同志們：今天，我們?cè)谶@里召開學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀專題民主生活會(huì)，主要任務(wù)就是總結(jié)交流我部學(xué)習(xí)實(shí)踐活動(dòng)學(xué)習(xí)調(diào)研階段工作，并在此基礎(chǔ)上，安排部署第二階段的工作任務(wù)。重點(diǎn)是認(rèn)真查找與科學(xué)發(fā)展觀的基本要求和房產(chǎn)開發(fā)工作實(shí)際要求相比，我們的班子和我本人還存在的哪些問(wèn)題和差距，通過(guò)深入分析原因、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)、明確努力方向，推動(dòng)科學(xué)發(fā)展，為推動(dòng)房管事業(yè)的全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展做出我們應(yīng)有的貢獻(xiàn)。下面，我講三點(diǎn)意見。

一、精心謀劃、扎實(shí)推進(jìn)，第一階段工作成效良好

按照市局的統(tǒng)一部署和要求，我部緊密聯(lián)系實(shí)際，全面開展深入學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動(dòng)，緊緊圍繞“提升境界，謀求單位長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的出路”為主題，堅(jiān)持高起點(diǎn)謀劃、高標(biāo)準(zhǔn)展開、高強(qiáng)度推進(jìn)，突出解決問(wèn)題，突出實(shí)踐特色，圓滿完成了第一階段的各項(xiàng)任務(wù)，真正做到了規(guī)定學(xué)習(xí)內(nèi)容到位、自選學(xué)習(xí)內(nèi)容創(chuàng)新。簡(jiǎn)要回顧第一階段工作，我們主要做了以下三個(gè)方面的工作。

1、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，確保準(zhǔn)備工作走在前面。黨支部對(duì)這次學(xué)習(xí)實(shí)踐活動(dòng)高度重視，將其作為一項(xiàng)重大政治任務(wù)，擺到重要議事日程，先后召開3次支部會(huì)議，對(duì)學(xué)習(xí)實(shí)踐活動(dòng)進(jìn)行了專門研究和部署。成立了以支部書記為組長(zhǎng)，由分管副職擔(dān)任副組長(zhǎng)，班子成員及綜合科負(fù)責(zé)同志為成員的活動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組，為我部學(xué)習(xí)實(shí)踐活動(dòng)的全面展開提供了組織保障。二是結(jié)合工作實(shí)際，精心制訂方案。方案制訂前，我們專門召開了黨員大會(huì)，廣泛征求意見，聽民生、解民意、找問(wèn)題，把制約我部發(fā)展的突出問(wèn)題作為學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動(dòng)的重點(diǎn)，有針對(duì)性地研究制定了學(xué)習(xí)實(shí)踐活動(dòng)實(shí)施方案和學(xué)習(xí)計(jì)劃配檔表，對(duì)學(xué)習(xí)實(shí)踐活動(dòng)指導(dǎo)思想、基本原則、方法步驟、目標(biāo)任務(wù)和組織領(lǐng)導(dǎo)都提出了要求，精心謀劃安排，認(rèn)真組織實(shí)施，為學(xué)習(xí)實(shí)踐活動(dòng)的順利開展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。三是按照部署要求，開好動(dòng)員大會(huì)。——月——日，我部召開了學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動(dòng)動(dòng)員大會(huì)，全部干部職工——人參加了會(huì)議。會(huì)上下發(fā)了《實(shí)施方案》，提出了工作要求，指出了學(xué)習(xí)的方向和活動(dòng)的重點(diǎn)，切實(shí)提高了全體干部職工參與實(shí)踐活動(dòng)的積極性和主動(dòng)性。

2、周密部署，確保“三個(gè)環(huán)節(jié)”不走樣。為有力有序有效推進(jìn)學(xué)習(xí)實(shí)踐活動(dòng)的各項(xiàng)工作，我們針對(duì)第一階段的特點(diǎn)，狠抓三個(gè)環(huán)節(jié)，確保了整個(gè)活動(dòng)開好頭、起好步。一是以組織學(xué)習(xí)培訓(xùn)為抓手，深化思想認(rèn)識(shí)。把學(xué)習(xí)貫穿第一階段活動(dòng)始終，努力在深化理論武裝、提高思想認(rèn)識(shí)上下功夫，在學(xué)以致用推動(dòng)實(shí)踐上見成效。堅(jiān)持原原本本學(xué)理論。采取集中學(xué)習(xí)、專題培訓(xùn)和個(gè)人自學(xué)等多種形式，截止目前，已組織班子成員學(xué)習(xí)4次，黨員集中學(xué)習(xí)13次，加上自學(xué)時(shí)間超過(guò)40學(xué)時(shí)。同時(shí)組織廣大黨員、干部重點(diǎn)學(xué)習(xí)田局長(zhǎng)動(dòng)員講話精神以及學(xué)習(xí)黨的十七大報(bào)告《鄧小平論科學(xué)發(fā)展》、《科學(xué)發(fā)展觀重要論述摘編》等規(guī)定內(nèi)容，并認(rèn)真做好讀書筆記，撰寫心得體會(huì)。堅(jiān)持扎扎實(shí)實(shí)抓培訓(xùn)。我們聘請(qǐng)了市委黨校徐建華主任為我部全體干部職工進(jìn)行了專題講座，圍繞學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀的重大現(xiàn)實(shí)意義和緊迫性、科學(xué)發(fā)展觀的科學(xué)內(nèi)涵和精神實(shí)質(zhì)、切實(shí)抓好科學(xué)發(fā)展觀的落實(shí)三個(gè)內(nèi)容，詳略分明地為我部所有黨員、干部職工作了深刻剖析。堅(jiān)持?jǐn)U大輿論宣傳。我部為了進(jìn)一步加大宣傳力度，在會(huì)所大門口及會(huì)議室懸掛活動(dòng)標(biāo)語(yǔ)；在一樓走廊及會(huì)議室懸掛宣傳板報(bào)，將活動(dòng)的主題、實(shí)踐載體、領(lǐng)導(dǎo)小組名單、領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)系點(diǎn)等向我部廣大職工公布，營(yíng)造了濃厚的學(xué)習(xí)氛圍，把每位干部職工學(xué)習(xí)的積極性調(diào)動(dòng)起來(lái)，為后期的學(xué)習(xí)鋪墊了道路。二是以獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策活動(dòng)為抓手，提高學(xué)習(xí)成效。結(jié)合學(xué)習(xí)貫徹局會(huì)議精神，圍繞工作調(diào)整不快，質(zhì)量效益不高，發(fā)展后勁不足，整體合力不夠大，素質(zhì)能力不夠強(qiáng)等急需解決的問(wèn)題，組織大討論，請(qǐng)大家提出解決問(wèn)題的具體措施。會(huì)上，廣大干部職工紛紛為我部的科學(xué)發(fā)展獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策，并對(duì)我部如何在工作中搶抓發(fā)展機(jī)遇，優(yōu)化科學(xué)發(fā)展外部環(huán)境提出了大量建設(shè)性的意見和建議。三是以開展調(diào)研活動(dòng)為抓手，理清工作思路。圍繞解決影響我部科學(xué)發(fā)展的難點(diǎn)問(wèn)題，以及如何應(yīng)對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)危機(jī)，我們深入開展了調(diào)查研究活動(dòng)。結(jié)合調(diào)研成果，4月初黨支部召開學(xué)習(xí)實(shí)踐活動(dòng)專題討論，圍繞存在的工作作風(fēng)不實(shí)、服務(wù)能力不強(qiáng)、發(fā)展境界不高、觀念創(chuàng)新不夠，廉潔意識(shí)不強(qiáng)等問(wèn)題作了重點(diǎn)發(fā)言，查找問(wèn)題不足，深入剖析了問(wèn)題根源，明確了下步努力方向。同時(shí)，還通過(guò)與兄弟單位互相交流學(xué)習(xí)，坐下來(lái)研究工作新路子等方式，進(jìn)一步明確了下一步的工作思路。

3、結(jié)合實(shí)際，確保自選動(dòng)作創(chuàng)特色。開展學(xué)習(xí)實(shí)踐活動(dòng)是破解房產(chǎn)開發(fā)工作發(fā)展難題，提升科學(xué)發(fā)展水平的重大契機(jī)，是進(jìn)一步完善工作機(jī)制，加強(qiáng)制度建設(shè)的有力推手，更是推動(dòng)房產(chǎn)開發(fā)事業(yè)上臺(tái)階的必然要求。在第一階段的活動(dòng)中，我們緊緊圍繞“提升境界，謀求單位長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的出路”這一主題，以“強(qiáng)化管理，服務(wù)平臺(tái)”為載體，注重聯(lián)系實(shí)際，強(qiáng)化素質(zhì)建設(shè)，努力在創(chuàng)特色、重實(shí)效上下功夫突出，著力提高工作質(zhì)量和效益，實(shí)現(xiàn)整體工作深入發(fā)展，真正使學(xué)習(xí)實(shí)踐過(guò)程成為破解發(fā)展難題，推動(dòng)科學(xué)發(fā)展的過(guò)程。

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速發(fā)展，住房商品化和城市化進(jìn)程的推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)將處于持續(xù)飛速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。然而我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一，70%左右的房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)自于銀行貸款。房地產(chǎn)業(yè)存在著所需資金量大、資金周轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)，隨著房地產(chǎn)投資規(guī)模的擴(kuò)大，開發(fā)商對(duì)銀行貸款的依賴程度加重，銀行承擔(dān)的貸款風(fēng)險(xiǎn)也就更高了。

一、銀行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款評(píng)估中存在的問(wèn)題

1、銀行與房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息不對(duì)稱在房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)中，房地產(chǎn)企業(yè)是擁有私人信息的參與主體，商業(yè)銀行是不擁有私人信息的參與主體。銀行和房地產(chǎn)開發(fā)商之間信息不對(duì)稱普遍存在，開發(fā)商對(duì)自身的綜合開發(fā)實(shí)力、項(xiàng)目預(yù)計(jì)收益、真實(shí)貸款用途、還款能力和還款意愿等情況心知肚明，而銀行靠開發(fā)業(yè)績(jī)、財(cái)務(wù)報(bào)表等有限信息，很難審查其還貸能力。信息不對(duì)稱大致分為兩類：一類是外生的信息，它是先天的、不受當(dāng)事人控制的。令一類信息是內(nèi)生的，取決于當(dāng)事人，它出現(xiàn)在簽訂合同之后。第二類信息將產(chǎn)生道德和法律風(fēng)險(xiǎn)。這兩種情況都在貸款市場(chǎng)上造成信貸風(fēng)險(xiǎn)。

2、房地產(chǎn)企業(yè)信用問(wèn)題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還表現(xiàn)出信用意識(shí)差、還款意愿低的現(xiàn)象。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在著資金籌集能力有限，融資渠道單一等問(wèn)題。開發(fā)企業(yè)為了獲得銀行貸款，往往向銀行提供不完整信息，刻意隱瞞甚至偽造自身的財(cái)務(wù)狀況和償還能力，即使銀行在發(fā)放貸款后了解到借款企業(yè)的真實(shí)狀況，也難以有效解決問(wèn)題，造成銀行不良貸款的產(chǎn)生。

3、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估體系銀行在辦理房地產(chǎn)開發(fā)貸款時(shí)，往往缺乏一個(gè)客觀的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。目前商業(yè)銀行有的采用委托評(píng)估的辦法，而外部評(píng)測(cè)機(jī)構(gòu)往往不夠?qū)I(yè)，評(píng)估可信度低，職業(yè)道德受到現(xiàn)實(shí)利益的影響。眾多商業(yè)銀行在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上都有自己的評(píng)價(jià)體系，并且各家銀行所選取的指標(biāo)不盡相同。企業(yè)償還能力受很多因素的影響，而這些因素難以用指標(biāo)量化，指標(biāo)的權(quán)重設(shè)計(jì)往往憑個(gè)人經(jīng)驗(yàn)主觀判斷。這些問(wèn)題都加大了銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

4、項(xiàng)目評(píng)價(jià)過(guò)分依賴可行性研究商業(yè)銀行的可行性研究一般是從股東的角度出發(fā)的，而股東對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度和債權(quán)人不一樣，因此對(duì)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)股東和銀行有不同的看法。因此，對(duì)貸款項(xiàng)目評(píng)價(jià)時(shí)，銀行應(yīng)該親自對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)、投資、風(fēng)險(xiǎn)等關(guān)鍵因素進(jìn)行調(diào)研。

2014年，在公司的整體經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略指導(dǎo)下，在領(lǐng)導(dǎo)班子的指引下，以及同事的關(guān)心和幫助下，我獲得了收獲同時(shí)也在不斷進(jìn)步。作為一名房產(chǎn)開發(fā)部的工作人員，我始終緊密部署、努力拼搏，嚴(yán)格貫徹公司的各項(xiàng)工作任務(wù)方針及目標(biāo)，對(duì)每一項(xiàng)工作都全力以赴，盡職盡責(zé)。一年以來(lái)，按照公司的工作發(fā)展方向以及任務(wù)目標(biāo)，結(jié)合公司的實(shí)際情況，和全體工作人員一道，勤勤懇懇的工作，取得了一定的成績(jī)，先對(duì)2014年的表現(xiàn)以及工作情況述職如下，請(qǐng)予以審議：

一、公司房產(chǎn)的策劃、銷售

在公司房產(chǎn)的策劃和銷售方面，經(jīng)過(guò)一年的努力拼搏，房產(chǎn)開發(fā)部取得了一定的成就。完成了曲江影視演藝大廈、曲江銀座、曲江新坐標(biāo)等3大項(xiàng)目的前期策劃以及產(chǎn)品功能定位，并在項(xiàng)目未取得土地權(quán)證的情況下，實(shí)現(xiàn)前置銷售。

1、曲江影視演藝大廈、曲江銀座

曲江影視演藝大廈、曲江銀座作為公司的首個(gè)自建寫字樓項(xiàng)目，其成功的策劃定位，將為整個(gè)會(huì)展產(chǎn)業(yè)商務(wù)區(qū)域樹立標(biāo)桿的效應(yīng)。我部針對(duì)西安寫字樓市場(chǎng)進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)研工作，從寫字樓品質(zhì)、去化速度、以及后期運(yùn)營(yíng)管理等多方面的研究，總結(jié)出適合于本區(qū)域中產(chǎn)品定位。

2曲江.新坐標(biāo)

一、房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要地位

（一）房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本保障

房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，它是當(dāng)前社會(huì)所有產(chǎn)業(yè)部門的所必須的物質(zhì)空間，也是各產(chǎn)業(yè)部門構(gòu)成中不可缺少的基礎(chǔ)條件。各類不同使用功能的房屋建筑構(gòu)成了各行各業(yè)的基本場(chǎng)所，如工業(yè)、服務(wù)業(yè)、商業(yè)、以及金融業(yè)等等。可以說(shuō)房地產(chǎn)是各個(gè)產(chǎn)業(yè)部門中固定資產(chǎn)的主要組成部分之一，其直接參與生產(chǎn)及價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)過(guò)程。對(duì)物業(yè)的租賃或是購(gòu)置是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的重要內(nèi)容之一。故此，房地產(chǎn)是社會(huì)財(cái)富構(gòu)成的一個(gè)重要體現(xiàn)，也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中的基本保障。

（二）房地產(chǎn)業(yè)是社會(huì)進(jìn)步的前提條件

眾所周知，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展主要取決于社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展，而在整個(gè)社會(huì)生產(chǎn)力當(dāng)中，勞動(dòng)者是最活躍也是最基本的因素之一。現(xiàn)階段，隨著國(guó)民總體收入水平的不斷提高，對(duì)居住環(huán)境也提出可更高的要求。對(duì)于當(dāng)前的人們而言，房屋住宅已經(jīng)不僅僅是一個(gè)供其生活居住的空間，也不單純是家庭的平臺(tái)和載體，它已經(jīng)升華成為一種發(fā)展及享受的資源，是居住者自身運(yùn)用和發(fā)展智力及創(chuàng)造力的場(chǎng)所，也是其體現(xiàn)社會(huì)價(jià)值和學(xué)習(xí)、工作、娛樂(lè)、社交等活動(dòng)的必備場(chǎng)所。這都在一定程度上體現(xiàn)了社會(huì)的發(fā)展和進(jìn)步，所以說(shuō)房地產(chǎn)是社會(huì)進(jìn)步的前提條件。

（三）房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)

摘要：采用綜述方法對(duì)主要學(xué)者關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的關(guān)系問(wèn)題的研究成果作了介紹和分析，在此基礎(chǔ)上提出了此問(wèn)題需要進(jìn)一步研究的方向，力圖為政府、房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)做出決策提供更可靠、更科學(xué)的參考依據(jù)。

關(guān)鍵詞：研究綜述;房地產(chǎn)開發(fā)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系;研究與展望

1主要學(xué)者的研究成果

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)投資和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)關(guān)系的問(wèn)題，前人的研究大都只停留在定性分析的階段，缺乏定量研究，且由于各學(xué)者所選取的指標(biāo)和樣本空間不同。

1.1認(rèn)為兩者之間為雙向因果關(guān)系的研究

龔寧（2007）通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)投資完成額和GDP兩個(gè)變量進(jìn)行協(xié)整關(guān)系檢驗(yàn)，得出兩者之間存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，且通過(guò)實(shí)證分析得出兩者之間為雙向作用。此研究結(jié)論具有一定的理論意義，但在證明兩者因果關(guān)系方面缺少理論支撐。商碧元、田濤（2008）運(yùn)用計(jì)量及經(jīng)濟(jì)學(xué)方法模型和應(yīng)用統(tǒng)計(jì)分析軟件對(duì)深圳市房地產(chǎn)開發(fā)投資和GDP的關(guān)系進(jìn)行了定量分析，證實(shí)兩者之間存在雙向因果關(guān)系，且兩者之間的影響存在一年的時(shí)滯。此研究比吳淑蓮和龔寧的研究更進(jìn)了一步，具有更實(shí)際的參考價(jià)值，但由于其所選取的樣本空間只是深圳市，因此，其結(jié)論的應(yīng)用具有局限性。

編者按：本文主要從房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成；控制房地產(chǎn)開發(fā)成本的措施進(jìn)行論述。其中，主要包括：土地成本、國(guó)家一直嚴(yán)格控制土地出讓一級(jí)市場(chǎng)、開發(fā)企業(yè)應(yīng)關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況,掌握市場(chǎng)數(shù)據(jù)、建筑與安裝費(fèi)用、建筑與安裝成本是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要組成部分、政府規(guī)制費(fèi)、房地產(chǎn)行業(yè)的主要工作對(duì)象除購(gòu)房者外就是政府各有關(guān)部門、配套設(shè)施開發(fā)成本、間接費(fèi)用、努力做好房地產(chǎn)投資決策、房地產(chǎn)開發(fā)決策階段的基本特征是智力化或知識(shí)密集性、做好設(shè)計(jì)階段成本控制、設(shè)計(jì)是工程項(xiàng)目付諸實(shí)施的龍頭,是工程建設(shè)的靈魂、在企業(yè)內(nèi)部引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、積極引進(jìn)市場(chǎng)機(jī)制和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制等，具體請(qǐng)?jiān)斠姟?/p>

摘要:房地產(chǎn)的銷售價(jià)格依賴于房地產(chǎn)開發(fā)成本,在金融危機(jī)背景下加強(qiáng)管理實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)以上五類成本的控制能力及控制效果,可分為可控成本和不可控成本。介紹有效控制房地產(chǎn)開發(fā)可控成本的方法。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);開發(fā)項(xiàng)目;成本控制

隨著世界金融風(fēng)暴對(duì)我國(guó)影響的深入,社會(huì)公眾對(duì)房?jī)r(jià)下調(diào)給予了很大的期望,廣大需求者繼續(xù)持幣觀望,購(gòu)買行為也繼續(xù)向后推遲,這使得房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨較大的困境。房地產(chǎn)的銷售價(jià)格依賴于房地產(chǎn)開發(fā)成本,加強(qiáng)管理實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。

1房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成

1.1土地成本

在全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)中，建筑材料采購(gòu)占工程總造價(jià)的60%~70%，降低工程造價(jià)、實(shí)現(xiàn)高效率低成本、實(shí)現(xiàn)低價(jià)中標(biāo)是最大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。本文，筆者運(yùn)用運(yùn)籌學(xué)方法，對(duì)建筑材料的采購(gòu)成本進(jìn)行控制，以達(dá)到降低成本的目的。

一、常見問(wèn)題

在工程項(xiàng)目中，由于人們單純地要求價(jià)格，致使建筑材料的采購(gòu)出現(xiàn)了一些問(wèn)題。

1.采購(gòu)部門和建筑材料供應(yīng)商之間矛盾突出。過(guò)低的產(chǎn)品定價(jià)迫使采購(gòu)部門因?yàn)閱渭兊膬r(jià)格要求和供應(yīng)商陷入曠日持久的討價(jià)還價(jià)。

2.施工部門和采購(gòu)部門之間溝通不足。施工部門迫不及待地向采購(gòu)部門索取原材料，采購(gòu)人員以犧牲集體利益為代價(jià)，根本不管成本的高低，導(dǎo)致采購(gòu)的建材成本高、質(zhì)量低。

3.建筑材料供不應(yīng)求。全球性建筑材料資源緊缺，導(dǎo)致建筑材料價(jià)格上漲，采購(gòu)成本增加。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)定位分析

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)定位的價(jià)值分析

進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，從而鎖定目標(biāo)客戶，是樓盤暢銷的先決條件。賣點(diǎn)和定位是兩回事，定位不清的賣點(diǎn)不能稱之為真正的賣點(diǎn)。

第一，準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位是樓盤暢銷的先決條件。進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位從而鎖定目標(biāo)客戶是樓盤暢銷的先決條件。有了準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，后期樓盤推廣才能有的放矢，我們才能夠針對(duì)目標(biāo)顧客群，制定相應(yīng)的營(yíng)銷策略。比如目前北京等地比較流行的單身公寓，目標(biāo)客戶為都市單身白領(lǐng)，市場(chǎng)定位為為都市白領(lǐng)精心打造的高尚居所。

第二，精確的市場(chǎng)定位具有很強(qiáng)的市場(chǎng)沖擊力。比如說(shuō)上述小戶型單身公寓，目標(biāo)客戶十分明確，它的對(duì)象就是都市單身白領(lǐng)，他們對(duì)生活要求較高，是新生活的倡導(dǎo)者，所以單身公寓在戶型設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、物業(yè)管理、智能化設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、房屋總價(jià)款等方面就要緊緊圍繞目標(biāo)客戶的切實(shí)需求，滿足他們的需求，這樣，樓盤推出來(lái)才能引起目標(biāo)客戶的注意，同時(shí)會(huì)產(chǎn)生很強(qiáng)的市場(chǎng)沖擊力。北京等地近兩年單身公寓的火爆就證明了這一點(diǎn)。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)定位的概念分析

經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正處于向規(guī)模化、品牌化、規(guī)范化運(yùn)作的轉(zhuǎn)型時(shí)期。隨著WTO各項(xiàng)有關(guān)條款的兌現(xiàn)和落實(shí)，包括房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的我國(guó)經(jīng)濟(jì)各方面都將發(fā)生新的變化。這些變化對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)本身將提出更高的要求和更大的挑戰(zhàn)。行業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及與國(guó)際接軌的需要，使得房地產(chǎn)行業(yè)的各企業(yè)不得不應(yīng)對(duì)市場(chǎng)行業(yè)的變化而做出一些必要的改革和調(diào)整，甚至可能是制度性的變革。作為房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)中的重中之重的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是這一改革大潮的主要領(lǐng)跑者也是時(shí)代變革的主要受動(dòng)者。過(guò)去十幾年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資持續(xù)增長(zhǎng)的原動(dòng)力。投資市場(chǎng)的熱度使得人們對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)信息更加的關(guān)注，于是對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的規(guī)范問(wèn)題被一再提上討論議程。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍和特點(diǎn)

顧名思義，房地產(chǎn)既包括房產(chǎn)也包括地產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是指從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，既是生產(chǎn)者又是經(jīng)營(yíng)者。通常來(lái)講他們既可以將土地和房屋合在一起開發(fā)，也可以將土地和房屋分別開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般來(lái)講主要進(jìn)行如下業(yè)務(wù)：1、土地的開發(fā)經(jīng)營(yíng)，即企業(yè)有償獲得土地之后，對(duì)該土地進(jìn)行開發(fā)，之后可有償轉(zhuǎn)讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋以及其他設(shè)施，然后作為商品出售，也可以開展土地出租業(yè)務(wù)。2、房屋的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)，即開發(fā)土地并建造房屋，之后將房屋作價(jià)出售或者出租。3、城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)。4、代建工程的開發(fā)，例如接受政府或其他單位的委托。

由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與其他房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)有很大的不同，這很大程度上是由于其開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的復(fù)雜性所決定的。開發(fā)產(chǎn)品周期長(zhǎng)，投資大，要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始，經(jīng)過(guò)研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個(gè)開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。另外，上述每一個(gè)開發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開發(fā)產(chǎn)品本身的造價(jià)很高，需要不斷地投入大量的資金。因此，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也很大。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投入資金多風(fēng)險(xiǎn)大，除此之外房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜，變化因素多、不確定性大，依建設(shè)項(xiàng)目的類型不同而有其自身的特點(diǎn)，因此不同類型的建設(shè)項(xiàng)目，其投資和費(fèi)用構(gòu)成有一定的差異。相應(yīng)地，在銷售收入方面的確認(rèn)也有很多情況需要注意。因此，業(yè)務(wù)自身的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算有很多特殊情況。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特點(diǎn)

抓住典型。自查階段，突出重點(diǎn)。要把在稅源清查工作中已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題作為工作重點(diǎn)，采取強(qiáng)有力的措施確保征收入庫(kù)。對(duì)在自查階段能夠認(rèn)真進(jìn)行對(duì)照檢查，自查自糾，申報(bào)補(bǔ)稅，認(rèn)真整改，并如實(shí)填報(bào)有關(guān)報(bào)表、資料的單位，對(duì)其原存在問(wèn)題，依照有關(guān)規(guī)定從輕或免于處罰；對(duì)不認(rèn)真或弄虛作假的單位除列為重點(diǎn)檢查外，對(duì)其存在問(wèn)題，依照稅法有關(guān)規(guī)定從嚴(yán)、從重處分；對(duì)構(gòu)成犯罪的人員，移交司法機(jī)關(guān)處置。

強(qiáng)化稅收征管，為進(jìn)一步整頓和規(guī)范稅收秩序。堵塞稅收漏洞，確保各項(xiàng)稅收政策貫徹落實(shí)到位，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》等規(guī)定，決定在區(qū)范圍內(nèi)開展建造、開發(fā)、銷售房產(chǎn)稅收專項(xiàng)清查工作，為保證清查工作的順利、有效進(jìn)行，特制定本方案。

一、組織領(lǐng)導(dǎo)

及時(shí)研究解決清查中出現(xiàn)的問(wèn)題，為加強(qiáng)對(duì)稅收清查工作的領(lǐng)導(dǎo)。經(jīng)區(qū)政府研究，決定成立區(qū)建造開發(fā)銷售房產(chǎn)稅收專項(xiàng)清查工作領(lǐng)導(dǎo)小組，具體負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、組織、協(xié)調(diào)稅收清查工作，成員名單如下:

組長(zhǎng)：

成員：