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珠海市

物業管理招標文件

示范文本（試用）

珠海市建設局印制

說明

1、本招標文件文本為示范文本，也可作為使用文本。適用于各類物業招標時使用。

2、招標人可根據需要，在本示范文本的內容以外增加其它內容。

3、本示范文本使用中的有關問題，可向珠海市建設局、珠海市物業管理處咨詢。

招標公告

（示范文本）

現將物業管理項目公開招標有關事項公告如下：

一、招標人：

二、招標項目簡況：名稱：

地址：

類型：建筑總面積：

三、投標人資格要求：

1.具中國物業管理級以上（含）資質；

2.注冊資金人民幣萬元以上（含）：

3.其它：。

四、購買招標文件時間、地點：。

五、招標人聯系電話：，聯系人：。

（六、其它）。

年月日

招標書

（示范文本）

第一章總則

第一條本次招標的標的為的物業管理。

第二條本次招標的招標人為。

第三條本次招標的委托人為。

第二章物業基本情況和服務要求

第四條本物業基本情況

物業名稱：

物業類型：

坐落位置：市區路（街道）號

四至：東南

西北

占地面積：方米，其中綠地面積平方米。

建筑面積：平方米，其中:

住宅平方米（多層，高層）；

商場平方米；

寫字樓平方米；

停車場平方米；

工業廠房平方米；

。

住宅情況：

帶電梯住宅樓共棟，住宅單位套，建筑面積共平方米；不帶電梯住宅樓共棟，住宅單元套，建筑面積共平方米；其它。

公用設施、設備及公共場所（地）情況：

1、小區車輛出入口個，人行出入口個；

2、道路、車行道平方米，人行道平方米；

3、綠化面積平方米，園林建筑小品座；

4、污水管長米，污水檢查井座；雨水管長米，雨水檢查井座，雨水進水井座，化糞池座；

5、路燈盞，地燈盞，草坪燈盞，其他照明設施

；

6、垃圾箱個，果皮箱個，垃圾房（或垃圾中轉站）建筑面積

平方米；

7、體育設施；

8、兒童娛樂設施；

9、休閑設施；

10、停車場：室內停車場個，面積共平方米，停車位個；露天專用停車場個，占地面積共平方米，停車位位，露天零散停車位個；

11、電梯臺，功率千瓦，品牌型號，啟用時間

；

12、配電房變壓器臺，容量共千瓦，品牌型號，啟用時間；發電機組功率千瓦，品牌型號；啟用時間；

13、生活蓄水池立方米，消防水池立方米，消防水箱

立方米；生活水泵臺，功率為千瓦/臺，啟用時間；排污水泵臺，功率為千瓦/臺，啟用時間，消防水泵臺，功率為千瓦/臺，啟用時間；

14、消防自動報警系統情況及消防滅火器配備情況

；

15、智能化系統；

16、其他設施設備情況。物業管理辦公用房面積平方米；員工宿舍間，共

平方米；

第五條本物業管理服務內容及要求：

1、房屋的使用、維修和養護，服務要求及質量

；

2、本物業公用設施、設備及場所的使用、維修、養護和管理，服務要求及質量

；

3、公共區域、共用部位的清潔衛生，服務要求及質量

；

4、公共生活秩序的維護管理，服務要求及質量

；

5、本物業范圍內車輛行駛、停放管理，服務要求及質量

；

6、本物業檔案資料管理，服務要求及質量

；

7、社區文化活動，服務要求及質量

；

8、；

9、法律政策規定的其他事項。

第三章投標須知

第六條投標人必須同時具備以下資格：

1、在內注冊的具有獨立法人資格的物業管理企業；

2、注冊資金不少于人民幣萬元（含）；

3、具有中國物業管理級以上（含）資質；

4、具有年以上物業管理專業經驗，具有良好的行業信譽；

5、具有國家級物業管理項目項以上（含），省級物業管理示范項目項以上（含）；

6、須提供流動資金萬元以上（含）的銀行資信證明；

7、。

第七條投標人必須由法定代表人或法人委托代表參加開標會，開標會定于年月日時在召開。

第八條投標人應向招標人交納投標保證金人民幣元，以轉帳的方式提交（以到帳或確定有效的證明為準），并且必須于年

月日時之前送交到。否則，招標人將拒絕接受投標人的投標。

戶名：

開戶行：

帳號：

第九條投標人不得向招標人作出承擔物業改造資金和其它非物業管理服務范圍內費用的承諾。

第十條投標人自行承擔參與本次投標發生的全部費用。

第十一條投標有效期為年月日至年月日時止。

第十二條中標人須在定標后日內，根據《物業管理條例》及其實施細則和配套法規，按照招標文件和中標人的投標文件與簽訂物業管理合同，不得與招標人再行訂立背離投標文件實質性內容的其它協議，并于定標后日內進駐本物業，對本物業實施專業化統一管理，自主經營，自負盈虧。

第十三條本物業管理合同期限為年，自年月日時起至年月日時止。

第十四條中標人不得以任何方式將物業管理的整體項目轉讓與第三方。

第十五條中標人的投標保證金于簽訂本物業管理合同之日起七個工作日內予以退還；未中標的投標保證金于中標結果公布之日起七個工作日內予以退還。

第十六條本次招標中，任何違反國家政策法規和本招標文件規定，在投標過程中違法違紀，或采用不正當手段的，一經查實，取消投標人本次投標資格；已中標的，終止物業管理合同，一切后果由責任方負責。

第四章投標文件的編寫與遞交

第十七條投標人應仔細閱讀本招標書的所有內容，按本招標書的要求提供投標文件，并保證所提供的全部資料的真實性，以使其投標可以對本招標書作出實質性響應，否則，其投標有可能被拒絕。

第十八條投標文件的組成

一、投標書

投標書應包含以下內容：

1、物業管理服務的整體設想及策劃

針對本物業的特點，提出整體的管理思路；

2、擬采取的管理方式、工作計劃

管理方式，包括（但不限于，下同）：管理架構、運作機制、信息反饋渠道、質量管理體系、激勵機制、管理運作流程；

工作計劃，包括：前期工作計劃和正常期工作計劃，分別闡述前期和正常期的服務工作內容和具體時間安排；

3、物業管理服務人員的配備、管理和培訓

管理服務人員配備，包括：管理處項目負責人正副職人員簡歷，各類人員數量和任用標準，各崗位人員的配置，自有人員和待聘人員的數量；

管理服務人員管理，包括：招聘和錄用辦法、工作紀律、行為規范、儀容儀表規范、服務用語規范、人事管理、獎懲機制等；

管理服務人員培訓，包括：培訓目標、培訓方式、培訓考核評估、培訓計劃；

4、日常物業管理方案

包括：前期或移交接管期的物業管理方案，正常期各項物業管理服務工作如安全防范、清潔、綠化、維修、檔案管理的實施方案，以及突發事件的應急處理方案；

5、管理工作必需的物質裝備計劃

包括：管理用房、員工宿舍、交通工具、通訊工具、清潔、綠化、維修設備及工具、治安裝備、耐用辦公用品、管理用房裝修；

6、經費收支預算

列明收入項目和支出項目預算，編制測算說明，對測算提供必要的依據，報價并列出收支盈虧情況測算，提出增收節支措施；

所報價格不得低于同級別物業管理的政府指導價；

7、管理規章制度

提供企業的管理規章制度體系；

8、管理服務工作的質量標準

提供包括安全防范、清潔、綠化、維修、服務等方面的服務工作質量標準，該質量標準應與本招標書要求的質量標準相符合，如有超越投標書標準或達不到投標書標準的情況應予以特別說明；

9、管理服務的承諾和實施措施

包括主要承諾或總體承諾；

各管理指標的承諾，如：房屋完好率、房屋零修急修及時率、維修工程質量合格率、管理費收繳率、綠化完好率、清潔保潔率、道路完好率及使用率、化糞池雨水井污水井完好率、排水管明暗溝完好率、路燈完好率、停車場單車棚完好率、公共文體設施、休息設施以及小品雕塑完好率、治安案件發生率、消防設施設備完好率、火災責任事故發生率、違章發生率與處理率、有效投訴率與處理率、管理人員專業培訓合格率、維修服務回訪率、維修服務回訪單、業主或用戶對本物業管理的綜合滿意率；

實現承諾的主要措施；愿意承受的有關獎罰；

10、便民服務項目

按有償服務和無償服務兩部分分列；

11、社區文化活動

包括制度建設、場地安排、活動計劃和效果；

12、。

二、附件

附件應包括以下內容：

1、公司簡介，包括：公司概況、管理項目情況、獲獎情況等。

2、投標人符合投標資格的證明文件：

（1）企業法人營業執照副本復印件（加蓋公章），原件備查；

（2）物業管理資質證書副本復印件（加蓋公章），原件備查；

（3）由行業主管部門出具的良好行業信譽的證明文件原件；

（4）企業獲得各項榮譽的證明文件（證書或文件的復印件，由行業主管部門加蓋公章）；

（5）截止年月日時止的萬元以上（含）流動資金銀行資信證明文件原件；

（6）法人代表證明書或法人代表委托書原件及法人代表、受托人身份證復印件。

3、本項目管理服務人員配備一覽表。

4、本項目物業管理負責人正、副職人員簡歷。

5、本項目的投標報價及盈虧情況測算表。

6、。

投標文件上述各項目應逐一列舉，體現科學、合理、先進、周密、真實、可行，力求簡明扼要，針對性強。

第十九條投標人應將投標文件裝訂成冊，準備一份正本和份副本，在每一份投標文件上明確注明“正本”或“副本”字樣，一旦正本與副本有差異，以正本為準；投標文件正本和副本須打印并加蓋企業公章（騎縫章）；投標文件不得涂改、加行，否則視為無效投標。

第二十條投標人應將投標文件正本和副本分別密封，在封口處加蓋企業公章，并注明“正本”或“副本”，同時注明“于年月

日時之前不準起封”的字樣。

第二十一條投標人須于年月日時之前將密封完整的投標文件遞交到；電報、電話、傳真形式的投標概不接受，招標人將拒絕接收在投標截止時間以后送達的投標文件。

第五章開標、評標與定標

第二十二條招標人在按本招標文件規定的時間、地點公開開標，投標人應由法人代表或法人委托人參加。

第二十三條開標、評標、定標在招標人委托的公證機構或區、市建設行政主管部門的監督下進行，確保整個過程的公正性、合法性。

第二十四條開標時，由招標人委托的公證機構或招標人檢查投標文件的密封情況，在確認無誤后，宣布投標文件的遞交有效或無效。

第二十五條開標時，由招標人委托的公證機構或招標人按本招標文件的要求檢查投標人是否符合本次投標的資格，在確認無誤后，宣布投標人是否具備投標資格。

第二十六條開標時，由招標人委托的公證機構或招標人檢查投標保證金的繳交情況，在確認無誤后，宣布投標保證金有效或無效，無效者的投標文件視為廢標。

第二十七條評標由評標委員會負責進行。評標委員會由招標人代表和物業管理專家組成，成員人數為人，其中招標人代表人，物業管理專家由招標人從市建設行政主管部門建立的專家名冊中采取隨機抽取的方式確定，為人，與投標人有利害關系的人不得進入本次招標活動的評標委員會。

第二十八條評標委員會將根據評標原則，公正、公平地進行評標活動。

第二十九條評標在評標委員會內部獨立進行，在開標、評標、定標期間，投標人不得向評委詢問評標情況，不得進行旨在影響評標結果的活動，評委不得與投標人私下交換意見。

第三十條評標委員會將對有效的投標書進行綜合分析比較：

1、投標文件是否按招標文件的要求完整提供；

2、投標文件中所敘述的各方面內容是否科學、合理、先進、周密、可行；

3、投標文件是否響應招標文件的要求，針對性強，并且簡明扼要；

4、投標文件對本物業管理思路的描述是否有創新、獨到之處；

5、投標文件對本物業管理的管理費報價與所提供管理服務的標準的性價比。

評標委員會將根據上述項目分析比較，以無記名評分的方式評出投標文件的分數，以百分制評分，其中第1至第5項各占的權重系數為：：：：。

第三十一條評標委員會對投標人的法人代表或委托人和本項目負責人進行現場提問，提問內容限于投標書、本物業管理事項、企業狀況及管理理念等。根據答辯標準，以及答辯人的儀表、態度、信心、反應能力及法規知識、專業知識、情況熟悉程度、準確性等，以無記名方式進行綜合評分，評分為百分制，計算出各投標人的答辯得分。

第三十二條評標委員會根據投標人的實力，以無記名方式評分，評分為百分制，評定標準包括企業注冊資金、物業管理資質等級、行業信譽情況、示范項目數量及級別、質量認證情況等，評分為百分制，計算出各投標人的企業實力分數。

第三十三條投標書、現場答辯、企業實力各項評分得出后，以權重系數分別為：：進行綜合評分，以無記名評分方式計算出投標人的綜合評分。

第三十四條所有分數的計算均采取去掉一個最高分和一個最低分再取平均值的方式，以綜合評分最高的為中標人。

第三十五條評標結束后，由招標人委托的公證機構或招標人宣布中標人，并由招標人依據評委會的評標結果簽發中標通知書，當場授予中標人。

第六章其他事項

第三十六條評標原則必須與招標文件相符合。

第三十七條本招標工作結束后，凡與評標情況有接觸的任何人，不能也不應將評標情況擴散出評委會人員之外。

第三十八條評委會不向落標人解釋落標原因。落標人的投標文件在招標活動結束后當日內予以退還，中標人的投標文件副本在招標活動結束后2個工作日內予以退還。

第三十九條。