導語：如何才能寫好一篇企業催款函，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

催款函

****公司：

截至****年**月31日，我公司帳面尚有貴公司欠款****元(大寫人民幣****元整)。按照與貴公司的有關合同協議的約定，貴公司應當在****年**月**日之前支付上述款項，但我公司至今仍未受到該筆款項。因此，特請貴公司能夠在近期內及時向我公司支付上述款項。

此致

****公司(印章)

****年**月**日

注：另外《催款函》的送達可以1、由企業派員上門送達，一式二份，在自留的原件上由欠款方簽收，或者由欠款方在《催款函》的復印件上簽收。2、可交由郵政掛號、速遞公司送達，在交寄單上注明請款或催款字樣，并真實填寫收款企業的名稱。

催款函范文二

請款函(針對首次催款或付款通知)

XXX(對方公司名稱)：

感謝貴司對我司的支持，選擇我司產品，與我司建立友好合作關系。

根據貴司與我司(或"經協商達成口頭協議")簽訂《XXXX合同》，雙方約定,我司在交付產品后X日內，貴司應付清貨款，現付款期將至(或付款期已過)，請貴司本著友好、誠信、互惠互利之原則盡快安排付款，。我司帳戶是(戶名：××××;開戶行：××××;帳號：××××)。

順祝商琪!

XXXXXX公司

年月日

催款函范文三

催款函(針對直接催款的)

XXX(對方公司名稱)：

貴公司自 年 月 日至 年 月 的 日止尚欠我公司貨款共 元，根據貴我雙方所簽署的合同(或約定)，貴公司應在 年 月 日付清該款。現貴公司已逾期 天仍未支付，嚴重影響了我公司的資金周轉和生產安排。請貴公司收到此通知書后 天內將上述逾期未付的貨款匯付我公司帳戶(戶名：××××;開戶行：××××;帳號：××××)。否則，本公司將循法律途徑或委托相關追收人員上門催收解決，屆時可能造成貴公司不良影響并將有損貴公司誠信形象。

故特此通知。

祝：

商祺!

XXXXXX公司

年月日

催款函范文四

催款函

公司：

于年月日為止，我公司已為貴公司安裝了，貨款金額計 萬元，發票編號為 。可能由于貴方業務過于繁忙，以致忽略承付。故特致函提醒，請即進行結算。如有特殊情況，請即與我公司 聯系，手機： 郵編： 地址：。

特此函達

我公司帳戶名稱：

開 戶 銀 行：

篇2

關鍵詞 外貿函電 教學方法 福步論壇

中圖分類號：G648 文獻標識碼：A

外貿函電課程是國際貿易專業的核心課程，是一門將英語與外貿業務相結合的課程。通過介紹外貿實務中常用的各種英文業務函件、傳真等寫作格式、大量的貿易術語、各種表達方法和外貿易各環節的具體做法，使學生在提高英語水平的同時，熟練掌握對外貿易業務中常用的基本術語及表達技能，培養和提高他們的外貿業務工作的能力，因此該課程的教學效果，直接影響學生的職業能力與就業競爭力 。筆者總結了一些外貿函電的教學體會，希望對外貿函電的教學有所幫助。

1外貿函電教學存在問題

（1）教材內容與實際外貿業務脫節。 市面上大多數教材開篇都是講傳統的書信格式，對目前用得比較多的傳真和電子郵件，很少有涉及；建立業務關系的信函即外貿業務中常說的開發信，郵件內容太長，缺乏基本的寫作技巧，起不到開發客戶的作用，誤導學生；在交易磋商環節，往往會涉及到寄樣及樣品費、寄樣費和開模費等問題，但教材中沒有提及；沒有針對不同詢盤的回復技巧；履行合同中，賣方在訂艙后會收到船公司SO文件，但教材中沒有出現SO文件中常見的術語如：截關日ETC（ ESTIMATED TIME OF CLOSING）、截柜日期（CY Closing DATE、截提單補料日期/時間SI CUT OFF date/time等。此外在收款環節，教材中也鮮有提及催款函的寫作。總之，目前很難找到一本完全和實際業務相符的教材。

（2）雙師素質教師缺乏，教學方法不當。從事外貿函電教學的老師，很多缺乏企業實踐經驗 。 要么是教基礎英語的老師，要么是教國際貿易的老師。教基礎英語的老師對外貿業務不熟悉，把函電當英語精讀上，側重詞匯和句型講解，忽視寫作技巧傳授與專業技能培養；教國際貿易的老師對英語可能不是特別熟練，學生參與性差 ，缺乏學習主動性。

2外貿函電教學方法探討

如前所述，外貿函電教材內容陳舊，高校雙師教師缺乏。教師可以通過一些專業的論壇如福步外貿論壇進行外貿知識及英語的學習，不斷地提高自身的業務素質。福步外貿論壇不同于我們的外貿教材，它是工作在外貿一線的業務人員在遇到問題時發帖和交流的平臺，因此，論壇里提到的問題及一些經驗的分享對沒有真正從事外貿工作的高校教師來說，是非常好的學習資料。將論壇中與教學主題相關的案例及真實的郵件往來運用到課堂，可有效解決教師實踐經驗不足。

以催款函為例，筆者是這樣組織課堂教學的。

（1）課前準備：讓學生提前上福步外貿論壇查閱關于如何回收貨款的資料。

（2）案例導入：出口印度一批五金產品，通過D/P收款，單據寄出去一個月后，沒有收到貨款，現在我公司的開戶行得到客戶銀行的通知，客戶拒絕贖單，怎么辦？

（3）分組討論：教師將學生分成若干組，因為之前學生學過國際貿易的相關知識，并且做了課前的資料準備，在教師的引導下，很快討論出了客戶不付款的原因主要有以下幾個：

①客戶想等海關拍賣時低價購買；

②客戶要挾降價；

③客戶不想要貨了；

④客戶資信很好，但因為資金周轉問題，暫時沒錢支付貨款。

針對以上原因，學生又提出解決方案，如退運、和客戶進行溝通及讓客戶先付一部分貨款提貨等。

（4）布置寫作任務：根據以上討論結果，教師布置寫作任務：

①如果退運，請客戶協助；

②和客戶討論降價的條件；

③先讓客戶支付一部分貨款，余款等貨賣出去后再支付。

（5）介紹函電相關知識：教師介紹相關術語及核心句型，并以PPT展示，供學生寫作時參考。

（6）操作練習及展示：學生以小組合作方式完成寫作任務。學生完成信函撰寫后，以 PPT形式向全班同學展示 。

（7）教師點評：在每組學生展示后，教師指出學生寫作中存在的問題。

（8）參考樣函展示：教師展示在實際工作中的樣函，讓學生參考。

再以開發信的寫作為例。因為很少有教材中涉及到開發信的寫作要領，課前布置學生查閱福步論壇中外貿高手寫的開發信的寫作技巧，以小組為單位成立虛擬外貿公司并做公司簡介，查找客戶信息。課堂上在教師講解了開發信寫作常用短語及句子后，布置學生以外貿公司的名義給他們所找的客戶寫開發信。

在以上教學方法中，學生從課前的準備就參與到教學活動中，而且他們從福步論壇中得到的信息是外貿從業者實際工作中的經驗總結，因此學習的積極性就大大提高了。

參考文獻

[1] 趙向閣，熊曉軼.網絡資源在外貿類課程教學中的應用――以福步外貿論壇為例[J].中國商貿，2010（29）.

篇3

工商局共同制定的《建設工程施工合同》示范文本，但做為建筑企業相對發包人（業主）方地位較弱的現實，在合同的簽訂和履行中如何嚴格控制，規避風險、爭取利益最大化。筆者結合工作實踐認為有必要針對建筑企業特點，規范作業動作，給予指導。

關鍵詞：施工合同簽訂履行作業指導

中圖分類號：TU723.1文獻標識碼： A 文章編號：

建筑施工企業簽訂《建設工程施工合同》及履行作業指導

1．0目的

1．1什么是合同 評審：是指接到招標文件后，通過審查招標文件的實質條件和項目背景，確定是否參加招投標；中標后通過合同談判形成合同文本，在合同簽訂前按程序組織相關部門、人員，對合同條款和內容進行審查、評議，為確認合同條款完備、詞義準確、合法公平，能夠全面順利履行；識別、評估和確認履行合同中的風險，在可防可控范圍內的一項活動。

1．2合同評審目的。通過評審避免合同違法和合同陷井，防范違法工程，規避經營風險；作好合同履行、成本管理、索賠管理等合同管理工作，維護公司合法權益，保障公司經營活動正常運行。

2．0評審原則

2．1合法性；根據《合同法》《建筑法》《招標投標法》及相關法規、條例、司法解釋等，審核合同內容合法性。

2．2符合公司實際原則：綜合公司的人力資源、技術、設備、財務等情況和措施保障能力，風險承受能力，確認合同能夠順利履行。

2．3合同評審分階段多次進行：投標階段的評審、合同正式簽訂前的評審、合同履行中有關合同變更、補充協議、索賠事件處理的評審。

3．0適用范圍

本作業指導書適用于施工企業所有對外簽訂的《建設工程施工合同》。

4．0職責范圍

4．1市場開發部門負責建筑工程施工投標前評審和中標后以及履行中合同變更內容時合同的談判、洽談、簽訂，組織合同評審。

4．2合同管理部門負責合同整理、發放、歸檔和保存。

4．3項目部為工程合同、分包（聯營）合同的實施者，負責工程合同、分包（聯營）合同履行過程中風險防范預案、措施的落實責任；負責日常收集各類與合同履行、索賠事件相關的原始資料，妥善保管。

4．4經營、財務部門負責合同履行中的資金使用、成本管理、索賠事件處理的監督指導。

4．5工程、安全部門負責合同履行的工期、質量、安全等施工管理的監督指導。

4．6法律事務部門負責合同簽訂評審及合同履行中的法律指導，

參與重大合同的談判、簽約，協助相關部門對重要發包方、分包方的資信調查，索賠事件處理，合同糾紛處理的法律服務指導。

5．0評審方法

5．1合同評審采取會議評審、書面評審相結合，但評審過程和結論都必須有書面材料，參與評審人員在評審記錄上簽字備案。

5．2書面評審由工程、財務、經營、法律等部門專業人員，對合同文本進行逐條逐句分析研究，書面提出評審意見。

5．3會議評審由市場開發部門組織專門評審會議，介紹工程項目投標、業主背景及資信、項目環境、專業人員評審意見等情況，參加評審領導和部門綜合各方面意見發表評審意見，形成書面評審結論。

5．4評審結論應明確提出對合同文本××條款必須要修改的意見；力爭要寫入或取消的條款、文字；努力爭取仍不可改變的內容要有變通或接受的處理意見。

6．0建設工程施工合同

6．1招標投標階段

6．1．1資格審查。對工程業主方主體資格是否適格進行審查。一是審查業主（建設方）是否具有相應的民事權利能力和民事行為能力的法人資格；二是審查有無建設方與合同當事人不一致的行為。

6．1．2資信調查。收到招標文件后，應當深入研究和分析，正確理解招標文件，吃透業主意圖及要求；全面分析投標人須知，詳細審查圖紙，復核工程量，分析合同文本，研究投標策略，以減少合同簽訂后的潛在風險。重點對業主的履約信譽和招標工程的真實性進行調查、審查。

6．1．3編制投標文件。對招標文件、招標答疑文件、設計文件進行深入分析，結合工程施工現場情況，對工程進行系統分析，在編制投標文件中把可預見的風險因素盡量考慮全面。

6．1．4對風險因素逐項進行審核評價，對招標單位規定的條款中爭議較大問題在投標偏差表中可適當提出建議，為以后合同談判在風險問題處理上做好準備。

6．2合同簽訂階段

6．2．1合同簽訂前對合同文本的評審。審查合同的合法性，了解業主和有關部門落實擬建工程是否合法。如果其合法性得不到落實，合同可約定支付高比例的預付款、進度款和中間結算，切勿墊資；或要求對方提供第三方擔保，以保證工程款的支付及非自身原因導致的損失，由其擔保方承擔連帶責任。

6．2．2合同主體審查。合同當事人主體合格，是具有獨立承擔民事責任的法人資格。簽訂合同代表人具有與法人組織相一致的法人代表證或由其出示的書面授權委托書。有些項目發包人不是實際的業主，建筑工程的用地由實際業主辦理，土地使用權不屬于發包人，項目資金由實際業主控制，這類項目的風險是業主有意規避責任，可能出現工程款難以收回。對此防范措施一是盡量不要墊資；二是要求發包人讓實際業主或第三方提供履約擔保；三是由實際業主給發包人書面授權，明確承擔責任的主體。

6．2．3合同文本條款完備。建筑工程施工合同由于是示范文本，評審重點在第一部分協議書和第三部分專用條款填空選項內容，對應通用條款不可空項、漏項，也不能籠統只填寫“執行通用條款”而不明確具體條款的真實含義。

6．2．4在協議書和專用條款中的約定條款，約定內容要明確；在約定選擇合同文本和解釋順序時盡量選擇對我方有利的條款、順序。

6．2．5合同文字嚴謹。合同使用文字語言規范，詞義準確、明晰，不要使用模棱兩可、詞不達意語言文字，避免發生歧義和誤解。

6．2．6審查合同條款內容。重點審查工程項目內容全面，無漏項；工程立項批準文件齊備；開工、竣工日期清楚，工期合理；工程質量標準合理可行；約定適用標準、規范名稱準確；約定確定合同價款或計價的方式清楚準確；實行工程預付款和進度款的條款，明確約定付款時間和比例及計算比例的基礎；發包人供應材料的結算方法約定清楚（注意不能計算基數進行優惠）；竣工結算明確約定“發包方收到結算報告和完整結算資料的規定時限內（具體天數明確規定），對結算報告進行審核確認或提出審核意見，未給予書面答復的視為承認”的條款內容；違約責任賠償損失明確約定違約金額或計算方法（注意不能以合同價款總額為計算比例的基數）；爭議解決方式選擇管轄地時，盡量爭取選擇對我方有利的管轄地，不要隨意放棄選擇權；雙方現場代表（工程師）和監理方工程師姓名、職務和職權約定明確；公章與名稱一致、簽約代表與授權書一致、簽約日期與簽約時間相符。

6．2．7合同評審中發現問題的處理。漏項條款提出補充條款寫入合同內；文字修正提出準確規范文字語言；對可爭取的對我方有利條款要全力爭取；對爭取可能性不大的問題要列入風險控制范圍內，進行風險分析評估，根據本公司實際情況，確定為屬可承受、可控風險的或屬不可承受的風險，決定簽約或放棄簽約。

6．2．8合同簽訂時的風險防范。在簽訂建設工程施工合同時，要充分考慮建設施工過程中可能出現的各種情況，防止意外風險；對風險型條款要設法使其公平合理，風險對等，防止由承包方獨立承擔風險。要打破在建設工程施工合同方面被動接受的常規思維，高度重視工程中標后的合同洽商談判，帶著問題積極主動同對方溝通、洽談，經過反復洽談爭取，進一步化解風險。

6．3合同履行中的風險管理。

6．3．1合同交底。由市場營銷部牽頭，經營、工程、安技、財務、人事和法律事務等部門參加，向組織施工履行合同的項目部進行合同交底。共同分析合同履行中的各種風險因素，確定重點關注風險點，制定風險控制措施和預防風險預案。

6．3．2項目部按照《工程項目管理辦法》第三章第一節規定要求，落實責任到人，對合同履行中出現的問題及時向有關領導和管理部門請示報告，并做好相關材料的歸檔備案。

6．3．3公司相關職能部門按照《工程項目管理辦法》規定，切實履行職責，定期檢查合同履行情況，對重點關注的風險點檢查風險控制措施是否落實到位，根據發現的問題及時調整計劃。

6．3．4法律事務部門和專業職能部門，協助指導項目部落實風險防范預案，跟蹤檢查防范措施執行情況。為項目部在資料歸檔、變更、索賠、結算等方面提供法律咨詢服務，協助、指導項目部解決影響合同履行的法律風險問題，及時處理各類訴訟和非訴訟案件。

6．4合同履行中法律風險相對集中的問題處理策略

6．4．1組建項目管理班子。按照《工程項目管理辦法》規定組成項目部，重點是選好項目經理，項目經理是受公司委托授權負責施工項目組織管理的第一責任人，也是控制各類項目風險的總源頭。在選用項目經理時要看品行、看能力、看業績，不僅要考核其能力和業績，更偏重于考核他的人品素質和對企業的忠誠度。嚴格按《工程項目管理辦法》規定的程序、條件組成項目部，各項責任落實到人。

6．4．2建設方不按合同約定撥付工程預付款、進度款。業主方應按施工合同約定時限支付預付款、進度款，但實際中由于種種原因，業主經常不能按約定履行，給施工帶來很大影響。對此，我們要嚴格遵照合同條款，及時向建設方發出書面限期催款函，申明由于不按時支付款項對工程項目施工造成的影響（工期延誤、窩工索賠等）由其承擔違約責任，書面材料一定設法讓業主方有簽字權的人員在報告上簽收。如仍不支付，則果斷停工行使不安抗辯權，除非業主支付或提供了充分適當的擔保，方可繼續施工。（書面限期催款函同時抄報本單位，不安抗辯權的行使須經本單位同意后方可行使，項目部不得擅自行動）。

6．4．3建設方、監理方現場工程師變更。施工合同中對建設方、監理方及施工方的現場工程師（現場代表）有明確約定，但在合同履行過程中，各方可能會對合同中指定的人員進行調換。遇此情況，我們一定要索取對方正式的文件或告知函，按照其明確的權限和時間行使職權。

6．4．4合同變更、設計變更、材料代用、現場簽證手續。施工合同履行中的各種變更是經常的，我們在施工中要嚴格管理，按《工程項目管理辦法》第三章第一節（三、四、五）的要求，及時辦理各種簽證及變更手續。在辦理簽證、變更手續時特別注意的是，應遵循先簽證后干活的原則，各方的簽字、蓋章、內容及時間項目完整無缺，避免后期結算爭議。

篇4

關鍵詞：鐵路；施工企業；清收清欠；措施；對策

一、前言

形成鐵路施工企業應收款項和存貨規模居高不下的原因，既有國家宏觀經濟環境、法律政策等外部因素的影響，也有企業自身內部的原因。從國家層面來看，國家在推行貨幣政策方面一直定性為“穩健”，其直接后果就是基礎建設投資存在較大的資金缺口，一些項目因為資金不到造成工程延期，業主方既不驗工計價也不支付款項，使施工企業面臨非常被動的局面；在相關法律法規方面，因為合同內容缺乏對工程竣工結算的期限、方式的嚴格規定，造成在執行合同中因為支付工程款而發生的糾紛難以判定。從企業內部來看，主要表現在對清收清欠管理認識不到位、管理責任界定模糊、執行力不強、考核不堅決等多方面，尤其是近些年，施工企業因為經營規模擴張，很大精力都用在了在建項目的管理上，對竣工收尾項目的管理相對較弱。項目一進入收尾階段，項目經理、工程人員、工經人員很快又被安排到新的項目上，逐漸梳于與建設方的對接，造成工程的結算和收款工作都明顯滯后，項目的存貨和應收款隨即攀升，形成長期掛賬。

二、鐵路施工企業做好清收清欠工作的措施

鐵路施工企業各級管理層必須在思想上牢固樹立“雙清即是經營、雙清即是創收”的雙清管控理念，把雙清工作同經營開發和施工生產管理放在同等重要的位置，并充分運用生產和經營管理中先進的方法和策略，常態化管理雙清工作，切實把雙清工作抓實、管好。

（一）建立長效的清收清欠管理機制，為雙清工作提供組織保障

為加強對雙清工作的組織領導，施工企業各工程項目要成立雙清工作組織機構，在上級單位雙清工作領導小組的領導指揮下，具體負責工程項目的清收清欠管理，工作組以項目經理擔任組長，項目書記、總經濟師和總會計師為副組長，相關部門負責人為組員，形成主要領導親自抓、各部門各司其職、相互協作的工作機制，為雙清工作的有序正常開展奠定了堅實的組織保障。

（二）制定清收清欠管理措施，厘清思路，分解落實

清收清欠工作是施工企業長期性、艱巨性、系統性的工程。要使雙清工作實現常態化和規范化，確保清收清欠工作能夠得到落實，企業還要結合單位實際情況，制定出臺相關的清收清欠工作制度、管理辦法和實施細則，把清收清欠的工作范圍、工作目標、工作方案進行細化分解，明確部門和個人的職責、工作要求、工作目標，明確清收清欠方案的編制原則、編制要求和審批流程，推動雙清工作的有章可循、有序開展。

（三）做好基礎工作，積極謀劃，靈活開展雙清工作

1.對于清收工作，建筑施工企業要以推動驗工計價工作為根本，按照在建、概算清理、合同清算三個階段分別進行。對“己完工未計價”項目，要建立項目檔案，分析原因，有重點的對清收項目進行跟蹤監管。驗工計價是企業債權確認的前提，也是清收工作的落腳點，企業在項目的實施過程中，應盡可能地做到計價、收款的及時、同步。對形成“已完工未計價”的項目、內容及金額要進行逐項落實與確認，并根據行業特點、慣例及合同約定，綜合預判“已完工未計價”資產的質量。同時合同外未計價部分應做好變更索賠和概算清理的資料收集，通過扎實細致的工作，確保“已完工未計價”得以及時足額消化。

2.對于清欠工作，建筑施工企業的財務部門應分析每一筆債權的款項性質、賬齡期限、合同約定期限等內容，定期編制清欠計劃，并對資金回籠制定好時間節點。清欠工作要把握好工作的前瞻性和方法的靈活性。所謂前瞻性，就是將“雙清”工作關口前移，將“己完工尚未結算款”與應收賬款、其他應收款等一并納入年度清欠范圍，將業主沒有在合同約定的時間范圍內支付預付款、驗工計價款、暫時不能驗工計價的工程進度款等列入清欠范圍，努力使資金回收風險降到最低。所謂靈活性，就是針對債務方的不同情況，具體問題具體分析，特殊情況特別對待。對于信用評級較高、長期合作的單位，應加強與對方的溝通，通過增進感情，取得對方的理解，爭取資金及時到位。對于違約不履行義務的債務方，要及時采用催款函、律師函等方式進行清收，而對于信用評級較低、惡意拖欠工程款的債務方要敢于應用法律手段，采用仲裁方式清理拖欠款項。

（四）充分利用信息化平臺，掌握雙清工作動態

施工企業應充分利用信息化的手段，通過搭建信息系統平臺，強化清收清欠基礎工作的動態管理。項目核算單位通過信息系統，按季滾動編制清收清欠工作方案，按月編報清收清欠工作報表，使企業管理層及時掌握各個施工項目清收清欠的各項數據，并能為企業決策者提供可靠的決策依據。

（五）強化雙清工作的督導檢查

為使清收清欠工作落到實處，施工企業應加強對清收清欠工作的督查力度。督查方式可采取財務抽樣調查、專項檢查、聯合監察等多種方式，對督查中發現的問題限期予以整改落實，對未完成的清收清欠計劃的順延納入下次清收清欠目標。企業應根據清收清欠計劃與實施情況進行對比分析，對清欠工作方案進行全面評估，以使工作方案更加合理優化。

篇5

上市公司2011年三季度的成績單已全部亮相，根據最新的2282家上市公司的數據來看，前三季度共實現凈利潤1.5788萬億元，較上年同期增長20.61％；然而，這些上市公司的應收賬款高達1.8218萬億元，同比增高達55.22％。應收賬款的管理是所有企業財務管理中的重點，對于咨詢這樣一個新興行業更是如此。

由于服務周期長、產品表現形式特殊，這使得咨詢企業賬面上形成了大量的應收款項，有些長期收不回來的款項已經形成壞賬。隨著咨詢業務市場的迅猛發展，咨詢企業的業務特點和產品特點又決定了大部分款項是在為客戶提供服務后收取，那就意味著應收賬款的絕對金額和占流動資產的比重都在不斷加大，所以加強對咨詢企業應收賬款的管理顯得尤為重要。

勢在必行的應收賬款管理

我國咨詢行業從上世紀80年代開始興起，發展到今天已經初具規模。隨著我國企業逐步邁向世界舞臺，以市場經濟為發展平臺的咨詢業有可能是我國21世紀最具希望的朝陽產業之一。

但由于我國咨詢業發展歷史較短，目前尚未建立健全行業管理組織，與之配套的相關法規、政策、市場監管和行業規范等也還不完善。此外咨詢企業發展也呈現良莠不齊的狀態，企業整體經營管理水平不高。在無序的市場競爭之中，為了爭取客戶和搶占市場份額，以低價或還不符合一般市場規律的收款條件與客戶簽訂合同的現象普遍存在，收款的時間往往晚于項目結束的時間，在企業賬面上形成較多的應收賬款。再加之服務性行業存貨和應收票據等其他流動資產較少的特點，總體導致應收賬款占流動資產比重很大。

雖然咨詢業的上市公司較少，無法從公開渠道得到準確的公開數據信息，但根據實際工作經驗和對行業的了解，可以肯定今后幾年隨著咨詢業務的快速發展，企業應收賬款的規模在成倍地快速增長，而且這種增長趨勢在近一段時間還會呈現“爆炸式”增長。

加強應收賬款管理的重要性

據統計，在應收賬款的管理中，如果企業建立有效的管理措施，并對其實施事前、事中和事后的全面控制和管理，可以減少約80％的呆賬、壞賬損失，如果只采用事前控制，也可以防止約70％的拖欠風險。而咨詢業的行業特殊性和其應收賬款的特殊性，決定了加強應收賬款管理是企業管理的重中之重，所以對咨詢企業應收賬款的全面管理是減少和防止發生壞賬損失的有效手段，原因有以下三個方面。

首先，由于咨詢企業的應收賬款是企業除現金外最主要的流動資產，咨詢企業的大部分項目和大部分合同款是在項目執行結束以后收取，賬面累積的應收賬款金額較大，同時在項目執行過程中咨詢企業的人工成本、差旅成本等直接費用已經支出，所以一旦發生壞賬就會給企業帶來直接的財產損失。

其次，通過對應收賬款的管理可以監控項目質量，隨著咨詢業的快速發展，企業管理者不可能顧及到項目的執行層面，如果項目的質量監管體系再缺失的話，項目的質量就得不到有效監管，而項目質量又是咨詢企業生存的“命脈”，如果項目質量出了問題，不但項目的款項收不回來，有可能因為一個項目毀了一個剛剛樹立起來的品牌。

而從應收賬款的管理角度出發，通過對項目回款的及時性、回款的可能性等方面進行分析和監管，往往可以起到對項目質量監管的作用，因為如果客戶對項目質量不認可或有疑義時，是不可能按照合同及時付款的，這樣管理者就可以通過對應收賬款的管理來監管和監控項目質量。

第三，咨詢業應收賬款發生壞賬的可能性高。因為咨詢業在中國剛剛起步，客戶對咨詢的認識、接受程度不夠，不少客戶雖然希望借助外腦提高管理水平，對咨詢行業認識僅限于從報刊上爆炒的“××公司花××萬元購買管理咨詢服務”的了解上。相對于國外管理咨詢機構來說，雖然國內咨詢公司的收費已經相當低廉，但管理咨詢這種高智力服務的收費仍令許多企業“不買賬”或者是“買了賬”后覺得太不值，這些心理和行為也在一定程度上加大了收款的難度，使壞賬發生的可能性升高。

應收賬款的形成原因

其一，從咨詢服務的產品角度來講，產品的外在表現形式可能就是一本幾十頁的報告，和一般意義的商品比較有看不見、不直觀的特點。也許咨詢報告蘊涵的商業價值很高，但短期內無法看到成效，產品的這種特性使得客戶接受起來總覺得不是“物有所值”，所以客戶的付款條件往往是“事后付款”或期望“看到咨詢服務產品的價值后再付款”，由于咨詢企業不能及時收到款項，就形成了對客戶的應收賬款。

其二，咨詢服務在服務形式、產品特點、報酬收取等方面雖然與會計師、律師、券商等的服務基本類似，但客戶接受和認可的程度不一樣，會計師、律師等提供的中介或咨詢服務已經得到了客戶的廣泛認可，所以客戶可以接受“一手交錢一手交貨”，甚至是“先付錢后交貨”的服務，對咨詢服務的認可和接受程度遠末達到這種認識。另一方面，目前咨詢服務提供的咨詢報告的法律效力不同于會計師、律師提供的報告，對所承擔的法律責任還未有明確的規定。例如企業在上市過程中由咨詢服務提供的發展前景評價、市場分析及預測等咨詢報告的使用方式是以引用的形式在券商的招股說明書中出現，咨詢報告不作為單獨的材料使用。這些因素也是導致客戶不愿意及時付款，使咨詢企業形成大量應收賬款的原因。

其三，隨著咨詢業務的發展，客戶對咨詢報告的期望和要求也越來越高。在實際工作過程中經常遇到客戶要求以效果定價格，以結果付款的現象，特是關于流程優化咨詢、業務流再造咨詢、園區招商規劃、上市募投可研分析等咨詢服務項目，大部分客戶往往以“結果導向”制與咨詢企業簽訂合同，甚至有些客戶希望是看到效果或有確定的結果后再付款，雖然咨詢服務已經完成，但款項卻難以立即收回。

其四，咨詢業目前處于發展的初期階段，咨詢的服務形式、服務標準尚未建立。咨詢方法、咨詢技術、咨詢工具、咨詢的市場環境等不夠完善，咨詢產品的質量達不到客戶的期望。同時客戶希望通過一個點子、一本報告即可達到減少成本、提高效益或“一個點子暴富”的投機思想還普遍存在，這些都在一定程度上導致了收款難或收款滯后。

六管齊下

加強對客戶的資信管理，建立信用制度

咨詢企業要做好應收賬款的管理就要從源頭抓起，甄現有和潛在的客戶資源，建立完善的客戶管理體系和信用管理制度。值得提出的是，除財務部以外還要設立項目管理部或資信管理部等職能部門，選取合理的信用條件，建立恰當的信用額度，健全動態的客戶信用評級體系，及時對客戶資信狀況進行跟蹤、分析與更新。避免為了盲目占領市場，而忽視對客戶的信用管理，或以明顯不合理的收款條件與客戶進行簽約。

加強企業核心競爭力建設，理性選擇客戶

咨詢企業要加強自身核心競爭力建設，形成有特色、成體系的咨詢服務產品，在承攬業務前，結合已有的知識積累和項目經驗，以及現有人才隊伍，充分評估承接項目的能力，盡量承接自己熟悉的業務領域為客戶提供專業化的咨詢服務。堅持對客戶的要求和期望要有理性的評估，對待項目要“有所為，有所不為”，形成有特色的主營業務方向。比如說，提到“埃森哲”時就聯想到“企業績效提升”，提到“麥肯錫”就聯想到“戰略規劃和戰略運營”。而且在開展業務時應理性選擇客戶，不與明顯超過實際支付能力的客戶簽約，避免造成客戶對產品的不認可，進而影響到款項的收取。

不斷提升咨詢服務產品的質量，讓客戶滿意

產品質量是所有企業的“生命線”，對于咨詢企業而言產品質量尤其重要。為客戶提供有用。實用、有價值的咨詢方案并得到認同，是促成應收賬款收回的前提條件，也是防止出現壞賬的先決條件。咨詢企業提供的服務是一種高智力型、高附加值的高端服務產品，需要以高度的職業化和專業化來為客戶服務，并通過服務贏得客戶的信任。為客戶提供咨詢方案需要以戰略的高度來考慮問題和解決問題，即使不能讓其看到咨詢方案時，就有一種“眼前一亮”的感覺，也要在使用后有一種“物有所值”的心理感受。只要能提供一個令客戶“心服口服”的咨詢方案，那么客戶就沒有理由拒付款項，出現壞賬的可能性就不會存在。

要明確內部管理職責，將收款工作與個人利益掛鉤

咨詢企業在對應收賬款的管理上要明確責任，建立不相容職務的分離制度和完善的考核制度，使得不同的利益各方形成相互影響、相互監督、相互牽制的內部管理制度。例如對同一個客戶建立項目經理、銷售經理、客戶服務經理的“3C”服務體系，項目經理負責項目的執行，對項目人事安排、質量控制、進度管理、資料歸檔等負責。銷售經理負責與客戶的溝通、商務談判、付款條件的設定和收款。客戶服務經理作為企業內部相對獨立的“第三方”，一方面為客戶提供項目執行過程中的關懷和服務，另一方面監督和發現項目執行過程中的問題，公司內部將他們的職責范圍給予明確界定，將相關責任人的績效工資，個人業績，獎勵提成等利益與項目的質量、收款掛鉤，一旦產生項目質量問題或發生壞賬損失，就要追究其責任并影響個人利益，以防止或減少壞賬的發生。

多提供咨詢的后續附加價值服務，讓客戶認可服務

咨詢服務對客戶來講是一種投資行為，即便是一個成功、實用的咨詢項目，也很難在短時間內看到明顯的經濟效益，所以為了讓客戶認可咨詢服務價值，建立長期、穩定的合作伙伴關系以及長期提供后續附加值服務的機制異常重要。咨詢企業在后續服務階段，通過課程培訓、回訪、會議、后期溝通等給客戶傳遞先進的管理理念、管理方法、管理工具，并以此進行知識更新和經驗分享，培養實用的企業管理人才。通過長期的合作，真正幫助客戶發現問題、解決問題，推動客戶的變革與成長，讓客戶在接受咨詢服務后，確實能夠保持持續穩定的發展與成長，不斷提高管理水平，從而提升企業運營效益。通過實實在在的服務建立起相互信任和相互認可的合作基礎，以此促進應收款項的收取，發生壞賬的機率就會大大降低。

篇6

關鍵詞：風險;財務人員;法律;對策

中圖分類號：F230 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2015）22-0127-03

財務人員的工作表面看，安安穩穩，無風無雨，實際上卻是充滿了風險。這些風險有時候會使財務人員的職業生涯遭遇較大挫折，有些人的行為會給企業造成巨額損失，還有的會觸犯法律。因此，財務人員除了掌握會計知識之外，還要盡可能多地了解一些稅務、經濟法等知識，提高對一些風險點、尤其是容易忽略的風險點的警惕意識。

一、賬齡較長的應收款項易失去法律保護

很多公司都有一些賬齡很長的應收款項，這些債權如不及時催收就有可能超過法律規定的訴訟時效。根據《民法通則》規定，向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為二年，當事人超過訴訟時效后的，法院還是應當受理，但受理后查明無中止、中斷、延長事由的，法院就會駁回其訴訟請求。因此，應收賬款、其他應收款、預付賬款等如果任由其逾期超過二年以上，可能無法收回。即使，法院也不予以支持。《民法通則》第137條規定：訴訟時效期間從知道或者應當知道權利被侵害時起計算。訴訟時效因提訟當事人一方提出要求或者同意履行義務而中斷。從中斷時訟時效期間重新計算。超過訴訟期限，當事人自愿履行的，不受訴訟時效的限制。也就是說，此條款應用到應收款項上，當約定的還款期限過了以后，必須在二年以內，法律才可保護其合法權益;如超過訴訟時效，法院可據此駁回，轉為自然債務。法律不再用強力保護，只能靠正常的信用、道德來討債。

為了避免此類損失的法師，企業必須做好風險防范，建立應收款項的催收制度。在日常財務管理中，應隨時關注應收賬款的賬齡，對無經濟往來，應收而未收且賬齡超過一年以上的應收賬款就應特別關注，對這類應收賬款應立即定期通過書面催收函進行催收。催收函應讓對方簽字蓋章確認，或以其他能證明該文書到達對方當事人的方式進行催收，比如以特快專遞、電報、掛號信等，需要注意的是，此類方式一定要表明是催收函。如果已經過了訴訟時效，應該設法讓對方訂立還款計劃，或在催款函上簽字蓋章，承諾在某時間前還款，只要對方重新承諾還款，即是“對原債務的重新確認”，訴訟時效即可中斷，可重新起算。在催收時要注意幾點，首先是財務人員和業務人員必須配合進行，并明確以哪方為主，各自承擔什么責任;其次是當債務人下落不明時，企業應在省級以上有影響的媒體上刊登催收債務的公告。只要企業在訴訟時效內進行了催收并取得了上述證據，就能達到訴訟時效中斷的效果。最后要注意的是，企業或會計師事務所發的詢證函并不能起到訴訟時效中斷的作用，除非詢證函中有明確的催收意思表示。

二、隨手開出發票當收據

在日常經濟交往中，當購貨方支付款項后，收款方才開具收據和發票給購貨方。但銷售方先開具發票，購貨方收到發票后再支付貨款也是很常見的做法。孰不知，此做法的背后，卻隱藏著被賴賬的風險。一些公司會以“已用現金支付貨款，有發票為證”為由賴賬。這些賴賬公司的依據是《中華人民共和國發票管理辦法》第3條：本辦法所稱發票，是指在購銷商品、提供或者接受服務以及從事其他經營活動中，開具、收取的收付款憑證。在我國“以票控稅”征管模式下，下家為了取得發票，不得不以付款作為對上家的要挾，“拿票來，否則錢免談。”欠債的是大爺。于是，一個讓人匪夷所思的事實發生了：很多情況下銷貨方給出了發票，但并沒有收到貨款。發票的開具與貨款的收取很多情況下是完全脫離的。因此，即使有的公司以“已支付貨款，有發票為證”為由賴賬，法院應予以駁回。但在最高人民法院2006年公布的判例中，最高人民法院以《中華人民共和國發票管理辦法》3條為依據，認為“發票應為合法的收款收據，是經濟活動中收付款項的憑證，本案中被告持有原告開具的發票，在訴訟中處于優勢證據地位，原告沒有舉出有效證據證明付款事實不存在”。判決認定該案中被告新疆創天房地產開發有限公司已以現金方式支付款項[1]。正因如此，日常經濟往來中一定要注意此類風險。可以采取以下防范措施：財務部門在審核合同時就督促業務人員加上相應的條款，明確規定：開具的發票不作為收款證明。如果合同已簽訂，那么在開具發票時可由對方開具收到發票的收條，要特別注明“款項未收到”，或在發票背面寫上“給付發票時款項尚未支付”并讓對方簽字。

三、口頭委托收、付款

在日常的經濟往來中，由于各種原因，對方單位可能不直接收款、付款，而是委托其他單位、個人代收代付，比如物流公司等。遇到這種情況一定要小心謹慎，不能僅憑對方業務人員或財務口頭通知，必須要有相應的書面委托或通知，否則可能遇到以下風險：（1）債權單位委托第三方單位代收時，債權單位可能聲稱自己沒有收到款項，要求重新支付;（2）第三方單位代收款項后不及時交給委托方，或不全部交給委托方，甚至挪用款項、逃逸;（3）債務單位委托第三方單位代為支付時，第三方單位可能會以“返還不當得利”要求返還相應款項。因此，在債權單位要求將款項支付給第三方時，可要求其提供相應的書面委托書、或書面通知，明確寫明委托第三方單位代收;債務單位讓第三方單位代為支付時，應由債務單位和第三方單位寫出書面說明，共同確認“由第三方單位代債務單位代為支付款項”的事實。

篇7

一、確定信用戰略，制定信用政策

在餐飲酒店的成長階段，經營管理通常是以銷售或市場為導向的，高風險和寬松的信用政策是其爭取客戶所必需的，這時酒店的經營特征是期望值大于成果值，酒店經營管理的重心是市場份額的占有及營銷對象的拓展，酒店應采用的是高風險的信用戰略，且信用的范圍可以放寬到大部份客戶都可以記賬消費，收賬周期一般1-3個月為宜（具體指賒賬發生后的1-3個月）。

而到了酒店的成熟及衰退階段，酒店的經營目標追求相應也轉向以利潤為導向，這時酒店的經營特征是成果值大于期望值，酒店經營管理的重心則由市場份額的占有逐漸轉向為價值創造及現金流理的管理。酒店也應適時采用低風險信用戰略，相應的可簽單記賬單位范圍也應縮小，根據信用及消費情況為進行合理的篩選。收賬周期應該有所縮短，一般1個月以內或1個月期限為宜。

根據上述的信用戰略的指導方向，酒店應適時制訂并出臺相關的信用政策，同時酒店內部應建立賒賬消費客戶的審批程序、控制信用額度的大小和落實內部擔保人及責任人的風險防范措施等管理控制制度。

確定適當信用標準，謹慎選擇客戶。首先，按客戶群體及性質進行劃分，初步確定可簽單記賬客戶范圍；其次，為進一步了解獲得客戶資信，酒店銷售中心及財務部需對初步符合簽單要求的客戶單位進行信用調查和審核。尤其應側重于對小型企業單位的信用調查。調查過程中可通過銷售中心人員掌握的客戶資料、管理人員的實地考察、客戶的其他合作商的調查情況和其他公開的信息等多項渠道，來了解客戶的經營規模、財務狀況、發展前景及行業的風險程度等。從而確定出資信較好的單位，批準同意其在酒店記賬消費。再次，必須要和需記賬消費且資信調查良好的客戶簽訂記賬消費協議書，明確允許記賬的最高限額和結算期限、有效簽單人的親筆簽字筆跡、對應的簽單卡及雙方違約的責任等相關條款，并由雙方負責人簽字加蓋單位公章，履行了以上手續并發放有效簽單卡后，方可實施記賬消費。

根據信用等級，控制好信用額度。酒店對記賬消費的行為都應有一個適當的控制范圍，過大或過小都會對經營造成影響，酒店應根據消費者的信用狀況，為客戶進行按酒店標準信用等級分類，對于信用等級高的協議單位，可給予較高的信用記賬額度；對信用等級一般的單位，記賬額度應控制在一定的金額范圍內。同時須由財務部主導負責與銷售部及酒店前廳部門定期（一般3個月）對記賬消費單位重新進行信用等級評定。

上述信用政策的差別，需要落實和體現在具體的應收賬款管理制度中，按照這個設計思路，應收賬款管理制度的設計制訂應以信用政策的選擇為前提。因此，餐飲酒店從實際出發，制定以信用標準、信用條件和收賬政策為主要內容的信用政策就顯得十分必要。

二、加強日常監控管理，嚴控應收賬款余額比重

酒店的應收賬款規模不僅要控制在一定的總額之內（一般控制在營業收入的20%左右），還要研究確定最佳應收賬款余額水平，以確保酒店的正常現金流量。協議簽訂數量的控制水平也應視簽單記賬單位的預計平均年度消費額、收款路程的遠近等具體情況進行適當調整。如，對于信用評定良好，但年平均預計或實際消費較低的不能達到預期目標且發生的收賬成本（主要指時間成本及差旅成本）較高的客戶，酒店銷售部門應建議不簽訂記賬協議或取消現有的簽單記賬而改用現金消費的形式，但又考慮客戶良好的資信狀況，可建議吸納成為酒店的貴賓客戶并享受酒店提供的貴賓會員其他服務。

為確保每月應收賬款正常回收（通常與應收賬款發生額作相應比較，如允許存在一個月的應收額度，原則上超出該限額的，都應全部收回），酒店通常可從以下二方面著手：1、酒店應在簽訂簽單協議時，規定收款期限，以從協議條款上確保應收賬款的正常回收；2、對收賬員實行收款考核責任制，將款項的正常回收時間及收款金額二要素與績效獎金、差旅費補助（含油耗、車輛損耗）等進行直接掛鉤，充分調動收款員的積極性。即績效獎金和差旅費補助的發放比例或檔別是基于在規定時間內將款項及時回收的基礎上計算的。通過上述措施把風險責任與個人的物質利益有機結合起來進行考核。

對于因客觀原因（如，經多次催款后，協議單位仍無故拖欠的或協議單位破產清理等客觀因素）導致掛賬款項不能收回的，要視具體情況分析確定是否追究相關人員的經濟責任，酒店應保留至法院及追討款項的權利；對于因主觀原因（如，未及時送賬單至客戶單位或未及時跟蹤收款進度而造成酒店對協議單位信用狀況等評定信息不等稱，使得發生更多的應收賬款）所造成的壞賬損失，則應追究相關人員的管理責任，并承擔相應的經濟損失。

加強應收賬款的內部記錄控制。餐飲酒店應指定專門人員負責對酒店發生的記賬賬單，進行及時審核并錄入，統一保管消費賬單，對于收回的款項，進行及時地核銷錄入，以便準確反映并分析應收賬款的余額信息。根據記賬發生及余額等相關信息，跟蹤收款進度，同時應及時將收款過程中出現的問題或可能存在的風險反饋至相關部門。

由財務部負責主導并會同相關部門對收款過程中有可能發生的風險，研究解決方案，重點跟蹤超過規定結算期的客戶，以促進提高結算速度，盡可能確保資金的安全。同時，有必要對經善意提醒后，仍不按記賬協議履行條款的簽單單位，直接作出單方中止協議的決定，但需保留繼續收款的權利。

三、做好信用跟蹤管理，提升經營管理能力

樹立應收賬款時間觀念和風險觀念。應收賬款是有時間價值的，采用信用政策意味著效益一定的資金時間價值，是有代價的，信用額度越大，期限越長，代價就越高，應收款規模越大，賬齡越長，失去的機會成本也越多。因此，在日常管理工作中,餐飲酒店應按排專部或專人密切關注應收賬款賬齡分析表，借住應收款管理專用軟件，做好對應收賬款的即時分析。做好信用跟蹤管理工作，定期審核酒店結賬單送交記賬單位及回執單（用于證明對方單位已取得結賬單）回收的情況等；凡是收款期限超過記賬協議規定的，應及時告知酒店銷售部，經與對方單位了解情況后，再決定是否采取發送催款函或記賬消費中止函。如經了解后，對方確需延期付款的，則應盡可能取得對方加蓋公章的支付欠款的承諾函件，以備查留作最后需通過法律手段解決時必要的證據。總之，時間拖的越長，應收賬款壞賬的風險就會越高。

篇8

【關鍵詞】企業內部控制 大數據 互聯網金融

最近大數據、互聯網金融、企業創新等名詞，在媒體、企業、投資人眼中都成了極度熱門的詞匯，不管你身處哪個行業，似乎都回避不了這一系列新興技術和行業環境轉變的沖擊。筆者從事的投融資咨詢、管理咨詢類的金融服務企業，面對的客戶眾多。在與他們溝通的過程當中，我們發現，企業對于大數據和互聯網金融如何與自身發生關系比較關注，卻較少關注這一波技術革命對于企業面臨的市場環境風險和對于企業內部控制建設的影響。事實上，筆者認為，技術的革新對于內控五個要素的影響也是革命性的，在此只提出一些粗淺的思考。

一、控制環境（內部環境）：中小企業應加強包括治理結構在內的內部環境建設

控制環境是企業對控制的認知，在這個環境中人們進行經營活動并履行控制職責。我們知道，控制環境一般包括治理結構、機構設置及權責分配、內部審計、人力資源政策、企業文化等。這是企業實施內部控制的重要基礎，表明企業實施內部控制，應先從治理結構等入手。

以筆者自身親歷的與客戶溝通的經驗來說，目前很多中小企業對于內部控制的認識雖然在提高，但總體來說還處于較為薄弱的階段。主要是在于對于控制環境的認識上，在企業的整個經營中，沒有把內部控制放在一個應有的地位上。很多企業沒有規范的公司治理結構和議事規則，也沒有建立適當的審批權限和授權機制，或是建立而不執行、執行效果差。

而另一方面，企業面臨的市場環境變化非常迅速，包括大數據和互聯網在內的技術革新日新月異，產業生態調整使得產業內之間企業的界限變得模糊―導致產業上下游之間整合加劇。如曾經的巨頭摩托羅拉、諾基亞也會被谷歌這樣的技術背景企業收購。有很多分析認為這些企業的衰落在于他們的促銷沒做好，技術投入過大。筆者認為，很大的可能還是由于他們了陷入戰略的誤區，組織結構的設計也不利于企業對于市場變化作出反應。而且制定戰略忽視成本因素，系統風險大，成本高，耗資大。此外，沒有實現工業品向消費品的轉型。每個月推出新產品難以被現有體系支撐；營銷戰略失誤。降價使摩托羅拉失去消費者信任。也不像蘋果那樣重視用戶需求。

因此，在內部環境的建設上面，企業應當做到：

一是企業治理和組織結構的設計：企業治理結構應當有效指導企業運營，組織結構的設計應當有利于企業對市場環境做出快速反應。重視戰略，機會與風險平衡。

二是系統策劃戰略轉型。合理設置組織結構為戰略轉型作保證，充分調研，廣泛征求意見。客觀評價風險因素。加強戰略時期的風險研判，切實執行三重一大的決策機制，加強對下屬公司的戰略管控。

三是建立以客戶為中心運營機制。根據用戶體驗及時升級產品。

四是制定和實施有利于企業可持續發展的人力資源政策。

二、風險評估：建立起迅速反應的風險機制

風險評估就是辨識和評估實現企業目標的風險，作為制定風險管理措施的依據。

如上文提到的，目前的技術革命帶來的是市場機制上的根本轉變，即是“公理”變化。比如企業面對的行業假設變了，在社交媒體時代，壓縮推銷的市場空間，可以在微信微博上對你指手畫腳。

從公司層面來說，公司必須制定目標，必須設立可辨認、分析和管理相關風險的機制，以了解自身所面臨的風險，并適時加以處理。在目前的市場環境下，企業面臨的機遇很多但不可預測的風險也隨之增加。有效的內部控制為企業希望實現的目標提供指導，應當設計預算，戰略和業務計劃相一致的內部控制制度。

風險評估需要對外部的內部影響企業運營，財務報告和法規遵循的因素進行評估。可能采用的方法包括風險識別、風險評估和風險管理的技術控制自我評估。

首先是識別風險。在互聯網金融產品層出不窮的今天，識別風險比以往變得更加困難。比如包括微信等在內的社交媒體的風險―信息的泄漏。由于市場信息豐富導致的新的機會和新的風險。企業要警惕的已經不僅是行業環境變化，也要學會識別是市場機制的變化還是單個行業的變化。不管是傳統行業還是新興行業，面臨海量信息之下，更要提高自身識別風險的能力和水平。

第二步，風險評估，對于很多中小企業來說，首先依賴于企業家和管理層關注的焦點，以及決策的能力。

對于風險管理而言，常見的管理方面包括資信管理和供應鏈管理等。筆者的某客戶曾遭遇由于供應商資信調查不足，實物監控缺失，沒有實物調查而被供應商騙取了貨款的實例。對于供應鏈方面就要加強業務模式風險的識別與管控、確保社會貿易的銀貨兩訖、加強對貨物所有權的監管和定期開展供應商資信調查。參考著名企業如上海通用等企業，其就不考慮博弈性采購，簽訂五年期的不變價格合同，實行長單和短單的結合。或如歐洲的第一大鋼鐵制造商安塞洛米塔爾當供應商超過40%時系統就會亮黃燈，反映供應商依賴度過大。

信用風險的控制包括定期催款：詢問，電子郵件，催款函等，事實證明，應收賬款只有再剛發生時最容易收回。

我們建議中小企業的管理者要判斷緊急狀態：到達一定時期不以毛利率為考量，而是以現金流為考量。要保證客戶，趕走競爭對手。停止供應商付款。

而投資方面的風險管理也是現今隨著并購的熱潮興起而成為更多企業面臨到的問題。筆者所在團隊就建議企業的管理層和董事會必須高度重視投資風險，投資管理職能要重視風險評估，并及時終止一個預判不成功的項目。

由于收入規模與風險息息相關，企業也要警惕過分追求規模的風險。因為策略傳遞的不匹配，經營單元決策層對市場風險的判斷如果不能及時、準確傳達到中層管理人員，則中層管理人員可能認為市場形勢并不很嚴峻。市場劇烈波動時，企業客戶的經營狀況可能發生較大變化，基于其資金壓力或誠信等方面的因素，此時客戶的信用風險可能急劇上升。因此需要公司調整信用策略甚至管理體系（如業務審批的授權）。由于社交媒體的強大，外界對于諸如315晚會此類的宣傳性節目的反應非常迅速有時甚至過激，輿情傳播力非常之大。面臨這樣的輿論傳導機制，企業需要更迅速地做出反應，才能在市場中立于不敗之地。

三、控制活動：加強預防型控制和系統型控制

控制活動指能夠幫助確保公司應對風險的方法，會被及時執行的政策和步驟。我們知道，主要控制類型包括：預防型控制、檢查型控制、手工型控制和系統型控制。

由于控制活動導致的內控問題，比較典型是中信泰富“澳元門”：由于中信泰富的財務董事沒有遵循金融交易產品的審批手續，只有電話請示董事長，沒有經過董事會討論。導致交易虧損后董事長榮智健辭職。當然這其中既有評估經營風險不當的問題，中信泰富既沒有合理評估交易對手，也沒有選擇基礎性風險管理工具，而是選擇是奇異金融衍生產品這一自己并不熟悉的產品。然而更重要的是，內部沒有遵循決策機制。

更有去年著名的光大烏龍指事件，也沒有對交易有頭寸控制，而導致了這場聳人聽聞的新聞事件。

在以上的案例當中，一般控制活動：授權、批準、核準和確認都沒有被正確的執行。

在第二部分中我們提到，以投資活動為例，投資策略防范的第一要素是投資決策是否正確，即決策層能否準確判斷市場趨勢，提出正確的投資、資產處置策略。該策略正確與否主要取決于決策層的智慧與戰略洞察力而非管理流程（管理體系本身只能減少決策失誤的可能性，無法直接提升決策的質量）。做正確的事，這就是做決策，需要智慧。如柯達不做數碼相機，為了怕影響其膠卷的市場，盡管數碼相機是其發明的。

內控活動講求的是正確地做事，即管理體系的有效性。因為投資策略需要依靠具體投資項目、資產處置項目來落實和體現。投資、資產處置項目執行過程的各個環節存在管理風險。以并購為例：評估論證階段的盡職調查如果未能發現并購目標的潛在風險，可能造成并購失敗。因此需要通過完善管理體系來規避。正確的做事就是專業的管理執行。專業管理領域的風險防范也是依托于各專業領域的管理體系：即便市場不發生波動，如果內部管理流程存在薄弱環節，依然會產生風險，需要加以防范。

內部控制活動包括直接職能管理或活動管理：績效指標審閱、資產安全、職責分工和信息系統控制。如世界知名的三井物產集團采用了包括在線控制，市場測試，測評信用風險和國家風險控制手段等。管制單收貨發貨（章也是管理），后臺也管理嚴格。

因此，在大數據和互聯網金融時代，能夠預先制止潛在問題或損失發生的活動的預防性控制和設定在軟硬件中自動化控制手段的系統型控制顯得更為重要。

四、信息與溝通：重視包括移動互聯和社交媒體在內的信息傳播和溝通方式

在以往，信息與溝通的方式主要包括匿名舉報，舉報熱線電話號碼、郵箱向全體員工傳達和向客戶、供應商等外部利益相關方公開。考慮舉報渠道的獨立性和保密性，舉報及其調查結果記錄在案并定期向審計委員會報告，如跨組織、單位和語言的考慮。

如今，信息與溝通的方式則不僅僅如此。如上文提到的，政府部門的工作人員態度明顯好轉―就是因為隨時可以通過微信和微博等社交媒體將其不良行為曝光，也就是不良行為空間被壓縮。政府執政方式，與民眾溝通的方式也在改變。企業的角度也是如此，不掌握員工和客戶等利益相關方的行為變化和規律則不能應對新興市場。

如現在很多企業建立了自己的公眾微博和微信訂閱號，與外部利益相關者進行信息互動。企業面臨的市場波動風險點，也常常通過微信的轉發為員工所知，因此，除了傳統的郵箱和電話等形式以外，在考慮獨立性和私密性的基礎上，企業更應該注重利用新型的媒體社交來加強與員工和客戶供應商等的溝通。

五、內部監督

持續監督的目的是確定內部控制是否被恰當的設計和執行，以及內部控制是否有效和適用。整個內部控制的過程必須施以恰當的監督包含兩層意思：一是持續的管理層自我監控，包括管理層日常履行控制活動時執行的監控如復核審閱等，以及定期的內控自我評估，如對于大型央企就有公司做內控自我評估的法定要求；二是相對獨立部門的監督和審查，如集團審計檢查對內控的有效性開展的工作。監督應當融入企業正常的持續的運營活動中，而對于發現的缺陷，應設置上報和追蹤改正機制。如中鋼集團深陷山西中宇預付款事件，提前預付兩個月預付款，包銷山西中宇的鋼材，就是通過集團審計發現的。

合規性是各種經驗教訓總結出來的，要遵守議事規則。對于重大經營風險要及時報告最高管理層。

六、小結

為應對大數據和互聯網金融行業趨勢變化，公司可通過商業模式創新來應對，但商業模式創新的過程存在管理風險，需要加以防范。

每個企業都會面臨內控的問題，不管時代怎么改變，這個問題永遠不會過時，怎么強調也不過分。很多企業的并購盡職調查因內控混亂而終止，很多上市的項目也因為內控不到位而被退回。我國中小民營企業的內部控制尚處于比較初級的階段，又遇到了這樣的變化劇烈的時代，因此更要加強內部控制意識和內控制度建設，才能做大做強，更好地與資本市場對接，成為未來的成長之星。

參考文獻

[1]劉新宇.基于全面風險管理的中國商業銀行內部控制研究[D].遼寧大學.2011年.

篇9

關鍵詞：建筑管理；問題；發展

Abstract: The construction project management is an important measure to promote the further development of China's construction industry, strengthen the analyses of the existing problems, and put forward feasible countermeasures, for the development of the construction industry, promoting China's economic development be of great advantage more quickly.

Keywords: construction management; problem; development

中圖分類號：TU71文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104（2012）

前言

在建設過程中找們發現，有的地區搞重復建設，有的地區大量的浪費資源，還有的地區不惜工本，搞一些與本地區不相適應的豪華建筑物，這些都是建筑管理弱化，效益觀念差的一種表現。建筑業是國民經濟的重要組成部分，是國民經濟的重要物質生產部門，它與國家經濟的發展、人民生活的改善有著密切的關系，是拉動國民經濟快速增長的重要力量。然而，隨著社會的不斷進步和改革開放的不斷深入，我國建筑業在得到飛速發展的同時，與世界上發達國家相比仍存在著一定差距。因此，在建筑管理工作中，管理者如何做好管理工作，提高企業層次和水平，顯得尤其重要。只有管理者重視每個管理環節，建立健全管理機制，扎扎實實地做好各方面管理工作，充分發揮每個員工的積極作用，從而激活企業競爭力，才能使企業管理水平得到質的飛躍，迎接未來的機遇和挑戰。

一、建筑管理的內容

1 以人為本的管理原則

當前，我國政府確立了社會發展的新思路一一科學發展觀。新的發展觀更加注重社會“以人為本”的全面發展。因此，“以人為本”也是包括建筑行業在內的管理的根本依據。管理實質上是對被管理者的行為一種有意識的控制和調節。“以人為本”是企業管理的根本之道，同樣也是建筑管理的基本原則。

2 安全至上的管理底線

安全至上是建筑工程活動中貫徹“以人為本”的邏輯結論。如果工程不安全可靠，那么建筑管理中的價值就無法實現。企業管理者要自覺采取維護安全，防范危險等措施，施工作業時有高度的職業責任感，嚴格執行安全生產責任制度，強化施工現場安全管理和安全教育，增強工人安全生產意識，以避免安全事故。

3 創優工程的目標

政府應出臺相應政策大力提倡優質工程評選活動，為建筑施工企業減輕評優成本，通過鼓勵創優工程來促進行業技術及施工管理水平的提升，增強企業市場競爭力，同時也可提升民生幸福指數和對政府滿意度指數。 “百年大計，質量第一”是建筑行業的座右銘。質量第一所體現的是價值取向，百年大計所體現的是行業精神，因為質量符合標準或優質的建筑工程是工程安全的直接前提和基本保障。

4 精益求精的施工手段

要使建筑工程安全可靠，質量優質，體現以人為本的原則，管理者必須做到對工程各項工作和各個環節認真負責、一絲不茍、精益求精。一項建筑工程的落成少則一年，多則幾年甚至十幾年。建筑項目的勘察、設計、施工、監理 ，幾十個環節上百道工序中，任何一個環節管理出現問題都要影響到整個工程的順利進行。

二、建筑管理方法探索

1推動建筑業結構調整，提升行業管理水平

建設行政主管部門更應通過服務于企業，消除束縛企業結構調整的政策障礙和體制，進一步研究行業結構調整新的方式和途徑。

2 進一步強化政府市場監管職能，不斷改進管理方法

應當建立市場監管的“預防”機制，積極營造社會化的監管體系。隨著建立公共行政管理體制的提出，政府與社會各層面通過合作、協商、聽證會、網絡媒體平臺民意調研等方式實施對公共事務的管理。其本質是政府與公民對公共生活的合作管理，從而使公共管理活動取得公民最大限度的認可。實際上從長期的角度而言這種社會監督更高于政府監督，它不僅包括對政府監督之退出領域的監督、政府監督對象的再監督，也包括對政府監督自身的監督。

建立合理有序的市場退出機制。由于政府在以往經濟生活中的重要性，因此在其淡出傳統的行業管理的同時，必須重視通過一種有效的退出機制保證行業發展的穩定，國家推行的建設工程監理制就是對政府退出機制的有力補充。除了正在逐步培育的完整的建筑企業體系外，也包括培育和加強行業協會等行業自律組織的建設，逐步把部分以往由政府設置的市場準入過渡為行業準入，并完善有關法律法規，明確法律責任，依法加強政府監管和行業自律。

大力推進電子政務，加強誠信建設。應把政府管理信息化和電子政務建設與政府管理體制創新相結合，從各部門的具體業務入手，通過信息網絡技術，重組、規范和優化行政流程，既可以加大政務透明度，又可以提高政府辦事效率。

3 運用市場化方式改革政府投資工程的管理模式，提高投資質量

隨著調整和優化財政支出結構，國家投資將退出一般的經營性、競爭性領域，重點保證公共服務領域的需要，同時隨著城鎮化進程的加快，城市基礎設施建設已成為政府提升城市競爭力的主要手段，如委托專業的項目管理公司進行項目管理或實行項目法人招標制，既可以運用市場化的方式更好的優化配置公共財政資源，提高項目建設本身的經濟性，又可以充分利用社會化的力量為政府服務，把政府從具體的技術性、專業性的事務中解脫出來。改革

政府投資工程的管理方式將為行業發展起到極為重要的推動作用。

三、加強建筑管理，提高經濟效益

在近幾年的工作實踐中，我認為，推行招標投標為核心的多種形式的經濟責任制勢在必行。這樣既可以強化建設單位、承包單位的責任心和主動性，又可以發揮建設銀行統一調劑

資金的作用，使有限的資金發揮更好的社會效益。對于招標、投標工程，一定要在國家統一計劃和監督下，由發包單位通過招標這一途徑，擇優選用設計、施工單位。不論是來白哪個地區，不論施工單位的隸屬關系如何，經審查合格后方可參加競爭投標。凡在招標部門主持下承包施工任務的建筑企業必須嚴格執行現行的技術規范和質量驗評標準，接受當地質量監督部門的檢查和監督。

三、改變不良現狀的策略

1、建立健全管理體制

目前，建設市場主體的行政干預過多，市場主體不明確，這嚴重影響了建筑項目的管理。因此，我們必須與國際慣例接軌，建立和健全項目管理的有關制度、法律、法規和條文。同時，隨著我國加入WTO，為了更多地吸引國外資金，政府部門也應充分發揮和運用法律、法規的手段，培養和發展我國的建設市場體系，將建筑建設市場管理活動全部納入法制軌道。

2、規范建筑造價管理

建筑造價管理不僅是一個重要經濟技術指標，還是維護建筑產品供需雙方的經濟權益的關鍵所在。在決策階段，要積極做好決策前的準備工作，認真搜集相關資料；切實做好可行性研究報告，科學進行效益分析，投資估算編制要有依據，要盡可能做到全面細致。在設計階段，要優化方案，有效控制建筑造價，要對建筑項目實行限額設計。在建筑招標階段，要嚴格操作，規范招投標行為，遵循公開、公平、公正原則，盡可能堵住一切漏洞，減少費用變更。

3、提高建筑質量監督管理

首先要確定事故的范圍、性質、影響和原因等，通過調查為事故的分析與處理提供依據。其內容包括：建筑概況、事故情況（包括事故發生的時間、性質、現狀以及發展變化的情況；是否需要采取臨時應急防護措施）。其次要對事故原因進行分析。對調查提供的資料、數據進行細致分析后，找到造成事故的主要原因再進行處理。采取防范措施，消除質量問題，做到建筑一次成型，一次合格，一次成功，杜絕反復返工現象的發生，避免因不必要的人、財、物等大量的投入而浪費建筑成本。

4、加強防范風險的措施

防范違法建筑的風險，首先要了解業主和有關部門落實的建筑是否合法，并要求對方和第三方提供擔保，以保證建筑款的如期到賬。針對“爛尾樓”建筑，施工企業的風險在于建筑款不能回收，停工損失不能得到賠償。防止風險發生的途徑，不承諾墊資，一旦拖欠進度款，即向其發出限期催款函，如仍不支付，則果斷停工，不能姑息。

5、提高管理人員的素質

我國對建筑項目管理人才的培養相對于發達國家一直處于落后狀態。為提高人員素質，應該經常進行國內外項目管理學科交流和研討，加強學會工作，爭取出版專業書籍及刊物，在大學設立學科點，培養高端人才。同時，規范項目管理培訓和資質認定工作，嚴格把關，使每一個認定的人才都能發揮最大效用。

參考文獻

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關鍵詞：低效不動產 處置實踐 探索 問題

一、低效不動產的定義界定

所謂低效不動產是指長期處于閑置狀態、租金收益率低、存在安全隱患，不足以彌補企業折舊、人工、稅費、維修等各類費用支出，不能給企業帶來預期收益的一類不動產。國有低效不動產處置是指運用公開交易平臺轉移低效不動產所有權或使用權的行為。筆者通過閱讀大量文獻，認為資產占用——利潤比重分析法 能夠更加形象的來界定企業的低效不動產資產。資產占用—利潤比重分析法是通過對資產占用—利潤結構表的分析來實現的，這種分析方法的主要特點有：將企業內部資產分為高效資產、低效資產和無效資產，通過個資產在總資產中所占的比重與其對應創造的利潤比重的比較來判斷其資產類型，一般分析周期為五年左右。通過這個分析方法，若在整個考察周期內或大部分時間，企業內部某項資產的資產占有比小于利潤占比，但同時也創造企業利潤的情況下，該項資產就可以界定為低效不動產資產。

二、低效不動產處置的實踐

筆者所在公司低效不動產主要來源于企業自行開發建造或福利分房政策取消后的保留房產，由于絕大多數房產房齡在20～30年且年久失修、地段偏遠分散、房型結構不理想，管理不便且存在安全隱患等原因，總體租金收益偏低，不足以彌補企業折舊、人工、稅費、維修等各類費用支出。根據國資委加快處理低效無效資產的要求，本著推進全面預算管理，優化資源配置，減少低效不動產運營風險，提升資產運行效率，進一步改善資產運行質量，提升有效不動產的盈利能力，自2012年起開始嘗試存量低效不動產處置工作，嚴格按照集團公司下發的《非股權性資產轉讓管理辦法》，以程序規范、效益提升、安全穩定為基本工作準則，邊實踐、邊總結、邊改進、邊提高的工作思路，努力推進低效不動產處置工作，并取得了一定的成效。截止到目前，筆者公司共處置完成存量房產計152套、商辦用房4套，地下車位8個，合計處置面積達到1.35萬平方米，資產處置收入達到2.99億元，超出評估總價1309.08萬元，最終實現處置收益合計1.96億元，并打包解決了幾十套歷史占用遺留房產問題。通過上述處置，將不利于公司管理且無法進行改善的低效不動產分離出來，為企業盤活資金，騰出來一定的成本空間，使企業的經濟效益得以充分體現。為此，筆者公司在推進低效不動產處置工作上主要做到了以下幾點：

1.組織體系保證

成立低效資產處置辦公室，并配備專人負責，按項目化管理要求，堅持PDCA+認真的工作方式，全面推進低效不動產處置工作。由于此項工作涉及招商租賃、財務、法務、客服等多個專業，在公司成立跨部門虛擬團隊，由公司分管領導負責統一協調，以保證低效不動產處置各項工作的有序開展。

2.完善處置流程

低效不動產處置采取事前、事中、事后全過程管理。事前策劃：通過不動產運營效率分析，年度處置計劃報經理書記辦公會審核與董事會審議（二次審批）；事中管控：處置經濟行為上報集團公司審批備案和處置方案上會公示、集團公司指定評估與備案；事后跟蹤：審計監察部進行階段性管理審計、公司紀檢參與全過程監督，每次處置行為，上級審計監察部、經營財務部及公司紀檢員均派員進行現場監督。具體操作流程如下：

1）公司董事會審議年度低效不動產處置計劃與方案；

2）按照處置授權權限分批上報集團公司，取得同意處置經濟行為批復；

3）按照國有資產評估程序進行指定評估，取得國有資產評估備案表；

4）具體處置方案經總部領導班子審核備案；

5） 公開市場（平臺）上市掛牌交易。

3.健全處置制度

國有低效不動產的處置過程，就是追求資產處置程序合規、效益最大化的過程。但其工作規則，必須符合國家法律法規及現行政策的規定。筆者公司在認真學習領會《企業國有資產法》、《企業國有產權轉讓管理暫行辦法》、《上海市國有資產產權交易管理暫行條列》、《上海市國有產權交易規則》及集團公司《非股權性資產轉讓管理辦法》等法律法規政策的基礎上，起草了公司《低效不動產處置管理辦法》、《低效不動產處置交易流程》等制度。目前，公司低效不動產資產處置制度體系基本確立，特別是依法依規規范了低效不動產處置評估、信息公開、定價（低價）流程、領導班子會議決策處置方案、公開掛牌進場交易等制度。

4.優化處置方式

不斷優化低效不動產處置方式，實現低效不動產處置價值最大化。根據地區差別、難易程度及相對優劣差異，將存量房產打包捆綁處置，按每包標的總價（以評估價計）不高于1500萬元或總量不超過10 套為原則進行處置。實踐證明，根據存量房產現狀和特點，采用集中交易、批量處置的方式，不僅讓有實力的集約競買人參與競價，還解決了許多歷史遺留問題，有效提高了處置效率，確保和加快了資金的回籠，減少了處置過程中不必要的人力、物力和財力的支出。

5.注重資產調查

首先，履行盡職調查：包含資產權屬（抵押、擔保、訴訟），欠費（水電煤、有線電視、物業管理、保安保潔費），戶籍等情況；

其次，資產現場勘察與調研：對處置標的物的層次、朝向、內部結構變化情況，以及對所處的區域內同質房屋進行價值比較，并形成書面材料（重點揭示瑕疵情況）；

第三，資產現狀梳理：包含租賃狀況分析、處置事項或優先購買權書面告知、租賃到期或歷史遺留問題清理、附屬設施設備清理、結構改變恢復及裝修補償等。

6.嚴控資金風險

近幾年，公司低效不動產處置涉及資金量特別巨大。為此，處置資金及時安全到賬對企業的經營發展具有十分重要的意義。根據國有資產處置相關規定，轉讓價款原則上應當在合同生效之日起5個工作日內一次付清。所以，在處置合同中我們特別約定處置資金必須在5個工作日內到帳。每次處置成交后，首要工作即為按日跟蹤資金到賬情況。特別是在今年第二批存量房處置中，出現了資金支付延遲的傾向，對方提出需要給予2個月的寬限期。為此，我們及時上報法律事務部并緊急發出催款函，按日跟蹤資金流向，確保公司利益不受損失，最終在拖延2周后全部到賬，并嚴格按照合同約定追究對方違約金1.4萬元。此事件為后續資金到賬積累了經驗，進一步采取了預警防范措施，后續處置未再發生類似事件。

7.廉潔透明處置

國有低效不動產處置工作十分敏感，涉及到方方面面不同的利益群體。公司每年初對于低效不動產處置工作主要責任人員簽訂《敏感崗位廉潔自律承諾書》，自覺做好廉潔自律的表率，處處防微杜漸；此后，公司經理書記辦公會再提出明確要求：公司領導、處置相關工作人員、職工實行回避制，不得參與低效不動產處置的拍賣、買賣等事項；每次處置行為，均在解放日報紙質媒體及網絡上公開處置信息；此外，針對個人或集團內部職工需求購買房產的行為，還專門制定了個人參與購買房產流程及風險須知制度，從源頭上為低效不動產“陽光處置”提供了堅實的制度保障。

8.妥善化解歷史遺留問題

近年處置的存量房產大多數為上世紀八十年代的老公房，涉及歷史遺留問題較多。其中清理處置諸如浦東環龍苑別墅、海事局、慶安路水泵房、區商委置換占用等各類占用房產共計幾十余套，無一發生不穩定事件；努力化解房屋因年久失修漏水、房屋結構人為改動、租賃裝修補償及租戶到期占用不退等各類疑難雜癥達五十余起。

三、低效不動產處置的探索

盤活國有低效不動產應在政府的宏觀調控下，以企業戰略規劃目標為指導，解放思想、轉變觀念，以市場為導向，以資產效益最大化為目標，進而達到盤活資產的目的。

國有低效不動產處置涉及資產權屬不清、清理難度大、情況復雜，并無先例可遵循。通過近幾年國有企業的不斷嘗試與實踐，目前對國有低效不動產處置，筆者認為基本有以下四種轉讓模式，現將四種模式實施路徑作以如下分析：

1.與個人交易（協議轉讓）

根據國家相關規定，企業國有產權轉讓應不斷提高進場交易比例，嚴格控制場外協議轉讓，經相關機構批準除外。2013年12月，國務院國有資產監督管理委員進一步下發《關于中央企業資產轉讓進場交易有關事項的通知》國資廳發產權〔2013〕78號文件規定，中央企業及其各級控股企業一定金額以上的資產對外轉讓，應當在依法設立的企業國有產權交易機構公開進行，只有涉及企業內部或特定行業的資產轉讓，確需在國有、國有控股企業之間協議轉讓的，由中央企業負責審核批準。為此，與個人交易不可避免的涉嫌將產生國有資產外流和交易結算無法按時按額繳納的情況，不利于企業的管理和資金的使用，無法可靠穩定的為企業提供有效不動產運營效率的必要資金流。

2.中介機構掛牌交易

中介機構掛牌交易的處置成本基本與拍賣成本相同，處置的方式及流程對于一般企業管理人員較為熟悉也容易操作，可以實現單項標的處置效益最大化，但較難實現批量化處置，也無法保證在短期內取得交易收入。同時，因市場對房地產價格預期的不同，也使交易很難完全按企業預期的成交價格達成交易。由于中介交易的過程中，客戶實地看房的需求，不可避免的將增加交易的隱性成本和風險，此方案無法成為國有低效不動產處置的優選。

3.整體拍賣轉讓

資產整體拍賣較多的應用于企業的閑置資產；長期經營不善，連續多年虧損或接近虧損的企業資產；以及不利于優化產業結構的企業資產。資產整體拍賣主要采用公開招標競賣的形式，在平面媒體、互聯網等渠道拍賣信息，并通過專項推薦會的方式擴大招商，最終將資產賣給出價最高的競買人。這種交易模式 能滿足國家提高企業資產轉讓公開透明度，較快的尋找到交易對象，滿足企業資金較快回籠的需求，特別是能夠解決整體資產包中存在的樓品質量、房屋占用、欠費等諸多隱性瑕疵，避免了可能產生的一些不穩定因素。盡管拍賣機構可以根據《拍賣法》和《工商監管條例》對拍賣的委托手續、拍賣公告、拍賣程序、競買合同、競買人資格進行控制管理，但目前尚不足以滿足國務院國資委的監管要求。

拍賣機構運用其豐富的社會資源，可以向委托人提供下述服務，并取得較好的實際效果。

（1）平行關聯增值服務

①在簽訂委托拍賣合同前的提前介入制；

②拍賣前的策劃方案設計；

③通過拍賣預告、項目推薦會等方式擴大受眾面、獲取市場信息，供委托人參考；

④積極配合委托人完善拍賣標的物的手續。

（2）縱向延伸服務

①以拍賣前的摸底、接觸為基礎，在拍賣后協助委托人清場；

②協助買受人辦理按揭貸款、過戶等手續；

③代委托人協調或做好物業的修復工作；

④代委托人做好欠費等調查工作；

⑤協助買受人聯系并指導訴訟工作，保證拍賣后期工作的有序開展。

4.產權交易機構掛牌交易

產權交易機構的交易成本與直接委托拍賣相近，進場交易流程與拍賣基本相似（交易方式可選用拍賣進行），基本步驟為掛牌申報、信息披露、舉牌受讓、競價和成交簽約。產權交易機構能夠提供政策、法規咨詢和業務指導，確保國有低效不動產處置符合國家法律法規及現行政策的規定，并能夠滿足政府相關部門對國有資產監管的要求。但產權交易機構對申報材料審核較嚴，一般要求梳理干凈、權利清晰的資產進場交易（在租賃期內一般要求予以清場），且信息披露時間較長（不低于10個工作日），難以滿足企業在較短時間內達成交易意愿。

產權交易機構作為一種交易平臺，目前在提供增值服務方面表現欠缺，成交后續工作一般也由轉讓方與受讓方自行辦理過戶手續，企業須投入大量的人力、物力、財力予以配合。為此，此種模式難以達到低效類資產進行快速處置的目標。

四、低效不動產處置存在的問題

1.缺乏評估價格的時效性

一般而言，評估報告的有效性通常為一年。若是年初評估年底交易，根據當前的房地產市場的波動性，資產的成交價格將與資產評估價格差異很大。評估價格對資產處置的實現起著至關重要的作用。若評估價格偏離市場價格（原則上不得低于評估價），特別是商辦房，將會嚴重影響資產的交易。為此，評估時需要全面披露資產瑕疵狀況，充分挖掘資產的內在價值，體現一房一價的評估要求，并科學合理地掌握委托評估與處置計劃相匹配的節奏，確保評估與市場價格波動相符合，提高資產價格的市場競爭性與可操作性。

2.缺乏處置稅務工作的統籌策劃

國有低效不動產處置稅務策劃，是一項系統性的工程。低效不動產與其他物權資產存在一定的差別，按照其不動產物權屬性，低效不動產交易成功后還需要進行法律層面的產權轉移登記。由此帶來的國有資產交易機構的稅務策劃與產權轉移登記的稅務申報事項是否可以競合，這還有待于今后的工作實踐；其次是低效不動產處置與房地產交易過戶之間存在一定時間周期性，可直接導致過戶申報價格與市場價格存在一定的差異性，如何對這部分差額進行稅收調節，需要進行系統性統籌策劃，合理節稅，從而減少處置成本。

3.缺乏低效不動產的安全管理

在處置實踐中，一旦該低效不動產被列入處置的范圍，往往會忽略該資產的安全性管理。為此，保持資產的安全性與完整性是處置工作的前提保證，需要進一步加強處置資產在抵押、擔保、涉訴等方面的管理；加強資產處置的風險管理，特別是在資產成交后尚未完成產權過戶前的責任落實與風險管控，需要明確管理責任，確保資產權屬轉移前的穩定性、安全性、完整性。

參考文獻：