導語：如何才能寫好一篇房產論文，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

隨著上海房地產市場的不斷發展，上海房產中介市場也在日益壯大。人們通過房產中介咨詢、購買、出售、租賃房產已經是很普遍的現象。房產中介在房產交易中的地位日益上升。據有關部門統計本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產中介企業實現的。本文通過對房地產中介市場的詳細了解，其中存在的主要欺詐行為有：

1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。

2.從事成套獨用居住房屋使用權買賣經紀活動。

3.無照經營、超越經營范圍和非法異地經營。

4.房地產執業經紀人出租、出借經紀執業證書。

5.房地產經紀組織濫用自己的優勢地位，利用格式合同對相對人作出不合理、不公正的規定。

6.房地產經紀組織未按規定期限辦理備案手續。

7.各類房地產廣告信息、內容中未標注忠告語，以及未經登記房地產印刷品廣告。

這些行為損害了消費者直接的經濟利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產市場正常的操作、運行秩序。如何防范并解決這些問題，筆者提出了些建議：

在房產交易場所通過發放宣傳單提醒購房者，注意區別居間合同與行紀合同中這兩種行為。購房前認真索取中介機構的營業執照、執業資格證書等證件；對于所謂的“可轉換產權房”應當向房產管理部門咨詢了解該房產的真實情況并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應當負責的賠償責任。對于房產中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標明符合合同要約要件的內容，視為要約作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。達成協議后，對辦理產權過戶手續，購房者應當本人親自辦理，以避免產權無法過戶風險等

一、目前房產中介發展現狀

隨著上海房地產市場的不斷發展，上海房產中介市場也在日益壯大。上海市房產中介企業已迅速發展到了8萬余家，人們通過房產中介咨詢、購買、出售、租賃房產已經是很普遍的現象。

為了加強房地產中介服務管理，維護房地產市場秩序，保障房地產活動當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，對房地產中介服務進行了定義：房地產中介是指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。包括了以下——

1.房地產咨詢，是指為房地產活動當事人提供法律法規、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。

2.房地產價格評估，是指對房地產進行測算，評定其經濟價值和價格的經營活動。

3.房地產經紀，是指為委托人提供房地產信息和居間業務的經營活動。

房產中介在房產交易中的地位日益上升。據有關部門統計本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產中介企業實現的。可以說大部分的房產交易行為是通過中介機構進行，中介機構溝通買賣雙方起到了一個橋梁的重要作用。

尤其在私人之間的房屋買賣中（即二手房轉讓），由于很多買方與賣方互相不認識、不了解，可以說信用無從談起：買方擔心給了錢，拿不到房；賣方擔心買方不是一次性支付全部款項（如要辦理銀行貸款），分幾次支付，會不會拖泥帶水拖延付款等等。這時，房產中介機構出現，中介方是以單位的名義出現，并且經過國家行政部門的審批，具備經營資格。買賣雙方就可以將中介方作為第三方來溝通信息，調停買賣雙方之間的爭執；而且買賣雙方需要辦理產權轉讓等手續，更需要中介機構提供專業意見、協助辦理。因此房產中介的產生與發展正是我們社會經濟發展所需要的。但是，由于房產中介行業進入門檻相對不高，因此也就良莠不齊，大多數中介機構奉公守法、誠實經營、在幫助消費者購置產業提供了優質服務。但也有不少不良中介機構存在了欺詐行為，侵犯消費者的合法權益。筆者所在所知道的中介欺詐行為進行具體分析。

二、房產中介市場現實存在的欺詐行為

1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。

委托人一般分兩種：房產開發企業和私有房產權人（自然人）房地產開發企業委托中介服務機構銷售商品房的，受托機構應當是依法設立并取得工商營業執照的房地產中介服務機構。房地產開發企業應當與受托房地產中介服務機構訂立書面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當如實向買受人介紹所銷售商品房的有關情況。受托房地產中介服務機構不得銷售不符合銷售條件的商品房。

同樣，自然人委托房產中介機構銷售商品房的也應當參照上面開發企業委托的方法辦理。同時根據商品房銷售管理辦法（2001年3月14日建設部第38次部常務會議審議通過自2001年6月1日起施行）第二十八條規定：受托房地產中介服務機構在銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。

從法理上說，房產中介機構主要是房產經紀人，對委托購房和銷售的客戶之間是一種居間合同行為，而不是表面上的行紀行為。經紀人應當在銷售商品房時提供：房源信息、銷售價格外，表明收取傭金，即按房產成交價格的3%~5%之間提取傭金。

而現實上，很多房產經紀向購房者提出“包銷”，即所銷售的房產統一報價，說價格已經包括傭金，或者誤導購房者“免傭金”。實際上購房者與售房者之間很難了解到真實的出售價格。其中的差價由房產經紀賺得，也就是所謂的“賺差價”，這明顯違反了上述法律規定。

2.從事成套獨用居住房屋使用權買賣經紀活動。

上海市房屋土地管理局《關于禁止成套獨用住房使用權買賣的通知》滬房地交（1999）0786號規定：“三、各類經紀中介服務機構不得從事成套獨用住房使用權買賣的居間介紹、和提供咨詢等業務；不得掛牌、展示、提供或利用房地產網站、刊物等信息載體登載成套獨用住房使用權買賣信息。”

目前，上海可進入市場買賣交易的房屋既有產權性質的房屋，也在使用權性質的房屋，這里的使用權房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策購買的公房。由于權屬性質不同，其市場價格及法定的權利義務有較大區別。

區分擬購房屋的權屬性質，應以驗看憑證為準。有房地產權利證書（或房屋權利證書）的即為產權性質房屋，憑證為公有房屋租賃憑證的即為使用權性質。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋屬性概念。是指：上海的房改政策規定，職工（原承租人）可按房改售房的價格及優惠政策出資購買的產權的房屋。是指“成套獨用”的原公有住房。

現行法規不允許可售公房以使用權的性質進入市場買賣，可售公房買賣必須按照先由承租人按房改售房政策辦理完畢買房手續后，再以產權的性質賣給購房人的程序操作。這就是人們通常說的“二步并一步走”的政策。

按照《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》（1999年4月22日中華人民共和國建設部令第69號自1999年5月1日起施行）第五條已取得合法產權證書的已購公有住房和經濟適用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已購公有住房和經濟適用住房不得上市出售：

（1）以低于房改政策規定的價格購買且沒有按照規定補足房價款的；

（2）住房面積超過省、自治區、直轄市人民政府規定的控制標準，或者違反規定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規定退回或者補足房價款及裝修費用的；

（3）處于戶籍凍結地區并已列入拆遷公告范圍內的；

（4）產權共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（5）已抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的；

（6）上市出售后形成新的住房困難的；

（7）擅自改變房屋使用性質的；

（8）法律、法規以及縣級以上人民政府規定其他不宜出售的。

根據上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革辦公室二OOO年四月二十七日頒發的《公有住房出售中有關問題的處理意見》中對關于公有住房出售的范圍界定為：

（1）由部隊或其他系統單位職工免租使用的房管部門所有的獨用成套公有住房，可以出售。

（2）產權已轉移地方的原部隊的住房，可以出售。

（3）同幢住房內有獨用、有合用的，凡廚房間和衛生間由一戶使用的公有住房，可以出售。

（4）被拆遷安置的獨用成套公有住房，該被拆遷戶戶口遷入后才能予以出售。

（5）因規劃、配套等原因未申請房地產權證的住房不予出售。

由于房改售房政策涉及工齡及超面積等方面的因素，同一房屋，不同的人購買價格差異很大。因此對購買可售公房的購房人須特別注意雙方所約定房屋成交價的含義。成交價的含義為產權性質，則無糾紛可言。成交價的含義如為對方“到手價”，則差異很大。

3.無照經營、超越經營范圍和非法異地經營。

有些房產中介不申領營業執照就開展業務，所發的名片、所的廣告宣傳，只有所留的電話可以聯絡到其人，如同打游擊戰一般。遇到問題，則無音無訊了。

還有些房產中介為了稅收或注冊等問題，在經濟園區注冊而在市區進行營業。按照工商部門的有關規定，在非注冊地營業必須在營業地工商部門再進行注冊登記并備案。但不少公司未按此規定辦理注冊登記，卻又在正常營業。

根據工商部門所發放的營業執照，房地產咨詢與房地產經紀有很大的區別。房地產咨詢是無權進行房地產交易行為的，而房地產經紀則可根據其注冊資金及申請的范圍從事房地產咨詢、租賃、買賣等交易。但是在現實交易中，人們往往忽略或不了解這個區別，而某些房產中介機構為了獲取利益又故意進行隱瞞。

4.房地產執業經紀人出租、出借經紀執業證書。

根據商品房銷售管理辦法（2001年3月14日建設部第38次部常務會議審議通過自2001年6月1日起施行）第二十九條商品房銷售人員應當經過專業培訓，方可從事商品房銷售業務。

同樣法律嚴禁偽造、涂改、轉讓《房地產估價師執業資格證書》、《房地產估價師注冊證》、《房地產估價員崗位合格證》、《房地產經紀人資格證》。

事實上有很多房產中介公司在申請注冊成立時所提供的從業人員資格證書都有借用他人的證書來充數現象。

5.濫用自己的優勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規定。

格式條款是指格式條款的提供方（以下簡稱提供方）為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。商業廣告、通知、聲明、店堂告示、憑證、單據等的內容符合要約規定和前面規定的，視為格式條款。

根據《合同法》的規定：

第三十九條采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。

第四十條格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。

第四十一條對格式條款的理解發生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當做出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款。

實際上很多房產中介機構，往往利用消費者不熟悉有關交易細節和法律法規，任意修改并且以格式條款形式規避自己應盡的義務，限制消費者應有的權利如知情權、公平交易權等。企圖以合同條款形式玩文字游戲，一旦消費者發現問題，據此百般抵賴逃避責任。夸大了合同行為的“合意”，將不平等的條件強加于人。

6.房地產經紀組織未按規定期限辦理備案手續。

根據城市房地產中介服務管理規定（修正）（1996年1月8日建設部令第50號2001年8月15日根據中華人民共和國建設部令第97號《建設部關于修改〈城市房地產中介服務管理規定〉的決定》修正）設立房地產中介服務機構，應當向當地的工商行政管理部門申請設立登記。房地產中介服務機構在領取營業執照后的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上人民政府房地產管理部門備案。

房地產管理部門應當每年對房地產中介服務機構的專業人員條件進行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產中介服務機構名單。檢查不合格的，不得從事房地產中介業務。而有不少中介組織根本沒有到有關部門進行備案。以為只要領取營業執照即可開業，根本沒有把備案手續放在心上。

7.各類房地產廣告信息、內容中未標注忠告語，以及未經登記房地產印刷品廣告。

房地產開發企業、房地產中介服務機構商品房銷售宣傳廣告，應當執行《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告暫行規定》等有關規定，廣告內容必須真實、合法、科學、準確。

而很多房產中介機構在其店堂或者在一些媒體上廣告信息，如對所謂“特價房產”，注重說該房產或是地段繁華、或是全新裝修、或是價格優惠等其他吸引消費者的地方，而沒有將該房產真實情況進行核實。甚至對上面所說的“使用權房產交易”沒有去標注其產權特點，等到消費者交付款項準備辦理手續時才明白過來。而且也有不少如被抵押等房產依然在上市流通，造成消費者受騙上當。

三、關于依法規范、穩定發展房地產中介市場的建議

由于上述欺詐行為的存在，對整個房地產市場存在著極大的危害性。

“以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。”“從事成套獨用居住房屋使用權買賣經紀活動。”“房產經紀組織濫用自己的優勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規定。”“各類房地產廣告信息、內容中未標注忠告語，以及未經登記房地產印刷品廣告。”這些行為損害了消費者直接的經濟利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產市場正常的操作、運行秩序。“無照經營、超越經營范圍和非法異地經營。”“房地產執業經紀人出租、出借經紀執業證書。”“房地產經紀組織未按規定期限辦理備案手續。”這些行為阻礙了相應的國家機關對房地產中介組織正常的管理和監督，因而又影響到了消費者的合法權益。

由于上述行為存在的危害性，如何才能依法規范、穩定發展房地產中介市場呢？筆者提供下面幾個建議：

1.在房產交易中心免費發放有關房產交易中容易出現問題的環節的宣傳單，以特別提醒消費者引起注意。

2.提醒消費者在居間合同與行紀合同中了解這兩種行為的區別。居間合同是委托人委托居間人進行訂約中介活動的合同。居間人不是訂約的當事人，也不是當事人的人，是為當事人訂立合同而穿針引線的人。行紀合同是以自己的名義辦理財產交易等事務并直接對第三人承受權利義務的合同。

3.購房前認真索取中介機構的營業執照、執業資格證書等證件，應當取得復印件并與原件核對，必要時可以向工商部門、房產管理部門要求驗證；

4.對于所謂的“可轉換產權房”應當向房產管理部門咨詢了解該房產的真實情況，是否屬于規定的可轉換的“使用權”與“產權”。并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應當負責的賠償責任。如果中介方拒絕該條款，則對該房產的“可轉產權”性質懷疑，避免上當；

5.對于房產中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標明符合合同要約要件的內容，視料作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。

6.達成協議后，對辦理產權過戶手續，購房者應當本人親自辦理，不要怕麻煩，因為只有到了房產登記部門過戶時，其房產權潛在的風險就會凸現，才能便于及時解決。

參考文獻：

《中華人民共和國城市房地產管理法》1994年

建設部《城市房地產中介服務管理規定（修正）》1996年

上海市政府《上海市房地產轉讓辦法》1997年

篇2

論文摘要：在信息社會化逐步深入的今天,房地產檔案逐步實現了信息數據化、管理網絡化和服務現代化。這就從技術和管理兩方面對房管部門提出了新的要求,也必然要求提高檔案工作者的綜合素質,從而更好地為房地產事業服務。

論文關鍵詞：房地產檔案信息技術現代化管理

目前,在房地產管理部門中,由于房屋產權產籍檔案的管理方式相對滯后,因而積壓了大量歷史信息需要錄入。要將這些信息在第一時間內全部錄入管理系統并且不能產生誤差,需要大量的時間和大量的人力、物力、財力來完成。如何利用現代化手段,加強房地產檔案數字化建設,實現房地產檔案管理的新突破,已成為當前房地產檔案管理工作的重要課題。利用計算機對房地產檔案信息進行管理,具有檢索迅速、查找方便、可靠性高、儲存量大、保密性好、壽命長、成本低等優點。這些優點能夠極大地提高房地產檔案管理的效率,也是房地產管理科學化、標準化、規范化的一個重要條件。

一、確定適用標準

信息技術標準化是實現信息交換和資源共享的根本保證。在數字化建設中,必須建立好相應的技術標準、管理標準和工作標準,最終建立起一個標準化的數字化利用平臺,實現檔案數字化管理。

二、建設高質量的檔案信息數據庫

房地產檔案管理主要包括兩個方面:檔案原件及檔案數據的管理。檔案原件作為房地產檔案的原始資料有著不可替代的作用,它是檔案數據的來源。房地產檔案管理要實行全方位、多元化的服務模式,房地產檔案網站作為一種紐帶和橋梁,是實現這一多元化服務的有效手段。我們應充分利用這一點,為利用者提供一個交流平臺。一方面我們可將房產檔案中的建筑面積、房屋坐落以及平面圖等無條件公布在網上,對于有條件利用資料的各級用戶可根據自身的用戶級別查詢相關的房產檔案。另一方面,利用者可將自身的相關問題留在網頁上,房地產檔案管理人員可以及時了解適用者的需求,解答問題,搞好服務,方便群眾。

三、重視人員素質的提高

檔案人員是連接檔案與利用者的橋梁和紐帶,檔案人員的素質直接影響到檔案的利用在社會公眾心目中的形象。

四、要突出服務理念

就現代管理科學而言,房地產市場管理同時也是一種服務,是一種由我們管理部門提供給社會層面的服務。當前,社會層面越來越需要更為全面、便捷、自主的房地產市場信息服務,也越來越渴望通過房地產市場管理信息系統來獲取房地產咨詢服務和房地產政策指導,因此,我們只有及時、主動、積極地向新型管理服務職能轉變,才能夠順應社會的呼喚、滿足公眾的需求。房地產市場的信息化建設同樣需要

五、要著力強化系統的協作效能

在房地產市場的信息化建設中,需要從全社會的角度去認識和把握市場信息。一是要制定統一的技術規范,包括業務分類、數據分項、數據定義等技術規范與格式,為各相關業務部門、各相關業務系統今后進一步實現信息資源共享奠定技術基礎;二是要在系統中盡量延伸和拓寬市場數據的采集面,并規劃和設計出必要的數字化實現途徑;盡可能多地實現各關聯機構、協作部門業務數據的采集、轉換,促使更多的業務內容轉換成房地產市場所需要和必備的業務信息流;三是要實現系統間的數據交互,新的系統必須支持系統間、部門間數據資源交互和傳遞,實現同類業務信息的一致和共享。

六、當前房地產檔案數字化管理的幾點建議

1.提高數字化管理的認識,建立完整規范的檔案資料,房地產檔案數字化的目的是最大限度地提供利用,滿足社會需求。

2.制定房地產檔案館數字化建設發展規劃,并分階段有步驟地實施在數字化建設過程中,必須充分考慮到各地房地產檔案管理部門歷史上形成的數量龐大的庫存檔案,以及每年數量激增的綜合反映,建立一支既懂檔案管理,又懂房地產管理和計算機知識的專業隊伍,是實現房地產產權檔案信息現代化管理工作的關鍵。

3.檔案人員要加強學習房管部門相關專業的一般知識,如《檔案法》、《城市房地產權屬檔案管理辦法》等。

篇3

關鍵詞:太原住宅消費者特征;購買力分析;住宅消費偏好;購房影響因素

2009年,中國的房地產市場幾乎成了以住房消費者為主導的市場,即滿足消費者的居住需求。從消費者角度分析,房地產市場分類有:①按產權分為大產權、小產權和沒產權;②按價位分為高檔、中檔和低檔;③按適用人群分為:適于老年人的老年公寓,適于青年人的中小戶型,適于中年人的較大戶型和適于有錢人的別墅。

1太原的住宅消費者的主要特征

1.1消費者年齡分析

消費者年齡段可分為兩部分:①30歲,大概占所有消費者的60%;②30歲以上,即40歲～55歲左右,大約占全部消費者的40%。太原住宅消費者主要以年輕人和中年人為主。包括本地購房者和外地購房者,購房的目的主要為自己居住,即自住型需求為主。

1.2消費者家庭結構與職業分析

60%的消費者屬于成家有孩子的家庭,40%的消費者屬于參加工作不久即將結婚的年輕人。多數以工薪階層為主,即有穩定的收入者。

1.3購房目的分析

56%的消費者有子女且子女正在上學,購房目的在于改善自己的居住環境,約20%的消費者屬于未婚,他們購房混合了兩種目的:改善居住和結婚用房。

2消費者購買力狀況分析

總價:消費者能承受的購房主流總價在40萬～50萬之間。

從消費者的普遍心理來講,消費者的實際購買力應該要超過這個標準。

單價:消費者能承受的購房主流單價在4000元/m2～5000元/m2之間。

約20%的消費者能夠接受相對更高的房價,10%的消費者傾向更低的房價。

面積:消費者普遍傾向的購房面積在80m2～130m2之間。

中小戶型最受消費者青睞。準備結婚的年輕人選擇70m2～90m2,有孩子的家庭選擇100m2～130m2。轉貼于中國中國-3太原消費者住宅消費偏好分析

3.1樓型偏好

35%的消費者愿意多層,45%的消費者能夠接受小高層,20%的消費者傾向于高層。“心理偏好”并不是購買的唯一決定因素,消費者還要考慮自己的購買能力和實際需求。

3.2戶型與空間面積偏好

戶型:較偏好兩室類和三室類。40%的消費者較喜歡兩室類,50%的消費者較喜歡三室類,喜歡一室類和四室類的消費者占消費者數量的10%左右。具體戶型是:兩室一廳一衛、兩室兩廳一衛、三室兩廳一衛、三室兩廳兩衛。

空間:比較偏好大臥室和大客廳。

3.3付款方式

現在的高房價,消費者選擇按揭貸款的付款方式稍高于消費者選擇一次性付款和分期付款的比率。這取決于消費者自身的經濟狀況和收入情況。

3.4城區偏好

現在太原市南面發展比較迅速,大部分人在高新區上班,消費者傾向于在南城買房,可以離工作地點近些。

3.5其他偏好

供暖方式:地暖作為一種新型的采暖方式,以其舒適、節能、健康、環保等多項優勢成為了令消費者青睞的供暖產品。

4影響太原消費者購房的主要因素

4.1地段和價格

價格是影響消費者購房的最主要因素,太原的經濟水平處于中等偏上,消費者購買能力有限,住房價格的影響力比較大。隨著現在房價的上漲,大部分消費者會考慮自己的實際承受能力,這對于剛參加工作的大學畢業生尤為明顯,他們還沒有穩定的收入和完善的福利,價格考慮最多。其次是地段,消費者傾向于就近孩子上學、工作單位,交通便利,商業發達的地理位置。

4.2手續問題

這其實就是相當于為房子買保險,消費者購房要求是大產權,也就是人們常說的大紅本。“大紅本”,其規定的產權可以上市交易、抵押貸款,產權人的產權因此就能得到保障。而民間所說的“小紅本”,是區、縣政府發給集體土地上建設房屋的房屋所有人的產權證。按照國家現行規定,這種“小紅本”規定的產權在集體組織成員之間可以轉讓,但不能自由上市交易、不能抵押貸款。鑒于此種情況,消費者買房時,會把產權問題也列入考慮范圍之內。

綜上所述,房地產市場以消費者為主導,即如果房地產市場價格合理,消費者有支付能力購買,消費者又有意愿進入這個市場,那么房地產市場的交易才得以進行及完成。房地產的發展問題,無論是地方政府還是房地產企業,甚至于一些住房銷售的中介及媒體,不要總是打住房消費者的主意,不要以為用幾句煽動性語言就會讓這些住房消費者俯首帖耳,順從地進入市場,而是要看看其房地產產品的價格合理不合理,產品質量如何,要學會分析消費者的心理。希望每一個住房的消費者都成為自己決策的主人,希望每一個住房消費者可以通過各種合理的方式、渠道來獲得相應的信息。

參考文獻

篇4

關鍵詞:金融危機;房地產;需求;利潤率關系

12008年剛性需求并未提高樓市的價格

2008年,樓市銷售持續低迷,開發商紛紛采取降價促銷策略,另一方面,土地、建材等原材料價格整體上漲,一直被稱為“暴利行業”的地產企業營業利潤率2008年以來遭遇到雙重擠壓。

根據官方統計數據,2008年全國商品住宅銷售面積同比下降20.3%,其中,北京同比下降40.4%,上海同比下降40.1%,廣州同比下降38.2%。

“北京的樓市價格在2008年整體下降10%,天津地產商會提供的數據顯示,天津房價整體下降20%。”中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌表示。進入2009年3月以來,國家不斷推出各項利好政策,在3月份交易登記面積顯著增加的情況下,廣州市第一季度的整體供應量為101.76萬m2,而成交量則有157.13萬m2,同比去年增長約64%。可見廣州樓市的供求關系開始出現供小于求的逆轉。

從價格走勢看,3月份全市10區的成交均價也有了較明顯的提升,相對于1月和2月有270元/m2的上漲,漲幅達到3.5%。

但盡管如此,和2008年3月相比,目前的樓價同比還是有11%的下降,顯示雖然成交量顯著回升,但成交均價的漲勢還不算過于迅猛。

2美元貶值使中國進出口銳減,經濟下行風險加大

人民幣的升值,主要因素并不全是因為中國經濟增長的速度和效率,而是因為美元貶值,全球跨國資本的大搬家,以及由此引發的全球資產重估而造成的。全球跨國資本的大搬家,以及由此引發的全球資產重估造成的影響是極為錯綜復雜的,有弊有利,利弊交雜,人民幣升值只是其中之一。2009年3月20日,人民幣6.8133兌1美元。22個月內美元貶值17%,以致央行上海總部會同有關部門聯合制定并了《關于進一步適應匯率形成機制改革,促進上海市外向型企業又好又快發展的指導意見》,提醒企業防范匯率風險。

值得注意的是,目前部分訂單加工貿易型進出口企業的利潤維持在5%左右,隨著人民幣中間價升值,如果出口的產品不能同步提價,這類企業的利潤將大幅降低,甚至變為零。

在中國企業的對外貿易中,一般以美金定價。比如一件衣服是100美元,以前人民幣兌美元匯率為8.1∶1時,出口一件,交易額為810元人民幣;而現在人民幣兌美元匯率為7.7∶1,交易額只有770元人民幣,利潤也就因之減少。不過,即使人民幣升值達到這樣的程度,在中國大多數出口企業看來,要保證利潤,要么就降低成本,要么就提高要價。海關總署2009年3月11日公布今年前兩個月我國外貿進出口情況。據海關統計,1月~2月我國外貿進出口總值2667.7億美元,比去年同期下降27.2%。其中出口1553.3億美元,下降21.1%;進口1114.4億美元,下降34.2%。貿易順差438.9億美元,增加59.6%。

2008年,美元對人民幣大幅貶值,我國對美國出口增速大幅放緩,1月~8月份僅增長10.6%。但由于人民幣對歐元匯率相對穩定,1月~8月份對歐盟出口仍然增長26.3%。次貸危機負面影響已經從美國向歐洲、日本和新興國家傳導,歐盟和日本二季度經濟負增長;同時,8月份以后美元匯率反彈使人民幣對歐元、日元升值加快。2009年我國對美、歐、日等主要經濟體出口可能全面放緩,外貿順差規模進一步縮小,凈出口對經濟增長的下拉影響可能比2008年更加嚴重,使我國2009年產能過剩矛盾更加突出。

我國經濟運行中也出現許多新矛盾和新問題。價格上漲壓力尚未根本緩解,企業成本上升和外需明顯收縮使部分行業和企業生產經營困難加大;證券市場股指調整幅度過大和成交低迷,房地產市場觀望氣氛濃厚;能源資源價格形成機制改革不到位,煤電油氣運短期供求矛盾十分突出;資本跨境流動使我國貨幣流動性過剩壓力不減,但中小企業生產經營資金又十分緊張;制約農民持續增收的不利因素較多,服務業發展仍然面臨諸多體制;在周期性和結構性調整雙重壓力下,經濟下行風險加大。

3房地產開發投資降溫但資金依然寬松

房地產開發投資降溫,帶動相關產業固定資產投資減速。2008年1月~8月份,房地產開發投資增長29.1%,占固定資產投資總額的21.4%。但房地產成交量大幅萎縮,房價調整跡象明顯,房地產開發商資金鏈緊張,市場可能由“量跌價滯”進一步發展為“量價齊跌”,初步預計,在2008年高基數的臺階上,2009年房地產開發投資增速將下滑到10%以下,房地產投資增量從6800元減少為3200億元,這將導致固定資產投資明顯減速。由于房地產是產業鏈較長的支柱產業,也是這一輪經濟擴張的龍頭產業,它的周期性調整將拖累一連串行業景氣度下降,鋼鐵、建材等相關產業固定資產投資可能隨之減速。地方政府基礎設施投資資金來源主要來自土地出讓金收入,2008年以來各地土地出讓金收入增幅明顯下降將影響2009年的基礎設施建設規模。新出臺的十大行業振興規劃與房地產無緣,顯然,樓市還將以時間換空間去消化庫存積壓與民生的矛盾。

在全球金融危機、經濟增速放緩的大背景下,各家金融機構的惜貸情緒不可謂不嚴重,特別是對于中小企業的信貸投放,各家銀行尤為謹慎。為此中國人民銀行連續多次下調存貸款利率和法定存款準備金率,以向金融機構釋放更多的流動性,從源頭上確保中小企業的資金供給,促進經濟的穩定發展。而2009年1月份信貸投放猛增的主要原因也是各家金融機構配合“充分發揮好銀行信貸資金在擴大內需、支持經濟發展的作用”的相關政策精神,當然“早投放、早收益”也是各家銀行經營的一貫模式,基礎設施建設貸款,以及有明確政府或國企背景支持的項目包括房地產貸款成為各家銀行搶奪的焦點,實行寬松的貨幣政策不僅在擴張信貸,還包括適度下調利率,一季度CPI、PPI的下降為利率下調騰出了空間。

4房地產業利潤率高與會計核算方式有關

(1)采取一次性全額收款方式銷售開發產品的,應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(權利)時,確認收入的實現。

(2)采取分期付款方式銷售開發產品的,應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現。付款方提前付款的,在實際付款日確認收入的實現。

(3)采取銀行按揭方式銷售開發產品的,其首付款應于實際收到日確認收入的實現,余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。

(4)采取委托方式銷售開發產品的,應按以下原則確認收入的實現:采取支付手續費方式委托銷售開發產品的,應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現;采取視同買斷方式委托銷售開發產品的,應按合同或協議規定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現;采取包銷方式委托銷售開發產品的,應按包銷合同或協議約定的價格于付款日確認收入的實現。包銷方提前付款的,在實際付款日確認收入的實現;采取基價(保底價)并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發產品的,應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。

2008年4月,國家稅務總局了《關于房地產開發企業所得稅預繳問題的通知》,在北京及其他位于省、自治區開發的非經濟適用房項目,在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入,要按照不低于20%的預計利潤率計算出預計利潤額,計入利潤總額,按季度或月預繳企業所得稅,開發完工、結算計稅成本后按照實際利潤再行調整。

《通知》稱,該政策自2008年1月1日起開始執行。在預計利潤率上,各省市執行的標準不同,位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城區和郊區的,不得低于20%;位于地級市、地區、盟、州城區及郊區的,不得低于15%;位于其他地區的,不得低于10%。以北京為例,按照《通知》規定,開發商每季度或每月的預售收入中,除了要繳5.5%的營業稅,還要先按20%預提利潤后,再按25%預繳所得稅,這樣,總稅率達到10.5%。也就是說,開發商每月預售1億元,要繳1050萬元的稅。

對于開發商來說,融資相當于“輸血”,預售和銷售收入相當于自己“造血”,目前,從全國來講,開發商融資受阻,預售收入也不理想,有些實力不強或去年瘋狂拿地的開發商身體已經相當“危弱”,但還在硬撐著,如果商品房賣不出去,成本這一塊肯定不能結轉,但已售房的利潤率高也是必然的,而財務費用不斷的增加導致樓盤全部售完后,實際的利潤率會大幅度下降。

5房地產業自救首先是要制定合理市場價格

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關鍵詞：高校后勤改革；后勤社會化；稅收管理；規范化

高校后勤社會化改革給高校的管理與發展帶來了生機和活力，由此而引發的稅收問題成為高校和稅務部門乃至全社會共同關注的問題。它不僅關系到高校后勤改革的發展，關系到稅收能否規范化管理，也關系到經濟社會的協調發展。

高校后勤社會化活動主要表現為高校后勤經濟實體從事學生公寓、教師公寓、食堂經營和為高校教學提供后勤服務；利用學生公寓、教師公寓和食堂等高校后勤服務設施向社會人員提供服務；社會性投資建立的為高校學生提供住宿服務；高校后勤實體為高校師生食堂提供的服務；設置在高校內的實行社會化管理和獨立核算的食堂向師生或向社會提供餐飲服務等。高校后勤社會化改革是將高校后勤服務納入市場經濟體制，運用市場機制，建立由政府引導的、社會承擔為主的，適合高校辦學需要的法人化、市場化的后勤服務體系。

高校后勤社會化改革的主要目的，是將高校中具有經營性、社會性和服務性的活動納入到市場化發展的軌道，作為市場經濟的組成部分，參與市場競爭。從稅收角度來說，這就意味著高校后勤經濟實體作為一個獨立的納稅人，享受和承擔稅法規定的權利與義務。這不僅符合市場經濟發展要求，增加社會供給，而且還可以為國家貢獻稅收。同時，高校后勤社會化后，可將主要精力用于教學和科研，減輕我國長期以來計劃體制模式下高校辦學形成的沉重負擔。

一、高校后勤社會化改革涉及的稅收問題和現行稅收政策

（一）營業稅的有關征收規定。對從原高校后勤管理部門剝離出來而成立的進行獨立核算并具有法人資格的高校后勤經濟實體，經營學生公寓和教師公寓及為高校教學提供后勤服務而獲得的租金和服務性收入，免征營業稅；對社會性投資建立的為高校學生提供住宿服務并按高教系統統一收費標準收取租金的學生公寓取得的租金收入，免征營業稅。但利用學生公寓向社會人員提供住宿服務而取得的租金收入，應按現行規定計征營業稅；對設置在校園內的實行社會化管理和獨立核算的食堂，向師生提供餐飲服務獲得的收入，免征營業稅。向社會提供餐飲服務獲得的收入，應按現行規定計征營業稅。

（二）增值稅的有關征收規定。對高校后勤實體為高校師生食堂提供的糧食、食用植物油、蔬菜、肉、禽、蛋、調味品和食堂餐具，免征增值稅；經營此外的商品，一律按現行規定計征增值稅。對高校后勤實體向其他高校提供快餐的外銷收入，免征增值稅；向其他社會人員提供快餐的外銷收入，應繳納增值稅。

（三）企業所得稅和個人所得稅的有關征收規定。對高校后勤實體的所得暫免征收企業所得稅。個人所得稅按有關規定計征。

（四）房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅等稅收的征收規定。對高校后勤實體，免征城鎮土地使用稅和房產稅。對在高校后勤社會化改革中因建學生公寓而經批準征用的耕地，免征耕地占用稅。對于城市維護建設稅和教育費附加，由于是以實際繳納的增值稅、消費稅和營業稅三稅稅額為計稅依據，按照一定的比例附加征收的，在免征增值稅、消費稅和營業稅三稅的同時，也免征城市維護建設稅和教育費附加。

必須明確的是：高校后勤實體應對享受優惠政策的經營活動進行單獨核算，分別進行納稅申報，不進行單獨核算和納稅申報的，不得享受上述政策。

二、高校后勤社會化改革稅收征管現狀及存在的主要問題

（一）高校后勤社會化的稅收法律法規滯后，直接影響了稅收征管工作的有效開展。主要表現為政策法規不能及時反應和規范高校的后勤改革，政策法規不明確、缺乏連續性。我國對高校后勤社會化活動征稅最早是以通知形式下發的，也就是財政部和國家稅務總局2000年2月28日的《關于高校后勤社會化改革有關稅收政策的通知》，《通知》明確了對高校后勤企業的有關經營活動實行減稅和免稅。這一通知從2000年1月1日起實施，但其期限是到2002年底，目前這一政策延長到2005年底。嚴格說來，文件通知并不等于法律法規，其嚴肅性和剛性都嚴重缺乏。隨著高校后勤社會化改革的不斷發展，原有的《通知》已不能適應客觀經濟形勢的變化，稅收征管中存在一些不明確問題，難以保證稅收征管及時到位，各地稅務部門對此也一直無法準確把握，甚至采取姑息態度，這種狀況直接影響了高校后勤社會化稅收征管工作的有效開展。

（二）高校后勤改革的不規范、不徹底，客觀上為稅收征管帶來了難度。稅收征管的規范與否，與高校后勤改革是否規范，是否到位存在著相互依存關系。從表面上看，幾乎所有高校都已完成了后勤系統的剝離，但實際上，有些學校的后勤改革是在走過場，只是做了簡單的改頭換面，在后勤處或總務處上掛個企業集團的招牌，管理體制和人事分配制度等基本上還是老樣子。從根本上來分析，目前我國高校的后勤企業并未真正按現代企業制度運行，這其中雖然有觀念上的、社會經濟環境的、法律法規政策等方面的原因，但最關鍵的制約因素是來自體制上的因素。現代企業制度要求產權明晰，我國高校后勤資產的所有權在國家，占有權在高校，后勤實體對后勤資產只有不完全意義上的經營權，沒有對其所經營資產的占有權、收益權和處置權。后勤實體不是真正的法人主體，也就不可能做到自主經營、自負盈虧、獨立核算。這一切從根本上妨礙了高校后勤改革，從而造成不利于稅收征管的局面，客觀上為稅收征管帶來了難度。（三）稅收征管服務不到位，造成高校后勤稅源流失。由于我國高校大多數為政府辦學，國家投資，長期以來人們認為高校是育人的地方，遠離市場。稅務部門和稅務人員存在觀念滯后，重管理，輕服務，多被動，少主動的傾向，適應改革和市場的能力較弱，忽視了對高校的稅收服務。深入高校少，缺乏主動服務意識，稅收服務不到位，使高校這一現實的和潛在的稅源未能被關注和重視起來。同時，稅收征管的基礎資料不全面，征、管、查不到位，造成高校后勤稅源流失。無庸置疑的是，高校后勤社會化改革是一個增稅因素，無論是流轉稅、所得稅還是其他稅收，稅源和稅基都會隨著高校后勤改革的不斷完善而擴大，稅收收入也會隨之而不斷增長。等高校后勤改革徹底完成之后，高校后勤企業與其他經營企業一樣，不再享受任何稅收優惠政策時，必將為地方稅收的增長做出積極的貢獻。

（四）稅收征管方法和手段滯后，管理不及時、不到位，漏征漏管現象嚴重。目前，稅務機關對高校后勤活動的稅收征管基本上仍限于對高校后勤對外服務部分，即：既對學生提供服務，也對社會開放的各種科研實體興辦的公司、各種補習班、校園圍墻外的餐館、書店、理發館等后勤經營行為進行了相應的稅收征管。稅源監控常用手段主要是稅務登記、納稅申報、發票管理、納稅檢查和稅控裝置等。而對于由學校后勤部門直屬的、專門為學生提供食宿及日常生活服務的機構，如對本校學生日常生活提供服務的食堂、醫務所、學生公寓、電影院、理發店、澡堂等這一部分潛在的稅源未能進行有效的登記和管理，基本處于無監控或漏征漏管狀態，造成該部分稅源疏于監管，造成稅收征管對高校后勤社會化服務的管理不到位。

三、高校后勤社會化的稅收規范化管理

（一）完善稅收法律、行政法規，為高校后勤社會化稅收規范化管理提供法律保障。高校后勤社會化活動對國家稅收產生著積極的影響，稅收法律法規對此應及時加以規范，力爭使稅收規范與高校后勤改革保持協調一致。高校后勤社會化的稅收立法，應本著有利于征收管理、有利于依法治稅、減少涉稅爭議、加強監督管理的原則進行。對高校后勤社會化的稅收管理，要本著有利于發揮稅收的調節作用，服務于經濟、服務于社會的原則進行，既要從有利于我國高等教育的長遠發展出發，又要從嚴肅稅收法律和保護國有資產收益的角度來加以統籌兼顧，這樣，才能有效地促進稅收對高校后勤社會化的規范化管理，促進高校后勤組織的規范運轉。只有稅收政策法律制度科學、完善、合理，才能使稅收規范化管理得以實現，并且通過稅收規范化管理，發揮稅收調節經濟、服務于經濟、服務于社會的功能。

（二）轉變思想觀念，樹立稅收服務意識。稅務機關和稅務人員要樹立以納稅人為本的新型稅收服務觀，確立尊重納稅人就是尊重發展，促進發展的正確收觀。把對納稅人的尊重體現在為納稅人服務上，處理好依法治稅與經濟發展的關系，加強管理與完善稅制的關系。充分認識到搞好服務是提高征管水平的重要手段，把尊重納稅人、理解納稅人、關心納稅人貫穿在稅收征管工作中，積極、主動、及時地為納稅人提供優質高效、便捷、經濟的服務。把對高校的稅收管理看成是對高校改革的支持與促進，是對高校后勤的鼓勵與扶持，促進與服務。將管理和服務有機地結合起來，以服務促管理，寓管理于服務之中，改變重管理輕服務的征管模式。稅務機關要主動深入高校，宣傳稅法，講解稅法，掌握高校后勤改革信息，摸清稅源，為高校后勤改革的納稅問題出謀劃策，進言獻智。同時，還必須注重稅收執法的剛性和可操作性，做到依法計征、依率計征。健全和完善監督檢查機制，不斷完善高校后勤的稅收規范化管理，提高稅收征管效率和質量。

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中國的房地產業在2006—2007年前三季度的產業繁榮階段。形成了巨大的泡沫，房地產市場過熱，居民購買力嚴重受挫。金融危機爆發后，房地產市場轉冷。大多數房地產企業面臨著資金鏈斷裂的風險。面對此種情況。不能僅僅從企業的一維視角來認知產業發展問題，而應從企業利益相關者的多維視角來解決產業如何均衡發展的問題。

一、利益相關者理論

利益相關者這一概念最早出現于1780年，表示在某一項活動或企業中“下注”的人。利益相關者理論(stakeholderthe-ory)是20世紀60年代左右在西方國家逐步發展起來的。1963年，斯坦福研究院首次提出利益相關者概念。1965年。美國學者Ansoff最早將該詞引入管理學界和經濟學界，認為“要制定出一個理想的企業目標，必須綜合平衡考慮企業的諸多利益相關者之間相互沖突的索取權，他們可能包括管理人員、工人、股東、供應商以及分銷商”。

針對于股東至上的公司治理實踐的質疑，Freeman于1984年提出!“企業利益相關者是指那些能影響企業目標的實現或被企業目標的實現所影響的個人或群體”。這個定義把股東、債權人、雇員、供應商、消費者、政府部門、相關的社會組織和社會團體、周邊的社會成員等全部歸入此范疇。另一個較為經典的定義是由Clarkson(1994)提出的，他認為：企業目標是為所有利益相關者創造財富和價值，企業是由利益相關者組成的系統。他們因企業活動而承受風險，進一步加強了利益相關者與企業的關聯。

二、房地產業中的利益相關者及其存在的問題

企業存在著多方面的利益相關者，很多學者從不同角度對利益相關者進行了分類。查克漢姆(Charkham)按照與企業是否存在交易性合同關系，將利益相關者分為：(1)契約型利益相關者，包括股東、雇員、顧客、分銷商、供應商與債權人等：(2)公眾型利益相關者，包括全體消費者、監管者、政府部門、壓力集團、媒體與社區。

房地產業中的利益相關者是指對房地產企業及房地產業產生影響的相關群體。其中，開發商是群體中的核心，還包括地方政府、商業銀行、相關行業、購房者以及中央政府。由于缺乏利益均衡配置的機制，導致各群體之間利益扭結、沖突，使房地產業維持長基穩定的發展。

(一)開發商

開發商是房地產市場中的產品提供者，也是該市場中利益的追求者。他們投資房地產的目的是為了能夠獲得利潤。在經歷了2007年“躍進式”投資和2008年“衰退型”調整后。房地產業在2009年迎來了“高危化”的庫存累積。全國性的房地產協會曾預測，2009年末，全國商品房空置面積可能達到3-4億平方米，將是往年的2-3倍。由于房地產銷售的不暢，導致很多房地產企業資金緊缺，甚至存在著資金鏈斷裂的風險。

(二)當地政府

當地政府在房地產行業中扮演著重要的角色。我國《憲法》和《土地管理法》明確規定，城市土地歸國家所有，市、縣人民政府作為國有土地所有者的代表，將本行政區內指定地塊的使用權按一定條件讓與土地使用者占有、使用、經營、管理。也就是說，地方政府實際上已成為土地的所有者，完全壟斷土地的供需，可以對土地進行統一收購，統一供應。這就使得政府成為房地產市場的主體之一。

為了增加財政收入和拉動GDP增長，地方政府一方面低價征地，高價出售，從中獲取大量土地出讓金；另一方面，用高地價推動高房價，帶來建筑業稅和房地產業稅快速增加。據國土資源部財務司提供的數據，2007年1－11月底，全國土地出讓總價款為9130億元，同比增長58.9％。土地財政政策導致土地出讓價格上漲，開發商把相應成本轉嫁給購房者，推動房價上漲，嚴重透支購房者的未來消費力，普通老百姓不堪重負。

(三)商業銀行

我國目前的房地產市場資金鏈中，商業銀行基本參與了房地產開發的全過程，包括土地儲備貸款、房地產開發貸款、流動資金貸款、消費者按揭貸款等。商業銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險。因此，一旦市場出現波動。房地產開發商，尤其是中小型的開發商就會由于資金鏈的斷裂而導致還款困難。房地產投資的市場風險和融資信用風險將集中于商業銀行，轉變為信貸風險，最后損失的將是商業銀行的利益。

(四)相關行業

相關行業是指處于房地產產業鏈條中上游或下游的行業以及產業鏈外和房地產產品息息相關的行業，例如鋼鐵行業、水泥行業、裝飾行業、家居行業、綠化行業等。房地產業的發展狀況直接關系到上下游產業的興衰。據統計，每100元的房地產投資，能帶來其他經濟部門約286元的產出。當房地產行業庫存增加、現金流不暢的時候，勢必影響到能源、鋼鐵、裝飾、物流等行業的產能和效益。

(五)購房者

購房者是房地產產品的直接購買者，其購房用途是自住或者投資。由于城市化進程加快。大量人口涌入大中城市，對房地產產品的需求愈加強烈，導致房價上升。受多方因素的影響，房價一度居高不下。使消費者的購買欲望難以轉化為有效需求。另一方面，受金融危機的影響，一些房地產產品價格下降，某些大中城市房價甚至貶值三成，貸款金額甚至超過了當期產品的總價，一些地區出現了“斷供”的現象。

(六)中央政府

房地產業是中國的基礎產業和支柱產業，在國民經濟中所占比重較大。同時，房地產業具有很高的產業關聯度，在中國的GDP的增長率中，直接和間接由房地產拉動的增長超過2個百分點。

由于居住人權的理念和住宅對城市功能的特殊意義，通常被認為是私人物品的住宅產品具有某些公共物品或準公共物品的特征。所以，政府提供低價住宅和廉租房有利于不同社會階層的和諧共存和社會安定。正因為經濟、政治等多方面原因，需要中央政府對房地產行業給予適當的支持和調控。

三、基于利益相關者視角看房地產業的發展

(一)房地產企業追求合理的利潤

房地產企業和民生息息相關。其行為直接決定著公眾居住人權的實現。作為房地產企業，不僅要依法經營，保證住房產品的質量，還要承擔一定的社會責任，多參與廉租房、經濟適用住房和限價房等保障性住房建設，努力改善中低收入家庭的住房條件。

此外，在金融危機的背景下。房地產企業應適當調整利潤預期，追求合理的利潤指標。這樣做既有利于緩解自身資金鏈的困境，也有利于帶動相關行業及整體經濟的發展。

(二)地方政府轉變觀念。扭轉地方與中央的非合作博弈

地方政府在追求效率、經營城市等觀念的指導下，以較高的價格出讓土地，在獲得了大量的財政收入的同時，也抬高了樓價。短期來看，政府獲得了巨額的土地財政以及相關稅費，拉動了當地GDP的增長。但長期來看，卻制造了大量的房地產泡沫，房地產市場有價無市。

對此，要改革地方政府已有的績效評估體系，建立科學的績效評估體系。建立對地方政府房地產調控的問責制，把調整住房供應結構、抑制住房價格過快上漲等內容納入經濟社會發展目標的責任制。增大地方政府牟利和不執行中央宏觀調控的成本。

(三)商業銀行應完善風險防范體系

目前，我國房地產企業的融資模式以間接融資為主，資金主要來源于銀行貸款，而上市融資、債券融資等直接融資方式較少。資料顯示，房地產企業投入資金中30％以上是銀行貸款，建筑企業往往也墊付一部分資金，這部分很大程度上也來自于銀行。同時，還有一半以上的居民通過個人住房貸款購買房產。因此，一旦發生房地產危機，必然引發銀行業的危機。

商業銀行應嚴格貸款審查制度，加快個人信用體系建設，完善風險防范體系。我國商業銀行應借鑒發達國家長期形成的規范化程序，包括：貸前審查制度、個人信用制度體系、違約處理機制和風險管理制度。將銀行信貸風險規避的重點放在事前預防上，建立起比較系統的房地產行業風險監控、評價、分析和報告制度。不定期地對房地產市場進行調查，對具體項目各個環節進行監控。同時，完善房貸操作程序，加強抵押物管理，及時合理辦理相關抵押手續，規范抵押物估價行為。

(四)中央政府建立房地產調控的長效機制

中央政府對房地產的調控目標具有雙重性：一是保持房地產投資的合理增長和房地產價格的合理發展，二是保障居民基本住房需求。這兩種目標具有矛盾性，容易顧此失彼。由于房地產產業與國民經濟和地方政府的高度關聯，在效率目標和經濟增長戰略的導向下，政府易于推動、支持房地產業的發展，而忽略了居民的權益和社會公平。

政府應完善住房供應體系。按照總量平衡、結構優化的原則積極發展商品房市場，活躍二手房市場，規范租賃房市場，形成適應多層次、不同需求的住房供應和保障體系。對于社會保障用房建設的中長期規劃、土地審批、工程質量和銷售等各個環節，要在制度、法律方面形成健全的長效機制和政策，并將低收入居民全部納入住房保障體系統一解決。

房地產業是關系到國計民生的支柱性產業，對拉動國民經濟增長具有戰略意義。房地產業的發展需要協調解決開發商、地方政府、相關行業等利益攸關方的矛盾和利益扭結問題。這一點在金融危機的大背景下，顯得尤為重要。只有科學界定、區分相關群體的利益和責任，才能夠使中國的房地產業持續、健康的發展。

參考文獻

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篇7

1.1房產檔案為城市建設過程中住房拆遷提供有效的憑據在城市發展過程中，為保證城市發展的質量，提高城市建設水平，必須根據城市重建的系統規劃設計，拆除一部分建筑物，對城市的布局進行重新安排，這個過程會涉及到房屋拆遷的問題。拆遷問題已經成為現階段社會關注的焦點，也是城市建設工作中的難點問題。要保證城市建設過程中拆遷工作的準確無誤以及被拆遷人的合法權利不受到侵害，拆遷單位就必須通過房產檔案準確核實拆遷房屋的所有權人、建筑物面積、結構、產權證以及權利是否完整性等信息，利用房產檔案提供的真實信息，才能夠有效的解決拆遷過程中產生的一些關于房屋的問題，確保房屋拆遷工作能夠順利進行，為城市建設提供保障。

1.2房產檔案能夠為房屋開發商順利房地產市場提供有利的支持房地產商進行房地產市場開發的最終目的是獲得較大的利潤，促進房地產企業的發展。房地產開發是一項投資和風險都比較大的行業，開發過程中涉及的環節也比較多，房地產開發企業要取得房地產開發的順利，就必須進過詳細的市場分析，而房地產檔案能夠為房地產開發的市場分析提供重要的參考。通過查閱房地產檔案可以詳細了解到各種類型商品房的修建、銷售以及房屋空置率情況，從而準確分析出市場上已經趨于飽和和急需的商品房類型，在開發前期做出準確的定位和選擇，同時還可以對商品房的戶型和面積做出正確的定位，正確的定位對于房地產開發企業的投資和收益起著至關重要的作用。所以，房地產檔案在房地產開發過程中占據著重要地位，在城市建設過程中也具有重要意義。

1.3房產檔案為城市建設中的防災減災提供重要的保證隨著建筑規模的不斷擴大，建筑中自然災害或火災等事故的頻發，提高了建筑單位對建筑安全的重視度。如何規避火災等安全事故，減小自然災害對房屋建筑的破壞，這就需要大量的數據進行分析。房產檔案作為城市規劃和基礎建設的重要歷史記錄，在抵御自然災害方面有著非常重要的作用。建設單位可以通過查閱房產檔案中的房屋類型和結構，制定出科學、合理的房屋建設規劃，優化房屋建設技術，提高房屋建設中建筑材料的質量，優化房屋結構，最大限度的減小自然災害或火災等安全事故對房屋的破壞，提升整個城市的安全，對促進城市健康發展有十分重要的作用。

2如何充分發揮出房產檔案在城市建設中的重要作用

房產檔案對城市建設具有非常重要的意義，它能夠為城市建設提供有效的信息參考和保障，能夠提高城市建設的質量水平，促進城市健康有序的發展。但是，在城市建設過程中如何充分發揮出房產檔案的優勢，應該從這幾方面深入分析。首先，提高房產檔案的質量，增強房產檔案管理人員的職業素質，房產檔案記錄的準確性直接關系到城市建設的質量，司法鑒定和經濟適用房的建設都需要參考房產檔案，并對房產檔案中的歷史記錄進行分析，只有這樣才能保證司法鑒定的結果合法性、科學性，才能在城市建設過程中順利進行經濟適用房的建設。所以房產檔案管理人員在工作過程中要堅持以人為本，提高房產檔案的質量。其次，優化房產檔案管理方式，實現信息技術的房產檔案管理的有效整合，建立完善的信息系統，在信息平臺上實現房產檔案的共享，為城市建設的發展提供更高效的工具，通過網絡技術進行房產信息的收集和傳播，為城市建設過程中的科學決策提供更加豐富的資源保證，促進社會的進步和發展，對城市建設的順利開展也有非常重要的作用。最后，城市建設過程中加大房產檔案的利用率，通過參考房產檔案，分析房產檔案中的歷史記錄，制定合理、科學的城市建設規劃，在城市建設前期確定城市發展的定位，為城市建設的順利開展和質量提供有力的支持。

3結束語

篇8

摘要：主要論述了目前國內外在房地產泡沫識別領域的研究方法，對各種方法加以分類，主要分為指標法、理論價格法、市場修正法、統計檢驗法和預警法等，以期對我國的房地產泡沫識別體系和預警體系的建立能有良好的借鑒作用。

關鍵詞：房地產泡沫；識別方法；預警體系

1指標法

1.1房價收入比

房價收入比是房地產價格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。當該指標持續增大時，表明房地產價格的上漲超過了居民實際支付能力的上升。當市場中的房價收入比一直處在上升狀態，且并沒有存在市場萎靡的跡象，則說明這個房地產市場中投機需求的程度很高，產生房地產泡沫的可能性就越大。其計算公式為：

房價收入比=商品住宅平均單套價格/居民平均家庭收入=商品住宅平均銷售價格×商品住宅平均單套銷售面積/城鎮居民平均每人全部年收入×平均每戶家庭人口數

該指標的臨界值可以由首付、利率、貸款期限、每年住房貸款還款金額占收入比重等估算出，但國際上沒有一個統一的標準。在發達國家，房價收入比在1．8~5．5之間；發展中國家，一般在4～6之間。

1.2房地產價格增長率／GDP增長率

該指標是測量房地產相對實體經濟增長速度的動態相對指標，反映房地產泡沫發展的趨勢。指標值越大，房地產泡沫的程度就越大。警戒線定為2，超過2時說明房地產業存在泡沫現象。如1987-1990年間，日本存在嚴重的地產泡沫時，該指標平均值為3。

1.3空置率

房地產出現泡沫時，會有大量房屋空置，故可采用來反映房地產市場的泡沫程度。國際上通用的計算方法為：空置率=增量房和存量房中的空置量/全社會增量房和存量房總和。一般而言，該指標的判斷標準是：空置率不足5%時，表明市場過熱，極可能存在泡沫；5%-10%為合理區域；10%-20%為空置危險區；而當空置率大于20%時，則表明存在嚴重積壓。

1.4租售比價

反映房地產真實價值的是房地產的租金收益，房價變動可暫時偏離租金變動。但若長時間高于租金增長，則存在泡沫的成份。租售比，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值。從理論上說，計算租售比的方法是：假定將租房所需支付的錢以能獲得最大利息收益的方式存入銀行，算出包括銀行利息在內的租房總支出；同時也假定將買房所需支付的錢以能夠獲得最大利息收益的方式存入銀行，再算出買房總支出；以租房總支出除以買房總支出，其結果就是住房的“租售比”。其判斷標準可用下表來表示：

另外，還可以從房地產投資增值率和房地產貸款方面來計量房地產泡沫，但是總體而言，這兩種方法不如以上四種方法應用廣泛。

指標法的突出優點是所用數據通常相對比較容易采集，處理起來比較簡單；在進行房地產泡沫檢測時，可以把那些具有充分理論依據的指標，如房價收入比、租售比價等作為重要的輔判別標準；其缺陷是，一些指標的標準多取自國際經驗，不一定適用于我國的房地產市場。對同一個房地產市場進行判斷時，不同的指標之間可能出現相互矛盾的現象。

2理論價格法（收益還原法）

理論價格法被譽為最符合房地產泡沫定義的判別方法，其基本原理就是計算出房地產的理論價格，然后與實際的房價相比較，通過觀察二者相背離的程度，來判別泡沫是否存在。

以收益還原法為主要內容的理論價格法，在上世紀80年代日本泡沫經濟發生后，成為日本經濟學家用以判定地產泡沫的一種重要方法。因為泡沫是現實資產價格與實體資產價格的差，或是現實資產價格中實體經濟不能說明的部分，所以衡量房地產泡沫的關鍵在于測算出房地產的實體經濟價格(理論價格)與現實價格之間的差距。收益還原的本質就是一個未來收益的貼現模型，即將未來的預期純收益和預期售價按一定的折現率進行貼現，從而得到房地產的理論價格。我們可以通過下圖直觀地理解理論價格法的精髓：

理論價格法雖然在理論上可行，但是在實際操作上卻存在著困難。集中表現為：第一，折現率的準確數字難以確定。第二，收益還原法體現的是把未來的收益折合成現在的收益，通過折現來計算現值。但是，未來是不確定的，在當前的試點上難以對未來一段時間內的收益做出準確的估計。

3市場修正法

我國學者洪開榮(2001)提出房地產泡沫計量的“市場修正法”，即以物業空置率為基礎，從房地產的供求差異出發，通過考慮各種相關系數因素來進行修正，從而估量出房地產泡沫的大小。其公式為：

房地產泡沫系數=物業總空置率×經濟增長修正系數×產業貢獻修正系數×交易情況修正系數

其中：空置率是根據年空置量與三年累計物業竣工量的比例；經濟增長修正系數=上期的(1+GDP增長率)/本期的(1+GDP增長率)；產業貢獻修正系數=上期的(1+房地產業增長率)/本期的(1+房地產業增長率);交易狀況修正系數=上期的(1+個人購房比例)/本期的(1+個人購房比例)。

該方法作為房地產評估標準的基本理由是空置率反映了市場供需的差異，特定時期和地域的空置率指標反映了各種市場力量和非市場力量的市場后果。房地產泡沫和物業空置率是對市場失衡的不同角度的描述，但它的實質內涵是一致的。該方法借助了資產評估中的修正方法，但是理論依據不足。

4統計檢驗法

國外的研究文獻中，常見這種方法。其使用前提有兩個：一是房地產價格短期波動不是很厲害；二是數據樣本要大。實質是利用計量統計學的原理對房地產價格變化進行統計分析。當房地產市場上無經濟泡沫時，房地產價格變化比較有規律，統計分析可以找到統計規律，而當經濟泡沫存在時，由于經濟泡沫使得價格大起大落，從而使得統計規律失常。國外的統計檢驗法根據檢驗的標準不同，可分為方差上限檢驗和游程或粗尾檢驗兩種。

方差上限檢驗法以BlanchardandWatson(1981)為代表，他們認為，經濟泡沫的出現會增加價格p的方差，會減弱價格p與市場基礎的決定因素X的相關關系。在不存在經濟泡沫的零假設下，給定某些條件，就可以求出價格方差的上限。當經濟泡沫出現時，這個上界條件會受到破壞。

BlanchardandWatson(1981)還討論了價格p的更新值（超額收益)的分布。如果存在經濟泡沫，并且經濟泡沫會在某個時期破滅，那么在經濟泡沫存續期間，經濟泡沫更新值為同號；當破裂開始時，變為異號，這樣經濟泡沫更新值的游程會比純隨機序列的要長，從而會使樣本的總游程數變小。經濟泡沫成長期間，會產生小的正的超額收益，但隨之而來的是會在某個時刻經濟泡沫破裂，產生大的負超額收益，這類經濟泡沫的更新值的分布會成尖峰或粗尾分布，因此價格更新值的較大峰度系數可能意味著存在經濟泡沫。但游程檢驗與粗尾檢驗方法的效果不佳。因為經濟泡沫游程數并不必然小于隨機變量序列的游程數；另外，市場基礎價值的分布也可能呈峰態。即使如此，這兩種方法還是引起了經濟學家們的關注。

我國房地產市場化的時間很短，從住房制度改革基本完成的1998年算起，到2008年我國住宅市場化的歷史也不過10年時間，可供計量檢驗的樣本數據很少，計量檢驗的結論可能缺乏可靠性。因此，統計檢驗法在我國應用并不合適。

5預警指數法

預警法是一種綜合方法，融合了指標法中的各種重要指標，也是目前測度房地產泡沫較為理想的方法。雖然存在著諸多理論上的問題，而且需要收集很多數據，但綜合而言，是目前除了收益還原法之外最為完善的測度方法。目前被普遍接受的預警構建方法如下：

（1）選定預警指標。（2）確定預警指標的權重。（3）確定指標臨界值。（4）測算地產泡沫發生變化的概率。當某一個判斷指標發生預警信號時，地產泡沫就有可能發生變化。在預警期內，達到臨界值的指標越多，地產泡沫變化的概率越大。（5）確定地產泡沫的預警級別。根據地產泡沫變化的概率，房地產泡沫變化的可能性劃為幾個級別：A級：警戒級，40其構建還有多種方法，但它們在計算原理上是相同的，關鍵之處是所選取的代表性指標會因人而異，差別很大。

6結論與建議

以上房地產泡沫識別方法很多，但大體上可以歸為兩類，即指標法和模型法。不管用何種方法測度房地產泡沫，尤其是指標法中，其邏輯思路都是首先試圖建立一個基準指標，然后用實際指標與其對比，實際指標大于或小于基準指標的部分即為泡沫成分，以實際指標偏離基準指標的程度來指示房地產泡沫的嚴重程度。在實際應用中，應該綜合運用各種方法，對房地產價格進行分析，判別是否存在泡沫，而不應該單純采用一種方法，以免判別結果有失偏頗。真對以上分析，對我國房地產泡沫識別方法的研究提出以下建議：

第一，由于我國房地產發展時間較短，房地產統計工作更是滯后于房地產市場，統計資料相當匱乏，所以應該完善我國的房地產統計工作，使之更適應于經濟全球化發展。

第二，目前我們應該在現有統計資料條件下，根據我國以往的經驗和其他類似國家的經驗，深入研究適合于我國的量化方法和評判標準。

第三，建立適合于國情的房地產泡沫預警機制，對我國房地產泡沫及時預報和控制，時刻警惕房地產泡沫。



參考文獻

［1］周方明.房地產泡沫測度研究［J］.經濟師,2006，(5):141-144.

［2］洪開榮.房地產泡沫:形成、吸收與轉化［J］.中國房地產金融,2001，(8)：10-14.

篇9

【摘要】房地產信貸是銀行信貸業務的重要內容之一。隨著經濟體制改革的不斷深入,國家有關部門就加強金融宏觀調控作用、促進房地產市場持續健康發展出臺了一系列措施。因此,加強對房地產投資風險的分析和提高風險防范意識具有特定的現實意義。本文分析了房地產投資的風險,揭示了房地產金融投資風險的成因,并提出了銀行房地產信貸的風險防范措施,在房地產金融風險防范方面提供了有益的借鑒。

【關鍵詞】風險防范房地產信貸銀行業

房地產是我國國民經濟中一個重要的支柱產業,它的發展對于發展經濟和提高人民生活水平、拉動相關行業發展、擴大內需等都產生著極為重要的作用,房地產信貸又是一項充滿風險的業務。因此,如何規避金融風險、積極促進房地產業持續健康地向前發展,將是我國當前十分重要的任務。

一、銀行房地產信貸過程分析

1、地產開發階段。承擔土地一級開發的有土地儲備中心、土地出讓單位、項目公司以及土地出資(合作)者。這三類單位都有銀行貸款介入,他們的還貸資金又主要來源于土地轉讓。

2、房地產開發階段。房地產開發企業的資金主要來源于自籌資金、國內貸款、外資、債券及其他。房地產開發企業取得貸款后,將部分資金支付給地產一級開發商,這也使銀行對地產開發階段的貸款收回。房地產開發企業通常將工程分為一期、二期、三期等,啟動項目后著力開發一期,在取得銷售許可證等“五證”齊全后預售商品房,獲得預售收入并用該資金開發二期,實現循環開發。

3、房地產銷售階段。銀行向購房者提供按揭貸款等服務,房地產開發企業將取得的銷售收入支付建筑安裝企業的代墊資金和對項目開發貸款進行還貸,銀行通過回收購房者還貸資金實現整個房地產信貸資金的“回籠”。

二、銀行房地產信貸風險揭示

結合以上銀行對房地產信貸過程,銀行可能遇到風險如下。

1、項目合法有效性風險。由于房地產和其他行業的差異,這一業務既有房地產企業(借款主體)的資質管理——保留行政審批的項目,還有項目本身的合法有效性,大部分項目都是保留行政審批的,尤其是進行規劃的審批很普遍,所以存在較大的政策性風險,這體現在房地產項目的地產一級開發階段和項目開發階段,這類風險發生最為顯著的是工業園區的房地產開發項目。

2、市場風險。房地產項目的市場定位往往成為市場風險的主要決定因素,其中價格和當地對該同類項目的供需情況是衡量市場風險的主要參考指標。這類風險主要體現在銀行對項目的審貸初期和房地產項目的銷售階段,易受該行業經濟“泡沫”的影響,海南房地產“泡沫”的破滅至今讓人記憶深刻。

3、項目質量風險。由于房地產項目按揭時間較長,在此期間容易滋生許多不確定性風險因素。其中項目的工程建設質量相對容易監控,而項目的選址、項目類型、物業配備等將會在長時間影響項目質量,從而給銀行帶來相應的信貸風險。這類風險體現在房地產工程項目建設管理和項目的周圍經濟環境上。

4、經濟風險。經濟風險主要指房地產上游行業的風險傳導,例如原材料價格的上漲將會加大房地產開發的經營成本,甚至推動房價的上漲,給市場帶來許多不確定性。此外,國民經濟總量的發展和人們消費水平都將影響到房地產的需求市場。由于房地產的行業特性,其受經濟環境的影響因素較多。

5、政策性風險。對房地產而言,其政策性風險主要指貨幣政策、財政政策、政府對房地產的產業政策等其他相關政策的影響。

三、銀行房地產信貸風險防范措施

1、政府對房地產市場的宏觀調控能力。政府要增強對房地產宏觀調控的前瞻性和科學性,改善對房地產市場的監督管理,完善調控手段,提高調控能力,促使房地產業穩定、健康、有序地均衡發展,防止大起大落,防范房地產泡沫的產生。為此,必須首先加強房地產市場的統計工作,完善全國房地產市場信息系統,建立健全全國房地產市場預警預報體系。通過全面、準確、及時地采集房地產市場運行中的相關數據和對影響市場發展的相關數據進行分析、公布,政府可以全面、及時、準確地掌握我國房地產市場運行情況,并進一步加強對房地產市場的監控和指導,以實現對我國房地產市場運行情況的預警和對房地產投資、消費的引導。

其次,政府要設計合理、嚴密的房地產稅制,引導土地持有者合理提高土地使用效益,抑制土地的過度投機。比如對土地空(閑)置征稅,以鼓勵持有人積極投資開發,提高囤積投機的成本;征收土地增值稅,土地增值稅能有效地抑制土地投機,且能將由社會引起的土地增值通過增值稅的形式部分返還給社會,體現了社會公正。征收土地保有稅,以刺激土地供給等。

2、發展多元化的房地產金融市場。我國應當大力發展多元化的房地產金融市場,形成具有多種金融資產和金融工具的房地產二級金融市場,以達到分散銀行信貸風險的目的。房地產對于銀行的依賴性過大,不利于自身發展,同時商業銀行過度的房地產貸款,有悖于商業銀行的“三性”原則。因為商業銀行的資金來源主要是吸收社會存款,而將這部分資金投向期限較長的房地產項目不符合銀行資產流動性、安全性的要求,容易造成清償危機,產生金融風險。在成熟規范的市場中,房地產開發和經營的融資不僅僅有債權融資和股權融資兩種基本形式,在一級市場以外,還應存在著發達的證券化二級市場。在這個二級市場上,各種房地產金融工具同時存在,包括投資基金、信托證券、指數化證券等等。房地產證券化可以促使房地產經營專業化,實現資源的合理配置。

3、房地產企業要提高自身的抗風險能力。房地產企業自身應增強管理能力、市場競爭能力、風險控制能力和誠信度,提高抗風險能力。作為資金密集型產業,房地產業的規模經濟效應較其他行業尤為明顯。規模小的開發商的單位成本居高不下,在廣告策劃、營銷推廣、環境改造、配套設施、物業管理等方面規模較大的公司占有明顯優勢。此外,規模大尤其是具有較強現金實力的開發商在選擇項目最佳開發時間上也具有主動權。因此,房地產業內部適度的資本集中,能有效地節約房地產開發和經營成本,提高抗風險能力。

4、銀監會要充分發揮監管作用和服務功能。銀監會應加快發揮在社會信用基礎和市場誠信制度建設中的重要作用,完善監管手段,提高監管能力,充分發揮其監管作用和服務功能。激勵誠信行為,促使各經濟主體在日常信用活動中養成守信習慣,彼此建立起互信、互利的信用關系,確立失信成本遞增的違約制裁機制,嚴懲欺騙和違約行為,在全社會范圍內營造起誠實守信的氛圍和環境,促進金融穩定。

5、提高商業銀行的風險防范能力。商業銀行自身應加強管理,提高風險防范能力。首先,商業銀行要建立和完善房地產市場分析、預測和監測指標體系,建立和擴大房地產市場信息來源,及時關注各地房地產市場的發展變化情況,提高對房地產市場發展形勢的分析預測能力;要加強產業政策研究,制訂與產業政策相互協調的房地產信貸政策;要加強對房地產行業周期波動的研究,防范市場風險于未然。其次,信貸從業人員必須樹立牢固的風險意識和良好的職業道德意識,在調查環節盡職盡責,認真做好貸前調查工作,及時分析信貸業務的客戶風險和經營風險,研究信貸風險防范措施。

信貸審批人員應在審批環節嚴格把關。一是分析項目是否符合國家宏觀政策;二是分析項目投資資金組成的合理性和來源的可靠性,項目資本金比例是否達到國家規定的比例,自有資金是否到位,部分銷(預)售收入作為投資來源是否可行等;三是分析項目總投資的合理性,如建安成本是否過高等;四是分析項目的合法合規性,結合“四證”分析有無超規劃、超容積率等情況;五是分析項目抗風險能力,結合成本、凈現金流量、投資收益率、敏感性因素分析等指標進行分析;六是分析項目的市場前景及其競爭力,要結合產品價格、項目所在地的位置、規劃布局和建筑設計、開發商的品牌等因素分析;七是分析擔保措施,抵押物是否足值、變現能力是否強,保證人保證能力如何等;八是分析企業的財務狀況、資信狀況、開發經驗、經營管理能力和風險意識及風險控制能力。

【參考文獻】

[1]孫永玲:中國房地產金融戰略實施[M].機械工業出版社,2005.

篇10

房地產市場矛盾中蘊含的法理價值分析

(一)宏觀調控中政府權力干預的處境

1。政府宏觀調控的必要性

筆者認為，市場一方面在創造利益，另外一方面在破壞利益。對于房地產市場的起伏不定，權力掌控的主體———國家，必須要對市場進行一定的行政干預，如果不采取干預措施，市場失靈，則帶來的影響不僅僅是金融風暴所能比擬的，它對整個國民經濟的影響和經濟發展的破壞難以想象。具體到房地產市場，如果土地完全市場化、各類配套設施能通過市場手段獲得、銀行貸款是完全透明的，則房地產交易價格是競爭性的。而這些條件的滿足需要以整個經濟系統的市場運行為前提，至少目前中國房地產市場還沒達到這種水平。［6］從這個意義上講，在我國目前的社會經濟環境下，讓房地產市場自由發展既無條件又失公平。面對這樣的市場，政府有充分的理由進行干預。市場缺乏政府宏觀政策調控和法律監管猶如一場沒有音樂的舞會一樣，再好的舞姿也因為沒有旋律的指揮而無所適從。

2.政府干預房地產市場的處境

關于政府對市場干預的力度，不少學者提出了很多質疑。因為權力的運用在其宏觀調控中有模糊的地帶。有的專家認為政策的調控本身沒有法律的規范性和強制力，但在具體實施過程中，地方政府甚至將政策依據作為處罰和上位法的解釋依據，這本身就是不合法的。［7］另外政府一方面想通過房地產業帶動其他產業的發展，以期達到產業鏈的平衡。但另一方面又行使權力來過度干預市場的發展，既要做到支持、保護、維護房地產投資人的利益，又要采取行政手段遏制他們的利益。令政府感到尷尬的是抑制房地產的發展也是抑制自身的利益。這是一個無法調和的矛盾。因為市場的規律、規則不通過政府干預，那么更多的消費者權利將得不到切實的保護。無論如何，政府都只能犧牲部分利益來成全整體利益。因為公共利益是首位的。筆者認為這是宏觀調控的初衷，也是目前政府扮演的角色和所處的環境。

(二)利益在房產市場主體中的分割

市場經濟環境下，參與市場、角逐市場，根本的目的還是獲取利益的最大化。有學者說，一個好的市場既要滿足市場經濟體制的完善，也要滿足法治體系的健全，關鍵的還是要看市場利益機制是否均衡。在房地產行業，無論是房開商還是貸款銀行、無論是政府部門還是其他產業鏈(如建筑業、化工業、機械制造業、交通運輸及倉儲業等多個行業有密切的關系;同時還有金融、保險業、電力、煤氣及水的生產和供應業、社會服務業、交通運輸、倉儲及郵電通信業、批發和零售貿易、餐飲業家用電器業、家具制造業、建筑裝飾業等)。甚至廣大消費者，都希望最大化的減少風險和損失，以期在利益的分配中能占更多的份額，當然有的利益已經被預設。如房價、利率、相關產業的商品價格等。在復雜的利益格局中，被動的消費群體始終處于弱勢的地位。但利益的追求不能建立在違法違規和損害公民權利基礎之上。無論社會利益格局如何調整和變動，都要保障公民的生存權和發展權。根據社會經濟發展水平，及時調整最低生活保障、最低工資、貧困線和其他保障水平，防止利益格局固定化、部門化、權力化。政府之間、政府與市場之間要建立正常的利益協調、博弈機制，使權力與職責、利益相符合。［8］打于強勢的銀行、房產投資人、政府的利益壟斷。最大化的將局部利益轉向公共利益。

(三)競爭秩序需建立在道德的邏輯優先性上

競爭必須依賴于一定的市場競爭機制，不能違反法律規范及市場規則。否則將不會形成有序的行業競爭格局。秩序是穩定的首要條件，沒有良好的秩序規則就沒有和諧發展的基礎。針對房地產市場因價格波動帶來的不穩定性，政府不斷開展整頓市場和規范市場經濟秩序的各種舉措。這對維系房地產市場秩序、一定程度上遏制房地產價格起到至關重要的作用。一旦市場秩序混亂，規則沒有得到遵守，利益的無限追求已經突破了道德可以容忍的底線，那國家的經濟發展將是災難性的，屆時再合理地宏觀調控措施估計都難以進行及時有效的補救。所以，為了維護房地產市場不至于壟斷利益，影響整個國民經濟的發展。政府的宏觀調控和市場干預有絕對的合理性和必要性，但也不能將這種干預手段作為房地產市場秩序唯一的穩定依據。因為還有一個不可忽略的因素，即道德力量。民生問題是任何一個國家發展的歸宿點，市場秩序即便不穩定，也不能以消費者或廣大民眾的利益做為代價。市場在建立起自身機制的同時，也應該慢慢形成自我的道德體系。競爭無界，道德有底。所以市場不缺乏人性，市場也不能脫離道德。在我國的房地產市場競爭機制中，道德的邏輯性必須置于首要地位。不要形成企業與地方政府聯合反調控的行為。因此，市場競爭秩序乃是基于社會共同的道德訴求。由于既不存在一個完備的道德，也不存在完備的法律，道德與法律須臾不可分離。我們既可以從社會的法律活動中去閱讀到特定社會的道德狀況，也可以通過社會的道德資源去反思它的法律處境。當現代社會孜孜以求的法制追求不足以維持市場秩序時，我們不能忘記，道德具有邏輯的優先性，因而必須尋求和利用現實的道德資源。如此，才能促進繁榮穩定的房地產市場秩序。

(四)房地產市場的健康需要法律體系的規范化

不僅僅是房地產市場，其他任何行業的發展都需要一部相對完善的法律規范來加以調整和保護。法律與社會其他調控手段一樣，既有自己的運行方式和規律，也有調整其規范對象的規律。對于房地產市場，由于牽涉到的主體比較多，即便是政府也不例外。這是房地產行業的特殊性質所決定的。但無論有多復雜的參與主體，都必須遵守一定的規則和法律規范。沒有完善的法律體系就不可能有完善的健康的行業發展。針對房地產發展的極端不穩定性及與其他行業甚至與整個國民經濟的關聯性，國家出臺了許多規范性文件和政策，但有的如《行政處罰法》、《行政許可法》、《立法法》、《房地產管理法》、《土地管理法》、《擔保法》等規定上內容含混不清，缺乏確定性，經常用一些常識性概念表達專業性問題，缺乏應有的確定性和嚴謹性，在法律責任上很難界定。在我國制定的關于房地產的法律法規及相關的政策、制度中，還應當防止保護房地產消費者權益的專門立法與既存法律發生競合。“消費者保護法廣泛地存在于各種法律規范之中，不受部門的限制。凡對消費者利益具有保護功能的法律規定，都是消費者保護法的組成部分”。［9］P220對房地產消費者權益的保護可通過完善相關法律的途徑實現，并在相關法律中規定對不同種類的房地產權益予以不同程度的保護。況且房地產消費者權益內容龐雜，一部法規難以窮盡，且廣泛涉及諸多相關法律，易導致法律適用的競合。主要是與民法通則或未來的民法典、房地產法、合同法、建筑法等法律的競合，雖然可以強調對有關公民基本生存權利的規范優先適用的競合規則，但制訂新法和修改法律畢竟要以防止而不是增加競合為宜。

(五)責任的承擔主體模糊

責任的承擔既有個人的也有集體的、既有社會的也有國家的。責任是擔當。在房地產市場，隨著利益主體錯綜復雜的關系及多元的參與性，使得這一領域凸顯的社會問題被弱化，筆者甚至懷疑政策層面的調控措施是否是某些地方政府責任的變相推卸，或者是將弱化的問題迅速提及到保護大眾公共利益的高度，使人們忽視了他們自己其實已經遭受的利益損失、權益流失?根據盧梭的社會契約理論，人們的權力已經委托給了國家，則相應的權利保護應該由國家來完成。當人們合法利益受到損害的時候，誰來承擔侵權的責任?房地產市場涉及的主體不僅僅是房地產投資人，還有銀行、地方政府及國家職能部門等。如果以消費者的利益受到侵害就片面的將房開商提高價格作為唯一的罪魁禍首，那是不公平的。造成這一局面的推手還有政府層面。因為在放任市場和調控市場方面國家必須做到這種宏觀調控力度的把握。不同的經濟發展區域有不同的特點，將制定的法律法規或者其他規范性文件、政策等全部適用于所有的行政區域值得考量。市場調研不充分的話，責任的擔當不可避免。問題是怎樣將百姓的損失通過責任承擔主體凸顯出來。在實踐中，基本都是房地產投資人或銀行來承擔責任，其實我們的政府在某些時候如果確實系自身行為使然的話，也要勇于承擔責任，否則既挫傷了投資人的積極性，也不利于我國營造安康的經濟環境。