需要資深管理和前期項目報批經驗。②財務部:負責公司的會計核算和財務管理,是公司的核心部門。從業人員要求是專業財務人員。③工程部:負責項目的建設和管理,確保工期、質量、安全及成本控制執行等。要求從業人員有多年施工管理經驗。④銷售部:負責開發項目的銷售或者租賃工作,人員占到企業員工總數的一半左右,除了銷售主管人員外,從業門檻較低。

從企業用人角度出發,我們會發現房地產銷售崗位最適合剛出校門的高職畢業生。同理,我們也可對房產中介機構、估價機構、物業管理公司等進行崗位分析,通過這般深入調研后,可以得出一個結論:高職房地產專業學生走出校門,排除專業“不對口”就業等因素,在職業起步階段,學生最合適的是從事“房產銷售員”和“房產中介經紀員”兩種崗位,經過3到5年以上的積累,具備一定經驗能力,并考取相應的職業資格后,有機會逐步提升到“房產策劃”、“房產估價師”、“房產經理人”等中、高級崗位。

2從“崗位”角度整合重構課程體系

2.1 傳統課程體系的不足傳統的課程體系主要按照學科體系,注重學科的系統性、完整性,不管完成工作任務是否需要用到相關知識和技能,一古腦地全灌輸給學生。比如:《房地產開發與管理》、《房地產經濟基礎》、《房地產法規》、《房地產營銷與策劃》、《房地產經紀》等課程中許多內容重復、并缺少實踐教學的環節。基于對學生將來從事崗位的準確定位,根據高職“教學做”一體化人才培養模式的要求,原來的課程體系和教材就顯現出“理論多”、“實踐少”、“內容重復”等不足了,無法適應新人才培養模式的需要。因此,必須以“崗位能力”為導向,對各崗位的工作過程進行分解,確定“知識學習”、“能力培養”各模塊,對原課程進行整合,重新構建基于“崗位能力”的新課程體系。課程整合對教師、學生、教學本身都提出了更高的綜合性要求,如果專業帶頭人和專業教師僅僅停留在聽取專家和企業建議的層次,是遠遠不夠的;必須深入企業,準確了解企業的運作流程、各崗位的工作內容和能力要求,才能滿足相關需要。

2.2 基于準確的定位,重新整合課程體系在明確學生將來先從事“房產銷售員,房產中介經紀員”崗位開始,并逐步向“房產策劃、房產估價師”崗位發展的前提下,以此為導向,可以把所有課程拆散,重新進行課程整合。基礎課整合上,建議把原有的10多門專業基礎課,按照“經濟管理知識”、“建筑知識”兩個大類,整合成2門大基礎課:《房地產經濟與管理基礎》、《建筑知識基礎與應用》。專業課整合的原則是:根據學生將從事的職業崗位,以一個崗位設置一門大專業課,比如:根據學生畢業后最適合從事的是銷售和經紀人兩個崗位,整合設置《房地產營銷和策劃》和《房地產經紀實務》兩門大課,同時,考慮到學生未來的發展,設置《房地產開發實務》、《房地產估價實務》課程,作為“提升模塊”,為學生將來考取“房產策劃師”、“房產估價師”,以及崗位的提升打好堅實的基礎。專業課程的內容選取上,必須基于崗位實際工作過程,安排教學內容。比如:《房地產營銷與策劃》課程可以由以下主要幾個模塊構成:房地產市場調查、房地產銷售禮儀、房地產銷售技巧和實務、房地產銷售合同管理等。具體實施時,還可以根據情況把重要的模塊單獨設立成一門小課程。

3實施“教學做”一體化教學

3.1 “教學做”一體化教學模式“教學做”一體化教學模式是實現高職人才培養的最佳途徑,只有讓學生“邊學邊做、工學交替”,才能真正培養出學生的實際動手能力;只有通過與企業的全過程合作,才能培養具有良好的職業道德、較強的專業技能及具有可持續發展學習與適應能力房地產應用型人才。

3.2 《房地產營銷與策劃》課程“教學做”一體化設計以《房地產營銷與策劃》課程為例,其“教學做”一體化教學,可以采取如下模式:

①“先上崗再學習”:在上《房地產營銷與策劃》課前,通過和校外實習基地聯系,帶學生在到售樓部“上崗”一周,在房產公司的售樓部感受工作環境、觀察售樓員的工作。在條件允許的情況下,要求學生試著去接待一位買房顧客等。通過這個環節的鍛煉,學生對自己的職業目標、學習方向就會有一個全新的認識,知道自己在哪些方面需要提高,同時也能激發學生的學習動力。②“崗位任務驅動”教學:在教學上采用“崗位任務”驅動模式,根據崗位實際任務,把課程實訓內容設置成:樓盤資料學習,顧客接待禮儀,顧客心理分析,樓盤模型解說,樣板房參觀,客戶維護,合同簽訂,貸款落實等任務環節。每個環節的教學,都要充分利用校內實訓場所和校外實訓基地,讓學生在實際工作環境中“學中做、做中學”。③“頂崗”式考核:考核上改變傳統的“試卷”式,學生通過“教學做”一體化模式培養后,完全可以采用“頂崗式”考核。提供一套樓盤銷售資料、樓盤模型、虛擬客戶,就可以在實訓室進行考核,甚至到某售樓中心,讓外來“兼職教師”來考核,使學生有真正的頂崗能力。達到學完一門課程,就能到企業“頂崗”的能力水平。

4結論

積極摸索高職人才培養新模式,培養具有較強實踐能力的高素質人才,是高職院校教育工作者必須思考的問題。“校企合作、工學結合”是探索高職人才培養模式的切入點。在高職人才培養過程中,必須緊扣“崗位”,一切都從“崗位”出發,才能培養出具有良好的職業道德、較強的專業技能及具有可持續發展能力、勝任企業一線崗位的應用型人才。

參考文獻:

[1]鄭國強.高職教育人才培養模式縱論[J].職教論壇,2005,(8).

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時間不知不覺，我們后知后覺，上半年已悄然過去，回首這半年的緊張忙碌工作，下面是小編為大家整理的關于上半年工作總結范文參考，希望對你有所幫助，如果喜歡可以分享給身邊的朋友喔!

上半年工作總結范文參考120--年上半年我們的工作緊緊圍繞集團公司“規劃管理、提升素質、審時度勢、與時俱進”的總方針，時刻踐行著為集團公司的建設和發展添磚加瓦的總目標，加強了企業內部管理和員工自身素質的培養，不斷創新，努力完成著各項任務，取得了一些成績，現將主要完成的工作、工作中的一些體會、存在的一些問題以及下半年的工作打算匯報。

一、完成的工作

理頭緒、抓管理、樹形象一月份我們從--人手中正式接管物業后，首先將眾多的頭緒進行梳理，迅速從中理出主要的迫在眉睫的幾件事。首先，抓管理、促效益、樹形象。小區的管理說到底是為業主提供各項滿意的服務。而這一切都取決于服務者素質的高低和能力的發揮。在工作中不僅需要有好的態度、好的服務理念，更要有專業化管理。

對此公司制定了精細化的管理制度，明晰化的流程程序，做好了職責定位，使物業工作能夠有條不紊地進行下去。其次加?a href='//xuexila.com/yangsheng/kesou/' target='_blank'>咳嗽鋇吶嘌倒ぷ鰨鑾糠褚饈叮髁⑵笠敵蝸蟆N頤怯姓攵緣囟栽憊さ鬧耙檔賴隆?a href='//xuexila.com/liyi/' target='_blank'>禮儀禮貌、行為舉止及專業技能進行培訓，使得在職員工迅速達到了服務要求。出色的服務為企業樹立了良好的形象。

對小區存在的問題進行整治，共用設施設備進行系統維修為了徹底改變小區業主對物業的看法，也為了徹底解決小區多年來存在的一些問題，--過后，我們在集團公司的大力支持下，開始了對--區的共用房屋及共用設施、設備進行維修，對環境進行徹底的整治。先后投資--余萬元，更換了小區--扇單元門，清掏了--口供暖、供水井雜物，維修、更換樓內外管井閥門--個，檢漏修補屋頂漏水--余戶，更換住戶玻璃---多塊、對--多戶的住戶窗框進行維修，清掏小區污水井--口、化糞池--個，修補拓寬路面--多米，更換了--區的監控設備。除了以上的整體大的維修外，我們還接了--多個維修單，回訪住戶--多戶，業主對我們的滿意率達--%以上，接到投訴--起，并圓滿地協調解決。

建全檔案，對各類手續進行檢查為了加強公司內部管理，便于更好地服務業主，-月份我們將物業公司所需、所缺的檔案資料從相關部門一一調回并存檔，接著對各類手續進行年檢，提早順利地通過完成相關部門要求的手續年檢。對小區進行綠化美化為了進一步改善小區環境，我們在集團公司的支持下先后栽刺柏--多株，裝點假山邊鮮花--多盆，種植鮮花-棵，與此同時對以前種上的花草樹木進行除草、修剪，精細打扮后的小區面貌煥然一新。加強宣傳力度，配合城管、社區完成--工作物業服務不但是理性的行為服務，還應該包括人文的思想教育與感化。我們在整治小區環境的同時，也通過宣傳廣告欄向業主宣傳“創城”理念、消防常識、業主行為規約等，先后展出了--塊宣傳牌匾，張貼了--多---街道關于全民參與的“--宣傳廣告，廣大業主通過這些輿論宣傳，自身素質、“創城”意識得到了很大的提高。

配合集團公司完成-區奠基開工典禮的準備工作及善后工作--月--號——--月--號，我們除了值班人員外，其他員工全部出動到-區，很好地完成了集團公司交給我們的清掃售樓部衛生，布置會場、，包括插彩旗、擺放鮮花等，負維護會場車場秩序、安全衛生等任務，并處理了會場善后事宜。這次的活動，我們的團隊服務技能得到了鍛煉，團隊的自身素質得到了很好的展示。

二、體會與不足

在這半年的工作中我們體會到，一個好的團隊離不開上級部門的支持，我們的大量工作離不開集團公司的支持與幫助。我們會緊緊圍繞在集團公司的周圍，努力為璽建祥房地產后期服好務，為璽建祥房產創名優品牌而努力。同時我們也體會到只有真心實意、踏踏實實為小區業主服務，業主就會把好的“口碑”送給我們。我們會繼續努力提升服務質量，力爭把璽建祥物業打造成品牌物業，為集團公司增添光彩。當然，我們在這半年的工作中也存在著一些不足，如：員工的服務技能不夠精熟，安全防范意識不夠強烈，在企業內部管理方面還做的不夠科學、規范，員工的整體素質還有待提高。

三、下半年的工作打算

全力以赴將-區項目的接管工作完成好。培養市場，加大廣告宣傳，樹立品牌意識鄂爾多斯市的房產開發及璽建祥房產開發給我們帶來了無限的發展前景，我們要做好市場調查，總結上半年的工作經驗，做好業主的回訪工作，并加大宣傳力度，提高我們的企業知名度。做好我們的回訪我工作，特別是業主的報修工作。

及時、真誠、貼心的服務永遠是我們工作的主線。加強--各項目，各部門的內部管理，加強員工的培訓學習，不斷學習專業知識，提高業務水平，提高自身素質;繼續完善和規范各項管理制度，為公司的各項工作的展開打好基礎。配合集團公司完成-區的前期介入工作做好安全管理方面的工作，安全是企業永恒的主題，堅持預防為主，防治結合，加強安全教育，實行群防群治的原則，通過安全教育，不斷增強小區業主和員工的安全意識和自我防護能力，為小區創作一個安全、舒適的環境。結合實際情況，多從細節考慮，緊跟集團公司步伐，協調好內外部門關系，多為集團公司排憂解難。

總之，我們物業公司會在集團公司的帶領下，重管理，抓培訓，創新服務理念;重品牌，拓市場，增強競爭實力;重人才，創機遇，擴大發展空間;勵精圖治，開拓物業市場，眾志成城，創璽建祥物業輝煌。

上半年工作總結范文參考2來到--的工作時間雖然不是很長，但是學習到了許多新知識、新技術，接觸了以前沒有接觸甚至沒有想過要接觸的工作內容，這一切都是對自己的一種挑戰、一種提升、更是一種成長。

回顧半年來的工作情況，我主要負責兩方面的內容：一是網站內容的更新，二是--客服，因為沒有將這兩項內容很出色的完成，所以我對自己的表現還不是很滿意。下面具體的來說明一下工作的完成情況：

一、個人客戶管理與服務

為彰顯vip會員尊崇倍至、享我所想的尊貴體驗。20--年度我中心本著溝通從心開始的服務理念，我們的每一位服務人員都從客戶的利益出發，想客戶所想，急客戶所急，為客戶提供各類通信服務以及慎重停機、免費補卡，免費更換stk大容量卡，幫助客戶積分兌獎等業務我們盡心盡力為客戶做到。

結合我們--公司的各項工作指標，本著服務“以人為本”的宗旨從年初的數據分割到客戶滿意度，實行了針對大客戶、重要客戶的上門服務、親情化服務等差異化服務。我們要求每一位客戶經理耐心解答客戶關于移動通信方面的疑問、圓滿解決客戶在使用--電話方面的問題、提供形式多樣的信息服務。客戶經理會定期與客戶聯絡，同時，客戶也可以通過電話、短信、上門等方式與客戶經理保持聯系。客戶還可以向提供服務的大客戶經理預約時間，要求上門服務。上門服務內容包括：業務受理、設置新業務功能、進行新業務演示、解決投訴問題、代收移動電話費等。

另外，結合“服務與業務”的戰略目標，始終堅持“創無限通信世界做信息社會棟梁”的企業使命，不斷增強員工的“危機感、緊迫感、使命感、責任感”在全面提高服務質量外，使我們中心在公司的文明建設上都取得了長足的進步。

二、中高端客戶保有率

在當前激烈的市場競爭中，中高端客戶將成為我們通信行業下一步爭奪的市場目標。在中高端客戶市場保有率“戰爭”中，只有不斷深化人性化、親情般的的優質服務，不斷提高的業務技術的水平才能，被眾多中高端客戶所信賴。去年的中高端保有率我們中心圓滿的完成公司下達的任務。

三、外呼人員的管理

外呼人員在我中心完成的指標中占有一定的比率。電話營銷的目標客戶群選取針對性強，以及服務口徑設計妥當和全體外呼人員的共同努力，20年外呼人員在新業務的推廣，全面推動新業務的增量增收中起到了很大的作用。

外呼隊伍人員在做市場調查、社會調查、服務關懷、挖掘潛力客戶時，她們的服務質量就代表著我們公司的服務形象，所以我們培訓外呼人員：熟練掌握公司個指標及各項業務，規范服務用語，應答技巧專業靈活，團隊之間密切配合協作。使他們能在第一時間內將信息清楚明確的傳遞給目標客戶。是直接連接客戶和公司的橋梁，所以對外呼人員的服務質量直接影響到客戶，外呼人員進一步培育潛力型和競爭型業務，重點加強潛力，服務管理、服務人員管理

四、投訴處理

為進一步提高客戶滿意度、保持服務持續，大客戶中心在20年里以客戶價值為尺度，從加強投訴管理入手，建立起客戶投訴快速響應機制。首先，優化投訴處理流程，加強后臺管理人員對前臺客戶經理投訴處理的支撐，設立投訴熱線，建立管理層直接介入處理的應急響應機制，縮短投訴處理時限。

其次，嚴格控制集團客戶短信群發。再次，重要和重復投訴直接向公司專業部門或公司有關領導派單，管理人員及時支撐，處理解決方案。最后，完善客戶跟進服務制度，提高移動公司的服務水平，從而達到投訴滿意度100%。

五、日常工作

客戶經理是集團客戶和個人大客戶服務的主要提供者，也是移動公司對外展示員工形象和工作風貌的重要載體，客戶經理的職業形象和職業素質一直是公司領導和客戶關注的焦點。在20年的日常工作中，我們著重系統培訓客戶經理的服務與業務雙全面優化營銷體系，實現客戶經理規模化。大力推進新業務的規模發展，加快改進服務的步伐，全面優化營銷體系，推動中心完成全年的營銷指標。

下半年我準備在工作中協助領導全面創新服務模式，提高新業務的市場占有率。協助領導全面提升客戶服務，促進服務價值化。繼續大力宣貫“正德厚生，臻于至善”的核心價值。

上半年工作總結范文參考3我在人事部擔任--工作也有半年了，我逐漸在部門的工作中逐步轉入正軌，行政人事部是公司的關鍵部門之一，行政人事部人員雖然少，但在這半年里任勞任怨，竭盡全力將各項工作順利完成。現就接手后的人事--上半年工作總結如下：

一、管理運作方面

逐步完善公司監督機制。員工不會做你要求做的事情，只會做你監督要做的事情。基于這個原因，本年度加強了對員工的監督管理力度。完善公司現有制度，使各項工作有法可依，有章可尋。順應市場的發展，依照公司要求，制定相應的管理制度。在日常工作中，及時和公司各個部門、門店密切溝通、聯系，適時對各部門的工作提出些指導性的意見。加強團隊建設，打造一個業務全面，工作熱情高漲的團隊。作為一個管理者，提高團隊的整體素質，樹立起開拓創新、務實高效的公司新形象。逐步理清各部門工作職責，并要求各人主動承擔責任。

二、行政工作方面

對內做好辦公用品的采購，嚴格審查各部門的辦公用品的使用狀況，并做好物品領用登記，以節約降低成本為第一原則，合理地采購辦公用品。辦理好各門店的`證照并如期進行年審工作。協助各部門做好菜牌、菜譜、點心部的點心紙的設計跟進工作。辦理好公司車輛如期進行正常年審工作。加強員工飯堂管理，加強員工飯堂餐具衛生管理等。

三、人事管理方面

規范了各部門的人員檔案并建立電子檔案，嚴格審查全體員工檔案，對資料不齊全的一律補齊。根據部門人員的實際需要，通過各種渠道，有針對性、合理地招聘一批員工，以配備各崗位。通過這次工作總結，我對20--行政人事部將從以下幾個方面著手工作：加強培訓力度，完善培訓機制。企業的競爭，最終歸于人才的競爭。目前公司各門店及部門人員的綜合素質普遍有待提高，尤其是酒家各部門主管及部門中層管理人員，加強對員工的人性化的管理，留住員工，留住人才，他們身肩重責。需根據實際情況制定培訓計劃，從真正意義上為他們帶來幫助。

成功的企業源于卓越的管理，卓越的管理源于優異、完善的制度。隨著公司的不斷發展，搞好公司管理制度無疑是其持續發展的根本。因此，建立健全一套合理而科學的公司管理制度便迫在眉節，為了進一步完善公司制度，實現管理規范化。

上半年工作總結范文參考4伴隨著大成集團各新建項目的破土，金寶特公司的順利創產，我本人也經過實際工作中的鍛煉，和在各位領導的幫忙下，取得了必須程度業務水平的提高，但同時更暴露出很多新的不足。

一、應對市場變化、保證供應穩定。

-年受國際原油價格上漲、煤炭資源緊缺、電力供應不足等多方因素影響，化工市場發生了較大變化，隨著奧運臨近，國家環保部門加強了各地監管力度，部分不達標企業因多種原因處于停產或限產階段，造成多種基礎化工供應緊缺、價格出現較大漲幅，應對供應市場環境突變。

采購中心在焦經理的帶領下，進取應對提前準備、提前預防，落實奧運期間各類生產物資保障預案，采購中心生產四組截至7月份已將硝酸、珍珠巖助濾劑、水處理劑、純堿、片堿等受影響物資落實到位，保證生產原料供應。

上半年共簽訂采購合同20份、確認書310份、開發新供應商13家、淘汰供應商3家，共計采購金額19881272元，收到采購任務單207份、采購項目577項，除部分采購項目取消或自采外，100%完成上半年采購任務。

二、持續加強企業文化和業務知識的學習。

采購中心組織部門全員不斷加強對企業文化、集團的各項文件的學習，會后每名采購員都要結合實際工作認真總結，談談思想體會相互提高，緊隨集團的領導方針，“主動接球、熱情為各業主公司服務”。

進取參加集團組織的各項學習，經過對企業文化和《公司興亡我的職責》一書的學習，讓我的思想觀念的到了很大的提高，使得工作角度有了新的認識，增加了企業與員工之間的紐帶，加強職責意識提高執行力，是一名優秀的員工必備的條件。

經過集團人才中心組織的業務學習，直接在業務本事提高方面給予我很大幫忙，也是我獲得了業務本事提高的又一個途徑。

經過采購物資輪換，讓我有機會接觸更多的采購品種，在市場考察時與不一樣的供應廠家的洽談中學到了很多談判技巧，豐富了采購專業知識，提高了綜合業務水平，也讓我有機會重新認識了自我的不足，有效的業務溝通、良好的語言表達本事、果斷的審事奪度、自信心的欠缺等等很多的不足還有待我繼續提高。性格并不是工作本事的決定性因素，工作方法、溝通本事、思維方式的改變，才是提高業務本事的根本出發點，“知識是學來的，本事是練出來的，品德是修出來的”。

我相信只要立足全心全意為大成集團服務，擺正是在為自我本事提高而工作的態度，奉行大成集團“爭先實干奉獻為民”企業精神，必須能夠克服困難，從普通到優秀，最終成為一名卓越的采購員，為大成集團的發展添一份力。

上半年工作總結范文參考5一、上半年活動總結

(一)確定了20--年的活動項目及其執行小組，啟動了有關工作

在征求意見的基礎上，安徽家園確定今年.中精力開展安徽農業經濟研究、安徽企業勞動保險調查、教育燭光行動和人文奧運促進四個活動項目，并在全體成員中產生了四個活動項目的執行小組。王欣(省財政廳金融處)、劉治華(省勞動和社會保障廳勞動爭議仲裁院)、董輝(省糧食局監督檢查處)、程文江(省勞動和社會保障廳工傷保險處)分別擔任四個項目執行小組的聯系人。

目前，四個項目的相關工作已經啟動。一是參照課題研究的做法，考慮了安徽農業經濟研究項目的研究目標、研究方法、研究進度、成果形式、主要內容和經費預算等基本問題，為分階段深入推進研究工作打下了基礎。二是根據安徽企業勞動保險調查的目的和要求，參考勞動法的有關規定，擬訂了《安徽企業勞動保險狀況調查問卷》的初稿，待進一步修改完善后實施。三是從教育燭光行動的宗旨出發，立足合肥本地，發起了為貧困家庭中小學生捐助圖書、作勵志報告、開展座談等活動。四是與中安論壇等媒體進行了初步的.溝通聯系，達成了合作開展“我為人文奧運獻一策”的征文活動的意向，并草擬了征文啟事。

(二)發出了抗擊冰雪災害的倡議書，開展了抗震救災的實際行動

年初，在南方多個省份遭受嚴重冰雪災害侵襲的情況的下，安徽家園發出了抗擊冰雪災害的倡議書，提出了鏟除道路上的積雪、為受困的人們送去溫暖、繼續做好本職工作、為完善我國應急管理體制建言獻策等六條實際措施。汶川大地震發生后不久，安徽家園成員、省勞動保障廳程文江作為我省選拔的第一批青年志愿者，奔赴四川災區開展抗震救災服務。考慮到災區的實際需要，我們.體(參加人員有李增輝、祖玲、李環、葛慧敏、王欣、王凱、劉治華、李霄音、、董輝、顏齡、姚順)捐助了200盒蚊香(價值600多元)發往四川民政廳，并通過中國扶貧基金會開展了地震災區孤兒結對助養活動(已捐助1500元)。

(三)研究了成立社團的若干問題，確定了社團章程起草的基本構架

對照《社會團體登記管理條例》的規定，我們初步研究了成立社團的有關實體和程序問題，明確了需要進一步努力的方向.的..。在此前提下，我們與團省委溝通了業務主管單位問題，向民政廳咨詢了社團登記管理問題。目前，我們正在參照國家《社會團體章程示.本》、學習借鑒其他相關社團章程的基礎上，抓緊起草安徽家園章程的初稿。

(四)拓展宣傳平臺，加強了安徽家園臨時網站、安徽家園專題博客和安徽家園博客圈等的管理和維護，豐富了有關宣傳欄目，及時追蹤社會熱點，擴大了安徽家園建設計劃的宣傳。

二、下半年活動安排

(一)繼續推進安徽農業經濟研究項目、安徽企業勞動保險調查項目、教育燭光行動項目和人文奧運促進項目，扎實開展相關活動，力爭取得一些實質性進展。

(二)繼續發揮公民社會作用，為抗擊自然災害(包括洪澇災害)、促進社會和諧作出自己的努力。關注地震災區的重建，做好地震災區孤兒結對助養的有關工作。

(三)擬訂好安徽家園章程的初稿，經過征求意見和廣泛討論后形成定稿，報送業務主管單位和登記管理機關，并做好與業務主管單位和登記管理機關的溝通協調工作。

(四)繼續爭取社會各界尤其是大學生群體對安徽家園建設計劃的關注和支持，.思廣益，共同為安徽經濟、政治、文化等各方面的發展做一些力所能及的工作。

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[關鍵詞] 房地產；項目管理；項目設計；風險控制；納稅籌劃

[作者簡介] 鞏冰冰，遼寧省電力有限公司阜新供電公司財務部，遼寧 阜新，123000

[中圖分類號] F299.27 [文獻標識碼] A [文章編號] 1007-7723（2012）10-0048-0003

由于國家對房價的調控，房地產企業面臨了很大的發展難題。資料顯示，2012年8月已經公布上半年業績的24家上市房企，除了萬科和保利，其余22家營收同比下降6.07%，利潤同比下滑的房企更是達到六成。由于房地產行業的結算周期性，上半年的業績中可能有很大部分是去年銷售而未結算的項目，如果扣除這個部分，上半年的實際銷售估計更不樂觀。普遍的難題是營業收入下降、庫存增加、利潤率下滑、資產負債率居高不下，融資困難，政策不穩定、市場不明朗，至少已有13家上市房地產企業悄然進軍礦產業領域“避風”，算上早已轉向的企業，進軍礦產的上市房地產企業則接近二成。困境之中謀求突圍，正是目前房地產開發企業的重點，企業普遍采取了謹慎拿地、縮小開發戰線、拉長開發周期的防守型經營戰略。強化企業內部管理，有序加速項目的開工進度，控制項目成本，加速資金回流，提高企業自身競爭力對嚴冬中的房地產企業意義重大。

一、房產企業工程項目特點

（一）位置固定，項目單一

房地產企業項目建設及使用均具有固定的地理位置，項目論證要考慮到地區差異[1]。項目開發是以單個的項目為對象，由于項目在選址、規模、用途等有很大不同，以及建筑物本身的造型、裝修、結構、設施配套等獨立特點，各開發項目存在很大的差異性[2]。項目點多面廣，各個項目部的權力很大，公司管理起來比較困難，常見的控制方式就是以報表為主、監督為輔。

（二）資金占用大，回流周期長

房地產企業項目開發往往需要投入大量資金，工程建設進度有其客觀規律性，有相應的時間要求，完成一個項目要很長時間，大量的資金投入，只有等到所建商品房開始預售、預租才能實現資金回收，而且出售、出租本身也往往需要較長的時間，資金回流很慢，要求企業要高度關注資金的可持續投入和保障經營資金的流動性[3][4][5]。

（三）風險大

項目開發周期長，非常容易受到政策、市場需求變化及競爭對手等影響。建設時間長，建筑材料價格和勞動力價格等可能都有很大變化，嚴重的會影響整個項目盈虧。而且一旦投入成為現實，轉型基本不可能。

（四）項目管理相對粗放

項目開發過程需要多方合作，合作企業基本屬于勞動密集型，依靠大量的勞動力投入，人員變動頻繁，培訓困難，工作水平參差不齊。項目主要在露天進行，受到自然條件和氣候的影響大，一般施工條件差、組織任務繁重，安全性要求高[6][7][8]。一個工程項目還要涉及到業主、分包方、材料供應商等，要求專業詳細，管理上相對粗放。

二、工程項目管理的內容

房地產企業項目管理按照生命周期可以分為開發管理、設計項目管理、施工管理、運營管理四個階段。主要的管理項目可以分為：項目采購管理、項目合同管理、項目時間管理、項目成本管理、項目質量管理、項目風險管理等。

三、房地產項目管理存在的主要問題

（一）開發階段盲目搶標

缺乏有針對性的市場調研，把中標作為頭等大事，標書報價不科學，盲目圈地。開發商以為拿到稀缺資源就可以了，所以搶地火熱。以上海為例，南京東路163、虹橋長風商務區、外灘園等地塊，價格30億、50億，甚至上百億。一方面從商辦樓來講，租金不斷地下跌，甲級寫字樓租金從2.5美金下跌到1美金；另一方面，空置率也在不斷提升，據統計2009年達到15%。這樣極端的情況，不斷積累了企業經營風險[9]。

（二）設計跟風

項目設計沒有因地制宜，而是跟風嚴重，講究美觀但不實際，設計簡單化、概念化，后期營銷、廣告萬能化，造成市場接受差。

（三）施工階段履行合同不嚴謹

施工合同中內容不全面、條款不嚴謹 ，由于建設工程承發包合同條款多、文件涉及面廣，合同中技術要求、工程范圍不是很明確，合同中條款互相矛盾、存在錯誤、用詞異議性問題常常難免。造成工程質量難以保證、工期延遲、工程造價難以控制，合同執行必然受阻，導致建設工程施工合同履約率低。

（四）成本失控

成本控制管理并不應只是一個部門的任務，它應該是整個企業的整體成本管理，從調研到樓盤交付使用的各個階段，不僅要加強事后成本控制，而且不能忽略加強項目開發過程中的成本控制。如果監督管理機制不是很完備，必然會導致趕工工程，從而造成由于趕工超支的材料加工費、趕工費、違約金等損失都難以估計。開發成本、開發費用、稅金等都積壓企業利潤空間。

四、房地產企業項目管理建議

（一）加強前提可行性研究

項目選擇首先考慮預期性的研究、定位，如商業地產開發的五連環：選址、定位、資金鏈、招商、營運。開發施工需要從長計議，進行投入產出綜合考慮。加強項目開發前市場調研，項目的實際參與者包括：發展商、規劃設計者、策劃商、商業經營者、投資者。商業地產的規劃設計，必須充分了解經營者的需求，才能做到適銷對路，一個經營者缺席的商業規劃設計，其結果必然與實際市場需求脫節。要找到項目的發展方向，確定項目在市場上的競爭地位，確定項目開發、營銷方式，提出建筑設計的要求及概念性的規劃設計方案投資建設成本的估算，對項目發展存在的問題、解決的可能性、項目的可操作性、投資與經營的可行性有充分的認識。

（二）強化設計階段投資

項目的前期規劃設計盡管只占總體成本的1.5%～2%，但對整個工程的造價來說影響可達80% 以上。在項目成本管理中項目設計階段是控制開發成本最直接、最重要的環節，項目設計階段可以起到前瞻性的控制作用，它基本上把各個階段的成本都進行了預算和規劃，是項目成敗的關鍵階段，甚至實現可控成本高達90%以上。做好前期設計規劃是控制好成本的關建，要加強開發商與策劃公司的對接。

（三）嚴格施工合同全過程管理

合同管理伴隨工程全部過程，工程質量、工期、造價是施工合同執行的監控依據，所以工程管理的好壞已經在招投標中已經確立。因而招投標文件、合同內容需要房地產企業前期開發、工程管理、企化營銷、預算合約、法律法務、財務等幾乎全部人員參與，才能保證合同詳細、可行、全面、可操作，控制企業風險。嚴格執行國家的招投標管理規定，不訂立黑白合同，嚴格建設工程施工合同示范文本的應用，規范合同表述形式。

（四）進行納稅籌劃

房地產行業是稅負比較中的行業，其中營業稅、土地增值稅和企業所得稅是其納稅重要環節，應該主動尋找稅務師事務所，尋求有利的稅務安排。

（五）提升融資能力

房地產企業是資金需求非常大的行業，要注重自我資金的積累，力求控制好企業本身的資產負債率，建立互信的銀企關系，增加融資彈性。拓寬融資渠道，降低財務風險。積極嘗試融資租賃、債券融資等方式。

（六）完善管理制度，推行績效評價

建立健全監理制度，對項目投資進行有效的控制，各方面的實施按照監理規定和實施細則，完善職責分工及有關制度，責任落實到人，從工程管理機制上建立健全成本控制系統；同時，做好工程進度款的審核，避免資金失控。有關工程進度款的審核，就是確定監理方的工程量，并制定相應的管理制度，以落實到項目中去，優化設計方案，控制項目成本。

五、結 語

房地產企業項目管理是企業的核心，項目管理的關鍵是設計控制和成本控制，完成這些關鍵點的保障是完善有效的制度監督和通暢的信息溝通，需要企業持續地建設并不斷調整。

[參考文獻]

[1]秦旭陽.基于并行工程的房地產企業經營管理研究[D].武漢理工大學，2009.

[2]王欣.瀚城國際房地產項目投資風險分析研究[D].東北石油大學，2010.

[3]車鐵軍.明源東方世家項目的管理體系研究[D].天津大學，2010.

[4]陳碧玉.廣州市某區治安監控項目建設的成本控制分析[D].華南理工大學，2009.

[5]陳文正.淺談建設工程成本控制[J].四川建材，2008，34（1）.

[6]宋晉杰.工程項目投資控制[J].天津建設科技，2007，17（7）.

[7]劉紅波，白汝信.建筑工程建設過程中各階段的成本控制[J].消費導刊，2008，（13）.