編者按：本文主要從裝修他人房屋的物法效果；裝修他人房屋的債法效果；關(guān)于本案審理結(jié)果的評(píng)價(jià)進(jìn)行論述。其中，主要包括：一談到裝修他人房屋的法律效果，民法人往往聯(lián)想到“附合”或者“所有權(quán)的附合取得”、建材所有權(quán)因附合而消滅、房屋所有權(quán)不因附合而變更、房屋所有人的回復(fù)原狀請(qǐng)求權(quán)、房屋所有人受取裝修結(jié)果，則似乎為“利益受取”、自應(yīng)依據(jù)各該情形所對(duì)應(yīng)的規(guī)范去處理、不當(dāng)?shù)美畟乃捻?xiàng)法律要件，并非處于并列關(guān)系、定義裝修利益，然后方能討論該利益的損失、裝修是理性行為，裝修人是基于最大化自己利益的考慮、裝修人是趨向于自己的使用、依據(jù)自己的審美偏好去裝修的、在不當(dāng)?shù)美畟姆梢嫌懻撗b修人的利失之無(wú)意義等，具體請(qǐng)?jiān)斠?jiàn)。

本案所涉及的裝修他人房屋問(wèn)題，具有普遍意義。在討論開(kāi)始，首先必須定義“裝修他人房屋”的含義。我們所討論的裝修他人房屋，應(yīng)指為自己計(jì)算而就有根據(jù)占有的他人房屋加以裝修式改良，且對(duì)所生法律效果無(wú)約定的附合行為。該定義說(shuō)明，首先，須裝修房屋。如無(wú)房屋裝修事實(shí)，本案的問(wèn)題便無(wú)從談起。其次，須裝修他人房屋。若裝修自己的房屋，則因任何人均不會(huì)與自己發(fā)生糾紛，亦即不存在法律問(wèn)題。第三，須基于所有人的意思取得對(duì)房屋的占有，例如基于租賃、借貸、周轉(zhuǎn)等契約是。這是因?yàn)椋热舴欠ㄕ加蟹课荩瑒t裝修的效果便被非法占有的效果所吸收，而無(wú)須單獨(dú)討論。第四，須裝修人為自己計(jì)算。裝修人裝修他人房屋既非履行法定或者約定的義務(wù)，亦非為房屋所有人計(jì)算。這是因?yàn)椋舴侨绱耍b修的法律效果即會(huì)依義務(wù)以及無(wú)因管理之債的規(guī)范來(lái)處理，而無(wú)須一般地討論。最后，須對(duì)裝修的法律效果無(wú)約定。若有約定，即依意思自治處理，也無(wú)須專門討論。

一、裝修他人房屋的物法效果

一談到裝修他人房屋的法律效果，民法人往往聯(lián)想到“附合”或者“所有權(quán)的附合取得”。處理本案的法院也是這樣，它正是依據(jù)民法中的不動(dòng)產(chǎn)添附原理，支持原告的訴訟請(qǐng)求的。然而問(wèn)題卻是，在裝修他人房屋關(guān)系中，附合取得有無(wú)適用余地？

（一）建材所有權(quán)因附合而消滅

裝修他人房屋，自裝修人方面而言，是對(duì)建材予以處分，使之附合于他人房屋。當(dāng)這一附合實(shí)現(xiàn)之時(shí)，便是建材作為物消滅之日，它們從成為房屋不可分割部分的那一刻起，便不復(fù)保持獨(dú)立形態(tài)和獨(dú)立功能，不復(fù)充分物的要件。物消滅，自權(quán)利的角度看，以之為對(duì)象的物權(quán)也就消滅。李文認(rèn)為“添附物”的所有權(quán)轉(zhuǎn)移至房屋所有人（“即使當(dāng)時(shí)的裝潢為被告所建，其所有權(quán)也發(fā)生了改變，該裝潢已不為被告所有，已經(jīng)轉(zhuǎn)移至原告”），對(duì)此，筆者不敢茍同。所謂“添附物”并不存在，又何來(lái)“添附物”的所有權(quán)？本無(wú)所有權(quán)，又何能移轉(zhuǎn)？如果所指的是建材所有權(quán)，則該所有權(quán)也因附合而消滅；消滅的原因是對(duì)象消滅，而不是權(quán)利移轉(zhuǎn)。

本案所涉及的裝修他人房屋問(wèn)題，具有普遍意義。在討論開(kāi)始，首先必須定義“裝修他人房屋”的含義。我們所討論的裝修他人房屋，應(yīng)指為自己計(jì)算而就有根據(jù)占有的他人房屋加以裝修式改良，且對(duì)所生法律效果無(wú)約定的附合行為。該定義說(shuō)明，首先，須裝修房屋。如無(wú)房屋裝修事實(shí)，本案的問(wèn)題便無(wú)從談起。其次，須裝修他人房屋。若裝修自己的房屋，則因任何人均不會(huì)與自己發(fā)生糾紛，亦即不存在法律問(wèn)題。第三，須基于所有人的意思取得對(duì)房屋的占有，例如基于租賃、借貸、周轉(zhuǎn)等契約是。這是因?yàn)椋热舴欠ㄕ加蟹课荩瑒t裝修的效果便被非法占有的效果所吸收，而無(wú)須單獨(dú)討論。第四，須裝修人為自己計(jì)算。裝修人裝修他人房屋既非履行法定或者約定的義務(wù)，亦非為房屋所有人計(jì)算。這是因?yàn)椋舴侨绱耍b修的法律效果即會(huì)依義務(wù)以及無(wú)因管理之債的規(guī)范來(lái)處理，而無(wú)須一般地討論。最后，須對(duì)裝修的法律效果無(wú)約定。若有約定，即依意思自治處理，也無(wú)須專門討論。

一、裝修他人房屋的物法效果

一談到裝修他人房屋的法律效果，民法人往往聯(lián)想到“附合”或者“所有權(quán)的附合取得”。處理本案的法院也是這樣，它正是依據(jù)民法中的不動(dòng)產(chǎn)添附原理，支持原告的訴訟請(qǐng)求的。然而問(wèn)題卻是，在裝修他人房屋關(guān)系中，附合取得有無(wú)適用余地？

（一）建材所有權(quán)因附合而消滅

裝修他人房屋，自裝修人方面而言，是對(duì)建材予以處分，使之附合于他人房屋。當(dāng)這一附合實(shí)現(xiàn)之時(shí)，便是建材作為物消滅之日，它們從成為房屋不可分割部分的那一刻起，便不復(fù)保持獨(dú)立形態(tài)和獨(dú)立功能，不復(fù)充分物的要件。物消滅，自權(quán)利的角度看，以之為對(duì)象的物權(quán)也就消滅。李文認(rèn)為“添附物”的所有權(quán)轉(zhuǎn)移至房屋所有人（“即使當(dāng)時(shí)的裝潢為被告所建，其所有權(quán)也發(fā)生了改變，該裝潢已不為被告所有，已經(jīng)轉(zhuǎn)移至原告”），對(duì)此，筆者不敢茍同。所謂“添附物”并不存在，又何來(lái)“添附物”的所有權(quán)？本無(wú)所有權(quán)，又何能移轉(zhuǎn)？如果所指的是建材所有權(quán)，則該所有權(quán)也因附合而消滅；消滅的原因是對(duì)象消滅，而不是權(quán)利移轉(zhuǎn)。

（二）房屋所有權(quán)不因附合而變更

[內(nèi)容提要]：在審判實(shí)踐中，對(duì)裝修他人房屋形成附合物的如何處理，是困擾法官的難點(diǎn)問(wèn)題之一。筆者收集了大量有關(guān)涉及房屋使用人裝修房屋所有人房屋的行政規(guī)章與司法解釋，分析了這些法律規(guī)范存在的價(jià)值與缺陷；論述了裝修他人房屋形成附合的法律屬性，以及在目前我國(guó)欠缺相關(guān)立法的狀況下，依靠附合理論的支持對(duì)處理此類糾紛所具有的現(xiàn)實(shí)意義；提出了在審判實(shí)踐中，可以以房屋使用人裝修房屋是否取得房屋所有人同意為劃分標(biāo)準(zhǔn)，將此類糾紛區(qū)為分兩類，并結(jié)合有關(guān)附合理論與個(gè)案實(shí)際，充分考慮房屋使用人裝修房屋是否違背房屋所有人的意愿、房屋使用合同約定的期間，房屋使用目的，房屋實(shí)際使用期限，以及房屋使用人裝修投入的合理性等諸多因素，分別依據(jù)有關(guān)當(dāng)事人意思自治原則、違約責(zé)任原則、侵權(quán)責(zé)任原則、公平責(zé)任原則的法律規(guī)定進(jìn)行分析、處理，以便切實(shí)保護(hù)相關(guān)當(dāng)事人的合法權(quán)益，充分發(fā)揮審判對(duì)裝修他人房屋行為的指引與教育功能，防止、減少在裝修房屋過(guò)程中違約與侵權(quán)行為的發(fā)生。

近年，因房屋使用人裝修房屋所有人房屋（以下簡(jiǎn)稱裝修他人房屋）引發(fā)的民事案件呈上升趨勢(shì)。其中，對(duì)裝修形成的附合物如何處理，是困擾法官們的難點(diǎn)問(wèn)題之一。問(wèn)題的癥結(jié)在于，一方面，案件當(dāng)事人普遍對(duì)于因裝修形成附合物的處理未作約定或約定不明；另一方面，迄今為止，我國(guó)民法未對(duì)“附合”問(wèn)題作出比較明確的規(guī)定，因而必然造成裁判行為的任意性，出現(xiàn)了不同法院甚至同一法院中的不同法官對(duì)案情基本相同的糾紛，作出截然不同裁判結(jié)果的現(xiàn)象。這不僅會(huì)帶來(lái)人們對(duì)司法公正性的懷疑，也必然會(huì)消弱對(duì)當(dāng)事人合法民事權(quán)益的司法保護(hù)。因此，有必要對(duì)處理此類糾紛的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行分析與研究。

一、關(guān)于裝修他人房屋形成附合物的法理分析

（一）裝修他人房屋的定義

由建設(shè)部，1995年9月1日施行的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》第二條第三款規(guī)定：“建筑裝飾裝修，是指為使建筑物、構(gòu)筑物內(nèi)、外空間達(dá)到一定的環(huán)境質(zhì)量要求，使用裝飾裝修材料，對(duì)建筑物、構(gòu)筑物外表和內(nèi)部進(jìn)行修飾處理的工程建筑活動(dòng)。”根據(jù)這一規(guī)定，可以推導(dǎo)出本文“裝修他人房屋”的定義――即房屋使用人基于房屋租賃、借用等民事合同，在占有、使用房屋所有人房屋期間，為了滿足自己的需要，使用屬于自己的裝修材料等財(cái)產(chǎn)，對(duì)該房屋進(jìn)行修飾處理的工程建筑活動(dòng)。這個(gè)定義包括如下幾個(gè)要素：

1、裝修主體系與房屋所有人訂立房屋租賃、借用等民事合同的房屋使用人；

房屋租賃合同

甲方（出租人）：××*，男，住××市××鎮(zhèn)××村××組。

乙方（承租人）：××*，男，住××市××鎮(zhèn)××村××組。

第一條總則

1．1甲、乙雙方在平等、互利、自愿的基礎(chǔ)上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》，經(jīng)充分協(xié)商，達(dá)成公務(wù)員之家，全國(guó)公務(wù)員共同天地此房屋租賃合同。

第二條房屋租賃的相關(guān)內(nèi)容[]

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國(guó)務(wù)院令第590號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《征收條例》）的規(guī)定，《市區(qū)人民政府關(guān)于藥市街舊城改造房屋征收補(bǔ)償方案（征求意見(jiàn)稿）征求意見(jiàn)的公告》（府〔〕156號(hào)）已于年11月21日起在擬征收范圍張貼和在區(qū)政府門戶網(wǎng)站上，公開(kāi)征求了你們的意見(jiàn)，該公告公示時(shí)間已于12月21日結(jié)束。在征求意見(jiàn)期間共收到書(shū)面材料7份，經(jīng)過(guò)梳理，現(xiàn)根據(jù)《征收條例》及相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，將你們反饋的意見(jiàn)匯總答復(fù)并公告如下：

一、關(guān)于原地還房的問(wèn)題

《征收條例》第二十一條規(guī)定，因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅的，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)該提供改建地段或者就近地段的房屋。該項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋位于該征收范圍內(nèi)。

二、關(guān)于選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償，可否選擇兩套產(chǎn)權(quán)調(diào)換房的問(wèn)題

《征收條例》第二十一條規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。但能否選擇兩套房，視被征收房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源面積而定。

三、關(guān)于共同產(chǎn)權(quán)人能否分別補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房屋租賃合同糾紛日益增多。在審判實(shí)踐中，能不能確認(rèn)房屋租賃合同的效力、承租人對(duì)房屋進(jìn)行的裝修在租賃合同被確認(rèn)無(wú)效或被解除后如何處理以及違章建筑的租賃糾紛如何處理等問(wèn)題是當(dāng)前房屋租賃合同糾紛審理的難點(diǎn)。筆者試就房屋租賃合同有關(guān)問(wèn)題，提出自己的觀點(diǎn)供商榷。

一、對(duì)房屋租賃合同效力認(rèn)定問(wèn)題

出租人和承租人訂立房屋租賃合同，雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責(zé)任等條款達(dá)成一致意見(jiàn)后，合同視為成立。房屋租賃合同有無(wú)效力，根據(jù)有關(guān)法律和地方性行政法規(guī)的規(guī)定，筆者認(rèn)為對(duì)房屋租賃合同的效力主要應(yīng)從以下幾個(gè)方面來(lái)審查：

（一）審查合同的主體是否適格。即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無(wú)民事行為能力人，或限制民事行為能力人等。

（二）審查租賃的標(biāo)的物是否為法律法規(guī)禁止出租。但只要法律法規(guī)沒(méi)有禁止出租的房屋，都應(yīng)是可以出租的。廣東省人大常委會(huì)1994年通過(guò)的《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》第六條規(guī)定，不得出租的房屋有：1、未取得產(chǎn)權(quán)或者經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的；2、產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議或者產(chǎn)權(quán)受到限制的；3、不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的；4、屬于違章建筑的；5、不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；6、已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；7、法律、法規(guī)禁止的。

而建設(shè)部1995年以第42號(hào)令的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有權(quán)證的；（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）共有房屋未取得共有人同意的；（四）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（五）屬于違法建筑的；（六）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；（七）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；（八）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；（九）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

小區(qū)精神文明公約

熱愛(ài)津城遵守秩序

鄰里團(tuán)結(jié)家庭和睦

禮貌待人舉止文明

愛(ài)護(hù)公物愛(ài)護(hù)綠化

保護(hù)環(huán)境講究衛(wèi)生

目錄

前言

告全體業(yè)主書(shū)

第一章收樓須知

第二章裝修須知

第三章日常管理須知

遠(yuǎn)洋天地裝修協(xié)議



甲方：北京遠(yuǎn)洋基業(yè)物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱甲方）

乙方：（以下簡(jiǎn)稱乙方）

甲方系遠(yuǎn)洋天地物業(yè)管理單位，乙方系小區(qū)住宅單元物業(yè)的購(gòu)買者或使用者委托進(jìn)行裝修的單位或個(gè)人。現(xiàn)甲、乙雙方就裝修的有關(guān)事宜，經(jīng)過(guò)平等協(xié)商，特簽此協(xié)議．

一、裝修申請(qǐng)與報(bào)批第一條乙方在裝修前應(yīng)以書(shū)面形式向甲方提出裝修申請(qǐng)，并填寫《裝修申請(qǐng)表》；乙方向甲方提供下列材料：

物業(yè)使用手冊(cè)

瀘州東洲物業(yè)管理有限公司

目錄

1、致業(yè)主書(shū)P2-3

●函書(shū)

●物業(yè)規(guī)劃