農村舊村和危舊房改造工作，是深入貫徹落實科學發(fā)展觀的客觀要求，是拉動農村內需、促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展和建設社會主義新農村的必然選擇，也是廣大農民群眾的迫切愿望。據(jù)悉，目前浙江多個市、縣都在如火如荼的開展該項工作。2009年，筆者被派往麗水龍泉市錦溪鎮(zhèn)嶺根村擔任農村工作指導員，嶺根村是龍泉市人民政府2009年舊村和危舊房改造村，因此直接接觸并參與了當?shù)氐呐f村和危舊房改造工作。舊村和危舊房改造是目前全省農村工作中的大事，應當妥善處理好各方面的關系和問題，這當然也包括有關的法律問題。筆者不惴淺陋，通過實地走訪調研，對該項工作中常見、易發(fā)、疑難的法律糾紛進行了厘清和梳理，并分析了相關原因，提出了一些處理對策，希冀對實務有所裨益。

1主要法律糾紛類型

1.1建筑活動中的人身損害賠償糾紛

舊村和危舊房改造的總體思路和目標是“改造空心村、撤并自然村、建設新農村”，“連片拆除危舊房，重新規(guī)劃建新房，騰出空間促發(fā)展”，因此，該項工作中會發(fā)生大量的建筑活動和行為。比如，農民拆除舊房建新房、村委會組織修建道路等等。在這些建筑活動中存在諸多法律問題值得我們去思考，如：承包合同的效力問題、施工方的主體資格問題、人身損害賠償問題等，其中實踐中反映最為突出的是人身損害賠償問題。應當說，當前我國農村建筑市場秩序還很不規(guī)范，有些鄉(xiāng)鎮(zhèn)建筑公司資質不全；有些企業(yè)承接工程之后隨意轉包或肢解分包，自己則根本不參與具體建筑施工活動；有些施工隊則是個體泥瓦工自行招募組織起來的，既沒有工商企業(yè)登記，也沒有建筑施工資質，是一支典型的農村建筑游擊隊。而許多建房者按照傳統(tǒng)習慣，圖一時節(jié)約和方便或礙于人情，將建設工程發(fā)包給這些建筑游擊隊或者其他本村人承建，在舊村改造和危舊房改造中同樣普遍存在這種現(xiàn)象。但問題是，一旦發(fā)生承包人或受雇人遭受人身損害的事故，法律糾紛即隨之產生。

實踐中當事人容易產生爭議的問題是施工人與建房人之間的法律關系，即二者之間是雇傭關系還是承攬關系，以及如何確定賠償責任的主體。因為根據(jù)目前我國有關法律和司法解釋的規(guī)定，雇傭與承攬關系中承擔賠償責任的主體和方式完全不同：最高人民法院《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第十條規(guī)定：“承攬人在完成工作過程中對第三人造成損害或者造成自身損害的，定作人不承擔賠償責任。但定作人對定作、指示或者選任有過失的，應當承擔相應的賠償責任”，第十一條規(guī)定：“雇員在從事雇傭活動中遭受人身損害，雇主應當承擔賠償責任。雇傭關系以外的第三人造成雇員人身損害的，賠償權利人可以請求第三人承擔賠償責任，也可以請求雇主承擔賠償責任。雇主承擔賠償責任后，可以向第三人追償。雇員在從事雇傭活動中因安全生產事故遭受人身損害，發(fā)包人、分包人知道或者應當知道接受發(fā)包或者分包業(yè)務的雇主沒有相應資質或者安全生產條件的，應當與雇主承擔連帶賠償責任。”可見，一般情況下，雇傭關系中雇主承擔的責任要比承攬關系中定作人（建筑承包屬于承攬的一種）承擔的責任為重。因此，實踐中一旦發(fā)生施工人傷亡的事故，受害人往往主張其與建房人構成雇傭關系，而建房人則主張雙方是承攬關系。此種糾紛在實踐中較為常見，而且處理起來也較為困難。

1.2建筑活動中的拖欠工程款、材料款糾紛

同志們：

根據(jù)會議安排，下面我就全鎮(zhèn)危舊房屋拆除工作作個發(fā)言，一是對前一階段工作進行總結，二是對下一步工作進行部署。

2月27日上午，我們在這里召開了鎮(zhèn)危舊房屋拆除攻堅戰(zhàn)動員大會，成立12個工作組分別深入到兩個省級貧困村村和村開展危舊房屋拆除工作，其他各村也陸續(xù)開展調查摸底工作，從而掀起了危舊房屋拆除重點攻堅階段工作熱潮。緊接著3月21日下午，我們又召開了鎮(zhèn)精準扶貧、農村環(huán)境綜合整治暨鄉(xiāng)風文明行動推進會，對危舊房屋拆除工作進行了再動員、再部署。在過去的40多天時間里，在鎮(zhèn)黨委、政府的高度重視下，各工作組充分發(fā)揚“白+黑”、“5+2”精神，密切配合，通力合作，兩個省級貧困危舊房屋拆除工作取得了顯著成果，村拆除危舊房屋388棟，占地面積**平方米；村拆除危舊房屋131棟，占地面積**平方米。在這個過程中，我們也總結了不少典型做法，比如充分發(fā)揮村民小組長熟悉情況、群眾基礎好、有威信的優(yōu)勢，讓他們參與到危舊房屋拆除工作中來，極大地推動了工作的順利開展；對棺木進行統(tǒng)一安置，解決了農戶的后顧之憂，為危房的拆除提供了有力保障；實行“一日一通報一排名”制度，讓各工作組倍感壓力，形成你追我趕的工作氛圍······等等。在肯定成績的同時，我們也清醒的看到了工作中存在一些問題，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

一是思想認識不到位。我們一直強調各村要認真開展調查摸底工作，要把底數(shù)摸清摸實，要拍好照片、建立臺賬，但是有部分村卻始終沒有按要求進行調查摸底，閉門造車，隨便估個數(shù)據(jù)就報上來了，導致全鎮(zhèn)基礎數(shù)據(jù)不夠準確。

二是責任落實不到位。存在“松勁”的現(xiàn)象，工作氛圍不濃，工作干勁不足。有的村對這項工作重視不夠，主體意識不強，存在“等、要、靠”，駐村工作組沒有下來就不開展這項工作，沒有采取有力措施破解難題，沒有帶頭狠抓工作落實，沒有形成推進工作的合力，從而使得工作停滯不前。

三是工作重點有所偏離。從兩個省級貧困村危舊房屋拆除情況來看，拆除的大部分都是附屬房，主體“空心房”寥寥無幾，這也就是為什么我們拆了幾百棟房子，但是面積卻只有兩萬多平方米的原因。

市政府有關部門：

為認真貫徹落實《國家林業(yè)局、國家發(fā)展和改革委員會、住房和城鄉(xiāng)建設部關于做好國有林場危舊房改造有關工作的通知》(林計發(fā)[]135號)、《省人民政府關于進一步加強住房保障工作的意見》(政發(fā)[]30號)和《省林業(yè)局關于切實做好國有林場危舊房改造工作的意見》（林計[]171號）等文件精神，切實做好我市國有林場危舊房改造工作，現(xiàn)就有關事項通知如下：

一、明確總體目標和基本原則

㈠總體目標

從年起，全面啟動國有林場危舊房改造工作，用兩年時間，改善全市三個國有林場128戶職工居住條件。

㈡基本原則

各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府：

為了加大農村危舊房改造力度，進一步改善農村人居環(huán)境，從即日起開始2012年農村危舊房改造計劃申報工作，現(xiàn)將有關事項通知如下：

一、改造對象確定標準

農村危舊房改造對象主要是長期居住在存在安全隱患的的農戶（且不得與地震災后重建、維修戶相重復）。改造房屋經(jīng)鑒定必須屬于整棟危房（D級）或局部（C級）的房屋，每戶改造面積控制在40平方米以內，每戶由省市給予一定補助。

二、工作要求

1、由各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責，對本鄉(xiāng)鎮(zhèn)農村危舊房情況進行全面摸底，確定改造對象。要堅持實事求是和公開、公正、公平的原則，充分發(fā)揚民主，尊重農民意愿，優(yōu)先考慮農村享受低保的農戶、分散供養(yǎng)的五保戶和其他貧困戶中住房最危險的農戶。

本合同雙方當事人：

賣方（以下簡稱甲方）：＿＿＿＿＿

（本人）（法定代表人）姓名：＿＿＿＿＿國籍：＿＿＿＿＿

（身份證）（護照）（營業(yè)執(zhí)照號碼）：＿＿＿＿＿

地址：＿＿＿＿＿

郵政編碼：＿＿＿＿＿聯(lián)系電話：＿＿＿＿＿

摘要：加層房屋系新舊房屋的結合，既不同于新建房屋也不同于舊有房屋，既有新建房屋特點又有新建舊有房屋的特點，所以在進行加層房屋的抗震鑒定和抗震設計時，不能簡單地套用抗震鑒定和抗震設計規(guī)范。以往由于采用的標準不同，有的很不合理，造成同一棟樓加層房屋新舊兩部分抗震能力相差懸殊，有的抗震能力過低，剛進行過加層的房屋就需進行抗震加固；有的抗震能力過高，造成很大的浪費。目前又無統(tǒng)一的房屋加層抗震鑒定和抗震設計標準可以遵循，因此研究探討房屋加層抗震鑒定和抗震設計應當執(zhí)行什么規(guī)范標準，采用什么依據(jù)是非常重要的，也是提高加層房屋抗震設計的一個急需明確解決的問題。本文對上述問題進行了分析，提出了解決方法，供同行參考。

關鍵詞：舊層加層抗震鑒定抗震設計

1目前各地采用的方法

1-1主張按加層后的房屋總層數(shù)和總高度，用建筑抗震鑒定標準的要求對舊房屋部分進行加層抗震鑒定和抗震設計：對新建部分（加層加高部分）進行抗震設計。其理由是：適當放寬加層房屋的抗震要求，盡量減少加層房屋的加固工作量，以利于降低造價，及加層施工盡量不影響舊房的使用。

1-2主張對舊房部分用建筑抗震鑒定標準的要求進行加層抗震鑒定和抗震設計，對新建房部分用建筑抗震設計規(guī)范的要求進行抗震設計。其理由是：舊房已成事實，完全按建筑抗震設計規(guī)范的要求進行加固困難較大，故對其適當放寬。而新房部分按建筑抗震設計規(guī)范的要求進行設計無困難，故不放寬。

1-3主張對舊房部分用建筑抗震設計規(guī)范的要求進行加層抗震鑒定和抗震設計，對新房部分用建筑抗震設計規(guī)范的要求進行抗震設計，其理由是：使加層房屋新舊兩部分抗震能力相匹配。

為了具體精確的把握全區(qū)危舊房屋近況，堅持區(qū)房屋安全治理信息化平臺，依據(jù)武漢市住房保證和房屋治理局武房發(fā)[2012]79號《關于開展既有危舊房屋普查工作的通知》精神，制訂關于在全區(qū)開展既有危舊房屋普查工作方案如下：

一、普查范圍

區(qū)轄區(qū)內的危舊房屋屬于此次普查范圍。

危房是指構造已嚴厲損壞或承重構件已屬風險構件，隨時有坍毀能夠，損失構造不變和承載才能，不能保證寓居和運用安全的房屋。即經(jīng)判定確認的風險房屋（含B級、C級和D級）和經(jīng)檢查存在較大安全隱患的房屋。

舊房是指到達超越規(guī)則運用年限的房屋。鋼構造和鋼混構造房屋運用年限為55年，磚混構造房屋運用年限為50年，磚木構造房屋運用年限為40年，木構造和簡略構造房屋運用年限為10年。

二、普查內容

今年4月3日，市政府召開了全市舊城改造動員大會，月明副市長對全市舊城改造工作做了周密部署，鴻舉市長作了重要講話，市政府緊跟著出臺了渝府發(fā)〔20*〕36號、37號、38號文件，進一步明確了要求和政策。今天會議的目的是貫徹全市舊城改造動員大會和相關文件精神，號召全區(qū)上下充分認識危舊房改造的重要意義，動員全社會力量投入到危舊房改造工作中來，切實把這項安居工程、民心工程、德政工程順利啟動起來。等會，張季書記就危舊房改造工作將作重要講話，我先講四點工作性意見。即鎖定對象范圍，明確目標任務，把握關鍵環(huán)節(jié)，強化保障措施。

一、鎖定“一三”對象，增強三個意識

（一）鎖定“一個主體、三個捎帶”的對象

“一個主體”，即危舊房。危房的定義是20*年底前經(jīng)危房鑒定機構確認，結構已嚴重損壞或承重結構已屬危險構件，隨時有可能喪失結構穩(wěn)定和承載能力，不能保證居住和使用安全的房屋；舊房的界定是1969年12月31日前建成投入使用的房屋。

“三個捎帶”，即：即違章建筑、內環(huán)范圍的“城中村”和其他1969年底后建成的房屋。片區(qū)捎帶房屋的數(shù)量嚴格控制在危舊房屋拆除數(shù)量的50%以內。經(jīng)摸底核實，我區(qū)有危舊房片區(qū)22個，主要分布在彈子石、上新街、濱江路沿線及海棠溪街道，另有部分零星地塊分布在南坪和銅元局街道；危舊房主體量為77萬平方米，捎帶量為38.5萬平方米，本次改造的任務總量為115.5萬平方米。

（二）增強三個意識

我國六成多人口在農村，而當前農村的科技文化，教育衛(wèi)生，體育醫(yī)療等事業(yè)均遠遠落后于城市，因此縮小城鄉(xiāng)差距，不斷提高農民生活水平，在農村加快全面小康社會建設的任務就顯得十分迫切。是省的欠發(fā)達地區(qū)，鄉(xiāng)村人口占了七成多，要在年與全省同步基本實現(xiàn)全面小康，農村工作便更成了我市各級政府的重中之重。今年以來，市委市政府出臺了一系列扶農助農政策，其中農村危舊房改造作為深入貫徹省委"兩創(chuàng)"總戰(zhàn)略和我市"三市并舉"發(fā)展戰(zhàn)略，擴大農村投資和消費需求，推動社會主義新農村建設的實事工程，取得了較好的社會效應，但在政策實行過程中面臨的諸多困難和問題也比較突出。為進一步推進農村危舊房改造，市統(tǒng)計局在全市范圍內開展了農村危舊房改造情況問卷調查。

一、樣本基本情況

此次調查以本市實施舊村改造的村內，曾實施或正在實施危舊房改造的農戶，危舊房改造實施村的村干部及危舊房改造實施鄉(xiāng)(鎮(zhèn))的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))干部為調查對象，通過隨機抽取確定全市9個縣150位鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村干部及455戶農戶作為樣本。樣本農戶平均每戶人口3。82人，以中低收入家庭為主，各占了60。7%，36。9%，高收入家庭僅占2。4%；被調查農戶平均現(xiàn)有住宅1。02處，人均建筑面積34。4平方米，比全市農村居民人均住房面積少10。3個平方；44。4%的農戶是樓房，20%的農戶是磚瓦平房，34。3%是其他類型。參與干部問卷調查的干部中58。4%是村干部，41。6%是鄉(xiāng)(鎮(zhèn))干部；其中98。0%的干部參加了農村危舊房改造工作。

二、危舊房改造工作現(xiàn)狀

1，農戶實施危舊房改造的主要原因是本身就有需要

危舊房改造政策是與群眾需求相適應的，是符合百姓利益的政策，也是一項強有力的政策。調查顯示，農戶因本身就需要進行危舊房改造的認同率達73。0%，因有優(yōu)惠政策而進行危舊房改造的認同率達63。3%。在推行危舊房改造中，各級政府，尤其是基層廣大干部花了大量精力，因干部動員而進行危舊房改造的認同率為42。4%，還有16。5%是認為"有建設資金"而進行危舊房改造的。

同志們：

一、充分認識農村危舊房現(xiàn)狀調查的意義

實施固房工程，是深化防災減災能力建設的生命工程，是加快建設社會主義新農村的實事工程，是大力實施城鄉(xiāng)基本公共服務均等化的民心工程。農村困難群體住房補助工作的開展，可以使農村困難群體中的無房戶、住房困難戶、因災倒房戶，通過新建、改建、修繕、置換等多種方式，保障其基本居住條件，深受廣大農村困難群眾的歡迎。我縣從2011年開始開展農村困難群眾救助試點工作，主要受助對象為2010年“桑美”臺風的受災倒房戶；2012年全面鋪開，爭取到省建設廳232萬元資金400戶農村困難群體住房補助指標，補助資金主要用于淤上災民安置小區(qū)的建設，取得了良好成效。

這次即將開展的全縣農村危舊房現(xiàn)狀調查是全省現(xiàn)狀調查組成部分，將為省政府出臺固房政策提供依據(jù)，特別是對省里出臺欠發(fā)達地區(qū)扶持政策將產生重大影響。同時，更是一項為我縣在2009年到2012年爭取更多的救助指標、救助資金的重要基礎性工作，含金量極高。

二、明確調查任務和標準

（一）調查對象：農村年久失修、殘損破舊、不御風雨，不具備基本居住條件的住房；存在嚴重結構缺陷和安全隱患，不能保證居住安全的住房。