導語：如何才能寫好一篇房產(chǎn)投資，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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澳大利亞因房地產(chǎn)市場穩(wěn)定， 回報率高而逐漸成為中國人投資的熱點。澳大利亞房產(chǎn)已有100多年歷史，市場發(fā)展穩(wěn)定，歷史數(shù)據(jù)表明房產(chǎn)價格每7-10年平均翻一番。政府鼓勵投資房產(chǎn)，當?shù)厝艘恢边M行穩(wěn)健的房產(chǎn)投資，政府提供了“負扣稅”和“免印花稅”的各種優(yōu)惠政策幫助買新房的投資者。

近日，《澳大利亞人》報道指出，澳洲所有在房地產(chǎn)方面的外商投資中有近三分之一都是來自中國。“澳洲房產(chǎn)投資是穩(wěn)定的藍籌投資回報，時間越長，回報越高，盡量不要做短期投機的炒作。我們的理念很簡單，如果沒什么大事情，不要輕易賣掉投資的房產(chǎn)。”澳洲太平紳士Lanny建議。10%首付、70%-80%的貸款額度、永久產(chǎn)權以及健全的法律環(huán)境，都是澳洲房產(chǎn)吸引華人投資的亮點。

留學生的投資經(jīng)

上海留學生Joanne已經(jīng)在澳洲待了十多年，并且順利拿到PR（永久居留身份），她做房產(chǎn)投資也有六七年的歷史了。“2000年我去悉尼留學，讀書的時候與人合租兩室，每周租金一共400澳元。2003年畢業(yè)后自己購買了第一套自住公寓。”

與其他留學生一樣，年紀輕輕的Joanne根本沒想到做投資，直到有一天無意中聽了房產(chǎn)投資講座。“通過房產(chǎn)投資達到自身富有和財務自由，光勤奮工作是不夠的，這些理念一下子點醒了我。”她開始投資房產(chǎn)并且收獲頗豐，現(xiàn)在已經(jīng)成為澳洲房產(chǎn)投資公司Iron fish中國區(qū)銷售營運副總裁。

Joanne 不僅幫助客戶進行投資，她也樂于分享自己的投資心得：澳大利亞各個首府城市推薦公寓投資，總價比回報高；墨爾本2009年進入市場調整階段，期房潛力大，現(xiàn)在買一般都是2-3年后交房，屆時市場又會往上走；墨爾本、布里斯班近三年來城市發(fā)展迅猛，人口導入量大，租房市場穩(wěn)定上揚，足夠跑贏CPI。

在Joanne看來，在澳洲做房產(chǎn)投資需要的是顆平常心。“我有時跟國內朋友推薦，他們一聽到至少需要5年投資時間，就不愿再繼續(xù)聽。國內房產(chǎn)除了自住應該算是投機行為了，澳洲則完全不同，房地產(chǎn)投資是看視為穩(wěn)定的渠道，每個人根據(jù)自身的經(jīng)濟實力來選擇房產(chǎn)項目，租金收入平穩(wěn)提升，能實現(xiàn)以租養(yǎng)貸，十年后房產(chǎn)價值就會翻一番。”

企業(yè)家移民首選國

澳大利亞教育體系和生活方式吸引了不少國內企業(yè)家，移民國家中澳洲成為他們的首選。

據(jù)媒體報道，地產(chǎn)大亨許榮茂和上海仲盛集團創(chuàng)始人及董事長葉立培，兩人都擁有澳洲身份，他們的孩子也都在澳洲接受教育。早在各種引人注目的關于中國財富流入澳洲房地產(chǎn)市場的案例出來前，他們就已選擇去澳大利亞投資，在澳的投資幫助他們獲得了投資中國新生房地產(chǎn)市場的財富。

澳洲歡迎企業(yè)家移民，目前移民法案中的188法案就是針對企業(yè)家而設立的。188除了之前的企業(yè)家移民，11月24日高資產(chǎn)投資者項目也正式生效，500萬澳幣的投資額度可免除居住條件、獲得至少4年的移民簽證。政策規(guī)定，500萬澳幣的投資總額中150萬澳幣必須購買政府債券，剩余投資領域可以選擇在房地產(chǎn)、上市公司或州政府債券等。

對于企業(yè)家來說，移民監(jiān)是一大困擾，澳洲新出的500萬投資移民法案正是照顧到了這個人群：從獲得該法案的4年簽證開始，每年只要求申請人在澳洲待滿40天即可，或者要求最后一年住滿160天。

房產(chǎn)投資客的新目標

中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷近十年的黃金時代之后，高回報率的神話已經(jīng)一去不返，尤其是限購之后，很多人開始將眼光投向海外房地產(chǎn)，普通投資者在全球范圍內配置資產(chǎn)的理念正在逐步形成。

“澳大利亞是最適合置業(yè)投資的國家。”北京師范大學房地產(chǎn)研究中心主任董藩曾表示，限購令、限貸令的出臺，使得在國內投資房地產(chǎn)已經(jīng)變得不可能，而澳大利亞建立了非常穩(wěn)定的民主制度，在發(fā)達國家中經(jīng)濟增長一直排第一，同時還擁有非常豐富的礦產(chǎn)資源，并且沒有房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等。“從國際上來看，做房產(chǎn)投資，回報率最高的就是澳大利亞，年資金回報可以達到70%-80%。”

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很顯然，選擇后者的人多一些。

不用往前數(shù)多久，我們只要看20年前，那時會有幾個人想到房子還可以拿來炒？

但是，隨著房改的推行，一部分房地產(chǎn)商率先富起來了。當他們腰包鼓鼓地吆五喝六時，人們在眼紅之余，終于意識到了房產(chǎn)的投資品屬性。

隨后，在中國的房地產(chǎn)市場，出現(xiàn)了一批投資人。他們買房子，不是自住，也不出租，而是囤積起來，等著房價走高后再賣出去，賺取差價。這就是所謂的炒房人。

在炒房人的心目中，房子總會有人要的，只要能買到房子，自然會有下家來接盤。他們認為這是很穩(wěn)當?shù)耐顿Y和投機，自己不會成為擊鼓傳花游戲中那個被“抓住”的人。于是，房價被越炒越高，房產(chǎn)也向投資品屬性傾斜。

區(qū)分房產(chǎn)的投資品屬性還是消費品屬性，可以很好地理解中國房地產(chǎn)出現(xiàn)的很多匪夷所思的現(xiàn)象。比如“搶房”，比如恐慌性購買，比如囤房，比如囤地，等等，都可以從這個屬性上去進行解釋。

在炒房人看來，房產(chǎn)是投資品。中國的一些政策，也在明里暗里將房屋當做投資品對待。例如，全國人民都關注的CPI指標，就并沒有將房屋的價格納入進去，統(tǒng)計局給出的理由，就是房屋是投資品而不是消費品。房產(chǎn)作為投資品，在世界各國都是一樣的。作為投資品，房產(chǎn)可以獲得升值的好處，可以抵御通脹。

在中國，房屋不但是消費品，而且還是必需品，同時，還是區(qū)域壟斷產(chǎn)品。

根據(jù)經(jīng)濟學的規(guī)律，我們知道，必需品是缺乏彈性的，或者說彈性很小。也就是說，不管價格如何，必需品都是必須的，房子每平方米5000元的價格，人們必須買，每平方米1萬元的價格也是必須買的。這就是很多人說房地產(chǎn)存在“剛需”的主因，也是開發(fā)商、炒房人敢于提價、“搶房”的內在邏輯之一。

如果只是必需品，那多增加供給就很好解決了。就像中國人吃飯是必須的，只需要增加大米的供應就行了。但是，房地產(chǎn)同時還是一個區(qū)域壟斷產(chǎn)品。根據(jù)經(jīng)濟學的規(guī)律，壟斷一定導致供給不足。

于是，一方面是供給不足，一方面是需求不變，甚至隨著人口的增加帶來需求增加，人們對房屋的穩(wěn)定需求與供給缺乏的矛盾成為中國房地產(chǎn)的主要矛盾，市場變成賣方市場。

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對于大多數(shù)消費者來說，最頭疼的莫過于漲價。一段時間以來，我們經(jīng)常可以看到這樣的報道：糧食漲價了，豬肉價格再創(chuàng)新高，房價又漲了，如此等等，毫無疑問，通貨膨脹開始抬頭。在通貨膨脹過程中分清誰是受益者、誰是受害者，是廣大投資者和消費者都關心的問題。一般來說，股民是兩者的統(tǒng)一體，更有條件抓住漲價帶來的投資機遇、減輕漲價帶來的消費損失。

產(chǎn)開發(fā)投資加快增長，但供需關系仍趨緊張，房地產(chǎn)價格又出現(xiàn)了加快上漲勢頭，除了深圳、北京等城市價格漲幅較高外，像北海、武漢、蚌埠等城市的房價也飛速上漲。

在今年6月份，70 個城市房屋銷售價格同比上漲7.1% ，漲幅比上月高0.7 個百分點。其中，深圳已連續(xù)17 個月同比漲幅超過10%，2007 年6月份達15.9% ；北京已連續(xù)14 個月同比漲幅超過8%，6月份達9.5% 。

那么在房價不跌反漲的情況下，買房人毫無疑問，他們是推動房價上升的主要動力。只要房價上升一個百分點，開發(fā)商的資本回報率就上升三個百分點。只要房地產(chǎn)商有控制房價的能力，哪怕利率和土地價格提得再高，他們很容易就把這些負擔轉嫁給購房者。指望房地產(chǎn)商發(fā)善心，主動降低房價，無異于與虎謀皮。

買房地產(chǎn)股票一樣會增值

房價繼續(xù)上漲，投資者怎么抓住這個機會，是購房投資還是買房地產(chǎn)股票，我們傾向于后者。

我們先來看看通過購房投資有諸多不便：首先是地域限制，常住北京的投資者投資上海、深圳、青島的房地產(chǎn)，管理起來有很多不便，在選擇地段、物業(yè)、樓盤方面也有難度，光是選房付款等細節(jié)在投資上都要花費巨大的精力和時間，從投資回報效果來說，是有點不值得的。其次，每套房產(chǎn)的單價較高，按揭貸款首付現(xiàn)在已經(jīng)提高到40 ％，首次投資總金額較高。再次，房產(chǎn)的流動性較差，如果一旦用錢之時要賣房，不一定能賣個好價格，還要支付相應的賦稅。

所以投資人購房如果是用于投資或保值，完全可以考慮通過購買并持有優(yōu)質房地產(chǎn)公司的股票進行投資。這種投資方式有很多優(yōu)勢：地域優(yōu)勢，坐在家里就可以買賣任何上市公司的股票；資金流動性優(yōu)勢，可把一筆資金分散到不同公司的股票上，方便把握房地產(chǎn)漲價的投資機會。當然，股票比房地產(chǎn)價格波動要頻繁得多，這也需要投資者有足夠的心理準備。

值得一提的是，在買股票的時候要選擇最優(yōu)質的上市公司，即利潤率和成長性最好的公司。雖然在買房子的時候我們可能買不起或者不需要買最貴的樓盤，但是這些樓盤可能給上市公司帶來超額利潤，我們通過股票投資直接分享這一超額利潤。朋友曾經(jīng)開玩笑，“喝不起茅臺還買不起茅臺股票嗎？”，說的就是這個道理。我們投資，終究要的是回報率。

尋找可投資地產(chǎn)公司股票之路

在A股中，有70 余家房地產(chǎn)公司，但是在這其中要尋找到有很大增值潛力的股票，還是要費一般工夫，我們可以重點關注表中公司，在這十幾只重點關注的股票中，我們還要關注些細節(jié)內容。

■業(yè)績的高增長提升估值水平

根據(jù)對房地產(chǎn)市場供求和市場運行情況的分析判斷，房價的上漲對市場有一定的影響，不過房價總體向上的趨勢不會改變，國家宏觀調控目的是為了改善市場的供求關系，維護行業(yè)的健康穩(wěn)定和長遠發(fā)展，并且市場的外生變量也處于良性的水平。因此，房地產(chǎn)行業(yè)未來前景仍然樂觀，房地產(chǎn)公司業(yè)績具備高增長的條件，尤其是優(yōu)勢企業(yè)將會在行業(yè)調整中具備更多的發(fā)展機會，在股價來說也提升相應的估值水平。

■不同開發(fā)模式存在不同的估值標準

為了便于比較不同物業(yè)類型的盈利模式，可將房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)模式分為住宅開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)和園區(qū)開發(fā)等不同的類型。

如萬科（000002 ），屬住宅開發(fā)類房地產(chǎn)公司。房地產(chǎn)行業(yè)目前面臨著難得的發(fā)展機遇，從增長速度來講，住宅市場面臨的需求和市場容量最大，因此所具備的增長速度也最高，增長速度是這類企業(yè)的最大優(yōu)勢，也是公司股價最主要驅動因素所在。然而這類公司存在的風險在于國家調控，不過不同調控措施將會對這些開發(fā)類企業(yè)帶來不同的影響。

如蘇州高新（600736 ），屬園區(qū)開發(fā)類房地產(chǎn)公司。此類企業(yè)的優(yōu)勢在于豐富的資源、穩(wěn)定的業(yè)務結構和經(jīng)營模式、相對較強的抗風險能力，這些企業(yè)比開發(fā)類企業(yè)能夠享有更高溢價。從估值角度講，需要我們關注這類企業(yè)的業(yè)績增長速度問題，如何將企業(yè)內在的價值通過業(yè)績的增長體現(xiàn)出來，將是影響公司股價的一個重要方面。

如陸家嘴（600663 ），屬商業(yè)地產(chǎn)類房地產(chǎn)公司。此類公司的優(yōu)勢在于收益的穩(wěn)定性、公司的抗風險性，但缺點在于物業(yè)收益率較前兩種模式低，同時較慢的資產(chǎn)周轉速度導致回報率也比住宅開發(fā)類和園區(qū)開發(fā)類企業(yè)要低，因此公司股價的驅動因素不明顯，更適合追求穩(wěn)定收益、規(guī)避風險的投資者。

了解了企業(yè)的盈利模式后，可以從以下四個方面選擇上市公司：

其一，有一定規(guī)模和競爭力，能規(guī)避市場風險，并有一定增長速度的全國性開發(fā)類公司，如：萬科A、保利地產(chǎn)、金地集團、金融街等；

其二，業(yè)績和資產(chǎn)質量優(yōu)良，有良好成長性的區(qū)域性地產(chǎn)公司，如：陽光股份、中華企業(yè)、棲霞建設、蘇州高新等；

其三，具有整體上市、資產(chǎn)注入概念，能通過外延式方式促進公司發(fā)展，提升業(yè)績的公司，如：招商地產(chǎn)、華僑城A、泛海建設等；

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從投資者預期收益的多少及獲取方式上，投資住宅可分為兩種形式。一是期望一次性獲取較高的收益回報而做的中短期投資。包括選擇有升值潛力的期房，或在房市低迷及啟動上升的初期購進低價現(xiàn)房，待房價上漲后迅即拋出，以獲取較高收益，俗稱“炒樓”。一是期望在較長時期內獲取穩(wěn)定的定期收益而做的中長期投資。投資者購房后主要用于出租的目的，靠按月收取租金得到回報。

任何投資都有一個投資成本的測算問題。同其他投資領域比起來，投資房地產(chǎn)的投資成本測算要復雜得多，需要較多的專業(yè)知識。其投資成本除了資金成本外，還有各項費用，如購房入戶費用、稅費，還受到匯率變動、通貨膨脹、政策變動等因素的影響。投資房地產(chǎn)特別是中長期投資這些投資成本需要詳細測算，但又不易測算，這就產(chǎn)生了投資風險。

房地產(chǎn)本身所具有的區(qū)域性，決定了房地產(chǎn)市場帶有鮮明的地域特征，不像股市、郵市等，具有全國統(tǒng)一的市場。這也是投資房地產(chǎn)與投資其他領域的區(qū)別之一。

房市和股市一樣，也有其相應的周期。房市周期與經(jīng)濟發(fā)展周期大致同步。舉例來說，對于以出租為目的購房的中長期投資，根據(jù)測算，當樓盤售價與月租金之比為85∶1時，基本保本，當這個比例達到或接近100∶1時，就可考慮適時投資購房入市。

住宅樓盤與股票一樣，有績優(yōu)績劣之分。因此，要選擇抗跌能力強，具有較高升值潛力的樓盤投資。一般來說，應從價格、環(huán)境、區(qū)位、房型及功能、物業(yè)管理等方面綜合考察。房地產(chǎn)投資中商鋪物業(yè)的投資價值遠沒有普通住宅投資價值大。雖然現(xiàn)在不少房產(chǎn)中介不停鼓吹“旺鋪”的巨大潛力，卻也有不少投資商鋪有去無回的真實案例，原因是風險太大，只要地段不合適就滿盤皆輸，而目前的大中城市里居民消費力有限，好的地段都被占據(jù)了，挑選地段并不容易。

住宅投資的情況則很不同，雖然不大可能像商鋪一樣獲得幾倍的增值，但實用價值大，整體出租率高，風險小，比較適合普通人介入。一般家庭，但凡有三四十萬元的“閑錢”，不需要做太過深入的市場研究與技術分析，就可以投資一套中小面積的住宅，對外出租，獲得平穩(wěn)收益。很多投資者經(jīng)常擔心購置的房屋地段不好或者位置不佳，成為“有價無市”。目前，在房地產(chǎn)市場白領公寓、單身公寓等細分物業(yè)概念不斷創(chuàng)新之際，養(yǎng)老居住需求也開始被關注。帶電梯的多層公寓、2房1廳、兼顧社區(qū)會所老年社交活動的小區(qū)，已經(jīng)成為中老年購房者青睞的物業(yè)類型。

還有投資者擔心房屋使用年限的問題，根據(jù)新出臺的《物權法》：“住宅建設用地使用權滿70年后自動續(xù)期，續(xù)期的期限、土地使用費支付的標準和辦法，由國務院規(guī)定。”也就是說，屆時房主只要補交地租，就可以繼續(xù)擁有物權。其實住宅只有70年產(chǎn)權，對于個人來說完全夠用。按目前住宅的建筑壽命，70年后房子必定破舊不堪，不要說兒孫不愿住，就是出租也值不了幾個錢。如此分析，即便沒有70年使用權限，又何用之有？

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根據(jù)美國有關部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2011年美國房價的中位數(shù)是15萬6千美元，是美國中位數(shù)房價9年來的低點，合人民幣大約100萬元。2011年美國中等家庭收入是5萬1千美元，房價是家庭收入的三倍多一點。

衡量房價的一個基本因素是造價。理論上講，當房價低于造價時，地產(chǎn)商就會停止蓋新房，減少房屋的供應，未來的供求關系就會達到平衡。現(xiàn)在在美國的許多熱點城市，如佛羅里達州的邁阿密市，賭城拉斯維加斯，南方城市亞特蘭大等城市，房價基本低于造價。6年前在邁阿密賣20萬美元的公寓房，最近就以大約5萬美元成交。在這樣的房價跌幅下，房屋投資的主要損失已經(jīng)發(fā)生，未來房價即使繼續(xù)下跌，跌幅也應當有限。我有個朋友想蓋房，他的地產(chǎn)經(jīng)紀說，不要自己蓋新房，買房更便宜。相同的房子，造價會遠遠超過現(xiàn)在房屋的要價。

另一個是現(xiàn)金流。如果買房出租，是否可以取得合理的回報。美國房屋出租市場上一個簡單的投資原則是月租金達到1%的房價。即十萬美元的房子，如果月租達到一千美元，那么一年就是一萬二千美元。去除房地產(chǎn)稅、房屋保險和日常維護費用，年回報率大約在9%左右，與現(xiàn)在銀行存款利率不到1%比較，買房出租可以產(chǎn)生更高的現(xiàn)金流。同時，因為美國稅收條款，出租房每年可以折舊，所以租房收入基本可以不繳稅。對稅務負擔比較高的家庭，這也是很好的投資途徑。

美國房屋有房地產(chǎn)稅，一年收房價的0.5%到5%不等，大部分地區(qū)在房價的1%左右。因為中國沒有房地產(chǎn)稅，所以就有很多人把房子空在那里，如果有房地產(chǎn)稅，房子空在那里就會成為一個負擔。中國以后不可能永遠靠變賣土地維持地方政府消費，所以估計中國引進房地產(chǎn)稅是遲早的事。

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眾所周知，時下，國內房產(chǎn)投資不那么景氣，但是中國有句俗話叫“東邊不亮西邊亮”，《金融理財》為海外房產(chǎn)置業(yè)投資者提供另一片光亮：到澳洲購房去。

北美、澳洲、東南亞??如今，這些全球華僑聚集的地方不再只是簡單的旅游目的地，而越來越多地成為中國投資者海外置業(yè)的熱門選擇。就當前的投資環(huán)境看，澳洲絕對是一個不錯的選擇。

生活環(huán)境是海外房產(chǎn)置業(yè)的首要考慮因素，因為一個好的環(huán)境可以讓人住的開心與舒適。憑借獨特的地理環(huán)境，眾多的旅游景點，不同的風俗文化。澳洲不僅成為世界上最受歡迎國家之一，也是房產(chǎn)投資鐘情者的好去處。

那么，房產(chǎn)置業(yè)為什么要搶灘澳洲呢？《金融理財》給您五大理由：

01、投資收益可觀

國內投資相對狹窄，隨著限購令等的出臺，房地產(chǎn)市場的發(fā)展受到遏制，在這種情況下，澳洲房產(chǎn)是個不錯的投資方向。

澳洲房產(chǎn)的有眾多優(yōu)勢：永久產(chǎn)權、一成首付、貸款方便，低風險、高回報，租屋市場管理規(guī)范等。這些優(yōu)勢當中，“永久產(chǎn)權”是最為突出、也是最具投資價值。中國的房屋產(chǎn)權為70年，澳洲則無此限制，只要你購買了一套房子，這套房子世世代代就屬于私人財產(chǎn)，擁有永久產(chǎn)權，并且不存在遺產(chǎn)稅的問題。對于投資者來說，澳洲當?shù)劂y行能提供非常人性化的貸款方案，巧妙運用銀行信貸政策為自己做投資，也是一筆相當劃算的買賣。據(jù)了解，目前澳洲的銀行能提供給國外購房者的貸款額度一般可達70%左右，最高可達80%，大大增加了投資者資金的靈活性，降低了投資初期的成本。

而且國外房地產(chǎn)市場法規(guī)完善，無形中為買房者提供了購房保障，房屋的價值也會由于土地的增值而增值。此外，位于繁華地帶的房屋的租金也是一筆不小的回報。

02、方便子女留學

澳洲有悉尼大學、墨爾本大學、新南威爾士大學等30多所國際一流高等院校。因此，澳洲是一個追求知識和技能發(fā)展的上佳選擇，每年吸引了大量的海外學生前去深造、學習。也正是這樣，一些投資者為了子女在澳洲投買房產(chǎn)，這樣不僅能在子女留學時為他們提供住處，還可同時將其他房間出租，收取租金，待子女完成學業(yè)后，還可將房屋出售時拿到的增值的錢來填補子女留學的費用。

通過澳洲房產(chǎn)投資“以房養(yǎng)學”原理輕松實現(xiàn)“零成本”留學，將資產(chǎn)合理配置實現(xiàn)財富增值最大化。

03、度假休養(yǎng)后花園

澳洲豐富的自然資源、得天獨厚的旅游資源也吸引了不少海外投資者，他們除了忙碌的工作外，每年都來這里度假、休閑，這需要房屋所在地有個良好的環(huán)境，優(yōu)美的景致，清新的空氣等等有利于度假的條件，在這里不僅觀賞了澳洲的美景，也讓自己和家人的身心得到了放松。

04、移民便捷有保障

當然也有投資者澳洲買房的最根本目的是要移民。據(jù)了解，國內許多人士都把澳洲作為海外定居的首選地，有近40％的人選擇移民澳洲，相當一部分就是看中了澳大利亞宜人的氣候，多元的文化，質樸、寧靜和閑適的生活方式。同時，澳洲作為高福利的國家，實行全民免費醫(yī)療和最低收入保障制度，對失業(yè)者和退休人員都有良好的照顧。新移民到埠后馬上可以享受免費醫(yī)療保健及家長津貼等福利。這不僅使得移民者容易適應新的生活，也為其家庭提供了全面的福利保障，澳洲也就成了他們享受家庭生活的樂園。

另外，從成長環(huán)境來說，澳洲整個國民素質高，犯罪率低，對居住生活及孩子的成長都很有益。

05、適合華人發(fā)展

澳洲是個堅定的民主國家，是世界上最開放、最穩(wěn)定、最令人信賴的經(jīng)濟體之一。以其高質量的生活水準、優(yōu)越的經(jīng)商環(huán)境、多元文化的社會環(huán)境深深吸引著華人去發(fā)展和生活其中。

一些華人投資者是因為自己公司的需要向海外發(fā)展，需要在澳洲當?shù)赝顿Y房產(chǎn)，一方面是為了更好的發(fā)展自己的事業(yè)，為今后發(fā)展做好準備，打好基礎；另一方面也是為了能夠更快融入當?shù)氐纳鐣曀祝幕涣鳟斨校欣陌l(fā)展自己的事業(yè)。

澳洲多個城市被評為最適合人類居住城市，房地產(chǎn)也呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的趨勢，但未來走向或多或少受到澳洲經(jīng)濟、澳幣匯率等因素的影響。如果有子女在澳洲留學、有移民打算或具備澳洲國籍，投資澳洲房產(chǎn)要盡早不要晚。倘若是純粹的投資行為，就更要對澳洲房地產(chǎn)要有足夠的認識，《金融理財》建議購買之前要做足功課。

TIPS

澳洲房產(chǎn)購買流程

1）選房

a.買家選中房號。

b.買家與國內公司簽認購合同，交訂金（發(fā)展商項目，金額不同）。

c.傳真澳洲發(fā)展商確認是否愿意賣此套單位。

d.如認購書不成交，買主另選其他單位。

2）14個工作日內簽正式合同

a.買家同時付首期房款10%.

b.房款存入賣家律師信托銀行戶口，由政府監(jiān)管，任何人都無權動用。

c.高達80%的房款可于收樓前3個月，由國內公司幫業(yè)主安排銀行按揭手續(xù)。

3）買家在合同上添加附加條件，然后交由律師審查。

4）傳真交與發(fā)展商律師審查，然后再交與發(fā)展商簽名。雙方律師各拿一份。

5）交樓時發(fā)展商必須持有3個法律文件：持牌測量師發(fā)放的合格證、政府驗收檢查合格證書、房屋產(chǎn)權證書。

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專家指出，以美國為例，1984年以來，美國的消費物價指數(shù)保持溫和上漲，22年間大約年均上漲了2.8％，從MIT房地產(chǎn)交易指數(shù)顯示，美國房地產(chǎn)市場在這期間的年均綜合收益率大約是9.6％，明顯高于CPI增速。而從四種主要物業(yè)的收益率指數(shù)情況看，四種物業(yè)在這期間的表現(xiàn)略有差異。公寓的平均收益率最高，同時也最為穩(wěn)定，而以截至2007年1月的數(shù)據(jù)看，寫字樓的收益率是最好的，工業(yè)地產(chǎn)收益率略高于零售物業(yè)。

我們發(fā)現(xiàn)，在美國這樣房地產(chǎn)市場較為成熟的地區(qū)，各種類型物業(yè)最終的收益率趨向一致。這照顧要是由于市場的供求達到了較為均衡的狀態(tài)。

國內普通住宅的收益率最高

國內房地產(chǎn)市場目前還未發(fā)展到成熟階段，住宅供求的結構性矛盾、商業(yè)物業(yè)總體的供求不平衡以及工業(yè)地產(chǎn)的相對滯后發(fā)展，加上信息傳達的問題，導致了在不同的物業(yè)之間，收益率還存在較大的差異。

以北京、上海兩個一線城市為例，從2006年中期到2007年底這段時間內，北京和上海的住宅銷售價格和租金價格指數(shù)漲幅均高于商廈和寫字樓。而寫字樓的租金漲幅高于商廈，并且商廈的租金漲幅明顯小于價格漲幅，其租金收益率呈現(xiàn)下行趨勢。其中，商鋪的風險最大，并且未來的供應有較大的不確定性；而住宅的流通性高、投資門檻低，所以住宅成為了收益率最好的物業(yè)，這也反映了我國投資者較為明顯的心理偏好。

在住宅市場中，普通住宅的租金和價格漲幅又要高于豪宅市場，尤其是上海豪宅的租金價格近幾年來的變化很小，似乎并未受到物價因素的影響。對此，豪宅可以看作奢侈品的一種，其價格主要受供給和小部分高收入者的可支配收入影響。

篇8

關鍵字:商業(yè)房地產(chǎn);投資風險;防范策略

一、商業(yè)房地產(chǎn)概述

(一)商業(yè)房地產(chǎn)概念

房地產(chǎn)按其用途可劃分為住宅房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)等,顧名思義,商業(yè)房地產(chǎn)主要用于商業(yè)經(jīng)營,包括各種零售、批發(fā)、休閑、餐飲、娛樂等經(jīng)營用途。商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣,主要包括批發(fā)市場、購物中心、專業(yè)市場、品牌店、酒店旅館、娛樂性商業(yè)地產(chǎn)和住宅的底層商鋪等。工業(yè)園區(qū)一般不劃為商業(yè)房地產(chǎn)。

(二)商業(yè)房地產(chǎn)在我國的發(fā)展

我國的商業(yè)房地產(chǎn)是伴隨著整個房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展而逐漸發(fā)展起來的,1998年以前由于國家政策、市場環(huán)境等因素,商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展較為緩慢,較為有代表性的商業(yè)房地產(chǎn)建設項目有廣州天河城、北京新世紀中心、東方廣場。在1990年以后,特別是進入21世紀以來,隨著改革開放的深入發(fā)展和市場經(jīng)濟體制的不斷完善,商業(yè)房地產(chǎn)進入迅速發(fā)展的時期,突出表現(xiàn)在商業(yè)房地產(chǎn)竣工面積的持續(xù)的快速增長。

但在商業(yè)房地產(chǎn)迅速發(fā)展的同時,其投資風險不斷顯現(xiàn)并成為房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的主要威脅。我國商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營管理尚處于發(fā)展的初級階段,開發(fā)模式以“分割出售、售后包租”為主,建設完成就將分割后的鋪面產(chǎn)權全部出售或部分出售,但有關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,商業(yè)房地產(chǎn)的銷售面積僅占到竣工面積的50—60%,待銷售房產(chǎn)大量空置,造成了商業(yè)房地產(chǎn)空置率的居高不下,這就導致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤無法實現(xiàn)甚至成本也難以彌補,形成巨大的投資風險。

二、商業(yè)房地產(chǎn)投資風險類別

(一)政治風險

1.政策風險

政策風險是由于國家政策的為預期的變化給商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)造成經(jīng)濟利益的損失。房地產(chǎn)業(yè)作為一國最主要的固定資產(chǎn)投資,與國家的宏觀經(jīng)濟政策聯(lián)系緊密,國家會通過與房地產(chǎn)有關的政策的調整以調節(jié)宏觀經(jīng)濟的運行,這些政策包括產(chǎn)業(yè)政策、土地政策以及稅收政策等。例如,在產(chǎn)業(yè)政策方面,近年來國家陸續(xù)出臺政策鼓勵和支持經(jīng)濟適用房和廉租房的建設,這勢必會改變房地產(chǎn)業(yè)內部結構的變化,大量的資金會投向國家政策扶持的經(jīng)濟適用房和廉租房的建設,在一定程度上影響商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展。

2.城市規(guī)劃風險

由于我國城市規(guī)劃尚不完善以及某些地方政府為追求政績、打造形象工程等原因,近年來國內一些城市出現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)規(guī)劃布局不合理、局部過熱的現(xiàn)象。據(jù)統(tǒng)計,截止到目前,全國縣級以上城市商業(yè)街存量已超過3000條,地、縣級城市的部分新建商業(yè)街顯性空置率達到15%,隱性空置率超過20%。另一方面,商業(yè)房地產(chǎn)的建設和運營周期長,在這期間的城市規(guī)劃的變動會導致項目的徹底破產(chǎn),大部分的建設成本收不回來,很多項目只能前功盡棄。

(二)經(jīng)濟風險

1.市場供求風險

商業(yè)房地產(chǎn)的市場供求風險是由市場供給與需求的失衡所帶來的風險。主要表現(xiàn)為以下兩個方面,一是商業(yè)房地產(chǎn)的供給過多,供過于求導致房地產(chǎn)的大量空置。其主要原因是隨著近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,利益的驅動使得社會上大量的資金投向房地產(chǎn)業(yè),商業(yè)房地產(chǎn)的建設規(guī)模迅速增加,并且超過了社會經(jīng)濟發(fā)展水平以及居民的消費水平。另一方面,已建成的商業(yè)房地產(chǎn)項目不能滿足市場的要求,市場的結構性矛盾突出。表現(xiàn)為已建成的商業(yè)房地產(chǎn)項目在區(qū)位、規(guī)模、結構等方面與商家的需求不一致,不能滿足商家的經(jīng)營的要求,造成這一風險的原因在于開發(fā)商沒有實現(xiàn)進行完善的商業(yè)規(guī)劃,不是根據(jù)市場的需求進行項目的開發(fā),而是非理性的先開發(fā)后招商,這必然會造成市場的結構性矛盾突出,嚴重的市場供求風險直接導致房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟損失。

2.融資風險

商業(yè)房地產(chǎn)的融資風險主要是利率風險,即由于銀行貸款利率的變化給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的風險。由于我國目前資本市場發(fā)展尚不完善以及受傳統(tǒng)的投資觀念的影響,房地產(chǎn)企業(yè)運用股票、債券等直接融資方式受到限制,只能大量的向銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計,在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中,大多數(shù)企業(yè)對銀行信貸的依賴在70%-80%左右,對于商業(yè)房地產(chǎn)項目,其項目資金的回收期比住宅房地產(chǎn)要長,因此受利率變化的影響更大。利率作為國家調節(jié)宏觀經(jīng)濟的重要指標,2001年至2008年國家對五年以上貸款利率調整過18次之多(如圖一),僅2007年就上調利率6次,上調總幅度在10%以上,這對于貸款數(shù)量巨大的產(chǎn)企業(yè)來說,會大大增加其融資成本。

(三)開發(fā)商自身經(jīng)營能力風險

商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)跨越房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)經(jīng)營兩個領域,不僅在后期的經(jīng)營管理中要進行有效的商業(yè)經(jīng)營管理,在前期的建設開發(fā)階段也要做好充分的商業(yè)規(guī)劃并進行有效的招商活動。而我國大多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)都是以經(jīng)營住宅房地產(chǎn)為其主要業(yè)務,缺乏商業(yè)運營管理的人才及經(jīng)驗,套用住宅房地產(chǎn)的開發(fā)模式,沒有進行有效的商業(yè)規(guī)劃及招商活動,待項目建成后直接出售產(chǎn)權或者進行招租。產(chǎn)權的出售固然可以迅速的回籠資金,但現(xiàn)金流就此中斷,不符合商業(yè)房地產(chǎn)建設的初衷及實現(xiàn)企業(yè)受益的最大化;由于商業(yè)運營的經(jīng)驗不足,商業(yè)房地產(chǎn)的出租中管理混亂,容易激發(fā)與商戶之間的矛盾,嚴重影響企業(yè)的利益。

三、商業(yè)房地產(chǎn)投資風險防范策略

(一)按照國家政策及城市總體規(guī)劃,規(guī)避政治風險

房地產(chǎn)企業(yè)應當時刻關注國家的宏觀政策的變化,包括產(chǎn)業(yè)政策、土地政策以及稅收政策等,并且要依據(jù)政策規(guī)定合理的調整經(jīng)營業(yè)務的內容、經(jīng)營方式、區(qū)位選擇。例如利用在城市高新區(qū)建設商業(yè)房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠的政策調整企業(yè)建設項目的區(qū)位,以獲得稅收優(yōu)惠。

如上所述,城市規(guī)劃風險對企業(yè)的影響巨大,因此房地產(chǎn)企業(yè)在新項目開工前既要符合城市發(fā)展規(guī)劃,要依據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃確定商業(yè)地產(chǎn)項目的選址、定位、規(guī)模、檔次,又要做好充分的市場調查,對項目所處地域的人流、競爭狀況、周邊商業(yè)環(huán)境、交通狀況等進行綜合的調查研究,如果調研結果顯示此次城市規(guī)劃并不合理,企業(yè)開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)項目無利可圖,就不要盲目的遵循城市的規(guī)劃,應轉向其他城市或地區(qū)以合理的規(guī)避城市規(guī)劃風險。

(二)加強市場供求風險及融資風險的控制

1.根據(jù)市場需求量,規(guī)避市場供求風險

針對產(chǎn)生商業(yè)房地產(chǎn)市場供求風險的兩個原因,要做好以下兩個方面。第一,根據(jù)市場的需求量,合理安排建設規(guī)模以及種類,因為商業(yè)房地產(chǎn)的建設和運營時間長,所以以上的安排要在充分調查和合理預測的基礎上具有前瞻性。例如,由于國家政策的調整,未來幾年經(jīng)濟適用房和廉租房會大量建設,必然形成對商業(yè)房地產(chǎn)的沖擊,因此就要適當?shù)臏p少商業(yè)房地產(chǎn)的建設,以規(guī)避供過于求的風險。另一方面,一個商業(yè)房地產(chǎn)項目成功與否的關鍵在于后期的商業(yè)管理運營的效果,而后期的商業(yè)管理運營的效果如何又取決于項目開發(fā)前是否有一個完善的商業(yè)策劃。只有對項目選址、業(yè)態(tài)定位、項目設計進行精心的商業(yè)策劃,根據(jù)商戶的業(yè)態(tài)、區(qū)位的需求進行建設,后期的管理運營才能順暢的進行,商戶才能實現(xiàn)其預期的經(jīng)濟利益,既避免與商戶之間發(fā)生矛盾,又從房產(chǎn)的升值中獲得更大的利潤。

2.開拓融資渠道,防范融資風險

要防范融資風險中利率變化給企業(yè)帶來的成本的增加,一方面可以通過固定利率貸款鎖定項目成本,但解決問題的根本在于大力開拓融資渠道,提高自有資金比例,增強企業(yè)抗風險能力。要完善企業(yè)的治理結構,爭取上市融資或者通過發(fā)行企業(yè)債券進行融資,也可以引進外資,擴大外資在企業(yè)總資本中的比例,通過以上措施減少對銀行貸款的依賴程度,既能有效的防范貸款利率風險,又能通過上市或引進外資等改善企業(yè)的管理水平,學習國外房地產(chǎn)企業(yè)的先進經(jīng)驗,促進企業(yè)的長遠發(fā)展

(三)加強商業(yè)房地產(chǎn)的管理運營,防范開發(fā)商自身經(jīng)營能力風險

商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)與其他類別房地產(chǎn)的最大不同在于項目完工后的管理運營階段,因為項目成本的彌補、利潤的獲得都是在這一階段實現(xiàn),所以管理運營階段就成為商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)中至關重要的階段,對國內眾多商業(yè)房地產(chǎn)項目進行研究可以發(fā)現(xiàn),大多數(shù)開發(fā)項目的失敗源于商業(yè)管理運營的缺失或不成熟。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中,要防范開發(fā)商自身經(jīng)營能力風險可考慮如下策略。

1.樹立房地產(chǎn)商業(yè)管理運營的觀念

商業(yè)房地產(chǎn)建筑工程的完工是進行商業(yè)運營管理的基礎而不是整個項目的結束,商業(yè)房地產(chǎn)的增值靠的是后期商業(yè)管理運營而不是僅僅的產(chǎn)權出售獲利,因此,國內的房地產(chǎn)企業(yè)應當改變套用住宅房地產(chǎn)的經(jīng)營模式,樹立房地產(chǎn)商業(yè)管理運營的觀念,在項目完工后通過有效地商業(yè)管理運營存進房地產(chǎn)項目的不斷升值。

2.增加人才儲備,完善管理運營

商業(yè)房地產(chǎn)的管理運營涉及房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運營兩個領域,因此需要具備這兩個領域專業(yè)知識及實踐經(jīng)驗的人才進行項目的合理商業(yè)規(guī)劃和招商活動。房地產(chǎn)企業(yè)可以與高校聯(lián)合,按照企業(yè)對管理人員的素質要求設計培養(yǎng)計劃,培養(yǎng)企業(yè)所需要的人才。

3.統(tǒng)一經(jīng)營主題,建立商業(yè)品牌

一個商業(yè)房地產(chǎn)項目中會有各種不同的業(yè)態(tài),現(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)管理運營的精髓就是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的業(yè)態(tài)統(tǒng)一為一種經(jīng)營主題,最終建立一個被消費者認同的商業(yè)品牌。根據(jù)各地區(qū)消費水平、消費結構、消費環(huán)境和項目經(jīng)營規(guī)模,通過對項目中商戶進行統(tǒng)一招商和物業(yè)管理,實現(xiàn)項目經(jīng)營的精準定位,發(fā)揮整合優(yōu)勢,以避免商鋪之間的定位參差不齊、難以統(tǒng)一形象的弊端。在經(jīng)營主題統(tǒng)一的情況下,通過引進主力店和品牌店,在主力店和品牌店的影響和帶動效應下,逐步樹立項目的商業(yè)品牌。

參考文獻:

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[3]楊福濤.商業(yè)房地產(chǎn)投資風險評價及規(guī)避研究[D].西北農(nóng)林科技大學,2008

篇9

英國有一句諺語：一個人的房子，一個人的城堡。寓意是“一個人的家就是他的城堡”，可見英國人對房產(chǎn)的重視程度。

衰退和飆升的轉換

1989年英國的房市泡沫破滅，使英國的平均房價在兩到三年時間內一路下跌25％，而倫敦房地產(chǎn)市場更經(jīng)歷了一次更為深刻的衰退，個別房價跌幅超過30％～40％。1996年第一季度，沉寂多年的住宅買賣在鼓勵工商發(fā)展的工黨上臺等利好消息刺激下逐步開始反彈，住宅房價幾乎一路上揚，截至今年在短短10年內英國全國平均房價已經(jīng)翻了3倍。部分位于倫敦市區(qū)豪宅區(qū)的房子，例如南肯辛頓區(qū)、切爾西區(qū)、諾丁山、奈橋區(qū)等，短短3 4年便翻了4倍以上。

知名房地產(chǎn)機構CB Richard Ellis Hamptons近期的一項“全球住房市場半年回顧”調查顯示，倫敦已超過紐約成為世界上豪華住宅最昂貴的城市。今年第二季度，在倫敦切爾西商業(yè)區(qū)和諾丁山商業(yè)區(qū)附近的高級豪宅每套售價超過100萬英鎊(折合190萬美元)，平均每平方英尺2282美元。而紐約曼哈頓區(qū)靠近中央公園的第五大道、公園大道和麥迪遜大道的住宅，每平方英尺約為1 900美元。

對于幾何級數(shù)上升而又居高不下的房價，一直有專家學者、金融機構在做預測，并警告?zhèn)惗貥鞘锌赡軙S時崩盤。但由于沒有出現(xiàn)異常重大利空消息，作為全球三大金融中心之一的倫敦，在伊戰(zhàn)后整體經(jīng)濟向上及內需不斷擴大環(huán)境下，反而吸收越來越多來自國內外首次買房者的資金，其中許多來自中東和俄羅斯。海外資金的不斷涌入，專業(yè)炒家不斷的轉手交易，進一步推高了倫敦的房價。

投資潛力的解析

由于英國政府不允許拆遷低矮舊民房，并堅持保護綠地，隨著外來人口的不斷增多，讓倫敦建房成本不斷攀升。而英國人口的老化也讓房屋市場的更新速度放慢，新房卻遲遲無法修建，致使倫敦樓市不斷上揚。

如以英國國家土地登記局錄得的房產(chǎn)均價為準，依照世行數(shù)據(jù)及最近英鎊對美元的匯率(1：1．88)計，2005年英國的人均收入為36424美元，而全國的平均房價19．7萬英鎊(約為37萬美元)，樓價與人均收入比率差10．17倍。以倫敦為例，市區(qū)人均年收入為3萬英鎊(折合5．64萬美元)，房屋均價31．8萬英鎊約為60萬美元(來自英國國家土地登記局)，房價與收入的比率高達10．64倍。但如拿此比率與中國主要城市房價與收入的比率來比較，中國的房價收入比率仍在其之上，也映射出英國房產(chǎn)仍然具有繼續(xù)上升的空間。

倫敦房價高企的另一個利好是英鎊升值。據(jù)資料顯示，過去3年里，英鎊對美元升值15％。舒適幽雅的居住環(huán)境，擁有全球第二大金融市場的城市地位，豐厚的房產(chǎn)升值和租金回報，以及堅挺的英鎊匯率，都是倫敦吸引海外投資者的閃亮賣點。

倫敦金融區(qū)的投資巨鱷們也有可能把部分資金轉移到市區(qū)的房地產(chǎn)投資上，以規(guī)避市場風險。而倫敦作為美國和歐洲等西方社會的交匯地、2012年夏季奧運會的主辦城市，有著很大的購買需求力。再加上英鎊又是一個相當穩(wěn)健的貨幣，英國政治穩(wěn)定，這些也是投資英國房地產(chǎn)的有利條件。

篇10

隨著時間臨近年底，在房地產(chǎn)市場上，2008年樓市的走向又成了大家關注的焦點。特別是近一段時間來，一些城市出現(xiàn)的不少市場新動向更是把這一問題推到了風口浪尖。近來，有關廣州部分樓盤打折促銷、深圳商品房成交均價下跌以及北京、上海樓市成交量大幅萎縮等現(xiàn)象，引起了房地產(chǎn)業(yè)內外人士的廣泛關注，甚至有專家提出了“2008年樓市將會出現(xiàn)拐點”的論調。但記者認為，2008年中國樓市的拐點不會出現(xiàn)，市場仍將保持向上的發(fā)展趨勢。

北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強在接受記者采訪時說：“目前個別城市部分樓盤樓價出現(xiàn)波動的現(xiàn)象，要具體問題具體分析，并不等于樓市整體將出現(xiàn)拐點。”他認為，當前樓市的主要矛盾依然是供求矛盾。如果有效需求得不到滿足，那么房價下跌的期望必然破滅。

2007年的中國房地產(chǎn)市場的確演繹了一波令人難忘的行情，全國各地的房價都出現(xiàn)了不小的漲幅。我們看到，年初首先是深圳、廣州樓市領漲全國；5月份之后，沉寂已久的上海樓市也出現(xiàn)了快速上揚的行情；接著，樓市的上漲進一步蔓延到了許多二、三線城市。根據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局的最新調查顯示，今年三季度全國70個大中城市房屋銷售價格上漲8.2％，漲幅比上季度高1.9個百分點。進入10月份，70個大中城市房屋銷售價格漲幅達到了9.5％，比上月高出0.6個百分點。

對于2008年房地產(chǎn)市場價格的走勢，中國社科院的2008年經(jīng)濟藍皮書也作出了明確的預測：由于支撐我國房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的因素將長期存在，我國房價上漲趨勢不可避免。此外，目前我國地價、房價倒掛現(xiàn)象嚴重，一些通過招拍掛出讓的土地的樓面地價已經(jīng)接近或高于同地段在售新建房屋的價格，這必然使得未來房價大幅提高，并造成很多地方開發(fā)企業(yè)通過推遲開盤時間。放緩銷售速度等方式捂盤惜售。

房地產(chǎn)市場既受制于宏觀經(jīng)濟的發(fā)展，又受制于其本身供求關系變化的影響，而從總體上來看，影響2008年房地產(chǎn)價格走勢的相關經(jīng)濟環(huán)境并沒有發(fā)生改變。首先從宏觀層面看，推動房市升溫的幾大宏觀經(jīng)濟的因素依然存在，如外貿順差、流動性過剩、通脹壓力、利率和匯率的影響等。而在人民幣升值的大背景下，自2006年7月“限外”政策出臺一年多來，國際資本并未放慢進入中國市場的腳步，甚至在加快進入。據(jù)戴德梁行的報告稱，今年外資進入中國內地房地產(chǎn)領域的投資額增幅約在50％左右。

在這里我們必須要認清這樣一個問題，當前中國房地產(chǎn)市場的最大矛盾是需求過于旺盛，而這一點在2008年仍然難以得到改變。我們看到，在宏觀調控之后，各地的自住性住房需求依然旺盛，這表明中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展仍然處在黃金時段。這種“需求”具有傳動性質，從沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)逐步向中西部經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)傳動；由“一次置業(yè)”向“二次置業(yè)”、“三次置業(yè)”傳動，從高收入、中高收入家庭向中等收入乃至中低收入家庭傳動；從一、二線大城市向三、四線中小城市和發(fā)達地區(qū)的小城鎮(zhèn)傳動。其實這幾年來，中國老百姓的人均收入增長也是比較快的，根據(jù)國家統(tǒng)計局的調查顯示，2006年全國城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入達到11 759元，比2002年增長了52.7％，并且隨著我國人均GDP超過2000美元，未來中國家庭收入將越來越體現(xiàn)出多元化的趨勢。而從投資性的角度來看，受通脹預期和習慣思維的作用，很多居民也將房地產(chǎn)作為重要的保值增值手段。

市場新特點值得關注

不過，雖然2008年房地產(chǎn)市場向上的趨勢不會改變，但由于受到各種因素的影響，市場將會出現(xiàn)不少新的特點。有業(yè)內人士指出，按照我國房地產(chǎn)波動周期的劃分，進入2008年后，又會處于一個發(fā)展增長期，當然，對于不同的城市，周期的長短分布也會有所不同。而且，從另外一個角度看，由于我國的房地產(chǎn)市場屬于政策性市場，隨著國家宏觀調控措施的進一步加強和到位，也會使市場出現(xiàn)一些新的變化。

首先，2008年房地產(chǎn)價格上漲的速度將逐漸趨緩。現(xiàn)在種種跡象已經(jīng)表明，對房地產(chǎn)市場的調控仍然不會放松，這將會壓制房價的上漲幅度。另外，當前金融政策的收緊已成定局，不論是屢次加息還是提高第二套房首付，都印證了這一觀點。如果明年這些政策得到進一步加強，也會對市場產(chǎn)生不小的影響。

第二，與2007年相比，市場的成交量將會有所下降，這主要是供應量的減少引起的。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在經(jīng)歷了2004年的供求兩旺之后，從2005年起，北京樓市的住宅供應量持續(xù)減少。2004年一手房上市面積為2875萬平方米，而2006年縮水至2461萬平方米，到了2007年，前10個月總供應量僅為可憐的1568萬平方米。在其他不少城市也有類似的情況。由于受“90/70”規(guī)劃等因素影響，住宅的開工量都出現(xiàn)了下降，這也必然會影響到明年住宅的供應量。

第三，在住宅單價難以下降的情況下，房屋的面積將會降低。根據(jù)相關政策，自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70％以上。根據(jù)這一規(guī)定，從2006年下半年開始，許多樓盤的建設規(guī)劃都進行了相應的調整，而2008年將會迎來陸續(xù)上市的高峰。

第四，住房的單價難以下降。就目前的情況看，由于住宅套型面積的減小，即使單價上升，購房的總價也有可能下降。其實，購房者最關心的還是總價問題，但大家平時里看到的往往是單價。在總價上升幅度不大，甚至下降的情況下，隨著居民收入的持續(xù)增加，支付購房款的能力也在提高。從這個意義上說，單價的上漲是不可避免的。購房者在有能力的前提下，該買房就買房，該投資就投資。當然對于一些價格過分離譜的樓盤，我們還是要看緊自己的錢袋子，以免在泡沫破滅時遭受損失。

第五，住房保障制度將會得到進一步的深化。據(jù)了解，有關方面正在對我國的住宅制度進行再次設計，住房的保障特性將會得到更大的重視。這也將對房地產(chǎn)市場的結構帶來深遠的影響。

購房該出手時就出手

2008年的房地產(chǎn)市場的確是讓人值得關注和期待的，一方面市場仍處在上升的通道中，另一方面影響市場的因素也會變得更為復雜和多樣。那么，我們應該如何來應對呢?有一點很重要，無論是購房、賣房還是租房都可以有一個原則，那就是從容不迫，以變應變。其中又有不同的側重點，比如買房，就是該出手時就出手。

總體來看，買房始終是大家揮之不去的老話題，特別是對于那些自住購房者來說，在當前房地產(chǎn)市場整體

向上的趨勢下，我們還是那句老話：“晚買不如早買，該出手時就出手。”其中的關鍵一是要把握購房的時機，千萬不要盲目追漲，而當調控政策密集出臺、市場出現(xiàn)調整時，卻反而可以考慮人市；二是一定要量力而行，根據(jù)自己的經(jīng)濟實力作出決定。簡單地說就是一句話：要買自己買得起的房子，買得起還要住得起。一般來說。買房按揭的月還款額不能超過月收入的50％。當然梯級購房原則也是不能忽略的，這就是在一個房地產(chǎn)市場中，購房者先租后買、先買舊后買新，先買小后買大、先買普通后買高檔、先投資創(chuàng)業(yè)后安家養(yǎng)老的購房理念。換句話說，就是只買對的不買貴的。另外，2008年利率的走向也值得我們關注，其中首先要明確的是購房時應考慮用足公積金貸款.其次對于固定利率和浮動利率商業(yè)貸款的選擇要根據(jù)通脹的情況來定。如果通脹能夠得到有效控制，那就可以選擇浮動利率貸款。反之，如果通脹沒有能夠被壓制，加息預期繼續(xù)強烈，那固定利率貸款就成了“避險工具”。

而從購房的潛力區(qū)域來看，日前召開的全國發(fā)展和改革工作會議傳出消息，武漢城市圈近日經(jīng)國務院批準，成為“全國資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(簡稱“兩型社會”)建設綜合配套改革試驗區(qū)”。據(jù)悉，同時獲批為“兩型社會”改革試驗區(qū)的還有長株潭城市群。由此，不少二、三線城市的房地產(chǎn)市場也再次受到了投資者的關注。不少專家認為，像西安、武漢、長春這樣的二線城市，其房地產(chǎn)市場發(fā)展的空白和滯后帶給了開發(fā)商更多信心。比起北京、上海房地產(chǎn)市場越來越白熱化的競爭和越來越稀少的資源，二線城市無疑是一些實力開發(fā)商的新“天堂”。從這點來說，投資者可以把握住兩點，一是未來的中國樓市將會呈現(xiàn)出一種多極化的發(fā)展態(tài)勢，多元化發(fā)展格局將使許多區(qū)域的潛力慢慢顯現(xiàn)出來；二是一些新興的經(jīng)濟增長極的潛力將會凸顯，比如京津冀都市圈，目前其編制的兩年綜合規(guī)劃初稿已經(jīng)完成，有望不久出臺。而從當前國際經(jīng)濟發(fā)展的趨勢來看，現(xiàn)在中、日、韓等國都在為推進東北亞區(qū)域經(jīng)濟一體化進行積極磋商，而中國參與東北亞地區(qū)經(jīng)濟合作，中心地帶就是以京津冀都市圈為核心、以遼東半島和山東半島為兩翼的環(huán)渤海地區(qū)。

另外，目前在不少城市中，購房出現(xiàn)一種向城市的地區(qū)擴張的態(tài)勢。在目前房價比較高的情況下，這些地區(qū)較為低廉的價格也吸引了不少購房者的目光。但如果你在這些區(qū)域購房，一定要留意購房的隱性成本，其中包括交通購物、居住成本等等，這些成本中的一部分是潛在成本，要在以后才起作用，因而更難于認識。比如有些樓盤地段、交通、配套等方面的情況都非常一般，但在價格上卻是挺實惠的，這往往成了吸引許多購房者的原因。但要知道的是，這些樓盤在房價之外將來可能還要付出的隱性成本是并不少的，比如上下班路途遙遠，雖然看似可以通過公共交通等來加以解決，但花在時間和金錢上的成本卻是相當大的。還有些樓盤由于周邊沒有比較好的教育設施，這就給日后子女上學帶來了不小的麻煩，使得不少家庭只能選擇到路途較遠的好學校上課，這不僅要花費大量的時間，而且接送子女上學也要花費家長不少的精力。就這樣，購房者在不知不覺中又增加了不少開銷，而這些開支，當初在購房時，許多人卻不一定能夠考慮到。

租房賣房也要講技巧