中國是節電技術的一個新的市場

快速的成長和市場的變革推動了對國外投資和先進技術的需求的增加，以幫助中國在保護環境的同時滿足其能源需求。工業部門是進行節能投資的一個特別有前途的領域，因為許多企業使用的設備和工藝還是幾十年前的老舊設備和工藝。新的建筑和設備對節能技術也是需要的。在中國做生意的障礙是很大的，但只要一個公司建立一個長期的業務發展戰略，障礙是可以克服的。有興趣的公司可對這些投資機會進行調查，手段當然很多，比如利用那些為在中國經商而建立的大量組織、服務機構，還可以從一些重大的事件入手調查。

市場狀況：市場的壓力、電力短缺、資金短缺以及環境的變壞已為外國公司帶來極大的商機，使他們有機會在節能技術方面來分享龐大的中國市場。

最初開始于1978年的市場改革，戲劇性的削弱了國家計劃在中國經濟中的作用。國有企業所占全國工作總產值由1980年的76％下降到1994年的34％，國家分配的商品由1979年的65種縮減為1995年的14種。在重工業和通訊以及運輸領域的價格控制作用已削弱。多數商品的價格由市場決定，盡管少數幾種關鍵項目，如谷類、棉花以及石油產品的價格仍在國家的控制之下。中國正通過降低進口關稅和配額，以及向完全自由兌換貨幣轉變，來努力與世界貿易組織的基準保持一致。

作為經濟改革的一部分，中國政府已停止向煤炭工業發放每年高達2.3億美元的補貼。煤炭價格1993年在許多地區開始急劇上漲，1994年價格下調后，仍繼續上漲。據政府報道，許多煤礦在1995年已開始盈利。另一方面，石油價格的改革在前進了兩步后又退回了一步。在宣布了幾條措施后，石油市場在1992年開始開放。1994年夏季，政府改變了方針，重新由中央統一管理價格和銷售渠道。1994年春季，為了防止社會不安定，政府逐步對居民用煤和用氣售價實行控制。電價仍是大幅度調節了的，在多數地區，電價現在比燃料價格上升得快。

通過改革，中國的經濟有了明顯的增長，國內生產總值以每年平均8－9％的速度連續增長。盡管80年代能源使用的增長速度只有經濟增長速度的一半，中國的主要燃料－－煤炭的價格，從1978年到1995年仍翻了一番。1995年的原煤產量達12.8億噸。中國是世界上最大的含碳礦燃料的生產者和用戶。難怪現在存在嚴重的空氣污染和酸雨問題，已成為僅次于美國的世界第二大溫室氣體排放者。這些環境問題由于從生產、運輸到最終使用的整個能源系統的低效率而加劇。

中國是節電技術的一個新的市場

快速的成長和市場的變革推動了對國外投資和先進技術的需求的增加，以幫助中國在保護環境的同時滿足其能源需求。工業部門是進行節能投資的一個特別有前途的領域，因為許多企業使用的設備和工藝還是幾十年前的老舊設備和工藝。新的建筑和設備對節能技術也是需要的。在中國做生意的障礙是很大的，但只要一個公司建立一個長期的業務發展戰略，障礙是可以克服的。有興趣的公司可對這些投資機會進行調查，手段當然很多，比如利用那些為在中國經商而建立的大量組織、服務機構，還可以從一些重大的事件入手調查。

市場狀況：市場的壓力、電力短缺、資金短缺以及環境的變壞已為外國公司帶來極大的商機，使他們有機會在節能技術方面來分享龐大的中國市場。

最初開始于1978年的市場改革，戲劇性的削弱了國家計劃在中國經濟中的作用。國有企業所占全國工作總產值由1980年的76％下降到1994年的34％，國家分配的商品由1979年的65種縮減為1995年的14種。在重工業和通訊以及運輸領域的價格控制作用已削弱。多數商品的價格由市場決定，盡管少數幾種關鍵項目，如谷類、棉花以及石油產品的價格仍在國家的控制之下。中國正通過降低進口關稅和配額，以及向完全自由兌換貨幣轉變，來努力與世界貿易組織的基準保持一致。

作為經濟改革的一部分，中國政府已停止向煤炭工業發放每年高達2.3億美元的補貼。煤炭價格1993年在許多地區開始急劇上漲，1994年價格下調后，仍繼續上漲。據政府報道，許多煤礦在1995年已開始盈利。另一方面，石油價格的改革在前進了兩步后又退回了一步。在宣布了幾條措施后，石油市場在1992年開始開放。1994年夏季，政府改變了方針，重新由中央統一管理價格和銷售渠道。1994年春季，為了防止社會不安定，政府逐步對居民用煤和用氣售價實行控制。電價仍是大幅度調節了的，在多數地區，電價現在比燃料價格上升得快。

通過改革，中國的經濟有了明顯的增長，國內生產總值以每年平均8－9％的速度連續增長。盡管80年代能源使用的增長速度只有經濟增長速度的一半，中國的主要燃料－－煤炭的價格，從1978年到1995年仍翻了一番。1995年的原煤產量達12.8億噸。中國是世界上最大的含碳礦燃料的生產者和用戶。難怪現在存在嚴重的空氣污染和酸雨問題，已成為僅次于美國的世界第二大溫室氣體排放者。這些環境問題由于從生產、運輸到最終使用的整個能源系統的低效率而加劇。

摘要:本文闡述了綠色節能建筑的含義，指出建筑節能是一個涉及面廣的綜合性系統工程，需要各方共同努力推進節能市場的規范與成熟。針對推動建筑節能市場化，從政府、開發商、業主角度進行探討。

關鍵詞:節能建筑；房地產；市場主體

ThoughtaboutRealestatemarketMain-bodyimpellinggreenandenergy-efficiencybuilding

Abstract:Thearticleexpoundthemeaningofgreenandenergy-efficiencybuilding，pointoutconstructionenergy-efficiencyisanall-aroundandsystematismengineering，whichrelatetomanyfaces，andneedallpartstoadvanceenergy-marketmorestandardandmature。Aimedatadvancingenergy-efficiencymoremarketable，thearticlediscussitfromthreeaspect：government，developerandowner。

Keywords:energy-efficiencybuilding;realestate;marketmain-body

近年來，人們對居住舒適度的要求日益提高，但由于能源利用效率很低，建筑能耗迅速增長，已大大超過了能源增長的速度，能源約束矛盾已嚴重制約了經濟建設和人民生活水平的進一步提高。預計到2020年，近3億農村地區的人口將遷移到城鎮居住，城市規模擴大化，住宅建筑面積總量必然呈增加趨勢，建筑能源消耗必然穩步上升。在這種情況下，推動建筑節能市場化尤為必要。

第一部分市場分析

一、市場背景分析

總理在十屆全國人大四次會議上提出，2006年國民經濟和社會發展的主要預期目標之一是：單位國內生產總值能耗要降低4%左右，并把節能降耗納入經濟社會發展的統計、評價考核體系，建立信息制度。從今年開始，每年都要公布各地區和主要行業的單位產值能源消耗情況。強化環境和生態保護檢查，健全環境保護的監測體系以及評價考核和責任追究制度。國家政策對節能降耗的重視，節能燈生產企業面臨較大的機遇和挑戰。據測算，以功率11w的高品質節能燈代替60w的白熾燈，節省電能80%，亮度還提高20%－30%。以一般家庭中每天使用4小時來計算，12億支高品質節能燈省下來的電為858．48億度，而長江三峽電站年發電量也只有850億度左右。我國每年耗用白熾燈30億只以上，若將白熾燈換成高品質節能燈，等于每年會節省出3座三峽水電站的發電量，國家也可節省每年幾千億元用于建設發電站的投資。90年代初期，我國照明用電量約占全國發電總量的10%左右，在終端用電中僅次于電機居第二位。照明用電屬于峰荷用電，我國照明電光源又是以傳統的低效白熾燈和光效低、材料消耗大、壽命短的自鎮流高壓汞燈為主，高效照明器具（尤是高壓鈉燈、金屬鹵化物燈等）應用比重不大，普及率很低。1996年10月由國家經貿委牽頭，國家計委、科技部、建設部、信息產業部、農業部、國家質量技術監督局、國家國內貿易局、國家電力公司、中國科學院、中國節能投資公司等十幾個部委和相關機構，共同啟動了“中國綠色照明工程”。“中國綠色照明工程”旨在發展和推廣高效照明電器產品，節約照明用電，減少環境污染，滿足人民群眾日益增長的對照明質量、照明環境和減少環境污染的需要，建立一個優質高效、經濟舒適、安全可靠、有益環境的照明系統。綠色照明工程是“十一五”期間國家組織實施的10大重點節能工程之一，重點在公用設施、賓館、商廈、寫字樓、體育場館、居民住宅中推廣高效節電照明系統、稀土三基色熒光燈，對高效照明電器產品生產線進行自動化改造。

二、品牌容量分析

目前，中國節能燈市場至少可以容納近20個知名品牌，而目前現階段產業經營的品牌區隔還未開始！

三、市場格局

第一部分市場分析

一、市場背景分析

總理在十屆全國人大四次會議上提出，2006年國民經濟和社會發展的主要預期目標之一是：單位國內生產總值能耗要降低4％左右，并把節能降耗納入經濟社會發展的統計、評價考核體系，建立信息制度。從今年開始，每年都要公布各地區和主要行業的單位產值能源消耗情況。強化環境和生態保護檢查，健全環境保護的監測體系以及評價考核和責任追究制度。國家政策對節能降耗的重視，節能燈生產企業面臨較大的機遇和挑戰。據測算，以功率11W的高品質節能燈代替60W的白熾燈，節省電能80％，亮度還提高20％－30％。以一般家庭中每天使用4小時來計算，12億支高品質節能燈省下來的電為858．48億度，而長江三峽電站年發電量也只有850億度左右。我國每年耗用白熾燈30億只以上，若將白熾燈換成高品質節能燈，等于每年會節省出3座三峽水電站的發電量，國家也可節省每年幾千億元用于建設發電站的投資。90年代初期，我國照明用電量約占全國發電總量的10%左右，在終端用電中僅次于電機居第二位。照明用電屬于峰荷用電，我國照明電光源又是以傳統的低效白熾燈和光效低、材料消耗大、壽命短的自鎮流高壓汞燈為主，高效照明器具（尤是高壓鈉燈、金屬鹵化物燈等）應用比重不大，普及率很低。1996年10月由國家經貿委牽頭，國家計委、科技部、建設部、信息產業部、農業部、國家質量技術監督局、國家國內貿易局、國家電力公司、中國科學院、中國節能投資公司等十幾個部委和相關機構，共同啟動了“中國綠色照明工程”。“中國綠色照明工程”旨在發展和推廣高效照明電器產品，節約照明用電，減少環境污染，滿足人民群眾日益增長的對照明質量、照明環境和減少環境污染的需要，建立一個優質高效、經濟舒適、安全可靠、有益環境的照明系統。綠色照明工程是“十一五”期間國家組織實施的10大重點節能工程之一，重點在公用設施、賓館、商廈、寫字樓、體育場館、居民住宅中推廣高效節電照明系統、稀土三基色熒光燈，對高效照明電器產品生產線進行自動化改造。

二、品牌容量分析

目前，中國節能燈市場至少可以容納近20個知名品牌，而目前現階段產業經營的品牌區隔還未開始!

三、市場格局

中國是節電技術的一個新的市場

快速的成長和市場的變革推動了對國外投資和先進技術的需求的增加，以幫助中國在保護環境的同時滿足其能源需求。工業部門是進行節能投資的一個特別有前途的領域，因為許多企業使用的設備和工藝還是幾十年前的老舊設備和工藝。新的建筑和設備對節能技術也是需要的。在中國做生意的障礙是很大的，但只要一個公司建立一個長期的業務發展戰略，障礙是可以克服的。有興趣的公司可對這些投資機會進行調查，手段當然很多，比如利用那些為在中國經商而建立的大量組織、服務機構，還可以從一些重大的事件入手調查。

市場狀況：市場的壓力、電力短缺、資金短缺以及環境的變壞已為外國公司帶來極大的商機，使他們有機會在節能技術方面來分享龐大的中國市場。

最初開始于1978年的市場改革，戲劇性的削弱了國家計劃在中國經濟中的作用。國有企業所占全國工作總產值由1980年的76％下降到1994年的34％，國家分配的商品由1979年的65種縮減為1995年的14種。在重工業和通訊以及運輸領域的價格控制作用已削弱。多數商品的價格由市場決定，盡管少數幾種關鍵項目，如谷類、棉花以及石油產品的價格仍在國家的控制之下。中國正通過降低進口關稅和配額，以及向完全自由兌換貨幣轉變，來努力與世界貿易組織的基準保持一致。

作為經濟改革的一部分，中國政府已停止向煤炭工業發放每年高達2.3億美元的補貼。煤炭價格1993年在許多地區開始急劇上漲，1994年價格下調后，仍繼續上漲。據政府報道，許多煤礦在1995年已開始盈利。另一方面，石油價格的改革在前進了兩步后又退回了一步。在宣布了幾條措施后，石油市場在1992年開始開放。1994年夏季，政府改變了方針，重新由中央統一管理價格和銷售渠道。1994年春季，為了防止社會不安定，政府逐步對居民用煤和用氣售價實行控制。電價仍是大幅度調節了的，在多數地區，電價現在比燃料價格上升得快。

通過改革，中國的經濟有了明顯的增長，國內生產總值以每年平均8－9％的速度連續增長。盡管80年代能源使用的增長速度只有經濟增長速度的一半，中國的主要燃料－－煤炭的價格，從1978年到1995年仍翻了一番。1995年的原煤產量達12.8億噸。中國是世界上最大的含碳礦燃料的生產者和用戶。難怪現在存在嚴重的空氣污染和酸雨問題，已成為僅次于美國的世界第二大溫室氣體排放者。這些環境問題由于從生產、運輸到最終使用的整個能源系統的低效率而加劇。

近年來，人們對居住舒適度的要求日益提高，但由于能源利用效率很低，建筑能耗迅速增長，已大大超過了能源增長的速度，能源約束矛盾已嚴重制約了經濟建設和人民生活水平的進一步提高。預計到2020年，近3億農村地區的人口將遷移到城鎮居住，城市規模擴大化，住宅建筑面積總量必然呈增加趨勢，建筑能源消耗必然穩步上升。在這種情況下，推動建筑節能市場化尤為必要。

1綠色節能建筑概述

綠色建筑，又稱生態建筑、可持續建筑，其核心含義是指從循環經濟的視角出發，在建筑全生命周期（建造、使用和拆除）中實現資源消耗“減量化”原則，最大限度地減少不可再生的能源、土地、水和材料，同時產生最小的直接環境負荷（即溫室氣體排放、空氣污染、污水、固體廢物及對周邊的影響），并給人類提供健康和舒適的環境質量及服務效果。

2政府角度

根據文獻，建筑節能領域存在典型的外部經濟現象，屬于市場機制部分失靈的領域。基于此，應當充分發揮政府在政策引導和監督協調方面的公共管理職能以推進建筑節能市場化進程。

2.1針對開發商制定節能政策

【摘要】隨著房地經濟的快速發展，土地資源的開發利用以及建筑材料制造需求等對能源的消耗問題，已經對自然生態環境造成巨大的壓力。在這樣的發展環境下，大力推進綠色節能型建筑成為當前主要的發展趨勢。本文以云南省玉溪市房產經濟情況為例，從房地經濟市場導向所引發的自然資源問題分析入手，嘗試探索房地經濟市場導向下綠色節能建筑發展的具體對策。

【關鍵詞】房地經濟；市場導向；綠色；節能

在我國社會主義市場經濟蓬勃發展的背景下，房地產作為一種重要的市場經濟中的商品類型，具有較為突出的商品經濟屬性。在20世紀末住房制度實現改革以來，城鎮居民對于住房的需求得到充分的釋放，進而對房地產行業的高速發展起到重要的推動作用。但是我們應當注意的是，隨著房地經濟的快速發展，土地資源的開發利用以及建筑材料制造需求等對能源的消耗問題，已經對自然生態環境造成不小的壓力，這一生態問題也反過來對房地經濟的未來發展造成一定程度的逆向制約和較為嚴峻的考驗。因此在這樣的發展大環境下，大力推進綠色節能型建筑成為當前主要的發展趨勢。本文從房地經濟的市場導向入手，對建筑的綠色節能理念出發，深入分析二者之間的經濟效益權衡的問題。

1云南省玉溪市房產建筑土地資源利用概況

調查數據顯示，近兩年云南省玉溪市的房地產業經濟發展的總體情況為，2019售出建筑用地886畝，總交易價格為41.39億元，2020年受到疫情的一定影響，售出建筑用地總計1211畝，總交易價格為34.61億元；而在房產銷售價格上，2020年相較于2019年有一定程度的上漲，單價漲幅在15.8%左右，整體房產銷售量漲幅可達到41.3%。同時，玉溪市現有房產存量約有5000余套，較2019年的房產庫存總量增長了30.6%。根據云南省玉溪市城市建筑的總體規劃來看，房產建筑兼顧城市功能以及城市規劃建設的功能要求，針對不同類型的房產建筑開發項目，明確有不同的面積要求下限值，見表1。

2房地經濟市場導向所引發的自然資源問題分析

1、中國商業建筑能耗目前狀況

隨著改革開放和經濟發展，我國商業建筑的面積日趨增大，據統計目前已經建成大約2000多幢高級賓館和寫字樓，800多家大型商場，設有中心空調系統的建筑面積約1.5億平方米。根據商業建筑的能耗調查統計，設有空調系統的商業建筑每年的能源消耗費用接近150元/平方米，現有商業建筑的每年的能源消耗費用就高達225億元人民幣。商業建筑消耗的能源主要用于空調、照明、熱水供給以及其它動力設備等方面。表1顯示了上海地區各種商業建筑能源消耗的各成分比例。其中空調能耗是商業建筑的能耗的主要部分，占總能耗的50～60％。

空調能耗主要由以下幾方面組成摘要：補償維護結構傳熱的能耗占40～50％，新風處理能耗占30～40％，空氣、水輸送能耗占25～30％。圖1顯示了北京某聞名商業建筑各設備(冷凍機、水泵、空調箱、照明、動力)電耗的積分圖。該建筑的65％的電耗是空調系統。

2、中國商業建筑節能潛力

通過對中國商業建筑的調查和分析發現，商業建筑具有巨大的節能潛力。主要表現在以下幾方面摘要：

中國商業建筑的能耗高于國外發達國家的商業建筑能耗。例如清華同方人環工程公司在1998年對北京市的十家營業較好的大商場進行了全面的測試和統計，這些商場的全年運行能耗平均大約是188kwh/m2.a，而氣候條件大致相當的日本的同類建筑的平均全年能耗大約是135kwh/m2.a，也就是說北京市的商場的能耗要比日本高出將近40％。

1“十一五”我國推動建筑節能面臨的問題和挑戰

1.1建筑能源服務水平會持續提高，消費模式有待于進一步合理引導

隨著我國經濟持續快速的增長，居民的生活水平不斷提高，消費結構不斷升級，這在建筑能源服務水平方面體現得尤其突出。前文分析結果表明，即使采取有效措施，2010年我國的建筑能耗也可能將增長到5.5億tce左右，比2005年增加約40%，這也預示著“十一五”期間將成為我國建筑能源服務水平的快速上升期，包括建筑面積、室內環境舒適性要求和各種用能設備的能源服務水平需求等。此間，不但新建建筑的能源服務水平會大幅度提高,約420億m2的既有建筑的能源服務水平也將逐步提高。此外，長江流域新增的冬季采暖需求也將促使建筑能耗進一步增長。建筑能源服務水平提高將直接影響建筑有用能基數，并對建筑能耗總量的控制構成嚴峻挑戰。尤其在目前的GDP核算方法中,居民生活用能不直接產生GDP，所以對“十一五”GDP能耗下降20%節能目標的實現有著重要的影響。

當然，經濟社會發展的目標就是提高人民的生活水平，建筑能源服務水平日益提高本無可厚非，并且這種趨勢也無法阻擋。但是，考慮到我國的資源和環境承載能力，引導“節約型”的消費方式成為我國的一種必然選擇。受傳統思想的影響，目前許多人存在追求“豪宅”、“攀比”的消費心態，工作和生活中的浪費現象比比皆是。尤其是隨著貧富差距的拉大，許多富有階層擁有數套“豪宅”，而貧窮階層卻無錢買房，這也進一步拉動了對新建住房的市場需求。目前，我國政府已經出臺了建設節約型社會的文件，其中包括引導節約型的消費方式。此外，近期出臺的“國六條”規定，新建建筑中90m2以下戶型的建筑比重不低于70%；在2006年8月出臺的《國務院關于加強節能工作的決定》中，也提出了對采暖空調溫度控制的要求。但是，能否從體制方面、經濟手段方面根本解決上述問題，從而有效引導“節約型”消費方式的形成，是影響建筑能源服務水平能否得到合理引導和控制的關鍵途徑。

1.2建筑節能政策的執行效果差，同時需要進一步完善

1.2.1強制性節能政策實施不力