為大力推進舊城區整體改建步伐，優化居民居住環境，切實解決我旗城鎮中低收入家庭、農牧民家庭住房困難問題，根據《全民安居工程實施意見》（政發〔〕24號），制定本實施方案。

一、指導思想

以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，深入貫徹落實科學發展觀，建立健全限價商品住房（以下簡稱限價房）制度，規范限價房出售行為，推進全民安居工程的順利實施，努力使我旗城鎮中低收入家庭及農牧民家庭的住房條件得到明顯改善。

二、基本原則

限價房銷售管治遵循以下原則：自愿申請、逐級審核、公開透明、公平公正、動態監管。

三、實施辦法

本合同由×××（以下簡稱“轉讓人”）與加利福尼亞州×××公司（以下簡

稱“公司”）共同簽訂。

為獲得公司發行的×××股票，轉讓人在此將以下財產的所有權利出售和轉讓

給公司：

本出售單所附的財產清單上所列的一切有形資產和一切待銷存貨、信譽、租借

權益、商品、以及其它無形資產，位于×××地的×××資產除外。

一、本合同文本是根據《上海市房地產轉讓辦法》制定的示范文本，印制的合同條款為提示性條款，供未經預售階段的商品房（現房）出售時當事人雙方約定采用。

二、購房是一種民事法律行為，涉及的標的額較大、專業性較強、法律規范較多，為更好地維護雙方當事人的權益，雙方簽訂合同時應當慎重，力求簽訂得具體、全面、嚴密。

三、商品房在取得新建商品房房地產權證（大產證）后，方可出售。在簽訂出售合同前，房地產開發企業應向購房人出示新建商品房房地產權證（大產證）。新建商品房房地產權證真實性、合法性可向市、區、縣房地產交易中心查詢。

四、房地產開發企業出售已抵押的商品房，應事先以書面形式通知抵押權人，同時，將已抵押的事實告知購房人。未通知抵押權人或未告知購房人的，轉讓行為無效。購房人在簽約前可向市、區、縣房地產交易中心查詢擬購房屋是否已抵押以及是否存在被司法機關或行政機關依法裁定、決定查封或者其他形式限制房地產權利的情況。

五、商品房出售合同簽訂后應及時向房地產登記機構辦理商品房變更登記手續。購房人領取房地產權證（小產證）。

六、雙方履行合同發生爭議的，可選擇向不動產所在地人民法院起訴，也可選擇向仲裁委員會申請仲裁。如選擇申請仲裁的，可向本市的仲裁委員會申請，也可向外地的仲裁委員會申請，本市仲裁委員會有上海仲裁委員會和上海對外經濟貿易仲裁委員會（涉外仲裁）。

[摘要]：作為20世紀70年代以來重要的金融創新,資產證券化是世界資本市場上倍受推崇的新型融資工具。本文主要采用比較分析、實證分析和歸納分析等研究方法,對于證券化資產的“真實出售”在我國適用所遇到的法律問題做出了分析,并提出了自己的觀點和解決辦法。

[英文摘要]：

[關鍵字]：資產證券化/真實出售/金融工具

[論文正文]：

資產證券化是近30年來世界金融領域最重大和發展最快的金融創新和金融工具，是衍生證券技術和金融工程技術相結合的產物。資產證券化是指將缺乏流動性但能夠產生可預期的穩定現金流（經濟利益）的資產，通過一定的結構安排，對資產中的風險和收益要素進行分離與重組，進而轉化成為在金融市場上可以出售和流通的證券，以便融資的過程。

資產證券化制度大致可被認為是由兩個階段、四個主要制度構架起來的有機體系。兩個階段，是指資產分割階段和證券化階段；四個主要制度，是指特殊目的機構（SPV）[2]的設立、資產轉移、信用增強以及資產支持證券的發行與交易等四項制度。

第一章總則

第一條為加強我縣廉租房出售管理，籌集廉租房建設配套資金，促進廉租房建設滾動發展，切實解決我縣低收入家庭住房問題，參照《市人民政府辦公室關于印發（市廉租房出售管理暫行辦法）的通知》（市政辦發〔2012〕4號），結合我縣實際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱廉租房出售，是指將政府出資新建、購買、改建和通過社會捐贈等途徑籌集的廉租房，向符合廉租房實物配租條件的對象限價出售。

第三條廉租房出售堅持符合條件、自愿購買、公開操作、穩步推進、限量出售的原則。

第四條本辦法適用于全縣廉租房出售管理和售后管理。

第五條縣房產局是廉租房出售管理的主管部門，負責廉租房出售的組織實施，縣財政局負責廉租房出售資金的監管工作，各社區、長鋪鎮、長鋪鄉人民政府負責廉租房出售對象資格初審，縣房產局負責廉租房出售對象資格審核工作，縣監察局負責對廉租房的出售過程進行監督。

第一條為規范已購公有住房和經濟適用住房的上市出售活動，促進房地產市場的發展和存量住房的流通，滿足居民改善居住條件的需要，根據《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》及有關規定，制定本辦法。

第二條本辦法適用于已購公有住房和經濟適用住房首次進入市場出售的管理。

第三條本辦法所稱已購公有住房和經濟適用住房，是指城鎮職工根據國家和縣級以上地方人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定，按照成本價（或者標準價）購買的公有住房，或者按照地方人民政府指導價購買的經濟適用住房。

本辦法所稱經濟適用住房包括安居工程住房和集資合作建設的住房。

第四條經省、自治區、直轄市人民政府批準，具備下列條件的市、縣可以開放已購公有住房和經濟適用住房上市出售的交易市場：

（一）已按照個人申報、單位審核、登記立檔的方式對城鎮職工家庭住房狀況進行了普查，并對申報人在住房制度改革中有違法、違紀行為的進行了處理；

各縣人民政府、州級各部門、省州屬行政企事業單位：

推進農村產業結構的戰略性調整，切實增加農牧民收入是黨中央、國務院提出的當前及今后一段時期農村經濟工作的主要任務。根據我州實際，切實加強牲畜出欄出售工作，加快畜牧資源優勢轉化為商品經濟優勢，實現由數量畜牧業向效益畜牧業轉變，促進農牧民增收，提出如下意見，請認真貫徹落實。

一、總體思路

認真貫徹中央、省、州農村工作會議精神，牢固樹立科學的發展觀和正確的政績觀，堅持以建設生態畜牧業為方向，以加快畜牧業結構調整為重點，以增加農牧民收入為核心，積極培育龍頭企業，引導和發展專業合作經濟組織，努力探索招商引資的新路子，堅定不移地推進畜牧產業化經營，促進農牧民增收。

二、具體措施

（一）提高認識，加強宣傳，齊心協力抓好出欄

長期以來，人們一直習慣于認為，看電視、聽廣播不過是聽聽消息、娛樂娛樂而已，它們是當然的"免費的午餐"。然而，有線電視的開播，使人們明白了，看電視也得交錢。這就是說，電視節目也同冰箱、洗衣機一樣，是用錢買來的商品。然而，深層的問題是，在當今市場經濟的條件下，電視臺真的會無償地向你提供"免費的午餐"嗎？

研究這一問題，可以從兩個方面進入，其一為以商品閱聽人和閱聽人閱聽狀況調查為焦點進行研究，其二為以閱聽人所享受/花費的休閑/工作時間為焦點展開探討。

當代社會傳播媒體的運作，在經濟上有兩種方式，一種是由國家支持的公共，如英國，它主要采取強制征收公共電視執照費的方式。另一種則主要依賴廣告的收入，這種方式已日益成為當代傳媒的基本生存方式。

美國理論家斯梅塞從商品經濟角度對此進行了深入研究。他認為，在后工業社會的條件下，閱聽人實際上已成為一種商品，大眾媒介其實就是這種商品的生產者(賣方)，而廣告商則是其商品閱聽人的買主。他指出，由廣告所支撐的大眾傳播，其商品形式已成為信息/娛樂工業的支配形式。由廣告商支持媒介的組織化形式，現在已遍及世界，而媒介也越來越依賴廣告商，不僅電視、廣播、報紙和雜志，而且電影、戲劇、音樂與表演亦無不如此。斯梅塞在分析這種組織形式時，特別關注媒介的外顯功能(傳播信息)和媒介的經濟結構之間的矛盾。斯梅塞認為問題出在商品上，也就是說，媒介是在向廣告商兜售一種商品。這是一種什么商品呢？從傳統的觀點看，廣告商從媒介買下的是空間，他利用此空間(時間)向觀眾推銷產品。至于此舉是告知大眾還是迫使大眾接受消費主義，這要看研究者從何種理論立場出發。從媒介方面來說，販賣空間是媒介公司的主要收入，電視、廣播、報紙和雜志由訂戶得來的收入/利潤微乎其微。那么，按照傳統的交換法則，任何電視與報紙的空間都應該在價格上相同才對，但實際上各種不同空間的價格相去天壤。即使是同一天同一張報紙如《紐約時報》，其第二版和第六版也價格迥異。我國中央電視臺廣告費與一般省市電視臺的廣告費差距之巨，令人咋舌，而所謂"黃金時段"與其它時段的價格之比，亦不天壤。為什么此一空間比另一空間價格多出如許？明眼人一目了然：不同空間吸引閱聽人的程度不同所致。但斯梅塞在這一傳統答案的后面發現了媒介背后的文化商品和商品閱聽人。

在斯梅塞看來，由廣告/廣告商支持的媒體把喜劇、音樂、游戲、娛樂、表演，甚至新聞、宣傳都看作是媒體的"免費的午餐"，其目的就是盡一切力量把觀眾釣到電視機前，而電視機前即是觀眾/生產者為其生產商品/利潤的場所。正因為如此，才要調查公司去調查觀眾收視率，然后媒介公司再把觀眾打包賣給廣告商。這時，一個真正的商品----閱聽人的看/聽出現了。這才能解釋媒體空間的價格差異，廣告商和媒介公司之間的關系，以及收視率調查公司存在的原因。斯梅塞從經濟基礎來定位媒介工業，他干脆認為，從總體看，閱聽人不過是廣告商和媒介公司的勞工而已。的確，娛樂工業若沒有獲得實際利益，怎么會為閱聽人提供免費的午餐？所以，當閱聽人興高采烈地享用"美味佳肴"時，他實際上是在做苦工，他不僅在消磨時光，也是在以一種相當確定的方式付出自己的精力和時間：他全神貫注地參與節目，實際上做了廣告商所支持的媒介公司的社會化背景。他所做的，正如同把時間耗費在無報酬勞動中的工人所為。他在替消費品的生產者執行市場功能，并進行生產與復制勞動力的工作。在當代資本主義社會，所有的時間實際上都已變成工時。閱聽人的這種無報酬的勞動為廣告和大眾傳播工業的口袋賺來了千百萬銀兩。斯梅塞論道：

工人下班后的時間，除了睡覺外，都得隨壟斷資本主義的消費業和服務業所施加的壓力。個人的、家庭的與其他社會交往的需要都必須放到產品和行銷的脈絡中來處理。在不斷承受這些幾近泛濫的壓力下，使得個人與家庭的任務基本上成為一種"拷貝"。當閱聽人置身其間，形成了他心理的采購單，并把收入花掉時，廣告商就從閱聽人工作中獲取利益。

長期以來，人們一直習慣于認為，看電視、聽廣播不過是聽聽消息、娛樂娛樂而已，它們是當然的"免費的午餐"。然而，有線電視的開播，使人們明白了，看電視也得交錢。這就是說，電視節目也同冰箱、洗衣機一樣，是用錢買來的商品。然而，深層的問題是，在當今市場經濟的條件下，電視臺真的會無償地向你提供"免費的午餐"嗎？

研究這一問題，可以從兩個方面進入，其一為以商品閱聽人和閱聽人閱聽狀況調查為焦點進行研究，其二為以閱聽人所享受/花費的休閑/工作時間為焦點展開探討。

當代社會傳播媒體的運作，在經濟上有兩種方式，一種是由國家支持的公共，如英國，它主要采取強制征收公共電視執照費的方式。另一種則主要依賴廣告的收入，這種方式已日益成為當代傳媒的基本生存方式。

美國理論家斯梅塞從商品經濟角度對此進行了深入研究。他認為，在后工業社會的條件下，閱聽人實際上已成為一種商品，大眾媒介其實就是這種商品的生產者(賣方)，而廣告商則是其商品閱聽人的買主。他指出，由廣告所支撐的大眾傳播，其商品形式已成為信息/娛樂工業的支配形式。由廣告商支持媒介的組織化形式，現在已遍及世界，而媒介也越來越依賴廣告商，不僅電視、廣播、報紙和雜志，而且電影、戲劇、音樂與表演亦無不如此。斯梅塞在分析這種組織形式時，特別關注媒介的外顯功能(傳播信息)和媒介的經濟結構之間的矛盾。斯梅塞認為問題出在商品上，也就是說，媒介是在向廣告商兜售一種商品。這是一種什么商品呢？從傳統的觀點看，廣告商從媒介買下的是空間，他利用此空間(時間)向觀眾推銷產品。至于此舉是告知大眾還是迫使大眾接受消費主義，這要看研究者從何種理論立場出發。從媒介方面來說，販賣空間是媒介公司的主要收入，電視、廣播、報紙和雜志由訂戶得來的收入/利潤微乎其微。那么，按照傳統的交換法則，任何電視與報紙的空間都應該在價格上相同才對，但實際上各種不同空間的價格相去天壤。即使是同一天同一張報紙如《紐約時報》，其第二版和第六版也價格迥異。我國中央電視臺廣告費與一般省市電視臺的廣告費差距之巨，令人咋舌，而所謂"黃金時段"與其它時段的價格之比，亦不天壤。為什么此一空間比另一空間價格多出如許？明眼人一目了然：不同空間吸引閱聽人的程度不同所致。但斯梅塞在這一傳統答案的后面發現了媒介背后的文化商品和商品閱聽人。

在斯梅塞看來，由廣告/廣告商支持的媒體把喜劇、音樂、游戲、娛樂、表演，甚至新聞、宣傳都看作是媒體的"免費的午餐"，其目的就是盡一切力量把觀眾釣到電視機前，而電視機前即是觀眾/生產者為其生產商品/利潤的場所。正因為如此，才要調查公司去調查觀眾收視率，然后媒介公司再把觀眾打包賣給廣告商。這時，一個真正的商品----閱聽人的看/聽出現了。這才能解釋媒體空間的價格差異，廣告商和媒介公司之間的關系，以及收視率調查公司存在的原因。斯梅塞從經濟基礎來定位媒介工業，他干脆認為，從總體看，閱聽人不過是廣告商和媒介公司的勞工而已。的確，娛樂工業若沒有獲得實際利益，怎么會為閱聽人提供免費的午餐？所以，當閱聽人興高采烈地享用"美味佳肴"時，他實際上是在做苦工，他不僅在消磨時光，也是在以一種相當確定的方式付出自己的精力和時間：他全神貫注地參與節目，實際上做了廣告商所支持的媒介公司的社會化背景。他所做的，正如同把時間耗費在無報酬勞動中的工人所為。他在替消費品的生產者執行市場功能，并進行生產與復制勞動力的工作。在當代資本主義社會，所有的時間實際上都已變成工時。閱聽人的這種無報酬的勞動為廣告和大眾傳播工業的口袋賺來了千百萬銀兩。斯梅塞論道：

工人下班后的時間，除了睡覺外，都得隨壟斷資本主義的消費業和服務業所施加的壓力。個人的、家庭的與其他社會交往的需要都必須放到產品和行銷的脈絡中來處理。在不斷承受這些幾近泛濫的壓力下，使得個人與家庭的任務基本上成為一種"拷貝"。當閱聽人置身其間，形成了他心理的采購單，并把收入花掉時，廣告商就從閱聽人工作中獲取利益。

內容摘要：本文作者長期在深圳從事房產測繪工作,也多次到有關省份參加房產測繪專題的專題調研,對房產測繪有一定的見解和理論,本文所寫內容主要是根據深圳案例結合國內情形進行比照,分析了房產測繪成果對目前售房方案的影響，并對此提出了自己的見解。

一、目前市場上商品房交易的幾種模式

自從國家取消福利分房，實行分房的貨幣化后，商品房作為一種特殊商品的概念已經被廣大購房者所認同和接受。從開發商手中或房產交易所等中介機構中購買自己稱心如意的住房已經成為人們置業的主要方式。然而由于法律、法規的不健全，有法不依、執法不嚴，開發商或中介機構存在投機取巧的行為；測量部門人員技術不全面、責任心不強，出具的資料不符合規范；政府監督部門沒有認真履行職責等原因存在，使少量商品房面積存在粗差，造成面積嚴重“縮水”或“漲水”，極大地損害了消費者的利益。造成面積糾紛，成為近年來商品房買賣糾紛中的一個主要內容，也是買房消費者投訴的一個重點。面積縮水與漲水，公攤面積不明確，面積測繪結果不公開等，是多年來困擾買房人的幾大心病。因此社會上對目前的商品房銷售方式提出了質疑，有個別省份和城市出臺了不同的商品房銷售辦法，有的已經開始實施。誰料一石激起千層浪，擁護者有之，反對者有之，各執一詞，莫衷一是。各地房產界專業人士就此就此展開了激烈。

一般來說，商品房的建筑面積由兩部分組成，即套內建筑面積和與公用分攤建筑面積（以下簡稱公攤面積），而套內建筑面積由三部分組成，即套內建筑面積等于套內使用面積加套內墻體面積再加陽臺建筑面積。對于購房者來說，他們關心的是套內建筑面積的大小，更準確地說，購房者關心的是套內使用面積的大小，即在同等單價的前提下，套內使用面積越大，購房者認為越合算，反之則虧。目前在商品房的銷售中以建筑面積作為銷售的計量單位，消費者無法知道套內墻體面積、公攤面積，當然也就無法知道自己的套內使用面積到底是多少，無法知道自己的權益是否受到侵害。

根據建設部出臺的《商品房銷售管理辦法》規定，商品房銷售可以按套單元出售，也可以按套內使用面積或者建筑面積出售，前不久還出現了按套內建筑面積出售的。依據《商品房銷售管理辦法》，各省市分別制定了當地的商品房計價和銷售辦法，據了解，廣東省建設廳、物價局曾于去年聯合下發了《廣東省房屋交易價格計算暫行規定》，明確宣布商品房以套內建筑面積計算房價，公共部分與公用房屋分攤建筑面積的建設費用計入總成本，即套內建筑面積銷售單價包含公攤面積的成本，公攤面積不另行單獨計算。而深圳現行的房地產買賣合同文本卻規定有三種選擇：一是按建筑面積計算；二是按套內建筑面積計算；三是按套計算。

目前在商品房交易過程中，一般都是以建筑面積和套內建筑面積作為銷售的主要方式，尤其是前者占有主導地位，只有極個別的項目采用按套（一般只有在拍賣房產時采用）和按使用面積出售。到目前為止，筆者很少聽說市場上在商品房的交易中以套內使用面積（或稱凈使用面積）作為銷售的計量單位。因此本文主要是對前面兩種銷售方式與房產測繪的關系進行分析，后面兩種只作簡單的說明。