導語：如何才能寫好一篇物業維修基金，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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（一）成立業主委員會

業主委員會成立前，即在前期物業管理期間（即在業主委員會成立之前），物業管理公司由發展商選聘，業主通常向物業管理公司辦理入住手續，并向其繳納物業維修基金。

1．業主委員會自主管理物業維修基金，須遵守物業專項維修資金管理辦法規定，不得將物業維修基金出借，不得將物業維修基金用于投資房地產、股票、期貨，或者從事其他經營性活動，不得用物業維修基金為單位和個人提供任何形式的擔保。不得將以下四項費用列入專項維修資金中：（1）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；（2）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；（3）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；（4）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

2．業主委員會須向業主大會提交自主管理物業維修基金的實施方案，其中應明確是業委會自行管理還是委托專業機構管理，并詳細說明物業維修基金的存儲銀行及帳號、計息方法、管理費用列支渠道及數額、使用流程、本息余額定期公布方案、提供業主查詢本息余額的方式等內容。對因業主委員會集體或業主委員會成員個人原因致使物業維修基金無法保值增值或導致資金流失的，實施方案應預先提出解決方法。

3．上述方案須在業主大會會議上，經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主表決同意后，由業主大會出具相關書面決定。如小區某幢樓的樓道燈壞了，如果這幢單元樓有30戶住戶，只要其中20戶住戶同意就可列支維修資金。

4．業主大會會議應當邀請街道辦事處、社區居民委員會代表列席。業主表決意見及業主大會決定須提供公證證明，并與實施方案一并報市物業主管部門備案。

盡管有關規定的非常明確，但由于種種原因，客觀上缺乏有力的監督，發展商延遲繳納其應承擔的物業維修基金以及物業管理公司挪用物業維修基金就成為可能，特別是發展商拖延繳納物業維修基金的現象更是常有的事；由于發展商和物業公司并非完全嚴格依法從事，要從真正意義上解決物業維修基金糾紛問題，需要一種規范的管理機制，需要有專門的機構科學規范的管理物業維修基金。

二、獨立的物業維修基金管理部門

目前一些城市設立了物業維修資金管理中心統一管理物業維修基金。

（一）物業維修資金管理中心基本職能

1．負責全市住宅共用部位和共用設施、設備維修基金的歸集；2．負責全市物業維修基金的日常財務管理；3．負責全市住宅共用部位和共用設施、設備大修以上項目及預算、決算的審核；4．負責全市物業維修基金的使用監督；5．負責全市物業管理人員的培訓；6．市物業行政主管部門交辦的工作。

（二）基金一般使用程序如下

1．由物業管理企業將物業維修基金使用申請表和經費預算方案報業主大會批準后,再報市物業維修資金管理中心。經核實后，撥付70%的維修費用。2．維修更新工程完工后,由物業管理企業將下列要件報市物業維修資金管理中心，經核實后，撥付維修費用的余額：(1)經審計的工程決算單；(2)業主委員會審核簽章的施工承包合同；(3)工程維修更新的發票原件；(4)業主委員會驗收合格證明。

（三）針對社會認知度不強的舉措

1．加強內涵建設，抓好內部管理和職工隊伍建設。明確工作人員的“責、權、利”，充分調動工作積極性，又嚴格落實各項規章制度，加強教育培訓和考核獎懲，在端正工作態度、熱情服務群眾、改善管理形象等方面有新的提升。

2．對外加強宣傳力度。針對有關物業維修基金的政策法規宣傳力度不足，致使有些業主不知曉相關規定，甚至對物業維修基金概念了解不夠的問題，物業維修資金管理中心可開設宣傳?？?、開展有獎征答及意見建議征集活動、舉辦巡回講座等方式在業主委員會中開展《辦法》的宣傳工作，努力促進依法辦事，切實維護業主的合法權益。

3．針對申請使用物業維修基金的某些規定和程序在實際中操作性不強，群眾容易出現意見較大的問題，物業維修資金管理中心將組織力量對基金使用中出現的一些熱點難點問題進行調研，提出解決方案，力爭加強物業維修基金使用的科學性、可操作性。

4．當維修基金數額巨大時，要爭取產生最大的增值效益，閑置時，可用于購買國債和其它法律法規允許的投資渠道，維修基金利息凈收益轉作維修基金滾存使用和管理。爭取最大限度的使維修基金達到保值增值的效果，防止閑置。普通管理機構很難達到，那么可以委托管理公司管理?，F階段我國的投資渠道主要有以下幾種：股票、債券、投資房地產、直接貸款、進行國際投資。進行資本運作時要符合下面要求：安全性高，風險性為零；流動性強，可隨時變現，方便資金的靈活使用；收益率較高等。

三、附屬有關職能部門進行物業基金的監管

物業維修基金管理的實踐中，因各種原因不能設置統一管理機構的，均附屬有關職能部門進行物業基金的監管。如南京市房產局物業辦公室管理物業維修基金；廣州國土房管局管理物業維修基金等。

（一）監管現狀

1．集量大、使用量小。拿南京為例，購房人交繳的維修基金總量非常巨大，但使用出去的量卻只有3000萬元，還不到歸集總量的2％。2．相關法律制定的不完善和相互沖突，使管理上問題不斷出現。

（二）措施

1．向相關部門反映，加快物業管理條例修改進度。2．盡快解釋法律適用問題，明確1998年10月1日至2003年8月31日期間的繳交主體。3．參照上海、成都等城市的做法，加快完善專項維修基金立法，對專項維修基金的繳存、管理、使用和責任等一系列具體問題予以明確，將專項維修基金的繳交與開發企業辦理開發項目有關手續、業主辦理產權證等相掛鉤。4．繼續加強對專項維修基金的監督。先進行全面檢查清理，下一步繼續督促繳交責任人履行繳交責任，健全執法制度，引導業主有效維護合法權益。5．繼續加大對開發建設單位欠繳資金的追討力度，繼續積極主動地協調市、區法院，支持業主通過司法途徑維護自身的合法權益。6．是進一步加大宣傳力度，采取形式多樣的宣傳方式，加大力度，宣傳專項維修基金政策法規，營造專項維修基金繳交、使用的誠信、公平環境，引導社會各方主體自覺維護自己的權益。

參考文獻

[1]陶婷芳等，國際物業管理透視與借鑒《城市管理》2002，4

[2]《現代建筑物區分所有制研究》陳華彬

[3]宋如萍等，英國房地產物業管理現狀及對我們的啟示《北京物價》2002，12

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近日，上海市房屋土地資源管理局印發了《關于貫徹實施(中華人民共和國物權法)做好本市物業管理有關工作若干意見的通知》(以下簡稱《通知》)，對此前公眾比較關心的問題作了具體規定，本刊記者采訪了上海市房屋土地資源管理局物業行政管理處曾浙一副處長。

一個產證擁有一個表決權

《通知》明確規定，一個產證只有一個表決權。這項規定明確了此前《物權法》尚未細化的內容，即如何確定“專有部分面積”和“業主人數”，而這兩項對小區業主行使自己的權利有著至關重要的作用。

曾浙一告訴記者，這項規定對于此前社會上曾存在爭議的如何確定“業主人數”，以及“專用部分面積”等，都做了詳細的說明。

“專有部分”就是業主享有專有權的部分，或者說是業主自己買的那套房子就是他的專有部分?！锻ㄖ访鞔_規定，業主“專有部分的面積”按所持房地產權證記載或者房屋銷(預)售合同確定的建筑面積計算，不包括停車位建筑面積。建設單位作為業主，其“專有部分的面積”為未銷售的物業建筑面積，不包括依法歸全體業主所有的物業、停車庫、配電房、垃圾房以及不能單獨辦理產證的其他物業的建筑面積。

“業主人數”同樣按房地產權證數確定，一個產權證計為一個業主人數。即使這個產權證上寫有多人名稱，但只計算為一個業主。同時明確，房屋已出售并交付使用但尚未領取房地產權證的，按房屋銷(預)售合同數確定，一份合同計為一個業主人數。值得注意到是，如果一個業主在小區擁有多套房產并且分別辦理了產證，則可根據產證數擁有多個表決權。

物業維修基金要“三審”

此前，物業公司有兩筆糊涂賬，一是物業維修基金的使用，二是小區地上車位等共有部分所獲收益。物業維修基金被物業公司隨意使用，甚至被侵吞，此類現象在上海屢見不鮮；小區車位費等物業共有部分所獲收益，收了多少，都用在了哪里，業主也是稀里糊涂。但由于缺乏有力的監管，因此業主對此也是毫無辦法。

《物權法》對建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配，采取約定優先原則?！锻ㄖ贩謩e就業主大會成立前和業主大會成立后如何約定做了明確規定，業委會成立前按照有關規定執行，業委會成立之后，通過管理規約方式進行約定。

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關鍵詞：維修基金；管理；新模式；

中圖分類號： TF576.7 文獻標識碼： A 文章編號：

1、引言

隨著社會的發展，城市化的建設越來越快，在這種背景下，各種新的小區層出不窮，而維修基金對于小區運營而言異常重要，但是由于不同地區管理方法存在著較大，因此當前主要的管理模式中都存在一定的問題?；诖?，本文關于這方面的研究具有很強的實踐指導意義。

2、維修基金概述

所謂維修基金主要是指偉業管理中大修更新儲備基金，這一基金主要用在住宅共用設施保修期之后的維修中，具體來說，這包括了日常運行維修養護以外的改造、更新、中修以及大修工程。

一般來看，維修基金的來源主要包括：業主以及開發商所繳納的維修基金、物業出售者所繳納的維修基金以及國家及地方財政所繳納的維修基金。至于維修基金的適用范圍則主要包括：小區道路、園林綠化地、文化體育場所、地下排水管、路燈、停車場、房屋結構部位、墻面、樓梯間、門廳、公共屋面、公共通道、電梯、本體消防設施、機電設備、公共天線以及本體上下水共用管道等。由此可見，維修基金和百姓的生活有著最為直接的關系，而做好其管理工作也具有其重要性。

3、維修基金管理模式現狀

確保維修基金具有非常重要的意義，但是客觀來看，維修基金的收取以及使用卻屬于我們工作中的一個難點，針對這一情況，我國財政部以及建設部也曾頒布了《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》對其進行規范。另外不同的地區也針對本地的情況，結合這一《管理辦法》制定了相應的實施方法，比如《天津市商品住宅維修基金管理辦法》、《深圳市住宅區公用設施專用基金管理規定》等都有很強的借鑒意義，但是總體來說，不同地區的實施方法也存在著比較大的差異。

以當前的現狀來看，《管理辦法》已經在一些新銷售商品住宅中得到了較好的落實，但是針對一些比較老的商品住宅，維修基金的收取則比較滯后。出現這一現象的主要原因在于當前房地產行政管理部門對維修基金的交納及購房者辦理產權進行了捆綁，也就是說購房者必須要進行維修基金的交納才能夠準許進行產權證明的辦理。

對于新商品房來說，一般維修基金能夠占到購房款的2%到3%，對于一些高檔的、大型的小區來說，維修基金是非常巨大的，如何對上百萬甚至上千萬的維修基金進行合理使用已經成為研究的重點。以《管理方法》中的規定來看，在購房者進行房屋權屬證書辦理的過程中，銷售單位將對維修基金進行代收并將其移交至當地房地產主管部門，在業主委員會成立之后，則由業主委員會對維修基金進行管理。

但是，在維修基金的管理過程中，以我國當前的情況來看，則因具體實施方法的不同導致了存在著三種管理模式：由房地產行政主管部門代管、由物業管理企業代管以及由業主委員會代管。但這三種模式中都存在一定的問題，因此，以下將對著三種模式的缺點進行分析，并以此為基礎提出新的管理模式。

4、維修基金管理模式中存在的問題及新模式探討

4.1維修基金管理模式中存在的問題

（1）由房地產行政主管部門代管

首先，房地產行政主管部門不屬于維修基金的真正產權人，在這種背景下，其對非常龐大的資金進行管理本身就是一件值得商議的事情，畢竟名正才能言順。

其次，對于一個城市來說，住宅項目的數量是比較多的，這就導致了如果采取這種模式，那么房地產行政主管部門將面對很大的工作壓力，難以有效地、及時的對維修基金進行劃撥。雖然目前維修基金歸集狀況有一定好轉，但是其使用報批卻“形同虛設”，導致維修基金難以發揮出其應有的作用。

第三，維修基金的數額是比較大的，因此存在部分人員逃避交納維修基金的情況，而且未來這種行為將會更加普遍，但是由于房地產行政主管部門本身能力有限，很難對其進行催收，這也成為了一個很大的問題。

第四，維修基金的安全非常重要，而房地產行政主管部門為了做好這一點往往會將其放置于維修基金專賬，這就是其很容易成為死錢或者呆錢，而放眼整個國家來看，這種行為的影響也是非常巨大的。

最后，由于當前房地產行政主管部門對維修基金進行代管，因此尚存在著資金被挪用的風險。

（2）由物業管理公司代管

對于物業管理公司來說，它本身就屬于維修基金的使用者，因此對其進行代管是理所當然的事情，另外，由于一般物業管理公司的經濟實力及信譽都是不錯的，因此在管理維修基金方面將能夠承擔法律責任及經濟責任。

但是，也正是由于物業公司屬于維修基金的實際使用者，因此在缺乏有效監管的時候，很容易出現維修基金被侵占或者被挪用的現象。

（3）由業主委員會代管。

客觀來看，業主委員會能夠代表全體的業主，對維修基金進行監管本身就是非常合理的。但在實際的操作中，業主委員會并不屬于獨立法人組織，因此缺乏必要的財產保障，導致問題出現后責任的承擔成為了一個難點。另外，由于維修基金的數額比較巨大，因此在管理的過程中需要具有加強的專業性，而業主委員會的成員卻難以滿足這一點。第三，對于業主委員會成員來說，他們往往都屬于兼職，因此能力及道德品質存在著較大的差異，在這種情況下，一旦維修基金交予道德較低的成員管理將使其產生很大的安全風險。

4.2維修基金管理新模式分析

通過上文的分析我們會發現以上模式中都存在著較大的問題，難以滿足維修基金管理的需求。因此，根據筆者的經驗及實踐來看，可以通過以下模式來改善這一情況：在成立業主委員會之后，實行由物業管理公司和業主委員會的共管模式。具體的操作為：

首先，在銀行對維修基金進行專戶存儲的開設，戶名可以是項目名+維修基金，比如某某基金維修基金。

其次，于維修基金專戶存儲銀行印鑒卡上進行三個公章加蓋，也就是業主委員會公章、物業管理公司法人私章以及物業管理公司財務專用章。在一般情況下，物業管理公司對維修基金的銀行轉賬支票進行管理。

第三，只有三章都備齊了之后，銀行才可以進行轉賬，這就對風險進行了有效的規避。另外，對于物業管理公司來說，則只能夠進行轉賬，卻不得進行取現金的操作，著可以使其得到更好的監控。最后，為避免業主委員會成員對維修基金進行侵占，業主委員會既不能進行取現，也不能進行轉賬。

第四，物業管理公司要想將基金轉至其基本戶上，必須要經過業主大會的審批，然后委員會在轉賬支票上加蓋業主委員會公章。

這種模式整體來看具有以下優點：首先，此模式滿足《管理辦法》的要求及原則。其次，此模式能夠有效監管管理公司的行為，防止其出現資金挪用等行為。第三，這一模式杜絕了業主委員會個別人侵貪維修基金的可能性。第四，通過這一模式能夠有效、及時的對物業管理公司進行維修資金的劃撥，使其發揮出應有的作用；第五，整體非常方便，而且操作較為簡單，已經在某些地區使用而且獲得了不錯的效果，非常值得推廣。

5、結語

本文關于維修基金管理新模式的探討具有一定的創新意義，但是限于篇幅，很多地方難以進行深入的探討，加之社會形勢在不斷的變化，因此也還存在很多不足之處?；诖?，還希望各位同行能夠加強這方面的學習和探索，共同為做好維修基金的管理工作而努力。

參考文獻

[1]程鴻群,張玉峰;物業管理中維修基金的分析與探討[J];城市開發;2009年05期

[2]林鳳祥;城市社區物業管理公共產品的生產――社區公共產品系列研究之一[J];福建論壇(經濟社會版);2009年01期

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為規范本區維修資金的帳目公布，根據《物業管理條例》、《市居住物業管理條例》、《市商品住宅維修基金管理辦法》等有關規定，制定本辦法。

維修資金公布分商品房維修資金和售后公房三項維修資金兩類。拆私還私維修資金、使用權轉產權維修資金歸為商品房維修資金類；有限產權接軌維修資金歸為售后公房三項維修資金類。

對于商品房維修資金和售后公房三項維修資金兼有的業委會，根據小區的立項性質，確定帳目公布的規范標準。

商品房

一、帳目結構

房屋維修資金帳目公布以業委會為單位。按戶列帳，每個門牌幢設一個公共戶，業委會設一個業委會公共戶。

二、商品房維修資金收支項目分類和收益記存、費用分攤方法

1、商品房維修資金收支項目分五大類。

日常收益:主要指公共部位、共用部位的經營收益，如停車費收益、廣告牌收益等。

資金增加:主要指維修資金分戶金額的增加，如維修資金本金的交納，本金的利息及本金增值收入。

資金減少:主要指維修資金分戶金額的非費用分攤減少，如維修資金本金的退還、滅失及用于增值的資金暫時性減少。

業委會活動經費。

日常維修更新、大修和專項維修更新費用。

2、商品房維修資金收益記存、費用分攤方法

小區公共部位收益計入業委會公共戶，自然幢、門牌幢共用部位收益計入門牌幢公共戶，開發單位、購房人交納的維修資金本金及利息計入各分戶。

業委會活動經費、小區公共部位日常維修更新費用、小區公共部位大修專項維修更新費用在全業委會范圍內進行分攤。自然幢及門牌幢共用部位日常維修更新費用、自然幢及門牌幢大修專項維修更新費用在相應門牌幢范圍內進行分攤。商品房維修資金按先公共戶資金再分戶資金的順序分攤使用。

三、商品房維修資金帳目公布表編制說明

商品房維修資金帳目公布表由維修資金帳戶收益、支取及對帳單組成。

1、列示維修資金帳戶期初總額、收入總額、支出總額和帳戶期末余額。

2、將所有在小區范圍進行分攤的維修資金收支，按月份分日常收益、資金增加、資金減少、活動經費和維修五類科目公布。

四、商品房維修資金帳目公布表生成和公布方式

房屋維修資金帳目公布表由業主委員會或者其委托的物業管理企業編制，每半年公布一次。

在小區管理處、小區公示欄內張貼。業主分戶的余額對帳單由專戶銀行寄送。

五、以商品房立項的小區中售后房三項維修資金帳目的公布

以商品房立項的小區，維修資金的管理使用以《市商品住宅維修基金管理辦法》為依據，帳目公布按照商品房維修資金帳目公布規范。

售后房

一、售后房三項維修基金帳目結構

售后房三維修基金分街坊基金、房屋維修基金、電梯水泵大修基金（有電梯房屋有）三部分，由市公積金中心統一監管、增值。

二、售后房三項維修基金費用分攤方法

在分攤使用三項維修基金前，首先應確定管轄范圍內售后房的比例，將維修項目總費用按售后房比例折算出三項維修基金應分攤金額。有新出售的公房，應及時到建設銀行新增開戶，并及時調整基金分攤中的售后房比例。

街坊基金：街坊基金用于全業委會范圍的小修養護、中大修、綠化養護和小區照明電費四類支出。分攤方法是全業委會分攤。

房屋維修基金：房屋維修基金用于房屋的小修養護，中大修，水泵檢修、報修、搶修、電費，樓道燈照明，信報箱分攤八類支出。分攤方法是門牌幢分攤。

電梯水泵大修基金：電梯水泵大修基金用于房屋電梯、水泵的大修。分攤方法是門牌幢分攤。

三、售后房小區公共收益的處理方法

由于售后房三項維修基金無法計入收益，因此售后房小區的公共收益在扣除管理成本后，由物業公司代管。

四、售后房三項維修基金帳目公布表編制說明

1、列示維修資金帳戶期初總額、收入總額、支出總額和帳戶期末余額。

2、確定管轄范圍內售后房的比例，將維修項目總費用按售后房比例折算出三項維修基金應分攤金額。

五、售后房三項維修基金帳目表生成和公布方式

售后房三項維修基金帳目公布表由業主委員會或其委托的物業管理企業每半年公布一次。

在小區管理處、小區公示欄內張貼三項維修基金帳目表。

業主分戶的余額對帳單由專戶銀行寄送。

六、以職工住宅立項的小區中商品房維修基金帳目公布方式

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交房費用細則一、新房交房稅費

1、契稅：非普通住宅契稅按4%征收，普通住房標準為按1.5%征收。個人首次購買90平方米及以下普通住房契約按1%征收。各城市具體收費標準略有不同。

2、住房維修基金：商品房銷售時，購房者與售房單位應當簽定有關維修基金交繳約定，購房者應當按購房款2-3%的比例向售房單位交納維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入。

房屋維修基金實際上包括房屋公用設施專用基金和房屋本體維修基金。房屋公用設施專用基金簡稱專用基金，用于物業共用部位、公用設施及設備的更新、改造等項目，不得挪作他用。專用基金實行錢隨房走的原則，房屋轉讓時，賬戶里的余額資金也隨之轉移給房屋的新的產權所有人。

3、房屋產權登記費：有的開發商是辦證時才收取的，住宅80元/套，非住宅550元/件。

4、證照印花稅：5元/本。

5、工本費：10元/本。

二、開發商收取的費用

1.房款尾款：根據雙方合同約定。

2.面積差額款：根據商品房面積實測技術報告書。

3.裝修變更費用：根據業主與開發商的補充協議。

4.車位款：針對需要購買車位的業主，雙方需另行簽署合同(原購房合同約定贈送車位的除外，但要注意車位是有產權的)

5.寬帶、有線電視開通費：可以向自愿接受相關服務的購房人收取，但不應在交房時強行向不希望接受相關服務的購房人收費。建議裝修完后再交納比較合理，否則可能會多交幾個月的服務費。

6.其它增值服務項目開通費用：商品房買賣合同中沒有單獨約定的，均可以不交。

三、物業管理收取的費用

1.物業管理費用：以合同約定為準。

2.北方城市供暖費:物業公司沒有權利強行和提前收取這筆費用，更沒有權利以此作為不交付房屋的理由。

3.水、電費周轉金或保證金：有部分物業會收取，但費用最高不宜超過常規家庭3個月的水電費用(分戶計量除外)

4.停車管理費

四、物業裝修管理收取的費用

1.裝修保證金：沒有明確規定，但收費不應過高，且無特殊原因必須退還。

2.裝修管理費

3.垃圾消納費

4.裝修施工臨時出入證制證費：沒有明確規定，原則上不超過5元/證。

五、新房交房費用繳納注意事項

公共維修基金：何時交納、由誰收取、日后管理使用等。按規定，公共維修基金應在入住時交納。有不少開發商在交樓時，以各種借口強迫買房人委托他們或他們委托的公司代辦房產證，強行代收公共維修基金和契稅。對此，業主有權拒絕。

契稅：按規定，契稅應在辦理產權證時交，有很多開發商會要求入住前就交，業主們完全可以拒絕。契稅在國內只有稅務機關和稅務機關指定的單位才有權收取，物業公司是無權向業主收取的。

大、中維修基金：目前有不少物業公司，利用早于交納維修基金規定出臺的北京關于普通住宅和高檔住宅物業管理的收費規定，誤導業主在交納共同維修基金的同時，在收房時再交納大、中修費，對這種重復收費的做法，業主有權拒絕。具體可見國土和房管局《關于建立公共維修基金后中修費收繳等有關問題的通知》。

總體而言，業主在收樓時只需按照購房合同和補充協議的約定，交齊收樓時應交納的購樓款，建設單位就應將鑰匙直接交給買房人，如果買房人和建設單位在簽訂購房合同時對《房屋使用、管理、維修公約》進行過承諾，還應交納自己承諾繳納的物業管理費用。

物業費：一般來說，物業管理費交一年，具體以合同約定為準。

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關鍵詞：房地產；物業管理；存在問題

伴隨著我國房地產業的迅速發展，我國物業管理水平也不斷提升，物業服務的規模、范圍和水平也不斷提高，有效改善了居民生活環境。但是，在房地產業發展的同時，物業管理也經歷了從無到有、從小到大的發展歷程，一些潛在的問題也逐步凸現出來，制約了房產物業管理水平的進一步提高。因此，有必要對存在的問題進行分析，有針對性的采取對策措施，不斷提升房產物業管理水平。

一、我國房產物業管理中存在的問題

隨著房地產業發展和居民對居住環境的要求及維權意識提高，房產物業管理也取得了明顯進步。但是，依然存在一些問題，制約了房產管理水平的進一步提高。

1、物業管理企業服務水平參差不齊

我國物業管理企業作為服務小區居民的機構，在保障居民居住環境中做出了重要貢獻。但是，由于我國物業管理行業規范還不健全，監督制約機制還不完善，造成業主與物業企業的關系還不明確。房產開發商在售樓前可能將小區整體委托給物業企業，在售樓時強制與業主簽訂了物業合同，剝奪了業主自主選擇的權利。由于缺乏有效監督，部分物業公司存在只按標準收費、不按標準服務的問題，收費標準也不統一，業主只能被動的接受服務。同時，在服務中還存在附加性條款，有的隨便給業主停水、停電，有的衛生清掃不及時、居住環境差，有的門衛和保衛工作不健全，小區治安環境不佳。

2、物業管理企業結構單一

物業管理在我國發展時間不長，作為新興行業，在發展中受到多種因素影響，造成企業結構單一、經營范圍有限，限制了業主享受服務的范圍和水平，導致物業行業缺乏發展后勁，只能依靠收取管理費維持運轉，不利于企業發展。

3、房產公共設施及維修基金歸屬不明確

物業企業在與業主進行委托管理中需要明確公共設施和維修基金的歸屬，但很多小區并未明確權屬關系，給物業管理和收費帶來了困難。部分地區未按規定完善維修基金收集、使用和管理制度，有的由房產管理部門等政府機構管理，存在使用手續繁瑣、提取和使用困難等問題，造成維修基金使用不到位，影響了房產公共設施的維修和更新。

4、物業管理法律規章還不健全

我國制定出臺《物業管理條例》已經十多年了，但在實際管理中還存在一些問題。業主委員會法律地位不明確，作為業主大會的執行機構，在實際執行中存在困難，特別是業主大會和業主委員會召開不夠及時，不利于小區穩定；房產開發商與物業管理企業權責不對等，部分開發商自己組建物業公司，在收取維修基金后可能挪用，或是收費和服務體制不健全，收不上費用只能減少服務事項或不提供某項服務，形成了惡性循環。

二、提升房產物業管理水平的對策措施

1、加強物業管理行業的監管

要依托房管中心等政府機構，加強對物業管理行業的監督力度，特別是各地區要針對本地物業管理現狀和存在的突出問題，健全完善物業管理機構的工作和運行機制。在監督物業管理的同時，發揮好對行業的指導作用，引導物業企業按照市場規律辦事，特別是堅持服務為上的宗旨，不斷提高服務質量，積極為業主提供優質服務，贏得業主的信任和支持。要規范行業管理，結合上級標準和當地生活水平，制定科學的收費標準，實現合理收費，使業主自覺主動繳費，形成物業收費和服務的良性循環。同時，要結合本地物業管理實際，制定出臺相關政策，規范企業經營行為，推動物業企業發展。特別要發揮好市場機制作用，使物業企業優勝劣汰，促進優質物業管理企業發展。

2、多元經營提升企業發展水平

物業管理企業要適應市場化發展趨勢，探索多元化經營道路，建立“大物業”管理理念，擺脫單純依靠收費和搞好小區衛生、治安等經營范圍的局限，擴大業務范圍，開拓經營渠道。鼓勵優質企業兼并重組，實現自身的發展壯大；鼓勵企業優化專業化服務，細分不同領域，提高專業服務水平。

3、解決好公共設施和維修基金權屬問題

政府有關部門要出臺政策規定，明確維修基金和小區公共設施的權屬，健全完善維修基金管理使用制度，做好房產維修基金的收取、管理、使用以及續籌與監督工作，及時公布利息結余和資金使用等情況，使維修基金管理公開透明。在維修基金續籌中，要按照法定程序，由物業管理轄區內的全體業主共同決定。隨著房產物業管理的進一步發展，可以探索建立財產保險制度，更好地維護和更新房產公共設施。

4、健全完善物業管理法律法規

健全物業管理法律法規體系，是解決物業管理中存在問題的治本之策。一要通過法律明確開發企業與物業管理企業的權責關系，對竣工驗收小區實行前期物業管理，入住率或首次交付達到一定比例后組建業主大會并選舉業主委員會，由業主投票決定聘任的物業企業，理順各方關系，使物業企業直接對業主委員會和業主大會負責，并引導開發企業設立的物業公司逐步退出物業管理行業，或脫離原企業成立專門的物業企業。要通過法律明確業主委員會地位，健全物業管理企業、房產開發企業和小區業主之間的監督制衡機制，強化物業管理企業與業主服務與被服務的關系，形成相互支持和配合的良性循環，確定相關問題解決程序和各方承擔的職責，有效緩解各方之間的矛盾糾紛，維護房產業益。特別要通過法律規定，明確業主大會可以依照法定程序成立并進行登記，取得法人資格，由業主委員會作為其執行機構，負責業主大會決策的具體實施，改變物業管理企業與業責不對稱的問題，由業主真正實現對房產的管理，從源頭上維護好業主的權益，預防矛盾糾紛。

三、結論

綜上所述，隨著我國房地產業發展，物業管理行業也取得了較大發展，但由于法律體系或體制機制還不完善，在物業管理中還存在一些問題，只有不斷加強監管，完善法律法規，解決好公共設施管理和維修基金使用等關鍵問題，才能提升物業管理公司服務水平，推進物業管理企業更快更好地發展。

參考文獻：

[1]周榮秋.淺談物業管理企業如何做好物業管理服務[J].消費導刊，2009（01）.

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一、我縣住宅公共部位維修資金管理政策亟需完善

我縣自1994年開始提取維修基金以來，為規范維修基金的歸集、管理和使用，縣政府及建設、財政等相關部門相繼出臺了一系列規范性文件。目前我縣公共部位維修資金管理的政策依據，主要是年縣政府印發的《縣住宅共用部位、共用設施設備維修基金管理暫行規定》和年縣財政局、建設局聯合印發的《關于加強住宅共用部位、共用設施備維修基金歸集與管理的通知》。從這兩個文件施行的情況來看，雖然對規范維修基金的管理發揮了積極的作用，但也顯現出執行力不夠、可操作性不強等不足。特別是近年來，屋面漏水等涉及公共部位維修的問題層出不窮，每年由此而導致的上訪投訴也與日俱增，現行政策既不能很好地解決歷史遺留問題，也無法完全適應住宅建設發展的新形勢和新要求。因此，完善住宅公共部位維修資金管理現行機制，建立行之有效的歸集管理模式，已是群眾安居樂業、社會和諧穩定的當務之急。

二、公共部位維修資金的歸集力度亟需加強

解決公共部位維修矛盾的關鍵是資金。住宅的性質不同，公共部位維修資金歸集的情況也不一樣。首先來看房改房:1994年我縣在公有住房標準價出售和1999年公有住房由標準價向完全產權過渡時，即分別按照售房款的6%和20%的比例提取了公共部位維修基金。全縣按房改政策出售的住房共380多棟5100多套，涉及211個單位和部門，共歸集到維修基金1492.02萬元。但15年來，因住房維修、企業改制等原因，絕大部分公共部位維修基金已返還給了繳存單位，部分單位和小區的維修基金早已使用殆盡。據統計，目前我縣維修基金賬面可用余額共282.89萬元，在住房資金管理中心開設維修基金帳戶的211個單位和部門中，賬面余額5萬元以上的僅9家，不足萬元的竟多達138家。由于公房出售后長年失修失養，住宅公共部位的維修矛盾日漸突出，加之近年來維修費用日益上漲，目前僅存的、有限的一點兒維修基金已是杯水車薪。再看商品房:從2007年鵬程·時代交付使用起，我縣開始征收商品住宅公共部位維修基金，歸集比例為個人2%、建設單位1%。截至目前，共歸集資金85萬元。隨著我縣房地產開發市場的迅猛發展，商品住宅公共部位維修基金歸集工作還有待于進一步加強。最后來看其他性質的住宅：由于我縣商品房公共部位維修基金起征時間較晚，1996年至年間建成的商品房、經濟適用房和集資房均沒有按規定建立維修基金。因維修資金無法落實，住宅公共部位維修矛盾始終無法化解，購房居民苦不堪言卻投訴無門，行業管理部門深感其苦卻無能為力。

三、公共部位維修資金的管理體制亟需理順

如果說住宅公共部位維修基金是公共部位維修的保障，那么，建立規范、順暢的管理體制則是確保維修基金物盡其用的前提。強化住宅公共部位維修基金管理的作用，一是確保維修基金用到該用的地方，即保證資金的安全，而不至于被擠占、挪用；二是保證維修基金能用到需要用的地方，而不至于在需要動用維修基金的時候卻要通過上訪投訴來解決。我縣從1994年建立住宅公共部位維修基金開始，一直實行住房資金管理中心專戶管理、縣房改辦監督使用的管理模式。1999年住房資金管理中心劃歸財政局、房改辦與房管局合并以后，縣政府于2001年在《縣住宅公共部位共用設施設備維修基金管理暫行規定》中，明確“縣建設局和財政局負責指導、協調、監督維修基金的管理與使用”。表面看來，原來縣體改辦一個部門管的成了兩個部門管，管理力度有所加大。但事與愿違的是，管理體制的變化不僅沒有收到預期目的，反而顯露出許多弊端。由于體制不順，兩個管理部門之間心存顧忌，不愿管，也放不開手腳去管，以至于政府的一些政策規定無法落到實處；由于體制不順，“分棟建立維修基金臺帳”等基礎性的工作至今，由于體制不順，各單位在資金管理中心的維修基金帳戶余額越來越少；同時，由于體制不順，因公共部位維修而上訪的群眾找哪個部門都解決不了問題，最后往往只好不了了之。

四、公共部位維修資金的續籌機制亟需建立

從1994年推行住房制度改革至今，兩次房改形成的售房款收入和維修基金收入共計7460.12萬元。截止2009年5月31日，15年間已累計返還各單位售房款和維修基金6963.82萬元。在返還的6963.82萬元中，如果一半用于公共部位維修，那么平均每年公共部位維修的資金就需要232.13萬元。而當前，全縣公共部位維修資金賬面余額僅282.89萬元，絕大多數單位的維修基金賬面余額已經無法滿足任意一項公共部位維修的資金需求。若不盡快建立行之有效的公共部位維修基金續籌機制，就是再規范、再有效的管理，恐怕也無法改變維修資金越來越少的局面。如果說房改房的維修資金是杯水車薪的話，那么，1996年至2005年間建成的一大批經濟適用房、集資房和商品房就完全是無米之炊了。這一批住宅由于建成年限較短，目前維修矛盾還不是特別尖銳，但隨著住宅的自然老化、毀損，屋面漏水、下水道堵塞等各種問題必然會接踵而至。而防患于未然的唯一辦法，就是向業主續籌維修基金。其實我縣早在2001年出臺的《縣住宅公共部位、公用設施設備維修基金管理暫行辦法》中，就提出了續籌維修基金的概念，但由于沒有明確的政策規定和具體的操作程序，至今沒有任何實際的進展。所以，完善住宅公共部位維修資金管理的重中之重，就是針對我縣住宅維修資金不足的現狀，分門別類地建立維修資金的續籌機制，使之具有強制性、可行性和可操作性。

強化住宅公共部位維修資金管理，不僅是保證住宅正常使用、改善民生的利民之舉，也是促進社會穩定的和諧之基。結合當前我縣住宅公共部位維修基金管理現狀，建議采取以下對策措施：

一、修訂出臺新的《住宅專項維修資金管理辦法》。

目前我縣維修基金管理的政策依據，還是2001年出臺實施的《縣住宅公共部位、公用設施設備維修基金管理暫行辦法》，由于該辦法的執行力不夠、可操作性不強，且部分條款與建設部、財政部2007年12月的《住宅專項維修資金管理辦法》不相符合，迫切需要進行相應調整后，用于指導我縣住宅專項維修資金的管理。

二、加大住宅專項維修資金的歸集和續籌力度。

一是嚴把房屋產權登記關，確保所有新建商品房按照《住宅專項維修資金管理辦法》規定的比例足額交存維修資金；二是針對無維修資金或維修資金不足的住宅制定出臺維修基金續籌辦法，建議根據住宅的不同情況，采取隨物業管理費按月定額收取、住宅交易時強制性收取等有效措施向業主續籌維修基金。三是建議政府從維修基金增值收益或其他渠道籌集資金，建立全縣住宅公共部位維修專項基金，專項用于矛盾突出而又確實無法解決的住宅公共部位維修，維護社會的穩定。

三、規范住宅專項維修資金的管理使用程序。

根據《住宅專項維修資金管理辦法》的規定，業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有，資金管理的主體不是建設局和財政局，也不是房管局和住房資金管理中心，而是業主委員會。因此，理順住宅專項維修資金的管理使用程序，首先必須強化業主委員會建設，并按照規定把維修資金移交給業主委員會管理，建設、財政等主管部門只對維修資金管理和使用行使指導監督職能，讓業主委員會在維修資金的管理、使用、續籌等方面真正發揮作用。

四、強化專項維修資金使用的監管。

由于公共部位維修項目工程標的額較低，一般沒有進入公開招投標程序，實施過程中也沒有質量監督機構介入，以至于施工隊伍大多是一些無資質、無專業技術的草臺班子，維修質量無法保證，往往是前面的矛盾還未解決，后面的問題已經出現。因此，建議依靠物業管理組建專業維修隊伍，住宅公共部位的維修一律限定由物業管理企業實施，維修質量由業主委員會和公共部位直接受益人共同把關負責，建設、財政等主管部門要建立資金撥付會審制度，加強對資金使用情況的審查監督。這樣，增加物業管理企業責任，又強化了業主委員會的管理意識，主管部門、受益業主也無法置身事外，確保專項維修資金用到“刀刃”上。

篇8

市區房屋維修資金收繳工作自*年正式啟動，經過4年的不斷強化措施，規范管理，維修資金收繳力度不斷加強，管理水平不斷提高，維修資金繳存、使用等工作逐漸走向制度化、科學化、規范化軌道。現將我市市區房屋維修資金相關情況匯報如下：

一、基本情況

目前，市區物業維修資金管理工作仍依據*年3月制定出臺的《<宿遷市住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法>實施意見》執行。由市房管處作為維修資金代管部門，物業維修基金存儲于市區銀行維修資金專戶，由市建設局和市財政局共同監管。購買住房的按購房款的3%的比例，購買商業用房的按購房款的2%的比例，房屋維修基金由房地產開發商代收代繳，在繳納購房款時一并向售房單位繳納維修基金。維修基金的申請使用，必須專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大中修，更新改造。由業主委員會或受托的物業企業提出方案，提交業主大會審定并報房地產行政管理部門核準后，采取公開招標的方式，由實施單位實施。項目維修費用按受益面積應分配維修基金的比例分攤。

至今年2月底，我市市區共有75個項目繳納了維修資金，共收繳維修資金1.36億元，其中：*年收繳375.72萬元，2005年收繳2160.81萬元，2006年收繳3312.02萬元，*年收繳6693.81萬元，2008年1-2月份收繳1055.65萬元。利息收入127.8萬元。項王小區玉蘭園和馬陵小區城東、北關園區按照規定程序共使用六次，支出33.86萬元。累計結余1.37萬元。

二、存在問題：

1、部分老小區的維修資金補繳工作比較困難，如府苑小區，市政府在*年就下發過補繳文件，但至今仍只有四分之一左右的業主繳納了維修資金，給今后維修資金申請使用操作工作帶來潛在難度。

2、維修資金管理崗位設置不符合規范。目前，市區維修資金的收繳和記帳工作均由我處市場科劉月亮同志一人兼任，不符合《會計法》相關規定。

三、新的維修資金管理工作要求

*年12月4日，建設部、財政部出臺了《住宅專項維修資金管理辦法》，2008年1月22日，江蘇省建設廳、財政廳出臺了《關于轉發<住宅專項維修資金管理辦法>的通知》。我處根據國家及省維修資金管理規定，已擬定相關住宅專項維修資金實施細則。按照新的標準，從2008年2月1日以后交付使用的商品住宅按照每平方米50元繳納。目前《實施細則》已與財政局會簽，并報市政府審閱，近日將正式出臺。新出臺的《實施細則》有幾點地方性政策：

1、對老小區維修資金的補建做了相應要求。老居民小區的維修資金收繳工作雖然比較困難，但需要進行補建，解決維修問題。在《實施細則》中，我們對老小區補建方面雖沒有做強制性的要求，但是要求分步走，要求業主委員會積極動員召開業主大會，對補建問題進行討論，提高認識、統一思想，做好動員工作，承擔補建的責任、義務，主動向代管部門申請補建。

2、業主委員會成立之后，維修資金不下放。按照建設部和財政部第165號令的要求，業主委員會成立之后，維修資金應轉到業主委員會進行監管，但考慮實際情況和資金下放后的安全，且下放之后，賬務分散，管理復雜。綜合多方意見以后，決定業主委員會成立之后，維修資金仍由市財政局和市建設局共同監管。

3、商品房首期維修資金的標準，由以前按房價款住宅3%、商業用房2%的標準繳納，改為按商品房的建筑面積50元/平方繳納。帶有電梯的房屋，另由建設單位按照業主擁有房屋專有面積每平方米20元標準，一次性繳存屬業主所有的維修資金。

4、維修資金繳納與業主領取房屋鑰匙相掛鉤。業主未繳納首期維修資金的，開發企業或公有住房售房單位不得將房屋鑰匙交于業主，并將維修資金繳納作為房產辦證的前置條件之一。

5、維修資金收繳和使用透明化。專戶管理銀行及代管部門將逐步建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業主、公有住房售房單位對其分戶帳中住宅專項維修資金使用、增值收益和帳面余額的查詢。

四、工作建議

1、做好老小區物業維修資金補繳工作。充分通過業主委員會等自治組織，召開業主大會，積極動員老小區主動向代管部門及時足額補繳物業維修資金。

篇9

1、契稅。契稅由買房者繳納，按房價的全額征收。對于首套房，一般來說，契稅的費率是根據所購房屋面積大小來決定，分三種情況：①房屋面積在90平米以下按1%的費率計算；②房屋面積在90平米至144平米按1.5%的費率計算；③房屋面積在144平米以上的按3%的費率計算。

2、印花稅。印花稅的費率為0.05%，目前免征。

3、住房維修基金費。住房維修基金費是交給開發商用作房屋公共設施維修的維修基金，一般是按照房屋總額的2%交存。

4、物業管理費。一般來說，物業管理費是購房者對新房驗收后開始計算，不同于租房時物業管理費每月和房租一起交，買房時物業管理費一般要先交三個月。

篇10

一、截止今日。辦理商品房預售許可證4份，新增預售面積42240.24平方米,其中住宅164套、面積20044.87平方米;商業店面63間、面積6590.98平方米、車庫車位446間、面積15604.39平方米。

二、從今年上半年商品房備案數據（祥見下表）來看。我縣商品住房銷售與去年相比銷售量與銷售價格都逞上漲現象。

三、聯合縣工商局對全縣商品房買賣合同簽訂進行了一次專項規范活動。聯合下發了《關于對全縣商品房買賣合同進行專項規范的通知》文件，并對全縣房地產市場中，利用格式合同侵害購房消費者合法權益等違法違規行為進行了清理，依法規范了我縣商品房買賣合同的簽訂，有效減少了合同糾紛，切實維護了我縣房地產市場交易秩序。

四、依據《縣開展“規范物業管理行為，提高物業服務質量”主題活動實施方案》。在我縣開展了“規范物業管理行為，提高物業服務質量”主題活動，并成立了主題活動領導小組。組織全縣物業服務企業召開了“規范物業管理行為，提高物業服務質量”主題活動工作會議，對該項工作進行布署，要求物業服務企業要引起重視，要在物業管理項目做好主題活動宣傳工作，規范物業管理行為，提升我縣總體物業服務質量。。

五、根據《關于規范我縣城市居住小區共同部位共同設施設備的維修基金收繳管理工作的通告》文件精神。我股嚴格做好維修基金的收繳工作，至今為止今年上半年共繳納維修基金867299.7元,維修基金帳戶共有資金13833538.28元。

綜上所述，我股在今年上半年取得了一定的成績，但還是存在很多不足的地方有待加強。下半年我股將著重加強以下幾點工作：

1、加強房地產開發、物業服務行業從業人員管理。主要以提高從業人員素質方面著手，要求所有房地產開發銷售人員與物業服務從業人員必須持證上崗，全面提高我縣房地產開發與物業管理企業服務水平。