導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇土地稅制，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

［關(guān)鍵詞］ 土地稅費(fèi);改革;物業(yè)稅

［中圖分類號(hào)］D922.3 ［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］A ［文章編號(hào)］ 1673-5595(2012)04-0033-07

中國(guó)的土地稅制框架涵括了土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅等諸多稅種,但諸多稅種之間的協(xié)調(diào)性不夠,各稅種內(nèi)部的設(shè)計(jì)也不夠科學(xué)。中國(guó)現(xiàn)行的土地收費(fèi)種類多、項(xiàng)目繁雜、亂收費(fèi)情況嚴(yán)重。為解決這些問題,中國(guó)的土地稅費(fèi)法律制度應(yīng)基于發(fā)展中國(guó)家的定位以及人多地少的國(guó)情,在借鑒國(guó)外房地產(chǎn)稅制的基礎(chǔ)上進(jìn)行相應(yīng)改革。作為發(fā)展中國(guó)家,中國(guó)土地稅制的設(shè)計(jì)應(yīng)特別關(guān)注稅收的資源配置功能,將土地稅制的資源配置功能作為土地稅制設(shè)計(jì)優(yōu)先考慮的目標(biāo)。具體來說，中國(guó)的土地稅費(fèi)法律制度應(yīng)從以下幾個(gè)方面加以改革和完善:

一、提高土地保有環(huán)節(jié)的稅負(fù),優(yōu)化土地稅制結(jié)構(gòu)

中國(guó)現(xiàn)行的土地稅制框架為:在土地取得環(huán)節(jié)征收耕地占用稅;在土地保有環(huán)節(jié)曾存在城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅三個(gè)稅種,城市房地產(chǎn)稅于2009年起廢止,現(xiàn)在僅有城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅兩個(gè)稅種;在土地流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)存在土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、各類所得稅以及各種附加稅等。從稅種的種類數(shù)量可以看出，中國(guó)的土地稅負(fù)主要集中在土地流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)。有學(xué)者采用計(jì)量分析的方法對(duì)土地保有環(huán)節(jié)和土地流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)進(jìn)行比較，得出的結(jié)論為:土地流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)總體稅負(fù)水平相當(dāng)于銷售收入或經(jīng)營(yíng)收入的23％,占房地產(chǎn)稅收總額的70％左右。土地保有環(huán)節(jié)總體稅負(fù)水平僅相當(dāng)于房地產(chǎn)價(jià)值的1.5％～2％左右,占房地產(chǎn)稅收總額的25％左右［1］110。在土地取得環(huán)節(jié),因只存在耕地占用稅一個(gè)稅種,其稅負(fù)占房地產(chǎn)稅收總額的比重更小。這種“輕保有”的稅制設(shè)計(jì)相當(dāng)于給了土地保有者以無息貸款,阻礙了土地的有效利用,容易造成土地未利用或者幾乎未利用就被閑置,很難起到保護(hù)耕地和促進(jìn)土地合理使用的作用。同時(shí)還使得國(guó)家無法對(duì)房地產(chǎn)保有期間的自然增值部分參與分配,導(dǎo)致財(cái)政收入流失。相反,“重流轉(zhuǎn)”的稅制設(shè)計(jì)則抑制了土地正常的市場(chǎng)交易,助長(zhǎng)了土地的隱性流動(dòng)。［2］9因?yàn)樵谑袌?chǎng)需求大于供給的情況下,土地流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅種易于轉(zhuǎn)嫁給下游的土地使用者或房屋購(gòu)買者,一方面使得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中的買受者付出更大的成本,不利于土地二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展;另一方面也容易增加居民的購(gòu)房成本。在這種情況下,土地及房產(chǎn)的正常流通就會(huì)因稅制設(shè)計(jì)缺陷而受到阻礙。

因此,對(duì)目前的“重流轉(zhuǎn)、輕保有”的土地稅收結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)改革。改革的方向是降低土地流轉(zhuǎn)稅負(fù),提高土地保有稅負(fù),把課征重點(diǎn)從土地流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)移向土地保有環(huán)節(jié),逐步將土地保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)提高到占土地稅收的50％左右。

提高土地保有環(huán)節(jié)的稅負(fù),在稅種設(shè)計(jì)上可以進(jìn)行如下整合:

第一，將土地取得環(huán)節(jié)的耕地占用稅、土地保有環(huán)節(jié)的城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅以及房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的一部分土地收費(fèi)(如新菜地開發(fā)建設(shè)基金、耕地開墾費(fèi)等)整合為一個(gè)稅種,可以稱之為物業(yè)稅。該物業(yè)稅以土地房產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值為課稅稅基,按年征收,這樣可以逐步使土地保有稅成為房地產(chǎn)稅收的主體稅種。關(guān)于房產(chǎn)稅和土地稅能否統(tǒng)一為物業(yè)稅的問題,學(xué)者間有不同看法。筆者認(rèn)為應(yīng)統(tǒng)一為物業(yè)稅,理由是:首先,房屋的私人所有與城鎮(zhèn)土地的國(guó)家所有不影響房產(chǎn)稅與地產(chǎn)稅的合并和統(tǒng)一。［3］從占有課稅的本意出發(fā),物業(yè)稅是對(duì)土地等占有行為的課稅,至于土地房屋的占有者是否就是所有者其實(shí)并不重要。英國(guó)和新加坡等國(guó)家以及中國(guó)香港的實(shí)踐表明:對(duì)土地和房屋等建筑物的評(píng)估不會(huì)因所有制形態(tài)不同而增加難度,土地和房屋等建筑物合并課稅也并不會(huì)因所有制形態(tài)不同而產(chǎn)生障礙。換言之,所有制形態(tài)不能決定占有課稅的具體形式,而只能說明最終的稅負(fù)分配關(guān)系。基于同樣的道理,城市土地和農(nóng)村土地的所有制差別也不會(huì)成為合并城鄉(xiāng)土地占有課稅的障礙。在稅制統(tǒng)一后,可以通過稅制要素的合理設(shè)計(jì)來解決城鄉(xiāng)之間(或農(nóng)業(yè)用地和非農(nóng)業(yè)用地之間)的稅負(fù)公平問題。通過對(duì)稅制要素的合理設(shè)計(jì),物業(yè)稅完全可以與中國(guó)目前的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)兼容。其次,因?yàn)榉慨a(chǎn)依附于土地而存在,即所謂的“房依地存、地隨房走”。在不動(dòng)產(chǎn)交易時(shí),房屋與土地的價(jià)值往往是合并計(jì)算的。因此,將二者分開課稅顯然與交易習(xí)慣不符,而且造成在評(píng)估、登記、核準(zhǔn)、稽征等操作上多一套程序,多消耗人力、物力,于稽征成本而言不夠經(jīng)濟(jì)。［4］

篇2

    增值額超過扣除項(xiàng)目金額的部分(%)  稅率(%)  簡(jiǎn)便計(jì)算方法

    -------------------------------------------------------

    50以下                           30       增值額×30%

    50-100                           40       增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%

    100-200                          50       增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%

    200以上                          60       增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%

    說明：1.依據(jù)國(guó)務(wù)院[1993]第138號(hào)令《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》、財(cái)法字[1995]6號(hào)《關(guān)于印發(fā)〈中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則〉的通知》。

篇3

不妨考慮廢除土地增值稅

楊紅旭

http：//.cn/news/2013-11-29/07163763927.shtml

自從央視報(bào)道土地增值稅事件后，這件事被業(yè)內(nèi)外持續(xù)不斷地?zé)嶙h與爭(zhēng)論。國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱：有關(guān)人員對(duì)欠稅的巨額推算，方法是不正確的，對(duì)稅收政策和征管方式存在誤解誤讀，近幾年土地增值稅征管力度是逐步加大的。

到底誰對(duì)誰錯(cuò)？其實(shí)，央視也只是將存在多年的一個(gè)“老問題”，重新翻了出來。土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。土地增值稅，一直是房地產(chǎn)稅收體系中，稅種設(shè)計(jì)最復(fù)雜、征稅成本最高、稅制最不統(tǒng)一、官企扯皮最多的一個(gè)稅種。

不妨先拋出觀點(diǎn)，筆者認(rèn)為此稅可以考慮廢除了。首先，從設(shè)稅的初衷看，其背景是，1992年至1993年，海南、北海、珠海等南方部分地區(qū)樓市火爆，炒地皮現(xiàn)象突出，房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重。為此，1993年6月國(guó)務(wù)院發(fā)文，大力度調(diào)控房地產(chǎn)。

不容否認(rèn)，本世紀(jì)最初十年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)再度經(jīng)歷了復(fù)蘇、繁榮，而且部分年份市場(chǎng)有些瘋狂，比如2005年、2007年和2009年。在這一過程中，地價(jià)漲幅顯著超過房?jī)r(jià)漲幅，部分企業(yè)和部分項(xiàng)目，存在利潤(rùn)率過高的情況。在這種情況下，通過土地增值稅來調(diào)節(jié)土地市場(chǎng)及房企收益，有一定的積極意義。

但是，必須看到兩點(diǎn)新情況。一是2004年實(shí)行“招拍掛”后，通過各種關(guān)系低價(jià)、協(xié)議拿地已非普遍現(xiàn)象，土地增值額的多少，主要取決于開發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)的判斷及運(yùn)營(yíng)水平。二是2008年以來，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的利潤(rùn)率總體趨降，暴利項(xiàng)目越來越少，個(gè)別時(shí)段還曾出現(xiàn)虧錢賣樓的情況。這就意味著，近幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)形態(tài)及項(xiàng)目利潤(rùn)率，已與1992-1993年明顯不同，開征土地增值稅的初衷已失去了“土壤”。

而土地增值稅，已成為房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)增速最快、金額較高的稅種。契稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，這五類直接針對(duì)房地產(chǎn)的稅種，2012年全國(guó)總收入為10128億元，比2000年的449億元增長(zhǎng)22倍。其中，土地增值稅2012年為2719億元（僅略少于2874億元的契稅），比2000年的8.4億元暴增323倍。而作為保有環(huán)節(jié)的稅種，2012年房產(chǎn)稅為1373億元，比2000年的210億元僅增長(zhǎng)5.5倍。

也就是說，土地增值稅成為優(yōu)化房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)的“攔路虎”。理應(yīng)增加房產(chǎn)稅，而弱化或取消土地增值稅。更何況，土地增值稅與所得稅在功能上有重疊之處。

當(dāng)然，取消此稅還有很多其他理由，比如：各地稅制不統(tǒng)一，預(yù)征率也不一樣，各地稅務(wù)局各行其是；全國(guó)幾萬家開發(fā)商，誠(chéng)信度有差異，縱容不誠(chéng)信者，就是對(duì)誠(chéng)信者的不公平、不公正。

網(wǎng)友評(píng)論：

@王石：近日，有媒體報(bào)道多家發(fā)展商存在拖欠土地增值稅。萬科聲明，萬科一貫守法經(jīng)營(yíng)、照章納稅，嚴(yán)格按照稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅實(shí)行先預(yù)征后清算的管理辦法履行納稅義務(wù)。公司財(cái)務(wù)報(bào)告公允反映了公司財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，不存在欠繳土地增值稅的情況。從稅務(wù)總局公布的數(shù)據(jù)，土地增值稅是近年持續(xù)高增長(zhǎng)稅種。

篇4

土地租賃收入增值稅

一.土地出租不涉及土地增值稅，因?yàn)樗袡?quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移。

二.《土地增值稅暫行條例》(國(guó)務(wù)院令【1993】第138號(hào))第2條：　轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)依照本條例繳納土地增值稅。

三.土地租賃涉及的稅收主要由出租方承擔(dān)(誰收錢稅上稅)，涉及以下稅種：

1，營(yíng)業(yè)稅(租賃業(yè)，稅率5%)及附加征收的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加等;

2，企業(yè)所得稅;

3，印花稅(財(cái)產(chǎn)租賃合同)，稅率0.1%;

4，可能有土地使用稅，關(guān)鍵看這土地是否在當(dāng)?shù)氐某菂^(qū)范圍，即土地使用稅和房產(chǎn)稅的征稅范圍。

5.承租方至涉及一個(gè)稅種：印花稅(財(cái)產(chǎn)租賃合同)稅率0.1%，因?yàn)楹贤愑』ǘ愑袀€(gè)特征：合同雙方都得繳納。

土地租賃收入增值稅征稅對(duì)象

納稅人：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個(gè)人。

課稅對(duì)象是指有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。

土地增值稅的征稅對(duì)象是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入，即與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。扣除項(xiàng)目按《條例》及《細(xì)則》規(guī)定有下列幾項(xiàng)：

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。具體為：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金;以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金;以轉(zhuǎn)讓方式得到土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。

(2)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。這些成本允許按實(shí)際發(fā)生額扣除。

(3)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)是指銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。根據(jù)新會(huì)計(jì)制度規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的費(fèi)用直接計(jì)入當(dāng)年損益，不按房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行歸集或分?jǐn)偂榱吮阌谟?jì)算操作，《細(xì)則》規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偅⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)予以扣除。凡不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，利息不單獨(dú)扣除，三項(xiàng)費(fèi)用的扣除按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

(4)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)值，并由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)參考評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估而確認(rèn)的價(jià)格。

(5)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。這是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。

(6)加計(jì)扣除。對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計(jì)20%的扣除。

土地租賃收入增值稅清算條件

符合下列情形之一，土地增值稅要進(jìn)行清算：

一、已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

二、取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

三、納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

四、省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定其他情況。

看了“土地租賃收入增值稅”的人還看了：

1.場(chǎng)地租賃收入如何納稅

2.房屋租賃收入增值稅稅率是多少

3.租賃業(yè)務(wù)要交的增值稅是多少

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；納稅籌劃

中圖分類號(hào)：F812.42 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2013）35-0169-02

一、土地增值稅的征收規(guī)定

土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。

土地增值稅的稅率是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值稅率高低為依據(jù)，按照累進(jìn)原則進(jìn)行設(shè)計(jì)的，實(shí)施分級(jí)計(jì)算。

二、土地增值稅納稅籌劃方法

（一）利用“起征點(diǎn)”選擇最優(yōu)納稅方案

根據(jù)土地增值稅暫行條例的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)成本之和的20%的可免征土地增值稅，超過20%的，應(yīng)根據(jù)其增值率分級(jí)適用不同稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。按照這一原則，納稅人在建造普通住宅出售時(shí)，應(yīng)考慮增值額帶來的收益和放棄起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠所增加的稅收負(fù)擔(dān)兩者的關(guān)系，避免增值額稍高于起征點(diǎn)而導(dǎo)致的得不償失。

例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（位于市區(qū)）建成一批普通標(biāo)準(zhǔn)住宅代售，除銷售稅金及附加外的扣除項(xiàng)目金額為100萬元。假如，銷售該商品房的收入為X萬元，則銷售稅金及附加為：X×5%×（1+7%+3%）=5.5%X萬元，此時(shí)全部可扣除項(xiàng)目金額為：100+5.5%X（萬元）。

1.納稅規(guī)定，增值額未超過取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)成本之和的20%的可免征土地增值稅，即增值額/扣除項(xiàng)目金額≦20%，即[X-（100+5.5%X）]/（100+5.5%X）≦20%，解方程得X≦128.48萬元。說明售價(jià)128.48萬元為該企業(yè)可以享受起征點(diǎn)免稅的最高售價(jià)。此時(shí)可扣除項(xiàng)目金額為100+5.5%×128.48=107.07（萬元）。凈收益=128.48-107.07=21.41（萬元）。

2.納稅人如果想通過提高售價(jià)獲取更大收益。根據(jù)稅法規(guī)定，當(dāng)增值率高于20%，低于50%時(shí)，應(yīng)該按照30%的稅率繳納土地增值稅。上例中假設(shè)房屋售價(jià)提高Y萬元，則此時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額為：107.07+5.5%Y，增值額為：128.48+Y-（107.07+5.5%Y）=21.41+94.5%Y，應(yīng)納土地增值稅額為：（2l.41+94.5%Y）× 30%，若企業(yè)想通過提高售價(jià)獲取更大收益，則必須使：Y>（21.41+94.5%Y）×30%即Y>8.86 （萬元）。也就是說，最低售價(jià)應(yīng)該為128.48+8.86=137.34（萬元），企業(yè)才能獲得更大利潤(rùn)。

綜上所述，當(dāng)該商品房售價(jià)X

（二）巧用利息支出選擇最優(yōu)納稅方案

我國(guó)土地增值稅制度對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)中作為財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支出有兩種不同的列支方法：一是在商業(yè)銀行同類同期貸款利息范圍內(nèi)據(jù)實(shí)扣除，同時(shí)對(duì)其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本的5%以內(nèi)計(jì)算扣除，即允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本金額）*5%以內(nèi)；二是對(duì)不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，可按上述合計(jì)數(shù)的10%以內(nèi)計(jì)算扣除包括利息在內(nèi)的全部費(fèi)用支出，即允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本金額）×10%以內(nèi)。

由于土地增值稅是以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率大小按相適用的稅率累進(jìn)計(jì)算征收的，扣除項(xiàng)目金額越大，增值額越小，兩者的比率越小，適用的稅率越低，稅額也就越小。因此，納稅人應(yīng)先預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)可分?jǐn)偫⒅С觯凑找?guī)定的兩種扣除方式衡量并選擇扣除費(fèi)用較大的方式。

例：B房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓一處房地產(chǎn)，取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本為100萬元，假設(shè)利息費(fèi)用為A，規(guī)定的第一種扣除方式的扣除比例為5%，第二種方式扣除比例為10%。令A(yù)+100×5%=100× 10%，解得：A=（10%-5%） ×100=5（萬元）。

所以，當(dāng)預(yù)計(jì)利息A>5萬元時(shí)，按第一種方法計(jì)算的允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用>5+100×5%=10萬元，第二種方式計(jì)算的可扣除金額為100×10%=10萬元，故應(yīng)該采用第一種方式。同理，當(dāng)預(yù)計(jì)利息

（三）利用分散收入法選擇最優(yōu)納稅方案

土地增值稅采用以增值額為基礎(chǔ)的超額累進(jìn)稅率，而增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，因而通過分散收入，減少增值額，顯然是可以起到節(jié)稅作用的。分散收入的方法通常有：

1.分離銷售公司。例：C房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備出售一幢房屋以及土地使用權(quán)。房屋的市場(chǎng)價(jià)值是800萬元，其所附各種附屬設(shè)備的價(jià)格約為200萬元。允許扣除項(xiàng)目金額為500萬元。

（1）假如該企業(yè)和購(gòu)買者整訂合同時(shí)，對(duì)房屋價(jià)格和附屬設(shè)備的價(jià)格不加區(qū)分，則銷售稅金及附加=（800+200）×5%×（1+7%+3%）= 55萬元（5%的營(yíng)業(yè)稅、7%的城建稅和3%的教育費(fèi)附加），全部可扣除項(xiàng)目金額=500+55=555（萬元）。增值額=800+200-555=445萬元增值率445/555×100%=80.18%，按規(guī)定適用40%的累進(jìn)稅率，應(yīng)繳土地增值稅稅額=445×40%-555×5%=150.25萬元。

（2）假如該企業(yè)和購(gòu)買者簽定合同時(shí)，僅在合同上注明800萬元的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，同時(shí)簽訂一份附屬辦公設(shè)備購(gòu)銷合同，則銷售稅金及附加=800×5%×（1+7%+3%）=44萬元（5%的營(yíng)業(yè)稅、7%的城建稅和3%的教育費(fèi)附加），全部可扣除項(xiàng)目金額為：500+44=544（萬元）。增值額=800-544=256萬元，增值率=256/544×100%=47.06%。按規(guī)定適用30%的累進(jìn)稅率應(yīng)繳土地增值稅稅額=256×30%=76.8萬元。

可見，分開單獨(dú)處理少納土地增值稅73.45（150.25-76.8）萬元。另外，由于購(gòu)銷合同適用0.3‰的印花稅稅率，比產(chǎn)權(quán)用轉(zhuǎn)移用的稅率要低，也可以節(jié)省不少印花稅，可謂一舉兩得。

2.簽訂分售合同。這種方法的做法是：當(dāng)所開發(fā)的住房初步完工但還沒有安裝附屬設(shè)備以及裝璜、裝飾時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便和購(gòu)買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同；當(dāng)附屬設(shè)備安裝完畢或裝潢裝飾完畢后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再和購(gòu)買者簽訂附屬設(shè)備安裝及裝璜、裝飾合同，這樣該企業(yè)則只需就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍，不用計(jì)征土地增值稅。營(yíng)業(yè)稅的稅率比土地增值稅的稅率要低得多，這樣就使得納稅人的應(yīng)納稅額有所減少，達(dá)到了節(jié)稅的目的。

例：D房地產(chǎn)公司出售一棟房屋，房屋總售價(jià)為1 000萬元，該房屋進(jìn)行了簡(jiǎn)單必備設(shè)施。根據(jù)相關(guān)稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)允許扣除的費(fèi)用為400萬元，增值額為600萬元。（不考慮除其他稅種）

若該公司按1 000萬元售價(jià)直接開具銷售合同，則增值率=600/400×100%=150%，應(yīng)繳納的土地增值稅=600×50%-400×15%=240（萬元）。

但是如果將該房屋的出售分為兩個(gè)合同，一份為房屋出售合同，不包括裝修費(fèi)用，房屋出售價(jià)格為700萬元，允許扣除的成本為300萬元；另一份為房屋裝修合同，裝修收入300萬元，允許扣除的成本100萬元。此時(shí)土地增值率=400/300×100%=133%，應(yīng)繳納的土地增值稅=400×50%-300×15%=155（萬元）。

由此可見，采用第二種方案應(yīng)交稅比第一種方案少240-155=85萬元，顯然采用簽訂分售合同的方法更有利。

土地增值稅的籌劃還可以在其他方面進(jìn)行分析，要說明的是，在增加房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時(shí)應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制，同時(shí)還應(yīng)結(jié)合各省的實(shí)際情況進(jìn)行籌劃。

參考文獻(xiàn)：

[1] 蓋地.稅務(wù)籌劃[M].北京：高等教育出版社，2006.

篇6

1 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃現(xiàn)狀

1.1 賬務(wù)處理錯(cuò)誤進(jìn)而導(dǎo)致納稅籌劃存在錯(cuò)誤

會(huì)計(jì)人員在計(jì)算土地增值稅時(shí)，按著可扣除項(xiàng)目金額越多，企業(yè)所需繳納的稅款越少，生搬硬套規(guī)定，稀里糊涂的進(jìn)行賬務(wù)處理，錯(cuò)誤的將違約金納入土地增值稅的扣除項(xiàng)目，最終計(jì)算出來的可扣除項(xiàng)目金額是錯(cuò)的。比如某房地產(chǎn)公司利用相關(guān)規(guī)定，進(jìn)行避稅，將項(xiàng)目銷售比例控制在85%之內(nèi)，這樣就可以逃避稅務(wù)機(jī)關(guān)的清算管理，延遲納稅，但這是生搬硬套明文規(guī)定的納稅籌劃，是不科學(xué)的。

1.2 應(yīng)納稅額計(jì)算不準(zhǔn)確

在稅法中土地增值稅可扣除項(xiàng)目金額中的利息費(fèi)用與會(huì)計(jì)上的計(jì)算方法存在一些差異，對(duì)于已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，在土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除[6]。即利息費(fèi)用支出不能當(dāng)做開發(fā)成本直接扣除，同時(shí)也不能加計(jì)扣除。

1.3 不能恰當(dāng)處理稅法和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中的差異

開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用在計(jì)算土地增值稅時(shí)都可以扣除，因此實(shí)際中有部分企業(yè)將開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用合并計(jì)算。這種做法雖然看似并沒有什么不妥，但利用公式計(jì)算允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時(shí)，必須明確開發(fā)成本。由于會(huì)計(jì)處理不準(zhǔn)確，在核算土地增值稅時(shí)就會(huì)出現(xiàn)錯(cuò)誤。因此，應(yīng)該綜合考慮稅法和會(huì)計(jì)的差異，認(rèn)真分析不同計(jì)算方法的使用前提以及對(duì)納稅額的影響。

2 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃舉例

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃方法多樣，房地產(chǎn)企業(yè)的籌劃人員應(yīng)該熟練掌握多種納稅籌劃的方法，同時(shí)與實(shí)際相結(jié)合，因地制宜、因時(shí)制宜。這樣才能真正做好企業(yè)的土地增值稅納稅籌劃工作。下面通過某房地產(chǎn)公司的實(shí)例來具體分析土地增值稅納稅籌劃方法。

某公司2014年出售普通住宅用房一幢，房屋總面積為10000平方米，售價(jià)平均為2800元/平方米，售價(jià)總額2800萬元。支付土地出讓金300萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本1350萬元，開發(fā)費(fèi)用150萬。

假設(shè)條件：當(dāng)?shù)厥〖?jí)人民政府規(guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為20%、印花稅稅率為0.5‰、城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%、營(yíng)業(yè)稅稅率5%、教育費(fèi)附加征收率為3%。在計(jì)算土地增值稅收時(shí)，計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息費(fèi)用均可列入扣除項(xiàng)目金額。

以下為不同籌劃方式下的土地增值稅及稅前利潤(rùn)分析：

（1）籌劃前：

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入=2800萬元

允許扣除項(xiàng)目金額=300+1350+150+2800×5%×（1+7%+3%）+（300+1350）×20%=2284萬元

增值額=2800-2284=516萬元

增值率=516/2284=22.59%

應(yīng)納土地增值稅額=516×30%=154.8萬元

稅前利潤(rùn)=收入-成本-費(fèi)用-稅金

=2800-300-1350-150-2800×5%×（1+7%+3%）-154.8=691.2萬元

（2）籌劃辦法1：

假設(shè)將售價(jià)定位每平米2750元，其他資料不變。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入=2750萬元

允許扣除項(xiàng)目金額=300+1350+150+2750×5%×（1+7%+3）+（300+1350）×20%=2281.25萬元

增值額=2750-2281.25=468.75萬元

增值率=468.75/2281.25=20.55%

應(yīng)納土地增值稅=468.75×30%=140.63萬元

稅前利潤(rùn)=收入-成本-費(fèi)用-稅金

=2750-300-1350-150-2750×5%×（1+7%+3%）-140.63=658.12萬元

稅前利潤(rùn)比籌劃前降低691.2-658.12=33.08萬元

雖然每平方米的售價(jià)比原來降低50元，總的銷售收入比原來降低了50萬元，但實(shí)際稅前利潤(rùn)比原來降低了33.08萬元，稅前利潤(rùn)降低額比總收入的降低額少，主要是由于籌劃后比籌劃前繳納土地增值稅少。

（3）籌劃方法2：

假設(shè)售價(jià)為每平方米2735元，其他資料不變。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入=2735萬元

允許扣除項(xiàng)目金額=300+1350+150+2735×5%×（1+7%+3%）+（300+1350）×20%=2280.43萬元

增值額=2735-2280.43=454.57萬元

增值率=454.57/2280.43=19.93%

應(yīng)納土地增值稅=0萬元

稅前利潤(rùn)=收入-成本-費(fèi)用-稅金

=2735-300-1350-150-2735×5%×（1+7%+3%）=784.58萬元

稅前利潤(rùn)比籌劃前增加784.58-691.2=92.38萬元

雖然每平方米的售價(jià)比原來降低了65元，總的銷售收入比原來降低了65萬元，但實(shí)際稅前利潤(rùn)反而比原來增加了93.38萬元，其中籌劃方法2比籌劃前少交土地增值稅154.8萬元，這直接影響了稅前利潤(rùn)。

（4）籌劃方法 3：

假設(shè)售價(jià)為每平米2700元，其他資料不變。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入=2700萬元

允許扣除項(xiàng)目金額=300+1350+150+2700×5%×（1+7%+3%）+（300+1350）×20%=2128.5萬元

增值額=2700-2128.5=571.5萬元

增值率=571.5/2128.5=26.85%

應(yīng)納土地增值稅=571.5×30%=171.45萬元

稅前利潤(rùn)=收入-成本-費(fèi)用-稅金

=2700-300-1350-150-2700×5%×（1+7%+3%）-171.45=580.05萬元

稅前利潤(rùn)比籌劃前減少691.2-580.05=111.15萬元

籌劃方法3并不像籌劃方法2似的由于降低售價(jià)使企業(yè)少交土地增值稅，籌劃方法3比籌劃前多繳土地增值稅171.45-154.8=16.65萬元，稅前利潤(rùn)減少額較銷售收入減少額多了111.15-100=11.15萬元。

這一特殊的起征點(diǎn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅的納稅籌劃提供了空間和條件，我們?cè)诶迷撜哌M(jìn)行納稅籌劃時(shí)應(yīng)注意以下三點(diǎn)：

① 企業(yè)所建造的房屋必須是符合當(dāng)?shù)仄胀?biāo)準(zhǔn)住宅的居住用住宅，明確普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)。

② 出售房屋的增值額占扣除項(xiàng)目金額的比率不得超過20%，增值額占扣除項(xiàng)目金額的比率在20%左右時(shí)計(jì)算出來的應(yīng)納土地增值稅稅額變動(dòng)幅度很大，企業(yè)應(yīng)當(dāng)非常關(guān)注稅收成本對(duì)稅后利潤(rùn)和現(xiàn)金流量的影響。

在符合國(guó)家的硬性規(guī)定后，我們要找好臨界點(diǎn)，就要從20%的增值率這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的來龍去脈來分析，在這里有兩個(gè)重要的概念需要明確，增值額=房地產(chǎn)銷售收入額-扣除項(xiàng)目金額，增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額×100%，根據(jù)計(jì)算的增值率，按其稅率表選擇適用的稅率，這樣才能充分利用"免稅臨界點(diǎn)"稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行籌劃，實(shí)現(xiàn)銷售收入和土地增值稅的最佳利益均衡。

參考文獻(xiàn)：

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篇7

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 土地增值稅 納稅籌劃

近年來，房地產(chǎn)企業(yè)迅猛發(fā)展，已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，隨著土地增值稅征繳工作的不斷規(guī)范，它也越來越成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一個(gè)比重較大的稅種。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有必要提前對(duì)企業(yè)的稅收成本作出計(jì)劃和安排，以達(dá)到規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)、稅負(fù)相對(duì)最小化和經(jīng)濟(jì)效益最大化的科學(xué)籌劃。

企業(yè)的納稅籌劃應(yīng)緊密結(jié)合自身情況并嚴(yán)格依法進(jìn)行，做到合法、合理、全面、具體，遵循合法性原則、效益性原則、超前性原則、專業(yè)性原則，應(yīng)始終圍繞如何實(shí)現(xiàn)成本最大的化進(jìn)行，把會(huì)計(jì)處理作為納稅籌劃實(shí)現(xiàn)的重要手段。下面就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃談一些浮淺的見解。

一、土地增值稅的扣除項(xiàng)目的范圍：

取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)扣除項(xiàng)目：20%。（此規(guī)定只適合于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

在計(jì)算土地增值稅時(shí)，直接用到數(shù)據(jù)有兩個(gè)：“增值額和扣除項(xiàng)目金額”。增值額是依據(jù)收入和扣除項(xiàng)目金額計(jì)算得來的；而“扣除項(xiàng)目金額”中，除了“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”隨著收入的變動(dòng)而變動(dòng)外，其他四項(xiàng)基本是確定的。因此，增值額的大小基本上取決于收入的大小。

收入通常又取決于售價(jià)，售價(jià)則是由開發(fā)商在售樓時(shí)自行確定的。因此，售價(jià)的制定才是影響土地增值稅應(yīng)納稅額的最終因素。

二、土地增值稅相關(guān)納稅籌劃

稅法規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。我們可以把20%作為“避稅臨界點(diǎn)”，根據(jù)避稅臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)進(jìn)行納稅籌劃。

三、利用開發(fā)產(chǎn)品定價(jià)技巧進(jìn)行納稅籌劃

例：某房地產(chǎn)公司從事普通標(biāo)準(zhǔn)住宅開發(fā)，出售一棟普通住宅樓，總面積12000平方米，每平米平均售價(jià)2000元，銷售總額2400萬元，該樓支付土地出讓金324萬元，房屋開發(fā)成本1200萬元，其中：利息支出100萬元，但不能提供金融機(jī)構(gòu)借款費(fèi)用證明，城建稅率7%，教育費(fèi)附加3%，印花稅率0.5‰，當(dāng)?shù)卣?guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用允許扣除比例10%。

1、收入總額2400萬；

2、扣除項(xiàng)目金額：（1）取得土地使用權(quán)金額324萬；（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本1100萬；（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（324+1100）×10% = 142.4萬；（4）加計(jì)20%扣除數(shù)（324+1100）×20% = 284.8萬；（5）扣除營(yíng)業(yè)稅及附加2400×5%×（1+7%+3%）= 132萬。扣除項(xiàng)目金額合計(jì)：324+1100+142.4+284.8+132=1983.2萬。

3、增值額：2400-1983. 2 = 416.8萬。

4、增值率：416.8÷1983. 2 = 21.02%。

5、應(yīng)交土地增值稅：416.8×30%-0=125.04萬

6、獲利金額=收入-成本-費(fèi)用-利息-稅金=2400-324-1100-100-132-125=619萬。

假設(shè)：降價(jià)到1975/平方米，收入：1975*1.2=2370萬，扣除營(yíng)業(yè)稅及附加2370×5%×（1+7%+3%）= 130.4萬，增值額：2370-1981.6= 388.4萬，增值率：388.4÷1981.6=19.6%，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%，免繳土地增值稅，獲利額：2370-324-1100-100-130.4= 715.6萬，多獲利96.6萬。

降價(jià)之后，雖然銷售收入減少了30萬元，但是由于免征土地增值稅，獲利金額反而增加了96.60萬元。可以看出只要納稅規(guī)劃得當(dāng)，低售價(jià)也可以高收益。

假設(shè)銷售收入總額為X，設(shè)不含息的取得土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用和房地產(chǎn)開發(fā)成本合計(jì)（即建造成本）為Y，適用營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%，教育費(fèi)附加3%，印花稅稅率為0.05%，于是：按照建造成本10%計(jì)算的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為0.1Y；財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)20%扣除額為0.2Y；允許扣除的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加為：X×5%×（1+7%+3%）=0.055X。計(jì)算：當(dāng)增值率為20%時(shí)，銷售總額X與建造成本Y的關(guān)系列方程如下：X-（1.3Y+0.055X）/（1.3Y+0.055X）=20%，0.934X= 1.56Y，X= 1.67024Y。即：增值率= 20%時(shí)，售價(jià)為建造成本的1.67024倍。當(dāng)X

計(jì)算結(jié)果說明，當(dāng)增值率為20%時(shí)，售價(jià)與建造成本的比例為1.67024。也就是說在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅時(shí)，如果所定售價(jià)與建造成本的比值小于1.67024，就能使增值率小于20%，可以免交土地增值稅，否則，應(yīng)按規(guī)定申報(bào)繳納土地增值稅。所以，我們稱1.67024為“免稅臨界點(diǎn)定價(jià)系數(shù)”。若想免交土地增值稅，可以用“免稅臨界點(diǎn)定價(jià)系數(shù)”控制售價(jià)。當(dāng)然，企業(yè)的定價(jià)最主要的是看市場(chǎng)供求狀況、購(gòu)房者的承受能力等多方面因素。

根據(jù)條例規(guī)定“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%部分，稅率為30%”，所以我們使提價(jià)所帶來的收益大于30%就能獲利。根據(jù)上述計(jì)算方法，我們得到高收益最低定價(jià)系數(shù)為1.82014。就是把單位售價(jià)定在單位建造成本乘以1.8204以上，企業(yè)雖然繳納土地增值稅，但由于銷售收入增大，企業(yè)仍可以多獲利。如下圖所示：

上例建造總成本1424萬元，單位建造成本1186.67元/平方米，免稅臨界點(diǎn)定價(jià)=1186.67×1.67024=1982.02元/平方米，高收益最低定價(jià)=1186.67×1.82014=2159.91元/平方米。就是說，建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅售價(jià)低于1982元平方米，可以免交土地增值稅；如果售價(jià)高于2159元平方米，雖然繳納土地增值稅，但是，由于提高售價(jià)所帶來的銷售收入大于所支付的稅款，企業(yè)增加了所得。

篇8

一、申請(qǐng)人郭增嶺稱2005年5月在本人毫不知情的情況下，自己承包的土地370平方米被村委會(huì)擅自批準(zhǔn)給他人做為宅基地使用，并且在建房過程中曾多次找到村委會(huì)要求停止建房，村委會(huì)不支持我的請(qǐng)求反而同意將房屋建完，侵犯了自己的合法權(quán)益。因此向法庭提訟，要求村委會(huì)返還自己的承包地370平方米，并賠償經(jīng)濟(jì)損失，而且負(fù)擔(dān)訴訟費(fèi)用。

二、案件處理方式

（1）郭增嶺與北河村村民委員會(huì)沒有簽訂該土地承包合同，村委會(huì)有權(quán)統(tǒng)一管理和批準(zhǔn)該空閑地的使用，郭增嶺無權(quán)干涉。

（2）北河村村民委員會(huì)同意本村村民建房符合法律規(guī)定，沒有侵犯郭增嶺的合法權(quán)益，應(yīng)駁回郭增嶺要求賠償?shù)脑V訟請(qǐng)求，訴訟費(fèi)用由郭增嶺承擔(dān)。

三、對(duì)此案例的分析

此案產(chǎn)生的主要原因是由于有些農(nóng)民對(duì)有關(guān)涉及農(nóng)村的法律法規(guī)條文理解不夠，缺乏法律常識(shí)造成的。首先，申訴方將村里批準(zhǔn)給他的宅基地在未經(jīng)村委會(huì)同意的情況下私自將該宅基地和剩余土地賣給他人建房，已違反了土地法的有關(guān)規(guī)定。其次，申訴方在放棄管理和使用該370平方米空閑地后又要求村委會(huì)退還，并阻攔村委會(huì)將該地批準(zhǔn)他人建房，侵犯了第三人的合法權(quán)益。

四、本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問題是：北河村村民委員會(huì)是否侵犯了郭增嶺的合法權(quán)益問題。

針對(duì)焦點(diǎn)問題。

（1）本案爭(zhēng)議的370平方米空閑地是否是郭增嶺的承包地問題。

1992年2月，因郭增嶺與其父母關(guān)系不和，向村委會(huì)申請(qǐng)宅基地，當(dāng)時(shí)經(jīng)村委會(huì)同意土地部門審批將其耕種的土地劃分一部分做為宅基地，但郭增嶺并沒有在此建房而是不經(jīng)村委會(huì)同意將宅基地以高價(jià)賣給了本村村民，房屋建成后，郭增嶺沒有將房屋使用面積以外的370平方米土地耕種和管理，而是放棄了該地的經(jīng)營(yíng)權(quán)，2000年4月村里統(tǒng)一發(fā)放農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證書時(shí)，也沒有將該土地面積登記在郭增嶺名下。更沒有簽訂過土地承包合同。根據(jù)《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第三條：“國(guó)家實(shí)行農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)制度。農(nóng)村土地承包采取農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的家庭承包方式等……”。規(guī)定，因此郭增嶺沒有與被訴方簽訂土地承包合同，不享有對(duì)該地的經(jīng)營(yíng)權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第62條：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后再申請(qǐng)宅基地的不予批準(zhǔn)。”的規(guī)定，應(yīng)不支持原告方的訴訟請(qǐng)求。

（2）北河村村民委員會(huì)是否侵犯了郭增嶺的合法權(quán)益問題。

由于當(dāng)時(shí)郭增嶺放棄了該地的耕種和管理，所以經(jīng)當(dāng)時(shí)的村委會(huì)研究決定，將該地劃為空閑地由村里統(tǒng)一管理。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定：“禁止棄耕撂荒承包地，對(duì)棄耕的經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)組織耕種，不得撂荒，承包農(nóng)戶連續(xù)2年棄耕的發(fā)包方有權(quán)終止承包合同，收回承包地”。由此可見，該空閑地實(shí)屬村集體土地，村里有權(quán)收回統(tǒng)一管理和使用，任何人不得干涉。因此北河村村民委員會(huì)將此地批準(zhǔn)他人做為宅基地沒有侵犯郭增嶺的合法權(quán)益。

篇9

土地閑置費(fèi)由國(guó)土資源部門根據(jù)國(guó)家《土地管理法》來征收的。

【法律依據(jù)】

根據(jù)《土地管理法》第三十七條，禁止任何單位和個(gè)人閑置、荒蕪耕地。已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，一年內(nèi)不用而又可以耕種并收獲的，應(yīng)當(dāng)由原耕種該幅耕地的集體或者個(gè)人恢復(fù)耕種，也可以由用地單位組織耕種；一年以上未動(dòng)工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費(fèi)；連續(xù)二年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級(jí)以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權(quán)；該幅土地原為農(nóng)民集體所有的，應(yīng)當(dāng)交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織恢復(fù)耕種。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

篇10

1、確認(rèn)收入金額扣除項(xiàng)目，計(jì)算增值額：（收入–扣除項(xiàng)目）；

2、增值率：增值額/扣除項(xiàng)目金額；

3、依據(jù)增值率，確定稅率、扣除系數(shù)，計(jì)算土地增值稅稅款，應(yīng)交土地增值稅=增值額×稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。

4、土地增值稅必須分項(xiàng)目、分類計(jì)算。《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

（來源：文章屋網(wǎng) ）