2015年，對房地產行業來講是極不尋常的一年，從2007年持續進行的“抑制房價過快上漲”為主要目標的宏觀調控政策的打壓下，消費者的心理預測期受到抑制，而緊隨著2015年的國際金融危機的蔓延影響，市場觀望情緒進一步加重，全國房產成交量出現急劇下滑，使得市場營銷難度加大，今年，在成績的背后，從企業本身及全體員工到我個人都經歷了諸多的困難考驗，我遵照公司的經營策略，在保證企業收益的同時把工作重點放在尋找土地資源的重大問題上。現將我這一年來的工作情況向各位簡要匯報如下：

一、了解落實土地信息

根據公司當前的總體思想和工作重點放在尋找土地資源的重大問題上。2015年我與公司其他部門的密切配合：一是參與了十多個市內及周邊地區的項目談判，其中包括等，從談價格包括合作模式，每一步都界入的非常仔細小心。其中對宗地意向性較大的土地進行了實地踏勘，對個地塊參加了拍賣，落實了市政管網及城市市政配套設施到位情況，通過對市場調查收集和對項目周邊的市場價格及銷售情況了解，對其做了投資估算及經濟分析，并對重點項目做了項目初步可行性分析并上報了集團領導。二是辦理項目的確界手續、土地證、立項批文、設計方案審查、消防審查意見、規劃許可證、防雷、開發項目備案、人防、防震、效果圖審查等手續的辦理，項目已具備了開工條件。三是整理匯總并分析各區市房地產市場情況，重點對開發區市場做了調查，認真清理各項治理方面的管理制度，檢查校核公司內部管理制度，關注外部監管法規和部門規章的變化，對照相關要求，修改與現行法規不相適應的內容，刪除與現行法規沖突或已失去市場管理價值的內容，增加現行法規修改增添的新內容，逐步建立健全公司治理方面管理制度，強化對公司治理制度執行的內部監督檢查與考核，健全內部責任追究機制。并根據市場情況做了項目的營銷宣傳推廣方案及銷售的各項管控制度。

二、集思廣益，制定各項管控制度

由于綜合因素的影響，的房地產投資和開發得到了快速的發展，從而引發價格的上漲，2015年我按照上級的部署安排，成立領導小組，調研市場的發展情況，整理、匯總并分析了市各區市房地產的市場情況，重點對開發區市場做了調查，并根據市場情況做了項目的營銷宣傳推廣方案及銷售的各項管控制度，以確保項目在實施過程中能夠流暢。

三、提倡加強團結，營造和諧氛圍

大家好！

我叫，目前在前期部門任經理職位，自200年起從事房地產行業至今已經8年了，在這8年的工作中，我個人獨自辦理過手續的項目建設面積到目前達60萬平方米。多年的磨練使自身各項素質不斷得到提升，也積累了寶貴的工作經驗。我有能力、有信心干好凱威的事業。2010年即將過去，回顧我在公司

前期部這一年來的工作情況首先從下幾個方面向各位領導做如下匯報，請予評議。

（一）2010年完成崗位工作情況。

（根據個人實際情況填寫）

（二）完善前期部各項工作制度。

AAA，男，**年出生，中共黨員，現任AA房地產開發公司副總經理。長期以來，該同志圍繞企業的中心任務，認真學習，盡心盡責，扎實工作，配合公司總經理做了大量卓有成效的工作，在員工中形成了較高的威信，為促進企業建設和發展作出了積極貢獻。

一、加強理論修養和業務學習，不斷拓寬視野和知識面

為適應新形勢下尤其是濱海新區開發開放形勢下做好本職工作的需要，該同志十分注重加強自身的理論學習，不斷提升理論修養。今年以來，該同志認真學習了《保持共產黨員先進性教育讀本》、同志《在新時期保持共產黨員先進性專題報告會上的講話》，重點學習了《中國共產黨章程》。通過學習，進一步明確了黨的宗旨，牢固樹立了立黨為公、執政為民的思想。在濱海新區納入國家發展戰略后，該同志和班子成員一起認真學習了市委八屆八次、九次全會精神，學習了《國務院關于推進天津濱海新區開發開放有關問題的意見》及國務院副總理曾培炎同志在推進天津濱海新區開發開放座談會上的講話精神。通過學習有關材料，開闊了思路，拓寬了眼界，準確把握了區域發展的態勢，認清了公司發展所處的區域背景，更加明確了公司的定位及發展的任務，并結合學習，認真思考了公司如何搶抓機遇，在濱海新區開發開放中實現快速、穩健、持續發展等問題。通過政治理論的學習和對現實問題的思考，該同志進一步增強了責任感和使命感，準確把握了區域發展的態勢，認清了公司發展所處的區域背景，更加明確了公司的定位及發展的任務。

近年來，隨著房地產事業的飛速發展，非凡是政策、市場條件往縱深變化，該同志不斷加強了對業務知識的學習，尤其是對房地產經營治理業務中涉及到的房地產開發、工程建設、招投標治理、合同治理等方面進行了系統學習，通過學習進一步夯實了業務基礎，為指導各項工作奠定了堅實的基礎。

二、認真履行崗位職責，不斷提高工作成效

作為公司領導班子成員之一，該同志緊緊圍繞公司制定的發展戰略，緊跟公司發展節奏，協助公司總經理對分管的工作進行了卓有成效的指導和治理，有效地配合了公司總經理的工作，促進了公司經營治理工作的順利有效開展。

按照公司黨委學習實踐領導小組的統一部署，通過科學發展觀學習實踐活動第一階段的認真學習、深入調研、思考和解放思想大討論，我對科學發展觀的深刻內涵有了進一步的理解，既增強了以科學發展觀統領全局，真心實意地服務于××地產中心工作和為職工群眾謀利益的自覺性，也增強了找出差距、改進工作，更好地貫徹落實科學發展觀的責任感和緊迫感。進入分析檢查階段以來，通過進一步征求公司干部員工的意見，深刻反思，初步查找出了領導班子和自身存在的問題，分析了產生問題的原因，明確了努力方向。借這次專題民主生活會的機會，請各位領導和同志們給予批評幫助

一、存在的差距和不足

（一）領導班子

1、需要進一步深化對房地產開發規律的認識。如行業發展周期規律、市場營銷規律、成本形成規律等；還要加強對企業競爭規律及提高競爭力的認識。總之，需要很好地系統地學習，通過對房地產規律的認識，才能進一步促進持續發展，才能進一步提高效益，化解經營風險。

2、需要進一步轉變經濟增長方式。我們的土地資源越來越少，各種費用支出越來越高，隨著經濟體制改革的深化，要求我們進一步轉變發展方式。最大限度地提高資源的利用效率。一是要提高土地資源的利用效率。一定要將長遠的整體性、可持續的最大效益，作為我們的目標；二是要提高資產的經營績效。要通過強化管理，建立科學的管理體系、透明的交易平臺來進一步提升收益；三是要大力開展節能減排，在這個方面需要利用科學的硬件體系，也同時需要嚴格細致的管理硬件，同時需要對耗能產品進行更新改造，對現有的網絡進行優化；四是要牢固樹立以市場為導向的經營理念，在戰略研究和確定商品計劃，不是以自身條件為導向，也不是以技術為導向，要以市場為導向，不是以速度為導向，而是以質量為第一優先；在建設品牌的過程中，需要投入，但需要將“力”用在刀刃上；五是促進科學發展，還需要管理及制度創新。特別是地產及物業的專業化體系的建設至關重要，在開發方面，我們還沒有形成投入與產出良性互動的局面。

3、需要進一步貫徹“以人為本”的發展思路。要提高發展質量，必須以提高廣大員工素質為前提，加快推進三支人才隊伍建設，加強對干部隊伍的建設，加強對干部和員工的激勵機制的建設，貫徹“以人為本”的發展理念。在三支人才隊伍建設上，要重點培養一批經營管理人才，培養一批復合型的技術人才，培養一批高技能、懂管理的技能性人才。要加強干部隊伍的建設，要強化對干部的思想道德、業務素質的培養，對企業事業心、責任心提升的教育，同時要強化周期性考核及淘汰制度；加強對員工的崗位績效考核，通過導入新的薪酬制度，建立崗位聘用制度，實行周期性與年度相結合的考核制度，在考核上實行強制性的業績分布考核，將公司的戰略、事業計劃、經營績效、經濟指標與崗位考核結合起來，這樣才能激發士氣，增強責任心，促進公司的持續發展。

按照公司黨委學習實踐領導小組的統一部署，通過科學發展觀學習實踐活動第一階段的認真學習、深入調研、思考和解放思想大討論，我對科學發展觀的深刻內涵有了進一步的理解，既增強了以科學發展觀統領全局，真心實意地服務于××地產中心工作和為職工群眾謀利益的自覺性，也增強了找出差距、改進工作，更好地貫徹落實科學發展觀的責任感和緊迫感。進入分析檢查階段以來，通過進一步征求公司干部員工的意見，深刻反思，初步查找出了領導班子和自身存在的問題，分析了產生問題的原因，明確了努力方向。借這次專題民主生活會的機會，請各位領導和同志們給予批評幫助

一、存在的差距和不足

（一）領導班子

1、需要進一步深化對房地產開發規律的認識。如行業發展周期規律、市場營銷規律、成本形成規律等；還要加強對企業競爭規律及提高競爭力的認識。總之，需要很好地系統地學習，通過對房地產規律的認識，才能進一步促進持續發展，才能進一步提高效益，化解經營風險。

2、需要進一步轉變經濟增長方式。我們的土地資源越來越少，各種費用支出越來越高，隨著經濟體制改革的深化，要求我們進一步轉變發展方式。最大限度地提高資源的利用效率。一是要提高土地資源的利用效率。一定要將長遠的整體性、可持續的最大效益，作為我們的目標；二是要提高資產的經營績效。要通過強化管理，建立科學的管理體系、透明的交易平臺來進一步提升收益；三是要大力開展節能減排，在這個方面需要利用科學的硬件體系，也同時需要嚴格細致的管理硬件，同時需要對耗能產品進行更新改造，對現有的網絡進行優化；四是要牢固樹立以市場為導向的經營理念，在戰略研究和確定商品計劃，不是以自身條件為導向，也不是以技術為導向，要以市場為導向，不是以速度為導向，而是以質量為第一優先；在建設品牌的過程中，需要投入，但需要將“力”用在刀刃上；五是促進科學發展，還需要管理及制度創新。特別是地產及物業的專業化體系的建設至關重要，在開發方面，我們還沒有形成投入與產出良性互動的局面。

3、需要進一步貫徹“以人為本”的發展思路。要提高發展質量，必須以提高廣大員工素質為前提，加快推進三支人才隊伍建設，加強對干部隊伍的建設，加強對干部和員工的激勵機制的建設，貫徹“以人為本”的發展理念。在三支人才隊伍建設上，要重點培養一批經營管理人才，培養一批復合型的技術人才，培養一批高技能、懂管理的技能性人才。要加強干部隊伍的建設，要強化對干部的思想道德、業務素質的培養，對企業事業心、責任心提升的教育，同時要強化周期性考核及淘汰制度；加強對員工的崗位績效考核，通過導入新的薪酬制度，建立崗位聘用制度，實行周期性與年度相結合的考核制度，在考核上實行強制性的業績分布考核，將公司的戰略、事業計劃、經營績效、經濟指標與崗位考核結合起來，這樣才能激發士氣，增強責任心，促進公司的持續發展。

摘要：房地產公司的財務管理是公司的核心與關鍵性問題，關系著房地產公司的生死存亡，關系著房地產公司的長效發展。房地產行業具有資金量大、資金密集、風險大、回收周期長等特點，從行業屬性來看，房地產行業屬于高投資、高收益、高風險的“高危”行業。作為房地產公司發展的根本問題，財務戰略至關重要。房地產公司在財務戰略的制定過程中，應該科學統籌、全面布局、優化籌集、積極發展。

關鍵詞：房地產公司；財務戰略；財務風險

一、房地產公司財務戰略的必要性分析

房地產行業屬于高投資、高風險、高收益的特殊行業，在發展過程中可能需要大量的資金，若沒有科學的財務戰略管理，若不注重財務風險的防控，將直接影響房地產公司的長效健康發展。基于此，在房地產公司發展實踐中，應該加強財務戰略的管理和統籌，科學制定符合房地產公司特點的財務戰略，全面推動房地產公司的健康可持續發展。財務戰略是房地產公司發展的根本性問題，不僅關系著房地產公司的投資收益，更關系著房地產公司的生死存亡。因此，科學的財務戰略對于房地產公司的發展至關重要。房地產行業雖然屬于高風險的行業，但投資收益也是相對比較可觀的。在建筑行業快速發展的今天，建筑市場的競爭是非常激烈的，房地產公司面臨著同行的競爭和挑戰，這些都要求房地產公司深化發展戰略，科學制定財務戰略，以便更好地推動房地產公司的長效可持續發展，以便更好地提升房地產公司的經濟效益。

二、房地產公司財務戰略中存在的問題

（一）財務戰略與其他相關戰略的整合能力低。在房地產公司的經營與發展過程中，企業戰略是企業長效發展的關鍵與基礎，是企業各項事業的指導方針。房地產公司的企業戰略內容是比較多樣化的，財務戰略是核心與關鍵。當前，房地產公司的財務戰略與其他戰略之間缺乏緊密的關聯，不同戰略之間的整合能力也比較低，這無疑制約著房地產公司財務戰略的穩步實施。企業戰略中財務戰略具有非常重要的作用，財務戰略的制定和規劃必須以企業戰略為根據，同樣需要與企業職能戰略相匹配。但由于房地產公司在快速發展的過程中，各個部門之間缺乏明顯的戰略配置，各個部門之間缺乏統一協調的機制，使得公司各個戰略之間缺乏相互協調、相互統籌的關聯性，這無疑影響著房地產公司整體企業戰略的實施。因此，在市場競爭日益激烈的今天，房地產企業若想全面貫徹企業發展戰略，就必須注重各個戰略之間的協調和統一，以便協調好各種職能，保證整個企業協調發展。（二）財務激勵機制不健全激勵措施不到位。在房地產公司的財務戰略管理中，科學的激勵機制，完善的激勵措施等，都在很大程度上影響著房地產公司的長效發展。因此，房地產公司應該構建科學的激勵機制，落實完善的激勵措施。雖然現階段很多房地產公司業已注重財務管理的重要性，但不可否認在房地產公司財務管理制度日益完善的進程中，他們的激勵機制卻沒有得到同步的更新和完善。不少房地產公司在規范管理職業經理人的過程中，并沒有同步落實完善的激勵機制，部分企業的所有者和經營者之間利益鏈條不穩定，僅僅是雇傭或者委托關系，這很難激發和調動經營者的工作積極性。不少經營者的實際收獲與付出不成正比，工作積極性不高，不少經營者過于關注眼前利益，而缺乏長遠利益的考量，或者沒有將公司利益與個人利益統籌起來，自認為公司利益可能會犧牲個人利益。此外，房地產公司在財務戰略管理中，缺乏完善的激勵措施，一般以物質激勵為主，缺乏多元激勵體系。（三）缺乏科學完善的財務評價體系。在房地產公司的經營與發展過程中，科學的財務戰略管理，離不開完善的財務評價體系。當前房地產公司普遍缺乏財務評價體系，不健全不完善的財務評價體系，往往影響著房地產公司財務戰略的穩步推進。首先，房地產公司的財務評價體系相對比較落后，難以指導房地產公司的新實踐新問題。在財務管理實踐中，仍沿用傳統的評價方式，這就使得房地產公司的財務管理難以真正落地，更難以房地產公司財務管理的新實踐。其次，房地產公司的財務評價過度關注短期效益，缺乏長遠利益的充分考量，因此知識資本等無形資產無法順利實現。最后，房地產公司在財務戰略管理中，也沒有設計科學的評價指標，往往采用直接計價的模式，這在很大程度上影響著財務評價體系的科學落實。

先予執行擔保書

擔保人：

被擔保人：

擔保人就一案，對擔保人所提先予執行申請提供擔保。

擔保財產如下：

此致

4.1公司概況

以江蘇A房地產有限責任公司作為中小型房地產企業的代表進行分析，該公司主要進行房地產開發、銷售;室內外裝飾;建材銷售等的業務。

企業特點:

1)產業內的地位:市場占有率低該公司的成立源于母公司的企業化改造，做為非主營業務的房地產開發的部門前身是負責集團內部基本建設的相關部門，主要服務于集團內部辦公、居住的需求，在市場化過程中，還存在對母公司依存程度高，相比房地產上市企業，市場占有率很低。

2)管理方式:經營者直接面對員工企業規模小，成立時間短，經營者和員工80%以上來自原集團公司

3)組織結構

我們在工作中發現，有些企業往往將一些未開票銷售收入掛在其他應付款科目。近日，我們在對一家國有房地產企業進行檢查時，就通過分析“其他應付款”科目的疑點查出了隱匿的一宗金額高達437萬元的土地轉讓交易，查補企業所得稅1278123元。同時又通過這次檢查促使該公司的主管部門全力查處國有資產的流失問題，取得了圓滿完成稽查任務和有力承擔社會義務的雙重收獲。

發現疑點

通過運用稽查查賬系統采集數據，在對數據分析的過程中，我們發現該公司在2006年8月“其他應付款”科目存在異常，該公司將一筆與本市私營的A房地產公司長期掛賬的貸方金額50萬元在繳納了16.5萬元所得稅后，將余額33.5萬元轉入了資本公積，對于這樣大額而且沒有尾數的金額長期掛賬并且確認對方放棄權益，我們產生了疑問。

我們立即對相關憑證進行了查閱，但是在記賬憑證后未發現任何說明材料，于是我們按照正常的工作程序，查閱以前年度的賬務記錄，終于查找到了50萬元的發生時間是在2000年的3月份，但是在記賬憑證后依然沒有發現關于和A公司往來事項的說明，為此我們對財務人員進行了詢問，財務人員解釋由于人員調動、時間太長等原因對于這筆往來也不清楚。我們結合事先了解的情況，該公司曾經換過兩任總經理，這種人員的變動衍射出公司內部存在很多矛盾，這似乎和財務人員的解釋是相互吻合的，于是我們沒有急于去探詢答案，只是繼續根據檢查要求，按項目進行了相關的檢查。

初現端倪

檢查的過程是枯燥和漫長的，每個建設項目都要根據房地產企業的計稅成本要求進行可售部分的分攤，同時又要根據已售面積進行最終計稅成本的歸集。在進行賬務數據的檢查分析的同時，我們的調查對象也由財務人員擴大到銷售、拆遷等部門，在這個過程中，我們都會不經意地問上一句：“你知道你們公司和A公司之間有什么往來嗎？”，得到的回答都是“不清楚”。太多的這種回答漸漸幾乎要消融掉我們對“其他應付款”科目問題的疑問了。

公司匯報材料

一、基本情況

公司初建于一九五O年，后經多次更名和改組。二OO一年四月，根據上級文件精神，啟用現名稱。

公司現有在職職工241人，其中在崗職工192人，按照行業內部政策，退養30人，自謀職業及待崗9人。離退休人員390人，其中離休5人；退休職工中，在宜昌市區集中安居的204人，外地181人。

公司部占地面積47615m2，另在河南省省焦作市有一留守處，主要用于安置焦作地區的離退休人員。該公司現有總資產2984萬元，總負債2309萬元，資產負債率77％，主要從事煤田資源勘探、樁基水井工程施工、地質災害防治、工程測量、工程物探、樁基檢測、地質環境評估、酒店服務、房地產開發等經營業務。

公司領導班子暫由4人組成。根據事分體運行原則，公司下設企業部和事業部，企業部負責生產經營管理，事業部主要承擔職工事業身份管理、基地管理等事業職能，另湖北省基礎工程公司在該公司設有一辦事處，主要負責資質管理和技術指導工作。