1財(cái)稅政策是引導(dǎo)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的重要政策

工具隨著城市化的穩(wěn)步推進(jìn)，許多大中城市房?jī)r(jià)穩(wěn)步攀升有些城市甚至急速上漲，價(jià)格已經(jīng)偏離了理性的軌道，不少城市的房?jī)r(jià)收入比已大大超過國際流行標(biāo)準(zhǔn)，購房難成為許多老百姓的一種現(xiàn)實(shí)遭遇，也成為了亟待解決的民生問題。房?jī)r(jià)居高不下的原因很多，包括高昂的土地出讓金、名目繁多的種種稅費(fèi)、房地產(chǎn)企業(yè)的成本和壟斷利潤(rùn)，還有投機(jī)者的大肆炒作等因素，但從根源上來說房?jī)r(jià)畸高的原因在于住房的供給結(jié)構(gòu)失調(diào):商品房很多，而住房租賃市場(chǎng)卻不發(fā)達(dá)。事實(shí)上住房租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)不可或缺的組成部分，然而由于長(zhǎng)期以來過分忽略其作用，而導(dǎo)致住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展面臨著諸多難題。

為了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，政府有必要引導(dǎo)住房租賃市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。如何進(jìn)行調(diào)控？采取何種手段？這是政府面臨的一大難題。財(cái)稅政策作為一種重要的利益誘導(dǎo)機(jī)制，其對(duì)調(diào)控對(duì)象具有顯著的激勵(lì)和刺激作用，透過這種激勵(lì)、刺激作用誘導(dǎo)社會(huì)經(jīng)濟(jì)主體從自身利益出發(fā)，作出符合政府政策意圖的選擇，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資源的合理配置，因此政府應(yīng)該將財(cái)稅政策視為調(diào)控住房租賃市場(chǎng)的重要政策工具之一，必須加以合理運(yùn)用并發(fā)揮出其最大功效。

2目前住房租賃市場(chǎng)發(fā)展面臨的財(cái)稅政策“瓶頸”

1．“土地財(cái)政”及房地產(chǎn)保有稅缺失導(dǎo)致租賃市場(chǎng)上的房源不足。由于分稅制的不完善，地方政府為了獲取足夠多的財(cái)政收入應(yīng)付日益增長(zhǎng)的支出需求，土地資源就成為不少地方政府的支柱財(cái)源。但是，地方政府對(duì)土地出讓收入的過分依賴產(chǎn)生了這些后果:對(duì)財(cái)源建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生了不利影響;無法提高地方政府缺乏建設(shè)保障性住房的積極性;無法形成鼓勵(lì)普通租賃住房建設(shè)的激勵(lì)機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)高價(jià)買地之后，為獲取高額的壟斷利潤(rùn)，基本上都是對(duì)土地進(jìn)行商業(yè)開發(fā)，他們對(duì)普通租賃住房的建設(shè)不會(huì)產(chǎn)生任何興趣。“土地財(cái)政”引發(fā)的這些后果直接制約了住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，因此“土地財(cái)政”不能夠正確引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整和建設(shè)方向轉(zhuǎn)變，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)“跛足”而行。

2．住房補(bǔ)貼制度不夠完善。住房補(bǔ)貼包括實(shí)物補(bǔ)貼和貨幣補(bǔ)貼兩種方式，實(shí)物補(bǔ)貼主要指政府建設(shè)或補(bǔ)貼開發(fā)商由其建設(shè)公共租賃房，并以低價(jià)出租給中低收入者，貨幣補(bǔ)貼主要是指政府直接將資金支付給符合條件的家庭，由他們?cè)谑袌?chǎng)上自主選擇居住地點(diǎn)。這兩種補(bǔ)貼方式各有其優(yōu)缺點(diǎn)：實(shí)物補(bǔ)貼有利于增加住房供給，緩解住房短缺問題，但是容易產(chǎn)生效率損失而且會(huì)形成低收入社區(qū);貨幣補(bǔ)貼靈活方便，尊重消費(fèi)者的自主選擇，能起到活躍住房租賃市場(chǎng)的作用,但是可能會(huì)推高租賃市場(chǎng)上的房屋租金，被補(bǔ)貼對(duì)象也很容易將補(bǔ)貼挪作他用，使得補(bǔ)貼效果大打折扣。

1財(cái)稅政策是引導(dǎo)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的重要政策

工具隨著城市化的穩(wěn)步推進(jìn)，許多大中城市房?jī)r(jià)穩(wěn)步攀升有些城市甚至急速上漲，價(jià)格已經(jīng)偏離了理性的軌道，不少城市的房?jī)r(jià)收入比已大大超過國際流行標(biāo)準(zhǔn)，購房難成為許多老百姓的一種現(xiàn)實(shí)遭遇，也成為了亟待解決的民生問題。房?jī)r(jià)居高不下的原因很多，包括高昂的土地出讓金、名目繁多的種種稅費(fèi)、房地產(chǎn)企業(yè)的成本和壟斷利潤(rùn)，還有投機(jī)者的大肆炒作等因素，但從根源上來說房?jī)r(jià)畸高的原因在于住房的供給結(jié)構(gòu)失調(diào):商品房很多，而住房租賃市場(chǎng)卻不發(fā)達(dá)。事實(shí)上住房租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)不可或缺的組成部分，然而由于長(zhǎng)期以來過分忽略其作用，而導(dǎo)致住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展面臨著諸多難題。

為了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，政府有必要引導(dǎo)住房租賃市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。如何進(jìn)行調(diào)控？采取何種手段？這是政府面臨的一大難題。財(cái)稅政策作為一種重要的利益誘導(dǎo)機(jī)制，其對(duì)調(diào)控對(duì)象具有顯著的激勵(lì)和刺激作用，透過這種激勵(lì)、刺激作用誘導(dǎo)社會(huì)經(jīng)濟(jì)主體從自身利益出發(fā)，作出符合政府政策意圖的選擇，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資源的合理配置，因此政府應(yīng)該將財(cái)稅政策視為調(diào)控住房租賃市場(chǎng)的重要政策工具之一，必須加以合理運(yùn)用并發(fā)揮出其最大功效。

2目前住房租賃市場(chǎng)發(fā)展面臨的財(cái)稅政策“瓶頸”

1．“土地財(cái)政”及房地產(chǎn)保有稅缺失導(dǎo)致租賃市場(chǎng)上的房源不足。由于分稅制的不完善，地方政府為了獲取足夠多的財(cái)政收入應(yīng)付日益增長(zhǎng)的支出需求，土地資源就成為不少地方政府的支柱財(cái)源。但是，地方政府對(duì)土地出讓收入的過分依賴產(chǎn)生了這些后果:對(duì)財(cái)源建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生了不利影響;無法提高地方政府缺乏建設(shè)保障性住房的積極性;無法形成鼓勵(lì)普通租賃住房建設(shè)的激勵(lì)機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)高價(jià)買地之后，為獲取高額的壟斷利潤(rùn)，基本上都是對(duì)土地進(jìn)行商業(yè)開發(fā)，他們對(duì)普通租賃住房的建設(shè)不會(huì)產(chǎn)生任何興趣。“土地財(cái)政”引發(fā)的這些后果直接制約了住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，因此“土地財(cái)政”不能夠正確引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整和建設(shè)方向轉(zhuǎn)變，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)“跛足”而行。

2．住房補(bǔ)貼制度不夠完善。住房補(bǔ)貼包括實(shí)物補(bǔ)貼和貨幣補(bǔ)貼兩種方式，實(shí)物補(bǔ)貼主要指政府建設(shè)或補(bǔ)貼開發(fā)商由其建設(shè)公共租賃房，并以低價(jià)出租給中低收入者，貨幣補(bǔ)貼主要是指政府直接將資金支付給符合條件的家庭，由他們?cè)谑袌?chǎng)上自主選擇居住地點(diǎn)。這兩種補(bǔ)貼方式各有其優(yōu)缺點(diǎn)：實(shí)物補(bǔ)貼有利于增加住房供給，緩解住房短缺問題，但是容易產(chǎn)生效率損失而且會(huì)形成低收入社區(qū);貨幣補(bǔ)貼靈活方便，尊重消費(fèi)者的自主選擇，能起到活躍住房租賃市場(chǎng)的作用,但是可能會(huì)推高租賃市場(chǎng)上的房屋租金，被補(bǔ)貼對(duì)象也很容易將補(bǔ)貼挪作他用，使得補(bǔ)貼效果大打折扣。

1財(cái)稅政策是引導(dǎo)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的重要政策

工具隨著城市化的穩(wěn)步推進(jìn)，許多大中城市房?jī)r(jià)穩(wěn)步攀升有些城市甚至急速上漲，價(jià)格已經(jīng)偏離了理性的軌道，不少城市的房?jī)r(jià)收入比已大大超過國際流行標(biāo)準(zhǔn)，購房難成為許多老百姓的一種現(xiàn)實(shí)遭遇，也成為了亟待解決的民生問題。房?jī)r(jià)居高不下的原因很多，包括高昂的土地出讓金、名目繁多的種種稅費(fèi)、房地產(chǎn)企業(yè)的成本和壟斷利潤(rùn)，還有投機(jī)者的大肆炒作等因素，但從根源上來說房?jī)r(jià)畸高的原因在于住房的供給結(jié)構(gòu)失調(diào):商品房很多，而住房租賃市場(chǎng)卻不發(fā)達(dá)。事實(shí)上住房租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)不可或缺的組成部分，然而由于長(zhǎng)期以來過分忽略其作用，而導(dǎo)致住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展面臨著諸多難題。

為了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，政府有必要引導(dǎo)住房租賃市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。如何進(jìn)行調(diào)控？采取何種手段？這是政府面臨的一大難題。財(cái)稅政策作為一種重要的利益誘導(dǎo)機(jī)制，其對(duì)調(diào)控對(duì)象具有顯著的激勵(lì)和刺激作用，透過這種激勵(lì)、刺激作用誘導(dǎo)社會(huì)經(jīng)濟(jì)主體從自身利益出發(fā)，作出符合政府政策意圖的選擇，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資源的合理配置，因此政府應(yīng)該將財(cái)稅政策視為調(diào)控住房租賃市場(chǎng)的重要政策工具之一，必須加以合理運(yùn)用并發(fā)揮出其最大功效。

2目前住房租賃市場(chǎng)發(fā)展面臨的財(cái)稅政策“瓶頸”

1．“土地財(cái)政”及房地產(chǎn)保有稅缺失導(dǎo)致租賃市場(chǎng)上的房源不足。由于分稅制的不完善，地方政府為了獲取足夠多的財(cái)政收入應(yīng)付日益增長(zhǎng)的支出需求，土地資源就成為不少地方政府的支柱財(cái)源。但是，地方政府對(duì)土地出讓收入的過分依賴產(chǎn)生了這些后果:對(duì)財(cái)源建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生了不利影響;無法提高地方政府缺乏建設(shè)保障性住房的積極性;無法形成鼓勵(lì)普通租賃住房建設(shè)的激勵(lì)機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)高價(jià)買地之后，為獲取高額的壟斷利潤(rùn)，基本上都是對(duì)土地進(jìn)行商業(yè)開發(fā)，他們對(duì)普通租賃住房的建設(shè)不會(huì)產(chǎn)生任何興趣。“土地財(cái)政”引發(fā)的這些后果直接制約了住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，因此“土地財(cái)政”不能夠正確引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整和建設(shè)方向轉(zhuǎn)變，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)“跛足”而行。

2．住房補(bǔ)貼制度不夠完善。住房補(bǔ)貼包括實(shí)物補(bǔ)貼和貨幣補(bǔ)貼兩種方式，實(shí)物補(bǔ)貼主要指政府建設(shè)或補(bǔ)貼開發(fā)商由其建設(shè)公共租賃房，并以低價(jià)出租給中低收入者，貨幣補(bǔ)貼主要是指政府直接將資金支付給符合條件的家庭，由他們?cè)谑袌?chǎng)上自主選擇居住地點(diǎn)。這兩種補(bǔ)貼方式各有其優(yōu)缺點(diǎn)：實(shí)物補(bǔ)貼有利于增加住房供給，緩解住房短缺問題，但是容易產(chǎn)生效率損失而且會(huì)形成低收入社區(qū);貨幣補(bǔ)貼靈活方便，尊重消費(fèi)者的自主選擇，能起到活躍住房租賃市場(chǎng)的作用,但是可能會(huì)推高租賃市場(chǎng)上的房屋租金，被補(bǔ)貼對(duì)象也很容易將補(bǔ)貼挪作他用，使得補(bǔ)貼效果大打折扣。

為加速處理城鎮(zhèn)最低收入無房家庭住房堅(jiān)苦，完成2012年縣政府關(guān)于廉租住房廂房租賃的工作目的，依據(jù)《市國土房產(chǎn)局關(guān)于做好2012年廉租住房廂房租賃工作的通知》，制訂今年度廉租住房廂房租賃工作施行方案。

一、首要工作目的

本年全區(qū)廉租住房廂房租賃工作目的580戶，各街道辦事處工作方案詳細(xì)分化如下：

二、廂房租賃對(duì)象

2012年廂房租賃的對(duì)象為最低收入家庭中的無房戶（無自有產(chǎn)權(quán)房，也未承租公有住房的家庭），準(zhǔn)則上以安排2人以上戶為主。其中，2－3人戶安排建筑面積40平方米左右住房，3人以上戶安排建筑面積50平方米以內(nèi)住房。

三、審核順序

合同編號(hào)：_________

簽訂合同人：

甲方：_________（出租人）

乙方：_________（承租人）

根據(jù)《_________》的規(guī)定，乙方符合租住廉租住房的條件。現(xiàn)甲、乙雙方按照有關(guān)規(guī)定，在平等、自愿、協(xié)商一致的革礎(chǔ)上。就廉租住房的租賃事宜訂立本合同，供雙方共同遵守。

一、甲方按政策規(guī)定將座落在_________區(qū)_________路_________號(hào)_________單元_________戶的住房（使用面積_________平方米）租賃給乙方。乙方愿意承租該房屋作住房使用。

摘要:住房租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，為了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，政府有必要引導(dǎo)住房租賃市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，財(cái)稅政策是政府引導(dǎo)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的重要政策工具之一，必須要合理加以運(yùn)用。目前我國的財(cái)稅政策存在著制約住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的“瓶頸”，針對(duì)財(cái)稅政策存在的這些問題，提出相應(yīng)對(duì)策。

關(guān)鍵詞：住房租賃；財(cái)稅政策

1財(cái)稅政策是引導(dǎo)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的重要政策

工具隨著城市化的穩(wěn)步推進(jìn)，許多大中城市房?jī)r(jià)穩(wěn)步攀升有些城市甚至急速上漲，價(jià)格已經(jīng)偏離了理性的軌道，不少城市的房?jī)r(jià)收入比已大大超過國際流行標(biāo)準(zhǔn)，購房難成為許多老百姓的一種現(xiàn)實(shí)遭遇，也成為了亟待解決的民生問題。房?jī)r(jià)居高不下的原因很多，包括高昂的土地出讓金、名目繁多的種種稅費(fèi)、房地產(chǎn)企業(yè)的成本和壟斷利潤(rùn)，還有投機(jī)者的大肆炒作等因素，但從根源上來說房?jī)r(jià)畸高的原因在于住房的供給結(jié)構(gòu)失調(diào):商品房很多，而住房租賃市場(chǎng)卻不發(fā)達(dá)。事實(shí)上住房租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)不可或缺的組成部分，然而由于長(zhǎng)期以來過分忽略其作用，而導(dǎo)致住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展面臨著諸多難題。

為了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，政府有必要引導(dǎo)住房租賃市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。如何進(jìn)行調(diào)控？采取何種手段？這是政府面臨的一大難題。財(cái)稅政策作為一種重要的利益誘導(dǎo)機(jī)制，其對(duì)調(diào)控對(duì)象具有顯著的激勵(lì)和刺激作用，透過這種激勵(lì)、刺激作用誘導(dǎo)社會(huì)經(jīng)濟(jì)主體從自身利益出發(fā)，作出符合政府政策意圖的選擇，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資源的合理配置，因此政府應(yīng)該將財(cái)稅政策視為調(diào)控住房租賃市場(chǎng)的重要政策工具之一，必須加以合理運(yùn)用并發(fā)揮出其最大功效。

2目前住房租賃市場(chǎng)發(fā)展面臨的財(cái)稅政策“瓶頸”

摘要:住房租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，為了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，政府有必要引導(dǎo)住房租賃市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，財(cái)稅政策是政府引導(dǎo)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的重要政策工具之一，必須要合理加以運(yùn)用。目前我國的財(cái)稅政策存在著制約住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的“瓶頸”，針對(duì)財(cái)稅政策存在的這些問題，提出相應(yīng)對(duì)策。

關(guān)鍵詞：住房租賃；財(cái)稅政策

1財(cái)稅政策是引導(dǎo)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的重要政策

工具隨著城市化的穩(wěn)步推進(jìn)，許多大中城市房?jī)r(jià)穩(wěn)步攀升有些城市甚至急速上漲，價(jià)格已經(jīng)偏離了理性的軌道，不少城市的房?jī)r(jià)收入比已大大超過國際流行標(biāo)準(zhǔn)，購房難成為許多老百姓的一種現(xiàn)實(shí)遭遇，也成為了亟待解決的民生問題。房?jī)r(jià)居高不下的原因很多，包括高昂的土地出讓金、名目繁多的種種稅費(fèi)、房地產(chǎn)企業(yè)的成本和壟斷利潤(rùn)，還有投機(jī)者的大肆炒作等因素，但從根源上來說房?jī)r(jià)畸高的原因在于住房的供給結(jié)構(gòu)失調(diào):商品房很多，而住房租賃市場(chǎng)卻不發(fā)達(dá)。事實(shí)上住房租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)不可或缺的組成部分，然而由于長(zhǎng)期以來過分忽略其作用，而導(dǎo)致住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展面臨著諸多難題。為了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，政府有必要引導(dǎo)住房租賃市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。如何進(jìn)行調(diào)控？采取何種手段？這是政府面臨的一大難題。財(cái)稅政策作為一種重要的利益誘導(dǎo)機(jī)制，其對(duì)調(diào)控對(duì)象具有顯著的激勵(lì)和刺激作用，透過這種激勵(lì)、刺激作用誘導(dǎo)社會(huì)經(jīng)濟(jì)主體從自身利益出發(fā)，作出符合政府政策意圖的選擇，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資源的合理配置，因此政府應(yīng)該將財(cái)稅政策視為調(diào)控住房租賃市場(chǎng)的重要政策工具之一，必須加以合理運(yùn)用并發(fā)揮出其最大功效。

2目前住房租賃市場(chǎng)發(fā)展面臨的財(cái)稅政策“瓶頸”

1．“土地財(cái)政”及房地產(chǎn)保有稅缺失導(dǎo)致租賃市場(chǎng)上的房源不足。由于分稅制的不完善，地方政府為了獲取足夠多的財(cái)政收入應(yīng)付日益增長(zhǎng)的支出需求，土地資源就成為不少地方政府的支柱財(cái)源。但是，地方政府對(duì)土地出讓收入的過分依賴產(chǎn)生了這些后果:對(duì)財(cái)源建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生了不利影響;無法提高地方政府缺乏建設(shè)保障性住房的積極性;無法形成鼓勵(lì)普通租賃住房建設(shè)的激勵(lì)機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)高價(jià)買地之后，為獲取高額的壟斷利潤(rùn)，基本上都是對(duì)土地進(jìn)行商業(yè)開發(fā)，他們對(duì)普通租賃住房的建設(shè)不會(huì)產(chǎn)生任何興趣。“土地財(cái)政”引發(fā)的這些后果直接制約了住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，因此“土地財(cái)政”不能夠正確引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整和建設(shè)方向轉(zhuǎn)變，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)“跛足”而行。

關(guān)鍵詞:租金管制/租賃合同的解除限制/長(zhǎng)期合同/住宅權(quán)

內(nèi)容提要:很多國家對(duì)住房租賃合同進(jìn)行一定的社會(huì)控制，主要有寬嚴(yán)兩種模式：租金管制和解約限制。從社會(huì)經(jīng)濟(jì)效果看，租金管制有助于保障住宅權(quán)，也有助于避免貧富分區(qū)和促進(jìn)社會(huì)和諧，但會(huì)干擾市場(chǎng)規(guī)律，因而成本較高。以解約限制為中心的控制則不會(huì)過度偏離市場(chǎng)，同時(shí)可有效減少租賃合同中當(dāng)事人的機(jī)會(huì)主義行為。由于中國目前城市自有住房比例較高，住房市場(chǎng)的主要矛盾是現(xiàn)有住房不足以滿足城市化需求，因此不宜進(jìn)行嚴(yán)格的租金管制，但修訂城市房地產(chǎn)管理法、合同法，限制出租人解除住房租賃合同的權(quán)利，同時(shí)規(guī)定租金調(diào)整參酌市場(chǎng)水平進(jìn)行，將有助于維護(hù)住房租賃合同的穩(wěn)定，減少出租、承租雙方的策略性行為，降低圍繞續(xù)約的討價(jià)還價(jià)成本，增進(jìn)社會(huì)福利。

一、住房租賃控制的制度比較

目前世界各國的住房租賃控制大體可劃分為兩種模式，一種以租金管制為中心，主要通過行政手段對(duì)租金、房屋維護(hù)、租賃期限等事項(xiàng)進(jìn)行嚴(yán)格限制；另一種以解約限制為中心，著眼于維護(hù)住房租賃合同的穩(wěn)定性，在此之外，不干涉租金數(shù)額。前者以美國紐約市為典型，后者以德國為代表。

（一）以租金管制為中心的租賃控制

在美國，租金管制并不是普遍現(xiàn)象，紐約市是個(gè)例外。根據(jù)1990年代的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)，紐約市占有全美被控制租賃住房的39%。[1]其最主要的租金管制規(guī)范是1969年的租金穩(wěn)定法（RentStabilizationLaw）和1974年的承租人緊急保護(hù)法（EmergencyTenantProtectionAct），后來整合為租金穩(wěn)定法典（RentStabilizationCode,RSC）。此外，紐約市的租金管制也受紐約州相關(guān)規(guī)則的調(diào)整。上述規(guī)則都匯編NYCRR第9編第2050條至2531條中。

［提要］我國住房租賃資產(chǎn)證券化發(fā)展迅速。本文以魔方公寓和新派公寓為例，分別以其各自發(fā)行的專項(xiàng)計(jì)劃具體分析交易結(jié)構(gòu)、收益方式和風(fēng)險(xiǎn)。研究結(jié)果表明：我國目前的運(yùn)作模式以重資產(chǎn)為主，并且近期內(nèi)不會(huì)改變。在資本市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)成熟后，輕資產(chǎn)發(fā)展會(huì)加速，占據(jù)更多的市場(chǎng)份額。無論是重資產(chǎn)或輕資產(chǎn)，運(yùn)作模式中都存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)和缺陷，利用區(qū)塊鏈技術(shù)的去中心化和分布式等技術(shù)特征，可防控輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)的部分風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于區(qū)塊鏈技術(shù)下仍無法解決的住房租賃資產(chǎn)證券化問題，本文提供一些合理建議，作為決策參考。

關(guān)鍵詞：住房租賃資產(chǎn)證券化；運(yùn)作模式；風(fēng)險(xiǎn)防控；區(qū)塊鏈

一、引言

近年來，城鎮(zhèn)化進(jìn)程為城市帶來更多的流動(dòng)人口，同時(shí)增加的也是外來務(wù)工人員的住房需求。數(shù)據(jù)顯示，流動(dòng)人口在2015～2016年期間短暫下降后開始進(jìn)一步回升，2017年我國流動(dòng)人口達(dá)到2.5億人。而面臨房?jī)r(jià)的上漲以及晚婚晚育的現(xiàn)象，使得大部分單身的年輕人，尤其是畢業(yè)不久在外工作的年輕人選擇租房。隨著80后、90后對(duì)傳統(tǒng)住房觀念的轉(zhuǎn)變，使得“由購轉(zhuǎn)租”的人群增加。從目前我國住房租賃市場(chǎng)的供給來看。首先，供給存在缺口，供給結(jié)構(gòu)不合理。一方面是一二線城市的供需矛盾突出。相比于人流凈出的三四線城市，人流凈入的一二線城市的供給不足；另一方面是小戶型、低租金的供需矛盾突出。其次，供應(yīng)主體單一，管理制度不完善。長(zhǎng)期以來，我國多以個(gè)人房屋出租為主，缺乏正規(guī)的住房租賃機(jī)構(gòu)，并存在房源信息不對(duì)稱、供給分散、黑心中介收取高額中介費(fèi)等問題。相比機(jī)構(gòu)出租者，個(gè)人出租者在服務(wù)、穩(wěn)定性等方面都有較大差距。2017年7月，住建部等九部委聯(lián)合《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)》的通知。選取廣州、深圳等12個(gè)城市為首批試點(diǎn)單位，明確各地要搭建住房租賃交易平臺(tái)，增加新建租賃住房供應(yīng)。縱觀這一舉措，表明國家對(duì)住房租賃市場(chǎng)寄予厚望。完善住房租賃市場(chǎng)制度、使國內(nèi)REITs產(chǎn)品的權(quán)益屬性加強(qiáng)并向國際標(biāo)準(zhǔn)REITs靠攏，是我們現(xiàn)在亟待解決的問題之一。我國住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的運(yùn)作模式類型主要有三種，輕資產(chǎn)模式包括租金收益權(quán)ABS模式，重資產(chǎn)模式包括CMBS模式和類REITs模式。而且不同的運(yùn)作模式對(duì)應(yīng)著不同的長(zhǎng)租公寓作為其發(fā)行主體，如表1所示。（表1）

二、典型長(zhǎng)租公寓運(yùn)作模式剖析

（一）魔方公寓。魔方公寓，作為全國首個(gè)采取租金收益權(quán)ABS運(yùn)作模式的長(zhǎng)租公寓，發(fā)行了國內(nèi)首單輕資產(chǎn)租金收益權(quán)ABS資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。以魔方公寓于2017年1月發(fā)行的“魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”為例，重點(diǎn)分析其交易結(jié)構(gòu)、獲益方式、風(fēng)險(xiǎn)及防控措施。1、交易結(jié)構(gòu)。從交易結(jié)構(gòu)圖可看出，首先，魔方南京作為原始權(quán)益人，把資金委托給中航信托，并設(shè)立“魔方公寓信托貸款單———資金信托計(jì)劃”，以此擁有信托計(jì)劃的全部信托受益權(quán)。然后，中航信托向借款人發(fā)放信托貸款，借款人把公寓物業(yè)的分租租金收入等應(yīng)收賬款質(zhì)押給中航信托，每年支付一定的本金及利息。其次，計(jì)劃管理人設(shè)立“魔方公寓信托受益權(quán)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，并募集資金購買原始權(quán)益人的全部信托受益權(quán)，資產(chǎn)支持證券持有者認(rèn)購這部分資金，并按期獲得收益。（圖1）2、原始權(quán)益人的獲益方式。魔方南京通過“魔方公寓信托貸款單———資金信托計(jì)劃”和“魔方公寓信托受益權(quán)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，向資產(chǎn)支持證券持有者募集資金，借款給魔方中國等魔方公寓，獲得利息，同時(shí)給予資產(chǎn)支持證券持有者分紅，利息和分紅之間的差額即為魔方南京的收益。（二）新派公寓。新派公寓，作為全國首個(gè)采取類REITs運(yùn)作模式的長(zhǎng)租公寓，發(fā)行了全國首單權(quán)益性重資產(chǎn)類REITs資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。以新派公寓于2017年10月發(fā)行的“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”為例，重點(diǎn)分析其交易結(jié)構(gòu)，獲益方式，風(fēng)險(xiǎn)及防控措施。1、交易結(jié)構(gòu)。以上交易結(jié)構(gòu)圖表明，首先，渤海匯金證券作為計(jì)劃管理人，發(fā)起“資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，洋部落作為原始權(quán)益人，將持有私募基金的原始份額轉(zhuǎn)讓給“資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，并收到對(duì)價(jià)資金。其次，“資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”發(fā)放資產(chǎn)支持證券募集資金。最后，賽富基金作為基金管理人，發(fā)放契約型私募基金，“資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”出資買入，賽富基金持有SPV股權(quán)及債權(quán)，SPV收購森德大廈通達(dá)富全部股權(quán)，更名為“新派公寓”，整租給青年樂管理，青年樂定期支付租金。（圖2）2、基金管理人獲益方式。賽富基金通過“資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，發(fā)放資產(chǎn)支持證券募集資金，用于收購?fù)ㄟ_(dá)富全部股權(quán)，從而擁有新派公寓，定期收到青年樂上交的租金，同時(shí)支付證券持有者收益，租金和投資者收益的差額即為賽富基金收益。（三）兩種長(zhǎng)租公寓的風(fēng)險(xiǎn)及防控措施對(duì)比。通過對(duì)魔方公寓和新派公寓專項(xiàng)計(jì)劃的分析，可知兩種長(zhǎng)租公寓運(yùn)作模式最大的區(qū)別點(diǎn)在于面臨的風(fēng)險(xiǎn)和相應(yīng)的防控措施。魔方公寓不涉及不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，只是以標(biāo)的物業(yè)未來的租金收入為質(zhì)押，為此引入第三方評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)作為增信機(jī)構(gòu)，所以風(fēng)險(xiǎn)大多來自于物業(yè)所有者和第三方評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)。而新派公寓確是真正意義上買入不動(dòng)產(chǎn)，所以風(fēng)險(xiǎn)大多來自于房屋價(jià)格的不穩(wěn)定以及購買房屋過程所需繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)。1、魔方公寓面臨物業(yè)所有者違約風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)。魔方公寓的優(yōu)點(diǎn)是：不會(huì)因房地產(chǎn)變動(dòng)和繳納稅負(fù)重，導(dǎo)致前期成本增加且收益在一個(gè)低回報(bào)率范圍波動(dòng)。缺點(diǎn)是：不能實(shí)現(xiàn)完全的風(fēng)險(xiǎn)隔離，而且我國的評(píng)級(jí)系統(tǒng)不成熟，進(jìn)一步加大租金收益權(quán)ABS投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)不能完全隔離，物業(yè)所有者存在違約風(fēng)險(xiǎn)。租金收益權(quán)ABS不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)不轉(zhuǎn)移，僅以標(biāo)的物業(yè)未來的租金收入為質(zhì)押，并引入第三方評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)作為增信機(jī)構(gòu)，從而不能實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隔離。一旦物業(yè)所有者發(fā)生了破產(chǎn)，這些用于出租的公寓會(huì)立刻被查封或出售，導(dǎo)致物業(yè)所有者出現(xiàn)毀約的風(fēng)險(xiǎn)較大，租戶的利益也不能得到很好的保證。缺乏專業(yè)評(píng)級(jí)系統(tǒng)，基礎(chǔ)資產(chǎn)的操作風(fēng)險(xiǎn)高。租金收益權(quán)ABS是轉(zhuǎn)租型物業(yè)，無物業(yè)抵押，因而相對(duì)類REITs更依賴第三方評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)。而我國的評(píng)估市場(chǎng)分散，地產(chǎn)估值數(shù)據(jù)較欠缺，沒有成熟的專業(yè)評(píng)級(jí)系統(tǒng)來評(píng)估住房租賃資產(chǎn)證券化。不能很好地起到評(píng)級(jí)、監(jiān)督的作用，增加了基礎(chǔ)資產(chǎn)篩選的風(fēng)險(xiǎn)，并將基礎(chǔ)資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給SPV，再由SPV進(jìn)一步轉(zhuǎn)移給了資產(chǎn)支持證券持有者。2、新派公寓面臨房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)和產(chǎn)品違約風(fēng)險(xiǎn)。新派公寓的優(yōu)點(diǎn)是：實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)隔離，并因物業(yè)的擔(dān)保而降低了對(duì)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的依賴性，減少因評(píng)級(jí)系統(tǒng)不完善導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。缺點(diǎn)是：因投資者的收益是由房地產(chǎn)升值和租金收入構(gòu)成，所以受房地產(chǎn)影響大，我國也沒有相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，導(dǎo)致類REITs的前期成本大大增加。房地產(chǎn)市場(chǎng)變化莫測(cè)，風(fēng)險(xiǎn)捉摸不定。類REITs的各方收益取決于租金的收入和房地產(chǎn)的升值，而房地產(chǎn)市場(chǎng)與國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)情況，相關(guān)政策的變更，居民收入水平等多方面相關(guān)聯(lián)，其中的一方面發(fā)生變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)就可能面臨資產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)的情況。國家宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣等都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值下跌，所以房地產(chǎn)的變動(dòng)十分不易掌控。稅費(fèi)繁重，回報(bào)率低，加大產(chǎn)品違約風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)槿狈ε涮椎亩愂諆?yōu)惠政策，在購進(jìn)房屋時(shí)，需要繳納各項(xiàng)稅費(fèi)，增加前期成本，導(dǎo)致類REITs住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的投資回報(bào)率較低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，類REITs產(chǎn)品的發(fā)行利率超過5%，而大部分長(zhǎng)租公寓回報(bào)率僅為2%～3%，導(dǎo)致租金收入難以覆蓋利息支出，嚴(yán)重提高產(chǎn)品違約的風(fēng)險(xiǎn)。3、兩種運(yùn)作模式長(zhǎng)租公寓的適用條件。通過以上兩種長(zhǎng)租公寓的運(yùn)作模式的對(duì)比分析，可以得出租金收益權(quán)ABS適用于有完善的評(píng)級(jí)系統(tǒng)和良好的租金收入歷史的住房租賃市場(chǎng)，才能更好地監(jiān)督審查基礎(chǔ)資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)性和物業(yè)所有者的可靠性。REITs適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展穩(wěn)定，有配套的稅收優(yōu)惠政策的住房租賃市場(chǎng)，才能保障收益率維持在一個(gè)較高并且穩(wěn)定的水平。

各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）、國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局：

為貫徹落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)[*]24號(hào)）精神，促進(jìn)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房制度建設(shè)和住房租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，現(xiàn)將有關(guān)稅收政策通知如下：

一、支持廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的稅收政策

（一）對(duì)廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價(jià)格、向規(guī)定保障對(duì)象出租廉租住房的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅。

（二）對(duì)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以及廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價(jià)格、向規(guī)定保障對(duì)象出租的廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房項(xiàng)目中配套建造廉租住房，在商品住房項(xiàng)目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房，如能提供政府部門出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅。