摘要:在城市私房拆遷的具體實施中存在著一些法律問題,諸如:私法自治應有的法律地位被行政管理所取代、民事主體意思自由被限制、虛假公益等,這些問題引起了我們對民法中私法自治復位的思考,包括對私法自治及私權理念的復位、通過確定公共利益標準以協調好私權本位與社會本位的關系、建立公正的程序和有效的監督。

關鍵詞:城市私房拆遷/私法自治/復位

近年來,違法違規強制拆遷事件此起彼伏:沈陽暴力拆遷、甘肅省蘭州市紅古區政府野蠻拆遷、“誰影響嘉禾發展一陣子,我影響他一輩子”的株連強制拆遷、北京野蠻拆遷等等,社會影響非同一般,而在我們對這些案件的社會影響進行感嘆的同時,我們也應該借城市私房拆遷問題反省一下我們的私法自治情況。

一、城市私房拆遷暴露出的法律問題

(一)私法自治應有的法律地位被行政管理所取代

城市私房是房屋所有人的所有物,是居民的基本生活資料,該所有權人對于其不動產所有權的合法變動應屬于民法領域的問題。而在房屋拆遷中拆遷人也通常是開發商和承包商,其在民法上的地位與被拆遷人是平等的,都具有獨立的法律人格,二者不存在任何隸屬關系。即使拆遷人是國家政府機關,它在拆遷活動中也應該以與被拆遷人平等的身份出現,因為該活動不是政治性活動,而是市民社會內部的活動。而我國現行法律中房屋拆遷被賦予的更多是行政管理色彩,各地的房屋拆遷管理多是先以“加強城市房屋拆遷管理、保障城市建設順利進行”為首要目的,而將“保護拆遷當事人的合法權益”置之其后。且由于我國的文化傳統是以國家為中心、以公法理念為傳統,因此公民通常忽視了房屋拆遷行為的私法性質,而行政管理人員也將政府的房屋拆遷活動看成政府的當然權利,從而導致了在房屋拆遷過程中私權退于公權之后,私法自治無法發揮其應有的作用,從而失去其應有的地位。

摘要:在城市私房拆遷的具體實施中存在著一些法律問題,諸如:私法自治應有的法律地位被行政管理所取代、民事主體意思自由被限制、虛假公益等,這些問題引起了我們對民法中私法自治復位的思考,包括對私法自治及私權理念的復位、通過確定公共利益標準以協調好私權本位與社會本位的關系、建立公正的程序和有效的監督。

關鍵詞:城市私房拆遷/私法自治/復位

近年來,違法違規強制拆遷事件此起彼伏:沈陽暴力拆遷、甘肅省蘭州市紅古區政府野蠻拆遷、“誰影響嘉禾發展一陣子,我影響他一輩子”的株連強制拆遷、北京野蠻拆遷等等,社會影響非同一般,而在我們對這些案件的社會影響進行感嘆的同時,我們也應該借城市私房拆遷問題反省一下我們的私法自治情況。

一、城市私房拆遷暴露出的法律問題

(一)私法自治應有的法律地位被行政管理所取代

城市私房是房屋所有人的所有物,是居民的基本生活資料,該所有權人對于其不動產所有權的合法變動應屬于民法領域的問題。而在房屋拆遷中拆遷人也通常是開發商和承包商,其在民法上的地位與被拆遷人是平等的,都具有獨立的法律人格,二者不存在任何隸屬關系。即使拆遷人是國家政府機關,它在拆遷活動中也應該以與被拆遷人平等的身份出現,因為該活動不是政治性活動,而是市民社會內部的活動。而我國現行法律中房屋拆遷被賦予的更多是行政管理色彩,各地的房屋拆遷管理多是先以“加強城市房屋拆遷管理、保障城市建設順利進行”為首要目的,而將“保護拆遷當事人的合法權益”置之其后。且由于我國的文化傳統是以國家為中心、以公法理念為傳統,因此公民通常忽視了房屋拆遷行為的私法性質,而行政管理人員也將政府的房屋拆遷活動看成政府的當然權利,從而導致了在房屋拆遷過程中私權退于公權之后,私法自治無法發揮其應有的作用,從而失去其應有的地位。

一、城市私房拆遷暴露出的法律問題

(一)私法自治應有的法律地位被行政管理所取代

城市私房是房屋所有人的所有物,是居民的基本生活資料,該所有權人對于其不動產所有權的合法變動應屬于民法領域的問題。而在房屋拆遷中拆遷人也通常是開發商和承包商,其在民法上的地位與被拆遷人是平等的,都具有獨立的法律人格,二者不存在任何隸屬關系。即使拆遷人是國家政府機關,它在拆遷活動中也應該以與被拆遷人平等的身份出現,因為該活動不是政治性活動,而是市民社會內部的活動。而我國現行法律中房屋拆遷被賦予的更多是行政管理色彩,各地的房屋拆遷管理多是先以“加強城市房屋拆遷管理、保障城市建設順利進行”為首要目的,而將“保護拆遷當事人的合法權益”置之其后。且由于我國的文化傳統是以國家為中心、以公法理念為傳統,因此公民通常忽視了房屋拆遷行為的私法性質,而行政管理人員也將政府的房屋拆遷活動看成政府的當然權利,從而導致了在房屋拆遷過程中私權退于公權之后,私法自治無法發揮其應有的作用,從而失去其應有的地位。

(二)民事主體意思自由被限制

私房所有人在進行民事活動的過程中本應享有意思表示的自由,有權根據自己的自由意思表示來變動其財產關系,但是在私房拆遷中,這種意思表示的自由卻受到了限制,而這種限制主要來自于公權力。我們可以把這種公權力看成是一種“脅迫”,只不過這種脅迫的表意人也許不是故意以某種現實性的危害直接威脅相對人為意思表示,而是相對人對表意人囿于傳統觀念而自發產生的一種心理恐懼,進而形成對危險存在的判斷,以至于非自由地為一定意思表示。

(三)虛假公益

[摘要]公民的個人財產受到我國憲法的保護，且我國公民平等地享有憲法所規定的權利。我國的法律、法規、條例、規章都不得與憲法相抵觸，必須對公民財產權給予平等保護。本文結合個案探究了“帶戶返還”問題、《沈陽市城市房屋拆遷管理辦法》中值得商榷的地方及公民對地方規章提請審查的依據和途徑。

[關鍵詞]憲法，個人財產，平等保護，帶戶返還。

憲法是一個國家根本的法律。在一個國家當中，憲法具有最高的法律效力，“依法治國”從根本上說就是“依憲治國”。《中華人民共和國憲法》（1982年12月4日通過并施行，1988年、1993年、1999年修訂）在序言中明確指出“本憲法以法律的形式確認了中國各族人民奮斗的成果，規定了國家的根本制度和根本任務，是國家的根本法，具有最高的法律效力。”《中華人民共和國憲法》第五條規定：“中華人民共和國實行依法治國，建設社會主義法治國家。國家維護社會主義法制的統一和尊嚴。一切法律、行政法規和地方性法規都不得同憲法相抵觸。”在一個國家當中，憲法具有最高的權威，只有嚴格“依憲治國”才能保證全體公民權益的實現，也才能更好地體現法制的尊嚴。

在憲法的各項規定當中，對公民權利的確認和保護占有重要的地位。公民的權利是公民所固有的權利，憲法并非是將某項權利賦予公民，而僅是對公民的權利予以確認。政府要積極按照憲法和法律、法規的規定保護公民所享有的各項憲法權利，公民也要珍惜和積極行使自己的憲法權利，二者都是法治精神深入民心的重要表現。反之，如果政府對公民的憲法權利任意踐踏，公民對自己的權利輕視、放棄、漠然置之，則只能說明法治的觀念尚未深入民心。既然憲法是民意的集中體現，那么當國家的權力被肆意濫用、公民的權利隨時面臨被侵害的危險時，政權的民意基礎也必將產生動搖，國家的長治久安也就難以保障了。

而在公民的各項權利當中，公民的財產權又占有重要的地位。《中華人民共和國憲法》第十三條規定：“國家保護公民的合法的收入、儲蓄、房屋和其他合法財產的所有權。”改革開放至今，公民的個人財產迅速增長，如何加強對公民個人財產的確認和保障，避免政府對公民個人財產的侵害，已經越來越引起全社會的關注。只有對公民個人的財產加大保護力度，對公民的財產權進行有效的確認和保護，才能達到定分止爭的目的，才能使公民對政府更加擁護和愛戴，才能保證國民經濟持續、健康發展。

要使每個公民的個人財產都能得到充分的保護，就必須注意對公民個人財產權利進行平等保護的問題。《中華人民共和國憲法》第三十三條規定：“凡具有中華人民共和國國籍的人都是中華人民共和國公民。中華人民共和國公民在法律面前一律平等。任何公民享有憲法和法律規定的權利，同時必須履行憲法和法律規定的義務。”可見，我國憲法對公民的權利的保護是平等的，不因公民的民族、種族、性別、職業、家庭出身、本人信仰、教育程度等而有所不同。只要是中華人民共和國的公民，擁有中華人民共和國的國籍，其所享有的憲法權利就是平等的，政府不應對公民的財產權利實行差異性對待。

上半年，局黨政領導班子團結和帶領全局干部職工，在新一屆區領導班子的領導下，依法行政，認真履行管理職能，為實現“三區”的工作目標努力奮斗，實現經常性工作時間過半完成任務過半，重點工作取得突破性進展，行政管理水平進一步提高。

一、行政管理工作完成情況

1、拆遷工作。工作量上，X－X月在全區新啟動拆遷項目XX項，動遷居民XXXX戶，其中XXX戶居民已簽協議，占動遷居民數的XX。XXXX年年底結轉項目XX項，完成項目X項，結轉居民XXXX戶，XXX居民已簽協議，占結轉居民戶數的XX。

管理工作上，深入學習拆遷政策法規，將管理與服務滲透到拆遷全過程，重點加大對拆遷隊伍、評估隊伍的管理力度。主要做法是，把好審批關，嚴格執行拆遷補償資金監管制度，對于拆遷資金不到位、拆遷方案不落實的項目，一律不核發拆遷許可證；建立拆遷工作人員崗前拆遷政策和職業道德培訓制度，提高拆遷工作人員政策水平和服務意識；強化監督，透明拆遷，在區監察局的監督指導下、與區建委、區法制辦一道，做好政府投資拆遷項目采取招投標的方式確定拆遷隊伍的工作。上半年，包括北中軸線拓寬、月壇公園環境整治項目、奧運交通指揮中心項目、北營房中街整治項目在內的X個項目采取了招投標的方式確定拆遷隊伍。通過以上做法，堅持依法拆遷、文明拆遷，杜絕野蠻拆遷。

作為拆遷管理的重要組成部分，對拆遷工地揚塵治理的監察工作取得好的成績。通過組織聯合執法強化重點工地檢查力度、循環檢查緊抓日常監督、專項檢查落實“掛帳”制度，X個存在問題的拆遷工地經整改達到標準，拆遷工地整體的揚塵治理工作通過市揚塵辦的檢查驗收，得到肯定。

2、落實政府對群眾的承諾，加速解決標準租私房問題。上半年，由我局牽頭負責的西城區標準租私房搬出工作進度一直保持平穩增長的良好勢頭，騰退比例和完成戶數均名列全市前茅，多次受到市區政府有關領導和市國土房管局領導的肯定和表揚。根據統計，X－X月完成騰退XXXX戶，占總數的XX。累計完成標準租私房騰退XXXX戶，占全區標準租私房總數XXXX戶的XX.XX％。其中區政府直接責任范圍內完成XXXX戶，占全區直接騰退責任戶數XXXX戶的XX.XX％。累計使用住房資金貸款X.X億元。標準租私房騰退工作的開展徹底解決了一部分群眾的住房困難問題，改善了一部分群眾的居住條件，得到了群眾的廣泛擁護和支持，取得了很好的社會效益。群眾衷心感激黨和政府的英明決策，肯定了全體落實標準租私房政策工作人員的艱苦努力。截止目前，區落辦共收到標準租私房戶贈送的錦旗XX余面，表揚信上百封。隨著騰退工作的不斷深入推進，有關上訪人數和次數也大大減少，西城區沒有再出現針對標準租私房問題大規模群訪事件，沒有出現因為租賃雙方矛盾激化而引起的惡性事件。騰退工作為緩解社會矛盾、維護社會穩定，確保今年兩會的順利召開做出了應有的貢獻。

「摘要」隨著市場經濟體制的逐步建立，房地產市場已發展起來，房地產的買賣、租賃等行為日趨活躍，由此也產生了為數不少的房地產糾紛案件。此類案件現已構成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問題很多，亦有多年以來未徹底解決的老問題。筆者結合審判實踐，對其中的幾個常見問題做了調查分析，在此略抒己見。

隨著市場經濟體制的逐步建立，房地產市場已發展起來，房地產的買賣、租賃等行為日趨活躍，由此也產生了為數不少的房地產糾紛案件。此類案件現已構成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問題很多，亦有多年以來未徹底解決的老問題。筆者結合審判實踐，對其中的幾個常見問題做了調查分析，在此略抒己見。

一、預售商品房按揭

按揭是英語"MORTGAGE"一詞的粵語音譯，是一種擔保方式，指在樓宇建筑期內，商品房預購人將其與開發商（預售方）簽訂的《商品房預售合同》中預購人所應擁有的全部權益作為貸款的抵押物抵押給銀行，同時商品房預售方作為貸款擔保人，并保證銀行為第一受益人，如預購人或擔保人未能依約履行還款責任或擔保義務時，銀行即可取得預購人在《商品房預售合同》內的全部權益，以清償其對銀行的所有欠款。

預售商品房按揭是一種特殊的擔保方式，銀行為按揭權人，預購人為按揭人，擔保人一般是銷售商品房的開發商。預售商品房按揭與抵押有相似之處，但又不完全等同于抵押。一般抵押權的標的是債務人提供的、其自己享有所有權或經營權的財產。而在商品房按揭期間，商品房實際上并不存在，按揭人無法取得所購商品房的所有權，他向按揭權人提供的擔保是在將來某一時間取得樓宇的權利，它是一種期待性利益，而非以實體形式存在的樓宇。商品房按揭的出現將期待性利益引入抵押標的范疇，豐富了我國傳統抵押標的理論的內容。

預售商品房按揭具有以下法律特征：

「摘要」隨著市場經濟體制的逐步建立，房地產市場已發展起來，房地產的買賣、租賃等行為日趨活躍，由此也產生了為數不少的房地產糾紛案件。此類案件現已構成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問題很多，亦有多年以來未徹底解決的老問題。筆者結合審判實踐，對其中的幾個常見問題做了調查分析，在此略抒己見。

隨著市場經濟體制的逐步建立，房地產市場已發展起來，房地產的買賣、租賃等行為日趨活躍，由此也產生了為數不少的房地產糾紛案件。此類案件現已構成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問題很多，亦有多年以來未徹底解決的老問題。筆者結合審判實踐，對其中的幾個常見問題做了調查分析，在此略抒己見。

一、預售商品房按揭

按揭是英語"MORTGAGE"一詞的粵語音譯，是一種擔保方式，指在樓宇建筑期內，商品房預購人將其與開發商（預售方）簽訂的《商品房預售合同》中預購人所應擁有的全部權益作為貸款的抵押物抵押給銀行，同時商品房預售方作為貸款擔保人，并保證銀行為第一受益人，如預購人或擔保人未能依約履行還款責任或擔保義務時，銀行即可取得預購人在《商品房預售合同》內的全部權益，以清償其對銀行的所有欠款。

預售商品房按揭是一種特殊的擔保方式，銀行為按揭權人，預購人為按揭人，擔保人一般是銷售商品房的開發商。預售商品房按揭與抵押有相似之處，但又不完全等同于抵押。一般抵押權的標的是債務人提供的、其自己享有所有權或經營權的財產。而在商品房按揭期間，商品房實際上并不存在，按揭人無法取得所購商品房的所有權，他向按揭權人提供的擔保是在將來某一時間取得樓宇的權利，它是一種期待性利益，而非以實體形式存在的樓宇。商品房按揭的出現將期待性利益引入抵押標的范疇，豐富了我國傳統抵押標的理論的內容。

預售商品房按揭具有以下法律特征：

對當前房地產案件中幾個常見問題的調查分析

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隨著市場經濟體制的逐步建立，房地產市場已發展起來，房地產的買賣、租賃等行為日趨活躍，由此也產生了為數不少的房地產糾紛案件。此類案件現已構成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問題很多，亦有多年以來未徹底解決的老問題。筆者結合審判實踐，對其中的幾個常見問題做了調查分析，在此略抒己見。

一、預售商品房按揭

按揭是英語"MORTGAGE"一詞的粵語音譯，是一種擔保方式，指在樓宇建筑期內，商品房預購人將其與開發商（預售方）簽訂的《商品房預售合同》中預購人所應擁有的全部權益作為貸款的抵押物抵押給銀行，同時商品房預售方作為貸款擔保人，并保證銀行為第一受益人，如預購人或擔保人未能依約履行還款責任或擔保義務時，銀行即可取得預購人在《商品房預售合同》內的全部權益，以清償其對銀行的所有欠款。

預售商品房按揭是一種特殊的擔保方式，銀行為按揭權人，預購人為按揭人，擔保人一般是銷售商品房的開發商。預售商品房按揭與抵押有相似之處，但又不完全等同于抵押。一般抵押權的標的是債務人提供的、其自己享有所有權或經營權的財產。而在商品房按揭期間，商品房實際上并不存在，按揭人無法取得所購商品房的所有權，他向按揭權人提供的擔保是在將來某一時間取得樓宇的權利，它是一種期待性利益，而非以實體形式存在的樓宇。商品房按揭的出現將期待性利益引入抵押標的范疇，豐富了我國傳統抵押標的理論的內容。

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一、預售商品房按揭

按揭是英語"MORTGAGE"一詞的粵語音譯，是一種擔保方式，指在樓宇建筑期內，商品房預購人將其與開發商（預售方）簽訂的《商品房預售合同》中預購人所應擁有的全部權益作為貸款的抵押物抵押給銀行，同時商品房預售方作為貸款擔保人，并保證銀行為第一受益人，如預購人或擔保人未能依約履行還款責任或擔保義務時，銀行即可取得預購人在《商品房預售合同》內的全部權益，以清償其對銀行的所有欠款。

預售商品房按揭是一種特殊的擔保方式，銀行為按揭權人，預購人為按揭人，擔保人一般是銷售商品房的開發商。預售商品房按揭與抵押有相似之處，但又不完全等同于抵押。一般抵押權的標的是債務人提供的、其自己享有所有權或經營權的財產。而在商品房按揭期間，商品房實際上并不存在，按揭人無法取得所購商品房的所有權，他向按揭權人提供的擔保是在將來某一時間取得樓宇的權利，它是一種期待性利益，而非以實體形式存在的樓宇。商品房按揭的出現將期待性利益引入抵押標的范疇，豐富了我國傳統抵押標的理論的內容。

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隨著市場經濟體制的逐步建立，房地產市場已發展起來，房地產的買賣、租賃等行為日趨活躍，由此也產生了為數不少的房地產糾紛案件。此類案件現已構成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問題很多，亦有多年以來未徹底解決的老問題。筆者結合審判實踐，對其中的幾個常見問題做了調查分析，在此略抒己見。

一、預售商品房按揭

按揭是英語"MORTGAGE"一詞的粵語音譯，是一種擔保方式，指在樓宇建筑期內，商品房預購人將其與開發商（預售方）簽訂的《商品房預售合同》中預購人所應擁有的全部權益作為貸款的抵押物抵押給銀行，同時商品房預售方作為貸款擔保人，并保證銀行為第一受益人，如預購人或擔保人未能依約履行還款責任或擔保義務時，銀行即可取得預購人在《商品房預售合同》內的全部權益，以清償其對銀行的所有欠款。

預售商品房按揭是一種特殊的擔保方式，銀行為按揭權人，預購人為按揭人，擔保人一般是銷售商品房的開發商。預售商品房按揭與抵押有相似之處，但又不完全等同于抵押。一般抵押權的標的是債務人提供的、其自己享有所有權或經營權的財產。而在商品房按揭期間，商品房實際上并不存在，按揭人無法取得所購商品房的所有權，他向按揭權人提供的擔保是在將來某一時間取得樓宇的權利，它是一種期待性利益，而非以實體形式存在的樓宇。商品房按揭的出現將期待性利益引入抵押標的范疇，豐富了我國傳統抵押標的理論的內容。

預售商品房按揭具有以下法律特征：