導語：如何才能寫好一篇酒吧營銷管理方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：房地產；住宅；開發

中圖分類號：F293.35 文獻標識碼：A 文章編號：

在目前房地產企業競爭激烈的形勢下，各個有實力的房地產企業應該積極尋求住宅房地產開發創新，迎合市場的需要，找準目標消費群體的定位，有針對性的開發建造市場需要的建筑產品，同時也要積極培育企業的文化、塑造企業的形象，提升企業的影響力，打造企業的無形資產，爭做一個對消費者和社會負責的企業。只有這樣，房地產開發企業才能長久的發展。

1 開發觀念創新

不同住宅消費者由于社會地位、收入水平和文化素養的差異，對房屋就會有多種多樣的需求，隨著廣大居民消費傾向和消費心理的變化，“綠色”、“生態”、“人居”、“健康”等概念受到高度重視。因此，住宅房地產開發創新首先是觀念的創新，房地產開發企業要研究消費者行為和心理，針對不同的消費群體、不同人群的居住文化，在不同的城市，尊重不同的文化、生活方式，掌握消費者的需求,進行個性化的產品設計，采用差異化的營銷模式和個性化的管理服務，才能贏得更多的客戶,求得企業的生存發展。

2 產品設計創新

產品創新是房地產項目擁有市場的魅力所在。房地產開發企業提高競爭力重要的體現就是產品創新能力。

2.1 準確定位

一個樓盤的定位非常重要，因為它直接影響到將來的產品面向的顧客群體,并直接影響將來的實際銷售。準確定位的前提是做好市場調查，市場調查需要對國內外宏觀經濟的波動與政策變化、房地產法律法規以及國家的金融環境、住房制度的改革動向等等做深入的調查，充分研究消費者的欲望和需求，進行正確的市場分析和市場預測。只有有了一個準確的定位，房地產住宅產品才能鎖定一個相對固定的消費群體，知道要建造一個什么樣的樓盤，才能確定樓盤的戶型、房屋的功能、室外配套的檔次、小區配套的休閑功能，才能較大程度上確保樓盤的銷售，獲得預期利潤。

2.2 精心規劃設計

高水平的規劃設計,是提高小區品位和受消費者歡迎的前提。規劃的第一要素是居住者的生活感知，房地產開發企業通過深入的市場調查和項目調研,準確定位, 以“自然、生態、和諧、共生”為規劃前提，制定初步方案, 從居住者的角度認真考量。住戶購買的不僅是居住的房屋，更是其身份的象征，是其享受生活、和諧居住和友好交際的場所。因此，在社區人文生態、公共管理、鄰里空間、功能設置等方面要反復研討修改,精心設計。如項目內的交通路線的規劃、項目內的休閑場所的合理布置、項目內景觀的多樣性和多面性、大型項目內的安全防范措施和應急措施。

2.3 建筑風格創新

目前，我國大型住宅房地產開發項目不斷出現，建筑風格多種多樣，開發主題明顯，如寧靜、祥和、幽雅的東南亞風情，絢麗多姿、浪漫優雅的地中海風情，貴氣奢華的皇家豪宅等等。住宅房地產開發企業需要針對不同的消費群體，去規劃和設計獨具特色的建筑風格，一座繁忙的城市，一群忙碌的人需要這些豐富多樣的居住風情去放松、去品味、去享受。

2.4 戶型設計創新

近年來，住宅戶型設計方面的創新頻繁，從傳統的結構戶型到錯層、躍層的住宅，雙廚房間、雙衛生間、復式結構、陽臺外飄、弧型陽臺、落地凸窗設計等方面的創新不勝枚舉，將新理念、新技術、新材料與傳統的居住生活要求有機的結合起來。房地產開發企業力求使客戶獲得合理超值的空間，住宅的外形美觀，配套設施齊全，室內布局合理，居住方便和舒適，以吸引消費者的眼球。

2.5 景觀設計創新

住宅小區的景觀設計要有鮮明的主題，通過不同的主題張揚樓盤個性、賦予樓盤不同的文化品位，滿足消費者個性需求。住宅的景觀設計可以通過多種景觀元素有機結合，如竣和國際公館由戴高樂廣場、凡爾賽花園、女神廣場、塞納河畔花園、圣路易島、香榭麗舍大街、皇家大道等七大景觀中心共同組成。修剪整齊的灌木，排列對稱的花壇、華麗絢爛的景墻、充滿藝術氣息的雕塑、清澈蜿蜒的溪流，以及鋪滿陽關的草坡，構成了一幅絕美的法蘭西風情畫卷。

2.6 會所與配套設施創新

近年來，住宅開發項目非常注重會所與配套設施的創新。住宅小區設有多功能星級私家會所，內設商務會議室、室內恒溫泳池、多功能健身館、KTV廳、酒吧、茶室、餐廳等，提供溫馨舒適的商務交流、社區休閑和娛樂空間。遠紅外監測系統、可視對講系統、指紋門鎖、三表抄送等一大批太陽能動能、智能化系統高科技產品與技術在小區建設中得到了廣泛應用。

3 項目管理創新

全壽命期集成管理是現代建設項目的需求和發展的產物。住宅房地產開發項目的全壽命期管理，經歷項目決策、項目準備、建設施工和租售與物業管理四個階段，房地產開發企業要運用集成的思想，保證管理對象和管理系統完整的內部聯系，保持開發項目系統的整體性，進行全壽命期集成管理，以合同管理為龍頭，以質量、進度、安全為核心，以費用管理為手段，以經營和社會效益為最終目的，實現管理的科學化、規范化、專業化、制度化。

4 營銷管理創新

房地產開發營銷管理包括定價、銷售渠道、銷售策略等。價格是房地產項目中直接影響盈虧狀況的決定因素。房產的定價要根據項目本身的開發目的，考慮成本因素、競爭因素、產品差異、購房者心理素質、以及法律政策因素，合理利用價格策略確定價格。用盡量寬松的付款方式（如通過多種付款方式的折扣、優惠等）吸引更多的人買得起并產生實際的購買，保證資金回籠的速度。根據自己樓盤的具體情況，采取有效地促銷策略，選擇適當的促銷方法（如文化品味營銷、合作營銷、網絡銷售、團購等）,以取得出奇制勝的效果。

5 售后服務創新

良好的售后服務有利于樹立開發商的良好形象,一個有心做好售后服務的企業，才能得到消費者的信任和支持。在實際的運作中,個性化、特色化的售后服務更能打動消費者。通過建立客戶關系管理系統和完整、規范的售后服務管理體系，傾聽消費者的心聲，為消費者提供獨特、細致、周到的優質服務，如為消費者舉辦金融信貸、房地產、裝飾裝修等知識講座,邀請專家答疑解惑，詳細解釋對房屋使用的一些特別之處等。

6 結束語

房地產企業的競爭其本質就是房地產企業開發創新的競爭。隨著市場經濟的發展, 房地產由賣方市場進入買方市場。人們的居住消費觀念已有了改變,，居住不僅是為了“棲身”,還要追求生活品質，滿足心理和精神需求。由于國家宏觀調控力度日趨加大和國內外經濟發展現狀，以及消費者需求的多樣性、靈敏性和動態性特點，折射出住宅房地產市場競爭的取向和房地產企業發展的追求。因此，房地產開發企業要依據自身的實力、能力，結合政治、經濟、社會、政策等要素，及時進行住宅房地產開發創新，提高企業市場競爭力。

參考文獻：

[1] 和金生，金大鴻.論以需求為導向的商品住宅開發價值創新 [J]．學術界，2009，（11）.

[2] 桂龍．湖畔嘉苑：推動住宅技術創新 [J]．中國建設信息，2010，（2）.

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[關鍵詞] 房地產體驗營銷發展趨勢

一、房地產體驗營銷的興起

1.體驗營銷的概念

體驗營銷的涵義

1998年,美國人派恩和吉爾摩在《哈佛商業評論》上發表《歡迎體驗經濟到來》,首次提出了體驗營銷的概念。著名學者伯德?施密特博士在他所寫的《體驗式營銷》一書中指出,體驗式營銷是站在消費者的感官、情感、思考、行動、關聯五個方面,重新定義,設計營銷的思考方式。這種思考方式突破了傳統上“理性消費者”的假設,認為消費者消費時是理性和感性兼具的,消費者在消費前、消費時、消費后的體驗,才是研究消費者行為與企業品牌經營的關鍵。

2.房地產體驗營銷興起的因素

(1)消費者的消費心理需求是房地產體驗營銷的心理因素。

消費者的消費心理需求主要有:①追求個性情感的寄托。消費者購買商品的目的希望購買到能與自我概念吻合的特定的產品或服務。②強烈的求知欲。消費者希望在購買產品和服務的同時還能獲得有用的知識和信息。③追求愉悅的享受。消費者希望在消費產品和服務的同時還能通過各個感官獲得一種難忘的愉悅體驗。而體驗營銷具備滿足消費者消費心理需求的特性作用,因而開始興起。

(2)市場競爭的需要。

菲利普?科特勒在《營銷管理》一書中提出了“顧客讓渡價值”的理論。即企業為在競爭中戰勝對手,吸引更多的潛在顧客,就必須向顧客提供比競爭對手具有更多“顧客讓渡價值”的產品,從而吸引顧客購買本企業的產品。顧客讓渡價值就是提高消費者的感受及產品附加值。為了實現企業競爭的需要,企業就必須從更深的層面挖掘消費者的潛在心理需求,突破同類企業現有產品和服務的共性價值,找到新的價值空間。

二、房地產體驗式營銷的現狀分析

1.房地產體驗式營銷的表現形式

房地產體驗式營銷主要有兩種表現形式,一是視覺場景體驗形式,二是主題活動體驗形式。

視覺場景體驗形式主要有:

(1)營銷中心。營銷中心是樓盤展示和接待銷售的場所,是客戶體驗的首要場所。營銷中心的功能區的功能布局主要有接待區、洽談區、樓盤展示區(沙盤、戶型模型、室內展板、POP、植被花草、背景音樂、三維動畫、電子樓書等多媒體展示)、休閑區,簽約區等。

(2)會所。就是以所在物業業主為主要服務對象的綜合性高級康體娛樂服務設施。會所原來是一個舶來品,意思是身份不凡人士聚會的場所。會所一般配有泳池、網球或羽毛球場、高爾夫練習館、保齡球館、健身房等娛樂健身場所;中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場所。

(3)樣板房。樣板房是購房者直接感受所住房屋的最真實體驗。它不僅能展示戶型、結構、空間,還利用裝飾美學藝術,營造消費者的真實生活與個性,給購房者猶如置身于家的親近感覺。

(4)園林實景示范區。實景示范區是指在樓盤正式銷售前,提前建好幾個樓宇并將樓間景觀綠化環境、建筑外檐效果以及主要戶型集中展示,使購房者從實景示范區眼見為實,從內到外身臨其境全面感受居住區的生活氛圍。

2.主題活動體驗形式主要有:

(1)業主聯誼活動

在房地產營銷過程中,開發商要緊緊把握購房者眼見為實的心理需求,組織不同體驗式活動,如客戶俱樂部、業主聯誼會,新老客戶答謝晚會等,在參與、溝通、娛樂中,逐步建立相互信任,產生購買行為。

(2)看房旅游

房地產體驗式營銷與項目文化、節日活動、服務、個性化展示等手段聯系較為緊密,看房旅游則是既放松心情又實現產品體驗更融洽相互關系的好方式。如沿海房產搞的海邊兩日游,既可參觀海邊房產,又可游覽海邊景色,吃海鮮,住農家院,實現了旅游與房地產銷售的結合。

(3)賞鑒活動。

對于一些高端產品,如別墅、豪宅類產品,因其價格昂貴故而對客戶要求較高,因此通過圈層聚攏一些高端客戶,通過一系列的文化活動、賞鑒活動來提高吸引消費者對項目的親賴,是目前高端房地產的主要體驗方式。

3.房地產體驗式營銷實施中存在的問題

由于對體驗營銷的概念、框架、策略以及消費者行為的變化沒有足夠的了解,我國房地產開發商在實踐中對體驗營銷的認識和應用出現了一些誤區。

(1)認識上的誤區。在開展體驗營銷時,很多企業僅停留在提供感官體驗、情感體驗的層次是不夠的,要從精神、成就等方面給消費者以深層次的體驗。

(2)企業的一廂情愿,購房者參與度低。在實施體驗營銷的過程中,一些企業已習慣于利用自身資源做表面文章,給顧客創造的體驗主要是感官上的、淺層次的體驗。而忽視顧客心靈上的、情感上的體驗這些深層次的體驗。因而導致顧客參與度較低。

(3)體驗僅僅停留在產品層面,忽略了對品牌的體驗。

一些企業把品牌僅膚淺地認為是用于表明所有權和保證質量的標識,使本企業產品區別于其他產品。這種觀點忽視了品牌是感覺、情感和認知關聯的源泉這一非常重要的品牌本質,顧客所期望的是突破性的解決方案和具有領先水平的產品以及能與之相聯系并能夠刺激他們的品牌。提供差異化的產品和服務體驗才是企業創造品牌知名度的關鍵。

三、房地產體驗式營銷的未來發展趨勢

1.體驗營銷將滲透到房地產的前期設計。

房地產體驗營銷,已經不僅僅是售樓處和樣板房的包裝,而應從項目定位、規劃設計、施工、銷售現場、交房一直到客戶入住,都構成了客戶體驗的接觸點,特別是在前期,讓消費者參與產品的設計,實行定制營銷。消費者在參與產品設計的過程中能夠享受到創造帶來的無窮樂趣,這種樂趣進而演變為一種體驗價值,并且在很大程度上滿足了消費者的個性化需求。

2.電子沙盤、網絡看房是房地產體驗營銷的電子化趨勢。

網絡看房最大特色即在于“足不出戶,選天下房”。在家里利用互聯網,就可了解房地產樓盤項目的規模和環境,進行各種房屋的查詢和觀看,購房者所關心的一切重要信息如房屋的外觀、房間的布局、周圍的社區環境、公園、學校等只要用手指輕輕點擊鼠標就一覽無余、盡收眼底。

3.設備、建材等工法展示是體驗營銷深化發展的品質方向。

滿足消費者眼見為實的消費心理,通過設備、建材的前期展示,讓消費者充分體驗質量的優良性,是體驗營銷深化發展的方向。

4.讓業主參與監理、參與植物認養等方式為體驗式營銷注入了互動意義。

如果說樣板示范和工法展示,還停留在產品層次的話,那么業主監理、社區植物認養,則讓客戶對樓盤的認知,提高到互動層次,增強了業主對社區一磚一瓦、一木一草的主人翁感。-

5.跨界營銷模式的整合。

由于商品的“互補性”特征,房地產產業與其他產業的客戶互補成為營銷跨界模式的基礎。正如相機和膠卷,計算機硬件與軟件的關系等。而“跨界”營銷行為所需要界定的互補關系,不再是基于產品功能上的互補關系,而是基于用戶體驗的互補關系,在營銷思維模式上實現了由產品中心向用戶中心的轉移,真正確保了用戶為中心的營銷理念。因此,房地產體驗營銷的發展趨勢將是房企與其他行業,比如汽車、書畫等活動連接的產物。

參考文獻:

[1]余世仁:體驗營銷的特點與策略[J].重慶廣播電視大學學報,2005,

[2]劉香毅:房地產體驗營銷策略[J].商業經濟文薈, 2006.(2): 19～21

[3]孫肖麗:試論體驗營銷[J].商業經濟,2005.10

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《中國建筑行業調查報告》相關數據表明：目前全國新建住宅的裝修率已達到90%以上。中國裝飾行業協會權威專家預測：未來3—5年，中國裝飾產業將迎來第二次高速發展期，市場需求量將以每年30%的速度增長，預計到2015年，我國裝飾產業產值將超過6000億。

越來越多的人開始掘金裝修行業，您，準備好了嗎？

“格調生活”應勢而生

在傳統裝修市場中，裝飾企業往往單打獨斗，最多只是選擇一些涂料、墻藝、地板、吊頂的合作商家，通過施工進行分成。因為利益的關系，往往導致消費者的正常權益無法得到保障，在后期出現問題時，需要找不同的商家進行維修，費時費力，“天天在家等維修”的狀況并不少見。越來越多的消費者已發出一種呼聲：我要一站式裝修！

這，無疑給競爭激烈的裝修行業，帶來了新的發展契機。

當80、90后新生消費軍團開始大行其道，傳統的“刷刷墻，鋪鋪地，打打家具買電器”裝修法則已落后過時，相反，崇尚各種風格、多種裝飾元素的消費需求正甚囂塵上：簡約北歐風，美式鄉村風，個性地板，立體墻藝，藝術吊頂……從地面到房頂，從墻面到裝飾，無不滲透著多元化的個性思潮。

在裝在裝修市場，僅靠單純的產品或技藝已不具備市場競爭力，將觸角延伸至全行業才是硬道理！在家里，在公司，在KTV，在酒吧，在飯店，在站臺……如果能將這些空間全部納入麾下，那財富之路，必將一馬平川！

市場在呼喚“全能裝修王”，您，遇見了嗎？

——格調生活居家創意館從此應運而生了！從外墻涂料，內墻裝修，到家飾點綴提供一站式選購服務，全力為您打造一個詮釋幸福的空間，解剖您內心的最渴望，呈現出您對幸福的理解，為您創造一個獨一無二的幸福國度。

“格調生活”嶄露頭角

家住江蘇無錫的吳女士，與張先生結婚6年了，育有一女兒。都說婚姻有“七年之癢”，而吳女士自從嫁給張家，踏進張家新房之時就很“癢”。

結婚當年在市區購置了新房，而新房的裝修問題一直困擾著吳女士，怎么裝修都不甚滿意，但耐于婚日將近，不得不快速裝修了事，但裝修新房這事在吳女士心頭長了疙瘩。婚后和丈夫吵架時，總喜歡拿這說事，責怪當初結婚太急。

時間久了，張先生耳根本已經磨出繭了。只是在小孩半歲的時候，從事銷售行業的張先生苦于孩子的壓力越來越大，索性就開始自主創業了。而創業做什么，張先生來不及細想，跟著遠方表弟進了一些家居貨品，很快做起了裝修生意。

會計畢業的吳女士呆在家再也閑不住了，把2歲多的女兒送進了幼兒園，自己跑來丈夫公司當起了行政主管。公司員工其實就她和丈夫，還有請來的兩個臨時工。

經過幾個月的打量，吳女士發現了公司生意經營不好的根源所在——產品少且缺少創新。很多不能滿足顧客的需求，現在人們對居住環境要求越來越高，不少顧客翻閱時尚雜志、互聯網，借助媒體優勢，加上自己獨特的要求，對室內視覺要求達到了一定水準。而自己公司只能進行大眾化裝修，而且每個人的美感又有一定區別，實在很難滿足一些顧客的需求，以至于跑掉了很多顧客。至此，吳女士一直思索著解決方案。最后，終于在中國教育頻道《企業風云路》看到了格調生活居家創意館的投資項目，也由此開始他們家的新生之路。

在吳女士幫助下，張先生開始下手合作格調生活，由于早有門面，只需進行藝術改造即可，花了不到八萬元就拿下來了無錫的地級市合作商。新店開張后，格調生活的高級銷售主管經常向吳女士提供經營管理指導。新店開張前夕，格調生活還在當地進行了強勁廣告宣傳，一時間，來參觀張先生店鋪的絡繹不絕。

其中前來咨詢并成功辦理了裝修業務的小劉被格調生活居家創意館的設計、創新和品牌服務深深折服了。小劉是一個完美主義者，眼看新婚在即，對于婚房的設計找了好幾家裝修公司都未能滿意，直到小劉帶著自己心中的新房草圖來到了張先生的公司。對于小劉的草圖，格調生活居家創意館的技術人員進行了全面的美學指導，對于不妥的地方提出了新的美學建議。最后沿用小劉的新房藍圖，從里到外，從墻面設計到室內飾品擺放，將美學理念充分融入到家的溫馨中，更為神奇的是，經過格調生活居家創意館裝修后的墻面再也不怕弄臟了，即使噴上墨水，只要用抹布一擦就干凈了，小劉徹底樂了。隨之而來的是張先生店鋪的聲譽出去了。

這不，張先生憑著格調生活居家創意館的設計理念與品質服務，半年時間就讓張先生賺了五十多萬。與此同時，吳女士正和格調生活居家創意館的技術人員商量著，將自家的房子也用格調生活居家創意館進行美學改造來提高生活品質呢。

“格調生活”邀您共創

北京雅致格調環?？萍加邢薰境闪⒂?006年，是一家集產品研發、設計、生產、銷售于一體的大型國際化企業，致力于為廣大家庭提供高品質低價位的裝修解決方案。產品長年出口歐、日、韓等發達國家和地區，年出口額高達6000萬美元。

格調生活，立志于以超凡的智慧和集約化經營，專業化、標準化的營銷管理，實現中國絕大部分大中小城市合作網絡布局。用強大的市場營銷和動態的產品策劃，引導中國裝修時尚潮流。成為中國裝修行業中專業經營程度最高，運行機制最完善的品牌公司。

格調生活我們立足中國消費市場，走與國際接軌的道路，引領綠色裝修時尚消費新潮流。建立誠信，創新，高效的企業精神和多元化發展的經營思路，為經銷商和消費者提供最完善，最人性化的消費服務，以良好的經營業績和一流的專業服務回饋社會！

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4、借助節假日進行即時性宣傳活動，提供POP、宣傳單頁、促銷贈品等；投放巨額廣告，全面鎖定各類消費群體，擴大宣傳，提高人氣，增加銷售。

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