摘要：城市的綜合開發更注重規劃與建設全過程的相互配合與協同發展，購物與休閑、生態、教育等多方面相結合的“體驗式消費”已成為一種全新的消費理念，促進了城市綜合體(HOPSCA)依然成為保持城市中心繁榮和活力的需求的載體。在其開發融資創新中，房地產投資信托基金（房地產投資信托基金）可以成為城市綜合體開發經營方面有效的金融工具。

關鍵詞：城市綜合體；房地產投資信托基金；適用性

一、城市綜合體的價值主張

（一）城市綜合體簡述。法國拉德芳斯新城被業界認為是城市綜合體HOPSCA模式的起源。城市綜合體模式城市綜合體包含酒店、辦公、公園、商業、休閑娛樂、居住、交通系統等各種城市功能；它具備完整的街區特點，是建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價值復合化、城市功能集約化發展的結果；同時城市綜合體通過街區作用，實現了與外部城市空間的有機結合；交通系統的有效聯系，成為城市功能混合使用中心，延展了城市的空間價值。丹麥建筑師奧托•馮•施普雷克爾森在拉德芳斯區總體設計中體現了現代和未來城區的多功能設計思想，開辟了高架、地面和地下三位一體的交通體系；采用集中與分散相結合的商務建筑布局，多個“鄰里中心”分布在商務、居住樓宇的底層，為人們提供方便快捷的服務。富有遠見的規劃和人性化的安排，給這座古城帶來了強烈的現代氣息，并成為了現代巴黎的新象征。（二）城市綜合體特征。1.功能的綜合性和模糊性。在同一個綜合體的空間內，多種活動可以相互交疊、相互作用，進而引發其他功能的產生和運行。同時，這些被引發的功能又對初始功能起促進作用，如此反復運行，使整個空間充滿生機。城市綜合體允許和支持這種功能共存，并要求保證這種功能互動機制的順利運行。組織的各類活動構成了綜合性功能的模糊集，如辦公、金融、商業零售、餐飲、休閑娛樂等。這些功能的模糊性和綜合性彼此交叉和協作，有利于發揮系統的整體作用，使綜合體充滿活力。2.通道樹型交通體系。通過地下層、地下夾層、天橋層的有機規劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內交通等設施以及建筑內部的交通系統有機聯系，組成一套完善的“通道樹型”（AccessTree）體系。這種交通系統形態打破了傳統街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間。3.舒適的空間環境和景觀設計。應用現代城市設計、環境與行為理論進行景觀與環境設計是城市綜合體的重要特征。通過標志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段，甚至引入噴泉、流水等室外自然景觀，形成豐富的景觀與宜人的環境，使整個環境生機勃勃、情趣盎然。4.高科技集成設施。城市綜合體既有大眾化的一面，同時又是高科技、高智能的集合。其先進的設施充分反映出科學技術的進步是這種建筑形式產生的重要因素。（三）城市綜合體價值主張。城市綜合體規模龐大，組成的業態構成復雜。其城市形態有利于加強城市競爭力，經濟形態能夠完成功能互補的作用，將兩種表現形式充分結合加以綜合利用，就可以更加深化完善城市綜合體的功能效應。城市綜合體作為城市區域的核心組成部分，應當適應現代快捷化、信息化、效率化的要求。1.城市綜合體實現客戶價值主張。城市綜合體主要利用產品的組合及所能提供的服務為消費者和租戶提供服務，實現客戶的價值主張。2.城市綜合體各業態之間相互增值。城市綜合體的購物中心、寫字樓、酒店之間存在相互增值因素。一方面各大業態相互增值是因為功能的相互補充，實現不同客戶另類需求；另一方面，城市綜合體的整體性，極大地方便了綜合體內的各類人群的生活、辦公、消費需求。3.城市綜合體實現利益相關者的價值主張。城市綜合體的開發是一個系統工程，從政府到開發商、消費者、商戶、運營商、投資者、銀行缺一不可，是一個非常完整地鏈條。正是由于綜合體內各業態的互動以及不同商戶的組合，為消費者營造了“一站式”消費體驗和全新的經營環境。作為政府、銀行、供應商等利益相關者均能從綜合體的開發中受益。

二、體驗經濟下的城市綜合體發展思考

在體驗經濟時代，以“購物公園”、“生活休閑中心”等為代表的新型城市綜合體在西方迅速發展，掀起了一場前所未有的商業革命和消費革命。它所具有的多重功能，在引導人們消費行為、帶來新型生活方式的同時，還促進城市功能的有機化，成為推動城市空間合理布局以及城市社會結構變遷的重要動力。城市綜合體作為有效的實施載體，在人們公共活動中扮演著重要的角色。對應體驗經濟時代的新型消費方式，城市綜合體的發展應從“以商業為中心”轉變為“以人為中心”，開發出更加個性化、綠色化、價值化的產品，以滿足體驗經濟時代的消費需求。日本福岡縣的博多水城（CanalCity）是融酒店、辦公、居住、娛樂和購物等多功能于一體的體驗型綜合體的代表之一。它已經成為當地舉辦大型節日慶典、商品市場推廣及社區公益表演的最佳場所。博多水城提出了“先讓人感動，再讓人消費”，“消費時間，然后消費商品”的全新經營理念和消費理念，超越普通一站式消費的設計。實現不僅在商品上滿足一站式的要求，還通過設施的空間、景觀環境營造以及豐富多彩的演出活動使消費者長時間滯留，并由此帶來附加消費。更重要的是經過常年不斷演出不斷更新空間營造，一年365天給消費者都帶來驚喜，使他們能夠習慣性地在這里形成長時間滯留和消費快樂體驗商業。

［摘要］隨著我國市場經濟的快速發展，房地產行業迎來了快速發展的黃金時期，同時房地產信托基金也迎來了黃金發展時期。房地產信托基金是房地產發展過程隨著房地產不斷發展過程中出現的新型融資方式，可以更好地規范房地產業投資模式。開拓新型的房地產融資新渠道，可以有效減少房地產行業因市場過度介入而造成的損失，能夠更好地促進房地產基金信托的健康發展。基于此，本文重點分析了房地產投資信托基金的發展模式。

［關鍵詞］房地產投資信托基金；發展模式；法律規范

房地產投資信托基金通過對專業投資機構資產進行委托管理，然后按照規定的基金投資策略進行基金投資，然后為發行的投資基金發放資金募集憑證，由專業的投資基金信托公司進行土地購買、房地產建設以及房地產銷售，以及其他方式比如，個人房地產抵押貸款或者其他機構房地產抵押貸款等從中收取利息，同時把基金投資所得利潤按照一定的份額分給投資者。

1房地產投資信托基金的特征

房地產投資信托基金是在20世紀60年代由美國人提出來的，我國的房地產行業與銀行業密不可分，相互依賴度很高，其中70%的銀行貸款都是放貸給房地產行業，尤其是最近幾年，我國房地產行業發展非常快速。信托基金與房地產投資信托從根本上講具有根本的區別，雖然他們之間具有一定的聯系，但是房地產投資信托基金主要對房地產行業進行投資，雖然信托基金也是投資的金融產品，但是都是以信托公司為實體，他們本質區別在于：1.1以房地產行業為實體投資對象。房地產投資信托基金主要以房地產行業為實體投資對象，對于投資人的收益和對相關的國家稅務都有著明確的合同規定。房地產投資信托是股權類的信托投資產品，換句話說信托基金的投資人可以對投資的房地產實體擁有產權。目前，我國的很多房地產投資信托基金類項目產品都是定期收益的，在規定的時間內能夠獲得預期的收益，根本上是債券類的投資產品，信托投資人沒有投資實體的所有權。1.2信托基金可進行交易轉讓。房地產投資信托基金投資人可以對其擁有的信托基金進行交易轉讓，而且其沒有交易的時間限制，但是對于那些被封閉的基金是不能回購的。對于信托計核而言，信托基金只是一種信托基金產品，不能夠交易，而且必須在規定的時間內償還本金和利息。1.3實體所有權和信托資產管理權分離。房地產信托投資基金在發行以后，會分離實體所有權和信托資產管理權，保證投資實體所有權和信托基金管理權沒有聯系，且在房地產投資信托基金成立之后，會由專業人員對房地產投資信托基金進行管理。對于信托計劃而言，房地產投資公司通過房地產投資信托基金公司獲得貸款以后，對房地產項目進行開發和銷售，不會設有專門的資產管理部門。通過對房地產投資信托基金和信托計劃進行對比發現，不管是從對房地產行業的科學角度而言，還是從產品的安全角度和產品流通角度而言，信托計劃都是較為初級的基金產品。因此，在房地產信托計劃的基礎上發展房地產投資信托基金，是非常重要的房地產投資手段。

2房地產投資信托基金的重要作用

第六章結論和展望

6.1結論

缺乏有效的融資渠道制約了我國房地產企業擴大經濟規模，增強市場競爭力。國外（或地區）經驗表明，REITs是解決這一問題的有效途徑。REITs在國外(或地區)的成功經驗使我們有理由相信這種投資產品能為我國的房地產業和金融業注入新的活力，推動我國房地產業的健康轉型，促進我國金融業的健康發展。近年來，我國一直在邁向REITs的道路上摸索前進、不斷創新，但我們的產品與REITs仍有一定的距離。各種現象表明，我國國內環境基本具備REITs的發展條件，各方對REITs的迫切需求也迫使我們加快發展REITs的步伐。雖然制約REITs發展的因素仍有存在，但我們相信通過努力，REITs在不久的將來就會在我國內地市場誕生。本文在借鑒他人研究的基礎上，通過閱讀國內外大量文獻來探討REITs的中國化發展策略。通過研究，本文得出以下幾點結論：首先，房地產投資信托基金是解決我國房地產業融資問題的一種有效途徑，我國已經基本具備了發展REITs的條件，我們應該在已有房地產信托產品的基礎上，通過借鑒國外（或地區）的成熟經驗，完善相關法律法規，加快發展REITs的步伐。其次，在借鑒國外（或地區）經驗時，要對其REITs產品進行認真地分析比較，有選擇地加以吸收，并結合我國國情因地制宜地進行一定的創新。再次，在我國發展REITs市場時，宜采取分階段發展策略。同時，筆者認為在我國已有房地產信托產品的基礎上，結合國內的專項資產管理計劃，我國REITs的組織形式宜采用直接式契約型，并采用封閉式運作方式，但同時需要采取措施對封閉式的缺陷進行一定的彌補；運用資產組合理論和投資風險決策模型進行投資資產的選擇和組合，在地域選擇上可以多關注二、三線城市有增值潛力的房地產資源，同時對開發性項目進行一定的限制；應該盡量延長REITs的期限，這有助于提高產品的收益和穩定性，要盡快解決REITs上市的問題，增強產品的流動性；制定合理評估REITs價值的方法，盡量做到減少誤差，同時對REITs的分紅比例和分紅時間作出明確的規定；此外要合理并有選擇地使用REITs的財務杠桿，-60-在提高產品競爭力的同時注意防范財務杠桿過高帶來的風險。總之，我國發展REITs還處于起步階段，未來的道路還很長，需要各方積極努力，加大理論研究力度，加快完善法律政策的步伐，推進產品的突破和創新。同時希望本論文能對我國REITs的發展提供一些幫助。

6.2本文的局限和有待進一步研究的問題

本文在研究和撰寫過程中，通過閱讀相關書籍、文獻、瀏覽相關網站和文章，獲得了大量資料，對本文的論證提供了有力的支持。但是由于我國房地產投資信托基金（REITs）尚未誕生，而國外的實際情況與我國存在差距，所以沒有足夠相關成熟的理論可以借鑒。因此本文不可避免地存在一定的局限，需要在今后研究中不斷完善和改進。

1．由于我國尚未有房地產信托投資基金（REITs），同時我國信托機構對已有信托產品的信息披露不夠充分，本文無法收集到更多的資料來進行實證分析和數據分析，有待今后進一步研究。

［摘要］基于當前我國房地產融資體系中值得關注的問題和挑戰,本文試圖分析房地產投資基金在中國發展中可能存在的問題,并據此提出若干對策建議。

［關鍵詞］房地產投資信托基金；房地產融資；發展對策

1房地產投資信托基金(REiTs)及其特點

房地產投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts,REITs),即房地產投資信托,是一種采取公司或者信托(契約)基金的組織形式,以發行收益憑證(股票或收益憑證)的方式將多個投資者的資金集中起來,由專門投資機構進行房地產投資經營管理,收購持有房地產(一般為收益性房地產)或者為房地產進行融資,通過多元化的投資選擇各種不同的房地產證券、項目和業務進行組合投資,并將投資綜合收益按比例分配給投資者,共同分享房地產投資收益的一種信托方式。REITs在香港被譯為“房地產基金”,在臺灣譯成“不動產投資信托”,而中國大陸一般譯為“房地產投資信托基金”。房地產投資信托基金在西方國家的稱謂也不盡相同,在美國等大多數國家直接稱為REITs,但在英國和亞洲一些國家稱為房地產投資基金(PropertyInvestmentFund,PIF)。

作為一種投融資工具,REITs具有多元化組合投資分散風險、專業化經營管理、快速匯集資金、可隨時買賣贖回,流動性強的特點,在多數國家還有專項法律規定的稅收優惠。由于參與主體多元化,其法律關系也相對復雜。

2我國房地產投資基金發展面臨的問題

內容摘要：本文結合我國房地產企業融資現狀，針對國內房地產企業在融資方面的現存問題，如貸款方式單一、企業融資比重偏小等問題進行了詳細的分析，提出了房地產證券化、建立長期基金組織等新的融資方法，并指出現階段應該在我國的宏觀政策基礎上構建以銀行業為主的多元化融資體系。

關鍵詞：房地產融資多元化

為了抑制房地產過熱，規范房地產金融市場，我國采取了一系列的宏觀調控政策，提高國內房地產開發的“門檻”，銀行貸款難度加大，房地產商紛紛將目光投向資本市場，積極尋求多元化的融資渠道。作為資金密集型行業之一的房地產業，資金瓶頸對企業發展的嚴重制約日趨明顯，如何解決好房地產融資問題已經成為房地產企業的當務之急，探討房地產企業融資模式對房地產業的健康穩定發展具有重要的意義。

房地產企業融資現狀

近幾年來我國房地產企業融資結構變化圖。從可以看出，自1998年以來，我國房地產投資來源的最大變化是預算內資金、債券和利用外資的變化，從占年度資金總額的近9%下降到2004年的1.4%，這其中主要原因是利用外資比重的變化，從8.19%下降到了1.3%，顯示外資介入我國房地產業的相對規模不但沒有上升，反而大幅降低。除這三條渠道之外，在我國房地產投資來源的三個基本部分中，1998一2003年，直接來源于銀行貸款的部分事實上一直維持在23%左右，但在2003年央行121號文出臺后，各商業銀行從嚴發放房地產貸款，使得2004年銀行貸款比重有了較大幅度的下降，減小了5.4個百分點，房地產業自籌資金和其他資金則分別上升1.8和3.6個百分點。

根據央行剛的《2005年第二季度中國貨幣政策執行報告》的統計，35座大中城市房地產信貸和開發投資增速持續下降，上半年的房地產開發投資增幅比上年同期回落了5.2%，而發展商貸款余額的增幅同比回落7.69%。數據顯示，面對炙熱的房地產固定資產投資，國家決策層顯然從資金源頭對房地產行業進行嚴厲調控，許多房地產企業在國家宏觀調控政策面前面臨重新洗牌的危險，房地產企業拓寬融資途徑和創新融資方式已經迫在眉睫。

[摘要]中國發展房地產投資信托基金具有可行性，但中國發展房地產投資信托基金缺乏有力的法律保障，缺少對房地產信托的稅收激勵政策及相應人才的缺乏，在一定程度上妨礙了房地產投資信托基金的發展。因此，健全中國房地產投資信托基金有關法律法規，完善其組織形式并加強管理非常重要。

[關鍵詞]中國；房地產信托投資基金；可行性

一、目前中國房地產業金融現狀

房地產業作為中國經濟支柱產業之一，其興盛與衰敗對于國民經濟的影響無疑是至關重要的。隨著宏觀調控的進一步深入開展，房地產企業的資金來源渠道狹窄，房地產金融產品單一的弊端逐步顯現出來。據《中國房地產資金來源狀況分析報告》統計，自2002年以來，國內房地產企業只有61家實現上市融資，融資總額僅為80億元左右。房地產業直接融資比例不超過2％，因此房地產投資資金仍然主要是銀行貸款。2006年第一季度，由于上年儲備項目較多，房地產貸款投入有所增加，房地產開發貸款在房地產投資中的比重達到19％，而取消住房按揭貸款優惠利率政策對房地產消費貸款影響較大，購房貸款占房地產投資資金的比重下降到17．3％。房地產開發貸款與購房貸款合計占房地產投資資金的比重，2001～2004年分別為43．6％、48．1％、49．4％、40．9％，2005年3月末為36．3％。①因此，充分拓展當前國內的融資渠道，如上市、發債、信托、產業基金、信托投資基金等融資渠道，是當前房地產開發企業擺脫融資困境的重要出路。

二、中國發展房地產投資信托基金的可行性分析

1．在中國近4萬億元的居民金融資產中，儲蓄存款占70％左右，居民金融資產膨脹和投資渠道不暢的矛盾，已成為中國金融領域的一大主要矛盾，這一矛盾也是沖擊市場的不穩定因素，如不加以解決，就有可能使中國經濟的高速增長遇到阻礙。同時，房地產貸款的嚴加控制與蓬勃興旺的房地產行業巨大的資金需求也形成了一大矛盾。房地產投資信托基金的設立和發展則可使房地產企業在銀行貸款之外找到一個新的融資途徑，同時也為居民大量金融資產投資提供了多元化的選擇，有助于化解上述兩大矛盾，從而推進中國的金融改革和金融創新。

一、建立信托擔保基金的重要意義和作用

1．由于正規金融機構和組織面對分散的農戶資金需求存在著信息不對稱、交易成本高和農戶缺少抵押物與非生產性借貸等客觀條件約束，農村金融組織和金融市場已經喪失了免疫細胞組織，成為敗血癥。（略）

2．健全的金融組織體系，可有效的增加供給，促進有效需求增加；反之有效需求增加，又會促進有效供給，這是一個聯系的過程。

3．2006年中央1號文件明確“引導農戶發展資金互助組織”。發展資金互助組織不但不會有風險，反而是解決金融改革難題的核心要求。

二、信托擔保基金的募集

4．本計劃書征集農戶資金互助合作社信托基金發起人，并向國家有關部門申請設立。

摘要

房地產業是市場經濟國家或地區不可缺少的重要產業，作為資金高度密集型產業，其發展離不開強有力的金融支持。從我國房地產業發展的現狀看，資金來源單一，主要是商業銀行貸款，這使房地產業的產業風險容易過渡為銀行的金融風險。因此，房地產業要發展就必須分散其風險，從多個渠道獲得資金來源，而發展房地產投資信托基金（REITs）是國際上比較成熟而且運行比較成功的一種房地產直接融資方式。這種房地產融資模式在美國、澳大利亞、日本、新加坡等地較為流行，尤其在美國有較長的實踐，在房地產行業中發揮著巨大的作用。合理借鑒國外經驗發展REITs對我國房地產業的生存與發展、房地產企業與信托機構自身的機制改革、金融體制的改革、企業競爭力的增強都具有重要的理論意義和實踐意義。本文就是要通過對我國房地產信托基金的發展研究，探索適合于我國國情的REITs發展模式。本文首先在系統地闡述REITs理論的基礎上，介紹了國外（或地區）房地產投資信托基金（REITs）發展的成熟經驗，并將各國（或地區）的REITs進行了比較分析，得出我國發展REITs的一些啟示。在此基礎上，介紹了我國的房地產信托產品和專項資產管理計劃，重點對近幾年房地產信托領域對REITs的嘗試開發做了比較詳細的分析，并將其與標準REITs進行了比較，指出其不足之處。在完成上述工作后，本文從多個方面系統探討了我國REITs的發展策略，并對如何創造發展REITs的良好環境提出了相關建議。最后，對全文進行了總結，得出以下結論：在我國發展房地產投資信托基金（REITs）意義重大，目前國內環境已經基本具備了發展REITs的條件，我們應該積極克服不利因素，創造良好的發展環境，使REITs這種有活力的產品在我國得到很好的發展。

關鍵詞：房地產投資信托基金發展策略中國化

AbstractRealestateindustryisanessentialindustryinmarketeconomycountryorregion.Asacapitalintensiveindustry,itwillnotdevelopdurablywithoutfinancialsupport.Now,theprimaryfinanceofChinarealestateisthebankloan,whichwillcausetheriskofrealestateindustryturntofinancialriskofbankeasily.Sorealestateindustryneedsexpandingitscapitalchannelstodecreaseitsriskanddevelopbetter.REITsisadirectfinanceproductwhichhasgotgreatsucceedintheworld.REITsisverypopularinAmerica,Australia,JapanandSingapore,etcandplaysaveryimportantroleinthesecountries,especiallyinAmerica.UsinginternationalexperienceasasourceofreferencetodevelopRETIsinChinaishelpfulforrealestateindustry’sgooddevelopment,trustinstitution’sandfinancialmechanism’sreformandenterprisecompetitivestrength’sincrease.TheaimofthispaperistoexplorethedevelopmentalpatternofREITswhichissuitableforChina.ByexpoundingREIT’stheoryandintroducinginternationalREIT’sdevelopexperience,thepapercomparesdifferentcountries’sdevelopmentalpatternsandeducessomeelicitation.Then,thepaperintroducesChina’strustgoodsinrealestateindustryandSpecificAssetManangementPlans.Afterthat,thepaperanalyzestheattempttoexploitREITsinChinaindetailinordertofindshortcoming.Ontopofthat,thepaperdiscussestheREITs’sstrategyofdevelopmentinChinaroundlyandputforwardrecommendationstocreatgoodconditionsfordevelopingREITs.Finally,ThepapercomestotheconclusionthatdevelopingREITsinChinaissignificativeandtherearemanyfavorablefactorsinChina,soweshouldconqueradversefactorsandcreatgoodconditionsothatREITswillgetagooddevelopmentinChina.

Keywords:REITsStrategyofdevelopmentSinicize

目錄第一章緒論

（一）澳大利亞養老保障體制的第一個特點是第一層次的“濟貧”性質

首先，雖然任何年滿65歲的澳大利亞男性公民（女性60歲）都有領取政府養老金的權利，但是任何養老金領取者都需要接受收入和財產狀況調查（收入和財產之間可以按照政府規定的標準進行換算）。只有收入和財產低于一定標準的老人（這些標準根據工資和物價指數每年進行調整。2000年2月份的收入標準是：單身每周51澳元，夫婦每周90澳元。財產標準是：單身有住宅者127，750澳元，單身無住宅者219，250澳元；夫婦有住宅者181，500澳元，夫婦無住宅者273，000澳元），才能享受全額養老金。（養老金支付標準同樣根據工資和物價指數每年調整。2000年2月的支付標準是：單身每年9529澳元；夫婦每年各7953.40澳元）高于規定收入和財產標準的部分按一定的比例減少養老金的支付金額。具體說來：高于上述收入標準的每一澳元收入，相應減少50澳分的養老金；高于財產標準的每1000澳元財產，每周相應減少1.5澳元的養老金。顯然，退休人員超過上述標準的收入和財產達到某種程度后，政府就不再提供養老金了。

其次，根據政府已經通過的法律，政府有責任維持單身養老金的支付標準不低于男性平均工資的25%，夫婦養老金每個人的支付標準不低于男性平均工資的20%.這樣的養老金標準確實不高。不過根據澳大利亞的有關規定，自有住宅（1處）不計入接受調查的個人財產，單靠養老金生活的退休者不交納個人所得稅，政府還為老年人提供醫療、交通、地租、水電費等方面的優惠。因此，政府養老金的標準雖低，還可以勉強維持一種過得去的退休生活。可是如果退休后還想多參加一些社會活動或者出國旅游，這樣的養老金水平就遠遠不夠了。然而，和其他西方國家（美國、英國、法國、德國、意大利、加拿大）的養老保障最低支付標準比較起來（Whiteford1995），澳大利亞的政府養老金標準還是比較高的，僅低于加拿大。

第三，退休人員享受政府養老金（第一層次）要接受調查的收入或財產，包括職業年金（第二層次）、其他補充保險和個人儲蓄或投資（第三層次）。因此，澳大利亞養老保障制度的第一層次和二、三層次之間有一種此消彼長的關系。隨著職業年金制度的逐步成熟，領取政府養老金的人員比重和金額呈下降趨勢。目前約有2／3的老人領取全額養老金。估計到2050年，領取全額養老金的老人比重將因職業年金的因素下降到1／3左右。這樣不僅能夠大大減輕人口老齡化對政府財政的壓力，而且可以把政府養老金發給最需要的窮人，對居民收入起到再分配作用，有利于整個社會的公平和穩定。

（二）澳大利亞養老保障體制的第二個特點是第二層次交費完全由雇主承擔

在我們考察過的其他西方國家中，養老保險不管是統收統支還是個人帳戶，一般采取的都是雇主雇員雙方交費的辦法。世界銀行在東歐轉軌國家和其他發展中國家推介的三支柱模式中，第二支柱（個人帳戶）也是采取雇主雇員雙方交費的辦法。澳大利亞的職業年金之所以完全由雇主交費，是由澳大利亞特殊的歷史、文化和政治因素決定

REITs在20世紀60年代誕生于美國，隨后在澳大利亞、德國、日本、新加坡和香港等地都得到了一定的發展，截止2007年上半年，全球REITs規模達764多億美元[29]。從REITs發展的推動力量來看，主要可以分為兩類：一類是美國式REITs，即稅收法律條款下的市場——稅法推動型模式；另一類是亞洲式REITs，即以亞洲國家為代表的政府推動型模式。

3.1美國的房地產投資信托基金

REITs最早誕生于美國，美國是房地產投資信托基金（REITs）最發達的市場，其規模約占全球的76%左右。美國型REITs相比其它國家（或地區）的REITs有其自己的特點。

3.1.1稅收優惠對美國

REITs的推動縱觀REITs在美國的發展歷史，其變化發展均受稅法變動的顯著影響。REITs傳統的含義是專門持有房地產、與抵押貸款相關的資產或同時持有這兩種資產的一種封閉式基金[30]。目前REITs的前身為馬薩諸塞商業信托(Massachusettstrusts)，它是為了享有稅收優惠，規避相關法律而誕生的9，隨后這種信托投資方式很快在美國各大城市發展起來。到了1935年，美國最高法院取消了這種信托的稅收優惠，房地產類信托在美國開始進入基本停滯狀態。1960年美國《國內稅法改革》正式批準成立REITs業務，并規定了REITs能夠享受的稅收優惠政策，同年出臺的《房地產投資信托法案》（RealEstateInvestmentTrustActof1960）進一步明確了REITs享有與共同基金同樣的特殊稅收優惠政策。REITs成立后，隨著美國經濟環境的變化和稅法等相關法律的不斷調整，經歷了曲折的發展過程。其中《1976年稅制改革法》（TaxReformActof1976,TRA76）和1986年的《稅收改革法案》（TaxReformActof1986,簡稱1986）對當時處于低迷的REITs起到了有利的推動作用。2001年的《REITs現代化法》允許REITs獲得稅后補貼，同時將REITs應納稅收益的分配比例從95%降低到90%，這使得在亞洲金融危機時期受到嚴重打擊的REITs又開始穩步發展[31]。美國REITs稅收的變革對REITs發展的影響如圖5所示。9當時美國的法律禁止一般的公司持有與經營無關的房地產，而允許信托持有房地產，只要信托的收入被用來分配給各個受益人的，就不必納稅。-18-1971-2007年1月底美國REITs的數量與市值05010015020025019711976198119861991199620012007年份個050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,000450,000500,000百萬美元美國REITs數量美國REITs的市值來源：根據NAREIT網上資料整理編制，具體數據見附錄1圖5稅收政策與美國REITs數量和市值的變動關系

3.1.2美國REITs的法定條件自1960年《美國房地產投資信托法》起，美國多次出臺稅收改革法案，對REITs的收入來源、擁有、運營、管理、服務范圍、稅收補貼等作出了詳細的規定。稅收優惠已經成為其主要優勢之一：凡符合稅法規定要求的REITs具有避免雙重征稅的特征，獲準把股利支出從公司應稅收入中扣除；同時REITs在分紅時具有遞延納稅的功能。為了取得免繳公司所得稅的地位，REITs必須滿足以下5方面的法定要求。這些要求被業內稱作是取得REITs免稅資格時的一系列“測試”（見表2）。1986年稅收改革法1976年稅收改革法2001年《REITs現代化法》-19-表2REITs資格的法定要求資料來源：InternalRevenueCode,IRC,Secs.856-858.