1、房地產(chǎn)證券化的含義、性質(zhì)和特征

（一）房地產(chǎn)證券化的含義和性質(zhì)

以住房抵押貸款證券化為代表的房地產(chǎn)證券化最早出現(xiàn)于上個(gè)世紀(jì)70年代的美國(guó)。房地產(chǎn)證券化（RealEstateSecuritization），是指把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)的投資轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)的金融交易過程，從而使投資人與房地產(chǎn)投資標(biāo)的物之間的物權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)化為有價(jià)證券形式的股權(quán)和債權(quán)。主要包括房地產(chǎn)抵押貸款債權(quán)的證券化和房地產(chǎn)投資權(quán)益的證券化兩種形式。房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化即商業(yè)性房地產(chǎn)投資證券化。

因?yàn)樽C券化本身就是一個(gè)非常寬泛的概念，而且目前也沒有關(guān)于資產(chǎn)證券化的權(quán)威法律定義，所以理論界對(duì)房地產(chǎn)證券化的理解也存在著很大的分歧：

有的學(xué)者認(rèn)為房地產(chǎn)證券化是指通過發(fā)行股票或公司債券進(jìn)行融資的活動(dòng)，包括直接或間接成為房地產(chǎn)上市公司，從而使一般房地產(chǎn)企業(yè)與證券相融合，也包括一般上市公司通過收購(gòu)、兼并、控股投資房地產(chǎn)企業(yè)等形式進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，從而使上市公司與房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合，發(fā)行股票或債券。這種觀點(diǎn)意味著房地產(chǎn)證券化，既可以解決開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金不足的問題，又可分散房地產(chǎn)開發(fā)投資的風(fēng)險(xiǎn)。有的學(xué)者認(rèn)為房地產(chǎn)證券化是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資的證券化，即以某具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為投資對(duì)象，由投資方或開發(fā)企業(yè)委托金融機(jī)構(gòu)發(fā)行有價(jià)證券籌集資金的活動(dòng)。

實(shí)際上，房地產(chǎn)證券化產(chǎn)生的背景及實(shí)踐表明，房地產(chǎn)證券化是指房地產(chǎn)投資由原來的物權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)橛袃r(jià)證券的股權(quán)或債券，是指房地產(chǎn)投資權(quán)益的證券化和房地產(chǎn)抵押貸款的證券化，而并非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行股票或債券的籌資活動(dòng)，也不是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資證券化。

內(nèi)容摘要:本文從宏觀環(huán)境、微觀基礎(chǔ)和政府推動(dòng)三個(gè)方面分析了我國(guó)當(dāng)前實(shí)施房地產(chǎn)證券化的可行性,并從六個(gè)不同的視角詳細(xì)分析了我國(guó)當(dāng)前推進(jìn)房地產(chǎn)證券化所面臨的制約因素。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)證券化可行性制約因素

房地產(chǎn)證券化是國(guó)際金融發(fā)展的趨勢(shì),也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果。我國(guó)的房地產(chǎn)證券化探索始于1992年海南省三亞市推出的“地產(chǎn)投資券”,2005年4月,中國(guó)人民銀行正式批準(zhǔn)中國(guó)建設(shè)銀行開展住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù),從而邁出我國(guó)進(jìn)行大規(guī)模房地產(chǎn)證券化的關(guān)鍵性一步。

我國(guó)實(shí)施房地產(chǎn)證券化的可行性

(一)實(shí)施房地產(chǎn)證券化的宏觀環(huán)境日趨成熟

1.國(guó)際上房地產(chǎn)證券化的成功經(jīng)驗(yàn)。自從1930年美國(guó)政府二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)開拓以來,各市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家均推出了多樣化且富有彈性的房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品。發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)證券化的推行有著重要的借鑒意義。

摘要：房地產(chǎn)證券化是一種全新的金融創(chuàng)新工具，對(duì)完善房地產(chǎn)投資市場(chǎng)起著重要的作用，本文通過分析房地產(chǎn)證券化所需條件并結(jié)合我國(guó)實(shí)際探討了其在我國(guó)實(shí)行的可行性。

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)證券化證券市場(chǎng)化融資渠道

正文：

資產(chǎn)證券化是20世紀(jì)70年代以來最重要的金融創(chuàng)新之一，它通過巧妙的設(shè)計(jì)，將流動(dòng)性差的資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性好的債券，借以融通資金。目前，我國(guó)資本市場(chǎng)的發(fā)育不完善，融資渠道比較狹窄，尤其體現(xiàn)在房地產(chǎn)融資渠道多年來的單一性上，這造成了兩個(gè)尷尬的境地，一是房地產(chǎn)資金籌集進(jìn)入一個(gè)瓶頸狀態(tài)，二是銀行長(zhǎng)期背負(fù)巨額的不良資產(chǎn)。房地產(chǎn)證券化就是把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)的金融交易過程，從而使得投資者與投資對(duì)象之間的關(guān)系由直接的物權(quán)擁有轉(zhuǎn)化為債權(quán)擁有的有價(jià)證券形式。房地產(chǎn)證券化包括房地產(chǎn)項(xiàng)目融資證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化兩種基本形式，其內(nèi)涵要求是為金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行低成本融資并增加資產(chǎn)流動(dòng)性和安全性，滿足機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者對(duì)證券投資的需求。毫無疑問，房地產(chǎn)證券化作為一種全新的金融創(chuàng)新工具，在我國(guó)推行是非常有必要的。

一、房地產(chǎn)證券化理論概述

房地產(chǎn)證券化是通過發(fā)行基金權(quán)益單位，將小投資者的資金匯集后購(gòu)買房地產(chǎn)，或?qū)⒎康禺a(chǎn)按價(jià)值單元分割成小的產(chǎn)權(quán)單位，出售給投資者，實(shí)行房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)分離。租金收入扣除開支后分配給投資者。房地產(chǎn)證券化把投資者對(duì)房地產(chǎn)的直接物權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟凶C券性質(zhì)的權(quán)益憑證，即將直接房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化為證券投資。

內(nèi)容摘要:本文從宏觀環(huán)境、微觀基礎(chǔ)和政府推動(dòng)三個(gè)方面分析了我國(guó)當(dāng)前實(shí)施房地產(chǎn)證券化的可行性,并從六個(gè)不同的視角詳細(xì)分析了我國(guó)當(dāng)前推進(jìn)房地產(chǎn)證券化所面臨的制約因素。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)證券化可行性制約因素

房地產(chǎn)證券化是國(guó)際金融發(fā)展的趨勢(shì),也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果。我國(guó)的房地產(chǎn)證券化探索始于1992年海南省三亞市推出的“地產(chǎn)投資券”,2005年4月,中國(guó)人民銀行正式批準(zhǔn)中國(guó)建設(shè)銀行開展住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù),從而邁出我國(guó)進(jìn)行大規(guī)模房地產(chǎn)證券化的關(guān)鍵性一步。

我國(guó)實(shí)施房地產(chǎn)證券化的可行性

(一)實(shí)施房地產(chǎn)證券化的宏觀環(huán)境日趨成熟

1.國(guó)際上房地產(chǎn)證券化的成功經(jīng)驗(yàn)。自從1930年美國(guó)政府二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)開拓以來,各市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家均推出了多樣化且富有彈性的房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品。發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)證券化的推行有著重要的借鑒意義。

一、風(fēng)險(xiǎn)分散理論

風(fēng)險(xiǎn)分散是金融活動(dòng)創(chuàng)新的原動(dòng)力。最有代表性的風(fēng)險(xiǎn)分散理論是馬科維茨(Harry·M·Markowitz)的MM理論和威廉·夏普(Willian·E·Sharpe)的CAPM理論，這種思想已經(jīng)成為現(xiàn)代金融理論和實(shí)踐發(fā)展的主要方法論之一。風(fēng)險(xiǎn)分散理論是從研究風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的收益與風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系開始的，該理論認(rèn)為：(1)絕大部分資產(chǎn)是風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，其收益是不確定的，因而應(yīng)該把風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的收益視作隨機(jī)變量，并運(yùn)用期望收益作為衡量某種風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益的標(biāo)準(zhǔn)，并用方差來衡量獲得收益所面臨的風(fēng)險(xiǎn)的大小。(2)資產(chǎn)組合的總風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該分為兩大部分：非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指僅與投資組合中的各種風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的方差項(xiàng)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指由投資組合中的各風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益的相關(guān)性所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。(3)在充分考慮各種風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益的相關(guān)性的前提下，運(yùn)用概率知識(shí)可以得到，只要資產(chǎn)組合分散良好，資產(chǎn)組合的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)趨于零，系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)就趨于穩(wěn)定。雖然風(fēng)險(xiǎn)分散理論的思想產(chǎn)生于研究投資組合與其風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系的過程中，但這種思想?yún)s具有普遍的方法論意義。能夠運(yùn)用于人類社會(huì)系統(tǒng)的某些方面。

房地產(chǎn)證券化作為一種金融創(chuàng)新，風(fēng)險(xiǎn)分散是其原動(dòng)力。無論是抵押債權(quán)證券化還是房地產(chǎn)投資信托基金，其成功運(yùn)行都需要比較穩(wěn)定的收益流基礎(chǔ)。但在當(dāng)前不確定的市場(chǎng)環(huán)境中，投資者所持有的資產(chǎn)面臨著越來越大的風(fēng)險(xiǎn)，資產(chǎn)收益存在著很大的不確定性。就抵押債權(quán)證券化來說，對(duì)于單個(gè)貸款而言，其現(xiàn)金流量是不確定的，因此，單個(gè)貸款的風(fēng)險(xiǎn)比較大。但是從銀行抵押貸款的現(xiàn)金收入流來考慮，其本息償還分?jǐn)傆谡麄€(gè)貸款存活期，根據(jù)大數(shù)定律，如果將大批量、標(biāo)準(zhǔn)化、流動(dòng)性差的資產(chǎn)進(jìn)行組合，只要同質(zhì)的抵押債權(quán)資產(chǎn)數(shù)目達(dá)到足夠大，便可以預(yù)測(cè)出本息的違約率與本金的提前償還率等風(fēng)險(xiǎn)，從而可以根據(jù)組合資產(chǎn)的運(yùn)動(dòng)規(guī)律預(yù)測(cè)其現(xiàn)金流。對(duì)于一組抵押貸款而言，盡管整個(gè)組合在很大程度上依賴于組合中每一貸款現(xiàn)金流量的特征，但由于大數(shù)定律的作用，整個(gè)組合的現(xiàn)金流量卻呈現(xiàn)出一定的規(guī)律性。因此，盡管預(yù)測(cè)單個(gè)貸款的可能結(jié)果是不現(xiàn)實(shí)的，但人們能夠基于歷史數(shù)據(jù)對(duì)整個(gè)組合的現(xiàn)金流量的平均數(shù)有一個(gè)可信的估計(jì)。投資權(quán)益性的房地產(chǎn)證券化也是一樣，要形成一個(gè)穩(wěn)定的收益流，風(fēng)險(xiǎn)分散是選擇投資組合的一個(gè)基本目的。所以說，房地產(chǎn)證券化作為一種金融創(chuàng)新而出現(xiàn)，是基于風(fēng)險(xiǎn)分散理論基礎(chǔ)之上的。

二、分工理論

經(jīng)濟(jì)學(xué)界對(duì)分工理論的研究源自于亞當(dāng)·斯密(Yadang·Simy)，后來經(jīng)過馬歇爾(Marshal)、楊小凱等學(xué)者的補(bǔ)充已基本成熟。許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家都認(rèn)為，社會(huì)的演進(jìn)、生產(chǎn)率進(jìn)步和分工演進(jìn)有密切的關(guān)系，分工經(jīng)濟(jì)以專業(yè)化經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)，專業(yè)化的發(fā)展和交易效率的水平是社會(huì)發(fā)展中互相制約的兩難約束。

斯密的分工經(jīng)濟(jì)思想主要體現(xiàn)在如下方面：(1)分工是提高勞動(dòng)生產(chǎn)率、獲得報(bào)酬遞增的重要途徑。他認(rèn)為分工有利于提高勞動(dòng)熟練程度、節(jié)省勞動(dòng)時(shí)間、促進(jìn)技術(shù)的發(fā)明與運(yùn)用，進(jìn)而有利于提高勞動(dòng)生產(chǎn)率。(2)分工有利于促進(jìn)社會(huì)普遍富裕。從整體上來看，分工越發(fā)展，就業(yè)容量就越大，因此分工在根本上有利于增進(jìn)社會(huì)的普遍富裕。(3)分工受到市場(chǎng)范圍的限制。斯密認(rèn)為，盡管分工是發(fā)展勞動(dòng)生產(chǎn)力的重要途徑，但分工程度絕不是人的主觀隨意選擇的結(jié)果，要受到市場(chǎng)范圍即市場(chǎng)購(gòu)買力大小的限制。(4)貨幣起源于分工的發(fā)展。一旦有了分工，一個(gè)人只能解決自己需要的少部分，而絕大部分的需要須通過交換才能得到滿足。交換作為一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，也要講究經(jīng)濟(jì)效益，貨幣正是一種減少交易困難、節(jié)省交易費(fèi)用的工具。(5)資本是實(shí)現(xiàn)分工所創(chuàng)造的新生產(chǎn)力的物質(zhì)條件。斯密認(rèn)為，當(dāng)分工進(jìn)步時(shí)，即使雇工人數(shù)不變，由于工人勞動(dòng)生產(chǎn)力因分工而提高，每個(gè)工人所能推動(dòng)的生產(chǎn)資料數(shù)量更大，同一數(shù)量工人所能加工的生產(chǎn)資料會(huì)按更大比例增加，這時(shí)，必須預(yù)先儲(chǔ)備的生產(chǎn)資料就要比沒有分工進(jìn)步時(shí)多得多。另一方面，一個(gè)行業(yè)分工越進(jìn)步，就業(yè)人數(shù)就越多，即使勞動(dòng)生產(chǎn)率不變，就業(yè)人數(shù)增加同樣也需要增加儲(chǔ)備的生產(chǎn)資料。

1、房地產(chǎn)證券化的含義、性質(zhì)和特征

（一）房地產(chǎn)證券化的含義和性質(zhì)

以住房抵押貸款證券化為代表的房地產(chǎn)證券化最早出現(xiàn)于上個(gè)世紀(jì)70年代的美國(guó)。房地產(chǎn)證券化（RealEstateSecuritization），是指把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)的投資轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)的金融交易過程，從而使投資人與房地產(chǎn)投資標(biāo)的物之間的物權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)化為有價(jià)證券形式的股權(quán)和債權(quán)。主要包括房地產(chǎn)抵押貸款債權(quán)的證券化和房地產(chǎn)投資權(quán)益的證券化兩種形式。房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化即商業(yè)性房地產(chǎn)投資證券化。[4]

因?yàn)樽C券化本身就是一個(gè)非常寬泛的概念，而且目前也沒有關(guān)于資產(chǎn)證券化的權(quán)威法律定義，所以理論界對(duì)房地產(chǎn)證券化的理解也存在著很大的分歧：

有的學(xué)者認(rèn)為房地產(chǎn)證券化是指通過發(fā)行股票或公司債券進(jìn)行融資的活動(dòng)，包括直接或間接成為房地產(chǎn)上市公司，從而使一般房地產(chǎn)企業(yè)與證券相融合，也包括一般上市公司通過收購(gòu)、兼并、控股投資房地產(chǎn)企業(yè)等形式進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，從而使上市公司與房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合，發(fā)行股票或債券。這種觀點(diǎn)意味著房地產(chǎn)證券化，既可以解決開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金不足的問題，又可分散房地產(chǎn)開發(fā)投資的風(fēng)險(xiǎn)。有的學(xué)者認(rèn)為房地產(chǎn)證券化是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資的證券化，即以某具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為投資對(duì)象，由投資方或開發(fā)企業(yè)委托金融機(jī)構(gòu)發(fā)行有價(jià)證券籌集資金的活動(dòng)。

實(shí)際上，房地產(chǎn)證券化產(chǎn)生的背景及實(shí)踐表明，房地產(chǎn)證券化是指房地產(chǎn)投資由原來的物權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)橛袃r(jià)證券的股權(quán)或債券，是指房地產(chǎn)投資權(quán)益的證券化和房地產(chǎn)抵押貸款的證券化，而并非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行股票或債券的籌資活動(dòng)，也不是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資證券化。

摘要：房地產(chǎn)證券化是一種全新的金融創(chuàng)新工具，對(duì)完善房地產(chǎn)投資市場(chǎng)起著重要的作用，本文通過分析房地產(chǎn)證券化所需條件并結(jié)合我國(guó)實(shí)際探討了其在我國(guó)實(shí)行的可行性。

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)證券化證券市場(chǎng)化融資渠道

正文：

資產(chǎn)證券化是20世紀(jì)70年代以來最重要的金融創(chuàng)新之一，它通過巧妙的設(shè)計(jì)，將流動(dòng)性差的資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性好的債券，借以融通資金。目前，我國(guó)資本市場(chǎng)的發(fā)育不完善，融資渠道比較狹窄，尤其體現(xiàn)在房地產(chǎn)融資渠道多年來的單一性上，這造成了兩個(gè)尷尬的境地，一是房地產(chǎn)資金籌集進(jìn)入一個(gè)瓶頸狀態(tài)，二是銀行長(zhǎng)期背負(fù)巨額的不良資產(chǎn)。房地產(chǎn)證券化就是把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)的金融交易過程，從而使得投資者與投資對(duì)象之間的關(guān)系由直接的物權(quán)擁有轉(zhuǎn)化為債權(quán)擁有的有價(jià)證券形式。房地產(chǎn)證券化包括房地產(chǎn)項(xiàng)目融資證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化兩種基本形式，其內(nèi)涵要求是為金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行低成本融資并增加資產(chǎn)流動(dòng)性和安全性，滿足機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者對(duì)證券投資的需求。毫無疑問，房地產(chǎn)證券化作為一種全新的金融創(chuàng)新工具，在我國(guó)推行是非常有必要的。

一、房地產(chǎn)證券化理論概述

房地產(chǎn)證券化是通過發(fā)行基金權(quán)益單位，將小投資者的資金匯集后購(gòu)買房地產(chǎn)，或?qū)⒎康禺a(chǎn)按價(jià)值單元分割成小的產(chǎn)權(quán)單位，出售給投資者，實(shí)行房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)分離。租金收入扣除開支后分配給投資者。房地產(chǎn)證券化把投資者對(duì)房地產(chǎn)的直接物權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟凶C券性質(zhì)的權(quán)益憑證，即將直接房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化為證券投資。

內(nèi)容摘要:本文從宏觀環(huán)境、微觀基礎(chǔ)和政府推動(dòng)三個(gè)方面分析了我國(guó)當(dāng)前實(shí)施房地產(chǎn)證券化的可行性,并從六個(gè)不同的視角詳細(xì)分析了我國(guó)當(dāng)前推進(jìn)房地產(chǎn)證券化所面臨的制約因素。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)證券化可行性制約因素

房地產(chǎn)證券化是國(guó)際金融發(fā)展的趨勢(shì),也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果。我國(guó)的房地產(chǎn)證券化探索始于1992年海南省三亞市推出的“地產(chǎn)投資券”,2005年4月,中國(guó)人民銀行正式批準(zhǔn)中國(guó)建設(shè)銀行開展住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù),從而邁出我國(guó)進(jìn)行大規(guī)模房地產(chǎn)證券化的關(guān)鍵性一步。

我國(guó)實(shí)施房地產(chǎn)證券化的可行性

(一)實(shí)施房地產(chǎn)證券化的宏觀環(huán)境日趨成熟

1.國(guó)際上房地產(chǎn)證券化的成功經(jīng)驗(yàn)。自從1930年美國(guó)政府二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)開拓以來,各市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家均推出了多樣化且富有彈性的房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品。發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)證券化的推行有著重要的借鑒意義。

內(nèi)容摘要:本文從宏觀環(huán)境、微觀基礎(chǔ)和政府推動(dòng)三個(gè)方面分析了我國(guó)當(dāng)前實(shí)施房地產(chǎn)證券化的可行性,并從六個(gè)不同的視角詳細(xì)分析了我國(guó)當(dāng)前推進(jìn)房地產(chǎn)證券化所面臨的制約因素。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)證券化可行性制約因素

房地產(chǎn)證券化是國(guó)際金融發(fā)展的趨勢(shì),也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果。我國(guó)的房地產(chǎn)證券化探索始于1992年海南省三亞市推出的“地產(chǎn)投資券”,2005年4月,中國(guó)人民銀行正式批準(zhǔn)中國(guó)建設(shè)銀行開展住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù),從而邁出我國(guó)進(jìn)行大規(guī)模房地產(chǎn)證券化的關(guān)鍵性一步。

我國(guó)實(shí)施房地產(chǎn)證券化的可行性

(一)實(shí)施房地產(chǎn)證券化的宏觀環(huán)境日趨成熟

1.國(guó)際上房地產(chǎn)證券化的成功經(jīng)驗(yàn)。自從1930年美國(guó)政府二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)開拓以來,各市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家均推出了多樣化且富有彈性的房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品。發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)證券化的推行有著重要的借鑒意義。

內(nèi)容摘要:本文從宏觀環(huán)境、微觀基礎(chǔ)和政府推動(dòng)三個(gè)方面分析了我國(guó)當(dāng)前實(shí)施房地產(chǎn)證券化的可行性,并從六個(gè)不同的視角詳細(xì)分析了我國(guó)當(dāng)前推進(jìn)房地產(chǎn)證券化所面臨的制約因素。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)證券化可行性制約因素

房地產(chǎn)證券化是國(guó)際金融發(fā)展的趨勢(shì),也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果。我國(guó)的房地產(chǎn)證券化探索始于1992年海南省三亞市推出的“地產(chǎn)投資券”,2005年4月,中國(guó)人民銀行正式批準(zhǔn)中國(guó)建設(shè)銀行開展住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù),從而邁出我國(guó)進(jìn)行大規(guī)模房地產(chǎn)證券化的關(guān)鍵性一步。

我國(guó)實(shí)施房地產(chǎn)證券化的可行性

(一)實(shí)施房地產(chǎn)證券化的宏觀環(huán)境日趨成熟

1.國(guó)際上房地產(chǎn)證券化的成功經(jīng)驗(yàn)。自從1930年美國(guó)政府二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)開拓以來,各市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家均推出了多樣化且富有彈性的房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品。發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)證券化的推行有著重要的借鑒意義。