「摘要」近年來我國的房地產(chǎn)交易日趨活躍，發(fā)展很快，預(yù)售商品房的交易方式應(yīng)運而生。一方面它使預(yù)購人避免了一次性支出巨額購房款，另一方面預(yù)購人的預(yù)付款項為房地產(chǎn)開發(fā)公司提供了工程建設(shè)款，用以解決經(jīng)營能力的不足。預(yù)售商品房對于搞活房地產(chǎn)市場，加大房地產(chǎn)規(guī)模投入，起著積極的作用。當(dāng)然，它也不可避免地存在著一定的問題，如有些開發(fā)商違反房地產(chǎn)法的規(guī)定，不具備房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)而從事房地產(chǎn)開發(fā)活動，從事房地產(chǎn)交易行為未依法辦理有關(guān)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，還有的開發(fā)商規(guī)避法律，投機取巧，牟取暴利。加之房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，法律相對滯后，有些糾紛的處理缺乏依據(jù)，給人民法院處理案件帶來了一定的困難。因此，全面貫徹房地產(chǎn)法，認(rèn)真研究當(dāng)前預(yù)售商品房案件的特點和難點對于建立預(yù)售商品房的正常秩序，維護預(yù)售人和預(yù)購人的合法權(quán)益，規(guī)范房地產(chǎn)市場，調(diào)整好房地產(chǎn)法律關(guān)系，提供有效的司法保障有著重要的作用。

本文擬就商品房預(yù)售中的按揭問題，預(yù)售商品房的條件、預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓以及預(yù)售商品房案件中情勢變更原則的適用等四個方面的問題進行探討。特別是對審判實踐中經(jīng)常遇到，又比較難把握的如何適用情勢變更原則這一熱點問題進行重點論述。

預(yù)售商品房又稱期房買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給預(yù)購人，由預(yù)購人預(yù)付部分房價款的行為。

預(yù)售商品房有以下幾個特征：第一、預(yù)售的標(biāo)的物是尚未建成的房屋；第二、依照合同由承購人支付房價款，承購人取得的是將來的房屋使用權(quán)，亦稱期待權(quán)；第三、預(yù)售商品房實際交付之前預(yù)購人可以依法轉(zhuǎn)讓給第三人；第四、從合同成立到標(biāo)的物交付需要較長的周期。

一、預(yù)售商品房按揭的有關(guān)法律問題

預(yù)售商品房按揭是銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者三方共同參加的房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的一種融資活動。它是指商品房預(yù)售協(xié)議中的預(yù)購方支付部分購房款后，將其協(xié)議取得的商品房的期待權(quán)讓渡給銀行，作為取得銀行貸款的擔(dān)保，如果預(yù)購人未能依約定履行還本付息的義務(wù)，就失去了贖回這種期待權(quán)的權(quán)利。在商品房竣工后，商品房按揭即轉(zhuǎn)為商品房抵押。購房人是按揭人，銀行是按揭權(quán)人。

一、商品房預(yù)售制度的歷史及定義

商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人預(yù)先支付定金或房款的行為。商品房預(yù)售最早出現(xiàn)于。

年大陸出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》在總結(jié)各地經(jīng)驗基礎(chǔ)上，建立了預(yù)售許可制度，并對預(yù)售條件、監(jiān)管作出了原則性規(guī)定。目前各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80％以上，部分城市甚至達(dá)90％以上。

商品房預(yù)售許可制度的確立，是與我國房地產(chǎn)市場發(fā)展進程緊密聯(lián)系的。長期以來，我國城鎮(zhèn)住房總量不足，商品房供不應(yīng)求，加快建設(shè)、增加住房供應(yīng)是客觀需要。商品房預(yù)售制加速了整個建設(shè)資金周轉(zhuǎn)，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。

二、商品房預(yù)售制度的特征

我國是社會主義市場經(jīng)濟，作為我國最為重要的市場——房地產(chǎn)市場中的一項重要制度，我國商品房預(yù)售法律制度所規(guī)定的商品房預(yù)售，具有五個明顯的特征：

各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓、女士們、先生們： 今天，在這萬物復(fù)蘇，春光明媚的日子里，我們迎來了菏澤交通汽車大市場開業(yè)暨“宇通客車”春季汽車展交會開幕。值此機會，我謹(jǐn)代表菏澤交通集團總公司全體員工，向在百忙中蒞臨典禮的各位領(lǐng)導(dǎo)、同志們、朋友們表示熱烈的歡迎。向長期關(guān)心、支持和幫助我公司發(fā)展的各級領(lǐng)導(dǎo)、社會各屆表示最深切的感謝！ 近年來，我公司在市委、市政府及有關(guān)部門的正確領(lǐng)導(dǎo)下，通過大力實施“以主帶副，以副促主，主副并舉”的發(fā)展戰(zhàn)略，團結(jié)依靠全體干部職工，不斷解放思想，強化管理，創(chuàng)新工作，使公司發(fā)展成為了一個集運、工、商、貿(mào)于一體的綜合性企業(yè)集團。客運輻射全國13個省市，貨運覆蓋全國各地，工商業(yè)涉及20多個行業(yè)，被山東省政府確認(rèn)為大型交通企業(yè)。公司先后被評為全國交通系統(tǒng)先進集體，全國守合同重信用企業(yè)，省工交財貿(mào)系統(tǒng)行業(yè)經(jīng)濟效益排頭兵企業(yè)，省兩個文明建設(shè)先進單位。 菏澤交通汽車大市場由我公司和菏澤寰宇實業(yè)有限公司共同投資興建。市場規(guī)劃面積300畝，工程概算6000萬元。一期工程建筑面積1.5萬M2，高標(biāo)準(zhǔn)展廳120間，展場面積3.3萬M2。汽車大市場分新車展銷區(qū)、舊車交易區(qū)、市場宣傳區(qū)、生活服務(wù)區(qū)、參觀停車區(qū)、環(huán)境綠化區(qū)。開展新、舊汽車展覽銷售、維修檢測、置換租賃、車輛美容、商務(wù)辦公等業(yè)務(wù)，提供舊車鑒定、評估和過戶等服務(wù)。 交警、工商、稅務(wù)、物價、銀行、保險等相關(guān)部門積極轉(zhuǎn)變作風(fēng)，入駐市場開展便民服務(wù)，實行“一站式”辦工，“一條龍”服務(wù)。交警、交通、公路部門現(xiàn)場發(fā)牌、辦證，辦理附加費等手續(xù)；工商、稅務(wù)等業(yè)務(wù)部門實行封閉式管理，“一個窗口”對外辦公，方便客戶，提高效率。銀行現(xiàn)場辦理存取款、匯兌業(yè)務(wù)。并積極提供資金，為經(jīng)銷商解決資金困難，為客戶辦理汽車消費按揭手續(xù)；保險公司現(xiàn)場辦理保險手續(xù)。 在汽車大市場的建設(shè)過程中，得到了各級領(lǐng)導(dǎo)、有關(guān)部門及社會各屆的大力支持。借此機會，我再次表示衷心的感謝，并懇請各級領(lǐng)導(dǎo)、有關(guān)部門、社會各屆一如既往地給予關(guān)心、支持和幫助。我們相信，有著各汽車生產(chǎn)、銷售廠家的一流品牌，一流信譽，一流服務(wù)；有著我們的規(guī)范管理，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，勤奮工作，菏澤交通汽車大市場一定能夠茁壯成長，蓬勃發(fā)展起來。讓我們攜起手來，團結(jié)拼搏，共同奮進，為繁榮我市汽車銷售服務(wù)業(yè)，促進我市經(jīng)濟發(fā)展，做出新的貢獻！ 最后，祝愿大家身體健康，工作順利，萬事如意！“公務(wù)員之家”版權(quán)所有－ 謝謝大家

汽車公司開業(yè)慶典方案賀詞：

總經(jīng)理在汽車大市場開業(yè)典禮上的致辭：

各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓、女士們、先生們：

今天，在這萬物復(fù)蘇，春光明媚的日子里，我們迎來了菏澤交通汽車大市場開業(yè)暨“宇通客車”春季汽車展交會開幕。值此機會，我謹(jǐn)代表菏澤交通集團總公司全體員工，向在百忙中蒞臨典禮的各位領(lǐng)導(dǎo)、同志們、朋友們表示熱烈的歡迎。向長期關(guān)心、支持和幫助我公司發(fā)展的各級領(lǐng)導(dǎo)、社會各屆表示最深切的感謝！

近年來，我公司在市委、市政府及有關(guān)部門的正確領(lǐng)導(dǎo)下，通過大力實施“以主帶副，以副促主，主副并舉”的發(fā)展戰(zhàn)略，團結(jié)依靠全體干部職工，不斷解放思想，強化管理，創(chuàng)新工作，使公司發(fā)展成為了一個集運、工、商、貿(mào)于一體的綜合性企業(yè)集團。客運輻射全國13個省市，貨運覆蓋全國各地，工商業(yè)涉及20多個行業(yè)，被山東省政府確認(rèn)為大型交通企業(yè)。公司先后被評為全國交通系統(tǒng)先進集體，全國守合同重信用企業(yè)，省工交財貿(mào)系統(tǒng)行業(yè)經(jīng)濟效益排頭兵企業(yè)，省兩個文明建設(shè)先進單位。

菏澤交通汽車大市場由我公司和菏澤寰宇實業(yè)有限公司共同投資興建。市場規(guī)劃面積300畝，工程概算6000萬元。一期工程建筑面積1.5萬M2，高標(biāo)準(zhǔn)展廳120間，展場面積3.3萬M2。汽車大市場分新車展銷區(qū)、舊車交易區(qū)、市場宣傳區(qū)、生活服務(wù)區(qū)、參觀停車區(qū)、環(huán)境綠化區(qū)。開展新、舊汽車展覽銷售、維修檢測、置換租賃、車輛美容、商務(wù)辦公等業(yè)務(wù)，提供舊車鑒定、評估和過戶等服務(wù)。

各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓、女士們、先生們：

今天，在這萬物復(fù)蘇，春光明媚的日子里，我們迎來了菏澤交通汽車大市場開業(yè)暨“宇通客車”春季汽車展交會開幕。值此機會，我謹(jǐn)代表菏澤交通集團總公司全體員工，向在百忙中蒞臨典禮的各位領(lǐng)導(dǎo)、同志們、朋友們表示熱烈的歡迎。向長期關(guān)心、支持和幫助我公司發(fā)展的各級領(lǐng)導(dǎo)、社會各屆表示最深切的感謝！

近年來，我公司在市委、市政府及有關(guān)部門的正確領(lǐng)導(dǎo)下，通過大力實施“以主帶副，以副促主，主副并舉”的發(fā)展戰(zhàn)略，團結(jié)依靠全體干部職工，不斷解放思想，強化管理，創(chuàng)新工作，使公司發(fā)展成為了一個集運、工、商、貿(mào)于一體的綜合性企業(yè)集團。客運輻射全國13個省市，貨運覆蓋全國各地，工商業(yè)涉及20多個行業(yè)，被山東省政府確認(rèn)為大型交通企業(yè)。公司先后被評為全國交通系統(tǒng)先進集體，全國守合同重信用企業(yè)，省工交財貿(mào)系統(tǒng)行業(yè)經(jīng)濟效益排頭兵企業(yè)，省兩個文明建設(shè)先進單位。菏澤交通汽車大市場由我公司和菏澤寰宇實業(yè)有限公司共同投資興建。市場規(guī)劃面積300畝，工程概算6000萬元。

一期工程建筑面積1.5萬M2，高標(biāo)準(zhǔn)展廳120間，展場面積3.3萬M2。汽車大市場分新車展銷區(qū)、舊車交易區(qū)、市場宣傳區(qū)、生活服務(wù)區(qū)、參觀停車區(qū)、環(huán)境綠化區(qū)。開展新、舊汽車展覽銷售、維修檢測、置換租賃、車輛美容、商務(wù)辦公等業(yè)務(wù)，提供舊車鑒定、評估和過戶等服務(wù)。交警、工商、稅務(wù)、物價、銀行、保險等相關(guān)部門積極轉(zhuǎn)變作風(fēng)，入駐市場開展便民服務(wù)，實行“一站式”辦工，“一條龍”服務(wù)。交警、交通、公路部門現(xiàn)場發(fā)牌、辦證，辦理附加費等手續(xù)；工商、稅務(wù)等業(yè)務(wù)部門實行封閉式管理，“一個窗口”對外辦公，方便客戶，提高效率。銀行現(xiàn)場辦理存取款、匯兌業(yè)務(wù)。并積極提供資金，為經(jīng)銷商解決資金困難，為客戶辦理汽車消費按揭手續(xù)；保險公司現(xiàn)場辦理保險手續(xù)。在汽車大市場的建設(shè)過程中，得到了各級領(lǐng)導(dǎo)、有關(guān)部門及社會各屆的大力支持。借此機會，我再次表示衷心的感謝，并懇請各級領(lǐng)導(dǎo)、有關(guān)部門、社會各屆一如既往地給予關(guān)心、支持和幫助。

我們相信，有著各汽車生產(chǎn)、銷售廠家的一流品牌，一流信譽，一流服務(wù)；有著我們的規(guī)范管理，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，勤奮工作，菏澤交通汽車大市場一定能夠茁壯成長，蓬勃發(fā)展起來。讓我們攜起手來，團結(jié)拼搏，共同奮進，為繁榮我市汽車銷售服務(wù)業(yè)，促進我市經(jīng)濟發(fā)展，做出新的貢獻！

最后，祝愿大家身體健康，工作順利，萬事如意！謝謝大家

各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓、女士們、先生們：

今天，在這萬物復(fù)蘇，春光明媚的日子里，我們迎來了菏澤交通汽車大市場開業(yè)暨“宇通客車”春季汽車展交會開幕。值此機會，我謹(jǐn)代表菏澤交通集團總公司全體員工，向在百忙中蒞臨典禮的各位領(lǐng)導(dǎo)、同志們、朋友們表示熱烈的歡迎。向長期關(guān)心、支持和幫助我公司發(fā)展的各級領(lǐng)導(dǎo)、社會各屆表示最深切的感謝！

近年來，我公司在市委、市政府及有關(guān)部門的正確領(lǐng)導(dǎo)下，通過大力實施“以主帶副，以副促主，主副并舉”的發(fā)展戰(zhàn)略，團結(jié)依靠全體干部職工，不斷解放思想，強化管理，創(chuàng)新工作，使公司發(fā)展成為了一個集運、工、商、貿(mào)于一體的綜合性企業(yè)集團。客運輻射全國13個省市，貨運覆蓋全國各地，工商業(yè)涉及20多個行業(yè)，被山東省政府確認(rèn)為大型交通企業(yè)。公司先后被評為全國交通系統(tǒng)先進集體，全國守合同重信用企業(yè)，省工交財貿(mào)系統(tǒng)行業(yè)經(jīng)濟效益排頭兵企業(yè)，省兩個文明建設(shè)先進單位。

菏澤交通汽車大市場由我公司和菏澤寰宇實業(yè)有限公司共同投資興建。市場規(guī)劃面積300畝，工程概算6000萬元。一期工程建筑面積1.5萬M2，高標(biāo)準(zhǔn)展廳120間，展場面積3.3萬M2。汽車大市場分新車展銷區(qū)、舊車交易區(qū)、市場宣傳區(qū)、生活服務(wù)區(qū)、參觀停車區(qū)、環(huán)境綠化區(qū)。開展新、舊汽車展覽銷售、維修檢測、置換租賃、車輛美容、商務(wù)辦公等業(yè)務(wù)，提供舊車鑒定、評估和過戶等服務(wù)。

交警、工商、稅務(wù)、物價、銀行、保險等相關(guān)部門積極轉(zhuǎn)變作風(fēng)，入駐市場開展便民服務(wù)，實行“一站式”辦工，“一條龍”服務(wù)。交警、交通、公路部門現(xiàn)場發(fā)牌、辦證，辦理附加費等手續(xù)；工商、稅務(wù)等業(yè)務(wù)部門實行封閉式管理，“一個窗口”對外辦公，方便客戶，提高效率。銀行現(xiàn)場辦理存取款、匯兌業(yè)務(wù)。并積極提供資金，為經(jīng)銷商解決資金困難，為客戶辦理汽車消費按揭手續(xù)；保險公司現(xiàn)場辦理保險手續(xù)。

在汽車大市場的建設(shè)過程中，得到了各級領(lǐng)導(dǎo)、有關(guān)部門及社會各屆的大力支持。借此機會，我再次表示衷心的感謝，并懇請各級領(lǐng)導(dǎo)、有關(guān)部門、社會各屆一如既往地給予關(guān)心、支持和幫助。我們相信，有著各汽車生產(chǎn)、銷售廠家的一流品牌，一流信譽，一流服務(wù)；有著我們的規(guī)范管理，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，勤奮工作，菏澤交通汽車大市場一定能夠茁壯成長，蓬勃發(fā)展起來。讓我們攜起手來，團結(jié)拼搏，共同奮進，為繁榮我市汽車銷售服務(wù)業(yè)，促進我市經(jīng)濟發(fā)展，做出新的貢獻！

各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓、女士們、先生們：今天，在這萬物復(fù)蘇，春光明媚的日子里，我們迎來了××交通汽車大市場開業(yè)暨“宇通客車”春季汽車展交會開幕。值此機會，我謹(jǐn)代表××交通集團總公司全體員工，向在百忙中蒞臨典禮的各位領(lǐng)導(dǎo)、同志們、朋友們表示熱烈的歡迎。向長期關(guān)心、支持和幫助我公司發(fā)展的各級領(lǐng)導(dǎo)、社會各屆表示最深切的感謝！原創(chuàng)：

近年來，我公司在市委、市政府及有關(guān)部門的正確領(lǐng)導(dǎo)下，通過大力實施“以主帶副，以副促主，主副并舉”的發(fā)展戰(zhàn)略，團結(jié)依靠全體干部職工，不斷解放思想，強化管理，創(chuàng)新工作

，使公司發(fā)展成為了一個集運、工、商、貿(mào)于一體的綜合性企業(yè)集團。客運輻射全國13個省市，貨運覆蓋全國各地，工商業(yè)涉及20多個行業(yè)，被山東省政府確認(rèn)為大型交通企業(yè)。公司先后被評為全國交通系統(tǒng)先進集體，全國守合同重信用企業(yè)，省工交財貿(mào)系統(tǒng)行業(yè)經(jīng)濟效益排頭兵企業(yè)，省兩個文明建設(shè)先進單位。

××交通汽車大市場由我公司和××寰宇實業(yè)有限公司共同投資興建。市場規(guī)劃面積300畝，工程概算6000萬元。一期工程建筑面積1.5萬m2，高標(biāo)準(zhǔn)展廳120間，展場面積3.3萬m2

。汽車大市場分新車展銷區(qū)、舊車交易區(qū)、市場宣傳區(qū)、生活服務(wù)區(qū)、參觀停車區(qū)、環(huán)境綠化區(qū)。開展新、舊汽車展覽銷售、維修檢測、置換租賃、車輛美容、商務(wù)辦公等業(yè)務(wù)，提供舊車鑒定、評估和過戶等服務(wù)。

交警、工商、稅務(wù)、物價、銀行、保險等相關(guān)部門積極轉(zhuǎn)變作風(fēng)，入駐市場開展便民服務(wù)，實行“一站式”辦工，“一條龍”服務(wù)。原創(chuàng)：交警、交通、公路部門現(xiàn)場發(fā)牌、辦證，辦理附加費等手續(xù)；工商、稅務(wù)等業(yè)務(wù)部門實行封閉式管理，“一個窗口”對外辦公，方便客戶，提高效率。銀行現(xiàn)場辦理存取款、匯兌業(yè)務(wù)。并積極提供資金，為經(jīng)銷商解決資金困難，為客戶辦理汽車消費按揭手續(xù)；保險公司現(xiàn)場辦理保險手續(xù)。

「摘要」近年來我國的房地產(chǎn)交易日趨活躍，發(fā)展很快，預(yù)售商品房的交易方式應(yīng)運而生。一方面它使預(yù)購人避免了一次性支出巨額購房款，另一方面預(yù)購人的預(yù)付款項為房地產(chǎn)開發(fā)公司提供了工程建設(shè)款，用以解決經(jīng)營能力的不足。預(yù)售商品房對于搞活房地產(chǎn)市場，加大房地產(chǎn)規(guī)模投入，起著積極的作用。當(dāng)然，它也不可避免地存在著一定的問題，如有些開發(fā)商違反房地產(chǎn)法的規(guī)定，不具備房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)而從事房地產(chǎn)開發(fā)活動，從事房地產(chǎn)交易行為未依法辦理有關(guān)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，還有的開發(fā)商規(guī)避法律，投機取巧，牟取暴利。加之房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，法律相對滯后，有些糾紛的處理缺乏依據(jù)，給人民法院處理案件帶來了一定的困難。因此，全面貫徹房地產(chǎn)法，認(rèn)真研究當(dāng)前預(yù)售商品房案件的特點和難點對于建立預(yù)售商品房的正常秩序，維護預(yù)售人和預(yù)購人的合法權(quán)益，規(guī)范房地產(chǎn)市場，調(diào)整好房地產(chǎn)法律關(guān)系，提供有效的司法保障有著重要的作用。

本文擬就商品房預(yù)售中的按揭問題，預(yù)售商品房的條件、預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓以及預(yù)售商品房案件中情勢變更原則的適用等四個方面的問題進行探討。特別是對審判實踐中經(jīng)常遇到，又比較難把握的如何適用情勢變更原則這一熱點問題進行重點論述。

預(yù)售商品房又稱期房買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給預(yù)購人，由預(yù)購人預(yù)付部分房價款的行為。

預(yù)售商品房有以下幾個特征：第一、預(yù)售的標(biāo)的物是尚未建成的房屋；第二、依照合同由承購人支付房價款，承購人取得的是將來的房屋使用權(quán)，亦稱期待權(quán)；第三、預(yù)售商品房實際交付之前預(yù)購人可以依法轉(zhuǎn)讓給第三人；第四、從合同成立到標(biāo)的物交付需要較長的周期。

一、預(yù)售商品房按揭的有關(guān)法律問題

預(yù)售商品房按揭是銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者三方共同參加的房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的一種融資活動。它是指商品房預(yù)售協(xié)議中的預(yù)購方支付部分購房款后，將其協(xié)議取得的商品房的期待權(quán)讓渡給銀行，作為取得銀行貸款的擔(dān)保，如果預(yù)購人未能依約定履行還本付息的義務(wù)，就失去了贖回這種期待權(quán)的權(quán)利。在商品房竣工后，商品房按揭即轉(zhuǎn)為商品房抵押。購房人是按揭人，銀行是按揭權(quán)人。

「摘要」近年來我國的房地產(chǎn)交易日趨活躍，發(fā)展很快，預(yù)售商品房的交易方式應(yīng)運而生。一方面它使預(yù)購人避免了一次性支出巨額購房款，另一方面預(yù)購人的預(yù)付款項為房地產(chǎn)開發(fā)公司提供了工程建設(shè)款，用以解決經(jīng)營能力的不足。預(yù)售商品房對于搞活房地產(chǎn)市場，加大房地產(chǎn)規(guī)模投入，起著積極的作用。當(dāng)然，它也不可避免地存在著一定的問題，如有些開發(fā)商違反房地產(chǎn)法的規(guī)定，不具備房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)而從事房地產(chǎn)開發(fā)活動，從事房地產(chǎn)交易行為未依法辦理有關(guān)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，還有的開發(fā)商規(guī)避法律，投機取巧，牟取暴利。加之房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，法律相對滯后，有些糾紛的處理缺乏依據(jù)，給人民法院處理案件帶來了一定的困難。因此，全面貫徹房地產(chǎn)法，認(rèn)真研究當(dāng)前預(yù)售商品房案件的特點和難點對于建立預(yù)售商品房的正常秩序，維護預(yù)售人和預(yù)購人的合法權(quán)益，規(guī)范房地產(chǎn)市場，調(diào)整好房地產(chǎn)法律關(guān)系，提供有效的司法保障有著重要的作用。

本文擬就商品房預(yù)售中的按揭問題，預(yù)售商品房的條件、預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓以及預(yù)售商品房案件中情勢變更原則的適用等四個方面的問題進行探討。特別是對審判實踐中經(jīng)常遇到，又比較難把握的如何適用情勢變更原則這一熱點問題進行重點論述。

預(yù)售商品房又稱期房買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給預(yù)購人，由預(yù)購人預(yù)付部分房價款的行為。

預(yù)售商品房有以下幾個特征：第一、預(yù)售的標(biāo)的物是尚未建成的房屋；第二、依照合同由承購人支付房價款，承購人取得的是將來的房屋使用權(quán)，亦稱期待權(quán)；第三、預(yù)售商品房實際交付之前預(yù)購人可以依法轉(zhuǎn)讓給第三人；第四、從合同成立到標(biāo)的物交付需要較長的周期。

一、預(yù)售商品房按揭的有關(guān)法律問題

預(yù)售商品房按揭是銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者三方共同參加的房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的一種融資活動。它是指商品房預(yù)售協(xié)議中的預(yù)購方支付部分購房款后，將其協(xié)議取得的商品房的期待權(quán)讓渡給銀行，作為取得銀行貸款的擔(dān)保，如果預(yù)購人未能依約定履行還本付息的義務(wù)，就失去了贖回這種期待權(quán)的權(quán)利。在商品房竣工后，商品房按揭即轉(zhuǎn)為商品房抵押。購房人是按揭人，銀行是按揭權(quán)人。

一、我國房地產(chǎn)金融存在的法律風(fēng)險

1.個人住房貸款之法律風(fēng)險

個人住房貸款者對貸款的償還依賴于未來收入預(yù)期，但是未來收入預(yù)期是具有不確定性的，一旦經(jīng)濟形勢或是購房貸款者自身等因素導(dǎo)致了未來良好收入預(yù)期沒有實現(xiàn)，必然導(dǎo)致還款壓力，債務(wù)人有可能被迫違約放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失的違約風(fēng)險。社會上還存在部分“假按揭”現(xiàn)象，即房地產(chǎn)開發(fā)商以本單位職工及其他關(guān)系人作為購房人，通過這些借購房向銀行辦理個人住房貸款，從而套取銀行機構(gòu)貸款的行為。借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產(chǎn)生道德風(fēng)險。除以上外，雖然我國居民抵押的房產(chǎn)理論上可以收回拍賣，但由于我國的關(guān)于房地產(chǎn)處置的法律不完善，很多情況下缺乏可操作性，帶來處置上的難度。

2.土地貸款法律風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的土地交易、資金投向由于缺乏法律的規(guī)范和約束，投機性極大。房地產(chǎn)開發(fā)中普遍存在的非法侵占、征用土地現(xiàn)象不僅延續(xù)至今，而且更有新的發(fā)展。國土資源部2013年國家土地督察中發(fā)現(xiàn)土地違規(guī)方面存在問題的有2.38萬件，涉及土地20.12萬公頃。這些土地要么沒有國家頒發(fā)的許可證，沒有納入國家的質(zhì)量監(jiān)管系統(tǒng)，要么并不是通過公開的招標(biāo)拍賣取得，只是和使用土地的農(nóng)村基層組織、企業(yè)簽個協(xié)議，就向銀行貸款，土地的取得隱藏著極大的法律風(fēng)險。此外，房地產(chǎn)開發(fā)法律法規(guī)中的歧視性規(guī)定引發(fā)壟斷，破壞了房地產(chǎn)市場的公平競爭秩序。部分當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)企業(yè)憑借與當(dāng)?shù)卣坝嘘P(guān)主管部門之間的關(guān)系獲取大量廉價土地，或者開發(fā)獲取高額利潤，或者加價倒賣謀取暴利，從而誘發(fā)房地產(chǎn)市場中的不正當(dāng)競爭行為以及違規(guī)、違法和腐敗現(xiàn)象，并加重非當(dāng)?shù)亻_發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本和商業(yè)銀行的金融風(fēng)險。

二、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的法律完善