內容提要：房地產稅制是國家調控房地產市場經濟活動的有力杠桿，構成當今世界各國稅收制度的主要內容。文章總結歸納了國外房地產稅收制度在課稅體系及構成要素等方面的特點，認為，應借鑒國際經驗，構建我國完整的房地產稅收體系，同時應對房地產保有環節的課稅作為房地產稅制的重點，擴大房地產稅征收范圍，簡化稅種，以房地產的市場價值作為計稅依據，合理設計稅率，優化房地產稅制結構。

關鍵詞：房地產稅制房地產稅收體系房地產保有

一、國外房地產稅制的特點

各國房地產稅制涉及的稅種貫穿了房地產的生產開發、保有使用和轉移處置等各環節。由于各國的經濟發展水平不同、房地產行業的發展狀況各異，因而各國的房地產稅制無論在課稅體系上，還是在稅制要素設計上都存有一定的差異。但總體來看，各國的房地產稅制還是具有一些共性的。

（一）房地產稅收制度體系完整，且以房地產保有稅類為主

目前，許多國家都建立了比較完整的房地產稅收制度體系，廣義地看，國外房地產稅收體系主要分為三大類：

一、我國房地產稅制現狀

1．我國房地產稅制的歷史沿革。為了剖析我國房地產稅制缺陷及其制度根源，先回顧我國建國以來房地產稅制的歷史沿革。大致經歷了以下四個階段。

（1）房地產稅制初創階段（1949-1970年）：1950年新中國稅制建立，地產稅、房產稅、契稅和遺產稅也隨之而建立。同年6月，中央政府決定遺產稅暫不開征，而房產稅和地產稅合并為房地產稅。可見，此階段我國房地產稅制體系僅由房地產稅和契稅兩個稅種組成。

（2）房地產稅收萎縮階段（1971-1983年）：1973年，把對國有企業課征的城市房地產稅并入工商統一稅中征收。同時，隨著我國城市土地的全部國有化、國有企事業單位職工的住房所有權的國有化，房地產稅收的課稅范圍日漸萎縮。

（3）房地產稅制恢復與建設階段（1984-1990年）：1984年起，在國家經濟體制的改革的大環境下，隨著城鎮土地使用制度和住房制度的改革，房地產商品化日趨完善。1984年將地產稅劃出，并更名為土地使用稅；1986年恢復課征房產稅；1987年開征耕地占用稅；1988年開征城鎮土地使用稅。

（4）房地產稅制的改革與完善階段（1991至今）：1994年我國稅制改革，對房產稅的計稅依據和課稅范圍進行了修改，同時增加土地增值稅；并提出計劃開征遺產稅，但至今未實行。此后，國務院及有關部委不斷有新修改的稅收條例頒布實施，使我國房地產稅收制度日漸完善。2006年國務院九部委的“國六條”規定：從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時免征營業稅；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。

[摘要]近年來，房地產業已發展成為我國國民經濟的重要支柱產業，房地產稅收占稅收總收入的比重快速提高。但是，我國現行房地產稅收中還存在一些問題，如房地產開發和交易環節稅費交叉混亂、稅收政策不統一、稅負不公平、偏小的規模不能滿足地方財政需要、計稅依據不科學、管理不到位，等等。因此，應借鑒國外的實踐經驗，進一步明確改革我國房地產稅制的具體思路。

[關鍵詞]房地產稅收；房地產稅制；稅收規模；稅負不公；計稅依據

一、我國現行房地產稅制中存在的問題

1房地產開發過程和交易環節稅費復雜交叉，制度混亂，費擠稅現象嚴重。我國目前的房地產稅費體系中租、稅、費混雜現象嚴重，具體表現在：一是以稅代租。城鎮土地使用稅作為土地有償使用的一項措施，稅項中含有租的因素，征稅混淆了稅收與地租的界限。二是以費擠稅。目前，我國涉及房地產業的各種收費項目名目繁多，且費項總數遠多于稅項總數。僅從房地產開發企業的收費項目上看，有的地方各種收費(如城市基礎設施配套費、商業網點費等)多達50多項。從收費比例上看，各項收費占銷售收入的35％左右，相當于經營成本及費用的70％。收費過多，造成了多方面的消極影響：(1)導致房地產的高成本和高價格，嚴重扭曲了房地產商品的真實價值，直接加重了消費者的負擔；(2)使房地產開發者和消費者都對政府行為的規范性和穩定性產生懷疑，從而影響房地產開發規模和房地產市場繁榮；(3)抑制了真正意義上稅收的培育和成長，“費大于稅”的狀況使得國家稅收政策難以發揮其作為經濟杠桿的調節作用；(4)收費權力屬于基層部門，較為分散，且缺少約束，容易形成一種競爭收費的態勢，直接扭曲了收費的性質，變成了部門創收，更容易孳生腐敗。

據調查，我國城市涉及城建和房地產業的收費有幾十項，其中有經過中央和省級相關部門批準的合理收費，也有一些違規收費。其一方面是由于房地產稅收體系不完善，所籌集的稅收收入過少。而房地產稅作為財產稅的重要組成部分，其收入的重要性對于地方政府是不言而喻的。房地產收入的不足必然使地方財政捉襟見肘，而由于稅收管理權限的過于集中，地方政府通過調整稅收制度來增收幾乎沒有可能。另一方面政府通過基金、收費等形式籌集收入又是被允許的，因此，一些地方稅就披上了費的外衣。同時，由于收費單位所有制和管理上的弊端，其具有很強的內在膨脹傾向，最終形成收費泛濫、費擠稅的狀況。

2稅收政策不統一。目前，我國房地產稅收制度采取“內外有別，兩套稅制并存”的政策。具體表現在以下兩個方面：(1)兩套房產稅制。對內資企業開征房產稅和土地使用稅，而對涉外企業則只開征城市房地產稅，并且僅對房產征稅，對地產不征稅。(2)城市維護建設稅和教育費附加內外有別。對內資房地產企業開征城建稅和教育費附加，而對外資房地產企業則不征收此項稅費。

1現行房地產稅制存在的主要問題

隨著經濟復蘇，房地產市場活躍，房地產稅收也成為人們關注的焦點，房地產稅費制度中存在的一些問題也引起我們的深入思考。隨著房地產市場發展，房地產稅制中存在諸多問題已突現出來，已不能體現稅收再分配調節功能，也不適應緩和社會矛盾的迫切要求，更不適應促進房地產市場持續健康發展的現實要求。

1.1重視流轉環節，輕視持有階段房地產持有階段課稅少、稅負輕；而流通環節，多個稅種同時課征。房地產的稅種主要集中在前三個開發投資環節，也就是流轉環節，即流轉稅種;而占有和交易環節相對較輕，即保有稅輕。而流轉稅是間接稅。它具有可轉嫁性，這部分稅轉嫁給了購房者，由購房者負擔。這也是房價居高的一個原因。另一個現象是不對個人非營業性住房征房產稅，這相當于給了土地持有者無息貸款，只要未流通，就無須為土地的增值而納稅。這樣做實際上鼓勵了土地持有，助長了土地投機，導致了高房價與高空置率的存在。一邊是商品房白白空置，一邊是大量迫切需要住房的居民買不起房子，這一不正常的現象已到了需要嚴重關注的時候了。

1.2稅收制度不統一，內外稅制違公平內企及境內居民適用房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅，外企和外籍人士適用土地使用費和城市房地產稅。現行內外分開、房土分開的房地產稅制下，外資企業保有土地時的稅收成本幾乎為零，其稅負明顯小于內資企業。這種“超國民待遇”，內外區別對待的房地產稅制將大大損害內資企業的利益，影響稅收的公平性原則。這不僅給稅收征管增加了難度和成本，還造成內外資企業競爭起點不同，稅負不公，不利于統一市場的構建和市場經濟體制的培育發展。

1.3稅收立法層次低，征稅依據不充分按稅收法定原則，沒有法律依據，國家就不能征稅、任何人不得被要求納稅。但我們現行的企業房地產稅、城鎮土地使用稅，其法律依據是由國務院制定并以暫行條例的形式頒布實施的行政法規，級次較低。

1.4征稅范圍狹窄，調節力度較弱納稅人使用土地的面積作為計稅依據顯然不符合房地產稅的發展趨勢。這種簡單的計征方法雖然在操作上比較簡便，但卻造成納稅人在保有土地時的稅收成本偏低，致使納稅人可以不在乎土地的稅收成本，低效率地使用土地。與房產有限使用的特性相比，土地具有長期使用、不可再生等特征，因此土地是一種稀缺性資源，其經濟價值較房產更高。而在目前的房地產稅制下，高價值的土地資源卻承擔著低水平的稅負。

摘要：我國現行的房地產稅制已不適應市場經濟的發展，存在著重流轉，輕持有，稅制不統一，立法層次低、征稅范圍窄、配套制度不健全等問題。為此，在立足當前的經濟發展狀況和社會需求的基礎上，通過合并稅種，下放管理權限，開征不動產閑置稅、完善各項配套改革措施等，盡快完善稅制，緩解社會矛盾，促進房地產市場持續健康發展。

關鍵詞：房地產；稅制；改革

Abstract：CurrentrealestatetaxsystemofChinacannotaccordwiththemarketeconomydevelopmentandhastheproblemssuchasemphasizingcirculationbutoverlookingholding，heterogeneoustaxationsystem，lowlevellegislation，narrowtaxationscope，incompletematchedsystemandsoon.Asaresult，basedonthecurrenteconomicdevelopmentsituationandsocialdemand，healthydevelopmentofrealestatemarketcanbepromotedbyintegratingtaxationcoverage，devolutionofmanagementright，levyingidletaxforimmovableassets，completingallkindsofmatchedreformmeasures，completingtaxationsystemassoonaspossibleandalleviatingsocialcontradiction.

Keywords：realestate；taxationsystem；reform

一、我國現行房地產稅制存在的主要矛盾

我國現行的房地產稅制中，涉及到營業稅、土地增值稅、房產稅、城市房地產稅、契稅、耕地占用稅、印花稅、城鎮土地使用稅、土地使用費等10余類。隨著住房制度的全面改革以及房地產市場的建立和發展，房地產稅制與經濟發展存在矛盾，不同稅種之間也存在沖突。這不適應當前人們已購有較多較高價位住宅，需要進行有區別的財產占有關系的稅收再分配調節，緩和社會矛盾的迫切要求，也不適應需要通過稅收調節房地產供需關系及其結構，促進房地產市場持續健康發展的現實要求。

內容摘要：目前我國房地產稅制弊端日益明顯，改革現行房地產稅制，開征物業稅是我國未來稅制改革的一項重要內容。物業稅改革的三個主要目標是：提高土地資源利用效率、促進社會收入分配公平和穩定地方財政收入。我國應逐步將物業稅培養成為地方政府的主體稅種，積極發揮物業稅作為主體稅種的作用。

關鍵詞：房地產稅制改革物業稅地方財政

我國房地產稅收現狀及存在問題

（一）房地產稅收現狀

我國地方財政收入狀況。目前，我國地方財政呈現出明顯的收入不足的狀況。自1994年分稅制改革之后，地方財政日趨困難，地方分享的稅收總量占總財政稅收的比重呈不斷下降的趨勢；同時，由于地方政府發展政治、經濟、文化的步伐也不斷加大，地方財政支出比重不斷上升，這使得地方財政收支缺口逐年加大，1998年財政缺口為2688.63億元,到了2005年已經增長為10053.55億元。據統計，全國2800多個縣（市）級政府1/3以上是赤字。

從全國地方財政的角度來看房地產稅的地位。我國現行的房地產稅收主要有以下稅種：房產稅、契稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅等。盡管這些稅種在資源配置、組織財政收入、調節經濟發展等方面發揮了一定的作用，但其收入規模較小，據統計，2005年房地產稅收在地方財政收入中的比重為歷年最高，卻僅為10.53%。而發達國家，如美國，其房地產稅收一般要占到地方財政收入的85%-90%。相比之下，我國房地產稅占地方財政收入的比重明顯偏低，無法形成地方稅的主要稅源。

內容摘要：目前我國房地產稅制弊端日益明顯，改革現行房地產稅制，開征物業稅是我國未來稅制改革的一項重要內容。物業稅改革的三個主要目標是：提高土地資源利用效率、促進社會收入分配公平和穩定地方財政收入。我國應逐步將物業稅培養成為地方政府的主體稅種，積極發揮物業稅作為主體稅種的作用。

關鍵詞：房地產稅制改革物業稅地方財政

我國房地產稅收現狀及存在問題

（一）房地產稅收現狀

我國地方財政收入狀況。目前，我國地方財政呈現出明顯的收入不足的狀況。自1994年分稅制改革之后，地方財政日趨困難，地方分享的稅收總量占總財政稅收的比重呈不斷下降的趨勢；同時，由于地方政府發展政治、經濟、文化的步伐也不斷加大，地方財政支出比重不斷上升，這使得地方財政收支缺口逐年加大，1998年財政缺口為2688.63億元,到了2005年已經增長為10053.55億元。據統計，全國2800多個縣（市）級政府1/3以上是赤字。

從全國地方財政的角度來看房地產稅的地位。我國現行的房地產稅收主要有以下稅種：房產稅、契稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅等。盡管這些稅種在資源配置、組織財政收入、調節經濟發展等方面發揮了一定的作用，但其收入規模較小，據統計，2005年房地產稅收在地方財政收入中的比重為歷年最高，卻僅為10.53%。而發達國家，如美國，其房地產稅收一般要占到地方財政收入的85%-90%。相比之下，我國房地產稅占地方財政收入的比重明顯偏低，無法形成地方稅的主要稅源。

內容摘要：目前我國房地產稅制弊端日益明顯，改革現行房地產稅制，開征物業稅是我國未來稅制改革的一項重要內容。物業稅改革的三個主要目標是：提高土地資源利用效率、促進社會收入分配公平和穩定地方財政收入。我國應逐步將物業稅培養成為地方政府的主體稅種，積極發揮物業稅作為主體稅種的作用。

關鍵詞：房地產稅制改革物業稅地方財政

我國房地產稅收現狀及存在問題

（一）房地產稅收現狀

我國地方財政收入狀況。目前，我國地方財政呈現出明顯的收入不足的狀況。自1994年分稅制改革之后，地方財政日趨困難，地方分享的稅收總量占總財政稅收的比重呈不斷下降的趨勢；同時，由于地方政府發展政治、經濟、文化的步伐也不斷加大，地方財政支出比重不斷上升，這使得地方財政收支缺口逐年加大，1998年財政缺口為2688.63億元,到了2005年已經增長為10053.55億元。據統計，全國2800多個縣（市）級政府1/3以上是赤字。

從全國地方財政的角度來看房地產稅的地位。我國現行的房地產稅收主要有以下稅種：房產稅、契稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅等。盡管這些稅種在資源配置、組織財政收入、調節經濟發展等方面發揮了一定的作用，但其收入規模較小，據統計，2005年房地產稅收在地方財政收入中的比重為歷年最高，卻僅為10.53%。而發達國家，如美國，其房地產稅收一般要占到地方財政收入的85%-90%。相比之下，我國房地產稅占地方財政收入的比重明顯偏低，無法形成地方稅的主要稅源。

（一）房地產稅收現狀

我國地方財政收入狀況。目前，我國地方財政呈現出明顯的收入不足的狀況。自1994年分稅制改革之后，地方財政日趨困難，地方分享的稅收總量占總財政稅收的比重呈不斷下降的趨勢；同時，由于地方政府發展政治、經濟、文化的步伐也不斷加大，地方財政支出比重不斷上升，這使得地方財政收支缺口逐年加大，1998年財政缺口為2688.63億元,到了2005年已經增長為10053.55億元。據統計，全國2800多個縣（市）級政府1/3以上是赤字。

從全國地方財政的角度來看房地產稅的地位。我國現行的房地產稅收主要有以下稅種：房產稅、契稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅等。盡管這些稅種在資源配置、組織財政收入、調節經濟發展等方面發揮了一定的作用，但其收入規模較小，據統計，2005年房地產稅收在地方財政收入中的比重為歷年最高，卻僅為10.53%。而發達國家，如美國，其房地產稅收一般要占到地方財政收入的85%-90%。相比之下，我國房地產稅占地方財政收入的比重明顯偏低，無法形成地方稅的主要稅源。

從各級地方財政的角度看房地產稅的地位。目前，房地產稅收在我國的各級財政收入中的比重均較小，雖然在省、市、縣、鄉鎮四級財政中所占比例有所不同，但無論從哪一級來看，房地產稅收都屬于小稅種。以河南省2003年的數據為例，在地方政府四級財政中，省、縣、鄉鎮的房地產稅收比重分別為4%、4.45%、2.16%均低于全省水平5.78%，而最高的市級也不過是10.37%，仍舊屬于小稅種。

結合歷年數據發現，市級財政收入中房地產稅收的比重有升高的趨勢，而省級則呈下降的趨勢，縣、鄉鎮兩級財政變化不大，呈現平穩態勢。同時，觀察其他省份的數據也可以看到類似的規律。總體說來，房地產稅收在地方各級財政中所占比例均偏低，屬于小稅種。

（二）房地產稅制存在的突出問題

日本房地產稅可以追溯到江戶時代，當時的年貢、地租作為國稅的主要收入來源，是對農作物收成征收的一種收益稅；繼地租之后的固定資產稅經過一段時期的演變，1950年根據“肖普建議”，計稅依據改按房地產評估額，成為地方主體稅種之一。目前，日本的房地產稅制已形成針對房地產取得、保有、轉讓的均衡征稅體系，對我國房地產稅制有一定的借鑒意義。

日本房地產取得課稅

（一）印花稅

印花稅針對房地產流轉環節課征，買賣雙方必須在書立合同上貼足印花，并在其上加蓋戳記。合同的形式有多種，在正式合同之前，還有臨時性合同，都需貼印花。土地買賣的現金收據金額超過3萬日元時要繳納印花稅（個人出售土地則不在此例），通常由買賣雙方折半負擔。未貼印花或未貼足印花的，通常征收3倍的罰款；未加蓋戳記的，征收與應貼印花同等金額的罰款。

（二）注冊執照稅和不動產取得稅

日本實行財產登記制度，即取得土地房屋的人為保全其權利而進行登記。該制度是日本對房地產取得和保有環節征稅的基礎。土地和房屋在市町村“房地產征稅臺賬”上分開登記，并向一般市民公開。作為一項法定行政服務，自2003年起，除納稅人外，同時允許租地人、租房人和其他相關者公開閱覽臺賬登記的全部內容。這項政務公開活動使納稅人有機會比較自己與同一市町村內其他人的房地產評估額，如對評估不服，可以向市町村的專門機構提出審查請求或向法院起訴。